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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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レジュメ発送完了です。。。

こんばんは。

明日の決済の準備もあらかた片付きひと段落してます。
しかし明日から再び次の決済に向けてカウントダウン開始です。。
戦いはまだ終わりません。。(休みたいです)

さて、
本日、例の新築セミナーのレジュメの発送作業をしました。
このレジュメはちゃんと説明聞かないとわかりにくい資料です。断片的に捕らえておくくらいでそこそこ不動産の世界の理屈みたいなものがわかっていただければと思います。

なんて偉そうなこと書いてますがこの発送作業。。
BCCでひたすらメールするだけなんですがここらへんがアナログなワタクシ。。
メアドをひとつひとつせっせとBCCに貼り付ける作業で1時間くらい掛かりました。。
もっと効率よく一斉にドーンと送れれば早いのですがやり方を知らないワタクシはここでもチビチビとそんな作業に明け暮れてましたw。

しかしいくつかのメールは不着で戻ってきました。。(届いていないと言う人いませんか?)
添付ファイルがやたらとでかいので拒否されてます。まだ届いていない方がいましたら別のメールアカウントでお問い合わせください。

そんなわけで3月の中盤戦。
仲介の業界では再びファンドのデフォルト物件がそこそこ出回ってます。
うちも乗り遅れまいと必死に参戦してますが・・・今回も難しそうです。

一部の狼旅団の団員さん(ホントにごく一部ですw)には簡単な資料を送りましたがたぶんこれって買うの大変だと思います。レンダーさんは簿価の90%なんて金額提示してますがこういうデフォルト案件は値段なんてあって無いようなもの。調子に乗って買付入れるといつものように踏み台にされるんじゃないかと危惧してしまいます。

確かに物件は都内・10%の物件ですが、最近一番不人気な商業系ビル。。。もはやこんな案件は相当、手金を持っていないと買えません。(銀行も商業系ビルじゃ融資も渋々ですがw)

そういえば最近ワタクシにメールいただいた方で「不動産投資の本などでは住居系の話が多いですが区分店舗投資なんて話が少ない気がします」とおっしゃる方がいらっしゃいました。

そういや店舗系の話をしてる書籍って少ないですね。。

融資が付くかどうかは別として実はこの区分店舗投資って案外おいしい部分があります。
(融資が付くかどうかは別とこの部分、もう一回強く繰り返しておきます。。)

都内を歩いていると1階が空きに店舗が増えてます。参考までにリーマンショック前の表参道とか南麻布などの商業地で路面店舗に空きが出るなんてことはありませんでした。仮にそんなのが偶然出てきてもそりゃ恐ろしい坪単価。。。(坪20万なんてベラボーな賃料の物件を見たことあります。)

こんな空き物件が多いのは今の世相からしたら仕方ないことですが、こんな賃料が激下がりしてるときに積極的に出店戦略に出るところもあります。賃料が安いうちに出店してしまおうとする業態です。

ワタクシが都内で定点観測する場所がいくつかあるのですが(六本木アマンドで同伴出勤のおねえちゃんの数を数えてるだけじゃないんですw)その中で特殊な場所があります。

どこかはここでは書けませんが(これ秘密中の秘密です)そこに出店してる店舗を見ると半年先くらいまでの出店戦略が見えてきます。トレンドとかではなく感覚的に見てるのでどう表現していいかわかりませんがガキの頃から見てるのでだいたい当たります。

前にも書きましたが都内だけではないと思いますが駅前だからといってどこでも商売が繁盛する場所とは限りません。渋谷あたりで例えるとよくわかりやすいと思いますが渋谷駅から道玄坂を上る道路を境に右側と左側じゃ歩いてる人種が違います。

更に東急本店に向かう道路を境に右側と左側でも違います。

はじめて東京に来た方でも1時間くらい見てるとなんとなくその違いに気づくはずです。

池袋なんかでもそうですが東口と西口では客単価が雲泥の差です。東口は客単価が低い店の方が売り上げが良く西口は客単価の高い店が繁盛する傾向があります。これを更に細かく分けると道路一本で変わるエリアがあります。

人の動線というやつですがこれを読めないと店舗の出店計画なんてバクチです。
たまたま空き店舗が出たとしてもこれを読みきれないと多額の出店費用が無駄になります。

しかしこれを逆手に取れば動線を読みきって一見不人気そうなエリアでも積極的に出店できます。

この分析力があれば路地裏の人通りの少なく賃料の安い店舗で繁盛させられる事があります。
こういう空き店舗を格安で借りるか区分で買い取るかすると下手な区分住居系より利回りが回ることがあります。

去年ワタクシが売った区分店舗がまさにそれでした。
まぁ、、ワタクシが狙ってやったわけではないので威張れたもんじゃないですがその「不人気物件」に目をつけた買主さんは悲惨なくらいの不人気っぷりに付け込んでムチャクチャな指値を入れました。

震災直後で放射能が都内に飛んでくるなんて言われてた時で、売主はとにかく処分することを最優先に考えていたらしくほぼ買主の言い値で売りました。
ワタクシこの仲介で「売るほうも売るほうだけど買う方も無謀だよな・・w」と内心思っていました。

しかしあれから一年過ぎてこの店舗物件、、どんなに頑張っても想定利回り9%くらいにしかならないはずのに推定利回り25%でブンブンまわしてますw。

ラーメン屋でもここじゃムリだろうと思っていた物件でしたがまったく別の業態に貸し出して結構良い家賃取ってます。普通店舗ってスケルトンで貸すのですがこの買主は貸しやすくするために自分である程度リノベして貸しました。(デザイン会社だから自前です。格安リノベでした)

これ業態は子供向けのブランドリサイクルショップです。とてもキャッチーな感じの店舗なのですがこのエリアじゃ絶対似合わないんですw。しかし、この方、結構良い家賃で貸してます。

店舗物件を予めニーズを読みきってそれ風にリノベして貸し出す。。。ワタクシにはとても真似出来ない芸当です。(ワタクシから見たらこれ自体がバクチに見えますw)
でもこの買主さんはそうやっていくつか区分店舗の投資で利益を上げてます。

区分店舗でも銀行から融資が出るならこんな投資手法もいいのかもしれません。
(えぇ、、何回も言いますがあくまで融資が出るとしたらの話ですよw)

不況時はなかなか店舗物件で勝負を掛けるのは危険なバクチですがこういう先を読めるというかほとんど預言者みたいな先見性がある人はこんな芸当が出来るんだと感心しました。。

とはいえやはり店舗は流行り廃りのあるのが難点です。住居系にはないリスクが付きまといます。
10年なんて気の長い投資手法じゃ店舗の投資なんて怖くて出来ません。
短期間で投資資本を回収できると言う読みとクソ度胸が必要なんじゃないかと。。。


たまにはちょっと違った切り口で書いてみましたが、書いてて自分でもなんだか面白くないですねw。


話題を変えますw。

さて、
5月のワタクシの単独セミナーですがやっと懇親会のお店からOK貰いました。(4000円で17時半から終電までお店を占拠しますw)懇親会場が正式に決まったのでボチボチ正式告知しようかと思ってます。

しかし当日に話したいことが多すぎてセミナーの内容自体がまだ絞りきれていません。。

5月19日に開催すると言う事だけは決めましたので参加をご希望の方はくれぐれも他の予定を入れないでくださいw。
オネガイシマス。。。



ということでこちらもオネガイシマス。。。
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