プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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荒川区の人と墨田区の人に先に謝っておきますw


ジェット浪越を知らないって人が多くてびっくりしましたw(エンペラー吉田に至っては誰も触れてもくれませんでしたw)

こんにちは。

不動産投資系のポータルサイトで投資物件の検索やってると「人気の都内物件!」とか「都内高利回り物件」なんて「地方を人ならわかんねーから都内って言っちゃって大丈夫ww」と騙せるとでも思ってるのか知りませんが、東京の西地区(要するに八王子市や青梅市とかw)の物件広告をよく見かけます。

東京都は東西に広く、海に近いエリアや有名私鉄が走ってるエリア、あと中央線が走ってる場所が人気もあり賃貸需要も旺盛ですが、西に行けば行くほど山が近くなり、賃貸需要も少なくなるし、家賃も取れません。

そんなとこの高利回り物件をレインズで発見して「お問い合わせが集中すると思いますので早く問い合わせして来い」って広告に出しちゃう時点でその仲介さんのお里が知れてしまうのですが、23区でもカースト制度と言うか、、なんというか、、いわゆるヒエラルキーなるものが存在していて当然の一番人気は港区、品川区、あたりを擁する城南地区です。

そこから下を見て行くと城西地区(杉並とか中野あたり)→城北地区(帝都板橋、北区あたり)→城東地区(江戸川、荒川区あたり)と家賃も人気も落ちていくのですが、、、

昨今の不動産価格の値上がりでこんな珍現象が起きているそうです。。
「都内マンション 主戦場変化」
(ポチるとリンク先に飛びます)

要するに今まで不人気エリアと呼ばれていた荒川区(ちなみにこの荒川区、、先の震災では計画停電を本気でやられた区の一つでございますw)の基準地価の上昇率も前年比5・3%増と23区内でトップになったそうで、「お前、23区全部言える?」って聞かれてついつい荒川区が出てこない人が多い中でこのニュースは結構画期的なお話です。。(たぶん次に出るであろう「ぱっと浮かばない区」は墨田区当たりじゃないかと書きたいですが、、、近日中に富山からルマンドアイスの貢物が届く関係でここは政治的判断で横線表記させていただきます。。。

ニュース記事によれば城南エリアの物件は30代~40代の共稼ぎ夫婦でさえもローンが組めないほど値上がりしてるので人気度よりも実を取りたいという世相から今までだとちょっと不人気だった城東エリアがにわかに脚光を浴びているんじゃないかと思いますが、こういう分譲マンションの販売増で何が変わるかというと真っ先に思い浮かぶのは人口増加。。

過去に江東区の湾岸エリアで鬼のようにタワーマンションの分譲が盛んになった頃、「このままタワマンが増えたら子供が増えすぎて小学校が足りなくなるじゃねーかよww」と建築を抑制していた時期もありましたが、今ではその江東区あたりも分譲マンション価格が上がってしまい最終的に土地値の安いところで子育てしやすそうなところに分譲マンションを建ててと新天地を探していくとこの荒川区とか墨田区あたりになるんじゃないかと思います。

そういや、リーマンショック時にデベさんで千葉方面にどんどん進出してた時期がありましたが、人気になりつつあった京葉線沿線で新規分譲するのはいいとして、それが蘇我駅まで突き進み、よせばいいのにそこからさらにやり過ぎて浜野あたりまで進出しちゃって死に絶えたデベさんがいました。

さすがに荒川区や墨田区は辛うじてまだ都内23区なのでそこまでひどい目に遭うとは思えませんのでこの主戦場の変化は納得なのですが、この話、、いずれは賃貸戦線にも大きく影響が出る気がしてなりません。(と言うことでひろ*さん、、これからいいこと書くので耳かっぽじって聞いてくださいねw)

過去に川崎国の単なる工業地帯みたいなとこだった武蔵小杉ってとこがあります。

昔は大きい企業の工場がいっぱいあってどこの企業も広大な敷地で工場を営んでました。
それがグローバル化で海外に拠点が移ったり、統廃合とかで広大な敷地をマンションデベロッパーに売却し始め、今ではタワマンが立ち並び、不動の人気のエリアと化してます。

そんな人気のエリアですから住んでる人もそこそこお上品で昔は小汚いヤマザキパンの売店みたいな店しかなかったのに今ではおしゃれなベーカリー(もはやパン屋なんで呼んじゃいけませんw)が出来て四角い8枚切りの食パンなんかよりフランスパン(現地での呼び名はバケットですw)の方がたくさん売れるようになっちゃいました。

当然、地価も上がり、人気のお店が増えればおしゃれな人も住みたがり、賃貸物件もそれなりに値上がりして今では武蔵小杉に住むのを諦めお隣の新丸子の駅で賃貸物件を物色する人も増えてるそうです。(お隣の駅同士でありながら新丸子は武蔵小杉より家賃が安いんです)

と考えると、もしかしてですが、、
この今まで木造家屋が多過ぎて一旦火事が起きたら区全体が全部燃え尽きてしまうんじゃないかと思えて仕方がなかった荒川区や墨田区にも武蔵小杉みたいな現象が起こっておしゃれな人が住み始め賃料相場が値上がりして真の23区の仲間入りを果たすんじゃないでしょうか?www(清澄白河なんかも前はモノクロな建物ばっかりで殺風景でしたが最近はちょっとおしゃれタウン化してるのでこんな流れが城東地域に波及するとホントに家賃も高騰化するんじゃねーのって思います)

