プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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暁のピンポイント作戦。。。


明日の狼道場も13:30スタートですのでお間違いなくw(のこのこ14時なんかに来たらブログ読んでねーなと見做しますw)

こんにちは。

最近、コインランドリーネタについて触れていませんでしたが、こんなニュースを発見したので本日はこのネタに触れてみます。

「ファミマ、コインランドリービジネスに参入」

記事によれば、

駐車場がある店舗を中心に併設店舗を2019年度末までに500店展開し、改装や機器導入に100億円強を投じる。コインランドリー市場は洗濯時間を減らしたい共働き夫婦などの利用が増え、この10年で3割拡大している。一方でコンビニエンスストア来店客数は伸び悩んでおり、集客増につなげる。

と書いてありますが、、
もともと広大な駐車場を持つコンビニ店舗が集客増を狙って100億規模の金を突っ込んでパワープレイに挑んでくる以上、投下資金の回収すらうまくいってない人が多そうな一般のコインランドリー投資家さんあたりは今以上に枕を高くして眠れなくなる予感が漂ってきた感があります。

「いやいや、、記事を読めば今から二年後までに全国で500店舗なんてのんびりした話だし、ノウハウも乏しい大企業が思い付きで参入して来ただけだからやってみてダメとわかれば撤退も早いでしょww」
なんて思う人も多そうなので一言だけ申し上げますが、

これでファミマが成功したら次はセブンイレブンが倍以上の規模で参入して来る可能性が浮上してきます。(セブンのことですからそうなればTUTAYAと手を組むとか、カフェスペースを作ってコミュニティー化することくらい考えて容赦なく近隣のコインランドリーを潰しに来ますよ)

ワタクシ、常々思ってることで
最初は隙間産業だったFCビジネスが「時代の寵児」とマスコミにもてはやされ、やがてそのFC店舗の増加と類似FCの増加とで近隣オーナーと共喰いを始め、思ったように利益が上がらなくなり始めた頃を見計らって大手企業が自社の優位性を生かして多額の資金を突っ込み近隣ごと淘汰させ最終的に大手企業同士でのパイの奪い合いってパターンになる可能性をこれらFC展開している企業はどこまで予測して一般投資家に売り込み営業してたんでしょうか? (ゼンチンとかでエラそうに講釈垂れてたFCの社長様のご意見を賜りたいものです

参入障壁が低いビジネスの多額の金を突っ込んで投資してると風向きが変わった瞬間に立ち行かなくなるという太陽光ビジネス(こちらは年々法律を改正されて年々美味しい汁が薄くなって来てます)と似たような話になってますが、恐らくは機器を売って儲けようと目論んだだけの話でしょうから10年くらい後になって「そういえば10年前ってコインランドリービジネスなんてのは流行ったよねー」と思い出話のネタにでもなるんじゃないかと思います。(ちなみに類似事例としては太陽熱温水器の朝〇ソーラーなどがございます)

そう思うと今、我々の主食である不動産投資、、、
10年後ってどんな風になってるんでしょうかねー。。

この先、賃貸需要が細くなると言われてはいますがゼロになるいわけでもないですから死に絶えるってことはないでしょうけど一時期の低金利+手金無しで誰でも始められるという「参入障壁が低い時代」があっただけに先日の話ではありませんが賃貸の経営能力が無い人が安易に始めてしまいにっちもさっちも行かなくなって死に絶えるというパターンはたくさん出てくるはずです。(そうならないために一昨日かぼちゃ作戦を発動させたわけですが、急いでブログタイトルを考えてあろうことか、、ブログタイトルを「かぼしゃ作戦」と誤表記してしまい、カッコよく決めるつもりが台無しになっちゃいましたww)

さて、そんなかぼちゃ作戦以外にワタクシの使命として
「チャラい新築区分売りの売り文句にすっかり騙されてついつい新築区分を掴んでしまった」
という悩める仔羊様の諸問題を解決るというのがありますが、、

今回その悩みを解決すべく新たな実証実験を手掛けることにしました。(とりあえずは「暁のピンポイント作戦」とでも名付けておきましょうw)

この作戦、、
今、悩んでる人が一番多いであろう新築区分レジを買った金額以上の売値で売り切る(瑕疵担保は3か月付いちゃいますが築浅なんだからこのくらい我慢してくださいw)作戦なのですが、理論上は前にブログで書いた「売りつけてきた業者に売ってもらう」って作戦より高く売れる確率が高いので今日の16時から実際にその実験と検証をしてみます。

もしこの作戦が通用するのであれば世の新築区分を手出しの金を払いながら渋々保有してる人がワタクシに「ぜひ売ってください」と懇願して来るはずでまさに「人助けをしながらワタクシ大儲け」というwin-winな図式が成り立つはずです。(ついでだから世の不動産コンサルに情報商材として売りつけてやろうかなww

と、こんな話を検証する前にブログなんかで書いちゃうとロクなことがないのですが(大抵が机上の空論で終わるものです)、、

この新築区分で苦しんでる人を我々狼旅団は決して見放しません。(今日の実験を経てトライ&エラーして更にブラッシュアップするからいいんですw)

・・・

・・・

えぇ、、

ここまで書いちゃえばワタクシも多少は腹括ってやる気になるでしょう。。(ワタクシも高らかに宣言しちゃった以上引っ込みつかないしw)




