新築一周年記念の話。。（強引に最終回）
こんにちは。
毎回書くブログは一話完結ですと宣言しているにも関わらずとうとう連載記事になってしまいました。。
でも今日で最終回にしたいと思います。（明日は3.11なので震災関連の記事書きたいです）
昨日の記事はこちらから
さて、続きです。。
しかしこの建築オタクはこうのたまいます。。
「さて・・ここからワタクシの出番なんですよ」。。。と。
本日もブログランキング90位くらいに沈んでいる建築オタクな彼（ブログは頻繁に更新しなさいってーのｗ）はプロのコンストラクションマネジメント屋（略称：ＣＭ屋）です。
彼とはワタクシがmixiで日記を書いていたころからの付き合いです。
このＣＭという職種。。実際にワタクシも一緒にやってみてはじめて理解出来ました。
昨日も書きましたが建築価格の原価を設計図から弾き出して適正金額を割り出す仕事です。（ホントはもっと他にもやることがあるんでしょうけど）
この仕事、建築現場で実際に監督を経験してないと単価が出せません。
また積算能力も恐ろしいくらい高いスキルがないととても出来る仕事じゃありません。
まだ彼は年齢的にも若いのでどうなのかと思ってましたが・・・いやはや今の年齢でこの仕事ぶり。。将来が末恐ろしい存在ですｗｗ。（この手腕、ワタクシのブログによく登場する年間1億仲介のＳ君と同じＤＮＡを感じます）
ワタクシ、基本的にコーポレートの実績と言うものはあまり信用しません。
大手だから安心なんて「おとぎ話」は不動産業界にいるのでハナから信用していません。。えぇ、、相当辛酸を味わってますｗ。
担当者個人のスキル。。これに尽きます。
今回の仕事も彼が担当するから頼んだのであって会社に頼んだという意識はまったくありません。。（なんか彼への「ちょうちん記事色」を帯びてきている気がしないでもないですが・・ｗ）
その彼は「ここからＣＭ入れてあと2000万下げます」と言います。
業者さん最低価格13500万円から2000万円下げるというと・・・11500万円です。。
ここから下げるって一体どんな魔法を使うのよって感じです。
ここのカラクリを書いてもいいのですが書くと非常に長くなります。（ホント1ヶ月連載コースまっしぐらですｗ）
これは今90位くらいにある彼のブログを読んでいただけるとよくわかると思います。（説明が長いから大変なんですｗ）
めちゃめちゃ話を端折りますが・・・結局
本体工事・外溝・解体もろもろで10380万円の見積もりとなりました。。。
これだけ安くなったので後からちょっと豪華な装備を無理やり追加で頼んで（例の700万くらいする間仕切りとか）建物工事総額でホントに12000万円（消費税込み）で完了です。（参考までに彼に支払ったフイーも含んでます）
不動産屋的な視野で賃料を底上げしないと年収2100万円にはなりません。
ここはワタクシの仕事です。
家賃の鳥かご表を何回も見直して2100万円の年間収支になるよう家賃を設定。
結果的に設定家賃でもちょっと安かったかなというところで満室にしました。（今思えば2180万円くらい取れてたのかもしれませんが埋まらなければ元も子もないのでここは無難な安全策を取りました）
近隣相場から見てちょっとお高めな家賃設定でしたがこれは新築セミナーでも散々しゃべったので割愛します。
あ、そういやこのときのレジュメがあります。
ワタクシの話したパート部分（全38ページ）だけでも良ければいつものようにご希望の方にＰＤＦであげちゃおうかと思います。（もうかなり時間も経ったし公開しても良いですよね？）
このレジュメ、ワタクシの「記念すべきｗセミナー講師初体験のネタ」です。（どうやって賃貸のお客さんを付けたかとかのワタクシの考え方みたいなことがごちゃごちゃと書いてあります。）
いつものように「例のレジュメくれ！！」と書いてブログ右側のメールフォームからメールしてください。（前回より重いファイル（なんと9ＭＢありますｗ）です。ご注意ください）
結局完成してみれば総工費12800万円（総費用）で登記費用から銀行の印紙代とかの細かいところすべての費用が賄えました。年間賃料も2100万円になり表面利回りですが16.5％。ま、途中でかなり予算が余りそうだとわかり途中で追加であれこれ奢ってしまいましたがｗあれが無ければ目論み通り18％台で収まっていたとは思います。
（実際彼の言うとおりにしてたら11800万円で済んでいたでしょう）
そんな彼（kkenji1）の主催する新築セミナーで講師をやっていなかったら今ワタクシはこのブログも書いていまいと思います。（彼が「狼さんがブログ書いたらウケますよｗ」と言ってなければこのブログも存在すらしていませんｗ）たぶんいつも通り人知れずちんまりとmixi日記を書いていたと思います。
