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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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「投資目線」と「なんとなく投資目線」


久しぶりの連続更新w

こんにちは。

昨日のブログのコメント欄でいくつか質問が飛んで来たのでまずはそれについてわかる範囲で回答します。

質問①
待望のボロ戸建て、もとい築古戸建てのお話待ってました!ぜひぜひ深掘りしてシリーズ化してください。 あとお金をかけないなんちゃって耐震(コスパ耐震工事)についても教えて頂ければありがたいです。よろしくお願いします!
2020.01.07 Tue 20:11 | のく |


一昨日のブログのあとに大家学さんがFBでちょっとだけ種明かししてくれましたが、これはネットでリフォーム用耐震金具で検索するといいそうです。

どこになにを取り付けるかなどネットでちょっと調べるといろいろわかりますのでご参照ください。

※追記
一昨日のブログより大家学さん(https://www.ooyagaku.com)から以下のメッセージをいただきました。

リフォ―ム対応の耐震金物を貼っておきます。特に羽子板ボルトが重要です。
https://www.catalabo.org/iportal/CatalogViewInterfaceStartUpAction.do?method=startUp&mode=PAGE&volumeID=CATALABO&catalogId=54498070000&pageGroupId=70&designID=link&catalogCategoryId=&keyword=&pagePosition=L

あと「カネシン」のカタログを1ページ残らず熟読するように、、とのことでございます。



質問②
ボロ戸建て、ある程度リフォームして募集してますが中々借り手が見つかりません。
家賃を下げれば見つかるかもですが、付近の募集物件を見てもそんなに負けてる気もしません。
直ぐ決まる物件とそうでない物件の違いがハッキリ分かりません。
あと一般的にアパートと戸建てだと募集して決まるまでに違いってありますか?
2020.01.07 Tue 23:27 | てるてる |


自信を持ってリノベしたのにどういうわけか借り手が見つからない、、、
よくある話ですが、この場合、案内する仲介さんがこの物件をどう見てるか?それと借りる側の人にどう見えてるのか?をオーナーが客観的に知る必要があります。(ただなんとなく決まってるなんて話じゃダメなんです)

例えば仲介さんだと
①この物件を成約するといくら手数料が貰えるか?(他物件でADマシマシだとそっちを優先されます)
②契約した後面倒なことが起きないか?(オーナーが細かすぎる人とか常識外れな賃貸条件にしてる等で仲介に嫌われます)
③案内はめんどくさくないか?(カギは現地対応、電気水道も内見用に開通してる等)
④常識的な内装(設定家賃に対して仲介が「これなら家賃が負けてない」と思えるかどうか)
⑤取引全体に垣間見える妙な違和感
などで客を内見させる優先順位を決めてます。(決まらない物件をいくら案内しても無駄ですから)

それと借り手のお客は
①他物件と比較してこの物件を借りたいか?
②その優先順位は何番目?
で考えてます。

この仲介さんとお客さんの気持ちが合致しなければ永遠に借り手は現れませんのでまずは仲介さんがどのくらい案内に持ち込んでくれるかをカウントします。(案内すらしてくれないってことはその物件はキメブツどころかアテブツにもなってませんので根本的な見直しが必要です)

その案内で他に見せた物件を教えて貰いご自身の物件のどこと比較されてたかがわかればどこに問題があるかってのは案外早く見つかります。

これを繰り返していると他のライバル物件とご自身の物件の優劣がわかるようになり、ピンポイントの家賃設定で埋まるようになりさらに進化すると他のライバル物件が成約済の場合、こっちの物件の家賃を微増させて募集することも可能になって来ます。

すぐに決まる物件かどうかを判断するにはこの辺の見直しをしてみてください。

質問③
今回も読み応えありました。
売主との駆け引き、外装、内装の落とし所など参考にさせてもらいます。

最近では(昔からあるのかもしれませんが)、入居者がDIY可能な戸建てもあると聞きました。柱とか屋根をいじらないのあれば、リフォーム費用を抑えられて良いかなと思ってますが、懸念事項がありましたらご教示いただけると幸いです。
2020.01.08 Wed 00:51 | 晴れ男 |


これって入居者が自分で好きなようにリノベして住んでもいいですよと内装を丸投げするパターンでしょうか?

であれば、懸念事項として「契約書でどこまで線引きするか?」がモストインポータントでございます。

例えば、口頭ベースで「好き勝手に部屋をいじっていいですよ」なんて言って主要構造体の柱を「この柱が邪魔w」なんて切られてしまいあとで文句言っても「大家さん、、好き勝手にいじっていいって言ったじゃねーかよ!」ってことや、退去時に「これだけリフォームにお金掛かってるから部材を買い取ってくれ」なんて話になって契約書を見たら何も記載が無しでは揉めてしまいます。

この場合、
①契約書にどこまで内装をいじっていいかの範囲設定(クロス、床材、水回り、外構等)
②退去後の取り扱い(内装費用がいくらかかろうが買取り無し設定)
③内装リフォーム前に必ず大家さんに届け出させる(終わった後必ず大家さんがチェック出来る仕様設定)

