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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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梅雨明けとシックスパック


久しぶりに更新したら後半、息切れになりましたw

こんにちは。

前回のブログで高らかに宣言しちゃった「シックスパック」でございますが、、
やはりブログで全世界に宣言したというプレッシャーが効いてるのかおかげさまで順調に進んでおります。(心なしウエストもクビレてきましたw)

この調子でいくと2月どころかもっと早い段階でシックスパックになるんじゃないかとほくそ笑んだりもしておりますが、ワタクシの場合、やはり退路を断つという戦術が一番効くんでしょうね。。。(やっぱ楽待でコラム書くなんて死んでも嫌だしw)

しかもあれです、
腹筋を鍛えるとあちこちにいろいろ効果が出るようで最近はむしろその効果の方が楽しくてついついいつもより頑張ってしまいます。

なにより驚いたのは運動するのが苦じゃなくなったこと。
腹筋ってやっぱり鍛えるとあちこちの筋肉にも影響するようで今では走るのも苦ではなくなりました。(階段もダッシュで登りますw)

それともう一つがお腹が引っ込んできたので着れる服のバリエーションが増えたこと。
前に買って着れなかった服が着れたり真夏のTシャツ姿も前よりはお腹が引っ込んだことで中年太りTシャツに見えなくなったのはちょっとうれしいです。

ただ、これ、前に着れるようになった服は着れるようになるということはデブ時代に来てた服全部が着れなくなるという意味でもあるのでせっかく痩せたからと捨ててしまうとリバウンドしたときにまた一から服を買いなおすという地獄を味わうことになりますから痩せたあとの体型をどう維持するかが課題になります。(痩せて服を買いなおすわけですからリバウンドしたらその服もダメになるのでこれは絶対に避けねばなりませんw)

そう考えると若い時代から体形が一切変化ないってひとが羨ましいですね。。
下手すると高校時代に買った服がまだ着れるなんて話らしいし、、、(あれっていったいどんな体の構造してんでしょうかね?w)

この筋トレ初めてそろそろ1カ月になりますが夏前に始めたことでちょうど薄着の真夏の時期をちょっとカッコよく過ごせそうなのでしばらくぶりに真夏をエンジョイ出来ればなんて思っております。(と、このくらい書いておけば夏までに必死に追い込めることでしょうw)

さて、そんなわけで東京は今日で梅雨が明けてしまったそうです。
こんな時期に梅雨が明けてしまうのも異例ですが、、これで真夏の炎天下がしばらく続くということで電力需要の問題が出てきました。

まさか近代国家の日本で電気が足りなくなるなんてことが起こるなんて想像もしていませんでしたが、いろいろな条件が複合的に絡むとこんな非常事態みたいなことが起こるんですね。。。(まさか原発が使えなくなったりロシアが戦争始めて天然ガスが使いにくくなるなんて思ってもみませんでした)

そう考えるとワタクシの日常的セーフティーは大丈夫なのかと思ってしまうわけで今の収入や生活はワタクシが健康だから成り立ってるわけで万が一の時のセーフティーネットは案外脆弱なんじゃないかと。。。(えぇ、、今まで病気一つしたことないワタクシだから成り立ってたわけです)

だからと言って保険を厚くしたところで無駄にお金が掛かってしまい何もなければ無駄金。(あ、無駄ってこともないですけどねw)

いろいろ考えるとキリがない話ですが、今まで順調に歯車が回ってた人がこんないろいろなことが複合的に襲ってきて今の生活を維持できなくなったとしたらどうするか?というのは常々考えておきたいところです。(自分が元気でもいきなり親の介護だのって話と会社の倒産やリストラなんて複合的事象で一気に人生傾いちゃいますから)

そんな恐怖があるからこのブログ読んでる皆さんは不動産投資に目覚めたんじゃないかと思います。

そんな不動産投資でもただ買えばいいってものでもなく「儲かる物件を吟味して買う」でなければなりません。

昨今、この不動産の領域でも様々な不動産投資手法が蔓延っておりますがどの手法でも「起こって困る確率は低いけど複合的事象が起きた時はどうなの?」って部分はキチンと考えてからやっていただきたいところ。

