プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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コーキング博士の憂鬱。。。




こんにちは。

去年の夏ごろ、とある大家さんの管理の話があったと思いますが(えぇ、、管理会社を切り替えるだので揉めてた物件です)、

あろうことかワタクシ、その中の物件で鍵を預かったままの物件があり、あろうとことかその住人の方が部屋のカギを無くしてしまったらしく新管理会社から「お手数ですが御社に鍵があるなら現地に行ってカギを開けてくれませんか?」と依頼を受けてしまいました。。

ま、カギを渡し忘れてたのはワタクシだし、現場も近いですからそのくらい全然構いません。

えぇ、、その住人さんがまともな方さえあれば、、です。。。。(ワタクシのブログ、更新時間が18時とお食事時な時間帯なので申し上げておきますが、、本日のブログ、、一部グロ画像がございます。。。)

会社から車を飛ばすこと10分。。
現地に着くと「あれ?意外に来るの早かったじゃん」って顔で我々を迎えてくれた住人さん。。

年齢は40代前半くらいで、来てる服が作業服だったので「何かの職人さんかなー(推定:防水系のコーキング屋なので以降「コーキング博士」と呼びます)」って出で立ち。。

ただ、雰囲気的にかなり大雑把な性格が垣間見え、帰って来て家で食べようとコンビニで買ってきたお弁当、、
平たく置けばオカズもご飯も片寄らないのにコンビニ袋の中でほぼ垂直になっていてこれだと食べる頃には弁当箱の半分が空間になってしまうことでしょう。。(そのコンビニ袋、、一緒にパチンコ攻略法の雑誌とかペットボトルとかタバコを弁当と一緒に入れちゃってるからこんな傾いちゃうじゃないかと。。。)

コーキング博士「いやー、、すみません、、たぶん現場のロッカーに置き忘れちゃったみたいなんですけどねー」

そんな挨拶を交わしながらカギを渡そうと思ったのですが、こういう場合、そのカギが現地の部屋とちゃんと合うのか確認したのちに手渡さないといけないルールがあります。(部屋番が合ってても違う物件の同じ部屋番のカギだったってことが過去にあるワタクシ、、ここは慎重に確認しますw)

ただ、居住者が今ここにいますからこの確認作業は居住者ご本人にして貰っても構わないのでワタクシ、カギを居住者に手渡し「実際に開けてみてください。開いたら我々、帰りますので」とお願いして鍵を開けて貰おうとした時、このコーキング博士、、

「いや、カギはこっちでやりますからこれでもういいですよ」
と我々を一刻も早くこの場を立ち去らせたいオーラを滲ませ始めました。。

一応、そのカギが合ってるかだけ確認したら我々もお役御免なのでそこまで確認すればいいだけなんですがこのコーキング博士、、メチャメチャ抵抗してきます。。(だからカギは受け取ったからもう大丈夫ですって言ってます)

「いや、立ち会う」

「いや、自分でやるから大丈夫」


そんな押し問答を数分やったでしょうか?
こういう時のワタクシ、絶対折れませんので最後の方は「開くかどうか確認すれば帰るからさっさと開けろ!」とワタクシ、少々乱暴な口調になってしまいました。。

で、嫌々ながらもこのコーキング博士が鍵穴にカギを通してガチャガチャと回したら、、スムーズにドアは開き、、、ん?

あれ?

玄関で何か荷崩れが発生した模様です。。。(しかも一度開いたドアに荷物が挟まって今度は閉まらなくなっちゃいました)

コーキング博士、、
その状態がかなりヤバい状態だと気が付き、慌ててその閉まらないドアを無理やり閉めようとするのですが、、
強引に閉めようとするとドアの上だけがねじ曲がり下の方はまったく閉まりません。。(ってかそんな無理に押したらドアが曲がっちゃうってww)

そんな玄関の写真がこれ(若干グロです)










この惨状にすっかり動揺してしまい、写真の縦横なんて考える余裕が無かったですw


えぇ、
正直申しまして、「この部屋、鍵かける必要あんのかよ?www」って気がするこのお部屋、、
見事なまでの汚部屋になっておりました。。。(玄関でこれだと部屋の中は更にすごいことになってることでしょう。。)

と言ってもこの物件、
今ではウチの管理物件でもないのでこの惨状を見なかったことにすることも出来たのですが、カギを開けた時にこれが見えなかったというのが後で所有者にバレてしまい「え?あんなになってたのにアンタ、、全然気が付かなかったの?」と言われそうな気もして、そう考えるとやっぱり黙ってるわけにもいきません。。

