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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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瑕疵担保あれこれ


暑い中、本日は現調三昧でございましたw

こんにちは。

ここのところコロナの影響で止まりかけてた不動産売買ですが自粛ムードが溶けて人が街に繰り出すようになった途端妙に活況になって参りました。

だからなのか最近ワタクシのところに売買契約の中身についての質問が増え、今週はその対応で一日が終わってしまうなんてことになっております。

そんな状態が続くとワタクシも仕事にならないのでこの瑕疵担保について先日のセミナーで話したことを含めちょっとだけ列記しておきます。

まず旧表記の瑕疵担保責任ですが、現在は新民法により「契約不適合責任」と言う名に変わっております。(今年の4月1日からでしたっけ?w)

これはそもそも「瑕疵」という言葉は「物理的に壊れている」と言う意味なので心理的瑕疵を含めると適当な表現では無いって部分などでもっと包括的な表現に変えようということで変わった次第です。

また新民法では「隠れた瑕疵」の「隠れた」と言う部分が廃止され「売主が知らなかった瑕疵」についても状況によっては売主に責任追及しても良いことになりました。

要するに売った物件がシロアリに柱が食われていたとしても売主が柱をバラして確認出来るわけも無いし、シロアリの成虫の羽虫も飛んでいなければ売主はわかりっこありませんので後になってシロアリに柱が食われているのがわかっても売り主が知らなくても責任追及が可能ってことでございます。(もしかしてですが、、これのせいでホームインスペクション業界が潤う構図なんてことないですよね?)

またこの責任追及ですが、改正前はこの瑕疵さえあれば売り主に責任追及こそ出来ても故意過失じゃ無ければ債務不履行責任の損害賠償追及は出来ませんでした。(故意に隠してたとか過失があった等)

しかし改正後の新民法では瑕疵に変わる契約不適合があれば債務不履行が生じていると判断され、故意過失でなくても契約解除まで出来るようになり、逆にそれが故意過失であれば債務不履行として損害賠償まで認められるようになりました。

責任追及で債務不履行は契約に対して成就していないと言うことですから売買が終わり登記まで進んでいたとしても商品で言えば「欠品」状態に等しく、以前のように適当に修繕したりしてごまかして済んでたものがきっちり成就させないと契約上の違約まで発生する可能性も秘めております。

さらにおっかないのはこの売買した目的物に「契約不適合責任」がある場合、損害賠償請求が出来なくても売買目的の履行の追完(要するに買った物件が投資である場合、その契約不適合が原因で想定した賃料が入って来なくなったなんて場合に売り主が直すとか是正するとかって意味です)して貰えない場合、一度買った物件の代金減額請求まで出来ちゃうんです(改正民法563条1項)

例えば雨漏りの場合
①雨漏りの補修の要求
②補修に応じない場合、実費の代金請求
③雨漏りで部屋が貸せないなんてそもそもの売買目的が達せられない場合はその売買契約自体を解除
なんてレベルまで飛んでいくことが出来ちゃいます。

以前であれば買った物件に何か不具合があれば仲介経由で売主に文句を言って紛争になり裁判になっても最終的には和解だのなんだでごまかされがちでしたが新民法のお陰で売主にそれ相応の責任を負わせることが出来るようになってます。

なのでワタクシ、どんな売買契約でも備考欄に「売買の目的」を必ず入れなさいよと言い続けておりますが、この売買の目的を書いておけばその目的以外でのイチャモンには目的外なので対応不可と堂々と言えます。(ホント、この売買目的さえ書いてあればなんとか出来たのにってパターン多すぎます。。。)

またこの「契約不適合責任」と呼ばれる新民法は旧民法の「契約解除、損害賠償請求は買主が瑕疵の事実を知った時から〇年以内にしなければならない」から「不適合の事実を知った時から〇年以内に当該(不適合)の通知をしなければならない」に変わりました。

これはいざそうなった時に契約解除、損害賠償以外の選択肢があるので決断するまで時間も掛かり取り急ぎ「相手方に通知する」でいいってことなのですがこれで業者売り主の瑕疵担保2年はきっちり2年目の朝に「通知」でもいいってことになるので「あー、、やっと今日で瑕疵担保の二年が経過したから一安心。。。」なんてことにならなくなっちゃいます。(ま、瑕疵担保期限当日の朝にわざわざこんな嫌がらせする人もいないと思いますけどww)

と言ってもこの新民法、、
コロナ禍で売買事例が激減してる中での施行なのでワタクシのところにも実例的な売買契約書がまだ溜まっておらず読むとどの業者さんもまだ手探りで作ってる部分があるので意外に記述がマチマチでございます。(ワタクシも結構ドヤ顔的に書いておりますが多少意見の分かれるところやそもそもの解釈が違う部分も結構あるようですw)

もう少しすると各業者さんも法務部などから対策についてのお触れが出て契約書の書き方などの中身も出揃って来るんじゃないかと思っておりますがそんな話も間に合えば次回のセミナーでちょろっとお話ししたいなと思っております。


