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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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最後の砦の話。。。


ユリゲラーがタンカーを曲げる話でふきましたw

こんにちは。

このブログを読んでる人で古めの木造アパートを狙ってる人も多いかと思います。

古めの木造アパートは耐用年数もほぼ切れていて不動産屋が売主さんに「建物の価値はほとんど残っていませんよ」と言いやすく売り主さんも相続あたりだと物件自体にもそれほど愛着もないので「へー、、まだ使えそうに見えるけどそんなものなのね。。」を思ってくれることも多く、利回り高めで売りに出てくる「ちゃんと埋まる」物件は今でも人気の的でございます。

ただそんなケースだとそもそも売主さんが物件に中身について詳しいことは少なく、ましてやその物件の遵法性や雨漏り、シロアリの有無なんて知ってることが珍しく我々不動産屋は重要事項説明書を作る段階で売主さんにヒアリングしたり役所調査に行き問題点は無いか一生懸命把握しようと試みます。

それともう一つ、、
令和3年にもなると平成初期の建物でもすでに30年を余裕で経過していて当時の建築基準法ではOKだったものが今ではダメなんてこともあるし酷い事例になると当時は60・200だった建ぺい容積が区画整理かなにかの影響で一種低層住居地域なんかに変更され建ってる物件が容積オーバー(厳密にいえば既存不適格ですけどね)になり再建築するときに同じ容積の建物が建てられなくなってたり最悪だと融資自体も出なくなる、、なんてことも起きます。(銀行融資が厳しい今だとこれを断り文句で使う銀行も多いことでしょう)

それ以外にも建築当初はちゃんとあった土地の面積が30年の間に隣地に切り売りしちゃって実際の土地面積じゃなくなってたり大きい土地をドンドン切り売りしているうちに残った残地が登記面積や実測面積なんかより小さくなってたなんてこともよくあり公簿売買で買って新築工事で測量したら全然面積が小さくて希望の建物が建たなかったなんてことも少ない確率ながら起こります。(なので新築目的で買う建売業者さんは測量どころか境界確定までしないと買ってくれないんです)

実は先日もうちの団員さんが物件を買おうとしてた際に土地の面積と登記面積が違っていて今の状態で買うと建ってる建物が容積オーバーになってしまう物件を買わされるシーンがありました。

たまたまワタクシが電話に出れたので事情を聞き「その取引はいったん止めた方がいい」とアドバイスして事なきを得ましたが、このケースは建築副本の面積と登記面積に差異があって買主さんは建築副本の面積が実測面積だと説明されていたので登記簿面積と違うのはそのせいなんだろうと思ってたそうです。

ワタクシだってこのケースは新築時に一度実測測量して建築確認を取得して建物を建ててると思っちゃいますから信用するのは登記面積よりも実測された面積です。

しかし仲介さんの話によれば正しいのは登記面積で間違ってるのは実測面積とのこと。。

40年以上前に新築された建物なので当時どうやってこんな技を駆使して建てたのかわかる人はもういませんからすべては闇の中ですが仲介さん重説の備考欄に「容積オーバー」の記述が入っておりました。

銀行融資の内諾が出てるので契約したそうですが買主さんが契約当日にこの容積オーバーの事実を知ったとなると融資する金融機関はこの容積オーバーの事実を知らずに審査している可能性がありこれでロン特無しの契約なんか巻いてしまったら融資を受ける先が無くなる可能性が高く、下手したら売買代金の10%程度の違約金を喰らっての債務不履行解約という目に遭うかもしれません。

そんなこともあって「金融機関の姿勢がはっきりわかるまでは契約しちゃダメ」と契約を止めたわけですがこれって重説の内容を事前に買主さんに案としてでも見せていれば防げていたはずです。

最近の仲介さんも相変わらず契約を急ぐあまり契約書類の作成が追い付かず、契約日前日、下手すると当日ギリギリまで契約書類が完成せず買主さんには契約当日のハンコ押す直前に「ではこれから重説の読み合わせをさせていただきます」と始めて買主さんが浮足立ってるにもかかわらず契約書のハンコを貰おうとする傾向があります。(何か問題がある文言が見つかると「加筆訂正」や「あとで確認します」とか言ってとにかく契約のハンコを押させて仲介手数料の半金を貰おうとしますがこれは月末取引になればなるほどこの作業に強引性が付加されますw)

今回も契約当日まで買主さんへの重説開示がなくぶっつけ本番で重説を読み合わせている途中に偶然買主さんが数字の差異に気が付き仲介さんに質問したところシレッとその事実を認め「ま、それでも測量図がありますからとにかくハンコ押してください」と意味不明なこと言われつつ契約させられたそうです。

このまま仲介さんの言うとおりに契約書にハンコを押してしまえばロン特無しなので決済しなければならず仮に決済できたとしても出口での再販は今の融資姿勢のままであれば売り先が少なくなってしまうので推定3割減くらいの売値になってしまうはずです。(ちなみに今回のは金額換算で1500万円くらいの損害が出てたと思いますが途中で気づいて電話してくるところはすごい機転でしたw)

仲介さんがどこまで理解して契約書、重説を作ったのかはわかりませんが少なくとも重説に容積オーバーの記述があるなら容積オーバーの物件だなんて微塵にも感じてない買主さんからしたら騙し討ちだし、いくら「重説に書いてありますから」と言っても契約前にその旨を伝えずに当日の重説でササっと説明して済ませようとしたところには正直悪意を感じてしまいます。

仲介さんによっては先に重説見せて買主に不利な記述を見つけられて契約飛ばされるのが嫌で当日読み合わせしたがるんだと思いますが当日の読み合わせは仕方ないにしても事前に売買契約書と重要事項説明の最終案(完成版)までは作ってもらい「それに先に目を通さないと契約印は押しません」くらいのことを言っておいた方がいいと思います。

で、契約当日に「先日いただいた契約書類に変更点はありませんか?」と聞き、そこの変更記述も確認しておけば説明不足や理解不足であとになって「そんなの聞いてないぞ」ってことも減り、より安全に契約出来ると思いますのでこれから物件を買うという人はこんな感じでやってみていただけると幸いです。