そういう気持ちなら例の「二世セミナー」の今後についても聞きたいんじゃんw

THE かぼしゃ作戦。。。


本日も少々長文でございますw

こんにちは。

昨日のブログネタを書いた直後から、
「このマルチみたいな不動産塾って〇〇のことですか?」とか「これって〇〇さんのこと書いてんですよね?」と特定の方を名指ししたご質問が殺到しましたが、、、

ワタクシ、ブログで実名挙げてコメント欄で不毛な論争とかしたくないのでその手のご質問へのご回答はご遠慮させていただきます。(ってかどのみち誰の事なのかなんて時間が経てばわかるはずだしw

と、そんなご質問とは別に、、
現在、すでに賃貸経営が赤字になって苦しんでる方からのメールも多数飛んできました。。

この苦しんでる方からのメールですが、
①地方物件を4.5%銀行の融資で購入
②シングル系の部屋数の多いRC物件をフルローンで購入
③買った当時は売主の家賃保証があったけど1年経ったので補償が切れた
④広告費3か月突っ込んでも仲介さんが決めてくれない
⑤仲介さんからは3か月ぽっちの広告料じゃ優先できない
⑥そんなことより埋めて欲しけりゃリフォームをもっとちゃんとやれ

という道を辿りにっちもさっちもいかなくなったというお悩みがほとんどで4.5%で借りてるとド赤字なので借り換え先を変えるか、売却を検討しているという内容でした。

一時期出来た4.5%銀行からり〇なへの強引な借り換えが出来た時代であれば買った値段以上で売却も可能でしたが、さすがにり〇なも地方物件のヤバさに気が付き基本的に相当な資産を抱えてる人以外への融資はストップしてますので借り換えとなるとホント、住民票を物件の空き部屋にでも移して地場の地銀、信金を回る以外にないんじゃないかと思います。

ただ、この借り換え作戦はそろそろ万策果てるはずなので出るあてのない融資のために金融機関を回るのでしたら腹括って今の空室状態を改善させる方が早道。(これがセミナーとかで言ってる「保有する耐性」ってやつです)

えぇ、、
昨日のshikonさんも言ってましたが長期で資金を借りる不動産賃貸業での一番のリスクは、

×  『物件の値段が下がること』 でなく

〇  『想定以上に家賃が下がること』

〇  『想定以上に空室率があがること』

ですのでこのリスクを早い段階で克服するのが一番手っ取り早い解決法です。

と言っても、フルローンで物件を買って間もない人はそれほどCFも積みあがってないので家賃を下げないようなリノベ資金が脆弱です。

また、恐らくですが毎月の返済資金すら赤字になってる人が多いのでリノベ資金どころか空室を埋める際の募集経費すらままならず原状回復費なんて予算も捻出出来ず、そういう雰囲気を察した売り主である業者さんもそろそろ手を引こうとしている時期でもあります。(買主さんが支払った売買代金に一年分の家賃保証経費は予算計上していますがそれ以上の手出しは赤字になるので業者さんも一年をめどにフェードアウトしようと目論んでることが多いんです)

と、ここで一つ考えていただきたいのは、その売り主さんである業者さん、、

買ったときに管理契約も引き受けていませんか?(売って養分吸うだけじゃなく売ってからも養分吸う作戦です)

この場合、買主さんであるあなたと実際に募集を手掛けている地方の仲介さんとの間にこの売り主業者が一枚噛んでることになるのですが、こういうケースだと地方の仲介さんに賃貸客付けを丸投げしている可能性が高いです。

そのくせ、売り主さんはその地方の業者さんと買主さんが直接連絡を取りあうのを嫌がる傾向があるのですが、これって要するに売り主の業者が管理費をピンハネして残りで客付けしているからであってそれがバレるとなにかと都合が悪いからなんです。

当然、こんなワンクッションが入っていればダイレクト感を感じない地元業者は客付けなんか優先するはずも無いし場合によっては「ここをこう直してこのくらいの家賃であれば埋める自信がありますよ」なんて話も耳に入ってこないかもしれません。

こうなると地元の仲介さんから見ると「会ったこともない買主の物件だし、よくわからねー東京の管理会社にピンハネされてあとは丸投げじゃやってらんねーよな」と直接管理委託されてるお客さんの物件を優先したくなるのも自然の理。。

まずは自分の物件がこんな粗末な扱いを受けてはいないかのご確認をしてください。。(「管理会社と直接連絡しないで必ずこちらに電話ください」と売り主に言われてるとすればこの可能性が高いです)

それに該当していない人ですが、、この場合、
そもそも賃貸需要が薄いか家賃が相場より高くなってる可能性が高いです。(だからって現行賃料を維持するために100万単位のリノベをやるとホントに死にますので間違ってもここからの追証は不可です)

地元管理会社が必死になって客付けしても埋まらない以上、
これは一種の危機とお考えいただき最悪の事態を想定した動きが必要になります。(だって売り逃げ出来るチャンスが無いんですから仕方ないんです)

名前を付けるとしたら、、、そうですね、、

「かぼちゃ作戦」とでもしましょうか?

