プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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狭小賃貸あれこれ。。。


ん?今年は届くチョコが少ないぞwwww

こんにちは。

今日のITメディアオンラインの記事で気になる記事を発見したので本日はこれをブログネタにします。

まずはこの記事をお読み下さい。
「6畳弱の狭い物件に、住みたい人が殺到している理由」

記事を読むと冒頭で3つの部屋割りを比較してますが、要約すると「6畳を切る間取りであっても狭小賃貸でも立地さえ間違えなければ競争力ある物件が新築出来る」ってことなのですが、確かにこの記事の物件、、いろいろ苦心した部屋割りでよく出来てます。。

これで家賃さえ安く設定出来れば近隣のワンルーム物件よりこっちを選ぶ人もいそうなのでワタクシも思わず、「うーん、、これはよく考えてるなー」と膝を叩いてしまいました。

事実、この会社には連日投資家が相談にやって来てるそうで土地選びさえ間違えなければ都内のいいとこでも新築利回り7%くらいは軽いんじゃないでしょうか?

・・・

・・・

さて、
ここまでは普通の不動産ブログでも書きそうな話ですが、ここは狼ブログ。。

この先はちょっとオオカミ流に掘り下げてみます。(と言っても別に批判的なこと書くつもりはございませんw)

本物件を見てまず思ったのは先日ブログで酷評した狭小アパートとこの物件の違いです。。

先日のブログの物件と今日のブログの物件、、
どちらも6畳弱の部屋にややムリ目な間取りをぶっこんでますがワタクシには天と地ほど違うなと思うことがあります。

それは前者がとりあえず物件が建てばどこでもいいやって思う場所に建ってて、後者は建てた後もちゃんと部屋が埋まるか考え抜いてると思えるような場所に建ってる点。。。

不動産投資物件ですから新築したはいいけどその後きちんと部屋が埋まりその後安定的に運用出来なければおっかなくて長期ローンなんて組めたものではないですが、ワタクシの目に後者は前者と比較してその後のことまで考えているように見えます。

これはあくまでの想像ですが、
前者は神奈川県の建築条例を調べあげてこのエリアを狙い、かつ、利回りが高く見えるように部屋を細かく切って新築した、、、で、後者は「やっぱ狭小賃貸はハンデキャップがあるので勤務先と住居が近いってやつが住みたくなるような物件を企画しよう」とあらかじめ賃貸層のターゲットを決めて企画しているように見えます。

だからといってここ読んでる人が後者の会社の投資セミナーに行って養分になりなさいって言ってるわけではありません。

えぇ、、
ここ読んでる読者でしたらこの事例をよーーく研究して自力でパクればいいんじゃないかと思うんです。。(不動産投資の分野に於いて「パクリは文化」ですからw)

どこをパクればいいかと言えばまずはこの間取りのコンセプト。。
狭小ながらも住む人の動線や居住性を結構極限まで考え抜いてる間取りなんじゃないかと思うこの間取り。。(ってかこれだけ狭小だとこれ以外に思いつかないって側面もありますがw)

湯気が出るであろうシャワールームを居室から一番遠いところまで離し、よくあるワンルーム物件と同じようにキッチンも廊下と同期するようにぶち込み水回りが居住スペースに干渉しないように考えています。

次に建物の最低限のサイズ。
玄関ドアにしても洗濯パンにしてもキッチンにしても最低限度のサイズがあるのでこれがきちんと入るか?、また、それを部屋に入れるにあたり部屋の寸法の最低限度はいくつなのか?がわからなければ上棟してから内装に入った段階で荒井注のカラオケ屋状態になっちゃいます。(※この話、、きっと50歳超えの人しか知らないと思いますが昔ドリフの荒井注がカラオケ屋を開店しようとして完成物件にカラオケ機器を搬入しようとしたら寸法違いでカラオケ機器がまったく入らなかったという伝説があるんです)

ま、これは設計段階でこの間取り図を見せれば設計屋さんがうまい事突っ込んでくれるはずなのでそこからギリギリまでぜい肉をそぎ落とす作業だけになるはずですがw

また、記事にもあるようにここまで間取りが行き着くまでに結構苦労したんじゃないかと思いますがこれで近隣家賃と3万違えばこれだけ狭小であっても競争力はそこそこあるんじゃないかと思います。

また立地面で考えると都内23区であれば職場と極めて近い環境が維持でき、最近は住むところにそんなお金を掛けたくないって人も多いですから「普段は朝から遅い時間まで会社で仕事するんだから多少狭くてもせめて自宅は会社から近いところにしたい」というニーズにもそこそこハマる気がします。

と言うことで土地探しですが、、、ここは戦後からの「古(いにしえ)の借地」が残ってそうな道路がやたら狭く古い戸建てばっかりが立ち並ぶまるで時代の波から取り残されてしまったようなエリアで物色します。

例えば、新宿区。。
新宿区といっても高層ビルやブランド店などが立ち並ぶエリアもあれば昭和の地上げでも誰も足を踏み入れずに古い木造家屋が立ち並ぶエリアもありここではスミフ様がよく「再建築不可」とか「借地」なんて物件で出してくるエリアを狙います。(大抵、そんなエリアの住所を狙ってるとお望みの土地が古家付きで登場するもんです)
そう考えると神楽坂周辺のちょっと崖から落っこちいるあたりなんかも狙い目です。
ここも表通りはそこそこいい感じのお店が多いエリアですがちょっと裏に入ると信じられないような昭和の光景が飛び込んできますw