えぇ、、
不動産取引ではハンコを押した契約書や重説が法的根拠になってしまうのでここが最後の砦だとお心得くださいw




裏を返せば買付入れようと何しようとハンコさえ押さなきゃ損害無しで止められるんじゃんw

週末雑感。。。


なんだかわかんないうちに一週間が終わってしまいましたw

こんにちは。

今日はこれから例の高円寺の薄いお店の開店祝いに行く関係で質問にだけお答えして終了します。

【質問】
狼団長、初めまして。
同じ広告ビジネスでも楽待はアピールだけで問題業者を取り締まることなく野放しな一方、
健美家はある程度業者を選別しているように私の目には映ります。

皮肉にもユーザビリティで勝る楽待が圧倒的な規模を誇っていますが両社の違いをどのように捉えてらっしゃいますか?
ご意見拝聴できれば嬉しいです。


じつはこの質問、Twitter系のPeingに来てた質問なんですがTwitterを現在鍵垢にしてる関係でこっちに転載してお答えします。

ワタクシがこの楽待と出会ったのは今から14年前でございますが、当時から広告費を糧に成立してる会社である以上広告費を貰う側にベクトルが向くんだろうなと思っておりました。

まあ、ビジネスでやってるわけですからこれは至極当然な話ですが、意外なことに開始当初は売り物件のポータルサイトとしての機能重視だったので実際ワタクシもここで不動産屋から提案を受けておりました。

しかし、載ってる物件のほとんどが客付け業者がレインズから引っ張ってきた物件ばかりで普段レインズも見れる我々業者には無用の長物。。

登録こそしていましたがここで物件を探すなんてのは誰かが言ってた「だだっ広い楽待砂漠で埋もれた一本の針を探すようなもの」なので提案された物件を検討するということはほぼありませんでした。(強いて言えば、時折客付け業者が無許可で安い物件を掲載してブツ元に叱られて一瞬で消えるというギャグみたいなやり取りを見るのが楽しみくらいでしたw)

やがてアベノミクス景気からの異次元の金融緩和が始まり空前のサラリーマン大家さんブームが到来、各ポータルサイトは集客のためにありとあらゆる政策を展開し、広告掲載を希望する不動産屋さんも増えポータルサイトはこの頃は増収増益だったんじゃないかと思います。

ただ楽待はこの勢いのままに2015年に上場。
上場すれば株主に対してもベクトルを向かせなければいけませんから業績重視になってしまうことも致し方ありません。

えぇ、、失礼な言い方ですが「うちの会社じゃ絶対取引しないだろうな、、」という不動産屋の広告が楽待にガンガン溢れはじめサンタメ全盛期の2016年頃にはそれに群がる自称不動産コンサルさんやキラキラ大家さんがコラムを書いて知名度を上げるプラットホーム化し、読者側にとってあまり有益じゃない情報を流し続けておりました。(融資を引くためにはエビデンスの偽造なんて当たり前だし中には診断書に悪影響が出ないよう降圧剤飲ませるまでやる業者も広告出してました)

その後何度か誰かしらから問題提起があったり内部改革でもあったのか、時々軌道修正らしきことが起こり大家さんに有益なネタを書く人も現れ始めましたが恐らくは古くから楽待を知る人は「有益なコンテンツが見当たらない」と読むのをやめた人が増え、残った初心者大家さん系向けのサイトに近いものになっていったように感じます。

しかし、問題なのはここで実践コラム一つ見ても健美家で書いてるコラムニストと楽待で書いてる人のスキルの差は歴然でワタクシの感覚ですが「初心者投資家は楽待」、「ベテランになったら健美家」なんて感じで棲み分けが始まったのは2017年くらいじゃなかったかと思います。(よくベテランの健美家コラムニストに「なんで楽待でコラム書かないの?」って聞いたら「読み手が違うから書きたくない」と言ってました)

広告を出す不動産業者からしたら「まだ知恵がついてないうちに物件を嵌め込んだ方が楽に儲かる」ですから悪意満々な不動産屋は多額の広告費を掛けて集客に励みます。(これはここ数年の大口広告主ランキングを見れば一目瞭然でございます)

融資ジャブジャブ時代末期の2018年くらまでこんな状態が続き、実際にヤバい物件を掴まされた大家さんからのワタクシへの相談依頼がピークになったのは今から2年前くらいでしたが相談されるときにそもそものきっかけを聞くと大抵が楽待経由で集客された人でした。(高額大家塾にお金払ってもろくなサポートもなく文句言ったら即除名だのサブリース付きの地方巨漢サンタメRC
RCを決済資金が足りなくなりカードローンまで駆使して買わされたり不動産初心者だってバレたら「じゃ、僕が信頼できる不動産屋さんと紹介します」と強引に紹介されて高額なフィーを要求されたり有名大家さんのセミナーに行ったら自己紹介1時間で延々自分の物件自慢に終始し終わったら速攻で背後に控える業者と個別面談で個人情報ぶっこ抜かれたりどう考えても逆さやになりそうなコインランドリーやコンテナ買わされそうになったりとほんと酷い相談ばっかりでしたw)

一方、健美家ですが、ご質問にもあるように広告依頼があると一応チェックしていたそうで(これは倉橋社長直々に聞きました)例のかぼちゃ系の広告は健美家でコラムを書いてる執筆陣からも注意信号が出され広告掲載を見合わせたそうです。(当時、黒幕のS氏の話題は周知の事実だったし健美家のコラムニストは年配者ベテランが多いので裏事情を知ってる人が多かったようです)

かと言って健美家に載ってた広告がすべて優良と言うわけでもなくウチでもたびたび元付物件を広告業者に無断掲載されたり無茶なサンタメ融資で酷い物件を掴まされた大家さんも多かったでしたからこの辺は正直五分五分だったんじゃないかと思います。

ただ両者を比較するとワタクシの目にはまだ健美家の方がマシに見えそれもあって一度だけですが健美家から対談を依頼されて出演したこともございます。(その時の対談は一切修正されずにアップされたので健美家って太っ腹だなと思ったものですw)

ま、この時も「健美家には出るけど楽待には絶対出ませんよ」ってアピールする意味もあって出たわけなんですが、、、w



えぇ、、まともな会社が冗談にしてもこんな広告出すわけないですからww
(こういう空気の読めなさが呆れるほど嫌いなんです)

