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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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34800万のハードプライス事件。。。


まだバリウムが全量排出してないんです・・・w

こんにちは。

本日は朝から売り物件の内見に立ち会った我々。。
普段は社内に引きこもってることが多いだけにたまに外に出ると気持ちいいもんですねw。(出来れば隣がおっさんくさくないやつだとなお可なんですけどねw

そんな外出時ですが、我々、二人で外出しちゃうと社内が空っぽになる関係で事務所の電話を携帯に転送しています。

なので外出先にいても会社に掛かってきた電話は逃さないのですが、これは同時にどんな電話であっても出なければいけないってことでもあります。。

物確とかなら大歓迎ですがやっぱり向こうから掛かってくる営業電話ってのはこっちにはなにもメリットが無いのであまり掛けて来て貰っても困るのですが、最近、仕入れた物件が売れずにどうしようもなくなった業者さんから「こんな物件あるんですけど、、買いませんか?(またはお客さんいませんか?)」と言う電話がものすごく増えてます。

想像するに3末までに売ろうと仕入れてみたけど昨今の融資事情で目標金額で捌けなくなり月をまたいでバーゲンセールを仕掛けてるんじゃないかと思うのですが、、、その売値、、、

うちのお客じゃ絶対買わないだろってレベルのハードプライス。。。(かみ砕いて言わせていただくと「罰ゲームレベル」です。。。)

しかもその架電作業を今年入社したばかりの新入社員にやらせているのか聞いていてもまったく要領を得ません。。(自社物件なんだから地名くらいちゃんと覚えてから電話してきなさいってww)

これが一件程度ならブログネタにもならないんですが今日は朝、10時から帰社する13時までで14本も電話が掛かって来てせっかくの外の景色どころじゃなくなっちゃいました。。

その中で、前にウチにも「買いませんか?」って言われてた物件があったのですがこの業者さんから言われた売値(希望価格)はウチで買おうか検討していた買値(ぶっちゃけ21000万です)を遥かに上回る34800万。。。。

21000万時代でも利回りはそんなに高くなかったし、この物件、、調べているうちに入居属性がグダグダだと気付き見送ったのですがこの業者さん、、これを果敢に仕入れてたんですね。。(たぶん、仕入れた担当、今頃転職してんだろうな)

なのでワタクシ、
「あ、これ、、うちでも一度検討した物件なのよー」
とやんわり断り文句を入れてさっさと電話を切ろうと思ったのですが、この業者、、

「あ!一度ご検討されたのでしたらお話し早いですねww」
と超早飲み込みで我々が商談テーブルに付くと勘違いし始めました。。

ワタクシ、、「いや、確かに検討したことはあるけど、、御社の希望価格じゃ話にもなんないんです」って言ってるつもりだったのですが、、、なんとも押しの強い新人さんですwww

で、ワタクシ、、
「ま、ウチの時は21000で検討してたのでさすがに3億超えちゃ、、、w」
と今度はちゃんとわかるように説明した、、、んですが、、、今度は業者さん、、

「いや、ここだけの話、、今月決済条件なら29000万でOKですよ、、、」
とまるで「持ってけドロボー」状態。。。(いや、だから21000でも買わなかった我々の気持ちをご理解くださいってのww)

と、、
そのうちちょっと電波の悪いエリアに差し掛かってしまい一度電話が途切れたのですが、、
こういう時の業者さん、、地獄の果てまでも追い掛けてくるもんです。。。(これを追電と言います)


えぇ、、

5分くらい電波状態が悪く電話に電話に出れなかったのですがその間にこの業者さんから11本の着歴が残ってましたよww



なんか借金取りかなにかに追いかけまわされてるかのような我々、、
気味が悪いので電波の状態が良くなったのを見計らってこっちから電話してみたんですが、この新人、、

「なんで話の途中で電話切るんだよー!!」と今度は一転して激おこ状態。。。(えー、、そんなこと言われてもww)

