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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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でもこれが罠なんですw

こんばんは。

やっと春めいてきた今日この頃、皆様、花粉症とか大丈夫ですか?
関係ないですがワタクシ、この手のアレルギーってものにまったく縁がありませんw。(極めて原始的な狼です)

さて、
昨日知り合いの紹介で久しぶりにファンド屋さんの社長と面談してきました。
「狼のところでも何か物件出して買わせちゃいなよ」とそそのかされての行動です。

結論から先に言いますが、うちがファンド屋さんに物件を買ってもらえる確率は限りなくゼロですwww。

ファンド屋さんが自社のポーフォリに入れるような物件はうちのような弱小系不動産屋から買う訳がありません。

しかしファンド屋さんの門戸は常に広いです。新橋の駅前カフェの1階の安い方の喫茶店にタムロする悪人風ブローカーだろうが昨日入社したばかりの新人営業マンだろうがとにかく誰にでも「いい物件があったら是非買わせてください」と言います。

ブローカー業者をはじめ数々の不動産屋さんはこれにコロっと騙されますw。
そりゃ「100億までの商業ビルでもなんでも良いから利回り6%以上(NOI:4.5%)の物件なら買います」なんて言われたら誰しも「よーし!俺が買わせちゃる!!!」と思いますよね。。(お正月番組でカジキマグロを狙う松方弘樹みたいですw)

でもこれが罠なんですw。

ファンド屋さんは普通の不動産投資家さんよりも重く高い「デューデリ」というハードルがあるんです。信託さんあたりなららくらくクリアするでしょうがうちみたいな不動産屋レベルにはとてつもなく高いハードルなんですよ。。。

プチバブルの頃のファンド屋さんならキャピタル狙いのところが多かったのでうちのような業者からでも買って貰える可能性はありましたが、、今じゃムリです。そんな物件があったとしても最終的には大手信託系不動産屋さんなどの餌食になります。

ワタクシがそんな業界のカラクリも知らずに躍起になって大ぶりなファンド物件をいじってた頃、ホントに60億くらいの収益ビルの売買が成約寸前まで行った事がありました。。

無事完走出来れば、片手手数料でも1億8000万円です。

幸い、デューデリ結果も良くて「来週契約日を決めましょうか」なんていってた話が突然無くなりました。
ファンド屋さんがここから売主にアタックして抜かれましたwww。(ここから抜きますかってタイミングですよw)

あの頃はそんなひどい仕打ちをされても「いやー抜かれちゃったよ。ははは」くらい景気が良かったし、やっぱりそんなうまい話は無いんだなと変に納得できたので「やっぱりファンド屋とは取引しちゃいけないな」くらいで済ませていました。(ホントは枕濡らすくらい泣きました。。しくしくしくしく。。))

ファンド物件は大体、普通の現物取引ではなく信託受益権というタイプで取引されます。うちは単なる街場の弱小業者なのでこれを扱う免許がありません。(第二種金融商品取引業に登録しないと取引させて貰えません)

最終的には「狼さんちは金商が無いからねー」で簡単にひねられてしまいます。

なのでリーマンショック以降、ワタクシがいわゆるファンド屋さんとつるむことはありませんでした。(たまに他の二種金業者に頼んで仲介したことも無きにしもあらず・・ですが)

しかし先日のファンド屋さんはなにかいつもと違う印象を受けました。
話を聞く限りうちからでも平気で買いそうですw。

ここの社長、たぶん管理系の業務もやっていたんでしょう。ワタクシと妙に馬が合います。
特にデューデリ時のER(エンジニアリングレポート)の話で大盛り上がりになりましたw。

「オオカミさんのところでも全然問題ないですよ」と言ってくれます。(うれしいですが、、そう簡単に人を信用しないのがワタクシですw)ファンド屋さんとお付合いが疎遠でも最近の「コンプラのやかましさ」くらいは知ってますよww。

どんな物件ならコンプラに引っ掛からないのか聞きました。(どういう物件が欲しいのかよりこっちを聞くのが先ですw)当たり前のことをいくつか言われましたがどうもコンプラ緩そうです。

100億なんて物件はムリですがどうにか20億とか30億くらいの物件ならひとつくらい間違って買ってくれそうな予感がします。

今回うまいことオベンチャラ並べてこの社長の携帯電話の番号をゲットしました。(軽く書いてますが、合コンで女の子の電話番号聞きだすより難易度の高い作業じゃないかと自負しております。。。)

こういう話のわかる社長ともっと早く出会ってたらワタクシの人生ももっと変わっていたんでしょう。。人生って不公平に出来てるものです。。

さて、
どこから物件探して来ようかな。。。

昨日もかなり大風呂敷を広げてしまいました。。。(ワタクシのお客さんで資産の入れ替えをしたいとおっしゃるお客さんが結構いるのですが聞いてみますと意味深に話して来ましたww)

ということで平成10年以上のSRCビル(都心5区)で利回り6%の物件を保有されてて年内に売却しようかなーなんて方いたらメールくださいww。



ま、おそらくこの社長と二度と会うことは無いでしょう・・・・。ファンドとはそういうものなんです。。



そういや先日、フランスにお住まいの方からメールをいただきました。(ワタクシのブログってそんな遠方の方も読まれているのかと驚きました。。参考までにアクセスを調べたらなんとほぼ毎日アクセスしてらっしゃいますね。。てっきりプロキシの関係かと思ってましたw。うれしいです。ワタクシ)
この場を借りてお礼申しあげます。Merci beaucoup! いつかパリの焼き栗食べにお邪魔させていただきます。À demain...


さて今夜もいつものお願いです。。(最近あつかましさもストレートです。。。)
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