ちなみにブログ以外のメディア露出は10年ブログ書いててこれが最初で最後だったのですが、ワタクシの場合、このブログだけで今の知名度になったわけで他の媒体や書籍などでPRしたことはありません。

そんなことする必要も感じてなかったし有名になるにしても誰の手も借りずにやろうとしてたからなのですがポータルサイトと言うのは最初から閲覧率がクソ高いのでコラムニストの審査にさえ受かればあっという間に有名になることが出来ちゃいます。

これに気が付いた「有名になりたい人」がその後、続々とコラムニストになりコラムを連載し始めたのはいいですがあまりにコラム品質がバラバラすぎたし、コラムの順位ごとに賞金が決まってたのでとにかくたくさん更新する人が続出し書いてる内容が段々荒れて来ました。

それだけなら誰にも迷惑かけることもなかったのですが有名になってなにかマネタイズしようと考えてた人も多く、ポータルでコラム書いて有名になって権威付けしてからの集客で実益に遥かに見合わない高額塾に引きずり込まれここでもクソ物件を買わせてバックマージン取るコラムニストやそれのおこぼれを狙う取り巻きが登場し始めやがて彼らは最終的にキラキラ大家さん共食い大家さんと命名され今日に至ります。

恐らくこうやってポータルサイトの悪口を書くと肯定派と否定派で分断されるんじゃないかと思うのですがワタクシの感覚ではベテラン投資家ほど否定派になりそうじゃない人や特に恩恵も実害も無かった人ほど肯定派になるんじゃないかと思います。

またポータルサイト側もビジネスでやってるわけですから実益が優先であることは明白だし、ステークホルダー向けのHP上ではきれいごとを言いますが企業ですから表と裏が存在するのは仕方がないと思います。

ただここは狼ブログですのでそこまで全部読み切って「じゃ、ひどい目に遭わないようにポータルサイトを上手に使いこなそうじゃないの」という術を教えるのがこのブログの存在意義じゃないかと思ってもいますので今までも「投資不動産系ポータルサイトのコケない歩き方」なんてネタも書いてたしこれからも書こうと思っております。

ワタクシはこのブログを通じて「ちゃんとやれば不動産投資で失敗なんてありえない」ということを10年間説いてきたつもりですが実際にうちの団員で最初から読んでて失敗した人は見たことも聞いたこともありません。(このブログはたいてい何かやらかして溺れながら検索してるうちにたどり着く人が多いですが最初の頃からの人はホントに誰一人コケてないのが自慢でございますww)

ま、あれです、、
ワタクシ一人でも出来たことが上場企業や買収されて資本金増強した会社が出来るわけないと思ったりもしますが、、それを真面目に追及すれば潤沢な利益なんて出るはずもないですからこれを説くにはそもそも企業じゃ無理ってことなんじゃないでしょうか。。。



それを言っちゃ身も蓋もないんじゃんw

投資家と消費者の話。。。


先に言っておきますが今日のワタクシ、めちゃめちゃ怒ってます。

こんにちは。

今から15年くらい前に知り合いの内装屋の兄ちゃんからこんな相談をされました。

「なんか今って手金無しで銀行がお金貸してくれるんだって?なら俺も不動産投資やりたいからなんか物件探してよ」

確かに当時はリーマンショックの前でそこそこ属性のいい人であればフルローンで融資が出ないこともなかったですがこの兄ちゃんの貯金はゼロ。

しかもカードローンや車のローンで給料はほぼ吹っ飛ぶ属性でしたので(ちなみに休みはマルハンに整理券もらいに行くタイプでした)「銀行は誰にでもお金貸すわけじゃないのよ」とたしなめ諦めさせたわけですが、リーマンショックから数年後再びフルローンブームが訪れました。

言う前もなくこれはアベノミクス景気で不動産融資に傾倒した金融機関の方針なども影響してのことですが、この当時すでにフルローン融資で不動産投資を開始してた人達にとっては「売却益を得る最大のチャンス」となりました。(第一期光速投資やってた人あたりの人です)

何しろ数年前に買った利回り13%くらいの1億程度の物件が2億超えでバンバン売れちゃうわけですから当時から不動産投資やってた人がここ10年くらいの不動産投資ブームで一番儲かった世代じゃないかと思います。

但し、これは実力ではなく時の運。。(アベノミクスが無ければ株価は低迷しここまでのバブルは無かったでしょう)

とは言え、普通のサラリーマンだった人があっという間に巨額の利益が得られるという事実は間違いなく事実ですからこの「昨日までしょぼくれたサラリーマンだった人が一夜で大儲け」なんて話を聞けば「よーし、、俺もそういう風になるぞ!」と力こぶ作っちゃうのも仕方ありません。

で、成功者は誇らしげに表舞台に登場し、「俺様がいかにして大儲けできたか」って話を語り始めます。(当時いっぱいいましたよね)

周囲はその人をカリスマ投資家と呼び表舞台では引っ張りだこになりその時の売却益を使って当時はまだ建築費も安かった時代ですから新築物件を一人デベで仕上げ数年続いた融資ジャブジャブブームに乗ってそこでも巨額の売却益を得ることになります。

時代の流れとは言え2度も大成功し、年間家賃収入数億なんで規模になると今度はそんな人から教えを乞いたいという人が続出、、、で、中にはそのノウハウをパクり教材化して売り出す人も登場。。

10年前と言えばロバキヨの影響もあり情報商材ブーム全盛期。(お金に働いてもらうなんとかクワドランドなんてのが流行ってました)

不動産投資をどう学ぶかは賛否両論あれどこの情報材ブームで「忙しいから短い時間で知識が得られる」という情報商材で不動産投資を勉強してきた人も多いと思います。

ただこの情報商材、唯一の弱点はそれほど不動産投資の現場での経験値が足りない人がネットに上がってる情報をコピペして商材化したものが多く、不動産投資で一番必要な失敗事例や失敗時のリカバリー法にはあまり触れられていない点。。

また酷いのになると数回の売買経験や単に銀行で不動産融資に関わったというだけで不動産コンサルを名乗り素人相手にアドバイスしてた人もたくさんいました。

教わる側は素人なので相手が不動産投資経験者となれば話は聞きたいでしょうしなんとなくそれっぽいことを説明してくれるので「私にとってこの人はメンターと呼ぶにふさわしい」なんて誤解を与えてしまいます。