などを文書にして残しておくことが重要です。

あとこの取り決めを仲介さんを間に挟もうとすると「こんなイレギュラーな取り決め作られて退去時に巻き込まれるのは嫌」と賃貸募集時に拒否されてしまうと案内すら入らなくなるのでこれは事前に仲介さんに「退去後の問題は借主、貸主で解決しますから心配ご無用です」と言っておいた方が無難かもしれません。(これも文書に落としておくと仲介さんも安心しますw)

質問の答えは以上です。

さて、話は変わりますが、
よく物件の購入を悶々と検討している最中にあっさり満額で攫われるってことありませんか?(おいおい、、指値どころか満額かよって話ですw)

この話、いろいろなパターンがあるので一概には言えませんが、大抵の場合、「投資目線」と「なんとなく投資目線」と言うやつで攫われることが多いようです。(ちなみに値付け間違いの時は悶々としてる間も無く瞬間蒸発します)

最初の「投資目線」は普段から投資としてシビアに捉えて「収支計算したけど、、やっぱこのくらいの買値じゃないと買えないな」と思ってる目線なのですが、この目線だけで見てるとその上から被せてくる「なんとなく投資目線(ま、あれだ、利回りは回ってるんだからなんとかなるんじゃね?目線)」に押されてしまいこいつさえ登場しなければ指値で買えたのに、、、ってパターンになりがちです。

だからと言ってこの「なんとなく投資目線」で買えば高買いになってしまうし、そもそも不動産投資は買うのが投資ではありません。(と、この話をすると耳の痛い人が続出しそうですね)

となると他のライバルが出現する前にきっちり物件をホールド出来ればいいってことになるのですが、仲介からすると資金手当てが見えないお客一人だけに物件情報を出して検討して貰うと言うのはかなりリスキーでございます。(そんなことやってるうちに他業者が動き出して他決された日には泣きたくなるってもんです)

また、この手の「またとない物件」が出てきた際、昼間仕事で全然折り返し連絡も無くメール投げたら夜中とかよく朝に反応して来たなんてお客さんでは次のチャンスはまずやって来ません。(えぇ、、きっとその他大勢の顧客リスト入りしちゃいます)

まずはこのレスポンスの良さを仲介さんに売り込んでください。

このレスポンスですが、毎回毎回必ずというわけではありません。
仲介さんが「このお客さん、レスポンスだけはいいなー」と思わせれば良いだけなので最初の数回でもやってると仲介さんはレスポンスの良い客と認識してくれます。

それと出された物件はすべての物件に対し反応する事。
たまにいるのですが「物件があったら送って欲しい」とか言っときながらこっちがせっせと送っても無しのつぶての人。。

仲介は「この物件を買うのかどうか?」を知りたいし、買わないなら「どういう物件なら買うっていうのよ」って思ってますからそこの連絡を「大した物件じゃないから放置」なんてやってるとそのうち物件情報が届かなくなります。

ちなみにこれ、買主の立場で考えるとロクな物件を出さないわりに数打ちゃ当たるとクソ物件ばっかりバンバン送って来る仲介さんと相対している場合、レスポンスを一切しないことで徐々に連絡が減って来ます。

仲介さんで単に「予算」「欲しいエリア」「欲しい利回り」だけ聞いて手当たり次第に物件出して来る仲介さんは単なる嵌めこみ営業してる場合が多いのでむしろこの手の仲介さんに無駄な時間を取られないようにしてください。(これで偶然買えそうな物件を出して来たとしても出した本人は「またとない物件」だなんてこれぽっちも気が付いていないこと多しですw)

特にこれから不動産投資を始めたいって人はどこの仲介さん相手にすればいいのかわからないでしょうし、「信頼出来る仲介さんを探すことです」なんて寝言みたいなことしか教えてくれないコンサルさんや先輩大家さんの戯言聞いてちゃいつまで経ってもいい物件なんか見つかりません。(えぇ、、まずはこっちが信頼される努力しないとダメなんですw)

あとこれはあまり誰も言ってないことなのでブログで先に書いちゃいますが、、
不動産の物件は「高い」「高過ぎ」の見極めが出来てないと「指値星人」で終わってしまう傾向があります。(※指値星人・・・なんでもかんでも根拠も無しな自分本位の指値で買おうとするのでいい加減仲介さんから相手にされなくなった人)

指値はあくまでも他に手を出す競争相手が存在しない状態でかつ、設定した値段じゃ売れないと売り主が悟った時に初めて通るものですが、逆に指値以前に満額で持っていかれるってことはその設定価格が高過ぎるって思ってしまい実は設定価格でも安かったってことがよくあります。

とは言え、収支計算をしてみたら元の設定価格では回らないのですから無理して買う必要は無いのですが、昨日も書いた築古戸建て投資の場合、取れる家賃もやり方次第では上下動が激しいし、、想定より修繕費やリノベ費用を節約するノウハウがあれば多少高くても買いに走るくらいやってないといつまで経っても物件は買えません。(300万の築古戸建てを400万で買ってもやり方次第で利回りは誤差の範疇で収まることもあるんです)

