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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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Twitter 「塩辛い狼」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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やっと2000回更新ですw。。。(後継ブログの告知付きw)


猫フン対策、、ようやく目途が立ちましたw

こんにちは。

2011年の9月から書き始めたこの狼ブログでございますが、
「こんなペースで毎日書き続けたら3か月も持つわけねーだろ」と思いつつも気が付けば7年の歳月を経てとうとう本日2000回更新の日を迎えることと相成りましたwww

思えば震災の余韻が冷めやらぬ2011年の今頃、越川君ちの大家飲み会に来てた人から「そういやオオカミさんってブログとか書いてないんですか?」と聞かれ「え?そんなの書いてません(ってかブログってなんだよw)」と言うのもなんかカッコ悪いと思い、つい、「えぇ、、ちょこっとですけどたまに書いてます」と嘘をついてしまいそのアリバイ作りで一週間だけ書いておこうとチマチマ書き始めたのがこの狼ブログの誕生のキッカケでございますが、、

なんでも三日坊主なワタクシがこんな長期に書き続けられたのもこの旅団ブログを毎日毎日読みに来てくれた皆さんのおかげでございますww(18時近くになるとアクセスカウンターが急上昇するもんだからいつの日か辞めどきを見失ってしまったワタクシでございますw)

ブログを書いてなければワタクシなんざ単なる街場の不動産屋のおっちゃんで一生を終えるところでしたがこんなブログを書いてた7年の間にたくさんの不動産投資家さんと交流が出来、ワタクシの人生にとって大いに厚みが出てきた気もしますが、毎日地味にコツコツ積み上げればなにかしら結果が出ると言うことをこのブログを通じて学ぶことが出来たことは大きな収穫でございますw(「廃墟同然のボロ戸建てでも直せば貸せる(アネゴ談)」なんてことは不動産屋やってるだけじゃ絶対得られないであろう知識でございますw)

毎度毎度「読むのもめんどくさい」と揶揄されるワタクシのブログですが、書いてる方もそれなりに大変で1000回を超えたところで一度はやめようと思いながらも「やっぱブログ書いてるとモテるもんなーw」とヨコシマな心が働いて結局予定を大幅に超えて2000回も書いちゃった今、周りを見渡すとワタクシがブログを書き始めた頃には存在しなかったワタクシ好みなネガティブ系のブロガーさんも増え、また、「チラシの裏の落書き」と揶揄されていたあの楽待コラムでさえ不動産投資の核心を突くかのようなことを書き殴る凄いコラムニスト(特に投資侍さんとは一度お酒を酌み交わしたいところでございますw))が登場し始めまた他のブログでもワタクシのブログネタなんてお話にならないようなネタが連日アップされるようになりました。(特に楽待ネガティブ系コラムニストの方に於かれましては再び我田引水、キラキラ、共喰い系コラムニストが幅を利かさないように連日の更新をお願いする次第でありますが、、コラムのコメント欄のコメ返しは時間が経つに重労働になるので全コメ返しなんてやらないほうが、、、と以前に高利貸しの金利並みに増えたコメント返しで終日を費やす羽目になったワタクシからのアドバイスでございますw)

今では実名で赤裸々系なヤバめネタを平気で書く人が増え始め、◯◯伏字でボカして書いてたワタクシのブログの存在価値もそろそろ薄れてきた気もしてきたし、なによりワタクシ、そろそろ普通の不動産屋のおっちゃんに戻りたいんです。。。(ってか最近エスパーくんの仕事量も増えてるのでワタクシ、ブログばっかり書いてる毎日じゃマズい気がするんですw)

と言うことで今日の2000回更新をもってこのダラダラとクソ長いブログの連日更新をやめて今後はホントに適当に綴ったネタでの不定期更新とさせていただき、今後は「会えるブロガー」という新たな位置づけでブログ更新にお熱を入れるよりも出来るだけ外に出て個々にお会いして不動産談義やいろんな相談に乗れるブロガーを目指しますw(早速ですが来月は旅団の古参メンバーを集結させてのバーベキュー大会なんぞを企画し始めてます)

また、手前味噌ではありますが、ワタクシのブログに迷い込んでブログを読んでるうちにめちゃめちゃ知識が身に付いて「普通にプロの不動産屋と渡り合えるようになった(むしろやり込めるレベルにまで上り詰めたとかw)」といういわゆる「銭ゲバ大家」に変貌を遂げた方も多く、また不動産で失敗し掛かって窮地に立たされてワタクシに相談して助かったなんてメールがたくさん届きここ数年は「少しは世のため人のためになってるんだなー」と思えるようになりましたが今後はもっと不動産投資で困る人がたくさん出て来そうなのでそういう人達を助けてあげられるように時間を取りたいと思ってます。(融資が出なくなればなったで相談って多いんです)

さて、そんな長い前置きはあれとして、
2000回目のブログネタは、「明日からの不動産投資」というネタにします。

ワタクシ、思うのですが、ブログを書き始めた頃の7年前ってのはリーマンショックの嵐が終わり始め、銀行が融資に積極的になり始め、物件価格も今より遥かに安かったという記憶があります。

と言ってもワタクシの記憶では当時も物件価格は首都圏の新耐震一棟RCが利回りベースで8.5%程度でそれをフルローンで買うと運営は結構ギリギリでちょっと運営経費が掛かり過ぎるとなかなか利益が出にくい環境でした。

やがて民主党の崩壊(と言うか自爆)で政権が自民党になり例のアベノミクスなんて異次元な金融緩和になり銀行が更に融資の紐を緩め、潰れそうな中小企業の設備投資資金なんかじゃロクな担保も取れないからと不動産投資家目がけてジャブジャブと融資をするようになりサンタメ取引だので味をしめた不動産屋がこぞって不動産セミナーで集客し嵌めこみ営業のように物件を売りつけるもんですから「借金=資産」、「家賃=年収」と勘違いする不動産投資家が増えてしまいました。

またリーマンショック後の不動産投資環境しか知らないくせにたまたま当時の政府や銀行の融資政策に乗っかれて急速に借り入れを増やし「たった○年で○億の大家になりました」なんてやつが台頭し始め、そいつらが「これが成功のメソッドです」なんて言い出しメンター気取りで本まで出しちゃうもんだから後続集団もそんなカリスマ大家に追い付け追い越せと更に高くなった売り物件に群がり先を争うかのように物件争奪戦を展開。。(SPAなどのカルチャー雑誌で「不動産投資が熱い」なんて記事を見かけた時が我々不動産屋の一番の掻き入れ時でございましたっけ)