かたや専門職である不動産屋さんはボランティアでやってるわけじゃないし買わせないとお金になりませんからベクトルは買わせる寄りのアドバイスになってしまいます。

こんな世界に素人投資家さんが飛び込んできて成功するには何を頼りにしたらいいのか?ってなるわけですが投資の世界ってのが自己責任って言われるのはここに正しいことを説く存在がいないからじゃないかと思います。(要するに最後は自分の判断でってことです)

そんな不動産投資業界に更なる追い風を送り込んだのがスルガ銀行をはじめとするフルローン系銀行の存在です。

何度も言いますが我々不動産屋は景気が良いときだろうと景気が悪いときだろうと手を変え品を変え、その時に売れば金になるものを売ろうと画策します。

そんなここ7~8年くらいの融資ジャブジャブ絶頂期にイケイケ系の不動産屋さんが何をやったかと言えば「まだ知恵のついてないひよこ大家を洗脳して手金無しで億単位の投資物件をサンタメ取引で抱かせぼろ儲けするスキーム」です。

当時の銀行はとにかく融資残高を競っていて多少無茶な物件でも稟議書を上手に作って無茶な融資をバンバン出してました。

但し、稟議書を審査部に出すと時々「これじゃ融資出せねーよ」と突っ返されて融資ノルマを達成できないことがあるので不動産屋さんには「この物件資料をこういう風に作り変えてくれると上層部を説得しやすい」なんて情報を出しちゃうもんだから融資を引いてバンバン物件売りたい不動産屋はこの情報を元に日々アップデートして「融資付けなら弊社に」なんて融資のプロを自称する不動産屋さんまで登場しました。(「この広告をHPに載せてる業者には近づくな」ってよく言ってましたっけw)

そんないつまで持つかわからないフルローン物件ですから買えば地獄を見るのは明白で(だって書類上不備がないだけで実際は穴だらけの投資物件ですもんw)買って一年もすればその物件の化けの皮も剥がれてしまいます。

そこで不動産屋さんは考えました。

「要するに家賃が毎月入ってるように見せれば金融機関も納得するじゃんw」

で、出来たのはサンタメ業者が提供する「サブリース保証」。。。

サンタメ売買時にその分も融資に乗せて売買代金として借りさせれば1~2年分くらいのサブリースの費用も容易に捻出出来ちゃいますからこのサービスが確立してからというもの、金融機関も「満室物件だから問題なし」とさらに加速するように融資残高を増やしていきました。(業者に払った売買代金にきっちりサブリースの予定出費も含まれております)

銀行の全体の不動産融資がどのくらいなのかわかりませんがそこで中抜きしてた不動産屋さんの利益は桁外れでワタクシの身の回りだけでも400億くらいの利益が動いていたと思います。(売買代金じゃなく純粋な粗利ですよw)

そんなブームに乗っかったのが今の不動産ポータルサイトなのですが、売買が活発になれば広告収入も増え、その広告を見ると普通にかぼちゃ投資や一棟マンション投資、融資を引くテクニック(この中で例の一物件一法人スキームも登場し、あとはなんちゃって住宅ローンなど)のセミナーが活発に開催されました。

ワタクシもそんな他人が開催するセミナーに何回か参加したことがありますがとにかく我田引水な話ばかりでしまいには後方席に融資担当者が待ち構え個別面談で個人情報を抜き、業者の出すクソ物件に融資さえつけば買う人は山のようにいる状態でした。

と言っても当時、世のサラリーマン投資家の不動産投資の情報ソースは先ほどのカリスマ大家さんが出版した再現性の薄い成功事例とネットから得られる情報の二つくらい。。(そこから大家の会などにアクセスしていくのですがその大家の会でも養分になっちゃうことがありました)

ワタクシ、いつも言ってますが不動産投資で成功出来るだけの物件は世のすべての投資家のお腹を満たす分はありませんし、スキルが無い人はプロの業者に赤子の手を捻るようにコロっと騙されます。

しかし当時の情報ソースで語られていたことと言えば「〇年で〇億の不動産投資家になった」とか「初心者でも簡単不動産投資」なんて話ばかり。。(ネガティブな話で表に出てたのってまるおさんの漫画くらいじゃなかったかと)

当時、ワタクシにも出版の話が来ましたが「不動産投資家が夢を見るような話じゃないと売れない」と言われ断念した経緯がございます。(ま、出すにしても1000部くらいは買取りさせられるので結局はこれ広告代わりに出版するものなんですw)

当時からこんなネガティブなブログばっかり書いてたワタクシからすると「世の中どうなっちゃったんだろう」と思ってましたが手金無しで融資が組めて手続きは業者さんが全部やってくれるまさに上げ膳据え膳状態でしたからこれはこれで仕方なかったのかなと思ってます。(ノールック買付なんてのも当時めちゃめちゃ流行ってましたねw)

そんな表舞台はすっかりマネタイズを目論む人だらけになりまだ知恵のついてないひよこ大家予備軍があっという間にその波に飲み込まれていきました。

結局、最終的には「融資属性が低くても諦めなければ融資は引けてあなたも晴れて不動産投資家デビュー」って方向性に持っていかれそれしか得られる情報が無い人たちは「これが正しい不動産投資」とすっかり信じ込んでしまいました。(「不労所得」って言葉も流行りましたが実際やってる人は「苦労所得」って言ってましたっけw)

また、世相的には

・お金を貸したい金融機関(成績悪いと上司から詰められる)
・融資をたくさん引いてたくさん物件を売りたい不動産屋(売上悪いと上司から詰められる)
・早く不動産投資を始めたいひよこ大家(時間的損失は嫌だし融資が出てるうちに買いたい)


でしたからこの3つの条件が揃えばもはや誰が止めても物件を買う勢いは止まりません。

これだけの当事者同士が欲望の渦にいれば当然ながら物件価格はさらに高騰し、この狼ブログあたりではもう4年前くらいには「物件が高すぎて話にならないので物件の目利き出来ないやつはお金抱いて寝てなさい」ってアナウンスするようになってしまいました。。。(融資なしで買える築古戸建てブームが始まったのもこの頃からです)

