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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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超長期入居者のお話。。。。


【お知らせ】
昨日、2月の狼セミナー申し込みいただいた方で先週までにお振込みいただいた方向けにお振込み完了メールを一斉送信しましたのでご確認ください。(大抵、迷惑メールホルダーに格納されてますww)
なお、今回のセミナーの振り込み期限は最終の火曜日までですので当選した方はお早めにお振込みください。(期限を過ぎるとキャンセル待ちの方に席を譲っちゃいます)


こんにちは。

ここをお読みの不動産投資家さん、、
融資を使って物件買ってる人のほとんどが30年とかの長期の融資を引いてCFが厚くなるようにしてるんじゃないかと思います。

とは言え、30年なんて長期にわたって返済し続け完済するまで物件を保有するって人は意外に少ないんじゃないかと思いますが(大抵は途中で出口見つけて売却益で利益出そうとするはずだし)物件が古くなれば経年劣化で新品だったものは徐々に古臭くなり退去等で部屋の入れ替えがあった際には原状回復をしつつ、リノベーションするって人もいますから新品の状態から20年全く手つかずな部屋ってのを見る機会も少ないんじゃないでしょうか?

そんな折、ウチの団員様より
「20年以上の長期入居者が先日退去したけどその写真見ます?」
というお話がありました。

ワタクシもここまでの超長期入居者の部屋ってそんなに見たことないので是非見せて欲しいとその写真を送っていただきました。

ちなみに物件スペックですが、
・都内某所(どちらかと言うと城東地区)
・築 30年経過
・家賃6万5000円(20年前から据え置き家賃ですw)
・広さ 18㎡のワンルーム

今、この部屋を貸したら小奇麗にリフォームしたとしてもいいとこ5万円くらいでしょうけど比較的築年数が若い頃から借りてる関係で家賃の下落も無く約20年に渡り10000円を積み立ててくれてたようなものなので年間12万で20年ですから家賃以外に240万程度の積立が出来ちゃったって感じの話ですからやはり超長期入居者ってのはホント、ありがたいお話しですね。。(ちなみにこの入居者さん、、家賃滞納なんて一度もなく、最後の最後まで家賃の値下げを要求することなく大人しくお住まいだったそうですw)

ただこの入居者さん、、
単身男性でタバコを吸う方だったそうで「退去後の部屋はきっとヤニだらけだろう」とのこと。

とは言え、黙って20年以上入居してくれたので退去時には「部屋の原状回復費用なんて要りません」と当時は当たり前のように取ってた敷金二か月をまるまる返還したうえに商品券まであげたそうです。

それでもこの入居者さん「いえいえ、、部屋をだいぶ汚しちゃったまま退去するので商品券なんて受け取れません」なんて言って固辞してたそうですが、、

確かに部屋を見るとさすがに20年住んだという生活感いっぱい、ヤニいっぱい以外に
あまりきちんと掃除する性格じゃなかったんだなってのが写真を通じて感じ取ることが出来ましたww


以下グロ注意!


家具や荷物置いてないところは


全部ヤニ模様ww


お風呂掃除しないとこうなります


玄関ドアだって白色からヤニ色加工されておりますw

と言ってもこの部屋、、
20年以上の超長期入居でしたから途中の入れ替わりの原状回復も一切なく(これだけでおおよそ100万くらい浮いてます)、高い売家賃のままの居住でしたからこっちでも200万以上は得をしてるので都合300万以上浮いてる計算になります。。

部屋面積も18㎡ですから部屋の中身をそっくり新品に入れ替えたとしても掛かる費用はせいぜい200万程度。。(オーナーさんの物件数が桁外れに多いのでそのスケールメリットを利用して150万くらいで出来ちゃうそうですがw)

しかも部屋を全部新品同様に仕上げれば通常の原状回復では不可能な賃上げも可能になります。(と言っても5万の家賃が5000円アップってくらいしか見込めないですけどここから10年くらいはこの程度の高い賃料設定出来ちゃいますw)

ワンルームの部屋に20年なんて超長期で住み続けてくれる人ってなかなかいませんが逆に言えば長期で入居してくれやすい物件を保有してるってのは見えない利益がたくさん積みあがるということですのでこれからの繁忙期に起こる退去ラッシュの際にも「次回は更新料無しで更新してもいいよ」とか「家賃が高くて引っ越すなら多少家賃を下げてもいいよ」なんて声掛け運動を徹底して出来るだけ退去させないようにするってのもありじゃないかと思います。(ま、あれです、滞納癖のあるやつとか生活態度が悪くて近隣に迷惑かけるやつであれば退去予告が入ったら邪魔しちゃダメですけどw)

えぇ、、
退去理由を聞くと意外に「近隣にここより安くてきれいな物件があるからそっちに引っ越す」とか「更新料や諸々を考えたら引っ越した時の初期費用の方が安い」なんてふざけた理由で引っ越そうとしてる人もいますから退去予告が入ったら「退去理由」ってのを必ず聞くようにしてください。(単身者は荷物が少ないので案外簡単に引っ越せちゃうんです)

新しい引っ越し先の住所なんかも聞くでしょうから、これで「今の物件の近所に引っ越すんです(えへ)」、、なんて話だったら要注意ですよーww

ただでさえ、昨今はクズ土地に建てて売れずにシコッてる狭小新築アパートを抱え込んだ建売アパート業者が断末魔の叫びをあげちゃってるんですからwww(築後1年経っても半分以上が空いてるってどんな物件なんだよ、、とw)



そんな売れ残り新築アパートのマイソクが山のように届くんじゃんw

流れの悪い契約。。。。


なんか気が付けば毎日更新してるじゃねーかよww

こんにちは。

昨日でクリスマスイベントもすべて終了して世間はすっかり年末からの新年モードに切り替わりました。

そんな我々、、
「今年こそ年末にドタバタしないぞ」と心に誓ってたのですが、、、

年末ギリギリに無理矢理契約をねじ込まれ今年も年末ギリギリまで仕事が確定です。。。

ってかこの契約、、そもそもは「新年、正月が明けたらやりましょう」って話になってたのですが、買主さんの税金の関係だかで今年やらないと意味が無いことが急遽判明し、年末休暇で明日から海外に飛んで行こうとしてた売り主さんにローリング土下座を駆使し、28日まで日本にいて貰うことになった次第。。。(ってか我々、、今年は土下座に始まり土下座に終わる一年でございましたw

