プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
カレンダー
09 | 2011/10 | 11
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 - - - - -
検索フォーム

不慣れなツイート

今日は月末。。

月末、普通の不動産業者さんは決済に追われ忙しいはずなのですが・・・おかしいなぁ。。。
うちは滅多に月末の決済ということは無くw大体、まったりしてます。

でも同業者さんから「狼のところはいっつも月末、暇なんだねぇ」と言われるのも癪なので「忙しいふり」だけはしますw。なので月末は出来るだけ業者さんの電話に出ないよう心がけていますw。。。言い訳無しに月末の決済ってホント少ないんです。はい。

今日は来週銀行に出す資料作成。。

仲介業務の仕事が無いときは自社物件購入の野望で燃えています。

うちで収益として購入する物件は基本的に「自分がよく理解しているエリア」です。

土地勘が無いエリアではおっかなくてとても投資なんて出来ません。。どうしても欲しいときはそれこそ理解できるまで1週間でも通い詰めてひたすら情報収集。通い詰めればおおよそ感覚くらいは掴めるものです。(嫌いな人を好きになる時いいところを見つける作業に似てますw)

そんな中、今朝ブログを読み漁っていたのですが気になる記事を発見。

我が心の友ジェービルさんのブログです。(勝手に載せてしまってごめんなさい。。)

うちの新築マンションの内覧会にもいらしてから事あるごとにお話をさせていただいていますがいつも「この人に早く追いつきたいな」と思う方のお一人です。

今朝のタイトルは「負けない不動産投資」。。あまりに良い事書いていらっしゃるので不慣れなツイートまでかましてしまいましたw。

内容はお読みいただければおわかりだと思うのですが

商業ビルがなぜヤバイのか

住宅地での勝ち組・負け組

のくだりは短い文章の中でもものすごい情報が凝縮されています。(こうやって短文で伝える能力はどうやったら得られるんでしょうか?見習いたいです)

ワタクシが下駄履き物件を嫌うのもこれが理由のひとつです。

店舗として1階が下駄履きになっている収益モノはいつまで賃貸が維持できるかわかりませんし退去するだけならいいですが家賃滞納・夜逃げなんてことになれば被害は甚大です。
また経験上住居以外の賃貸部分が20%近くなってる物件は見た目の利回りは良く見えますがこれが抜けるといきなりエライことになったりします。

最近、平成初期頃建築、鉄骨造でこの手の下駄履き物件がよく利回り10%オーバーで出てきますがよくよく考えないととても怖い物件です。(入っているテナントさんをデータバンクでチェックするくらい慎重になります)

ジェービルさん自ら保有する物件は築古のレジだったりバイク置き場だったりアパートだったりするのですが(ワタクシ不動産屋から見ても良い意味でもはやプロでないと扱えない物件ばかりで脱帽します。)すべて「帝都板橋」付近のドミナント政策で保有されています。

土曜日のアパート経営フェスタで講師をされた沢田冨美子さんは良い意味で我々不動産業界でもかなり有名人ですがあの方も自分が知らないエリアには投資しません。

知らないエリアでもOKなケースもありますが、不動産投資は大儲けする事よりも「絶対に負けない」という投資スタイルも必要ではないかと思います。

不動産投資は投資金額も数千万以上と非常に高額なもの。。
銀行の悪口を言うわけではありませんがいつも不動産投資家の味方である訳がありません。
銀行がその気になれば虫けらのように扱われることも否定できませんから。。(事実、そういう方をたくさん見てきました)

こっそりと年に1回くらいは融資してる物件の評価の見直しくらいはやってますからある日突然担保不足なんて判定する可能性が無いわけではありません。

いつもイケイケフルローンな方もちょっと読んでいただけたらと思います。

ネタに詰まって他人のブログをネタにするなんて小賢しいこと覚えやがって・・
いえいえ・・良いものは良いんですよw。。。決して他意はございません。。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
人気ブログランキングへ














テレホマン参上!