例えばですが、毎月の返済額は決まってると思いますが、不動産投資での甘いCF生活なんて呑気なことは一切考えずに「返済するには最低いくらの賃料設定であればいいか?」と考え、家賃設定を下げてしまうんです。(かぼちゃと名付けてますがここで笑ったりしないようにお願いしますw

但し、この下げ幅は近隣と比較して「埋まるか埋まらないかギリギリよりちょっと下」がポイントです。
下げなくていいところまで家賃を下げても意味がありませんから「どこまで下げればギリギリ埋まるか?」を考え目先のCFなんか考えずにまず埋めることを最優先します。(家賃が高いままだとまた繁忙期逃しちゃいますのでここは完璧に割り切ってください)

その際、多少イライラするとは思いますが、学生中心のマンションであれば入居時期が3月末からであっても今からAO入試目当ての生徒に対して青田買い的賃貸契約を締結し、とにかく新学期には満室になってるようにします。

一度学生が入ってしまうと入ってる生徒の評判でその生徒が卒業したあとでも紹介で入ってくれる可能性も浮上しますので(安くて住みやすいって印象が広がればこっちのもんなのですが、、、)「賃料発生日がそんな先じゃダメ」なんて悠長なこと言わずにしてください。(そんなこと言うとたちまち地場業者は違う物件を案内しちゃいますよ)

ただあれです。
返済ギリギリの賃料収入では固定資産税とかそのほかの費用が捻出できなくなります。

こういう時、ホント、にっちもさっちもいかなくなりますが、ここでやって欲しいのはご家族への「最後通牒」です。

4.5%銀行から融資を受けているということは就労属性が高いわけですから貯金は出来ていないにしても生活自体はさほど困窮しているわけでもないはずです。

と言うことでその高いであろうエンゲル係数をバッサリ切り捨てる覚悟をご家族に通知してください。

こんなこと書くのってホント、嫌なのですが、
これが出来れば恐らく不足するであろう物件経費が家計から補えますので物件を保有する耐性が上がります。

ご家族は「不動産投資を通じて潤沢なCF」と思ってるかもしれませんがもはやそんな悠長な夢を見てると足元ごとすくわれて家庭そのものが崩壊するって危機感を持ってください。(今、この危機感を持ってればあとから出てくる手遅れ気味な危機感持ったやつより有利に立ちます)

「えー、、買って一年もしないうちにこんな立場を覚悟しなくちゃいけねーのかよww」
と思うかもしれませんが、、

フルローンで埋まる見込みのない物件を買うってのはこういう覚悟が必要なんです。(生活がキツクないうちからこういう覚悟しておくとイザと言う時、威力は倍増しますw)


株などの損切りと違って不動産投資は融資を受けていることが多いので返済に問題が生じると第三者(要するに債権者)が強制的に家庭のエンゲル係数を削りにきます。

他人に削れと言われる時期まで来ちゃうとほぼ間に合わなくなるし相当みじめな思いを強いられるのでそんな事態になる遥か前に自分の手で削るって感覚でいれば少なくともホントの危機的事態が回避出来るはずです。

前々からブログで書いていた「不動産価格は金融機関の融資情勢で決まる」と言う話は実際に不動産融資が弱くなってきたときに初めて理解できるんじゃないかと思いますが、買い進むことによって資産規模を急拡大させてきた人たちにとってはこれからが正念場ですのでホント、ぼちぼち腹括ってください。。

実際の話ですがこの危機感、、
リーマンショックの時にこうやって腹括ってた買取系業者はことごとく生き残り、最後の最後まで自分の最後を想像出来なかった業者さんは跡形もなく消えました。

備えあれば憂いなしではないですが、今の時点でもご家族も多少なりとも巻き込んでるはずだし、そのご家族の協力さえあればそんな難しい話でも無いので今のうちに勇気をもってご家族にお話ししてみてください。

いつも思うことですがこういう時、現実逃避したり逃げ出すようではそもそも投資なんか向いてないし現実を正面から見て分析出来れば更なる知恵も浮かんできます。

幸い、昨今は地方投資の領域で全空状態だろうが安価で満室に出来る人のブログもあるし、そういう人は連絡すれば自分のやってることくらい教えてくれるものです。(ワタクシの経験ではこういう人って結構「教え魔」であることが多いですw

と言うことでブログランキングで空室対策にめっぽう強い方にお願いですが、
もし、そういう人がブログのメール経由とかで駆け込んで来たら親切に教えてあげていただけると幸いです。。。(えぇ、、お代は出世払いってことでお願いしますw)




狼なんかよりもっといい知恵持ってる人がいそうな気がするんじゃんw

5年後のあなたへ・・・。


今日は久々のクソ長い記事になりますw

こんにちは。

ブログランキングを徘徊して面白い記事を発見したのでシェアする意味でも本日のブログネタとしてご紹介します。(えぇ、、決して褒め殺しされたからではございませんw)

「地方高利回り不動産コンサルタントが増殖するカラクリ」

ここ数年で流行りのスキームの自費出版で書籍出して名前を売り、ちょこちょこセミナーに出だしたなーと思ってたら突如高額塾を始めコンサルなどを経て子飼いの不動産屋から出された地方物件を会員に買わせ、コンサルフィー以外でも課金しちゃうという不動産投資初心者を嵌めこむ黄金スキームをされている方からしたらこのブログネタは耳が痛いんじゃないかと思います。(ま、もちろん商売ですからなにをやろうと自由ですが、失敗した人のケツまでちゃんと拭いてくれないとそういう難民みたいな人がウチに駆け込んできますので高額なフィー取ってコンサルやってるならそこまでの責任は果たしていただきたいと思ってるだけですw)

さて、そんなブログを書かれてるshikonさんと言う方、、
不動産投資も都内で新築物件をいくつも仕込み、それ以外にも結構多額に物件投資されてますが、株式や金融取引の方がそれよりも多く(雰囲気的には数億単位のもう一桁多いとこで勝負してる気がしますw)本来であれば悠々自適に生きててもおかしくないのですが、金融系の人にありがちな「石橋を叩いて渡る」って言葉が典型的に似合う人でどんだけ儲かってても絶対軽口なんか叩きそうもない方です。(そういや、団員にもう一人、Wさんとおっしゃる「金儲け舐めんなよ」と顔は笑ってても目は笑ってない方がいらっしゃいますが、ワタクシから見るとこのお二人、、並べるとまるで双子のようですw)