ちょっと前に民泊がブームになりましたがまさかその後コロナ禍で需要が激減して大赤字になるなんてこの手法の仕掛人の人は一切予測していなかったはずだし今流行りのボロ戸建て投資もこの先に起こるであろう複合的事象で飲み込まれてしまう人は飲み込まれてしまうんじゃないかと思います。(人口減で地方の賃貸需要が今より悪くなれば持ってる物件は価値を失うし最悪借りてくれる人がいなければ更地にして土地の有効活用も出来ず廃墟になってしまうかもしれません)

そう考えると「今が儲かっているんだから大丈夫」ではなく確実に不動産で儲けるのであればそういう複合的な要素も予測して万が一の時の逃げ道も考えていただきたいなと思います。

ちなみにワタクシが物件の目利きでよくやるのが「この物件、、普段はこんな運用方法で利益はあがるけど万が一こんなことが起きた時はどうやって切り抜ける?」ってのを買い付け入れる前に考えること。

例えばですが今弊社で保有してる再建築不可の土地に建ってるシェアハウス。。
おかげさまで昨今は満室経営に戻りましたが一時期のガラガラ状態の時は総員退去させて更地で無理やり隣地の土地の一部を借地で借りて一時的再建築可にして一戸建て建てて自分で住もうってパターンと隣地に土下座して土地を買値で買って貰うか隣地を高値で買うかまで考えておりました。(こっちは再建築不可で安く土地が買えているので隣地を多少高く買ってもお買い得ですからw)

そもそもシェアハウスでの運用がダメになったら自力で住んで隣地の家の人の死期でも数えてるからいいやwなんて気持ちで買ってるので(お隣様ごめんなさい。。本音はこれですw)いくつも逃げるパターンは容易出来ておりますが、、、

買い付け入れるときに皆さんはどこまで考えて物件買ってます?

ただリノベしてこんな家賃で貸せるから利回り300%だー!!イエーイ!!ってだけだと思わぬ落とし穴が待ち構えてるかもしれませんので常々万が一の時はこうするって選択肢は出来るだけたくさん用意して欲しいと思います。(そうすれば初案がコケてもいくらでもリカバリー出来ちゃいます)

最後になりますが、、
これだけ早い梅雨明けなのでコインランドリー投資をやってる人が今息してるかが心配です。。

しろくまくんのツイート

アインさんのツイート


コインランドリー経営って雨が降らないとホント厳しい業界なので、、、(いやこの話はこのくらいにしておこう、、辛すぎるし、、)



終わり方がすごく雑なんじゃんw

クロ現の話。。。


最近水曜日は平和に過ごすことが多いですw

こんにちは。
まずはじめにすごくどうでもいい話ですが、、

昨日、新宿のヨドバシの前を通ったら旅団マスコットのジローくん(本来の設定はスージーというオンナのサルですが)の復刻版が売られているのを目撃しました。


女性らしくちゃんと手足の指がよりくっきりとネイル処理されておりました

たぶんこれ日本製じゃなく制作精度も悪そうでシンバルを上手に叩けていなかったし、欲しいわけじゃないので売ってるからと言って送ってこないでくださいね。(なんかこんな風に書くとたくさん送りつけられそうな予感がするので念のため)


さて
そんな話はさておき

本日は昨日NHKのクロ現でやってた「トラブル急増!不正ローンで広がる”借金投資”」のお話を書きます。

このNHKのわりと最近のシリーズものですがワタクシが見る限り昨日のはその後22時から放映予定の「正直不動産」の番宣じゃねーの?と穿った見方をしながらの観戦となりました。

とは言え、令和の時代になってもこんなコテコテの投資話に乗っかってにっちもさっちもいかなくなった人がいると聞き、以前にこの手の情弱ビジネスを手掛ける人が言ってた「情弱資源の泉は枯れることはない」という話、、なるほどと思いました。(注:情弱資源の泉=義務教育を終えた子供が成人して社会的信用が出来たあたりで100本矢を放てば3人くらいには当たるし、毎年成人する人がいるんだからその3人は永遠に泉から湧いてくる理論)

