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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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140億の動画見ました。。。


最近、ブログよりここの前オチ考えるのに苦労してますw

こんにちは。

更新ペースに間隔が開く関係でリアルタイムなネタが更新出来ず歯がゆいワタクシですが、、
月末の最終日だと言うのに呑気にブログ更新してるワタクシでもありますw(誰か仕事くださいw

そんな今日のネタは2~3日前に話題になった楽待様の140億コラム。。(今日、このネタに触れる時点でまたもや周回遅れ感マシマシですw)

3人合計で140億分の物件をハイレバで買い、その功罪その他諸々について覆面座談会形式で公開していました。

ハイレバ投資についてはワタクシのブログでも散々触れているので今さらその部分がどうのという論評は差し控えますが、3人各々の借り入れと家賃収入が表記されていたのでちょっとだけ想像すると、借り入れに対しての表面利回りはおおよそ9%台。

返済比率で50%~60%だとおっしゃってたので借り入れのわりに若干返済比率が高いかな、、って人もいますが、キャッシュ自体は長期返済の恩恵でそれなりに残るんじゃないかと思います。

また多法人スキームでやってるそうですので個人の所得にはあまり影響も出ないし節税対策自体は法人を上手に使って出来ると思います。

買った物件全部が全部クソ物件であるはずもないし、大規模修繕が必要な物件がこれから出てくるでしょうけどそれが同時期に一斉に襲ってくるわけでも無くあれだけ金融機関への粘り強い交渉能力がある人達ですから
こんなピンチでも容易にクリア出来る=そう簡単に破産するわけないでしょw
という図式が成り立つんじゃないかと思います。

えぇ、、
借金って面白いものである程度の臨界点を超えてしまうと(額的には30億を超えたあたりくらいからでしょうか?)儲からない物件の分も薄く広くですが他の物件が補ってくれるし、そんなところで数年粘ってると残債が徐々に減り出し10年を超えたあたりからそこそこ楽になってくるものなんです。

またこれだけの巨額な借り入れですから万が一返せなくなったとしてもそれまでに稼いだCFをうまいこと隠すことも出来るでしょうし金融機関だってそこまで巨額な債権であればなんとかして債権を回収したいので生かさず殺さずに債権回収に走ると思います。

さて、ちょっと話は逸れますが、、
平成初期のバブルの時、ワタクシの知り合いで5000億程度金融機関から借り入れ、宅地・リゾート開発や転売事業を手掛けていた人がいました。

平成初期のバブルが弾けて焦げ付いた5000億ですが、金融機関から回収に追われても開き直り、金が無いと言いつつもコンビニの袋に現金で数千万持ち歩き「金返さずにこのくらいの現金持ってるのが金融機関にバレても殺されはしねーから大丈夫だよw」と余裕しゃくしゃくでタイプ的にはサラリーマンなんて務まらない自営業向きな人でした。

確かに金融機関の人が金を返さないからと言って殺しに来ることはありませんのでこの人の言う通りなのですが、これだけの現金を持ってるととにかく目立ちますw

事実、莫大な借金を抱えてはいますがそれまでに大きいお金を散々動かしていただけに金の匂いのする人脈と全く臭いすらしない人脈とが入り乱れこの人の元には連日のように「お金儲けの話」がもたらされていました。

このワタクシ、なぜかこの人に気に入られカバン持ちみたいな役回りをさせていただいてたので当時、その人の横で様々な人が持ち込むお金儲け話を聞き「これはダメネタだね」とか「なんか面白そうだからちょっと金ツッコんでみるか」なんてジャッジするところを目撃しておりました。(ちなみにこの方、風俗絡みのネタが大好きでそういう出資話には高確率で乗ってましたw)

そんな景気の良さそうな話と並行して金を貸してる金融機関の人も入れ替わりやって来て「社長、、ホント困るんですよ」と返済の目途を確認しつつ逃げないように見張りつつ生存確認(誰かに攫われてはいないか等)をします。

5000億なんてどう頑張っても全額返済なんて出来ないし、この人は「そもそも借りた金なんて返さなくてもいいんだよ」って豪語する人ですからサラリーマン的に振舞う金融機関の人なんて赤子の手をひねるようなもので返済に前向きなことは言ってはいますが彼らが帰ってしまえばどこ吹く風。。(「うるせー借金取りも帰ったから飲みに行くぞ」ってのが日常でございました)

