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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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え?今どき地面師なんているの?www


今週はワタクシの生誕週間なのでいつもよりポチは多めでもいいんですよw
(ちなみに明日がワタクシの生誕祭当日になりますw)

こんにちは。

今日のyahooニュースで久しぶりに「地面師」のニュースを見つけました。

「地面師暗躍 狙われる空き家」
(押すとヤフーニュースに飛びます)

要するにお年寄りなどが所有している空き家を勝手に名義変更してそれを転売しちゃうという昔ながらのコテコテ手法なのですが最近の偽造技術も進歩してるのか、税関連の証明書に押されていた自治体の長の印鑑、印鑑証明書、運転免許証を全部偽造して計画的にやってるそうです。

ワタクシも数年前に知り合いの業者がこれやられて(と言ってもこの時は持ち主のホンモノの孫が登場して持ち主の祖父をニセモノで仕立て上げての犯行でしたが)手付金を奪われてしまいましたが、最近は完全に決済まで偽造モノで出来ちゃうようです。

想像するにこの話、、
被害者が所有する不動産の謄本の乙区(抵当権などの権利が載ってるところ)が無い「甲区のみ(所有に関する権利が書いてあるところ)」の謄本になっているからで甲区の所有権だけ移動させれば売買が出来ちゃうようになってるのが狙われるんじゃないかと思います。(借金の返済やなんらかの抵当権が全部解除されると真っ白になるんです)

これを防ぐには謄本の乙区欄を汚して(要するになんらかの権利を記載して謄本を汚してしまうこと)こっちの乙区が解除されないと売買出来ない状態にしておけば地面師もめんどくさがってこの土地を詐欺るのを多少は抑止出来るんじゃないかと思います。

しかし、昔からその不動産を保有してる人や「借金はイヤ」って思う人ほどこの謄本の乙区は真っ白なので地面師から見ると「こいつら謄本なんかずっと見てねーだろうから詐欺しやすい」とか思われて狙われてしまうんでしょう。。

最近の「増える空き家問題」で単に古家の再生事業にばっかり力を入れるのも仕方ないですが、こういう被害者を出さない対策もちょっとは考えてあげて欲しいと思います。(不動産に無知な人っていつもこういうのに狙われてばっかりでかわいそうです)

と言っても最近の偽造技術、、ホント、偽造できないものなど無いってくらい昔と比較したら格段に進歩してます。
昔は実際に押した印鑑からインクを抜き出して偽造してたものがデジタルスキャナーやフォトショップやイラストレーターなどの出現で司法書士さんですら騙されることがあるそうなので我々のような不動産屋じゃもはや見抜くことも出来ません。

ってことで我々もより厳格な本人確認を徹底してやるることになるのですが、物件を売る際には買う人よりも売り主の本人確認が厳格になります。(ただマネロンがあるので当然買主さんも別の意味では本人確認も含め、属性確認は厳格にやりますがw)

売り主はお金を受け取る立場なので万が一にも売り主権限を持っていなければホントシャレにならないことになっちゃうからなんですが、ごくたまに本人から委任された代理人が登場して契約決済なんてことがよくあります。

このパターンでよくありがちなのがご夫婦でご主人が所有者で代理が奥様とか父親が所有者でその娘が代理で契約しにくるパターン。。

身内が代理で来てるんだから安心、、、なんて思ってると結構痛い目にあることがありので書いておきますが、
ワタクシ、昔、ご主人所有の物件で奥さん代理で登場して危うく詐欺に遭いそうになったことがあるんですwwww

要するにこれ、
折り合いの悪いご夫婦の奥さんがご主人の実印、印鑑証明から免許証の原本まで持ち出して勝手に売却してそのお金を持って若いツバメと高跳びを目論んで決済の前日の司法書士の執拗なまでの本人確認で発覚して未遂に終わった事案。。。

司法書士さんは不動産の売買の局面では必ず売り主本人と会うなりして「売却意思の確認」を行うのですが代理の奥様が上手いこと言ってそれをかわそうとして「ん?これなんかおかしいぞ」と代理の奥様に「ご主人と面談出来なければ所有権移転の書類は作成しません」と強硬に出てバレたのですが、我々不動産仲介は売って手数料が欲しいというベクトルに向いてる関係上、この代理の奥様に「ホントにご主人、、売却に同意されてるんですか?」と面と向かって聞きにくいモノです。。(下手に怒らせて媒介切られちゃ元も子もありませんからw)