そこに輪をかけたのがいわゆるキラキラ大家さんと共食い大家さんたちなのですが特におっかなかったのは後者です。(キラキラ系の人は単に目立ちたいって人が多かったのでどうでもいいのですが後者はホント鬼でしたw)

我々不動産業界にはカモ客を紹介すると「KB(キックバックと呼びます)」という制度があり共食い大家さんは自分の元に集まってきたひよこ投資家を言葉巧みに囲い込み、手ぐすね引いて待機してる不動産屋さんに紹介し、物件を買わせます。(決め台詞は「え?まだ物件持ってないの?なら僕の信頼している不動産屋を紹介するよ」ですw)

そのKBの相場ですが、大体が物件価格の1%前後、、。

要するに1億の物件をカモ客に抱かせれば100万円の臨時収入になるわけで仲介責任は全部業者負担でちょっと口きいただけでこれは笑いが止まりません。(これ以外にもなにもやらないけど工務店紹介して建築コンサルなんて言ってるやつもいましたねw)

ただ、一発で仕留めちゃうのでカモ客をたくさん確保していつでも処分場送りに出来る体制にしておくには専用の囲い込みの池が必要になります。

そこで考え出されたのが@LINE。。(FBもありましたがあそこは広告だけ注意してればそうそう変な商法に引っ掛かることもなかったです)

まだ知恵のついてないひよこ大家が妙な知恵をつけてしまえば「そんな物件買いません」となっちゃうので出来るだけ情報を遮断しないといけません。

そうやって@LINEに囲い込み他からの情報を遮断、さらに知恵のある共食い大家さんはそこで薄く会費を取りそこでも利益を上げようとします。(ま、そうそうカモ客全員に嵌る物件も無いですから処分場に送る前にも課金しておきたいところだしw)

その後、融資が出なくなるや否や囲い込んだ池の滞在費を高額化しそっちだけで食えるようにするようになった共食い系大家さんも増えてきましたがこの大家塾だのサロンなんてのは合体分裂を繰り返しいまだに数多く存在します。

さて、そんなちょっと前の不動産投資業界をもう一度振り返ってみますが、
不動産投資は投資の中で唯一、融資を使った投資スタイルですので融資さえ引ければなんでも買うという風潮は凄まじくワタクシが「え?こんな物件買ってどうすんのよww」と思うような物件でも当時は長期返済が可能な融資を引けたので見た目上の収支はプラスになる物件が多かったです。

ただ細かく物件概要を見ると「これ、このまま10年先までこの家賃で埋まるはずがない」とか「30年以上ノーメンテでこの収支で行けるはずもない」とか「そもそもこの収支計算には募集費用(広告費など)や原状回復費が入ってない」なんてパターンばかりでまさに不動産投資は買うのがゴールみたいな物件ばかりでした。

銀行の内部の人が我々プロの不動産屋なんかより不動産投資にスキルが高いはずもなく、そのプロの不動産屋はお金目当てで仕事してますから買主に断る口実を与える情報はあまり教えません。

その状態でただ前のめりになって「不労所得」だの「セミリタイヤして自由な時間を手に入れる」なんて考えてロクなスキルもない状態で不動産投資を始めてしまう人が例の「考える前にまず行動」ってムーブメントのおかげでここ数年とても多かった印象があります。

不動産投資は字のごとく投資ですので自分の判断で行う自己責任な話であって他人がいくら儲かるからと言ってもそうそう信じる話ではありません。(ワタクシから言わせていただくとちゃんとスキルがある人は絶対失敗しませんが無い人はいくつもの地雷が埋まってる地雷原を知らずに全力で走ってるだけだと思います)

もちろん始めた時期やその時の風潮、持って生まれた運次第でこの地雷を踏まずに走りきる人もいますがそもそも不動産投資ってのは赤の他人に自分の財産を貸してお金と取るビジネスモデルです。

その時かぎりで通用する綱渡りなスキームなんてのもよくあって昨今の築古戸建ての対象賃借人を生活保護受給者に頼ったり、ジモティー集客に頼るのもいいですが生活保護の制度もジョモティーの内規制度が変わった場合、そこで思わぬ地雷を踏むことにもなりかねません。

えぇ、、
いつも言ってますが、制度とは運営側になにか不都合があれば自由自在に変更してもいいってルールなんです。
(民泊だってOYOだって結局後出しじゃんけんでルール変更されてひどい目にあった投資家さん多いのではないかと。。。)

どんな投資をやろうと構いませんが世の中は今のままずっと同じままじゃないのでいつ後出しじゃんけんされても対応できるくらいのスキルを備えてやっていただけると幸いでございます。


さて、話は変わって、、
ここ最近、かぼちゃで徳政令が出た関係でスルガでサンタメ物件で嵌め込まれた人が「スルガ銀行に不正融資をされて大損したから融資額を減額しろ」と投資家が消費者に成り下がり不平不満を訴えてるようですがワタクシ、これだけはどうしても納得がいきません。(毎回思うのですが投資事業でお金を貸した銀行ばっかり責めてなぜ嵌めた不動産屋を責めないのでしょうか?)

ちなみに今から7年前のネット上で「スルガ サンタメ」「スルガ 融資」とググっただけで当時の検索上位はサンタメ嵌め込み問題で賑わっておりました。(ちなみにGoogle広告最上位は水〇大家さんでしたw)

まず言いたいことはこんなわずか数秒調べればわかることをなぜ調べずに数億の借金のハンコを押したかってこと。(業者の圧力に負けてとか言いそうですが数億の借金のハンコを納得せずに押すわけないですよね。ま、なんとかなるさって押してませんか?)