そのくらい度胸が据わってる人ですから金融機関の人も本気で回収しに来るわけでもなく最終的にはほとんどの債権は当時の整理回収機構送りになり最終的にどうなったのかすら知りませんが一定の債務を免除してもらいそこそこ身軽になったそうです。

当然借り入れ履歴の個人情報は真っ黒なのでカードなんて作れませんが、奥さん名義の法人のクレカを何枚も作って湯水のように散財してましたので最近の動向は知りませんが今でも風の便りではそれなりに健在とのことです。

さて、話を戻しますが、
今回の140億の方々、、
借入の仕方を見てるとそこそこ度胸も据わっているし、恐らくはもう借金を背負ってるって感覚もあまり無いんじゃないかと思います。

また当時と違い、今は持ってる物件からのインカムで長期返済出来ます。(当時はすべてキャピタルゲインだったので融資が止まって即死したわけですw)

不動産投資のいいところは借金の返済原資が家賃収入だってことなのですが、とりあえず部屋さえ埋めていれば毎月そこそこ賃料も入って来て儲からなくても最低限の返済は出来ます。(借金返済は部屋の借主がやる理論)

事実、リスケすることなく返済出来てそうですのでこの状態で10年続けばそれなりに道も開けてくるでしょうし、なにより規模がデカいのでどこかのタイミングでさらにキャッシュが爆発的に生まれるんじゃないでしょうか?(ワタクシ、今回のお三方は失敗してようが力とクソ度胸で乗り切るタイプとみましたw)

ただあれです。。
ワタクシが危惧するのはこのお三方ではなく同じようなスキームで物件を買い進めた人です。

このお三方のように覆面座談会に出てありのまま喋ってゲラゲラ笑ってられるくらい度胸が据わってれば仮になんらかの事情で返済が出来なくなったとしてもなんだかんだで乗り切っちゃうと思いますが、大半の人は元々高学歴な人ですのでそこまで肝は据わった対応が出来る人ってそんなにいないんじゃないかと思います。(中学の頃から不良グループに属し、ケンカ三昧だった人ってことはないんじゃないかと)

かぼちゃの一件を見てもそう思いましたがやはり高属性の人と言うのは真面目な人が多く、決められたことをきっちりやり遂げようとする傾向があり、属性が真っ黒くなるのは嫌がる傾向があるんじゃないかと思います。(爆発的にお金儲けするにはどんな形であれこの属性が真っ黒くなる覚悟がないとダメなんじゃないかと思うんです)

ワタクシ、よくポールさんのクレイジーマインド投資術は「ポールさんほどの胆力があるから可能であってあれを見よう見まねでやると失敗しちゃうから気を付けて」と言い続けておりますが、融資ジャブジャブ時代は仲介さんが様々な裏技を駆使して融資アレンジをしてくれたので属性だけ高ければほぼザルのように融資が引けました。

要するに実力なんて関係なく「借金出来る属性」であれば良かっただけですので別に肝が据わってなくても属性が真っ黒くなる覚悟は無くても法人をバンバン立ち上げていれば50億くらいまで一気に買い進めることが出来てたわけです。

それでも地中に眠る地雷を踏むことなく乗り越える人もいるでしょうが、スルガ様の現在の一棟マンションへの融資での焦げ付き率(現在3%程度まで拡大中)を考えると100人のハイレバ投資家のうち過半数くらいの人が安全圏というゴールに辿り着く前に死に絶えてしまうんじゃないかと思ってます。(だってほとんどの人が金融機関に「てめー金返せ、死んでも返せ」って言われたら思い悩んじゃうタイプでしょ?)

また、その安全圏に運よく辿り着けば今度は「お金を持ってる人」認定されてあちこちからやや投機的な出資話が舞い込んでくると思います。(えぇ、、その確率はほぼ100%と言い切っちゃいますw)

お金持ちが最後までお金持ちで死ねる確率って意外に低く、特に不動産業界の領域では致死率はかなり高めです。

これは儲かったお金を生き金で使える能力と生き金として使える新事業に出会える確率が低いからで(ま、不動産業界で継続的にお金を稼ぎ続けるのはものすごい運と根性と才覚が必要ですから)実際、転売益100億抜いた経営者でも次のヒットが無くお金を溶かしてしまい今ではただの人なんてケースも多いです。