たまには彼のブログも覗いていただけると幸いです。
不動産投資とは若干ずれたどちらかと言うと建築寄りな内容でとっつきにくいかと思いますが不動産知識と建築知識は一心同体です。エクセルでいくら収支計算の関数がわかったところでそれだけではあたまでっかちです。融資を引く能力も大切ですが収益物件という建物は生き物です。どのように金額が算定されているのかも知らなければいけません。
いつも言いますが「物件を見るチカラ」を得るにははこういうすべての要素のスキルが必要です。（不動産投資ってホントに奥が深いビジネスなんです）
今回、新築した際、彼から建築についてかなり教えてもらいましたがこの1年くらいでそこそこ業者と対峙で来るくらいのスキルも身に付きましたｗ。また、彼は建築中、施主側の立場でゼネコンと対峙してくれます。これが心強いったらｗｗ。途中の仕様変更の際、「ここまではまだ間に合うけどここはもう無理です」ということを客観的に教えてくれるので常に先手先手で仕様変更の融通が利くのは収益物件を建てるのには非常に使える存在です。
次にまた新築やるとしたら同じ手法を使って建てると思います。素人が設計士さんとかゼネコンに敵うわけありませんｗ。。（彼らからしたらワタクシなんて赤子の手をひねるに等しいことです）
話は変わりますが、
今週でワタクシのブログも開設半年を迎えました。
あまりこういうこと書くとモテないのであれですが、mixi時代からワタクシの日記をずっと支えていただいただけでなく売れないブロガー時代、毎日ポチポチしてｗ応援してくれたSpuさんとはちみつさん、あと青森のドドにゃんさんにはホント感謝です。この場をお借りしてお礼申し上げます。
またこうやって半年経ってこの位置でブログを書けるのは日々応援していただいているここをお読みの皆さんの応援があってこそだと思います。ありがとうございます。
これからも毎日コツコツ少しでも役に立つようなブログを書きたいと思ってます。
引き続き応援いただけたら幸いです。
今後とも宜しくお願い致します。
そしてこれも宜しくお願いします。。。（これがワタクシの活力ですｗｗ）
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毎回書くブログは一話完結ですと宣言しているにも関わらずとうとう連載記事になってしまいました。。
でも今日で最終回にしたいと思います。（明日は3.11なので震災関連の記事書きたいです）
昨日の記事はこちらから
さて、続きです。。
しかしこの建築オタクはこうのたまいます。。
「さて・・ここからワタクシの出番なんですよ」。。。と。
本日もブログランキング90位くらいに沈んでいる建築オタクな彼（ブログは頻繁に更新しなさいってーのｗ）はプロのコンストラクションマネジメント屋（略称：ＣＭ屋）です。
彼とはワタクシがmixiで日記を書いていたころからの付き合いです。
このＣＭという職種。。実際にワタクシも一緒にやってみてはじめて理解出来ました。
昨日も書きましたが建築価格の原価を設計図から弾き出して適正金額を割り出す仕事です。（ホントはもっと他にもやることがあるんでしょうけど）
この仕事、建築現場で実際に監督を経験してないと単価が出せません。
また積算能力も恐ろしいくらい高いスキルがないととても出来る仕事じゃありません。
まだ彼は年齢的にも若いのでどうなのかと思ってましたが・・・いやはや今の年齢でこの仕事ぶり。。将来が末恐ろしい存在ですｗｗ。（この手腕、ワタクシのブログによく登場する年間1億仲介のＳ君と同じＤＮＡを感じます）
ワタクシ、基本的にコーポレートの実績と言うものはあまり信用しません。
大手だから安心なんて「おとぎ話」は不動産業界にいるのでハナから信用していません。。えぇ、、相当辛酸を味わってますｗ。
担当者個人のスキル。。これに尽きます。
今回の仕事も彼が担当するから頼んだのであって会社に頼んだという意識はまったくありません。。（なんか彼への「ちょうちん記事色」を帯びてきている気がしないでもないですが・・ｗ）
その彼は「ここからＣＭ入れてあと2000万下げます」と言います。
業者さん最低価格13500万円から2000万円下げるというと・・・11500万円です。。
ここから下げるって一体どんな魔法を使うのよって感じです。
ここのカラクリを書いてもいいのですが書くと非常に長くなります。（ホント1ヶ月連載コースまっしぐらですｗ）