今日は休みなので今週土曜日にやる例のセミナーの原稿をまとめてます。

もともとセミナー講師なんて本業でもないし1回きりということで引き受けたのですがズルズルと回数が増え今回で3回目。
もはやどれだけ大人数の前でも普通に喋れるようになりました。

「これが本当に最後の最後ですからw」ということなので最後くらいきっちり制限時間内でうまく喋ろうと思うのですが、せっかくなのでいろいろ喋りたいし教えたがりなワタクシ。。どうまとめたらうまく時間で収まるのかあれこれ考えてます。

まともに喋ったら3時間でも収まらないことを1時間ちょいで話せというのも無理があるかと思います。
しかし他のセミナーに行くとその辺うまくまとめていらっしゃる講師さんがいます。

うーむ。。やっぱりこれは能力の差ですね。。。ワタクシには真似できません。

まぁセミナーで喋れない分は親睦会と言う名の飲み会で喋り倒すからいいのですが。。

そうは言っても皆さんお金を払っての参加なのでワタクシもどうやったらもっと上手に話せるのか参考にしようと今月はまめに時間を作っていろいろな不動産セミナーに行ってきました。

セミナーの内容は正直どうでもいい話だったので覚えていませんがw喋りが本業だけあってみなさんお上手でした。

そのなかでコツらしきものがちょっとわかりました。

・声の大小で伝えたいことを分ける
・内容を深く掘り下げない


たぶんこの2点。

ワタクシがいけないのはなんでも深く掘り下げすぎる事。。。これで時間を消費してしまうようです。

よくよく考えたら不動産投資の本でも自己啓発の本でもさわりの部分は書いてあっても深く掘り下げたことは書きません。
そんなこと書いてたらページがあっという間に足りなくなります。

セミナーは大多数の前でやらないといけないので掘り下げるよりも幅広くセンテンスを説明する方が優先されるんじゃないでしょうか?

一通りだーっと話して、細かいことはこのあとの個別相談会と言う名のクロージングによってお客さんを取り込むことが目的なのですから大多数の前で掘り下げてはいけないという理屈は理解できました。
(確かに今回聞きに行ったセミナーほとんどが「細かいお話は個別に受け付けています」となっていました)

個別に何をするのかと言うと、この掘り下げた部分に課金するのです。だから「この〇〇を〇〇すると〇〇になります」とぼかした表現するんですねw。


話はちょっと逸れますが、ネット上での情報系アフェリエイトの商品は大体この手法を取ります。

100万円分の情報を先着10名様に5000円で販売しますとか言うやつです。(そもそもこの100万円という価値を誰が決めたのかがすでに疑問ですが・・)

ちょっと掘り下げて説明しますが、ネットの普及に伴って在宅ビジネスというジャンル出来たのが今から約15年前。
まだその頃は100Mの光ファイバーなんてものはなく128KbpsのISDN回線(128Kbpsつったらネットでたった5分のHな動画を落とすのにどんなに早くても8時間以上かかるんです。いやマジで)。まぁ良くてもADSL回線。夜11時から繋ぎ放題になる「テレホマン」の時代w。(繋ぐ時、ピーーーガリャガリャリャリャなんてやつw)
ヤフーオークションがまだ何を売っても良かった時代に「情報」という商品をねずみ講式に販売を始めたのがたぶん最初です。ダイヤルQ2が廃れてネットで何か金儲け出来ないかなんてまじめに考えていた古き時代。。(秋葉原で「インターネットください」って真顔で言ってるやつがいましたっけ)

ITバブルが起こるちょっと前、楽してお金儲けをする方法~寝ていてもお金が振り込まれます!!なんて盛んにヤフー掲示板を賑わせていました。

今でもいるのかはわかりませんがよくヤフオクで札束を証拠として写真で載せている方がいらっしゃいました。(このころはこれが一番インパクトがありました)
当時、この見せ金写真を撮影していたのが何を隠そう一部の不動産業者でしたw。

数千万の仲介手数料をごそっと銀行から下ろしてきて(当時はATMでいくらお金を下ろそうと制限はありませんでした)きれいにテーブルに広げて写真撮影。その見せ金写真がヤフオクで売れた時代があったんです。

