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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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特大風呂敷w

こんにちは。

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ブログランキングなんてもうこだわりません・・と先週エラそうに書いたものの、わずか2日間ブログをサボったら一気に1000ポイント以上下がった模様ですw。。

まだワタクシの身分でそんな余裕かましてたらあっという間に落っこちるということを実感させていただきました。。(身の程知らずなオオカミです)

ありがとうございます。
それでは、また(^^)/







なんて終わりません。。
続きます。。







さて、
昨日の続きですが昨日4時間にも及ぶロングラン契約した買主の仲介から朝、電話が来ました。

「どこかフルローンがつく銀行ご存じないでしょうか・・・?」(あさっぱらからいきなり横殴りの雨ですw)

ま、ある程度覚悟はしてましたが。。ワタクシにとっては、もはや何かの罰ゲームですw。
(どうでもいいですが随分と白旗揚げるのが早すぎやしませんか?)

事前にワタクシがこの仲介さんから聞いていた買主さん像はと言えば・・・
・手金3000万円以上
・このほか金融資産2億円以上  
だったような記述がワタクシのノートに記録されてます。(だから買付を受けたんですけど)

契約3日前に手付けを500万円から200万円に減額してきたあたりからおかしいとは思っていましたがどうもこの仲介が勝手に風呂敷を広げていた模様デス。。。(特大風呂敷ですw)









特大風呂敷
特大風呂敷の想像図






買主さんの自己申告なのか聞き間違いなのか判断出来ませんが実際の話、とても25000万円なんて買い物が出来そうなお客さんじゃないようです。。。

今朝になって判明しましたが実際には手金1200万円とのこと。。。

これじゃ諸経費も満足に払えません。。(足らんわ!まるで・・)











足らんわ
「足らんわ!まるで」の想像図


昨日からずっと気になってた事ですが、なんでこんな無謀な契約をしようとしたのか仲介に聞いてみました。
この仲介も売買の取引の経験があまり無いのはこの契約の過程を見ていればわかってましたが買主さんとのコミュニケーション不足が一番の原因です。聞けばこの仲介、契約までにこの買主さんと会ったのはたったの2回。
あとはメールでやりとりしていたそうです。

そりゃダメです。。もう全然ダメ。。。
通販じゃないんだからそんなチェックじゃ買主さんの属性なんて見抜けませんw。
また本物件を購入するにあたり仲介が融資付けするということになっていたそうです。(融資斡旋型ってやつですね)

実需の物件を売るなら融資斡旋ってのもありですがメールだけのやり取りで属性のエビデンスもろくに確認もしないで相手の言う事を鵜呑みにして契約とは。。。こんなカッコワルイこと、、ワタクシ売主さんには到底言えません(泣)。

融資を付けて収益物件を売るという手法。。
近年のス〇ガさんの融資で一躍脚光を浴びていますが買主さんがあのノンバンクに等しいくらいの鬼レートの金利で潰れないかどうかのチェックも仲介がやらないといけません(言ってみればこれもストレステストです)。売るだけが仲介じゃないんです。そこまでやるのが昨今の不動産仲介ってもんですw。(ここは力強く語っちゃいます)

だからなんです。。ワタクシがあまり最近物件出せなくなったのってw。。(買うと潰れちゃいそうな物件ばかりなんです・・)

そりゃ税金対策でなんでも損金で落とせるような買主さんなら文句も無いでしょうが(そんな打たれ強いドMな買主さんもいないと思いますがw)不動産投資は勝たなくてもいいですが負けさせては絶対ダメです。負けた時の金額がデカ過ぎですw。

ワタクシ不動産コンサルさんじゃないので細かい数字を算出してアドバイスするなんで仰々しいことは滅多にしませんが建物見ればヤバイかヤバクないかくらいは本能的にわかりますw。建物は生き物なんですって。

本物件は確かに表面利回りは10%ですが運営経費や金利、元本を支払ったら結構キツイ物件です(高く売りたいですからそういう値付けしてます)。また築年数もそこそこ古いので設備の修繕まで考えると更にキツくなり(推定1500万円コース/当初2年間)CFネッツの猪俣さん風に言わせれば・・・逆レバになる可能性大です。。。(ま、4%超えの金利の時点で逆レバですけどね)

この買主さんの希望条件は都内23区で10%の利回りで3億までのレジ。
確かにこの条件は満たしていますがもうちょっといろいろ精査して物件紹介しないとこんなことになります。

この仲介、こんな条件を満たす物件を例によってメールでジャカジャカ送ってたそうです。

買主さんはと言えば融資はこの仲介に任せているのですっかり買う気満々らしいですw。(だから買った後の事も考えてあげないと・・以下略)

