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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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エイプリルフール

本日は4月1日。。

今日はどんなうそをついてもいい日です。
と言うことでワタクシも壮大なウソを考えて今日のブログタイトルは

「【お知らせ】本日を以ってブログ閉鎖します」なんてやつで行こうと思ったのですがww、、、

ちょっと待て。。と。

そもそも不動産業者って年中ウソついているんじゃないのか。。

あらたまってエイプリルフールに気合入れてウソつく必要は無いのではと思ったりしますw。

ワタクシがこんなこと言っちゃいけないのはわかってますが結構うそばっかりな業者さんって多いはずです(もちろんワタクシも含めてって意味です。自分だけいい子になろうなんて思っちゃいませんよw)

先日こんなことがありました。

決済までに準備しておいてと頼んだ書類、やっぱり決済当日に間に合いませんでした。。
この書類。決済日どころか契約する遥か前から言ってたことなのに・・・です。

ワタクシさすがに堪忍袋の緒が切れて怒鳴ってしまいました。
「なんでこの書類が用意できてないんですか?(怒)」と。

そしたらこの業者。「担当が昨日から急性盲腸炎で入院しちゃったんだよ。。いやー参った。。」







昨日の朝電話に出たやつはナニモノですか?





しかしこの程度はまだ序の口。。かわいいものです。
怖いのは取引そのものに影響するようなウソです。

去年あった契約でユニットシャワーのワンルーム19部屋(その時ほど3点ユニットが素敵に見えたことはありませんw)物件で何度もお風呂は3点ユニットだと言われていたところ、契約日前日に図面上でどう見ても3点ユニットですらないと判明して「これホントにお風呂あるんですか?」と元付けに聞いたら


「私はちゃんと最初からユニットシャワーだと説明してますよ」と思い切りウソつかれた事例。(今どきユニットシャワーだったらお客さんに紹介すらしてねーよw)

この手の話は年中行事です。
都合の悪いことを伏せるとかあとでこっそり重説の片隅に書くならいいですがウソをついてまで売ろうとする業者さんがいます。このウソをいかに見抜くかが不動産投資では重要なファクターになります。

例えば利回りの話。
ケン○ヤさんやラク○チさんで掲載されている物件は基本的に10%を越える物件が多いと思います。
果たしてあの中にどれだけ本当に10%超える物件があるのか。。。


さて、
ワタクシごとですが先日ヤフオクで車を買いました。今日はその引取りで御殿場まで出かけてきました。

ホントは2010年式が欲しかったのですがさすがにあまりに高価で手が出ませんでした。
今回は1990年式で我慢です。

自慢の愛車はこいつです。










90蠑乗姶霆垣convert_20120401211126
正面から写真取るとなんだか撃たれそうで怖いです。。


90式戦車です。
現状渡しということなので室内に砲弾とかいろいろ散らかっていますがまぁこれなら家族とディズニーランドくらいの遠乗りには使えそうです。

また仕事の通勤にでも使おうかと思っていたのですがこれ乗って仕事に出かけたら間違いなく「地上げ屋」と間違われてしまいます。。しばらくは仕事で使うことはなさそうです。

来週からこの車が置ける車庫探しです。早く見つかるといいです。


自分の車はいいとして先日、わくわくリッチさんから「富山に来るときのオオカミグッズはハマーでいいよ」とブログ上でおねだりされていました。(このブログです

ここにはハマーもたくさんありましたので「ついでにハマーも買います」と言ったらちょうどいいのがあるということで見せてもらいました。。



こいつです。








繝上・繝シ_convert_20120401211237
ん?荷台になにか乗っかってますが・・。これはなんでしょう?