「今回は代理が身内だから安心」なんて軽い気持ちで取引しようとして起きたことなのでワタクシ、以降は売り主を怒らせて取引がダメになってもいいやって感覚で本人確認を厳格にやるようになりましたが、お金が絡むと血の繋がった家族でも詐欺られる可能性があるのが不動産取引だって思ってないとホント怖いです。。

当時の「被害者のご主人」とお話しする機会があったのですがそこで言われた「アカの他人に詐欺られるより身内に詐欺られた方が精神的打撃はデカい」と言う言葉。。。

今でもワタクシの座右の銘であることは言うまでもありませんwww



と書き終えてカワサキ国で執り行われる生誕前夜祭に華麗に出撃なんじゃんw

狼不動産 月曜日の全体会議にて。。。


ささ、、今週もポチって「戻る」でお願いしますよーww

こんにちは。

月曜日の朝はウチの会社でも「全体会議(参加者2名w)」があるのですが、今日の議題はと言うと

①今週末の日米首脳会談の行方(トランプさんが会談で貿易赤字まで踏み込むか?)
②イランへの経済制裁強化での原油価格下落局面でのドル円の方向性
③例の7か国締め出し政策の今後
④週末のジョイブレ発言(ECB批判発言)
⑤目下旅団FXクラブでの最大の懸念であるトルコ情勢w

・・・と、もはやウチの会社、、
不動産会社として機能してないんじゃねーかって議題のオンパレードで始まりましたが、

そんな中、

先週末のホリエモンのTwitterネタを読んで、我々も「ホリエモンさんの不動産仲介業者不要論」についても意見交換をしました。(ま、こんな話をネタにしてる時点で要するに我々、月曜からヒマなんですww)

ホリエモンさん、、
以前にもネット上で「寿司職人として10年修行してるなんざ時間の無駄、寿司アカデミーでも行って勉強して独立しても同じ」と発言して物議を醸しましたが、今回はそれの不動産業者版。。(しかし、ホリエモンさんの発言って社会的発信能力ありますねーw)

で、彼曰く、「宅建の資格所有者は手続きの際にだけ雇うのが合理的じゃねーの」とか、「不動産仲介でインチキ手数料取ってる業者はそのうちAmazonに淘汰されるんじゃねーの」などと発言したことで我々の業界から猛反発されてるそうなのですが、ホリエモンさんが「手数料1か月」と発言しているあたりを考えると賃貸マーケットを見ての発言なんじゃないかと思います。(売買での手数料は3%+うんたらかんたらですからw)

そもそもこの話、、
不動産取引には「重要事項の説明義務」と言うのが存在していてこれを端折ると都道府県知事か国交省から厳しいお咎めを受ける羽目になるし、その説明責任は原則、「契約が生きてる限り有効」だしその説明は「宅地建物取引士がやらないといけない」という厳格なルールがあってのお話しで、なぜ不動産取引にこんな説明が必要かと言うと、昔はいい加減な不動産業者が多くて素人のお客さんに適当なこと言って売ったり貸したりしてたのでそれが出来ないよう、「説明しなければいけない最低要件」というのを作りそれをちゃんと説明しない契約はダメですよって取り決めを作りそれを宅建などの有資格者が説明して買ったり、借りたりする人が騙されたり脅されて契約させないようにしたものです。

不動産取引は大小問わず法律的要件が多いのでこの取引を「法律に詳しい宅建資格者が説明しろ」という決まり。。
この宅建資格を持ってるやつでかつ、あとで責任が問えなくなると困るので「専任の取引士(要するにその不動産会社に専任で従事する人)」に説明義務を課しているのですが、ホリエモンさんは「そんなのに1か月分も手数料払うなんてアホらしい」とか「その都度パートとかで宅建取引士を雇って契約すればいいじゃん」と言ってるのではないかと。。。