この手の情報すべてが無益な情報だとは思いません。
お金を出して得た情報によって買った人が有益であれば何も問題ありません。

しかしワタクシの経験ではこういう情報は何か「オチ」があります。昔の「激裏情報サイト」みたいなものです。

以前にも書きましたが鉱山を掘る人とその鉱山を掘るスコップを売る人がいて、アフェリエイターさんはこの鉱山を掘るスコップを売る人です。その鉱山で金が出るか出ないかは関係ありません。スコップがたくさん売れればいいだけの話。

ワタクシも週末のセミナーで「おまえも同じ穴のムジナじゃん」と後ろ指を刺されないようにしないといけませんねww。有益なお話がたくさん出来ればと思います。。

不動産の世界は仲介がしっかりしていれば売主も買主もWIN-WINになることが多いです。

ついでに仲介も儲かる・・と本当はこれが一番いいのですが。。。。なかなかうまくいかないものですw。

ずいぶんとまわりくどく書いてるけど要はセミナーへのお誘いってことですかい?と思われたアナタ。
さすがスルドイ洞察力ですね。でもワタクシとしてはポチっとしてくれたほうが。。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
人気ブログランキングへ












気が変わらないうちに・・

今日は馴染みのお客さんに頼まれて一緒に物件を見に行ってきました。

今回、このお客さんが買うか買わないか悩んでいる物件はワタクシの出した物件ではないので仲介は出来ません。

こういうケース。ここでこの物件を買ってしまうとワタクシは1円にもならないばかりか次の物件をワタクシから買うまでのスパンがあいてしまう恐れがあります。どう考えてもこれを買わせてしまうとワタクシには不利になります。。

本音で言えば買うのを邪魔したいwww。(イケナイ悪魔が囁きますww)

物件がダメ物件ならクソミソにあれこれケチつけてそうしたいところですが・・・これが良いんです。。。すっごく良いんです。。あぁぁぁ。。。

荻窪駅徒歩7分
平成12年築(昨日みたいに昭和56年ではありませんw) 
RC 5階建て
土地約78坪
利回り9.8%(NOI:8%)
価格30000万円

築浅で見た目もいいツラしてます。家賃設定が弱気な設定なので各部屋あたりあと3000円くらいは上げられそうです。
もう少し利回り上がるんじゃないでしょうか。思わず生唾飲んじゃいました。

2時間くらい建物あちこち見て回りましたが躯体も設備も賃貸人もほぼ100点。いい資産になるでしょう。

これ文句つけたら買える物件なんかもう無いです。
こんな物件ならワタクシだって欲しいです。

ワタクシ「これなら即買いでいいんじゃないですか?(ちょっと悔しいので投げやり調)」

お客さん「そ・そうかな・・やっぱり買いだよね(ドキドキ)」

ワタクシ「いますぐ買い付けいれても大丈夫ですよ」

見るまでもなくこれは「明日買う」って言うレベル。迷う必要はありません。つーか迷うなw。


これ恐らく仲介さんが値付けを間違えてます。えぇ絶対。。


売主さんも知り合いの不動産屋さんに査定を頼んだ手前こんな金額出されても断りきれないのか、お金持ちで売値に興味が無いのか(ないないw)、相場を知らないのか、地面師なのかどれかですw。

「この価格なら売主さんの気が変わらないうちに買い付け入れてしまった方がいいですよ」とヒソヒソ耳打ち。

悔しいですがこれは仕方ありません。
今回は買主さんがワタクシのお客さん。気持ちよく買ってもらいましょうということでその場で満額の買付けを入れました。(値切って買うのはこの物件に限っては無粋というものです)

仲介さんの事務所で今後のスケジュールの打ち合わせをしましたがワタクシが気になるのはこの物件の入手ルート。この仲介さんと仲良くなっておけば今後いい事がありそうです。

今回の仲介さんは大手でもなく地場の不動産屋でもなく見た感じはうちのようないわゆる弱肉系不動産屋。

どうやってこんないい物件を見つけてきたのかこっそり聞いてみました。

聞けばこの仲介さんのお父さんが自営で保険屋さんをやっているらしくそのお客さんから売りたいと来た話だそうです。(日頃の行いがいい人にはこういういいことがあるんですね。骨身に染みるほど勉強になりました。)