また7年前より以前にこのサンタメ取引で物件を掴まされた投資家さんは騙されて嵌め込まれつつもその後のアベノミクス景気で高値売り抜けが出来ており想像すると今回スルガに不平不満を訴えてる人は今から7年以内にスルガ融資で物件を買ってる人じゃないかと思います。(さらに突き詰めていくと「エビどう?」でかぼちゃ融資が止まる1年くらい前じゃないかと)

当時のスルガはエビの偽造こそ黙認してましたが個人の属性を見て融資してましたので少なくともそこそこの企業に勤務する年収700万以上の人でなければ融資の土台にもあがりませんでしたし、少なくともスルガで融資を受けたということはそれなりの学校を出てそれなりの教育を受けてるわけだし勤続年数もそこそこ長く社会経験も豊富なはずです。(だってスルガは家賃収入で足りない返済分は本業の給料で払って貰うタイプの銀行ですから年収と勤続年数を測ってるわけだし)

またインターネットの届かない世界にいて投資の勉強なんてする時間もなかったのでしたらそもそも不動産投資やろうなんて思わなかったでしょうし、不動産屋にみすみす個人情報をさらけ出して融資付けをお願いするわけもありません。

さらに言えば同じくサンタメ嵌め込みで苦労しつつも少しでも保有耐性を上げようと日々努力して儲かりはしませんがようやくトントンになって次の不動産最盛期まで耐え抜こうとしてる不動産投資家さんも実はたくさんいます。(それはそれは本業の合間にあちこち駆けずり回って客付けの仕方家賃をあげるリフォーム、広告費を効率よく使っていかに早く部屋を埋めるかなどそれはそれは勉強して自己責任を果たしております)

10年間この不動産投資業界と大家業界をリアルタイムで見てきたワタクシなので言わせていただきますが、

物件購入後に騙されたと被害者の会なんて桁外れな行動力を出せるなら、購入前にわずか数秒で検索する行動力はなかったんですか?(スルガの融資が出る高属性サラリーマンなのにとても不思議です)

あと誰かが言ってましたがこういう特例や裏道を使って債務を免れるって兵法、、最近はよく通ってしまうので侮れない兵法になりつつあり自己資金貯めてスキルを高めて真面目に自己責任で不動産投資やってた人から見ると腹ただしい思いです。

またこんな騒ぎを起こされると「サラリーマン投資家に不動産融資をするのはリスク」と取られて真面目にやってるサラリーマン不動産投資家の融資に悪影響が出る可能性があるってこともよーく頭に叩き込んでスルガの本店前でデモ活動やってください。

最後になりますがこのブログを昔から知ってる読者さんは今から8年前にはこんな記事を読んでお勉強しておりました。

「中間省略」のお話。。その2」

読むのもめんどくさいって人のために一部抜粋しておきますが、こんなこと書いてます。

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この「新中間省略売買(第三者のための契約)」って制度が出来てからは資金力のない中小の業者でも手金無しで買い取り転売(実際には買っていないので「買い取り」ってのはおかしいですねw)が出来るのでちょっと頭のいい業者だと売り主さんをうまく言いくるめて中抜き出来ちゃうんです。。


さらに進化して最近ではこんな売買が増えてます。

①セミナーやネット広告でお客さんを集客・囲い込み

②ス〇ガなどのフルローンが付きそうな物件をピックアップ

③さりげなくローンをフカして②などの金融機関に融資打診(「レインズから物件情報落とせ!」って言われるのもこの辺ですw)

③「お客さん!!この物件、手出しなしのオーバーローンで買えますよ!」攻撃

④「ただし今回の物件は中間省略売買になります」攻撃

⑤なんとなく収支がプラスになりそうな資料作成(細かく計算すると将来不安になりそうな数字が出るケース多数)

⑤契約決済完了(同時に中抜き完了!)

(゚Д゚)ウマー


不動産売買で仲介だと手数料収入にしかなりませんがこの売買方式だと3%どころか15%から20%くらいが利益になります。しかもこの売買、、登記がありませんから・・・・うーん、、真面目に働くのがばからしくなっちゃいますねw。。

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当時、こんなネガティブなこと書くとネットの表側にいる人たちから集中砲火を浴びる時代でしたが融資が出なくなった途端、手のひら返してこんな話を「前々から警告しておりましたが・・・」と書く人も増えてきたのもなんだかなぁと思いますが、有名な格言で「向こうから近づいてくる物件はすべてクソ」というものがございます。

また、「ポーカーで誰がカモかわからない時は自分がカモ」という格言もございますが、不動産投資と言うのは己が目利き出来ない状態で始めるものではないということを今日も口酸っぱくのたまって本日のブログは終了です。(えぇ、、誰かが不動産投資は買ったところかがスタートなんて言ってましたがそれ以前にこういう人間の本性を知るところが実は不動産投資の勉強のイロハのイだったりするんです。。)



騙されることへの耐性が無いやつが一番やっちゃいけないのが不動産投資だったりするんじゃんw

あの日から10年。。。


昨日でうちのレジも満10歳になりましたw

こんにちは。

今日であの東日本大震災から丸10年となりました。

まずは震災被害に遭われた多くの皆様のご冥福をお祈り致します。

ワタクシがブログを書き始めたのもこの年からだし、ちょうど10年前に建てた新築レジの竣工が10年前の昨日だったので一緒に同じ時間を過ごした感があり、また祖母側の実家が相馬にあった関係でこの日を迎えるとなんだかいろいろと想いが巡ってきます。

そんな10年前の今日、、
ワタクシは銀座の旧耐震ビルのルノアールで被災したわけですが、有楽町まで歩いて電車に乗ろうと思ったら新幹線が線路の上で立ち往生してJRはすべてストップ、、その後すべての交通機関が全面運休となり帰る術を失い家までの道のりを1~2時間くらいかけて徒歩で帰宅しました。(めちゃくちゃ大雑把ですがただ無心に歩いてたのでどのくらい歩いたのかすら覚えてないんです)

その帰り道の道路は人が歩道からはみ出し、道路はその流れの影響でまったく動かない状態になり帰り道の国道17号線の渋滞看板には今まで見たこともない「この先渋滞 6時間」なんて表示が真っ赤な文字でされておりました。

ただホッとしたのはその帰路で自らの家を解放して休憩所にしてたり水を分けてくれる優しい人がたくさんいたこと。。(言い方悪いですが海の家の呼び込みみたいでしたww)

幸いワタクシは銀座を出る時点で水や簡単な食料をコンビニで調達してたので利用はしませんでしたが歩き慣れない徒歩帰宅組にとっては夕闇に明かりが点いてるだけでも安心感があったし見ず知らずの人にも無償で水や食料を提供してる近隣住民のここぞって時の結束力を見て「なんか無償の愛ってカッコいいな」と思ったものです。