新築区分とかの営業電話だとこういうのってよくありますが、この手の一棟物件でこんな追い込み掛けられたのは初めてですwww

想像するに相手は会社の固定電話に電話してるつもりなんだと思いますが、こっちは不安定な転送電話状態。。

「あ、ごめんごめん、、今、外だから電波切れちゃうのよ」と言ってみたものの・・・相手は単なる言い訳みたいに思ってんでしょうね。。

「そんなの関係ねーよ!大体なんだよ!失礼だろ?途中で電話切るとかよー!!」

・・・

・・・

まー、、、ひどい、、

こっちが頼みもしない営業電話を勝手に掛けてきてなんて言い草なんでしょww(温厚なワタクシでも段々コロしたくなってきましたw)


ま、この業者さん、、
途中で首都高下りればこの業者は帰り道の途中だし、今日も我々、、
トランクにいつものゴルフバッグも入ってます。。(最近これもゴルフ用じゃなくなってる気がしますw)

と言うことで「この空気読めない新人がどんなツラしてるか?」「今日のブログネタ収集」と言うことで我々、、
東名からの帰り道、、首都高に入り一旦新宿ランプで降りてこの会社を訪問してきました。。(たぶんアポなしで行っても「資料取りに来た」って言えば受付も通過出来るんじゃないかとw)

受付で会社名を名乗ってその担当者を呼び出してもらったんですが、、、、
まぁ、、あれだけ啖呵切った相手が会社にアポなしで押しかけてきたらそうそう出てくるわけもありません。。(「少々お待ちください」と内線をたらい回しにされましたw)

とは言え、今日のワタクシ、、
この新人らしき人への怒りよりも非常にブログネタに飢えてますwww(今日は特にネタ考えてないのでどうしてもこの話題をモノしないといけないオトナの事情ってもんがあるんですw)

そんな居留守で追い返そうとする受付の電話に食い下がること約10分、、、。

結局、この電話主は登場することなく、代わりに上司らしき人が出てました。(ウーノのCMに出てくるような竹ノ内豊をちょいポチャにした感じの40代前半の人でした)

「さっき、会社の電話にオタクの社員から電話があって、、、かくかくしかじか、、、」
と、コトの顛末をお話しするとなんとこの新人らしきやつ、、いきなり社内で大声で怒り始めたので我々が到着するまでにクビになっちゃったそうです。。(まぁ、、あの空気の読めなさじゃクビになるのも致し方ない話かと。。)

「と言うことでもう〇〇(社員の名前)は退職ということになったのでご容赦いただければと。。。」

ホントのこと言うとワタクシ、
この社員のツラの写真と罵り合う罵声を録音してブログでアップしようとさえ思ってたのですが、、社内に存在しないんじゃこれ以上の追撃は出来ません。。(ってかぶっちゃけ、ホントは社内で匿ってんじゃねーのって疑問は残りますが、、こればっかりは確認しようもないです、。)


と言うことで我々、それ以上の追撃を諦め、途中で目黒川の散り始めた葉桜を見つつ会社に戻ってきてブログを書いてるわけですが、、、


やっぱりこういう時のために留守番要員を一人くらい用意しておいた方がいいんでしょうかねー?(ってかどっちか会社に残って留守番してればいいって話もありますが。。)


ま、それはそうと4月に入り、あちこちの不動産会社で新人君が活躍してるかと思いますが、、
あちこちの会社に電話してるとやたらムカつく態度で電話に出てくる人が多いかと思います。(特に営業電話系)

ただ、掛かってくる方の気持ちとして言わせていただくと、
我々も新人の頃はそういう電話でも極めて真摯に対応してたんです。(そりゃ背筋をピンと伸ばして電話受けてたものですw)

それがやがて「相手から掛かってくる営業電話は我々にまったくメリットがない」と悟り、月日が経つにしたがい、
「なんだよ、、まーた営業電話かよ、、(うぜーな)」とハナクソほじりながら電話に出るように変貌を遂げました。。。

それが一日に何本も続くとその電話と取るたびに「貴重な時間が奪われ行く」という恐怖観念(だって我々、もう先行きそんな時間無いんですw)からくだらねー営業電話の相手だと判断すると途端にぞんざいな態度を取りたくなるんです。

なのでそちらの都合で営業電話を掛ける際は嘘でもいいから我々にもさもリメットがあるかのように「短時間」で説明していただけると幸いでございます。。。(転送電話ってホント、途中でよく切れちゃうのよw)



