プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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水曜日の来訪者。。。


またもや10000点モードに突入ですw(だからポチってくださいw)

こんにちは。

本日は水曜日、、、。

毎度のことですが、どこの仲介業者様も休業のようで電話も少ないのですが、こういう時は逆に土日休みの転売系業者さんの電話が多かったりします。

ただ、最近の銀行融資の厳しさゆえ、得意のサンタメ取引も封じられてしまった業者さんが多いのか、最近増えてるのがサンタメ以外の「ちゃんと自社で登記して再販する系の会社」。。。

サンタメ取引であれば登記費用分が安くなるので多少売値が高くても鉛筆舐め舐め無理やり稟議を通して買ってくれるのですが、この「ちゃんと自社で登記する系」は登記費用の増大でどうしても買い取り金額が低くなってしまいます。

なのでウチにこの手の会社から物確があると「買い取りベースだと恐らく値段合わないと思いますよ」とやんわりお断りしちゃうのですが、中には「いや、なんとかお値段が合うようにしますので資料ください」と食い下がってくる業者さんもいらっしゃいます。

そう言われてるとこっちもその男意気に応えるべく大量の物件資料をメールするのですが、大抵の場合、それ以降の返信はありません。。。(ま、いちいち「収支が合わないから見合わせます」とお断りの電話出るのもダルイので返信なんか来ない方がいいのですがw)

そんな中、昨日物確してきた買い取り業者さんで「この売値であれば十分検討出来ます」と豪語する方がいらっしゃいました。

我々、「こんな高値で業者さんが転売用物件で仕入れるはずねーだろ」って自信を持って値付けしてる関係で、こういう風に豪語されると「ま、あれだよな、、大方、昨日今日不動産業界に飛び込んで来た小僧みたいなのが言うセリフだよなーww」と少々小バカにしちゃうのですが、当のご本人(仮にGさんとします)はいたって本気の模様で「いや、弊社は最悪自社保有でも対応できるので多少利回りが低くても問題ないんです」と大風呂敷を広げてきたので我々、この商談を続行することにしました。(可能性がゼロで無ければ我々、その少ない可能性にもBETするんですw)

Gさん「と言うことで一度ご挨拶にお伺いしたいのですが、、、」

ワタクシ、商談がロクに進まないうちにご挨拶に来られても困る派なのでこの手の打ち合わせ好きな奴は嫌なのですが、「最悪は自社保有で」と言われちゃうとそうそう無下にも出来ません。

そんな訳で水曜日の午前中なら暇だからとお越しいただいたわけですが、、
名刺交換の時点で、やっぱり業界経験2か月のヒヨコ系業者(ちなみに前職は塾の講師だったそうです)だと判明。。。

また物件について話を進めるうちにGさんのテンションがみるみるダダ下がりになってきたので(生意気に電卓叩いてましたが、㎡→坪計算で業者が使う「×0.3025」ではなく「3.3」で割り算してたの見てこちらもテンションダダ下がりになっちゃいましたw)「やっぱ、この物件じゃ無理でしょ?」って聞いたら「はぁ、、確かにこれだとちょっと難しいかもしれませんね」とか言い出して結局、この商談はわずか15分で終了。。(どうでもいいけどヒマな水曜じゃなかったらキミに少々苦言を呈するとこでしたよw)

普通ならここで「ではまたの機会に」とか言い残して帰っちゃうものなのですが、このGさん、、あまり早く帰ると上司にでも怒られちゃうのかなかなか帰ろうとしません。。

Gさん「ところで御社では他にもご紹介いただける物件お持ちじゃないでしょうか?」

・・・

・・・

一般のお客様にご紹介出来そうな物件は無くは無いですけど、、
さっきの物件が無理なら他の物件はもっと無理だと思いますよ。。。。(何度も言いますけど我々、他の物件も自信を持って値付けしてますからw。。。)

「御社が仕入れベースで安く仕入れたいのはわかるんですけど、、こんな売値でも買ってくれる一般の投資家さんも多いので無理して安く売る必要もないんです」

ワタクシ、心の中で「もー、、ウゼーからいい加減帰ってくれよー」と思いつつやんわりお断りしているのですが、このGさん、、あまり早く帰ると上司にでも怒られちゃうのかやっぱりなかなか帰ろうとしません。。