さて、
先週告知した通り、今からその6月20日分のセミナー参加者の募集を始めたいと思います。

前回参加された方を優先枠でご案内している関係で今回も募集枠は多くはないですが70枠程度は残っておりますのでよろしければお申込みください。

「狼旅団不動産セミナー 第三回無観客試合w」

セミナー日時 6月20日(土)13:00~18:00(セミナールームは12:30より入場可)
セミナー内容 いつものワタクシの辻説法w
セミナー費用 3000円(セミナー終了後のお振込みいただきます)
セミナー会場 前回同様ZOOMを使った遠隔セミナーになります
セミナー参加資格 従来通り


また前回意外に好評だったセミナー後のオンライン飲み会も併せて開催しますのでご参加希望の方は予め飲み物やおつまみをご用意ください。(今回もその準備する時間を設け、18時15分から開催しますw)

お申込みはこちらからお願いします
※応募者多数につき締め切りました



ZOOMの背景変えろという意見が多いので現在ソフマップの背景とゴールドオーシャンのハリボテセットか悩んでいるんじゃんw

なに?。。。。雰囲気だと?。。。w


大家たるもの
  空室や滞納があって一人前 
    満室は甘え     (肉欲棒太郎)


こんにちは。

先週のブログで投資侍さんに再び質問を投げかけたところご丁寧に解説までしていただきました。

【実践大家コラム】実は今週物件買わされました by投資侍さん

投げかけた質問は
「お金がジャブジャブしてるって言っても何でこんなに株にジャブジャブ金を突っ込んでんの?意味不明じゃん!」
だったのですが、

返ってきた答えは
「雰囲気」(察しは付いてましたがストレートに言われると泣きたくなりますw)

詳細については投資侍さんのコラムを読んでいただければお分かりだと思いますが、ワタクシ、このコラムを読んでるうちに先のアメリカ大統領選挙の日経平均のランコルゲで焼き尽くされた記憶が蘇ってしまい最後まで読めませんでした。(そーですか、、ワタクシあの時は雰囲気なんてもので、真っ黒こげにされたわけですねwwww)

そう考えると今この時期にダブルインバースを仕込むなんてのは自殺行為ってことでもあるし、こっちに関してはド素人なワタクシですのでこんな鉄火場に足を突っ込むのはやめてしばし本業に専念することにします。(ノーポジならどっちに転んでも「な?だから俺言ったよね?ww」と言いたい放題出来ますしwww)

さて、そんな投資侍さん、
コラムで築25年の区分レジを買った(強烈なプレッシャー掛けられて買わされた)と書いてました。

買った物件のスペック読んで「なるほど、、仕込んだ業者の弱みを的確に突いて指値しましたねw」と思わず膝を叩いてしまいました。(コロナの特性をよーく理解してグローバルなところを読まないと怖くて手が出せない物件の類です)

理由はいろいろあるのですが、まず専有面積150㎡超えの低層マンションなんて今建てても大して利益が出ないので今どきのデベさんなら3つに切って50㎡の3LDK(理論上可能だそうですが一体どんな3LDKなんだよww)で売るでしょうからまずお目に掛かれるシロモノじゃございません。

また築25年で築古がネックと書いてましたがお子さんがデカくなるに従いその床面積が不要になり推定10年程度で更なるお引越しとなるんじゃないかと思います。

となるとその区分レジは築35年。。
築35年ともなるともはや築古でさほど価値もない物件になるんじゃないかと言われそうですが不動産と言うのは無いものに希少価値が付くもの。。(ワンルームなんかでもマンション条例ギリギリ25㎡区分が供給過多になってむしろ20㎡くらいの築古区分の方が希少性的に高値になるかもしれませんよw)

現に築古区分レジの代表格でもある広尾ガーデンヒルズなんてのは今から33年前に完全竣工しましたが新築当時の売値から大幅に値上がりして未だに高値売買されております。

また現在、絶賛値下がり中と揶揄される湾岸エリアのタワーマンション群だって値下がりしてると言われても竣工時の売り出し価格以下になるなんてことも無く分譲価格なんかより遥かに高値で取引されてます。

当然、分譲時にきちんと目利きして狙いをつけてアタックしないといけませんが、よく言われる「自宅は負債」って理論も初めから「このレジは値上がりしそうだ」と予測して抽選を経て手に入れれば分譲マンションなんてのは案外売る時に予想通り値上がりするのは間違いないのでこの時期に自宅を投資物件と捉えるのはプロでも脱帽ものです。(同時に言わせていただくとよく考えずに単に安いからと飛びついて買った自宅物件が案外負債になっちゃうもんです)

ただ不安要素も無いわけではありません。
えぇ、、築年数は管理次第でビンテージマンションにも化けるのであまり関係ないにしても問題は1億を超える自宅用の住宅ローンです。(要するに出口戦略です)