当然ですがそんな無償の愛を提供してる人たちはなんの見返りも求めておらずどちらかと言うと「自分達は無事だし家も壊れていないから大丈夫」って気持ちの余裕があって「だからこういう時は他人を助けるべき」って思ってやってたんだと思います。(あとで知りましたがこの活動は夜通しやってたそうです)

そんな震災後の世の中ですが、
ワタクシの感覚では「絆」なんて言葉がしっくりくる来るくらいなんとなく助け合う暮らしがスタンダードになってきた気がしてました。

たしかこの年たっだかと思いますが、やたら結婚する人も増えましたよね?
たぶんですが人って一人でいるより誰かと寄り添って生きていく方がいいって思う人が増えたんだと思いますが、それと同時にいつもの血なまぐさい事件も少なくなった気がします。(人殺しする人も減ったんじゃなかったかと)

こんな未曽有の大災害があったあとですから命の尊さなんてところにも気が付く人が多かったんじゃないかと思いますが、とにかく数年はなんとなく世の中が温かく感じる時期だったと記憶しております。

そんな時期から10年経って震災の話を聞く機会も段々少なくなってきております。

やっぱり人間って年を重ねるごとにどんどん新しい情報に更新されていきますから「10年前の話をされても、、」と思ってしまうものなのでしょうけどなかなか過去を振り返る機会もそうそうありませんからたまにはこんな感じで10年を振り返ってみるってものいいかもしれませんね。

そんなワタクシのここ10年を振り返ってみたわけですが、
ワタクシの10年を一言で言えば「ブログ漬けwww」。。。

今はさほど頻繁に更新することもなくなりましたが最初の5~6年くらいはホント狂ったように長文ブログを書き殴っておりました。(それはそれは生活の一部にほぼ組み込まれておりましたw)

今になって「あの頃ってなんでこんな毎日ブログ書いてたんだっけ?」と思い起こすのですがたぶんですが自分の存在意義みたいなものが全く感じてなかったので無意識にそれを満たすために書いてたんじゃないかと思います。

途中で飽きてふざけた記事を書いたりもしていましたが読んでくれた人からは連日お褒めの言葉をいただき「あ、これって人の役に立ってんだな」と感じてしまいさらにたくさん書こうって気持ちになってたので7年目くらいまでは続いていたんじゃないかと思います。(その後はただ節目の2000話まで頑張ろうって気力だけで書いてたわけでございましたがww)

ブログでは何度も書いていますがワタクシのブログは長文で読みにくいですがワタクシが持ってる不動産スキルのほとんどを文章にしたつもりです。

また不動産の話以外にも「人を見らた泥棒と思え」「息を吐くように嘘をつく」みたいな人間の闇のような話も織り込んでたためなのかそういう話が好きなファンらしき人も増えて冗談で作った狼旅団なんて組織も最近では結構世間から認知されるようになりTwitterでは旅団のシンボル表示にまでなってしまった🍄マークを付けてくれる人も増えてきました。(このキノコマークはコロナ自粛中に家でキノコ栽培始めた団員がいていつの間にかこのマークをみんなが付けはじめ旅団のシンボルマークみたいになっちゃいました)

さらにはその団員同士での横の繋がりも増え、まさに絆らしきものが出来つつありそこでは皆さん無償の愛で接してくれております。(自慢になるかもしれませんがワタクシが見る限り大家団体では最強の情報量ではないかと思います)

ま、今だから正直に言いますがワタクシだって不動産屋という営利な商売やりつつブログ書いてたわけですからどこかのタイミングでマネタイズって考えが全く無かったわけではありません。

ですがブログを書いてるうちに「これってこっちが何も仕掛けなくても勝手にお金になるじゃんw」って気が付いたのでやってなかったってのが真相でございます。(ままま、、そもそもマネタイズなんてスキルが全く無かったって側面が結構強いんですけどねw)

結局、ブログを読む人が増えればその分、人と接する機会が増え、なんだかんだやってるうちに不動産の仕事が舞い込み人助けのつもりでやってるうちにお金になったってことも多いんです。

そんなのを続けていくとこっちにも余裕が出来ますからさらに暇を見つけてはブログを更新し続け出来るだけたくさんの情報発信をします、、そうするとそれ呼んだ人とまた接する機会が増える、、、。

こんなのを10年続けていくと信じられないくらいの人脈が出来、人を騙して商売してないので最初の人もずっとい続けてくれます。(そうなんです、人を嵌めたり騙したりしなければそれが信用になりその信用はどんどんと他人に伝わり今ではもう一人じゃ捌ききれないくらいの大人数を相手にすることになっちゃうんですww)

それを感じて最近はブログだけじゃなく違う媒体のTwitterにも進出をしましたがここには違う出会いもありワタクシは不動産クラスタと言う人たちを接し、今までの旅団の人脈を不動産クラスタとくっ付けてワタクシ以外の不動産屋さんのプロとも接して貰おうと画策しております。(大家さんの集まりだけだと情報量にも限界があるのでもっと情報視野を広げて貰おうって考えております)

幸い、この不動産クラスタの人達は世にいる悪徳系な不動産屋さんではなくワタクシと同じような理念で生きている人がすごく多いです。(実際に飲んだりしてますがホント、どういうわけか独特の青緑に覆われた酸素の薄い沼っぽい汚れた臭いがしないんですwww)

実際、この取り組みを始めて半年くらい経ちましたがぼちぼち団員にも恩恵が行きはじめ好き勝手に交流も始まってます。

ワタクシ、こういう横の繋がりを作りたくて旅団を作ったわけですがその先にあるのはやっぱり無償の愛と相互扶助。。

「どうせみんなそろそろ儲かり始めて余裕もあるんだからワタクシの代わりになって後進の指導もちゃんとやってよね」(これを恩返しと呼びますw)

ワタクシ一人ではもはやこれだけの大所帯を切り盛りするのは限界もありますから余裕のある人はこのブログで教わったことを後から入ってきた人に教えてあげて欲しいってのがワタクシがここから10年先にかけてお願いすることでございます。(そう考えると今から10年後の不動産投資業界がどうなってるか楽しみですw)