この他にも港区あたりだと意外に麻布十番でしょうか。。。
ここも駅から近いところだとちょっとセレブな商店街があるのですがちょっと後ろのお寺がたくさんあるような場所はいまだにトタン葺きの超築古戸建てなんかがあってそのあたりで底地、借地別建てで決済できるような土地は「セレブな街麻布十番」でありながら格安で手に入る土地が時々出てきます。(権利関係が複雑なことが多く、決済までの道のりは険しいですがうまく買えると買った瞬間に含み益が乗ってることが多いですw)

こんなそこそこ人気駅でありながらちょっと裏に入るとモロ昭和の面影って場所は都内の人気駅でもまだまだ点在しているので都内の地図を頭に叩き込んでそれらしい地名での売り物件が出てきたらとにかく見に行く習慣をつければわざわざ郊外なんかに出て行かなくても狭小アパートを建てるにふさわしい土地が見つかるはずです。(えぇ、、中野区、千代田区、品川区などでもこの手の土地って結構残ってますよ)

また恐らくですが今回パクる物件は東京都の建築基準法を考えても床面積100㎡以下の二階建て家屋になるんじゃないかと思います。(この程度であれば防火地区だろうと平気で木造家屋が建てられますから欲張って億超え巨大物件を建てないようにww)

さて、
そんなわけでなんとなく間取りなどの企画も見えてきて、建てるエリアも見えて来たので出口についても考えてみます。(え?どこに建ててもらうか?なんてのは木造なんですから自力で探してくださいってw)

言うまでもなく本物件は新築木造物件ですので投資物件としての賞味期間は約10年程度ではないかと思います。
ローンは30年とか35年で組むにしても骨の髄までしゃぶり尽くして最後まで完走しようという方以外はどこかで出口戦略を図り利益確定させたいところ。。(それ以前に5年の短期売却税の喪が明ける頃を見計らっての売却ってのも視野に入れることもお忘れなくw)

そうなると木造物件は新築から約10年くらいの時間軸でなんとなく老朽化が始まり近隣の新築物件より確実に競争力が落ちるあたりで売却を模索します。(都内の物件の場合、築10年って買い側からしたらまだ「築浅」に見えるものですw)

この際、それなりの融資が付くあてが無ければ現金客に思いきり指値されるなんてことになるのでなんとしても融資が付く状態で出口を迎えたいものです。

また少しでも高く売るのも大事な出口戦略ですのでその際、安価なお化粧直し程度のリノベを施して売り出すって作業も発生します。

そんなもろもろを考えるとこの話、、設計段階である程度方向性を決めておく必要があります。

例えば外壁、、
よくあるサイディングなんてのが安価でいいのですが出来れば鋼板系の素材を外壁にして経年劣化が目立たないようにしておいた方がいいと思います。(最近だとガリバリウム鋼板なんてのがございます)

水回りなんかも経年劣化すると交換作業が出てくるのでこれも建てる際に交換作業が楽に出来るようにしておくとなにやるにしても安上がりです。

と、まるでこれやれば儲かる的なことばかり書いてますが、欠点も無いわけではありません。

確かに新築して3~5年くらいはコンセプトの良さげなので空室率も低いんじゃないかと思いますが、これが爆発的にヒットするなんてことになれば大手業者もここを狙って参入してくるかもしれません。

また今は不動産高騰期ですので土地代も高く、こんな狭小物件でも企画しないと利回りが稼げないなんて時期ですが、これが昨日のブログネタみたいな事件が発端で融資が止まれば出口を失った投資家さんが所有物件を投げ売りしたりマンション不景気か何かが始まってしまい都内の土地が値下がりする可能性もあります。

そうなるとわざわざこんな狭小賃貸でなくても普通の25㎡クラスの賃貸物件くらいを近隣で建てられちゃうかもしれません。(すぐ隣とかに建てられると結構泣きますw)

築5年の6畳弱の間取りの物件と新築25㎡の間取りの物件がほぼ家賃が同じであればどっちが勝つかなんて一目瞭然ですが、やはり狭小賃貸ってのはその後の賃貸マーケット次第で変わってしまうリスクってのも頭に入れておかなければいけないと思います。

と、本日は思いつくまま適当に書いてみましたが今日の話で「オマエ、ここが違うぞ」とか「これはこうするともっといいかもよ」なんてご意見があればコメント欄に書きこんでください。。(えぇ、、なにしろワタクシ、、東京都の建築条例すらロク考えずに一方的に書いてるだけですからwww)


あ、そうそう、、
言い忘れてましたが、、

新築やるのはいいですけど大した賃貸リスクがない新築のうちに面倒だからと管理会社にぶん投げとかしちゃだめですよw(新築なんて早々滅多に問題も起きませんからここも出来るだけ自力運営できるようにしてください)



これも銭ゲバ道の第一歩なんじゃんw

銭ゲバ大家への道(The road to ZANIGEBA)...


