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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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TSK・CCCターミナル跡地

今朝の日経プラッツの売買情報。

六本木にあるTSK・CCCターミナル跡地。

とうとう買主が決まったようです。

リーマンショック以前はこの物件のやり取りを追っかけていましたが最近はすっかり興味もなくなりどういう経緯で住不が買ったのかわかりませんが・・・この物件はいろいろな意味で寒い思いをしました。。(どう寒かったかはここではとても書けないので割愛します)

後にも先にもこの物件ほど権利関係が複雑なものは見たことがありません。区分所有で増築に次ぐ増築の上短期借地権だの地上権だの面倒な権利がゴチャゴチャくっついているので共担なんて法務局じゃないと取れないボリュームですw。また転貸につぐ転貸で誰が借りているのかもわからずうっかり立ち入るとおっかない人とかち合うわどこから手をつけていいのかさっぱりわからない物件でした。

またこの物件はいろいろな利権もあり介在する方も各方面で非常に多く最近では詐欺事件の舞台にもなり新聞を賑わせていました。(表参道のタグホイヤーのビルもそんな権利関係のややこしい感じでしたがここまではひどくなかったです。。)

といっても六本木ヒルズやミッドタウンのように再開発するような広さの土地ではないので今の時勢を考えると普通に1階から3階くらいまでが店舗、後の上は事務所のような構成のビルにでもなるんじゃないかと思います。(昔はここに高級ホテルを建てる計画もありましたが今ではもう無理でしょう)

今の家賃相場なら坪2000万円くらいでなんとか収支が合いそうな感じですので買値はこのくらいではないかと推定してます。(ちなみに当時の土地値は坪8000万円くらいだった記憶があります)

また本物件は南側に道路を背負ってますので六本木通りの反対側(北側道路を背負ってる物件)と違いそれほどクソ高い建物を建てるのはしんどそうです。住不がやるのですから総合設計が出来ると踏んで買ったのだとは思いますが一体何が出来るのか注目です。

参考までに本物件から少し赤坂寄りにもお寺が持っていた土地を地上げしてシコってしまった物件がありましたがこれも南側道路の上、六本木通りから30m後ろが商業地域で無いため悲惨な日影規制を受けてしまいうまく設計出来ないなんてことになっていました。

六本木にはこの他にもリーマンショック寸前まで横行していた地上げや土地転がしの業者の残骸の土地が数多く存在します。地上げ屋さんも土地転がし屋さんも最後の高値つかみで買ってしまった物件。。

たまにこういう土地の売り話が来ますが今さら坪2000万円と言われても誰も見向きもしません。
またこの様な塩漬けになった土地は登記簿をみると更に訳のわからない状態。どうやったら買えるのかもよくわかりません。

賃貸物件を見ていても西麻布なんてちょっと前は1階部分の賃貸物件がまったく出ていなかったのですが外苑西通り沿いの1階で普通にまさかの募集看板が出てます。
表参道も1階の路面店舗に募集看板が出てますがこれを見ると本当に世の中不景気になっちゃたんだなと思います。


ということで夢破れ、リーマンショック以降六本木もかなり不景気になっています。

これはワタクシ独自の理論、「キャバ嬢指数」でも計算出来ます。(そんなの計算するまでもないという見方も出来ますが・・)

ここをお読みの不動産投資家の方々は日ごろから不動産投資の複雑な計算に慣れていらっしゃるでしょうから説明は不要かと思いますが復習の意味でお聞きいただければと思います。

これは平日の夜20時に六本木駅A1出口付近の「椿屋珈琲店 六本木茶寮」で同伴待ちのキャバ嬢さんの数を定点観測すればわかります。

この待ち時間が長ければ長いほど六本木は不況風に吹かれていると言うことになります。(ホントカヨw)

六本木といったら定番の同伴待ち合わせは「アマンド」じゃないの?と思う方。それは間違いです。(指名数の多いキャバ嬢さんの同伴スポットはアマンドではなくなりました。)