このままだと午前中が全部潰れるくらい居座る予感がしたので「あ、この後またお客が来るので、、、」と強制退場を促したのですが、このGさん(これって漢字で書くと爺さんになっちゃいますねw)、「このままだと今月も仕入れゼロなんですよ」とか言い出しました。。

昨今のご時世じゃ転売物件を仕入れるのも一苦労ですからそうこぼしたくなる気持ちもわかるのですが、、我々にそんな弱音を吐くくらいなら、、

①この物件を無理やりにでも仕入れる(上司が納得する稟議書書けば問題ないはずです)

②上司に面と向かって「うるせーなー、、そんな文句ばっか言うならてめーで探せよ」と開き直る(意外に言ってみたら上司も「なんかわかんないけど、、オマエは見込みがある」とか言い出したりしてww)

③この業界は向いてないと早々と見切りをつける(ってかまだ名前も覚えて貰ってない時期でしょうからチャンスですよw)


の3択でお願いしたいところでございます。(だってそんな話、、我々に愚痴られてもホント、、迷惑だってwww)

ただあれです。
今の時期はホントに仕入れは厳しいですから数か月仕入れられないからと言って会社も簡単には首切ることも無いでしょうし、この業界、、やる気さえあればなんとかなるもんです。(特に転売系なんだからそんな頭使わなくt、、(以下略))

と言うことでここで会ったのも何かの縁です。。

物件は無いけど何かの足しになればと思いワタクシ、いつもセミナーで話してる物件仕入れの基礎と考え方(あと、「業者は3.3で割り算しちゃダメよ」と諭しつつw)を軽く講釈垂れて追い返しましたが、、、

たぶんこの業界でこのGさんと再会することは無いだろうなー。。。(だってなんか素質なさそうなオーラ全開でしたもんw)

ワタクシ、いつも思うのですが、
仮にも不動産屋の名刺を出すなら入社1か月だろうがなんだろうがもうちょっとプロっぽく振舞っていただきたいと思うんです。。(いきなり名刺交換で「まだ右も左もわかりませんがよろしくお願いします」って挨拶されたら怖くて仕事任せらんねーしw)

そういや最近、物確電話とかでも「〇〇不動産です」って電話掛けてきて業者らしからぬ素人っぽい質問とかされることが多いのですが、、、まさかこれでエンドのお客さん相手に商売してるってことないですよね?

ワタクシだってまだまだ修行中の身なのでそんなエラそうなことは言えませんが、あちこちの大家さんイベントに顔出してると、今の投資家さんの方がプロっぽく見えることが多いだけに(ホント、最近の一般の投資家さんってやってることが業者と変わらねーしw)少々危機感すら感じてしまう今日この頃でございます。。。。



どっちがプロなのかわからなくなっちゃうんじゃんw

真夏の怪談、、、っぽい話。。。


ささ、、週末ですのでご遠慮なくポチってくださいww

こんにちは。

昨日は炎天下の中、契約準備のため神奈川県某所(平たく言うとカワサキ国ですw)に出撃しました。。(戻ってきたら体重が2キロ減ってましたw

役所や水道局などを渡り歩き、役所から駅に戻る途中、、見知らぬ女性に声を掛けられなんだろうと振り向くと、、、

推定年齢20歳前半の柔道着を着たら絶対似合うだろうなーと思う、アンパンマン似の女性が立ってました。。

ただ、来てた服がセン〇ュリー21のジャケットだったので直感的に同業者だと察して無視しようとしたのですが、それよりも早く人の懐に飛び込んでくる術に長けているのか、、ワタクシとエスパー君の間合いにサッと入り込み有無を言わさぬうちに不動産営業されちゃいました。(吉田沙保里ばりの高速タックル喰らうくらいの勢いでした)

アンパンマン「あのー、、今、不動産でお得なお話しのパンフをお配りしてるんですけど、、お話し聞いてくれませんか?」

いつもであれば「あ、悪い悪い、、我々同業だからww」と高速でお断りしてその場を離れるのですが、、、
ワタクシよりちょっと後ろを歩いてたエスパー君が左腕をむんずと掴まれ捕捉されちゃいました。。。(電光石火で腕を掴まれると万引きで捕まった高校生みたいに思わず動けなくなるもんですww)

