特大風呂敷ｗ
こんにちは。
↓ブログランキング参加中です↓
名付け親募集中！！
素敵な名前をオネガイシマス。。
ブログランキングなんてもうこだわりません・・と先週エラそうに書いたものの、わずか2日間ブログをサボったら一気に1000ポイント以上下がった模様ですｗ。。
まだワタクシの身分でそんな余裕かましてたらあっという間に落っこちるということを実感させていただきました。。（身の程知らずなオオカミです）
ありがとうございます。
それでは、また(^^)/
なんて終わりません。。
続きます。。
さて、
昨日の続きですが昨日4時間にも及ぶロングラン契約した買主の仲介から朝、電話が来ました。
「どこかフルローンがつく銀行ご存じないでしょうか・・・？」（あさっぱらからいきなり横殴りの雨ですｗ）
ま、ある程度覚悟はしてましたが。。ワタクシにとっては、もはや何かの罰ゲームですｗ。
（どうでもいいですが随分と白旗揚げるのが早すぎやしませんか？）
事前にワタクシがこの仲介さんから聞いていた買主さん像はと言えば・・・
・手金3000万円以上
・このほか金融資産2億円以上
だったような記述がワタクシのノートに記録されてます。（だから買付を受けたんですけど）
契約3日前に手付けを500万円から200万円に減額してきたあたりからおかしいとは思っていましたがどうもこの仲介が勝手に風呂敷を広げていた模様デス。。。（特大風呂敷ですｗ）
特大風呂敷の想像図
買主さんの自己申告なのか聞き間違いなのか判断出来ませんが実際の話、とても25000万円なんて買い物が出来そうなお客さんじゃないようです。。。
今朝になって判明しましたが実際には手金1200万円とのこと。。。
これじゃ諸経費も満足に払えません。。（足らんわ！まるで・・）
「足らんわ！まるで」の想像図
昨日からずっと気になってた事ですが、なんでこんな無謀な契約をしようとしたのか仲介に聞いてみました。
この仲介も売買の取引の経験があまり無いのはこの契約の過程を見ていればわかってましたが買主さんとのコミュニケーション不足が一番の原因です。聞けばこの仲介、契約までにこの買主さんと会ったのはたったの2回。
あとはメールでやりとりしていたそうです。
そりゃダメです。。もう全然ダメ。。。
通販じゃないんだからそんなチェックじゃ買主さんの属性なんて見抜けませんｗ。
また本物件を購入するにあたり仲介が融資付けするということになっていたそうです。（融資斡旋型ってやつですね）
実需の物件を売るなら融資斡旋ってのもありですがメールだけのやり取りで属性のエビデンスもろくに確認もしないで相手の言う事を鵜呑みにして契約とは。。。こんなカッコワルイこと、、ワタクシ売主さんには到底言えません（泣）。
融資を付けて収益物件を売るという手法。。
近年のス〇ガさんの融資で一躍脚光を浴びていますが買主さんがあのノンバンクに等しいくらいの鬼レートの金利で潰れないかどうかのチェックも仲介がやらないといけません（言ってみればこれもストレステストです）。売るだけが仲介じゃないんです。そこまでやるのが昨今の不動産仲介ってもんですｗ。（ここは力強く語っちゃいます）
だからなんです。。ワタクシがあまり最近物件出せなくなったのってｗ。。（買うと潰れちゃいそうな物件ばかりなんです・・）
そりゃ税金対策でなんでも損金で落とせるような買主さんなら文句も無いでしょうが（そんな打たれ強いドMな買主さんもいないと思いますがｗ）不動産投資は勝たなくてもいいですが負けさせては絶対ダメです。負けた時の金額がデカ過ぎですｗ。
ワタクシ不動産コンサルさんじゃないので細かい数字を算出してアドバイスするなんで仰々しいことは滅多にしませんが建物見ればヤバイかヤバクないかくらいは本能的にわかりますｗ。建物は生き物なんですって。
本物件は確かに表面利回りは10％ですが運営経費や金利、元本を支払ったら結構キツイ物件です（高く売りたいですからそういう値付けしてます）。また築年数もそこそこ古いので設備の修繕まで考えると更にキツくなり（推定1500万円コース/当初2年間）CFネッツの猪俣さん風に言わせれば・・・逆レバになる可能性大です。。。（ま、4％超えの金利の時点で逆レバですけどね）
この買主さんの希望条件は都内23区で10％の利回りで3億までのレジ。
確かにこの条件は満たしていますがもうちょっといろいろ精査して物件紹介しないとこんなことになります。
この仲介、こんな条件を満たす物件を例によってメールでジャカジャカ送ってたそうです。