相手の身になって考えるのがキモなんじゃんw

期末のよもやま話。。。


ポチが多かったら明日も更新しちゃいますw

こんにちは。

今日で期末の3月も終わり明日から年度変わりの4月になります。

年度変わると税制とか法律関係も変わることが多いので必ずチェック入れて欲しいのですが、それ以外にやっぱり融資関連の方針も変わってきます。

ちなみに去年のケースの融資関連は大した変更も無くどこの銀行に聞いても「ウチは特に変わったことないです(相変わらずのユルユルっぷりですw)」と言う答えが多かったのですが、今年はそんなユルユル発言してた担当さんですらすでに「あ、物件買うなら自己資金3割、、、(以下略)」と軽くジャブを入れられるのが普通になりつつあるので益々「融資アレンジャー的業務」が出来る(上手い)仲介さんの独壇場になるんじゃないかと思います。

この融資アレンジャー的業務ですが、、
我々、元付け的立ち位置にいる業者だと経験値も低く、なじみの金融機関の融資基準にハマってれば紹介くらいはしますって感じなのですが、客付け業者さんはこの融資付けが弱いといくら物件を買主さんにあてがっても買わせることが出来ませんから常に新規で貸してくれそうな金融機関を開拓して「どんな物件を出せば融資してくれるか?」また、「どんな属性の人じゃないと融資が引けないか?」を日々アップデート、、

そんな感じで常に最新の融資事情に精通しているのですが、
これだけ中間省略売買が横行しているとまともな融資を引っ張るくらいじゃ売買価格になんか到底届かないケースが続出し、昨今では結局、この中間省略売買で一旦業者さんが抱えて(登記しないから抱えるとは言いませんけどw)その業者さんが融資をフカして売買する選択でしか物件が買えなくなってます。(もはや中間の業者さんが利ザヤを抜くためにやるのではなく単に売買に必要な融資額を引くためにこの中間省略売買が利用されてる感すらあります)

ただ、これだと間に入る業者さん、、
売り主責任の瑕疵担保2年縛りのルールがある関係で多少でも利益が無いとあまりにリスキーな取引になっちゃうのでどうしても売値は当初の売り値よりも上げないと取引が出来ません。

最近の中間省略取引の現場を見てて思うのですがそもそも金融機関自体がその中間業者さんから上がってくるエビデンスをおいそれと信用しなくなったので(某地銀さんは「オマエラが作ったレントロールじゃ信用できないので賃貸契約書の原本を見せてくれ」と言い始めてますw)融資一つ引くにもかなりの苦戦を強いられてます。

しかし残念ながら中間業者さんが「鉛筆舐め舐め」したレントロールじゃないと利回りが高く見せられないので4月からの新年度はオーバーローン、フルローンの類の融資は益々先細りになるんじゃないかと思うのですが(ってかどこの業者さんもあまりに「鉛筆舐め舐め」し過ぎたことが結果的に自分の首を絞めることになったんでしょうけど)、、、

そんな中間業者さんの苦戦をもろともしないまったく新しい手法を確立した業者さんが誕生したようです!!

と言うのも先日、業者の飲み会に参加した際に、とある仲介さんが言ってた話で
①なんとなく利回りがよさげな物件をレインズ見て物確
②その際、売り主側に融資を多く引っ張れるように「売契操作に協力できないか?」を打診
③協力が得られる物件であればそれを自社の客に紹介・客付け
④中間省略売買を使わなくてもオーバーローンが引っ張れてウマーw

・・・という手法なんですが、

これだと中間に入る業者さんのマージンも不要で無茶なレントロールの「鉛筆舐め舐め」も不要。。
さらにこれに加えて先日ブログで書いた自己資金錬金術を駆使すると自己資金がゼロであろうと大家歴未経験であろうと自由自在に融資が引けて、さらにさらに、一法人一物件の手法まで応用すると未経験でもわずか1年足らずでメガ大家の仲間入りすら可能になります。(彦摩呂風に言わせていただくと「まさに融資のファンタジスタや!」って感じですww)