確かに、賃貸仲介の現場を見てると明らかに宅建資格の無い営業マンが仲介に携わり、重要説明の場面だけ、裏のバックヤードにいた事務員さんらしき人が登場してたどたどしい説明で重説を読み、「間違いなければこことここにハンコ押してください」と言う流れでちゃっちゃと契約しちゃうこともあります。(宅建取引士の事務員さん、、その日はたまたま会社にいましたが実は名義貸しだけだったりもしますw

特に賃貸仲介さんあたりで中小の会社あたりだとそもそのこの宅建資格を所持してる人が少なく(売買とか建築基準法の出題が多い関係で賃貸の人ってなかなか宅建試験に受からないんです。。)事務所単位で5人に1人の割合でいなきゃいけない宅建取引士の確保が出来ないと営業マンも増やせません。(宅建資格の事務所の掛け持ちが許されないのでそうなると名義貸しが横行しちゃうわけです)

そんな「カタチだけの重説」であればホントに不動産業者なんか必要ないし、そんな「カタチだけの取引」で不動産屋に仲介手数料払うのもバカバカしいでしょう。

と言うことでどうでしょう?

幸い不動産取引ってのは売主―買主、あるいは貸主―借主などの直接契約では不動産業者を介在させなくても契約できますし、重説も業者が介在しなければ不要だし、そもそもあの忌々しい不動産手数料なんて払わなくとも取引出来ちゃいますから我々、不動産業者なんかすっ飛ばして直接契約してみては?(なんならワタクシがそこら辺に落ちてる契約書のひな形送ってあげますよw)

それこそホリエモンさんの言う通り、Amazonとかであれば今どき、物凄い数の人が利用してますからここに売り主が自分で売りたい物件や貸したい物件を掲載して直接買主や借主探せば業者特有の「囲い込み」も無くなるし、業者が値付け間違いしても「オークション形式に」欲しい人がその買値を釣り上げるかもしれません。(ワタクシであればそこからニセアカウント作ってダミーの高値で入札しちゃいますけどねw

また今流行りの新中間省略取引も売り主と買主が直接、グルになって出来ちゃいますから融資も自由自在。(中間業者に売値の40%も利ザヤを抜かれる心配もございませんw)

高く売りたい、安く買いたい、高く貸したい、安く借りたいってすべての人に有効ですからホリエモンさんあたりが動いてポピュリズムじゃないですがそんな民意をそっちに誘導して旧態依然の宅建業法なんか廃止させて不動産取引なんて誰でも出来るようにしちゃえばいいんです。(出来ることならついでに個人の反復販売も認めていただけるとさらに吉ですw)

ただここまでたどり着くには既存の岩盤規制(不動産業者も政治献金して業界に有利な法案をたくさん通して貰ってますゆえw)をクリアしなければいけませんから相当な時間を要するでしょうし、恐らくですが、これをホントに実行して一番儲かるのは弁護士さんあたりじゃないかと思います。(いつぞやの債務整理専門弁護士みたいに「不動産紛争専門弁護士」なんてのが出来るかもしれませんw)

なぜなら不動産取引ってお金が絡むことなので当事者双方が平等に取引するのは非常に難しく、決めるべきことをちゃんと取り決めておかないとあとで紛争になりどちらが正しいかのジャッジは結局裁判なり法的措置を経てやらないとシロクロつかないことが多いからなんです。。(そのくらい不動産取引って裁判とかの紛争が多いんですよ)

我々業者ってこの部分を出来るだけ平等になるように先回りしていろいろな条件をクリアさせて当事者双方が納得のいく契約を締結させて後日紛争になってしまわないようにその取引にあった様々な書類を作成して交付しています。

当然、人間がやることですからミスもあるのでそういう時に説明義務違反とかに問われて損害賠償請求を喰らうこともありますが、そんなときの為に我々、「損賠賠償保険」にも加入して万が一お客さんに迷惑掛けて損害賠償請求されてもちゃんと賠償出来るだけの準備もしています。

と、不動産屋を経営するのにはそれなりの経費も掛かってるので(うちでも月に100万くらいは楽に掛かってますからw)仲介手数料などをいただかないととてもじゃないけどこんな法的責任でガンジガラメな業界では生きていけません。。

