プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
カレンダー
12 | 2017/01 | 02
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 - - - -
検索フォーム

なんでもやり過ぎはよくないって話。。。


今日もポチってからお読みくださいw

こんにちは。

ブログで書くのをすっかり忘れてましたが、去年買ってリノベして貸してる三茶のシェアハウス。。

シェア業者に丸投げしてる関係で我々がわかるのはHPで見れる募集広告を通じた空き室状況と毎月10日に送られてくる収支計算表のみ。。(と言っても最近は空室表示も出なくなったのでもっぱら収支計算表のみですw)

毎月総賃料の30%を差っ引かれて振り込まれるので20万くらい無くなって振り込まれるのですが、10月くらいからコンスタントに50万弱の振り込みがあり年間収入は600万弱ってとこです。

物件価格とリノベ費用諸々で5000万後半くらいだったので利回り的には10%をちょっと超える利回りになり当初の手残りベースで7%くらいを見込んでた我々、、収支的にはいい買い物が出来たんじゃないかとほくそ笑んでますw。

そんなシェアハウスですが運営開始後、一度だけトラブルがありました。
事後報告だったのですが入居者が階段で滑って転びそのはずみで壁のボードに蹴りを入れてしまい穴が開いてしまったそうです。

シェアハウス会社との契約ではこういう時の費用負担はオーナー側なので「見積もり取って貰えれば費用は払います」と言っておいたのですが、なんでもシェアハウス側でも保険に加入しているらしく20万くらい掛かったであろう修理費用もタダになりました。

と、ここで過去を振り返ってみたのですが、この修理費用がタダになった時点でウチの会社の保有物件での修理費用ゼロ状態の連続記録が3年となりました。。(最後の修理負担は3年前に発生したレジのエアコン交換でした)

去年買ったのはどれも中古物件だったし中央線沿いのS造レジなんかは築25年くらい経ってるのでそれなりにお金が掛かるんじゃないかと覚悟はしてたのでここまで費用負担がないってのは運営上非常にありがたい話です。(ちなみにこのS造で起きた業務用エアコン交換事件もなんだかんだで保険対応でタダでしたしw)

物件を買ってすぐにいろいろな不具合で修繕費用が掛かる物件は出来るだけ買わないよう気を付けていたのが良かったのかもしれませんがワタクシの経験ではこういう安心してるときに一気にドカンと壊れるものが増える時でもあります。(と言うことで今日はそんな慢心しないように敢えてブログで文字として残しておこうと思ってネタにしてますw)

幸い、ウチの場合、家賃収入は返済以外の残りはそっくりそのまま使うことなくずっと貯金しているので今なら多少のアクシデントがあっても耐えきれそうですがこれもひとえに物件がノートラブルで乗り切れたからこその話であって運が悪ければこんなうまくはいってなかったはずです。。

そう考えると不動産って利回りばかり追いかけちゃいけない気がします。

ブログでは書いてませんが我々、一応買い取りもやってるのでそれなりに仲介さんからも「こんな物件あるけど買わない?」って話も多いです。

中には「なんかすっげー高利回りじゃんw」ってのも入っては来ますが、高利回りにしないと誰も買ってくれないそれなりの理由がある物件がほとんどで「あー、、だからこんな利回りなんだ・・」って思うのと同時に「こんな地方まで行く根性も無いし初期トラブルで苦労するなら買わない方がいいな」なんて思って見送っちゃうことがほとんどです。(ま、最大の理由は銀行から「ここはエリア外」って冷たく言われるからなんですけどねw

ただ、今年に入ってから仲介さんから流れてくる物件に若干ですが変化があります。

えぇ、、ワンオーナー物件が妙に安く出てくるんです。。。

利回りはそんなに高くは無いですが、設定家賃が管理会社の「大人の事情」で妙に安く設定されていて一度空き室になったら賃上げ募集してもなんかこんな賃料でも埋まるんじゃねーの?って予感がする物件がちらほらあるんです。

恐らくこれって去年も書いた「木造物件の融資が厳しくなった」ってことが背景にあるんじゃないかと思うのですが仲介さんからしたら早く成約してお金にしたいって力が強いのか、単に現行賃料をそのエリアでのキャップレートで割り算して値付けしてるようにしか見えないんです。。

それともう一つの理由としてオーナーの更なる高齢化ってのがあるんじゃないでしょうか?