ただ、そうは言っても不動産の家賃とか路線価ってのはいきなりドカーンとは変動しません。(だから不動産投資って株とかFXと比較すると時間軸がゆっくりで比較的、急変動を受けにくい投資なんです)

これから5年から10年程度の時間を掛けてゆっくりと上昇していくはずなので今のところは「城東地区も段々見直されて行くんだなー」程度で模様眺めしているくらいでちょうどいいと思います。

と言うのも、恐らくですがこういう分譲物件が増え始める時ってのはほぼ間違いなく駅前の再開発が進みます。(居住人口が増え始めるとどこの区も競って駅前の再開発をやりたがり更なる街の発展を進めれば更に税収も上がるのでこれはある意味デフォルトなのかもしれません)

武蔵小杉みたいに駅前にさほど地権者もいなかったケースでは結構、簡単に再開発事業が始められますが、昔から駅前に小さい住宅や商店がゴミゴミと密集したところだと大抵地権者の意見が割れ、再開発しようにも年数だけが掛かってしまいなかなか再開発が進まないってことがあります。

いわゆる下町系の古い建物が点在している場所で再開発をやるとなるとこの問題にぶち当たり再開発が進まず、せっかく近隣にきれいな高層マンションが分譲されても街がきれいにならない→おしゃれタウンにならない→人口が増えないという悪循環になり賃貸物件の賃料も思ったほど上がらない、、、なんてことが起きます。

なので今回の城東地区人気に注視して土地や物件を安いうちに買っておこうって人は駅ごとの再開発計画の実現性くらいは把握しておいたほうがいいです。

それともう一つ、、
この再開発の実現性の他に東京メトロの路線というのも結構重要な要素になります。

今回の話の対象である東京メトロ路線は東西線、半蔵門線、千代田線あたりになるのですが(残念ながら都営新宿線は除外いたします)これら東京メトロ路線は都心の千代田区、中央区あたりのオフィス街と最短距離で直結していて下手なJR路線より利便性が高く城東地区でこの路線が走ってる駅周辺は今後、そこそこ人気が出てくるものと思われます。

現在はまだ古い建物が点在しているところが多いので(駅から地上に上がるとなんとなくモノトーン系の古い建物が殺風景に建ち並んでます)こういうところを狙って仕込むと将来価値が大化けする可能性があります。

と、ここで整理すると
①近隣でブランドマンションの分譲計画がある
②駅前再開発の可能性がある
③東京メトロの沿線駅
④今は殺風景な雰囲気だけど最近更に寂れてきてる(近隣住人の高齢化が始まってるように見える)

なんてあたりでしょうけど、こんな条件を満たしてる城東地区の駅周辺で昔、一階で個人商店やってて二階が住居とかの商業地域の物件で建物がそのまま残ってる土地なんてのが出てきたらとにかくロックオンしておいてもいいんじゃないかと思います。

で、その建物をいきなり解体して新築物件を建てるのではなく、今はその古い建物を何とかして投資物件として使い倒し、将来その土地を再開発で再開発組合が地上げしに来れば高く売り、来なければ近隣物件とくっつけて土地を大きくして新築物件を建てるなんて二刀流の発想で持ち続けるのもアリではないかと。。。。(ってかここまで頭使わないと儲かる不動産が買えないって世の中が問題って気もしますけどw)


と、、

ホントは、この話、

もう少し続きがあったのですが、

これ以降の書きかけ原稿がパソコンの不調で全部吹っ飛んでしまいワタクシ、すっかり心が折れてしまいました。。(あと2000文字くらい書きかけたのですが、、ホント全部無くなっちゃいましたよ。。。)

と言うことでこれの続きの話はまたどこかで書きます。。。。(涙)


だからあれほどテキスト打ちしてから清書しろって言ってんじゃんw

台風一過と紹介料の話。。。


ようやく長いトンネルから抜け出せそうですwww

こんにちは。

本日は台風一過の火曜日。。

ワタクシ、土曜日、月曜日とブログを更新してますが、、

実は土曜日と日曜日は祈るような思いでこの台風一過に怯えていました。。(えぇ、、ワタクシには現在お荷物とも言うべき例の280部屋問題があるんです。。。)


しかし、

普段のおこないがいい我々です。

えぇ、、えぇ、、奇跡と言う言葉がふさわしいくらい何事も起こりませんでしたよ。。。(ホント、びっくりするくらい一本も緊急の電話が無かったんですwwwww)

ブログ的にはなにも起きないとブログネタにもならずまた、それを激しく期待している読者様のいたようでしたが、(どうでもいいけど、、日曜の朝に「オオカミさん、、例の280部屋物件、、なにかありました?」とニヤニヤしながら電話してきたやつがいましたが、、次回のセミナー懇親会でタバスコ入りドリンクをご馳走させていただきますので覚えておいてくださいw)我々的には無事に台風を切り抜けて嬉しい反面、、なんかこの問題児物件が可愛く見えて来ちゃいましたwwww

さて、
そんな問題児な280部屋物件ですが、
水面下で鋭意、新たな受け入れ先の管理会社を探していたところ、なんと先日、「ウチで引き受けてもいいよ」とおっしゃる奇特な素晴らしい管理会社様が現れましたwww