とにかくです。
今、物件を買って不動産投資しようって人は
①この物件、、俺以外に誰に情報が出回ってるのかな?の把握
②俺に情報を出した仲介さん以外にも動いてる仲介いるのかな?の把握
③融資を引こうとしたら簡単に引けちゃうのかな?の把握(簡単であればあるほど競争力がマシマシになります)
④俺に物件情報出した仲介、、なんで俺に情報出してきたのかな?の把握
⑤そもそもこの仲介、築古戸建て投資に詳しいのかな?の把握(意外に詳しくない方が安く買えたりします)
⑥転売業者が手を出して来ないかな?の把握(転売業者でも買いそうな物件は極端な指値は出来ません)
⑦どこまで指値したら仲介さんが売主に打診してくれるかな?の把握(言うのはタダだし気の利く業者なら売主の顔色くらい先に伺ってます)
⑧古家なので「瑕疵担保免責」「現況渡し」で文句言わない覚悟は出来てるか?(あればあるほど有利ですw)
⑨そもそも資金付けにあてはあるのか?の把握(この時点で銀行20社回るなんて間違っても仲介に言わないでw)
⑩買った後ちゃんと貸すところまで持っていける自信があるか?の把握

くらいは常に頭に置いておいてください。

これくらいをとりあえず押さえておけば指値も自由自在にコントロールできると思うし、なによりクソ物件を掴まされる確率が格段に下がるかと思いますのでぜひお試しください。


と言うことで引き続きコメント欄で質問を待ちます。(次回は質問が溜まったら書きます)



連チャン更新は体に堪えるんじゃんw

遅くなりましたがあけおめです。。。


昨日はチャンネル権争いに負けてキムタクのドラマ見ましたw

お正月もすっかり終わってしまった感もありますが、、

皆さま、明けましておめでとうございます。。
今年も狼ブログを宜しくお願いいたします。

さて、そんな我々、
先日休暇先のリヒテンシュタインから戻ったわけですが、、
我々がいないうちにゴーンさんがレバノンに逃亡しちゃったんですか?www(箱に入って逃亡って引田天功じゃないんだからww)

せっかく日本も保釈に寛大になりかけたところだったのにこれでまた保釈や出国の厳格化に舵を切るのは確定的。。
こうやっていつもの法律の後追いが始まるわけですが、この法律の後追い話、、今流行りのボロ戸建て投資に及びはしないか?とワタクシ少々心配しております。。(新年早々物騒な話で申し訳ございません)

と言うのも最近、空き家問題を解決すべく様々な提言や具体的な再利用法などが実践され、世の不動産投資家さんも融資が出なくなって小粒な物件への投資に大きく舵を切ってる方が多いです。

恐らくですが、このボロ戸建て投資、、
地方に行くと土地値以下で売られていることが多いので投資家さんの格好の獲物となっておりますが、なぜ土地値以下かと言えば古家が土地に乗ってるため更地評価にならず、解体費やインフラ整備費用を差っ引いた金額じゃないと売れない、もしくは評価額並みの土地値では買いたい人がいないので破格の値段で渋々取引されていく、、、なんてところではないかと思います。

建物を再利用するには実需としてはかなりのリノベーションしないと住む気にもならないので誰も見向きもしませんが投資物件として賃貸で貸すのであれば家賃を払って住みたいという客層は一定数いるので需要もあり世の不動産投資家さんはこの辺を狙って日々、指値して買い、知恵を絞ってリノベして貸せるレベルまで持っていき投資物件として運用しているのだとも思います。

そんなボロ戸建てのリノベの模様を見学会やSNSでの記事などでの写真で見る機会も増えましたが、世のボロ戸建て投資家さん、、クロスや床材、水回りなどには抜群の能力を発揮し、見た目では貸せばちゃんと家賃取れそうな物件に仕上げてるように見えても耐震やその他の補強にはどこまで神経を尖らせているのか見えて来ないことが多いです。(アクセントクロスや水回りの素敵写真は多いですが地味な話な補強の写真はほとんど見たことがありません)

実際問題、人が住むわけですから賃貸と言えども入居者の安全対策は必要なのですが今の法律では細かい決まり事も無く、ほぼ野ざらし状態。(間違っても現行の法律では「耐震構造が担保されてない物件は貸してはいけない」なんて法律もございません)

これも何かの災害があって国交省が「ここにも法律の網を掛けないといけない」って話になれば今まで野ざらし同然だった話も変わって来て過去にあった民泊同様、投資家サイドに多大な出費を強いるようなことが起こるやもしれません。(耐震化工事を義務づけるなんて話になれば屍累々でございます。。)

と言っても最近はホームインスペクションなんてのが登場して売買の前に事前調査を入れて不具合箇所を調べてくれるようにもなりましたが、ボロ戸建ての場合大抵は解体前提で売りに出てることが多いのでここで「ホームインスペクション入れてくれ」なんて言おうものなら「なんだよ、そんな金出してまでこんな指値には応じられない」とか「瑕疵担保免責で買うんじゃねーのかよ」と怒られ案件になる可能性もあります。

またインスペクションを入れるにしても比較的コストが掛からない目視検査で終わらせ、さも「インスペクションはちゃんとやりましたよ」なんてアリバイ的目的だけで済まされる可能性も否定できません。(ましてや我々業者は余計な問題があることを隠す傾向があるので出来ることなら目視だけで終わらせたいなんて考えがちだしw

このインスペクションに関してもまだまだ法的には完全に整備されているわけでもないので今後、法律が厳格化されでもしたら儲かるのはインスペクション業者だけで投資家サイドは余計な出費が増えるだけの話。。。

