新築一周年記念の話。。（第1回）
こんにちは。
今日は雨です。しかも寒いと。。（花粉症の方も本日は絶好の安息日ではないかとｗ）
こういう時は、ワタクシいつもそうですが事務所にヒキコモリです。。
さて、
明日は3月10日です。
明日はひろ＊さんの主催する物件見学会に出かけます（明日も飲むぞーｗ）。ということで明日はそれほどブログ記事が書けそうも無いので今日のうちに書いておきます。（どうせ日曜日は震災ネタになるだろうし・・）
明日はうちのマンションの竣工一周年。
早いものであっという間に一年経ってしまいました。。新築なんて威張っていた物件ですが今ではもう中古物件の仲間入りです。（銀行積算年数が46年に減りましたｗ）
運用状況はというと年始に一瞬まさかの退去がありましたが今のところ予定通り満室経営です。
ワタクシが不動産屋根性丸出しで建てたのが幸いしてかこの一年特にトラブルらしいトラブルも無くほったらかし経営ですｗ。（手間いらずなマンション経営。。長く続くといいですね）
竣工一年を迎えるに当たり一年目の定期検査前にこっそりひとりで「裏定期検査」を敢行しましたが・・・安く建てたわりには突っ込むところもないくらいノートラブルです。
そんな建物ですが、この物件を建築しようと思ったときそりゃいろんな人からアドバイスされました。
中には正しいアドバイスもあったかもしれませんが大体の人は、自己の利益の為のアドバイスで参考になるアドバイスはとても少なかったんじゃないかと思います。
一番ひどいアドバイスは「よう壁は絶対やり直した方がいいぞ」ってやつｗ。
一低で背の低い建物を建てようとしているのに「これじゃ土圧が掛かってよう壁が崩壊するに決まってるからよう壁の補修は絶対やれ」と自分の抱える業者を推薦して3000マンもの見積もりを持ってきた業者Ａ。
取りあえず今のところあなたがおっしゃてた土圧の変化は無いみたいですよｗ。
あと「車庫は4台くらい無いと賃貸付けに苦しみますよ」と脅かした某ハウスメーカーの営業さん。。（オマエは細木数子かｗ）
おかげさまで2台ある駐車場の1台が埋まりません。。。責任取ってくれますか？（今どき都内で車庫がないと部屋は借りないなんて人少ないみたいですよ）
数えたらキリがないですがホント知ったかぶりな人が寄ってたかって食い物にしようとしてくれたものです。
ワタクシは設備とか機器とかには詳しいですが建築そのものはそんなに詳しくありません。どうしてもセカンドオピニオンの存在が今回の建築計画には不可欠でした。
しかもワタクシのムリ・わがまま・そして気心の通じるヤツ・・・。（こういうのって身内じゃないと怖いです。みんなシレっと騙すからｗ）
建築オタクな彼がいなかったら今頃土地持ちでも利回り10％を切るしょうもない建物が建つところでしたｗｗ。
まず彼に言われたのは「土地持ちなんだから利回り10％を切る物件を建てないでください。モテませんからｗ」でした。
ワタクシも不動産屋の端くれですから知ってます。そんなこと。
しかし実際に建築会社に見積もり取ると建築費では確かに利回り15％くらいになるのですが別途費用というものが知らないうちにＯＮされて結局10％を切る収支になってしまうんです。（特に某ハウスメーカー。。重量鉄骨造の分際でなぜ土地持ちに9％の利回りの収支表を持ってくるのか・・）
建築費の内訳って結構ブラックボックスです。ワタクシのようなプロの不動産屋でも見抜けません。
「これって高いのか安いのか相場なのか。。」そもそも使用する部材すべてがわかるわけでもないのでこの感覚がまったくわかりませんでした。
設計もそうです。
本物件を設計するにあたり何箇所も設計を依頼しました。
しかしボリューム計算でどうしても容積率いっぱいに設計が入りませんでした。
（理論上、ボリューム一杯にいれてくる設計さんもいましたがこれは不動産屋的に考察すると賃貸に出しにくく収支があわなそうな間取りを提案されたので却下しました）
設計が決まったところで建築オタクな彼に話したらなんと2日間で設計図面からすべての部材を積算して建築原価を出してきましたｗ。（参考までにうちの建築本体価格10380万円ですが建築原価9642万円らしいですｗ。）
「この工事の原価は9600万円くらいですから1億チョイでいけますよ」と言われました。
この時点で最初に頼んだ設計士の計算では本体工事費16000万円。。。
「なんだかんだ追加工事が出るだろうから最低でも18000万円くらいは見ててください」と言われてました。（税金とか融資費用はもちろん別途で諸費用入れたら2億超えｗｗｗｗ）
単純に本体工事価格だけでみると
