プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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高齢者向けの防犯講座。。。


今日は真面目に書くのでポチよろしくお願いしますw

こんにちは。

株価の話ですが、
ここ最近、一時は2万円の大台を超える寸前で押し返され日経平均で19700前後をウロウロしてるようです。

ただ、トランプリスクや北朝鮮問題、EU絡みの一連の離脱リスクが片付けば一気に2万超えも夢じゃないのでここ最近は「2万超えるんじゃねーの派」と「2万超えないんじゃねーの派」で激しく売り買いが交錯してるからどっち付かずな状態になってるんじゃないかと思います。

と、株価に関してはその時々の為替変動や企業の業績で決まるわけですから2万と言わずバブル末期のような4万円寸前まで価値があがるかもしれませんので常に短時間で値上がることもあれば、逆に急激な円高などで短時間のうちに急激に値下がることもあるわけなんですが、不動産というのはそう言うことは滅多にありません。(えぇ、、不動産は株とか為替の時間軸とはまったく違うんです)

ご存知の通り不動産投資は家賃収入などのインカムから元本返済や金利、諸経費などをマイナスしてその残りが大きければ大きいほど儲かります。

しかしこれ以上金利が下がることも無いでしょうし、融資期間をこれ以上伸ばしてくれる金融機関も多くないでしょうし、物価をあげようと企む日銀や政府のインフレ方向に持って行きたいという方針からしても諸経費(特に修繕とかの人件費や材料代)などは上昇志向に向かうんじゃないかと思います。

と、マイナス部分がこれ以上減るということは想像出来ないのですが、インカムである賃料収入も建物の築年数が経過するに従って低下してくるのも自然の理。。(中には25㎡の築古ワンルーム300万も掛けてハイパーリフォームして賃料5000円アップとかヌカしてるやつもいますが対費用効果を考えると、、、以下略)

このように上(家賃収入)と下(返済などの支出)の価格変動が固定されてしまっては不動産価格の今後の値上がりなんて期待する方がおかしいのですが、実はいまだに物件の種類によっては値上がりし続けてるものがあります。

これも言うまでも無い話ですが、
不動産価格はその時の金融機関の融資姿勢で値上がりし、値下がりします。

金融機関が融資に積極的であればどんどん上へ上へと積み重ねるように融資をしますからバブルの頃じゃないですが、先週4000万で買った区分マンションを翌週アットホームに5000万で売り出すと速攻で10枚買付けが入る、、、なんてことが起こり挙句5000万で買った人がそのまた翌週に6000万で売り出すとまた買い付けが10枚入る(しかも融資特約なんてのはありませんw)と言う流れでどんどん値上がりします。(ちなみにこの区分の実際の価値は3000万くらいであってもです)

株価もそうですが「今後物件の価値が上がるから高くても今のうちに買っとけ」と言う作用が欲しい人と金融機関同時に働いてドンドン吊り上がるからこんなバブルみたいなことが起きたのですが、昨今の投資不動産の価値は収益性で決まってます。

えぇ、、
これ以上上るはずのない収益性の部分を操作して利回りを高く見せてその分売値をかさ上げして金融機関の持ち込み物件本来の価値より高く融資を組むと言う行為を繰り返せばまだまだ物件価格は上がるんですwww

これが出来る物件は「ちょい地方のいわゆる融資年数が伸びそうな堅固な物件」が当て嵌まるのですが、昨今の目覚ましいまでのIT技術革新で仲介さんやサンタメ業者さんは様々なエビデンスの偽造技術が向上し、今では賃貸契約書の原本の改ざんまで可能になってます。

ちょっと前はレントロールの数字をちょいちょいって操作して銀行に出せばすんなり通った「改変後賃料(まさに絵に描いた餅みたいな賃料ですけどw)」も最近がそれで痛い目に遭わされた金融機関が先回りしてその物件の「本当の賃料」をとある方法で調べ上げ水際で否決するという対策に転じてますが(見つかって取引停止に追い込まれたサンタメ業者さん、、最近は社名変えて復活してるそうですw)結局はそれもいたちごっこになり最近の業者さんは新たな手法を構築しほぼ100%融資実行に持ち込める、、、らしいです。。(ソースはウチにちょくちょく出入りしている某大手仲介さんw)