世の中の大半の人は都内であろうと1億を超える自宅物件と言うのは住宅ローンの限度額を考えると欲しくてもなかなか手が出せません。(だから最近のデベさんは出来るだけ間取りを小さくして住宅ローンで楽に売れるような手法で売るんです)

これを将来1億5000万以上で売るとなると一般のサラリーマンでは手が出せず買える層は限られてしまいます。(手金5000万で住宅ローン1億なんて買い方になるでしょうから結構大変なんです)

とは言え、投資侍さんのは一種低層に建つ低層レジ。。
この手の物件は逆に70㎡なんて床面積より150㎡なんて無茶苦茶な広さの方が希少価値があり恐らくはこの手の物件を好んで買うのは富裕層の外国人。。(富裕層の外国人に100㎡超えなんて言って勧めても120㎡くらいまでの広さだと逆に「狭い」って言われますw)

これを今どき1億800万で買っとけば今後のマーケットさえ良い時期(いつものように10年周期で考えると保有期間中に一度くらいは訪れるはずです)であれば15800万くらいでレインズ載せても余裕で引き合いが来るんじゃないかと思います。(物件は一つしかないので買う人もギリギリ一人登場すればいいんですからワタクシであれば誰一人引き合いが無くても「他からのたくさん引き合い来てるので満額じゃないと売らないと思いますよ」って嘘ついて売っちゃいますw)

また10年間毎月44万を払わされはしますが、その分の残債は減りやがては金利負担も軽くなって行く上に売る時には4000万くらいの売却益が付いてきますから10年タダで住まわせて貰った上に4000万のボーナスが付くという破格の条件で買えるもの投資侍さんが1億超えの住宅ローンが組める属性だからという部分も大きいです。

またこのくらいの住宅ローンには間違いなく団信が付きます。
10年経たずに投資侍さんに万が一のことがあっても奥様が「パパがコロナで死んだら私たち住む場所がなくなっちゃうんだから」と言うご心配もこの団信さえあれば大丈夫ですから買えた時点ですでに勝ち組間違いなしでございますw。(と言うことで奥様もこのブログをお読みだと思いますが団信が入るからといきなり明日から朝食をとんかつやらステーキなどのコッテリした献立を変えちゃうと保険屋さんも気付いちゃうので犬のご飯を切り変えるように最初は豆腐ハンバーグあたりから徐々に慣らしてみてくださいw

さて、最後になりますが投資侍さんのコラムで「瑕疵担保(今は不適合責任と言いますが面倒なのでこっちを使います)」の話がありました。

ご存知の通りこの瑕疵担保責任は売主が業者で買主が個人(非業者)である場合、契約書で「瑕疵担保免責」と謳っても強行規定で自動的に2年付いて来ちゃいます。(売主業者の場合で買主が個人の場合、いくら瑕疵担保免責と契約書に書いてもそれは無効になり自動的に2年付いてきます)

投資侍さんはこの規定が付いてると安く買えないので血判状で外したわけですが、この血判状があっても宅建業法上はやっぱり2年の強制付加には変更はありません。

と言っても売買契約自体は当事者同士の契約ですのでお互いがその契約上で「万が一にも訴えません」「訴えない件了承した」と血判状を交わせばよほどのサイコパスでもない限り訴えないでしょうし、これで売り主さんが納得して減額に応じてくれたわけですから逆に訴えたら「この血判状が交わしたから安くしたんじゃねーかよww」と反論も可能です。(言い方が悪いですがお互いに瑕疵担保の切れるまでの2年間、キ〇タマ袋を握り合ってる関係になるですからこれはさすがにどっちも裏切れませんw)

ワタクシもこの状態で買主が売主を瑕疵担保責任で追及したらどうなるんだろうと思いますが、さすがにここまでの記述があれば杓子定規に判決も出さないんじゃないかと思います。(宅地建物取引業法第40条と民法562条に基づく契約不適合責任なんて具体的な記述までしてるんですから裁判長もさすがにこれで従来の判決を出すとも思えません)

と書くとこぞって物件を安く買おうとツールとして投資侍さんの血判状をパクって使い倒す人が出てくるんじゃないかと思いますがこの血判状の一番最初に「買主は本物件の購入を判断するに十分な不動産の知識及び経験を有し」と書いてあるので下手に使うと瑕疵担保以外の責任追及がやりにくくなるってことを頭に入れて使ってください。(えぇ、、この宣言をした瞬間に買主はプロ認定されるので消費者魂が一切封じられる諸刃の剣でもありますゆえww)

あとこんな記事読んで「そうかー、、自宅も投資なんだ。。。」なんて思ってアットホームやスーモで自宅物件を探すってのは今はすごく難易度が高いのでよーく考えてからにしてください。(いまだにコロナ前価格で掲載されているはずなのでそこからの指値幅の読めないでしょうしすでに世間がコロナ自粛を終えそうなので売り主業者物件見つけて今から行ってもそれほど安くは買えません)