18000万円－10380万円＝7620万円。。。
えーと、、7620万円あったらフェラーリ何台買えますか・・・？
ワタクシの計算での本物件での想定賃料収入は2000万円。総費用2億でも表面利回りは10％。
この時点で設計士に頼んで本設計入れて貰ったので設計料も掛かってます。
建築のカラクリをよく知らないワタクシ。
「こんなもんなのか・・・」とこの設計士にすべてを頼んでしまうんじゃないかと思います。
ここで建築オタクな彼に相談したら「これでホントに建てたら素人丸出しですよｗｗｗｗ」と言われました。
「どう考えてもこの仕様なら3000万円は落ちます」と言われたので彼と設計士を合わせてみました。
当日、並んで座って貰ったら明らかに二人の間に見えない壁のようなものが出来てましたｗ。
このケース、設計士は当然、怒るようです。（「船頭は二人いらねーんだよ」とか言ってましたｗ）相当プライドを傷つけてしまったようです。。
でも3000万円も建築費が違うのは事件です。（こっちだって投資目的でやってんですからｗ）
余談ですが一部の不動産系設計士さん以外の設計士さんって基本的に不動産投資の収支というものは見ていません。参考までにこの設計士さんも「坪1万で貸せば大儲けできるじゃんｗ」みたいなこと言ってました。
恐らく不動産投資は素人でしょう。近隣相場がどうとかＮＯＩや10年後のＩＲＲがどうとかワタクシが説明しだしたら逆に難解な建築用語で反撃してくるに違いありませんｗ。
この物件は「不動産屋が本気で建てたらこうなった」という話にしたかったのでそんなアバウトな話ではやる気も起きません。（アバウトでいいなら最初から費用も掛からない木造長屋で企画してますってーのｗ）
ここは絶対ＲＣ造です。これだけは譲れません。
条件として
・ＲＣ新築で容積一杯に建物を建てる。
・最低年間収入2000万円
・建築費用は諸費用コミコミ14000万円（これで表面利回り14.2％）
うちは地主です。
土地はタダなんですから最低限このくらいでやらないと世間からはモテませんｗ。
しかし建築オタクな彼の目標は土地がタダなら目標は表面20％。。。
・・・正直、「えーー、、あと6％をどうやって上げるのよ」と思いました。。。
この6％上げるのはここからだと途方も無い作業です。。もともと土地値が高い場所なのでそこは甘め設定で15％と20％の間の17.5％を目標にしました。（これなら土地・建物半分づつで8.75％。。これなら仮に新築した直後に再販しても利益が出ます）
そうなると家賃設定をちょっとムリ目な2100万円と設定しても建築費は12000万円で抑えないと無理です。
以前に建築オタクな彼からは工事原価で9600万円くらいと聞いていましたからうまくすれば12000万円くらいで出来るんじゃないかと思い始めました。しかし彼は「本体工事・外溝・追加工事全部込みでこの金額でいけます」と言い張りますｗ。
まぁ、彼は昔からの付き合いだしワタクシを敵に回すようなことはしないでしょう。
そうは言ってもワタクシいつも言いますが簡単には人を信じません。。友人とは言え商売は別です。
彼には内緒でワタクシの息の掛かった建築屋にも参戦させて彼が言ってる事がどこまでホントか検証しながらの見積もりを取る事にしました。
15社くらいだったか見積もりに参加して貰いましたがその時の価格差は一番上限の会社が18000万円前後
一番安い業者は・・13500万円くらいだったでしょうか・・・？（ちょっとこの辺はうる覚えレベルです）
同じ仕様で見積もり頼んだのにすでに4500万円の差が出てますｗｗ。
てことはあれです。一番高い業者だけに見積もり頼んだらこれで4500万円マイナスからの不動産投資になるところです。。。
参考までにこの最低価格のゼネコンも最高価格のゼネコンもテレビでＣＭやってますｗ。なんでこんなに差が出るのか。。。これが建築業界のブラックボックスじゃないのでしょうか。。
13500万円ならちょっと予算オーバーですが当初の目標に数値になんとか収まりそうです。
この時点で木造長屋計画に変更しなくても計画通りには行く目処が立ちました。
しかしこの建築オタクはこうのたまいます。。
「さて・・ここからワタクシの出番なんですよ」。。。と。
まずいです。。
こんなペースでダラダラ書いてたらいつまでも終わりません。。。
今回は一周年特大号と言う事でさすがにちょっと長くなりそうです。。
ということで続きはまた明日書きます。。。。ごめんなさい。。（と言って引っ張る作戦に出ますｗ）
名付けて「続きが気になる人はこちらをクリックしてお待ちください作戦」ですｗ