そんなことが出来るとわかると「仲介手数料欲しさに買主がどうなろうと知ったことじゃないイケイケ仲介さん」も黙ってはいません。。


えぇ、、
最近、ウチの会社に最初っから「二重売契で契約出来ますか?」と堂々と打診してくる仲介さんの多いこと多いこと。。。www
(本日は水曜日でどこの仲介さんもお休みなのに11件問い合わせがありましたよww)

この「賃料可変技術」と前にも書いた「自己資金の見せ方技術」の向上で二重売契組まれたらたしかに融資金額は上乗せできますから投資物件を買おうと思えば自由自在に融資可能です。(ホント、、融資さえ付けば物件価格はどんどん上がり続けるんですww)

ただ、、実際に物件の収益性は変わってるわけでもないですからやがて建物が古くなるに従って賃料も下落しちゃうはずです。
しかも恐ろしいくらいなまでの高値で買ってますから不動産市況が下落局面になった時にこういう人がまっさきに飛ばされ、また飛ぶときはものすごく派手に散っていくんじゃないかと思うわけです。。。(家賃下落の作用とシンクロして一瞬で息の根止められちゃうのではないかとw)

ただあれです。
派手に散るのは勝手ですが、あまりに高額融資を受けて物件を買われてしまうと任売になった際、あまりに債権が多すぎて安く売って貰えないんです。。(そういう任売物件を今か今かと待ち受けてる側から言わせていただくとあまりに過剰な融資を受けて物件買うのも迷惑って言っちゃ迷惑なんですってww)


あと最近聞きかじった話によれば「今物件が買える人」と客に聞かれると不動産業者さんは
①高属性なお金持ち
②実際に物件を何棟も保有してる人
③圧倒的な行動力がある人

教えてくれるそうですが、、、
「無茶な行動力は最終的に自分の身を滅ぼす」とは親切に教えてくれる業者さんでも口が裂けても言いませんのでご注意していただきたいところです。。。


えぇ、、
こういう高値市場の時は大した知識も無いくせにやたら行動力が高い人ほどカモ客として狙われるってのが我々の業界の常識なんですからw




なんか高齢者向けの防犯講座みたいなんじゃんw

そういうのって他人が決めることなんですよ


ポチっていだだけるとワタクシその分、幸せがひとつ増えますw

こんにちは。

不動産投資をやるうえで恐ろしい出来事と言えばキャッシュアウト。。

通常、毎月の家賃が入って来て融資を受けてる人はその中から返済しつつ、毎月掛かる運営経費や税金を支払いその残りがキャッシュとして残るわけでこの手残りが残って初めて不動産投資では儲かってる部類の入るのですが、この返済や支払い部分が入ってくる家賃より多いと他の収入源や積立してたお金から捻出することになります。

こんなマイナスなキャッシュフローの状態が続けばいつかはお金が足りなくなりキャッシュアウトするわけですが(わざとキャッシュアウトさせて節税してるツワモノもいるそうですがw)これを防ぐために素人投資家向けの不動産融資ってのは基本的に住居系の物件にだけ融資が付くようになってます。(と言っても今から10年以上前はあのス〇ガさんでさえ一棟収益ビルの融資をやってたのでこの「住居系に絞った融資」というのはここ10年くらいじゃないかと。。。)

さて、そんな住居系の物件でも1階部分に店舗事務所がある物件ってのがあります。

ワタクシがよく「下駄ばき物件」と称してるこれらの住居と非住居系の賃貸が混在する物件なのですが、住居系と違ってこの非住居系の賃貸部分ってのはここが空室(募集中)状態の時、我々仲介は周辺相場だけを見た想定賃料で利回り表示することが多いです。(ま、周辺がこの程度で貸してるからここもこのくらいの賃料で埋まるだろ、、って感じです)

ただ非住居賃貸部分ってのはここで商売しようと借りますから商売出来ないエリアにある賃貸物件となるといくら家賃を下げても埋まりません。(ここが住居系賃貸と違うところです)

しかし「売ったらあとのことは知りません」と考える仲介さんあたりはこの非住居部分の賃料を目いっぱいフカして利回りを高く見せようとするので一般の住居用部分だけで構成された一棟物件より、この住居、非住居混合の一棟物件の方が比較的利回りが高く表記出来ます。