前々から思ってたのですがとうとうアラフィフに足を突っ込み始めたワタクシ、、
最近、学生時代の友人の親の葬式に行くことがやたら増えたんです。。

当たり前ですがワタクシがアラフィフを迎えるということは我々の世代の親の年齢は70代後半から80代。。

平均寿命が延びてるとは言えいつまでも不動産管理なんかやってられるわけもなく頼みの子供がそんな不動産投資に興味も兼ねれば売却するなりして換金して違うものに流用した方がいいって考える人も傾向として多いと思います。

ましてや昨今の物件高騰期ですから「チマチマ家賃収入貰うよりパーッと売り払って子供の進学費用でキープしておきたい」って人も多いはずです。

昨日もブログで「平成から新元号に変わった時に感じる築古感」って話を書きましたが、時間軸がゆっくりと動いてる不動産投資の世界ではこんな微妙な変化も感じ取ってないといけないのかもしれませんね。

だからと言って「そんな物件があるなら横流ししてくれ」」とか時々メールで飛んできますがワタクシにも「人の心」がありますのでそういうご依頼はご遠慮ください。。(ワタクシが仲介するならもうちょっとマシなのを出しますってww)


あ、そうそう。。

微妙な変化と言えば最近、例の法人融資でやらかしてる業者さんの問題で近々すさまじい爆弾が破裂しそうなんて話を聞きかじりました。。

この話、前にブログでちょっとだけ書いた記憶があるのですが、金融機関で「すでに気がついてるところ」「気が付いてないところ」、果ては「気が付かないフリをしてるところ」とあるそうで結論として「なんでもやり過ぎはよくない」ってことだそうです。

これも現在進行形で動いてる話なので書いてもいい時期が来たらブログネタにさせていただきます。。(ってか業者名はほぼ伏字になるものと予想してますw

もしかしたらですが、、
物件買わずにお金貯めてた人、、そろそろ出番かもしれませんのでアップくらいは始めておいてくださいw




但し、俺様には例によって逆張り理論があるのを忘れないで欲しいんじゃんw

細胞分裂の話。。。


本日もポチってからお読みくださいw

こんにちは。

1月も今日で10日経ち、我々も今日から本格始動と相成りました。。

で、仕事始めの本日は、予告通り例のヌキをやらかした会社に襲撃に行ってまいりましたww

事前に襲撃通告すると当事者がいきなり退職したり改名しちゃうので今回は事前通告なしに踏み込んだので当事者も会社の社長も在席していて短い時間ではありますが終始和やかなムードで円満な話し合いが出来ましたwただ社長の後ろにいた役員みたいな野郎がいちいちうるさいので多少小競り合いなシーンもありましたが、それはご愛敬ってことでw)

ただこの会社、、
社内の雰囲気を見ると個人的にやったことじゃなくて会社自体がこういう抜きを奨励している雰囲気がプンプンしてました。(若い社長がいて「社内必達目標!」なんて横断幕出してる不動産屋なんてロクなもんじゃないですw)

不動産屋ですから売り上げなどの数字ありきなのはわかりますがこの雰囲気だとお金になるなら何やってもOKってなるでしょうから社員の質も悪くなっちゃうんでしょう。。(見分け方としては分煙ルールが徹底してない会社に多い気がしますw)

で、こういう会社でよくあることなのですが、社員が根付く前に造反が起きてごっそり社員がやめていくってパターンがあります。

ワンマン社長の気まぐれで社内の方針がコロコロ変わりそれについていけない社員が新天地に亡命するみたいな話なのですが、大体、この手の話は首謀者がいてその首謀者に誘われてついていくパターンが多いです。

この会社も通された応接間の雰囲気でそういう匂いがプンプンしてたのですが、いずれそんな造反が起きて細胞分裂するみたいに似たようなスキームで会社を立ち上げて新たに宅建業者を始めるんじゃないかと思います。(逃げられた社長は「せっかくここまで金になる木に育てたのに後ろ足で砂かけやがって!」と怒るんでしょうが、売り上げ至上主義な不動産屋ってのはいつかはこうなるものです)

それはそれで知ったことではないのですが、我々が困るのはその細胞分裂した方がまた同じような悪さをすること。。です。(歴史は繰り返されるんですw)

前の会社での経験を生かすのはいいですがこういうことまで生かされちゃうとやられるまでこっちはその新会社のことまではわかりませんから結局イタチごっこみたいになるんです。(後になって「あー!こいつ、あそこの会社にいたやつじゃん」ってなりますw)