また最終的に大儲けして上場したとしても有頂天になって夜遊びが派手になり奥様に慰謝料として上場株の半分をもぎ取られるなんて話、、ホントよく耳にします。

と言うことで、
多法人フルレバスキームや返済比率の高い不動産投資をされてる方、、

ここがスタートラインだと肝に銘じていただき、今から入ってくるお金を次の生き金としてどう使うかに神経をすり減らしていただき、収入のデコボコはあっても継続的にインカムが入り続けるようにするにはどうすりゃいいのってことを真剣に考えていただきたいと思います。

だからと言って50畳あるリビングで4畳半につつましい暮らしをしろとは言いません。(フェラーリ買ったりロレックス買うのもある意味生き金に属しますからw)


ダメなのはあれです。。

儲かったからと言って単身お気に入りの女の子のいる店に入り浸ること、、、でございます。。。w(税務署は接待で行くのは認めてくれますが一人で行くお代は経費としては見てくれませんし、後でバレちゃうこと多しですw)



ん?キレイにまとめようとしたのになぜかこんなオチになっちゃったんじゃんw

先生、怒らないから正直に手を挙げなさいw


本日は最後に軽いアンケートがございますw

こんにちは。

以前の融資ジャブジャブサンタメ全盛時代、

大した指値もしないでほぼ満額に近い、売値レベルで言うと5億レベルの物件をバカスカ買って行くエンドのお客さんが何人もいました。(サンタメの場合、我々そのエンド客に会うことがないので顔は知りませんがw)

普通であれば不動産投資なんだから利回りなど収益性を考えて買ってるはずなのですが、ただでさえ「この価格で買ったら死んじゃうんじゃね?」ってその売値にサンタメ価格が乗っかるととてつもなく収益性が悪くなります。

これだと買った瞬間に地獄を見る羽目になるので「なんでこんなクソ高値で買っていくんだろう」と思い売買後にこっそりと追跡調査したらこの手の人達は「消費税還付狙い」で買ってることが判明。

なんでもウチが5億で売った物件をサンタメ経由のオーバーローンの6億5000万で買いその際に地方の土地安という特性にスイングバイを効かせ建物価格を思いきりフカし、「これでよく否認されなかったなー」と驚愕レベルの土地建物比率1:9なんて値に設定、、(ワタクシであればビビッてせいぜい3:7ってとこですw)

すると建物価格は5億8500万となりこれの消費税8%は4333万円。。(注:あくまでも税計算はザックリ仕様なので細かいツッコミは無しでお願いしますw)

この当時はすでに例の自動販売機スキームではなく金の取引を使った消費税還付スキームが全盛でしたから作った法人で金の売り買いして売り上げを立ててこの4333万を丸々還付。。

物件を買って2か月程度でこの現ナマ4680万が手に入るのでこの現金を使ってさらに再投資、そしてまた地方に大型物件を買い同様に消費税還付を繰り返しあっという間に10億規模まで拡大。。。(「たった〇か月で資産〇億」なんてほざくやつの大半がこれでしたw)

さらにすごいのはこの現金に加え、パソコン画面でネット銀行の預金残高を偽造し(ブラウザ上にプログラムをぶち込みネット口座の残高を100円から1億円とかにしちゃう荒技ですw)見せ金を作り融資を引き出すなんてスキームも流行りまったく手金無しで50億~100億規模まで物件を膨らませるその度に消費税還付を仕掛けるまさにハイパースイングバイが出来ちゃいました。(そりゃマセラティくらい欲しくなっちゃいますよねw)

今は融資も出なくなったので中古大型物件ではさすがにこのスキームは使えなくなりましたが、最近でも新築系の大家さんの間ではこの金取引での消費税還付スキームは健在で現在、新築中の大家さんの大半はこのパターンでの消費税還付を狙っているんじゃないかと。。(と言うかこの還付金も収支計画の一部になってるかと。。

しかし昨今は消費税もあがり、税の不公平を生むのは困ると言うことで(こういうところが集票に繋がりますから)世の「お金持ち括り」とされる不動産投資家が我が物顔で金の取引で消費税還付してるのは放置できないということになりいよいよ来年の税制改正でこの消費税還付スキームにメスが入ることになりそうです。。