コーキング博士もこの惨状を管理会社に知られたくなくて「自分でカギ開けます」って言ってたんだと思いますが
オマエ、いくらなんでもこれはヒドイんじゃねーの?ww(ってかこれで人が住めるのかよ、、とw)

でもあれです。
ここまで部屋がゴミ屋敷になってしまうと、もはや居住者本人だけでは解決出来る可能性は限りなく低いです。(「自分で捨てます」って言われても信用しちゃダメなんです)

ましてこの方、部屋は大惨事ですが、家賃の遅れは一度も無かったそうで「汚部屋=滞納=すべてがだらしない」という三段活用形の方でもないので一度部屋をリセットしてあげればいろいろな意味で再起してくれる気もします。(えぇ、、単に片付ける習慣とか考えて収納するって部分が欠落してるだけなんじゃないかと。。w)

とにかく新管理会社経由でオーナーに報告して貰い、「費用負担をどうのって考える前にまずこの状態を何とかした方がいい」と写真付きで進言しておきました。。(報告さえしちゃえばもう我々に責任は及びませんのでこれで一件落着ですw)

そんなこんなな帰り道、
クルマを運転してたエスパー君に言われてハタと気が付いたのですが、今回のこの大家さんの所有物件、、
我々が見たのはまだ3部屋ですが、その中で汚部屋は2部屋。。(どうでもいいですけどジャイアンツもこのくらいの勝率だと毎日美味い酒が飲めるんですけどw

・・・

・・・

もしかしてですが、、

このオーナーさんの物件、、

一度全部屋を「消防点検です」とかウソ言って抜き打ちチェックした方がいいんじゃないでしょうか?(なんか相当数の汚部屋が存在しそうな気がします。。。)



やっぱりあの時、管理契約を引き受けなかった我々、、大勝利なんじゃんw

買い付け順位に変更は無いですよね?


なにー!沢村でも勝てねーのかよ?ww

こんにちは。

星の数ほどある不動産業者さん。。
その業者で働く人もたくさんいるのですが、一応プロ資格として宅建士の資格があります。

同じ宅建士であっても仕事のスキルは千差万別で名刺に誇らしげに「宅建士」と書かれてても実際に仕事してみると、「こいつ、、ホント大丈夫かよー」と思われる人も数多く存在し、むしろそんな資格が無いやつの方がいい仕事が出来たりするのもこの業界のおもしろさ。。(資格の無い浪人みたいなやつの方が頼りになったりすることも多いんですw)

ただ、そんないい仕事をする営業さんでもウチから見ると偶然、うちの売り物件に引っ掛かり偶然買えるお客がいただけに過ぎず、せっかくいい取引が出来ても二度目の取引にはなかなか結び付きません。(えぇ、、大抵、一度限りの取引で終わっちゃうんです)

我々もそういう仲介さんと何度も取引する方が楽なので「出来ることならそういう仲介さんが毎回素敵なお客さんを連れてきてくれればいいのになー」、、と思ってはいますが、、

ウチの売り出し方針を一度知ると「ウチのお客にそんなクソ高い物件買わせて後で恨まれるのはイヤw」とか思われてしまうのか、二度目の取引に繋がるケースは極めてレアなケースです。。。

仕方が無いのでいつものようにレインズで網を張り新規でお客を付けてくれそうな仲介さんからの物確を待つのですが(ちなみに当社の漁法は「マグロはえ縄漁法」です)、先ほども申し上げた通り、仲介さんの仕事のスキルって極めてバラつきが激しく、我々が思うよな楽な取引なんてそうそう出来ません。

そんなバラつきで一番困るのは「お客とのグリップ力の強弱」じゃないかと思います。

最近はどこの仲介さんもネット、メール営業が多く、ポータルサイトに広告を出し、そこで反響のあったお客さんはメールで問い合わせして来る関係で仲介さんと買主さんご本人が実際に会うのはその売買契約の契約の場、、なんてこともありあまり顔を合わせることなく売買交渉が進むので「この仲介さんと買主さんってどこまでグリップが出来ているの?」って部分がなかなかわかりません。

しかも仲介さんはそんな状況でも「この買主さんはお付き合いも古くて、、、」とか「かなりの資産家でいらしてまして、、」とか「資金的には余裕のある方で、、、」なんてさも「オレ様と買い主は古くからのポンユウでお金持ち」と装ってくるので我々、その言葉を信じて契約までの作業をすることが多いです。。

