プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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元付けと客付け

こんにちは。

昼間のんびりお昼ご飯を食べながら不動産投資物件の情報サイトを見てました。

都内・都下だけで4000物件ですか・・・。すごいボリュームですね。

利回りの低いのは別としていわゆる高利回りをうたってる物件、、ほとんど知ってます。。本音で言わせていただくと築25年経過の鉄骨造を10%で買って一体、何する気なのか思ってしまいます。

(というか元々の値段はこんなクソ高い金額ではなかったはずなのですが・・・w。)

ざっとサイトを見回りましたが、業者転売物件(業ブツ)か媒介欲しさにありえない売買金額で専任取ったかという物件が多い印象です。

そんなこと言いながらもこんなところでもたまにお宝系の物件が埋もれている事があります。
今日は暇なのでそんな物件の発掘作業です。

いくつか条件を絞って、、、これは・・!と思う物件をいくつかピックアップしてレインズで元付けを探してみました。しかしネットの不動産情報の重複登録ってすごいですねぇ。これじゃ元付けなんてなかなかたどりつけません。

不動産情報サイトはいわゆる客付け業者が多いので基本的に話になりません。
彼らはレインズの物件情報を自社かポータルサイトに掲載して撒き餌漁をするのでここから指し値入れてもうまく元付け経由で売主の心には響きません。(いや、響かない事が多いとしておきましょう。これ以上、敵を作りたくありませんw)

まぁレインズの物件の社名を変えてダダモレ状態でお客さんに垂れ流す業者さんよりはまだ自社で調査するなり写真撮るなり努力してる分マシですが・・。

努力しているといえばこの手の業者さん、融資を付けるのはホントうまいです。
担当者によっては魔法の領域ですw。
前にも積算価格の20%乗せのオーバーローン通してたやつ見たことがあります。

不動産売買って売主さんの声がダイレクトに聞こえる位置で交渉する方がやっぱり楽です。なのでウチではほとんど元付けさんと交渉します。電貼り広告見ても元付け探しますw。
(これってある意味業者の特権です。)

ただネットで氾濫している物件でも実は買取業者さんが暗躍しています。ある程度指値が通れば社内の稟議が取れるかもしれないからです。

よく仲介業者さんで通るはずのないありえないくらいの指値を入れてくる方がいますが実はある程度の金額ラインで買取業者さんも狙ってます。すごい業者になると表面9%で仕込んで7%で再販するなんて掟破りなことしてくる業者さんも存在するくらいです。

うちでもいくつか専任の物件やってますがレインズに登録しても買い取り業者さんが真っ先に問い合わせてくるのを見ると「やっぱり買えそうな物件って少ないんだな・・」と思います。

早い業者さんだと掲載して2分後くらいには電話が来ますw。

買う気満々で転売業者さんが買い取る金額以下で買い付け入れても元付け業者からは「馬鹿じゃねーのw」と思われるだけです。元付け業者だって再販可能価格くらいは把握してます。その金額以下で買い付けいれても相手にしてくれません。

素人さんで多いのはこれです。
仲介さんの「取りあえず買い付け入れてみましょう」という罠にがっつりハマってます。

試しにその仲介さんに「この物件、買い取り業者の目線はいくらくらいですかねぇ・・?」と軽く聞いてみるといいです。

妙な金額を言ってきたら要注意です。(あとふらふら目が泳いだらこれも要注意です。たぶん意味もわかってません)

この目線を理解してない仲介さんから物件買うと結局損する事が多いです。(あ、うちから買えばそんなことないなんて言いませんよ。。そういうセコイ営業はしませんw)

結局物件の金額を査定しているのは売主ではなく元付け業者さんです。値段を付けた元付け業者の感覚は多少売り主さんの希望も入り込みますが、ほぼそのまま売り出し価格に反映されます。

この「腹の探り合いが出来る業者」をたくさん召抱えると宜しいかと思います。

買取業者が買い取るだろう金額を予想してそれにチョビっと色をつけるとダントツ一番札で買付が通ることがあります。(こんな買い方で売買を毎回出来たらいいなといつも一人ほくそえんでますw。これが不動産投資の醍醐味です)

