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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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いい物件はみんな欲しいですからw

こんにちは。

狼セミナーに向けて資料作成なうです。
しかし今週の土曜日には富山でしゃべるというのにも関わらず現状まだパワポに全部の原稿を落としきれてません。。

下書きの原稿は完成しているので今日明日で出来上がるとは思いますが、、、相変わらず腰の重いオオカミです。すみません。。

さて、何でも形から入らないとダメは性分なワタクシ。。
レジュメの最初のページだけはかなり前から出来てますw。なんかしょぼくれんセミナーの時の焼き直しっぽいで手作り感いっぱいですがこんな感じです。



平面図4
しょぼくれんの時にはなかった旅団の新キャラ「じろー君」を入れてみました。。(狼なのになんで「猿?」とか言わないお約束ですよ。。)

当日配布するレジュメですが前回のしょぼセミの時「このボリュームを1時間でしゃべるのはムリなんじゃんw」と散々言われたネタをちょっと焼きなおしてもう一度話すパートも含まれています。「指値の限界点」というパートですがあの表の部分結構好評だったのでもうちょっと掘り下げます。
この他にもあの時説明し切れなかったパートももう一度細かくお話しする予定です。

しょぼくれんといえばたろうさん。。

先日来のブログで都内某所(本人は豊島区だと主張してます)の区分レジで相当悲惨な事態が予想されていたにも関わらず・・・なんとも平和的なオチで読者をがっかりさせたwのですが・・・これってやっぱりたろうさんの人徳?なんでしょうかw。。

そのたろうさんから今回の富山セミナー向けにゴッドアイテムを持たせていただけるそうです。
富山セミナーに参加される皆さん、わかっちゃいると思いますが「そんなの要らないよ」とか言わないで貰ってください。(持って帰ったらたろうさんからキツイお仕置きされます。なにとぞ)


さて、
いつもこうやってセミナーの話ばかりだとセミナー参加されない方は「そんな話ばかりじゃつまんないじゃん」と言われそうなので今日は未公開物件のお話をします。

ワタクシが主に扱う不動産はいわゆる未公開の物件です。
ネットで業者さんが血眼になって売っている物件にはあまり興味がありません。ま、一応ケンビヤさんとかラクマチさんなどの未公開物件情報などもメールでいただいていますがほとんどゴミ箱コース。(あれを未公開と言っちゃいけませんw)

結局元を辿るとレインズに出たばかりの物件を単に未公開として出してるだけのケースがほとんどですからねぇ。

ただ結構誤解されるのですが未公開物件=安いという図式は必ずしも一致しません。
未公開だけど値段はそれ相応という物件もあります。

公開された物件と未公開の物件で値段が同じ場合、公開された物件に対して「この値段では売れなかったから公開されたんじゃねーの」と思ってます。人の目にたくさん触れれば高い値段であってもいつかは誰かが買ってしまいます(それがいつかという時間の限定はしませんけど)。たくさんの人目に晒されても売れないという事はなにかその物件に原因があるんじゃないかと。。。

ワタクシの判断基準はネットに出回りだして1ヶ月です。この期間を過ぎてもネット上に落ちてる場合、よほどのことが無い限りゴミ箱です。

高利回りの地方物件でよく利回り20%なんてのがありますがこういう物件をワタクシ、「どーせ誰も買わないから20%なんでしょ」といささか冷淡な目で見てます。

たぶん再販性の部分で劣るから誰も買わないのだと思いますが(シロアリだとかの瑕疵的な話は論外としてw)未公開物件でこの部分がどう考えても再販性に優れているという物件がワタクシはスキです。

そりゃ当然利回りも見ますが収益物件というジャンル。結局は出口戦略まで見据えた投資じゃないと思い切り儲かる訳がありません。ワタクシは物件を買うか買わないかを決めてる部分はこの部分です。

この物件。。今日買って明日いくらで売れるかな・・・です。

ワタクシは不動産屋ですからこの「明日いくらで売れる」という数字はすぐ判断出来ます(これでメシ食ってますから当然です)。

この買った金額と売った金額の差が少ないに越した事はありません。
転売屋が仕入れるのはもちろん 買値<売値 ですがせめて一般の方が収益物件を買ったときはマイナス10%以内の差でいてほしいです。1億で買ったものが実は6000万円だったって話、結構あります。

ネット公開されちゃった物件の99%は恐らく買った値段以上での再販は出来ないと思います。(可能な限り高い金額設定なんですから当然です)

これが未公開の物件だと可能性は低いですがまだ再販できる可能性が残されています。

どういうルートで出てきたかにもよりますがここだけの話ってやつは結構そういう話が多いです。
しかしこの時点ではマーケットに出ることなくひっそりとどこかに消えていくんじゃないかと思います。

いい物件はみんな欲しいですからw。

さて、そんな中で今回業者が一旦買い取ったのですが地方の業者がいきがかり上買ってしまった土地が未公開(ワタクシしか知らないから未公開と呼んでますw)であります。

この業者さん。。
開口一番「この土地、買取業者ならいくらで買うかな?」。。。ハナッからエンド価格で売る気がありません。
ロットも大きいのでぶつ切りにして売り出す体力がないというのも理由でしょうがこういうのがいわゆる未公開物件ってヤツです。

なんとなく感覚的には戸建業者が買うには金額が届きませんがエンドさんが買うには安いという実感のある物件になるんじゃないかと思います。

前日話した借地とこの物件。。価格が折り合えばワタクシのブログをお読みの方に出しちゃおうかと思ってます。
あ、そうそう、、借地の方は例の道路を廃道にするって作戦を考えていましたがよくよく考えたらそんなに手広くしたら建築費がバカ高くなってしまうので止めようかと思ってますw。(あの場所で総工費8億じゃちょっと怖いですw)

80/240の借地として格安で仕込んでデザイナーズアパートを建てるプラン付きで売り出します。
来週もう一度売主さんと会って「〇〇万円/坪で売りましょう」と伝えてきますがもし売主さんが「それで売ってもいいと」いわれたら本格的に始動します。

明日は今月最後の契約です。(今の時点で最後とか言うのもどうかと思いますが。。)
準備があるので本日はこの辺で終わります。

あと、最近コメント返しサボってしまってます。ごめんなさい。。
まとめてお返ししますのでいましばらくお待ちください。。



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そういうのって手抜きなんじゃんw