ただこの手法、、
レインズに載ってるブツ元業者と売り主さん両方にこの協力をお願いしないといけない話なので売買契約書の金額改定(覚書)操作でやる作業にこの二者も加担することになります。(罪状的には有印私文書偽造の幇助)

しかも昨今制定されそうな「共謀罪」のカテゴリーに含まれる「犯罪行為の幇助全般」にこの罪状も列記されてる関係で「こんな話をうっかり聞いただけ」で犯罪者扱いされかねず、先日の飲み会で話してた業者さんが「バレないように水面下でやるならわかるけど見知らぬ業者に片っ端電話してるっぽいからバカだよなーww」って言ってたもの頷けます。

幸い、ウチの売り出し物件は低利回り物件ばっかりなのでこの会社からのコンタクトはいまだにありませんが、地方の高利回り物件を売り出してる仲介さん、、

この話、、結構ヤバイ話だと思うのでご注意ください。。(たぶん、一番ワリ食うのがブツ元業者のはずですw)


え?

なになに?

それってどこの業者だよ?、、、ですって?


・・・


・・・


こんなバカみたいなことを普通にやってのける業者さんなんてワタクシ、この世で一社しか思い浮かびませんよ、、、とw


ただ、この手法ですが
ワタクシ、、このブログかセミナーで大昔にしゃべった記憶があるんですけど、、、、、気のせいですよねw(しかもまさかそれを真似たって話じゃ、、(以下略w)




いつものようにコメント欄に固有名詞書くと反映されないシステムなんじゃんw

暗黒のお詫び行脚(週末編w)


ささ、、今日もご遠慮なくポチってくださいw

こんにちは。

昨日は「月末価格」いうブログネタを書かせていただきましたが、
いくら指値をして買値が安くなったとしても、当たり前のことで融資が通らなければ買うことは出来ません。

先日も激しい価格交渉の末に売り主さんも「このくらいの指値なら売ってもいいよ」となった物件で自信たっぷりに買付けを入れてきた買主さん、、

当初の融資条件であった
自己資金・・・1000万
融資期間・・・25年
融資可能額・・・2億5000万


が土壇場になって

自己資金・・・5000万
融資期間・・・15年
融資可能額・・・2億


と、さらに追い討ちを掛けるかの如く

追加の共担要求(親の持ってる無担保自宅に共担付ける)

と言う条件になり
「これじゃ銀行のために金借りるようなものだ!!(と言うかこれって単に「オマエには貸したくない」って間接的に言われてるだけじゃねーのw)」
と怒って買付けを撤回して来たそうで、この相手仲介さんも
「この買主さん、、金融資産も豊富だったのでこんな形になるなんて夢にも思ってなかったんですけどねー」
とか言って転進を図ろうとします。

とは言えこの仲介さん、、

買付け入れた途端、
やれ売り止めにしろ(レインズ掲載も落としてくれ)、、、だの
やれ売り渡し証よこせ、、、だの
やれ契約書と重説の案を早く作ってデーターでくれ、、、だの
やれ契約前にリフォーム業者の立ち入りさせろ、、、だの
やれ管理会社と面談させろ

だのと言ってたことはすっかり忘れてるようでそんな話に乗せられすっかり売り主をその気にさせてしまった我々、、

楽しい週末だってのに今夜は暗黒のお詫び行脚でございます。。。
(今回のハシゴの外され方はワタクシの黒歴史の1ページとして生涯残ることでしょう。。。)


ま、それはそれとして
最近、ホントに「買付け証明」からの「買付け撤回と」いうパターンが頻発してます。(もはやこんなの証明でもなんでもありませんw)

これもひとえに昨今の金融機関の融資姿勢の変化が問題だと思うのですが、自己資金の内入れが必須っぽくなってきてます。。(融資する気満々なら10%、貸す気が無いなら30%って言うそうですw)

と言ってもフルローン、オーバーローンばっかり手慣れてる業者さんはそこまで見越して買値自体を最初から引き上げちゃうので(売買価格変更の覚書ってやつです)大丈夫だったのですが、最近の金融機関もその手口がわかってきたのか、我々が提出した正しいレントロールを見て「この周辺相場より賃料高くないですか?」とか「っつーか、そもそもこの賃料ってホンモノですか?」とやたら疑り深くなってます。