昔は先に男性が何本もタバコを吹かしながら待っていましたが今は女性が待つケースが増えてます。(バブルの頃、同伴で女性を待たすなんでご法度でしたが時代は変わったものです・・・)

この時、先着した女性を観察しているとあちこちにメールしています。
お店では絶対に見ることの出来ない「しかめっ面のくわえタバコ」で必死に来店を催促するメールを男性客に送りつけています。(このメール送信作業には来店催促メールのほかに彼氏にメールする回数が含まれるので係数0.8を掛けて計算しないとダメです)

計算式

平日20時から21時までで店内にいるキャバ嬢さんの数・・・A
各女性の待ち時間・・・V
しかめっ面でメールを送りつけている時間・・・P
その間に無事に同伴に合流した男性客らしき人・・・E

  六本木不況指数=A(3.6V+0.8P)/E

なお上記計算式のメールでの突っ込みはご遠慮ください。突っ込まれても答えようがありませんw。

この他にも東武伊勢崎線と東急東横線の一戸建て世帯に「どれだけ畳があるのか指数」などの計算式もありますがこんなこと公の場で書いたら各方面からどんな非難がくるなかわかりませんので今回は説明できません。すみません。


昨日に引き続き、毎回毎回くだらねーこと書いてんじゃねーよと
お怒りごもっともでございます。。。でも今日は水曜日。
他の業者さんは休みが多くて暇なんです。ご理解いただければ。。。
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利回り星人

ワタクシ共の業界ではいろいろな造語があります。

今日は「利回り星人」のお話です。

仲介会社の営業に「とにかく少しでも利回りのいい物件情報ください」と言い続けると仲介はその方を「利回り星人」とか「利回り君」と呼ぶようになります。


もちろん「利回り」は不動産投資をされるならとことんこだわっていただきたい重要なファクターではありますが

利回りがいいということは物件価格のわりに総収入がいいということ。逆に言えば収入のわりに物件価格が安いこと。

そんなの当たり前だと言われそうですが、このバランスって実はいろいろなファクターから生まれています。

なんでこの物件はこんなに安いのかというと安くなる理由があるからです。


超高利回りのオンボロ物件を土地値以下で買うようなプロの領域で物件を見れる方や建物や建築のことを良く理解されている方はその部分のリスク(安い理由)を見ることが出来るので心配無用かと思います。

しかしそのリスクヘッジが出来ないのにひたすら「利回り、利回り」と言い続けると仲介はあとあとの仲介リスクを考えて物件情報を出すのをためらってしまいます。

買われてから「騙された。責任を取れ」と言われても困るからです。

不動産屋はそれほど建築の知識を持ち合わせていない方の方が多いです。
また、仲介の際建築の技術的なことまで説明の義務はありません。(建物の強度計算なんて知らなくても仲介はできます)
これはいい過ぎかもしれませんが、後日、紛争になっても不動産屋は建築基準法や法令などの説明責任のみしか負いませんから収益物件で売主さんから「雨漏りはありません」と言われれば多少は調べますが細かくは調べません。特に賃貸中の部屋まで立ち入って調べることもありません。

重説では「〇〇が劣化のため〇〇の可能性がありますが買主はこれを了承の上購入するものとする。」なんて書き方で逃げます。

特に中古物件はどこに何が隠れているかわかりませんから可能性のありそうなネガティブなことは片っ端から特記事項に書いておきます。

書けるだけ書いておかないとあとで「そういう説明はありませんでした。聞いてません」となりトラブルになることがあります。

うまく書く人は上手に書くしダメな人は説明が足りなかったりで不動産屋すべてがそうだとは言いませんが結構この手の「やっちまった系」の重説よくを見かけます。このへんは仲介のセンスが出る部分です。


すみません。。話が逸れてしまいましたね。本題に戻ります。

仲介の人間は基本的にその物件ごとの相場感を持っています。(そうでない方も時々いますが)

