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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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物件査定の話。。。


ウチには貸さずに反社には貸すってどういうことなんですか?www

こんにちは。

昨日はお休みでしたが休日返上で物件査定に出撃して参りました。

物件について詳細には書けませんが、
①現金購入した投資区分物件
②引き続き賃貸で回すか?退去したのでこのまま実需で売るか?
③売るとしたらいくらで売るか?

などを小一時間程度お話ししてきましたが、この物件、、

立地もそこそこよく静かなところにある3LDKクラスの区分なので借り入れが無いことを考えるともう一度賃貸に出して収益を上げるという作戦もありオーナーの利益を考えると仲介手数料を糧とする業者のワタクシでさえ「これ以上売値が下がることも無いんだしこのまま保有してた方が良くないですか?」と言いたくなっちゃう物件。。(ってかワタクシ、物件見て開口一番「え?売らずに持ってればいいじゃんw」と口走っちゃいましたがww)

事実、本物件は立地的にも建築年数的にもこれ以上値下がりする可能性はほぼゼロなので(都内の好立地にある物件はそこそこまで下がるとそこから横ばい傾向になるしこの物件、、管理状態がハンパなく良いのでビンテージ扱いになり、こういう物件はそこから需要次第で再び値上がりすることもあるんですw)ワタクシが同じ立場であれば気長に回収しようと貸せる程度にリフォームして相場の賃料で貸してしまうところですが、、逆にここ最近の融資不調から起こるであろう不動産の投げ売りに備えて現金を厚めにしておくと言う作戦も視野に入れないといけません。(いざという時にモノ言うのはやっぱりキャッシュですからw)

そんな今回は売る、売らないだけでなく「引き続き貸すとしたらどんな戦略でいくか?」も含めて4~5つほどの戦略を提案しましたがこれって借り入れが無いから選択肢がここまで増えちゃうわけです。(ま、オーナーさん側からしたら嬉しい悩みですw)

ワタクシ、常々投資不動産は将来的な選択肢が多いことが大事だと言い続けておりますが、逆に言わせていただくと選択肢が多いってのは選択肢を間違えると相談してくれた人に損害を与えちゃうのでメチャメチャ責任感を感じてしまいます。。

また賃貸中であれば売り出し中も収益があるので売れるタイミングが多少遅れても大丈夫なのですが今回の場合、家賃が入らない実需向けの状態で売ることになるでしょうから(結局、オーナーさんは「来たる時期に備えてキャッシュを手厚く作戦」を選択されましたw)今週中にいろいろ決めないといけないことが出て来ます。

ワタクシ、こういう戦略を考えてそれが当たったときが一番うれしいのですが、今回の戦略は
①令和元年狙いの新婚カップル向け(完全に一次取得層狙いです)
②売却時期は6月くらいまで(恐らく次回物件が動き出すのは連休明けと読んでます)
③一度決めた売値は変えない(いつものように無慈悲な高値設定でございますw)
④売り出すときはリノベ前の現況売り出しで引き合い具合でリノベをどこまでするか考える
⑤場合のよってはリノベ費用を売主側であらかじめ負担し、売買代金を調整

なんてところを考えております。

うまく嵌れば売り主さんは通常よりも高く売れ、買う方はリノベ費用も含めて住宅ローンを組める可能性もありかつ、買主さんが希望するようにリノベ出来ることを考えると業者が買い取り再販するより当事者双方のメリットも大きく、今回はこんな作戦で売り出してみます。

不動産の売買ってこういうことまで考えると楽しくて仕方がないのですが、こんな取引とは別にもうひとつややこしい案件を抱えております。(こっちは借地売買なのですが、利害関係者が多すぎて現在その交通整理で悶絶中ですwww)

こういう場合、選択肢なんでいくつも無いのでアドバイスなんてせずに一番楽になる方法を提案するのですが、その数少ない提案でも売主さんに苦痛を与えてしまうのでメチャメチャ消極的な「今は売らずに保有していたらどうですか?」って言いたくなりますw(売らなきゃ苦痛も与えないし、ミクロ単位ではありますが収益入って来ますからw)

しかし、こっちの場合は目的があくまでも換金なので売らないって選択肢は無く、早ければ今月末くらいには利害関係者全員が苦痛に見舞われてしまいそうです。。。(売ったあとに残る少ない分配金で刃傷沙汰になったりしたらどうしようってレベルでございますw

選択肢の多い売り主と少ない売主、、
同じ売買なのにこれだけ違うとホント、物件を買う時や相続する時に「保有したらどんなことが起こるか?」って部分をよくよく考えて先を読んでくれればいいのになーと思います。(先の話はそのうち考えるなんてのが一番まずい気がします)

このブログを読んでる人の大半は金融機関から融資を受けて物件を買うって人ばかりだと思うので言いますが、融資が出て買えるから買うのではなく買ってからどうするかを先読みしていただければ幸いでございます。。