よくうちのお客さんには言いますが、実需のレジなどはこの方法が一番間違いない買い方なんじゃないかと思います。(実需の「高値買い系買い取り業者さん」の買い方に似た手法ですw)

もっともその金額が高いと感じたら潔く撤退するとか買取業者が参戦しないような物件を探した方が無駄な時間を費やさなくて済みます。(価格が下がらない物件にはそれなりに何か理由があるものです。抵当権とかあと抵当権とか抵当権・・)

元付けさんと価格の交渉する際、いろいろ約束事があります。
今度のしょぼくれんセミナーのネタにしようと思ってるので今回は書きませんがそのうちこれは書いてみたいと思います。最近ここを読んでる業者さんも多いと聞きます。そろそろ敵に塩を送るような事は控えたいと・・・。

そんな中、ひとつ気になる物件を発掘。

利回りはイマイチですがワタクシ好みのレジです。平成元年ですが修繕をまめにやってれば買いかな・・と思います。買って6年くらい保有して買値でも売れそうな気がします。

これです。これこれ。。買って5年以上持ってても買った値段で売れるという物件。。こういう物件なら共担突っ込んでも買いたくなるってもんです。

ネットで速攻登記簿あげてみましたが・・・おやおや・・この所有者。。。知ってるぞ。。(ここどなたか突っ込んでいただけると・・・w)

もしかして昔大人気だった漫画家ではないでしょうか(あ、今でもそこそこ有名ですよ。はい。)

元付け業者に早速電話してみましたが、やっぱりというかわかる人はわかるんですね・・。一瞬で買い付けが3つ入ったそうです。

「昨日レインズ登録されたばかりなのに・・・(アムロ・レイのアテレコで読んでください)。。」

500万位指値が通るかなと思っていましたがとんでもない思い違いです。。
この漫画家さんのファンの方が速攻で買い付け入れたとのこと。。。しかも満額です。。

前にもこんな一瞬で買い付けが入ってそこからどんどん値段が釣り上ったことがありましたがこの物件もどうやらその気配濃厚です。

どうものんびりメシ食ってる場合じゃなかったようです。。。。



最近、どうも出足が半歩遅れて取り損ねてしまいます。。
気合いを入れないとダメですね。。ということでこれ押していただけると
気合いも入るような。。こんなのばっかりですみませーん。
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うそつきな仲介さん

こんにちは。

先日退去した部屋ですが午前中、仲介さんが来て退去立会いの写真を持ってきました。
退去当日、時間も遅かったのでワタクシ退去に立ち会わず仲介さんに任せていました。

ワタクシの持論ですが退去立会いなんて賃借人さんと仲介さんでやればいいと思うのでもともと参加するつもりはありません。そこまでが仲介手数料の範疇ではないかと。。。

ただ今回わかったのは任せていい仲介さんと任せてはダメという仲介さんが存在することです。

今回は後者でした。。。しくしく。。

今日の報告では、「クローゼット内のクロスの損傷があるもののそれ以外は使い方もキレイでしたよ」とのことでした。
それじゃぁ簡単に清掃入れてクロス交換すればすぐ貸せるかなと思ってましたが甘かったです。。







取りあえず床に穴が開いてましたww。


床の穴

このフローリング、ハイヒールでカツカツ歩いても傷が付かないやつなのですがそれをも突き破るとは何を落としたのでしょう。。相当尖がったモノを落とさないとこうはなりません。(製造メーカー談)

このキズ、1センチ角くらいの穴なのでフローリング1枚交換すればいいのですがこれ交換するには他のフローリングも幅木まで外さないと交換できそうもありません。清掃のほかに1人区追加です。