オリンピックに夢中になり過ぎてマツコの夜更かし見るの忘れてしまいましたw

こんにちは。

例のかぼちゃ問題、、(ってかここの読者でこの問題に関心があるやつが何人いるのか不安になってきましたww)

やっと不正融資が横行していたと全国紙でも派手に書き出したので売主、仲介業者、それに付随するコンサル会社などへの風当たりも強くなりこの一件が社会問題化するのも時間の問題となってきました。

ただその記事を読むとあたかも当時のスマートライフ社が不正を主導してたことで「買主は知らなかった」とありますが、我々業者から言わせていただくとそんなレアな事例の方が少なく買主も「手金無しで融資が出るならやってみよう」って思った方の方が多いんじゃないかと思います。(ま、もちろんスマートライフが買主を焚きつけたって事実に間違いは無いと思いますけどね)

なぜかと言えば、このス○ガ利用を目論む顧客層は年収が多いわりに貯金が少ない人が多く、「このまま今の仕事続けてるうちはいいけど何かあればヤバイので副収入になるものを探そう」と考えて不動産投資を思いつく人が多く、「手金無しで年間100万も残るならやらなきゃ損」と億単位の物件を残債が減りにくい高金利での長期返済ローンを組んでしまい空室が増え始めて「あ、もしかしてこれって騙されてる?」と気が付くパターンがほとんどだからです。。(逆に業者は「金利の低い今が買い時です。なーに、、多少利回りが低くても低金利分でカバー出来ますよ」なんて常套句で接近してきますw)

しかも困ったことにここから短期間で億単位の物件を買い増してしまいこんな借金地獄を「金融資産○億」なんて持ち上げる奴が増えちゃったもんだからそんなのに感化されてしまえば危機感なんて全く持つわけもなく「資産も増えたしCFの増えたのでそろそろセミリタイアしちゃおうかな」と早々に本業をやめて最悪時の返済原資まで放棄しちゃおうとさえします。(しかもこういう人って会社辞めたのを金融機関に申告もせずまたは辞めるギリギリにも今の属性を使って新規の物件買っちゃったりします)

もちろん全員がそういうわけでもないですが、そう考えると必ずしも買主様が一方的な被害者ではないと言えなくもなく最終的にはなにも証拠を残さない金融機関がむしろ被害者だという流れになっちゃう可能性もなくはありません。(金融機関ってのはこういうときの為に証拠になるような書類を一切残さないんです)

ちなみに不動産会社の金融機関へのエビデンスの偽造ですが、少なくともワタクシがブログを書き始めた2011年には普通に横行していて当時は二重売契と預金通帳の残高偽造いうほぼ私文書偽造みたいな手法が主流でした。(参考までに当時のブログを発掘してきましたが当時のワタクシ、、こんなこと書くとあちこちから叩かれるんじゃないかと思いひたすら○○○の伏字ラッシュで書いてましたw)

それがいつの間にか「覚書による条件変更」というやや合法に見える手法になり、やがてレントロールの賃料水増しで利回りが上がってるように見せかけるようになり最終的にはパソコンでのプログラム操作で融資残高を増額させ一物件一法人スキームまで進化しそんないろいろな手法を覚えて独り立ちしていった個々の仲介さんが新しい会社を作りそこでシェアハウスを利用したス○ガスキームを開発しこれが今になって表面化したって話です。

また、不動産投資は融資ありきですからプレーヤーからしたら「フルローンで融資が出るなら買ってしまいたい」という方向に向かうでしょうし、不動産業者かしたら「買ってくれるお客がいるなら無理やりでも融資を通したい」って方向に向かうし、金融機関も「融資残高が増えるならなんとかうまくやります」って方向に向かいますからこの手の不正融資の最大の被害者はこの金融機関の株を買ってる株主なんじゃねーのって気がするのは決してワタクシだけではないはずです。(ちなみにエスパー君はこの問題が発覚する遥か前の株価2500円の頃から空売りを仕掛けてた模様ですw

ただ今回、一方的に損害を喰らうのは買主である素人オーナーさん達なのでマスコミはここを弱者だとして記事を書くんでしょうけどそんな記事を読んで戦々恐々としている人は他にもたくさんいるって話はどこからも聞こえてきません。。

例えば今日のケンビヤコラムでコラムを書いていたジェービルさんの記事を見るとシェアハウスで似たようなことやって客を飛ばした(あるいは今まさに飛ばし中)の業者も複数存在しているし、融資した金融機関も実はこのス○ガさんだけではありません。(かぼちゃ以外にもまだあるし、ス○ガさん以外にもこの手の融資に加担してた金融機関もいます)

また、金融機関に提出するエビデンスの偽造を組織的にやってた大家塾の存在もあるし、手金を実際に見せろと言われて困ってる買主さんに2週間で何%なんて金利を取って見せ金用口座にお金を振り込んで利益を上げてた仲介もいるし、なによりサンタメ取引ではそもそもエビ偽造しないとフルローンだのオーバーだのなんて融資が通るわけもないですからもし金融機関が「ウチは一切関与してない」って話であれば融資審査があまりに杜撰だったってことにもなります。