今日はこれからそんな利害関係者の片割れとの打ち合わせに出撃しますが(兄弟で兄側、弟側に分かれて揉めてますは今日は弟側の説得業務です)、正直めちゃめちゃ気が重い案件なのは言うまでもありません。。。(売らなくても揉めるし売っても揉めるってそうそう無いですよw)



どんな提案しても怒鳴られそうなんじゃんw

パワーショベル問題の続報。。。


昨日のチクり依頼、、あまりの不発で涙目ですw

こんにちは。

月曜のブログで書いた関西方面での取り壊し問題。。
ちょっとづつですがお話に進展があった模様です。

建物所有者側のネット記事を見ると横暴な地主が勝手に解体業者に依頼して建物をパワーショベルで解体し始めたって話になってましたが、そもそもの借地権者であるおじいさんの死後、地主から請求されなかったので借地代を払ってなかったということが解体業者側のプレスリリースで判明。。(ま、単なる言い分なのでそれもホントかどうかわかりませんがw)

しかし借地上の建物登記が残ってると言うことで建物所有者側は借地権を主張、、
それに対して地主はさらに「地代も請求してないし貰ってもいないんだからこの建物は自分のもの、だから解体した」と少々無理目な主張しているのでそうなると建物を解体するという行為が自力救済とみなされて問題になる以外は地主の言い分が通りそうな気がしてきました。(こういう人間同士の業の深さを調整・交渉するのも我々不動産屋の仕事ですので昨日のブログ読んで「俺もいっちょ不動産屋やってみっかなー」と思った人、、その辺も含めてご検討くださいw)

また借地権者(面倒なので建物所有者側をこう表現します)はこの借地権自体を登記上遺贈と言う形で相続していますが、借地権の場合、相続するならするで地主の承諾が必要になります。(よく覚えてないんですがこういう時って継承承諾料って払うんでしたっけ?)

地主の勢いからすると借地権者のおじいさんが無くなった時にこの承諾をするとも思えず恐らくは「登記上遺贈したんだから問題なし」って処理しちゃったんじゃないかと思いますが話の取りようによっては借地契約満了時に更新手続きをやってないから借地代の請求をやめ、地主はそれで建物は自分のものと思い込み、片や借地権者は「地代の請求が来ないから払わなかっただけで借地上の権利はこっちのもの」と思い込んでいたんじゃないかと思います。(なにぶん当事者じゃないのでこの程度しか推測できません。。)

どちらにしてもこの騒動、、
裁判にまで発展するのは間違いなさそうでTwitter上の識者の意見ではここ以外に持ってる土地との一体性の不整合での不利益(地上げ失敗して一体の土地として使えない地主側の不利益)と、倉庫として使ってるなら他のどこでも借りれるんだからここじゃなくても不利益は無いでしょって事情を考慮されて地主の勝ちってことになるんじゃないかと囁かれ始めています。

ワタクシ思うに、今回の問題は
①そもそもの当事者である借地権者のおじいさんが亡くなった際の借地権の権利の継承ミス
②地主の勝手な思い込み
③相互理解が不足していることによる行き違い

の3点が今になって重大な問題を引き起こしているんじゃないかと思ってます。

特に借地の場合、
昭和時代から今までに起きた地価高騰の影響で固定資産税も上がってしまい「こんな安い地代貰うくらいなら返して貰って所有権にしたい」って思う地主さんが増えていて何十年に渡る借地契約の満了時に更新を拒否したり大幅値上げされたり、逆に運が良ければ「底地を買ってくれ」なんて言われてメチャメチャ高額な売値で買わされそうになるってことも増えています。

昔の三軒長屋時代であればなんてことなかった話が、「この土地は周囲をひっくるめて地上げすれば容積パンパンな高層建物が建ちます」なんてエリアだとわかれば地主さんだって土地活用して土地の価値を上げたくなるのも当然で、そんなところにいつの時代に建てたかわからない木造平屋の今にも倒れそうな建物が倉庫とは言え空き家同然に放置されていれば「なんとかして取り壊す方法はないものか?」と考えてしまうのも仕方ない話です。(だからってこの地主さんの行為はダメですけどねw)

そんな時のためにいろいろな取り決めを記した契約書なり覚書などの書類が必要になってくるわけですが、今のように不動産に関する法律が細かく整備されてる以前の取り決めなんて結構適当にやってることが多く、「近所同士なんだからお互い様だし信用してるから書面なんて作らなくても大丈夫よね」なんて緩い話のまま年数が経過すると当事者同士が亡くなたりして残された相続人同士が揉めることがよくあります。(こういう時に間に割って入って交渉すると積年の恨みとかでやたら長期化してしまい売買どころじゃなくなるんですw)

最近、借地物件の売買が盛んなので書いておきますが、
こういう昔の借地契約を引き継ぐ形で売買する方はここを仲介さんの言う通りに契約するのではなく安全に借地契約を引き継ぐには何をしないといけないか?くらいは事前の学習しておくことをお勧めします。(こんなのネットで探せば専門家の記述がいくらでも出てるので各自ご参照ください)