さて、
この不動産屋の細胞分裂ですが今の中間省略系の業者さんもそういう傾向があります。

実際の名前は伏せますが、とあるカタカナ系の業者さんは元の会社の役員とかトップクラスの営業マンが造反する際に親しい人間をごっそり引き抜いて独立。。

今では辞めた会社を上回る売り上げを誇るのですがやり方はかなりエグいですw。(どうエグいかを具体的にブログで書いちゃうと誰が書いたかバレちゃうので割愛します)

と言っても買った人はなぜかしら満足気だし、そんな時にワタクシがちゃちゃ入れて変に水差しても悪いと思って黙ってますが、収支表を見る限り「うーん、これだともってあと5年かな。。」って物件をまんまと掴まされてます。(聞けば今の時点でCFがギリギリになってるしw

昔のマンデベも大〇とかにいた人がぞろぞろと独立して新興デベロッパーを設立し新築区分レジのブームを作りジャンジャン物件を売りさばき今の地位があるのですが、一棟モノを扱う業者さんでも近年、こういう核分裂を繰り返してデカくなってます。

ここからまた造反組の核分裂が起ってさらに新しい不動産屋が誕生して、、と繰り返すのですがそもそも不動産って売り方が変わっていないのでこんな高額なモノを売ってるわりに悪い評判ばかり立つのではないかと思います。(騙すとまでは言いませんが買う人が心変わりそうな不利なことは基本、隠そうとしますから)

だからと言ってワタクシごときが業界のイメージを変えようなんてことを考えちゃいませんが、せめてワタクシに関わったお客さんくらいはそういうひどい目に遭わせたくもないです。

ブログを書き始めて6年目に突入しましたが、ここだけは6年目に突入しようが絶対ブレたくない部分なのでワタクシ、きっと今年もこう言うはずです。。




「あ?儲かりそうな物件は無いかって?あるわけねーだろwww」



新年早々ネガっちゃいますが、、

融資年数が伸びるからって安易に買っちゃうのって結局自分の手足を喰ってるのとあまり変わらないんですよw




そう言って去年、中央線某所の物件をCFが出るってだけで買った我々のお通りなんじゃんw

失敗から学ぶ話。。。。


ポチして「戻る」をお願いしますw


こんにちは。

昨日、FBを徘徊してブログネタ探ししてたのですが、そんな中、気になる記事を発見。。

ベンチャー企業の経営危機データベース
(ポチるとリンク先に飛びます)

経済産業省のHPに載ってたこのネタなのですが、新規に事業を立ち上げようとして経営危機になったりなりかけた人の赤裸々な話が83個格納されたデーターベースで経済産業省もなかなかやるなってシロモノでした。

というのもワタクシ、どんな仕事でも成功をイメージするだけじゃなく転ばぬ先の杖ではないですが先駆者の失敗を反面教師として学び自分に置き換えておくのもすごく大事なんじゃないかと思ってるからです。(業種こそ違いますが本質的にお金儲けが目的なわけですから置き換えて考えてみるとどんな失敗でも学ぶ価値があるってもんですw)

事実、このデーターベースを読み解いていくと甘い見通しから経営判断を誤りヒヤッとしたりヒヤっとしただけじゃなく奈落の底に落ちて行った人へのインタビューや後日談までこうも赤裸々に語られているのって初めてみましたw。

不動産投資もある意味これから始める人はベンチャーという位置づけで考えると(と言っても新規事業ってだけだからベンチャーとも言わないかもしれませんけど)最初のスタートダッシュだけでなくその後起こる様々な事象に対して敏速かつ的確に判断する必要があります。

特に「他人からの資金」の「融資」を受けて事業拡大して行くことが多いこの不動産投資ですので先々の取り巻く環境の変化などを正確に読み取っていかないといつの間にか奈落の底なんてこともあり得ます。

自己資金だけでやってれば「あーあ、、お金溶けちゃったよww」と笑って過ごせるかもしれませんが他人様から調達した資金は返さないと必ず詰められますw

ま、お正月休みもありますしデーター的にたった83話しかありませんのでお休み中にこんなネタも読んでいただけると幸いでございます。(30分もあれば全部読めますよ)

で、読んでて思ったのですが、
人間ってやっぱり成功し始めるとなんだか慢心になっちゃうんでしょうか?(脇の甘さと言うか見通しの甘さと言うかダメになりそうな人って共通点がある気がします)

もちろん事業そのものに最初から無理があってダメになった事例もたくさんありましたが、途中までうまくいきかけて経営判断をどこでどう間違えたのかいつの間にか経営が傾き始めたのに気が付かずそこから無理して傷口を広げるパターンってのが非常に多い気がしました。