ホント、ホリエモンさんがおっしゃるようにAmazonとかで不動産取引が自由に出来るようになればワタクシなんざ携帯電話一本だけ持って適当に不動産コンサルやって弁護士よりマシなアドバイスしてその分だけフィーで貰う方がはるかにラクチンでございます。

えぇ、、
まじめな話。。。我々の業界。、

業務を不動産コンサルだけに絞って仲介なんてやらなければこんないつも胃が痛い思いしなくて済むんですってwww(コンサルと仲介じゃ責任の比率が天と地ほど違うんですよw)




だから最近大家さんがやたらコンサルやりたがるんじゃないかと思うんじゃんw

昨日のブログネタの続き。。。(若干補足説明しますw)


本日も寒い一日でしたがまずはポチってお読みくださいw

こんにちは。

昨日のブログで書いた「我々のお金儲けに役に立つ不動産業者」ってところで5項目を挙げましたが、「ん?それってどういう意味?」というご質問がたくさん来たので本日は昨日の話を少々補足説明させていただきます。

ワタクシ、昨日のブログ上で言いたかったことは、 「近いうちに融資が出にくくなって売値が安くなるだろうから今まではお客さんから物件を預かって元付けやる業務から安くておいしそうな物件を団員やこのブログ見てる人に売る客付け仲介に転換したい」という思いがあってのこと。。

売買物件の下落がしてるって局面なのに「今が物件の売り時です」なんて言っちゃ詐欺ですから物件価格下落局面では今まで封印していた「投資物件を探して売り歩く」業務に切り替えて売り側一辺倒だったものを今度は買い側に一辺倒に切り替えたいと思ってます。

となると今度は今まで付き合ってた客付け業者さんじゃない元付け業者系の営業と仲良く成っておく必要がありそれの適合条件として5つほど条件を挙げてみたわけです。

ただ、この条件、、
解説していくと全部が全部不動産投資家さん向けの条件じゃないことがわかるはずです。

今日はその辺もかみ砕きながらもうちょっとわかりやすく書いてみます。

昨日の5つの条件は
①ブツ上げが上手
②しかし自社で直付け出来るお客がいない
③投資物件の相場観がわからない(もしくは知ったかぶりをする)
④業者間売買が得意
⑤自社で買い取り能力がない

ですがこれを説明すると以下の通りです。

①ブツ上げが上手
これは一般の投資家さんでも必要条件ではないかと思いますが、単に売り物件を売り主から預かってくるだけでは半人前です。
ワタクシが言う「上手さ」ってのは物件が安い局面なのでそのことを売り主に真摯に説明して「安い指値が入っても今売っとかないとヤバイですよ」と言ってくれるいわばこっち向きにブツ上げが出来る業者さんのことを言います。

と言っても元付けは売り主側の味方をしないと信頼関係を失って媒介契約そのものを切られてしまうリスクがあるわけですから物件を預かってすぐに「値下げしましょう」とか言えば「じゃ、あの時の査定価格はなんだったんだよw」とブチ切れられる恐れもあるのでそこら辺の時間軸とかをよく考えて売り主さんが怒らないように指値幅を広げ徐々に価格の折り合いを付けて成約に持っていける能力がなければいけません。

当然、こんな危ない橋を渡るわけですからこの営業マンさんが両手狙いで来ます。
前にも書きましたが物件を買う側にいる時で有利なのは両手狙いの元付けから物件を買うこと(下手すると一番手の買い付けが満額現金買いであっても「一番手の人はヤバそうな人なんで、、」と融資特約付き2番手であっても買えちゃうことがあるくらいですwww)ですから両手狙いの元付けでブツ上げ能力が高い業者さんってのはホント、、重宝することでしょう。。

②しかし自社で直付け出来るお客がいない
そんな素敵ブツ元業者であっても自力で客付け出来るとなれば物件情報が外部に一切公開することなく水面下で売り切ってしまいます。(未公開物件の両手仲介、、聞いただけでワタクシ、、痺れちゃいますww)

しかし不思議なものでこの手の素敵系業者さんで自社直付け出来る仲介さんって少ないんです。
なぜかと言えば、ブツ上げってものすごい労力が掛かるのでエンド客を囲い込んで融資付けしてまで物件を売るなんて時間的に難しいんです。