で、ここである意味ミラクルと言ってもいいんじゃないかってことが起こるわけなのですが、
ワタクシがブログを書き始めた7年前くらいから5年前くらいの間に光速投資なんて無茶な投資法を学んだ方がこの偶然起きたアベノミクスと言う大波と、銀行と不動産さんが仕組んだ「サンタメ取引というスキーム」に奇跡的に乗っかることが出来、「買ったときより高額で売却が出来る状態」になり本来はさほど利益が出ていない物件であってもキャピタルゲインでの利益が出しやすくなりました。

不動産業者は当時この光速投資ってスキームで初心者の客が地方のしょうもない物件をフルローンでバカスカ物件買っていくので(紹介者にカモ客の紹介料をぶん取られはしますが)こぞって物件抱かせてエラい儲かってたそうですが、結果的にはこの時買ってた人が一番の勝ち組だった気がしますw(ここでリスクを取って勝負に出た人はホントすごいと思います)

我々不動産業界から見るとこれは様々な条件が揃って偶然起きた奇跡であって不動産価格がここまで上昇すると予想してた人は少ないんじゃないかと思いますが、とにかくこの奇跡の不動産価格上昇で莫大な利益を受けた人も多いんじゃないかと思います。(最近までのフカシスキームが無ければいくら光速で飛ばして物件買っても一物件一法人みたいな物件の持ち方になってたんじゃないかと思います)

しかし、そんな夢のような日々は過去の歴史から見ても長くは続きません。(あの黄金スキームも今じゃ新橋の赤ちょうちんで聞くオヤジの成功体験って感じですからw)

それがまさに今であるのですが、あれだけ物件評価がいい加減でかつエビデンスを偽造した書類を出しても余裕で融資が通ってしまう環境というのは「金融機関内の融資ノルマ」という不動産投資家の努力とは無関係のところで起きてた事が主原因です。

引き続き不動産投資を継続しようって人や今から不動産投資を始める気がある人でしたらまずここをご理解いただき決して今まで起きてたことが常識だなんて思わないでくださいところです。

また今後は今までの常識も通用しにくくなるはずで、例えばですが、
今でこそ融資が出なくなったから築古系物件に人気が集まってますがこれだってあと10年経つと物件によっては廃墟扱いされて出口が完全に無くなる可能性も否定できません。

このブログを通じて何度も言わせて貰いましたが不動産投資はなんだかんだ言っても出口でうまく逃げ切らないと利益は確定しないものです。

2代目大家さんとかならいざ知らず、土地から買って不動産投資してる人はこの先10年くらい先まで見据えてないとこれから起こる不測の事態で対応が遅れてしまい物件を塩漬けにする羽目にもなりかねません。

あともう1つ大事なことは銀行の融資がいつまでも積算評価で評価しないってのがあります。
銀行融資はその時々で基準が大きく変わるので当時当たり前だった積算評価での融資が数年後他の評価基準になればその物件はたちまち評価割れを起こします。

これを与信超え、実際の評価超えで買い、しかも残債が10年経ってもあまり減ってないって場合、その時限爆弾が炸裂した時のダメージは甚大です。

また、先日も書きましたが新耐震物件が耐用年数を超えるのは日本の歴史上、今回が初めてですから銀行がいきなり「耐用年数切れなのでどうにも出来ません」なんて言いだす前に自分はどう動けばいいのかくらいは今のうちから考えておいて欲しい部分です。

あとここ7年くらいの間に不動産投資を始めた人にとってこの融資が絞られるって経験が初めてじゃないかと思います。
ただ今回は別に経済情勢がおかしくなって融資が絞られたわけじゃないので以前の不動産バブル崩壊とは違うってことをご認識ください。(えぇ、、いきなり不動産価格が大暴落するなんてことも無いし、銀行融資だってスルガの件が片付いたら、、、って気もしなくもないですから)

と言うことで「明日からの不動産投資」ですが、もし本気で不動産投資を通じてお金持ちになりたいのであれば不動産投資だけ勉強するのではなくもう少し広い視野で物事を見ていただきたいと思います。

と言うのもワタクシがこの不動産投資業界を見て来て思ったのは「不動産投資がやりたい」って人はとりあえず物件を買うまでの目先の不動産についてばっかり学びたがる姿勢の人が多いってこと。。(ま、それが必ずしも間違ってるわけじゃないですけどねw)

また物件数さえ増えればCFが増えていくと勘違いしている人も案外多いんじゃないでしょうか?

確かに運がいい人だと物件を買ってからその物件に何も起きず順風満帆に運営できてる人もいますが、実はそんなのほんの一握りの人に過ぎず、ブログ開設2年目くらいからうちには逆にドツボに嵌った方からの相談が山のように来てたんです。。(当時もブログで「地雷源を裸足で全力疾走してるみたいですよ」って書いたことあると思いますがこの頃はホント、こう言う人の相談に乗りながらブログ書きながら本業やってましたから時間的に一番辛かったですw)

しかも最近は融資が出にくい環境にあるので物件探しにしても数百万~数千万台のいわゆる低ロットな物件で勝負しようとセルフリノベや分離発注、果てはプロの不動産屋への自力営業なんて努力だけでCFが出ると勘違いしてる人が多いんじゃないかと思います。(あと、シングル物件での過度なウエルカムバスケットは客が気味悪がるケースが多いので、、、以下略)

また「行動しないと何も始まらない」ってのはわかるのですが経験がそこそこあったり運が良かったりする人以外は物件を買うことに前のめりになり過ぎて本来の目的を見失ってる人が多いんじゃないかと思います。

不動産投資はお金を借りて出来る投資ですから借り入れ出来ないと始まらないと言う側面がありますがワタクシはその前に様々言い寄ってくる怪しい囁きがどんな目的でどのような手段で迫って来るのかってこととそれに対する対処法を学んでからでも遅くないんじゃないかとも思います。(えぇ、、敵のやり口さえわかってればどこでも安心して飛び込めちゃいますからw)

あと、不動産投資を趣味と実益を兼ねてやるならそれでもいいですが、人は必ず老いてしまいますし、そうなると若い頃に出来てたことが段々と出来なくなってきます。(今のワタクシがこのレベルに差し掛かってますw)