たかだか40㎡のワンルームみたいな部屋なんだからこんなキズくらい見つけてくれればいいのにこの仲介さん見落としてます。

正直に申告してくれたらリペアキットでちょいちょいと補修するところですが・・部屋の入り口の一番目立つところの穴です。これを見逃すとはちょっとムカつきます。

あと細かいですがカーテンレールのカーテンを引っ掛けてシャーシャーする玉が無くなってます。。(もしかして外してこの玉でネックレスでも作ったんですか?)
クロスも一箇所破損と言われていましたがよくよく見ると玄関のクロスも破れてます。。

適当に退去立会いする業者の典型ですね。これ。

それでいてこういう業者は早く敷金の返還を求めてきます。
「今週中に敷金の返還をお願いします」・・と。

直すのもを直さないうちは返還しませんよw。



そんなこと書いてるまたFAXが来ました・・。

「退去立会い費用請求書」

・・なになに?これって有償なんですか?聞いてませんよ。そんなこと。。

彼らの言い分では退去立会いしたのでお金が発生するとの事。
うーん・・・そんなものなのでしょうか・・。払う気ナッシングですがこういう請求してくるのっていかがなのもなのでしょうか。(なんか別途で書類作成料とか請求しくる勢いすら感じますw)

この業者、リ〇ブルさんが仲介やってた時に仲介飛び越して両手狙いで飛び込んできた業者。
大手の製薬会社の法人契約だったのでOKしましたが・・まさかこんなことしてくるとは・・w。

なんか気分悪いのでこの仲介さんに電話してみました。

狼:「退去立会いの時に床のチェックしました?」
仲介さん:「もちろんすべてやりましたけど・・なにか?」

写真を送って事情を説明しましたが
仲介さん:「うちが見た時はこんな事にはなってませんでしたけど・・」

彼の言い分では退去立会いの時にはこの穴は無かったと一点張りです。(退去後にオーナー側がなにかやらかしたんじゃないですかと言う感じです)


こういうときどうするか・・。そりゃ居住者本人に聞くのが一番です。


こういう時、「もしかしてフローリングに穴開けちゃいました?」と聞けば「いいえ。知りません」とシラをきられると思い、

ワタクシこう聞きました。

狼:「例のフローリング床の穴なんですが、どこの補修材使いました?」(もうキミ達が使っていた時点で穴が開いていたでしょという前提ですw。)

居住者:「えーと、、ホームセンターで買ってきた補修剤を使いました・・」



やっぱり見てないですね・・。この仲介。(うそつきはドロボウの始まりですよ)

写真を良く見るとなんとなくですが補修用の溶剤を使用した後があります。(穴から推測するに補修した材料が飛んでしまったのかと思います)
どうでもいい細かい事ですがこういうの見逃さないですよ。ワタクシ。

別にこんなの数万で直ると思いますがこういう根性がワタクシ気に入らないです。
見逃したなら正直に言わないとダメです。正直に言ってくれればこんなに文句垂れませんですよ。(前にも書きましたが「サクラの木をへし折ったワシントン」の記事をご参照ください)

もう仲介手数料貰ったしどうでもいいとでも思っているんでしょう。
そういやこの仲介、退去立会いを当然のようにうちにも求めて来ましたっけ。何でも1回でちゃっちゃと済まそうとする根性も気に入りません。

さっき仲介さんに再度電話して「補修費用はおたくに請求するから払ってくださいね」と伝えておきました。

ついでにクロスの補修費用も乗っけて請求してやろうかと思ってます。

さて、
話は変わりますがもうすぐこのマンションも竣工して1年が経過します。

そろそろ1年保証の部分が切れるころなのであちこち不具合でもないかと先回りして探して見ました。
正直、坪65万なんてもはやギャクとしか聞こえない単価で建築して貰ったので正直あちこち何か出てくるんじゃないかと思ってましたが、、うーむ、、このままでは1年検査で何も出てきそうにありません。。

うちの物件の一番のウィークポイントである地下ピットにも潜り込んで不具合を見つけてやろうかと実は昼間潜ってみたのですが、、ここもダメです。正直新築時に見た時とほとんど変化がありません。。

やっぱり1年くらいではなかなか不具合は出てこないものです。。

1年過ぎると有償対応の部分も増えてきます。
今のうちに「なんかねーが」と更に重箱の隅をつつくがごとく探してみたいと思いますw。


最後に昨日お断りした申し込みの件ですがまたもやクレームが来ました。
当然入居OKが出るものと思ってたので非常に心外でR」とのこと。。

今の若い人ってなんでこんな自信家の固まりみたいなんでしょうか・・?