買主さんはと言えば融資はこの仲介に任せているのですっかり買う気満々らしいですｗ。（だから買った後の事も考えてあげないと・・以下略）
ワタクシは不動産仲介でメシを食ってるのでそりゃ契約までしたんですから決済まで持っていって欲しいですがそんな属性だと聞かされちゃうと・・・うーん。。いっそのこと契約、壊れてしまった方がいいんでしょうか。
個人情報もあるのでこれ以上買主さんについてあれこれは聞きませんでしたが雰囲気からしてまだこういう難易度の高い物件は挑戦しない方がいいんじゃないかと思います。出来れば利回りは多少犠牲にしてでも修繕が5年くらい必要の無い大規模修繕済みな物件を買って最初の5年間は爪に火を灯す思いでキャッシュを貯めて（節税含むｗ）内部留保がたくさん取れそうな物件を探すべきなんじゃないかと。（銀行ももう少し金利の低いところでｗ）
でもこの仲介さん。
契約まで持っていった手前何がなんでも決済まで持って行きたいオーラが出まくりですｗ。
じゃなければワタクシに「融資先紹介して」なんて恥ずかしくて言えないでしょう。
でもこの物件、万が一融資が通ってしまったら・・。。。。
今回ワタクシ、客付けの立場じゃないのでこればっかりはどうにも出来ません。。
そんな電話が終わりイヤイヤですが売主さんに事の詳細をご報告しました。。（イヤダー、、イヤダー）
昨日の不自然なやり取り見てればわからないはずがありません。売主さんもある程度契約が流れるんじゃないかと思ってたそうです。
そこで売主さん
「いっそのことこの契約流しちゃおうか・・ｗ」とか言ってますがこの状態で売主さんから契約は流せません。
4月6日の融資解除期限まではじっと我慢となりました。
でも水面下では客付け開始です。
だってこの契約絶対流れちゃうでしょｗ。
さて、
5月のセミナーのお話です。
まだ当選された方にメールの送信はしていません。
今回、応募された方がワタクシの募集ストップのタイミングの遅れもあり定員の2倍になってます。
ということで現在セミナー会場に掛け合ってもう少し大きい部屋に変更をお願いしています。
その人数が確定次第ご案内メールを発送いたします。
ただし、懇親会場は定員80人というのは変更が出来ません。
最悪、懇親会はムリですがセミナーだけの参加というお願いをするかもしれない方が出てきそうです。
その分セミナーではありったけしゃべりますのでご容赦ください。
ということで今日はこれから横浜まで出撃します。
（それに伴いブログ更新もこんな時間です）
しつこいですが・・・
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ありがとうございます。
それでは、また(^^)/
なんて終わりません。。
続きます。。
さて、
昨日の続きですが昨日4時間にも及ぶロングラン契約した買主の仲介から朝、電話が来ました。
「どこかフルローンがつく銀行ご存じないでしょうか・・・？」（あさっぱらからいきなり横殴りの雨ですｗ）
ま、ある程度覚悟はしてましたが。。ワタクシにとっては、もはや何かの罰ゲームですｗ。
（どうでもいいですが随分と白旗揚げるのが早すぎやしませんか？）
事前にワタクシがこの仲介さんから聞いていた買主さん像はと言えば・・・
・手金3000万円以上
・このほか金融資産2億円以上
だったような記述がワタクシのノートに記録されてます。（だから買付を受けたんですけど）
契約3日前に手付けを500万円から200万円に減額してきたあたりからおかしいとは思っていましたがどうもこの仲介が勝手に風呂敷を広げていた模様デス。。。（特大風呂敷ですｗ）
特大風呂敷の想像図
買主さんの自己申告なのか聞き間違いなのか判断出来ませんが実際の話、とても25000万円なんて買い物が出来そうなお客さんじゃないようです。。。
今朝になって判明しましたが実際には手金1200万円とのこと。。。
これじゃ諸経費も満足に払えません。。（足らんわ！まるで・・）
「足らんわ！まるで」の想像図
昨日からずっと気になってた事ですが、なんでこんな無謀な契約をしようとしたのか仲介に聞いてみました。
この仲介も売買の取引の経験があまり無いのはこの契約の過程を見ていればわかってましたが買主さんとのコミュニケーション不足が一番の原因です。聞けばこの仲介、契約までにこの買主さんと会ったのはたったの2回。
あとはメールでやりとりしていたそうです。
そりゃダメです。。もう全然ダメ。。。
通販じゃないんだからそんなチェックじゃ買主さんの属性なんて見抜けませんｗ。
また本物件を購入するにあたり仲介が融資付けするということになっていたそうです。（融資斡旋型ってやつですね）