これも先人の悪徳系業者さんたちが収支情報をぐちゃぐちゃに改ざんしてフルローンを引っ張ろうとしたのが原因だと思うのですが、賃料まで疑われてるってことはどんな資料でも裏付けのエビデンスも原本要求して来るでしょうし、今まで以上に細かいところにまでチェックを入れてくるはずなので今後は今まで以上に融資が渋々になるのは間違いないでしょう。(ってかそれが本来の正しい融資評価なんですけどねw)


そうなってくると今までは非合法無理やりにでも融資を通してた業者さんも違う手を考えなくてはいけません。。(どんなクソ物件売りつけるにしても融資が付かなきゃ始まりませんからw)

そこで最近、よくあるパターンで自己資金の水増し操作ってのがあります。

前は買主さんの預金通帳をフォトショ使って預金残高のフォントをいじるくらいのカワイイものだったのですが(と言ってもこれは有印私文書偽造というれっきとした犯罪でございますw)最近はネットバンクを使って架空預金残高を作りそれを銀行に見せて信用させるというもはやハッカーと言っても過言じゃない手口が横行してます。

例えば新規に作ったネット口座の残高が100円だったとします。
細かいことは割愛しますがとある〇〇ウ〇にとある〇ド〇〇をパイルダーオンすると、、、あれあれ?

そのネット口座の残高が100,000,000円表示するじゃないですか?www(いやはや、、恐るべし錬金術でございますw)

これでこの人は手持ち現金で1億あることになっちゃいますから「自己資金で1億入れてください」と銀行に言われても〇〇金として売り主(サンタメ売り主だとなお可w)に払ったことにすれば2億程度の物件であればフルローンどころか楽々オーバーローンで買えちゃいます。

しかもこの口座残高、、
お札を印刷するかのように自在に数字を作れますから光速投資どころか超光速投資が可能になっちゃいます。

とは言え、我々狼旅団としては
①銀行の融資姿勢が渋々になる
②物件相場が値下がりする
③狼狽売りに出た物件を足元見るような指値で買い漁る
④ウマーw

を目論んで何年も前から「おめーら、来たる確変モードに備えてくだらねー物件買わないでひたすら貯金しとけよ」という戦術を取ってる以上、オーバーローンだので担保評価以上の融資を引っ張る続けられ物件相場がいつまでも値下がりしないってのは困る立場だし、仲介としてこんなあぶねー取引に巻き込まれて銀行取引停止なるのも嫌なので手を出しませんが(我々業者ってこういう取引で仲介印押してあとで不正取引がバレるとその銀行を二度と使えなくなるんです)聞くところによれば某〇家団体が主導してこの手法で融資をバンバン引きまくってるとか。。。>(しかもこのマニュアルをシケた売値で有料販売してるそうですねww


評価額より安い物件だからフルロ-ン、オーバーローンが通るってならいいですがすでに通常の担保評価を上回る高値市場になってるのにこの手のフルローン、オーバーローンがまかり通るといつまでも物件価格が下がりませんのでここ読んでる金融機関の方に於かれましては、ログイン画面から預金残高画面をチェックするだけでなく他のページにもバシバシ移動してプログラムが改変されてるかどうかのチェックまでお願いする次第であります。。。(ってかこんなの今さら書かなくても金融機関じゃすでに対応済みだそうですけどw)


と、この話、、

まだ書きたいことはたくさんあるのですが各方面からのクレームも予想されますので今日はこのくらいにしておきます。


ではみなさん良い週末を。。。。



と、我々は今から福砂屋のカステラ買ってお詫び行脚なんじゃんw

オマエらマジでひどくね?