と、これで無事に契約決済が出来ればいいのですが、中にはやはり「とりあえず買付け一番手を確保してあとのことはこれから考えよう(こらこらww)」なんて不埒な仲介さんも多く、これをやられると最悪、売主様に対しローリング土下座を強いられることに繋がり、我々、生きた心地がしませんw

なのでこちらもそういう「装ってる部分」を見破り、話の真偽を確かめつつ売買交渉を進めるのですが、相手も「悟られちゃうと実はフルローンで組む予定の融資がこれからってのがバレちゃう」とか警戒してくるのでなかなか本性がわかりません。。(契約間際になってやっと相手から「えーっと、、どこかいい銀行知りませんか?」なんて言われれば「なんだよ、、こいつ融資のアテもなく買付け入れて来やがって」と本性がわかるのですが、出来ることならそういうやり取りは避けたいのが本音でございますw)

現在、やってるとある取引がまさにこれで、この仲介さん、、
①買主は都銀利用出来るくらいのお金持ち
②今年に入って2億~3億クラスのレジを3つ買ってる
③半分は現金を突っ込むので融資はまったく問題ない

なんて言うもんですから我々、すっかりその気で契約書作ってたら先ほど、

「融資なんですが浜銀でやることになりました。つきましては浜銀から質問が来ているので答えて欲しい」と連絡が入りました。。

別にどこの銀行で融資を受けようが我々は構いませんが、
①~③のような気高い属性の買主が今になって「浜銀を使う」とか言い出すとなるとこの買主さん、、
①買主は都銀利用出来るくらいのお金持ち
→その都銀は「○そな」
②今年に入って2億~3億クラスのレジを3つ買ってる
→保有資産をゴニョゴニョやる系の光速投資で一気に購入
③半分は現金を突っ込むので融資はまったく問題ない
→我々を安心させるための嘘
な買主さんじゃないかと推測出来ちゃいます。

さらに推測するとこの仲介さんが融資付けまでをやるのではなくあくまでも買主主導で話が進んでいてこのパターン、、
ワタクシの経験では「融資が満額出ないとなると話自体を反故にされる予感マシマシ」です。。。(しかもこのケース、、あちこちの銀行当たってるうちに「浜銀なら融資引けんじゃね?」って憶測だけで融資を持ち込んでる可能性すらあります)

今の浜銀さん、
昔ならいざ知らず、今は並みのサラリーマン投資家なんかにはフルローンなんかじゃ融資しませんからこの流れで話を進めるとなると我々が売主様にローリング土下座をする確率が大幅にアップします。(確率で行くと245分の1から3分の1に確変ですw)

と言うことでこの話、
その浜銀さんから融資の承認でも出ない限り話は進めませんと返事しておいたのですが、、やっぱりその仲介さんからこんな返事が返ってまいりました。。

「え?でも、、買い付け順位に変更は無いですよね?」


・・・


・・・


ここで一句読ませていただきます。


買付けを

  出せば通ると思ってる

    めでたい投資家

      いとをかし

           



このパターン、、最近ホント多くてイヤになっちゃうんじゃんw

本物件の決済時期は平成30年4月6日(金)午前11時とします。。。


先に言っときますが今日のブログ、、アップするのやめようかホント、悩んだネタでございますw

こんにちは。

昨日の「謎な件」。。。

読者の方に投げたはいいですが、結局「これだ」と言う結論にも達せず玉虫色な決着となりました。。(ま、こんなの概要書作ったご本人だってわからないと思いますけどw)

ただこのままだと我々の喉の小骨が取れないのでそれだけを解決すべく、、以下のご意見を採用させていただきました。

4と9が忌み嫌われている時代の築年数のため、
4階が5〇〇号室。5階が6〇〇号室の物件で、部屋号室を価格欄にry…。
2018.03.21 Wed 19:33 | 8時だよ名無しさん | URL | 編集

(そうそう、、この時代の人は縁起担ぎますからねーww)

・・・

・・・

さて、

問題が一つ解決して我々、ひと段落つくかと思いきや、、

本日もまたややこしい話に巻き込まれてしまいました。。。

この話、、
実はウチで売り出してるとある物件での話なのですが、
その物件を現金で買いたいと言う人が現れたんです。。。

と言ってもその物件、、
そんなに高い物件でも無いので「ま、現金のお客がいてもおかしくないなー」とは思ってたのですが、こんな融資が厳しいわりにまだ物件価格が高騰している昨今、正直我々も小躍りして(小太りではございません)その買い付けと待ってました。

