プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
01 | 2012/02 | 03
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 - - -
検索フォーム

「入札の買付を入れてくれ」

こんにちは。

本日は東京も雪でした。。
雪が降ると東京はダメですね。。電車はベタ遅れになるし道は歩きにくいし面倒なだけです。

日中、契約があったので午後から会社に行きましたが、会社に戻るとワタクシの机の上に一枚の買付が置いてありました。なんだろと思ってみたら・・・買主はうちの会社です。。

昼間、契約書の押印のために持ち出したハンコの帰りを待っていたそうです。

昨日のブログでお話した通り、今うちで買える物件の条件は非常に厳しいですww。
なのになんでこんな買付が転がっているかというと・・・実はこれダミーの買付です。

たまに業者間の付き合いで「入札の買付を入れてくれ」と頼まれる事があります。今日のはこれです。

ただ金額が結構大きいです。(付き合いで68000万円の買付書いて大丈夫なんでしょうか・・?)

当然付き合いの買付なので金額はかなり低めに書いてます。しかし昨今の不動産業界の情勢からするとこんな買付金額でもうっかり通ってしまうことも否定できません。(ま、これで通ってしまったら必死になって銀行を口説きすけどねw)この金額のレンジはそんな危険性を帯びています。

入札と言えば2年くらい前、ヒドイ目に遭ったことを思い出してしまいました。。。

18000万円くらいで大丈夫だと言われていた千葉のRCレジ。
弁護士さんの任売案件だったのですが大手の仲介さんが幹事で買付を取り纏める形式での入札でした。
うちの買主さんはこの物件の地元だったのでこれだけはどうしても欲しいということで買付金額を18800万円で入れました。

しかし・・・買付順位は2番手。。。

幹事会社の仲介さんのお客さんであっさり決まってしまいました。
うちの買主さんは800万も買い上げて札を入れても買えなかったのでかなり怒られてしまった記憶があります。

それからしばらくしてこんな話も忘れかけた頃、別の任売物件でこの弁護士さんと偶然再会しました。
弁護士さんからは「あの時は惜しかったねぇ・・」と言われました。
ワタクシ、「そうなんですよ。。800万も買い上げてもダメだとは思いませんでしたよw」なんて言うと、この弁護士さん「???」って顔をします。

ワタクシこういう「???」って時の顔は見逃しません。

なにか嫌な予感をオオカミレーダーが検知しました。ぴよーんぴよーん・・・

「ん?おたくの買付は17000万円だったんでしょ?あの物件、満額の18000万円で決まったんだよ」

弁護士さんのこの言葉を聞いてガックリです。。
入札ってこの弁護士さんのところで開封していたわけではなかった模様です。。。。

幹事会社のところで開封。その数字を弁護士さんに連絡。売主決定ということです。。
これではいくら金額を買い上げても買えないですw。仲介手数料をダブルで取りたいが為の戦略に見事に嵌まってたようです。

この話があってからというものワタクシ、こういう入札案件は一切信用しなくなりました。他人なんて簡単に信用しちゃいけなんだと勉強になった貴重な経験ですw。さすがに競売とかではこんな話は無いでしょうが仲介さんが主催する入札ではこういうニギリが起きます。

これとは別によく某外資系銀行のサービサー案件が「この金額で買付入れれば大丈夫」と言われて真に受けて買付入れて交渉の踏み台にされたことはたくさんありました。

買主が買付を入れると言う事は簡単にやりません。ある程度自己資金なり融資なり金策をして「これで購入資金は大丈夫」となり買付を入れてきます。藪から棒に買付入れてるわけじゃありません。
なのに「この金額じゃ売らないって売主から言われました」とか言われても困ってしまいますw。

さすがに最近はこういういい加減な銀行系業者さんはこの業界から退場してますがこうやってたまに売主さんの媒介契約を伸ばす目的でダミーの買付を入れてくれと頼んでくる業者さんがいることを考えると、まだまだこの業界の悪い病巣はなくなっていないんじゃないかと思います。(まぁそんな業者に頼まれてダミー買付に協力するうちもうちですが・・w)

正義感出してこんな依頼、断ってもいいのですがこういう依頼を無下に断ると次の物件が出てこなくなります。
うちもそれは死活問題です。世の中こういうところでもギブアンドテイクですw。