昨日真っ先にお断りした自営業の方。自営でネットベンチャー企業らしいのですが・・この自称自営ネットベンチャー。。申告をしてないは、保証人がいないので保証会社通してくれたらと譲歩しても「保証会社の費用がもったいない」とか言われるは、本店登記をうちの物件にしてくる気満々だし・・嫌われるのわかっていただけないですかねぇ。。。

申込書見たらアナタのクレジットカードの事故くらい見抜けるんですよ。。。だからでしょ?保証会社通すの嫌がるの。

仲介さんもそのくらい知ってるはずなんですが知らないふりして申し込みを書かせているんでしょうね。
うちは保証会社不要なのでこういう微妙な属性客が狙ってきているとしか思えません。

年収1000万円で保証会社拒否ってすぐバレますよ。。。
保証会社がそんなに嫌なら親が「こんな高額な家賃の保証人なんてなれない」なんて言わない親を選んでください。

こんな話聞かされるとホントにキミの年収1000万なのか疑いたくなっちゃいますよ。(何回も言いますが年商と年収って違うんです)



ここのところエライ寒い日が続いてます。皆さん風邪とかひいてませんか?
実はこれ押すと風邪ひかないらしいですよ。。
「え?ホントカヨ」なんて突っ込みは良くないと思います。。やめましょう。。(最近押してもらう口実が浮かばないんです)
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生かさず殺さず・・。

こんばんは。

うちのマンションですが、昨日退去した部屋の案内が早速今日から本格化しました。

早速本日は内見が3件。
うち2件申し込みいただきましたが・・・うーん。。どちらもOKとは言えないです。

一件は満額賃料での申し込みなのですが自営業。
申込書を見ましたが本能的に嫌な予感がする方です。

もう一件はいわゆるギョーカイ関係者。(あっちの業界ではないですw)
賃料の指値はダメだと仲介さんには言っておいたのですが5000円指値してきました。
また、共稼ぎの奥さんが美容室で500万円とは・・・随分と大きく出ましたねw。
美容室勤務で年収500とか書くとその場で落としたくなります。

最近の若い方はこういう申込書をちゃんと書いてくれません。
口酸っぱく言い続けてますが家賃10万を超える部屋でこの手抜きはワタクシ絶対にOK出しません。
仲介さんには最低限申込書はすべて埋めて欲しいとお願いしていますがお客さんも教えたくない部分でもあるのでしょう。入居させてから面倒になるくらいなら水際でシャットアウトです。

申し込みの時点で年収のところとか連絡先などをぼかして書いてきたら後々何か起きるものです。

今回の2組ですがたぶんうち以外にも申し込み入れてると思います。(多重申し込みというヤツです)
申込書の書き方でなんとなくわかります。

あとこんな時期でも「すぐ入居したい」と言われるとなんとなく気になります。
前のところで賃料滞納とかしてないですか・・?