最近よく売りに出てる高利回り物件の中にもこんな「混合型物件」が増えているので注意していただきたいところですが逆にこの1階の店舗事務所部分をオーナー自身の知恵で高収益化(家賃収入じゃなくここで事業を始めて家賃収入よりたくさんの収益をあげる)すれば結果的に物件そのものの高収益化に繋がります。

と言っても売り出されてる混合型一棟物件の大半が1階部分で商売なんかやったらたちまち干上がるような場所でしょうから(前の持ち主が商売していてそこが空で売り出されるパターンなんてまさにその事例ですw)ここを空で購入した場合、なかなか思うような家賃で埋まらないこともしばしば。。

そこでこういう物件を買ってしまったオーナーはなかば「そんな業種でもオールOKだから」と家賃さえ払ってくれればなんでも入れてしまおうと画策します。

また昨今、やたら景気が上向いてる関係で今までなかなか埋まらなかった1階部分が空だった物件もぼちぼち埋まり始めてるしその余波も段々郊外の方にも向き始めているのでそんな下駄ばき物件を掴まされた人でも「想定賃料よりは低いけど空よりはマシ」とばかりに申し込みに対して簡単にOK出しちゃってる人も多そうな気がします。

ただこのいわゆる「事業用賃貸」ですが、
言うまでもなく住居系の「本業収入から支払うのでその収入の範囲で払える物件を借りる」のではなく「事業をしてお金儲けしたお金の一部で家賃を支払うのでその事業規模に見合った物件を借りる」ということになります。

計画した事業が予定通り利益を上げ続けてくれれば借主だって家賃くらいきちんと払ってくれますが、「脱サラして一念発起で新事業やります(融資は国金でーす)」とか「出資パートナーがいてそいつと共同事業で始めます」なんてパターンだと事業計画自体がダメダメなことが多く、結構な確率で「2年程度耐えたけど夜逃げ同然に撤退」なんてことが多いです。

起業って思い付きと資本さえあれば簡単に出来ますがこれを継続的に続けるのは安定した利益が必要になるので当たり前の話ですが、経営戦略がきちっと出来てなければ続きません。

また後者の「出資パートナーがいる場合」なんてパターンだと家賃を払うのもそうですが出資金に対して返済も始まるし出資者に対してそれなりの利益配当をする前提で資金付けしてもらってるはずなので一旦経営戦略に狂いが生じるとあっという間に事業そのものがおかしくなっちゃいます。

銀座の中央通りとかデパートに出店するくらいの事業者であればそんな経営戦略なんてプロを雇ってでもやりますから早々狂いは生じませんが飲食系でありがちな「見込みの甘い集客数」と「見込みの甘い客単価」の掛け算で作った経営戦略とかだと家賃どころか人件費も材料費も出なくなり最終的には末期がんのように資金繰りで苦しみ抜いて息絶えることになります。(最終的には大家さんにまで「金貸してくれ」とか平気で言ってきますw)

こんなのを「空室だから入れた方がマシ」なんて安易に入居OKを出すと滞納された状態でも平然と営業を続けようとしますし(「営業止めらた日銭も入ってこないから益々家賃払えなくなるぞ」」とか大家を脅してんじゃねーよww)最後の最後になると賃貸スペースに使った什器をそのままにして原状回復もやらないで消えるパターンになり、家賃は取れないし、残された什器の撤去や原状回復費まで大家が負担しなきゃいけなくなることもよくあります。

冒頭で書いた「非住居系物件への銀行融資の厳しさ」ってのはこの部分を銀行が骨身に染みるほど理解しているからであり仮に融資するとしても住居部分と非住居部分の比率で住居部分が大きくないと貸してはくれません。

今後、さらに投資物件の高騰化が顕著になるとどこの仲介さんも「利回りが高く見えそうな下駄ばき物件」を紹介してくる機会も増えて来そうなので書いておきますが、
「下駄ばき物件を買うなら下駄部分にどんな戦略が見いだせるか?」
ってのを十分に検討していただき、最悪、ここの賃料が入ってこなくても耐えられる収支設定でも大丈夫かくらいの覚悟を持って買っていただきたいと思います。