また最近はフルローン、オーバーローンが付きにくいところに目を付けたエセコンサルが「その足りない資金の調達先を紹介するので紹介料くれ」とメルマガを通じて商売を目論んでるようですが、そもそもそれやると資金を持ってると信じて融資する銀行を欺くだけでなくそっちの返済もあるので結局、何かあれば一瞬で運営が立ち行かなくなる可能性があります。(ま、そんな時にでもお金貸してくれればいいですけどどうせそういう時にはもう知らんぷりするつもりでしょ?ww)

そう考えるとワタクシ、
「この手金無しで始められる不動産投資って部分にメスを入れる必要があるのでは?」、、、とも思いますがそれやって誰も得する人はいませんから結局この話、、すべてが闇に葬られて一番弱い素人プレーヤーだけが一方的に損害を喰らうってオチになりそうです。(一部で金融機関も訴えてやるとか言ってるオーナーもいるそうですが、、そんな暇があったら家族に土下座してこれから起こることを真摯に説明して一家団結をはかる方が正解です)

これを「投資は自己責任」って言葉で片付けるのがこの不動産投資の世界での厳しい戒律なのですが、物件を売りたい側はこんなとこまで教えて物件は売りませんし、買いたい側は頭ではわかってるんでしょうけど「俺に限っては無関係な話」と相手にもしてくれません。。(こんなこと言っちゃあれですけどこの手の属性の人ってプライドが高いのか他人から間違いを指摘されるのすごく嫌がりますから

それでもこんな物件高騰期だってにも関わらず「フルローンで買える物件あります」ってアナウンスする業者さんや「フルローンで買える物件が欲しい」と言ってるプレーヤーさんも多いので言わせていただきますが、今、物件を買える人って相当選ばれし勇者のみじゃないかと思います。

例えばですが
4年前から新築物件を建てたいと道路付けの良さげな商業地の平屋物件を取得し4年でたっぷり償却を取り、時間を掛けて平屋の住人をタダ同然で追い出しその間にじっくり時間を掛けて容積を目いっぱい消化出来る建物を設計し、またまた時間をたっぷりかけて安く建築してくれそうな業者を探し出しそこに賃貸付けに有利な1月上旬完成を厳守させ、完成したあとも敷地に少しでも空地があれば「ここを原チャリ置き場にすれば2万儲かるな」と多少原チャリのタイヤが道路にはみ出しても貸そうとする銭ゲバっぷり全開な不動産投資家さんなんて人。。(ちなみに狼旅団ではこの「銭ゲバ」と呼ばれて一人前ですw)

この大家さん、、実在する大家さんなのですがこの方、そんな物件がいつ出てきてもいいように寝る間を惜しんで物件探しに明け暮れています。(正直ワタクシがやってる物件探しなんてレベルとは全く次元が違いますw)

で、物件が出てきたら速攻で現地に飛び、どんな風に料理すれば最大限の収益をあげられそうか瞬時に判断し、それが間違ってないかを確認するためどんな時間であろうとワタクシに電話で聞いてきます。(ただそんな素敵物件滅多に無いですから掛かってくると言っても年に数回ですけどw)

あとは
全空であろうがオンボロだろうが誰も手を出しそうもない物件だろうがその人の目にはキレイにリノベされて満室になって見える人。。。(えぇ、、ボールが止まって見える、、みたいな人ですw)

こういう人は決まってA案がだめならB案なんて何パターンも収益パターンが見えているので間違っても一つのパターンがコケたら終わってしまうリビングの無いシェアハウスなんか間違っても手を出しませんし買ったときの値段より売値が安くなりそうな物件なんて絶対手を出さないものです。

とは言え、単に物件を買うってとこまで出来る人は未だにたくさんいるはずです。

そういう方にしつこく言いますが、
不動産投資は買うのが目的ではなく買ってから安定的に収益をあげてその先のキャピタルを得るか朽ち果てるまで保有する気でCFを積むかのどっちかですので目先の想定CFだけを見て物件を買おうというのは危険極まりないことだとご認識下さい。



と、今日はかなり調子に乗って辛辣なことをズラズラと書いちゃいましたが、、
ワタクシから「オマエってホント、、銭ゲバ大家だなーww」と罵倒される人が今後たくさん輩出されることを期待しつつ本日のブログは終了です。。。(繰り返しになりますがそう呼ばれてウチでは一人前ですからww)



ちなみに最終形は「オマエってホント、血も涙もない銭ゲバ大家だなーww」なんじゃんw

学んだ知識は誰にも奪われない。。。


え?明日も雪降るの?ww

こんにちは。

昨日のブログネタ。。

新幹線の中で思いついてダラダラと書いてみましたが、わりとウケが良かったようなのでちょっとだけ続編を書いてみます。

大昔のブログでは触れたかもしれませんが、ワタクシ、
このブログを書くまでサラリーマン大家さんの存在というものを認知していませんでした。(そういう人がいると知ったのはウチのレジの新築の時の越川君飲み会でしたっけw)

と言うのも当時のワタクシの仲介スタイルはBtoB(業者の物件を業者に売る)かCtoB(エンドの持ち物件を業者に売る)でしたので買主はほぼ毎回業者。。

すなわち融資付けで心配することなく決済しに銀行いくと買主の業者がさっさと融資実行の手続きを始めてワタクシは司法書士の後ろで座っていれば勝手に仲介手数料が入ってくるという今と比較したら夢のような取引ばっかりな毎日でした。(今は決済前日にエンド客の団信が否決されたり、買付け入れてきても融資が不調に終わり買付け取り下げしてくるヤツばっかりだしw)