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
人気ブログランキングへ
今日は雨です。しかも寒いと。。（花粉症の方も本日は絶好の安息日ではないかとｗ）
こういう時は、ワタクシいつもそうですが事務所にヒキコモリです。。
さて、
明日は3月10日です。
明日はひろ＊さんの主催する物件見学会に出かけます（明日も飲むぞーｗ）。ということで明日はそれほどブログ記事が書けそうも無いので今日のうちに書いておきます。（どうせ日曜日は震災ネタになるだろうし・・）
明日はうちのマンションの竣工一周年。
早いものであっという間に一年経ってしまいました。。新築なんて威張っていた物件ですが今ではもう中古物件の仲間入りです。（銀行積算年数が46年に減りましたｗ）
運用状況はというと年始に一瞬まさかの退去がありましたが今のところ予定通り満室経営です。
ワタクシが不動産屋根性丸出しで建てたのが幸いしてかこの一年特にトラブルらしいトラブルも無くほったらかし経営ですｗ。（手間いらずなマンション経営。。長く続くといいですね）
竣工一年を迎えるに当たり一年目の定期検査前にこっそりひとりで「裏定期検査」を敢行しましたが・・・安く建てたわりには突っ込むところもないくらいノートラブルです。
そんな建物ですが、この物件を建築しようと思ったときそりゃいろんな人からアドバイスされました。
中には正しいアドバイスもあったかもしれませんが大体の人は、自己の利益の為のアドバイスで参考になるアドバイスはとても少なかったんじゃないかと思います。
一番ひどいアドバイスは「よう壁は絶対やり直した方がいいぞ」ってやつｗ。
一低で背の低い建物を建てようとしているのに「これじゃ土圧が掛かってよう壁が崩壊するに決まってるからよう壁の補修は絶対やれ」と自分の抱える業者を推薦して3000マンもの見積もりを持ってきた業者Ａ。
取りあえず今のところあなたがおっしゃてた土圧の変化は無いみたいですよｗ。
あと「車庫は4台くらい無いと賃貸付けに苦しみますよ」と脅かした某ハウスメーカーの営業さん。。（オマエは細木数子かｗ）
おかげさまで2台ある駐車場の1台が埋まりません。。。責任取ってくれますか？（今どき都内で車庫がないと部屋は借りないなんて人少ないみたいですよ）
数えたらキリがないですがホント知ったかぶりな人が寄ってたかって食い物にしようとしてくれたものです。
ワタクシは設備とか機器とかには詳しいですが建築そのものはそんなに詳しくありません。どうしてもセカンドオピニオンの存在が今回の建築計画には不可欠でした。
しかもワタクシのムリ・わがまま・そして気心の通じるヤツ・・・。（こういうのって身内じゃないと怖いです。みんなシレっと騙すからｗ）
建築オタクな彼がいなかったら今頃土地持ちでも利回り10％を切るしょうもない建物が建つところでしたｗｗ。
まず彼に言われたのは「土地持ちなんだから利回り10％を切る物件を建てないでください。モテませんからｗ」でした。
ワタクシも不動産屋の端くれですから知ってます。そんなこと。
しかし実際に建築会社に見積もり取ると建築費では確かに利回り15％くらいになるのですが別途費用というものが知らないうちにＯＮされて結局10％を切る収支になってしまうんです。（特に某ハウスメーカー。。重量鉄骨造の分際でなぜ土地持ちに9％の利回りの収支表を持ってくるのか・・）
建築費の内訳って結構ブラックボックスです。ワタクシのようなプロの不動産屋でも見抜けません。
「これって高いのか安いのか相場なのか。。」そもそも使用する部材すべてがわかるわけでもないのでこの感覚がまったくわかりませんでした。
設計もそうです。
本物件を設計するにあたり何箇所も設計を依頼しました。
しかしボリューム計算でどうしても容積率いっぱいに設計が入りませんでした。
（理論上、ボリューム一杯にいれてくる設計さんもいましたがこれは不動産屋的に考察すると賃貸に出しにくく収支があわなそうな間取りを提案されたので却下しました）
設計が決まったところで建築オタクな彼に話したらなんと2日間で設計図面からすべての部材を積算して建築原価を出してきましたｗ。（参考までにうちの建築本体価格10380万円ですが建築原価9642万円らしいですｗ。）
「この工事の原価は9600万円くらいですから1億チョイでいけますよ」と言われました。
この時点で最初に頼んだ設計士の計算では本体工事費16000万円。。。
「なんだかんだ追加工事が出るだろうから最低でも18000万円くらいは見ててください」と言われてました。（税金とか融資費用はもちろん別途で諸費用入れたら2億超えｗｗｗｗ）
