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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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火災警報発動。。

先日うちの収益マンションで火災報知器の誤作動騒ぎがありました。

最初はおとといの晩。初めて警報器のベルが発動したのですがそれはそれは大音響だったそうです。

部屋の住人から第一報を受けた電話口の後ろで鳴ってい火災警報音は130デシベル・64ビートの非常にタチの悪い打楽器でしたw。

警備会社が初期対応してくれたのですがその時はどこの火災検知器が作動したのか特定できず復旧させたため原因不明のままになってしまいました。(これがあとあと大問題に....)

なんでもそうですが業者さんに機器が故障して対応して貰う時、業者さんが現地に行くと何事も無かったかのように直っているときがあります。いわゆる「さっきまでおかしかったんだけどなー」ってやつです。

技術者の立場からするとこういうとき「不具合の状態の再現」が確認されないと「原因が不明のまま」なんとなくこれかなぁ?的な対応になり「多分問題ないと思うのでこれでとりあえず様子を見てください」となってしまうことがあります。


そんな訳でちゃんと直ってない「危険因子」を抱えたまま次の日の朝を迎えました。

えぇ、、早朝5時。。やはり事は起きました。

閑静な住宅街に響き渡る大音響。

いままでこの地域には消防設備を備えた集合住宅が無かったので2回目はパトカーまで出動する騒ぎにw。

当然なのですが一応、火災警報なので警備会社も警察も真っ先に火事を疑います。

警報のエリアは「1階階段・居室Aエリア」。階段は見ればすぐわかるので臨場した皆様はその時点で居室を疑います。。そこで彼らは該当の部屋全部にピンポンダッシュするんです。。。。

早朝の5時だろうが草木も眠る丑三つ時だろうが全く関係ありません。住人の安全確保に全力を注ぎます。

監視室の非常ベルをはじめ各フロアーに設置された火災報知器のベルが一斉にオーケストラ演奏を始めるわけですから大概の住人の皆さんは何事かと外に出てきますが一部屋だけうんともすんとも言わず部屋から出てこない部屋はピンポンダッシュの餌食になりました。

警備会社は消防設備すべてに精通しているわけではないので一次対応が済めば結構知らん顔です。

消防設備の会社もそんなに急には対応できません。

仕方がないのでワタクシがタクシー飛ばして対応しました。

消防設備はワタクシの得意科目ではないのですが電気回路くらいはわかります。

竣工図とにらめっこして出した結論は階段室横の小さい倉庫。経験的にここが怪しい。。。

図面上の機器のシンボルではここの検知器は煙検知型のものが付いてます。湿気の出そうなところは熱検知型にすると誤作動を防げるくらいは知っているので倉庫の湿り具合を考慮すると多分これかと。

この煙検知器が怪しいのですが見ると検知したというお知らせの赤いランプが光っていません。

後で聞いたのですが煙感知器は事象が発生すると作動し、事象が収まると勝手に復旧してしまうとか。。
てっきり発報したらそのまま復旧ボタンを押さない限りもとの状態には戻らないと勘違いしてました。。
(いわゆる保持回路ってやつです)

そこで住人さんからお風呂のお湯を提供して貰い湿気をあげる作戦に出ました。

結果・・ものの5分と経たずに発報。

犯人は90%コイツです。(100%と言えないところが現認していない弱み)

取り付けてわずか半年で誤報を出すとは、なんとも頼りない警報器です。

消防設備屋さんに電話して急遽、熱検知型の検知器を持ってきてもらい交換しておきました。

残り10%の確信がないのでこれでひと晩様子を見ましたがなんともないので今のところ100%コイツが犯人でしょう。

参考までに建築時に施工した消防設備屋さんに聞いたところ所轄の消防署に防火計画を出した際、消防署から倉庫も「熱感知」でなく「煙感知」にしろと指導されたそうです。

でも誤報が出れば責任はオーナー責任です。消防署ではありません。

最終的に安全を考えれば煙検知の方が当然、初期消火に威力を発揮するのはわかりますがなんともやり切れません。。

ご迷惑をお掛けした近隣住人さんと居住者さんにあやまりに行きました。

口では笑ってましたが目は決して笑っていませんでした。。。。

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音速の物件

昨日久しぶりに足の速い物件と戦いました。

結果は惨敗。。。

さすがにレインズに出てしまった物件は一瞬で全国区。

いやはや皆さん動きが早いデスネw 
江ノ島の海岸でおにぎり食ってたらあっという間に上空から飛んできておにぎりかっ攫うトンビのようです。

【物件情報】
杉並区高円寺北3丁目 JR中央線「高円寺」駅徒歩4分
商店街の一本裏の住宅街(でも商業地なので日影なし)