また、この自宅投資は利回りで全く見ることが出来ず数年先にいくらで売れるかの相場観を完ぺきに把握してないとキャピタルが取れずに大損する危険部分が潜在する投資で、我々プロでも時々出口戦略を見誤り(ま、時期的な運が無いって部分が大きいんですけどw)物件を捌けずに結果、投資侍さんみたいな人の餌食になる可能性が高いです。

ま、投資侍さんがこの物件を買えたもの奥様の威圧によるところが大きいって気もしますが。。。w(ご本人も投資は理屈じゃないって言ってますしw)


あ、

そうそう

奥様と聞いて大事なこと言うの忘れてました。。

投資侍さん、、
うちの団員で同じように奥様にリフォーム屋さんのカタログ渡して「キミが好きなようにリノベしていいよ」って言ったら2000万以上かけて豪族が住めるレベルのリフォームしちゃった奥様がいらっしゃったので予め予算だけは言っといたほうがいいですよw


キッチンなんて料理の鉄人みたいなハイパーキッチンだったんじゃんw

アヒルの話。。。。


うん、今日のネタは今年一番自信が無いぞw

こんにちは。

昨日は投資侍さんのアンサーコラムを読みに楽待に行かせていただきましたがその途中で「アヒル、アルプス(引き続き実名出すと世相的にアレなので若干変更します)の区分マンション問題」の記事が載ってるのを見つけました。

以前のスルメ問題同様に融資の審査書類を改ざんして年収の低い人に相場価格より高い値段でマンションを売ってたと言う話で、被害に遭われた人達が返済を止めたとのことですが今回も世間が注目されるようにいつものように会社の前でプラカード出してデモ活動やったそうです。

スルメの時は内部の銀行員の「エビどう?」LINEや、改ざんを行員の方から指示するメールが見つかり言い逃れ出来ずに内部調査に進みそれが朝日新聞にすっぱ抜かれて前代未聞の徳政令発布となったわけですが今回はその客観的な証拠もなく相手はスルメよりも逃げるのがうまそうな組織ですのでスルメ同様な徳政令までいくのは難しいんじゃないかと思っております。(アヒルもアルプスも内部で何やってるかくらい我々業者はよーく知ってますがそのパンドラの箱を開けてしまうとどこまで遡った融資にまで影響が出るかわかったもんじゃないのでこの箱を開けることはまず無いでしょう)

改ざんを黙認して融資を出した金融機関もアレですがワタクシ、このエビデンス偽造した業者さんは毎回何のお咎めも無く融資先に責任追及が飛んで行くところに毎回疑問を感じてしまいます

まあ、販売した業者さんに責任追及したところで何も得られるものが無いのでいちいち追及しないんでしょうけど、ワタクシ前々から密かに「業者さんと買主さんの共同責任説」を疑っております。

要するに融資書類を改ざんする際に買主兼被害者さんの協力なしでは銀行に提出する書類を完ぺきには改ざんが難しく、どこかの部分で買主と業者さんが結託して「このくらいの源泉改ざんはみんなやってますしそうやらないと投資物件買えませんよ」なんて言われて「みんなやってるなら、、ま、いいか」とハンコ押すシーンがあったので業者を敵に回すと全部バレちゃうのでそこには触れない、、、ってな流れです。(「なーに、万が一バレたらスルメの時のように金融機関を訴えればいいんですよ」なんて言われてたりしてw

実はサンタメ全盛期にも同じように融資をフカす局面があって業者さんが融資を受ける買主に細かく指示を出して希望額の融資を受けられるように指南していたのを何度も目撃しているのですが、審査書類を出して融資承認が出て金消契約するまでの間に買主さんがまったく知らないところで書類が偽造されていたってのは金融機関内部の担当者の暗黙の了解と買主の融資への強い意思が無いとどう考えても成立しないはずなのでおかしいんです。

ただ、今回の投資マンションの件は不動投資の「ふ」の字も知らない素人さんが道端で声を掛けられアンケートと称して拾って来た見込み客やテレアポでガンガン押し込んだお客さんである可能性が高くホントに知らないままあれよあれよと融資が進みシステマチックに業者さん主導でエビデンスが改ざんされてた可能性もあるので買主さんはホントに知らないかもしてません。(まあ、そう言っても金消契約の時にいろいろ確認取られるからその間居眠りか失神してないと難しい話ですけど)

と、いろいろ考えると「業者さんの圧も強く、金融機関も何も言わないから言われるままに話を進めてしまった」というところがいちばんシックリくる要因ではないかと思います。(区分屋さんに一度ロックオンされたらよほど気の強い人じゃないと断り切れませんから)

そうなると単に融資した金融機関だけが悪いってわけでも無いし先ほどの書きましたがスルメ時のように内部文書が出て来てない以上、永遠に罪を認めるわけもないので売買契約書通り、かつ金消契約の通りとなり最終的には返済が出来ないので自己破産という結末になるんじゃないかと思います。(何度も言いますが今回の徳政令は非常に難しいと思ってます)

