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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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罪悪感を感じるから。。。

こんにちは。

昨日のセミナーのアンケートですが皆様ご協力ありがとうございました。

現時点で60人以上の参加希望の方がいらっしゃる事が判明したのでワタクシ、安心して会場を予約しましたw。
まだ正式に告知していないにも関わらずこれだけ参加表明していただけるとやる気も出るってもんです。

また、当日話すネタなどもこれから煮詰めていきますがワタクシの理想とするのは、、
「不動産知識でガリガリに武装した大家さん」です。














理論武装
ヒャッハー!!(ワタクシの中での想像図)

こんな「攻撃系大家さん」をたくさん養成出来るようなネタを中心にしたいと思います。それに伴い場合によっては事前に予習してからお越しいただく可能性があります。その時は事前に予習用レジュメをお配りします。ご協力お願いします。

今回アンケートにご協力いただいた方は万が一、今回のセミナーが抽選になったとしても優先的にご優待させていただきます。(なるわけないと思いますが・・・w)

正式告知は近日中にさせていただきますので今から5月19日だけはくれぐれも予定を入れないようにお願いしますw。

さて、
今日は最近では珍しい土地の仕入れの相談話が来ました。

場所は世田谷区下馬。。学芸大学駅から歩いて9分とちょっと前なら余裕で300万円/坪はした土地です。

相続絡みの売買なので売値は安いです。
しかし200坪近くある正方形の土地。これで接道が2方向の角地なら強気の設定で坪280万円とかで売れそうなのですが南西になんとも頼りない4m道路が走ってます。。(4mの道路ではカイエンとかだと車庫入れが厳しそうです))

これを戸建用地用にカットするとなるとどうしても敷地延長にするか開発道路(位置指定道路)を入れないとうまく分譲できません。。

位置指定を入れてしまえば土地値は280万円/坪でもいける可能性はありますが、そうすると20坪くらい道路で取られてしまいます。かといって敷延でやると前側の土地は高く売れますが敷延が側の土地は安くなってしまいます。

また、このエリア売り出し価格を考えると1戸あたりのロットがサラリーマンが組めるローンを超えてしまいそうです。。。

出来るだけぶつ切りにして多棟現場でやりたいのですが・・・なんとも戸建屋泣かせな案件です。
売り出し6,980万円が限界点と思われるこの土地。。仕込むべきか諦めるべきか・・月の初めから悩んでます。。

悩む時はやらない方がいいというのが先人の知恵。
今のところこの物件は見送りの公算濃厚です。(絶対シコりそうですw)

そんなわけで3月になりました。
いつもならあちこちの業者さんから電話が掛かってきて先月からの継続案件(ま、早い話が売れ残り案件w)の話が来てもいいのですが、今日はほとんど電話が来ません。

やっぱり物件が少ないようですね。。
例年なら今日あたりは物件資料のFAXがたくさん届いて鉄火場にようになるのですが、こんな3月の月初めは初めてですw。

売るものがなければワタクシのような仲介業者はひもじい思いをします。
売ろうと思えばなんでも売れますが、やっぱり基本は「うちでも買える物件」。。この基本政策はここまで頑張ってきたのですから変えたくありません。(「武士は食わねど高いびき」ってやつです)

そんなわがままなこと言ってるとそのうちホントに干上がってしまうかもしれません。

そんなところにいつものS君から電話。。ぷるりんこ♪

おもしろい物件でも紹介してくれるのかと思ったらさにあらず。。彼のところでも紹介出来そうな物件が無いようです。。年に1億以上一人で仲介売り上げを作る男ですらこれです。

意地汚いとか言われそうであまり言いたくはありませんがこれってやっぱり亀井さんのせいじゃないかと。

そういやそんなS君。例のスル〇とか使えばもっと売り上げ作れるんじゃないかと思います。
ケン〇ヤとかラク〇チ系業者のようにこの銀行を利用すればいいのに彼からスル〇で融資付けたなんて話し聞いたことがありません。

常々疑問だったので「なんで使わないの?」と聞いてみたら、、、

「収支表をお客さんに出す時にとても罪悪感を感じるから」というのが理由らしいです。


彼も木造系の物件はあまり仲介しないのですが、RC系の物件売買で4%を超える金利だと収支計算式に矛盾が出るのでそれをいじってまで売るのはイヤだということです。(彼も武士(もののふ)ですw)

もっとも彼の仲介する物件は大体3億超えの物件が多いです。
融資金額3億の上限がある銀行ではムリなのは最初からわかってますが。。。

しかしこの彼、都内金融機関の融資の状況は仲介業者でも一番詳しいです。わざわざ金利の高い銀行に頼まなくても他で融資を引っ張ってくる能力があるということも理由なのかもしれません。。





どうもワタクシが知ったかぶりして融資関係の話をするとブログランキングのポイントが落ちるようなのでこの話はこれくらいにしておきますw。
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