で、ワタクシ、その管理会社の気が変わらないうちにと、早速昨日の昼間、オーナー様を連れてその管理会社にご挨拶(お見合いとも言いますw)に伺ったのですが、オーナー様もこの管理会社をすっかり気に入ってくれてこのままいけばワタクシの管理地獄生活は来週月曜日で終止符を打ちそうです。。(管理会社は来月から開始を希望していましたが次回の台風接近を考えると出来るだけ早く始めて欲しいのでその辺の無理やり懇願して26日からの切り替えとなりましたw)

と言うことはあれです。
夏から始めった「意味の分からない忙しさ」から肉体的にも精神的にも開放されることにもなるわけで(特にいつ着信が入るかわからないって状態が精神的に辛かったんです。。。)ワタクシの見えない重い負担も無くなります。

また通常の売買業務だけに戻れる喜びはワタクシにとって計り知れないことなのですが、同時に新管理会社さんにとっては売り上げが年間で2000万近く増えるということでもあるのでまさに究極のWIN-WIN状態。。(オーナー様も初めてちゃんとした管理会社が面倒見てくれるってことで三重の喜びでございます。。。)

新管理会社の社長さんも棚ぼた的に売り上げが転がり込んできたからなのか、ワタクシ、昨日はそのあとその社長さんに拉致されてちょっとだけ高そうな飲み屋で接待を受けることになりました。(黒革の手帳みたいな銀座のお店ではなく歌舞伎町二丁目の昭和っぽいバブルちっくな赤羽のドレス屋で買ってきたっぽいロングドレスの女性ばかりの韓国クラブってとこが今日の笑うとこですw)

そこで言われたことなのですが、
この業界、、やはり仕事を紹介するとそれに伴うお礼をしなければいけないって暗黙のルールがあり、当然のように社長から「ところで今回の管理の仕事、、オオカミさんにいくらキックバックすればいいですか?」と聞かれました。

こういう時のキックバック相場ですが、管理費で5%取るとすると1%くらいのキックバックが相場なので管理売り上げ2000万であればキックバックは年間で100万、月に直すと8万3000円くらいがワタクシの個人口座に入金されることになります。。

こういうお小遣い的なお金ってありがたい話なのですが(貯金しとくと半年で新しいESPのギターが手に入りますからw)

ワタクシ、このお申し出は丁重にお断りしました。

と言うのも、この手のキックバック、、
一度でも受け取ってしまうとこの管理会社といつまでも金銭関係で繋がれてしまい、調子に乗ってお金を受け取ってると次回、この管理会社からこちらにとって都合の悪い話を振られた時に断りにくくなっちゃいます。

また、キックバックを貰うとこの管理契約のどこかに関与しつづけないといけなくなるので仮にこの管理会社とオーナー様が何かの問題で揉めた場合、ワタクシもなんらかの形で当事者として関わる可能性も出てきます。

月に8万ぽっちのお金でそんな関係に関与し続けるのは仕事嫌いなワタクシにとってなにも得なことはありませんし、そんなハシタ金を受け取って「あ、オオカミって涼しい顔して紹介料取るよ」とかなんて噂が立ってしまってはワタクシにとっては受け取るお金以上にデメリットの方が大きいです。。(紹介料取ってるって噂が立つとホント、すぐ信用が無くなっちゃうんです)

そういう妙なしがらみに縛られるのが何よりも嫌なワタクシ、、今までもなにか仕事をあっせんして紹介料を受け取るってことはほぼしたことがないのですが(紹介料が一度で数千万って言われると心が動くので、「ほぼ」と表現させていただきますw)こういうのを当たり前に受け取ってるとやがて紹介料が出る会社に誘導するようになり、結果、依頼者に対しても背信行為をすることになります。(賃貸系不動産屋で賃貸契約すると引っ越し業者とか保険とか消火器とかのあっせんするシーンがありますがこれも紹介料目当てであって、その会社が特段優れてるってわけでもないのでご注意ください)

自力でなにも金を稼ぐ手段がない人ほどこの紹介ビジネスに精を出すものなのですが、一度紹介すると実務は紹介した会社なりがやってくれるので手も掛からず毎月チャリンチャリンとフィーが入ってくるところに魅力を感じてる人も多いのも事実です。

大家業界で言わせていただくと資格も必要なく誰でも出来る紹介ビジネスと言えば、「新築時の設計・建設業者あっせん」とか「自分はこの物件買わないけど買いませんか?」って紹介してフィーを貰うのが一番リスクなく出来るビジネス。。

なのでお金儲けの嗅覚が鋭い人はここに特化しちゃうのですが、ここにもいくつか問題があります。

えぇ、
慣れた建築屋さんになると紹介されるのが前提で見積もりを作るので最初に自社の利益を算出して「ところで今回の見積もりにオタクの紹介料いくら乗っけます?」ってそこに紹介料を上乗せすることになっちゃうんです。。


こうなると何のための紹介だかわからないくなっちゃうのですが、、、
もっと怖いのはここで紹介者が「え?紹介料少なくね?ww」と爪を伸ばし始めると今度は自社の利益を減らすのではなく建築の仕様をわからないように下げてくることがあるんです。。

ちなみにワタクシが最近見聞きした直近での事例では、
建築費 2億
紹介料 建築費の8%

という局面で、紹介者が8%ではなく10%の紹介料の要求をしたため、建築資材の仕様を下げられてしまい追い炊き付きのお風呂がなぜか途中で追い炊き無しの仕様になってしまい部屋の内装も当初の仕様よりどう見てもチープなつくりに変更されてたってのがあります。