「賃貸住宅オーナーの税逃れ防止 金取引利用し、消費税の控除悪用 20年度税制改正」
(引用先はYahooニュース)

と、今回の税制改正での消費税還付スキームの抑制ですが、、
以前だと〇〇スキームを来ればこの〇〇の部分を制限してやりにくくすると言うのが基本でした。

しかし今回の税制改正では「居住用賃貸住宅の建設・取得時の仕入れ税額控除を認めない制度をより厳格に運用する」という消費税還付の根本を断つ戦術。。。(まだヘッドラインニュースレベルだし12月の大綱見ないとわからないのがもどかしいですがそう断定して話を進めますw)

要するに
「どんなスキームだか何だか知らねーけど今度からはどんな仕入れ控除も認めねーぞ」
という改正になるのでいつものような国の方針を見てイケイケ税理士さんが新たな対策を講じるイタチごっこが出来なくなっちゃうわけです。

と言うのもこの金の取引での消費税還付スキームはそもそも違法でもなんでもなくこれを違法とするには小難しい法律改正が必要になるので時間が掛かり来年から網を掛けたい財務省からするとこっちで対応した方が早いってことなんでしょう。。(とは言えあくまでもまだ税制改正を取りまとめただけで実際にどうなるかは決まってないのでここからの族議員先生の巻き返しに期待してますいw

例によっていつもの法律の後出しジャンケンを繰り出されたわけですが不動産投資家たるもの、こういう時を好機と捉えるのが王道ではないかと思います。(混乱に乗じてお金儲けするのはいつの時代も同じです)

えぇ、、
消費税還付が出来なくなればマクロ的に捉えてみると諸費税還付を狙った無茶な高値で物件を買おうってやつが少なくなり物件価格自体が下がってくるはずです。

また、今の高い建築費では消費税還付込みで建てないと収益性で合わないケースも多いので新築建てる人も減りそもそも不動産投資をやろうって人も少なくなるはずです。

昨今の不動産投資業界はこのプレーヤーの増加も物件価格高騰の原因になってますからこういう人が減れば安い物件を買えるチャンスも当然広がるわけだし、昨今の不動産投資ブームが下火になれば買ったはいいけど儲かってない系のいわゆる保有耐性の無い大家さんは先行きにビビッて安く売り出す可能性も出て来ます。

ホントあれです、
居住用不動産は人口がいくら減ろうともちゃんとしたスキルを持つ人にとってはまだまだブルーオーシャンですからニワカなプレーヤーが減ってくればもはや独壇場になるわけでそんな消費税還付なんかでお金を抜くよりも王道の賃貸収入で真面目にやりくりするコツコツ派が陽の目を見れるじゃないかと。。。


そう考えると、、

今回の税制改正ってなんか得した気になりませんか?(そうでも思わないとやってられませんってww)

・・・・

・・・・

・・・・


さて、、


そんなわけで


本日のコメント欄はこの消費税還付を巡る武勇伝をこっそりと書きこんでもらうべく開放致しますw
(もちろんヤバすぎる金額のコメントは非公開扱いにしますので安心して書き込んでくださいww)



先生、怒らないから正直に書き込んで欲しいんじゃんw

スルガ様の物納の件


いきなり冬になりましたw

こんにちは。

ここ最近ブログの更新をサボってるせいで一昨日の夜に不動産投資業界に激震が走ったニュースも周回遅れ気味に更新ですw(こういうニュースは当日に書かないと読んで貰えないんだよなー、、w)

「スルガ銀、シェアハウスオーナー借金帳消し検討 和解進め信頼回復図る」(ソースは毎日新聞)

記事によればかぼちゃで返済が困難になった人に物件を物納してもらうことを条件に借り入れの返済を免除と言う方針を打ち出した模様。。

要するに今回の件を早期に幕引きし新たなスタートを切り出したいスルガが超法規的とも言える徳政令をやるってことなのですが、世間(と言うか大家業界)では

「は?不動産投資がなんたるかをよく考えもせずに安易に飛びついて炎上しただけじゃん(投資は自己責任論)」

という意見が根強くあり

「他でも無茶苦茶なサンタメローンで喰われた投資家も多いのになんでかぼちゃの被害者だけが救済されんだよww」

という意見が多いように感じます。

実際問題、スルガ以外の銀行でかぼちゃローンを組んでた人や、かぼちゃ以外のかぼちゃスキーム系シェアハウス業者から買った人はどんだけ苦しくても救済措置は無いわけですから「スルガ銀行」で「かぼちゃの馬車」を買い「スルガの不正行為が認定される人」というハードルこそあれこのレールに乗ってる人だけが救済されるってのはやはり不公平な気がします。