ワタクシは不動産仲介でメシを食ってるのでそりゃ契約までしたんですから決済まで持っていって欲しいですがそんな属性だと聞かされちゃうと・・・うーん。。いっそのこと契約、壊れてしまった方がいいんでしょうか。

個人情報もあるのでこれ以上買主さんについてあれこれは聞きませんでしたが雰囲気からしてまだこういう難易度の高い物件は挑戦しない方がいいんじゃないかと思います。出来れば利回りは多少犠牲にしてでも修繕が5年くらい必要の無い大規模修繕済みな物件を買って最初の5年間は爪に火を灯す思いでキャッシュを貯めて(節税含むw)内部留保がたくさん取れそうな物件を探すべきなんじゃないかと。(銀行ももう少し金利の低いところでw)

でもこの仲介さん。
契約まで持っていった手前何がなんでも決済まで持って行きたいオーラが出まくりですw。
じゃなければワタクシに「融資先紹介して」なんて恥ずかしくて言えないでしょう。

でもこの物件、万が一融資が通ってしまったら・・。。。。

今回ワタクシ、客付けの立場じゃないのでこればっかりはどうにも出来ません。。

そんな電話が終わりイヤイヤですが売主さんに事の詳細をご報告しました。。(イヤダー、、イヤダー)
昨日の不自然なやり取り見てればわからないはずがありません。売主さんもある程度契約が流れるんじゃないかと思ってたそうです。

そこで売主さん
「いっそのことこの契約流しちゃおうか・・w」とか言ってますがこの状態で売主さんから契約は流せません。

4月6日の融資解除期限まではじっと我慢となりました。

でも水面下では客付け開始です。
だってこの契約絶対流れちゃうでしょw。


さて、
5月のセミナーのお話です。
まだ当選された方にメールの送信はしていません。

今回、応募された方がワタクシの募集ストップのタイミングの遅れもあり定員の2倍になってます。
ということで現在セミナー会場に掛け合ってもう少し大きい部屋に変更をお願いしています。
その人数が確定次第ご案内メールを発送いたします。

ただし、懇親会場は定員80人というのは変更が出来ません。
最悪、懇親会はムリですがセミナーだけの参加というお願いをするかもしれない方が出てきそうです。

その分セミナーではありったけしゃべりますのでご容赦ください。


ということで今日はこれから横浜まで出撃します。
(それに伴いブログ更新もこんな時間です)


しつこいですが・・・
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ストレステスト

こんにちは。。

二日ぶりのブログ更新です。
ここのところ毎日書いていたブログをいきなりお休みするというのもあれでしたがおかげさまですっかりリフレッシュです。

さて、今日はうちのマンションの退去の話からです。

今月末退去予定のうちのマンションのお部屋。2月末退去予告ってのはホント心臓に悪いです。
どうなる事かと思っていましたが、まだ退去前だというのに申し込みが入りました。ありがたいです。。

しかしいつも思うのですが部屋も見ないで申し込みしてくる人ってなんでしょう。。部屋なんてなんでもいいって訳じゃないと思うのですが・・・。

実は今回の募集は試験的にストレステストして募集してます。。
先日アッキーさんから教わった新婚さん向け募集作戦(新婚さんは2月3月の部屋探しじゃなく5月6月に探すの法則より)を取るべく家賃を更に強気な5000円アップで募集ですww。
(なーに、、今回は6月くらいまでに埋まればいいや的な気持ちですから多少の冒険してもいいかなと。。)

しかし予想に反して速攻で単身の方が申し込んできました。。
これじゃデータを取りようがありません。。

送られてきた申し込み書を見ましたが・・結構属性良さそうです。。。さて、どうしましょうか。
属性から言ったらこの方でOKなのですが出来れば一緒に車庫も借りて欲しいです。。そんな人が現れるのを待つかここでOK出すか悩むところです。。(こんな時ほど後からの申し込みの方が条件良かったりするんですw)

このマンション。。まだ新築の匂いがするので今のうちはこうやってサクッと決まるでしょうが、年数が経過するにつれてそのうち淘汰されてくるのは間違いありません。

他と同じに見えてくるお年頃な築年数になれば競争力を失うのは必至です。
まだ気が早い話ですがそうならない前にモデファイ計画を考えてます。

RCの建物って無機質な感じがするので基本的に取るべく作戦は緑化計画です。
無駄なものは極力排除しますが緑の部分は今後増やしていかないといけません。しかし無計画に緑化すると剪定の費用もバカになりません。このへんのバランスを考えて無駄な管理コストを計上しないようにしないとダメです。