施主さんは初めての新築だったので新築時の仕様が変わってても新築の風味漂う仕上げっぷりに騙され細かいところの無断での仕様変更に気が付くはずもありません。(そういや、この建築会社も近々上場するって噂を聞きかじりましたが逆に言わせていただくとそういう建築会社の株で儲けようと思えば紹介料払ってる会社を狙い撃ちすればいいのかもしれませんねww

こういう時は設計図面と竣工図面での仕様の違いを見ればいいのですが、素人がそんな仕様の違いに気が付くのはかなり至難の業。。(ってかワタクシも資材にそんな詳しくないのでワタクシに相談されても無理ってもんですw)

また新築時には新築プレミアで賃貸出来ちゃうので多少造りがチープであっても新築時にはまず気付きません。

よく大家の会とかの飲み会で、新たに土地買った人が設計図面を見せて「なかなか希望価格で建ててくれる業者さんが見つからなくて」と他の大家さんに話している人がいますがそこで「あ、いい建築会社いるから紹介しようか?」と親切に教えるシーンによく出くわします。

恐らくですが、大家の飲み会とかで親切に紹介しようって人はキックバックなんか期待もせずに紹介してるんだろうと思いますが(大抵の場合、こういう人ってそもそも論で業者からキックバックが出るなんて知らない人が多いですからw)最初から紹介目的に接近してくる人は結構ヤバイです。

うちでも6年前に新築やった時、顧問税理士の先生がこれで、最後に違う建築屋に頼もうとこの税理士紹介の建築屋(某上場HMでございますw)を断ったところ、「俺の立場はどうなるんだ!!!」と激昂され「2000万円値引き出来るけどどうしてもダメか?」と迫られたことがあります。。(そういう問題じゃねーよww)

今になって思うとあの時の税理士さんの懐に入る紹介料が2000万でこれを下げるってことは恐ろしいくらいの仕様ダウンになってたんじゃないかと思いますが、、この税理士さん、、

最後に消費税還付の手続きをすっかり忘れてやってくれなかったおかげで300万くらいの損害を受けました。



ま、あれです。。

これも今になって思うことですが、

2000万分の仕様を下げられるよりたった300万の損害で済んだからまだマシだったのかな、、、と。。。(よかねーよwww)



で、こんなクソ税理士と顧問契約断ろうとしたら「過去の決算書全部燃やしてやる」って凄まれたことは未来永劫内緒の話なんじゃんw

任売の話から多少毒吐いてみますw


本日もまずはポチってからお読みくださいませw

こんにちは。

最近、めっきり耳にしなくなった言葉で「任意売却」ってのがあります。

通称:任売っていうのですが、
リーマンショック前後からその数年後くらいまでこの任売物件ってのは結構多くて持ち主側の「銀行をちょろまかして手元に現金残したい」とか「競売になって売買のコントロールを債権者である金融機関に握られたくない」って人がいろんな業者を通じて水面下で物件売買を持ちかけてきて全盛期の頃のワタクシ、レインズなんてまったく見ることなく少々怪しい情報と認識しつつ商談に明け暮れる日々でした。

ちなみにワタクシが当時得意としてたのはノンバンク系でお金を借りて返せなくなりノンバンクから半強制的に競売申し立てをされて持ち主が抵抗して任売扱いで流通してた物件。。

ノンバンクって最終的に損金かなにかで借金を消しちゃうんじゃないかと思うのですが、例えば借金3億で物件の価値が3億行かない物件とかだと2億とかで売却に応じる人がいると物件を2億で売却し、残りの借金1億を物件の持ち主に残し長期返済(と言っても全額返せとは言わないである程度の年数返済していくと免除になってた模様です)させてとにかく貸付残高を減らしたい一心なのか当時はこんな手法でバンバン売買を成立させてそこそこ儲けることが出来ました。

その後、そんな面倒なことしないでさっさと競売に流されるようになってしまい(そんな金融機関の人、「任売なんて面倒だからちゃっちゃと競売っすよ、、ははは」とか言ってましたw)任売で物件が出回る機会が減って廃れていったんじゃないかとも思うのですが、それよりなにより今の物件高騰期が影響して借金の額より高く売れてしまうからこそわざわざ任売なんかにする必要もなくなって任売が廃れていったんじゃないかとも思います。(なんて偉そうに書いちゃいましたが、ワタクシ、最近任売業務から程遠いとこにいるので昨今の任売スキームがよくわかってませんw)

ただ実需系の任売物件ってのは案外まだあるようで、先日もワタクシのところにとある売り物件の情報が届きました。

と言っても当時のように借り入れより安く売って残債の差額を債務者にそのまま負わせるという図式ではなく任売の分際でレインズに載ってる相場よりも高い金額で買ってくれと言わんばかりの売買希望価格。。(平たく言うと誰がどう見ても3000万くらいが相場なのに「残債が8000なので最低でも7800で買う人いませんか?」だってww)

不動産屋が値付けする時って多少なりとも近隣相場と比較して値付けしているので「借金の残債がこれだから」とその金額以上の値付けをしてしまうと「そんな値段で誰が買うんだよwww」と貰った資料もゴミ箱行きになります。