世の現役不動産投資家さんからすると「不動産の知識が無いまま不動産投資を始めようとしてるんだから自己責任だろ」って話もわかりますが、恐らくはそれ以前に不動産投資なんて始める気も無かったって人だと思うのでなんともやるせない話でございます。

ただあれです。。
ワタクシもここ最近の自粛期間中に不要不急ではない外出で新橋のSL広場に降り立ったことがありますが、そこにはアンケートのバインダーを抱えた区分マンションの営業マン、営業ウーマンがウジャウジャいました。(日比谷通り沿いの銀行に行ったのですが行きも帰りだけじゃなく途中の裏道でも絡まれましたw)

今のご時世、一歩外に出ればこんな感じなので捕まらないようにあらかじめ手立てを打つとかそれが出来ないならホント家から一歩も出ちゃいけません。(だって一度ロックオンされたら断れないって性格じゃ今のご時世繁華街なんか歩けませんよw)

と、今ではこんなエラそうなこと書いてるワタクシですが、
ワタクシも大昔にキャッチセールスというやつの餌食になっております。。。

高校一年の時のワタクシ、
まだ東京の恐ろしさなんて池袋の西口くらいしか知らなかったのですが(当時の池西地区は速攻で恐喝される公園がありましたw)バイトで水道橋に行ったら競馬場に通じる橋の上で目つきの悪いミニスカ姿の姉ちゃんが猫なで声で「簡単なアンケートなんですけど時間ありますか?」と声を掛けて来ました。

高校一年と言えば思春期特有のどす黒い欲望渦巻く時期。。。(えぇ、、「右手にマニュキュアすると感覚変わるよ」と言われて真面目に実行するくらいのバカでしたw)
地元では見ないミニスカ姿の女性ってだけでワタクシ「何か?」を期待してしまい本能的に足を止めてしまいました。。(今ではこの手の声掛けはすべてスルー出来るようになりましたが当時は女性と話すって日記に書けるレベルの大事件でしたしw)


たぶん全然違うんでしょうけどワタクシにはこう見えてましたw

最初は普通の質問に答えるだけの簡単な作業だったのですが彼女のトーク力でいつの間にか「映画に興味ある?」→「映画は素晴らしい」って話に変貌。。。


いやー、、!映画って本当にいいもんですね

「そんなキミにピッタリなモノがあるからアンケートのお礼にあげるね」

「あ、でも一日当たりコーヒー一杯分くらいのお金は自由になるよね」


なんて話で翻弄された結果、「どこの映画館で使えんだよwwこれwww」という映画観賞券を無理やり買わされました。(「だってもう領収書切っちゃったから今さら要らないって言われてもダメなのよ」と丸め込まれてしまいました。。。)

今のワタクシならそこから「ほれ、ねーちゃん、映画券買ってやったんだから一杯くらい付き合えよw」と元を取ろうとすることも出来たんでしょうけど当時はまだまだ帝都板橋が主戦場(ハッピーロード大山は都会に見えました)で池袋のパルコなんか行った日には一週間は友達に自慢するくらいの純真無垢な好青年。。。この純真無垢っぷりはハタチで池袋のボッタクリバーで「ほれ、一緒の友達はもうズボン脱いでるわよ」とけしかけられ追加の1万払う時期まで続きます

そんな都会の薄汚さに気が付いたのがわりと早くて良かったのですが
その頃からワタクシ、今の旅団の教えでもある「人を見たら泥棒と思え」が身に付いたわけで、ハタチくらいの頃には「大人は金のためなら汚いし何食わぬ顔で他人を騙す」と知りました。

昨今は若い頃にこんな経験すらしてない人が増えているので今の詐欺っぽい話に簡単に引っ掛かってしまうんじゃないかと思います。(今だとせいぜいSNSとかにいる意識高い系の昨今「誹謗中傷は訴える」と息巻いてる人に引っ掛かって騙されるくらいなので良い友達に恵まれ良い大学出て良い会社に就職して幸せに暮らしてる一般人はまずこんな機会すらないかもしれません)

さらにワタクシの場合、社会生活の途中からよりによって「不動産業」に迷い込んでしまいました。

この世界は「他人から舞い込んでくる儲け話はすべてクソ」が原則ですからそんなことを日々の酒の席で話す上司がいようものならさらに性格は捻じ曲がり「この世に善人なんて存在しない」と思うくらいまで荒んでしまいます。(ええ、、若き日の明智光秀が渇望していた麒麟だの救世主なんてのはこの世には登場しないんです)

しかしそういう騙される免疫の無い人や自分でロクに検証も出来ないくせにお金儲けだけはしたいと言う人がここ数年の不動産投資ブームで我々の業界に不動産投資本片手にやってきました。

先日もそういう人で成功できるのは「運と始めた時期に恵まれた人」くらいじゃないかと書きましたが、それでも最近の不動産投資は多種多様だし理詰めでやると意外に上手くいくケースも増えています。(これはここ10年でリノベの技術が飛躍的に向上したのが最大の原因じゃないかと思っております)

