元付けと客付け
こんにちは。
昼間のんびりお昼ご飯を食べながら不動産投資物件の情報サイトを見てました。
都内・都下だけで4000物件ですか・・・。すごいボリュームですね。
利回りの低いのは別としていわゆる高利回りをうたってる物件、、ほとんど知ってます。。本音で言わせていただくと築25年経過の鉄骨造を10％で買って一体、何する気なのか思ってしまいます。
（というか元々の値段はこんなクソ高い金額ではなかったはずなのですが・・・ｗ。）
ざっとサイトを見回りましたが、業者転売物件（業ブツ）か媒介欲しさにありえない売買金額で専任取ったかという物件が多い印象です。
そんなこと言いながらもこんなところでもたまにお宝系の物件が埋もれている事があります。
今日は暇なのでそんな物件の発掘作業です。
いくつか条件を絞って、、、これは・・！と思う物件をいくつかピックアップしてレインズで元付けを探してみました。しかしネットの不動産情報の重複登録ってすごいですねぇ。これじゃ元付けなんてなかなかたどりつけません。
不動産情報サイトはいわゆる客付け業者が多いので基本的に話になりません。
彼らはレインズの物件情報を自社かポータルサイトに掲載して撒き餌漁をするのでここから指し値入れてもうまく元付け経由で売主の心には響きません。（いや、響かない事が多いとしておきましょう。これ以上、敵を作りたくありませんｗ）
まぁレインズの物件の社名を変えてダダモレ状態でお客さんに垂れ流す業者さんよりはまだ自社で調査するなり写真撮るなり努力してる分マシですが・・。
努力しているといえばこの手の業者さん、融資を付けるのはホントうまいです。
担当者によっては魔法の領域ですｗ。
前にも積算価格の20％乗せのオーバーローン通してたやつ見たことがあります。
不動産売買って売主さんの声がダイレクトに聞こえる位置で交渉する方がやっぱり楽です。なのでウチではほとんど元付けさんと交渉します。電貼り広告見ても元付け探しますｗ。
（これってある意味業者の特権です。）
ただネットで氾濫している物件でも実は買取業者さんが暗躍しています。ある程度指値が通れば社内の稟議が取れるかもしれないからです。
よく仲介業者さんで通るはずのないありえないくらいの指値を入れてくる方がいますが実はある程度の金額ラインで買取業者さんも狙ってます。すごい業者になると表面9％で仕込んで7％で再販するなんて掟破りなことしてくる業者さんも存在するくらいです。
うちでもいくつか専任の物件やってますがレインズに登録しても買い取り業者さんが真っ先に問い合わせてくるのを見ると「やっぱり買えそうな物件って少ないんだな・・」と思います。
早い業者さんだと掲載して2分後くらいには電話が来ますｗ。
買う気満々で転売業者さんが買い取る金額以下で買い付け入れても元付け業者からは「馬鹿じゃねーのｗ」と思われるだけです。元付け業者だって再販可能価格くらいは把握してます。その金額以下で買い付けいれても相手にしてくれません。
素人さんで多いのはこれです。
仲介さんの「取りあえず買い付け入れてみましょう」という罠にがっつりハマってます。
試しにその仲介さんに「この物件、買い取り業者の目線はいくらくらいですかねぇ・・？」と軽く聞いてみるといいです。
妙な金額を言ってきたら要注意です。（あとふらふら目が泳いだらこれも要注意です。たぶん意味もわかってません）
この目線を理解してない仲介さんから物件買うと結局損する事が多いです。（あ、うちから買えばそんなことないなんて言いませんよ。。そういうセコイ営業はしませんｗ）
結局物件の金額を査定しているのは売主ではなく元付け業者さんです。値段を付けた元付け業者の感覚は多少売り主さんの希望も入り込みますが、ほぼそのまま売り出し価格に反映されます。
この「腹の探り合いが出来る業者」をたくさん召抱えると宜しいかと思います。
買取業者が買い取るだろう金額を予想してそれにチョビっと色をつけるとダントツ一番札で買付が通ることがあります。（こんな買い方で売買を毎回出来たらいいなといつも一人ほくそえんでますｗ。これが不動産投資の醍醐味です）
よくうちのお客さんには言いますが、実需のレジなどはこの方法が一番間違いない買い方なんじゃないかと思います。（実需の「高値買い系買い取り業者さん」の買い方に似た手法ですｗ）