ってかあれです、、
これで年内に契約間に合わなかった場合、我々、、売り主さんに再び土下座をすることになりその際の土下座はハイパースプラッシュツイン土下座になってしまいます。。(と、適当に書いてみましたが一体どんな土下座になるんでしょう?w)

とは言え、我々、この年末の不測の事態は毎年のことなのですっかり慣れていてエスパー君あたりは「そう言われてもいいようにすでに重説も売契もいつ契約してもいいように仕上げてますよ」と頼もしいことを言う状態なので恐れることもありません。(ホント、このエスパー君がいるおかげでワタクシ、、会社にいながらセミリタイア状態で過ごせておりますww)

しかも年内に契約ってだけなので最悪、なにかあっても「それは決済までにやっておきます」なんて言っとけばどうにでもなります。

そんなこんなで売主様用の手付金の領収書やらなにやらを用意していた今日の午後、、買い側の仲介さんから恐ろしい電話が飛んで来ました。。(と書けば察しのいい読者さんならわかりますよね?)

えぇ、、
この期に及んで契約の延期です。。。。。
(「やっぱり今からの契約は無理があるのでやっぱり年明けにしたい」とかほざいておりますww)

なら最初からそう言えばいいじゃねーかよって思うのですが、聞けば今回の契約、、仲介さんを軽く締め上げたところ
買主さん・・・税金の関係で年内に契約が出来たらうれしーなー(ま、無理なら仕方ないですけどね)
仲介さん・・・え?年内契約なら仲手の半分が年内の貰えるじゃんwww(なら無理してでも年内で契約やっちゃうよーw)

と言うことが判明。。(「正直、年内のノルマ、、ちょっと厳しいんです」だってさwww)

えぇ、、
この話がうちに飛んでくる時には話がちょっとねじ曲がり「買主さんが税金の関係でどうしても年内に契約しないといけないみたいなんです(お願いしますお願いします)」ってなっちゃうんですwwww

不動産取引でよくある「都合のいい解釈で話が捻じ曲げられる」ってやつなのですが、困るのはすでに海外に飛んでいく飛行機をキャンセルさせてまで日本に残ってくれる売主様の存在です。。。(これで決済延期になりましたなんて言おうものなら我々、、見たこともない土下座で謝り倒さないといけないじゃないですかwww)

そこでワタクシ、
「あ、もう契約の準備は出来ちゃってるし売り主さんもこれで年内契約出来なかったらしばらく保有するって言ってますから絶対に年内契約でお願いしますね(そのようにこっちはすでに動いちゃってますから変更は出来ません)」と言ってみました。(買主が忙しいんならてめーが売契抱えて持ち回りすりゃいいじゃねーかよって感じです)

そうすれば
売主さん・・・契約出来て気分スッキリ正月休み
買主さん・・・売り主さんの期限を損ねずに物件を気持ちよく買える
買い手仲介さん・・・無事年内ノルマ達成w
我々・・・正月休みの延長が可能になるw(1月10日なんてとこで契約となれば我々来年は7日から始動しないといけなかったのでこれで楽できますw)

WIN-WIN-WIN-WINでございますww

ワタクシ、経験上この手のお正月を挟む契約が外圧(親戚縁者の猛反対)とか新年を迎える時に起こりがちな心変わり(ホントにこの物件買っちゃっていいの?ってやつ)で潰れてしまうことを知ってます。

契約さえしてしまえば融資特約付きとは言え、買主も覚悟を決めるだろうし、流れは変わることなく決済へと突き進めますがこういう嫌な流れを残したまま契約もしないで越年となるとどこでどう転ぶかわかりません。。。(盆と正月を挟む契約ってのはホントいろいろ危険なことが多いんです)

えぇ、、
今の時期、、物件を買ってくださるって奇特な人がいる以上、、何が何でも契約に持って行くってもプロってもんですww(こんなこと言っちゃ身も蓋もありませんがこの物件に融資を出してくれた某地銀さんには最大の賛辞をお送りしますwww)

と、ワタクシ、今回は大嘘こいて無理やり契約に持って行っちゃいますが、、
こういう嵌め込まれ方で仲介に流されて契約するのだけはおやめくださいねw(「越年したらもう売らないっていうならもう買わない」っていうのが正しい時が多いですからwww)



こういう時、損するのは買主ってことが多いんじゃんw

健美家対談で言い足りなかったことを少々書いてみます。。。


まだ健美家さんからの怒涛のトラフィック継続中につき本日も更新ですw

こんにちは。

4日連続掲載の健美家対談ですが、早いもので本日が最終日。。

その4回でいろんなことを書いたもんだからあちこちで「融資が出なくなった瞬間会社畳んだ人って誰?」とか「塾内で物件掴ませ合ってマージン抜いてる大家って誰?」とか「マ〇チ商法やってた団員って誰?」などど早くも特定作業が始まってる模様でございますww

そんな中、今回の対談収録の現場にいたわけでもないのに「今回の対談、、あまりにひどい事ばっかり言うから編集が大変だったみたいですよ」とデマを流している人がいると聞きかじりました。。

実際のところ、今回の対談、、
固有名詞以外の部分はほぼほぼ未編集で文字起こしされてますww。。(アップ前に届いた予定稿見て「おいおい、、このまま載せちゃっていいのかよww」と健美家さんのあまりの太っ腹ぶりにビックリしたワタクシでございます)

また対談時に放った誹謗中傷もほとんどが対談記事に反映されていて健美家さんの懐の深さに感服したワタクシ、、(倉内社長ともお話ししましたが、この社長の不動産愛はハンパないですww)

なんかいろいろな意味で不動産投資業界の潮目が変わるんじゃないかって気がしてきました。(と言ってもポータルサイト自体は褒める気もございませんがw)

昔ってワタクシみたいな裏側のことをブログ書いてる人は黙殺されるってのが常識で「儲りそうな話(儲かる話ではございませんw)」とか「素人でも受け入れやすい話」だけが活字になり世間に広まってましたが今では正反対の話でも活字にして貰えるようになりました。(事実、ワタクシに出版の話が来た時も「読者が夢を見れる話じゃないと売れませんよ」って言われましたし、今は「不動産の闇の部分を本で書いてくれませんか?」とオファーをいただいておりますw)