まだ昨日退去したばかりだし週末には内覧会もあるので今週一杯は様子見しようかと思ってます。


さて昨日3件ほど物件を見てきましたが朝一でどれもダメだと仲介さんにメールで断っておきました。

ダメなときは早めに断る。。仲介の基本です。
だらだら話を引っ張ると変に期待させちゃいますし判断しないで放っておくと次の物件紹介が来なくなります。

こういうときの断り文句はきっちりどことどこがダメと言っておかないと

「とかなんとか言ってホントはお客さんがいないんじゃないのぉ~」と思われてしまうのでどうしてこの物件がタダメなのか具体的に説明します。

そうすると次の物件の紹介の時に参照してくれます。
「狼さんちのお客さんはこういう物件はダメでこういう物件なら検討するんだな・・」って感じです。


しかし中には参照してくれない人もいます。

断りの理由を理解していないのですw。
こういう仲介さんは同じような物件を何回も送りつけてきます。

今日の仲介さんはまさにこのタイプ、、。

先ほどPCを開いたらメールボックスに15通物件情報が来てましたw。

15件見ましたが・・残念ですが見る価値無しです。
なんでわざわざ丁寧に理由を書いてメールしたのかその意味がわかってないようです。。

ここでムカついて「この物件は見る価値なし」なんて間違っても書けません。
そんなこと露骨な態度であらわしたらきっと逆ギレされそうです。

これも丁寧に理由を書いて断りしておきました。

ダメな仲介さんもごく稀ですがヒット情報を持ってきてくれます。腐らせないように、生かさず殺さず・・です。

それでも素質がないのかいっつもしょうもない情報ばかり送りつけてくる仲介さんも少なくありません。
でも切り捨ててはダメです。

彼らは不動産のスキルは低い傾向があります。
こういう仲介さんはその物件が高いか安いか、いいか悪いか知らないで送ってきます。

こういう仲介さん、ホント稀ですが値付け間違いの極端にお買い得な物件を持ってくることがあります。(ホントにホント稀ですよ)

その時間違っても「これ安いじゃん!」なんて言わずに

「うーん・・ちょっと厳しいね・・」なんてあまり興味はないけどまぁキミがせっかく持ってきた物件だから・・とこっそり検討するのも良いと思います。

そんなことやってるうちに仲介さん個々の個性がわかってきます。

手もヒラでコロコロとうまく転がせるようになると物件の選択肢も増えてきます。

そのうちこういう業者さんの見分け方なんて記事も書きたいと思ってます。


最近なんとなく記事が面白くなくなってきたのかちょっと勢いが無くなって来たような・・。
ポチしていただけるとやる気も出るってもんです。
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グラビアモデルのウエスト

こんばんは。

今日は午前中、2月のしょぼくれんセミナーの原稿を考えてました。
言いたい事をざっと書いてみたのですが・・・持ち時間ではどうにも収まりません。。

今のところ急いで読んでも3時間分くらいあります。。。

ここからどのくらい端折って話すか・・。難しいです。。

今回参加予定のメンバーを見る限りそうそうたる顔ぶれ。なぜにしょぼくれんってこういうセミプロみたいな大家さんばかり参加されるのでしょうか?下手なことしゃべれない環境ですw。。。

いつも話してる内容じゃああとで何を言われるかわかったもんじゃありませんw。

絶対知らないようなことを狙って話したいのですが・・目の肥えたオーディエンスの前で演じる売れない歌舞伎役者のような気分です。(中村屋~!って合いの手はやめてくださいねw)

そうそう、大家さんとお会いする時、いつも仕事用の名刺をお渡ししてましたが次回のセミナーからハンドルネームでの名刺に変わります。「不動産屋のオオカミ」から「ブロガーのオオカミ」にイメチェンですw。

名刺屋さんに頼もうと思ったのですが、「狼旅団」なんて名刺を頼むのはかっこ悪いので自作することにしました。会場で無理やり配布します。いらないなんて言わないで貰ってください。


さて午後はこのクソ寒い中物件調査です。
寒いし場所が離れているので本日は3件見てきて帰宅。

相変わらず業者さんの写真技術には舌を巻きますw。微妙に広角レンズ使用で写真を撮ってるのか写真と現物が違います。(あとでフォトショップで修正してんのかと思う出来ですw)

グラビアモデルのウエストをごまかすのと同じ手法ではないかと思います。

概要書には調子のいい事書いてありますが・・・こりゃダメです。暗算で収支計算してもこの物件では数字上のパフォーマンスを発揮する物件ではありません。。

どれもこれもお客さんに紹介できそうな物件ではありませんでした。


家に戻ると家のポストになにやら手紙を突っ込んでる人を発見。いつもの〇不販ですw。
毎日毎日ご苦労様です。

いつもはガリ版印刷のきったない手紙なのですが本日は封筒に入ったいつもよりちょっと手のこんだ手紙でした。(でもいつもの二色印刷ですが)