で、さっき買い付けが届いたのですが、、、問題はその決済条件。。。

「本物件の決済時期は平成30年4月6日(金)午前11時とします」

ワタクシ、
そこそこ業界での経験値を積んでる自覚はありますが、、
買付け段階で決済日だけじゃなく決済時間を指定されたのは初めてです。。。(と言うことで本日はこの「なぜ決済時間を指定して来たのか」が議題になりますw)

ワタクシもエスパー君もこんな買い付けを見て
「まー、、あれだよ、きっと買主さんが多忙な人(きっと海外を行ったり来たりしてる人)で、その時間しか決済出来ないんじゃねーの?」ってくらいに想像してました。(ってかそうとしか考えられないですw)

なので我々、そこについて特に相手仲介に言及しないで話を進めようとしてたのですが、、ここで重大な問題に気が付きました。。

えぇ、、、
本物件、、例の「行内ルール」で抵当権抹消はどんなに急いでも丸々1か月掛かる、今いろいろな意味で話題になってる某地銀様なんです。(例え、当初に交付された金消契約に「抵当抹消は10営業日」と書かれてようが一切関係なく「いえ、当行のルールで1か月となってます」と言ってくる銀行です)

となると仮に今日契約出来たところで最短の抵当権抹消日は4月22日ですからこの買主さんの希望日での決済は出来ません。。

ワタクシ、ここ一年くらいこの地銀様にこの「一か月ルール」を打ち破るべくチャレンジしたことはありますが一度も成功したことはなく、こればっかりは誰がどうやっても動く話ではないので「すみません、、その4月6日ってのは物理的に無理なんです」と相手仲介さんに電話したのですが、、その仲介さん、、、

「いや、この日、この時間以外には絶対決済出来ないんです!!」
と1ミリも譲ってくれません。。

常日頃からこういう時はあれこれ交渉して落としどころを探り当事者全員がWIN-WINな関係にしてるのですが今回の場合は至極簡単で「買主さんが4月22日以降のご都合のいい日で決済」でいいんじゃないかと思います。(売り主さんもGW前くらいまでに決済出来ればいいって言ってるし)

ってなわけでワタクシ、相手仲介さんに契約から1か月後以降で都合のいい日を聞いて貰おうt、、、、

え?

なになに?

「あくまでもその日、その時間じゃないとダメ」
とまったく譲る気ナッシングですか。。。

うーん、、、
そこまで強硬に決済日を指定されちゃうとその理由が知りたくなっちゃうじゃんwww(もしかして結婚記念日のプレゼントでこの物件を買うとかですか?ww)

と書くとこのブログの読者なら簡単にわかると思うのでサクッと書いちゃいますが、

この買主さんがこの日にこだわる原因は

「風水」でございます。。。(えぇ、、この日、この時間に買わないと災いが降り注ぐんだそうです)

ワタクシ、この「風水系」のお客さんと何度か取引したことがありますが、ここまで細かく指定されたことはありません。。

しかし、今回の買主さん、、相手仲介さんにも「この日、この時間に買えなければ買わない(だから現金で買うんじゃない)」とか言ってるらしく
「と言うことで銀行さんに無理言ってお願いしてもらえないでしょうか?」ってムードで押し切ってきます。。

本来であればこの抵当権を無理やり剥がすチャレンジ、、
やったところで銀行からはケンモホロホロな返事でしょうし、風水だけを信じて物件を買うって人は買ったあと大抵揉めます。(今までの戦績は26打数20安打です)

しかし6回は何事も無かったので今回のワタクシ、ダメ元で銀行に抵当権を4月6日に抹消して貰うべく売り主さんに打診していただきました。(だってどう考えても銀行に譲って貰うしかないじゃないですか?ww)

ただ、あれです。
単に「この日に抹消出来ませんか?」なんて打診したところで軽く追い返されるのが関の山なのでここは「買主さんが風水の関係でこの日じゃないと決済出来ないんです」って言ってくれとお願いして意外性のある理由で攻めることにしました。。(ちなみに売り主さん、、「え?そんなのを俺が言うのかよ?」ってメチャメチャ嫌がってたのは言うまでもありません、、、)