例えば都内中野区で土地50坪・60/200の土地に平成3年の延床100坪のRCレジがあれば近隣の家賃相場を割り出して(あくまで成約価格ですよ)レインズ価格(一番高く売れるだろう価格)、成約価格(実際にこの辺で決まるだろう価格)、下取り価格(転売業者が後で瑕疵担保にならないくらいの修繕をやってかつ利益を出せるくらいの仕入れ価格)は大体瞬時に割り出せます。

この場合恐らく年間総収入は1300万円前後でしょうからレインズ価格18800万円、成約価格16800万円、下取り価格14000万円と考えます。(中野区でこの物件の銀行積算評価もおおよそ瞬間的に判断します。このケースだと銀行評価11000万円前後)

どこの価格帯で買えるかが勝負の分かれ目になりますがこれは売主さんの都合で決まります。

売り急いでいれば安く買える可能性もあり、売り急いでいなければそうそう値引きは期待できません。
これは登記簿などを見ればおおよそ売値も推測出来ますが一番難しいのは登記簿の乙区に抵当権が載っていない場合。。
高齢者の売主さんなどの場合、売主さんの属性をプロファイルしないとまずわかりません。しかし時と場合によってはこういう売主さんから破格に安く買えることがよくあります。
(これはやり方があるのでお話しする機会があればお話します。)

あと物件に問題があって安くしないと売れないと言うケース。
告知事項だったり、シロアリだったり、耐震の問題、遵法性の問題、これはいろいろあります。

安く買えるケースというのはだいたいこのパターン(「換金目的などの早期売買」と「物件に問題あり物件の売買」ではないかと思います。

物件に問題があって安くなるケースと売り急いでいるケースでは同じ安いでも天と地ほどの違いになります。

まず物件としてマーケットに出る時間が違います。

売り急いでいるケースはマーケットに出ることなくほぼ上流で買われてしまいます。ネットに出回ることなんて有り得ません。

マイソク(B4の販売チラシ)になって出回るなんてこともほとんど無いと言い切って問題ないでしょう。(すぐ売れる物件は広告になんてする必要がありません。作ってる時間が無駄。)

ワタクシたち仲介が実際に足が速い物件を見る時はA4の物件概要書と住宅地図・公図・謄本(ひどい時は自分でネットであげろと言われますw)・レントロールくらいです。

逆にこれ以上に資料がたくさん付いてくると「足が速いわりにずいぶんと用意周到ですね」と思ってしまいます。

この売り急ぎ物件。。絶対に買えないかというとそうでもありません。

情報のアンテナの張り具合でどうにでもなります。

要は買主さんのニーズを的確に捉えている仲介さんをたくさん召し抱えることですw。

出された物件を全部見に行く必要はありません。気に入った物件だけを見に行けばいいんです。そして必ず報告する。買わない物件でも「ここはいいけどここが嫌」ときちんと伝えられると仲介は俄然ファイトが沸きますw。
また段々と買主さんが欲しいものがわかってくるので案外最短でそういう物件を出してきます。

逆に仲介さんで物件は数打てば当たるタイプ。。こういうタイプは経験上一番危ないタイプ。。

一日にそういい物件は何件も出てきませんw。なのに毎日のように物件をメールなりFAXしてくる仲介はまず物件を良く見ていません。なんでもいいから買主さんが引っかかればという思いが強いです。

これも経験ですが、数打てば当たると思ってるタイプの仲介さんは高利回りの物件を出してくる傾向があります。

こういう仲介さんの高利回りを買うとだいたいあとで寒い思いをします。

利回りを追求するならそれなりにリスクも付いて来ます。

そのリスクを見る目を常日頃から鍛えていないとあとあと困るのは買主さんです。

なにしろ不動産投資は自己責任。あとで売主が悪いと言っても仲介の説明を聞いていないと言ってもお金を払ってしまった以上後戻りするのは難しいものです。



そんなことオマエに言われなくてもわかってるよと言われそうな
ネタでしたが今日はこれで勘弁してください。。。
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決済前夜