このshikonさんのブログ記事を読んでワタクシも思いますが、最近、この手の大家上がりの不動産コンサルタントさんが初心者大家さんにうまく溶け込み知らないうちに仲間に引き込み自分の金儲けの片棒として仕立て上げ初心者大家さんが気が付かないことをいいことに自分の金儲けの広告塔として利用しているケースが目につきます。

そんなコンサルタントさんの心理というか、、「なぜ儲かって左うちわなのにわざわざセミリタイアしたところから再び儲けの現場に舞い戻って小銭稼ぎをするのか?」というカラクリについて書いてくれてますが、shikonさんがおっしゃる通り、物件を買い進めて家賃収入がべらぼうに増えたところで数年経ってその不動産経営が行き詰まり将来に不安を覚えてセミリタイアの世界から現世に舞い戻ってくるって話、、まんざら嘘でもないようです。。。(早い人だと2年くらいで舞い戻ってくるそうなw)

そんなカラクリについてはshikonさんのブログに丁寧に書かれているので読んでいただければお分かりになると思いますが、問題なのはそういう話だとまったく気づかずに知らないうちにそういうエセ的コンサルと組んじゃってる配下の人達です。(目安はAmazonキャンペーンの時に☆5つの提灯記事書いてる人達あたりでしょうか?w

恐らくですがこれらの配下の人達、、
「この人についていけば何かおこぼれがあるかもしんない」という目先の欲ではなく、「この人はお金儲けに精通しているので純粋に信用しても大丈夫」と思ってる人がほとんどじゃないかと思うのですが、何年か経ってそのエセコンサルさんが本性をあらわし始めると、大抵の場合、他の大家さん達から「そいつの取り巻き衆」というレッテルを貼られ「そんなことにも気が付かない情弱な奴だなー」と思われるのと同時に「あいつも共犯者」として信用がガタ落ちになります。(そういう方に「あのーオオカミさんですか?」と聞かれることがあり、「いえ、違います」と答えるようになりましたが、、やはり顔バレしてなくて良かったなーと思ってますw)

よくワタクシがセミナーとかで言ってる「目利きの話」なんて話もこの部分も含めてお話ししていますが、一度信用を失ってしまうとこの狭い大家業界ではあっという間にその悪い噂が広まってしまい噂レベルならまだいいですが大家業界と言うのは尾ひれがついてあることないこと噂になってしまうのであっちこっちの大家イベントに顔を出せば出すほど泥沼化し、最終的には「あいつは気を付けた方がいいよー」とか言われて誰からも相手にされなくなってしまうことがあります。

と言っても大家業界なんていろいろな派閥がありますから悪い噂のたっていない居心地のいい派閥を見つけてそこで情報交換してればそんな噂も聞こえて来ず、気にもなりませんが、困ったことにその手の人は自分がそういう人間だと見られているのに気が付いていない人が多くいつまでもあっちこっちの大家派閥に首を突っ込み続け、そこでいかに自分のメンターが素晴らしいかを説いてしまい、最終的には周りの大家さんからすっかり信用を無くしてしまい、「ガヤ芸人」のごとく参加しているけど存在感の薄い存在と化してしまうことが多いようです。

そんな首謀者であるエセコンサルさんを信じて徒党を組んでしまったために受ける弊害がまさにこれで小銭欲しさに自滅するエセコンサルさんは自業自得なのでいいですが気が付かずにこの手の配下に組み込まれた人の将来を考えるとモノ悲しいものがあります。(後になって「だって信用してたんだもん」って言ってる人が多いですが一度失った信用を取り戻すのは容易ではないんです)

さて、
そんな配下の人達があっちこっちで言葉巧みに塾への入会を勧誘して「自分が払った会費を回収しよう」と目論んでる人がいるとかいないとかまさに不動産塾にもマルチの風を吹き込んでる人がいると噂されてる昨今、、更に下層にいる不動産投資予備軍の人がこの毒牙に引っ掛かってるそうです。

狼ブログを過去ログから読んでる人からしたらそんなベタな話に騙されてる人がいるってこと自体、嘘っぽい話に聞こえるかと思いますが、「自己資金をチマチマ貯めて築古戸建てや全空物件を鬼差しで買って自力でリノベして貸すのが確実だよ」まるで出家して何十年も山に籠る修行僧みたいな荒行を強いるより、「自己資金ゼロでたった一年で家賃収入〇億になる方法を教えます」って言いつつ「情報は金で買った方が手っ取り早い」と説いた方が聞き心地も良く今風の若者からしたら断然こっちに乗っかりたくなるものです。

また不動産投資って面白いもので、世に出てくるほとんどの話が「成功体験」であり「失敗した人の体験」ってのはほとんど出回りません。

ま、自分が不動産投資に失敗してリカバリータイムに突入してるってときに外部に情報発信してる時間なんてあるわけもないですから当然なのですが、その成功体験、、、実際に高額な費用を支払って聞いてきた人から実際にヒアリングしたところ、ほとんどの事例は過去の融資じゃぶじゃぶ時代の話だったりで今風にアレンジするとほぼ再現性がありません。(そう考えると初期の頃のSMBCを使って光速投資やってた人はほとんどが今、左うちわのはずですw)