参考までによくありがちなダメダメ下駄ばき物件の特徴ですが、、
①東京都と言っても「名前だけ東京都」ってエリアにある物件
②1階部分がオーナー使用の元事務所店舗
③上のフロアのどこかに巨大で豪華なオーナーズルームがある
④そのくせ他の賃貸スペースは狭く設備も陳腐
⑤なぜか売却後にリースバック希望w
⑥リースバックの賃料は相場以下
⑦現況利回り4%くらいだけど全部埋まると利回り15%可(なんだよ、、可ってwww)
⑧売却後建物の館名を変えないのが売却条件に入ってる
⑨その物件情報が同じ日に8社くらいの仲介から飛んできた
⑩仲介さんが根拠もなく「この物件、、場所はいいんですよ」と猛アピールしてくる
のうちの3つくらい当て嵌まれば警戒レベルを2段階引き上げてください


と、なんで急にこんな話をネタにしたかと言うと、、
今まさにワタクシの知り合いのビルオーナーが30代の生意気そうな「エセ起業家(出資パートナー付きw)」の法人に夜逃げされてゴキブリの巣みたいな厨房の撤去と原状回復費用に800万の見積もりを受けて瀕死の状態になってるからなんです。。。(この30代のクソガキ、、自分で自分のことを「ハイパーエリート」だの「人を喜ばせる起業プロデューサー」とか名乗ってましたが、「そういうのって他人が決めることなんですよ」と優しくアドバイスしてあげれば良かったと後悔してます。)



冷蔵庫もグリストラップも悲惨なことになってたんじゃんw

土地活用の相談あれこれ。。。


ささ、、いつものようにポチってからお読みくださいw

こんにちは。

最近、メールや電話とかでやたら土地活用の相談が増えてきたのですが恐らくこれって「団塊の世代のご両親の高齢化で相続問題」が多発してるからなんじゃないかと思います。(「いつまでもあると思うな親とカネ」ってやつです)

で、よくある話でまず知り合いが不動産関係者だということでそっちの何社かに相談して最終的に「オオカミさんだとどう考えます?」とセカンドオピニオン的立ち位置で聞いてくるので「ってことは利害関係なしだからズバズバ思ってること言っていいですよね?ww」と「ワタクシがあなたの立場であればこうします」と答えちゃうのですが大抵、それら知り合い不動産関係者と真逆な答えになることが多いので「むしろこれならオオカミなんかに質問するんじゃなかった、、」となるケースも多いです。(同じ方からまた質問が来ないのってもしかしてこれが原因じゃないかとww)

例えばですが、
・相談者はこのご両親の息子さんでサラリーマン。将来的には不動産投資もしたいと思ってる。自己所有の区分レジに居住中
・千葉県某所のJR駅(駅徒歩20分)に50坪の土地(容積:建ぺい 60:200)に70代の両親が30年前に木造戸建てを建てて住んでる
・建物が古くなってきたし相続とかの問題もあるので今後どうしたらいいでしょうか?

って場面があったとします。

この相談者の方、
知人紹介の「ハウスメーカー」「大手不動産仲介さん」両方に相談したそうなんですが、、、当たり前のように以下の答えが返って来たそうです。

「ハウスメーカー」
・・・ズバリ賃貸併用住宅への建て替えを提案します。
なぜなら今、相続対策で圧倒的に人気なのがこの賃貸併用住宅で住宅ローン組んでも返済は賃貸で貸した入居者さんの負担でほぼ賄えます。しかも今は金利も圧倒的に低いので親御さんと息子さんのリレーローンであれば35年返済になって返済額も低いです。
え?普通の戸建て住宅でいい、、ですって?なーに、、言ってんですか?ここなら容積建ぺいも60:200ですから立派な賃貸物件が出来ますし賃貸経営も出来るので利回りは超低いけど将来の相続対策にもなるじゃないですか?(あ、そうそう、、建てるなら鉄骨造でお願いしますね、、、ウチじゃ木造やってないからww)←ここで笑える人、、このハウスメーカーの固有名詞までわかってる予感がしますww