待つこと20分、、

ま、当然ですが銀行の返事はゼロ回答。。(今からだと最短でも4月27日だそうです)

しかもあれです、、。
風水なんて意外性のある理由で攻めていただいたのですが、、「あー、、占いとか風水を理由に期日前の抵当権解除お願いされるのってよくあるんですよ」とか言われたそうです。。(え?なになに?この手法、、もう古いのかよwww)

売り主さん自らお願いしてダメなんですから売り主さんも「これじゃ仕方ないよねー」と諦めてくれたので今回の売買はお流れになりそうですが、、

やはりあれです。。

不動産の最新手法ってあっという間に再現性が無くなっちゃうもんですね。。。(ま、これを最新手法と捉えるかどうかは別としてww)

と言うことでこの「占いや風水を使っての抵当権早期抹消」は今ではすっかり通用しなくなってますのでご注意ください。。(ま、こんな手法が使える時代がホントにあったのかどうかは別としてww)



最後になりますが、先日、吉川先生の書籍を買って「よし、オラも楽して稼げる不動産屋になるんじゃんw」と思った方、、

不動産業では時にこういうドブさらいみたいな仕事もやらなきゃいけませんのでしかと覚えておいてください。(えぇ、、契約の話がどんどん進み契約の前日に「明日押そうと思ってた実印に凶相が出ちゃったので契約は無しでw」とあっさり契約を流されその夜、売り主さんのところに土下座しに行ったワタクシが言うんですから間違いございませんw)



あと契約前日に「物件の横にお墓があってそれだと戦うことになるからダメ」とか意味不明なこと言われて契約が飛んだこともあるんじゃんw(ってか戦うってなんだよww)

腐ったミカンの方程式。。。


本日、さらにうまい棒が100本ほど追加で届きましたw

こんにちは。

昨日ブログで書いた関西セミナーの件、、
コメント欄を見ると誰も何も言ってないのに「セミナーって団員限定なんですよね。。。」みたいなことを書いてる人がいましたが、狼セミナーは基本的に不動産のお勉強がしたい人のためのオープン企画なので別に団員じゃなくても大丈夫です(但し、冷やかし目的でやってきて「こんなの馴れ合いじゃねーかよww」とか捨て台詞残して途中退席して目立とうとするバカとか懇親会で我を見失うほど飲みまくり周りに迷惑掛けるバカとか「聞いた話は墓場まで」って言ってんのにセミナーの模様をSNSとかで実況するバカとかこっそり録音してその内容をドヤ顔で不動産投資本とかで書いちゃうバカとかは来たくても抽選で外れてしまった方から見たらホント迷惑以外のナニモノでもないので「よし、俺様もいっちょ申し込んじゃおうかな」なんて気を起こさないでください)


さて、話は変わりますが、今年の賃貸繁忙期戦線。。

いつもであれば一つ二つ、、いや、、三つ四つくらいは退去予告が入り、酷いのになると2月末くらいに「3末退去で、、w」なんて退去予告が入るのが恒例のウチのレジ。。。

なぜか今年は今まで一つも退去予告が入ることなく推移してこのまま行くと退去無しで繁忙期を終えることが出来るんじゃないかと思い始めてます。。(なんてことをブログネタにした瞬間に退去予告が怒涛のように入るのもお約束パターンではありますがw)

そんなウチのレジで一人だけ少々問題児な入居様がいらっしゃいます。

この入居者様
基本的に家賃は毎回一週間から半月程度のプチ遅れでこちらから賃料督促をするとやれ「地方に出張中で振り込めない」とか「キャッシュカードが破損して振り込めない」とか「友達に振り込み依頼したら使い込まれた」とか逃げまくるので怒りの頂点に達したウチのエスパー君が自宅を強襲して回収したことなんて一度や二度ではありません。。(強襲して回収してなければ毎回プチ滞納どこじゃなかったですw)

加えてゴミ出しがとにかくいい加減で基本、燃えるゴミと燃えないゴミの区別が出来ません。
あまりにひどいのでそのゴミ袋に「きちんと分別出来ないと清掃局が持って行ってくれないので」と手紙を貼り付け部屋の前に戻したところ、分別し直すどころかそのゴミ袋の上に更に分別不能なゴミを詰め、最初のゴミ袋の上からもう一袋ゴミ袋を作成し収集時間には早すぎる夜11時にゴミ置き場に置かれ打ちひしがれたことも一度や二度ではございません。。。

