3億くらい指せるから大丈夫！
こんにちは。
日に日に暖かくなってきましたね。
冬キライなワタクシ。。これで本格的に活動開始です。（ん？今まで何してたのか。。。と）
先日お話した借地の売買の件ですが今週金曜日に家屋の鍵を預かる事になりました。金曜日に現地をじっくり調査してきます。いけそうだということになったらブログで告知します。
メールでも「この借地興味あります」というメールをちらほらといただいていますので出来るだけブログ内で完結したいですね。道路付けだけが非常に心配ですが・・ま、なんとかなるでしょう。（極めて楽観的です）
さて、
本日は明日の契約の最終確認です。
契約書や重説などはすでに確認が終わっているのでいいのですが･･今回も例によって当日重説デス。。。（だから当日と直前とかはあれほど･･･（以下略））
今回の物件、、若干問題を抱えています。
買主さん側仲介さんには伝えていますが果たしてすでに買主さんは知っているんでしょうか・・・？（「そんなこと聞いていない」とか言い出さないとこを祈りつつ契約に望みたいと思います）
今回の物件の問題で最たるものは「越境」です。
境界チェックのときから微妙に気が付いていましたがなんとなく空中越境している部分があります。
昭和の時代の建物なのでろくに確認しないで建てたのでしょうか、、隣地の軒が微妙に越境してます。
隣地と覚書でも交わしていてくれたら良かったのですが売る段階になって「え？越境してますか？」となんとものん気な話になってますｗ。買主さんも融資がすでに通っていることと建物をそのまま使うそうなので意に介してまいないと仲介さんから報告を受けています（ホントかよｗ）。。時間があったら越境の覚書くらい作るのワケ無いのですがどちらも必要としていないのでこのまま契約という流れですｗ。。
どちらにしても早い所契約済ませて次の契約の準備です。。今月は暇だと思ってましたがまだまだ契約が続きます。。
普段だとこんなにいっぺんに契約が続くことはないくらいワタクシ、ナマケモノです。
出来る事なら年初にガツっとデカイ契約をしてあとの一年弱を遊んで暮らしたいと切に考えるくらいのナマケモノ。。ブログもその方が充実した記事が書けるので出来ればそうしたい所です。。
しかし昨今の不動産事情ではそうやすやすと高額な物件を売買する機会なんてありません。
今日もそんなことを思い知る一日でした。。。
久しぶりに新橋系ブローカー業者がワタクシのところに遊びに来ました。
そういや最近新橋なんて寄り付きもしてません。（ブログ書かないといけないのでそもそもアフターファイブなんてものがワタクシにはありませんｗｗ）どこかで「オオカミは最近契約をバンバン取ってる」というウワサが立ってるらしくなにかおこぼれでも無いかと敵情視察のノリで彼はやってきました。
さすがに手ぶらでノコノコ来たらワタクシが相手にしないとでも思っているのかいつものように山のように資料を持参で登場です。。
今日は約100件近くの物件資料です。（数持ってくればいいってもんじゃないっていつか本気で怒鳴りつけたくなるような物件です。。ま、いつものことですが。。）
今日は契約書のチェックだけ終われば暇だったので午後の長い時間、いろいろ最近のブローカー事情（そんなこと聞いてどうするとか突っ込みいれないでください。イヤイヤやってんですからｗ）を聞きました。
「〇〇さんは最近入院がちで打ち合わせに来ない」だの
「〇〇は最近調子に乗ってる」だの
「〇〇は電話が通じなくなった」だのあまりいい話はありません。
そんな話を聞いてたらとあるファンド会社の話しになりました。
ちょっと前にブイブイ言わしていたファンドさんなのですがどうも今期でクローズするらしいです。（こういう情報はブローカーさんでも正確な情報です）そのため保有していた物件を年内に売り出すようです。
ちょっと前ならこういうバルクセール。。全部とは言いませんがいくつかはそこそこ手ごろな利回りで放出してくれるものなのですが・・・どうもそうでも無いようです。
平成元年築 千代田区神田ほんにゃら町の商業ビル。。
稼働率70％で想定表面利回り７％で本気で売るらしいです。。。（稼働率が下がったから売るんですよねｗ）
売買ロットは10億ですが、こんな物件を一体誰が７％で買うのか・・。
この神田ほんにゃら町という表現ですが神田駅から歩いて昭和通りの向こう側。
昔の繊維会社などがあった場所で昼間でも最近は閑散としてるエリアです。ここで商業ビルを運営しているのも悲劇ですがこれからこのビルを買って何をしようというのでしょうか。。。？