恐らくですが、これって不動産投資業界に「融資の壁」が登場して「不動産は儲からない」ってことも書いてバランスとらないと読者ウケしなくなるからではないか?って側面があるんじゃないかと思います。(多分、これを察知した一部のブログ読者が例のアンケートの時に「対談なんてやめとけよ」って票を投じたのではないかと、w)

事実、融資がジャブジャブだった時期は雨後のタケノコのように登場した「自称カリスマ大家さん」が書籍出すとかで箔付けして派手にデビューしてどこでパクったのかわからないような不動産理論(あれ?この話、、ワタクシの過去ログからの引用じゃねーかよwwと思ったのって一度や二度じゃございませんw)を持論として展開し、メディアを通じて不動産投資初心者を囲い、どこのメディアも彼らをこぞって取り上げ、「勝ち組」扱いしてましたが、最近ではすっかり取り上げることも少なくなり(ま、不動産投資業界がこれだけシオシオになれば記事にしても誰も読んじゃくれませんからねw)今では「不動産投資の落とし穴」的な記事を書く人が脚光を浴びてます。(どうでもいいけどあれだけ不動産投資を持てはやしてたSPAとか東洋経済の人、、あなた方の書いた煽り記事を読んでオーバーローンで果敢に物件を買ってしまった不動産投資ソルジャーの存在についてどう思ってるのか聞いてみたいものです)

一時期は「サラリーマンの不動産投資ブーム」と持てはやされていたものが融資減速を期に今まで見えていなかったことがどんどん明るみになり「え?こんなことが起こるなら不動産なんて買わなきゃ良かった」と思ったところで掴ませた側は「投資は自己責任」の一言で目の前から消えて行きます。

そこで初めてコトの重大さに気が付く人も多いんじゃないかと思いますが長期返済の融資を受けているし売りたくても元本以上で売れる人もそんなに多くはないのでとにかく今はあらゆる手段を講じて空いた部屋を早く埋め、嵐が去るのを待つしかないと肝に銘じてください。(逆に言えば今の時期が一番の底ですし、ここで得られたスキルは今後の不動産投資人生に必ずプラスになりますから)

さて、そんな本日は木曜日。。
クリスマスももうそこまで来ているし、そろそろ街中も年末ムード、、、って雰囲気になってきましたが、、

株や金融の世界では「正月なんかとても迎えるってレベルじゃねーぞ!!」って事象が発生しています。。



一般投資家の皆様!アザ丸水産でしたーwww


普通、IPOって買えば必ず儲かる宝くじみたいなもので皆さん激しい抽選を経て購入できるものなのですが今回は抽選どころか頼みもしないのに勝手に買える株数が増えてたりなんとなくですが売り出し当日も買い煽ってる放送局なんかもありました。(そう言うのもスポンサーへの忖度って言うんでしょうね)

で、売り出してみれば9時ジャストに売り出し価格を下回りあっという間にダダ下がり、、
挙句、テレビでは「ソフトバンクの本来の実力からの株価は600円から1200円くらいですよ」なんて言い出すし、「例の通信障害では1万件~2万件くらいの解約があって」なんて後出しじゃんけんされて今朝もそこから株価下落しました。。。(午後になってちょっと戻したけど1500円を上回る日は来るんでしょうか?)

それと同時に昨日はFRBがトランプさんの忠告をブッチして利上げに踏み切り、年末の手じまいムードと昨日のソフトバンクで損した人の狼狽売りの手伝い、日経平均も今年の最安値。。。(このタイミングで2万切りそうってホント、年末ムードぶち壊しでございます。。)

ちなみにうちのエスパー君、、(そういや対談で影武者エスパーくんの左腕に巻かれてる時計が黒デイトナと解析した団員さんがいましたがアナタはどこ見てるんですか?ww)
某大手証券会社からしきりに「ソフバン株、、利回り5%ですよー」と勤務時間にも関わらずしつこく営業掛けられていました。

相手からしつこく買いましょうって言って来る話だったしエスパー君本人も「どう考えてもこの会社の株の価値が1500円なわけがない」と思ってたようでIPO株の美味しさも理解しつつも一蹴。。(「えー?IPO株買うチャンス逃しちゃうんですかーーーーー」と電話口で聞こえましたがエスパー君、冷たくガチャ切りしてましたw)

そう考えると、これこそまさに今日の対談最終回で書いた「この世に向こうから飛び込んでくる儲け話は存在しない」って話の際たる例なのですが、株の場合、損切りを覚悟すれば売ることは可能です。(聞いた話ではこの損切ボタンをなかなか押せずに苦悶するそうですがw)

しかし不動産の場合、融資を受けて買ってると足りない分は補填しないと担保が外れません。(ま、これも自己破産覚悟で売りに出せば最終的にチャラになることもありますけどねw)

今までの融資ジャブジャブ時代であればさらに高値で売れたかもしれませんがこれだけ金融機関も金融庁に叩かれ行内調査で「悪いことやってるやつはいねーがー?」とチェックを始めてる昨今ではもはや手遅れです。

そんな経験を過去に積んでる人であれば「そんな時が来るだろうと思ってヤバイ物件はみんな処分しちゃったし、残った物件はみんな満室経営できるぜ(ははは)」と左うちわでしょう。

しかしここ5~6年くらいで不動産投資に目覚めた人(一部の自称カリスマ大家を含む)はこの経験が無いので「ばーか言ってんじゃねーよ、、融資が止まるわけねーだろ」と融資が出なくなるギリギリまで融資を受け続けてた可能性が高いです。

ワタクシ、かぼちゃの無茶な融資やサンタメ業者の無茶なスキームを数年前からずっと見てたのでこのブログでも「他ならぬスルガ様が融資を止めたらそこで終わるよ」と再三警鐘を鳴らし、「どうで物件も高いんだから貯金しとけよ」と口が酸っぱくなるほどアドバイスしてきました。(過去ログ探せば一度や二度どこじゃないくらい書いてますw)

中にはそんな中でもきっちり売り逃げ成功した人もいますから全部が全部でもないのですが、これで株価が下落に転じ、世の中のムードが暗くなった時、不動産価格は初めて暴落傾向に突き進みます。(ホント、なぜだか不動産価格って日経平均と同じ動きするんですよねーw)

なのに「暴落が始まった」とか言って今どきのまだ超高値から高値に落ちただけの不動産を買おうと金融機関をハシゴしてなんとか融資を受けて物件を買おうとしてる人がいます。(誰とは言いません誰とはwww)