えぇ、、
この狼ブログを読んでる人の大半が40代~60代前半くらいの人なので今はまだ体も動くでしょうけどあと10年くらいするとホント、体の衰えを感じ始めやがて物件の管理自体が面倒になってくるはずです。(人も耐用年数が切れると急にメンテが必要になるしその頃にはご両親に介護とかが始まり不動産投資に割ける時間も少なくなるなんてこともあり得ます)

となるとそこまでの10年という制限時間までに「自分が動かなくても勝手にお金が入って来る状態」に持って行くか「めんどくさくなると予想される物件を換金して別の投資に向けるとか金利だけで食っていけるようにする」という作業が待ってるはずです。(まさか70過ぎても物件のセルフリノベやったり現地立ち合いで分離発注の仕切りやったり空室を埋めるべく汗流して賃貸不動産屋回りやるわけないでしょうから)

そんな局面でやたら不動産投資にだけ詳しくても苦労して築いた不動産投資で積み重なった資産に目を付け忍び寄る腹黒いやつに出資を求められロクに考えもせずにその話に乗っかり気が付けば老後のために貯めこんでた資金まで奪われ「なんのための不動産投資だったんだ」ってことにも成りかねません。。

ワタクシ、このブログを書いてた7年間を通して言いたかったのはまさにここで、特に利害が違う人同士が激しく擦れあう不動産投資業界(不動産屋、不動産コンサル、共喰い大家全部ひっくるめてw)で生き残るにはとにかく騙されないことに尽きます。

実際、今の不動産投資業界ではこういう投資家マネーを狙って背後からバッサリいこうと考えてる輩も多いです。(しかも最近は「バッサリやってなにが悪い」と開き直るやつもいるから始末に負えませんw)

そういう人が背後から迫っているのをワタクシ、時々気が付いて「あいつは注意した方がいいよ」と注意したりすることもありましたが、大抵の人は「いや、狼さんはそう思うかもしれないけど○○さんの紹介だし、実際に会ってみたらとてもいい人でしたよ」って言われ「あ、そうなんですか。。」とワタクシの気のせいだと思って放置していたらしばらくして「あの人に騙されたみたいなのでなにか打つ手はありませんか?」って相談、、ワタクシこの7年で100回以上受けてますw

ワタクシ、仕事柄、人が人を騙す瞬間って場面に何度も立ち会って来たからなのか、その人の目や言ってること、果ては書いてる文章を見るとすぐわかってしまうのでそんな経験則で忠告してるつもりなのですが、不動産投資家さんってそもそもそういうブラックな場面の経験が低く、騙され慣れてないからではないかと思います。

これってそれなりの大学出たりしていい教育を受けてる環境がありそこに集まる友人も高属性だったりするのでそういう黒いヤツに出会う確率も低いからじゃないかと思うのですが、これが「人を見たら泥棒と思え」なんて教育を受けていればどんな話でも疑って聞けるようになるし、なにより騙されないように自己防衛のためになんでも調べて自分なりに答えを見つけることが出来るはずです。

とかく不動産投資業界は物件を売りつける不動産屋自体が騙しに掛かる商売ですからここを見抜けないってのは非常に危険です。

しかし、実際に物件情報を出してくるのは不動産屋なのでそこはどうしても通過しないと物件情報すら貰えません。
そんなところで「騙されないように気を付けよう」とやたら注意深くなりすぎて不動産屋からしたら「え?こんなの常識でしょ?」って部分にまでチャチャ入れてしまいまとまる話もまとまらずみすみす買えるチャンスを逃すってパターンも多いんじゃないかと思います。

この境目を学んでないと単なる疑心暗鬼な投資家ってレベルに思われてウザい客扱いを受けてしまいいい物件になかなかありつけず結局、ジレてしょうもない物件を「いい物件が買えましたw」とまるで自分に言い聞かせるかのように買ってドツボへとひた走る傾向があります。(2000回記念だから言っちゃいますけど物件の価格を言わずに「利回り80%」とかほざくやつとかどこの駅なのかを言わず「首都圏ターミナル駅徒歩10分」とごまかすやつあたりがこのタイプじゃねーかと思います)

また、不動産投資と言うのは我々不動産業者が学ぶ「不動産取引実務」とは似ていて違う部分が多いです。

よく大家業の傍らで宅建士の資格を取り、不動産業者になる人もいますがこれは逆に言うと不動産投資業から不動産取引業者になるにはちょっと違う勉強をしないといつまでも素人業者としてバカにされる傾向が強いです。

不動産取引の優劣は経験した修羅場の数で決まると言っても過言じゃないとワタクシ思うのですが、
一般の大家さんから不動産業者になると言うのはこの取引自体を自分の物件の売り買いでの経験でしか数をこなせず売主、買主の間に入って経験する修羅場と言うものはほぼ未経験で不動産業者になります。(仲介とは売主、買主両者のエゴをいろいろな角度で調整し間違いのない取引に持ち込み、取引終了後は両者が遺恨を残さないように上手く取りまとめて初めてフィーがいただける商売でございます)

とは言え稀に別にこんな修羅場を潜らずでも「この手の空気加減が読める人」って方もいるので黙ってましたが、不動産投資業だけが一人前で不動産取引実務の知識が薄いってのはやっぱり片手落ちな気がします。(だって大抵の場合、こっちの取引実務の領域で騙されちゃうんですから)

この狼ブログはそういう不動産取引実務をブログの世界だけでわかるように書いてたつもりなので今まで書いて来た7年分を遡って読み返すとそこそこの知識が得られるようになってるはずです。(また、遡って読み返すのが面倒だって人のためにラスティー君がこのブログの要点をアーカイブ形式に建てつけ直してくれてますのでそれを読み返していただければ恐らくですが宅建業者として独立できる程度の知識は得られるんじゃないかと思います)

そんな想いで7年間、コツコツ書いて来たブログなのでいきなり消しちゃう気もありませんし、読者の方には過去ログも含めて読んでいただきスキルアップに一役買えたらワタクシ、何も言うことはありませんw

それで10年くらいして読者の方が不動産投資で大成功してお金持ちになって「あの時狼のブログ読んでたから今の俺がある」なんて言われたらきっとワタクシ、その場で嬉しくなって昇天しちゃうかもしれませんがそれがワタクシの偽らざる本音でございます。

と、そんなわけで、
とりあえず今日の2000回を以って一旦「狼旅団の地下に潜った不動産ブログ」は終了とさせていただきますが、
しばし休息をいただき次回からはこのFC2のブログプラットホームをそのまま流用して
「狼旅団DX!~不動産投資言いたい放題ブログ」