直付け出来るお客さんがいなければ物件公開して買いたい人を募ることになりますが最初はやはり両手狙いで行くでしょうからポータルサイトや自社HPに誘導して直で買いに来たお客さんを優先します。

しかしこんなIT技術を使いこなせていない昔気質の素敵系業者さんも少なからず存在しますのでワタクシ、そんな業者さんかどうかをネット検索で確認してます。(ちなみにラ〇マチだのケ〇ビヤで広告出してる業者は全部知ってるのでアットホームとかで元付けやってる業者のHPを見に行って妙に作りこんでないHPの業者がいたら速攻で電話しちゃいますw

こういう業者さんって大体賃貸管理業務をウン十年やっててついでに建築工事なんかも手を出してることが多いので古くからの顧客を抱えてます。こういう顧客が売り出す物件は地主物件である可能性も高くそもそも不動産を投資としてやってるってことも少ないのでちょっと不動産に詳しい業者がコンタクト取ると次回から「オオカミちゃん、、こんな物件預かるんだけど、いくらで売ればいい?」なんて話がちょくちょく舞い込んで来るんですw

ちなみにワタクシが過去に売り出した「狼旅団〇販大家シリーズ」の物件は全部これで供出しています。。。

③投資物件の相場観がわからない(もしくは知ったかぶりをする)
上の②で話した話に連動するのですが、業者さんってみんながみんな同じスキルを持ってるわけでもなく得意不得意分野ってのが存在します。

この相場観がわからないってのは例えば普段、戸建て、戸建て用地専門で売り買いしてる人はアパマン等の投資物件を見てもいくらで売ればいいのかを完全に把握出来てないってあたりがわかりやすいでしょう。

「この周辺は最近人気で坪単価〇万で取引されてるからこんなもんで売れるよ」とは教えてくれますが、投資物件で利回りの話をすると「えーっと、、ま、投資なんだから10%くらいなら売れんじゃね?ww」と知ったかぶりしてしまう人も少なからず存在するんです。(先週も実際にいましたから間違いありませんw)

こういう実需にはやたら詳しいけど投資になるとまるで見当もつかないって人は意外に多く、これらはアットホームで実需系の物件をエンドから預かってる業者さんに多いです。

こういう業者を見つけたらこっちがいかに投資物件に強いかをアピールするとともに「口が堅い」「支払いがいい客を大量に抱えてる」「融通が利く」などをさらにもうアピールしてどんな些細なことでも相談に乗ってあげてるうちに懐いてくれます。(当然電話は3コール以内ですw)

こういう業者さんが出してくる物件は一瞬「え?こんな値段で売ってくれるの?」ってビックリするくらいの売り値で出てくることが多いのでその際「うーん、、ちょっと高い気がするけどウチのお客は高買いするから大丈夫w」と軽く嘘ついとけば融資付けしてる間、ずっと待ってくれるので安心です。。(いいですか?安くても絶対安いって言っちゃダメなんですよww)

④業者間売買が得意
ま、これは簡単な話ですが普段から業者間売買しかやってない業者さんってのはエンド客がいかに高値で買うかをあまり知りません。

だからって業者が買う値段よりも遥かに高い買値で買ってしまえば投資物件を買う意味がありませんからポイントとして「業者買い取り価格よりちょっと高く買う」ってとこに妙味があります。

実際、業者間取引で「あと少し両社の折り合いがつけば成約できるのに」って場面があるのですがこういう時に打開策として「エンドのお客さんで今の指値よりちょっと高く買ってくれる人知ってますけど」とか言うと成約したい業者さん、、あっけなくその業者間取引を潰してこっちに向いてくれることがあるんです。(「ま、片手手数料になっても決まってナンボだしなー」とか言いますw)

これの見分け方は水曜休みではない業者さん(買取系って土日休みが多いので水曜休むと仕事にならないんです)とか売り出す物件が一般客じゃどうにも出来そうない物件を売り出してるとかいろいろあります。

⑤自社で買い取り能力がない
最後の条件がこれなのですが、自社で買い取る能力がある業者さんってのは自動的に査定能力も高くエンドの売り値も全部把握できるからこそ仕入れが自社で仕入れが出来ちゃうんです。