さて、
そんなダミーの買付を締め切りギリギリの今日入れた訳ですが、早速先ほど開札結果が来ました。



なんと500万円差の2番手。。。。


ひー。。危ない危ない。。。

全然ダミーの買付になってないじゃないですかww。ん?てことはあと600万円積んだら買えたってことですか?ちょっともったいなかったような・・w。


と言う事で今19時です。

ここで今しがた悲しい電話が来ました。。
えぇ、、退去通告です。。。

きっちり3月末の退去通告が来ましたよ。(しかも若干、4月に退去がずれ込むかも・・とか寝ぼけたこと言ってるのでこれは即却下。。。と)

うーむ。。。一番イタイ退去パターンですな。まぁこの部屋はうちの部屋でも3番目くらいにいい部屋ですからすぐ決まるでしょうがこの住人さん。。困ったことにクルマ持ちですw。
ただでさえ1台空いてるところにもう1台消えてしまうと今度こそ本気でクルマ持ちを入れないといけなくなります。。。

こういう経験すると大家さんってやっぱり大変な稼業なんだと肌で感じます。(特に今回のタイミングはイヤですw)

今度から退去予告2ヶ月にしちゃおうか・・・。


さてさて、
最後にセミナーの話題です。

昼間、池袋の民間の会場をゲットしました。
13時から17時まで会場を押さえて37000円くらいかかるそうです。
公共施設ならもっと安いのでしょうが抽選だしそんなの待ってたら7月になっちまいます。(ダルイです。そんなの。)

それまでワタクシの今の勢いがある保証はどこにもありません。やるなら熱いうちというのが世の鉄則ですw。

また、レジュメ印刷すると1枚10円くらい掛かるそうなのでもしかしたら会場費用とレジュメ費用だけで10万くらいかかるんでしょうか・・・?

そうなるとさすがに無料という形では開催出来ないです。。。(昨日あれだけ無料無料と言っときながらこのザマです。すみません。。)

昼間いろいろ計算しましたが、どう考えてもお一人あたま2000円程度いただかないと赤字です。。

そこで相談です。
ワタクシのセミナー。日時は5月19日(土)の13時~17時 場所は池袋西口徒歩4分という設定です。
仮にセミナー費用で2000円掛かるとなったら一体どのくらい参加希望の方がいらっしゃるのでしょうか?

参考までにその後の懇親会は池袋東口のお店。こちらは3500円程度で料理つきの飲み放題です。(オオカミセミナーはこの料金体系で基本的に終電まで店を占拠しますw)

しかしこれで一日5500円も掛かります。。

一応、懇親会のお店のキャパが80名なので最大でセミナー枠は70名。。

無料ならたくさん来ていただけるでしょうがワタクシごときで一体、お金を払ってまでとなると40人くらいでこじんまりとやった方がいいのではとすっかり弱気になってますw。

まだ正式な募集ではありませんがこの条件で参加希望の方の本当のニーズを読みたいと思います。
よろしければブログ右側のメールフォーム下のコメント欄

1・セミナー・懇親会両方参加希望
2・セミナーだけ参加希望
3・懇親会だけ参加希望

の1・2・3だけご記入の上、送信して貰えないでしょうか?
(コメント欄は「非公開コメント」の四角をチェックするとコメント非表示に出来ます)

ということで今日はビクビクしながら皆様のご意向をお待ちしてます。。。




そんな状態でこちらの方もお願いするのは非常におこがましいのですが・・・。
世の中ギブアンドテイクってことで・・・。なにとぞ。。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ

一部売って80円。。。と

こんにちは。

先日の記事で書いた「オオカミセミナー開催・・・・か?」のお話。
先ほど拍手の数を見たら144拍手付いてました。
(これポチボタンでやってたら・・・とヨコシマなことを考えちゃうオオカミでありますw)

そういや前に鳥さん「FC2の拍手ボタンが50拍手超えるとなにやら秘密アイテムが貰えるらしいですよ」と言われていたので100拍手超えたところで何か微妙に期待していたのですが・・・やっぱり何も起こりませんでした。。この拍手ボタンの存在意義って何なのでしょうか・・?