度重なるお手紙にて失礼致します。
当地域にて不動産をお探しのお客様をご紹介します。で始まる手紙。

この度、老朽化した所有ビル(2棟)を売却された外資系法人より、
社宅、事業用資産としていくつか不動産を購入したい、との依頼がございました。
平成24年1月までに手付け契約を希望しております。

地域を限定して誠に勝手ながら本日手紙を投函させていただきました。

ご希望条件
総予算45000万円

①20坪~35坪戦後の土地

②60坪前後の土地

③昭和に建てられた平屋もしくは2階建て

④100坪~150坪くらいの土地

本日1月28日にお願いビラを投函して月末までにどうやって手付け契約するのでしょう・・。

ご存知の方も多いと思いますがこれは作文です。

大手の不動産屋さんがブツ上げ(媒介物件の掘り起こし)でよく使う手法です。
このくらいニーズを書いておけば手紙を見た所有者が電話してくるかもしれません。
事実これそこそこ効果あるんです。

彼ら営業マンはこのチラシを月に数万枚撒きます。ワタクシにはとても真似できない作業です。

近年はチラシを撒くよりローラー作戦で公図上の地番から登記簿を片っ端あげて所有者に手紙を書くというじゅうたん爆撃もしている仲介さんもいます。まぁこれは登記簿を上げる費用が膨大になるのでどの程度やってるのかは不明です。

うちがマンション建てるときも更地にした途端、頼みもしないのにいろんな業者さんが登記簿あげて飛び込んできました。

「この土地はどうされるんですか?」「弊社のお客さんでこの周辺で戸建を建てたいとおっしゃる弁護士さん夫婦がいます」・・・毎回毎回弁護士だの上場企業の役員だのしらじらしいです。ここはもっとひねりが欲しいです。

うるさいので新築でマンション建てるから放っておいてくださいと言うと

「じゃあ弊社でとてもお得な建築会社さんをご紹介させてください。最適なプランをご提案させていただきます」だと。(しまいには大〇建託の営業マンからも爆撃されました。。。もうホントうるさいです。)

これ結局業販用のブツあげでしょ?知ってますよ。そんなこと。
どう考えても外資系法人が探す種別の土地ではありません。

でもこのチラシ。。担当者に電話して「直接買うからなんか物件くれ」というといい物件出してくるかもしれません。

彼らは底地借地みたいなややこしい権利の物件を結構抱えてますw。
ワタクシのブログ読んでる方ならこんなヒント書くとなんとなくわかると思います。

一度お試しあれ。


明日は私用で終日出掛けてます。ブログの更新はまた夜になる予定です。
こちらをポチしていただいてお待ちいただければ幸いです。。
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融資の借り換えやりました

こんばんは。

今日はうちのマンションの融資の借り換えをやってきました。

この借り換えで年間のCFが400万円変わりました。。
年間賃料が2100万円の物件ですからこれで年間で400万変わるってのはちょっと事件です。。

金利と返済年数が激変したのでこれだけ変わってしまったのですが、実はこれで年末年始・・・ホントいろいろありました。。
まぁこの事をグチグチ言っても仕方ないのであえてここでは書きませんが世の中の仕組みが骨身に染みるほど理解できました。(この件はいずれワタクシ主催のお茶会にてブチまけたいと思ってます)

とりあえずこれからは仕事しなくても年間400万円収入が増えるので不動産仲介業者的表現で言うと

毎年何も仲介しなくても13000万円の収益物件の片手手数料くらいは入ってくる計算ですw。(下世話な表現ですみません。。。)

だからと言ってこれを湯水のように(湯水なんてほどではありませんが・・)使ってしまうと次の物件の購入計画に差し障りが出てきます。ここは爪に火を灯すように溜め込んで2号物件の手付けの足しにでも出来ればと思ってます。。。