ささ、、今週もポチってからお読みくださいw

こんにちは。

先週の金曜日、、
慌ただしくブログ投稿を終えて旅団の緊急飲み会に出撃してきました。(単に飲みたいから招集したってやつですw)

で、そこに江古田島さんまで呼びつけてしまった我々、、。


ワシを電話一本で呼びつけるとはいい根性じゃw

電話では前にお話ししたことこそあれど実物はまだ見たことも無く、勢いで呼んでしまったはいいけどキャラ的にとんでもないのが来たらどうしよーと若干、戦々恐々と待ち構えてたんですが、、、

我々の想像を遥かに超えたのがやってきましたwww

実はワタクシ、
この江古田島さんの電話で話したイメージで身長185センチ 体重60キロくらいの草食系みたいなのが今風なスーツ着てやってくるもんだと予想してました。

しかしふたを開けると「ん?もしかしてワタクシよりデブなんじゃね?」って感じの草食系とは明らかに程遠い雰囲気。。(わかる人にはイメージしやすいように書いておきますが団員のぼ~やさんが和服を着るとこんな感じですw)

しかもスーツじゃなくて着物姿に雪駄履きの宮下あきら先生の漫画にそのまま居そうな硬派系な出で立ちで登場www。。

「ホントはさっきまでスーツ姿だったんじゃが旅団の皆と会いまみえるのに正装じゃないと失礼かと思ってのう、、一度家に帰って着物に着替えて来たんじゃw」


しかも着物は冬でもあったかいんじゃw

えぇ、、
我々、こういうお金にもならないとこに無駄に労力遣ってくれる人が大好きですから当然、すっかり意気投合しちゃいましたよwww(ちなみにこの『富導算塾』も実在するそうでブログに登場するベンツ砂糖だのイマコサクなんてキャラもホントに実在するそうですww)

さて、そんな金曜日と言えば先週金曜のブログネタ。。

書いた本人としては軽い気持ちで書いたつもりなのですが、
なにやら各方面に衝撃を与えてしまったようであちこちの業者らしき方や新築区分を掴まされてしまった方から(前者は)恐ろしいくらいの中傷誹謗と、(後者は)「私にもそのやり方を詳しく教えてくれ」というメッセージが激しく交錯しております。。。ってか誹謗中傷メール送る時は身元がバレないように偽装IPくらい嚙ました方がいいですよw

さて、そんな新築区分ネタで先週予告したネタなのですが、そんな誹謗中傷メールがたくさん来ている時こそ声を大にして書いてみたいと思います。。。

実はこの相談も最近、非常に増えているのですが、
「フィナンシャルプランナー(通称:FP)の資格を持ってる人がこれら新築区分業者と結託して投資マンションを買わせてるって疑惑」です。。

ありがちな手口としては以下の通り
①結婚して新居を買おうと住宅ローンに相談でFPに相談に行く
②「住宅ローン組めるなら今は不動産投資の時代です」としきりに不動産投資を勧める
③二回目の相談の席から見慣れぬマンション業者が同席
④いつもの「節税」「年金替わり」「保険」の三点セット攻撃で口説かれる
⑤属性がいいので1戸どころか数戸同時購入
⑥当然全部手出しが発生し債務超過
⑦欲しい家が見つかったので住宅ローン申し込んだら・・・(以下略


ご丁寧にも最初の面談で例の「金持ち倒産、貧乏倒産」の本をやたら引用して「ローン組むなら住宅じゃなく積極的に投資のローンを組んだ方がいい」と洗脳から始めてしまうらしく投資への知識を持ち合わせていない人あたりがこの攻撃を喰らうとフラフラっとそっちの流れに持って行かれてしまうそうです。

とは言え、もしかしてそういう業務がFPの仕事だったらワタクシの勘違いなので念のためwikiってみました。

ファイナンシャル・プランナー(Financial Planner)は、顧客である個人から、収支・負債・家族構成・資産状況などのソース提供を受け、それを基に住居・教育・老後など将来のライフプランニングに即した資金計画やアドバイスを行う職業・職種、およびその職に就く者。略してFP(エフピー)とも呼ばれる。

さらに調べてみるとこのFPと言う資格、、
国家資格と民間資格があるようですがいずれも職業倫理というものがあるそうです。

職業倫理
顧客利益の優先顧客の利益を無視して自分の利益を優先させるようなプランニングを行ってはならない。FPは「顧客の利益を最優先することにより顧客より報酬を得る者」と定義されており、特定の会社の金融商品のみを顧客に紹介してはならない。顧客に適した商品でなく自分が手にする手数料の高い商品を勧めるFPもいるが、この行為はFPの倫理規定に違反する。