さて、
そんなセミナーのお話の続きですが、実は会場をどこにするか悩んでます。(ワタクシ、すでにやる気満々ですw)
しょぼくれんが帝都ならワタクシ、絶対に池袋は外せません。。(理由はどうでもいい理由ですがw)
そんな訳で今日の昼間探してみました。しかし・・会場を押さえるノウハウの無いワタクシ。。
この時点ですでにつまづいてますw。

ここで定員数のご案内です。
今回のワタクシのセミナーは最大値で70人(ワタクシも含めてスタッフコミコミで)にします。
拍手数が144個とするとワタクシ独自の掛け目でこの半分、、ということで70名に決まりです。

あの拍手はホントなら70人と人数を決めたところで争奪戦になるはずですが・・・そんなに世の中甘くない事くらいワタクシ、骨の髄まで知ってますよw。(いいとこ50人くらいじゃないかと踏んでます。)

この会場以外の事はもうすでにセミナー内容も含めておおよそ決めてあります。(そもそも会場を先に決めないとと言われそうな気もしますが。。)

会場がうまく取れ次第全容をお知らせします。(会場取れるかなぁ・・・w)

さて、
話は変わります。
先日ふくちゃんさんの話が出ましたが「クレクレ君」のお話。。。

ワタクシの業界でも情報だけ持って行って無しのつぶてな方。。。結構いらっしゃいます。
しばらく連絡無いなあなんて思ってるとちゃっかりヌキに出て取引しようとするやつさえいますw。
ワタクシこういう仁義の守れない人はたとえお金持ちでもお断りです。お金儲けにもルールってものがあるんデスヨ。

実は今回、レジュメ配布の際知ってる人だけに送りますなんて書いてますが実際にはメールしてきた方ほとんどに出してますw。(届いていないよという方、メールボックスの容量をご確認ください。不着でこちらに戻ってきてますよ。)

正直、ワタクシあまりこの手のこだわりはありません。

例のセミナー資料は二次使用さえされなければ誰にでも資料として出しても構わないと思ってます。ただ今回のレジュメは配布時にも書きましたが微妙に個人情報が載ってるのであまり知らない人に出したくなかっただけなんです。。(いきなり会社に変な電話が掛かってくると仕事の邪魔なんですw)

そんな方がワタクシのレジュメを読んで不動産投資の道に入るきっかけが出来ればそれはそれでいいんじゃないかといつも思ってます。(誰ですか?そうやって結局、悪の道に引きずり込んでるじゃんって言ってる人w)

そもそも内容的にはそれほどの事は書いていません。ブログで書いてることの延長です。

そんな他愛の無い情報ですが、こういう情報に課金してお金を巻き上げようとするやつはワタクシもそうですがたぶんふくちゃんさんもキライだと思います。(ふくちゃんさんとワタクシが意気投合するのはだいたいいつもこのあたりです)

ワタクシもよくそういう有料な情報に触れますが何か目的と言うかオチがあるものです。
書籍にしてもそうですが出版するからにはなにか思惑があるはずです。でないと出版する意味がありません。

ワンルームマンションの会社の書籍は「ワンルームマンションを買いなさい」と書かれてますし、不動産業者以外の業者さんが書いてる書籍は結局、「自分の会社が一番優れてるからうちに相談しなさい」と遠まわしに書いてます。もちろんそれが商売ってものです。異論はまったくありません。それを踏まえたうえで読まれるのは一向に構わないと思います。

しかしややこしいのはネットに氾濫してる無料情報と称した情報ビジネス。。。

「完全無料情報」なんて言ってネット上に氾濫してますがボランティアじゃないんですから完全無料なんて訳ありません。(最初は完全無料なんて言って引っ張り込んどいて、とてつもなく長ーーーーーい文章の最後の最後あたりに19800円が今なら5000円なんてオチでしょうw。)

ワタクシの思い違いなら申し訳ないのですがあれって「情報という商品を売るパッケージ」を売る商売なんじゃないでしょうか?(あ、そんなこととっくに知ってるよなんて突っ込み入れないで下さいw)