また、9年前の東日本大震災で震度6だの5強に見舞われ運よく倒壊せずに済んだ物件でも熊本地震のように震度7を2発喰らうと最初の地震で難を逃れても二回目の地震で倒壊、、なんてこともあり得ます。(実際、東日本の時に壁にクラック入ったままで雨漏り防止のコーキングだけして住んでる家って結構多いです)

賃貸の場合、借家法では「建物が喪失した場合、当然賃貸契約は終了する」と言う前提なので建物だけが倒壊して貸せなくなるだけならこれでもいいのですが、そもそも住宅と言うのは倒壊するにしても揺れ始めてから数分間の避難時間だけは倒壊させない前提で作られていないといけません。(耐震基準もどちらかと言うと壊れて損傷してもいいけど逃げる時間無く一瞬で倒壊しないという前提の設計構造だったと思います)

2020年の今、
平成元年築であっても今では築30年超えだし、平成築のボロ戸建てってのはまだまだ実需で使える可能性もあるので安くは売られにくいでしょうから実際に投資家が買ってるボロ戸建ては昭和50年代~それ以前のものではないかと思います。

地震保険に加入したところで万一の時の保険金は再調達価格レベルでしか出ませんから倒壊しないにしても居住出来ないレベルまで壊れてしまえば建て直しとなり、その時の費用は結構膨大です。(更地で高く売れるのなら大歓迎ですが建物が無くなった瞬間価値の無い土地だと悲劇でもあります)

前日、大家学さんがリノベした戸建て物件を見てきましたが、学さんはリノベの工程で耐震補強として金属プレートをあちこちの構造的に弱そうな部分にぶち込んでました。

多額の費用を掛けた補強材料では無いですがあのプレートがあるか無いかで建物の壊れ具合は格段に変わるんじゃないかと思いますし、あれをあえて見えるように補強してるのって借りる側から見ると「この大家さんはちゃんと耐震補強までしてくれてるから安心して借りられる」ってアピールにも見えるので「さすがは学さんだなー」とちょっと感心しちゃったワタクシでございますw(誤解の無いように言っておきますがこの補強金具は親柱にきちんと刺さってましたので耐震性はバッチグーですw)

さて、いろいろゴチャゴチャ書いたのでここで整理して考えてみますがボロ戸建て運用中の方が取り急ぎ、今やっておくべきこととしたら
①いざという時の保険の見直し(建物が倒壊した時どこまで保険でフォローして貰えるか?)
②耐震診断(ちゃんとした診断会社を使って簡易的でもいいので耐震診断をやった履歴を残す)
③賃貸契約書の見直し(建物が損傷して居住出来なくなった時、入居者に対する補償の明記の有無の確認)
④見せかけでもいいので大家として耐震補強したという証拠を残す(見えるところに金属プレートをぶち込んでおくw)

くらいでしょうか?。。。

要するに「大家としては出来ることはやったけど想定外のことが起きたので倒壊、損傷してしまった」ってことにすれば法的責任は元々免れるにしても遺族からのめんどくさい道義的責任追及をかわすことが出来るんじゃないかと思います。(「欲ボケしてロクに補強もせずにボロ戸建て買って投資してたからこんなことになったんだ!」という道義的責任を「やることはちゃんとやってました。不可抗力です!!」」って前面に出して言えるじゃないかとww)

また運が良ければ安価な耐震補強でも揺れこそしても倒壊しなかったりそもそも損傷すらしなかったりすればそこからまた賃貸物件として生き続けることが出来、投資としての賃貸経営が破たんすることもありません。

近年は大地震の心配だけじゃなく気候変動で台風も大型化してますから洪水などで住めなくなる住宅も増えてくることを考えると「自分が住むわけでもねーし、そこまで考える必要はねーよw」って発想から転換が必要なのではないかと思いもしますが、とにかくです、

ここ数年は「保有してないと儲からなくなってくる不動産投資の時代」になるわけですから保有耐性をさらに上げて不測の事態になっても保有してれば大丈夫って運用出来るようにしていただけると幸いでございます。

新年からいきなり説教じみた話になっちゃいましたが最近のボロ戸建てブームが下火にならないようにと思って書いてみました。ご参照くださいませw



ささ、、早く帰って昨日のマグロの録画見るんじゃんw

OYOってなんですか?(第三回)


会社にお歳暮のお酒が届きすぎて酒蔵状態ですw

こんにちは。

本日のブログネタであるOYOネタは今年の2月のブログネタとして登場してから2回ほど取り上げましたが、、、
もしかしたら今回が最終回になりそうです。。。

と言うのも鳴り物入りでインドからやってきた不動産テック系の転校生のOYOですがワタクシが2月に予想してた以上に経営基盤が確立出来ていないのか、サービス面の初期トラブルが多発しすぎてて予定の賃貸物件数にも達してないうえにまともにオペレーションが来ていない模様。。。(借りる部屋のカギを開けたら他の人が住んでたってなんだよww)