想像するにこれって経営者の意味不明な「揺るぎない自信」がやがて慢心に変わり「いや、ここで諦めたらゲームセットじゃん」とさらに無理強いして取り返しのつかないところまで行き詰めちゃったんじゃないかと思うんです。

不動産投資でもよくある話なのですが、
Aさんがこの物件を買ってればうまくいったかもしれないけどBさんが買ったためにダメになった、、、、ってのがあります。

何が言いたいかというとAさん、Bさんの性格です。。

例えばですが、
Aさんは元々石橋を叩いて渡る性格
Bさんはどちらかというと勢いでエイヤっていっちゃうイケイケタイプ
だと仮定すると物件によってはAさんが買ってる場合とBさんが買ってる場合じゃ今後の展開も大きく変わる可能性が高いです。

実際の話、
ワタクシが昔売った物件で全く同じスペックの物件(ま、同じ土地に同じ木造APが2棟あってそれぞれ違うオーナーが運用していて入居率が20%くらい変わったことがあるんです。

入居率が20%変わるって結構事件な出来事なのですがこのお二人のオーナーはそもそも交流が無いためそれぞれ独自路線で物件運営をしてました。

どっちもワタクシが売った物件なのでよく覚えてますが、
このまったく同じスペックの物件の埋まる埋まらないはオーナーの個性じゃないかと思っていましたが埋まってる方の物件は丸投げ系大家で埋まってないほうの物件はすべて自主管理(掃除も客付けも自分で業者使ってコントロールしてました)。。。

普通であれば丸投げ系の方が業者の養分と化しそうなものが全く逆の結果になり「この2棟、、一体どこに違いがあるんだろう」ってとても気になってました。

で、何が違ってたかというと埋まってる方の丸投げされてる管理会社の担当がメチャメチャ優秀だった点。。

自社で受けてる管理物件数のスケールメリットを生かしてまとめて下請けに大量発注してコストを削減出来るし客付けもかなり前から退去しそうな部屋を特定して退去させないようにしつつ、退去が決まった瞬間にすぐさま募集を開始、物件のダメ部屋も理解してるのでそんなダメ部屋の退去となるとすぐさまオーナーに報告して「この部屋だけは広告料アップしましょう」と対処も早いので空きが出ようがモノが壊れようがホント、ほったらかし運営でもそれなりの利益も出てました。(ただこの話、、オチがあってこのデキる担当が退職した途端、グダグダ運営に切り替わっちゃったんですけどw)

一方の埋まってないほうの物件。。
このオーナーは大家歴も長くそれなりに実績もある人だったんですが、自分がこうだと思うと他人の意見にまったく耳を貸しません。

空室発生時にも独自のやり方(空室が出た瞬間に募集ビラをあちこちの業者にばら撒く戦術とか成約もしてないのにクオカードを担当に配るニンジン戦術)を駆使するのですがそれだと個々の担当の価値観というか、物件への力の入り方も違ってくるのでなかなか思ったような成果が出ませんでした。

また、賃料設定から考えると単に清潔感だけ醸し出してれば自然に埋まっていくであろう空き室を毎回独自のやり方(6畳の狭いワンルームでアクセントクロス4色も使っちゃ住んでるやつも落ち着かないだろうにww)でリノベするので埋まるものも埋まりません。

最終的にこの埋まってない方のオーナーさん
あまりの埋まらなさに業を煮やしたのか、、やらなくてもいい「ペット可」の募集形態に切り替えて募集を始めてしまい(便乗して家賃3000円アップ、敷金一か月分アップしたそうですけど)シングル層でそんなペット飼うような人がわざわざ木造アパートに住むのかよってミスマッチングをやらかし結局、最終的に満室になった時点で生活保護のペット好きな老人ばっかりが入居する物件へと変貌してしまいました。(ところで生保の人ってペット飼ってて大丈夫なんでしょうか?)