どう見ても内容的にその情報を買ったご本人が儲かるように見えません。。。

参考までに不動産屋はホントに儲かる話は赤の他人には絶対に話しません。
話したら儲けは少なくなりますから当然です。

本音で言いますがワタクシだって不動産物件でホントに儲かる物件なら自社で買っちゃいますよ。(明日契約する物件だって銀行がお金貸してくれるならとっくにうちで買ってますw。)

ウチなんてしょぼい弱小業者です。
弱小故に銀行がなかなか融資してくれません。(最近は積算ビチビチでも「掛け目7割あと手金」なんて平気で言われます。。しくしく)
「これ欲しい!!」と思っても買えるケースは極めて稀なんですw。共担突っ込むとそこで打ち止めの可能性大だし。。

ということで放っておいたら誰かに買われてしまうし、それじゃもったいないから最低限、仲介で稼ごうとお客さんに出しているというのが偽らざる本音です。だって仲介手数料3%と保有して発生する利益ならどっち取りますか?(最近は自分で買ってもいいやってのが無くて仲介にも出せるのが無いですけどねw)

言い方悪いですがこういう話って何かしらのギミックが隠れてます。

その程度の罠に引っ掛かってるようでは不動産投資なんて夢の話です。不動産の世界なんてほとんどギミックの固まりです。

悪い事言いません。。騙す方より騙される方が悪いくらいで考えていた方が身のためです。

参考までにワタクシが今回配布したレジュメ、、仮に単価を付けるとしたら80円くらいじゃないでしょうか。(計算式:作成時間×時給/配布数)

一部売って80円。。。(なんだかマッチ売りの少女みたいですw)
せいぜい欲しいといわれる方は100人いるかいないかでしょう。
これを有料にしてしめて8000円儲かるぞとかしょぼい話なら最初からこんなお金要りませんw。

今回のレジュメはしょぼくれんの上場(本気かどうか謎ですがw)という崇高なる理念のお手伝いで作りました。完全にウケ狙いの趣味の領域で作ってますww。
しょぼくれんをワタクシが応援している理由は単なる郷土愛。。今どき帝都板橋なんて褒め称えてくれる人はしょぼくれんくらいしか存在しませんw。

おふざけが多いながらもピシッと締めるところは締める、、、ワタクシのモテるための基本理念です。(まだ全然モテてませんが・・・)

また、あの程度の情報でお金を取ろうなんざ仮に不動産の神様がいるとしたらバチが当たるってもんです。
なのであの程度の情報をリメイクして二次使用を企む輩は許せませんw。

そんな情報と一緒にされて19800円のところ今回限り5000円とかのプライス付けられたら悲しくなります。。(「今から36時間以内にお申し込みを!!」とか言ってタイマーがわざとらしく動いてるやつってなんとなりませんか?)

今後もワタクシが出す情報をそういう利用方法に使わないでいただけたらと思います。
その代わりワタクシの知ってる限りの話は身の危険が及ばない範囲まででしたらなんでも教えます。お気軽に聞いてください。

さて、
明日も契約が続きます。。しかし明日は雪です。。

子供の頃って雪が降るとわかるとなんだか胸が躍りましたが今はホントイヤです。
以前にも契約か何かの日に大雪が降りクルマで向かってた相手の仲介さんがスリップ事故で救急搬送。。。
6時間遅れで契約なんてことがありました。

台風もそうです。子供の頃なら台風がまっすぐこっちに向かってくるとワクワクしたのもですが大人になった今はカスるだけでイヤです。。そもそも雨が降ってるときに動くのが面倒です。

電車が遅れて遅刻しそうですなんてかっこ悪いことをしたくないので明日はかなり早く家を出て近くのファミレスでモーニングでも食いながら待ちたいと思います。

この業界、遅刻するヤツはすぐに信用をなくします。(時間を守れないやつが約束なんて守れるわけないだろってことです)

よく賃貸の案内でこれをやらかす営業マンがいるのですが、時に1時間とか何も連絡無く遅れてくるやつがいますw。ワタクシ基本的にこの業界で時間にルーズなやつとか取引しません。

経験上、うまくいった試しがないからです。
まず基本的なこともルーズです。しかもすぐ言い訳します。こんな性格ですから仕事も雑です。
不動産売買ってこういうのが出来ないのは致命傷。。そいつだけが自爆するだけならいいですが相対するこちらにも被害が及びます。