昔からの地主さんって現行の借地借家法について詳しくない方も多く、「うちは昔からこのやり方だから」と押し付けてくることもあるしコンプラにうるさい大手さん以外の仲介さんあたりだと成約を急ぐあまり地主さんの味方になって「地主さんの言うこと聞かないと買えませんよ」と迫られ不利な契約にハンコを押してしまう人も多いです。(借地権売買の物件はここがちゃんとしてない限りハンコ押しちゃダメなんですけど、、欲しいからついつい押しちゃうんですよね。。)

あと「用途」にまで首を突っ込んでくる地主さんも少なくなってはきましたがまだまだいらっしゃいます。
よくあるのは「居住用」の用途とだけ書いた借地契約書にハンコを押してしまい、地主は「借地権者自らの居住用」と思っているのに借主は「賃貸用の住居」として使用してしまいあとになって「あんたが住むと思って土地を貸したのになんで第三者が住んでいるんだ」と言われるケース。。

こういう時もちゃんと「第三者への賃貸使用の居住用途」みたいに書いておけばお互い納得してハンコも押せますしあとになっても揉めません。。(あと居住用途で貸したつもりがいつの間にか店舗事務所になってたなんて場合も良く揉めますw)

融資をする銀行は借地の期間にはものすごく注意を払ってくれますが(融資期間中に借地契約が切れないように新規に借地期間を巻きなおせってやつですw)この「用途」に関してはあまり突っ込んで来ないのでこういう部分は慎重に話を詰めていただきあとで地主とイザコザにならないようにしていただけると幸いです。

あと「堅固」、「非堅固」問題ってのがあります。
これは借地上に建てる建物が「堅固」、「非堅固」のどっちなのか?って話なのですが、地主から見たら壊しにくい「堅固な建物はダメ」と言う人も多いです。(※堅固な建物=RC造や重量鉄骨みたいに一度建てたら容易に取り壊せないもの)

なので借地の契約書に「但し、建物は非堅固な建物に限る」なんて条文をツッコまれ木造、軽鉄建物しか建て替え出来ないなんてことがよくあります。(ま、これは契約前にわかることですから出来なきゃ契約しなければいいんですけどw)

ただ、不動産での借地建物売買契約は地主さんとの借地契約は別物で、うっかり売主である借地権者との売買契約を優先して契約してあとになって地主との借地契約を締結しようとしてこの文言に出くわし冷や汗をかくこともあります。

当然ですがこういう時は地主との借地契約がきちんと締結できることを売買の停止条件に加えて、この条件が成就しなければ借地権売買の契約も白紙解約出来るようにしておくのは言うまでもありません。

不動産の契約はなんでも書面にしておかないと万一裁判になった際、立証出来なくなります。
特に借地権売買の際は売主、買主以外に地主と言う人が登場しますので普通の所有権売買以上に揉めるファクターも増えますのでご注意いただければと思います。

と言うことで今回の関西方面での取り壊し問題、
この狼ブログで取り上げるのは今回で最後にします。(Twitterで散々議論されているネタをブログで書くとネタをパクってるようで嫌なんですw)



と言いつつ、ところどころはTwitter民の方のツイート引用で書いてる気がするんじゃんw

もみじ饅頭と消費税。。。。


広島風お好み焼きってジャンルで言ったらラーメンと同じ麺類だと知りましたw

こんにちは。

先週は真っ赤な鯉の本拠地、もみじ饅頭王国までセミナー行脚に出掛けたわけですが、

予想をはるかに上回る歓待っぷりに広島にもたくさん狼ブログファンがいることがわかりワタクシ一安心でございます。。。(と言うことで当日ご来場いただいた方、、長丁場お疲れ様でございました)

しかも今回、広島だけじゃなく四国や九州、果ては東京から高い交通費掛けてワタクシを追っ掛けて来てくれた方もいらっしゃったようで感謝の念に堪えません。。(広島行きは中途半端に遠いので今回が最初で最後だと思ってましたがそんなウケるならまた中国地方遠征を前向きに検討させていただきますw)

さて、明けて月曜日。。
東京に戻ってみれば出掛ける時はまだつぼみだったサクラの花が今朝見たら結構、パカパカと開花しておりました。

長かった寒い時期もそろそろ終わりを告げる時じゃないかと思いますが、不動産投資での寒い時期と言えば最近の融資情勢。。(南国情緒あふれる光景が一気にツンドラ地方に飛ばされた感があります)

特にあれだけサラリーマン投資家に優しかった金融機関が一気に牙を剥き、手のひら返しでお金を貸してくれなくなったので他の人のブログを見回すと「買いたい物件があっても玉砕した」という話ばっかりが目につきます。

とは言え「明けない夜は無い」という格言の通り、いつまでも融資が出ないという話でもないし、歴史上では10年周期で融資が出る→融資が出ないを繰り返してもいますので今の状態もそう長くは続かないんじゃないかとワタクシ、極めて楽観視しております。

