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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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モノを投げないでくださーい

こんにちは。

現在、コメントが20件溜まってます。。
順次コメ返しします。しばしお待ちください。。

まずブログの更新からします。

本日は来週の契約の準備で追われてます。
今回はワタクシが元付けなのでこちらが契約書類作成担当。。客付け側が大手さんだとFRKの関係で客付けさんが書類を全部作ってくれるのですが・・いつもいつもそう甘くはありません。今回の客付けさんは小規模業者さんなので完全にうち任せですw。

いつものように媒介締結時に書類はほとんど作ってしまってるので細かい部分を確認しながら客付けさんと電話でやりとりなんて段階です。でも今週のうちにあらかた終わらせておかないと来週心配です。明日までに終わらせて楽しい週末を迎えたいところです。。

それはそうと、先ほど母ウッチーさんのブログの見てたら気になる記事を発見。

デザイナーズアパートの物件見学会。。。ごくり・・・。

最近、あちこちの物件見学会に出没するようになったワタクシ。
この物件も非常に興味大です。。さっそく母ウッチーさんに電話。ぷるりんこ♪・・・あれ?出ません。お仕事中でしょうか・・?

まあいいや。
進藤さんのブログに突入して速攻で見学会の申し込みしました。
えーと、、「母ウッチーさまのご紹介でメールさせていただきました。。。」と

ここは低姿勢にメールしないとハブにされちゃいますw。低姿勢、低姿勢っと。

申し込みに間に合えば今週の日曜日参戦します。
たぶんこの後、懇親会みたいなことやると思いますがその時、ワタクシを知る方がいらっしゃったらちょっと相談したい事があります。だれか相談に乗ってください。。(しょうもないことなんですけどw)

それともうひとつ気になるブログ記事がひとつ。
ワタクシが尊敬するドミナント大家さんの岡元さんの記事

猫飼育可能シェアハウス。。。ごくり。。

ワタクシの記憶が確かならこの物件、鬼のような築古物件(岡元さん、すみませーん)だった気がします。
一体岡元さん、どんな企画で再生するんだろうとひっそりと気にしてましたが・・なるほど。。そう来ましたか。

以下岡元さんのブログから転載です
◎ネコ専用ならではの特徴   
 廊下・階段等の共用部、各個室にキャットウォークを設置  
 共用部と各個室の間のドアには、ネコ専用出入口を設置   
  *あなたがお出かけ中もシェアハウスの中でネコちゃんは、のんびりとくつろげます  
 各個室に除臭機能付エアコンと小型換気扇を設置   
 ペット用の床と壁紙を採用していて、お掃除も簡単
   *ペットならではのニオイや汚れにもきちんと対応してます

以上

この南馬込というロケーション。
正直賃貸では苦戦するエリアではないかと思います。ここで賃貸運営しようと戸建物件を購入するからには買う前からそれなりに戦略を立てておかないとひどい目に遭います。

岡元さんからは「シェアハウスにするつもりなんですよ」とはなんとなく聞いていましたが「それだけでわざわざこのエリアに物件を買うような人じゃないよな・・」と内心思ってました。

この企画ならすぐ埋まってしまうでしょう。。まったく、イヤになるくらいの戦略家ですねw。


そういや、先日のウ〇チ騒動。。
配水管を詰まらせた最大の原因はペットのトイレ用の砂です。
あんなものトイレから流されたらたまったもんじゃありません。。全部下水道に流してしまえばいいやくらいに考えて安易にペットを飼ってる居住者がひとりでもいるとその物件はそのうち膨大な修理費用がかかります。

参考までに先日の逆流騒ぎから遡ること一年前。。
別の物件で同様の事故が発生した際、同じように汚水が1階の床下に溢れました。そりゃ硫化水素が発生するくらいの臭気が1階のフロア全体を襲いましたっけw。

この時の修理費用はなんと500万円です。(床を全部引っぺがして清掃、消毒、原状回復、修理期間の1階さんの往復の引越し費用・・etc)

誰が砂を流したかなんてわかりませんので費用全額はオーナー負担です(もちろん保険で賄えましたけど)。
しかし1階のテナントから休業中の損害賠償を請求され80万円は自腹でした。

何が言いたいかというと普通のペット可の住人さんと最初から特定のペットを飼いたいという人では微妙にモラル感が違うんじゃないかってことです。

キャットウォークまで装備した物件。。
相当なネコ好きな方がこの物件のターゲットになるはずです。ましてやシェアハウス。
ネコ好きな他人とのルームシェアですから居住者同士のモラル感は相当高くなると予想されます。(トイレにペットの砂なんて流してる所を他の居住者に見られたら村八分にされちゃうくらいになるんじゃないしょうかw)

ここまで緻密に計算してたら岡元さんは鬼ですw。(イヤ、あの方のことです。もっと他でも計算してるはずです。。)

どうしてもシェアハウスって入居者さんの多数の意見がその物件でのモラル感になります。
ワタクシも過去にシェアハウス物件を仲介したことがありますがキッチンを見ればおおよそその物件でのモラル感がわかります。入居属性がスラム化しちゃうシェアハウスって大体キッチンが汚いです。

これって窓ガラスが割れているとどうのこうのっていう「スラム化理論」に似てます。

賃貸物件で入居属性が低下する原因のほとんどがこれです。
どんないい物件でも経年劣化との戦いは避けられません。これをどれだけ計画的に食い止めるか。。賃貸経営ってこれが肝なんじゃないかと思います。