収益物件は収益を産む道具・手段です。
お金を掛けるところはきっちり掛けますがムダなところはいつものようにバッサリです。
昼間ぶるーまんぱぱさんのところのレジのエントランスのシンボルツリーを植えて貰った職人な植木屋さんにお願いしてうちのレジも見てもらいました。

基本は緑が生い茂るけど剪定費用が掛かりにくいモノ。北欧風ないい樹木があるからそれが植えられるなら植えてもらおうかと思ってますがこの植木屋さん、昔気質でとっても怖いのですがすごいセンスしてます。

参考までにこのシンボルツリー、なかなかいいのが見つからなくてあとこち回って1週間掛けて探してきたそうです。

「なかなか納得できるのが無くってよー やっと見つけてきたわw」なんて感じです。頼りになるおっさんですw。

シンボルツリーは定番の「イロハモミジ」なんですが、なんでしょう、、、枝が緑色に光って見えるんですww。
これにLEDスポット照明を当てると・・・あーら不思議。これだけで季節感いっぱいです。。初夏の緑色の葉っぱから秋にかけて真紅の葉が茂り・・たった一本だけなんですがこれだけでそりゃいい感じのエントランスになるんじゃないかと。。

「建物がピンクっぽくて日影が出来やすいところだからこれがピッタリだよな」とワタクシのイメージとぴったしな感覚もうれしいです。。ついでに玉砂利も真っ白な粒のやつに取り替えて貰うことにしました。(一袋1500円と言われたので後先考えずにお願いしちゃいました)

うちのマンションのモデファイ計画でも玉砂利のエントランスにこれと同じヤツを植えようと考えてます。。

殺風景な場所はツツジとかの低木を植えないでこういう背の高い樹木を一本だけ植えるってのがお金もあまりかからずワタクシはスキです。一本なので剪定も自分で簡単に出来ちゃいますw。
最近高線量なLEDライトが安く普及してきたのでこんな小細工が出来るようになりました。

これとあともうひとつかふたつモデファイプランを考えようかと思ってます。


さて、
今日は午後から月末最後の契約でした。。
今回も若干金額の張る契約だったのですが・・・やっぱりいろいろ揉めてしまいなんと4時間も掛かってしまいました。。。

いつも言ってる事ですがなんで契約直前に重要事項説明やるんでしょうか。。。
賃貸なら別に構いませんが売買はもっと前にやってて欲しいです。

今回も事前に買主さんに十分な説明しないまま契約締結させようとしたんでしょう。。
ワタクシが事前に伝えていたネガティブポイントがまったく伝わっていませんでした。

こういう業者ホント多いです。

契約のドサクサでサラっと説明しちゃえばわからないとでも思っているんでしょうか。舐めすぎです。

今回はワタクシが元付けです。
契約時に時間が掛かるのが嫌なワタクシ。目標契約時間は1時間ですw。
何度も客付けに「重説は契約前にしておいてくださいね」と言っていたのですがこの業者、、「契約直前も契約前だ」と開き直ってきやがりましたw。

だーかーらー契約直前とかは限りなく反則ですって。。。

当然、買主さん「そんなことは聞いてない、あんなことも聞いてない」のオンパレードです。
ムカついたので重説やってる間、売主さんと席を外してしまいました。(勝手にやってろってのw)

今回の物件ですが、過去にゲリラ豪雨で地下室部分が水没したことがある物件です。電気室・受水槽などは1階なので実害は無いのですが買うほうからしたらやっぱり不気味な話ですw。ハザードマップを見せるなりして事前に説明しておくべきことなんじゃないかと。

当然、こちらはその時の悲惨な写真なども事前に仲介に見せていましたが、このバカ仲介、、、

今日それを伝えたそうです(怒怒怒怒怒怒怒)。
(「実害のある話じゃないから大丈夫ですよね」って買主さんに言ってました。そんなの全然大丈夫じゃないってwww)

結局、ワタクシが一から設備の説明をするハメになりそれだけで2時間。。(疲れました)
最後はなんとか納得してもらい契約となりましたが13時から17時までのロングラン契約でしたw。

設備もロクに知らないで中古物件を売るなんざ片腹痛い業者です。特に水系のネガティブポイントがあるときは「ムリして買う必要はないですよ」くらい買主さんに言っておかないと後々面倒です。中古物件で水難の相は「凶」というのは常識です。

こういう話をちゃんとしないで契約するとこっちまで損害賠償を食らっちゃいます。
心配なので重説にこれでもかというくらいネガティブに列挙して書いておいたのですが契約直前まで見せないという戦術に出られるとおっかなくてこんな業者とは仕事できません。。

でもこの業者もいわゆる「俺も昔はいろいろ修羅場を経験してんだよな」系のことをいつも言ってます。






あ、こういう手合いの修羅場をくぐってるって意味でしたかwww。

こりゃ一本取られましたw。



なんて笑ってる場合じゃありません!

