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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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LOVE!指値!買い方売り方~狼編

こんにちは。。

本日は冷たい雨が降っております。
昨日やっと春モノのコートを出しましたが一日で冬コートに逆戻り。。暖かくならないと仕事する気になりません。(夏は夏で「暑くて仕事になりませーん」とか言ってる気がしますが・・)

寒い日はいつものように事務所に引きこもりです。
我ながらモノグサっぷり全開ですw。

だからといって暇ってわけじゃないんです。ちゃんと仕事してます。。
来週決済する書類の準備やらレジュメ作ったり会社に居れば居たで仕事はあるものです。。

それはそうと今日は夜、業者さんが集まる飲み会に参加する予定です。
恐らくまた100社くらい来るんじゃないかと思いますがそこでもせっせと名刺を配って「なんかいい物件ください攻撃」予定。。今回も「お客さんが200人くらいいて困ってます」とか大風呂敷広げてきます。

こういう飲み会に出席するといつも思うのですがこんなに業者ばっかりいてこれらの業者を食わすだけの契約機会ってあるのでしょうか・・・?

・・あるんだからこれだけの業者がいるんだとは思いますが、、ん?もしかしてお客さんが重複してるんでしょうか?それならわかります。

てことはあれですよ。。契約機会はそう無いんですね。
ひとつの物件を巡り業者さんとお客さんが互いに重複してるから不動産マーケットが盛り上がってるように見えるんじゃないでしょうか?(え?そりゃ気のせいじゃないかって?そうかもしれません。はい)

だとしたらこんな業者の集いに行かないで他の事やってたほうがいいような気がします。。

んー・・なんか今日はブログのテンションが上がりませんね。。


そうだ、、指値について書いてみます。
今朝のたろうさんのブログで指値について触れていましたがたしかにヤフオクで10000円で売ってるものに5000円で売ってくれとは普通言いません。「高いなー」と思ってスルーします。

これが不動産では1000万円で売りに出てるものを指値します。
これって不動産の売り値が限界値いっぱいに高く価格設定しているから(指値が入る分を予め予測して値付けしていることもあるから)だと思うのですが、この指値。。確かに独りよがりとしか思えないようなムチャな指値をしてくる方がいるのは事実です。

ワタクシがよくブログで書いてることですが

売主・・・高く売りたい
買主・・・安く買いたい

この構図は不変です。(一部の税金対策の方は除いて)

しかし不動産取引では売主と買主が非業者である場合ほとんど不動産仲介業者が絡みます。
この仲介業者。。売主側につくか買主側につくかで思惑がまったく違います。
しかし彼らが共通することは・・・

売主側仲介・・・高く売りたい早く仲介手数料を貰いたい(本音)
買主側仲介・・・安く買いたい早く仲介手数料を貰いたい(本音)

ですw。

しかしその前に、数ある仲介業者の中からそれぞれお客さんから委任を請けて仕事してますから

売主側仲介・・・安く売ろうとすると媒介を蹴られる
買主側仲介・・・高く買おうとすると媒介を蹴られる

ということが起きます。
そうなればどちらも契約機会そのものを失うのでそれでは困ります。(仲介手数料が貰えなくなっちゃいます)

同じ不動産仲介でも売主側と買主側では全然立場が違います。しかし先ほども言いましたが「仲介手数料を早く貰いたい」と言う点は同じです。

そこで売ります・買いますが一致する数字になんとかして合わせようとします。

言ってしまえばこれが指値幅ってやつです。

しかし売主側業者は媒介欲しさに媒介金額を思い切り高く設定してしまいます。じゃないと他の業者の媒介金額で負けてしまいます。ということで売り出し価格は可能な限り高ーく設定します。(たまに相場観の無い売主さんがコロっと業者にやられて不当に安い金額で売ってしまう事もありますが。。。)

この状態から買主さん側の仲介さんは買主さんから購入希望価格という「指値」の数字を貰って売主側と交渉するわけです。(それでも安いと感じれば満額で買い付け入れても一向に構いません)

良く常識的な指値とか言いますが正直、指値に制限と言うものはありません。買いたい金額で買い付け入れるのに何も異論はありません。。

しかし安く売るとなれば競争相手も出てきます。そういうライバルが出てこないうちに決めないといけないギリギリ勝負のこの指値。。サジ加減が難しいんですw。

前のしょぼくれんセミナーでお話しましたが転売業者が買う値段。。これが理論上の指値の限界です。。
(たまに鬼指しとか言って物件を買ってる人がいますがあれはホントに秘密裏に取引出来たか単に転売業者ですら買わない物件だから鬼のような指値が通るってだけです)