「大手仲介さん」
・・・我々はズバリ売却して新しいマンションに居住ってのを提案します。
なぜならここは駅から遠くてご高齢の親御さんからしたら病院とか役所に行くのもこれから益々おっくうになりますよね?それならこんな辺鄙なとこ売り払って駅に近いマンション買ってそこに住んだ方が楽ですよ。最近はバリアフリーな物件も増えてるしなによりそろそろ上がる消費税改正前が一番買い時ですよw(さて、どうでもいいけど、、この50坪の土地、、、何戸に切れるかなーww)←ここで笑える人、、そこそこ不動産業者の特性を理解してるセミプロと見ましたww

典型的な我田引水な話なのですが、どんな不動産関係者であっても自分の仕事に合致するような答えをしたくなるのは商売ですから仕方ないにしてもここまで両極端だと「一体どっちが正しいんだよ」と思ってしまいます。。(恐らくこれ、立場によってはどっちが間違ってるってわけでも無いしw)

そこで「どっちにしたらいいのよ?」とワタクシに相談が来たのですが、ワタクシ、第三の答えとして「今の家を予算500万で直したいところを優先して直せるだけ直す」を用意しました。

ワタクシ、単にどっちがいいとか判断する材料としてその相談者さんの置かれた立場をプロファイリングしてから相談に乗ることにしてるのですが(じゃないと正しい答えじゃない時があるんです)、まずワタクシ、第一にこのご両親の年齢を考えました。

齢70過ぎて建て替えとなるとその建て替え期間中は当然、どこかに引っ越すことになります。(新築だと工事期間で約半年くらいでしょうか)
別に引っ越しくらいどうってことないのですが今回の場合、お父さんの方があまり体が強くはないので引っ越し等で環境が変わるとあまり体によろしくない予感がします。

で、ワタクシ、「今の家でどこに問題や不便さがあって談したんですか?」って聞いたのですが、
単に建物が古くて雨漏りとかし始めたら修理費とかでお金が掛かるのでならいっそ建て替えちゃった方がいいんじゃね?って発想。。

またこの相談者さんもなんとなく不動産投資に目覚めているので賃貸併用住宅みたいなものに目覚めてるんじゃないかとも思いました。(実際、話を聞けば属性もそこそこなので地方であれば一棟物件をフルローンで買えそうな勢いを感じますw)

前にも書きましたが賃貸併用住宅で不動産投資なんて安易に言う人が多いですが、今まで隣の住人とかと干渉していない一戸建てに住んでた人が全くの他人と同じ建物に住むって結構ストレスになるし、オーナーが同じ建物に住んでるってのは賃貸募集上、、それなりのハンデになるのでワタクシ、、これやるなら相当な覚悟が必要ですと言い続けてます。(やるならなんちゃって賃貸併用で全部屋賃貸に出して住宅ローンで返済ってのが、、、以下略w

だからと言ってここを売り払って駅近のマンションに引っ越すって話。。
一見悪い話でもない気がしますが、今の状態で売ってしまえば買い手はほぼ建物に価値なんて見出さない土地値で買いに来ますから大した売値じゃ売れないし、これを売ってマンションを買ってしまうと売ったお金から二重に仲介手数料を払わなくてはいけません。

当然、せっかく売った売却代金から減ってしまうのでこれだと単にこの大手仲介さんが喜ぶだけ。。。(きっと戸建て屋に仲介して販売時にも仲介に入るんじゃね?w)

また今まで一戸建てに住んでた人が便利だからと言って今のところから20分も離れてしまっては今まで築き上げた近所付き合い(歳を取るとこういう部分も非常にデリケートなんです)が気薄になりがちだしまた新しい住人と70歳過ぎて新しい関係を構築しなければいけません。(しかも今度はマンションだから建物内での付き合い次第で幸せになるか不幸になるかわかったもんじゃありませんw)

そういうのを無視できればワタクシもこの「建て替え」「マンションへの引っ越し」のどちらかでいいんじゃない?って思うのですが話を聞けば聞くほどどちらの戦略もこの家族には合致しない気がしました。(30年以上戸建てに住んでる老夫婦がこの環境変化にどれだけ耐えられるかはやってみないとわからないので非常にリスキーです)

で、あれば、、、
①70歳過ぎのご両親が住み慣れた家で天寿を全うして貰う
②ただ30年前の仕様じゃバリアフリーもへったくれもないのでそこだけを安価で改修
③ただしあれもこれもと直そうとするとお金が際限なく掛かるのであらかじめ予算を決めて直す部分を優先順位で取捨選択
④最終的に両親のどちらかになったところで相続問題を考えつつ売るか?何か建てるか?を考える(したがって売って駅前マンションに引っ越すって作戦は無し)