ソフトバンクの資本投下で一気に事業を拡大して他の追従を許さない戦術を取ってたはずなんですが、それにスタッフの教育が追い付いていないようでとにかくオペレーションが脆弱らしく、そのうえ大家さんとの契約後にドタキャンや契約の見直しが頻発だそうで「なんだよ、、話が違うじゃねーかよ」と抗議してもナシノツブテになることも多くウチの団員からの散々愚痴を聞くハメになっております。。(契約締結後に「家賃の見直しが本国から届いた」だの「この話は無かったことにしてくれ」って一体なんなんだよって愚痴多し)

2月当時は不動産業界ですら「この黒船襲来で我々、賃貸仲介料が貰えなくなるんじゃねーの?」と震撼してましたが、最近ではそんな賃貸仲介さんのところに「この物件の客付けお願いします」とシレっと客付け依頼の営業マンが廻り始めてるようで正直な話、「それってもはや不動産テックでもなんでもないじゃんwwww」と笑いものになる有様。。。

おおかた、大家さんから借り受けた物件になかなか借り手がいないので急場しのぎで部屋を埋めて保証賃料の流失を防ぎたいんじゃないかと思いますが、せっかくモダンな感じにフルリノベして家具もそこそこモダンな家具を置いてステージングしたのにその家具を全部どけてニトリの家具を無造作に置いて家賃が2割だの3割増しではなかなか借り手も付きません。そこにSNSで美人な女の子のステマぶち込んでPRしてるそうですが、、そんなのに騙されるやつが一体何人いるんでしょうか?

そこで賃貸系仲介さんがよくやる王道的裏技の「家賃低め設定+管理費マシマシ作戦(家賃10万だと高く見えるので家賃6万、管理費4万ってやるやつ)」にまで手を出し始めたそうですが、こんな子供だましに引っ掛かるやつも少なく四面楚歌になりつつあります。(大家さんから相場賃料満額で借りて家具とインフラ代とOYOの利益乗せたらそりゃ借り手なんてそうそういないってww)

これ、もう少し賃貸業界に精通した人が音頭を取って得意のITの力で自動化すればよかったんじゃないかと思いますが、聞けばこのITの力も開発に結構お金も時間も掛かるそうでこのタイミングで何をどう直せばいいかもわからないでしょうから少々原始的ではありますが紙とFAXと人的労力で確実に仕事をこなしていただきたいところです。(えぇ、、紙とFAXはバグったりしないしデーター消失もありませんからw)

そんなところに今日の夕刊フジの紙媒体のニュースでは未確認ながら「OYO ヤフーとの合弁解消」なんて記事が載ってるそうです。。


気のせいかもしれませんがこのOYOリンクが


今日見たらヤフーのサイドバーから消えてました。。

ウチの団員も含め今回、このOYOの登場で「普通の家賃より高く借りてくれる」とその高家賃を見越して物件を買ってる大家さんも多いのでこのOYOの低迷はちょっと困ります。(またワタクシの携帯に愚痴やチクリの電話がたくさん掛かって来ちゃいます)

ホントここはなんとか頑張って欲しいところですが、これまでに大量の資本を投入しちゃってるうえに資金元に逃げられるなんてことになればたちまち資金が回らなくなるのは必至。(特に今回は人件費などの固定費を先行で吐き出してますから余計に心配です)

2月にも書いたことの繰り返しになりますが、不動産テックの中の人はどこまで賃貸事情に精通しているのかわからないですからこういう部分がきちんと担保されてるとわかったところで貸し出すくらいしないといけないってことを頭に入れて今後、このOYOがどんな動きをするか引き続き見守っていただけると幸いです。。(特にこういう手法をアテにして物件買うって人はこれ以外にも保険的手法を考えて買って欲しいところでございます。。)



OYO頑張れ!超頑張れなんじゃんw

未来予測の話。。。


【お知らせ】
クリスマスに予定していた「狼の耳はロバの耳」ですが、
応募数があまりに少なかった上に、
届いたタレコミがどこをどう修正してもシャレにならない話ばっかりだし
登場人物があまりにあれ過ぎてブログに反映出来ないので今年は中止とさせていただきます。。
(大家さん同士の〇〇〇〇の詐欺話なんてどう書いたらいいんだよってww)


こんにちは。

12月も10日を過ぎていよいよ年末モードになってきました。

そんな中、例のスルガ銀行さんが心機一転で融資再開した模様。。。

ただ現在はまだ東京23区中心で極めて慎重な融資再開になってるようで本格的に融資エリアが広がるのは来年になりそうです。

そんなスルガさんの融資条件ですが、Twitter上ではすでにスルガさんにヒアリングして細かい融資条件を聞いて来た方も多く聞いた内容にバラツキこそありますが内容的には普通の地銀、信金さん並みの融資条件。。(フルローンは無理でも90%前後、金利は1%後半から2%前半で貸してくれる模様です)

以前のようにイケイケ融資とはいきませんが、大家経験者(特に今お持ちの物件の収支がちゃんと回ってる系の人)であれば相変わらず承認スピードが速そうなのでチャレンジしてもいいかもしれませんね。(その際はワタクシにも訪問時のレポくださいw)

さて、そんな不動産投資業界ですが、
「は?今から不動産投資なんてやってこれから人口減な日本で儲かると思ってんの?」
と過去に「これからは不動産投資です」だの「金利の低い今のうちに借りて実績作りましょう」などとほざきつつ融資が出なくなって会社が回らなくなるや否やさっさと撤退した野郎が負け犬の遠吠えのように申しておりました。