しかしそんな物件でも業者間を漂流しているうちに金融機関も「あ、この売値ってバカ高いんだな」と認識してるようで業者間を何周かしてるうちに表向きの売値は変わりませんが「ここだけの話、、月内に4800用意出来る客がいれば俺様のチカラでこの価格抵当抹消出来る」なんて話になってまた戻って来ます。(任売全盛期に聞いたこの「オレ様のチカラ」って話、、実際は最初からそんなチカラが無くても下がってたんですけどw)

先ほども言いましたが誰がどう見ても3000万が相場の物件で4800万と言われても当然誰も食指は動きません。。(少なくとも我々業者から見たら4800万でも資料はゴミ箱行きですw)

しかし、また周回数を重ねると段々3000万へと近づいてきます。

となるとどこまで下がったところで手を出すかって話になってくるのですが、大抵の場合、ウチが買おうと狙ってた金額になる前にどこかの業者が現金でサクッとさらって行き、しばらくすると多少乗っけた金額で再販、、、となります。

そんな話を聞くたびに「なんだよー、、ならウチでもうちょっと高い金額でも買っておけば良かったじゃん」って思うのですが、巷の噂通り昨今は融資の締め付けがキツく、再販狙いで仕入れた物件がシコってる業者さんが増えているようです。(融資が出なくなれば買える人が減るんですから当然です)

実はウチの家の近所でもそういうシコッた売地がいくつかあって、最初は7980万なんて超強気な売値設定だったのは100万単位で値下がりし、今朝現地にあった捨て看見たらとうとう7000万の大台を切って6980万になってました。(それでも高いっつーのww)

6980万の更地だと建物を建てると今なると経費コミコミの完成価格は約1億(税込み)。。

今の金融機関の融資姿勢じゃ1億貸して貰えそうなお客を探すのも大変だし、1億の家で20坪の狭小3階建てで車庫に軽自動車しか入らない戸建てじゃミスマッチもいいとこです。(ってかセットバックしても反対側の家がセットバックしない限り幅員3.4mじゃ3ナンバーの車がそもそも車庫入れ出来ないので軽自動車サイズになってます)

「融資がジャンジャン出るから仕入れた、、」
きっとこの物件をシコらせてる業者さん、、今頃でもそう思ってるんじゃないかと思うのですが、出口の価格を見誤って仕込んだ物件はプロでさえ損切りで売る羽目になります。(何を隠そう、、ワタクシも昔、区分仕入れてシコらせて損切りした経験者でございますw

今後、こんな昨今の融資姿勢の変化についていけなかった業者さんが仕込んだ物件を損切り覚悟で売り始めることになるんですが、こういう時は損切りし始めた時を狙うのではなく仕込んだ会社がデフォルトしそうになって金融機関が回収を始めた頃を狙って動き始めるのが一番いいんじゃないかと思います。

恐らくですがプロの転売業者でも損切りしようにも相場が更に低下して買える層が消えてしまえば償還期間1年なんて短期借入でやってることが多い再販系業者さんの中でも耐えきれなくなって倒産しちゃう会社も出てくるでしょう。

そんな頃になるともう買い取り自体にビビッて買うにしても在庫リスクを減らすべく買い取り金額を下げた提示になる可能性が高く、その頃になれば一般の投資家さんの方がちょっと高く買いに行っても今より安く買えるはずです。

ハイエナみたいな話ですが、ちょっと相場が下がって安くなったなーと思うもっと下に「パニック価格」ってのがあって一旦不動産マーケットが荒れるとどこそこの会社も一斉に逃げようと考えます。

そんなパニックになったとき一番強いのが現金客。。

えぇ、、
現金で明日買うからもっと安くしろって言って金融機関が売却に応じてくれれば以前のように3億の物件が2億で買えちゃったりするし、戸建て用地崩れみたいな土地(道路幅員が狭ければ狭いほどチャンスありw)であれば市価の半値(もはやこういう時期は路線価がどうのなんて話になりませんww)くらいで買えちゃったりします。

まだ先行き見えない不動産投資業界ではありますが、「おや、、なんか相場が下がって来たんじゃね?」と思う先にもう一段階ドカンと下がるゾーンってのもあるのでチキンレースじゃないですけどどこまで買わずに我慢できるかってのが今後の不動産投資ではとても重要なファクターなんじゃないかと思います。。。。(そのゾーンで物件が買えちゃえば年齢的に早く融資組まないとダメだって人でも充分追い付けます)


なのに、、、

昨今の投資コンサルはどいつもこいつも「金持ち父さんの本でも読んで投資とは何か勉強しなさい」とおっしゃいます。。

当然と言っちゃ当然ですが彼らはどんな時期でも不動産を買って貰わなければ仲介業者からのキックバックが入りません。(またコンサル料取ってんのに「今は買わずに様子見です(ドヤ」なんて言ったら買いたい一心の相談者にぶん殴られちゃいますからw)

なので小理屈つけては「とにかくたくさん物件を見てたくさん買付け入れてたくさん融資打診をして」と行動することがどれだけ素晴らしいかを説いてます。。

そんな中でも時々は買っても大丈夫な物件が流れて来るとは思いますがそれはおそらく不動産投資上級者が買えば何とかなる程度の物件なはずなので(だって我々業者が買い取らずに仲介に出してる時点でそういう物件ですもんw)下手な行動力(これを我々無鉄砲と呼んでます)を身に付ける前にいつか来るであろう「明日現金で買ってやるからもう少し安くしろ」って日を夢見ながら資金温存をお願いする次第であります。。(無理して増やさなくてもいいからとにかく温存を心がけてくださいw)