また不動産投資本を100冊読破しましたと言う人はその本で学んだNOIやROIなんて横文字を我々にチラつかせてやって来ますが我々からしたら「こいつをどうにかして沈める方法(なだめすかして物件買わせるという意)は無いものか?」としか考えません。。(えぇ、、我々にとって大事なのはそういう人の幸せではなく期末の数字のみですから)

そう考えるとコロナ禍ですべての産業が一時停止しているにも関わらず無人に近い新橋のSL広場で必死になってアンケートを取ろうとしてるのかもお分かりかと思います。(不動産の営業たるもの一旦外に出たら手ぶらじゃ帰れないんです)

そんな過酷な環境ですがこんな荒んだ世界でお金儲けして生き抜くには「断る勇気」が必須なんじゃないかと思ってます。

ワタクシ思うのですが最近、この不動産投資の世界に参入してきた人でうまく行ってないって人を分析するとこの「断りの言葉」をうまく使えない人が多いんじゃないかと思います。

えぇ、恐らく「相手はプロなんだから間違ったことは言ってないだろう」「ホントは要らないんだけど熱心に勧めてくれるのでつい」「断りたいけど言葉で圧倒されてとてもじゃないけど言えない」なんて人が納得はしてないけどついついハンコを押してしまったというケースに落っこちているんじゃないかと。。。。

ワタクシもハタチの時に池袋のボッタクリバーで「ほれ、一緒の友達はもうズボン脱いでるわよ」とけしかけられ追加の1万払うことになりましたがあの時、「いや、俺はそういうのナシでいいからw(どうせ1万払ってもさらに追加料金取るんだろ?おいww)」と少々ドスの効いた声で言えてれば済んだ話だと今でも思ってます。

ワタクシの場合、たった1万ぼったくられただけ(えぇ、、例によって「何か?」に期待して払いましたよw)で世の中のシステムがわかってしまったので良かったですが不動産の場合ローンを使うくらいの派手な金額帯ですから断れるか断れないかでその後の人生が大きく変わってしまいます。

ま、それで儲からない不動産を買わされても運が良くて高く売り抜けられたなんて人もいるので全部が全部とは言いませんが基本的に世の中は「他人から舞い込んでくる儲け話はすべてクソ」で間違いないし「人を見たら泥棒と思え」で生きてさえいればそうそう間違った道には迷い込みません。(特にお金が掛かるってシーンの話でって意味ですよw)

と言うことで


皆さん!今日、今からです。今からこの「シャドー断り文句」の練習をやろうじゃありませんか!!!

ワタクシが先日新橋のSL広場で「金融資産のアンケートなんですけど」なんて声を掛けられたら「あ、ごめんごめん、、俺同業者なんだよね(どう?最近儲かってる?)」と答えますし(同じ人に行き帰りに声を掛けられたので二度目はついつい「てめー二度も声掛けんじゃねーよバカ」と言ってしまいましたが。。。)、家や携帯に勧誘の電話が掛って来たら「あ、不動産投資かー、、、利回り10%くらい行くなら速攻で買っちゃうんだけどなー」と答えますし、証券会社からFXなんかの投資の話が来たら「レバ500倍で出来るなら速攻で口座開くけど出来る?」って聞くようにしております。

ここで「いえ、結構です」ってガチャ切りすると相手もキレてリダイヤルしてくるので「出来ないことをお願いして断る」って戦術なのですが、これが不動産物件を買うって段階で自分じゃどうしても納得出来ない部分があるけど相手が熱心に勧めてむるので断るに断れないって時は「私は買ってもいいかなーって思うんですけど実家のお父さんの友達の占い師が買っちゃダメってうるさいんですよ(ま、ここは「父が反対してる」でもいいんですけどねw)」って言えば早々に手を引いてくれます。(我々、案外占い師とか風水で断られる話に弱いです)

と今日は途中から書いてて気持ちよくなっちゃったので一気に書いてしまいましたが、、
断る勇気の無いって人はご参考いただければ幸いでございます。。。(まだ書きたいことはたくさんありますが調子に乗るとロクなことが無い話なので今日はこの辺で終わります)



途中の黒歴史書いてる時、ちょっぴり涙が出て来たんじゃんw

もう心配いらないよね?