そんな消費者リスクに遭うリスク度チェックなんてのもありワタクシもやってみましたがそもそも人を見たら泥棒と思うタイプのワタクシの点数は20点。。(あれ?全部1点だと思ったらいくつか高得点付けちゃうのがあったぞww)

また「向こうからやってくる儲け話はすべてクソ」というのが分かってる人であれば引っ掛かるわけもないのですが若くて金銭的に余裕のない人にとってはチャンスに見えてしまうんだと思います。

また最近はいわゆる色恋営業に乗せられて高額な融資を組んでしまう人もいるそうで(ま、これも今に始まったことじゃないですが)そう考えると先ほどのチェックリストの中にある「断り切れない性格」というのが問題なんじゃないかと思います。

確かにこの手の商品を売りつける人は断られてからがスタートを考えてる人が多く、当然断られた時の想定問答を準備してやってきます。そんな百戦錬磨の営業マンに対し「断り切れない性格」であれば頭では嫌がってても勢いに押されてついつい契約してしまうってのも無理はないと思います。

ただ一緒にしてほしくないのですがこの借金投資で「いつの間にか周りを囲まれて知らないうちに投資話に乗せられた人」と「自分から投資セミナーに行きまんまと嵌められた人」の存在。。。

前者は色恋営業や誰かの紹介で人と会ってるうちにうまいこと丸め込まれて投資話に乗せられて無理やりローンを組まされた確率が高く(全部じゃないと思うので確率論にします)、後者は少なくとも投資する気で門を叩きそこで嵌められてしまった人が多いはずです。

また、NHKのそんな被害者的放送姿勢を感じ、昨日もSNS上ではスルガの一棟投資で被害に遭った(被害?)人たちがやたら気勢を上げておりましたが・・・ワタクシから言わせるとお前らはちょっと違うだろwwという気持ちでございます。

さて、そんなあの手この手の勧誘ですが、
これを「そんな投資じゃ儲からないでしょ?」とか「今はお金がない」とか「投資には一切興味がない」と言っても毅然と断るスキルがなければ結局心の奥に入り込まれ看破されちゃう可能性が残ってしまいます。

これは相手が何をして儲けたくて接近してきたかわかればその時々にふさわしい断り文句を並べることで防ぐことが出来ます。

例えば投資区分マンションの投資の場合、融資が組めない属性であればそもそも勧誘対象にはないので「よくわかんないけどカードで買い物たくさんしすぎて弁護士に入って貰っているんだよね」と笑顔で言えばこれ以上勧誘するのも時間の無駄ですから色恋営業で接近してきたとしてもLINE通知はそれ以降来なくなるかと思います。

「自分はわりと断り切れない性格だな」と思う人は常々こういう断り文句を要ししてその時になったらスラスラ言えるようにしておくとよろしいかと思います。

ということで唐突ではございますが、
本日は「上手な断り方選手権」を開催します(これは大喜利ではない。繰り返す、、これは大喜利ではない)

とりあえずこのブログは不動産ブログなので
①投資マンションに勧誘されたケース
②高額塾に勧誘された時のケース
③ラッセンの版画を勧誘されたケース(ん?)

の場面で最適だと思われる断り文句をコメント欄よりぶち込んでください(①~③で得意科目だけお書きくださいw)

本来であればもっとねちねちを昨日のクロ現の論評でも書こうと思ったのですが
ちょっと野暮用が入ってしまったので予定を変更いたします。申し訳ありません。


管理物件で「上の階で人をバラバラに解体してる音がするのでちょっと来てほしい」って連絡だったんじゃんw(お前そんな音聞いたことあんのかよ!と詰めてきます)

これから狙い目の不動産。。


最近セブンイレブンのカレーパンばっかし食ってますw

こんにちは。

ブログ開設以来延々使い続けていたDELLのパソコンを新しいDELLのパソコンに買い換えました。

11年も同じパソコン使ってて最近まで特に不便も感じてなかったのですが
①立ち上がりが遅くなった
②ブラウザを立ち上げると(特にブラウザメール)フリーズする
③時々青画面になり再起動しないとどうにも出来なくなる
④脈絡なく突然HDを読まなくなる
⑤前に団員からいただいた「僕は航空管制官」のソフトの動作に支障があるw←わりとこれが一番の問題かもしれませんw