確かに日本は少子高齢化が進み、日本人自体は今後は減少するのは間違いないですがワタクシ、大家業と言う観点ではこの人口減で空室が増えて運営がうまくいかなくなる人続出と言う話にはなりにくいと思ってます。

と言うのも、
この日本と言う国は他の国とは比較にならないくらい治安が良く、全国どこで働いても諸外国と比較すると正直どこで働いてもさほど実入りは変わらない国です。(えぇ、、中国のように都心部で働くと日給2000円、農村部に行くと50円みたいなことがありませんw)

これは日本が時給の最低賃金制度という厳しい法律を持つ国であるからで今のご時世、外国人だからって最低賃金を下回るフィーを払うとその会社はたちまち法で処罰されちゃいます。(この法律に日本人、外国人の垣根はございません)

そんな時給仕事は今の日本人はかったるくてやってられないようでなかなか成り手がいないそうですがある意味単純作業ですのでカタコトの日本語しか出来ない外国人の人から見ると「こんなに時給がいいのになんでやらないの?」って思ってるそうです。

しかも日本でたくさん働いてたくさん稼ぎたい外国人にとっては長時間勤務のブラックバイトだろうが長時間働けるって方が良いそうで日本円でたくさん稼いで本国に送金すると少ない賃金ながらも本国では親兄弟が結構裕福に暮らせるようです。

と言っても観光立国を目指す日本国ですので諸外国からの視線を考えるとこのブラックバイト状態をいつまでも放置しておくわけにもいきませんし、来年はオリンピックが開催され日本を紹介するコンテンツが外国で垂れ流されれば日本の知名度は今まで以上に急上昇。(ちなみにハワイだって日本人には某クイズ番組の景品がハワイ旅行だったので人気になったという説が有力ですw)

一部ではオリンピックが終われば景気が低迷するなんて話もありますが、前回の東京五輪はインフラがほとんど整ってなかったところにオリンピックを呼んでしまったため急ピッチでの公共事業があってそれが完成し職人の必要なくなったことで失業者が増えたという側面もあるので今回インフラがほぼ完ぺきに整ってる状況下とは違います。(それが証拠にオリンピックだからって今回派手に公共事業やってるのって建物ばっかりでしょ)

極東の端っことしか認識してなかった日本が、実は治安が良く、メシも美味く、キレイで、働きやすいとわかれば「国内に留まってても大していいことも無いし行ってみようかな」と思う外国人がめちゃめちゃ増えるのは容易に考えられます。

また今の日本は働く世代の人口減が顕著です。
労働人口の減少は国内の産業にとっては痛手ですので恐らくは政府もこの労働人口問題にはすでに手を打ち始めてると思います。

実際にこんな表を見ると最近制定した「技能実習生」や「高度専門職」で来日する人も増え(ってか激増してますw)、さらに近隣国であるアジア系の居住者以外の遠い外国からの「事実上の移民」も増えてます。

法的に制定したばかりのこれら技能実習だの高度専門職でこれだけ増加傾向であれば今後は恐らく倍々ゲームで増加の一途を辿るのはほぼ間違いのない事実。(今はまだ試験段階なのでこの法律の運用もすごく慎重ですからねー)

表を見ると平成30年6月末時点で263万人の在留外国人となってますがあと数年もすれば1000万人くらいは軽くクリアしてしまうことでしょう。。(個人的意見ですが今の世相、国の方針、労働需要などを考えると今より5倍増は軽いと思ってます)

さらに言えばこれらの在留外国人の人はそんなに住宅ローンが組める人も多くはありません。
すなわち結構な数の在留外国人は借家に住むことが確定しておりこれらの人の受け皿としての賃貸住宅需要を考えると日本の人口減から始まる賃貸住宅の需要減と言うのはちょっと納得がいきません。

この日本と言う国は今から150年前までは鎖国してた国でまだ4世代くらいの世代しか外国人慣れしていませんから今でも自分の家の隣に外国人が住んでるってだけで違和感を覚える人も多いかと思いますが、最近の東京は電車でも普通に外国人ばっかり乗ってますしウチの周りを犬と散歩してる公園でも普通に外国人の子供が遊んでます。(ちなみにワタクシは近所のいきつけのもつ焼き屋でアジア系外国人の飲み友達も増えましたw)

えぇ、、恐らくはあと数年で外国の人が日本の住宅街を普通に闊歩する時代がやってくるんじゃないかと思ってるんです。(ホントにごくごく普通に、、、、)

またこの流れはさらに進化して外国人の人でさえ「まだ東京で消耗してるのw」って言い出す時代になるでしょう。(ワタクシの予想が正しければあと5年くらいで田舎暮らしの外国人ユーチューバーが「秒速一億円」っていう時代が到来すると見てます)

さらさらに言わせていただくと高齢者の核家族化も深刻です。
恐らくは単身者向け住居も地方でさえ足りなくなり一時の仙台みたいに「夜露さえしのげればどんな部屋でも文句言わない」なんて客層も増え新聞紙クロスだろうが、3階から1階にトイレ配管が貫通した家だろうが空き次第すぐ埋まってしまうかもしれません。(すみません、、いくらなんでもこんな家には住みませんねw)

