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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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大阪セミナーの件

こんばんは。

昨日、5月の狼セミナーの告知をさせていただきましたが大阪開催の話の件は具体的にお話していませんでした。
大阪開催にあたってどのくらいご希望されているか不明でしたので場所の手配をしていないのが理由の一つなのですがホントのところ何人程度参加を希望されているのでしょうか?

仮に6月9日(土)の13時からの開催としてセミナー参加費用2000円~3000円(参加者が多ければ2000円程度で収まると思います)として懇親会4000円としたらどの程度参加されるでしょうか?会場を予約するのにこの実数が読めないとハコの大きさを決められないです。。。ご協力いただければ幸いです。。

宜しければいつものメールフォームから

1.セミナーのみ参加
2.両方参加
3.懇親会のみ参加

と大阪のどのへんで会場を取ればよろしいかをご連絡ください。(ついでにこの会場がいいよなんてアナウンスがあると大助かりですw)

今回の大阪開催はワタクシ土曜の朝、新幹線で大阪に乗り込み懇親会でも終電なんて気にしないで思い切りしゃべりたいのでそのまま大阪に泊まりますw。(そのくらい今回の大阪遠征は気合入ってますw)

さて、
今日は不動産業者の戦闘服。。スーツのマトメ買いにデパートに出かけてきました。
このマトメ買い、、春と秋の恒例行事なのですが毎回非常に時間が掛かるので面倒です。(すそ直しで何回も試着するのがワタクシ、、イヤで堪りません。。)

今回も春~夏スーツ10着と靴3足、その他ネクタイやらベルトやらもろもろを一気に買いました。
他の不動産屋さんがどうやっているのかはよく知りませんがワタクシは物件調査などの業務でスーツのまま壁をよじ登ったりする事があるのであまり高いスーツは勿体無くて買えません。。(貧乏性なオオカミですw)

デパートで半期に一度の紳士服フェアーで縫製が良さそうなスーツを選んでダーっと買います。(スーツは縫製が命デス)
近年、イタリア製の生地が安く入るらしく(でも縫製は絶対中国でやってるはずですw)安価ながら昔と違いそこそこ見栄えのいいスーツが手に入るようになりました。(デフレのおかげでしょうか)

たださすがに2着で3万とかのスーツじゃダメです。生地も微妙だし縫製が悪いです。
オーダーで作る必要もないですがそこそこいい生地使ったやつじゃないと1シーズン持ちません。

と言っても毎回10着買って今までの10着を捨てるって感じのサイクルになっちゃいます。
毎年着潰してしまうしスーツは単なる戦闘服。。ワタクシ、あまりスーツに愛着が沸きません。。

昔DCブランド全盛の頃、周りが競って30万くらいするスーツを着てましたがあれに付いていこうとすると月の服代があっという間に100万超えちゃいますw。この歳でそんなムダ遣いしたら家族持ちのワタクシ。。とてもあの冷たい視線に耐えられません。。

スーツにこだわりはありませんがワタクシ、靴だけは非常にこだわり持ってます。。
イタリアにちょくちょく行ってた頃に当時のレートで500ユーロくらいで買った靴を何年も修理しながら大事に履いてますw。(寿命の長いヤツはすでに8年目です)

また靴だけは絶対自分で磨きます。
自分で管理しないとどこか調子が悪くなった時すぐに修理に出せなくなるからです。


これってワタクシの不動産投資の原則と基本的に考え方は同じです。

不動産物件はお金を稼ぐ道具だと割り切って見てます。(建物に愛着なんて一切ありませんw)

安普請な建物ではいずれ競争力が無くなりますがポイントだけ押さえておけば(金を掛けるところと掛けないところのメリハリ)対費用効果が高い物件として長期間運用が可能になります。
修繕しやすい構造の物件を保有していると不測の事態になっても比較的安い費用で対応できます。
木造アパートはRC造と比べて維持管理費が安いので満室にさえ出来ればコストパフォーマンスがダントツです。

ただ見てくれだけはいつも気を配っていないと賃貸が付きにくい物件になってしまいます。
不動産物件でいうとエントランスとかファサードなどです。ここがダサいと内見の案内の時にお客さんのテンションが下がって部屋を見る前に「ここはちょっと・・・」と不思議と足取りが重くなってしまいます。(賃貸の案内してるとこれってすぐわかりますw)

賃貸の仲介さんはこういう微妙なところ、、細かく見てるんです。。
またこういう物件の弱点を一度仲介さんに知られてしまうと案内の数も減ってしまい成約率が下がってしまいます。(いつも言いますが仲介さんは一回の案内で決めてとっとと手数料をセシメテしまいたいはずです)

ムダにお金を掛けた建物で収支の合わない物件を運用している方をたまに見かけますが不動産を投資として見るのならどこにお金を掛けてどこを削減するかなんてパズルをやるような気持ちで考えてるとそれはそれで楽しいと思います。

どうやったら常に満室になるのか・・・

ワタクシが物件調査に行く時のポイントの一つとしてこんなことをいつも考えてます。


今日は土曜日です。。
どうも家でブログ書いてると考えが煮詰まってしまいます。。
ということで本日はこのへんで終わらせていただければと。。。
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