とは言え、スルガからしたらこの問題を解決しないと前へは進めませんからってか「投資は自己責任ですしウチは金貸しただけ」と開き直ってバッサリ切り捨てて前へ進むって案はダメなんでしょうか?断腸の思い出の決断だったのかもしれません。

スルガさんがそう決めたというなら誰も文句言えませんので仕方ありませんが、この決定までに長い時間にすでに自己破産しちゃった人や前途を悲観して自殺しちゃった人もいますから最後の最後までゴネてこの決定を勝ち取った人に於かれましてはもう二度と不動産投資なんて考えないでいただきたいところでございます。。(一度騙される人ってのは何度も騙されるものですから、、、)

さて、そんなスルガさんからの借金棒引きの条件に「物納(物件を引き渡すことを条件に債務免除)」があります。

これはかぼちゃ被害者側から「物件を引き渡すから債務免除しろ」という要求に応じた形になったものじゃないかと思うのですが、素人目に考えて借り入れ1億オーバーの借り入れをどう考えても5000万にもならない物件を差し出したら1億ー5000万=5000万の贈与になって2000万くらいの贈与税が掛かるんじゃね?って思います。

スルガさんがなかなかこの債務免除に踏み切れなかったのってこの辺の部分の調整というか国税当局に贈与税が掛からないかどうかの確認に時間が掛かってしまったからじゃないかと思いますが、これはあちこちの税理士さんに確認したところそもそも5000万の価値しか無い物件だから贈与税の対象にはならない可能性が高いとのこと。。

ただあちこちの税理士さんが心配しているのは債務免除税。。
これは1億の債務で仮に5000万の物納に成功したとしても債務免除された残り5000万に債務免除税として課税されるものでスルガの場合はすべての融資が個人向けでしたのでこの債務免除税は一時所得として今回の徳政令を受けた人にのし掛かります。

すでに自己破産してる人や業者のエビ偽造でモリモリに個人資産を偽装した人はそもそも資力が無いですから課税されない可能性が高いですが、エリサー系の本業所得が何千万もある人だとその所得にこの債務免除された額から一定額を差っ引かれた額(個人なので5000万-50万の1/2、、でしたっけ?)は一時所得として課税される恐れがあります。

スルガさんからしたら「オマエラの希望通り債務免除したんだからこれで文句ないだろ」って思ってるかもしれませんが「良かった、、これで助かった」と安心してる人に今度は国税が襲い掛かって来る(ま、納税は国民の義務ですから襲い掛かって来るってのはあんまりですねw)可能性が生じてくるわけで「スルガ系かぼちゃ被害者だけズルい」って思ってた人も多少は溜飲が下がる話になるかもしれません。

と言っても税金は利息は掛かりますが分納の出来ますので最悪2000万くらいの債務免除税を喰らったところで分割払いが出来るわけでなんとか払えるでしょう。(但し、延滞金利はスルガ様より少々お高め設定じゃないかと思いますが。。

今回の事件はかぼちゃの会社とこの融資に関わった不動産屋や融資ブローカ―は一切お咎めなしで終わり、すでにその時に儲けたお金を元手に各々違うお金儲けを始めていますので個人的になんともやるせないものもありますが、結果的にこの件が原点になって金融機関の融資が渋り、不動産投資家を志していた人達にめちゃめちゃ迷惑を掛けたのは事実です。

と言っても滅茶苦茶なイケイケ融資で物件価格が高騰の極みまで上昇しそれでも融資が出るからとついつい物件を買ってしまう「買いたい病」に罹ってる人にとっては強制的に買えなくなることで将来味わう予定だった返済地獄を回避出来たわけですからそれはそれで良かったのかな、、とも思います。

何度も言いますがこんな時期ですから「まだ〇〇スキームで融資を引くことが出来ます」とか「ウチのサロンに入れば加速度的に物件買えます。増やせます。」とか「今の時代は区分投資です(ドヤ)」なんて話が雨後のタケノコのように生えて来ます。