この話、単にオーナーの性格だけの問題では無いかもしれませんが仮に2棟とも埋まってる方の人が買ってればもしかしたら全然違った結果が出てたんじゃないかと思うのワタクシ、、不動産投資ってオーナーの性格でもずいぶんと先々の運営パターンが変わるもんだと思ってます。。

さて、そんな不動産投資で物件を買うってパターンでの話なのですが、
買った人はわかると思いますが買うか買わないかを判断をする際に仲介さんから30年程度先を見越した収支表っての貰うことが多いんじゃないかと思います。

来年の1月にトランプさんが大統領に就任したあと、世界経済や日本の経済環境がどういう風に変わるとかどころか明日の株価の予想も外れるこのご時世で30年先を見据えた収支表見て投資判断するってのも少々片腹痛い話でもあるのですが、素人大家の目を欺くには格好の営業ツールと位置づけ、鉛筆舐め舐めして多少経費率とか空室をいじってなんとか見た目の収支をプラスにしようとする仲介さんも多いと思います。(この前も空室が10年間全く無しという前提の収支表を見せていただきましたがそれ以前に10年後の売却想定価格が購入時より20%アップしてたのを見て軽く殺意を覚えましたw)

そんなデタラメっぽい収支計算書ですが買う人の性格やその時取り巻く環境次第ではこんなクソ物件であってもうまくいっちゃう人は上手くいく気がしてなりません。。(ままま、、可能性は限りなく低いとしてもですよw)

最初の話とかなりズレてますが、要するに
不動産経営ってなんだかんだ言って数字がどうのって話よりもオーナーの性格次第でどうにでも変わってしまうってことを忘れてる人が多いんじゃないかってことをちょっぴり危惧してるんです。。

実際、不動産仲介時に「このお客さん、性格的に勝気だからこの手の物件を勧めるのってマズイんじゃないかな」なんて思う仲介さんは稀だし「この物件はウチならこういう管理するけど自主管理って言ってるからどうでもいいや」とホイホイ売りつけられてしまう人も多いんじゃないでしょうか?

更に言わせていただければ最近のやれOPxだのEGIだのk%だの不動産英語を駆使して顧客を煙に巻くかのような手法で物件を売ってる仲介さんあたりだと「数字上、メチャメチャ儲かるのでお勧めです」とか言って売ってんじゃないでしょうか?(地方と都心のOPxを同じ代数で計算してるバカを見ると悲しくなってきますw)

先日から延々と書いてることで
「不動産屋たるもの売れない時期でも売るのが優秀な営業マン(要するにどんな時でもそれらしい理由付けして売らないとダメ営業って罵られるんですw)」じゃないと売り上げに変動が出て間接費やらなにやらの固定費がメチャメチャ掛かる系の不動産屋さんは長続きしなくなっちゃうんです。。(まさに会社の利益をを社員に喰われて潰されるってやつですw)

そんなわけで冒頭紹介した失敗事例をお読みの上、自分ならどこでどうやって切り抜けるか、、なんてのをじっくり考えるにはいいお休み時じゃないかと思います。。

ギャンブルとして不動産投資をやる方には言いませんが投資として考えるのでしたらこんな考え方もちょっとは頭の片隅にでもおいていただけると幸いでございます。。


ということで今日明日で予定していた「狼旅団懺悔の部屋」は明日以降にお送りします。(本日は予定を大幅に変更してワタクシのネチネチした説法をお伝えしましたw)



要するにまだ懺悔ネタがうまくまとまってなかったんじゃんw

業者がクロ現見て思ったこと。。。


クリスマス前ですからポチして「戻る」をお願いしますw

こんにちは。

昨日は業者同士の飲み会があったのですが、そこでも先日放映されたクローズアップ現代(通称:クロ現)の不動産投資の話が話題になりました。

番組的には過熱する不動産融資の背景で年収400万にも満たないサラリーマン大家さんが1億以上の借り入れを起こしそれを危惧しつつ「メガ大家さん」が登場して「私はこんなに儲かってます」と言わせるあたりなかなか抜け目ない番組構成でした。

ただ、司会の池上さんや他のコメンテーター陣はなんとなくこの不動産投資に懐疑的に見てる人が多かったので全体的には「こんなやり方だといつか破たんしちゃうんじゃねーの」って雰囲気。。

途中、新築区分を2戸買って儲からないので売りに出したらマイナス600万になって涙目になってた女性が映ったり年収350万の人が福岡市から10キロ離れたところで埋まりそうもない5500万の物件で「空室が出来ると困るので物件を買い足す」とか言ってる部分も放映されてましたから最終的には「サラリーマンが無茶やってんじゃねーよ」ってオチにしたかったんじゃないかと思います。

しかしテレビというモノは恐ろしいものであれを見て「え?年収350万でも1億5000万も借り入れ出来るのかよ!」って思っちゃう人も多いんじゃないでしょうか?(しかも登場した人がみんな「自己資金ゼロ」とか言ってたのであれ見て「じゃあ俺もいっちょやってみようかな」って思った人も多いかとw)