また、業者が買う時には瑕疵担保免責の現状渡しが基本ですので一度売ってしまえば取引自体はそれで集結し、取引終了後の面倒なトラブルも皆無で、、ま、あるとすれば戸建て用地のような最終的に実需層が買う物件の後始末くらい。(えぇ、、戸建て用地だけは最後は素人が買うので売り出す業者さん、、境界やわずか1センチの越境など結構細かい事言って来るんですw)

そんなぬるま湯体質な仲介業務の世界にどっぷり浸かってた仲介さんも当時はとても多く、ワタクシの周りは利幅が出そうな物件(大抵、空きビルとか空き地とかなにか加工すれば爆益になりそうなブツ)ばかりを追っかけるやつばかりだったのですが、いつの間にか発生してたサラリーマン大家さんのフルローンムーブメントに気が付きいち早くサンタメ業者に鞍替えした仲介さんは今ではワタクシと比べ物にならないくらいの利益を上げ、昨年まではこの世の謳歌気分だったはずです。

時が経ち、そんなサラリーマン大家さんにとって素敵な時代であったフルローン全盛時代が終わろうとしている昨今ですが、昨日も書いたように今度はその後釜を自社の資産管理機能を持つ不動産屋さんがこれからの世を牛耳るのではないかと見ています。

自社の資産管理機能を持つ不動産屋、、
要するに自社で投資物件を保有し、水モノである仲介業務での売り上げよりも保有物件で得られるキャッシュで会社が回るという安定収入を持つうえに不動産の知識と経験も豊富な不動産業者という立場ゆえになにをどうやったらお金になるかって部分の嗅覚は半端じゃございませんw(クズ土地だったとこの周りを丹念に地上げしてタワーマンション建てて分譲までする会社もありますがこれは業者だから出来ることでもあります)

ワタクシも最終的な到達点はここと見据えてはいますが、根っからのナマケモノ体質ゆえに夢半ばで歳を取っていくんじゃないかと。。。w(アラフィフな我々、、そこまで頑張れるパワーなんてすでにございませんw)

そんなご時世にサラリーマン大家さん業界を見渡すと、
最近、大家業の傍らで宅建業を取得し、業者系大家として君臨してる人も少なくありません。

大家業が先か?、業者になるのが先か?って議論はさておき、宅建業を持ってる方がいろいろな動きを取りやすいと考えてあとから宅建業登録をしている人が多いと仮定するとこれらの業者系大家さんの今後は今いる自社の資産管理機能を持つ不動産屋と同等の立場になりえる要素がたくさん含まれているのでホント、あと10年くらいするとそんな大家さんがスタンダードになるんじゃないかって気すらします。

またツワモノになると宅建業の法人と非宅建業の法人をうまく使い分け瑕疵担保で苦労しそうな物件は非宅建業の法人で売ったりするなんて人も増えて来てるので(昨日の大阪でそんな話を散々耳にしましたw)サラリーマン大家業も年々進化してそのうちプロの不動産屋さえも追い越す時代が来るんじゃないかとさえ思ってます。

と言うのもプロの宅建業者さんって案外、日々の業務に追われて自社物件のPMやBMを外注化する傾向があり、保有物件の管理についてはあまり詳しくないってとこも結構多いんです。

えぇ、、
トライ&エラーを繰り返し力を付けてきたサラリーマン大家さんもここ数年でかなり増えているのでそういう人がさらに台頭してくるともはやどっちがプロなんだかわからなくなる局面もあり得るんじゃないでしょうか?。。。(と昨日、エレベーターをぶっ壊されて大忙しだったとこに乱入させていただいたM様の言ってたことを軽く受け売りしてみましたw)

実はこの強大な力を持つ自社の資産管理機能を持つ不動産屋と叩き上げのサラリーマン大家さんとでは将来に渡り決定的な違いがあるんです。。(単に苦労している度合いが違うってレベルじゃないですよw)

そんな難しい話じゃないので簡単に書いちゃいますが、
結局、不動産屋って歯車な社員とかが専門知識を個別に持ち合わせているので一つのチカラになった時だけすごいエネルギーを発するんです。。(こういう時の不動産屋さんは手が付けられませんw)

しかし、一旦歯車のコマが外れてしまうとたちどころに機能不全になり今まで出来てたことが急に出来なくなって最悪は間違った方向に進んでしまい会社自体が危うくなっていくんです。

ワタクシ、そういう轟沈する不動産屋をいくつも見てきましたが大抵の場合、有能な社員が「これなら自力でやった方が儲かるじゃん」と考えて独立していき前の会社で培ったノウハウをフル活用して前いた会社が一気に傾く、、、ってパターンです。

それに引き換え、サラリーマン大家さんの強みは「すべて自分で経験していること」なので社員が抜けることによって起こる「歯車が欠ける」って可能性が低く、あとauのCMじゃないですが「学んだ知識は誰にも奪われない」ものです。