もちろん余剰担保があったり過去にまんまと売り逃げ出来た資金を使うとか相続対策で「買わねーと税金で持っていかれるのよ」って方なら今の時点であれば弱気になり始めた売主の足元見て大幅な指値を通せると思いますが普通にこれから不動産投資を始めようと思ってる人にとってはまだまだ買い場ではございません。

あと、「今の完全に融資の扉が閉じていないうちに実績を作っておこう」と融資付けして物件を買おうとしてる人に言いたいのですが、、金融機関って「大した資産背景もないのにこんな時期に物件買ってる人って不動産投資に対するスキル足りねーだろww」と思ってるフシがあるということも念頭に置いておいてください。

と、この話、、今回の対談でしゃべってる時間が無かったのでブログに書かせていただきましたが、来年は最近不動産投資を始めた方にとって初めて起こる出来事ってのがたくさん起きます。

立ち回り一つ間違えるだけで数年の遅れを取ることも多いでしょうから「思考は現実化する」とか「とにかくまず行動しないと」なんて自己啓発屋さんの思惑なんかにミスミス引っ掛かって一生を棒に振るようなことが無いようにしてください。

何度も言いますが
「この世に向こうから飛び込んでくる儲け話は存在しません」(儲かるか儲からないかの判断はすべて自分自身で決めないとダメなんです)

えぇ、、
それは相手に利があるから飛んでくる話であってアナタの幸せなんて考えてるわけもありませんから。。。



正直、4回の対談だけじゃ全然時間が足りなかったんじゃんw

真実の欠片(かけら)。。。


絶賛、健美家連載中なので今日も更新しますw

こんにちは。

昨日から始まった健美家対談ですが、、
ワタクシのキャラがあまりにも悪すぎてまったくアクセスが伸びませんwwww(改めて読み返すと完全に世の大家さん達にケンカ売ってるかのようなキャラ設定になっちゃってますww)

この調子だと明日明後日の残り2回は消化試合になる気もしますが、、ま、せっかくなので最後までお付き合いいただければと思います。(と言いつつもここでアクセスアップのためのリンク貼るのもカッコ悪いので今日もリンクは貼りませんw)


さて、昨日の札幌のガス爆発騒動ですが、
今朝のテレビを見ると早速あちこちの番組でこのニュースを特集でやってました。

いろいろな話を総合すると
①アパマンの従業員が大量の除菌スプレーの中身を抜いていた
②中身のガスが可燃性にも関わらず室内で抜いていた
③給湯器を点けた瞬間に大爆発して近隣に大損害を与えた
④なんで120本なんて大量の除菌スプレーがあったのか?
⑤親会社は「調査中」と言及を避けた
⑥1万から2万近くの費用を貰ってスプレーをシューっとやって除菌消臭してた
あたりまでわかって来ましたが、、

その先に
⑦一般では流通していないスプレーで製造元はこの不動産会社の系列会社
⑧お金を貰って消毒消臭作業をやらないってのを防ぐために使用後のスプレー缶は回収する
という話まで出だしたので

これはあくまでもワタクシの想像ですが、
消毒消臭作業をやらずにお客からお金を取ってしまったのでその証拠隠しに親会社に返却する使用後のスプレー缶を量産すべく一気に中身を抜き始めた、、、、

か、

親会社が作ってるスプレー缶なので大量に仕入れて「我々は頑張ってます感」を演出、、、ってことでしょうか?



と思ってたら今日のニュースではこんなこと報じてましたwww



えぇ、、我々の業界、掘り返すとどんどん闇が見えてくるもんなんですww


そういや今週のゼンチン新聞でも報じてましたが
「サブリース実態調査へ」って話。。


リンク先がわからないので画像だけ貼っておきます

不動産業界の人からしたら「何を今さらww」って話ですが、今になって法規制の動きが出てるようです。

思い起こせば7年前、
ワタクシがブログを書き始めた頃の最初の狼セミナーがこのサブリースの話だったと思うのですが当時のウチの会社、某ハウスメーカー施工で賃貸物件を新築しようと目論んでました。

その話を聞いたワタクシ、、
「こんな場所で新築やるってのになんでサブリース付けてハウスメーカーに養分吸われなきゃいけないのよww」と猛反対し、プラン図持参で猛烈に営業仕掛けてくる営業マンと対峙したことがあります。(「最終案は銀行に行き融資の手続きをしないと見せない」とか言われてぶん殴ってやろうかと思ったワタクシです)

確かにサブリースであれば空室時も家賃保証があるし、それが20年だの30年続くと言われればその気にもなっちゃう話ですが、建物は段々古くなるし周辺に似たような新築を建てられたらこっちの家賃は値下がりするはずなので常識的に考えて家賃がずっと同じままってことはあり得ません。

それでも営業マンは「そんなことありません、ウチが定期的に建物診断して家賃は下がらないように管理しますから」と追い討ちを掛けるように「豪華管理プラン(修繕積立を含む家賃収入から約15%程度ブッコ抜かれるプラン)」を提示し、土地持ちだと言うのに得られる利回りは7%台。。(土地から買ってやってたら楽勝で利回り4%台でございましたw)

当時は建築費がベラボーに安かった時代で(RCで坪70万くらいで出来た時代でしたw)この営業マンが放った「ほら、毎月7%も利回りが得られるなら年金替わりになりますよね」ってところで会社から叩き出したのは言うまでもありませんが、

マスコミがこのサブリース問題にもっと早く世間に訴えていれば少なくとも7年前には問題が表面化し、かぼちゃみたいな被害者も生まずに済んだのではないかと思います。。

と言っても当時、派手にサブリースやってる上場会社はすでにテレビを使って派手に広告打ってましたからここを叩けば広告元をいじめることになり下手すると広告を打ち切られてしまいマスコミは損害を受けます。(シノ〇ンがテレビであまり派手に叩かれないのもこういうところが影響してるんじゃないかと思いますが、そこはオトナの事情ってことでサラッと流しておきます

このサブリース問題、、
時々ネットなどでは問題視され記事にはなってましたが大々的に取り上げるマスコミは皆無だし当時はまだまだ融資ジャブジャブ時代の幕開け期。。

やっぱり「家賃保証が得られるなら安心だしそれが20年続くなら俺もいっちょ不動産投資ってやつをやってみっかなw」って人が多かった気がします。(しかも上場会社が請け負う工事は銀行融資も得やすくフルローンが当たり前でしたからこれで背中を押された方も少なくないんじゃないかと)