「新狼旅団の地上に舞い降りた不動産ブログ」

オネエキャラで語る「狼姉さんの右斜め上から不動産をバッサリいっちゃうわよブログ」、、

「魁!狼欲団ブログ」
あたりで再登場を予定しておりますのでお楽しみにwww
(とにかくこのブログのマンネリ化を一度打破しないとワタクシ、書いてて全然楽しく無いんですってww)


要するにブログ名義が変わるだけなんじゃんw

あれ?一兆円しかフカしてなかったの?ww


会社の机の掃除したら段ボール二箱分がゴミでしたw

こんにちは。

3日ぶりにブログ更新でございます。(ってか長期休暇取ったつもりでしたが3日しか休んでねーじゃんw))

そんなお休み中、、
日経新聞でスルガさんの記事をうっかり読んでしまいすっかりお休み気分も吹っ飛んでしまいましたが(記事読んだら休んでなんかいられない気分になって会社に来ちゃいましたw)

え?

なんですか?

スルガさんの不動産融資2兆のうち1兆がフカし融資だったって言うんですか?ってか「あれ?意外に少ねーな」と思ったのってワタクシだけじゃないはずですw

ただあれです。
全部の融資が焦げ付いてるわけでもないでしょうし、家賃さえきちんと入って来れば返済原資くらいにはなるはずなので仮に1兆がその手の融資だとしてもなんとかなるでしょう。

えぇ、、家賃さえきちんと入ってくれば、、、ですけど。。。

と言うのも新聞には書いてませんでしたが、ワタクシの感覚的には、
①売主2億で売り出した物件をサンタメ屋が25000万で売却(ってことは一般的な銀行での評価は17000万前後)
②借り入れは25000万なので一般的な銀行評価の17000万前後まで残債が減らないと売却損が生じるから売れない
③そこまで返済が進むには10年以上掛かる
④それまで返済原資分の家賃を取り続けることが出来るのか?
⑤またそんな時に建物の不具合で金が掛かったらどーすんの?

って気がします。(だからワタクシ、保有耐性がどうのって口が酸っぱくなるくらい言ってるんですってw)

恐らくですがこの手の融資で物件買ってる人は地方の築30年前後のRC、S造物件をフルローンかオーバーローンで買ってるはずなので今から残債を何千万も減らせる10年以上あとまでこの物件を保有してれば当然、大規模修繕の時期になるわけですが特に怖いのがエレベータ―付き物件。。(ちなみにこのエレベーターが新耐震基準後の耐用年数を超えるってのは日本の歴史史上初めての事例なのでこれも先日セミナーでお話しした「未知の領域」に該当します)

メーカーは築30年経過くらいの物件に対して「部品が無くなるので更新工事してください」とアナウンスしてはいますが実際のところはまだ部品が完全に尽きたわけではありません。(今から無い無いって言ってないとホントに無くなったとき大惨事になるので今のうちに無い無い言って早期の更新工事を促しているわけです)

ただ部品の生産はすでにしてないのでホントに部品が無くなれば代替品でもない限り更新工事を要求してくるか言うこと聞かないオーナーには「安全上の理由」でエレベータ―自体の運行を止めに掛かります。(ワタクシ、前にホントに運行止めた7階建ての物件を見たことありますが、5階以上の部屋が一気に空室になってました)

この時の「更新工事はまだ部品があって騙し騙しでもエレベータ―を動かせる今」とは違い、メーカーも「更新しないなら安全面で問題があるので運行止めます(さてどーする?)」なんて強気の営業スタイルで来るはずだし、その頃になると今までなんとかして金を掛けずに延命してたオーナーがビビッて一斉に更新工事を始めてしまいさながらメーカー側に「更新工事バブル」が起きちゃうかもしれません。

そうなれば業者の言い値が通ってしまい今ならまだ1000万掛からない工事でも1500万くらい平気で請求してくることも充分予想されますし、そんな頃に部屋に空室が目立って来ちゃえばここで返済原資に穴があく可能性も急浮上してきます。(建築ラッシュ時の職人単価で痛い目見てる人も多いでしょうからこのくらいはわかりますよね?)

また、当時、2億で売ろうとしていた売主さんのことを考えると2億でギリギリ収支が回ると思って2億で売ろうとしてたはずなので(さすがにそれ以上だと収支が回らないから誰も買わねーだろって感じの値付けしてるはずですもんw)これを「手金が要らない買い方スキーム」であるサンタメでフカした融資25000万で買ってる最終エンドさん、、収支的にも「融資期間が長いからなんとか回る」って感じ買ってる最終エンドさんはこの手の大規模出費が発生する時点でニッチのサッチもいかなくなるはずです。

先日の日経新聞に書いてあった「融資先の経営が順調な物件も多いためスルガ銀の財務悪化に直結するわけではない」って話はこのあたりの問題まで気が付いて書いてるわけじゃないでしょうからその時になって「結局、ほとんどが焦げ付いた」って話になったとき、日経さんがなんて書くのか今から注目してます。(ってかそんなの今から10年後くらいだから誰も覚えちゃいないと思いますけどw)

何度も言いますがこのフカし融資の話。。
今回はスルガさんだけがやり玉に挙がってますがこんなのはまだまだ氷山の一角でしかなく、そのフカし融資で物件買ってる人のほとんどが「単に融資期間が長くてCFが出てるように見えてるだけ」なのでこの手の物件が築30年過ぎて残債がいつまで経っても売れる金額を下回り続けると今は「保有耐性」と言う握力があっても段々その力が衰えてしまえば・・・・って話でしかありません。

そんなヤバイ融資がスルガさんだけで1兆円分あるってことがわかったわけですからそれ以外にある巨大な氷山(例えば一物件一法人みたいなので一気に物件を買ったやつ)あたりでオーナーの握力が低下してきたら、、、、と考えただけでワタクシ吐きそうになっちゃいます。(だってここが火を噴いたら焦げ付き融資の額が一桁変わっちゃいますくらいのスケールですからw)