買おうかどうしようか悩んでいるお客さんの背中を押してあげるのも仲介の仕事。

ワタクシもこんな仲介さんを見習って日頃の行いが良ければいい話も来るでしょう。

あーあ。。転売してくれないかなぁ。。。


ポチっとしていただけるとなんかいい事起きそうな気がしますw。いえいえ強制じゃないですよ。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
人気ブログランキングへ


サソリ固め

収益物件を扱う以上、物件の情報ソースはたくさん持っていないといけないので必然的にいろいろな人と会います。

それは大手の仲介さんから始まり果ては宅建免許どころか事務所を持たないフリーのブローカーさんまで様々。(フリーのブローカーというのも変ですがw)

物件の信用度からいくとやはり大手さん>ブローカーなのは仕方がないのですが時々(数年に一度ですが)、「コピー取るのはキンコーズ・FAXはセブンイレブン」みたいなプロのブローカーさんあたりから思いもよらない情報が来たりします。

昨日の夕方いらしたブローカーさん。今回も50件くらい物件概要書を抱えて登場(とても重そうです)。

この方も数年に1回、(正確には4年に1回・・なんだかオリンピックみたいですw)大当たりの情報をもたらしてくれる方なんですがそれ以外は、一体どうやってこの業界で食ってるのかわからない謎なお方です。

こういうブローカーさんの前ではその資料の中にたとえどれだけいい物件があろうとも決して顔に出してはいけません。

理由は「ご自身ではどれがいい物件なのかさっぱりわからずに持ってきている」からです。

うっかり「いい物件ですね。これ」とか言うとその物件を他にも紹介してしまいます。油断できません。

なのでこちらもどれがいい物件なのかわからないように煙幕を張ります。向こうはそのワタクシの顔色を伺う。。この辺はいつもの駆け引きですw。(カイジの地獄のチンチロの時、456賽を見抜くシーンがありましたがまさにあれです)

彼らがわかるのは「グロス利回りのみ」と言っても過言ではありません。

単純に利回りがいいというだけで物件を持ってきます。(もしくは町の不動産屋レベルでは到底取引なんて出来っこないくらい100億円単位の物件情報)

そのレントロールに書かれている賃料が適正かどうかにはまったく興味がないしわからないので調べることはありません。
あくまで概要書に書かれていることが事実だと思っています。

パラパラと見てみましたがほとんど見たことある物件かお客さんには出せないなぁと思われる物件資料ばかり。。
(まぁいつもいい情報があるならワタクシでも蔵が建ってしまいます。)現実はそんなもの。世の中そんなに甘くはありません。

しかし今回はいつもと違いました。
40件くらい後に「こ・これは・・・!!(いつもの星飛雄馬風にご唱和ください)」というものが・・・。


長くなりましたので次回に続きます。
人気ブログランキングへ
をクリックしてお待ちください。


といきたいところですがわざわざ引っ張る話でもないので今日も一気に書いてしまいますw。

物件は

神田駅徒歩4分(よくある昭和通りの反対側の「日本橋ホニャララ町」という問屋街の所在)
土地56坪
平成6年築
RC造8階建の一棟マンション
利回り11%
価格28500万円(積算予想土地価格22400万円・建物価格11000万円=33400万円)

概要書を見た瞬間にスルガなら3億以上楽に引っ張れる予感がしました。地銀でもフルローン引っ張るのは容易な感じ。。おっちゃん、ホントたまーーーーにですがいい仕事しますねw。

しかし資料を持ってきたお方は4年周期で接近するハレー彗星。。・・・やっぱりうかつには信じきれません。

絶対なにかあるに違いないと資料の隅々まで見ましたが・・うーん、、、どうも本当っぽいなぁ。。。

このあたりの平均賃料は平成6年RCレジで坪1万。想定ですがこれも合ってます。
修繕履歴はわからないのですが比較的築浅だしまだ賞味期間もありそう。
告知事項もなさそうだし・・なんでこんな物件が出回り情報で持ち歩かれるんだろう・・。謎です。