土地70㎡ 整形地 接道幅6m
商業・80/500 防火地域
接道している道が道路法上の道路でないので(幅員1m未満)再建築不可

建物101㎡
昭和49年築 木造2階建 2Dk×4部屋 年間収入 320万円 現況満室

価格1580万円

レインズ登録 9月27日

これは安い・安すぎる。。

元付けは東京の業者ではなく大阪の業者。しかも専属専任。
このケースは想像するに売主が関西で大阪の業者が仲介することになったのでしょう。
値段付けを思い切り外しているwwところを見ると(この物件はレインズに登録するなら2400万円程度が妥当かと)売主も初心者。相続か何かで売るんじゃないかと思います。
現地調査もろくにしないで再建築不可という事で現状家賃の回収年数だけで価格を出せばこんな価格になりそうですね。

きっと売主も売れればいいや程度くらいの考えなのでこんな爆安な価格査定でも文句も言わずに「これでお願いします」と言ったのでしょう。(こういう売主ばかりなら世の中の不動産も活性化できるはず)

接道要件を満たす道路まではあと4m。
そこには本物件より遥かにオンボロなワタクシが体当たりするだけで今にも壊れそうなアパートが建ってます。
このオンボロアパートもついでに買えてしまえば合計35坪の角地に変身。 末端価格8000万円の土地に化けます。


レインズで物件情報を見た瞬間、「こ・・これは・・・!!(ここは星飛雄馬の声でお願いします)」と速攻で大阪の業者に電話。

「今すぐ買付入れるけどまだあります?」と聞いたら

「夕方までに3件くらい買付入りそうだけどまだ大丈夫ですよ」とのこと。


うちが買うかうちのお客に買わせるかは別としてとにかく満額ですぐに買付書いてFAXしました。

その後うちのお客さんで「物件なんか見なくても全然へっちゃら、すぐ買付入れちゃうよ系」の方に電話。。

「高円寺でこんな物件出ましたけどどうします?」と聞くと

「すぐハンコ押すから買付雛形送ってください」となりました。そりゃ買いますよね。。わかりました。そうします。


しかしその頃には大阪の業者の元には20通と越える買付がピーピーガーガーとFAXされていた模様。。

その間約2時間。。しかも価格は売り出し価格を遥かに超えた金額になっているのとこと。。

すでに激しい争奪戦が始まってましたw。

レインズに売り出し価格出したら普通は買い上げさせないというのが紳士協定であったような記憶があるのですが・・気のせいだったかな。。

聞けば夕方の時点で約300万位買い上げた買付が届いているようです。(なんかもう全然違う話になってますやん。。)


レインズ物件なのに入札状態になって来たので買主さんに状況を説明してこの時点で買付を止めました。買い上げてまで買う物件じゃないですよ。これ。


で、一晩明けて先ほど大阪の業者に「結局いくらで決まったんですか」と電話で聞いたら

「2380万円になりました」とのこと。。え?なんですか?それ。えーと・・・2380万なら要らないや。。


まぁこんなものでしょう。ぬか喜びさせるにも程があります。

今度からきちんと現調して価格を出して欲しいものです。


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空室が一気に埋まりました

ワタクシのお客さんの収益マンションのお話です。

春先の震災直後にも関わらず果敢に購入していただいた物件。

場所:小田急線「経堂」駅徒歩8分
間取り:18㎡ワンルーム 3点ユニット E/V無しの3階
築年数・構造:平成10年築のS造
賃料:60000円+管理費3000円 敷金1 礼金0
環境:狭い道路ですがまわりは閑静な住宅街 活気のある商店街付
状況:14部屋中5部屋空室

前オーナー所有時はほぼ満室運営だったのですが新オーナーに所有権が移った瞬間、なぜか退去ラッシュになりましたw。

震災の影響かどうかわかりませんが退去者のほとんどは実家に帰ってしまいました。しかも狙いすましたかの様に揃いも揃って4月に入ってからの一斉退去。募集の旬を逃した時期の退去なので新オーナーもきっと青ざめたことでしょう。。

・・・仲介としては全く悪気はないのですがやはりこの局面、多少責任を感じます。。。

新オーナーからは「こういうのはじめからわかってて売ったんじゃないの?」何かある度にチクチク文句を言われていました。(ナマズじゃないんだからこんなことまでわかるわけないでしょww)

それまで新オーナーが賃貸をお任せしている仲介会社の営業マンからは「家賃が近隣より高いから下げろー下げろー」と言われ続け新オーナーもかなり弱気になってたところでしたのでまぁしてやったりです。。ちょっとはワタクシの株も上がることでしょう。

ま、言われてみれば確かに3点ユニット20㎡以下のワンルームですから昨今の賃貸事情からするとかなり苦戦するタイプのお部屋。
築年数はそれほど古くはないのですが、マンションの見た目もいかにもS造っぽい造りで部屋の作りも少々チープ。リノベしてから賃貸という方向性も考えて貰いましたが新オーナーはわざわざ費用掛けてまでのリノベには消極的でした。(費用の回収を考えると躊躇するのは当然といっちゃ当然です)