アンパン「とーーーーーってもお得な話だしお時間も取らせませんから(スマイル0円)」
と言われつつ、エスパー君を人質に取られてしまっては逃げようもなくとにかく一度足を止めて話を聞くことにしました。(ってかあまりに強くエスパー君の腕掴んでるので指が腕に食い込んじゃって痛そうです)

アンパン「ところで今、年金受給とか医療保険、税制制度などで不安などありませんか?」

ま、こういう出だしで始まる説明を聞けばこの不動産商品がどんなものかすぐにわかるってもんですが、驚いたのはこんな炎天下の駅前の路上でカツオの一本釣りのように一人一殺でカモ客を釣り上げようとする営業スタンスな不動産業者が存在するってことです。。。

で、そのパンフを見ながらの説明だったのですが、
「人生比較シミュレーション」と書かれたこのパンフ、、

「マンション経営を取り入れた人生」「マンション経営を取り入れなかった人生」を比較していますwwww

参考までに比較してみますが、、

取り入れた人生
将来のための資産運用してみようかな、、でもあまりリスクの高いモノには手を出したくないな。。
→マンション経営は手持ちの資金が少なくても始められてしかも低リスクで安定収入が入ってくる投資なんです

取り入れない人生
・銀行に預けているだけじゃお金は増えないな。何もしなくてもいいのかな?
→投資商品には株や証券、先物取引などの専門知識や高いリスクの伴うものがあります

と言うところから始まり、
最終的にマンション経営を取り入れた人が「HAPPY LIFE」なるというなんともチンケなパンフだったのですがそのパンフに書かれた不動産屋は台東区の住所。。

もしかしてですが、、
昨今の投資マンション営業って事務所からのテレアポ営業から遠方の駅まで出撃してターゲットを見極めつつ狩りをする遠洋漁業に移行してるんじゃないでしょうか?(ってかオマエらマグロ漁師かよwww)

いや、それよりすごいと思うのは我々二人で歩いてたのに見た目で弱そうな方をロックオンして捕捉する根性です。(普通、一人ぼっちで歩いてる弱っちそうな奴を捕捉するもんなんですが、、w)

彼女からしたら二人で歩いてても制圧出来る自信があるからなのか知りませんが普通こういう声掛けはしませんのでワタクシも少々恐ろしくなり「興味ねーからそいつの手を離せよ」と腕を振りほどこうとしました。。

しかし、エスパー君の腕にガッチリ喰い込んだアンパンマンの指は容易には外れません。(ってかもはやこれって犯罪じゃねーの?www)

アンパン「近くの喫茶店にお席を用意してますのでそこであなたのHAPPY LIFEについてお話ししませんか?(スマイル0円)」


「バーカ、大の男二人いるんだしこんな話、ネタだろ?ww」

ここをお読みの方の大半がそう思われるかもしれませんが、、このアンパンマンの握力、、ホント、ハンパないんですwwww(明らかに一度捕まえたら二度と離さないって覚悟で掴んでましたw)

最初はただの悪い冗談だろうと思って付き合ってたワタクシ、、
もがき苦しむエスパー君を見てこりゃちょっとシャレにならねーじゃんと強引に割って入り「てめー、、いい加減にしろよ」と怒鳴りつけ無理やり腕を振りほどき猛ダッシュで逃げましたが、、、、、

まだ諦めきれずに我々のあとを追い掛けてくるんです。。。(いやーーーーーーーー!!!!)

ってかなんで我々こんな年になってこんあ炎天下に全力でダッシュしないといけねーんだよと怒りもこみあげて来たわけですが、とにかく今度捕まったらホントに投資マンションにハンコつくまで返して貰えなさそうだったので銀龍通りに逃げ込んだ我々、途中から二手に分かれて逃げ惑う始末。。。(我々、、なにか悪いことでもしたんでしょうか?ww)

そもそも我々、ブログでも投資マンションのクソっぷりについては熟知してる自負もありそんな営業に引っ掛かるわけもねーだろとタカくくってましたが、、、

まさか力ずくで制圧してくる投資マンション営業があるとまでは考えてもいませんでした。。。。(最後はきっと抑え込みの状態で契約のハンコ押させるんだろうなーw)


この話、、
何度も繰り返し言っておきますがすべて実話ですのでホントご注意ください。。。(もはや不動産営業なんて通り越して新興宗教かと思っちゃいましたよw)



さて、そんな怖い話ばっかりじゃあれなのでもう一つ。。

本日は七夕です。。

七夕と言えば牽牛と彦星(ん?なんか違うな。。w)。。
また竹の笹に短冊付けてお願い事するのが習慣でございますが、、、

本日はコメント欄を短冊代わりになにかお願いごとでもしてみませんか?