ただ、売りたい側は買って欲しいあまり様々なところで微妙な嘘をつきます。(もしくは間違ってることを平気で言ってたか)

不動産投資でワタクシ、一番重要視してることは「立地」です。(あとは床面積とかですが少なくとも利回りじゃあありませんw)

えぇ、、どんなカッコいい素敵な賃貸物件を作っても立地が悪ければ部屋を埋めるのにとても苦労するんです。。。

当然、業者はそこの堀を埋めるべくサブリースを提案してくるのですが、空室になったときの補てん分の原資はどこから出てくるのか?って考えるとそれは建てたオーナーがこの業者に支払ったマシマシの建築代金や月々になんだかんだと抜いていく様々なフィーです。

その原資だっていつかは使い果たしてしまうので足りなくなれば「残念ですが原資が尽きたのであなたとのサブリース契約はここまでです」って言い出すのは明白。(ま、面と向かって「原資が尽きた」なんて言ったらオーナーにぶん殴られるのでここは「契約書に書いてある通り家賃変動が著しい場合はサブリース料金を見直すって小さく書いてあるでしょ」って開き直りますけどねwww)

しかし、困ったことに(困っちゃいませんがw)人によっては立地がやたら良くてサブリース契約をしてても空室になると原状回復中に申し込みが入って空室期間が恐ろしく短い物件というものを手に入れる人もいます。

こういう人が存在するので業者は「ほら、ウチで新築やってる人はこんなに儲かってる人ばっかりなんです」と吹聴し、どこかののド田舎の畑にレ〇パ銀座と呼ばれる新築物件を量産し「入居者募集中!!!」と少々破れかかったノボリが上がってる物件の客のことは一切触れずに猛烈な絨毯爆撃営業を仕掛けてます。

この積み重ねが今になって諸問題を生み問題視した国交省が規制の網を掛けようとしているのですが、、
いかんせん、あまりに遅すぎます。。。(この7年間でサブリース系大手業者がどれだけの破産予備軍を量産したかと思うとホント、もっと早い段階で規制掛けて欲しかったです)

もしかしてですが、、
これってかぼちゃクラスのクライシスが無かったらやっぱりサブリース問題って取り上げて貰えなかったんじゃないでしょうか?(そう考えるとかぼちゃ問題を連日にわたり徹底追及してた朝日新聞の記者はホントに偉いですw)

さて、話は戻りますが、
さっきの「スプレー缶をたくさん買ってくれた支店を表彰してる」ってあたりを見ると不動産業界の闇ってまだまだ奥深いってお分かりいただけると思います。(えぇ、、表彰してるってことはスプレー缶ビジネスってのはすでに広く定着してるってことでもあるんですがこの市場規模、、一説によれば年間10億円規模らしいです)

こういう不動産の闇の話ってのは一般には出回らず、出回るとしたら被害が拡大してからってのが定説なのでその出回るまでの間に引っ掛けられた人は大抵の場合、泣き寝入りします。(えぇ、、「投資は自己責任」って言葉で片付けられてしまいます)

だからと言ってネットの記事ばっかり探すと平気で間違ったこと書いてる記事にも出くわし結局、変なことを覚えてしまい結局、「こういう人は不動産投資に失敗する」なんて記事を見つけて「あー、、これって俺のことじゃん」と憂いその間違った正しい道へと導こうとする人をメンターとして慕ってしまい更に泥沼に嵌りますwww。。(ホント、こういう人絶対多いと思いますよw)

ワタクシも「俺様の言ってることが一番正しいことだ」と思ってブログを書いてはいませんが、ワタクシの場合、20年くらいの時間を費やして得た不動産業界での闇や泣きたくなるような思い出をブログに綴り注意喚起するスタイルなのでネガティブすぎるところはあれどそれなりに真実の欠片くらいの話は書いてるつもりです。

それを読んでる人がその欠片を繋ぎ合わせて自分に合うように変換してスキルとして活用してるからウチのブログ読んでる人って失敗してる人が少ないんだろうと思ってますが、出来ることならそう言う人ばっかりな世の中になって不動産投資に目覚めた人すべての人が大儲けしてくれればいいなと思って長いことブログを書いてきました。

7年経ってやっとそう言う人ばっかりが周りに集まってくるようになり飲み会で集まっても誰一人不動産の相談をしなくなる(「なんか聞きたいことねーのかよ」って聞いても「今困ってることはない」って言われるようになりました。。なんか悲しいですw)という事態になってますが、もっとたくさんの人に「は?オマエなんかに聞きたいことはねーよ」と言われたいし、「オマエラ儲かってんなら寿司くらい奢れ」と言ってみたいですw

今週は健美家さん経由でこのブログへのアクセスが多そうなので書かせていただきますが、
不動産の正しい情報は非常に断片的に世の中を飛び回ってるし、その正しい情報には鮮度がありしばらくすると廃れてしまうので常に新しい情報にアップデートしながらやらないとたちまち変なメンターに引っ掛かったり妙な業者に囲い込まれて気が付いたら泥沼に叩き落とされるなんてことが多いです。

えぇ、、
この真実の欠片を効率よく集めて自分で自己解析し常に正しい方向に向いてる人に不動産の神様は微笑んでくれるものなんです。
(今日は健美家読者の方に見られてると思いカッコつけて終わってみますw)


・・・


・・・


ま、あれです、、


そんなこと書いても不動産の神様が停滞前線のように居座り、何やっても失敗しないって人もいるんですけどね。。(繰り返しになりますがこういう人の成功列伝だけが世に出回るので騙される人が多いってとこにワタクシ、非常に憂いを感じつつ今日のブログは終了ですw)



この勢いなら明日も更新出来そうな気がするんじゃんw

やっと2000回更新ですw。。。(後継ブログの告知付きw)


猫フン対策、、ようやく目途が立ちましたw

こんにちは。

2011年の9月から書き始めたこの狼ブログでございますが、
「こんなペースで毎日書き続けたら3か月も持つわけねーだろ」と思いつつも気が付けば7年の歳月を経てとうとう本日2000回更新の日を迎えることと相成りましたwww