テレビって時間的な制約もあり全体像を掘り下げてるつもりでも部分的にしか掘り下げることが出来ない上、先日の放映では儲かってる(ように見える)人も映ってたので「失敗するかもしれないけど元々ゼロスタートなんだからダメ元でもやってみよう@起死回生」なんて思った人が今から参戦して激しく玉砕しちゃう壮大な乗り遅れ組の悲劇が数年後に見られるかもしれません。(そんな数年後にここのブログの存在に気付いて「あの時ここを読んでれば・・」と思ってもアフターザカーニバルですよ)

さて、そんなクロ現の話が飲み会でも話題になったと書きましたが、あの番組を見た業者さん、、異口同音にこう言ってました。。

「やっぱ不動産投資って始めた時期で明暗を分けるよなー(ってか、そんな話より次行く店早く決めよーぜw)

ワタクシも思うのですが先日の放送で「儲かってる側」の大家さんの銀行金利を見ましたが軒並み1%台かそれ以下になってました。
想像するにそこまで行き着くまでに相当な苦労をしてるんじゃないかと思いますが(自己資金ゼロで始めたのであれば推定5年から10年やってないとあのレベルには達しません)あの番組では何年かかってここまで来たのかは一切放映されていませんでした。

これから新規に物件を買って不動産投資を始めようって思ってる人と5年~10年前から不動産投資をやってる人とでは不動産投資環境はまったく違います。
そこを見落として今から不動産投資を始めよう(しかも自己資金ゼロw)なんて思ってるなら先ほどの「儲かってる側」の人よりも遥かに辛い茨の道が待ち受けていると認識してください。

ただあれです。
ワタクシが言ってるのは「不動産投資は負けなければ勝ち」という絶対に負けない勝負に持ち込むっていうスタンスでの話です。(投資して負けてるようじゃもはや投資でもなんでもありません)

例えば現時点で本業年収が低くて自分や嫁子供の将来を憂い一発逆転を狙う、、、
なんてある意味人生を賭けた壮大なギャンブルとしてなら今の融資がゆるゆるな時こそチャンスではないでしょうか?(ここから一発逆転狙いであれば失敗しても自己破産すればいいだけだし貸した金融機関もカネのことで命までは取りませんからw)

人生、どこかで大勝負を仕掛けて浮上しないといけない時ってのもあるはずですし、恐らく、他の「今買いたい、すぐ買いたーい、砂漠の真ん中で♪by B’z」って思ってるプレーヤーはそのくらい腹を括ってるはずです。(ホント、そのくらいの覚悟が無いと今からのチャレンジは厳しいですよ)

ただそれでもチャレンジしたいって人に言いたいのですが、、、
最近、また「不動産は今が買い時でーす」とほざく業者さんが増えてるのをご存知ですか?

理由なんて考えるまでもないのですが昨日も飲んでた業者さんでも「俺らっていつでも買い時ですって言ってないとメシ食えねーしw」って言ってるやつがいました。

我々仲介業者は物件を右から左に移してフィーが発生する商売なので本来、公の場では「不動産投資は儲かるやるなら今です」って言わないといけないんです。(えぇ、、買ったその人の将来なんて知ったことではないってのが基本スタンスです)

それに「今銀行の融資を受けておけば融資が渋くなった時にそれを担保にして融資が引きやすくなるし返済してれば信用も上がり来たる不動産暴落局面であっても融資が受けやすく誰も買えない状況下でもやすやすと買える、、」なんて嘘くらい息を吐くように軽くつきます。

さすがにこの狼ブログを読んでる人にくらいは言っておきますが、これを信用して突き進むと今借りてない人より不動産融資を受けるのが難しくなるんです。

なぜならばそれは「信用」と「与信」の違いです。

金融機関からお金を借りて毎月きちっと返済していれば金融機関からの信用は得られますが今どきの物件はそんな暴落局面時には今の担保評価は絶対出ません。(過去の事例を鑑みても恐らく軽く20%程度の減算評価を喰らうんじゃないでしょうか?)