ただあれです。
「無病息災」とか「〇〇になれますように」とかありきたりなお願いではなく strong>もっと欲張ったド厚かましい究極のお願い事を書いてくださいw

えぇ、、ワタクシ、、
デパートとかで書かれてる「オマエ、、こんなお願い事じゃ神様も裸足で逃げ出しちゃうよww」ってド厚かましいお願い事が書かれた短冊を読むのが大好きなんですwww

なお、抱腹絶倒するくらい面白いお願い事書いてくれた人は次回狼セミナーに無料ご招待しますww



但し、お願い事は公開可能なやつにして欲しいんじゃんw

34800万のハードプライス事件。。。


まだバリウムが全量排出してないんです・・・w

こんにちは。

本日は朝から売り物件の内見に立ち会った我々。。
普段は社内に引きこもってることが多いだけにたまに外に出ると気持ちいいもんですねw。(出来れば隣がおっさんくさくないやつだとなお可なんですけどねw

そんな外出時ですが、我々、二人で外出しちゃうと社内が空っぽになる関係で事務所の電話を携帯に転送しています。

なので外出先にいても会社に掛かってきた電話は逃さないのですが、これは同時にどんな電話であっても出なければいけないってことでもあります。。

物確とかなら大歓迎ですがやっぱり向こうから掛かってくる営業電話ってのはこっちにはなにもメリットが無いのであまり掛けて来て貰っても困るのですが、最近、仕入れた物件が売れずにどうしようもなくなった業者さんから「こんな物件あるんですけど、、買いませんか?(またはお客さんいませんか?)」と言う電話がものすごく増えてます。

想像するに3末までに売ろうと仕入れてみたけど昨今の融資事情で目標金額で捌けなくなり月をまたいでバーゲンセールを仕掛けてるんじゃないかと思うのですが、、、その売値、、、

うちのお客じゃ絶対買わないだろってレベルのハードプライス。。。(かみ砕いて言わせていただくと「罰ゲームレベル」です。。。)

しかもその架電作業を今年入社したばかりの新入社員にやらせているのか聞いていてもまったく要領を得ません。。(自社物件なんだから地名くらいちゃんと覚えてから電話してきなさいってww)

これが一件程度ならブログネタにもならないんですが今日は朝、10時から帰社する13時までで14本も電話が掛かって来てせっかくの外の景色どころじゃなくなっちゃいました。。

その中で、前にウチにも「買いませんか?」って言われてた物件があったのですがこの業者さんから言われた売値(希望価格)はウチで買おうか検討していた買値(ぶっちゃけ21000万です)を遥かに上回る34800万。。。。

21000万時代でも利回りはそんなに高くなかったし、この物件、、調べているうちに入居属性がグダグダだと気付き見送ったのですがこの業者さん、、これを果敢に仕入れてたんですね。。(たぶん、仕入れた担当、今頃転職してんだろうな)

なのでワタクシ、
「あ、これ、、うちでも一度検討した物件なのよー」
とやんわり断り文句を入れてさっさと電話を切ろうと思ったのですが、この業者、、

「あ!一度ご検討されたのでしたらお話し早いですねww」
と超早飲み込みで我々が商談テーブルに付くと勘違いし始めました。。

ワタクシ、、「いや、確かに検討したことはあるけど、、御社の希望価格じゃ話にもなんないんです」って言ってるつもりだったのですが、、、なんとも押しの強い新人さんですwww

で、ワタクシ、、
「ま、ウチの時は21000で検討してたのでさすがに3億超えちゃ、、、w」
と今度はちゃんとわかるように説明した、、、んですが、、、今度は業者さん、、

「いや、ここだけの話、、今月決済条件なら29000万でOKですよ、、、」
とまるで「持ってけドロボー」状態。。。(いや、だから21000でも買わなかった我々の気持ちをご理解くださいってのww)