思えば震災の余韻が冷めやらぬ2011年の今頃、越川君ちの大家飲み会に来てた人から「そういやオオカミさんってブログとか書いてないんですか?」と聞かれ「え?そんなの書いてません(ってかブログってなんだよw)」と言うのもなんかカッコ悪いと思い、つい、「えぇ、、ちょこっとですけどたまに書いてます」と嘘をついてしまいそのアリバイ作りで一週間だけ書いておこうとチマチマ書き始めたのがこの狼ブログの誕生のキッカケでございますが、、

なんでも三日坊主なワタクシがこんな長期に書き続けられたのもこの旅団ブログを毎日毎日読みに来てくれた皆さんのおかげでございますww(18時近くになるとアクセスカウンターが急上昇するもんだからいつの日か辞めどきを見失ってしまったワタクシでございますw)

ブログを書いてなければワタクシなんざ単なる街場の不動産屋のおっちゃんで一生を終えるところでしたがこんなブログを書いてた7年の間にたくさんの不動産投資家さんと交流が出来、ワタクシの人生にとって大いに厚みが出てきた気もしますが、毎日地味にコツコツ積み上げればなにかしら結果が出ると言うことをこのブログを通じて学ぶことが出来たことは大きな収穫でございますw(「廃墟同然のボロ戸建てでも直せば貸せる(アネゴ談)」なんてことは不動産屋やってるだけじゃ絶対得られないであろう知識でございますw)

毎度毎度「読むのもめんどくさい」と揶揄されるワタクシのブログですが、書いてる方もそれなりに大変で1000回を超えたところで一度はやめようと思いながらも「やっぱブログ書いてるとモテるもんなーw」とヨコシマな心が働いて結局予定を大幅に超えて2000回も書いちゃった今、周りを見渡すとワタクシがブログを書き始めた頃には存在しなかったワタクシ好みなネガティブ系のブロガーさんも増え、また、「チラシの裏の落書き」と揶揄されていたあの楽待コラムでさえ不動産投資の核心を突くかのようなことを書き殴る凄いコラムニスト(特に投資侍さんとは一度お酒を酌み交わしたいところでございますw))が登場し始めまた他のブログでもワタクシのブログネタなんてお話にならないようなネタが連日アップされるようになりました。(特に楽待ネガティブ系コラムニストの方に於かれましては再び我田引水、キラキラ、共喰い系コラムニストが幅を利かさないように連日の更新をお願いする次第でありますが、、コラムのコメント欄のコメ返しは時間が経つに重労働になるので全コメ返しなんてやらないほうが、、、と以前に高利貸しの金利並みに増えたコメント返しで終日を費やす羽目になったワタクシからのアドバイスでございますw)

今では実名で赤裸々系なヤバめネタを平気で書く人が増え始め、◯◯伏字でボカして書いてたワタクシのブログの存在価値もそろそろ薄れてきた気もしてきたし、なによりワタクシ、そろそろ普通の不動産屋のおっちゃんに戻りたいんです。。。(ってか最近エスパーくんの仕事量も増えてるのでワタクシ、ブログばっかり書いてる毎日じゃマズい気がするんですw)

と言うことで今日の2000回更新をもってこのダラダラとクソ長いブログの連日更新をやめて今後はホントに適当に綴ったネタでの不定期更新とさせていただき、今後は「会えるブロガー」という新たな位置づけでブログ更新にお熱を入れるよりも出来るだけ外に出て個々にお会いして不動産談義やいろんな相談に乗れるブロガーを目指しますw(早速ですが来月は旅団の古参メンバーを集結させてのバーベキュー大会なんぞを企画し始めてます)

また、手前味噌ではありますが、ワタクシのブログに迷い込んでブログを読んでるうちにめちゃめちゃ知識が身に付いて「普通にプロの不動産屋と渡り合えるようになった(むしろやり込めるレベルにまで上り詰めたとかw)」といういわゆる「銭ゲバ大家」に変貌を遂げた方も多く、また不動産で失敗し掛かって窮地に立たされてワタクシに相談して助かったなんてメールがたくさん届きここ数年は「少しは世のため人のためになってるんだなー」と思えるようになりましたが今後はもっと不動産投資で困る人がたくさん出て来そうなのでそういう人達を助けてあげられるように時間を取りたいと思ってます。(融資が出なくなればなったで相談って多いんです)

さて、そんな長い前置きはあれとして、
2000回目のブログネタは、「明日からの不動産投資」というネタにします。

ワタクシ、思うのですが、ブログを書き始めた頃の7年前ってのはリーマンショックの嵐が終わり始め、銀行が融資に積極的になり始め、物件価格も今より遥かに安かったという記憶があります。

と言ってもワタクシの記憶では当時も物件価格は首都圏の新耐震一棟RCが利回りベースで8.5%程度でそれをフルローンで買うと運営は結構ギリギリでちょっと運営経費が掛かり過ぎるとなかなか利益が出にくい環境でした。

やがて民主党の崩壊(と言うか自爆)で政権が自民党になり例のアベノミクスなんて異次元な金融緩和になり銀行が更に融資の紐を緩め、潰れそうな中小企業の設備投資資金なんかじゃロクな担保も取れないからと不動産投資家目がけてジャブジャブと融資をするようになりサンタメ取引だので味をしめた不動産屋がこぞって不動産セミナーで集客し嵌めこみ営業のように物件を売りつけるもんですから「借金=資産」、「家賃=年収」と勘違いする不動産投資家が増えてしまいました。

またリーマンショック後の不動産投資環境しか知らないくせにたまたま当時の政府や銀行の融資政策に乗っかれて急速に借り入れを増やし「たった○年で○億の大家になりました」なんてやつが台頭し始め、そいつらが「これが成功のメソッドです」なんて言い出しメンター気取りで本まで出しちゃうもんだから後続集団もそんなカリスマ大家に追い付け追い越せと更に高くなった売り物件に群がり先を争うかのように物件争奪戦を展開。。(SPAなどのカルチャー雑誌で「不動産投資が熱い」なんて記事を見かけた時が我々不動産屋の一番の掻き入れ時でございましたっけ)

で、ここである意味ミラクルと言ってもいいんじゃないかってことが起こるわけなのですが、
ワタクシがブログを書き始めた7年前くらいから5年前くらいの間に光速投資なんて無茶な投資法を学んだ方がこの偶然起きたアベノミクスと言う大波と、銀行と不動産さんが仕組んだ「サンタメ取引というスキーム」に奇跡的に乗っかることが出来、「買ったときより高額で売却が出来る状態」になり本来はさほど利益が出ていない物件であってもキャピタルゲインでの利益が出しやすくなりました。