これは今90位くらいにある彼のブログを読んでいただけるとよくわかると思います。（説明が長いから大変なんですｗ）
めちゃめちゃ話を端折りますが・・・結局
本体工事・外溝・解体もろもろで10380万円の見積もりとなりました。。。
これだけ安くなったので後からちょっと豪華な装備を無理やり追加で頼んで（例の700万くらいする間仕切りとか）建物工事総額でホントに12000万円（消費税込み）で完了です。（参考までに彼に支払ったフイーも含んでます）
不動産屋的な視野で賃料を底上げしないと年収2100万円にはなりません。
ここはワタクシの仕事です。
家賃の鳥かご表を何回も見直して2100万円の年間収支になるよう家賃を設定。
結果的に設定家賃でもちょっと安かったかなというところで満室にしました。（今思えば2180万円くらい取れてたのかもしれませんが埋まらなければ元も子もないのでここは無難な安全策を取りました）
近隣相場から見てちょっとお高めな家賃設定でしたがこれは新築セミナーでも散々しゃべったので割愛します。
あ、そういやこのときのレジュメがあります。
ワタクシの話したパート部分（全38ページ）だけでも良ければいつものようにご希望の方にＰＤＦであげちゃおうかと思います。（もうかなり時間も経ったし公開しても良いですよね？）
このレジュメ、ワタクシの「記念すべきｗセミナー講師初体験のネタ」です。（どうやって賃貸のお客さんを付けたかとかのワタクシの考え方みたいなことがごちゃごちゃと書いてあります。）
いつものように「例のレジュメくれ！！」と書いてブログ右側のメールフォームからメールしてください。（前回より重いファイル（なんと9ＭＢありますｗ）です。ご注意ください）
結局完成してみれば総工費12800万円（総費用）で登記費用から銀行の印紙代とかの細かいところすべての費用が賄えました。年間賃料も2100万円になり表面利回りですが16.5％。ま、途中でかなり予算が余りそうだとわかり途中で追加であれこれ奢ってしまいましたがｗあれが無ければ目論み通り18％台で収まっていたとは思います。
（実際彼の言うとおりにしてたら11800万円で済んでいたでしょう）
そんな彼（kkenji1）の主催する新築セミナーで講師をやっていなかったら今ワタクシはこのブログも書いていまいと思います。（彼が「狼さんがブログ書いたらウケますよｗ」と言ってなければこのブログも存在すらしていませんｗ）たぶんいつも通り人知れずちんまりとmixi日記を書いていたと思います。
たまには彼のブログも覗いていただけると幸いです。
不動産投資とは若干ずれたどちらかと言うと建築寄りな内容でとっつきにくいかと思いますが不動産知識と建築知識は一心同体です。エクセルでいくら収支計算の関数がわかったところでそれだけではあたまでっかちです。融資を引く能力も大切ですが収益物件という建物は生き物です。どのように金額が算定されているのかも知らなければいけません。
いつも言いますが「物件を見るチカラ」を得るにははこういうすべての要素のスキルが必要です。（不動産投資ってホントに奥が深いビジネスなんです）
今回、新築した際、彼から建築についてかなり教えてもらいましたがこの1年くらいでそこそこ業者と対峙で来るくらいのスキルも身に付きましたｗ。また、彼は建築中、施主側の立場でゼネコンと対峙してくれます。これが心強いったらｗｗ。途中の仕様変更の際、「ここまではまだ間に合うけどここはもう無理です」ということを客観的に教えてくれるので常に先手先手で仕様変更の融通が利くのは収益物件を建てるのには非常に使える存在です。
次にまた新築やるとしたら同じ手法を使って建てると思います。素人が設計士さんとかゼネコンに敵うわけありませんｗ。。（彼らからしたらワタクシなんて赤子の手をひねるに等しいことです）
話は変わりますが、
今週でワタクシのブログも開設半年を迎えました。
あまりこういうこと書くとモテないのであれですが、mixi時代からワタクシの日記をずっと支えていただいただけでなく売れないブロガー時代、毎日ポチポチしてｗ応援してくれたSpuさんとはちみつさん、あと青森のドドにゃんさんにはホント感謝です。この場をお借りしてお礼申し上げます。
またこうやって半年経ってこの位置でブログを書けるのは日々応援していただいているここをお読みの皆さんの応援があってこそだと思います。ありがとうございます。
これからも毎日コツコツ少しでも役に立つようなブログを書きたいと思ってます。
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