そんな業者さんに「なんかいい物件ありませんか?」なんて聞いたところで自社で買い取った再販物件を「これ両手仲介できますけどどうですか?」とやられるのがオチですww(どうでもいいですけどこんなクソ物件にスルメで融資付けて高属性サラリーマンに売りつけてるバカ業者、死ねばいいのにって思います

この手の買い取り能力がある業者さんに一般の投資家向けにおいしい物件なんて出すわけもありませんからそんな能力があると知ったら近づかないことです。

ただあれです。
不動産投資初心者から見ると大規模修繕も全部済ませて売り出される物件であることが多くさらに大規模修繕後の10年保証まで付いてくる瑕疵担保保証2年付きの物件であることも多いのでそういう方にとってはありがたい業者に見えるかもしれません。(物件価格が安い記事には重宝しますが今のような高騰期は自殺行為ですので取扱いにご注意ください)

と、今日は昨日の話を詳しく解説しましたがおわかりいただけましたでしょうか?

だたこうやって見るとおわかりだと思いますが我々業者には必要不可欠な能力5項目ですが全部が全部、不動産投資家さんにとって有利な条件ではないと思います。

と言うことで今日の話は全部を丸暗記するのではなく「業者さんの得意不得意を見極める」ことと「不動産屋っていろんな種類があるんだな」とか「こういう業者はこう利用するんだな」みたいにご自身の頭でうまく仕分けして自分の不動産投資にはどんな業者さんがいいのかを考えていろいろ依頼するとうまくいくことが多いですですからちょっとづつでも試していただけると幸いでございます。。

長くなりましたの本日はこの辺で終了です。。。



ヒゲの大家がいきなり会社にやってきたのでこれから飲み会なんじゃんw

痩せる努力の話。。。


今週もポチポチお願いしますw

こんにちは。

最近、業者飲みとかの席でよく言われることで、
「そういやオマエ、、痩せる努力ってしてねーの?ww」ってのがあります。。(10回飲みに行くと8回言われる驚異の高確率です)

ちょっと前のワタクシならそう言われると「キミたち失敬だね。ワタクシ、わざと太ってんだよww(自称:プロのデブ)」って言い返してたのですが、この年になるとデブでいることの弊害も多く(そろそろデブが原因で様々な病気に見舞われちゃいますから)生活改善も進んでいて実はちょっとずつですが痩せ始めているんです。。

なのでワタクシ「あれ?最近痩せてるの気が付かない?(こう見えても体質改善とかしてんのよw)」って問い返すのですが、先日も「そういや、オマエ、、痩せる努力って、、(以下略」と言われたとこを見ると

①痩せ方がゆっくりなので気が付いてない
②実はまったく痩せてない

のどちらかではないかと思います。。(出来れば前者であってほしいものです)

で、そう言われて気になったワタクシ、
夕べのお風呂時に体脂肪が測れる高級体重計(TANITA製)に久しぶりに乗ってみたのですが、、


2キロ増えてました。。2キロ増えてました。。2キロ増えてました。。


・・・


・・・


ただあれです。

ワタクシ、食生活の改善は進んでるし(炭水化物は控えて肉と野菜ばっかり食べるようにしてます)体幹トレーニングもやってるのでもしかしたらですが、、、

筋肉が増えて重くなってるのかもしれません。。。。(そう思ったら妙に気が楽になりましたw)


さて、そんな話題を無理やり不動産投資にすり替えてみます。。(都合の悪い話はここまでですw)

皆さんは投資物件を買う際に入念に収支計算をして買ってると思うので今さら感がある話なのですが、
さっき来た物件相談で自分が儲かってるのかどうなのか正確にわかってないって人がやって来ました。

この方、確かに物件を購入した際は利回りも10%以上あって手残りも相当あったはずなのですが税金を払う計算を最近したらなぜかトントンだったんです。。

物件購入初年度は取得費用やもいろもろの経費で赤字になることが多いのでいいのですが、この方の物件所有期間は4年と6か月。。

4年以上も保有しているのであればそこそこキャッシュも貯まり「じゃ、次の物件買う費用の足しにしよう」ってことになってもおかしくないのですが、今の時点での手残りキャッシュは40万。。