契約こそしましたがこの買主さんまだローンの申し込みの目処が立ってないそうですw。(小さい声で仲介としゃべってたの聞こえましたよ)

3月末を過ぎた時の銀行の態度豹変ぶりって知ってますか?
先週の金曜日にあちこちの銀行の担当としゃべりましたがもう期末のノルマが終わっているのかのんびりしてましたよw。「え?来月からのことは新しい支店長次第じゃないですか?」なんて支店もありましたw)

融資特約の解除期限は4月6日です。
25000万円の物件を手付け200万円で無理やり契約しておいて融資不可とか言ったらホント殴りますよw。



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殴る準備も完了です!

LOVE!指値!買い方売り方~狼編

こんにちは。。

本日は冷たい雨が降っております。
昨日やっと春モノのコートを出しましたが一日で冬コートに逆戻り。。暖かくならないと仕事する気になりません。(夏は夏で「暑くて仕事になりませーん」とか言ってる気がしますが・・)

寒い日はいつものように事務所に引きこもりです。
我ながらモノグサっぷり全開ですw。

だからといって暇ってわけじゃないんです。ちゃんと仕事してます。。
来週決済する書類の準備やらレジュメ作ったり会社に居れば居たで仕事はあるものです。。

それはそうと今日は夜、業者さんが集まる飲み会に参加する予定です。
恐らくまた100社くらい来るんじゃないかと思いますがそこでもせっせと名刺を配って「なんかいい物件ください攻撃」予定。。今回も「お客さんが200人くらいいて困ってます」とか大風呂敷広げてきます。

こういう飲み会に出席するといつも思うのですがこんなに業者ばっかりいてこれらの業者を食わすだけの契約機会ってあるのでしょうか・・・?

・・あるんだからこれだけの業者がいるんだとは思いますが、、ん?もしかしてお客さんが重複してるんでしょうか?それならわかります。

てことはあれですよ。。契約機会はそう無いんですね。
ひとつの物件を巡り業者さんとお客さんが互いに重複してるから不動産マーケットが盛り上がってるように見えるんじゃないでしょうか?(え?そりゃ気のせいじゃないかって?そうかもしれません。はい)

だとしたらこんな業者の集いに行かないで他の事やってたほうがいいような気がします。。

んー・・なんか今日はブログのテンションが上がりませんね。。


そうだ、、指値について書いてみます。
今朝のたろうさんのブログで指値について触れていましたがたしかにヤフオクで10000円で売ってるものに5000円で売ってくれとは普通言いません。「高いなー」と思ってスルーします。

これが不動産では1000万円で売りに出てるものを指値します。
これって不動産の売り値が限界値いっぱいに高く価格設定しているから(指値が入る分を予め予測して値付けしていることもあるから)だと思うのですが、この指値。。確かに独りよがりとしか思えないようなムチャな指値をしてくる方がいるのは事実です。

ワタクシがよくブログで書いてることですが

売主・・・高く売りたい
買主・・・安く買いたい

この構図は不変です。(一部の税金対策の方は除いて)

しかし不動産取引では売主と買主が非業者である場合ほとんど不動産仲介業者が絡みます。
この仲介業者。。売主側につくか買主側につくかで思惑がまったく違います。
しかし彼らが共通することは・・・

売主側仲介・・・高く売りたい早く仲介手数料を貰いたい(本音)
買主側仲介・・・安く買いたい早く仲介手数料を貰いたい(本音)

ですw。

しかしその前に、数ある仲介業者の中からそれぞれお客さんから委任を請けて仕事してますから

売主側仲介・・・安く売ろうとすると媒介を蹴られる
買主側仲介・・・高く買おうとすると媒介を蹴られる

ということが起きます。
そうなればどちらも契約機会そのものを失うのでそれでは困ります。(仲介手数料が貰えなくなっちゃいます)

同じ不動産仲介でも売主側と買主側では全然立場が違います。しかし先ほども言いましたが「仲介手数料を早く貰いたい」と言う点は同じです。

そこで売ります・買いますが一致する数字になんとかして合わせようとします。

言ってしまえばこれが指値幅ってやつです。

しかし売主側業者は媒介欲しさに媒介金額を思い切り高く設定してしまいます。じゃないと他の業者の媒介金額で負けてしまいます。ということで売り出し価格は可能な限り高ーく設定します。(たまに相場観の無い売主さんがコロっと業者にやられて不当に安い金額で売ってしまう事もありますが。。。)