だからなんでしょう。。
最近のこの手のスキームでは「再現性あるスキームです」と情報発信するようになり「あ、再現性があるなら大丈夫w」と安易に信じ、更に「返金保証あり」と畳みかけられると「ダメならお金返して貰えばいいや」と後になって「返金に応じますから以下の課題をクリアしてください」というコテコテの無理ゲーを強いられ被害者の会すら結成出来ないようにするこれらのスキーム、、

高額な取引が行われる不動産投資の業界では目下無敵のスキームではないかと思ってしまいます。(ってかこんな大家同士で共喰いしてるクソみてーなビジネスで成功者ヅラされても困るってもんですけどww)

ワタクシ、そういうビジネスに虫唾が走るとここ数年間、ブログを通じて「そんなのに引っ掛かってるといつまでも儲かんねーよ」と啓蒙してきたつもりですが、このブログだけで発信してるレベルではほとんどの不動産投資家に届くことも無いんじゃないかと思います。(こんなマイノリティー的ブログじゃ読んでる人もそんな多くもないしw)

ただ、いつかそういうスキームに引っ掛かりそこから這い出そうとネガティブキーワードをパソコンにぶち込みなにかの弾みでこの狼ブログを発見するんじゃないかと思うのですが、恐らくその時には時すでに遅しになってるんじゃないかとも思います。

そんな人が何年先にこのブログの存在に気付くのかわかりませんが、今日はそれが今から5年後と想定して「5年後のあなたへ」という話を書いて本日のブログは終了です。


5年後のあなたへ

こんにちは。

今日の日付は2017年11月21日。

日経株価は22500円と行ったり来たりしてる状況でもしかすると株価は更に値上がりして下手すると30000円突破するんじゃないかと言われてる経済情勢で、世界に目を向けるとドイツのメルケル首相が連立に失敗しそうだしイギリスのEU離脱もなんとなく不透明、またアメリカと北朝鮮はどこまで本気なのかさっぱり読めず中国は国外投資にシフトし始め数年でアメリカとホントに二大強国として君臨するんじゃないかと言われ始めています。

そんな過去のブログ記事を読んでるってことはあなたも不動産投資でなにか想定外のアクシデントに見舞われその解決法を探ってるうちにこのブログを発見し、「こんなブログがあるならもっと早く気付いてれば良かった」と思ってるかもしれませんね。。(大丈夫です、このブログの読者はみなさんあなたと同じような気持ちでこのブログに辿り着いてますからw)

ところで5年後の今、
国内や世界の経済情勢はどんな感じですか?

ワタクシの予想ではオリンピックの一年前くらいから国内の景気もなんとなく悪くなり始めてきたわりに世界の景気の良さに引っ張られてあまり変わってないんじゃないかと思ってますが不動産投資に関してはインバウンドの流入目当てのアテが外れて賃料収入が下がり始めて買った当時の利回りを維持するなんて夢のまた夢なんて時期に差し掛かってる予感がします。

あとそろそろ平成初期の年代の物件も大規模修繕の時期を遥かに過ぎた頃でしょうから訳の分からない壊れ方をする建物を抱えて業者から相見積を取ってどこが安いか検討している時期ではないかと思います。

あとは雇用の問題で5年前よりも貧富の差が激しくなりお金を持ってない人で「とことん持ってないって人」が築年数の古い賃料の安い物件に移動している時期ではないかとも思いますのでそういうとことんお金を持ってない人の長期滞納と生活保護者の高齢化で孤独死との戦いに明け暮れる人も多くなってるんじゃないでしょうか?

また、当時あなたに「今不動産を始めないでいつ始めるの?」と「行動しないと始まらない」とか「成功者の教えを聞け」と説いていた人は「いや、、投資は自己責任ですから」と捨て台詞を残して連絡の取れない状況になってませんか?

さて、このブログを5年後に読めているということはワタクシがまだ生存しているか、ワタクシがこのブログを遺しておいたかのどちらかだと思うのですが、もし今、不動産投資でご苦労されているのであればこのブログのコメント欄にメアドと困ってることを書いておいてください。

ワタクシが5年後に生きていれば何らかの解決法を書いて折り返しお返事します。

また、ワタクシからの返事が無ければ「ブログは残っているけどもうブログを書いてないのでコメント欄も読んでいない」、、、か、すでに死んでる可能性が大ですw(それかすでに不動産屋を廃業しているってのもあり得ますねw)

そういう場合は、東京築古組という大家団体を訪ねてください。

この築古組ですが、5年前はワタクシがやってた狼旅団の団員の含有率が高く(当時の川村組長も団員だったくらいですからw)恐らく5年後の今でも真面目に大家活動されてる方の応援をしているはずです。(但し、新組長あたりがご〇書房あたりで本を出してたらここを訪ねちゃダメですw

そこを訪ねてみると恐らくですが、ほとんどの方がメガ大家として成功しているはずなので誰に聞いても親切にあなたの悩みを解決してくれるはずです。

あとはワタクシのブログリンクにあるブログ主に直接連絡を取ってみるのもアリです。
ワタクシのブログリンク先は基本的に狼旅団の活動をバックアップしてくれている人ばかりで全員が団員か元団員なはずです。

彼らの大多数がメガ大家として君臨しているはずですので誰に質問をぶつけても必ず返事が来るはずです。(ってかきっとメチャメチャ儲かってんでしょうから相談くらい乗ってあげて下さいねw)