と言うことでFPの資格の職業倫理を見る限り、住宅ローンの相談に行ったのにこの新築区分マンションの購入を執拗に勧めるってのはやっぱりアウトみたいなので安心して言わせていただきますが、、、

オマエらマジでひどくね?ままま、、職業倫理って面では我々も人のこと言えた義理じゃありませんけどねw

当然ですが、住宅ローンで自宅を購入しようとすれば審査がありますからこんな何千万もする投資マンションを購入しちゃえば信用情報が棄損されるのは、もはや常識レベル。

百歩譲って買った投資マンションが確実に儲かっているなら住宅ローンの審査で問題になっても「なんだよ、、ちゃんと儲かってるから住宅ローンくらい貸せるだろ」って言っちゃってもいいですが、

買った瞬間に業者の利益分が吹っ飛んで価値が下落するしいつまでも新築家賃で客付けできるわけも無いし過去の事例を見てもローンを返しきる頃には二束三文の価値しか残らないのがこの新築区分マンションですからそんなこと銀行にそんな生意気なこと言ったら追い返されて塩撒かれちゃうかもしれません。。

そんな話があったので金曜に書いたような実証実験をやってみたのですが、掴まされた物件とはいえ、買ったエリアや物件価格によってはまだ買った値段以上で売り逃げ出来る可能性が高いので保有し続けて塩漬けになっちゃうくらいなら再売り掛けて逃げ切るって戦術を取ってもいいのかもしれません。(次に買った人がどうなるかなんて考えちゃ気遅れしちゃうますからここは無慈悲にいってくださいw)

しかし何度も言いますがこんな七面倒な騒ぎの元凶があろうことか相談相手のFPじゃシャレにもなりません。(ま、投資マンションに嵌めこんで業者からフィーを貰う方が儲かるでしょうから気持ちはわからなくもないですが)

「FPでこれじゃホント、、誰を信じたらいいのかわからなくなるよなー」

ワタクシ、今朝の全体会議(いつものように2名開催ですw)でトランプさんと安倍総理の日米首脳会談の後、株価はどう動くって議題で紛糾する傍ら、こんな愚痴をエスパーくんにこぼしたのですがエスパーくん曰く、、、

「え?何言ってんスか?ww FPってのはそうやって相談者に金銭面で不安を思い切り煽って自分の売りたい商品を売りつけるのが仕事なんスからwwww(「老後の考えてもしょうがないコトまで煽るのが仕事」まで言い切りやがりましたよww)」

・・・

・・・

・・・

どうやらFPの仕事をちゃんと理解していなかったのはワタクシのようです。。。




理解するまで漢を磨くんじゃんw

江頭5:55。。。

banner赤ずきん
新戦力君が朝から「リラっくまいいよ~」ってうるさいんですのw

こんにちは。

ワタクシのブログジャンルに「晒しちゃってもいいですか?」のコーナーがあることは本ブログをお読みの方ならご存じかと思いますがそんなワタクシのブログのメールフォームにまたもやワケのわかんねー営業メールが飛んできました。

この手の営業メール、、
一週間で10通くらい飛んでくるのですがこれをいちいち晒してると日々のブログ更新が全部「晒しますよコーナー」になっちゃうので最近はあまり晒すことも無かったのですが、今日はちょっと不動産に関係ありそうなのが飛んできたので晒します。。

------------ここから------------
□狼旅団@地下潜伏中様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:株式会社レン○ラックス ○島(affagent○○@ren○○acks.co.jp)
日付:2016/09/26 05:55:11
件名:【クローズドASP】高額報酬のご連絡(レントラックスの○島です)
ホスト:119.104.38.91
--------------------------------
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エリアが比較的に狭く、CVRがあまり高くない可能性がございます。

■オウチ○ノ様
http://tr.webantenna.info/rd?waad=frVTQYhW&ga=WAm6aj-1
単価:9,000円(税込)
承認率:ほぼ100%

■ソニー不○産様
http://www.rentracks.jp/rdct/1801/p2767.html
単価:25,000円(税込)以上
承認率:想定80%

高単価の単独リフォーム問い合わせ案件です。
東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県のみのサービスですが、こちらもお勧めでございます。

以上長くなりましたが、リスティングにおきましての各案件概要でございまして、
承認保証が適用できるかがポイントとなっております。

ご検討を頂けますと有り難く存じます。

その他、不動産査定以外でもご質問等ございましたら、
ご気軽にご連絡いただければと存じますので、
引き続きまして、宜しくお願い致します!