そんな中、ワタクシが注目しているのは例の金利4.5%銀行の喪明けの行方。。
昨年10月に金融庁から喰らった業務停止が明ける4月にどんな形で業務再開するのかで今後の不動産融資情勢が占えるのでものすごく気になってます。

この銀行、現在融資業務を一切行っていませんが業務停止処分が終われば株主のためにも速やかに通報運航に戻したいはずで何らかの形であれ不動産融資を再開すると思われます。

ただ、昨今の報道によれば不動産融資以外にキナ臭い不正融資が発覚し、まだ「物件返すから借金チャラにしろ」と連日日本橋でデモ活動するかぼちゃ被害者の対応も終息していません。

また追い討ちを掛けるように明日の夜放送予定の「ガイアの夜明け」では死体にケリを入れるが如く、レオパ問題と平行してまたこの話題がぶち込まれる予定らしくその番組報道次第ではまたネットで炎上する恐れがあります。

とは言え、番組の予告を見ると「事件発覚のその後」という話らしいので真新しい話が飛び出すようでも無く、またもや業界全体が燃え上がるような話題にはならないんじゃないかと見ています。(なんつって新たな火種が飛び出したら来月の喪明け後でも引き続き融資見送りなんてことになるのでホント、これ以上余計な報道はしないで欲しいものです

そんなわけでまだこの融資情勢は予断を許さない情勢ですが、仮に4月から融資再開して今までとまではいかずとも地方の物件にも融資するアナウンスされれば今売りに出てる物件価格が底値になる可能性が高く、融資が出ない局面をうまく利用して買ってしまえば今後の値上がりを考えれば濡れ手に粟の可能性もあります。(他人が買えない時に逆張りで買うってのはこういうメリットがございます)

ただあれです、、
安くなったとは言え、ワタクシが考える底値にはあまりにも程遠く、融資再開したとしてまた前みたいなジャブジャブ融資に戻るとも思えませんので(何しろ業者さんの悪さのせいで金融機関の審査がメチャメチャ厳格になってますから同じ手は通用しないとお考え下さい)結局のところ、ロットが低い築古物件を買う以外は様子見が正解なんじゃないかと思います。

理由としては今物件を保有している人で買って2年くらいで売りたいって思ってる人は大抵の場合、債務が大きすぎてそれほど売値を安くすることが出来ません。(いつも言ってることですが「買主が欲しい買値<売主の残債」では売り主さんは売るに売れませんから)

と書いてしまうと「なんだよ、、結局物件の買い時っていつになるんだよ」って言われそうなのですが一つだけ突破口らしきことがあるのでちょっとだけ書いておきます。

不動産の建物部分に消費税が掛かるってのは皆さんご存知だと思いますが、ちょっと頭のいい投資家さんだとこの消費税をうまいこと還付しようと物件ごとに法人を作りそこを受け皿に融資を受けている方がいます。

当然そういう方は消費税還付のために法人設立時に課税業者として会社を立ち上げ金の延べ棒買ったり売ったりとなにやらゴニョゴニョして不動産を買う時に支払った建物部分の消費税の還付を受け物件購入費用を節約しています。

この部分、、融資とは別枠なのでフルローンで融資を受けていてもその還付額は実質的な値引きみたいなものですからフルローンで融資を受けた後、還付金をそのまま使わずに持ってる人もいるわけで途中で売ろうとした時、「その分まで値下げしてもいい」と言うことにもなります。(と言っても大抵の人はその還付金を種銭にしてまた違う物件買ってる気もしますけどねww

物件にもよりますが建物部分の購入額が1億5千万(土地建物合計2億と仮定します)だったりするとその消費税額は1200万。。
4.5%の金利で返済してると1200万返済するのに2年程度掛かりますから(月100万返済で金利分46万、元本54万で計算)金融機関からあらぬ疑いを掛けられてる人はそこを計算して「今のうちに売っちゃおうかな」と考える人がいてもおかしくありません。

当然、売る側だって今の売れなさは理解しているはずで「悔しいけど消費税還付受けたのを差っ引いてでも売っちゃおう」なんて考える人がいてもおかしく無いですから謄本見て売り主が法人である場合「この消費税還付はいくら貰ったんだろう?」って部分を計算してその分指値しても買える気がします。

ただ問題は、この消費税還付を受けるには課税業者になってるはずなので課税業者になって3年以前に物件を売却すると受け取った消費税を部分的に返すというルールがあり課税法人になって3年を超えて非課税業者に戻してからじゃないと売れないって人もいます。

となるとここで頭に入れておかないといけないのは
①買おうと思ってる物件が個人所有か法人所有化を謄本でチェック
②その法人の謄本を上げていつ新設した法人なのかをチェック
③明らかに物件を買う時期近辺で設立された法人であれば消費税還付目的で設立された法人っぽいのでロックオン
④建物価格を固定資産税評価を見てザックリ計算してどの程度消費税還付を受けているかチェック
⑤恐る恐るその分指値を入れてみる
なんて部分、、、。

