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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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いくらでもいいから買ってくれ

こんばんは。

うちで普段からお付き合いのある弁護士の先生から電話。。
お客さんでまた不動産売りたいって方がいるので話を聞いてくれとのこと。。。

この弁護士の先生。。なぜか毎回毎回複雑な不動産売買の話を持ってきてくれます。
ここ最近の事例を見ると

地上権区分マンション
借地権戸建て
借地権築古アパート
借地権戸建て(自殺物件)
再建築不可戸建て
通行権なし私道の土地
・・・

この先生の不動産を売買してるだけであらかたの難易度の高い不動産取引の経験が出来てるような気がしますw。(毎度毎度、勉強になります。はい。」

今回の物件もご多望に漏れず再建築不可借地権戸建て(容積オーバーのオマケつき)(なんだかすでに呪文のようですw)の売買です。。

この物件、実は数年前に一度売買の話があったのですがその時は相続の関係やら新居の物件がまだ買えてない状態だったのでお流れになった案件です。

その当時のいきさつを記録した「狼ノート」をパラパラと紐解いて見ると、この土地57坪です。
間口は6mなので57坪をふたつには切れません。(これで難易度が3点上がります)
前面道路は建築基準法上の道路ではないので何メートル接道していようが再建築は不可です。。
建物は元美容室と2世帯住宅が前と後ろに建っているシロモノで建築基準法なんて法律をまったく無視したかのような建物。。

当時は査定金額を出す以前に話が途切れてしまったのですが来週、再度査定することになりました。

最近、こういうブログを書くようになったのでいろいろな大家さんとお話しする機会が増えたので再建築不可の物件でも逞しく収益物件化してる大家さんの話を良く耳にします。

そういうチャレンジャーな大家さん。。ここ見てますか?

この物件。。もしかしたらこのブログを見ている方に出す「チャレンジャー物件第一号」になるかもしれませんw。(ざわざわ・・)

場所は江東区の北砂です。
都営新宿線大島駅から約10分くらいのところにあります。

このエリアはRCで建築しようとしたら杭を何mまで突き刺すかわかったものではないし物件までの通路(道路じゃないんですw)も狭いですから木造でやることになると思います。(再建築不可でも新築で出来ないか考えるのがワタクシの仕事ですw)

売主さんの話ではこの物件の金額。。。「いくらでもいいから買ってくれ」・・とのこと。。

この「いくらでもいいから買ってくれ」というお言葉。。額面通りに受け取るとヤケドすることが多々あります。
「いくらでも」と言っておきながらそれなりのしょぼい金額で査定すると「モノには相場ってものがあるでしょ」と話をひっくり返してくる第三者が出てくるからです。。(これで難易度はプラス2点です)

この辺のニュアンス。。借地の売買ではよくあるのでご注意いただければと思います。

さて、今回のケース。。
所有者さんはすでにここには住んでいません。また相続で他にいくつか収益アパートを相続で取得しているそうです。てことはお金には困っていないしこの物件には縁も未練もありません。。

こういう時はいい意味での「いくらでもいいから買ってくれ」で間違いありませんw。

事前のヒアリングではこんなところくらいまでしかわかりませんのでとりあえず来週の契約が終わったら物件を見てきます。なんとか新築が建てられる目処が立つようならこの物件、借地権買取業者さんに出す前にこっそりここをお読みの方に売ってしまいますw。(通○大家さんみたいなノリになってきましたw)

物件的にロット金額はおそらく1000万円後半くらいで抑えて建物価格は4000万円。
想定年間賃料1000万円程度は見れるので土地建物6500万円として利回り15.3%。。。

江東区で借地権といえども新築アパートで15%ならまぁ合格点じゃないでしょうか。。

実際に物件をまだよく見ていないので数字は変動すると思いますが最初の机上計算でこのくらいざっくりでもそこそこ数字が出てればなんとかなるので面白いんじゃないかと思います。

いつもならこういう物件は面倒なのでさくっと買取業者さんに買って貰っているのですがそろそろこういう物件を直接エンドさんに売りたいと思ってるお年頃。。物件見学会併用プランで4月5月のセミナーの合間を縫ってやろうかと密かに考えてます。

とにかく来週の木曜か金曜くらいにはこの物件の調査をしてきます。
うまくやれそうならまたこの話を書きます。ご期待いただければと。。。

明日の弥生町の新築見学会ですがワタクシは13時から15時くらいに行きます。
今のところワタクシ一人で見に行く予定ですが誰か一緒に行く方がいましたらご連絡ください。またその後、絶対やるであろう飲み会にも行きますw。


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え?これでおしまい?なんか手抜きっぽいじゃんw