不動産業を営んでいるものとして一番楽しみな日はなんと言っても決済日。

物件収集からお客さんに物件を紹介し、契約・融資付けなどを経て無事決済日を迎えるというのは手塩にかけて育てた子供が結婚して旅立っていくような感慨深い気持ちになります。

(ま、個人的にはこの日に仲介手数料が満額いただけるという日というありがたい位置づけでもありますが。。w)

他の不動産業者さんがどうかはわかりませんがワタクシは契約と決済とどちらが大変かといえば契約日です。

契約日の朝なんてそれはそれは白装束着て冷たい水で身を清めるくらい厳かで緊張するものなんですが決済日は仲介としてやることも少ないので結構お気楽モードです。
(決済は司法書士さん主導でお任せしちゃうことがほとんどですw)

しかし、決済でほぼ必ずやるのは代金の送金作業。

日によっては送金したお金の着金に時間がかかり待ち時間がかなり発生することがあります。

この時間、、結構過ごし方が難しいものなんですw。

売主さん、買主さんはこの場面そんなに慣れていませんからやっぱりよそ行きの顔をしてらっしゃいます。

この微妙な距離感を解消すべくワタクシ共仲介業者がこのなんとも言えない凝り固まった空気を和らげないといけません。。

ワタクシは決済の前日までに当日のこの微妙な雰囲気を打破するネタを仕込んで決済に望んでいます。

お坊さんがお葬式で話す講話みたいなものなんですが売主さん買主さんの取引内容やプロフィールを加味して失礼にならない程度にくだけて笑いが取れるような話。

やっぱりウケるのは不動産のネタ。

前にこんなことがあってこうなってああなりました的なネタはとても盛り上がります。

また話の内容がなるべくその時の取引に近い話だと売主さんも買主さんも親近感を覚えてくれて気さくな仲介さんと見えて次の取引にうまく結びついたりします。(売買は決済が終わるとそれまでのお付き合いが終わってしまうことが多々あるのでここでも最後の営業。お客さんの心を鷲づかみすべく奮闘しますw。)


しかし時にはこういうネタがことごとくスベることがあります。

何かと言えば、売主にヒトカドの問題があるケース。。。

例えば売りたくないのに売るという時ばかりはどんなネタを話しても誰もニコリともしません。。買主さんだって空気を感じ取ってずっと下を向いてしまい知らん顔します。

実需系の売買で多いのですがこういうときは出来るだけ発言を控えひたすら決済が終わるのを待ちます。


実は明日そんな決済があります。。

内容は書けませんが売主さんの親子は非常に仲が悪く決済の時に何かあれば取っ組み合いの喧嘩しそうなくらいです。

しかも明日は25日。かなり送金に時間がかかるのではないかと予想されます。

こういうときは別の意味で緊張してしまいますw。


まだ考え中ですがスベらないネタを考えたいと思います。


そもそもこの日記自体がスベってるんじゃないの?なんて言わずに
ナマ温かい心で見守っていただければ幸いです。。。
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打ち出の小槌銀行新宿支店

ここのところ不動産仲介ネタばかりだったのでたまには違うお話します。

うちの3月に建築したマンションですが、新築特有の初期トラブルも無く順調に満室状態を維持しています。

新築なんだから当たり前ですが手間も掛からず正直やることがあまりありません。こんな日々がしばらく続いてくれるといいなと思います。

また最初は「ホントに満室になるの?」とハラハラして見ていた銀行も毎月のインカムを見て安心しているようで先日「そろそろ次のやりませんか?」と融資の打診がありました。