ただあれです
売り側も保有しているのが苦しくても売り出し当初は利益を出したいと思って売りに出しているはずなのでレントロール見て運営がどのくらい切迫しているかとか仲介さんにヒアリングして売り主さんの他の物件の保有状況や現在借りている金融機関などをチェックして売り主さんの全体像を推理するのは言うまでもありません。(狙いはサラリーマン投資家さんで静銀とかスルガ、オリックスあたりで融資を受けていてなんとなく首が回らなくなって来たっぽい属性・・でございます

なんとなくですが法人の謄本と物件の謄本見て「物件買って3年経過くらいで売り出す物件にロックオンするといいのかなー」と思うワタクシですが、この消費税還付と3年経過くらいまでに返済した額を計算すると謄本の借入額がどのくらい減ったのか計算すれば自ずと返済元本も計算出来ちゃいますので頭に入れておいていただければ幸いです。(そう考えると結構思い切った指値出来る気がしますw)

ま、あれです、、
いつもの繰り返しになりますが、物件買う時は利回りだけ見て買うのではなく売主情報の詰まった謄本や他の資料を見て売り主がどういう人でなんで売ろうとしてるのかを判断してどこをどう攻めるといいのかを考えるようにしていただければと思います。(と言ってもワタクシの税制論が正しいとも思えないのでご参考程度にしておいてくださいww)



物件概要とレントロール見るだけで買っちゃダメなんじゃんw

定点観測の話。。。


広島行きの準備完了しましたw

こんにちは。

ここのところ今までやってた数々の不動産スキームの裏側が暴かれてそれがニュース記事になるケースが増えました。

今のレオパ問題などがまさにその最たる事例なのですが、
このレオパ問題はかれこれ10年以上前にネットで揶揄されてた「レオパ伝説(ご存知の方も多いので敢えて書きませんけど)」を読み解いていればわざわざレオパで新築アパートやろうなんて思う人もそうそういなかったんじゃないかと。。。w(あれ見たらほとんどの人がレオパに仕事頼みませんってww)

しかし、不動産初心者さんや、不動産業界に精通していない一般の人から見れば「テレビで大々的にCM打ってるんだからまともな会社=そんな会社が消費者を騙すわけねーだろ」って論理になる傾向が強いし、CMやってない他の業者を訪ねてお願いするっていうのも物理的に難しいものです。(むしろ地場の名も無い工務店の方がボラれるってこともあり得ますしw)

しかもCMではやたら「現場加工じゃなく環境抜群な工場生産なので品質万全」と唱えてくるものですから余計に信用しちゃいます。

それが価格にONされていても「そういうものだ」と思う人も多いので木造なのに坪100万超えてもなにも疑いを持たずむしろ大手さん施工だから融資も通りやすいってこともあり大手のアパートメーカーさんなどに発注しちゃうんじゃないかと思います。(あと、そもそも施工坪単価の相場を知らなかったという点もここで挙げておきます)

ワタクシ、8年も前からこの手の新築スキームのカラクリをブログやセミナーで暴露し続けていたわけですが(思い出せば最初のセミナーネタもこの新築アパートメーカーのdisりネタでしたw)、、、

自分が住む実需の家を建てようと考えたら間違いなくこの大手ハウスメーカーに発注しちゃいますwww

なぜならば大手ハウスメーカーであればホントに品質が良く銀行融資も引きやすく、そもそも利回りを追い求めない不動産ですから施行坪単価が高くなろうとも躯体が壊れないものをセレクトします。(えぇ、、大手のHMレベルになると震度7に地震に100回襲われても構造系躯体は無事だって言いますからww)

火事や地震などで家と言うのは最終的に家族を守るものだし、人生最大の借金を長期にわたって返すものですから途中で壊れてしまっては元も子もありませんw

また大手であればこういう時、なにかしらの保証もあるかもしれませんし、過去の災害を見てもやはり大手が建てたモジュール建築物は壊れない確率が高いです。

そんな保険だと思えば少々坪単価が高くても大手のHMを選ぶのがワタクシの考えなのですが、これを投資物件で考えるとやはりこのクソ高い坪単価は利回りに影響が出るのでめちゃくちゃ障害になるものです。

しかしメーカーさんはそこも充分考えていてそういう不満に対して万全のクロージング話術で契約を迫ってきますので人によっては「これだけ営業マンが熱心に話してくれるんだから」と思ってついハンコ押しちゃう人もいるでしょうし、巧みな話術に引っ掛かってついついハンコ押しちゃう人もいるでしょう。

こんな繰り返しを経てCMやってた大手の業者がバンバン新築物件を建てていたわけですが、今になってそれが「社内の意思疎通の行き違いで品質の劣るものを建ててました、ごめんなさい」となったわけですからそれを信じて建てた人はたまったもんじゃありません。