言うまでもなく今のリフォーム術は10年前とかとは比較にならないくらい進歩してるし築30年程度の家はまだまだ古家とも言い切れません。(ってアネゴも言ってますw)

ましてやこれだけ賃貸住宅が増え続けているわけですから今、あまり周りが見えてない状態で業者さんのいいなりで建て替えても「あー、、あの時こうしてれば良かったんだ」と違う選択肢を選んだ方が得だったかもしれません。(もうちょっと情勢を見てから選択した方が得な時もあるんです)

当然、家のコンデションやさらなるご家族の背景的要因見たうえでの結論にはなりますが、アドバイスするにもこの選択肢を最初から排除して自社の利益だけを優先するような選択肢だけで「どっちにする?」ってのはちょっとかわいそうなんじゃないかと思うワタクシです。。

なんてことばっかり書いてるとまたこの手の相続絡みの相談がたくさん飛んできそうなのですが、、、

先ほども言いましたように我々に相談すると大抵、真逆な答えになることが多く「むしろこれならオオカミなんかに質問するんじゃなかった、、」となるケースも多いと言うことを重ねて申しあげつつ本日のブログもここで終了です。。(きっと「オマエらどこまでネガティブなんだよ、、」と呆れられてる予感がプンプンしますw)



うちに相談しても何一ついいことなんて無いんじゃんw

せんべろの話。。。


今日も元気にポチってからお読みくださいw

こんにちは。

ワタクシ、、生まれて半世紀が経ってるわけですが、そのほとんどをこの東京で暮らしてます。

そんなわけで都内23区であればわからないところなんて無いくらい歩き回ってた関係で土地勘に掛けては不動産屋をやるのに全く困らないレベルに成長したわけですが、エスパーくんの登場で最近、あまり外を出歩くことが無くなってるので知らず知らずに変化していた東京事情に疎くなってることに気が付きました。

例えばちょっと前まで「あんなとこ人間の住むとこじゃねーよww」と散々バカにしてた「センジュ」こと北千住。。(だって30年前って駅まで住民がこぞって自転車を乗り付けて駅前が不法駐輪車だらけで「なんだよ、、ここは中国かよwww」って思ってましたからw)

今では電機大が出来たり駅前の再開発等ですっかり生まれ変わりタワーマンションとかが建ち並び住みやすさでいくと下手すると自由が丘なんかよりコスパと治安がいいんじゃないかとすら思えてきます。(このマッドシティーだった北千住、、今じゃ犯罪も激減してるそうで二度びっくりですw)

また、北千住同様に「北区なんざ帝都の足元にも及ばねーよww」とバカにしてた「バネ」こと赤羽も今ではすっかり「住みたい街人気ランキング」の上位にランクインされるようになり我が永遠の故郷である帝都板橋なんざそんなランキングに名前すら上がらず「そういやときわ台って田園調布をモチーフにした街なんだよ」と自慢したころで「千住はJRの駅があるけど東上線じゃもはや相手にならない」とまで揶揄されてるそうですwww(なんかどんぐりの背比べみたいな話ですがですが板橋区と北区と足立区は代々こんなみみっちい覇権争いをやってたんです)

そんな覇権争いをしていたところにそんな我々の眼中にすら無かった「城東地区(江戸川区、江東区、荒川区、葛飾区など)」のうち江東区、江戸川区が静かなブームとなってることに最近、気が付きました。。

特にあの凶悪マッドシティーと言われていた新小岩を抱える江戸川区は今では対子供政策がものすごく充実していて様々な支援が得られる関係で子供のいる家庭だとわざわざ江戸川区に住民票を移してしまうほどの人気っぷり。

江東区に至ってはタワマンブームに乗っかり子供がものすごく増えてしまい一時は、「これ以上新規に学校は増やせないのでタワマン建てるの制限します」なんてことがあるくらいの変わりようで例の豊洲騒ぎさえなければ今より億ションだらけになってかもしれないくらいの人気です。。(やっぱりウォーターフロントビューってどこでも人気なんですね)