この状態から買主さん側の仲介さんは買主さんから購入希望価格という「指値」の数字を貰って売主側と交渉するわけです。(それでも安いと感じれば満額で買い付け入れても一向に構いません)

良く常識的な指値とか言いますが正直、指値に制限と言うものはありません。買いたい金額で買い付け入れるのに何も異論はありません。。

しかし安く売るとなれば競争相手も出てきます。そういうライバルが出てこないうちに決めないといけないギリギリ勝負のこの指値。。サジ加減が難しいんですw。

前のしょぼくれんセミナーでお話しましたが転売業者が買う値段。。これが理論上の指値の限界です。。
(たまに鬼指しとか言って物件を買ってる人がいますがあれはホントに秘密裏に取引出来たか単に転売業者ですら買わない物件だから鬼のような指値が通るってだけです)

この「転売業者が買うという価格」がわかってない業者さんが買主さん側の仲介に入ると・・・まぁそこはご想像にお任せしますw(大惨事です)。ワタクシの想像ですが買主さんの通りそうも無い指値を構わず売主にぶつけてくる業者、、、元付け仲介の経験が希薄なんじゃないかと。。。

あくまでもワタクシの経験ですが、元付け経験が無い業者さんほどありえない指値を妙な理屈を付けて入れてきます。

例えば・・「この物件は〇〇が〇〇なので修繕費が〇〇万円掛かります。なのでこの金額が妥当では無いかと思います。。」

はっきり言いますがそんなことわかって売り出し価格決めてます。(余計なお世話です。そんなこと)

元付け業者はそんなことはじめから知ってて売主さんに金額のアドバイスしてるんです。(それでもこの値段で頑張りましょうとか言ってます)

元付け業者だって売り出し金額こそ明示して媒介取りますが心の中では決めた売り出し価格はあくまで「努力目標」です。多少指値がきても対応出来るよう価格を決めているのも事実です。

しかし売出しから時間が経過すると売主さんもちょっと不安になってきます。「この金額じゃムリなのかな・・」と。

そんな気配を察知すると元付け仲介業者は「ちょっとこれだと買い手さんが来ないので少し売値を下げましょう。。広告も引き続きガンガン頑張りますので」なんて言って価格を下げようとします。(だって早く仲介手数料欲しいですもんw)←本音

このあたりで売主さんの心が揺れ動いてきます。(「いくらの買い付けが来たらOKしちゃおうかな・・」と。)

元付け業者は日々売主さんと会うたびにこの「いくらの買い付けが来たらOKしちゃおうかな・・」を読んでます。(エスパーですw)

この数字を的確に把握して買い側の仲介さんにさりげなく、、えぇホントさりげなく伝えます。。

基本的にこれが指値の限界値です。

元付け業者はこれ以下の指値が通るとわかってたら片手手数料の仲介ではなく両手手数料が取れる直客か転売業者に売っちゃいますw。
またこれ以下で指値を入れようものなら売主は即却下してくることは元付け業者は先者刻承知です。間違ってもそんな買い付け通しません。(なかにはショック療法で敢えてその買付を売主に見せる豪腕業者さんもいますけどw)そんな買い付けを売主に見せたら「じゃあ最初の売り出し価格の査定はなんなんだ?」と詰められる事があるからです。

指値は高度な心理戦です。
15000万円で売り出ししている物件で、昨日「なんか疲れてきたから1億でも売っちゃおうかな」なんて言ってた売主さんが一晩で「やっぱり12000万円じゃないとイヤだ」なんて言い出すことはしょっちゅうですw。この下がったタイミングにズバッと売り渡し承諾を取れるか取れないかで売値なんて変わってしまいます。しかし売主さんにも売るからには最低限度必要な金額と言うものがあります。

これも無視して一方的な理屈をこねて買い付け入れようとする買主さんとそれを黙って通そうとする仲介業者さん。。。

売主さんは買主さんの都合なんて聞いちゃいません。。これが真実です。。
余程、売主さんが売り急いでいない限り売主>買主なんです。だってこの物件はひとつしか無いんですから。

注意して欲しいのは、無茶な買い付けだろうとなんだろうと買付を入れた時点で売主さんと元付け業者には買主さんの個人情報が渡ってしまいます。安く買わないと不動産投資は面白くもなんともありませんから指値は当然入れるべきですが仮に大手さんが元付けの場合、信じられない指値を入れてきた買主として住所と名前くらいは覚えられてしまいます。