と言うことで、、
これから大家さんを目指す人はベトナム語と英語くらいはカタコトの日常会話レベルでもいいので不動産の勉強と一緒に学習しておいていただけると幸いです。(生活習慣なんかも理解してると住まれてもそんなにムカつきませんw)

最後になりますが、
今日のブログネタは決して今後を憂う大家さん向けのポジショントークではありません。(アップル社のCEOがいつの間にかジョブズからティム・クックに変わってたのも知らなかったワタクシですが不動産だけはポンコツじゃないってことを世に知らしめるために敢えて予想してみましたw)



但し、この手の予想は当たったためしが無いんじゃんw

140億の動画見ました。。。


最近、ブログよりここの前オチ考えるのに苦労してますw

こんにちは。

更新ペースに間隔が開く関係でリアルタイムなネタが更新出来ず歯がゆいワタクシですが、、
月末の最終日だと言うのに呑気にブログ更新してるワタクシでもありますw(誰か仕事くださいw

そんな今日のネタは2~3日前に話題になった楽待様の140億コラム。。(今日、このネタに触れる時点でまたもや周回遅れ感マシマシですw)

3人合計で140億分の物件をハイレバで買い、その功罪その他諸々について覆面座談会形式で公開していました。

ハイレバ投資についてはワタクシのブログでも散々触れているので今さらその部分がどうのという論評は差し控えますが、3人各々の借り入れと家賃収入が表記されていたのでちょっとだけ想像すると、借り入れに対しての表面利回りはおおよそ9%台。

返済比率で50%~60%だとおっしゃってたので借り入れのわりに若干返済比率が高いかな、、って人もいますが、キャッシュ自体は長期返済の恩恵でそれなりに残るんじゃないかと思います。

また多法人スキームでやってるそうですので個人の所得にはあまり影響も出ないし節税対策自体は法人を上手に使って出来ると思います。

買った物件全部が全部クソ物件であるはずもないし、大規模修繕が必要な物件がこれから出てくるでしょうけどそれが同時期に一斉に襲ってくるわけでも無くあれだけ金融機関への粘り強い交渉能力がある人達ですから
こんなピンチでも容易にクリア出来る=そう簡単に破産するわけないでしょw
という図式が成り立つんじゃないかと思います。

えぇ、、
借金って面白いものである程度の臨界点を超えてしまうと(額的には30億を超えたあたりくらいからでしょうか?)儲からない物件の分も薄く広くですが他の物件が補ってくれるし、そんなところで数年粘ってると残債が徐々に減り出し10年を超えたあたりからそこそこ楽になってくるものなんです。

またこれだけの巨額な借り入れですから万が一返せなくなったとしてもそれまでに稼いだCFをうまいこと隠すことも出来るでしょうし金融機関だってそこまで巨額な債権であればなんとかして債権を回収したいので生かさず殺さずに債権回収に走ると思います。

さて、ちょっと話は逸れますが、、
平成初期のバブルの時、ワタクシの知り合いで5000億程度金融機関から借り入れ、宅地・リゾート開発や転売事業を手掛けていた人がいました。

平成初期のバブルが弾けて焦げ付いた5000億ですが、金融機関から回収に追われても開き直り、金が無いと言いつつもコンビニの袋に現金で数千万持ち歩き「金返さずにこのくらいの現金持ってるのが金融機関にバレても殺されはしねーから大丈夫だよw」と余裕しゃくしゃくでタイプ的にはサラリーマンなんて務まらない自営業向きな人でした。

確かに金融機関の人が金を返さないからと言って殺しに来ることはありませんのでこの人の言う通りなのですが、これだけの現金を持ってるととにかく目立ちますw

事実、莫大な借金を抱えてはいますがそれまでに大きいお金を散々動かしていただけに金の匂いのする人脈と全く臭いすらしない人脈とが入り乱れこの人の元には連日のように「お金儲けの話」がもたらされていました。

このワタクシ、なぜかこの人に気に入られカバン持ちみたいな役回りをさせていただいてたので当時、その人の横で様々な人が持ち込むお金儲け話を聞き「これはダメネタだね」とか「なんか面白そうだからちょっと金ツッコんでみるか」なんてジャッジするところを目撃しておりました。(ちなみにこの方、風俗絡みのネタが大好きでそういう出資話には高確率で乗ってましたw)

そんな景気の良さそうな話と並行して金を貸してる金融機関の人も入れ替わりやって来て「社長、、ホント困るんですよ」と返済の目途を確認しつつ逃げないように見張りつつ生存確認(誰かに攫われてはいないか等)をします。

5000億なんてどう頑張っても全額返済なんて出来ないし、この人は「そもそも借りた金なんて返さなくてもいいんだよ」って豪語する人ですからサラリーマン的に振舞う金融機関の人なんて赤子の手をひねるようなもので返済に前向きなことは言ってはいますが彼らが帰ってしまえばどこ吹く風。。(「うるせー借金取りも帰ったから飲みに行くぞ」ってのが日常でございました)

そのくらい度胸が据わってる人ですから金融機関の人も本気で回収しに来るわけでもなく最終的にはほとんどの債権は当時の整理回収機構送りになり最終的にどうなったのかすら知りませんが一定の債務を免除してもらいそこそこ身軽になったそうです。