「なんてオオカミは言うけど、、これでまた物件が値上がりしちゃったらもっと買えなくなっちゃうじゃん」
と思う人も多いかと思いますが、大丈夫です。

これ以上値上がりしたら再販狙いの利ザヤ稼ぎ狙ってもそんな利益が出るほど儲けるのは今以上にリスキーな話だし、それよりなにより、今の不動産投資の一番肝心な収入源である家賃は建物が古くなればなるほど下がるし、そこから間違っても賃料が値上がりする可能性はほとんどありませんからw(要するに物件価格にも天井ってのがあるので利回り期待の今の不動産投資手法での利回りを考えると必ずどこかで上げ止まるはず、、、ってことなんですが、、w)



亀戸で利回り5%の一棟マンションがドヤ顔で売りに出てる時点で天井がどこかくらいわかるはずなんじゃんw

キーワード。。。


朝起きたらいきなり秋になってましたよw

こんにちは。

今日から9月です。

この9月と言う時期は我々不動産屋にとっても「押し込み時期」と呼ばれる特別な月間になるのですが、要するに何が言いたいかと言えば、、

銀行の四半期決算と重なるので「9末決算時に融資残高を積み上げたい金融機関側」と「それに乗じて融資が緩くなって融資が厳しそうな案件でも通るんじゃね?と目論む我々業者側」の利害関係が一致する時期でもあるんです。(蛇足ですが9月末は期末残高を残したい銀行と期末残高を増やしたい銀行で決済時期を巡り激しいつばぜり合いが起こる時期でもありますw)

そんな9月に入ると業者さんからなんとなく「今月は融資がゆるくなりそうですよ」っぽいことを言われて地方の埋まりそうもない無理ゲー的物件でもチャレンジしたくなる投資家さんも多いと思いますが、、、

旅団が放った間者の報告によればあの融資じゃぶじゃぶだった某地方銀行(金利が高くない方w)が求める融資属性は、、
①年収2000万以上
②金融資産5000万以上

というちょっと前に聞いた「年収1000万以上、金融資産2000万以上」の遥か上になってるそうです。。(えぇ、、この情報、、本日の午前中に得られた情報なので鮮度は高いですw)

こんなハードル高くされたらもはや不動産投資を始めることすら出来ねーじゃねーかよって人も多いかと思いますが、そんな無茶苦茶なハードルでもない金融機関はまだまだ数多く存在します。(しかもこの話だってあくまでも建前的な話だと思うし)

また、地方のどんだけ僻地な全空物件であってもお構いなしに買って埋めるノウハウがある方あたりだと金融機関からの信頼も厚いでしょうからこんな無茶なハードルがあっても関係なく買い進めることが出来るはずです。(最近、こういう方が増えてきてそんな方が啓蒙活動までしてくれるのは狼ブログ的に言わせていただくとホント、頼もしい限りですw)

しかし、、融資のハードルが上がるってことは新規で始める人にとっては関門の一つとして立ち塞がることでもあります。

そういう人から見ると昨今の融資の絞り方は物件を買い進める際の障害にもなってしまうのですが、、、

最近、、
こんな営業スタイルの業者さん、、増えてませんか?

「年収〇億以上、個人資産〇億以上の富裕層の人向けの不動産投資を応援します」

これからの不動産融資の流れが富裕層中心になるのを見越して今のうちに自分の会社に取り込んでしまおうと目論む業者さんあたりが仕組んでいるんじゃないかと思うのですが、これに合わせてオフィスもラグジュアリー系な内装に切り替えて見た目的にも富裕層の方の居心地がよくなるような応接間があるはずです。(実際、そんな部屋に通されるとなんとなく自尊心がくすぐられちゃいます)

ワタクシも実際にこういうゴージャス系オフィスな業者さんと何度も取引したことがありますが、内装はゴージャスでも出てくる物件は他社の物件情報と大して変わりません。(えぇ、、池袋とかの雑居ビルで一人仲介やってるおっちゃんが扱ってる物件がここでも見れますw)

池袋の雑居ビルの一人仲介のオフィスで「あ、空いてるとこ座ってて(今、下の自販機で缶コーヒー買って来るから)」と言われながら出された他社経由のFAXスタンプが残ったままの物件資料と、ミニのスーツの若い女性がおしぼりとお茶持って来られてビシッとしたスーツ着たイケメンが「マル秘!未公開物件!」とスタンプが押された物件概要持ってくるのとじゃ同じ物件でも見え方が変わってしまうので初めて不動産投資をしようと思う方がこういう攻撃を喰らうとひとたまりもないでしょう。(後者の方がお得感いっぱいに見えるのってとても不思議ですw)

ま、それでもゴージャス系の業者さんの方がきめ細かく購入までフォローしてくれるなら話は別なんですが、ワタクシの経験では別にゴージャス系なのは内装だけであってやってることはそこら辺の業者さんとほとんど同じ出会った場合、、あくまでも傾向としての話ですが、固定費が掛かるゴージャス系業者さんの方が売り上げを上げないといけないのでお客さんの嵌めこみ方が荒っぽくなってきます。

そんな固定費が掛かってもゴージャス系にこだわるのは言うまでもなく「富裕層の方が今後は融資が引きやすくなるから」に他ならず、そこの集客が出来てないと今後の不動産屋の経営は厳しくなるってのをすでに理解してるからじゃないかと思います。

