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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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出るのは愚痴ばかり。。。

こんばんは。

今日は久しぶりにお休みだったのですが溜まりに溜まった物件資料との格闘に明け暮れてました。。

先日お願いしたニーズ情報。。
あの話をあちこちの業者に話したのですが相手の業者さんからしたらこれだけエンドのお客さんがいるというのが珍しいのか、、そりゃたくさん集まりました。。

しかしどこの業者さんもそうなのですがエンドのお客さんと聞くと出来合いの物件ばかり出してきます。
エンドのお客さんなら高く買うとでも思っているのか知りませんが、とにかくありきたりな物件ばかり寄越します。一応「買取業者さん並の目線で見てるお客さんばっかりだからそんな物件ください」って言ったつもりなのですが・・。

なにやら思い切り勘違いしてるようです。

そんな中、ひとつだけ良さそうな物件があったので昼間ちょこっと見てきました。
場所は高円寺です。

高円寺の南側のちょっと惜しいエリアなのですが土地がちょっと大きいのと15戸の部屋のうち12部屋が2DK42㎡のレジです。築年数は昭和59年で築古ですがある程度まとめて修繕すればまだまだ使えそうです。

高円寺の南側はもはや1階で店舗なんて無謀なエリアなのですが幸いにも本物件は1階から住居です。

値段的にはいまいちなのですが謄本見るとなんとなく指値が効きそうな汚れ具合です。。w

明日指値交渉してみようかと思ってたのでその前に指値になるような根拠というかアラ探しをしておこうと現地に行ってきました。現地に着くと不動産屋らしき人影が2組。。片方の業者はお客さんらしき人を連れてます
。(しまった。。すでに出遅れなムードがプンプンします。。)

前にも書きましたが業界のルールで先着の業者が案内していたらあまり現地をウロチョロしないという掟があります。ワタクシのこの掟を守って物陰に待機です。

しかしこの業者。。いつまで経っても案内が終わりません。(なにチンタラ案内してるんでしょうか)
そのうちワタクシの後の業者まで集まり始めてしまいました。ワタクシの後から来た業者。あまりこういう空気が読めないのか先着の業者が案内してる最中でもお構いなしに建物内に消えて行きました。

これだけ案内が多いということはすでにあちこちの業者に知られた存在な物件なんでしょう。。
面白みも半減してしまったので見る気力が失せてしまいました。

指値が利かないとこの物件の手出しのお金は3000万円。。高円寺というロケーションは悪くはないですがここまでお金を出してまで管理の悪い古レジは手が出ません。結局途中で帰ってきてしまいました。

その帰り道、仲の良い業者さんから電話が来ました。
年末に売却の話があった目黒のマンション、、いよいよ悲惨な末路を辿ることになったという報告でした。
このマンション。区分なのですが80㎡で1億近くするほぼ億ションです。しかしこんなデフレ時期なので9000万円で売りに出ました。うちには8500万円で売主さんを説得しますからお客さんいませんか?なんて言われていた物件です。

ちなみに年末の時点で転売業者さんの目線は8000万円。下取り保障が7500万円でしたから見透かしたような指値すれば8100万円で買えたはずの物件でした。
確か、当初の話では8600万円くらいなら売主も渋々ながら売るんじゃないかと言われていましたが売主の親戚と名乗る人が直近事例の12500万円という話をどこかで調べてきたらしく「どう考えても1億以上で売れるはずだ」と力強く売主に密告。

8500万円どころか売値は10500万円に上がってしまいましたw。

しかしあれから3ヶ月。
去年の夏ころの事例を持ち出して強気な価格設定になっては内覧の案内すら入らなかったようです。
この売主さん、この物件を売却して6000万円くらいの区分レジに引っ越す段取りだったらしくすでに次の物件は契約済み。3月には決済しないといけないということだったのでいよいよケツに火がついてしまった模様です。

年末にスルっと8500万円で買えたならなんとかなってたかもしれないですし転売業者さんの8000万円というプライスだってこの時勢なら仕方ないところでしょう。でもモノにはタイミングというものがあります。

この物件、、完全に売り時を見誤ってしまったようです。今では7800万円でも売れなくなってしまいました。。

買取保障は7500万円。。これで売ってしまうと売主さんから見たら3000万円マイナスです。
変な売買事例を持ち出してかき回してしまった親戚さんも悪いですがその話を鵜呑みに信じて最初の売り出し金額をあげてしまった売主さんも悪いです。

最近こんな話が多いのですが年末より市況が悪いですからもう手遅れじゃないかと思います。
このままだと7500万円なんて値段で買い叩かれてしまうのですが買い取り保障すると言ってた業者も実はこの価格でも高買いですよと嘆いています。。

うちには今回「7700万円でどうでしょうか?」と言われていますがレインズ上で1億こえでデカデカ出てしまった物件じゃ再販しようがありません。。

7500万で今買い取ってしまってはこの業者も大変です。ま、約束は約束ですから7500万円で買い取って再販するしかないでしょう。売主さんも諦めてこの価格で手放すしかありません。どっちもどっちですがこんな危険な価格帯(都内でも6000万円超えるあたりの区分レジは危険度満点です)に買取保障つけて媒介取りに行けばこんな結末になるのは仕方ないでしょう。。

都内で実需物件が動く価格帯は最近6000万円くらいまでと言われています。
団信の枠の都合もあるのですが去年は1億くらいまでならなんとか団信を使えたと思います。しかし今ではそこそこの年収が無いと1億なんて団信つけて貰えません。(投資物件は別ですけど)

融資が付かなきゃ手金入れるかもっと安価な物件を買うしかありません。
こんな融資付けするのが嫌なので賢い業者さんは4000万円くらいまでの実需の区分レジを売りさばきます。
3000万円から4000万円までの実需モノは不況とか関係なくサラリーマンならほぼ融資が付きます。

融資が付けば売れますから仲介さんも苦労しません。

最近投資物件やってた業者さんがこぞってこの価格帯の物件を売るようになりました。一番安定してますから無理もありません。でもここに仲介業者さんが集中すればまた競争勃発です。

ちょっと前、リノベ転売業者がこんな競争で埋没していきました。
売れるものを扱わないと食えなくなるのがこの業界。。しかしながら投資物件と実需じゃやり方も違うのでいきなり鞍替えというのはかなり無理があると思います。賃貸と売買くらい違うわけではありませんが買うスタンスが違うので(実需は瑕疵担保とかうるさいくらいごちゃごちゃ言われますw)

ろくに調査しないで先物の物件ばかり売ってる業者じゃ先が思いやられます。。。

そんな3月ももう終わりです。

この業界もますます不透明に見えて仕方ありません。。

4月からはどんなことが起こるのでしょうか。。。こんな話、どこかのセミナーとかで講師の方はなんと言ってますか?

これから市況はよくなるとか言ってませんか?ワタクシにはとてもそうは見えません。。。



なんだか愚痴っぽくなってしまいました。。。すみません。
さて明日は狼セミナーの募集です。心なし大阪の方の反応が悪い予感がしてます。
ちょっとワタクシも旬が過ぎてしまったようですw。目黒のレジみたいな末路を辿らなければいいんですが。。。
こっちの勢いも心なし落ちてきている予感もしますw。。なにとぞよろしくおねがいします。。。
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