特に④は大事な作業してるときに起こるので恐怖でしかなくいつ吹っ飛んでもいいように記憶媒体にデータを移しいつ吹っ飛んでもいいように身構えはしておりましたがHDではなくSSD方式の立ち上がりの良さとやっぱりストレスを感じずに作業したいと考え「まだ変えなくてもいいよね」から「積極的に買い換えよう」と思い立ちパソコンを買い替えた次第。。(ほんと、ケツが重くて申し訳ありません)

で、新しいパソコンですがDELLの分際で20万円くらいするハイスペック機。(ちなみに11年の相棒は7万円のオプティプレックスでございました)

ま、11年もすればそれだけ技術革新してるわけでとんでもなく使いやすく画面も19インチから27インチになったので2分割作業も楽にこなし、Twitter開きながら契約書作ったりが同時にできるようになりました。

ただまだ変えたばかりで細かい設定もできておらずハイスペックを使いこなすようになるにはさらなる時間が必要ではないかと思います。(ブラウザをマイクロソフトエッジからクロームに切り替えたいけどそれすらやり方がわからず悩んでおります)

とはいえ折角新しいパソコンにしたのでブログの更新ももう少し頻繁にできるかなと思っておりますのでこうご期待でございますw

さて、話は変わりますが、先日のセミナーの申し込みの件。。

昨日当選した方には当選メールをお送りしておりますが、その際にいつも書いてもらってる「セミナーで聞きたいこと」という欄がございます。

最近思うのですがこの聞きたいことのレベルがめちゃくちゃ上がっててもしかしたらいつかワタクシでの答えられない質問が飛んでくるんじゃないかと危惧し始めております。。(えぇ、、ほんとに皆さんの質問読んでると不動産スキルが爆上がりしてるのを感じます)

そんな質問で「たぶんこの質問はセミナーで答えないでブログで書いてもいいよね」ってのがあるのですが今日はその中で一番多かった質問が「これからの狙い目の不動産」。。(毎回「狼さん、今のご時世、どんな不動産狙ったらいいの?」って質問が一番多いんです)

今の不動産投資の世界を見渡すと
・築古戸建てDIY系
・築古アパート系
などの築古物件を買って高利回りでぶん回す人と、
・新築木造アパート系
・新築RCレジ
などの新築物件を自力で建ててちょい無理目家賃設定だけど数年回してキャピタルを得ようと考える人(ま、長期保有の人もいると思いますが今のご時世であればキャピタル狙いで早々と利確しようって人が多いんじゃないかと思ってます)の二通りの分けられると思います。

さらに最近はレンタルスペースや0円戸建てなんていう他人の物件を又貸ししてサヤを抜く手法も認知され始め単に金を得ることだけ考えれば多種多様な不動産投資が存在しております。

そんな多種多様な不動産投資手法を眺めながらワタクシが考えるのは10年先のこと。

どんな手法を選択するのであれ短期で一気に稼ぐには売却などのキャピタルゲインを稼ぐ方法くらいしかなくその世界がややバクチ的要素もあり(相場が悪い時に売り出すと大火傷しますから)やはり安定的にインカムゲインで稼ぐほうが無難です。

ただ安定的にインカムゲインを稼ぎ続けるには「運」によるところが大きく、昨今の戦争やコロナなどで物価が値上がりすれば不確定要素が増えてしまい今うまくいってる人でも数年で様相が変わってしまい結果的に大火傷を負う可能性もなくはありません。

例えば10年前のまだサラリーマン不動産投資の創世記に光速投資を知り始めた人はあのアベノミクスなんていう信じられないレベルの低金利政策があって銀行融資がじゃぶじゃぶになっていなければあそこまでの栄華はあり得なかったでしょうしあの過剰融資がなければかぼちゃの被害にあった人もそもそも存在していなかったかもしれませんし融資が出なくなったことで生まれたボロ戸建て投資なんてのも無かったことでしょう。