しかもレオパの資産背景を見ると大手上場会社とは言え倒産レベルまで補償のお金で食い尽くされそうな勢い。。
倒産してしまえばそもそも無料で補償されるはずだった補修工事もストップしてしまう恐れもありますから責める力も加減しないといけないかもしれません。(レオパのことですから社風から言って倒産したら「もう知らない」ってケツまくりそうですからねー

補償する側に資金力が無ければ裁判やろうがなにしようが最終的には泣き寝入りすることになるので個人的な意見ではありますが「あまりレオパをいじめないで」って思います。。(ホント、生かさず殺さず、なだめすかしてでも長生きさせて充分な補償を受けた方が絶対得ですってw)

しかしあれです。
つい最近まで広瀬すずを起用して「恋するレオパレス」なんてCMやってた頃はどんだけオーナーが騒いでも問題自体を取り上げようともしなかったテレビ局が今では手の平返しで特集組んでレオパの悪事を我先にと暴いてます。

ま、これがマスコミにとって大事なスポンサー絡みのオトナの事情ってやつなのですが、テレビで情報を得ている人でこのオトナの事情を理解してても確証が無いので信じないって人が多いんじゃないかと思います。(事実ワタクシがセミナーとかで口酸っぱく喋っても「と、言われても・・証拠があるわけでもないから・・・ねー」とスルーしてた人が多いでしょ?)

しかし、最近の不動産スキームの暴露騒動を見てると融資が出なくなったことに起因してそのスキームでやってた会社の経営が傾き目立ってしまったので調べてみたら「なんじゃこりゃ?」ってくらいの悪事を働いていたことが発覚し(大抵こんな時って解雇された社員や給料貰ってない社員は内部情報を暴露しちゃうから発覚するんですけど)それをマスコミが嗅ぎつけて報道しちゃうのがパターンになってます。

要するにこれって金融機関の融資が渋々になって来たのが原因で露呈し始めてると言っても過言じゃないのですが、、、
ワタクシの感覚ではこの手の炎上をするリスクを抱えてる会社がまだまだ数多く存在してると思ってます。。(マスコミがこぞって戦犯探ししてますから見つけ次第晒されることでしょうw)

ワタクシの場合、この予兆をポータルサイトの広告を定点観測することで予測しているのですが、そう思ってさっき某不動産ポータルサイトをチェック入れたら以下のキーワードがありました。

①300万くらいからの区分投資
②銀行金利1%台での不動産投資
③税金問題を手厚くサポート
④低ロットアパート経営
⑤今まで誰も思いつかなかった新たな投資スキーム


このキーワード、、
融資ジャブジャブのちょっと前であれば
①たった数年で億の資産形成
②初心者でも簡単に出来る不動産投資
③目からウロコな投資スキーム
④年収1000万以上の方限定!


なんて言葉を並べた業者さんが多かったのですが融資が出なくなって「融資が出なくても不動産投資は出来ます」って方向にシフトし始めてます。

だから最近の業者さんは低ロットな投資話やそもそも物件を売らずに収入が得られるような話をチラつかせて集客してるんだと思いますが他の業者さんも「このスキームが儲かる」と思えばたちどころにパクリ始め雨後のタケノコのようにCMを打ち始めますのでやがて飽和し以前のように多少でも無茶やる業者の独壇場となります。

そうなると元々コンプラ意識の薄い不動産業界ですから法律スレスレのスキームを駆使し、カモ客を嵌めにかかるでしょうし、この不動産業界ってのは同じ会社にずっと居続けることが構造的に難しい業界なので(お金稼げない社員は数か月で辞めていくし、儲かり出すと独立して独り占めしようと考える人種が多いのがこの不動産業界ですw)追い出された社員が元の会社を恨みネットで暴露しちゃって悪事が発覚、、、また被害者の会結成、、、なんてことになりかねません。(そう考えると最終的に弁護士さんが一番儲かるって話だったりしてww

と言うことで先ほど挙げたキーワードですが

①300万くらいからの区分投資
・・・相変わらずのサンタメスキームで嵌めこむ気なのか?
  売るのが目的じゃなく売った後の管理費などのフィーでカモから養分を吸い取るスキームなのか?
②銀行金利1%台での不動産投資
・・・その金利、ホントに投資向け融資の金利なのか?
  妙な賃料設定な見せかけ利回りの物件を掴まそうって気じゃないのか?
③税金問題を手厚くサポート
・・・なんつって新たな消費税節税スキームじゃないのか?
  囲いむだけ囲い込んで「あとはウチの若手が面倒見ます」とか言って放置プレイするんじゃないか?
  カモの財務状況を把握したうえで新規に投資物件を提案して業者からKB貰うスキームじゃないのか?
④低ロットアパート経営
・・・自社で購入した格安ボロ戸建てを格安でリノベして無茶な融資組ませて売る気が無いのか?
  しかもそこでもサンタメ手法を駆使するんじゃないか?
⑤今まで誰も思いつかなかった新たな投資スキーム
・・・クソ高いコンサルフィー払うのはいいけどそもそも再現性のある話なのか?
  出来なかったら「あなたの行動力が足りないから」と捨てられはしないか?
  ホントに儲かるスキームであればパクる業者がいるはずなのでそんな会社がより派手な広告を打ち始めないか?