こんなエリアでも昔は空き地があれば新興マンデベが競ってワンルームレジを建ててましたがいまやフリーレントつけても埋まりません。レジでも苦戦するこんな場所でこれから商業ビルを持つなんてよほどドＭな方じゃないとムリです。
他にもいろいろ保有物件を持ってるようですがあとの物件はワタクシが聞いた事も無いようなエリアです。
しかもすべて商業ビル。。。どれもこれも稼働率悪そうです。
こんな物件でもレンダーさんの都合なのか一向に利回りを上げてまで売るという姿勢は微塵もありません。
東京というだけで買う人がいるから大丈夫とこれまたのん気なこと言ってます。
10億現金で持ってる人でもわらわらいると思っているのでしょうか。
そもそも10億現金で持ってる人はこういう物件を買うわけ無いと思いますけど・・。
価格を付けるのは勝手ですが現実にこの物件を売ろうと思ったらグタグタに話が出回ってどこかのグタグタなお客さんが騙されて買ってしまうんじゃないかと。
そんな次元の話ではワタクシのお客さんは買えません。
そんなハシにも棒にも引っ掛からない物件をお客さんに出すわけには参りません。
ブローカーさんって買主さんのふところ具合って良く理解していません。
そういう場面に出くわした事がないでしょうし実際にリアルに銀行を相手にお客さんの融資付けなんてそたこともないでしょう。。そういう部分はほとんど他人事ですｗ。
なので指値の話も適当です。
10億の物件をどうやって「3億くらい指せるから大丈夫！」と自信たっぷりに言うんでしょう。（「オマエが持ち主か！」と後ろ回し蹴りを見舞いたくなっちゃいます）
最近利回りがいい物件というと出てくるのは商業ビルか平成初期築のＳ造の物件ばかりです。
平成10年とかまだ融資付きそうならやる気も出ますがこのくらいに融資が付きそうも無い物件が、さも「高利回り物件！！」なんて出てくるとやる気も無くなっちゃいます。。
暗い話ばかりで恐縮ではありますが、、、まだまだ不動産業界の春はまだ先になりそうです。。。
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暗い話すると誰もポチしてくれないじゃんｗｗ
日に日に暖かくなってきましたね。
冬キライなワタクシ。。これで本格的に活動開始です。（ん？今まで何してたのか。。。と）
先日お話した借地の売買の件ですが今週金曜日に家屋の鍵を預かる事になりました。金曜日に現地をじっくり調査してきます。いけそうだということになったらブログで告知します。
メールでも「この借地興味あります」というメールをちらほらといただいていますので出来るだけブログ内で完結したいですね。道路付けだけが非常に心配ですが・・ま、なんとかなるでしょう。（極めて楽観的です）
さて、
本日は明日の契約の最終確認です。
契約書や重説などはすでに確認が終わっているのでいいのですが･･今回も例によって当日重説デス。。。（だから当日と直前とかはあれほど･･･（以下略））
今回の物件、、若干問題を抱えています。
買主さん側仲介さんには伝えていますが果たしてすでに買主さんは知っているんでしょうか・・・？（「そんなこと聞いていない」とか言い出さないとこを祈りつつ契約に望みたいと思います）
今回の物件の問題で最たるものは「越境」です。
境界チェックのときから微妙に気が付いていましたがなんとなく空中越境している部分があります。
昭和の時代の建物なのでろくに確認しないで建てたのでしょうか、、隣地の軒が微妙に越境してます。
隣地と覚書でも交わしていてくれたら良かったのですが売る段階になって「え？越境してますか？」となんとものん気な話になってますｗ。買主さんも融資がすでに通っていることと建物をそのまま使うそうなので意に介してまいないと仲介さんから報告を受けています（ホントかよｗ）。。時間があったら越境の覚書くらい作るのワケ無いのですがどちらも必要としていないのでこのまま契約という流れですｗ。。
どちらにしても早い所契約済ませて次の契約の準備です。。今月は暇だと思ってましたがまだまだ契約が続きます。。
普段だとこんなにいっぺんに契約が続くことはないくらいワタクシ、ナマケモノです。
出来る事なら年初にガツっとデカイ契約をしてあとの一年弱を遊んで暮らしたいと切に考えるくらいのナマケモノ。。ブログもその方が充実した記事が書けるので出来ればそうしたい所です。。