不動産業者さんとお付き合いする時、注意して見てください。
遅れるときにちゃんと定刻までに遅れる旨の連絡をくれるならまだ大丈夫ですが連絡無しに微妙に遅刻するヤツ。。

これが結構危ないタイプです。

ま、こんな本音をヅラヅラ書いてるワタクシも十分危ないタイプかとは思いますが。。。




明日は早起きなので今日はこれで家に帰ります。
そうそう、、今度のセミナーではスペシャルゲストを予定してます。
「え?誰誰?」気になる方・・。何をすればいいか、、もうおわかりですよね。。
これです。。これこれ。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ

もう3月なのでバナーを新しくしました。

ムチャな指値。。。

こんばんは。

すみません。2日ほどコメントを返すのをサボってたら一日じゃ返せないくらいの数になってました。
せっかくいただいたコメントなのでお返ししたいのですがまずは本日のブログの更新から先にさせていただきます。

昼間、電車に揺られて移動中にふくちゃんさんのブログを見ました。
今週の土曜日、こっそりとふくちゃんさんの新築アパートを見に行って恐るべきノウハウを吸収するつもりでしたがいつも間にか見学会に格上げイベント化されてます。。w

ワタクシ、実は木造アパートというものにあまり興味がありませんでした。。どうしても木造だと保有しているうちにいつかは入居属性というカベにぶち当たるからです。

しかしこの「ふくちゃん荘」(名前を知らないので仮称でそう呼びます)の写真を見た瞬間、木造でこんなものが出来るのかと驚いた物件です。ふくちゃんさんの物件を見ていなかったら未だに木造嫌いだったと思いますw。デザイナーズアパートというジャンルでこれだけコストを掛けずに建てちゃうには相当ムチャクチャなノウハウが詰め込まれているんじゃないかと。。

前々からふくちゃんさんに「靴舐めますから一度部屋を見せてくださーい」とお願いしてましたがこの物件、、どうしても空きが出ませんw。先月、瞬間的に空室が出来たのですがその日のうちに入居が決まってしまい、またワタクシもその日は法事があったので都合が付きませんでした。

一年越しでお願いしていた話なので当日、風邪とかひかないように準備万端で行きたいと思ってます。

さて、
連日、専任物件の問い合わせの電話が掛かってきます。
なかなか最近いい物件が無いので2億程度のレンジの物件は取り合いになっている様相です。
ワタクシも今回かなり工夫して広告出してますw。これで電話が鳴らないと悲しいです。。
電話の鳴り方と反響の内容を聞く限りまずまずの滑り出しです。。よかったよかった。

あちこちからの電話を受けていると時に、訳のわからない問い合わせも来ます。

参考までに今回の物件は満室フル稼働の収益物件です。当然収益計算してこのくらいの金額で出せば反響来るだろうと思って値段を決めています。

しかし今日のとある電話。。。

「この物件、空渡しではダメでしょうか・・・?」

わざわざ満室にして収益性をタプタプに上げているのに何でこの人は空渡しを希望しているのか・・?

会社名を聞いた瞬間、ピンときましたが投資マンション用地か実需の土地(戸建用地)を探してる業者さんではないかと思います。おそらく新人の営業マンでしょう。じゃなければただの給料泥棒です。

レインズをくまなく検索して片っ端電話してるのだと思いますが不動産の知識があまりに無さ過ぎて悲しくなってしまいました。

本物件、20部屋近くが満室の状態で建物はRCが乗ってます。土地が大きいのでそれだけで検索してきたのだと思いますが・・・こんなのがワタクシの部下だったら容赦なく灰皿で殴ってると思います。

ここから空渡しまで持っていくのに一体いくら掛かるか。。。恐らく更地にするまでに今の価格の倍近くのプライスになっちゃいます。当然更地で収支が合う訳がありません。それでも「この物件、空渡しで・・・」とシレっと聞いてきます。もはや返す言葉がありませんw。