ワタクシ思うに、、
不動産の問題で解決できない問題は無いと思ってます。

今、どんな諸問題を抱えてるか知りませんが不動産投資を始めようと思ったきっかけは今いるあなたの家族のためだと思いますのでそんな家族の前で自暴自棄にならず冷静に解決の道を探ってください。

何度も言いますが不動産の問題って解決出来ない問題なんてありません。

ちなみにですがそういう弱った局面になると決まって「ではその物件を売って楽になりましょう」ってけしかけてくるヤツがあなたに言い寄ってくるはずです。

不動産投資で売るという出口戦略は間違ってはいませんが、損切りで売るという局面で積極的にそうけしかけてくるヤツは間違いなくあなたの味方ではございません。

そういう「目利き」を旅団では何年も団員に教えてきたつもりなので団員であればまず「売らずに解決する方法」を考えてくれます。
また売らずに解決できなければ「出来るだけ高く部屋を埋める方法」を教えてくれ、そこから「どういうターゲットがこの物件をクソ高く買うか?」を伝授してくれます。

5年後の融資情勢はさすがにワタクシにもわかりませんが、
5年後も不動産投資をあまり知らないけどやたらお金を持ってて不動産投資とやらをやってみたいって人は一定多数存在してるはずですからそこに売りつける手立て(団員であれば大抵「石張り作戦」くらい知ってるので「なに?それ?」って聞いてみてくださいw)を教えて貰い少なくともプラスマイナスゼロで逃げ切ってください。

えぇ、、不動産投資ではプラスマイナスゼロであっても勝ちは勝ちですw(負けなければまた再勝負出来るじゃないですか?ww)



あ、そうそう。。。

それともう一つ大事なことで、、

「不動産は素人から買って素人に売る」という言葉があります。


ウチの団員であれば知らない奴はいないってくらいの格言ですが、このあたりを今いる団員にきちんと教えて貰えば今、あなたが抱えてる問題のほとんどが解決出来るんじゃないかと思います。


え?

なになに?

問題は金融機関から早期に金返せって言われてることなんですか?


大丈夫です。。

金融機関はお金を返さなくたってあなたの命までは奪いませんからwwww(そういう時は開き直るに限りますw)




・・・・


・・・・


最後になりますが、

ワタクシから返事が来ないので仕方なく5年前の団員を探し出して相談しようって思ってる人に一つだけご注意しておきます。

5年前の今頃、ワタクシ、ブログやセミナーを通じてこんなことを布教してました。

「旅団的にはこういうエセコンサルさんが恥も外聞もなく体張って集客してきた貴重な養分みたいな人が先のことなんか考えずに購入した物件をいつ苦しくなって安く手離すのか虎視眈々と狙う立場なんですからですからそういう人があなたの元を訪ねてきたら優しく接しつつ容赦なく背後からガブッ、、、ですよ」、、、、と。(あと、「他人なんか絶対信用しちゃだめですよ」とも教えてた記憶あり。。。。)




いや、もう儲かって儲かって仕方ない時期だからさすがにそこまで鬼じゃない気もするんじゃんw

買付けと指値の関係。。。。


なぜかずっと鼻水が止まりませんw

こんにちは。

先日から売りに出してたとある物件に買い付けが入ったのですが、、、我々、、
その価格を巡って朝から相手の仲介と戦ってます。。

と言うのもこの買付け、、
売主さんにとっては想定内の指値ではあるのですが、我々からすると「そんな弱気なこと言ってんじゃねーよ」ってレベルの指値。。(ま、売れるに越したことはないですけどもうちょっと頑張れって感じですw)

また届いた買付け証明から滲み出る買主さんの属性や買い受け条件を鑑みると多少突っ張って指値を戻せそうな雰囲気がプンプンするんです。。

と言うことで先週出てきたこの買い付けに対して「悪いけどこの金額だと他にも話が来てるからもうちょっと買値上げてくれないと一番手は無理」と相手仲介さんを冷たくあしらったところ、、、なんとわずか30分で500万ほど買い上がって来ましたww(ほら、、やっぱり買い上がってきたじゃんw)

こういう時の相手仲介さんって成約したいに決まってますからよほど無茶言わなければこちらの言いなりになることが多く、「これ以上値段を釣り上げちゃうとじゃ、買主さん、、きっと要らねーって言いますよ」ってラインさえ読めてればいくら高値で成約しようが相手仲介さんも知ったことではないという態度を取ることが多いです。(と言いつつも買主さんには「ワタクシ、、これでも精一杯頑張りました」とか言うんですけどw)

ちなみにこちらの希望額は買付け金額にあと1000万ってとこなので目標額まであと500万。。

ただあと500万差を詰めるとなると相手仲介さんもさすがに説得出来そうもない様子なので(そこまで行くと諸費用分の現金が足りなくなるそうです)ギリギリあと200万くらいなんとかならないかと迫ってみました。。

この200万ってのがポイントで相手の仲介さんの会社の規模によっては手数料調整で200万くらいならなんとかしてくれることがあるんです。(大手の仲介さんじゃ絶対やってくれそうもないですが中小の仲介さんはやってくれることが多いんです)

この時、相手仲介さんだけ泣かすと応じてくれなくなるのでワタクシ、決まってこう言います。

「売主さん、、ぶっちゃけ手取りで〇〇〇〇万欲しいというのが本音なのでこの1000と言うラインはどうしても譲れないんですよ。。でもあれです、ウチも仲手泣きますからオタクも泣いてくれません?そうすれば買主さん500買い上がり+我々が200づつ泣いてあとは売り主さんに100泣いて貰えばみんなwin-win-winじゃないですか?ww」
(こういう嘘がペラペラ言えるようになったワタクシ、、きっと楽には死ねないはずですw)