しかし昨今の不動産事情ではそうやすやすと高額な物件を売買する機会なんてありません。
今日もそんなことを思い知る一日でした。。。
久しぶりに新橋系ブローカー業者がワタクシのところに遊びに来ました。
そういや最近新橋なんて寄り付きもしてません。（ブログ書かないといけないのでそもそもアフターファイブなんてものがワタクシにはありませんｗｗ）どこかで「オオカミは最近契約をバンバン取ってる」というウワサが立ってるらしくなにかおこぼれでも無いかと敵情視察のノリで彼はやってきました。
さすがに手ぶらでノコノコ来たらワタクシが相手にしないとでも思っているのかいつものように山のように資料を持参で登場です。。
今日は約100件近くの物件資料です。（数持ってくればいいってもんじゃないっていつか本気で怒鳴りつけたくなるような物件です。。ま、いつものことですが。。）
今日は契約書のチェックだけ終われば暇だったので午後の長い時間、いろいろ最近のブローカー事情（そんなこと聞いてどうするとか突っ込みいれないでください。イヤイヤやってんですからｗ）を聞きました。
「〇〇さんは最近入院がちで打ち合わせに来ない」だの
「〇〇は最近調子に乗ってる」だの
「〇〇は電話が通じなくなった」だのあまりいい話はありません。
そんな話を聞いてたらとあるファンド会社の話しになりました。
ちょっと前にブイブイ言わしていたファンドさんなのですがどうも今期でクローズするらしいです。（こういう情報はブローカーさんでも正確な情報です）そのため保有していた物件を年内に売り出すようです。
ちょっと前ならこういうバルクセール。。全部とは言いませんがいくつかはそこそこ手ごろな利回りで放出してくれるものなのですが・・・どうもそうでも無いようです。
平成元年築 千代田区神田ほんにゃら町の商業ビル。。
稼働率70％で想定表面利回り７％で本気で売るらしいです。。。（稼働率が下がったから売るんですよねｗ）
売買ロットは10億ですが、こんな物件を一体誰が７％で買うのか・・。
この神田ほんにゃら町という表現ですが神田駅から歩いて昭和通りの向こう側。
昔の繊維会社などがあった場所で昼間でも最近は閑散としてるエリアです。ここで商業ビルを運営しているのも悲劇ですがこれからこのビルを買って何をしようというのでしょうか。。。？
こんなエリアでも昔は空き地があれば新興マンデベが競ってワンルームレジを建ててましたがいまやフリーレントつけても埋まりません。レジでも苦戦するこんな場所でこれから商業ビルを持つなんてよほどドＭな方じゃないとムリです。
他にもいろいろ保有物件を持ってるようですがあとの物件はワタクシが聞いた事も無いようなエリアです。
しかもすべて商業ビル。。。どれもこれも稼働率悪そうです。
こんな物件でもレンダーさんの都合なのか一向に利回りを上げてまで売るという姿勢は微塵もありません。
東京というだけで買う人がいるから大丈夫とこれまたのん気なこと言ってます。
10億現金で持ってる人でもわらわらいると思っているのでしょうか。
そもそも10億現金で持ってる人はこういう物件を買うわけ無いと思いますけど・・。
価格を付けるのは勝手ですが現実にこの物件を売ろうと思ったらグタグタに話が出回ってどこかのグタグタなお客さんが騙されて買ってしまうんじゃないかと。
そんな次元の話ではワタクシのお客さんは買えません。
そんなハシにも棒にも引っ掛からない物件をお客さんに出すわけには参りません。
ブローカーさんって買主さんのふところ具合って良く理解していません。
そういう場面に出くわした事がないでしょうし実際にリアルに銀行を相手にお客さんの融資付けなんてそたこともないでしょう。。そういう部分はほとんど他人事ですｗ。
なので指値の話も適当です。
10億の物件をどうやって「3億くらい指せるから大丈夫！」と自信たっぷりに言うんでしょう。（「オマエが持ち主か！」と後ろ回し蹴りを見舞いたくなっちゃいます）
最近利回りがいい物件というと出てくるのは商業ビルか平成初期築のＳ造の物件ばかりです。
平成10年とかまだ融資付きそうならやる気も出ますがこのくらいに融資が付きそうも無い物件が、さも「高利回り物件！！」なんて出てくるとやる気も無くなっちゃいます。。
暗い話ばかりで恐縮ではありますが、、、まだまだ不動産業界の春はまだ先になりそうです。。。
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