えぇ、、
担保評価が上がらない、もしくは著しく下落しそうな物件を保有してると与信が棄損しちゃってフルローンだのオーバーローンだのの無茶な担保評価で評価以上の融資を組んでると資産より負債が大きくなってそのお荷物物件を片付けるまで融資がストップすることが多いんです。。(いわゆる枠無し状態です)

結局、物件高騰期に融資が出るからと急いで物件買っちゃって物件価格が暴落した時に買おうと思ってもお荷物物件が足手まといになって融資が付かない、、、なんてことになり物件価格が下がるまでお金を貯めておこうと月々チビチビとでも預金しつつ体力温存してたやつに安い物件をさらわれる、、、なんてことになっちゃうかもしれないんです。

あともう一つ言うならば、
あのリーマンの時の物件大暴落局面でどこも融資がストップしたと言われていたわりにジャブジャブと積極的に融資してた都銀さんがありました。(あの時、不動産投資に目覚めていた人はまさに今は勝ち組ですねw)

えぇ、、
恐らくですが、次回の物件価格暴落期にもそういう金融機関は存在するはずです。(今のジャブジャブ路線に乗り遅れた金融機関あたりがそうじゃないかと予想してます)

さて、
昨日もそんな不動産談義してて話題になった話で「そういや最近になってやっと任売物件が出てきたよね」ってのがあります。

ここのところの景気の良さなのか金融機関がなかなか採算の悪い物件を売れ売れを言わなくなったからのか知りませんが、銀行から出てくる任売物件が極端に少なかったのがここ数年間。。

やっとその任売物件が出始めたってことはクロ現でも言ってた「デフォルトしそうな客」が増えてきたってことに繋がります。

と言っても最近の大家さんは空室対策にも敏感になりリフォーム技術も向上してデキる大家さんほど空室率が低く(部屋の稼働率が90%切ってると飲み会に呼ばれない大家の会があるくらいですしw)そんな大家さんがどんどん増えてますから今のところはせいぜい新築区分を掴んじゃった人くらいしかデフォルト見込みの人はいないはずです。

しかし、昨今の空室率の状況を見てるとここ2年でアップしてますから競合物件がいかに増えたかくらいは理解できると思います。
また、不動産投資は弱肉強食だし安く借りたい人は今後どんどん増えていきますからまず埋まる見込みが無い(と思われる)物件の表面利回りだけを信じて買うってのはホント注意した方がいいと思います。

と、連日にわたってネガティブ全開で書いてるワタクシ。。。


2年前にタイムスリップ出来るなら2年前の自分に会いに行ってこう言うはずです。。

「お前が今からやろうとしてるFX、、絶対裁量取引じゃなくY氏に丸投げのお任せ仕様でやれよ!!」、、、と。。(なんでも丸投げ仕様でやってた方が遥かに儲かったそうですww)




なんで不動産で出来てFXで出来ないのか不思議なんじゃんw

ワタクシを欲望渦巻くところに連れてってww


と言うことでまずはポチして「戻る」ですよw

こんにちは。

なにやら昨日ブログでひろ*さんがいきなりランキング首位に立ったのを見て「オオカミさん、、なにか悪さしてブログランキングの中の人からお咎めを受けたんですか?w(クリック屋使うとかwww)」と読者さまからたくさんメールをいただきましたが、、、そんなことはありません。。。(ブログの点数ってほかのジャンルにも振り分けが出来るので一時的に振り分け率を変えただけですw)

またこの話を1991年の日本GPのセナ、ベルガーの話を引き合いに出して「そんなのフェアじゃない!」とか言われもしますが、
典型的八方美人なひろ*さん(ちょっとだけdisってみますw)が批判覚悟であそこまで書いちゃったわけですから「ワタクシが追従しないで誰が追従するのよ」ってことを考えるとブログの点数も振り分けたくなるってもんですww


レースも私生活も6速全開ですけど、、なにか?
(そんなワタクシは生粋のベルガーファンw)

とは言え、実のところワタクシ、、ひろ*さんのことはあまり好きじゃありません。。(1位にしておいてこんな言い草もどうかと思いますがw)

なぜかと言えば業者のワタクシから見るとひろ*さんのやってる不動産投資の手法に危なっかしさを感じるのとそれでもワタクシの意見なんか一切聞かずに常にポジティブシンキングでどこまでも邁進しようとするからですw(こっちは心配して言ってんだから少しは聞けってのw)

えぇ、、
ワタクシも彼のブログを読んでますが「ほらやっぱり言わんこっちゃない」って思ったことは正直、一度や二度じゃありませんww。。


また、ひろ*さん本人は気が付いていないことですが実は前回10月の狼セミナーの序章で書いたネタ、、
あれは当日ひろ*さんがセミナーに参加すると聞いて「オマエだけは耳をかっぽじいてよーく聞いとけよ!!」って急遽作ったネタだったんですww(そんなこととは露知らず、、ひろ*さん、、当日ドタキャンしちゃうしww)