この「転売業者が買うという価格」がわかってない業者さんが買主さん側の仲介に入ると・・・まぁそこはご想像にお任せしますw(大惨事です)。ワタクシの想像ですが買主さんの通りそうも無い指値を構わず売主にぶつけてくる業者、、、元付け仲介の経験が希薄なんじゃないかと。。。

あくまでもワタクシの経験ですが、元付け経験が無い業者さんほどありえない指値を妙な理屈を付けて入れてきます。

例えば・・「この物件は〇〇が〇〇なので修繕費が〇〇万円掛かります。なのでこの金額が妥当では無いかと思います。。」

はっきり言いますがそんなことわかって売り出し価格決めてます。(余計なお世話です。そんなこと)

元付け業者はそんなことはじめから知ってて売主さんに金額のアドバイスしてるんです。(それでもこの値段で頑張りましょうとか言ってます)

元付け業者だって売り出し金額こそ明示して媒介取りますが心の中では決めた売り出し価格はあくまで「努力目標」です。多少指値がきても対応出来るよう価格を決めているのも事実です。

しかし売出しから時間が経過すると売主さんもちょっと不安になってきます。「この金額じゃムリなのかな・・」と。

そんな気配を察知すると元付け仲介業者は「ちょっとこれだと買い手さんが来ないので少し売値を下げましょう。。広告も引き続きガンガン頑張りますので」なんて言って価格を下げようとします。(だって早く仲介手数料欲しいですもんw)←本音

このあたりで売主さんの心が揺れ動いてきます。(「いくらの買い付けが来たらOKしちゃおうかな・・」と。)

元付け業者は日々売主さんと会うたびにこの「いくらの買い付けが来たらOKしちゃおうかな・・」を読んでます。(エスパーですw)

この数字を的確に把握して買い側の仲介さんにさりげなく、、えぇホントさりげなく伝えます。。

基本的にこれが指値の限界値です。

元付け業者はこれ以下の指値が通るとわかってたら片手手数料の仲介ではなく両手手数料が取れる直客か転売業者に売っちゃいますw。
またこれ以下で指値を入れようものなら売主は即却下してくることは元付け業者は先者刻承知です。間違ってもそんな買い付け通しません。(なかにはショック療法で敢えてその買付を売主に見せる豪腕業者さんもいますけどw)そんな買い付けを売主に見せたら「じゃあ最初の売り出し価格の査定はなんなんだ?」と詰められる事があるからです。

指値は高度な心理戦です。
15000万円で売り出ししている物件で、昨日「なんか疲れてきたから1億でも売っちゃおうかな」なんて言ってた売主さんが一晩で「やっぱり12000万円じゃないとイヤだ」なんて言い出すことはしょっちゅうですw。この下がったタイミングにズバッと売り渡し承諾を取れるか取れないかで売値なんて変わってしまいます。しかし売主さんにも売るからには最低限度必要な金額と言うものがあります。

これも無視して一方的な理屈をこねて買い付け入れようとする買主さんとそれを黙って通そうとする仲介業者さん。。。

売主さんは買主さんの都合なんて聞いちゃいません。。これが真実です。。
余程、売主さんが売り急いでいない限り売主>買主なんです。だってこの物件はひとつしか無いんですから。

注意して欲しいのは、無茶な買い付けだろうとなんだろうと買付を入れた時点で売主さんと元付け業者には買主さんの個人情報が渡ってしまいます。安く買わないと不動産投資は面白くもなんともありませんから指値は当然入れるべきですが仮に大手さんが元付けの場合、信じられない指値を入れてきた買主として住所と名前くらいは覚えられてしまいます。

何かの拍子で「あ~、、これってあの時の買主さんだなぁ」なんて言われないようにしないと次にいい物件が回ってくるか心配です。

また軽い気持ちで買い付けを入れて融資が付かないからと飛ばしてしまう買主さんが近年増えてます。買付を入れないとという気持ちはわかりますがこれもちょっといけません。あとホントすごい指値を入れた割には「融資特約付き」。。。

売主さんの目にこの買主さんがどのように映っているのか。。。とても心配です。。

買えなければ仕方ないし数打てばそのうち当たる的なやり方になりつつある昨今。

よく不動産指南本などで路線価かこの金額だからこの金額が妥当ですなんて書いてありますが平成初期くらいの収益物件はこの路線価の何倍もする金額で買ってるはずです。そんな売主さんに「この物件の路線価は~」なんて理屈が通るかどうかなんて事も買い付けいれる前に一瞬、御一考いただけたらと思います。


今日はなんだかちょっぴり厳しい言い方ですが不動産屋として指値についてどう見てるか書いて見ました。。
ご参考ください。


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