不動産業者は当時この光速投資ってスキームで初心者の客が地方のしょうもない物件をフルローンでバカスカ物件買っていくので(紹介者にカモ客の紹介料をぶん取られはしますが)こぞって物件抱かせてエラい儲かってたそうですが、結果的にはこの時買ってた人が一番の勝ち組だった気がしますw(ここでリスクを取って勝負に出た人はホントすごいと思います)

我々不動産業界から見るとこれは様々な条件が揃って偶然起きた奇跡であって不動産価格がここまで上昇すると予想してた人は少ないんじゃないかと思いますが、とにかくこの奇跡の不動産価格上昇で莫大な利益を受けた人も多いんじゃないかと思います。(最近までのフカシスキームが無ければいくら光速で飛ばして物件買っても一物件一法人みたいな物件の持ち方になってたんじゃないかと思います)

しかし、そんな夢のような日々は過去の歴史から見ても長くは続きません。(あの黄金スキームも今じゃ新橋の赤ちょうちんで聞くオヤジの成功体験って感じですからw)

それがまさに今であるのですが、あれだけ物件評価がいい加減でかつエビデンスを偽造した書類を出しても余裕で融資が通ってしまう環境というのは「金融機関内の融資ノルマ」という不動産投資家の努力とは無関係のところで起きてた事が主原因です。

引き続き不動産投資を継続しようって人や今から不動産投資を始める気がある人でしたらまずここをご理解いただき決して今まで起きてたことが常識だなんて思わないでくださいところです。

また今後は今までの常識も通用しにくくなるはずで、例えばですが、
今でこそ融資が出なくなったから築古系物件に人気が集まってますがこれだってあと10年経つと物件によっては廃墟扱いされて出口が完全に無くなる可能性も否定できません。

このブログを通じて何度も言わせて貰いましたが不動産投資はなんだかんだ言っても出口でうまく逃げ切らないと利益は確定しないものです。

2代目大家さんとかならいざ知らず、土地から買って不動産投資してる人はこの先10年くらい先まで見据えてないとこれから起こる不測の事態で対応が遅れてしまい物件を塩漬けにする羽目にもなりかねません。

あともう1つ大事なことは銀行の融資がいつまでも積算評価で評価しないってのがあります。
銀行融資はその時々で基準が大きく変わるので当時当たり前だった積算評価での融資が数年後他の評価基準になればその物件はたちまち評価割れを起こします。

これを与信超え、実際の評価超えで買い、しかも残債が10年経ってもあまり減ってないって場合、その時限爆弾が炸裂した時のダメージは甚大です。

また、先日も書きましたが新耐震物件が耐用年数を超えるのは日本の歴史上、今回が初めてですから銀行がいきなり「耐用年数切れなのでどうにも出来ません」なんて言いだす前に自分はどう動けばいいのかくらいは今のうちから考えておいて欲しい部分です。

あとここ7年くらいの間に不動産投資を始めた人にとってこの融資が絞られるって経験が初めてじゃないかと思います。
ただ今回は別に経済情勢がおかしくなって融資が絞られたわけじゃないので以前の不動産バブル崩壊とは違うってことをご認識ください。(えぇ、、いきなり不動産価格が大暴落するなんてことも無いし、銀行融資だってスルガの件が片付いたら、、、って気もしなくもないですから)

と言うことで「明日からの不動産投資」ですが、もし本気で不動産投資を通じてお金持ちになりたいのであれば不動産投資だけ勉強するのではなくもう少し広い視野で物事を見ていただきたいと思います。

と言うのもワタクシがこの不動産投資業界を見て来て思ったのは「不動産投資がやりたい」って人はとりあえず物件を買うまでの目先の不動産についてばっかり学びたがる姿勢の人が多いってこと。。(ま、それが必ずしも間違ってるわけじゃないですけどねw)

また物件数さえ増えればCFが増えていくと勘違いしている人も案外多いんじゃないでしょうか?

確かに運がいい人だと物件を買ってからその物件に何も起きず順風満帆に運営できてる人もいますが、実はそんなのほんの一握りの人に過ぎず、ブログ開設2年目くらいからうちには逆にドツボに嵌った方からの相談が山のように来てたんです。。(当時もブログで「地雷源を裸足で全力疾走してるみたいですよ」って書いたことあると思いますがこの頃はホント、こう言う人の相談に乗りながらブログ書きながら本業やってましたから時間的に一番辛かったですw)

しかも最近は融資が出にくい環境にあるので物件探しにしても数百万~数千万台のいわゆる低ロットな物件で勝負しようとセルフリノベや分離発注、果てはプロの不動産屋への自力営業なんて努力だけでCFが出ると勘違いしてる人が多いんじゃないかと思います。(あと、シングル物件での過度なウエルカムバスケットは客が気味悪がるケースが多いので、、、以下略)

また「行動しないと何も始まらない」ってのはわかるのですが経験がそこそこあったり運が良かったりする人以外は物件を買うことに前のめりになり過ぎて本来の目的を見失ってる人が多いんじゃないかと思います。

不動産投資はお金を借りて出来る投資ですから借り入れ出来ないと始まらないと言う側面がありますがワタクシはその前に様々言い寄ってくる怪しい囁きがどんな目的でどのような手段で迫って来るのかってこととそれに対する対処法を学んでからでも遅くないんじゃないかとも思います。(えぇ、、敵のやり口さえわかってればどこでも安心して飛び込めちゃいますからw)

あと、不動産投資を趣味と実益を兼ねてやるならそれでもいいですが、人は必ず老いてしまいますし、そうなると若い頃に出来てたことが段々と出来なくなってきます。(今のワタクシがこのレベルに差し掛かってますw)

えぇ、、
この狼ブログを読んでる人の大半が40代~60代前半くらいの人なので今はまだ体も動くでしょうけどあと10年くらいするとホント、体の衰えを感じ始めやがて物件の管理自体が面倒になってくるはずです。(人も耐用年数が切れると急にメンテが必要になるしその頃にはご両親に介護とかが始まり不動産投資に割ける時間も少なくなるなんてこともあり得ます)

となるとそこまでの10年という制限時間までに「自分が動かなくても勝手にお金が入って来る状態」に持って行くか「めんどくさくなると予想される物件を換金して別の投資に向けるとか金利だけで食っていけるようにする」という作業が待ってるはずです。(まさか70過ぎても物件のセルフリノベやったり現地立ち合いで分離発注の仕切りやったり空室を埋めるべく汗流して賃貸不動産屋回りやるわけないでしょうから)