と、、
そのうちちょっと電波の悪いエリアに差し掛かってしまい一度電話が途切れたのですが、、
こういう時の業者さん、、地獄の果てまでも追い掛けてくるもんです。。。(これを追電と言います)


えぇ、、

5分くらい電波状態が悪く電話に電話に出れなかったのですがその間にこの業者さんから11本の着歴が残ってましたよww



なんか借金取りかなにかに追いかけまわされてるかのような我々、、
気味が悪いので電波の状態が良くなったのを見計らってこっちから電話してみたんですが、この新人、、

「なんで話の途中で電話切るんだよー!!」と今度は一転して激おこ状態。。。(えー、、そんなこと言われてもww)

新築区分とかの営業電話だとこういうのってよくありますが、この手の一棟物件でこんな追い込み掛けられたのは初めてですwww

想像するに相手は会社の固定電話に電話してるつもりなんだと思いますが、こっちは不安定な転送電話状態。。

「あ、ごめんごめん、、今、外だから電波切れちゃうのよ」と言ってみたものの・・・相手は単なる言い訳みたいに思ってんでしょうね。。

「そんなの関係ねーよ!大体なんだよ!失礼だろ?途中で電話切るとかよー!!」

・・・

・・・

まー、、、ひどい、、

こっちが頼みもしない営業電話を勝手に掛けてきてなんて言い草なんでしょww(温厚なワタクシでも段々コロしたくなってきましたw)


ま、この業者さん、、
途中で首都高下りればこの業者は帰り道の途中だし、今日も我々、、
トランクにいつものゴルフバッグも入ってます。。(最近これもゴルフ用じゃなくなってる気がしますw)

と言うことで「この空気読めない新人がどんなツラしてるか?」「今日のブログネタ収集」と言うことで我々、、
東名からの帰り道、、首都高に入り一旦新宿ランプで降りてこの会社を訪問してきました。。(たぶんアポなしで行っても「資料取りに来た」って言えば受付も通過出来るんじゃないかとw)

受付で会社名を名乗ってその担当者を呼び出してもらったんですが、、、、
まぁ、、あれだけ啖呵切った相手が会社にアポなしで押しかけてきたらそうそう出てくるわけもありません。。(「少々お待ちください」と内線をたらい回しにされましたw)

とは言え、今日のワタクシ、、
この新人らしき人への怒りよりも非常にブログネタに飢えてますwww(今日は特にネタ考えてないのでどうしてもこの話題をモノしないといけないオトナの事情ってもんがあるんですw)

そんな居留守で追い返そうとする受付の電話に食い下がること約10分、、、。

結局、この電話主は登場することなく、代わりに上司らしき人が出てました。(ウーノのCMに出てくるような竹ノ内豊をちょいポチャにした感じの40代前半の人でした)

「さっき、会社の電話にオタクの社員から電話があって、、、かくかくしかじか、、、」
と、コトの顛末をお話しするとなんとこの新人らしきやつ、、いきなり社内で大声で怒り始めたので我々が到着するまでにクビになっちゃったそうです。。(まぁ、、あの空気の読めなさじゃクビになるのも致し方ない話かと。。)

「と言うことでもう〇〇(社員の名前)は退職ということになったのでご容赦いただければと。。。」

ホントのこと言うとワタクシ、
この社員のツラの写真と罵り合う罵声を録音してブログでアップしようとさえ思ってたのですが、、社内に存在しないんじゃこれ以上の追撃は出来ません。。(ってかぶっちゃけ、ホントは社内で匿ってんじゃねーのって疑問は残りますが、、こればっかりは確認しようもないです、。)


と言うことで我々、それ以上の追撃を諦め、途中で目黒川の散り始めた葉桜を見つつ会社に戻ってきてブログを書いてるわけですが、、、


やっぱりこういう時のために留守番要員を一人くらい用意しておいた方がいいんでしょうかねー?(ってかどっちか会社に残って留守番してればいいって話もありますが。。)


ま、それはそうと4月に入り、あちこちの不動産会社で新人君が活躍してるかと思いますが、、
あちこちの会社に電話してるとやたらムカつく態度で電話に出てくる人が多いかと思います。(特に営業電話系)