聞けば「持ち主が他の物件を買うのに急いで換金したい」と・・。おっちゃん。それを先に言わないとwww。


と言うことで今朝またもや早起きして見て来ました。
この時点で9時には買い付け出してしまおうと考えていたのでここは眠くても朝一番で行動します。早起きは3文そばです。

朝8時半サラリーマンがうろつく神田駅。
早速、物件目指して歩きました。

やがて所在地番に着くと・・該当地にそんな建物は建っていませんw

建っているのは似ても似つかない茶色のくたびれたビル。。。

あれ?まーちーがーえーたーかーなぁ(アミバ風)。

住所違いかと思い近所を探すもそんな平成6年風なレジはどこにも見当たりません。

30分近くあっちウロウロこっちウロウロしましたがやっぱりありません。おっかしいなぁ。

仕方がないので今一度確認の為に、宮本さん(仮名)に電話。。。



「お掛けになった電話はお客様のご都合により・・(以下略」


コントじゃないんだからヤメテーwwww
(豆知識ですが、ブローカーさんは人によって毎月25日過ぎになるこの時期連絡が取れなくなることがあります。ご注意ください。)

当の本人と連絡が取れないので法務局に電話して地番から住所を逆引きして貰うことにしました。

すると住所はこのう〇ち色した汚いビルに間違いはなさそうです。。

じゃぁ、平成6年のレジはどこにあるんだろう?わけわからん。


しかし物件資料にあった写真(白黒)と比較すると・・・ん?シルエットがほんのり似てる気がしてきましたよ。

ちょっと裏の道路側に回りこみ見てみると・・・あれ?写真と同じシルエットwww。

ひょっとしてこいつですか?平成6年の11%のレジってwwwww。

結論は昭和56年と平成6年の記載ミスと判明。。
写真をコピーするとドス黒い固まりに写るので全く気が付きませんでしたよ。。

ブローカー情報の概要書ってちょくちょく記載ミスもあるんですがこれはいくらなんでも無いでしょう。。おっさん、一度もこの物件見ないで資料持って来ましたね。まったく、、、昭和56年じゃそんな値段だよ。バーロー。

宮本さん(仮名)の首を絞めに行きたいのですが14時10分現在、電話はまだ不通。。

連絡が取れ次第サソリ固めにしてやりたいと思います。


けっ!どうせそんなオチだろうと思ってたよなんて言わないでください。
悲しい実話なんですから。。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
人気ブログランキングへ














本当に買うべき物件

昨日、某不動産投資情報サイトさんで有名ブロガーさんが物件情報をみて即買い度数を星5つでチェックする企画を見ました。

これって非常に面白い企画だと思います。

しかしながら情報サイトさんの企画ですから有名ブロガーさんも変なことは書けません。ページの都合もあることですし突っ込んだ事もかけないでしょう。どうしても一般論的な当たり障りのない事を書いてしまうと思います。本音と建前はいつも違うものです。恐らく筆者の方ももっと言いたいことがあるんじゃないかと思います。

ワタクシもざっと読みましたが感想はそういうことを考慮したうえでも

「さすが長年不動産投資の世界の荒波に揉まれているだけあって着眼点はするどい」と思います。。

この領域まで達している人にワタクシ共不動産屋の話なんて釈迦に説法。

また公の場でこれだけ発言出来るのですからワタクシなんてきっと足元にも及びません。。。

これから不動産投資を始めるという方ならこの有名ブロガーさんのおっしゃることを考えればいいと思います。
ワタクシ達不動産屋から見ても、基本的ポイントをきちんと押さえていると思います。

ただワタクシ達不動産屋から見るとちょっと物足りないというかもう少し「不動産の怖さ」というものも体感していただければと思い、今日はちょっとプロっぽく更に突っ込んだ事を検証したいと思います。

ということでワタクシ共、不動産屋から見たこの物件の評価を出してみたいと思います。

今回のお題です

物件スペック

所在:東京都大田区
交通:都営浅草線 馬込駅 徒歩10分以内
物件価格:約16500万円
表面利回り:約9.5%
構造:RC
築年:1989年
用途:住居
総戸数:6戸
土地面積:約280㎡
延床面積:約525㎡
道路付け:一方向(5m)