かと言ってそんな費用を膨大に掛けてしまっては本末転倒です。最低限度の予算で最大限の効果を発揮するような予算のかけ方じゃないと何のために賃貸経営をしているのかわかりません。

収益物件を購入する際、利回りばかりに目が行ってしまうとこういうところを見落としてしまいます。また購入してから空室ばかりで困ってしまうなんてことが起こるのは買う前にそういう戦略を立てずに買ってしまったんじゃないかと思います。

最近はそういう空室対策に長けている人の書籍が書店でたくさん売られてます。ワタクシこういう話、結構好きなのでほとんどの書籍を買って読んでます。実際に物件を所有されていて自分の経験から文章を起こしている人の本はワタクシも非常に勉強になる部分が多いですがそうでない方の書籍を読むと・・・うーん・・なんだか小手先のことばかりしか書いてません。小手先の対策で恒久的に満室経営が出来ると思ってたら大きな勘違いです。

こんな話をブログで書き出したらいつまで経っても終わらなくなっちゃうので端的に書いてしまいますが、賃貸ってのは案内する仲介さんの「手腕」とその物件が持つ「住みたいオーラ」です。

仲介さんの手腕に期待するのはいいですがやたらと広告費を積むは、賃料を仲介さんの言いなりで下げるはでは問題外です。ここは仲介さんが「決めブツ」として扱ってくれるような「住みたいオーラ」全開の物件にすることが一番です。

「そんなのおまえが言うほど簡単なわけないじゃんw」とか言われそうですがワタクシごときでも今までに1000件以上は賃貸の仲介やってます。当時は賃貸の案内をする前に一度さらっと案内するルートを事前にひとりで回ってみてどの物件を決めブツにするか考えていました。(案内する物件全部をいい物件にするとお客さん本位で決められてしまうのでコントロールが難しいですw)

そんな時、ワタクシの目から見て「これってエライ住みたいオーラが出てるな」って物件があります。

さてどんな物件でしょうか?

気になる方はクリックしてお待ちください。クリック数が多かったら書きます。

















うそですw。続きます。

実はこれホント、ケースバイケースでこれが正解って話じゃないんです。
(もったいぶってごめんなさい。。)

本などで書いてあることをすべて実行しても必ず満室になるなんてわけでもないですし辺鄙なロケーションに妙な建物が建っていても不思議と満室になるってこともあります。

この「なんでなのよ。これ」の理由を見抜ける能力が必要になるってのが結局のオチです。


はいはい。。モノを投げないでくださーい。すっごく痛いです。。



やり方は簡単です。

まず外見です。ご自身で実際にいろいろな物件を見て回って「この物件なら住んでもいいかな」と思うものを日々チェックする。いいと思った物件を「なんで自分がいいと思ったか?」を記録しておきます。この時ちゃんと日付と時間を入れてください。あとで見返すとき季節とか見た時間なども貴重な参考資料になります。(昼に案内すると決まる物件と夕暮れに案内すると決まる物件なんてのもこの世には存在しますw)

次に中身の部屋。
これは自分で住みたいなと思う部屋を実際にネットで探してみます。これでそのエリアの物件の相場観が同時に養えます。ワタクシは駆け出し当時、実際に住む気もないくせにお客の振りして仲介に散々案内させてましたw。実際にリアルで案内して貰うと仲介さんがどんな事を考えてこの物件にこの順番で連れてきたかわかるようになります。(ほほーう。。だからこの順番で回るんだなって感覚ですw)

大体、自分の感性とあう物件は他の人も同じ傾向です。ここでも「なんで自分がいいと思ったか?」と考えることが大切じゃないかと。。。(さらっと書いてますがこれって結構重要です)

これを繰り返してると感覚的に「住みたいオーラ」が出てる物件がわかるようになります。この感覚って理屈じゃなく感性じゃないかと思います。

ワタクシが収益物件をどう見てるか・・理屈じゃないって事がお分かりいただけると幸いです。
地味な作業ですがこれの積み重ねを毎日しているだけです。。(実はこれ狼セミナーでしゃべろうと思ってましたがつい書いてしまいましたw)

これが出来るようになってから実際に収益物件を買うと不思議なもので利回りなんかに目が行かなくなりますw。
もちろん利回りを度外視するということではなく「この部分をこうすると利回り変わるんじゃねーかな」とか「こんな利回りだけどこれがもしこんなことになったら恐ろしく利回り下がっちゃうんじゃねーかな」って感覚といったほうが正しいでしょうか・・。

恐らく岡元さんがこの南馬込の物件を買ったときこんなことを考えていたはずです。


ケン〇ヤとかの収益物件サイトで物件を探す前に、「自分が住みたいな」と思う賃貸物件をひたすら探すという地味な作業を怠ってる人が満室経営出来るとはワタクシ到底思えません。。人と同じ事やってたってそれじゃいつか追いつかれちゃいますよ。賃貸経営でもなんでもそうですが人を出し抜くくらいのことをやってはじめて満室経営の道が開けるってもんですw。いくらマニュアルを読んだって正解になんて辿り付くわけが無いんじゃないかと。

非常に偏ったワタクシの意見ですが賃貸経営ってのはそういうことなのかといつも思ってます。




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今日はやけに語るじゃんwなんかイヤな事でもあったの?