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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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取らぬタヌキのなんとか。。

こんにちは。

本日も会社の外からのブログ更新となります。

昨日のお話通り朝から例の借地の物件調査に明け暮れる一日でした。。
借地なんでややこしい権利関係を整理しながらの調査です。途中区役所に寄ったり法務局に行ったり今日は
歩きに歩きました。
クルマでサクッと回れば時間短縮だし楽なんですがそれじゃ物件調査じゃありません。
出来るだけ自分の足で歩いて実際に住んでる感覚で調査しないと微妙なところを見逃してしまいます。
てなわけで近隣を含めて3時間近くテケテケ歩き回りました。。

さてさて、、
結論から先に言いますがこの物件、、エラいポテンシャル持ってました。。。単なる借地じゃありません。
あくまで机上の計算ですが理論上この借地で背の高いRCレジがいけそうです。(Kkenjiさん、多分出番ですよw)

まず道路ですがわたくしが心配していた道路法じゃない道路ではなく単なる2項道路でしたw。
現状幅員2.8mのしょぼい道路ですがちゃんと道路中心線が存在してました。

本物件はひとまずこれで再建築可・・・です。

あと昨日のブログで5坪がなんちゃらとか言っていたと思いますが、この隣接の5坪、、空き地です。
恐らく借地上の建物が無くなってるところを見るとこの土地は地主に返還したんじゃないかと。。

となるとこの5坪だけではまったく土地として役に立ちませんから、今の借地と合体させて一緒に借地にできるんじゃないかと思えてきました。

しかしこれにはひとつ障害があります。
この5坪の土地と調査物件の間に2.8m幅の2項道路の存在です。。。
この道路を廃道にしないと外側の太い道路に接道出来ません。

この5坪の土地に接道している道路は約30mです。
近隣を見て回りましたが近所に本物件と同じくらいの土地がありここには10階建ての新築RCレジがそびえ立ってました。この周辺の賃料相場は坪10000円。
現状57坪の土地に道路部分とこの5坪をくっ付けると約70坪。
近隣商業の80/400ですから280坪までガッツリ容積食えそうです。(後ろの用途地域が一住なので日影規制の心配もありますが・・)

レンタブル比90%で252坪。

252坪×10000円=252万円。
年間収入は3024万円。

建築費を安くあげたらそこそこいい利回りになりそうです。
取り敢えずこれから査定しますが、本物件の所有者情報では底地を持ってる人は高齢でそろそろ相続対策を考えてるとのこと。

こういう時っていいことあるんですよww。

底地買えませんかね。。。。

こういうのが住不あたりがもっとも得意とする「底借同時」ってやつです。
借地の持ち主は今回、いくらでも金額は構わないと言ってます。


えーとー、、ではお言葉に甘えて坪60万でいかがでしょうか・・・?
(ホントは坪50と言ってみたいですが殴られそうですw)



もし、えぇ、、もしもですよ。この金額でも売りますなんて言われたらもうワタクシ、、
速攻で底地権持ってる地主さんにカステラ持って行きますw。(奮発して桐箱入りのヤツ持って行きますw)

こっちは底地なので坪30万くらいでしょうか、、。

70坪、近商80/400の土地を坪90万円。。。うーむ。。こいつは春から縁起がいい話です。(こういうのを「取らぬタヌキのなんとか」とも言いますw)


土地6300万円。建築費24000万円。しめて30300万。

ワタクシの「脳内ざっくり計算」でこの数値ですからもっと細かく計算したらもうちょっといいパフォーマンスになるんじゃないかと思います。

しかし、これはあくまで理想の話です。
役所の道路課で廃道の話もついでに聞きましたが 、、、うーむ近隣の同意書が必要ですか。。結構ハードル高そうです。

こりゃ近隣回る時に「桐の箱のカステラ」の底に小判でも入れないとダメかもしれませんw。
(ほとんど越後屋状態ですねw)


ということで、、
来週富山に行くのでついでに佐渡金山で砂金掘りです。。。(わくわくさん、ひとつよしなに)


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夢ばっかり見てないでちゃんと仕事しろじゃんw