そんな富裕層というキーワードの他にもう一つ集客する際に使うフレーズがあります。

それは「初心者向け」です。

えぇ、、我々不動産業者が「一番美味しいお客さんはどんな人?」と聞かれれば

融資が出やすい「富裕層」

不動産知識に乏しい「初心者」


と答えます。

融資が出ないであろう属性の人にまともな物件を出そうとしないってのは考えなくてもわかる話ですが、なまじ不動産の知識が高ければ富裕層であっても業者が提案した物件に対して何かと意見が出て「こんな物件だと買えない」とか言われて扱いにくいお客だと判断されちゃいます。

これが不動産知識が希薄な初心者のお客さんだと業者側の言ってることを「プロが言うんだから間違いなさそうだな」と判断して一般の人にはクソ物件に見える物件でも前向きに話を進めようとします。

しかもこれに融資属性が良いとされる富裕層という要素が加わると、、さぁ大変。。

「ここはあれです。資産規模を一気に拡大するチャンスですから法人スキームなんてのでもいけますよ」と同時に複数物件を買わせようと目論むはずです。(何人の人に物件を売るのではなく融資が付く人には融資が付くだけ一気に買わせたいってのが業者の本能でもありますからw)

よく新築区分投資レジなどの営業マンが物件を売る場合に「ここは一気に複数買ってしまった方がいいですよ」と催眠術を掛けてくるのもこれが主な理由なのですが、一度これに引っ掛かるとしばらくはまともな不動産投資が出来なくなってしまうのでご注意いただきたいところです。

と、今日はなにやらキーワードっぽい言葉をブログに埋め込んでみましたが、、
どうもブログのアクセスをあげるのにこういうキーワードを文中に散りばめておくと検索エンジンでそのキーワードに引っ掛かって飛んでくるという噂を聞きかじりました。。(クマさんもブログで書いてましたがアクセスが増えればポチも増えるって理論です)

こんなキーワードを埋め込んでホントに「富裕層」「初心者」がこのブログに飛んでくるのかわかりませんが、、、
逆にホントに飛んでこられてもウチの会社にはゴージャスな応接間も無ければ「マル秘!未公開物件」なんてゴム印が押された物件もございませんってことを申し上げて本日のブログは終了です。。。(要するにブログ見てウチに来られてもなんにもしてあげられることなんか無いよってことですw)



むしろ「マル秘!未公開物件」なんて検索で飛んで来られそうな気がするんじゃんw

ワタクシの苦悩がまた増えた模様ですw


ささ、、月末ですから激しくポチってくださいねw

こんにちは。

本日は天下分け目の大一番である日本VSオーストラリア戦がある関係でこの狼ブログのアクセスも極端に落ちるんじゃないかと思いますが、、、めげずに更新します。。

まずは悲しいお知らせです。。

先日来、嫌々引き受けていた例の280部屋の管理の件ですが、、

結局、新しい管理会社も見つからないし未だに前の管理会社から引き継ぎ書類が出て来ない関係であと1か月今の状態が続くことになりました。。。(今日で終わりかと思ってたら昨日の夜、オーナーに懇願されて渋々OKしちゃいました、、、)

ま、ワタクシの苦悩も増えるということになりますのでマイナス面の方が絶対大きいんじゃないかと思いますが、、、。。。(えぇ、、前はなんともなかった携帯への着信に恐怖感すら感じるようになりましたからww)

でもいいです。
オーナーからは「起きた出来事は全部ブログに書いてもいい」って言われましたからwwww(ま、ブログ的には書くことが増えて嬉しい悲鳴なので良しとしますw)

さて、そんな月末ですが、今月を振り返ると不動産投資業界に少なからずの変化を感じました。

まず融資ですが、春先よりは確実に融資が厳しくなってます。
どこでわかるかと言うと、これは売り出し物件への反響です。

去年の今頃であれば、一つ物件を売り出すと仕入れ転売系(登記するやつ)、サンタメ系(登記しないやつ)、一般仲介系とまんべんなく物確があったし、それなりに各系統の業者さんで成約出来てたものが今年の夏はほぼ一般仲介系での成約ばっかりになっちゃいました。

どういうことかと言うと、
要するに手金を持ってる人だけが買えるようになり、フルローンで買いたいって人は融資金額が伸びず買えなくなったということになるのですが、そんなことが影響してか、今月はサンタメ業者さんからの電話はほぼ皆無。。(昼夜関係なくジャンジャン電話が掛かって来てたのに、、、です)

まだニュースとかになってないので未確認ですが、もしかしたらホントにサンタメ政治の終焉を迎える時期がそう遠くない時期にやってくるんじゃないかとさえ思えてきます。

そうなると今までサンタメで融資マシマシで買えてたものが流通しなくなるので実質的に物件価格は値下がりに転じます。

と言ってもその下がり幅は利回りベースで1%ダウンなんてスピードで落ちるのではなくちょっとづつ下がってくるので(まだ高く売れると信じて売り出してる人ってそう簡単には値下げ要請に応じないものです)気が付きにくいですが手金を持ってる人は融資も付きやすく買いやすい状態になりつつあるのでこれからはチャンスが続くんじゃないかと。。。。

ただ、不思議なことが一つあります。
この手金を持って買いに来る人って指値がすごく弱いんです。。(19800万であればせいぜい300万引きの指値くらいで買付け入れてくるんです)

恐らくですが、これって買う目的が利回りより「とにかくお金があるから不動産を買っておこう」って考えで買ってるんじゃないかという動きなんじゃないかと思いますが、それと同時に「大幅指値を入れたら他に持って行かれちゃった」って経験を積んでるので「あまり無茶な指値すると買えなくなる」って恐怖でもあるんじゃないでしょうか?