上記物件は記事を見る限り、「架空の物件」だと思いますがためらわず突っ込ませてただきますw。

筆者の有名ブロガーさんは触れていませんでしたがこの物件、とてもオッカナイ事が書かれています。。

それは総戸数:6戸。。。。

総戸数:6戸。。。。
総戸数:6戸。。。。
総戸数:6戸。。。。

・・・ワタクシ達不動産屋はまずここでドン引きします。。(2部屋空いたらメンドクセーな・・とw)

不動産投資に慣れている方ならまずこの賃貸割合は当然悩むんじゃないかと思います。

参考までに延床面積525㎡に対して戸数6戸ということは

525㎡×0.93(レンタブル比を一応入れます)=488㎡(推定賃貸面積)

488㎡÷6(戸)=81.3㎡。

と言うことは一部屋81㎡というちょっと広めの3LDK程度の部屋になります。

ファミリー層でここまで広い部屋でなければという借主のマストな条件からは外れる広さです。

また都内といえ馬込駅周辺でこの床面積は非常にリスクです。おそらく想定坪賃料は7000円~8000円程度。

近隣賃料と比較してロットで月家賃20万円を超えると急速に競争力を無くすエリアがこの都営浅草線沿線
城西地区同様、都内でも屈指の人気の無いエリア。。どうあがいても坪8000円が限界と見ます。このエリアでファミリータイプの賃貸物件をネットで検索する時条件検索のラジオボタンは「20万円以下」で検索する方が大多数でしょう。(20万以上でもいいという方は他のエリアでも検索しますから馬込は希望するエリアから外れてしまう可能性大。)

記事でもこのブロガーさんが触れていますが「本当の家賃がいくらか知るべし」なんです。都内で2億を切る新耐震のレジものは人気が高いのは事実ですが想定と実質の賃料は本当に注意が必要です。

そんな訳でこの物件の実際の想定の賃料を再計算。

1部屋当たりの賃料=196000円×6部屋=1,176,000円/月
年間賃料14,112,000円  売買金額 16000万円だと表面利回り8.8%  ん?あれ?

よくあるんです。想定利回り10%が実際満室にしたら表面で8%の利回りになっちゃいましたというケース。。。

どこの地域で物件を検討されるときでもよく書籍などで「地元の不動産会社に聞き込みましょう」とか「ネットなどで近隣の賃料相場を調べましょう」なんて書かれていますがそれでは全然ダメです。努力が足りません。

ご自身でその地域で実際に借りるつもりで歩いて調べて購入予定の物件が「キメブツ」になるかどうかが判断材料です。それはもう本気で住むつもりで調べることです。

他人や仲介さんは「人気のあるエリアですよ」と無責任に言いますがあれは絶対に信じてはダメです。(都内でも人気の駅でさえ道路一本違うだけで全然違う印象を受け借主はここに決めようかどうしようかと考えます。)

仮にも借金するのは他人や仲介ではなくご自身です。
一番重要な賃貸の金額は他人の意見で決めてはいけません。

蛇足ですが最近住んだことも無ければ土地カンすらない場所の物件を単に高利回りというだけで買ってしまう豪気な方がいらっしゃいます。すごい世の中になったものだとちょっと感心します。

仲介するものとして自分が知らない地域の物件をネットなどで相場を調べただけで「賃貸需要旺盛です」なんて言って売ることは断じて出来ません。。。責任取れませんからw。

本題に戻ります。
浅草線沿線の大田区は5年くらい前からマンデベさんが都内にしては数字上仕込みやすいエリア(あくまで数字上ですw)だったので競って新築マンションの建築ラッシュになったエリア。
すなわち当時土地の仕入れ単価が安かったので安易にデベさんが建てまくったのがこの馬込・西馬込エリアなんです。(荏原は品川区ということもあったし東急大井町線が通っているので辛うじてセーフ)