レインズでこの手の土地から探すならこの物件はまず検索で引っ掛かることはありませんから不動産のことをよく知らないまま現場に実戦投入されているのだと思います。

まぁ来月まで彼がこの会社に居られるとは思いませんがこれじゃ何のためにこの業界に飛び込んできたのかわかりません。要領悪すぎです。

あまりに気の毒だったので10分程度でしたがそういう土地をそうやって探せばいいのかレクチャーしてあげました。。。

あと区分投資のマンションを探している業者さんからの問い合わせも多いです。このタイプの業者さんは表面利回り6.5%もあれば買います。(区分にぶつ切りしてJAXのローンさえ通れば商品化出来ちゃいますから売り出しで5%近くあればOKなんですw)

ただ区分投資マンションで大切なことが抜けてます。管理組合を組成するのには管理人室のあるマンションを仕入れないと苦戦は必至なんです。まずそういう物件かどうか確かめてからじゃないと話は先に進みません。残念ながら分譲仕様に出来ていない一棟マンションは管理人室を作るくらいなら最初から居室にしちゃいます。そっちの方が利回りいいですから。

なのに彼らはいきなり指値から入ってきますw。(最初の電話の時点での指値は嫌われるというところから学んだ方がいいと思います。だってキミどこの誰だかもわかりませんw)

それも後先考えないムチャな指値です。(こちらの都合なんて聞いてくれませんw)
ここをお読みの方ならおわかりだと思いますがレインズの物件は転売業者が買う値段以下での買付はまず通りません。(レインズは転売業者も漁場ですから)

彼らも新規参入したばかりの兵隊さんでしょう。。あまりに不憫です。ちゃんと実戦投入される前にそういう教育を受けていないとこんな間抜けな電話を掛けてきます。

彼らはいくらレクチャーしてもこちらのことなんてありがたいなんて絶対思わない輩ですからムチャな指値が来た時点で「出来ません。ガチャ」で終わりです。そんなにこちらもヒマではありません。

もうすぐ3月です。
この業界もそろそろそういう新人君の電話が掛かってくる頃です。

そんな煩わしい電話が来る前にこの物件も売り終えてしまいたいです。。。
頑張ります。(この頑張りますもクセモノですw)



こんなネタをダラダラ書いてたらもう22時になってしまいました。。
そろそろ家に帰ります。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ

うん、うちはいつもこれ。。。

こんばんは。

どうも土日はいろいろ野暮用が多すぎてブログ更新の時間が遅くなりがちです。すみません。

昨日のセミナーボランティアのお願いとセミナーの内容の公募をしたところたくさんの反響がありました。ありがとうございます。
中には是非やってみたいお話しもありこれなら一気に5時間くらい話せそうなネタが出来そうです。
5月くらいの開催を目指して鋭意準備させていただきます。

さて、
今日は午前中、とある物件の案内に出かけてきました。
自分でも大してお勧めでもない物件でしたので20分くらいで終了。
ちょっとだけお茶して「欲しいなら話しを進めますがワタクシはあまりこういう物件は買わない方がいいと思いますよ」と言い残して帰ってきました。
この物件。ワタクシのお客さんが他の業者さんから情報をいただいたのですが・・・これ買って不動産投資というには程遠い物件です。例によって1階部分の店舗事務所部分で想定利回り(空室でしたのであくまで想定ですw)10%というタイプ。周辺環境を見てもとても想定通りの賃料では埋まりそうにもありません。
売主が1年間サブリースをつけるそうですが、それって売買代金に含まれているに違いないんじゃないかとw。


そのあと今週使う契約書と重説の袋とじ(作るまではこちらでやったからあとは製本して社印押してくれと頼んでおいたもの)が出来たと言うことで元付け会社まで取りに行きました。

先日も言いましたが同じように宅建業の免許が下りていてもこれだけ仕事の質が違うとお客さんはたまったもんじゃないだろうなと思うようなタイプの業者さん。。

取りに行っただけなのにそこでもPC作業するハメになりました。。

まず契約書、重説に表紙がありません。
中身はワタクシが昨夜、夜なべして全部作りこんだのですが、製本された書類はその書類がむき出しで袋とじされていました。。(これじゃ賃貸契約書と同じですw)

仮にも8万円も印紙貼る書類です。これ出したら売買に慣れているお客さんなら怒ってますw。

ワタクシ、ちょっぴりムカついて「いつもこういう書類にハンコ押して貰ってるんですか?」と聞いちゃいました。
聞けば契約書の表紙を作ったことがないそうです。(「うん、ウチはいつもこれ」と言ってました)