あまりに仲手の実入りが少なくなると無理ですが仲手800万くらいの話ともなると「200万くらい何とかしてくれ」ってお願いに意外に応じてくるのが最近の仲介事情。。(融資が厳しい今こそ成約優先したがるのが仲介さんの心理ってもんですw)

最終的には細かく刻まれて680万で決着しましたが(200全部は泣けないけど180なら泣いてもいいってことになりましたw)、、こうやって考えてみるとまだまだ売り手側の方が断然有利な状況が続きそうな気がします。。

ただあれです。
こういう強気な交渉をする時、相手仲介さんの力量を見誤ると大抵痛い目に遭うのも事実。。

買主さんとあまりグリップしてない仲介さんに当たると買主さんの心情も考えずに「やっぱこの買い付けじゃ売らないって言ってます」と端的に片付けられてこちらの意向が買主さんに伝わらず「じゃ、無理そうだから要らない」と一蹴されることもあるので売買交渉の過程でこの仲介さんがどの程度買主さんとグリップ出来てるかを把握しておく必要があるんです。

また、場合によっては「手数料マケてまで成約すると成績に響く」なんて仲介さんも存在しますので相手仲介さんの社名を聞いて戦術を変えてはいますが、、毎回毎回同じような手口も使えません。(えぇ、、しまいには「あの仲介は毎回仲手削ってくる」とか言いふらされちゃうんですw)

買付けが入るたびにこんなことばっかり考えてる我々ですが、この話、、
逆手に取ると買主さん側で突っ込まれて指値を押し返されないようにする手立ての参考にもなるんじゃないかと思います。

要するに我々、、
「届いた買付け証明から滲み出る買主さんの属性や買い受け条件を鑑みてる」だけですからここで「あ、この買主さん、、買い上げには応じてくれそうもないな・・・」って雰囲気を醸し出す買付けを入れちゃえばいいわけです。。

例えばですが、
①謄本の乙区の債権額を年数で逆算して「こいつの残債ってこのくらいだろう」と明らかに推測して買値を計算して来た買付け
②仲介が言葉巧みに「売り主さん、、いくら手取りで欲しいんですかねー」とズバッと切り込まれてからの買付け
③明らかに手金がギリギリでこれ以上は出せそうもないって雰囲気全開の買付け


特に③で来られると不思議なことに「我々元付け仲介も手数料マケてあげるから成約しませんか?」って気分になっちゃうんですww(但し、他に競合になる買主がいないことが条件ですけどw)

なんてこんなこと大っぴらに書いちゃうと明日から出てくる買い付けがみんなそんな雰囲気全開の買付けだけになっちゃう気もしなくはないですが、これってあくまでも「自分で手出しのお金も出すけど資金的にそこまで余裕がない」ってとこが見えてないとダメです。(手金無しのフルローン、オーバーローンでは通用しませんw)

えぇ、、何が言いたいかと言えば、、
買付け入れる時に「こちらも努力したうえでこんな指値しちゃってるんです」と言うことが伝わると俄然有利になりますよってことです。

単に「なーに、、レインズに載ってる物件だから挨拶代わりにこのくらい引いてくれるでしょ?」みたいな考え方じゃなく、「売り主様の気持ちも充分にわかるのですが、、ワタクシも努力してこれが精いっぱいなんです」ってのが仲介さんを通じて元付に伝わってくると「あの買主さん、、この辺の買値が限界みたいです」って進言したくなるんです。。(ほら、嘘も方便ってのはこういう時に使うんですってwww)

こういうことまで正確に伝えてくれる仲介さんってのがワタクシの思う信用できる仲介さんであってついでに言わせていただくと元付けまでその気にさせちゃうような仲介さんであるとなお可です。

ちなみに今日戦った仲介さん、、
とにかく成約させたい一心でこちらの意向を丸呑みしちゃってましたが、、こんな仲介さんは昨今の融資が出にくい環境になればなるほど増えてくるはずなのでご注意ください。。。(そういや、いまだに堂々と「一物件一法人スキーム」をメールで営業掛けてくる仲介さんがいるそうでww)



この最後のネタも福岡セミナーでネタにしてやるんじゃんw

座間の事件をオオカミ流に紐解いてみます。。。


狼カフェの申し込み状況
11月18日(土)・・・満席
11月23日(祝)・・・あと3席
11月25日(土)・・・あと5席
昨日申し込みいただいた人はほぼ希望日通りにご案内出来ますので23日以降で申し込んだ人は後日ご案内メールを送りますのでしばしお待ちください。(15人になった時点で一斉にご案内メール送ります)


こんにちは。

テレビの報道番組でやたら放送されてる例の座間の殺人事件。。

大家さんにとっては「こんなのウチの物件で起きたらたまんねーよなー」と思ってらっしゃる方が多いんじゃないかと思います。

孤独死とか自殺程度であれば死ぬのは大抵一人なので例の事件事故が炎表示されるサイトにさえ載らなければ大して問題にもなりませんが、一気に9人のバラバラになったご遺体が部屋から出てくればほぼ永遠に風評被害が残ってしまい、更地にしたところで戸建て住宅としての価値であっても大幅に下落しちゃいますからホント、最初の事件があった時点で損切りしてしまっても良かったのかもしれません。(きっと楽待で売り出されてる4480万円の画像をドヤ顔でアップして「俺ならそもそもこんな物件買ってない」とかほざくヤツが今後、雨後のタケノコのように出てくるんじゃないかと思いますw