ただ、掛かってくる方の気持ちとして言わせていただくと、
我々も新人の頃はそういう電話でも極めて真摯に対応してたんです。(そりゃ背筋をピンと伸ばして電話受けてたものですw)

それがやがて「相手から掛かってくる営業電話は我々にまったくメリットがない」と悟り、月日が経つにしたがい、
「なんだよ、、まーた営業電話かよ、、(うぜーな)」とハナクソほじりながら電話に出るように変貌を遂げました。。。

それが一日に何本も続くとその電話と取るたびに「貴重な時間が奪われ行く」という恐怖観念(だって我々、もう先行きそんな時間無いんですw)からくだらねー営業電話の相手だと判断すると途端にぞんざいな態度を取りたくなるんです。

なのでそちらの都合で営業電話を掛ける際は嘘でもいいから我々にもさもリメットがあるかのように「短時間」で説明していただけると幸いでございます。。。(転送電話ってホント、途中でよく切れちゃうのよw)



相手の身になって考えるのがキモなんじゃんw

期末のよもやま話。。。


ポチが多かったら明日も更新しちゃいますw

こんにちは。

今日で期末の3月も終わり明日から年度変わりの4月になります。

年度変わると税制とか法律関係も変わることが多いので必ずチェック入れて欲しいのですが、それ以外にやっぱり融資関連の方針も変わってきます。

ちなみに去年のケースの融資関連は大した変更も無くどこの銀行に聞いても「ウチは特に変わったことないです(相変わらずのユルユルっぷりですw)」と言う答えが多かったのですが、今年はそんなユルユル発言してた担当さんですらすでに「あ、物件買うなら自己資金3割、、、(以下略)」と軽くジャブを入れられるのが普通になりつつあるので益々「融資アレンジャー的業務」が出来る(上手い)仲介さんの独壇場になるんじゃないかと思います。

この融資アレンジャー的業務ですが、、
我々、元付け的立ち位置にいる業者だと経験値も低く、なじみの金融機関の融資基準にハマってれば紹介くらいはしますって感じなのですが、客付け業者さんはこの融資付けが弱いといくら物件を買主さんにあてがっても買わせることが出来ませんから常に新規で貸してくれそうな金融機関を開拓して「どんな物件を出せば融資してくれるか?」また、「どんな属性の人じゃないと融資が引けないか?」を日々アップデート、、

そんな感じで常に最新の融資事情に精通しているのですが、
これだけ中間省略売買が横行しているとまともな融資を引っ張るくらいじゃ売買価格になんか到底届かないケースが続出し、昨今では結局、この中間省略売買で一旦業者さんが抱えて(登記しないから抱えるとは言いませんけどw)その業者さんが融資をフカして売買する選択でしか物件が買えなくなってます。(もはや中間の業者さんが利ザヤを抜くためにやるのではなく単に売買に必要な融資額を引くためにこの中間省略売買が利用されてる感すらあります)

ただ、これだと間に入る業者さん、、
売り主責任の瑕疵担保2年縛りのルールがある関係で多少でも利益が無いとあまりにリスキーな取引になっちゃうのでどうしても売値は当初の売り値よりも上げないと取引が出来ません。

最近の中間省略取引の現場を見てて思うのですがそもそも金融機関自体がその中間業者さんから上がってくるエビデンスをおいそれと信用しなくなったので(某地銀さんは「オマエラが作ったレントロールじゃ信用できないので賃貸契約書の原本を見せてくれ」と言い始めてますw)融資一つ引くにもかなりの苦戦を強いられてます。

しかし残念ながら中間業者さんが「鉛筆舐め舐め」したレントロールじゃないと利回りが高く見せられないので4月からの新年度はオーバーローン、フルローンの類の融資は益々先細りになるんじゃないかと思うのですが(ってかどこの業者さんもあまりに「鉛筆舐め舐め」し過ぎたことが結果的に自分の首を絞めることになったんでしょうけど)、、、

そんな中間業者さんの苦戦をもろともしないまったく新しい手法を確立した業者さんが誕生したようです!!