過去にイラクで大活躍したハマーなのですが最近有事も少ないし「例の人工衛星(弾道ミサイル?)」はこれじゃ打ち落とせないということで今回特別に譲ってもらうことにしました。

出来れば4人座れるのが欲しかったのですがうしろの荷物の周りにあと5人くらい座れそうです。わくわくさん、、クロネコヤマトの午前中配達で職場に送ります。着払いなのでお願いします。

また後ろの荷物にはオプションで誘導ミサイル4本オマケで付いてるそうです(あとトルマリンゴもオマケです)。富山の海岸でロケット花火のように遊ぶのは構いませんがうっかり撃つ角度を間違えると海の向こうに飛んで行ってしまい深刻な国際問題になるそうなので撃つ角度(38度以下厳守)だけはご注意ください。

何度も言いますが今日はエイプリルフール。。

こんなウソついてしまって今後ワタクシのブログが無事存続出来るかわかりません。

最初は調子に乗って書いてましたがなんだか不安な気分になってきました。。。。


今日はもうクタクタなのでコメント返しは明日にさせてください。。。すみません。

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なんか今日のブログってグダグダなんじゃんw

こんな仲介業者じゃダメですよ

こんにちは。

本日は休みですがブログ更新です。

今日は休みだったのですがうちのマンションの清掃の立会いに出かけてきました。
先日退去の部屋があまりに汚いので細かいところを清掃業者さんに指示しに行ったのですが、さすがにプロですね。。

たった一日で元の新築の状態に戻ってしまいましたw。

もともとこの清掃業者さんはワタクシの知り合いです。
多少の無理が効くのでうちの管理物件はほとんどここにお任せです。
都内の物件ならここがワタクシの知る限り一番安いんじゃないかと思いますが金額が高い安いよりワタクシ品質第一です。(まぁそれで安いに越したことはありませんが・・)

明日には新しい入居者さんが入ってくるのでたった一日でここまできれいにしてくれると大助かりです。
ペットも飼っていたので微妙な「犬臭さ」まで消えるかなと心配してましたが脱臭もしてくれたのでこれで心配の種が無くなりました。。

そんな訳で清掃作業を見届けて速攻で家に帰ってきました。
月曜の契約の準備です。。。
昨日の夜遅くに売主さんと連絡が取れて買い付けの話と契約は月曜ですということを伝えました。
「月曜日とはずいぶん急な話だねぇ」と言われましたが月曜日でFIX出来ました。(さすが専業大家さんですw)

契約書と重説の雛形を送り文面をチェックして貰いOKを貰ったので今度は買主さんに雛形を送っておきました。
大して問題になるような物件ではないので今日中にはOK貰えるんじゃないかと思います。

ワタクシの契約ではこんなスイスイ行くことは極めて稀ですw。
いつもこういう契約ばかりだと精神的にどんなに楽でしょう。。

ワタクシが扱う物件は大体、一棟モノです。
RCマンションだからといっていつも同じ契約内容でもないし重説なんて細かいところは微妙に変わります。まったく同じ物件と言うのはこの世に存在しません。周辺環境・道路付け・越境や賃借人の引継ぎ、いつも言ってる建物コンディションなどの細かいところ。。挙げていったらキリがありませんがなかなか一発で書類OKとはなりません。業者間で何度も書類をつき合わせて細かいところをお直ししてやっと契約の準備OKとなります。

この契約書などの文言も巡り何かとイチャモンをつけてくるお客さんもいますw。
まぁ、正確にはお客さんじゃなくてお客さんを取り巻いてる人と言ったほうが正しいでしょう。親戚だったり友人だったり中には別の不動産業者ってこともあります。

よくセミナーなどでお話してることですが、この不動産業者ほど他社の仲介が面白いはずはありませんw。
自分のお客さんが他社の仲介で物件を買うなんて聞いたら邪魔して差し上げたいですw。(ここはこっそりと本音。。と。)。

ワタクシでさえそう思っていますから他の方もそうだと思います。そうするとどうするか。。。

その取引自体を壊したくなるものですww。

お客さんから「この物件買うんだけどいろいろ教えてくれませんか?」なんて頼まれて「えぇ、喜んで!!」なんて本気でいう仲介さんはいないんじゃないかと。。

そんなネガティブ因子たっぷりなセカンドオピニオンが登場してくるともう大変です。

あること無いこと言って契約そのものを潰しにきますw。

ちょっと前の契約であった話ですが、なんと契約の場にそのセカンドオピニオンの不動産屋さんに同席されたことがあります。この自称セカンドオピニオン。大手の不動産屋のお偉いさんなのですが黙って座ってるだけならこちらも何も言いませんがなんとこの不動産屋、、名刺を切ってきましたw。「ワタクシ、、こういうものです。」。。。と。