そんなワタクシ、
今週は家で過去ログの整理してたのですが、その過去ログ読み返すとかなり前からこの件に散々触れてたことに気が付きました。

それでも最初の頃は「ここまでブログで書いちゃヤバイかなー」と思い○○伏字で書いてましたが誰も気にしてくれないので段々と伏字じゃなくなる書き方に変貌を遂げ(ス○ガがスルガと表記するようになったのもかぼちゃで記事が大量に出回ってからですからw)これで今まで実名表記を一度もしたことがない「水戸大家さん(連載1996回目にして初めて実名表記してみましたw)」などの仲介業者さんとの日々の出来事あたりをブログで書くようになれば今回の一連のヤバイ融資騒動はほぼすべてを網羅出来るはずです。(かぼちゃ系販社やサンタメ業者さんもかなり無茶なフカし融資をやってましたが仲介レベルで融資をフカして客付けしてたってとこは意外に少ないんですw)

今思えばあの時、もっと具体的に実名と手口を書いてればここまでヤバイ融資に手を染めてしまう人も多くはなかったのかなー、、とも思いますが(団信通すのに無認可並行輸入モノの降圧剤をお客に飲ませるなんてエゲツないことやってたサンタメ屋さんもいましたっけww)、、、、、

よくよく考えたら
そういう人の信者の方がこんなネガティブな塊みたいなブログをわざわざ読むわけないですよね?ww
(「むしろ狼ってやつの方がおかしいこと言ってる」って思われてたに違いありませんww)



いや、ブログで書いてたからこそ1兆円くらいで済んだのかもしれないんじゃんw

民泊系ビジネスについて思うこと。。


【お知らせ】
週末のセミナーに参加される方に何度もしつこく申し上げますが、
次回のセミナーは13時開始ではなく12時開始です。
13時なんかにノコノコ来ても席が全部埋まってる可能性が高いので必ず12時前に集合してください。


こんにちは。

昨今、民泊、簡易宿所ビジネスが法改正で厳しくなり許可を受けて運営している人にとっては競争相手が減りバブルチックになってると聞きかじりました。

それに従い、実際に成功している人だけじゃなく「成功している人を知ってる人」「瞬間的に儲かっただけの人」までもが「成功者」のように振舞い、その薄っぺらいノウハウを「成功のメソッド」なんてのたまいにわかコンサルとしてウジャウジャと湧いて来ているようです。(同じ穴のムジナ同士、SNSで嬉しそうに集合写真に収まってるのをよく見かけますがいつもウチの団員が一緒に写ってないのを見ると安心しますw

とは言え、ワタクシ、
そういう人だってそれなりに勉強してその知識に課金してビジネスとしてやってるんだと思ので全否定こそしませんが、、、
金を取る以上最後まで責任を持ってアドバイスしてあげて欲しいと思います。(形勢が悪くなるやいなや脱兎の如くフェードアウトするのはいつものことですが、、以下略)

さて、そんな民泊・簡易宿所ですが、
この前見に行った某民泊施設で気になることがありました。

この民泊施設もその手のにわか系コンサルさんのアドバイスを元に手がけたそうなのですが、
当然ながらこの投資家さんはビジネスで民泊経営をしているのでコスト管理に関してはとてもシビア(なはず)です。

そのコンサルさんもその投資家さんの意向を汲んでアドバイスしてるんだと思いますが、最低限の法的基準を満たせば大丈夫って思ってアドバイスしちゃうもんだから実際に使ってみると「ん?ここで火事が起きたらここから奥の部屋全滅じゃん」ってのが手の取るようにわかるんです。

消防法の防火対策基準と言うのは過去の火災や事故で問題になった部分をコツコツ改良して今の法律になっていてまだ業態として未発達の民泊、簡易宿所などは過去の旅館法などを基準に法律化しています。

ただ旅館などの防火基準で民泊や簡易宿所を規制しちゃうとそもそも膨大なコストが掛かってしまい参入者が思うように増えませんから出来るだけ簡素化しようと多少甘い部分が出来てしまい、ワタクシが先日見に行った物件でもホントに「法律さえクリアすれば問題ない」と言いたげな仕様に仕上がってました。

ワタクシ、以前に歌舞伎町で50人くらいが焼け死んだ雑居ビルの最上階に訳あって出入りしてたクチであの大火災の後、消防署の方と何度もお話しさせていただいたことがあるのですが、「建物がいくら消防法に合致していてもその建物を使う人の防火意識が低いと法律なんて何の役にも立たない」と言ってたのが今でも耳に残ってます。

実際、この時は防火扉の前に荷物が山積みになってて火災の際にまったく作動せず煙が全部上のフロアにあがってしまい逃げ場を失った多数の女性(ワタクシのオキニを含む)があっという間に煙に巻かれてしまったのですが、この民泊施設は使用フロアが6階部分なので万一出口付近で火災が発生したら避難器具もない6階から飛び降りるしか逃げ道が無い状態。。(避難器具が無いわけじゃないのですが物理的に避難不可能な器具しかございません)

歌舞伎町の火災の時も防火管理者であるオーナーがパクられてしまいましたがワタクシが見に行った物件でも同様なことが起こればこの投資家さんもアウトです。

またこういう時の損害賠償はこの投資家さんにも及ぶ可能性があり、場合によっては保険適用もあり得ますが相当後味の悪い結末を迎えるのは間違いない気がします。(人を焼死させたら金だけじゃ済まないですから)

そう思ってワタクシが思いつく範囲で指摘したのですが、この投資家さん「コンサルの人はこれで大丈夫だって言うしそもそも余計な出費になって利回りが下がっちゃ元も子もない」とまるで意に介してくれずそれ以上ワタクシが言っても無駄だろうと思い黙って帰って来ました。

何も無ければワタクシの思い過ごしで終わりますが、
この物件だって何年もこの仕様で運用すると思うし、怖いのはいつも使ってる人が居住するのではなく毎回物件について知識が無い人が寝泊まりする点です。

だから不特定多数の人が宿泊する旅館、ホテルはそこまで想定して法規制の網が掛かって対策コストも高額になるのですが、まだまだ法整備が未発達なこれら民泊、簡易宿所事業だけに事件事故が起きてから新たに対策が追加されるのは確実なので「あの時の事故が原因でこんな法律が変わったんだよなー」って物件にだけはならないで欲しいものです。

何度も言いますが法律というものは常に後出しじゃんけんで出来るもの。。
民泊だって最初は何ら法整備がほとんど無く始まったので「居住用賃貸よりも高利回り」となりドカーンと参入者が流入し、一時期飽和状態になりましたが法整備が整ってきて「これじゃやってらんねーよ」と元を取り返せずに撤退しちゃった型が多いと思います。

で、現在、
撤退者が続出したため民泊施設が足りなくなり宿泊費が高騰して残ったプレーヤーがバブル状態になってますがこれも何か事件事故が起きればまた法規制の網が狭くなりせっかく投入した資金が無駄になる可能性もあります。