まだ担保余力が結構あるので当初の予定通りそろそろ次の物件に手を染めたいとはこちらも考えているのですがちょっとまだ100%踏み切れません。

この銀行は、最近の融資トレンドの「どんな評価がいい物件でも売買価格の20%は手金出してね」がルール。。。

積算たっぷり乗るような物件までわざわざ手金を出して買うのはちょっと考えていないのでこれはパス。

あと理由のもう一つは近所の信金さんがすごい勢いで借り換えしませんかと言われていること。

うちがマンション建てたいと融資のお願いに行ったときはケンもホロホロ鳥だったのに建物が建ち満室になるや向こうから飛び込んできましたw。現金なものです。

とにかく魅力的なのは借り入れ年数と金利。

今より月の返済が20万違います。

この物件のエクジット戦略は15年くらいで売却というスケジュール感なので完済なんてこれぽっちも考えていません。毎月のCF優先の戦略なので毎月20万の返済減はとても魅力的です。

当初のぞんざいな扱いを受けたことを思い出すと少々ムカつきますがこの信金の話に飛びついてしまうというのも手かと思います。しかしこれには思わぬ落とし穴が待ってます。

ここの信金の借り入れ限度は今までのお客さんの事例を見ると推定2億。

こっちの信金はおそらく今保有している物件の借り換えが終われば打ち止めになる可能性が大です。。


こちらの希望としては2つめを買うときにいっぺんに今の物件もろとも借り換え。

どちらの金融機関もうちの戦略には合いません。

またうちの「打ち出の小槌銀行新宿支店」は小口物件の仕入れは3000万くらいまでなら満額貸してくれますがこういう長期保有目的で一棟の収益の融資はあまりやる気がないようです。

今は特に買いたい物件も出てこないので小口の実需系をコロコロ転がしてお金を貯めて「これだ」と思うのが出てきたら考えればいいのですがこの時期に銀行から「お金貸しますよ」と言われると・・・余計焦ってしまいます。。

最近、動きが止まってた一棟収益もまた動き出しだしちょっと年末は楽しみなのですが本格的に物件が動き出すのはもう少し先でしょうからそれまでは今まで通りの姿勢で行こうかなと思ってます。

まぁポチしてやってもいいよと寛大なお心を
お持ちの方、是非ポチっとお願いします。
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ウサギ小屋呼ばわりした女優

先日予告した「ウサギ小屋呼ばわりした女優」ですが思いのほかポチが少なかったのですが今日は他に書くことがないのでお話させていただきます。

今からさかのぼる事7年前。
世の中はまだリーマンショック前で不動産屋さんが六本木で派手に飲み食い出来た時代。。(あぁ、、なつかしいな、、おい)

ワタクシの師匠のお客さんで某芸能人がいました。

NHKの大河ドラマにも出てましたので今でもそこそこ有名な女優さん。
当時その女優さんが民間人(変な表現ですねw)と結婚して神宮前界隈でで新居を探していました。

予算は3億。まだ表参道の土地値が1億なんてする少し前だったので3億も出せばそこそこ気に入りそうな家は見つかる時代。

その頃ワタクシは表参道界隈の高級住宅をメシの種にしていたのでその女優さんを紹介され約2ヶ月近く一種に探していました。

旦那さんが美術関係の方でアトリエに出来るスペースがある家を希望していたのですがなかなかそういうスペースが取れるような物件は見つかりませんでした。

アトリエなんて考えずに普通の家ならあるのですが問題はやっぱりそのアトリエ。。

どうも彼女の求めているアトリエというものが想像付きません。
単に広いスペースがあればいいのかというとどうもそれだけでは無い模様。。聞いてもイメージでしかモノを言わないのでこちらも要領が掴めません。(イマジネーションを描き立てるような・・みたいな事を言ってました)


ある日のこと、たまたま知り合いのお客さんが該当エリアに住んでいて旦那さんが海外に転勤になるので家を手放したいというお話がありじゃあこの家を案内しましょうかと言うことになりました。