その不動産屋さんの顔には「ホントはこのお客さんは私のお客さんなんですよ」と書いてありました。(仲介手数料になる仕事は私がやるはずだったのに・・と同義語です)

契約自体がこのお客さんに不利にならないよう立ち会いますなんて言われて名刺まで切られて他社業者なんぞに同席されたらこちらは面白くありません。こういうケース、取引自体にイチャモンつけようと思えばなんでもつけられます。

あー、、嫌だなと思う瞬間です。。

相手は隙あらばどこからでも難癖付けて「俺はこいつらよりずっと不動産詳しいんだ」と自分の顧客の前でやりたくてウズウズしてるはずです。

こういうとき絶対に気後れしちゃダメなんです。そんな素振りみせたらもう相手の思う壺。
ワタクシこういう時、すべて場を仕切ってちゃちゃっと進めちゃいます。
契約の進行スピードを上げてしまうとこの手の方はついてこれない傾向があります。

そりゃそうです。契約実務の部分で紙ベースでしか契約内容を知らないんですから。
間違っても他人の仲介物件を自分の足で現調なんてやってるわけ無いんです。

こんな手合いが乱入してきたら逆に「ここまでの部分はこれで大丈夫ですか?」なんて話を振ると「え、あぁ、、大丈夫です」って感じで黙ってくれます(なーにが大丈夫なもんですかってのw)。

でも契約前段階ではうるさいです。

契約書のこの部分の文言がおかしいと難癖つけてくることには変わりありません。。
しまいには誤字脱字や句読点の位置とかで難癖つけてきますw。

きっとこんなところで揚げ足取って「こんな仲介業者じゃダメですよ」とか言ってるんじゃないでしょうか?

今度そんな業者さんと共同仲介やって見たいですw。

どんな契約書を作ってくるんでしょうか。楽しみです。。

さて、
明日は5時起きで御殿場まで出かけてきます。
なので今日はもう寝ます。

明日の帰宅時間は21時を予定していますのでブログの更新も遅くなると思います。すみません。


ワタクシの娘2号にお願いしてなんとかオオカミ印グッズを作ってもらえることになりました。
これもひとえに皆さんの献身的なクリックのおかげです。ありがとうございます。

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オメーももっと読者に献身しないとなじゃんw

指値のない買付。。。

こんにちは。

以前にしょぼくれんセミナーの時に使用したレジュメの中にうちで専任取ってる物件がありましたが、、
なんと指値のない買付が入ってしまいました。。。(アンビリバボーです)

セミナーではなんでこの値段で売りに出したかご説明しましたが、あの価格、、想定される最大限の売値だったはずです。ということで実需で買うにはちょっと高いと思う金額設定なので正直300万円程度は指値が入ってもいいようにしてました。(売り出し価格-成約価格-買主希望価格の関係です)

この物件、専任なので当然レインズに載せています。(載せなきゃ業法違反です)
しかし策士オオカミ。。ただレインズに載せているわけじゃありません。。実はいろいろレインズ登録にあたり作戦を立ててます。

うちで専任貰うと必ずやることですが・・・なんてブログで書くとマネされちゃうんで細かくは書けないですが単純に言えば出回ってる物件じゃないように見せるだけです。(なんか矛盾した書き方ですねw)

これだけで売れる値段がちょっと変わりますw。(過去に最大で2000万円高く売った事もあります)

売り側の仲介をやる時と買う側の仲介をやる場合、「仲介の立ち位置が違うんですよ」と以前にも書きましたが今回のように売り側(しかも専任)仲介をやる場合、売主さんの利益を守る立場です。当然1円でも高く売らないといけません。

まして仲介が売主さんの希望価格をニギリまでやって価格操作するなんて言語道断w。売り急ぎの場合でもなければ出来るだけ売主さんが納得できる金額で売りたいです。

しかし買主さん側が逆です。買主さんの利益を守る立場ですから安くなるなら出来るだけ安く買わせようと努力するべきなんじゃないかと思います。(安くしたからって大して手数料なんて変わりませんってw)

今回の物件。。
買主側の仲介さん。。一度も価格交渉がありませんでしたw。
こっちは今回売り側なので不用意に変な突っ込みいれて「あ、指値してもいいんですか?」なんて言われちゃヤブ蛇です。

言いたい気持ちもありますが・・・ここは口にチャックですw。(「沈黙はカネゴン」ってやつです)





カネゴン
目線の位置あってますか?