何かの拍子で「あ~、、これってあの時の買主さんだなぁ」なんて言われないようにしないと次にいい物件が回ってくるか心配です。

また軽い気持ちで買い付けを入れて融資が付かないからと飛ばしてしまう買主さんが近年増えてます。買付を入れないとという気持ちはわかりますがこれもちょっといけません。あとホントすごい指値を入れた割には「融資特約付き」。。。

売主さんの目にこの買主さんがどのように映っているのか。。。とても心配です。。

買えなければ仕方ないし数打てばそのうち当たる的なやり方になりつつある昨今。

よく不動産指南本などで路線価かこの金額だからこの金額が妥当ですなんて書いてありますが平成初期くらいの収益物件はこの路線価の何倍もする金額で買ってるはずです。そんな売主さんに「この物件の路線価は~」なんて理屈が通るかどうかなんて事も買い付けいれる前に一瞬、御一考いただけたらと思います。


今日はなんだかちょっぴり厳しい言い方ですが不動産屋として指値についてどう見てるか書いて見ました。。
ご参考ください。


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祝!レギュラー化決定!!

俺〇〇知ってるんだよね

こんにちは。

昨日出かけてきますと言った今朝9時集合の話。。。
約束通り朝の9時に九段の集合地点にそそくさと出かけてきました。

結論から先に書きますがどうやら話は今の時点では本当っぽいようです。(今の時点ではですよ。。)

しかしこの話、実行に移すのには相当労力が必要だということも再確認しました。(ま、そんな簡単に儲かる話はないってことですw)

ちょっと話は逸れますが、ワタクシがこの手の一見あやしい話をどのように見て判断するかとかと言うと登場人物と登場人物の立ち位置です。登場人物の相関関係とその中で交わされる言動を見ればこの話はどこまでがホントでどこからがウソかおおよそわかります。(ままま、最初から全部ウソってパターンもありますけどねw)

あとはその部屋の調度品などの飾りモノ。。そうそう、、あとカレンダーなんかも参考になります。
よく銀行の融資担当が顧客先を訪問(家庭訪問とでも呼びましょうか)するとき部屋の中にあるものでチェックするそうですが、その時の銀行マン、、顔は笑ってますが目が笑っていませんw。(うちに来た銀行マンもそうでしたw)

ワタクシもはじめて行く先はこんな感じで密かにチェックしてますw。
目に映るものすべてが情報です。つぶさにチェックして人とナリを見てます。不思議と相手のホームグランドに行くとその人の素性みたいなものが見えてくるものです。

またワタクシの業界。。
はじめて会う人は必ず値踏みされます。ワタクシ見た目も名刺も見るからに弱小不動産屋。。
当然、その格好の餌食になります。(慣れてますよ。。そんなことw)

そこからいつものしゃべりで挽回しますw。(ろくなバックボーンも無いので毎回このパターンです。。)

こういう時、まず先方に先にしゃべらすことが大切です。どうせこちらが何をしゃべろうが話なんて聞いていません。向こうにまずしゃべらせてからそれに対してタイムリーな質問をぶつけると大抵こちらに対する認識が変わります。今回の様に年齢的に離れている場合(相手が年寄りの場合です)はその方が相手にディープインパクトですw。

ただ、今回の話はこちらがお願いしているわけではないので少なくともイーブンな関係です。向こうがどう思ってるか知りませんが。。。
ワタクシももともとやる気のある話じゃないので聞いてツマラなければそこで終了くらいの気持ちでした。

今回の話の主は元政治家さんです。
この元政治家ってのが結構厄介です。。国会議員って現役じゃないとあまり役にたちません。まして引退して10年なんて人は口利きビジネスくらいしか儲ける能力がありません。(同業の元政治家の方が見てたらごめんなさい)

まぁ今回の元政治家さんは某金融庁関連のパイプが太いそうでワタクシのセミナーの話をしたら「じゃあ金融系でそこそこ有名なパネリスト呼んであげようか?竹〇平〇とか大〇研〇とか」とか言われましたw。(ギャラが高そうだしワタクシのセミナーには合わないので断りましたけどw)


そういやワタクシの業界でもこんな政治家さんとのパイプを誇示するかのように名刺のコレクションをわざわざ見せてくれる方がいらっしゃいますがワタクシ、そんなの見てもなんとも思いません。(お心当たりの方がいらっしゃいましたら次からクソ重いA3名刺フォルダーなんて持ってこなくていいですよ)

いつも言いますが「俺〇〇知ってるんだよね」と自慢するヤツ。。(〇〇とはポン友なんて表現するやつもいますね)

その〇〇さんの携帯に夜中の0時に電話が出来たら信用します。(名刺を持ってるくらいじゃ知ってるうちには入りませんw。)