ただプラスの面が無いわけではありません。最近このエリアに建てられた新築モノはほぼワンルームタイプ(想定上一番収支を高く出しやすいのはワンルームです)でしょうからこういうファミリータイプは競争相手が少ないとも思われます。家賃設定さえ間違わなければ満室運用の夢ではありません。

しかしもうひとつの脅威を忘れてはいけません。。築20年過ぎたRC建物の脅威。。

この部分、持ち主の属性が非常に問われるところです。売るまでどういう管理・修繕をやってきたか。。(登記簿の汚れ具合を見れば想像付くし実際に物件を見ればおおよそ判断できます)

きちんと維持管理が出来ていればおそらくこんな金額で表舞台には出ません。(積算14000万円も出るなら利回りベース8%以下で売りに出るでしょう。この金額を仲介業者が売主に提示したら売主は媒介出さないと思います。)

従ってこのケース、実在すると仮定した場合、転売業者が積算ギリギリの買い付けいれて購入。一旦抱えて大規模修繕(と言う名のお化粧直し)を実施した後、19800万円程度で売りに出るものと思われます。想定される大規模修繕費は1500万円。

エンドのお客さんがこの物件を買って安定的に運用するなら16000万円+1500万円+取得諸経費というところで見ることが出来れば買ってもいいのではないかと思います。(ただし運用利回りはちょっと落ちます)

今回の筆者の有名ブロガーさんがそこまで考慮して星3.5を付けたならこれは賞賛に値します。ブラボーですw。

なのでこの物件、レントロールなんて見る前にまず最初に修繕の履歴をチェックする必要があります。

いつも口酸っぱく書きますが売主は高く売りたいのです。

物件はひとつしかありませんから最大値の売値で買ってくれるお客さんが一人いればいい話。

不動産仲介業者も仲介の媒介を取る際、当然その最大値の売値を提示(実際には媒介欲しさにそれ以上の価格を提示する不届きな業者さんもいますがw)します。まあ見積もりみたいなものですね。
このケース。実際にあるとしたら年間賃料は15200万ということで仲介の媒介を取りたい業者は19000万以上の売り出し価格を提示するはずです。

となると16000万円なんて金額でネットの不動産情報に出るわけがありません。今回の様な物件がネット上の情報で本当に出てきたら真剣に検討してもいいと思います。

ただこういう物件、ネットの情報に登場する以上、絶対と言っていいほど何かありますよ。。。


まず先ほどからお話しているRCの20年以上経過しているというリスク。

売る前に高く売りたいからと大規模修繕してから売ってくれる売主さんもいますが当然対費用効果を考えてます。
(1000万高く売るためにかける修繕費用なんてせいぜい300万円程度です。)

今回の物件の積算評価は14000万円。売買の諸費用(仲介手数料など)を考えるとこの物件が仮に実在すれば修繕も特にやってない賞味期限が切れた物件であるとほぼ断定出来ます。

あとは銀行の融資が付きにくい何か物件特有の理由があるため安い金額で情報がオープンになるということも考慮すべきです。

長くなりましたが結論です。

この物件を不動産屋的見地で見てワタクシがお客さんに勧めるとしたら

・売買金額総費用以外に緊急修繕費用1000万円程度準備出来るか?
・銀行の想定融資額12000万円に対してあと5000万円分の担保か現金を都合つけてまで馬込の物件に興味があるか?(それを言っちゃおしまいでしょと言われればそれまでですがw)
・購入後エクジット戦略を考慮すると次に購入する人は融資期間が短くなるので再度売りに出すのはしんどい時期。最悪、ローン完済まで保有する勇気はあるか?

要は一見価格・利回りも手ごろで融資付き易そうな物件ですが買ってからいろいろ苦労しそうですけど受け入れる覚悟はありますかということです。

中古の収益はそういう様々なリスクが付いてくることがほとんどです。
そういうものが見過ごされて売値に乗っていたという物件にはご注意ください。ホント苦労します。。

だらだらと長文になってしまい申し訳ありませんでした。
ま、ちょっとは参考になったかなと思った方、下にある緑のをポチっと
していただけるととてもうれしいのですが。。。
↓↓↓↓↓↓↓
人気ブログランキングへ