単純に本体工事価格だけでみると
18000万円－10380万円＝7620万円。。。
えーと、、7620万円あったらフェラーリ何台買えますか・・・？
ワタクシの計算での本物件での想定賃料収入は2000万円。総費用2億でも表面利回りは10％。
この時点で設計士に頼んで本設計入れて貰ったので設計料も掛かってます。
建築のカラクリをよく知らないワタクシ。
「こんなもんなのか・・・」とこの設計士にすべてを頼んでしまうんじゃないかと思います。
ここで建築オタクな彼に相談したら「これでホントに建てたら素人丸出しですよｗｗｗｗ」と言われました。
「どう考えてもこの仕様なら3000万円は落ちます」と言われたので彼と設計士を合わせてみました。
当日、並んで座って貰ったら明らかに二人の間に見えない壁のようなものが出来てましたｗ。
このケース、設計士は当然、怒るようです。（「船頭は二人いらねーんだよ」とか言ってましたｗ）相当プライドを傷つけてしまったようです。。
でも3000万円も建築費が違うのは事件です。（こっちだって投資目的でやってんですからｗ）
余談ですが一部の不動産系設計士さん以外の設計士さんって基本的に不動産投資の収支というものは見ていません。参考までにこの設計士さんも「坪1万で貸せば大儲けできるじゃんｗ」みたいなこと言ってました。
恐らく不動産投資は素人でしょう。近隣相場がどうとかＮＯＩや10年後のＩＲＲがどうとかワタクシが説明しだしたら逆に難解な建築用語で反撃してくるに違いありませんｗ。
この物件は「不動産屋が本気で建てたらこうなった」という話にしたかったのでそんなアバウトな話ではやる気も起きません。（アバウトでいいなら最初から費用も掛からない木造長屋で企画してますってーのｗ）
ここは絶対ＲＣ造です。これだけは譲れません。
条件として
・ＲＣ新築で容積一杯に建物を建てる。
・最低年間収入2000万円
・建築費用は諸費用コミコミ14000万円（これで表面利回り14.2％）
うちは地主です。
土地はタダなんですから最低限このくらいでやらないと世間からはモテませんｗ。
しかし建築オタクな彼の目標は土地がタダなら目標は表面20％。。。
・・・正直、「えーー、、あと6％をどうやって上げるのよ」と思いました。。。
この6％上げるのはここからだと途方も無い作業です。。もともと土地値が高い場所なのでそこは甘め設定で15％と20％の間の17.5％を目標にしました。（これなら土地・建物半分づつで8.75％。。これなら仮に新築した直後に再販しても利益が出ます）
そうなると家賃設定をちょっとムリ目な2100万円と設定しても建築費は12000万円で抑えないと無理です。
以前に建築オタクな彼からは工事原価で9600万円くらいと聞いていましたからうまくすれば12000万円くらいで出来るんじゃないかと思い始めました。しかし彼は「本体工事・外溝・追加工事全部込みでこの金額でいけます」と言い張りますｗ。
まぁ、彼は昔からの付き合いだしワタクシを敵に回すようなことはしないでしょう。
そうは言ってもワタクシいつも言いますが簡単には人を信じません。。友人とは言え商売は別です。
15社くらいだったか見積もりに参加して貰いましたがその時の価格差は一番上限の会社が18000万円前後
一番安い業者は・・13500万円くらいだったでしょうか・・・？（ちょっとこの辺はうる覚えレベルです）
同じ仕様で見積もり頼んだのにすでに4500万円の差が出てますｗｗ。
てことはあれです。一番高い業者だけに見積もり頼んだらこれで4500万円マイナスからの不動産投資になるところです。。。
参考までにこの最低価格のゼネコンも最高価格のゼネコンもテレビでＣＭやってますｗ。なんでこんなに差が出るのか。。。これが建築業界のブラックボックスじゃないのでしょうか。。
13500万円ならちょっと予算オーバーですが当初の目標に数値になんとか収まりそうです。
この時点で木造長屋計画に変更しなくても計画通りには行く目処が立ちました。
しかしこの建築オタクはこうのたまいます。。
「さて・・ここからワタクシの出番なんですよ」。。。と。
まずいです。。
こんなペースでダラダラ書いてたらいつまでも終わりません。。。
今回は一周年特大号と言う事でさすがにちょっと長くなりそうです。。
ということで続きはまた明日書きます。。。。ごめんなさい。。（と言って引っ張る作戦に出ますｗ）
名付けて「続きが気になる人はこちらをクリックしてお待ちください作戦」ですｗ
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
人気ブログランキングへ