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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ふくちゃん荘見学会

こんにちは。

昨日は、ふくちゃんさんのアパート見学会に出かけてきました。

このふくちゃんさんとは最近何かと懇親会や合コンwなどでご一緒させていただく機会があるのでワタクシがふくちゃんさんの事を記事にするとなんとなく「ちょうちん記事」になりがちですw。

とは言え、良くもないものをただ「仲がいいから変なこと書けない」というのではワタクシのブログの存在意義が問われますw。ということで前回の母ウッチーさん の「帝都:エンジェル荘レポート」同様いつもの不動産屋目線にてレポしますw。


田園都市線の渋谷からそう遠くない駅から徒歩5分の場所にふくちゃんさんの物件はありました。
隠す必要も無いので書いちゃいますがこの場所、梶ヶ谷駅です。

梶ヶ谷って川崎でも典型的なアップダウンの激しい地形。。場所によってはシャレにならないくらい賃貸経営の難しいエリアです。しかし本物件は駅からわりと平坦に歩いたところにありました。そういう意味でもこの物件のロケーションは問題無しです。ただ駅から国道246号線を横断するロケーションなので仲介さんが案内する時は車で案内する方がいいと思います。(そんな心配することなくこの物件はすぐ決まってしまうと思いますけどw)
あとふくちゃんさんも言ってましたがこの駅、独身向きの店舗インフラがちょっと脆弱です。定食系のお店がないところをみるとこのエリアはファミリー層は好むエリアなんでしょうね。

さて物件です。
ふくちゃんAP

ワタクシも過去にいろいろ収益物件を見てきたと言う自負はありますがこの物件、普通の大家さんが出来る範囲の遥か上を行っちゃってますw。(この写真だけでじゃわからないですよね。。)

見ての通りこの建物、容積を可能な限り目一杯使ってます。
ふくちゃんさん、かなり建築に詳しい方ですからできることなんでしょうがこの建物からも「容積計算に膨大な時間を掛けてますよ」と声が聞こえて来そうですw。

収益物件を作る際に賃貸面積を可能な限り多く取るというのは大家業の基本中の基本。
お金儲けのためにやってるんですから貸せる部分は出来るだけ多くしないとダメです。

しかしそれを建築基準法という法律が邪魔をします。
容積をたくさん使いたくてもそれには上限があります。

参考までにこれと全く同じ土地が都内にあったとしてこの建物とまったく同じものを建てようとすると不可能です。この建物は川崎市だから建つのであって東京都の建築条例では建築出来ません。都内23区でもそれぞれ区で決められた条例があるので建てる場所場所でどのような条例なのかキチンと把握する必要があります。

ふくちゃんさんはあらかじめ建築条例を入念に調べ上げて役所の建築主事と法的解釈を巡り戦ったそうです。そこまで出来てはじめてこんな容積一杯の物件が建築可能になるわけです。

だからといって単に容積を目一杯使っても部屋がダメだと賃貸経営では失敗することがあります。
このあたりのバランス感覚が新築を建てるときにとても重要なファクターになります。

さて、この物件16㎡クラスの部屋が12部屋という構成。

正直この物件を見る前に部屋の大きさは聞いていましたが「ふくちゃんさんとあろう人がなんでわざわざそんな広さにしたのかな?」と不思議に思っていました。
ワンルームタイプが供給過剰と言われる昨今、今どき20㎡オーバーの部屋でも賃貸付けが大変です。

なぜ敢えて16㎡に細かく区切るかと言えば「細かく部屋割りした方が賃貸坪単価を上げることが出来るから」ですがホント今どき16㎡では他の物件と比較すると明らかに不利です。

しかしふくちゃんさん、この問題も最初からちゃんと考えて解決してました。(このあたりの課題は土地を仕込む段階でおおよそ考えていたはずです。買ってから考えるじゃ遅すぎなんですw)

実際に部屋を見ましたが収納をなくして6畳表記に出来るようにしてました。16㎡だろうが20㎡だろうが賃貸表記上6畳表記出きるか出来ないかで契約率は大きく変わります。あとはロフト。ふくちゃんさんのロフトへのこだわりは鬼気迫るものを感じます。ロフトをうまく設計出来ているので16㎡でも狭いと感じない工夫が随所に施されてました。(この部分はブログに書けないノウハウがてんこ盛りでした。これはふくちゃんさんに直接聞いてください)