土地70坪。(当時の土地値は坪400万くらいでしたからまだこの頃はリーズナブルでしたね。ちなみにこのあとこのエリアは坪700まで上がりましたw)

神宮前の住所なので道は狭いのですが当時流行った裏原宿(今でもこんな言葉使うのでしょうか?)から1本入った閑静な住宅街。

表札は外国人の名前の家ばかりで散歩している犬がちょっと普通じゃない大きさのエリア。当時このエリアはやたらとフランス人が多かった記憶があります。

家は小洒落た黄土色レンガが貼り付けられたRC造。築20年程度ですが奥様はとてもこの家を大切にされていて若干建物はくたびれていますが外国のお金持ちの家のように見えました。ガーデニングも手がこんでいてイギリス風な邸宅に緑がとてもマッチしてとても素敵なおうちでした。

旦那さんが単身で転勤ならまだこの家に住みたいと言っていましたがそうはいかないようでいわゆる「泣く泣く手放す」という部類。


ここで不動産屋的見地で査定すると

土地400万円×70坪=28000万円
建物延床95坪でアバウト4200万円  合計32200万円

売主さんは3億超えれば手放してもいいと事前に聞いていたのでこれなら決まるかなとちょっと安心してました。


さて案内の当日。

師匠と女優さんと旦那さんの3人で来訪。売主は旦那さんと奥様。あとワタクシ。

奥様は買主が芸能人であるということを伏せていたのでいきなり目の前にテレビに出てる芸能人が家にやってきて少々舞い上がってしまいました。(いや・・そんなすごいというほどの芸能人さんじゃないんですよ。)
(奥様、甲斐甲斐しく高そうな紅茶とクッキーなんかが出してくれちゃってワタクシもちょっぴり貴婦人のような気分。。)

しかしそんな雰囲気を軽くぶち壊し、芸能人の方ってテレビと実生活は全然違うものだと思い知らされたのは案内が10分くらい経過したころ。。

女優さんと旦那が師匠とでなにか言い争いみたいなことが事が始まりました。。

リクエストしたアトリエが狭いというのがその理由。

20畳近くあるフリースペースが「これでも狭い」ということのようです。(このフリースペースはハンモックを掛けれるようになっていて屋根付きのパティオみたいでトップライトの日差しが心地よくワタクシは結構気に入っていたのですが・・)

あとで聞きましたが美術家はもっと広々したスペースがないと自由に創作活動が出来ないとのこと。(ホントカヨ)

彼女流に言わせると「ダーリンの仕事場はこういうのじゃないのよ。あなたわかる?」だと。

・・売主さんがそばにいるんだからそんなでかい声でしゃべるのやめてください。オネガイシマス。


不動産の案内の際の不文律で「売主の前でネガティブな感想を絶対に口走らない」というものがあります。たとえ変な物件でもその場で言うのは売主の気分を害すものなんです。そういうの。

一般の方なら事前に「そういうこと言わないでくださいね」と言っておけば大体従ってくれるのですがさすがに自称大女優。まったく聞く耳を持ってません。

そろそろ案内も終わり帰りしな、売主さんに向けて女優さんはこう言いました。

主人の仕事場にはちょっとウサギ小屋みたいで向いていないかもしれません。今回はごめんなさーい。」(驚驚驚驚驚驚驚)

口から心臓が飛び出しました。。。。


売主掴まえてウサギ小屋なんていっちゃダメだってw

師匠はあとで「俺も寿命が3年縮まったぞ。おいw」とおっしゃっていました。

この女優さんは今でもちょくちょくテレビに出てますが見るたびに思い出してしまいます。

ちなみここで登場した師匠は本当に3年前に肺がんで他界しました。

この女優さんのせいでなければいいのですが。。。。

ネタが無いからって古い話を持ち出したわけではないんです。
ワタクシがノスタルジックな気分になりたかっただけなんですw
こんな独りよがりでも聞いていただけるならポチっとよろしくお願いします。
またこういうシリーズ書きますので。。
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