今回、先に融資を通してからの買付なので契約・決済が非常に早いです。

なんと買主さん来週の月曜日を契約日に指定してきました。。。(しかも決済は一週間後。。。やめてーw)
そんな急な契約になるとこちらも準備できるかどうか。。。
専任を取ってるので最初に契約書やら重説の準備は出来ていますがこのままじゃ日曜日に重説読み合わせです。

んー、、日曜日ワタクシいないんですけど・・・。大丈夫ですか?

こういう時、買主さんの希望を尊重したほうが身のためです。契約する気になってるのをムリに日程変更しようとするとロクなことがありません。よくあるのは契約直前に親戚などが邪魔するケース。。。

「そんな物件、なんで買うの?もっといい物件あるんじゃない?」なんて余計なお世話をしてくる人。。。(そんな物件とは失例デスネ。殴りますよw。

出来る事ならそんな邪魔が入らないようにどこか無人島にでも連れ去って契約まで隔離しておきたいですw。

あとは買主さんが買うと言ってたのに土壇場で契約をお断りしてくるケースなんてのもあります。前にありましたが「やっぱり私にはまだ分不相応です」なんて感じのやつw。

さんざん周りを振り回して(金融機関も巻き添えでw)契約前日にフッと我に返ってしまうんでしょうか・・。
「待てよ、待てよ、、俺ってホントにこの物件買っちゃってもいいのか?」なんて自問自答するくらいならはじめからアナタは不動産投資なんて向いてません。

そういや買付の話で「買付は法的拘束力が無いからどんどん出しておくべき」なんて推奨している本がありましたがそりゃひどい話ですw。ワタクシ一度でも買付撤回されたらその人には二度と物件出しません。(傾向としてこういう人は何回でも買付撤回してきますw)

そんな訳で買主が「月曜日に契約したいと言ってきたら月曜日」です。売主さんが多少難色示しても連れて行っちゃいます。何事もタイミングだという事はワタクシ過去に血の涙を流すほど痛い経験を積んでますw。

なんてシレっと書いてますが実際は結構大変ですw。
契約書と重説の雛形を売主さん買主さんお互いにチェックして貰わないと袋とじ出来ません。
まだ電話が繋がらない売主さん(ここ見てたら大至急電話ください)。。まず売主さんを今日中に捕まえるところからの作業開始です。

さて、
やたらとコメントの多いワタクシのブログですが、時々

非公開コメント
□管理者にだけ表示を許可する   ←これです

の□にチェックを入れてコメントしていただいてる方がいらっしゃいますがこの非公開コメント。。
こちらから返信が出来ないように設定されてます。決して無視している訳ではないのでご理解ください。。
やっぱりコメント欄からのコメントって勇気がいるものです。(ワタクシのブログは勇者ばかりでコメント返しに1時間掛かる事もありますがw)コメント返せませんが毎日欠かさず読んでますので引き続きコメントお待ちしてます。


最後になりますが
先週、土日のブログ更新はお休みさせてくださいなんて偉そうな事言って今週ヒドイ目に遭いましたw。
やっぱり毎日書かないとダメなんだと心底心を入れ替えます。(一気に1000ポイント落ちたときは青くなっちゃいましたw)

土日はネタ的に不動産ネタにはならないかもしれませんがなるべく更新します。
えぇ、、ホント不動産ネタじゃないのでツマラナイかもしれませんがそこはご容赦いただければと。。



現在、娘にオオカミグッズ製作を懇願してます。
引き続きご協力お願いします。。。
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不動産ネタもスベってばっかりじゃんw