と言うのも先日、業者の飲み会に参加した際に、とある仲介さんが言ってた話で
①なんとなく利回りがよさげな物件をレインズ見て物確
②その際、売り主側に融資を多く引っ張れるように「売契操作に協力できないか?」を打診
③協力が得られる物件であればそれを自社の客に紹介・客付け
④中間省略売買を使わなくてもオーバーローンが引っ張れてウマーw

・・・という手法なんですが、

これだと中間に入る業者さんのマージンも不要で無茶なレントロールの「鉛筆舐め舐め」も不要。。
さらにこれに加えて先日ブログで書いた自己資金錬金術を駆使すると自己資金がゼロであろうと大家歴未経験であろうと自由自在に融資が引けて、さらにさらに、一法人一物件の手法まで応用すると未経験でもわずか1年足らずでメガ大家の仲間入りすら可能になります。(彦摩呂風に言わせていただくと「まさに融資のファンタジスタや!」って感じですww)

ただこの手法、、
レインズに載ってるブツ元業者と売り主さん両方にこの協力をお願いしないといけない話なので売買契約書の金額改定(覚書)操作でやる作業にこの二者も加担することになります。(罪状的には有印私文書偽造の幇助)

しかも昨今制定されそうな「共謀罪」のカテゴリーに含まれる「犯罪行為の幇助全般」にこの罪状も列記されてる関係で「こんな話をうっかり聞いただけ」で犯罪者扱いされかねず、先日の飲み会で話してた業者さんが「バレないように水面下でやるならわかるけど見知らぬ業者に片っ端電話してるっぽいからバカだよなーww」って言ってたもの頷けます。

幸い、ウチの売り出し物件は低利回り物件ばっかりなのでこの会社からのコンタクトはいまだにありませんが、地方の高利回り物件を売り出してる仲介さん、、

この話、、結構ヤバイ話だと思うのでご注意ください。。(たぶん、一番ワリ食うのがブツ元業者のはずですw)


え?

なになに?

それってどこの業者だよ?、、、ですって?


・・・


・・・


こんなバカみたいなことを普通にやってのける業者さんなんてワタクシ、この世で一社しか思い浮かびませんよ、、、とw


ただ、この手法ですが
ワタクシ、、このブログかセミナーで大昔にしゃべった記憶があるんですけど、、、、、気のせいですよねw(しかもまさかそれを真似たって話じゃ、、(以下略w)




いつものようにコメント欄に固有名詞書くと反映されないシステムなんじゃんw

暗黒のお詫び行脚(週末編w)


ささ、、今日もご遠慮なくポチってくださいw

こんにちは。

昨日は「月末価格」いうブログネタを書かせていただきましたが、
いくら指値をして買値が安くなったとしても、当たり前のことで融資が通らなければ買うことは出来ません。

先日も激しい価格交渉の末に売り主さんも「このくらいの指値なら売ってもいいよ」となった物件で自信たっぷりに買付けを入れてきた買主さん、、

当初の融資条件であった
自己資金・・・1000万
融資期間・・・25年
融資可能額・・・2億5000万


が土壇場になって

自己資金・・・5000万
融資期間・・・15年
融資可能額・・・2億


と、さらに追い討ちを掛けるかの如く

追加の共担要求(親の持ってる無担保自宅に共担付ける)

と言う条件になり
「これじゃ銀行のために金借りるようなものだ!!(と言うかこれって単に「オマエには貸したくない」って間接的に言われてるだけじゃねーのw)」
と怒って買付けを撤回して来たそうで、この相手仲介さんも
「この買主さん、、金融資産も豊富だったのでこんな形になるなんて夢にも思ってなかったんですけどねー」
とか言って転進を図ろうとします。

とは言えこの仲介さん、、

買付け入れた途端、
やれ売り止めにしろ(レインズ掲載も落としてくれ)、、、だの
やれ売り渡し証よこせ、、、だの
やれ契約書と重説の案を早く作ってデーターでくれ、、、だの
やれ契約前にリフォーム業者の立ち入りさせろ、、、だの
やれ管理会社と面談させろ

だのと言ってたことはすっかり忘れてるようでそんな話に乗せられすっかり売り主をその気にさせてしまった我々、、

楽しい週末だってのに今夜は暗黒のお詫び行脚でございます。。。
(今回のハシゴの外され方はワタクシの黒歴史の1ページとして生涯残ることでしょう。。。)


ま、それはそれとして
最近、ホントに「買付け証明」からの「買付け撤回と」いうパターンが頻発してます。(もはやこんなの証明でもなんでもありませんw)