弊社には他にも多数の案件をご用意しております。
ご検討の程何卒よろしくお願い致します!

-------------------------------
株式会社レン○ラックス
東京都江戸川区○○○5-2-3
TEL:03-○○○○ー○○○○FAX:03-○○○○-○○○○
------------------------------   ○島
------------ここまで------------


ワタクシ、この手の話で専門用語がわからなかったので大手広告会社勤務の団員Tさんにメールを送り解説して貰いましたが、要するに「アフィリエイトの手先をやってくれませんか」という勧誘のメールだそうです。

しかもこのアフィリエイト、、
普通のアフィリだと登録制で誰でも手軽に始めることが出来るそうなんですが、ここは審査か紹介が無いと出来ないらしく、ワタクシのブログがこれらの広告主に優良な見込み客を運んでくれそうなブログサイトだと判断されてるからなんだそうです。。(なんかそう言われるとあまりうれしくない話ですw)

で、どうやればお金になるのかと言うと、
①ワタクシがこれらのサイトの広告バナーを貼る
②広告先のLP(ランディングページと言うそうです)に飛び飛ばされたやつがそこで無料査定する
③結果的に不動産を売りたい人の個人情報と物件情報をゲットされることになる
④その人には、この広告主と契約している不動産会社複数社からじゃんじゃん電話が掛かってくる

(ある意味、中古車査定にデータを載せた瞬間にバンバン電話が掛かってくるのと同じ仕組みですねw)

と、ここで気になるのが「承認率」という数字。。

ここまでの作業を完了するとCVした(コンバージョン:完了って意味らしいです)と言うそうで、このCVした中からどの程度お金の支払い対象になるか、ということだそうです。

いくら個人情報が取れても意味が無いようなケース(営業エリア以外とか、データが抜け漏れが多い、とかニセデータだったりとか)を除外するわけですが、その除外される率を100%から引いたものが”承認率”となりこれと単価の掛け合わせた売り上げが収入となるそうです。

あとLPとかCVRとか難解な言葉もありますが、おおよその内容はわかりました。

えぇ、、
要するにネットで価格査定を依頼するってことは「お金払っても売り客の個人情報が欲しい」と思ってるお腹を空かせた不動産屋に高タンパクなエサを放り込むってことと同義語なんじゃないかと。。。。w


中でも特筆すべきは最後の広告主の「ソニー不○産様(怖いので一部伏字で表記させていただきました)」。。。

大手企業とはいえ、まだ不動産業界に足を踏み入れて間もない企業だし、ネット広告主体で営業活動やってるのでこういう手法で集客しないと顧客獲得も難しいのでしょうか?(「難しいのでしょう」って断言すると怒られそうなので疑問形にしました)

こうやってリフォームの見積もりのLPに飛ばされてそこ見た一般の人がここにリフォームを申し込んで工事して得られた利益がこうやって回っているのかと思うと、、一体どんな額の見積もりが出てくるのか・・・?、、ワタクシ、非常に興味があるところです。。


最後になりますが、このメールの送り主のメール送信時間を見ると早朝の5時55分。。

よくアフィリで1億儲けたとか豪語する方もいますが・・・お金を儲けるのってやっぱりそれなりに苦労しないとダメなんですね。。。(もしかしたら自動送信ソフトでガンガン送り付けてるのかもしれませんけど手作業でやってるとしたら・・・寝てた方がマシな気がします。。)


あ、そうそう。。

手作業と言えば先週お申込みいただいたセミナー申し込みメール。。。

こちらも現在、手作業で返信メールを作成しておりますwww(5年もやってていまだにアナログ作業なんです。。。)

当選者全員に送り付けるにはまだ途方もない作業になりますので今しばらくお待ちください。。(月末の決済と同時進行なので作業が全然追い付きません。。。)


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腱鞘炎が再発しそうなんじゃんw