部屋の写真も撮りたかったのですがこの部分は報道管制が敷かれていたので撮影不可w。
でも見ただけで十分です。おなか一杯になりましたww。

ふくちゃんさんのこの物件でのノウハウ。いやはやすごいです。
うちのマンションを新築する時、後々の賃貸経営を考えて作りこんでありますがふくちゃんさんのはその先のことまで考えて作ってます。たぶん、ワタクシが昨日見た細かいノウハウを真似しようとしても半分くらいしか真似できないと思います。えぇ、、あれと同じものは作れませんww。相当、建築のスキルが無いと無理です。。

このノウハウ。ふくちゃんさんは教えてはくれますがコンサルやってくれとお願いしたらたぶんやってくれないと思います。これ、ふくちゃんさん自身の所有物件だからここまでやったけど、これをフィー貰って他の人にやるかといったらものすごいエネルギーを使うと思います。自分のならやるけど他人のまではちょっと・・・と思うんじゃないでしょうか。(ワタクシもうちの新築レジをほかでもやってくれと頼まれたらお断りします。大変ですもん。)

あとこのアパート、、ホント手間の掛からない造りになってます。
木造アパートとRCマンションの違いで運営経費の違いが大きいです。
ふくちゃんさんのアパート、木造アパートのジャンルでも運営経費は安そうです。
これは設計段階で安く運営出来る様に細かい工夫を凝らしているからだと思います。

例えば壁材。屋根でも使われているガリバリウム材を使ってます。
これを縦張りすることによって雨で出来る水垢に対応しています。(建物の雨仕舞いも細かいところまで配慮されています。見学会の時は黙ってましたがこれ、特筆すべき部分ですw)

要はほったらかしで運営しても大丈夫ということです。
10年くらい経過しても新築時と同じコンディションですから賃貸物件同士での競争力では負けません。これってとても大事です。5年くらいで急速に老けてしまう物件も多いです。手間を掛けずにずっと同じ状態を維持できるというのは収益物件の理想形です。

たくさん家賃が取れて出費は少なくという大家さんから見たら究極の木造アパートなんじゃないかと。。。

あと驚くべきことに・・・この物件の土地。普通にチラシ物件ですww。(ごくごくよくあるレインズ物件です)
となるとこれって相当建築費を安くしないと高利回りには出来ません。

しかしこの物件、ホントに表面利回り12%ですwww。
(運営経費も格安なのでNOIベースでも相当なパフォーマンスを叩き出すと推定されます)

建築費を単に安くするのは簡単です。安普請な部材を使えばいいんです。
しかしそれだと10年もしないうちに競争力を失います。

ここでふくちゃん流CMはいかんなく発揮されてます。
必要なものはとことん奢り不要なものは際限なく切り捨てる。

本物件に「オーナー思い入れ」なんてこれっぽっちも入っていませんw。
そこには冷徹なまでに収益物件としての理想を追求したものが建ってました。。。

夜のイメージ


夜になるとこんな感じになります。

ワンルームの賃料は6万から7万程度です。
その客層にウケる物件は鬼のように豪華である必要はありません。
しかしそれなりにセンスよくないとそこは敏感に気づかれます。
この物件、ライティングなどでも「シンプル・モダン」をうまく表現出来ています。

なんとなくですがこの物件、
20代から30代前半の女性が好んで申し込んできそうな雰囲気がプンプンしますw。ワンルームアパートタイプで女性をターゲットに出来る物件は経験上失敗したという話は聞いたことがありません。

この物件に問い合わせしてくるだろうとされる客層をうまく読みきってるのでこちらからそんな営業しなくても勝手に仲介さんがお客さんを付けてきます。

やはり貸しやすい物件は仲介さんも好みます。(ワンルームって手数料少ないから1回の案内で決めて貰いたいんですよw)

一般の大家さんにここまでやれというのは無茶な話ですが、こんな物件を見て触って体感してどうすれば高利回りで安定的に運営できる収益物件が出来るかということを時間を掛けてでも勉強していただけるといいんじゃないかと思います。こういう物件を一度持ってしまったら負けはありませんw。

ワタクシもこの物件を見て今度は木造でなにか企画したくなりました。
贔屓目無しにこの物件は今まで見た中で5本の指に入るコストパフォーマンス抜群な収益物件でしたw。


今日はなんかポチしてもらう口実が思いつきませんw。
まぁそんな日もあるよねという方、、、宜しくお願いします。。。
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