23区でこれら比較的不人気だった区というのは古くから住んでる人が多く、木造戸建てが多くても借地などが多かった関係で再開発もなかなか進まずに昭和、平成と時代が変わっても昔ながらの街並み(悪い意味でw)が残されちゃったから東急線沿線の城南地区のセレブ軍団に引き離されてしまったわけですがこれが見直され始めて「城北、城東地区って家賃が安くて便利で安全でコスパが高い」と称されるようになりまた、再開発から見放されてたおかげで当時からの店がそのまま高コスパな状態で生き残りこれも人気の要素になってます。

そういや最近「せんべろ」って言葉があるそうですがこれって要するに「1000円でべろべろに酔えるほど安く飲める」という意味だそうで安いだけじゃなく味もなかなかいけるそうで都内でこれら「せんべろの店」は密かなブーム。。

しかもこれらのお店のほとんどが「再開発に乗り遅れたような元不人気地区」に存在してるのですが、これら格安でも飲める店舗って家賃が掛からない自前店舗とか昔から借りてる関係で賃料が恐ろしく安いとかで固定費が掛からないので格安提供出来てるんじゃないかと思います。(家賃バカ高な城南地区じゃまず出来ない芸当です)

また前のブログでも書いたと思いますが将来、羽田空港への着陸コースに山手通り上空というのが加わる関係で騒音などで今の居住形態も変わり家賃も安くて治安が良くて福祉も充実しそうなこれら「せんべろエリア」の方が土地値も上がるんじゃないかとさ思えてきます。

となると投資の基本である「誰も買わない時に買ったやつが勝ち組」と言う理論を考えるとまた坪単価が安いうちにコツコツ買い漁り10年くらい我慢して高くなったところで転売という作戦も撮りやすいかと思います。

特に、いまだに借地とかでやたら道路が狭いような木造家屋ばっかりのエリアの囲繞地みたいな物件。。

今は破格の安さで建物付き(ま、想像以上に廃墟だと思いますけどw)が買えちゃうのでこれを買って辛抱強く10年ほど賃貸で維持して高齢化といえども人には寿命がありますから隣地の住人が死んじゃうのを待って「ま、隣だから買ってやってもいいよw」なんて感じで土地を一体化させて高収益を狙うって作戦が出来そうですね。。

この話、、
まだ我々業界の人間でもそんなに話題にしている人もいないですから気長に待てる人であれば面白い話じゃないかと思います。。

ただあれです。

注意して欲しいとこなんですが、いくら将来的に価値が上がるかもしれないと言っても発展途上中は駅のロータリーとかに早朝からゲロ吐いて倒れてるおっさんとかがまだまだいますので治安面でも期待値はそうそうすぐに上がるもんじゃないってことは忘れないでくださいww(現に「バネ」とかだといまだに朝の8時くらいの駅前ロータリーの植え込み等でこういう光景が多数目撃されておりますw)



要するに今日のブログネタは昨日覚えたばかりの「せんべろ」って言葉を使いたかっただけなんじゃんw

不動産投資リスクよもやま話。。。


ランチメニュー頼む時に「ライスかパンどっちにしますか?」って場面がありますがワタクシ、、
今日も「あ、ライスでいいっすよね?」と一確でしたw
(しかもパン頼んだのにライス大盛りが出てきやがりましたよw)

こんにちは。

よく株式投資リスクと不動産投資リスクのどっちが危険かを「すごく薄っぺらい部分だけ」で比較するヤツがいます。

そういう人の言い分を聞いてみると、、
なんでも株式投資と不動産投資じゃ株式だと上場会社でさえ倒産する時代なんだから株券が紙切れになって大損するリスクがあるけど、不動産はいきなり価値がゼロになるわけでも無いから不動産投資の方がリスクは低いとかのたまってます。

そりゃすでに物件をたくさん保有出来るステージまで行き着いて「こっちの物件に損害が出てもあっちの物件で補えばいーや」なんてやつであればこいつらのおっしゃる通りかもしれませんが、、

不動産投資でよくある怖いことと言うのは「まだそれほど利益が上がる物件が揃う前にヤバいことが起きて立ち行かなくなること」です。(利益のデコボコが発生してうまく回せていればどうにでもなる安全圏なのでそこまで到達する前までの物件的に成長しきってないとこが一番危ないんです)