ちなみに賃料下げろというのは大体地場の不動産屋。
彼らは近隣の相場を良く知っていますから案内する優先順位からするとどうしても同じような部屋ならうちのような部屋は後回しにしてしまうでしょう。


これではいつまでも埋まらないだろうと先週、急遽知り合いの業者に客付けをお願いすることにしました。

入居者がなかなか決まらない時には何らかの原因があります。こういうときはそれが何かと言うことを的確に探る必要があります。

ワタクシは業者の案内手法に問題があるのではないかと考え全く違うエリアの業者さんに客付けを依頼しました。

経堂という物件の場所からすると通勤・通学は近所ではなく新宿か渋谷ではないかと考え新宿は西口の業者、渋谷は渋谷警察署側の業者に依頼。

渋谷は道玄坂・宇田川町あたりの客と渋谷警察署側の客では客層が全く違うのでチープなワンルームの募集は警察側の業者さんが得意です。新宿はオフィスが圧倒的に西口側なのでこちらの業者さんの方が得意です。新宿東口の業者さんは伝統的に飲み屋系のおねえちゃんを案内で連れて来る傾向があるのでパスw。

どんな居住者が入るかイメージすればそんな人種がどこを歩いているか考えるだけです。
これは地場の業者さんがなかなか客付けしてくれない時によく使う手法。。

更に新宿・渋谷あたりの路面店舗の客は飛び込みで来ることが多いのでネット掲載させずに「掘り出し物です」と車に乗せて連れてきてしまえば成約率は地場の仲介の案内より格段に上がります。

新宿とか渋谷の路面店に飛び込んでくるようなお客さんですから自分の知ってる場所でしか探しません。ちょっとなじみの無い地名でそこそこ安いとなればこちらの物件になびくのは至極当然。

100戸の部屋を埋めるなら通用しませんが3つ4つの部屋を埋めるなら造作もありません。

知り合いの業者なので「決めブツ」になるように案内してよと頼めばそれなりに動いてくれますから今回はあれほど厳しいと言われた部屋を今回の3連休で5組案内して一気に4部屋中3部屋を決めてくれました。(この業者は経堂を決めブツにする際、中野坂上とか初台あたりのちょっと家賃が高く部屋がチープな部屋を先に案内して経堂まで連れて行きます。客には自動的に経堂の物件が一番良く見えるように案内するのでうちの物件を決めブツにという手法を使います)

結局、仲介も手数料を取ってなんぼの世界ですから彼らが効率よく稼げるように考えるのも大家の勤め。
なかなか決まらないからといってあちこちの業者にばら撒くと仲介も他決を恐れて「決めブツ」として案内してくれません。仲介さんはそんなものです。

全てが全てこれでうまくいくとは限りませんがなかなか決まらない時にこんなことも考えるといいのではと思います。

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3連休

あまりエンドさんのお客を持たないワタクシは基本的に土日祭日はお休みです。

エンドのお客さんの案内でもあれば仕事するのですがうちのお客さんは平日の案内が多いし、業者さんも休みなので電話も鳴りません。

そんな訳で今回も3連休。

とはいえ休んでばかりはいられません。休んでいるとなんだか置いてけぼりになっているようで「何か少しでも仕事しないと」という焦りを感じてしまいますw。

ということで家の用事が無い時はこういう休みを利用して普段見にいけない遠くの物件を見に行ったり、プレゼン用の資料作ったりなんだかんだPCの前に張り付いています。


さて昨日は業者さんから送られてきた三ノ輪の物件をひとり見に行きました。

まだ建物の用途を調べる為の登記簿をあげていないのでどうかわかりませんが築年数が新しいのでちょっと興味がありました。

平成10年築RC造のレジで利回り10%。台東区と言うロケーションを考えるとありえない利回りではないのですが気になるのは「今現在、業者持ちにもかかわらず利回りが見かけとはいえ10%ある」ところ。。

1階に店舗の用途になっているのがこの物件のポイントですね。これが見かけの利回りを上げている原因かと。
実際に見に行きましたが現在は空室でした。シャッターが下りていたのでわかりませんがなんとなく美容室が入っていた雰囲気がありました。このロケーションで美容室はダメでしょう。。

恐らくこの物件、本来の利回りは8%前後で計算すべきだったのでしょうが店舗の家賃のマジックを使っているようです。
建築図面がまだ来てないのでわかりませんが1階を本来駐車場にすべきところ店舗にしているかもしれません。
台東区は意外と駐車場付置義務がうるさい区ですから。