南風が吹くと飛行機が飛んできてうるさいですw

こんにちは。

巷の噂では明日あたりに一都三県でもようやく非常事態宣言が解除になりそうとのことですが
だからと言って元の生活にすぐ戻れるわけでもなく引き続き自粛ムードを引きずった毎日になるんじゃないかと思います。

そんな今週は月末のお家賃の振込みが重なる一週間です。
家賃が払えない人が一番多くなると予測されるのが今月末なので支払い遅れの人をどうするかの判断に迷う人も多いと思いますが、初めて滞納する人も多いというのもある程度予測されますので支払期日の翌日には必ずリアクションするようにしてください。

と言うのも初めて滞納する人は大家さんがどのようにリアクションするかわからずとも支払日翌日にはなんらかのアクションがあると思ってる人が多いです。

そのタイミングで大家さんが「ま、コロナ禍だし仕方ないよね」なんて雰囲気がそんな初めての滞納者にちょっとでも伝わると「あ、この大家さんは滞納してもそこそこ待ってもらえる(もしくはあまり気にしてないようだ)」と勘違いし、来月以降も今のような自粛ムードが続きさらに支払いが遅れそうになっても「うちの大家さんはわりと大目に見てくれる」と勘違いしてしまうかもしれません。

払えないなら払えないなりにどうやって払っていくのかと早い段階でしっかり詰めておかないと段々甘えが生じ、自粛ムードが続き満足に働けず収入が途絶えてしまい数か月の滞納になってしまうともはやどう払っていいのかすら考えなくなってしまうので可哀そうではありますがきっちり詰めるようにしてください。(滞納癖を付けさせないようにするのもご本人のためでございます)

さて、そんなコロナですが昨日見たNスぺの話ではV字回復は考えにくく底の長いU字回復か一年スパンのゆっくりと回復基調していくL字回復になるんじゃないかという予測になってきました。(えぇ、、自粛解除して元の生活に戻そうとするならば第二波を考えるとV字回復はとてもじゃないですが望めそうにありません)

V字回復であれば短期間のうちに雇用も元に戻り労働者の賃金も元に戻るのですが、この予測が正しければ雇用の回復には程遠く、特に一番傷んでるサービス業などの非正規雇用な人がなかなか元の生活が維持出来ない状態が続いてしまい賃貸住宅需要でそこそこ多そうなこの客層を抱える大家さんにとってはあまりよろしくないシナリオになるんじゃないかと思います。

こればっかりはコントロール出来る話でもないのでいくらここで書いても仕方ないことですが、常に悲観的な予測で最悪の事態になったらこうしようと考えておくことくらいは出来ますから例えば最悪、この程度の滞納であれば他から資本突っ込んで耐えられるなんて感じの最悪予想を今のうちから準備しておいていただけると幸いです。

なんて悲観的な話ばっかりですが、
ここ数日の感染推移やワクチンの開発状況、また病床数の余裕の話を見聞きしてると日本はどういうわけか上手いこと対応で来てるようにも感じます。(それがBCGのお陰なのか靴を脱ぐ習慣なのか異常なまでの几帳面さのお陰なのかわかりませんがw)

今はまだ「自粛解除したらまたぶり返すんじゃないか」って恐怖から警戒感も消えませんが、このまま感染者も減りニュースでもあまり報道され無くなればさらに大胆に行動する人が増え、それでも何ともなければもっと大胆な行動を取る人が増えて結局は「もう心配いらないよね」という雰囲気になりそこから怒涛のV字回復なんてシナリオもなくは無いですから個人的にはこの路線で行っていただきたいでございます。(案外このオチになるんじゃないかと最近思い始めておりますw)

どちらにしても先の予測は難しいのでとりあえず今は最悪の想定でやっておけばいいという結論なのですが、それとは別にコロナでジャブジャブとお金を刷るもんですからどうもこの先は資金の行き場が無くなり偶発的なバブル景気になる予感がマシマシになって参りました。(聞けば実体経済の2倍以上の資金供給がされてるそうです)

不動産投資ではこのジャブジャブ感は融資復活の狼煙になる可能性が高いので今後の展開次第では今から不動産投資の勉強を始めても余裕で億り人になれるかもしれませんので「融資が出ないからもう不動産投資は絶望的」なんて思わずお勉強の時間に充てていただければと思います。

えぇ、、
何と言っても不動産投資は株やFXと違い一晩で数百万~数千万~数億溶かすと言う可能性が滅多にございません。。。

また最近はあまり物件が買えてないって人も今後の展開次第では想像以上に早く金融機関の融資の扉が開く可能性が高くなって来ましたから種銭のご用意をして待機していてください。



え?

なんでそんなこと急に言い出すんだって?


あれです。
今日会社にいたら某信金さんがノーアポ営業にやって来てウチみたいな弱小不動産屋に
「不動産取得のお金借りませんか?(それとは別に信金水もありますぜ旦那)」
って言ってきたんですってwwwww(あまりに望外な沙汰だったので思わず何度も聞き返しちゃいましたよwwww)




と言ってもメインバンクは今でもまったく相手にしてくれないんじゃんw

スーパー銭ゲバ道。。。。


弊社にも全自動麻雀卓はありますが現金を賭けるなんて無粋なことは致しませんw

こんにちは。

今から1年くらい前に大家業界で「脱税の嫌疑を掛けられてる税理士さんがいるらしい」という噂が駆け巡りましたがとうとう国税様に告発されてしまった模様です。。

「節税方法教え報酬 税理士を2億円余脱税容疑で告発 東京国税局」

と、この先生、、
大家業界ではそこそこ有名人な先生でどちらかと言うと「戦う税理士」というジャンルの先生なので節税でお世話になっただけでなく昨年、その先生の「反面調査」で売買時の資料を根こそぎ持って行かれた大家さんも少なくないんじゃないかと思います。えぇ、、ウチの団員でもそこそこいましたしw