過去ブログでも
こういう時のために「最悪、民泊が出来なくなったらこういう手段で危機回避しよう」ってくらいは考えてないとダメですよ
と書いた記憶があるワタクシですが、「今うまくいってるのはなぜなんだろう?」とか「仮にこんなことが起きたらどうなるんだろう?」ってのは常に頭に置いていざと言う時にパッと動けるフットワークは持ち合わせておいていただきたいものです。(すべてに仮説立てて全部に対策を立てるってやつをやってれば大抵のトラブルは回避できるはずです)

ちなみにワタクシ、
長いこと不動産業界にいますが、この不動産業界も融資が活況か否かだけでも浮き沈みが激しい世界です。(えぇ、、銀行融資が止まれば仕事量が激減するのがこの業界の常ですからw)

一つのビジネスモデルがとても儲かるからと一気に社員を増やしさらに増収増益になり一気に上場まで持って行けるロマンがあるのがこの不動産業界ですが、行く道を少しでも間違えるとたちまち窮地に立たされるのもこの業界。。(ワタクシの知る最高記録では前年58億の利益を上げながら調子に乗って社員を大幅増員し仕入れ転売事業を始め翌年のリーマンショックで大損失を叩き出してあっという間に消えた不動産屋さんがいますw)

なのでこれもすべてに仮説立ててそれぞれを対策しておけば別に融資が厳しくなったからとビビる必要も無く、ましてや不動産仲介業は別に融資が出なくなっても出来る事業はたくさんあります。(ワタクシだって本当に投資系仲介がダメになったとなれば昔やってたBtoB系の仲介や高級賃貸仲介やればいいやって思ってます)

たまたま最近、融資が緩かった時代だったので新興系イケイケ不動産屋さんあたりは素人投資家にフルローン可能な物件を嵌めこむことだけしかやってなくて融資がキツくなるや否や他の道が見つからず規模を縮小したり廃業するんじゃないかと思いますが、過去のバブル崩壊時はこんなもんじゃなかっただけに「この程度でビビってんじゃねーよw」ってのが本音でございます。。(銀行だってまた「のど元過ぎれば・・」になるんだしw)

とは言え、ワタクシ、
そういう人だってそれなりにいろいろ考えて出した結論でしょうから全否定こそしませんが、、、
素人集めて無茶な融資付けで物件買わせて「あとは知らねーよ」ってやり方だけはどうにも感心出来ません。。。(ま、形勢が悪くなるやいなや脱兎の如くフェードアウトするのはいつもの、、以下略)



そう考えると今のタイミングで規模縮小する業者って何やって儲けてたかわかるってもんなんじゃんw

未知の領域の話(最終回)


連載モノはサクサク書けるので気持ちいいですねw

こんにちは。

月曜から書いてる「未知の領域」のお話も今日が最終回でございますが、なんでこんな初歩的な話を今頃書くかと言うと、最近、Twitter経由での読者流入が激しく、このブログを最近読み始めた人が多いって気がするからなんです。(今週末のセミナーもやけに初めて参加って人が多いのもそんな影響かもしれません)

そんな人が今から過去ログを読むっても大変だし、今の融資情勢からいくとこの手の1億以下の比較的低ロット物件狙いのプレーヤーが多いんじゃないかとも思えます。

そう考えると「大事なことなので2度言います(ってか何度書いたか覚えていませんがww)」って話ではございますが今一度ご確認の意味でも読んでいただけると幸いです。

さて、今日は「未知の領域でに新築編」ですが、
最近、築年数が古い物件が利回りが低く、逆に新築の方が売り出し利回りが高いという逆転現象が起きています。

これを紐解くとこんなことがわかります
①築古物件の利回りが低いわけ
→今の所有者が買った価格がクソ高く、売ろうと思うとどうしても買った時より低い利回りで売らざるを得ない。

しかも保有期間中にどんどん募集賃料が下落してしまい、途中で設備更新などもあり購入原価が上昇してしまい「この値段で売らないと抵当権も外れない」なんて状態になってることが多い。

また、現状ではギリギリではあるけどなんとかCFも回ってるので安く売る必要はなく、「ま、こんなクソ高い値段で売れるなら売ってもいい」と仲介さんに媒介依頼しようと打診すると、最近の仲介さんは融資が締まり仕事が少なくなってきているので「これじゃ高すぎて売れねーよ」と思ってもついつい媒介を引き受けてしまう、、なんてことも起きてます。(この前、大手の仲介さん達と飲んでたらそうこぼしてました)

こんな諸々な「オトナの事情」があり中古物件相場の利回りが低いんじゃないかと思います。(しかし、これでも買っちゃう金持ちがいますから世の中まだまだ捨てたもんじゃないですねw)

②新築物件が9%超えとなんとなく高利回りに見えるわけ
→戸建て分譲用地に不向きな20坪超えの敷地延長(旗竿地)みたいな通称「クズ土地」を木造アパート業者が購入し、そこに考えられる最小な間取りの部屋を作る。すると戸当たり賃料が高くなるので賃料収入が増大する。

しかも造りがかなり安普請だが最近の水回り等の設備機器はそれなりによく見えるものが多いので買主も気が付かないことが多い。

そこにいつもの「想定賃料」と言う名のあり得ない賃料設定をするもんだから未完成で募集出来ない状態といいことに売り出し広告に「想定賃料9%!!」なんてことが載せられる。

大抵の場合、募集を始めるとなかなか埋まらず新築だってのにいきなり家賃を下げて募集することになるのだが悲惨な事例だとそもそも賃貸需要が無いため一年以上も埋まらないこともある。(この手の物件、神奈川某所に多いと聞きかじりました

しかし新築物件は比較的フルローン融資が付きやすいのでちょっと情弱な高属性サラリーマンあたりだと満額で買付け入れてくるので開発業者からしたらかなり美味しいw(だって売値1億なら2千万くらい儲かりますから)

また数年後、買主が「あれ?何かがおかしいぞ」と気付いても買った値段以上で売るのは至難の業で保有するにも募集賃料を高いままで維持しないと返済に影響が出てしまうのでおいそれとは家賃を下げられない事態になる。