もしこの物件に手を出すなら1階をどうにか別の用途で考えないと苦労しそうです。

まぁ、そうは言っても築年数を考えれば利回り目線8%、ネット7%くらいのお客さんならぱっと買いそうな物件です。

見た目の作り方が上手いし購入後10年経っても買った値段で売れそうに見えるからです。

手金5000万円くらいあれば買って7年インカム取って手放すくらいの計画で行けば損はしなさそうな投資になるように見えます。

商業地でも路線価激安な台東区。。手金5000万円出せる勇気があるかないか問われそうな物件です。

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出せない物件

先日も物件調査まで行きながらこりゃダメだと帰ってきた物件がありましたが今回もそんな物件のお話。

知り合いの業者さんが「これ、いい物件でしょう。お客からとっとと買付貰ってきてください。」と送られてきたものですが・・。

所在:足立区綾瀬 
綾瀬駅 徒歩6分
土地:80坪
道路:北側6m
建物:S造3階建て 
築年:昭和60年
年間賃料:1300万円
売値:11000万円
現況:満室
現況利回り:12%
大規模修繕済み

近いうちに健美家に載りそうな物件ですがまさに利回りでつい見に行ってしまう物件の典型。。
銀行積算で1億程度つきそうで融資は問題なさそうですがこういうのダメなんです。

資料を見ると一階が歯医者さん。歯医者さん自体は問題なく仮に空室になっても学習塾などの入居が望めそうな気もしますがここの部分の賃料が40万円/月。
年間賃料1300万円のうち4割近くがこの部分の家賃。。いわゆる「下駄履き物件」と呼ばれるタイプ。これはちょっと危険です。

仲介さんは恐らく
「この歯医者さんは評判で退去することはありません」とか
「万が一空室になっても学習塾などに最適ですからすぐ埋まります」
とか言いそうですが今どき歯医者さんなんて銀行でも「プロパー融資しませんよ、舐めてんですか」と言われますw。
夜逃げでもされたら医療機関の原状回復はすごい費用がかかります。
昔と違い歯医者さんは必ずしもお金持ちと言われる業種ではなくなりました。(そういや今どきは弁護士さんも人によってはそんな業種のようです。ちなみに不動産業はもっとひどいことになってますがww)

一階部分から住居とか小さい事務所なら面白そうなので修繕の状況を見てお客さんに話すのですが。。

あと「大規模修繕済み」と書いてありますがこれは想像するにすでに業者が買って再販するよという意味でしょう。

となるとこの物件は一体いくらで買ったのでしょうか。売った人の動機も気になります。

写真が添付されていたので見ると今、現地の物件は足場が組まれています。
となると屋上や外壁などの防水工事や塗装工事などは当然やっているはずなので1000万規模の予算で施工しているはず。

となると買い取り業者さんはこの物件をいくらで買ったのでしょうか?

販売経費も考えると最低8000万円程度で購入しているはず。

・・・絶対何かあります。この物件。。

また建築図面を見ると3点UBの見た目15㎡のワンルーム。
綾瀬徒歩6分で60000円で満室になってしまう家賃設定となると入居者の属性は・・ズバリ生活保護者でしょう。

レントロールの賃貸者がネットでも出てこないようなNPO法人だったりすれば恐らく最近流行の「生活保護者の囲い込みビジネス」の舞台でしょう。ここ。レントロールには入居者属性は「個人」としか書かれていませんがとても怪しいです。実はサブリースなんじゃなかと疑います。

ちなみに生活保護者の賃貸は役所から支給される生活保護費がどんな形で大家に振り込まれるかでガラリと変わります。

また生活保護者は身寄りがいないことが多いので一度病死などが起きるととても面倒です。

家賃の取りっぱぐれの可能性は低いのですが(家賃は絶対に払わないと生活保護そのものがストップされるのでまず家賃だけは払うというのがこの世界の掟)なにか病気を持っているケースが多いので孤独死という恐怖はこの物件を所有する限りずっと付きまといます。

もしかしたら今の時点でいわゆる告知事項になるような事があるのかも知れません。

あと綾瀬というロケーション。綾瀬自体は千代田線も通っていてアクセスも悪くは無いのですが近隣を注意深く調査した方がいいエリアのひとつです。詳しく書くと叩かれそうなので止めますが綾瀬の駅は徒歩5分過ぎからそういうエリアです。

これからこの物件を見に行くか行かないかはレントロールの個人がどんな属性の人かで決めようかと思ってます。
あとは告知事項の有無と修繕の内容次第。業者は利益を上げてなんぼですから大規模修繕なんて書かれていると内容を疑ってしまいます。

S造ですからなお更。縦壁の配管などの防水のシールが切れた瞬間、そこから雨水は浸入します。普通の雨の時はわかりませんが横殴りの雨の時に判明するので始末が悪い。。木造とかRCとはこの辺が違います。

そんな訳で今日はその返事を待ちたいと思います。

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