不動産と政治家のコネクション。。
何度も言いますがワタクシたちの不動産仲介と言うジャンルではまるで使えませんw。
(都市計画とかそんな器のデカイ話ならありえますがホント使えた試しがありません)

また政治家ってなんとなく金持ちに見えます。なんとなくですが出てるオーラが一般人とはちょっと違います。(どっちかというとあちらの系のカタっぽいですww)

そういやお金持ちに見えてもお金持ちじゃないなんてやつはこの世にたくさんいます。
特にこの業界、、パッと見じゃ判断付かない事があります。これも厄介ですw。

なかなか見抜けません。。普通に生活するレベルのお金に不自由していないのでちょっと会って話をしたくらいじゃわからないんです。。(瞬間的にお金を持ってるヤツは尚更です)
これも大体、例の「家庭訪問」をすればわかります。やはり家なり会社なりの相手のホームグランドは情報の宝庫。相手の属性はこの辺で見分けてます。

さて、
話は戻りますが、この話を実行に移すには相当な労力が必要だと言いましたが何をしないといけないかと言うと「毎日金融機関を訪問してその都度出てきたデフォルト案件をこちらで査定して所有者と交渉して残債の交渉をして所有者に多少お金を残して・・・」と任売業務そのものの作業をすることになりますw。

ちょっと前までこの業務をやってましたが最近はカラに近いビルとか工場の跡地とか換金性の悪いものしか出てこなくなったのであまりやってません。

しかし今回、面白そうだと思ったのはどうやら実需系のものが多そうだということ。
2000万円から4000万円くらいの区分マンションとか戸建が主らしいんです。

これならもしかしたら賃貸で回せそうなものが出てくるんじゃないかと。。。

来週からしばらくこちらの業務をやってみてどんな物件が出てくるのか見極めたいと思います。これでいつもの換金性の悪い物件ばかりだったらお断りしちゃいます。

ということでこの話はしばらく続行です。。ちょっとだけ新年度のネタの光が見えてきました。


最後に
たまにブログで書いてる「検索エンジンネタ」。
また来月あたりに「どんな検索ワードでこのブログに飛んでくるか」ってやつですが・・・そもそも大きな間違いをしてる人がいました。。







「狼旅団」













「猿旅団」
サル2
ハーイ ご無沙汰シテマス・・



まぁ、、似てるといえば似てなくも無いですね。。。。(どうやったらこんな間違いするのか・・)

「猿旅団」でもこのブログに飛んでこれるのも奇跡ですが。。。猿軍団みたいでイヤです。。なんだか涙が出てきました。。。

そういや前に「狼旅団の地下に潜った不動産ブログ」というのを「うさぎ旅団のちょっといい話」なんて呆れるほど適当な検索でここに飛んできた人もいましたっけ。。

ん?よくよく考えたらこっちのうさぎ旅団の方がいいかもしれないですね。。。(そんなうちの会社はうさぎマークの全日会員ですw)←華麗なオチ



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「例の話」ってなんでしたっけ?

こんにちは。

週の間に祝日が入るとどうも気が抜けちゃいます。
なんだか月曜日みたいな感じがしてます。。

ということで本日は水曜日。一般的に不動産屋さんは休日です。
でも今月は3月の年度末。。例年なら3月なんてどこも数字上げるのに追込み体勢一直線なので今日あたりはどこも営業しているのですが・・・なんでしょう・・ホントにどこもお休みのようですw。

今日はうちと同じ土日休みの会社に営業電話を架けてます。
うちの営業電話は売り込みの電話ではなく「なんかいい物件無いですか?」という類の電話なので比較的話を聞いて貰えるのですが物件が枯渇している今の時期、、どこに電話しても冷たい対応ですww。しくしく。。

まぁ、そりゃそうです。
どこの会社もこの時期は数字を上げないといけないですから月末に向けて契約、決済の準備で大わらわです。
そんなときに「いい物件はないか?」なんて電話されたらムカつきますw。
で、うちはというと・・・今月はあと1件で予定数終了です。もうネタがありません。。。(やばいです)

来月度のネタ(4月からのネタ)を仕込んでおかないといけないのですが、そんなところに電話が来ました。
(溜めに溜めてしまったブログのコメント返している時に電話が架かってくると気が散るんですw)

「例の話、来月から始動するから準備しておいてね」と言う電話。。

ん?例の話??この業界、、「例の話」というのが多すぎてどの「例の話」だかわかりません。。。
多分、あの話かなと思って適当に相槌打ってたらどうやら違う話のようですw。

なんでも4月から一緒に銀行回って損切り物件の査定をやるというお話でした。
例の亀井法案が来年切れるのを今度こそ見越して先に動いておこうというなんとも気の長いお話です。。。
聞いてるだけでやる気が起きません。。(どうせ来年も延長じゃないかと見てます)