ま、こっちもこんな諸々の「オトナの事情」があり新築なのに利回りがやけに高いって現象が起きてるんじゃないかと。。。w

さて、
それでも新築物件には融資が付きやすく、新築であれば「新築プレミアで数年は高家賃で貸せる」とか「10年くらいは機器・設備が壊れないので安定収入が得られる」と思う傾向があるので「今売りに出てる中古物件の利回りを考えると新築建てちゃった方がいいんじゃないか?」と葛飾や墨田区など城東エリアのちょっと地盤の緩そうで地型の悪い土地に建ってる業者の利益がすでに2割乗っかってる新築物件に手を出す羽目になるのですが、最近の賢い業者さんはこの辺の物件が欲しいと思ってる高属性サラリーマンをロックオンして囲い込み洗脳して嵌めこもうとしているので個人的にはかぼちゃ事件の二号事案になるんじゃないかと危惧しています。。(そういうことやってる会社、、一瞬で3社ほど思いつきました

さらにワタクシが危惧してるのは例のキラキラ商法共喰い商法が昔より進化してる点。。。(まだ誰もこの件に触れてる人がいないようなので先に書いちゃいますw)

特にこの新築系案件は請負工事やコンサルでお金を抜けるポイントが中古物件を買う時の紹介料なんかよりも多く、フルローンが出やすい環境なため新築をやりたいって素人の投資家予備軍を囲い込むとベラボーにフィーが抜けちゃいます。(実際、かぼちゃ事件でもここでベラボーにフィーを抜かれてしまったため6000万くらいにしかならない物件が1億超えちゃったわけです)

ワタクシが現在確認してるところでも、表面ヅラでは「私はバックエンドの高額商材を売る気はない」と宣言しつつもあらかじめ各方面の専門家同士(ま、中途半端な専門家であることが多いので、以下略)で繋がりプラットホームを作りそのLINEグループに脈のありそうな初心者を呼び込んで「やる気がある人だけ受け付けます」と煽り立て結局、返金訴訟を起こされない程度の月会費を取ってみたりさらに脈のありそうな素人投資家に対しては高額コンサルへと変貌するコソ泥みてーなやつが増えてます。

ま、「そういうコソ泥を簡単に見分ける方法ってないの?」と聞かれれば
SNSで年がら年中集合写真をアップして人脈を誇示してるやつ

とにかく俺のLINEに登録しろと迫って来るやつ(FBなんかでも自己紹介欄でいきなり「俺様とLINEで繋がると情報盛りだくさんw」とアピールしてるやつが一番危険ですw)あたりでしょうか?。。。


これらの人達は決まって「不動産価格の歪みを利用して・・」なんて能書きを垂れ投資家を煙に巻いて売ろうとしますが、実際、どいつもこいつも利益最優先でやってますから一方的に損をするのは投資家さん。。(ここでもこいつら「ビジネスなんだから当然」と開き直りますが、相談者を結果的に損させちゃ競馬場にいるコーチ屋とたいして変わらない気がしますw)

融資が出なくなるとこういう新築物件が売りやすくなるので新築物件で8%だの9%なんて利回りで売られてる場合、まず「まさか長屋じゃねーよな?」ってとこから疑い、「辺鄙で賃貸需要が薄いとこじゃねーよな?」と疑い、「周りのライバル物件も1Kとかばっかりじゃねーよな?」と疑い、最終的には「この物件、そもそもホントに儲かるのか?」って疑う流れでご検討いただくと大抵は途中で欲しくなくなるはずですw。(えぇ、、ワタクシに相談で飛んできた人の9割はここで引き返してますw)

あと、業者の新築売り物件は最初から利益が乗ってるからと自ら新築を建てようとネットで土地値の低い土地を探してはボリューム入れる人も多いかと思いますが、大抵の場合、その前に不動産屋さんがボリュームチェックして採算が合わないから買わずにマーケットに放流ってパターンがほとんどです。(えぇ、、きっちりボリューム消化出来る土地ってのはそうそう安値じゃエンド客には出て来ませんw)

それでも稀に物凄い容積のマジシャンみたいな設計士にあたって入らないと思ってた容積が鬼の様に消化出来て収益が上がりそうな物件になることもありますが、それはあくまでも役所の建築指導課に図面を出す前の図面であってそこから指導を受けて建てられるはずの高容積な物件が消防法や微妙な採光面積などの影響でバッサリやられる可能性もあります。(ってかワタクシも建築確認書類提出の朝に設計士にこれを喰らい、今のハイジ部屋に繋がっておりますw)

また、今の時期のような「融資が出にくい局面」ってのは建築時工事を請け負う工務店にも「他の工事で請負代金を払って貰えず連鎖倒産しちゃう」というリスクが少なからず存在します。

自分の新築物件を建ててくれる業者を探して相見積もりを何回も取って安く建ててくれる業者を見つけたはいいけど安く建てられる工務店って言うのは時として「資金繰りが厳しいから安くても当面の資金需要を補うべくとりあえず受注する」なんて場合もありこれに嵌ると工事途中にこの工務店が消えてしまう可能性もあります。

先週も書きましたが工事途中で業者に逃げられると「倒産した会社が手掛けた工事は信用できないから」と一から建て直す場合や「ここまでは他業者がやったのでウチは保証外です」なんて言われ物件価値が下落することもあります。

また運良く工事が進んだとしてもオリンピックが近づくにつれ職人単価が値上がりして来たので部材で価格調整、、、なんて知らないところで部材がダウンチューニングwされることもあるし、あとよくあるのが工事途中での追加料金発生。。。(これは一般の投資家自ら建てる場合、ほぼ100%あるんじゃないかと思います)

この追加料金を断るとなんとなく見栄えの良くない標準仕様の部材が入ってしまい、「あ、我々、見積もりの仕様は当初からこれで見積もってますから(ドヤ」なんて言われて「これじゃまともな賃料じゃ貸せねーよ」ってことになり渋々追加料金の支払いに応じてしまった人、、ワタクシの周りは一人二人のレベルじゃございません。。。(見積もり段階じゃわからなかったことが現場段階でわかるってことが多いんですよw)

単に見積書を貰って「うん、これなら利回り○%確保出来て、返済もこのくらいだからCFも出るぞ」なんて喜んで建築請負契約書にハンコ押してしまいド嵌りする人も多いのでこういう「未知の領域」についても「未知」ではなく「織り込んで」やっていただきたいと思います。(7年前のワタクシも相当織り込んでやりましたけど最後の方で微妙にムカつくことがたくさん起きましたよw)