そんな一般の富裕層の人とか相続目的で売り買いする人が活発なのでここ最近もなんとなく物件の売れ行きがいいのですが、これら富裕層、相続系の人は築古物件を嫌う傾向なのは相変わらずです。

先日も相続系で物件買いたいというお客さんが会社にやって来たので「欲しい物件はどんなのですか?」と聞けば「築3年以内(ホントはまっさらの新築がいいんだけど我慢します)」ってな塩梅。。。

「そんな物件だと売り出し利回りが極端に低いから気に入る物件ってなかなか見つからないかもですよ」とアドバイスしましたが過去に所有していた物件が築古だったためかやたら修繕費が掛かりこれに懲りて「利回りが低くてもいいから築浅物件が欲しい」って流れになっちゃうんでしょうねー。。

ただあれです。
我々業者からすると築10年くらいまでなら築浅と判断しちゃいますw。。

と言うのも、築10年くらいだと流通している物件量が平成初期築の物件と比較すると極端に少ないのでタマ数が少ないという希少性を考慮すると「何言ってんですか?築10年なんてまだまだ築浅の部類ですよww」」と思ってしまうからなんだと思います。

それともう一つ大事なことで新築物件で10年程度経過すると気の早いオーナーは一回目の大規模修繕をやろうと考えます。

特に地主系オーナーで管理会社がオーナーを養分と見てる会社になると築9年目を超えたあたりから「来年は築10年目なので大規模修繕の計画作ります」とか言ってきっかり10年目にそこそこの規模の大規模修繕をやらせようと目論みます。(建物のコンデションなんか考慮しないで提案することが多いのでこの問題、、いつか社会問題になるんじゃないかと思ってますw

さて、ここで問題なのですが、
こんな物件が売りに出るとしたら買う側はいつ買うのが一番適当なんでしょうか?

・・・・


・・・・・


はい、時間です。。

ワタクシ的にはこういう物件であれば築11年目で買うのが一番適当なんじゃないかと思います。

えぇ、、ここまで書けばなんとなくワタクシの意図もわかるんじゃないかと思いますが、築浅の築9年で買えばその時点では確かに築11年目よりは築浅に思うでしょうけど建物のコンデション的に見ると一度大規模修繕をくぐって貰った後の築11年で買った方が長い目で見るとお得な気がするんです。。

と言ってもオーナーだって一千万単位の大規模修繕を終わらせてすぐに売り出すのはもったいないと考えるでしょうから現実的には築13年~15年くらいしないと手放そうとは考えないかもしれませんが現実的には築10年くらいであっけなく手離すオーナーも多いんです。(恐らくですが10年保有で得られる優遇税制を使おうって魂胆なんじゃないかとw)

で、養分系管理会社に「築10年も経過するとあちこち痛んでいるので手直ししてからじゃないと高くは売れません」とか言って大規模修繕をやらせてからその管理会社の専任で買ったあとも引き続き管理契約をぶん取ろうと「賃貸管理契約を結んでるお客さんのみ」に「こんな物件ありますけど買いませんか?」と打診します。(ウチの団員でもわざとこの管理会社に物件管理を切り替えてブツ出しして貰って美味しい物件を仕留めたやつがいますw

なんて書くとこの養分系管理会社がどこの会社なのかバレてしまいそうですが(わかったからとコメント欄で実名挙げるのはご遠慮くださいwww)この手の会社、、実際のところ結構存在します。。(ま、そのくらい悪どく儲けないと上場なんて出来ませんからねーww

前にも書きましたがこの手の地主物件でサブリース契約まで引き受けてるなんて場合、管理会社はとにかく満室にしようと考えるので賃料設定が低くても平気で賃貸しちゃいます。

となるとあれです。
こういう物件を買う時のレントロールは周辺の賃料相場と比較しても安いことが多く、場合によっては「築10年くらいでも部屋のリノベーションしないと募集に影響が出ますよ」なんて言って空室になった部屋から片っ端にリノベまでさせちゃいます。

こんなことしてちゃオーナーはいつまで経っても利益なんか出なくなるのですが損をしないくらいの薄い利益は出ちゃうのでそんなことになってるとは露とも知らないオーナーさんだとまんまとこのスキームに引っ掛かって物件を転がされてしまいます。

えぇ、、
前にテレビとかでハウスメーカーのサブリース問題や人も寄り付かない畑とか空き地に大量の新築アパートを建てさせてオーナーを潰す商法が問題になってますが、そんな問題よりもワタクシ、、個人的にはこっちの問題の方が深刻なんじゃないかと思ってます。。そういや、サブリースの問題とかをドヤ顔でテレビでしゃべってたコンサルさんがいましたがこっちの問題については一切話そうとしないのは単に聞かれた話題じゃないからなんでしょうか?)

とは言え、これを不動産投資の視線で見れば買う側にとってはまだまだ美味しい話なのでまだ誰も気が付かなくてもいいって気持ちも無くはないんですけどね。。。w(なんか敵が増えそうなので小声で呟いてみましたw)




と、いつものように腹黒く呟いて終わるんじゃんw