そう考えると不動産投資はやはり始めた時期と運によるところが大きいのかなと思うわけですが「じゃ、今不動産投資やるなら何がいいのさ?」と聞きたくなる気持ちもよくわかります。

ワタクシの持論ですが不動産投資を始めたければ入り口のところで「人を見たら泥棒と思え」と頭に叩き込みつつ「入り口で勧誘される様々なワナについて理解し」「必要な部分だけスキルを盗み」「そこそこのコミュ力を身につけてから始める」ができるようになってから飛び込んできて欲しいと思ってます。

これさえ出来てれば自然と自分に合った不動産投資手法を見つけることが出来るはずだしおそらくはどんなに運がなくても大損はしないはずです。

またどんな不動産を狙えばいいのか?と聞かれるとその質問してきた人によって答えはバラバラで例えばですが
①その人の資産背景(種銭の額、所有資産など)
②その人の気質(待てるタイプか待てないタイプか)
③その人の性格とコミュ力(性格的に不動産投資に向いてない人って結構いるもんです)
④住んでる地域(都心に住んでる人と地方に住んでる人でも狙う物件は全然違います)
なんてことだけでもその人に向いてる投資手法、狙うべき物件は全然違うのでワタクシがアドバイスするとしたらめちゃくちゃヒアリングしてどんな性格の人でどんな背景で生きてるのかわからないうちに教えても的外れな答えになってしまうと思います。

なのでこの話題は大人数が集まるセミナーでやっても参考にならないのでお話ししないようにしているのですがもしホントに方向性が見えてなければ一度勇気をもってメールでもいただければと思います。

えぇ、、メールでやり取りするとブログ書くより作業が膨大で(メールのキャッチボールってすごく大変なんですよw)全部はメールでやるのではなく電話で実際に話してみて声や話し方で性格分析してさっきの①~④を聞けばこの人に向いてそうなのはこっちかなーくらいはアドバイスできる自信はありますw(なんて書いたらめちゃくちゃメールが来そうなので今までこういう風には告知してませんでしたが諸般の事情でGWにそんなゆっくりした時間が出来そうなので告知しておきますw)

とはいえ、ワタクシ、別に不動産コンサルでもないので絶対的に正しい正答を出せるかは不明ですw(いつものように「あなたは種銭貯めてその金抱いて寝てなさい」ってオチばっかりかもしれないしww)

5/2~5/7くらいまでにメールをくれた人で全員とは言いませんが出来るだけたくさんの人の相談に乗ってみようと思っておりますので我こそはという方、

①お名前(ハンドルネームでも可)
②相談内容(出来るだけ細かく書いてくれると返信率も上がります)
③最終的に電話で話すことが出来る方(どうしても声を聞かないと性格とかわかりませんのでw)
④いきなり電話でいい方は折り返しの電話番号
⑤お住いの地域(都道府県を書いてくれれば大丈夫です)
⑥年齢と家族構成(何歳の奥さんとお子さんがいる程度で可)

を書いてメールしてみてください。

質問内容によってはこの期間が過ぎての返信になってしまうかもしれませんが出来るだけたくさんの人の相談に乗ろうと思っておりますのでご遠慮なくw

なお、相談が全く来なければいつものように夜のキャスをぶちかまそうと思っておりますので連休中のTwitterのチェックもお忘れなくw


特に夜の時間帯がとても暇なのでなんかやろうと思ったんじゃんw

最近の世相やらなにやらの話。。。


最近カレーパンばっかり食ってますw

こんにちは。

エイプリルフールくらいなんか書こうと思っておりましたがやはり最近もバタバタと忙しく書く時間も無くてあれでしたが今日は久しぶりに何も予定が無いので更新です。(しかし今日もこの後酒チャンスに出撃してサイン会の予定でございますw)

世相的に不動産投資業界はここ一年くらい何も変わり映えしない世界観でございますが、業者側から見える不動産業界はわりと活況でおかげさまでワタクシも忙しくさせていただいております。