オオカミ心の叫び

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怒涛の勢いで2位転落デスww

こんにちは。

本日は午前中うちのレジの退去立会いでした。
ま、グチグチ言う気はないですが・・・

3月末なんかに退去すんじゃねーよ!!! (オオカミ心の叫び)

と叫んでみたくなりました。。すみません。。

幸いにも次の入居者希望の申し込みが来ているので今回はすんなり行きましたが、いつもこううまくいくとは限りません。

普段、退去立会いは仲介さんにお任せなのですが今回の部屋はペット同居のお部屋。
うちの物件でははじめてのペット同居退去なので一応どのくらいの汚れ具合かチェックです。

今回の退去部屋自体、ペットによる汚れなどの影響はありませんでした。またタバコなどの匂いもしなかったので部屋のクロスなどへの影響もなく清掃程度ですぐ貸せそうです。それはそれでいいのですが・・・。







人間が使った部分が汚いです。。。。
お風呂場の排水口と洗面台、トイレ、玄関。。。たった1年でなんでこんなに汚れるのか。。
(ていうか掃除の習慣とかないでしょ?)

人が住むところで1年何も掃除しないとこうなっちゃうという典型の汚部屋(byクマさん)。
写真撮ってきましたけどプライバシーもあるので割愛しますがとにかく汚い部屋になってますw。(見たら食欲無くなっちゃいますよww)

キッチンの天板(いちおう人大です)の色って確か白だったと思うのですが違う色に。。
明日掃除を入れますが急遽、掃除屋さんに電話して「尋常じゃない汚れ具合だから人員を増員してくれ」と頼んじゃいました。

部屋の乱れは心の乱れです。
一年前、新婚気分で引っ越してきたカップルさんでしたがこの1年で一体なにがあったのでしょう。

以前にブログで書いた「史上最悪の賃貸人」と比較したらかわいそうですが最近見た退去の部屋では群を抜く汚さです。

新しい人の入居予定は4月1日。。果たして間に合うのでしょうか。。

ついでに今度返還する敷金があるので銀行にも行ってきました。
敷金は使う予定もないので(当たり前ですがw)ずっと定期にしてます。
定期なのでちょっとは金利が付いているのかと思い調べたら、、、1年で62円でした。。。
そこから税金が引かれて残りは54円。。
300万くらい敷金積んでますがこれじゃ銀行にお金を預ける気にならなくなっちゃうのってわかります。

ワタクシが若かりし頃、100万円を銀行に1年寝かしたら10万とまでいきませんがちょっとした旅行に行けるくらいの利息が付いたものですが、、。

大家さんが銀行融資を受けて物件を買うのは今の金利基準なら当然ですね。
これじゃお金を預けておく気になりません。

だからでしょうね。最近ホントにいい物件がありません。
今のゼロ金利じゃ利回り10%いかなくてもポンポン買っちゃう人がいるんじゃないでしょうか?

不動産業者なワタクシがこうやって消極的な発言を連発して世の不動産投資家さんに冷や水を浴びせていると言われそうであれですがここのところ「うちでも買いたいな」と思う物件をほとんど見かけなくなりました。

特に今月は一番ひどかったです。
400件くらい物件を見ましたがなんと衝撃的なゼロ回答。。。(0/400ですよ。いや、まじで)

仲介じゃなくうちで買いますからとあちこちの業者さんに言って回ってこの結果。。
誰が悪いとは言いませんがこれじゃああんまりです。。仕事になりません。

また仲介さんの新規開拓しないとダメですね。(これが一番面倒なんです。。。)

仲介さんってホント掃いて捨てるほどこの世に存在します。えぇ、、ピンキリです。
新規にお付き合いする業者さんはまずここを見抜くところから始まります。
これはどんな物件を出してくるかでおおよそわかります。最初からはムリですが仲良くなるにつれてより上流の物件を出してきます。そこまで仲良くなるまでその仲介さんの実力を判断するのが最近難しくなってます。

ダメ物件ばかり出してくるので「こいつはダメかなぁ」なんて思ってると突然ズバッといい物件を出してくることがあります。(これ本人はいいか悪いかわかって出してるわけじゃないと思いますけどw)