また、「不動産投資はもうダメですから仮想通貨に投資しましょう」だの「いやいや今の時代はFXですww」なんて別の勧誘も増えるでしょうから何度も何度も同じように騙されないでいただきたいと思います。

あと、最後に、、今回のスルガの件でかぼちゃ以外の物件を持ってるスルガホルダーの方、、(ちなみに現在、スルガ様の「一棟収益ローン」では要注意先債権が8515億もあるそうな)

「かぼちゃが債務免除になるなら俺のサンタメ物件もやってくれw」って思うかもしれませんが、、、

この債務免除税が存在する以上、この話に決着が着くまであまり大声で言うのはやめた方がいいかもしれませんね。。(ってか誰か国税に打診して確認してくれませんか?)



そのうちまたどこかの弁護士がクレサラ訴訟並みに「物納訴訟受け付けます」なんて商売始めそうな予感もするんじゃんw

黒々としたビルの某地銀さん。。。


京雄さんに風俗好きを思われて傷心してますw

こんにちは。

先週の某日、、
とある人の紹介で日本橋にある黒々としたビルの某地銀さんにお邪魔してきました。

この地銀さん、、
いつぞやは道路に横断幕ぶら下げたデモ隊(なぜか皆さんスーツだったのは出勤途中だったのでしょうか。。)に連日押し掛けられていましたが、今ではその熱もすっかり冷めてしまい、その黒々とした建物も自社物件では無くなってました。。

ワタクシ、、サンタメ全盛期にはAB間取引の元付としてちょくちょくこの銀行に出向いて決済に明け暮れてましたが、この銀行での融資付けと言うのはまだ法人融資をやってた15年くらい前を最後に一度もやったこともなく今回のように融資状況を聞くために会いにいくなんてことは初めての経験です。

それでも聞くべきことはちゃんと聞かないといけないと思いズケズケ聞いてしまいましたが、今のこの地銀さん、、昔感じたギラギラ感というかあの独特の威圧感も無くホントに普通の地銀さんになってる印象。。

で、肝心の聞きたいことは
①木造物件で融資は可能なのか?
②可能だとしたら築年数は何年くらいまでが上限なのか?
③貸出金利は何パーセントなのか?
④貸し出すときの審査はどのくらい厳しいのか?
⑤融資エリアはどこまでなのか?

の5点。。

この地銀さん、、
先週も書きましたがある日を境に木造APへの融資を止めてしまいました。(社内的に木造アパートへの融資は適当じゃないと言い出した役員さんがいたそうでいきなりストップしたんです)

それが最近の騒動でいつの間にか解禁になったという噂を聞き実際に話を聞きに行ったわけなのですが結論からいくと
①木造の場合50年から築年数を引いた年数
②最大融資年数は35年
③金利は2%前半で場合によっては2%切ることもありえる
④原本チェックは必須でサンタメ取引不可
⑤基本都内と言えるところ(23区外でもいいけどあまり遠いのは無理)

とのこと。。

7~8年前の融資金利が1%後半~2%前半くらいだったので金利に関してはあまり贅沢言っちゃいけないしそもそも金利が安くないと廻らないって物件を買ってちゃいけませんから金利に関してはむしろ4.5なんてリスキーな金利じゃないと貸せないって言わないだけマシになった気がしますが、融資金利が下がった分、物件評価はそれなりに厳しいものになると思います。

それでもあれだけ貸してくれなかった築古木造物件でも貸してくれそうなのはすごい進歩だと思いますし、今後は木造物件の売り出し利回りが売れ行きの悪さから上昇してマーケットに登場するはずなので2%の金利も余り怖くない気もします。

ただ、あれです。
だからと言ってここからフルローンで買おうとしちゃいけません。(フルでも貸せないことも無いけど相当金融資産が無いと無理ですよと釘も刺されましたw)

このブログを古くから読んでる人は当然のように手金は持ってるはずなので出来るだけ自己資本を突っ込んで無理のない借り方をしていただけると幸いです。。(なお、ワタクシは今後も融資のあっせんはやる気も無いので各自で頑張って融資付けてくださいw)

さて、そんな先週ですがウチの団員でもある大家さんより
「元付に直で行っても取られる手数料は一緒なので狼さんちで客付け側の仲介に入りませんか?」と飛びあがるほどケツが浮き、そのまま失神しそうなくらいうれしいオファーをいただきましたww(片手でも800万を超えますw)