これもひとえに昨今の金融機関の融資姿勢の変化が問題だと思うのですが、自己資金の内入れが必須っぽくなってきてます。。(融資する気満々なら10%、貸す気が無いなら30%って言うそうですw)

と言ってもフルローン、オーバーローンばっかり手慣れてる業者さんはそこまで見越して買値自体を最初から引き上げちゃうので(売買価格変更の覚書ってやつです)大丈夫だったのですが、最近の金融機関もその手口がわかってきたのか、我々が提出した正しいレントロールを見て「この周辺相場より賃料高くないですか?」とか「っつーか、そもそもこの賃料ってホンモノですか?」とやたら疑り深くなってます。

これも先人の悪徳系業者さんたちが収支情報をぐちゃぐちゃに改ざんしてフルローンを引っ張ろうとしたのが原因だと思うのですが、賃料まで疑われてるってことはどんな資料でも裏付けのエビデンスも原本要求して来るでしょうし、今まで以上に細かいところにまでチェックを入れてくるはずなので今後は今まで以上に融資が渋々になるのは間違いないでしょう。(ってかそれが本来の正しい融資評価なんですけどねw)


そうなってくると今までは非合法無理やりにでも融資を通してた業者さんも違う手を考えなくてはいけません。。(どんなクソ物件売りつけるにしても融資が付かなきゃ始まりませんからw)

そこで最近、よくあるパターンで自己資金の水増し操作ってのがあります。

前は買主さんの預金通帳をフォトショ使って預金残高のフォントをいじるくらいのカワイイものだったのですが(と言ってもこれは有印私文書偽造というれっきとした犯罪でございますw)最近はネットバンクを使って架空預金残高を作りそれを銀行に見せて信用させるというもはやハッカーと言っても過言じゃない手口が横行してます。

例えば新規に作ったネット口座の残高が100円だったとします。
細かいことは割愛しますがとある〇〇ウ〇にとある〇ド〇〇をパイルダーオンすると、、、あれあれ?

そのネット口座の残高が100,000,000円表示するじゃないですか?www(いやはや、、恐るべし錬金術でございますw)

これでこの人は手持ち現金で1億あることになっちゃいますから「自己資金で1億入れてください」と銀行に言われても〇〇金として売り主(サンタメ売り主だとなお可w)に払ったことにすれば2億程度の物件であればフルローンどころか楽々オーバーローンで買えちゃいます。

しかもこの口座残高、、
お札を印刷するかのように自在に数字を作れますから光速投資どころか超光速投資が可能になっちゃいます。

とは言え、我々狼旅団としては
①銀行の融資姿勢が渋々になる
②物件相場が値下がりする
③狼狽売りに出た物件を足元見るような指値で買い漁る
④ウマーw

を目論んで何年も前から「おめーら、来たる確変モードに備えてくだらねー物件買わないでひたすら貯金しとけよ」という戦術を取ってる以上、オーバーローンだので担保評価以上の融資を引っ張る続けられ物件相場がいつまでも値下がりしないってのは困る立場だし、仲介としてこんなあぶねー取引に巻き込まれて銀行取引停止なるのも嫌なので手を出しませんが(我々業者ってこういう取引で仲介印押してあとで不正取引がバレるとその銀行を二度と使えなくなるんです)聞くところによれば某〇家団体が主導してこの手法で融資をバンバン引きまくってるとか。。。>(しかもこのマニュアルをシケた売値で有料販売してるそうですねww


評価額より安い物件だからフルロ-ン、オーバーローンが通るってならいいですがすでに通常の担保評価を上回る高値市場になってるのにこの手のフルローン、オーバーローンがまかり通るといつまでも物件価格が下がりませんのでここ読んでる金融機関の方に於かれましては、ログイン画面から預金残高画面をチェックするだけでなく他のページにもバシバシ移動してプログラムが改変されてるかどうかのチェックまでお願いする次第であります。。。(ってかこんなの今さら書かなくても金融機関じゃすでに対応済みだそうですけどw)


と、この話、、

まだ書きたいことはたくさんあるのですが各方面からのクレームも予想されますので今日はこのくらいにしておきます。


ではみなさん良い週末を。。。。



と、我々は今から福砂屋のカステラ買ってお詫び行脚なんじゃんw