もっともその金額が高いと感じたら潔く撤退するとか買取業者が参戦しないような物件を探した方が無駄な時間を費やさなくて済みます。（価格が下がらない物件にはそれなりに何か理由があるものです。抵当権とかあと抵当権とか抵当権・・）
元付けさんと価格の交渉する際、いろいろ約束事があります。
今度のしょぼくれんセミナーのネタにしようと思ってるので今回は書きませんがそのうちこれは書いてみたいと思います。最近ここを読んでる業者さんも多いと聞きます。そろそろ敵に塩を送るような事は控えたいと・・・。
そんな中、ひとつ気になる物件を発掘。
利回りはイマイチですがワタクシ好みのレジです。平成元年ですが修繕をまめにやってれば買いかな・・と思います。買って6年くらい保有して買値でも売れそうな気がします。
これです。これこれ。。買って5年以上持ってても買った値段で売れるという物件。。こういう物件なら共担突っ込んでも買いたくなるってもんです。
ネットで速攻登記簿あげてみましたが・・・おやおや・・この所有者。。。知ってるぞ。。（ここどなたか突っ込んでいただけると・・・ｗ）
もしかして昔大人気だった漫画家ではないでしょうか（あ、今でもそこそこ有名ですよ。はい。）
元付け業者に早速電話してみましたが、やっぱりというかわかる人はわかるんですね・・。一瞬で買い付けが3つ入ったそうです。
「昨日レインズ登録されたばかりなのに・・・（アムロ・レイのアテレコで読んでください）。。」
500万位指値が通るかなと思っていましたがとんでもない思い違いです。。
この漫画家さんのファンの方が速攻で買い付け入れたとのこと。。。しかも満額です。。
前にもこんな一瞬で買い付けが入ってそこからどんどん値段が釣り上ったことがありましたがこの物件もどうやらその気配濃厚です。
どうものんびりメシ食ってる場合じゃなかったようです。。。。
最近、どうも出足が半歩遅れて取り損ねてしまいます。。
気合いを入れないとダメですね。。ということでこれ押していただけると
気合いも入るような。。こんなのばっかりですみませーん。
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昼間のんびりお昼ご飯を食べながら不動産投資物件の情報サイトを見てました。
都内・都下だけで4000物件ですか・・・。すごいボリュームですね。
利回りの低いのは別としていわゆる高利回りをうたってる物件、、ほとんど知ってます。。本音で言わせていただくと築25年経過の鉄骨造を10％で買って一体、何する気なのか思ってしまいます。
（というか元々の値段はこんなクソ高い金額ではなかったはずなのですが・・・ｗ。）
ざっとサイトを見回りましたが、業者転売物件（業ブツ）か媒介欲しさにありえない売買金額で専任取ったかという物件が多い印象です。
そんなこと言いながらもこんなところでもたまにお宝系の物件が埋もれている事があります。
今日は暇なのでそんな物件の発掘作業です。
いくつか条件を絞って、、、これは・・！と思う物件をいくつかピックアップしてレインズで元付けを探してみました。しかしネットの不動産情報の重複登録ってすごいですねぇ。これじゃ元付けなんてなかなかたどりつけません。
不動産情報サイトはいわゆる客付け業者が多いので基本的に話になりません。
彼らはレインズの物件情報を自社かポータルサイトに掲載して撒き餌漁をするのでここから指し値入れてもうまく元付け経由で売主の心には響きません。（いや、響かない事が多いとしておきましょう。これ以上、敵を作りたくありませんｗ）
まぁレインズの物件の社名を変えてダダモレ状態でお客さんに垂れ流す業者さんよりはまだ自社で調査するなり写真撮るなり努力してる分マシですが・・。
努力しているといえばこの手の業者さん、融資を付けるのはホントうまいです。
担当者によっては魔法の領域ですｗ。
前にも積算価格の20％乗せのオーバーローン通してたやつ見たことがあります。
不動産売買って売主さんの声がダイレクトに聞こえる位置で交渉する方がやっぱり楽です。なのでウチではほとんど元付けさんと交渉します。電貼り広告見ても元付け探しますｗ。
（これってある意味業者の特権です。）
ただネットで氾濫している物件でも実は買取業者さんが暗躍しています。ある程度指値が通れば社内の稟議が取れるかもしれないからです。