またすべての決定権を持つものこのサラリーマン大家である人一人ですからなにをやるにしても決定が早く、いちいち上司の顔色見て稟議書を出して許可を貰ってる不動産屋だとレスポンスも違います。

そう思うとどんなに辛くても自主管理で物件をずっと保有していた方や、なんでも一人で凌いできた大家さんあたり当然、凄まじい経験値のはずですから最初は出来なくてもこの自主管理なりなんでも一人で決めて行くってのをやってくるってのはとても重要なんじゃないかと思います。(忙しかったりめんどくさくて出来なければ出来ることから少しづつコツコツやっていけばいいと思います)

今まで何があろうと丸投げが基本だったワタクシがこんなことを言い出すのってちょっとおかしい気もするのですが、
ちょっとづつ動いてた潮目が一気に変わりそうな今こそそういうことも考えて行かないと生き残れないって気がするんです。。。(えぇ、、昨日の夜、M氏にPM,AMの話をされて帰りの夜行バスの中でずっと考えちゃったんですw)

こういう話ってノウハウがある話でもないので「こうするといいですよ」とか「こんな方法があるんです」ってのはありませんが、ここ数年で急速に力を付けて来てる大家さんも多いのでそういう人と仲良くなっていろいろ質問すれば見えてくることもかなり多いはずです。(ってかワタクシ、いろんな大家さんと親しいですけどLANケーブルを300m入りの箱で在庫持ちしている人を初めて見ましたよww)

ホント、月並みで申し訳ないですが不動産投資を「業」として捉えるか?「投資」と捉えるか?あたりでも全然違うのでこんな潮目変わりの時期はちょっと真剣に悩んでみてもいいかもしれませんね。。。。



但し、夜行バスなんかでうっかり考えこんじゃうとSAでの休憩時間とかでバスに置いて行かれそうになるので注意なんじゃんw

どうやら転換期なんでしょうか?。。。


ゲロ吐きそうですけど新幹線の中で更新ですw

こんにちは。

前にも書いた話ですが今年に入ってからサンタメ業者さんの物確電話がホントにさっぱり鳴らなくなりました。(と言っても彼らのルーティンである「物件探してます」って無差別的営業電話はひっきりなしですけどw)

また仲介でもサラリーマン系エンド顧客を持つ仲介さんからの物確もガタ減りし、客付け仲介として生き残るには融資付けがよほどの腕前じゃないと存続すら怪しくなって来た感もあります。

ただ今時融資付けが上手い仲介さんってことは融資も正攻法ではなくほぼ法律スレスレの手法で融資付けやってるはずなので最終的にはそこで買ったお客さんは「債務超過大家」として銀行からマークされるでしょうしどこかでパタッと買い進められなくなりますからどのみちいつかは消えて行くはずです。(昨日の話じゃないけど本来であればここは「消えて行く」と断言したいのですがかわいそうなのであくまでも「消えて行くはず(じゃね?w)」とさせていただきます)

そんな暗い話ばかり書いてると「不動産投資もそろそろオワコンですね」とか思う人も多いんじゃないかと思いますが、、、

実はこんな局面でもまだまだ景気良く買って行く人は多いんですw

確かに前みたいに年収700万以上の融資が組みやすいサラリーマン系の人は買いに来なくなりましたが今年に入っていわゆるCtoBと言われる売買が盛んになっているようで最近は銀行系仲介さんも銀行顧客ではなく単なる仕入れ系業者さんの買い付けをポンポン入れてくるようになりましたw(「もうウチの銀行の資産家なんて人も不動産買えなくなっちゃいましたからねー」と今ではすっかり見切りをつけせっせと仕入れ系業者周りして仲介やってるそうですw)

と言ってもこの仕入れ系業者さん、、
基本は買い取り転売なのですが、サンタメ取引のように登記無しで売り捌くのではなくちゃんと登記して自社購入後、あちこちに金を掛けて手を入れて高く売れれば売るし売れなければそのまま長期保有を目論んでいるので最近は買い目線がエンドさんかそれ以上なんです。。。

「え?プロである不動産業者が買うのになんで素人投資家目線より買値が高いの?」
って思うかもしれませんが大抵この手の業者さんって普通のサラリーマン系メガ大家さんなんかより担保余力のある物件を大量に保有している関係で金利めちゃめちゃ安く、融資の評価が低くてもフルローンで融資が引けちゃうんです。(えぇ、、気がつかないうちに仲介業者は一般客から業者に営業先を転換してますよw)

あと、なんで今物件高騰期に買うのかと言うとちょうどサラリーマン系大家さんが物件を買えなくなって来たので「これからは不動産価格も値が下がるだろう」と見越してる銀行(サラッと書いてますがこの「銀行」って部分が重要ですw)をうまくごまかし、またまだまだ低金利のフルローン組めるタイミングなので「手金無しで買えるなら立退き費用と解体費が貯まるまで保有してそのうちなんかできるタイミングまで温めておこう」とエンド値くらいでも平気で買っていくのですがこれもバカみたいに安い金利だからなせる技。。