と、他人の不幸をあーだの、こーだのと結果論的に書いても何も解決することはありませんのでワタクシが考えうる今後の対策について論じてみます。(えぇ、、もしかしたらこの物件のオーナーも狼ブログの読者じゃないかって気がするんです)

まず一つ思うことで、、、
報道の画像を見る限り、この大家さん、、
家賃が2万であっても部屋のリフォームはちゃんとやってたみたいで大家力はそこそこある人なんだろうなとも思えます。

どうせ更地にしても価値があがるわけでもないのでワタクシ、、このままへこたれることなく今の物件のまま維持されることをお勧めします。

なぜかと言うと、賃貸の現場の人間の話を聞いてる限り、やっぱりどんな事件事故があった物件でも家賃が安ければ構わないって人がそこそこ存在するんです。。。(と言っても実際に事件のあった部屋は貸せないかもしてませんがw)

幸い、本物件の謄本を見る限り、残債は相当減ってるはずで現行賃料2万円を大幅値引きしても更地にしていつ売れるかわからない状態で放置するよりは貸してた方が残債の返済も減りますから遥かにマシです。(2万じゃ無理でも1万なら幽霊とか気にしない外国人とかで借りたい人がいるはずです)

また、「人の噂も八十八夜」とはよく言ったもので今は確かに報道が激しいので身動き一つ取れませんがやがて人は一人二人と忘れ始め、何年もすると地元の人しか知らないって話になるかもしれません。。(こういうネタの時にわざわざボケる必要もないかと思いますが、、お約束なのでご勘弁くださいw)

ただ、あれです。
事件当時と同じ漂いを見せた物件(今はなんとなくベージュっぽい印象です)のままだとその色合いとかを見て思い出す人が出てきますからここは思い切って建物の全塗装(今の色からして黒に赤いラインを入れたようなのがいいんじゃないかとw)して当時の面影を消し去ります。

あと、エントランスなどの共用部も汚れがちになるので清潔感漂うように掃除は頻繁に入れるのですが、最初の頃はいくらやっても風評被害のために1万とかにしても埋まらないかもしれませんが数年するとなぜか埋まり始めるんです。。

また集合住宅の場合、該当の部屋には告知事項が存在しますが原則的に他の部屋での告知義務はありません。(ま、そうは言ってもワタクシもこのケースでは少しくらいはなんか言っとくと思いますけど)

どのみち、今から本物件を売り出したところで7%なんて利回りで売れるわけもないし、更地にしても塩漬け必至ですからワタクシであればへこたれることなく再度再生して擦り切れるまで使い倒す覚悟で臨みます。(へこたれず賃貸で回してるうちに局面が変わるはずなんです)

実は、ワタクシ、、
過去にとある一棟マンションの一室で3人同時に首を吊りそこそこ風評被害の出た物件の後始末に関わったことがあります。(確かこれって当時の新聞にも載った話だったはずです)

その時のオーナーさん、、
そりゃこんな事件があったもんですから「二束三文でもいいから誰かに売ってくれ」と懇願してきますが、ワタクシ、さっきの手法で物件を再生して5年くらい経った頃に某買取系不動産屋さんに瑕疵担保免責の現況渡しで売り逃げしましたwww(もう時効になるくらいの話だから書いちゃいますw)

その再生期間中も安いなりに賃料でのインカムもあったので恐らく3000万くらいの損害をくらい予定が最終的にプラス収支になり(と言っても800万くらいのプラスでしたが損するよりは遥かにマシですw)当時の相場観からしたらこれでも安かったので買った某買取系不動産屋さん、、、

当時はいちいち登記しないと出来なかった中間省略型の取引でまんまと素人投資家に当時は出来てたス〇ガ木造フルローンで売りさばいていました。。。(決済がお互い別室だったので事件についてちゃんと説明して売ったのかどうかはワタクシには永遠の謎です

またこれも昔の話ですが、、
場所は伏せますが、同じフロアの女性を部屋に連れ込み殺してバラバラにして下水に遺棄したって事件があったマンションがその後13億くらいで売りに出てて、その物件を買ったオーナーさん、、

「ま、自分が住むつもりで買ったわけじゃねーからそんな事件、、関係ねーよ」
と豪語してましたが、今思うとその物件の事件について語られる機会はめっきり減った気もするのでやっぱり人の噂ってそう長く続くもんじゃないなって思います。(ちなみにその部屋、、今では普通のお家賃で貸してるらしいですw)

と言うことで、この座間の物件を持ってるオーナーさん、、
どうせ見切り売りしても大して儲かりませんからここは腹括ってしばらく所有して頑張ってみてください。(ホント、あのリフォームを見るとなんとなくワタクシのブログか赤井親分のブログ読者じゃないかって予感がマシマシなんですw)


また今回の事件を対岸の火事のように見てる不動産投資家さんも多いんじゃないかと思いますが、、
こういう事件を引き起こす人って世間にたくさん埋もれてるし見てくれじゃ全然わからないのでしつこいようですが入居申し込み書の段階で見抜いてください。(少なくともマイルールで端折って記入するやつなんか入れちゃだめですよw)


ちなみにこの座間の物件、、
先々売れそうも無かったら最終的に更地にして戸建てを建てて戸建て賃貸で回すといいかもしれません。。

えぇ、、戸建て分譲だと嫌がる人多いですけど戸建て賃貸だと一度更地になってるし新規の建物なのであまり気にする人って少ないんですよw(←経験者談w)



雰囲気さえ変われば気にする人も少なくなるんじゃんw