これは世界的なインフレ懸念などが理由に挙げられますがタネ銭持ってる人が増えた影響で銀行融資の姿勢が日に日にジャブジャブに近づいて来ていて実需方面だけではありますがわりと青天井で貸してくれてるからではないかと思います。(えぇ、、残念ながら投資系融資はホントに資産持ってないとお話しすら聞いて貰えないし初めて不動産投資やるってサラリーマン系の方は門前払いという感じです)

その青天井のおかげで開発系(実需の再販案件など)の融資はそれなりで買い手も高買い傾向なのでさらに融資がジャブジャブになり一向に値下がる予兆も見えないのですがさらに材料費が高騰する予兆だけは一人前なのでこの値上がり相場はまだ数年くらいは続くんじゃないかと思っております。

このブログを読んでる方は基本投資系で見ている方ばかりでしょうから実需だけが値上がりし、投資が下がる予兆が無ければ大人しくしてなきゃいけないはずなのですがサラリーマンでも買える小額物件(小ロット物件)は相変わらずプレーヤーが多いので鬼の指値が効くとは言え数年前と比較するとあり得ない金額で取引されております。(100万くらいが相場だった築古戸建てが800万円で売ってるの見てびっくりしましたが融資が出ないのに慣れちゃうとこんな金額でも安いと感じちゃうんでしょうね)

あり得ない金額で売るには「買った物件を手直しして見た目カッコいい物件に仕上げれば目が慣れていない素人投資家でも飛びついちゃうだろう」という目算があってのことだと思いますが、これ、よくよく考えたら再販業者が売って利ザヤ稼ぐか一般の投資家が仕入れて再生して再販してるのかってレベルの違いだけでそれほど搾取構造は変わりません。(変わるとしたら瑕疵担保が2年付くか付かないかの差じゃないかと)

せっかく買った投資物件が実は一般投資家の出口として掴まされていただけなんて話ではいっぱしの養分と同じですのでそこは出し抜きたいって思う読者の方も多いのではと思い、今日はそんな物件の見分け方なんかを書いてみようかと思います。

よくワタクシがブログやセミナーで言ってることですが、
「不動産は素人から買って素人に売れ」
と言うのがあります。

プロから買えばあらかじめ計算した利益分を乗せ、損しないように安くリフォーム、リノベして採算のあう売値設定で売ってるものを買わされるわけですし、その仕込む物件は素人の方から安く仕入れて手直しして売ってるわけです。

それでも「利幅が乗っかっていようがいいものはいい」と買うのであればいいですが昨今の小ロット物件はよほど上流の情報にありつくか、限界集落の値段の付かない再生不能に近い物件を意地でリノベして保有するかのどちらかであることが多いのでそこの見分けが出来てないと知らず知らずのうちに将来性の期待できない単なる投資家の出口物件を掴まされる羽目になってしまいます。

再生能力がない投資家であればこれも甘んじて受け入れ買うしかないのですが狼ブログを読んでる人がそれではワタクシが教えてきたことも無駄になってしまいます。

と言うことで「これは間違いなく投資家の出口物件だ!」というものを傾向的にいくつか列挙していきます。

その①「無駄に外壁塗装が施されている物件」
高値売却を目論む際によく用いられるのがこれ。
「大規模修繕実施済み」として売られる物件は金融機関もわりと好感触で見られるのを逆手に取り一番見た目が良く見える塗装を施し「大規模修繕」とのたまう方もチラホラいらっしゃいます。
もちろんと外壁塗装してくれていれば雨漏りなどの心配も要らないのですが困るのは自力塗装やシールなどの処理をいい加減にやって見た目だけなんちゃってリノベしちゃってるパターン。。

見極め方は塗装色なのですが最近は投資家同士でウケる色合いなどの研究も進み、ダーク系に赤いアクセントなんてパターンで攻めてくる投資家が多く、ワタクシの経験ではこの色合いで売ってる物件は「研究済み」と判断して「これ出口を相当狙った物件なんだろうな」と警戒度を一気に引き上げます。