当然借り入れ履歴の個人情報は真っ黒なのでカードなんて作れませんが、奥さん名義の法人のクレカを何枚も作って湯水のように散財してましたので最近の動向は知りませんが今でも風の便りではそれなりに健在とのことです。

さて、話を戻しますが、
今回の140億の方々、、
借入の仕方を見てるとそこそこ度胸も据わっているし、恐らくはもう借金を背負ってるって感覚もあまり無いんじゃないかと思います。

また当時と違い、今は持ってる物件からのインカムで長期返済出来ます。(当時はすべてキャピタルゲインだったので融資が止まって即死したわけですw)

不動産投資のいいところは借金の返済原資が家賃収入だってことなのですが、とりあえず部屋さえ埋めていれば毎月そこそこ賃料も入って来て儲からなくても最低限の返済は出来ます。(借金返済は部屋の借主がやる理論)

事実、リスケすることなく返済出来てそうですのでこの状態で10年続けばそれなりに道も開けてくるでしょうし、なにより規模がデカいのでどこかのタイミングでさらにキャッシュが爆発的に生まれるんじゃないでしょうか?(ワタクシ、今回のお三方は失敗してようが力とクソ度胸で乗り切るタイプとみましたw)

ただあれです。。
ワタクシが危惧するのはこのお三方ではなく同じようなスキームで物件を買い進めた人です。

このお三方のように覆面座談会に出てありのまま喋ってゲラゲラ笑ってられるくらい度胸が据わってれば仮になんらかの事情で返済が出来なくなったとしてもなんだかんだで乗り切っちゃうと思いますが、大半の人は元々高学歴な人ですのでそこまで肝は据わった対応が出来る人ってそんなにいないんじゃないかと思います。(中学の頃から不良グループに属し、ケンカ三昧だった人ってことはないんじゃないかと)

かぼちゃの一件を見てもそう思いましたがやはり高属性の人と言うのは真面目な人が多く、決められたことをきっちりやり遂げようとする傾向があり、属性が真っ黒くなるのは嫌がる傾向があるんじゃないかと思います。(爆発的にお金儲けするにはどんな形であれこの属性が真っ黒くなる覚悟がないとダメなんじゃないかと思うんです)

ワタクシ、よくポールさんのクレイジーマインド投資術は「ポールさんほどの胆力があるから可能であってあれを見よう見まねでやると失敗しちゃうから気を付けて」と言い続けておりますが、融資ジャブジャブ時代は仲介さんが様々な裏技を駆使して融資アレンジをしてくれたので属性だけ高ければほぼザルのように融資が引けました。

要するに実力なんて関係なく「借金出来る属性」であれば良かっただけですので別に肝が据わってなくても属性が真っ黒くなる覚悟は無くても法人をバンバン立ち上げていれば50億くらいまで一気に買い進めることが出来てたわけです。

それでも地中に眠る地雷を踏むことなく乗り越える人もいるでしょうが、スルガ様の現在の一棟マンションへの融資での焦げ付き率(現在3%程度まで拡大中)を考えると100人のハイレバ投資家のうち過半数くらいの人が安全圏というゴールに辿り着く前に死に絶えてしまうんじゃないかと思ってます。(だってほとんどの人が金融機関に「てめー金返せ、死んでも返せ」って言われたら思い悩んじゃうタイプでしょ?)

また、その安全圏に運よく辿り着けば今度は「お金を持ってる人」認定されてあちこちからやや投機的な出資話が舞い込んでくると思います。(えぇ、、その確率はほぼ100%と言い切っちゃいますw)

お金持ちが最後までお金持ちで死ねる確率って意外に低く、特に不動産業界の領域では致死率はかなり高めです。

これは儲かったお金を生き金で使える能力と生き金として使える新事業に出会える確率が低いからで(ま、不動産業界で継続的にお金を稼ぎ続けるのはものすごい運と根性と才覚が必要ですから)実際、転売益100億抜いた経営者でも次のヒットが無くお金を溶かしてしまい今ではただの人なんてケースも多いです。

また最終的に大儲けして上場したとしても有頂天になって夜遊びが派手になり奥様に慰謝料として上場株の半分をもぎ取られるなんて話、、ホントよく耳にします。

と言うことで、
多法人フルレバスキームや返済比率の高い不動産投資をされてる方、、

ここがスタートラインだと肝に銘じていただき、今から入ってくるお金を次の生き金としてどう使うかに神経をすり減らしていただき、収入のデコボコはあっても継続的にインカムが入り続けるようにするにはどうすりゃいいのってことを真剣に考えていただきたいと思います。

だからと言って50畳あるリビングで4畳半につつましい暮らしをしろとは言いません。(フェラーリ買ったりロレックス買うのもある意味生き金に属しますからw)


ダメなのはあれです。。

儲かったからと言って単身お気に入りの女の子のいる店に入り浸ること、、、でございます。。。w(税務署は接待で行くのは認めてくれますが一人で行くお代は経費としては見てくれませんし、後でバレちゃうこと多しですw)



ん?キレイにまとめようとしたのになぜかこんなオチになっちゃったんじゃんw