不動産の仕事をしながら日常ふと思ったことをだらだら書いてますが2000話超えたのでしばし冬眠させていただきますｗ
2011年10月の記事

明日の夜、またもやセミナーの講師を務めて参ります。。

「土地活用＆新築不動産投資セミナー」の外部会形式でワタクシのお話したパート部分を時間を拡大してお話しするのですが内容が面白かったのかありがたい事にあちこちのセミナーからお呼ばれされています。

何を話すかというと「（仮称）不動産屋が本気で建てたRCマンションの企画から満室にするまでの激闘の450日。」です。（タイトルは今さっき考えたので適当ですｗ）

不動産屋として看板を出している以上世間からは一応、プロとして扱われますｗ。

それならワタクシのような自称プロ（笑）が本気出して収益マンションを企画建築したらどんなモノが出来るのかという話でそのまま保有して銀行返済しながら運営をするマンション企画ですからそれはそれはしょうもない細かいところまでいろいろ考えて造りこんでいますｗ。

よくある不動産屋が土地を仕入れて建物を建てて完成したら即転売なんてものじゃありません。
実際に賃貸の募集までやり大家さん経営する訳ですから家賃設定も実戦的。。すべてシビアにやらせていただいてます。（朝8時のゴミ出しもコストがかかるので清掃局に掛け合いコストがかからないように企画してます）
転売目的では無いので「見せかけ家賃の想定利回り」なんてけち臭いことはしてません。

予定では10年で投資資金すべてを回収し、中古物件の一番おいしい時期（築10年~12年）に現況利回り９％で売り払いキャピタルゲインも最大限を狙うプロジェクト。

もしこの建築計画が失敗したらもうこの業界で偉そうに「不動産屋です」なんて言えなくなっちゃいます。。宣言した手前、引くに引けずある意味、悲壮感たっぷりです。。
そりゃもう本気でどんなことを考えて企画し建築し満室にしたかを熱く語る内容です。
（地主さんでこれからアパートやマンションを建てたいとお考えの方には一度聞いていただきご参考にしていただければと思います。）
。

ハッキリ言っちゃいますが不動産の知識がない状態で業者のいいなりに新築物件を建てればほぼ確実に「業者の養分」になります。

業者の養分とは業者の利益の為に施主の利益をチューチュー吸われることを意味します。
（うちのケースでは黙ってたらNOIの20％以上養分として吸われる計算でした。。）

また施工金額でも参考までにうちのマンションの建築計画でいろいろな業者さんに見積もりを取りましたがまったく同じ仕様であるにも関わらず価格差はなんと5000万円。。

ということは本来なら1億で建築出来たものがうっかり業者の選定を間違えたら1億5000万円になってたということ。。

収益の要であるボリュームチェック（どのくらい賃貸面積が作れるかの作業）では設計士によって部屋割りが変わるので本来可能であろう賃貸面積を最大限に業者の都合で取って貰えず知らないうちに収益性の悪い建物が出来たりするのこれと5000万の金額差が重なると収益性なんてもはやどこかへ飛んでいってしまいます。

また普通は建築予定地域の居住属性もチェックしてどんな部屋を作るかなど潜在的な賃貸需要を検討するのですが近隣の不動産賃貸業者にだけ聞けば「自分が貸しやすい部屋」を提案してくるに決まってます。それと潜在需要が違ってたなんてことはしょっちゅう起こります。なにせ賃貸業者が貸しやすいという部屋は決まってあとあと供給過剰になることが多いですから。

特にワンルームマンションというタイプ。（ここでは25㎡くらいのを指します）
なぜこんなに供給過剰なのにわざわざ無茶なワンルームを作ろうとするのか。

答えは簡単です。

ワンルームが一番坪あたりの賃料を取れるからです。これをやると想定利回りがファミリータイプより確実に高く設定できます。

近隣事情なんて無視。賃貸業者も新築プレミアを見ているので新築ワンルームはメゾネットでもない限り客付けは近隣の古い物件より競争力があるから推奨します。

最初の3年くらいは新築の勢いで満室経営出来るかもしれませんが10年もしないうちにすっかり競争力を失い賃料の値下げ戦争に参戦と相成ります。

こんなことを書き始めるとそれこそ100項目以上書かないといけなくなるのでセミナー周りがひと段落したらブログでもちょっとずつネチネチ書こうかと思ってます。

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