実需の物件を売るなら融資斡旋ってのもありですがメールだけのやり取りで属性のエビデンスもろくに確認もしないで相手の言う事を鵜呑みにして契約とは。。。こんなカッコワルイこと、、ワタクシ売主さんには到底言えません（泣）。
融資を付けて収益物件を売るという手法。。
近年のス〇ガさんの融資で一躍脚光を浴びていますが買主さんがあのノンバンクに等しいくらいの鬼レートの金利で潰れないかどうかのチェックも仲介がやらないといけません（言ってみればこれもストレステストです）。売るだけが仲介じゃないんです。そこまでやるのが昨今の不動産仲介ってもんですｗ。（ここは力強く語っちゃいます）
だからなんです。。ワタクシがあまり最近物件出せなくなったのってｗ。。（買うと潰れちゃいそうな物件ばかりなんです・・）
そりゃ税金対策でなんでも損金で落とせるような買主さんなら文句も無いでしょうが（そんな打たれ強いドMな買主さんもいないと思いますがｗ）不動産投資は勝たなくてもいいですが負けさせては絶対ダメです。負けた時の金額がデカ過ぎですｗ。
ワタクシ不動産コンサルさんじゃないので細かい数字を算出してアドバイスするなんで仰々しいことは滅多にしませんが建物見ればヤバイかヤバクないかくらいは本能的にわかりますｗ。建物は生き物なんですって。
本物件は確かに表面利回りは10％ですが運営経費や金利、元本を支払ったら結構キツイ物件です（高く売りたいですからそういう値付けしてます）。また築年数もそこそこ古いので設備の修繕まで考えると更にキツくなり（推定1500万円コース/当初2年間）CFネッツの猪俣さん風に言わせれば・・・逆レバになる可能性大です。。。（ま、4％超えの金利の時点で逆レバですけどね）
この買主さんの希望条件は都内23区で10％の利回りで3億までのレジ。
確かにこの条件は満たしていますがもうちょっといろいろ精査して物件紹介しないとこんなことになります。
この仲介、こんな条件を満たす物件を例によってメールでジャカジャカ送ってたそうです。
買主さんはと言えば融資はこの仲介に任せているのですっかり買う気満々らしいですｗ。（だから買った後の事も考えてあげないと・・以下略）
ワタクシは不動産仲介でメシを食ってるのでそりゃ契約までしたんですから決済まで持っていって欲しいですがそんな属性だと聞かされちゃうと・・・うーん。。いっそのこと契約、壊れてしまった方がいいんでしょうか。
個人情報もあるのでこれ以上買主さんについてあれこれは聞きませんでしたが雰囲気からしてまだこういう難易度の高い物件は挑戦しない方がいいんじゃないかと思います。出来れば利回りは多少犠牲にしてでも修繕が5年くらい必要の無い大規模修繕済みな物件を買って最初の5年間は爪に火を灯す思いでキャッシュを貯めて（節税含むｗ）内部留保がたくさん取れそうな物件を探すべきなんじゃないかと。（銀行ももう少し金利の低いところでｗ）
でもこの仲介さん。
契約まで持っていった手前何がなんでも決済まで持って行きたいオーラが出まくりですｗ。
じゃなければワタクシに「融資先紹介して」なんて恥ずかしくて言えないでしょう。
でもこの物件、万が一融資が通ってしまったら・・。。。。
今回ワタクシ、客付けの立場じゃないのでこればっかりはどうにも出来ません。。
そんな電話が終わりイヤイヤですが売主さんに事の詳細をご報告しました。。（イヤダー、、イヤダー）
昨日の不自然なやり取り見てればわからないはずがありません。売主さんもある程度契約が流れるんじゃないかと思ってたそうです。
そこで売主さん
「いっそのことこの契約流しちゃおうか・・ｗ」とか言ってますがこの状態で売主さんから契約は流せません。
4月6日の融資解除期限まではじっと我慢となりました。
でも水面下では客付け開始です。
だってこの契約絶対流れちゃうでしょｗ。
さて、
5月のセミナーのお話です。
まだ当選された方にメールの送信はしていません。
今回、応募された方がワタクシの募集ストップのタイミングの遅れもあり定員の2倍になってます。
ということで現在セミナー会場に掛け合ってもう少し大きい部屋に変更をお願いしています。
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ただし、懇親会場は定員80人というのは変更が出来ません。
最悪、懇親会はムリですがセミナーだけの参加というお願いをするかもしれない方が出てきそうです。
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