かと言って一度にたくさんの仲介さんを相手にしていると通常の業務に影響が出ます。たくさんお付き合いしてると電話だけで一日終わってしまいます。どうしてもどこかのタイミングでセレクトしないといけなくなるんです。

大体、ワタクシで常時40人くらいの仲介さんと仲良くしてます。
これ以上仲良しさんを増やすと大変です。物件の話をしてるだけで終わってしまいますw。

しかしこの状況ではもう少し仲介さんを増やさないといけないです。(数で勝負に出ますw)
4月はちょっと入れ替えを考えてます。。。来月は業者さん飲み会巡りしないといけません。。


さて、
そんなブログを書いていたらわくわくリッチさんから電話が来ました。ぷるりんこ♪

わ:「富山セミナーが満席になったので受付終了告知夜露死苦ぅ~!!」とのこと。。

と言う事で
狼セミナー前夜祭~狂乱の大宴会 19:00~気を失うまで(w
は受付終了だそうです。ご応募ありがとうございました。

富山セミナーと大阪セミナーではなんと「しょぼくれん特別協賛」としてたろうさんが例のしょぼくれんゴッドアイテム(2月のセミナーでお配りした「しょぼくれんメジャー」)を今回特別に作ってくれました。
これを当日持参します。(道路幅員調査に便利デス)

全プレ
たろうさんスペサンです


たろうさんがそこまでしてくれてワタクシも何もやらない訳には参りません。。

と言う事でワタクシも娘にお願いして何か「オオカミ印グッズ」をデザインして貰おうかと・・・w。あまり高価なものはムリですが東京セミナー用に作ってみようかと思ってます。

このオオカミ印グッズですが「欲しい」という方がいたら下の「じろーくん(本名:ペンネスキー・ヤサイチョモランマニンニクアブラマシ・ジローラモ)」バナーをクリックしてください。明日の朝、ブログランキングが1位に戻ってたら(やっぱり2位じゃダメなんですw)娘に懇願してセミナー用に作ってもらいますw。(「パパ、もしかして落ち目なんじゃんw」とか早速朝、言われてしまいました。しくしく。。)

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名前長過ぎていっぺんに覚えられねーじゃん

セミナーのメール発送しました。。

こんにちは。

先ほど、5月のセミナーお申し込みいただいた方で当選された方にメールを一斉にお送りしました。
しかしその中で何通か戻ってくる方がいらっしゃいました。メールアドレスが間違っているのかと思いますが当選された方とそうでない方との区別がまったく付かないので今回メールが無事に届いた方のみということにさせてください。

また今回抽選に漏れてしまった方。。申し訳ありません。。
セミナー会場と懇親会場の消防法の都合でこれ以上はどうにもやりくり付きませんでした。。

キャンセルが出るようでしたらセミナーの席だけでもなんとか確保します。
ご希望の方がいらっしゃいましたらご連絡ください。

さて、
今日は水曜日。。なんでしょう。。今日はほとんど電話が架かってきませんw。
今朝方、専任いただいている物件を再度レインズにアップしたのですが・・・その問い合わせ以外はまったく架かってきません。。。

かといって3月の月末に暇そうにしていると「オオカミさんの所はいつも暇でいいですねw」なんてイヤミを言われそうなのでどこにも電話もせずにおとなしくしてますけど。。

今日みたいに暇な時にセミナーレジュメを作りたいのですが・・どうも昨日のお酒の影響なのか・・ちっとも捗りません。(お酒だけの影響じゃないのはわかってますが突っ込まないでください。このブログはR-15指定ですw)

そんな中、クロノスさんからメールが来てました。

ワタクシのブログはやたらとコメントが多いということで有名になりつつありますが、このクロノスさんも当ブログの名物コメンテーターですw。
大体、ワタクシがブログを更新するとやげさんとわくわくリッチさんあたりが微妙に絡みにくいwwコメントを入れてきます。このクロノスさんはネットでの活動時間がいつも深夜なのでワタクシが就寝後のコメントです。