よく仲介業者さんで通るはずのないありえないくらいの指値を入れてくる方がいますが実はある程度の金額ラインで買取業者さんも狙ってます。すごい業者になると表面9％で仕込んで7％で再販するなんて掟破りなことしてくる業者さんも存在するくらいです。
うちでもいくつか専任の物件やってますがレインズに登録しても買い取り業者さんが真っ先に問い合わせてくるのを見ると「やっぱり買えそうな物件って少ないんだな・・」と思います。
早い業者さんだと掲載して2分後くらいには電話が来ますｗ。
買う気満々で転売業者さんが買い取る金額以下で買い付け入れても元付け業者からは「馬鹿じゃねーのｗ」と思われるだけです。元付け業者だって再販可能価格くらいは把握してます。その金額以下で買い付けいれても相手にしてくれません。
素人さんで多いのはこれです。
仲介さんの「取りあえず買い付け入れてみましょう」という罠にがっつりハマってます。
試しにその仲介さんに「この物件、買い取り業者の目線はいくらくらいですかねぇ・・？」と軽く聞いてみるといいです。
妙な金額を言ってきたら要注意です。（あとふらふら目が泳いだらこれも要注意です。たぶん意味もわかってません）
この目線を理解してない仲介さんから物件買うと結局損する事が多いです。（あ、うちから買えばそんなことないなんて言いませんよ。。そういうセコイ営業はしませんｗ）
結局物件の金額を査定しているのは売主ではなく元付け業者さんです。値段を付けた元付け業者の感覚は多少売り主さんの希望も入り込みますが、ほぼそのまま売り出し価格に反映されます。
この「腹の探り合いが出来る業者」をたくさん召抱えると宜しいかと思います。
買取業者が買い取るだろう金額を予想してそれにチョビっと色をつけるとダントツ一番札で買付が通ることがあります。（こんな買い方で売買を毎回出来たらいいなといつも一人ほくそえんでますｗ。これが不動産投資の醍醐味です）
よくうちのお客さんには言いますが、実需のレジなどはこの方法が一番間違いない買い方なんじゃないかと思います。（実需の「高値買い系買い取り業者さん」の買い方に似た手法ですｗ）
もっともその金額が高いと感じたら潔く撤退するとか買取業者が参戦しないような物件を探した方が無駄な時間を費やさなくて済みます。（価格が下がらない物件にはそれなりに何か理由があるものです。抵当権とかあと抵当権とか抵当権・・）
元付けさんと価格の交渉する際、いろいろ約束事があります。
今度のしょぼくれんセミナーのネタにしようと思ってるので今回は書きませんがそのうちこれは書いてみたいと思います。最近ここを読んでる業者さんも多いと聞きます。そろそろ敵に塩を送るような事は控えたいと・・・。
そんな中、ひとつ気になる物件を発掘。
利回りはイマイチですがワタクシ好みのレジです。平成元年ですが修繕をまめにやってれば買いかな・・と思います。買って6年くらい保有して買値でも売れそうな気がします。
これです。これこれ。。買って5年以上持ってても買った値段で売れるという物件。。こういう物件なら共担突っ込んでも買いたくなるってもんです。
ネットで速攻登記簿あげてみましたが・・・おやおや・・この所有者。。。知ってるぞ。。（ここどなたか突っ込んでいただけると・・・ｗ）
もしかして昔大人気だった漫画家ではないでしょうか（あ、今でもそこそこ有名ですよ。はい。）
元付け業者に早速電話してみましたが、やっぱりというかわかる人はわかるんですね・・。一瞬で買い付けが3つ入ったそうです。
「昨日レインズ登録されたばかりなのに・・・（アムロ・レイのアテレコで読んでください）。。」
500万位指値が通るかなと思っていましたがとんでもない思い違いです。。
この漫画家さんのファンの方が速攻で買い付け入れたとのこと。。。しかも満額です。。
前にもこんな一瞬で買い付けが入ってそこからどんどん値段が釣り上ったことがありましたがこの物件もどうやらその気配濃厚です。
どうものんびりメシ食ってる場合じゃなかったようです。。。。
最近、どうも出足が半歩遅れて取り損ねてしまいます。。
気合いを入れないとダメですね。。ということでこれ押していただけると
気合いも入るような。。こんなのばっかりですみませーん。
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