「これで税金払ったら大赤字ですよねww」と本人は少々自虐的に笑ってましたが、ワタクシの意見としては、
「オマエ、、4年以上もなにやってたんだよwww」って気分です。。

実は最近多いのがこれでなんとなく毎月給料以外にお金が残るもんだから生活も知らないうちに派手になり本人はチビチビ使ってるつもりでもなにかイベントがあると「自分へのご褒美」だの「これは必要経費だから」とパッパと使ってしまい気が付けば手残りがあまり残ってないって現象。。(物件巡回用に新車のエルグランド買ってるのにはちょっと呆れました)

結局、税金分は定期を解約して払わないと足りないってことに税理士さんの指摘で気が付きそれを薄々感じてた相談者の人、、何を言うかと思えば「ってことで、CFが出る物件、、オオカミさんのとこで紹介してくれませんかねー」って話でしたwww

「いや、今は返済が多いですけどそのうち元本が減って楽になるのでそれまでは我慢ですよww」と更に自虐的に笑ってましたが、3%を超える金利で借りちゃってる関係で元本が減り始めるのはあと5年以上先の話ですからこの状態で持ち続けても近いうちに起こるであろう水回りの修繕で痛い目見そうなのは明白。(平成元年築のデザイナーズ物件なんて雨仕舞いもロクに出来てねーだろ、、と)

かと言って買った当時の賃料から15%ダウンしている現在では買った金額で売っても売れるわけもなくこれだと売らずに保有する方がマシです。(恐らく売っても販売経費考えると600万くらの赤字が予想されます)

こういう時は借り換えして金利下げて今までの放蕩生活を改めればいいだけなのでとりあえずワタクシ、、懇意の金融機関にお願いして借り換えを提案。。

あとは本人にこのパッパと使っちゃう癖を改めて貰えば5年先には今よりマシな人生が待ってる気がします。(と言うことでちょっとは生活水準を下げるように提案させていただきました)


と、時間にして1時間半くらいのお話で終わり、適当にお帰りいただいたのですが、その相談者を見送ってからのエスパーくん、、上司であるワタクシに向かってこうのたまいました。

「オオカミさんって不動産の相談にはなんでも的確にアドバイスできるのになんで自分のコトになるとなんでこうもポンコツなんですか?ww(アメリカ社会ならとっくにクビが飛んでますよww)


・・・・


・・・・


えぇ、、


「返す言葉が無い」というのはこういう時に使うんですね。。w




「的を得る」とも言うんじゃんw

なにか落とし穴があるはずだ。。。


さーさー、、遠慮しないでポチってくださいなw

こんにちは。

ワタクシも投資物件を探してる業者である手前、一応レインズくらいは毎日チェックしてますが昨今の物件の高騰化の影響で売り物件が軒並みあり得ない売値で売りに出てます。(再建不、築60年、木造アパートで利回り9%ってある意味、詐欺に近いですw)

想像するに「今なら高く売れるから」と仲介にそそのかされて「高く売れるなら売ってみっかw」ってノリで売り出してる人が増えたからこんな惨状になっているんじゃないかと思いますが、いつまでも売れずにいると「専任切られる前に売り切らないと手数料がもらえねーだろw」とやがて両手仲介を諦め片手手数料でもいいからとにかく売り切ってしまおうと「広告掲載可」に切り替えてしまいます。

ネット営業専門の客付け業者さんにとってはここがチャンスでそんな「広告掲載可」の物件がレインズに登録されようものなら我先にと元付に資料請求して速攻でポータルサイトに掲載して売り出しを始めます。(噂ではパソコンに張り付いてそういう物件が出た瞬間にポータルサイトに掲載出来るように人員を配置してるところもあるそうなw)

特に昨今は利回りさえ高ければネット反響があるので「都内・利回り10%以上」なんて広告が打てる物件であればネット上は当然こうなります。。


同じ物件広告のオンパレードですw

普段からポータルあたりで物件を探してる投資家さんから見るとなかなか「都内・10%」なんて物件はありませんから俄然注目してしまうと思いますが、そもそも今の時期にそんな都合の良い物件があるとしたら瞬間的に「なにか落とし穴があるはずだ」って思わないと業者の思う壺となり最終的にはクソ物件を掴まされて以降、「保有ストレス」に悩まされることになります。(「家族を幸せにしよう」と始めた不動産投資ビジネスが真っ先にてめーの寿命を縮めちゃ本末転倒もいいとこですw)