その後、当日に使う書類やエビデンスなどのチェックをしたのですが・・・

今回の契約は売主:法人 買主:個人です。

なのに法人が売主の時の本人確認の書類がまったく存在しません。。。
このままでは契約してもおっかなくて手付け金なんて売主さんに渡せません。。

法人の印鑑証明と法人の謄本が必要なんですけどこれ用意出来てます?と聞いたら
「今までもそんな書類用意したことがない」とドヤ顔で言われてしまいました。。

こんな業者じゃ地面師に騙されても文句言えません。

「今から相手の法人に話しても当日用意してもらえないんだよね。ということで決済の時に司法書士がくるからその時でもいいじゃないか」と言われたので「じゃあ手付け金もその時でいいですよね」と言っておきました。たぶんこの元付けワタクシの行ってるコトの重大性をを絶対に理解してないです。。

あとこれも何度も言っておいたことですが修繕の履歴と今までの管理履歴などの書類を売主から預かっていません。ということはこの元付け。こういう部分はノーチェックです。中古の物件の売買だという緊張感のカケラすらナッシング。。

エレベータの毎月に管理料金も把握していません。(受水槽のことを水道タンクと呼称するところからして管理系業者というのもバケの皮が剥がれつつあります)POGって言ったら「???」という顔をされたのでますます心配です。

そういや物件の管理はこの元付けがやってると聞きましたが毎月の管理料金の明細はあるか聞いたら「定額制なので詳細な明細は無い」とかもはや外国語に近い状態の答えが帰って来ましたw。

なんかベテラン風な社員が他にも居たので安心していたのですがこの人もなんだかやばそうな気配がしてきました。。

これでも宅建番号は怒涛の12番です。

初めての取引なので最初にどの程度スキルがあるのか心配してあれこれ聞いてみたのですが受け答えを聞いているとよくあるガサツな適当系の不動産屋さんだろうとは思っていました。今はもしかして売買の取引するの初めてなんじゃないかとすら思えてきました。

あさって契約ですが今回はメチャメチャ不安です。
売買に慣れている業者さんだと今頃はもう全部の書類のチェックが終わってこちらは買主と重説の読み合わせが終わってる段階です。契約3日前にまだ重説が終わってないというのも不安です。
(というか3日前に売主の本人確認が出来ていないというのも初めてですが。。)

こういう業者さんに当たると契約自体に穴が出来てしまい、あとで何か遭った時解決できなくなることが出てきます。(よくある業者さんがちゃんとやってくれなかったからってヤツです)

別に手抜きをしてそうなるのではなくこれは質問力の欠如が起因してます。

この中古収益物件を売るという仕事、ひとつの取引を終えるまでに最低でも100以上の質問をすることになります。その答えを聞いて総合的に判断してこの物件の素性がそのようなものか判断することになります。

この質問力が足りないとやっておかないといけないことや聞いて確認しておかなければいけないことが抜けてしまうんです。

引渡し後に起きる問題は大体これが出来ていないから起きるといっても過言じゃないんです。

この辺は大手の仲介さんにどうしても軍配が上がります。取引量が違う事と社内でちゃんとリーガルチェックを受けてからでないと契約書などは社外に出せないからです。

中小の業者さんはこういうチェック機能がきちんと働いてるところは稀です。
営業マン個人個人でばらつきがあるのでみんながすべてうまく機能していません。

こういう部分をお客さんがあらかじめちゃんと見抜いて取引しないとあとでひどい目に遭うことがあります。

こんなこともセミナーでお話しできればと思ってます。。(うちも弱小業者なのでこんなこと言えた義理じゃないですが。。。w)


最近、せっかくいただいたコメントのお返事が遅くなってます。家だとどうも気の利いたコメントがしにくい環境(なんとなくお察しくださいw)ので明日会社に行ったら怒涛の勢いでお返ししたいと思います。
そんな訳で本日もいつものお願いです。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ

カツ丼食わせろ!