なんて部分を定点観測してみてください。。


えぇ、、

なにしろワタクシの定点観測結果では
この手の問題を起こす業者さんはほぼこの手の広告で集客するところが起点になってますゆえ。。。




最後になりますがワタクシ、明日より取材旅行と広島セミナーのためにしばしブログを休載させていただきます。
何卒宜しくお願いいたします。。


気がつけば連日のブログ更新だったので疲れちゃったんじゃんw

新築の高値掴み。。。。


最近、毒ばっかり吐いてるのでポチ数減少してますw

こんにちは。

最近の融資渋々状態のせいなのか、昨年以上に「新築アパート市場」活況でございます。(っつーか土地値が比較的安い神奈川方面でまたもや新築バブルが勃発してる模様です。。。)

言うまでもなくこの新築アパートと言うのは中古物件と違い耐用年数も長く設定出来、融資も長期で付きやすくロットが土地建てコミコミで1億以下であれば団信も組みやすいのでそこそこの属性の方であればいまだにフルローンも組めちゃいます。

なので昨今は自力で安い土地を探してきてそこにボリュームぶち込んでチャレンジする人が増えて来ているのですが、、最近多いパターンは

①新築コンサルのセミナーやらメルマガで集客され知恵を付けられる
②そのコンサルさん経由で新築アパート企画を始める
③アドバイスも結構適当でとりあえず最新設備と内装を工夫すれば埋まると指導される
④土地をコンサル経由で買わされる
⑤建物の工務店も・・・(以下略
⑥土地の仲介、建物建築のKB等で散々フィーを抜かれた挙句、最後にも完成時のコンサルフィーを抜かれる
⑦計画当初は9%超えの利回り見込むも部屋を埋めてみれば8%前半の利回りに落ち込む
⑧8部屋中2部屋空くと赤字になる物件完成!

(具体的に書いちゃうとどこのことか特定されちゃうので若干ボカして表現してます)


ま、あれです、、
ズブの素人さんが一から土地探しして新築建てるとなると誰かしらから教えを受けないと工務店の言いなりな一発図面(間取りの見直しもしないで設計士の第一案でGOサインを出しちゃうってことです)で発注してしまい完成間際に「追加費用が増えてしまいました(特に外構工事w)」とか「これは最初からこういう仕様なので今から変更出来ません」なんて話になり当初の計画利回り以下で物件が仕上がってしまい、新築なのにいきなり2か月分の広告料を支払って募集開始、、とシャレにならない新築物件になってしまうのである程度、お金を払ってでもコンサルさんにお願いするのは仕方ないとは思います。

しかしながら昨今の建築費高騰の時期に戸建て業者すら見捨てた安い土地(きっと戸建て分譲用地としてだと二つに切れなかったりとか擁壁代が膨大過ぎてとても仕入れられないクズ土地みたいなやつなんじゃないかと思います)に長期な低利融資じゃないと成り立たない利回りで新築すると数年後の起こる「新築プレミアのメッキが剥げて下落した賃料」で耐えきれなくなり、そこで売却しようにも思った利回りになってないので渋々損切りして売却する羽目にもなりかねません。(コンサルさんも新築やらせないとフィーにならないのでそこの説明は恐らく一切しないと思います)

特に最近多い相談で、京急・ブルーライン・グリーンライン系の不人気駅のちょっとデコボコした地形のところで仕込んだ新築物件で部屋が埋まらず築1年程度で売却依頼してくる人が増えてます。

ちょっと前なら物件写真を縦横比を変えたねつ造マイソクを駆使して現地案内時に「この物件は著名なカリスマ大家さんがこのオーナーさんのために監修企画した物件でして、、、(揉み手w)」なんて適当なことをプレゼンすれば売れてたのですが、、、

昨今は新築アパート融資の勇者でもあったオ〇ックス様も審査が超厳格になり、これに起因して新築物件のマーケットも冷えて来てるので買い手が以前よりかなり減ってる現状。。

こんなところを鑑みるととてもじゃないけど5%だの6%じゃ売れるはずもなく、新築当初8%超えの利回りだったものが今では7%を切る寸前まで下落しているレントロールを見ちゃうと「売るのはいいけど相当を指値喰らって残債消せなくなりますよ」って気がしてなりません。

しかもこの手の土地建てコミコミ1億を切る系の新築アパート、、、
高利回りを稼ぐ時の常套手段である「部屋を小さく区切って戸当たり賃料を上げる」と言う策を取ってる物件が多く、最近供給過多になりつつあるユ〇イト系狭小アパートと賃貸マーケットで大バッティング状態にもなってるので一度空くとなかなか埋まりません。。。(このエリアの20㎡以下のワンルームってホント賃貸マーケットでは激戦区になってるんです)