大抵の場合高額になる水回りのリノベは後回しで素人にわかりにくくて目立つ外壁や建具などの自力塗装が施してあったら要注意です。(プロがやってる養生の塗装と素人がやってる養生の塗装はまるで出来が違いますしたいてい色むらがあるのですぐわかります)

その②購入時期
物件を買えば必ず登記簿上で物権変動の時期は乗ってますのでこれはすごくわかりやすいですが、ここ3年くらいで買ってる物件なのに明らかに短期譲渡の喪があけていない(5年未満の売却は短期譲渡になり利益に高額の税金が乗ります)時期に売り出す物件は「持ってていいことが無いから売る」「最初から再販で利益を得ようと目論んで仕込んだ物件」である確率が高いです。
酷いパターンになるとこの2つが合わさっている「持ってていいことが無い再販物件」を高値で掴まされ3カ月間の瑕疵担保期間が終わるや否やあっちこっちが壊れ始め「そんなのもう知らない」と逃げられてしまうパターン。。

始めて物件を買う人にはそんなのわかるわけもない部分なのでこの購入時期と言うのもチェックです。

その③売り出し利回り
投資物件はほとんどの人が利回りを見て買ってると思いますがデキる投資家ほど出口の利回りがどう見えてるかを意識しているものです。また素人投資家さんが手を出すギリギリのところの利回り計算して売値を設定していることがほとんどですから(えぇ、、間違っても「これなら誰でも買うでしょw」なんて高利回りの30%なんかじゃ売るわけもありませんw)

例えばですが神奈川県界隈(横浜、川崎ではなくもうちょっと奥の神奈川)あたりだと築40年くらいの木造アパートの売り出し利回りは9%~11%もあれば今の相場観なら一人くらいは喰いついてきますのでそんな場所で7%なんて売り出し利回りを見たら要注意です。。(時期的に相当高く買ってるので利益考えたらこれ以下じゃ売れないんでしょう)

なお、利回りは言うまでもありませんがお家賃÷売り出し価格ですがこの売値を仲介に入る不動産屋ではなく売主自ら決めて売却依頼してるケースではこの利回り設定を熟知した投資家である場合が多いのでこれも注意が必要になります。

その④融資銀行
5年前以前であればいわゆるサラリーマン御用達銀行(スルガ、オリックス、静岡銀行あたり)で買っててもそもそも買い値が安いケースが多いのでそれほど心配する必要もないのですがかぼちゃショック以降の4年以内にノンバンク系で融資を引っ張ってる物件はちょっと注意が必要です。

これはブログで詳細に書くといろいろ怒られが発生するので書きませんが、とにかく謄本見て乙区の金融機関にそんな文字が入ってたら警戒感を引き上げてください。(ってかこれはブログじゃなくセミナーだけにしとけば良かったかもw

と書いてみればわりと初歩的なことばっかりで普段からここ読んでる人から見たら物足りない話かもしれませんが次回のセミナーでも深堀りしたいところなのであえてブログでも書いてみました。。


最後になりますがそんなセミナーの件、、
先日予告した5月14日(土)の狼セミナーの受付は来週木曜日(4月14日)のこのブログ更新時の18時からやります。ご参加される方はご用意お願いします。



今日も狼スタンプたくさん押すんじゃんw

物価高。。。


忙しくって新しいパソコンの接続も出来てませんw

こんにちは。

ブログを休んでる2週間のうちにサクラが咲き始めプロ野球が開幕し季節は一気に春になってきました。

そんな昨今、ニュースを見ればウクライナVSロシアばっかりでコロナの話はどこかに追いやられている感もありますが、この2つの出来事で世界的に物価高になるんじゃないかと囁かれ始めております。

まぁ今の物価高はコロナに端を発した世界的にモノとリソース不足から来ている話で「コロナがある程度収束すれば収まるんじゃね?」ってムードがウクライナ問題でより話がややこしくなりちょっと前に囁かれてた原材料不足からの建材の値上げなんて話は今となってはほんの序章に過ぎなかったなんて話になりそうです。

これに輪をかけて国内ではコロナで国の財政をそこそこ投入してしまってる関係でそれを回収すべく増税なんて話もあり遅かれ早かれ何らかの形で増税は避けられないでしょう。

そうなると心配なのはここ数年のゼロ金利政策で無理目なローンを組んじゃってる人達。。

金利が低い時に払える限界近くまでローンを組んじゃった人達にとってはこれらの物価高は徐々に生活財にまで影響が出始めローンの返済に苦しむ人も出てくるんじゃないでしょうか?