とは言え、今回の脱税疑惑は例の「金地金を使った消費税節税スキーム」ではなくそこで得たコンサルタントフィーを申告せずに(ご本人は「多忙なため自分自身の帳簿付けが杜撰だった」とかおっしゃってるそうですが)告発されてしまったそうで報道を見ると税理業は廃業し、修正申告にも応じますとのことなのでまさに「試合に勝って勝負で負ける」パターン。。(税理士なんだからそういうとこだけは漏らさずやっておくのが普通じゃねーのかよって感じです)

億単位の脱税を摘発されればほぼ確実に実刑を喰らうが世の常ですので恐らくはこのまま逮捕され収監されてしまうでしょうけど3年で8億なんてコンサルフィーを得ていたということはそのスキームを使って節税した消費税は一体いくらになるんでしょうね。。(あ、もちろんこのスキームは合法ですからこの先生がパクられたからと言ってお咎めを受ける類の話ではございませんw)

3年前からと言うことですから当時流行ってた一物件一法人スキームでやたら建物価格を高くして還付される消費税をモリモリにして還付を受けてその還付された資金を使い、かつ預金を多く見せて次の物件を買い増すという荒技を駆使してた投資家さんには無くてならない存在でしたし、このスキームがあったからこそ利益を叩き出せた方も多いんじゃないかと思います。(どうでもいい話ですが例によってこの先生も楽待で派手にCM打ってサンタメ屋さんとジョイントセミナーやってましたが今回も楽待さん、、後出し糾弾記事書くんでしょうか?w

日本と言う国は出る杭は打たれやすい傾向があるので本を三冊も出してその本に「最強節税」なんて派手なタイトルを書いてしまえばそれ見た国税の人もメラメラと復讐の炎を燃やすわけですからやっぱり目立ったことやっちゃいけないって結論になるのですが、不動産投資が現在盛り上がってないだけに昔派手に「私はこれで儲かった」と宣伝してた人は苦難の時代になるかもしれないですね。(噂によると国税の人は延滞税が溜まりに溜まったころを見計らってやってくるそうですから)

そう考えるとやっぱり不動産投資で儲かった話を赤の他人にあまり公言すべきじゃないって思うのですが、なぜか不動産投資やってる人ってのは承認欲求が強い人が多く、儲かった時だけは自慢する傾向にあるようです。(逆に損した話はカッコ悪いので絶対しないって傾向もあるようです)

不動産投資は時間が味方する投資ですので正直、10年もやってれば少なからず儲かってるものです。
また周囲の人も金回りが良くなったかどうかくらい日々の雰囲気でわかるのでいちいち言わなくてもいいのにって思うのですが、SNSなどを利用してさらに誇示しようとする人も多く「こんな公のところで書いちゃってどこでどう話が漏れるかわかんねーぞ」と時々心配になったりもします。

まして今なんてこんなコロナ禍で貧富の差が輪をかけて激しくなる時期です。(失業者も冬になる頃にはリーマンショック時代の3倍の300万人なんて言われてます)

普段から大家じゃない人から見たら大家さんは「お金持ちな幸せ家族」ってイメージしかないですから(間違っても自力でクロス変えないと赤字とか、10%空室になったら手出し発生の貧乏大家だなんて誰も思ってませんw)不用意に裕福に見せてると見えないところで逆恨みされる可能性も否定できません。(特に今はSNSで住んでる場所まで特定されることも多く、うっかりそんな幸せそうな画像をアップするなんて「日々食うお金にも事欠く人」への挑戦と見られても不思議じゃありません)

そんなご時世ですし、税金関係の追及はこういう時期はお金を持ってそうなところを狙ってやってきますので普段から貧相なカッコ(無印やユニクロも高いですからここはGUでお願いします)で口癖は「はー、、、なんでこんなにお金が無いんだろ」とつぶやき、SNSでもいかに自分がお金が無いかを猛アピールする習慣を身に付けていただきたいと思います。(外車に乗るのも構いませんが間違っても「節税用に買った」なんていうのではなく「長年爪に火を灯す勢いで貯めた頭金使って120回払いで買った」とか言っといてくださいw)

え?

そんなこと普段から言ってると思考が現実化して貧乏になっちゃうんじゃねーの?、、、ですって?


大丈夫、、大丈夫ですwww

そもそもすでにお金持ちになった人はこの思考で行くと「もっとお金儲けないと死ぬ」って発想になるはずで言い続けることでさらに銭ゲバ道が先鋭化するはずですからwwwww(えぇ、、スーパー思考が現実化する理論でございますw)



最終的には滞納しようとする人が「こんな貧乏な大家さんの家賃払わないなんて罪」と罪悪感持たせるところがポイントなんじゃんw