この場合、売契も重説も元付さんが作成してくれるので我々の仕事は買い主さんが得するような取引に持ち込むだけという簡単な業務(ま、そんな簡単じゃないけどww)。。

「とりあえず元付仲介さんに連絡してみて」と言われたのでケツの浮いたワタクシ、、早速電話してみたわけですが、、、電話の相手がのっけからタドタドしい日本語なうえ、売主はまったく日本語が通じない人と判明。。(えぇ、、売主、中国の人、仲介も中華系仲介さんでしたw)

それでも物件がちゃんとしてればそのまま取引にも持ち込めるのですが、土地の面積と建物のコンデションを考えるとこの売値では高く(ま、買うご本人さんは将来的に壊して新築するって言ってましたが)指値しようにも相手仲介さんの話によれば「ここまででも相当お金を掛けて直してるから指値なんてとんでもない!!」とタドタドしい日本語でご立腹されてました。(「60㎡の居室に30万かけてリフォームしたって言ってましたがそれって「相当なお金」はかけてねーだろww)

それ以外にも買ってから管理会社は外せないとか言われるし、貰ったレントロールにも不審な点が多く(3年間くらいで同じ間取りの部屋の家賃差が1万5千円ってなんか怖いですw)「ちょっとこれはいろいろ問題ありそうですよ」と買主様に具申したところ「うーん、、じゃ、買うのは見送ります」って話になっちゃいました。。。(こんなことやってるからウチの会社、、全然儲からないんですね。。。)

先週も書きましたがこういう物件でもそのうち売値が落ちてくるはずですのでこの仲介さんにも「このくらいで買えるならロン特無しで買付け出します」と伝えておいたのですが恐らくはこの物件、融資の関係もあり売主希望額じゃそうそう誰も買えないでしょう。(えぇ、、口開けて待ってればそのうち自然落下してくると思います)

今後はそんな話が増えてくると思うし、一番手が買付け入れたところで無事に決済まで行くくらいの融資もなかなか出にくくなってますので一番手の買付けなんてあっけなく飛ぶことも前よりは多いはずです。

そんな自信もあるのでこんな駆け引きしてますがこれからは間違いなくそんな時代になると思いますので一番手の買い付けが入ろうが諦めずに欲しい気持ちを出しつつ「このくらいしか出す気が無い(このくらいしか出せないではないですよw)」と多少強気の交渉入れてみた方がいい結果が付いてくる気がします。

ま、それでも満額で売れてしまう時もあるかもしれませんが不動産なんてセンミツの世界ですし、手金さえ持ってればそこそこ勝負は出来ます。(意外に持ってない人の方が多いんだってww)

冒頭の某地銀さんも方針が変わって来てるし他の銀行さんもいつまでも融資に渋々ってわけでもないですから頑張りましょう。。(と、なにやらいろいろ矛盾することの多い話に聞こえなくもないですが、、ホント、皆さんワタクシの教えを守って手金を溜め込んでますよね?ww)



なんかぼちぼち地殻変動が起きそうな予感がするんじゃんw

下がる下がると聞いてましたが、、w


セミナーの当選メールは本日発送しました。

こんにちは。

不動産投資向けの融資が渋くなり初めてそろそろ一年半くらいになりますが、、
ようやっとその余波で物件価格が下がり始めた気がします。

と言ってもネットで出回ってる物件はまだまだ下げ渋っているわけで(そりゃ残債考えたら下げて売るわけにもいかない方が多いですから)実際に下がり始めているのはいわゆる「業ブツ」でございます。

業ブツとは不動産屋さんが転売用の物件として仕入れ虎視眈々と出口を見つけて嵌めこむように抱えてた物件なのですが、これらの物件の融資は一般の融資と違い長期の融資じゃありません。(または数千億単位の包括的な融資を組んで融資枠の範囲で回してるのですがそれの組み換え等で短い償還期限のものがあります)

長期の融資じゃないのは仕入れてから一年程度までの期間に転売して一括返済しちゃうからですが、こうも融資が渋くなれば転売向けエンド出口がなかなか見つからずそうこうしているうちに償還期限がやって来て最終的には利益なしでもいいから売り切っちゃえとマーケットに放出、、と相成ります。(特に大手は決済時期を見越して早めに動いてくるのですが見てるとかなりの損切りも仕掛けてきますw)