さらにひどいのは宅配ボックス。。
ウチの宅配ボックスは13区画あるのですがいつまでも宅配された荷物を出してくれないもんですから段々と区画を占拠され最終的にはゴルフバッグが入る長い区画にAmazonのどうでもいいレターパックが入っていたこともあり「宅配ボックスがあなたの荷物で占領されているので回収してください」とお願いしても一向に受け取らず最終的にあちこちに入ってた食品が腐り始め宅配ボックスの扉から見たことも無い色した液体が異臭を放ちながら垂れてたこともあります。。(一瞬、死体遺棄事件かと思いました)

あと入居時の契約書には「単身住まい」と書かれていましたが最近、どう見ても同居人らしき男性が敷地内にタバコの吸い殻を捨て始め注意すると「チッ」と舌打ちして一旦は拾うのですが翌朝その吸い殻の本数がさらに増えてます。。。(しかも足で踏んづけて消してるためタイルがタバコの灰で真っ黒になってます)

恐らくですがこの居住者、、
退去する局面になったら部屋の粗大ごみも燃えるゴミと一緒に出しそうな予感がするのですが、それ以前に今の部屋の中も相当荒れ放題(ヤニ部屋も含む)になってるんじゃないでしょうか?(エスパー君の予想では「あのカップル、、エアコンのフィルター掃除どころかお風呂掃除する習慣なんて絶対ないですよ」と断言しておりました)

とは言え、、この程度の問題ありな入居者なんて全国どこでもいそうですから
「遅れてもちゃんと家賃も入ってくるわけだし警察沙汰になるような不良入居者でもないんだからそんなの気にし過ぎだよ」
とも言われるか気もしますがウチのレジ、、前にもブログでも書きましたが、、入居者の問題で神経を削られるのが一番イヤだったこともありこのレジを企画する段階からそういう入居者を申し込み段階で排除する方針で企画していて常に同じような属性の方でコロニーを形成していただき住みやすい環境を維持出来れば住人同士の揉め事もなくなり結果的に退去する確率が落ち、原状回復とかでの費用負担が少なくなるんじゃね?と考えて設計してます。(しかもそういう人同士のコロニーだと部屋もきれいに使ってくれるのでずっと善循環で部屋が回ってくれるんです)

そう思ってるところにこういう入居者が存在すると他の居住者から見てこの入居者がとても異質に見えるらしくこの前なんか最初から住んでる入居者ご夫婦から「あの腐ったミカンみたいなの追い出してくれませんか?」と言われる始末です。。。


俺は腐ったミカンなんかじゃねーw

ちなみにこの入居者を強引に押し込んで来た仲介さんはすでにこの会社を辞めてしまってるためどうにも出来ませんし、今から追い出してくれと言われてもまだ追い出しに必要な決定的事由が無いのでこっちから積極的に追い出すのは難しく(滞納があっても家を強襲してインターホンを30分も鳴らせば渋々でも家賃を払ってくれるので決め手に欠けます)最終的な策は「相手に次回更新する気力を無くさせる」って極めて消極的なことくらいしか思いつきません。(昔地上げやってた時みたいな共用部のインフラを全部止めるとか汚物を撒くとかお経を唱えるとか大音響で軍歌を歌うなんてことはさすがに出来ませんからw)

と言うことで次回の契約更新までにいろいろ思いつく策を考えてみることにしたのですが、、ここはやはり更新内容で「更新すると手間や費用が結構掛かる」ってのを理解させるってのが一番かなと思います。(今回初めての更新なのでいきなり難題吹っ掛ける戦略です)

例えばですが、
①更新3か月前なんて更新するかどうか考える時間をたっぷり与える
②更新費用1か月、保険費用、その他諸経費で20万以上掛かるように見せる
③近隣相場より安く貸していると難癖付けて更新時に賃料の値上げをアピールする
④どう見ても居住者が増えているのでそこについて契約違反なので是正しろと言いつつ態度の悪い彼氏について属性を明らかにさせる(勤務先から年収まで洗いざらい聞き出します)
⑤ゴミ出し、宅配ボックスを正しく使いますと誓約させる確約書を書かせる
⑥実際には出来ないけど脅し意味も含めて「滞納したら契約解除されても文句言いません」的な覚書にサインさせる

あたりでしょうか?