ホントあれです。
中古物件と違って新築は完成して部屋が埋まって稼働するまで見えないことが多すぎて心配することばかりなのですが経験不足だとそんな心配もせず(気が付かなきゃ心配もしませんからw)に話が進んでしまい完成時期になって「なんだ、これ?話と違うじゃねーかよ」ってことがよく起きるものです。

物件の収支計算も大事ですが新築物件ってのは大抵、机上の収支計算より悪くなることが多いのでそこは必ず織り込んで計画してください。(ちなみにこんな初歩的なことも教えてくれない人のアドバイスで話を進めてるって人、、一旦その計画を見直した方がいいかもしれませんよw)

と言うことでお盆の連載シリーズは以上でございます。

残り少ないお盆休みをどうぞ楽しくお過ごしくださいw




結局、お盆休み全部出勤しちゃったんじゃんw

未知の領域の話(その②)


電車が空いてて快適ですw

こんにちは。

昨日から連載で「未知の領域」なんて話を書いてますが、
今の不動産投資業界で「これから不動産投資を始めよう」と考えてる方がついやらかしそうな話を書いてます。

その中でも一番多いのが「欲しい物件が見つからないので徐々に買いたい物件のハードルを下げていく」ってやつなのですが、今融資が出にくい億越えの高価格帯ならいざ知らず、今一番成約率が高い1億以下くらいで手が届くタイプのS造、木造中古物件では知らずに手を出すと痛い目を見ることが多いので今日は事例をあげて解説していきます。

まず、昨日書いた、
それでも高利回りな物件が見当たらないから徐々に自らの許容範囲のハードルを下げ「昭和60年築(の新耐震w)」「一階店舗事務所な下駄ばき物件(賃料比率の4割が1階部分w)」「想定利回り8%(1階が空室なので設定賃料は青天井w)」なんて物件も買える対象物件に見えてしまうんじゃないかと思いますが、

と言う部分、、
この狼ブログや狼セミナーでは口酸っぱく言い続けていたことなので理解している方も多いのではないかと思います。

理解出来てない人向けにちょっとだけ解説しますが、、
①「昭和60年築(の新耐震w)」ってくだり
→旧耐震の物件(昭和57年3月以前築の物件)はすでに融資が付きにくいので除外して、昭和58年~平成元年あたりの物件もそろそろ築30年越えで設備更新が無い状態の物件を買うと保有していても設備更新の費用が嵩みこれに大規模修繕が加わるとCFのほとんどがこれらの修繕費で消える可能性があります。

→またこの物件を再び売り出す頃には更に築年数が経過しているので出口局面時にマーケットがどのように変化しているかはまさに未知の領域なので予想が付かない。(新耐震基準の建築物が耐用年数を超えるのは縄文時代から続く日本の歴史史上初めてのことなのでこの新耐震物件築30年越えということが今後どういう扱いを受けることになるのかは誰にもわかりません)

→運が良ければ買った以上の価格で売れるかもしれないがその可能性は限りなく低い。
となるとこの手の物件を買うのであれば地の利があったり擦り切れるまで保有し続ける覚悟、戦略が必要になる。

そんな覚悟、戦略を持って買付け入れようとしてますか?

②「一階店舗事務所な下駄ばき物件(賃料比率の4割が1階部分w)」のくだり
→売り出されてる物件の1階部分などが店舗事務所仕様で現在募集中なんて場合、その部屋が想定賃料で埋まるかどうかは実利回りに影響するのでとても重要です。

しかもその1階部分の賃料比率が全体の4割を占めてるなんて場合、その1階部分の賃料によってかなりのブレが出るし、いくら募集しても埋まらなければいつまでも正規の運用は出来ません。またその1階部分が埋まらないから売りに出たなんて可能性も高く、この手の下駄ばき物件を買うのであればその1階部分をかなり割り引いた計算で取得する必要があります。

そこを業者の「想定賃料」だけを鵜呑みにして最終的に「なかなか埋まらないから家賃を下げて募集した」なんて話もよくありますが事業用賃貸と言うのは居住系賃貸と違いそもそも賃料相場というものがなく賃貸需要が無ければいくら家賃を下げても埋まらないことも充分にありえます。

さらに言わせていただくとそういう埋まりにくい事業系賃貸ほどややこしい入居者が入ってくるものでせっかく入居させても滞納や退去時の原状回復トラブル、果ては夜逃げなんてリスクも付きまといます。

そんなリスクを織り込んで買付け入れようとしてますか?

③「想定利回り8%(1階が空室なので設定賃料は青天井w)」ってくだり
→想定利回りと言うのは高利回りに見せて売りたい不動産屋の戦術でもあります。

②でも書きましたが賃料比率で1階のウエイトが多い場合、不動産屋はあえて想像を超える高い想定賃料で「今は空いてますが募集しているのですぐこの賃料で埋まりますよ」と嘘をつき物件全体の利回りを高く見せようとします。

これが見抜けないと買って1年程度で8%だった利回りが6%台にまで落ち込み予定したCFがほとんど回らない可能性が出て来ますし、気が付いて売り逃げしようにもその時のマーケット次第では買った値段以下でしか売れないなんてことも充分予想されます。

なのでワタクシ、こういう物件を買おうとしている人から相談を受けると、全力で止めはしませんが「埋まらない時に自己使用で凌げる策を講じるか、予め借りてくれそうな業種を扱う仲介さんや業界関係者を調べて紹介して貰う人脈を作りましょう」とアドバイスしてます。

そこまで先を読んで買付け入れようとしてますか?

実際、この手の「買いたい相談」も多く、ワタクシ、その相談の大半で「そこまで先を読んで買おうとしてますか?」って聞き返すことが多く、まだまだこの辺の理解が低い人が多いんじゃないかと思います。

不動産投資ではこの辺が未知の領域って状態だと不動産屋に無茶な物件を掴まされる確率がグーンと跳ね上がるので最低限な知識としてこの辺は確実に押さえていただけると幸いです。。

ホント、あれです、
「とにかく行動しないと結果は出ない」とか言って素人のケツを煽るやつに言いたいんですけど
何千万、何億の借金をしようってやつを魑魅魍魎な不動産投資のジャングルに大雑把な日本地図だけ持ってガイドするのはやめていただきたいです。恐らくそのガイドさんもこう言う細かいところは未経験だから怖いもの知らずなんでしょうけどw


さて、明日は逆に「新築系での未知の領域」について書いてみます。


明日の18時もここでお待ちしていますw



うーん、、さすがに連休なので過疎ってる感マシマシなんじゃんw