ワタクシのブログのコメンテーターさんは総じてコメント返しにも気を遣いますw。求めるオチの部分に触れずにスルーしてコメント返すと「〇〇の部分がオチなんです・・泣」とメールで指摘される事もあります。。。

ワタクシのブログ。。コメント欄にもドラマが隠されてます。
そんなやり取りも読んでいただけたらと思います。

話が飛びましたがクロノスさんの質問でキュービクルの導入の是非を聞かれました。
クロノスさんのブログでも触れているので敢えてブログの記事にしますが、このキュービクルというモノ。


こんなの見たことありませんか?
     ↓











キューブ
ま、一応お約束ということでw・・・









ホントはこっちです

キュービクル
気安く触るとやけどするぜ・・・
(このボケの為だけに今日はこのネタなんですw)


普通の家屋では6600Vで電柱を流れている高圧の電力を電柱に乗っかってるバケツのようなもの(トランス=変圧器)で200Vなり100Vに落として使うのですが規模の大きい建築物(特に商業施設や工場など)では6600Vを直接建物に引き込んでそこにこのキュービクルという設備を置いて200Vなり100Vに落として使います。

このキュービクル。
電圧を6600Vのまま引き込み出来るので電力料金が通常より割安になります。
電力使用の多い建物ではこちらの方が電気料金が安いのでお得ではあります。

しかしこの設備。設置にもお金が掛るし保安対象設備なので毎月点検義務が生じます(遠隔監視付きの場合2か月に1回)。費用的にみると大体年間20万円程度です。

普通に200Vや100Vを引き込めばこの費用は掛りません。
この20万円を取り返せるだけの電気料金の差額があれば(これ以外にも細かい費用が掛りますが)要検討かもしれません。でも最初からこのキュービクルを導入しようとしたら建物にも荷重が掛るので予めそれ相応の強度計算が必要です。(このキュービクルの中身は巨大な変圧器です。重いです。。)

1階に相当量の電力が必要なテナントが入るなら別ですが居住用の収益物件ではこの設備はかなりの重荷です。
また一度導入してこれを元の受電設備に変更するのも相当な費用が掛かります。

建築物の規模にもよりますが建物価格で都内で土地建物で3億くらいまでの物件でしたらこのキュービクルは不要ではないかと思います。

そういや、ワタクシがまだこういう高圧電力を扱う仕事をしていた際、変電室の3300Vくらいで感電したことがあります。
と言ってもビリビリという感電ではなくその時は持っていた工具が一瞬で真後ろに飛ばされましたw。パーン!!って感じです。(もうここまで高電圧だとビリビリなんてレベルじゃないですよ。)

こういう電気工事でも電気が流れている状態(生きていると表現します)で作業することが多いので分厚いゴム手袋をはめて作業するのですがそれでも何かの拍子でこんなことが起こります。(夏などで汗っぽいときとか)

エレベーターをいじってた頃はワタクシ、200Vでの感電というのも結構ありますが大体、手の甲でビリっと感電してるので死んだりすることはありません。人間の筋肉って感電すると硬直します。手の場合手のひらで感電するとその物体を反射的に握ってしまうんです。そうなるともう離れません。黒コゲになるまで(実際には黒コゲになるわけはないですがw)感電しまくります。電気が来ているかわからないときは手のひらで触るのではなく手の甲で触るというのが基本です。(触るということが普通じゃないですがw)

なので電気が生きているかとっさに判断するとき手の甲でさらっと触って確かめるなんていう荒技を使うときがあります。(いちいちテスターで調べるのが面倒な時w)

さらっと触ってみてビリッ!!「なんだよスイッチ切れてねーじゃん」なんて感じです。

もうひとつコージェネレーターの話の質問もあったのですがこれはまた何かの機会に書きたいと思います。

前にエレベーターのことをクドクド書いたらブログ順位が落ちましたw。今日は不安です。。。
でも設備の話は不動産投資ネタには不向きかと思いますが多少は知ってた方がいいと思います。(知らないとこんなところでもボラれたりするんですって。。。)





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猿だからってバナナが好きとは限らないんデスヨ