ちょっと知恵のある投資家さんあたりだと建物の見た目や内装、設備を奢ってくれるので世間にまだ潜む見た目さえ良ければ6%でも買っちゃうよ系買主さんに掴ませることも出来るのですが、建築工事終盤で追加が発生してしまい仕様を落とさないといけなくなった施主さんが建てた物件だとこの手の「6%買主」さんからも「見た目が良くないよね」と見捨てられ余程の保有耐性が無い限り死に絶えてしまう予感がします。(特にフルローンで新築やってた人で8部屋中2部屋空くと赤字になるってくらいの保有耐性の低い人が危険です)

収支が回ってさえいれば10年くらい耐えて次の融資ジャブジャブ時代に低利回りで売って逃げ切ることも可能ですが、今の最新設備が5年くらい経過するともはや最新設備でもなくなり客付けのキラーアイテムだったこの手の装備品もそろそろくたびれて見えるお年頃。。(分譲仕様の部材じゃないので5年くらいするとなんとなく古びて見えるんです)

神奈川って都内と比較するとまだ土地余りの状態で開発の余地もあるし土地値も都内と比較するとまだまだ安いので新築をやろうとすれば出来なくはないですが同じ狭小ワンルーム発想で新築された物件がエライ数で増えてるし、ちょっと前に建てられてる築浅物件のオーナーも死活問題だと広告費という実弾を大量にぶち込んで客付けしようとしますからよっぽど斬新な客付け戦略でもない限りいくら写真をたくさん載せてポータルサイトで募集かけても馬群に揉まれて沈んでしまうんじゃないでしょうか?(競馬で言うと100頭で戦う天皇賞みたいな感じに見えます)

実際、ワタクシのところにもこの手の新築コンサルさんに沈めかけられてる人が相談に来るのですが、そのやり口を見ると「これってやらずボッタクリじゃねーの」と思ってしまうくらいの仕事っぷりでございました。。(集客して適当に土地を買わせて工務店紹介してしばし放置して完成の頃を見計らってコンサル料くださいって内容でしたw)

ワタクシが現在確認してるだけでこれらの新築系コンサルさんは3社ほど捕捉しておりますが、いずれも「確立されたノウハウ」というか一定のパターンを編み出しすべての客に当て嵌めようとしちゃうので最初の頃は良くても段々と紹介出来る土地属性も悪くなります。(かぼちゃの初期の頃に建てたやつって結構高稼働ですけど後半は売り上げ伸ばすためにクソみたいな立地で建てさせてましたっけ)

と言うことで今度このエリアで新築やろうって方は
①とにかくこの狭小プランじゃないと収支が回らない企画には手を出さない
 (建築請負契約を締結したらもう逃げられません)
②大家さんの交友関係を増やし、安く建ててくれそうな工務店を紹介してもらう
 (カリスマ大家ほど安くて上手な工務店を知ってます)
③出来るだけ差別化するために少しでも広い間取りで企画する
 (出来れば狭くても1LDK間取り)
④不必要な部分では奢らずひたすら見た目にこだわる奢り方
 (極端な話、トイレのウォシュレットなんで不要ですw)
⑤建物の配色比率は黄金パターンの8:1.5:0.5
 (賃貸の案内でも売り出しでも見た目が引き締まって見える方が好感持たれやすいです)
⑥めんどくさい設備を取り付けない
 (ワンルームなんて風呂釜も小さいんですからそんなとこにミストサウナだのテレビつけても意味無いですよ)
⑦どんな駅でもいいですからとにかく駅近にこだわる
 (5分超えたらたちまち賃貸マーケットでは勝機が無くなると心得てください)
の7点をとりあえずご考慮ください。


と、こんな条件で新築やろうとするとほぼ新築企画なんて出来ないと思いますが、
逆に言えばこのくらいの条件で建てられなければ資産性も無い物件が出来上がっちゃうだけですってwwww(「新築やるのが目的じゃなく、資産を築くためにやるんじゃないんですか?」、、、とワタクシ声を大にして言いたいです)

とにかくです、、
今は建築ラッシュと年配の建築職人さんの引退で職人が不足しているし、資材の値上がりもあり、建築単価はあまり下がっていませんし、土地の価格も新築戸建てデベさんの暗躍(最近どこの駅でも妙なプラ看板背負った兄ちゃんが戸建て住宅のセールスしてるでしょ?w)等で土地値もさほど下がっていません。(特にマイソクレベルの更地売りの土地って全然安くなってません)

これに投資アパートの収支をぶち込んで企画するんですから割高になるのは当然なのですが、こんな高値推移はいつまでも続くわけもありません。(消費税の値上がりを見越して業者が今、躍起に仕込んでるって側面もありますからw)

そんなわけで「新築の高値掴み」をしてせっかくの資産形成を逆向きにロケットスタートしないようにお願いいたします。。。



逆噴射するとリカバリーに余計時間が掛かるんじゃんw