いつもと違うのはこの話、金融機関の方からの打診だそうです。
(・・・「金融機関の方」って実は「消防署の方から来ました」的な話なんじゃないかと。。。w)

ここをお読みの方で金融機関関係者の方いませんか?
そんな話がホントにあるんでしょうか・・・?金融素人なワタクシでも疑ってしまう話です。

明日の9時に九段のとある投資顧問会社に集合とのことですが、、、うーむ、、どんなオチなんでしょう。

それよりなんでワタクシのような弱小業者のお声が掛かるのか。。なんか変なもの買わされちゃうんでしょうか。(高価な壷とか)

「大丈夫、来ればわかるから」と言われてますが・・・どうも行ってもわからなそうですw。。

この自称仕掛け人な業者さん。
去年からこんな話でワタクシを振り回します(ホント、ブンブンいってますw)
話がホントならありがたい話なんですがホントっぽく聞こえてもホントじゃないのがタマに傷。
でも稀に大きい話がドーンと決まるので一概に否定出来ません。こういう人が一番厄介ですw

今回、ワタクシに要求されるのは物件ごとの値付けです。
いくらならマーケットで売れるのか査定しろということです。しかしワタクシがいくら売れそうな価格を出しても結局、遥か上の売買金額になってしまいます。(レンダーさんだって損したくないですから)

おそらく3年くらい前の債権を回収するのだと思いますが当時は物件の評価額以上に貸し付けているケースが多いです。果たしてどこまで損切りしてくれるのでしょうか・・・?(まずはそっちの話が先ですよ。。と)

この話がホントならこのブログ上かメルマガでも出してこっそりここをお読みの方に物件情報として出してもいいと思うのですが・・・。去年はこんな話でほとんど希望金額になったためしがありません。散々、期待させて落とすと手法、、ワタクシはスキではありません。。

とにかく、明日の9時です。
結果というかオチがわかったら明日のブログで顛末を書こうかと思ってます。ワクワクテカテカしてお待ちくださいw


さて、
話は変わりますが昨晩コメント欄から短いコメントをいただきました。。


前はポチしていたが、今日のエントリー含め、段々ポチする気が無くなってきた。(原文のまま)


毎日毎日ブログの最後でポチポチお願いしますと言ってるのがあれなのかブログ自体がつまらなくなってきたのか書いてるワタクシには何がイケナイのかわかりませんが、要は最近の内容じゃポチするに値しなくなりつつあるということです。。(最近自分のセミナーの話ばかりなのでこれもイカンと思ってます。。反省です。。)

これは非常にマズイです。
つまらないブログをダラダラ書き続けるのとネタを引っ張りながら翌日のアクセス数に繋げるとかそういう事はやらないと言う事で毎日長々と一話完結で書いてきたつもりですがそもそも面白くなくてはワタクシのブログは意味を成さないと常々思ってます。

時々大家さんと飲んだ時に愚痴ってますが、実はワタクシも毎日ブログを書いててノリノリで書けるときとそうでない時があります。つまらない内容のブログをダラダラ毎日更新させていくのもいかがなものかと思い始めています。(更新記録を継続する事なんてワタクシの単なる自己満足に過ぎません)

いつかはこんな日がくるのではと思っていましたがいよいよそんな時が来たようです。
ワタクシ、ブログをはじめる時こういう内容のコメントが来たらそこでブログを止めようと思ってました。

しかしいきなりブログ全部を止めてしまうと言うのは今の状態ではさすがに出来ません。。

ということで前々から考えていた「ブログのお休みの日」を導入させていただきます。

今週から土曜日、日曜・祭日は基本的にブログをお休みします。(休みの日はどうしても仕事のスイッチが入らないのでいい記事が書けませんw)今後は休みは休みでネタを充電して会社がある日だけ不定期にブログを更新します。

他のブロガーさんからも「ランキング上位で毎日毎日ブログ書いてるといつか叩かれる日が来るよ」と言われてもいましたしいつまでも上位にしがみついているのも精神衛生上良くないという事は気付き始めていましたが、夕べこのコメントいただいてなんとなく目が覚めました。(いつまでも1位に固執すると段々とバッティングフォームもおかしくなってきますw)

ブログ更新の不定期化以外で細かい変更点として拍手ボタンを外しました。
またすでにブログタイトルバナーは不定期型という感じで変更しています。


そんな訳でもっと面白くて有益な記事を書きたいのでご理解いただければと思います。



あと問題のポチボタンのコメント。。
ここのコメントも定番化させます。(これ毎日考えるのも時間が掛かるんですw)

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