あと最後に一言だけ、、

昨今の焦って信用も得ないうちにマネタイズに走る人に言いたいのですが、
ホント、時間かかってもこっちでやった方が息の長い商売が出来ると思いますよw(信用ってのはやがてお金になるんです)



言いたいこと言ったからすっきりしたんじゃんw

情報格差の話。。。


私事で大変恐縮ですが10年ぶりにヒトのウンチを踏みました。

こんにちは。

最近ブログの更新が週一ペースになりつつあるワタクシですが、
日々の不動産情報の収集は本業でもあるので寝てる以外ではずっと続けております。(ってか朝起きた瞬間から寝る寸前まで様々な情報集めております)

ただこれをブログでいちいち反映させるより最近はTwitterでちゃっちゃと書いてしまった方が早いので(ブログで記事にするとなると2時間くらいPCに張り付かないといけないですがTwitterだと断片的に書いても5分あれば書けちゃいます)ワタクシの情報発信は完全にTwitterに移行しつつあります。

そんなTwitterのネタで今朝こんなnoteが更新されておりました。

「全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第50号」

ネタは「集まれ無職!業務委託マンのリアル」というお話ですが、読めば不動産屋さんの中核業務でもあるブツ上げがどのように行われているのかというのがつぶさに見ることが出来ます。(ってかこんな貴重なネタを書いてくれる人が不動産業界にいるとは思ってもいませんでした)

不動産物件と言うのは売りたいという人が不動産屋に駆け込んで初めて売り物件として流通するものですが大抵の場合、売主の意向に沿って高く値付けがされそれを欲しい人が指値なりを入れて安く買おうとします。

売主=高く売りたい
買主=安く買いたい


この相反関係をうまく調整して成約に持っていくのが不動産仲介業者ですがこの仲介業者さんでエンド売主-エンド買主を直接結び付けることが出来るのは広告力のある大手不動産屋さんくらいです。

でも仲介業者からしたら両手仲介の方が儲けが大きいので弱小系仲介さんの場合、売り物件を預かると直接買い取ってくれる業者系買主に打診したがります。

と言っても弱小系仲介さんだと年にそう何回も売り物件を預かるということもありませんのでいきなり売り物件を預かってもなかなか業者系の販路は見つかりません。

しかも預かるときに高く売らないと媒介契約貰えないし、高い売値で預かって安く売ろうとすると今度は売主が愛想つかして他社へ媒介を頼んでしまい本来貰えるはずの仲介手数料が貰えなかったりします。(これが恐怖の他決地獄でございます)

そんな様々な葛藤で苦しんでるときにひょっこり電話が掛かってきて「実は弊社、買取りやってまして物件によってはレイ満でも買い取れる資金力があります(注:レイ満で買うとは言ってないw)」なんて言われたら物件預かってる仲介さんもなんとなく「もしかしてこの話、、両手仲介出きるんじゃねーの?ww」とトラタヌ計算を始めたくなります。(重ね重ね申し上げますが「資金力がある」と言ってるだけで「レイ満で買う」とは言ってませんw)

ちなみにこれらブツ上げ屋さんは全国津々浦々の不動産屋さんに絨毯爆撃で架電し、脈がありそうな不動産屋さんを探しやすく買えそうな物件をピックアップして仕入れています。(レインズなんて見て物件は買いません)

これが大手さんだと豊富な財力を駆使して広告募集でブツ上げ出来ちゃうのでこんな架電してまでしてブツ上げすることはありませんしそんな人材と経費を掛けるくらいなら支店のドミナントエリアだけ謄本あげてお手紙やポスティングの絨毯爆撃した方が効率がいいです。

そんなわけで「広告費が無いブツ上げ屋さん(通称:広告費ない部)」は全国の不動産屋に架電の絨毯爆撃を仕掛けるわけですが、広告費を掛ける大手不動産屋と違って売りたい物件をセレクト出来る優位性があります。

要するに「〇〇な物件ありませんか?」を一棟物件だったり区分レジって表現を変えることで欲しい物件だけを買うことが出来るわけですが広告費を掛けてる大手さんだと集まった物件はなんでも物件化して売らないといけないのでストレスも半端ないんじゃないかと思います。(実需も売るし、投資も売るし、場合によっては売地もやるしこれに権利関係のごちゃごちゃなのが加わって調査だけで充分死ねますw)

そんな広告費ない部の野良系ブツ上げ屋さんはとりあえず「レイ満」っぽいことを言いつつも転売できる指値しなければいけません。(しかも彼らは明日の保証もないフルコミ系ですので物凄い駆け引きを駆使して安く買おうとします)

弊社にもこの手の野良系ブツ上げ業者様からの電話って一日に数十本掛かって来てますから想像するに全国の不動産屋さんにも相当数の着弾があるはずです。

そんな弾幕のようなブツ上げ架電に引っ掛からなかった物件がレインズやアットホームに載り一般の投資家に出回ることになってるわけですから今日の全チンのnote見て速攻でTwitterで今回対談に出てたアカウントにDMを送り「私、手金〇〇万持ってる大家ですがワタクシめにもいい物件会ったら紹介してください」ってやってる人どのくらいいるんでしょうか?(ちなみにうちの団員あたりだとDMすら面倒なので投げ銭枠を駆使しそこを広告がわりに使い名前を覚えてもらってるようです)

実際、ワタクシもTwitterで一棟物件の取引を何回もやっておりますが彼らの繰り出す物件、、全部とは言いませんが時として結構上流物件であることが多いです。(そりゃそうです。高いか安いかもわからないで媒介引き受けてる地方の不動産屋に自信もって「そんな売値じゃ売れないっすよw」って言っちゃうんだからww)

そういや以前に誰かが言ってましたけど
「Twitterにはお金が落ちている」
なんて話がございます。

Twitterはフォローする人をちょっと変えるだけで膨大に眠るブツ上げ物件や普段大家さんが触れる機会のない不動産屋の本音が容易に手に入る場所だということにそろそろ気が付いていただければと思います。。。(えぇ、、地方の物件ちょっといじったくらいでコンサルづらして塾やってる人に大枚ハタいたところでこんなことまで教えてくれるとは思えませんからww



人が歩いた道の後ろ歩いたっていい物件なんてそうそう見つかるわけないんじゃんw