さて、今日は毎週2回ほど届くアットホームの日です。

よくもまぁこれだけ売れそうも無い物件情報が届くものです。。
売り物件の情報は毎回しょぼいですがこのアットホーム。。実はこれ、別の使い方があります。(ま、最後は裏紙になっちゃうと言う点だけ変わりませんがww)

アットホームの賃貸物件のチラシをよく見ると取引形態が「貸主」「代理」と書かれているケースが多いです。
都内の物件だからかもしれませんが築浅の収益レジなんてのは大体そんな形態です。

この「売主」「代理」物件をひたすら温めます。ワタクシはアットホームが来る度に1時間くらいかけて毎回アタマに叩き込んでます。
ワタクシこのなんとも地味な作業を何年も繰り返していますがwこれが非常に今の売買仲介で役に立つんですw。

こんなのレインズで「貸主」「代理」物件だけピックアップすりゃいいじゃんと思われるかもしれませんがこのチラシ図面。業界用語で「鳥かご」という表が付いてます。良く見るとこの鳥かごに入居スミのところに「済み」と書かれていることが多いです。
(※鳥かごとは家賃がフロアごとに区切られて表になってるやつです。)

ワタクシ、これを物件ごとに記憶します。(記憶するって言ったってこれは限度があります。大体覚える程度でOKです)

するとどうなるか・・。慣れてくると物件ごとにどの部屋が埋まりやすくどの部屋がダメな部屋か直感的にわかるようになります。しまいには物件の名称を聞けばあたまにその物件の鳥かごが浮かんでくるようになりますw。

例えば
この物件は駅から近く日当たりもいいのになんでこんな家賃でも埋まらないのか・・?とか

同じ間取りなのに角部屋から埋まらずになんで真ん中の部屋から埋まるの・・?とか

先月埋まったはずの部屋なのになんでまた再募集するの・・?などです。

毎日こんな作業を繰り返しているとなんとなくですが物件個体ごとの有利不利が見えてきます。
実はこれ、うちのマンションを新築するときこのデーターがとても役に立ちました。

どんな部屋を企画したら満室に出来るか?

どのくらいの期間で満室に出来るか?

どこまで賃料を上げて耐えられるか?

他の賃貸の仲介さんから「そんなムチャな企画ヤバイですよ」と脅されましたがそこそこ自信があったのでそんなの突っぱねて猪突猛進しちゃいました。今考えたらたまたまうまくいっただけかもしれません(汗・・)

まぁとにかく細かいデータを覚えておくと後々何かと使えるものです。
うちの物件で「客層は40㎡のディンクスのみ。子持ちは不要。設定賃料坪11800円」なんて感じに賃貸ターゲットをバッサリと絞込みが出来たのはこれが理由のひとつじゃないかと。。w

よくそのエリアの空室率なんて指標がありますがワタクシあの手のデータはまったく信用していません。
また、都道府県の人口増加率とか様々なデータが公表されていますがあのデータを鵜呑みにして投資するのって競馬新聞で馬の戦績データだけを見て馬券買うのとあまり変わらないと思います。

近所に大学とかの教育施設が多いから賃貸需要旺盛だとか大手企業の工場があるから社宅としての需要が多いですとかそんな話を信じて買ってしまうなんてちゃんちゃらおかしいです。
ワタクシのお客さんで名古屋にアパートを買った方がいますがリーマンショック後のトヨタのリストラで90%程度で推移していた入居率が2ヶ月で20%になりました。また関西の大学キャンパスがたくさん集まる近くでマンションを買ったお客さんは学校法人の統廃合で生徒がいきなり半減して買って9ヶ月で手放してしまいました。

ワタクシがよく書いてる「下駄履き物件」の1階店舗部分。

こんな事言う仲介さんあなたの身近にいませんか?
「この1階の入居者さんは業績もいいので退去はしないと思います」なんてシレっというヤツ。。。

業績が良すぎて店舗拡大なんて言って他に移転しちゃう可能性もあるんですw。(経験者談)


収益不動産はその物件ごとにまったく違ったパフォーマンスをします。
築年数・ロケーション・家賃設定・間取り・設備・入居属性・日当たり・・・・同じエリアに建っていても入居率はまったく違う結果になります。