しかし、利益無しでと言ってもその売値じゃまだまだ高すぎるって物件の場合、更なる値下げを強いられるわけですが、転売系の不動産屋の大手ともなれば様々なオトナの理由で買値よりも安く売り出すことがあります。

こういう情報はサッと出てサッと消えることも多く、しかも決済スピードが速く、普通に融資付けしようとしてもそのスピードの追い付かず結局現金客や融資があっさり出る富裕層の人がモノに出来ちゃうのですが日頃からの営業努力の賜物で最近は我々クラスの弱小不動産屋にもそれらの情報が出てくるようになりました。(「なにしろうちには2000人くらいは常に手金3割入れられる崇高な投資家がいますからww」とかなり吹かし気味に盛り付けておりますゆえw

特に10月の後半くらいからでしょうか、
上場系の再販業者さん(サンタメやらずに真面目に登記して大規模リノベして再販してくれるありがたい業者さん)から頻繁に「こういう物件、、いくらなら買ってくれそうなお客さんいます?」と担当さんからの直打診が増え、実際に我々クラスの弱小業者でもポツポツ成約し始めてます。(数年前から「金貯めて爪研いでなさい」って言ってたのがやっと実を結び始めてますww)

今後もこういう売買のケースが増えるんだろうとは思いますが、今後はこれら業ブツ以外に「保有耐性の無い投資家の持ち物件」がリストに加わって来ます。

保有耐性の無い投資家さん、、
さすがにこのブログ読んでる人で当て嵌まる人もいないでしょうから派手に書いちゃいますが、ここ数年のサンタメ決済+サンタメ業者の家賃保証1年+エビデンス偽造などなどのパワーワードを駆使して物件を買ってた人たちでADをいくら出そうと埋まらない物件や、買った瞬間に大規模修繕が必要でそれしないと入居者が内覧にすら来ない物件あたりから先にマーケットに任売状態で出回って来ます。

そんな任売物件が増えてくればマーケットの動揺も激しくなりあまり知識の無い投資家さんは「この先、もしかしたら暴落局面に入るんじゃないか」と誤解して売り急ぎする人も増えてくると思います。(今から10年耐えられるって人は別に無理して売る必要も無いってのに、、、です)

こういう段階になると数年前に起きた「スルガ木造融資ショック」と同じように大半の人が売り急ぎ始めマーケット利回りが徐々に上がって来ます。

もちろん全部が全部残債を下回った売値で出てくることも無いし、そもそも見た目の売値は変わってないので(数百万の値下げ表示は出てもガツンと値下げ表示はしませんw)どこまで無茶な指値が通るかの神経戦になると思いますが、そんなのはどこから融資を受けていたか?その融資期間やどこが仲介しているか見ればおおよそ想像もつくので十分に勝算があるんじゃないかと思います。(そんな時のために過去ログ残してあるので読んでみてくださいw)

また、来年の5月には民法の大改正があります。
まだどのような売買契約書になるのか定かではありませんが瑕疵担保が大幅に改正され相当売主不利な契約になりそうですので不動産のスキルの高い人であればここを突いて更なる指値が通ることも充分に予想できます。(なにしろ今度の改正ではきちんと記述しておかないと買主にジャンジャン突っ込まれる契約になりそうですからw)

そんなことも踏まえ、次回の狼セミナーは久しぶりに法律論(邪悪な部分含むをブチかます予定でいますw

前回のセミナーでは「投資物件を買う」という部分でどこまで物件資料を深読みし、なにをどう考えたらいいのか?を中心にやりましたが次回はここに法律論を突っ込み、取引で相対する人をコテンパンに打ち負かせるやり方を中心に話しますので頑張って聞いてくださいw(前回よりさらに小難しくなりますがきっと来年の今頃には聞いててよかったと思えるネタをブチかます予定ですw)

最後になりますが、、
先日、販売した旅団Tシャツですが、業者さんの手違いでサイズ違いや数量の発送ミスがあった模様です。
一応連絡のあった方にはすでに対処してるそうですが、いまだに「お金を振り込んだのに届いてない」とか「数やサイズが違う」と言う方がいましたら業者さんに連絡しつつ念のためワタクシにもご一報ください。(ワタクシの方からもまとめて業者さんに伝えます)



あとインフルが流行り始めてるので手洗いうがい励行なんじゃんw