そんな局面でやたら不動産投資にだけ詳しくても苦労して築いた不動産投資で積み重なった資産に目を付け忍び寄る腹黒いやつに出資を求められロクに考えもせずにその話に乗っかり気が付けば老後のために貯めこんでた資金まで奪われ「なんのための不動産投資だったんだ」ってことにも成りかねません。。

ワタクシ、このブログを書いてた7年間を通して言いたかったのはまさにここで、特に利害が違う人同士が激しく擦れあう不動産投資業界(不動産屋、不動産コンサル、共喰い大家全部ひっくるめてw)で生き残るにはとにかく騙されないことに尽きます。

実際、今の不動産投資業界ではこういう投資家マネーを狙って背後からバッサリいこうと考えてる輩も多いです。(しかも最近は「バッサリやってなにが悪い」と開き直るやつもいるから始末に負えませんw)

そういう人が背後から迫っているのをワタクシ、時々気が付いて「あいつは注意した方がいいよ」と注意したりすることもありましたが、大抵の人は「いや、狼さんはそう思うかもしれないけど○○さんの紹介だし、実際に会ってみたらとてもいい人でしたよ」って言われ「あ、そうなんですか。。」とワタクシの気のせいだと思って放置していたらしばらくして「あの人に騙されたみたいなのでなにか打つ手はありませんか?」って相談、、ワタクシこの7年で100回以上受けてますw

ワタクシ、仕事柄、人が人を騙す瞬間って場面に何度も立ち会って来たからなのか、その人の目や言ってること、果ては書いてる文章を見るとすぐわかってしまうのでそんな経験則で忠告してるつもりなのですが、不動産投資家さんってそもそもそういうブラックな場面の経験が低く、騙され慣れてないからではないかと思います。

これってそれなりの大学出たりしていい教育を受けてる環境がありそこに集まる友人も高属性だったりするのでそういう黒いヤツに出会う確率も低いからじゃないかと思うのですが、これが「人を見たら泥棒と思え」なんて教育を受けていればどんな話でも疑って聞けるようになるし、なにより騙されないように自己防衛のためになんでも調べて自分なりに答えを見つけることが出来るはずです。

とかく不動産投資業界は物件を売りつける不動産屋自体が騙しに掛かる商売ですからここを見抜けないってのは非常に危険です。

しかし、実際に物件情報を出してくるのは不動産屋なのでそこはどうしても通過しないと物件情報すら貰えません。
そんなところで「騙されないように気を付けよう」とやたら注意深くなりすぎて不動産屋からしたら「え?こんなの常識でしょ?」って部分にまでチャチャ入れてしまいまとまる話もまとまらずみすみす買えるチャンスを逃すってパターンも多いんじゃないかと思います。

この境目を学んでないと単なる疑心暗鬼な投資家ってレベルに思われてウザい客扱いを受けてしまいいい物件になかなかありつけず結局、ジレてしょうもない物件を「いい物件が買えましたw」とまるで自分に言い聞かせるかのように買ってドツボへとひた走る傾向があります。(2000回記念だから言っちゃいますけど物件の価格を言わずに「利回り80%」とかほざくやつとかどこの駅なのかを言わず「首都圏ターミナル駅徒歩10分」とごまかすやつあたりがこのタイプじゃねーかと思います)

また、不動産投資と言うのは我々不動産業者が学ぶ「不動産取引実務」とは似ていて違う部分が多いです。

よく大家業の傍らで宅建士の資格を取り、不動産業者になる人もいますがこれは逆に言うと不動産投資業から不動産取引業者になるにはちょっと違う勉強をしないといつまでも素人業者としてバカにされる傾向が強いです。

不動産取引の優劣は経験した修羅場の数で決まると言っても過言じゃないとワタクシ思うのですが、
一般の大家さんから不動産業者になると言うのはこの取引自体を自分の物件の売り買いでの経験でしか数をこなせず売主、買主の間に入って経験する修羅場と言うものはほぼ未経験で不動産業者になります。(仲介とは売主、買主両者のエゴをいろいろな角度で調整し間違いのない取引に持ち込み、取引終了後は両者が遺恨を残さないように上手く取りまとめて初めてフィーがいただける商売でございます)

とは言え稀に別にこんな修羅場を潜らずでも「この手の空気加減が読める人」って方もいるので黙ってましたが、不動産投資業だけが一人前で不動産取引実務の知識が薄いってのはやっぱり片手落ちな気がします。(だって大抵の場合、こっちの取引実務の領域で騙されちゃうんですから)

この狼ブログはそういう不動産取引実務をブログの世界だけでわかるように書いてたつもりなので今まで書いて来た7年分を遡って読み返すとそこそこの知識が得られるようになってるはずです。(また、遡って読み返すのが面倒だって人のためにラスティー君がこのブログの要点をアーカイブ形式に建てつけ直してくれてますのでそれを読み返していただければ恐らくですが宅建業者として独立できる程度の知識は得られるんじゃないかと思います)

そんな想いで7年間、コツコツ書いて来たブログなのでいきなり消しちゃう気もありませんし、読者の方には過去ログも含めて読んでいただきスキルアップに一役買えたらワタクシ、何も言うことはありませんw

それで10年くらいして読者の方が不動産投資で大成功してお金持ちになって「あの時狼のブログ読んでたから今の俺がある」なんて言われたらきっとワタクシ、その場で嬉しくなって昇天しちゃうかもしれませんがそれがワタクシの偽らざる本音でございます。

と、そんなわけで、
とりあえず今日の2000回を以って一旦「狼旅団の地下に潜った不動産ブログ」は終了とさせていただきますが、
しばし休息をいただき次回からはこのFC2のブログプラットホームをそのまま流用して
「狼旅団DX!~不動産投資言いたい放題ブログ」

「新狼旅団の地上に舞い降りた不動産ブログ」

オネエキャラで語る「狼姉さんの右斜め上から不動産をバッサリいっちゃうわよブログ」、、

「魁!狼欲団ブログ」
あたりで再登場を予定しておりますのでお楽しみにwww
(とにかくこのブログのマンネリ化を一度打破しないとワタクシ、書いてて全然楽しく無いんですってww)


要するにブログ名義が変わるだけなんじゃんw