マクロ的な見方ももちろん大切ですが10部屋で満室のアパートを買う時にこの統計データがどれだけ役に立つのか・・。


話は変わりますが、
先ほど「貸主」「代理」と書きましたがこれ、言い方を変えれば所有者・・すなわち「将来の売主」です。

収益物件の売買ではこの誰が所有者かという情報がいつか来るかもしれない「売り出し」の時に役に立ちます。

例えば周辺の平均賃料よりかなり強気の賃料でなかなか埋まらない物件。。
・・・リーシング完了時点で売り出しを考えている物件である可能性が高いですw。

そんなことが予想される時は、窓口の賃貸担当者にコンタクトを取りうまいこと言って売買のセクションの窓口を無理やり紹介して貰ったりします。ここから先は企業秘密なのでノウハウは書けませんがこの作戦でたまに掘り出しモノにありつけたりします。

所有者によってはそんな面倒なことしなくても「この物件は近いうちに売りにでそうだな・・」とわかるものもあります。仲のいい仲介業者の集まりなどでこんな情報を交換しつつ未公開物件の情報として共有しています。逆に最初から保有目的でリーシングしている物件もあります。これはこれで所有者が誰かとか募集形態、管理している会社などで大体想像が付きます。これは手が出せません。。

いろいろなパターンがあるのでこのくらいしか書けませんがこのアットホームの賃貸物件の資料を丹念に見ているとそんなところからいろいろな裏事情が見えてきます。

なんでこんな事を書くかというと今後、収益物件が枯渇するんじゃないかと思っているからです。

仲介できる物件が少なくなる・・これはワタクシなど弱小仲介業者にとっては思いっきり死活問題です。。。
ただでさえ最近は仲介出来そうな物件があまりありません。。こんな事がこれからも続くとなると思うとうちもカネになりそうな物件を買い足して将来に備えておかないといけなくなります。。

あと、前にも書いたかもしれませんが平成5年くらいから平成12年くらいまでの収益物件ってなんだか少ないなと感じた事はありませんか?

ワタクシも感覚だけで書いてしまってますがどう考えても着工件数自体が少ないと思ってます。

今さかんに売りに出ているのは圧倒的に平成3年から4年くらいまでの物件です。
で、今は平成24年。。ということは築20年経過してます。この辺の物件は今後融資年数もきつくなってくるお年頃です。

この「バブル崩壊後世代の収益物件」が少ないというのは不動産投資マーケットに変な影響が出るんじゃないかと。。。

さらに気になるのは、平成5年から平成12年あたりの物件の数が少なくて逆に平成15年くらいからの収益物件はファンドブームの時の影響で賃料が比較的多めに取れるワンルームタイプのレジが増えてます。

このぽっかり空いた築年数の物件があまり出回らないと言う事と銀行融資を受けて賃貸経営をすると言う事を仮定すると、買うべき物件が買えなくて仕方なく築浅のワンルームを買わないといけなくなる傾向に段々とシフトしていくのでは・・・なんて考えてしまいます。(かなり的外れな深読みの可能性大です・・)

この築浅ワンルームはご存知の通り需要に沿って建てている訳ではありません。
当時のデベロッパーやファンド会社が机上に理論で最大限賃料を稼ぐ建物を企画したに過ぎません。
仙台や大阪、名古屋、福岡などの地方政令都市でワンルームの賃貸の在庫がダブついているのはこれが原因のひとつではないでしょうか。。

ここをご覧の方ならそんなのすでに予測して備えている方も多いと思います。

誰かがコラムで書いていましたがこれもある意味「ババ抜きゲーム」なのでしょうか・・。

週末のこんな時間に的外れっぽいシリアスなこと書いてますが実は結構真剣に心配してるんですよww。
ワタクシのこのしょぼい予想が単なる気のせいであれば・・・と思ってます。。


クマさんと点差が開いているうちにちょっと挑戦的な記事を書いて見ましたw。
さてワタクシのにわか評論・・どこまで通用するのか・・・?
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