それに加えて過去、散々契約違反スレスレなことを繰り返してたので「⑦連帯保証人の増員」なんてのを更新条件に付けて揺さぶったらあの吸い殻で「チッ」と舌打ちした彼氏みたいなヤツが「なんかこのマンション、、大家がうぜーから他に引っ越そうぜ」とか言い出すかもしれません。

借家法の関係で退去する気が無い居住者を追い出すのって大変なのでこんな作戦を実行しても成功する確率も低いでしょうが今後のことを考えるとこの更新のタイミングしか追い出せない気がするのでとりあえずこれを実行してみようかと思います。。。


さて、
逆にこんなことありませんか?

「更新手続きのご案内の手紙を送ったら逆に退去予告が返って来たでござるw」(寝た子を起こすと時としてこう言うことが起こるんですw)

最近は、賃貸物件の供給過剰から競争力の無い賃貸物件がゼロゼロ物件政策を進めてる関係で「退去予告が入ったのでどこに引っ越すのか聞いたら近所の新築物件だった」なんて笑えない話があるのですが、ワタクシ、こういう寝た子が起きないよう更新のご案内通知は出来るだけ出さないようにしつつ出しても更新期限ギリギリ(1か月ギリギリのとこw)で告知するようにしてます。(オーナー側には「入居者に期間満了の更新案内を書面で送付しなければいけない」なんて義務も無いですからw)

ついでに言うとそんな最悪なタイミングで退去通知出されたら「あ、もしよければ更新料免除しますよ」とか言って更新費用を軽減させて無理やりにでも更新させちゃいます。(ウチは業者なので更新事務手続き費用も免除しちゃうし最悪、火災保険料もこっちで負担しちゃいますw)

あとたまにですがお抱えの管理会社が相手に考える隙を与えるかのような3か月前なんてタイミングで案内を出してしまいわざと退去させて退去時の原状回復費用のピンハネと再募集時の入居仲介手数料、引っ越し屋や保険屋、果ては消火器の費用のキックバック奪取を目論むなんてことがあります。(しかも新しい引っ越し先の賃貸物件の仲介もやっちゃうので更新事務手数料の何倍も儲かるんですw)

これだとせっかく長期で住んでくれてる善良な入居者まで追い出してしまうことになるので気を付けていただきたいのですが、これの危険サインは「退去理由」と「次の引っ越し先」です。。

転勤とか結婚などで今の物件に住むことが出来なくなったということであれば諦めるしかないのですが時々この「退去理由」と「次の転居先」を聞くと極めて近所でこっちと似たような物件だけどゼロゼロ物件だったりすることがあります。

引っ越しってかなりの労力が掛かりますからそこまでして近所の類似物件に引っ越すってときは大抵今の物件に何か起きてるはずなので一度でもそういう傾向が見えたら管理会社を疑うか自分の物件に何か妙なことが起きてると疑ってください。

あとこれは前にあったのですが、
とあるオーナ所有の賃貸物件のポストに近所の新築賃貸物件の募集チラシが入っていて「今こっちに引っ越すと引っ越し費用は弊社で負担します」なんて極めて費用負担を少なく見せて借り換えを促す営業をしていた業者さんがいました。(しかも敷金礼金ゼロゼロどころか仲介手数料も掛かりません、、だってwww)

今までは業者さんに広告料を払っていればなんとかなってた話がこんな形でひっくり返されるようなスタンスが常用化されてしまうと賃貸業界も更なる戦国時代となってしまい最終的にはそんなスタンスが勃発したエリアでは猛烈な賃下げ合戦にもなりかねません。(都内の城南地区某所でも数年前こんな事件がホントにあって賃料相場がいきなり1万円ダウンしたんです)

えぇ、、
これから更に深刻化するであろう賃貸物件の過剰供給時代なだけに常にこんなバカみたいなことが起こる可能性は常に頭に入れて置いていただけると幸いです。。。


逆にせっかく建てた新築物件で入居状況が思わしくないって時、、、

このポスティング作戦、、、使えませんかね?www(近隣の大家から刺されること必至ですがw)


だからってこれをレ○パとかD東とかがやりだしたら恐ろしいことになるんじゃんw

「けど」なお話し、、、(と、土曜日の狼カフェの時間変更のご案内)


本日もポチってからお読みくださいw

こんにちは。

さて、週末は久しぶりの企画ものの狼カフェですが、18日の土曜日に参加予定の方、、
大変申し訳ないのですが、開始時間と終了時間に若干変更がごさいますのでご案内いたします。