今日もTwitterを眺めてたら「ここ30年くらいで見たことないような物価高になるんじゃないか?」と予想する人の話があってしみじみ読んでましたが確かにここ30年くらいでこれだけのマイナスイベントと言うのは経験がなく(我々が喰らった最強のマイナスイベントはバブル崩壊とリーマンショックくらいだし)世界有数の穀倉地帯での紛争やどんどん変異を繰り返し結局ワクチンは頻繁に打ってないといけないコロナの影響のダブルショックは我々が想定していないレベルの物価高にまて発展しちゃうのではないかと思わざるを得ません。

また景気が良くなって株高になっていくという話であればなんとなく希望も湧きますが(不動産投資的には株高ってうれしくはないですがw)労働賃金据え置きで増税と物価高になってしまうというのは困ります。(首都圏の賃貸需要にも暗い影を落とすんじゃないかとさえ思ってます

さて、こういう先行きが見えない状態で平常バイアスが掛かってる人は特に後先考えずに今できることをやろうとするんじゃないかと思います。

確かに「そのうち何かあるんじゃないか?」とビビっていては何も起こらなかったとき損をしてしまうことになるのでリスクをヘッジできる自信があるのであればそれはそれで構わないと思いますが、想定以上のことが起きてやってたリスクヘッジが全く効かない場合、恐らくは日本中の大多数が同じ目に遭うので徳政令が出るわけでもなく「個々の判断で乗り切ってください」ってアナウンスが出るんじゃないかと思います。(第二次大戦後の日本の食糧不足がまさにそんな感じだったんでしょう)

とは言え、このブログ読んでる読者層はそこそこ危機管理能力も高くワタクシの教えに従ってタネ銭をガンガン積み上げてていつでも投資不動産を買えるレベルの人ばかりでしょうからこの話については心配もしておりません。(どっちかと言うと皆さん「これを契機に確率変動でも起きないかなー」って爪研いでるクチでしょ?)

ワタクシはどちらかと言うと何か行動を起こす前に起こることを予測して入念に準備して一発で仕留めるタイプなのでここ数年はノーポジを貫き世の中の動きを仮説だてて「こうなったらここに資源を投入しよう」「逆にこうなったらこっちに資源投入」といろいろな情報を集めながら準備しております。(今のところは銀行への返済をガンガン進めて与信枠を空けてます)

特に不動産分野はちょっと知恵と経験があれば一瞬で数千万くらいの利益を上げられる業態ですからチマチマ小銭拾う暇があるならその時間を他のことに充てた方がいいんじゃないかとさえ思っております。(あ、別にボロ戸建て投資がどうのって言及してるわけじゃないですよw

幸い、不動産に関してはそうそう外さないレベルのスキルと経験と人脈があるので資金だけいつでも振り回せるようにすることと「人様からの信用」を失わなければどこから参戦しても儲ける自信もあり、焦りもありません。(えぇ、、何もチャンスが起きなければ返済を進めて元本減らすだけでいいんだし)

・・・

・・・

なんて話を4月16日に予定していた狼セミナーでめちゃくちゃ高いところからドヤ顔で説法しようと思っていたのですが、、、

すみません。。。
4月16日の狼セミナーはワタクシの都合により5月14日に延期させてください。。
(やろうと思えば出来たのですがその日に強行すると準備不足で内容的に薄い内容になっちゃう気がするんです)

この延期を伝えるために無理やりウクライナまで引っ張り出してブログ書いてみましたが、
読み返したらちっとも実になること書いてなくて死にたくなりました。。。



いつものやたら前振りが長い言い訳ネタなんじゃんw