そんなひろさん(*が面倒なので以後省略w)ですが、ワタクシがすごいと思うのは
①圧倒的な交友関係
②圧倒的なチャレンジ精神
③圧倒的なポジティブシンキング
④まったくこだわりのない投資手法
⑤本業が多忙だってのに休まずブログを更新しようとするワーホリっぽりww
⑥不労所得に背を向けた自己犠牲精神ww
・・・
・・・


えーっと、、

どこまで褒めてたつもりだったのか忘れてしましたが、、、先行きますw。

ひろさんの生きざまって結局、トライ&エラーを繰り返して情報を自己蓄積してそれを仲間と共有してそれを持ち前の積極的行動力でお金に変換しようとしてるってことじゃないかと思います。(でも本人は絶対エラーは狙ってないはずですけどねw)

ワタクシの年齢でこれをやるとバカ扱いされちゃいますが、ひろさんくらいの年齢だとたとえ失敗してもいくらでもリカバリー出来ますからそれほど問題はありません。(ひろさんほどのバイタリティがあればあと3回くらい失敗しても耐えられるはずですw

ワタクシくらいの年になるとある程度偏見的な目でモノを見てしまい自分の考えと違う考えには何でも否定的になっちゃうのですがひろさんはまだ年齢的にそんな偏見的な目でモノを見ることはしません。

悔しいですが結局こういう人が途中のプロセスなんか一切無視して大成功しちゃうタイプだったりするんですwww(なので今のうちに媚びっておいて後日、その恩恵に預かろうって魂胆も見え隠れしてる老獪なワタクシですw

しかもこのひろさん、、たとえ失敗してもどこで間違ったのかをちゃんと検証する人だしそれでいるまでもクヨクヨすることなくすぐにまたやる気スイッチが入っちゃいます。。

だからと言って周りの人が言うことを何でも正しいと鵜呑みにすればあっという間に奈落の底に落とされるのがこの不動産投資。(だって借金の額がハンパないですからw)

あっちこっちに手を出し過ぎて本来の目的である「お金儲け」からだんだん遠ざかり目の前のリカバリーに集中しないといけないなんて環境になっちゃダメなのは当然としてもなかなかそれに気が付いてく人は多くありません。(逆にそういう人ばっかりだと我々業者は儲からなくなっちゃいますからw

そんなトライ&エラーの記事を連日休むことなく更新し続けるこのひろさん。。

そういや前に読んだ歯ぎしり大家さん(合ってます?ww)の記事(「トラの尾を踏んで七転八倒w」)にも書いてありましたが
自分のノウハウであったり、経験は書き留めない限りいずれ消えゆくものです。ですがそれを書き留め、書物として記録するという行為は人類の知的財産の構築でありとても有意義な行為だと思います(本文から引用)

を何年も継続的に綴ってます。(ワタクシもこれを本業の他で毎日続けるのは無理ですw)

ブログって自分にとって都合のいいことだけを書く人はたくさんいますがこんな赤裸々に自分のミステイクを書き綴れる人ってワタクシ、昔ブログ書いてた「借金進」さんくらいしか思い出せません。(あともう一人いたのですが名前すら思い出せませんw)

そんなひろさんのブログですが、ずっと20位くらいのところを行ったり来たりで正直、見ててすごくもどかしかったんです。

こんな毎回体を張ったブログですからいつかチャンスが来たら一気に浮上させちゃおうと考えていて、たまたま今回のFBでのお祭りで神輿変わりに上げてしまいましたが、やっぱりブログって上に上がってこないとなかなか読んで貰えません。。(上に上げたら一気に週間OUTが2万点突破ですww)

と言うことで、今回のお祭り騒動でひろさんのブログが上位ブログとして君臨してさらにいい記事を書いてくれることを祈ってやみません。。

・・・


・・・


と書いたところにそのひろさんからメッセが入りました。。

「近所で仕事してて終わったらそっちに行きたいんですけど、、今日って会社にいます?」


ん?

もしかしてお礼になんか欲望渦巻くところ目黒にはたいしたお店は無いのですがw)にでも連れてってくれるんでしょうか?www



いや、

いやいやいやいやいやいや、、、、


ワタクシもひろさんとのお付き合いはかれこれ5年以上になります。。



えぇ、、

「仕事が終わったら向かいます」って言ってその仕事が定時で終わった試しがないのくらいよーく知ってますよwww(3時間待たされた挙句、どうせ仕事が終わらず「ごめんなさい」ってオチでしょ?w)




行動力は無いけど我々には経験からの予測力ってのがあるんじゃんw