当初の予定では14時開始~17時終了でしたが会場の都合で13時半開始~16時半終了と30分前倒しになりました。(翌週の23日と25日は今のところ変更はございません)

ワタクシは13時から会場設営していますので13時から来ていただいても構いませんが、終了時間が30分繰り上がることだけ覚えておいてください。(その分、その後予定している飲み会の開始時間が早くなるんじゃないかと思いますがw)

さて、そんなわけで本日は水曜日。。
我々、世の中の業者さんが休んでるうちに溜まってる仕事を片付ける一日だったのですが、それと同時に本日はウチのレジ一部屋の入居立ち合いがありました。

普段であればそんな仕事は客付けした仲介さんに頼むのですが、あいにく本日はその仲介さんの担当の人がお休みと言うことで引き受けた次第。。(ってか御社のお客さんが入居するって言ってんだから誰か代理とかいないんでしょうか?)

荷物の搬入等は明日と言うことで今日は鍵を渡したり部屋の中の不具合などをチェックしつつゴミ出しとか諸々説明するだけなので我々も軽い気持ちで現地に行ったのですが、、、

待ち合わせ時間の10時なっても誰も来ません。。

一応、何かあったら仲介さんの携帯に電話するようになっていたので予定時間を1時間過ぎた頃、、「さすがにこれはおかしい」と思い仲介さんの携帯に電話しました。

狼「あのー、、なんか誰も来ないんですけど。。。」

仲介「こちらにも連絡が入ってないのでもうすぐ到着すると思いますので、、すみません」

こんなケース、、
過去の経験からすると大抵「日にちを間違えていた」ってパターンなのであと1時間待って来なければリスケにしようと思いつつ、そろそろ冬になると固くなるエントランスのドアの油圧クローザーを調整してました。

そして時計の針は2時間経過し、掃き掃除も植木の水やりも終わってすっかり手持ちぶたさになってしまったワタクシ、、また仲介に電話してみました。

狼「あのー、やっぱり来ないみたいなので今日はもう帰っちゃっていいですか?(ワタクシ昨日のDVDの続きも見たいんです)」

相手の仲介さん、、
「おかしいですねー」と言いつつもその借主さんと連絡が取れていないようでワタクシ、「こりゃ完璧に今日の約束を忘れちゃったんですね」って感じで仲介さんに本日は撤収で明日の荷物搬入時にカギとか渡しますとさっさと引き上げてきました。

で、会社に戻り、雑用をこなしつつDVDを見てたのですが、そんなところにさっきの仲介さんから着信がありました。

仲介さん「あのー、、借主さんと連絡ついたんですけど、、」

ん?

なになに?

その最後の「けど」ってのは?(なんとなくですが、ワタクシ、こういういい方されるとめちゃめちゃ気になります)

仲介さん「実はですね、、借主さん、、引っ越す日になってご両親に反対されたそうで契約を破棄したいって言ってきたんです」

・・・

・・・

・・・


おい、、オマエ今なんて言うた?ww



えぇ、、

なんてことはありません。。

要するに賃貸契約をドタキャンされたわけですよwww(っていうかなんてスゴいタイミングでキャンセルしやがるんですか?w)

聞けばこの借主さん、、
生まれてからずっと実家暮らしだったそうで39年目の今日、初めて親元を離れて一人暮らしするそうだったのですが、土壇場になってご両親に「やっぱり出て行くな」とか言われたそうなんです。。

仲介さん「というわけでこのタイミングでキャンセルってあり得ないのですが、、どうしましょう?」

・・・

・・・

どうしましょう?って言われても、、

ワタクシだって「どうしましょう?」です。。(あまりに想定外の話なのでワタクシ少々テンパってしまいましたよw)

とは言え、現実路線で考えてみればここから契約の違約だなんだと騒ぐよりさっさと白紙解約して次の入居者探したほうが精神衛生的にもいい気がして契約そのものを解約しちゃいました。(だってこのパターン、、無理に違約だの言って騒ぐと相手のご家族がキレてくる予感がマシマシなんですもんw)

ただあれです。。

この借主さん、、あまりに属性がよくて一発で決めた際、、同時に入った申し込みを2件断ってるんです。。(「あー、、一歩遅かったですねー」とか言っちゃったじゃんw)

さて、、我々、、一体どうしたらいいのやら。。。(不本意ながら、レインズに貸主登録して自力客付けすら目論んでますw)



仲介さんに「すみません、、借主に逃げられちゃいました」って言うのもイヤなんじゃんw