こんばんは。

本日は土曜日。例の警察出頭日です。。
一応警察からは「第一発見者だから調書を取らせて」という話しだったので軽く考えていましたが、
過去に捨てカンで数回補導された経験を持つワタクシ。。(ま、「これやって初めて一人前なんだよ」と昔の灰皿上司に言われましたっけw)

とはいえ何も後ろめたいことが無くても積極的に出向きたいところではありません。。(実際、青いヒモでつながれたおじさんが多数うろうろしてました)

だって警察の取調べ室って







看板
いきなりこれですw。(もっとマシな部屋かと思ったらこんな部屋で事情聴取でしたw)
ホントは決死の覚悟で取り調べ室も隠し撮りしたのですがこれはさすがに怒られそうです。自主規制します。すみません。

やっぱり浮世離れした施設ですよね。。。
(出来ればこういうところにはご厄介にはなりたくないです)

さて、事情聴取自体は約2時間ほどで何事も無く終了しましたがこれって調書を作る作業に時間がかかる(文字を刑事さんが打ち込む時間がかかるんですね)のでやたら時間拘束が長いんですね。

普段、ワタクシがブログを書くスピードの3倍くらい掛かってました。
なのでおしゃべりなワタクシがここで余計なことをしゃべると刑事さんのタイピングがストップしてしまいこれでまた時間が余計に掛かるという図式が判明。。

ワタクシ、出来るだけ余計なことを話さず黙って座ってました。(しゃべりたいのにしゃべれない・・・ワタクシ、これが非常に苦痛ですw)

そして今日の目玉イベント「カツ丼食わせろ作戦」です。
わざわざ11時なんていう時間を指定したのですが、ワタクシが今日になって急遽用事が出来てしまい10時に泣く泣く変更してしまいました。。この時間ではカツ丼も遠退いてしまいました。(ていうかこのシチュエーションで「カツ丼」って単語出すのが危険な状況であるとKYしました。)

しかし神様はワタクシのような正直者には優しいようです。





マニー
マニーです。5000円入ってました。

捜査に協力するとこういう報酬が出るというウワサは本当でした。(捜査協力金とかいうらしいです)
(これで「かつ屋」の上ヒレカツ丼5杯確定です)

「カツ丼食わせろ」なんて言わなくてもちゃんとこういうところは気が効くんですね。。ブラボーです。
(本日はいい社会科見学になりました)

これでワタクシの疑いはほぼ完璧に晴れたのではないかと思います。
しかし明日も夜回りは続きます。(週イチで良かったのが2回に増えました。。早く犯人とっ捕まえないとずっとこれが続きそうでイヤです)


さて、
昨日の拍手の数。。。正直ビックリです。(あの、、これ、同じ人が何回もポチポチしたとかいうオチじゃないですよね?w)

これだけポチポチしていただけるということは都銀並の掛け目を入れても50人くらいの方には支持されているものと信じちゃっても宜しいのでしょうか?

これなら単独でセミナーやると言って空振りしないで済みそうな気がしてきました。。

4月か5月を目処に一度やろうと先ほど心に決めました。えぇ、、やりますとも。

先週のしょぼくれんセミナーでの動員数を見るとワタクシレベルでも50人くらいならギリギリお集まりいただけるのではと思います。
ということで近日中に50人くらい収容できるハコを探してきます。(出来れば今回はマイクを使えるところw)


そこでお願いです。
ワタクシ、セミナーを開催するだけのノウハウはありません。どなたかボランティアでお手伝いしてくれる方いませんか?それとプロジェクターなどの機材も無いし手配の仕方も知りません。
ただしゃべることしか能の無いオトコですのでいろいろご迷惑・おんぶに抱っこになっても構わないという包容力にある方、いらっしゃいましたらご連絡ください。

あと、ワタクシが好き勝手に話しても面白くないネタだと聞いているほうも大変だと思います。

ワタクシが過去に書いたブログネタで「これを詳しく聞きたい」とか「ブログでは書いてないけどこんな話が聞きたい」なんてリクエストがありましたらメールにてご連絡ください。

どうせやるからには聞いて楽しいためになるイベントにしたいです。


今日はまだ仕事が残ってるのでこの辺で終わらせてください。。ごめんなさい。
セミナーやると決めた以上、皆様のご協力も必要です。。えぇ、、いつものお願いです。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