なぜかというと
株式投資ってのは借金でやるものじゃないので資金がゼロになれば終わりですけど、、、

不動産投資ってのは借金でやることが多いので不動産の価値はゼロにならないにしても返済中であれば「その価値がまだ自分のものじゃない」ところが問題なんです。(車のローンみたいなものですw)

要するに株式投資じゃ存在しない「債権者の存在」のことなのですが、昨今は物件の価値以上に融資を引っ張る技術があるのでなかなか残債<物件の価値になりにくく、いつまで経っても残債が減らないままでやってると出口局面なんて迎えられないのでまとまった利益なんて出すことなくしかも返済比率が高いため非常に薄い利益での運営を強いられます。

また、不動産融資ってのは貸し手の銀行が「これなら万が一のことがあっても回収する自信がある」って時に貸してくれるものであって必ずしも「その物件が優良物件だから貸す」ってわけじゃありません。

現に某銀行さんあたりになると持ってる金融資産と年収という「オマエの持ってる不動産物件の賃料で返済なんてハナから当てにしてねーんだよ(要するに返せなくなったらエンゲル係数削って本業収入と持ってる他の金融資産で清算しろ)」ってスタンスですから繰り返しになりますが、

「銀行が喜んで貸してくれるんだから優良物件」ってことじゃありません。(大事なことなので二度言いますw)

恐らくですが真の不動産投資のリスクってここらあたりじゃないかと思うのですが、手数料収入がメインの「売り買いが活発じゃないと儲からないという不動産屋さん」はその時期その時期にあった売り文句で素人みたいな人に儲かりそうもない物件を見せかけの美味しく見える収支表を見せて売りつけます。

ここがわかっててあえて買ってる人なら全然問題ないのですが、不動産のリスクは株式投資より低いなんて本気で思ってそうな大抵の素人はここの部分に全く気が付かずに買ってます。(「リスクを考える前にとにかく行動しろ」と口説かれホントに後先考えずに行動しちゃうとこがイタいですw)

重ね重ねになりますが株式投資は最終的に損するときは有り金が吹っ飛んで終わりですが、(追証とかは考慮してません)不動産投資は資金ゼロで始めても損すると貸し手の債権者があの手この手で無理やり剥がしに来るってことを忘れちゃいけません。

とは言え、ホントに物件がある程度増えるとそこからは面白いようにお金が回り始めますので対策としては、

①買って最低3年くらいは予定通りにお金が手元に残るのか?
②最悪の状況になった時でも逃げる策が複数存在するか?
③ホントにどうにも行かなくなった時に身を削ってでも耐えられる体力があるか?
(他にもあるかもしんないけどGW休みなので適当に書かせていただきましたw)

の3つを買う前にキチンと考えておけばいいと思います。(ここさえブレなければそこそこ不動産投資では成功するはずです)

恐らくですが、まさに今、こんな物件高騰期だってわかって買ってる人って手元にそんなに資金が無いから借金というレバレッジを利用してCFを得ようとしている人が大半だと思います。(それかあぶく銭があるから税金対策で買っとこうって人w)

そういう時に買う物件ってのはとにかくCFが薄いのでその薄い利益をつまらない修繕費とか意味不明な募集経費(広告費6ヶ月等w)で持って行かれたりちょっと儲かったから日銭と考えて優雅に使ったりしないで数年でもひたすら貯金出来ればまた次の物件を買うことも出来、やがて「心配しなくてもいいレベルの物件保有数」になるもんです。(こういうのをワタクシ、攻める貯金だと思ってます)

このリスクを考慮しないで「とにかく行動しろ」とか「いいから言われた通りに買え買えー!w」と煽る不動産屋、コンサルタント各位はワタクシ、地獄に堕ちろと声を大にして叫びたいのですが、こんな煽りが入っても自分を見失わないことが不動産投資ではとてつもないリスクヘッジなので今まさに買いたい病の方、、

不動産投資を融資で買うと言うことは「債権者が存在する」ってことを肝に命じてください。。

えぇ、、資産価値があってもその資産価値は残債がタップリ残っている限りその資産はまだあなたのものじゃないんですから。。(それを総資産とか言ってやたら啓蒙してるヤツもついでに死ねばいいのにw)




大抵の場合が今売っても赤字ってケースばっかりなんじゃんw