この手の業者さんって利回りとかCFよりも将来的に更地にして違う事業モデルにブラッシュアップ出来る能力があるので(所有権を持てば弁護士抜きで立退き出来ますからねーw)金利が安く引ければ将来的には物件で得られたであろうCFよりも遥かに大きい利益をぶっこ抜くことが可能です。(一般の買い取り転売だとせいぜい2割抜ければ御の字ですが何年も保有して利ざやを稼ぎながら転売だとするので4割くらい抜けることもよくあります)

ちょうどあれです。。
地上げとかでなんでこんなちっぽけなクズ地を坪1億なんかで買うんだろうって思ってた物件があれよあれよと言う間に坪3億で売れちゃうみたいなもんですww(えぇ、、宅建業者はこういう切った張ったをして付加価値をあげることが出来るんです)

またそろそろあれほど活況だった不動産仲介にも陰りが見えて来てますので不安定な仲介業だけで固定費を賄うには少々リスキーにもなって来てます。

そう考えると「将来的になんか出来そうな物件は多少高くても買っておけ(どうせ手金いらないんだしw)」ってなりずっと晒しモノだった物件でも久しぶりにレインズで物件探しを再開した業者さんにとってはお宝の山にも見えちゃうわけです。

事実、今年に入ってからこの手の引き合いが増えて来て買い付け見るとほぼ知ってる業者さんの名前ばっかりですからそろそろ本気で潮目が変わって来た気がします。。

恐らくですが一般の不動産投資家さんにとっては初めての経験だと思うのでこんな局面ではどのように動いたらいいのかわからない人も多いかと思いますがこんな話もブログで織り交ぜて書いていきますので読んでみてください。。(明らかに今年の展開は去年と全然変わって来てますよ)


ということでそろそろ新大阪に着きそうですので本日はこの辺で。。




そろそろ酸っぱい溶液が喉まで上がって来たんじゃんw

退職のお知らせの話。。。


1000億単位の損害のかぼちゃより580億のネムの方が社会的に盛り上がるのはなぜなんでしょう?w

こんにちは。

先日の団員更新で欠員が出たので昨日臨時で募集した団員募集の件、、
「論文」の提出なんて無茶なことお願いしたのでさぞかし応募も少ないだろうとタカ括ってたワタクシですが、、
結構モノ好きな方が多いみたいで今朝の時点で想定の3倍くらいの応募がありましたwww(朝、メールボックス見たらドバーッて届いてたので慌てて申し込みリンク外しちゃいました)

ただ今回は空いた欠員枠は30枠くらいなので大変申し訳ないのですが今回外れてしまった方は次回の応募の時に再度お申し込みください。(えぇ、、ワタクシが一人でお相手出来るのってどうやっても500人が限度なので団員を一気に増やせないんです。。)

さて、
話は変わりますが、1月も終わりに近づき我々の業界も「退職のお知らせ」なんて連絡が増えています。

この連絡ですが、ちゃんとしている会社は売買の契約などでひと段落したところを見計らって「お世話になりました」と来ることが多いのですが、あまりちゃんとしてない会社だと売買交渉の過程だってのにいきなり担当の社員が変わってしまい引き継ぎくらいちゃんとやってくれてればさほど被害もありませんが全く引き継ぎが出来ていない会社も多く、先日は契約書の文言を巡っていろいろやり合ってる最中に担当が変わってしまい買主だった人まで消えてしまいましたw(ってかこれって買主が消えたことが退職原因なんでしょうか?ww)

長い事この業界を見てて思うのですが、ホントこの業界、一つの会社での定着率に激しくバラつきがあります。

定着率のいい会社って
①給料がそこそこ高いわりに固定給(に軽く歩合が付く)
②休みがちゃんとしていて「俺、ここ2か月くらい休んでないんだよな」って愚痴をこぼされない
③ワタクシに届くメールに深夜に送信した形跡がない

なんてとこが多いのですが

逆に
①給料はそこそこ高いらしいけど歩合給(軽く固定給があって残りの大部分が歩合w)
②「最近子供の寝顔しか見たことがない」とか愚痴をこぼされる
③追客後に物確して来る関係で深夜の3時なんてタイムスタンプのメールが届くw

なんて会社だと金のためならなんでもやりそうだし、お金にならなければ仕事が途中でも放り投げて違う会社に移籍する際に社内の顧客名簿まで持ち出してそうだし、勤務状態があまりに劣悪なので少しでも楽して儲けようと大物狙いに終始し多少無茶な融資でも平気で通してしまい買ったお客さんが大迷惑を被るなんてことになりかねません。(で、売るだけ売って高歩合を稼いだらまた違う業者に飛び込んで同じことを繰り返す、、みたいなw)

そう思うとこれって「辞める」のではなく「逃げ出す」って方が的確な表現な気もするのですがそういう営業スタイルを植え付けられた人ってのは違う会社に移っても同じような営業スタンスになりがちなので結局次の会社でも同じようなことをやり「根無し草」のように業界を彷徨い歩くもの。。

しかしかながらこの手の営業マンってそこそこ知識もあり愛想もなんとなくいいので「お、この担当さん、なんか不動産にも詳しそうだし信頼できるかも」なんて勘違いしちゃいがちになり知らず知らずのうちにクソ物件を掴まされ気が付いたときにその担当さんの携帯に電話したら新担当者が電話に出て(えぇ、、そういう会社ってケータイは会社支給であることが多いんですw)またあらたにクソ物件を掴まされる、、なんてことによくなるようです。