さて、そんな先ほどの写真の物件、、
ネットに各社が一斉に広告を出すということは昨日か一昨日あたりにレインズに登録されて「広告掲載可」になったということが容易に想像出来るので早速レインズで検索してみました。


まったく想像通り掲載されてましたw

物件概要
町田市高ヶ坂 一棟マンション
価格 9880万円
想定利回り 11.17%
土地面積 135坪
建物面積 207坪
構造 RC造
築年 昭和47年9月
検査済証 なし


一見するとなんとなくおいしそうに見えるこの物件ですが、
細かいスペックを見ていくと真っ先に目に飛び込んでくるのが建ぺい/容積 40/80 って部分。。

えぇ、、
この瞬間に本物件は容積オーバーゆえに融資が引けないことで買える人が極端に少ない物件だというのがわかります。。(いわゆる三多摩地区あたりの高利回り物件ってこのパターンが多いんですw)

ちなみに本物件、、
まじめに容積換算して再建築したとして今の賃料で貸す前提で利回りを見ると単純計算で1114万/年が583万/年になっちゃいますので荒っぽい計算ではありますが、実際の表面利回りは11.17%から5.9%に下落します。

しかも本物件、、
1階、2階が巨大な事務所スペースなのでここが仮に空室での想定利回りであればこの11.17%なんて高利回り設定も絵に描いた餅です。



この手の物件を「下駄ばき物件」といいますが元のオーナーがここでなにか事業でもやってたんでしょう。(建築許容面積の2倍の床面積なんて欲張りさんだから、、、以下略)

それでもここが上手いこと埋まればそれなりの利回りになるかもしれませんが、資料を見るとここは「第一種低層住居専用地域」ですのでそもそもこんな広さの事務所の賃貸需要があるのかすら疑わしい場所です。(どうでもいいけど一種低層でこんな広さの事務所って建築確認通るんでしょうか?)

しかし本物件、、
どこの客付け仲介さんも書いてますが「土地が135坪もあるので資産価値大!」とアピールしてます。。

確かに「都内」表記出来る場所で100坪超えと言われると「なんか積算がガッツリで価値が高そうだな」と思うでしょうけど資料によれば地勢は「傾斜地」。。

しかも「宅地造成法規制地域」と注意書きが入っているので現地に行くまでもなく急斜面を切り開いた平らじゃない土地であることは明らかです。

急斜面な土地はどんなに広くても将来的に切り分けて売れませんし、結局は100坪のまま出口を迎えないといけないので実際の資産価値はそれほど高くありません。(今はあまり言われてませんが将来的にはこの手の傾斜地は平らな土地と明らかに査定時点で差がつくはずです)

またこんな急斜面だと当然周囲は擁壁だらけ。。
擁壁を背負うと何かあったときは建物と同額程度の費用負担になる可能性もあるので要注意です。

他社の売り出し物件にケチをつけるつもりはありませんが、ワタクシから言わせていただくとこの物件を買わせようとお客さんに紹介する時点で「現金持ってるバカな利回り星人に嵌めこんじゃえ」ってのと同義語。。

最近は投資家さんの目も肥えてきてますからさすがにこれに手を出す人も少ないと思います。
しかしまだいるであろう「最近不動産投資に目覚めた人」から見ればこれでもまだお宝物件に見えちゃうかもしれません。(容積オーバーでもCFが出ればOKって人もこの世にまだたくさんいそうだしw)

と言うことで本物件がいつまでレインズに載ってるかひっそりとウォッチさせていただきます。。



あ、そうそう。。

今朝くらいからやたらこの物件に対して「この物件どう思います?」って質問がメールで飛んで来てますが、全員に解説したメールを返信するのも時間が掛かるのでまとめる意味で本日のブログネタにしました。

したがってこの物件についてのご質問の返信はしませんのでご了承ください。。



ブログ掲載をもって回答とさせていただくんじゃんw