と、こんな話を書くと
「じゃあ、信頼できる不動産屋さんって安定した会社で勤務している奴の方がいいの?」って思うかもしれませんが実はこれ、、そんな簡単な話でもないんです。。。

えぇ、、
固定給が厚く、休日が充実してて深夜残業も無いなんて会社の社員は逆に保守的なやつが多いので出してくる物件もあまり問題がないような保守的な物件が多く価格も結構保守的(利回りも割と平凡w)なのが多いんです。。

となると多少リスクがあっても攻めの姿勢に徹する(いろいろな意味で攻めてくるので投資家側で見極めないとひどい目に遭いますがw)営業マンと多少保守的な要素を持ち合わせてるバランスのいい営業マンを捕まえておかないといけないてことになるのですが、これって相当なまでに人を見る目が無いと出来るものではありません。。

ワタクシも若かりし頃はこれの見極めが出来ずに何度も騙され「こんな野郎とは二度と付き合わねー(がおー!)」と何度も思ったクチですが、ある日、突然、そいつの言ってる言動の端々のフレーズで見抜けるようになり今では一度会って話をすれば「こいつは使える側の人間」「こいつは危ない側の人間」と選別できるようになりました。

そのフレーズですが、、
代表格は「あいまいな表現」である「たぶん」とか「おそらく」とか「こうだじゃないかと思います」ってやつです。

不動産取引って基本的に事実だけを積み重ねていけば最終的に必ず真理に行き着きます。
それを憶測だけで片付けるタイプの人はどこまで行っても全部憶測でしか考えないのでこれが口癖のようにポンポン飛びだしてきます。(ホント、ひどい奴になると終始このフレーズを連発します)

こういう人って経験値だけでなんでもやろうとするんでしょうけど、自分の経験値を上回る事態が起こるとロクに調べもせずに「あ、これはたぶん○○だと思いますよ」って言ってその場を収めようとします。(ここで「こいつ、、すっげー適当に言ってやがるなー」と思えるようであればあなたの不動産スキルは相当高いですよw)

あとになって投資家側が「これってあなたはこう言ってましたけどこんなことが起きてこんなひどいことになっちゃいましたよ」と言っても適当に「たぶん」で発言したことだけに自分がなんて言ってその場を収めたかも覚えていないことが多く、「言った言わない」になり最後に開き直られて「訴えるなら訴えてください」なんて言い出すこともよくあります。

この手のタイプ、、
実は不動産業界では非常に多いタイプでこの手の人の根底にはお客に対して「知らない」って言いたくないってのがあるようです。(なんだかわかりませんが「知らずは恥」だと思ってるフシがありますw)

先日のブログでも「不動産屋さんのタイプで無知が怖い」と書きましたが、実際は無知が怖いのではなく「自分が無知であることを隠そうとする人」が一番怖く、こと不動産取引においてはこの「自分の無知を理解していない(または認めようとしない)」って人が一番厄介です。

あと不動産会社って社内的な営業スタイルは「個人商店」みたいに同僚同士であまり情報交換せずになんでも自力でやろうとするスタイルの会社が結構多いです。

特に歩合が厚い会社に多いのですが、こういう会社だと社員同士の知識の差が歴然と違うので「この会社大きい会社だから社員境域も充実しているだろう」なんて思って取引すると「実は今日の契約が初めての売買取引なんです」ってやつに当たることがあります。

ま、今日が初めてと言っても大手の場合はそれなりに教育も受けているのでそんな激しいヘマはしませんがこれが中小の会社だと「融資が組めるだけで一人前」って風潮があるので不動産取引で最低限やっておかないといけないことをいとも簡単にすっ飛ばし、契約当日に売主、買主に突かれて右往左往する人も多いです。(そんな土壇場の場面でも「たぶん・・・○○だと思います」とか言っちゃうから余計墓穴掘るのよ、、わかる?竹下君www)

こういう仲介さんはそもそも売り上げを上げるだけで精いっぱいな人が多いので不動産投資物件がなんちゃらなんて語る口も持ち合わせていないことが多いですからまずはこのあたりを見極める訓練をしていただき、出来るだけバランスの取れた仲介さんを味方に付けていただきそのあとに昨日の課題の「業者さんに対して何をどうやったらいい物件を出して貰えるか?」を実践していただけるとそこそこいい結果が出ると思います。(やみくもに行動するのではなくこういう戦略を立てて行動した方が間違いなく成功への近道になるはずですw)


と、ズラズラと書いててふと思ったのですが、、
ワタクシのブログを読み返すと見事なまでに「たぶん」とか「おそらく」とか「こうだじゃないかと思います」ってのを連発してます。。

そう考えるとワタクシ、
結構憶測でモノ言う傾向があると同時に案外無知を隠してブログを毎日書いてる気がしてきましたwww


と言うことでワタクシ、
明日明後日の二日間、関西某所の山に籠り修行させていただくため、ブログはお休みさせていただきます。。(とりあえず白装束で滝に打たれて反省してきますw)



新幹線の中でブログ更新出来たら更新するけど新幹線でブログ書くとすぐ気持ち悪くなるから自信ないんじゃんw