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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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失敗の秘訣(絶賛連敗中の我がジャイアンツに捧ぐ)


一瞬で土俵際に追い込まれてしまいました。。。

こんにちは。

ワタクシの最近一番の関心ごとは言うまでもなく日本シリーズ。。
当然全試合テレビ観戦で我が栄光の巨人軍を応援しておりますが贔屓目に見ても戦力差は歴然。。(正直、去年よりひどい気がします)

特に昨日の試合。。
ノーヒットピッチングの先発ピッチャーを勝利のためにいつもの中継ぎ、抑えをいつものように使い微塵の隙も見せることなく勝負に徹する工藤監督の采配、、ホントに恐れ入りました。。。

あの采配は、かの中日落合監督が日本シリーズで先発山井があと3人で完全試合という場面で何の躊躇もなくリリーフの岩瀬にスイッチした采配の再来になりますが工藤監督からしたら「ノーヒットノーランなんて個人的な快挙よりチームの勝利だし今シーズンはこの勝利の方程式で来たんだから」と躊躇うことなくセットアッパーのモイネロにスイッチして最後は抑えの森で試合を締める、、、とやられて巨人ファンのワタクシ、「もしかしてノーヒットピッチングなのでちょっと色気出して7回も引っ張ってランナー貯めてガツンで逆転できるかも」と目論んでただけにあの情け無用の采配に恐怖すら感じました。(案の定中継ぎの鉄腕モイネロにがっちり抑えられてしまいましたが見てて打てる気のする球はただの一球もありませんでした、、)

落合監督の日本シリーズの時も「なんて夢の無い采配だ」と批判もありましたが、プロ野球の監督の仕事はチームの勝利が最優先。。

そう考えるとファンの夢やロマンなんてのは一切関係ないのですがプロ野球は興行という面もあるのでチームの勝利に徹した落合監督は「つまらない監督」として結局その後チームを追い出されてしまいましたw(「落合監督だとつまらなくてお客が来ない」ってホントわがままですねww)

さて、この話を今日のぺんたさんのブログように不動産に置き換えてみますが不動産投資には「興行」という概念がそもそも存在しないのでひたすら勝利に向かって邁進するのみでございます。

不動産投資での勝利とは当然「儲かること」ですがワタクシはそれよりなにより「まず負けないこと」を推奨しております。(要するにプラマイゼロで終われば勝ちに等しいってことです)

不動産投資ってのは融資で儲けが左右されることも多く、そのファクターは景気にも左右されております。
この左右される事象を読み解きその時に最善な策を取っていてもその後に起こるアクシデント(例えば今のコロナみたいな身動き出来ずに襲われるやつ)でせっかく何年も掛けて積み上げた儲けが吹き飛ぶこともよくあります。

とは言えいつも言ってる通り不動産投資の時間軸はやたら長く今日明日にいきなり対策取らないとヤバいという局面は滅多にありません。

すなわちゆっくりとした時間軸の中で自分がどの道を選択すればいいのかさえ分かってればそうそう失敗しないのが不動産投資ってことなのですが、ここ10年くらい不動産投資業界を見てきたワタクシの感覚では4割くらいの人が見事に失敗してその尻ぬぐいをする羽目になってるように見えます。(ここでいう失敗とは目先のCFがプラスマイナスではなく将来的に詰んでしまうだろうって人が4割くらいいるって意味です)

というもの不動産投資やってるとなぜかしら儲かるたびに次の物件、次の物件と買い足す人が多く「この人、足元見えてんのかな?」って人によく出会います。(言ってもわからないと思うのでいちいち指摘しませんが)

資金繰りが回っているからその余力で買ってるってならいいのですが、その余力なしに突っ走るとその時々で発生するアクシデントに生殺与奪を握られてしまい自分の意志では身動き出来なくなってしまうことがあります。

例えるなら飲食系の多店舗出店展開。。
一店舗目、二店舗目と出店を繰り返してるとそのうちにベラボーなキャッシュが回り出し、金融機関も「多店舗展開+セントラルキッチンでウハウハしましょう」なんて提案してきますが業種によっては肉の問題(鳥インフルやBSE)でいきなり客が来なくなったりあまりの店舗展開の早さに人材育成が追い付かずオペレーションの問題で急減速なんてこともあるし現に今のコロナで予想外の展開に力落とす飲食店経営者の方も多いことでしょう。(話は違いますが姫路のトランプさんなんてまさにこんなパターンで詰まれてしまったんじゃないかと)

余力が無くなってしまっては助けてくれる人もいないでしょうし(金の切れ目が縁の切れ目だし)余力がないためたまたま偶然目の前に儲けされそうなチャンスが転がり込んでもBETすることも出来なくなります。

こうなると時給仕事で働いてる方が確実とまるでドロップアウトした余生を送る羽目になってしまうのですがここまで落ちてしまうと今の日本では再浮上するチャンスはほぼありません。

なので「引き分けでもいいのでまずは負けないこと」と思うわけですが負けさえしなければ今だってこれから起こるであろうコロナバブルにうまく乗っかって再浮上できるかもしれないし、少々リスクがある勝負に討って出ることも可能です。(あ、だからって起死回生のギャンブルみたいなのはダメですよw)

と言ってもこの「負けないこと」ってのも言うのは簡単ですけどそうそう簡単じゃありません。

ですがこと、不動産投資の時間軸はゆっくりですからまず自分の足元がどうなってるのかを把握することになるのですが、その時に必要なことは「資金力」「持ち合わせているスキル」です。

実はこれどっちかでも欠けてるとちゃんと足元は見えているとは言えず、特に後者が思いっきり欠けてるとそこに目を付けた詐欺師みたいなのがやってきて赤子の手を捻るかのように嵌め込まれてしまいます。(詐欺師みたいな人はお金の嗅覚に敏感だし相手の能力を見極めて接近してくるので性善説で生きてるような人ほどガッツリ嵌められます)

そんな「持ち合わせているスキル」、、、ですが別に不動産投資のスキルがどうのってわけじゃありません。(正直そんなの市販されてる不動産投資本読んでればそこそこレベルくらいまでは到達出来るはずです)

じゃ、なにか?って話になりますが、
ワタクシが考えるにさきほど書いた4割の人の失敗事例を学ぶじゃないかと思います。

不動産投資の世界って面白いもので成功してる人や成功してるっぽく見せたい人はガンガン表に出てきて発言しますが失敗してるまたは失敗したという人の話はあまり表に出てきません。(当たり前ですけど失敗なうの人が他人に教える余裕なんてないですからw)

この表に出てこない失敗事例、、、
どこに行けばたくさん見つかるかというと、、、「競売調書(通称三点セット)」です。

そりゃそうです。。
競売ってのは借りた金が返せなくて他人に勝手に売られてしまうわけですから成功してる人はそこには滅多にいませんw


その競売三点セットはBITというサイトに行けばいつでも閲覧出来ますしご親切に物件写真は部屋の内部まで写ってます。

また陳述書なる競売当事者にインタビューまで敢行し現在の状況などの他になぜ競売される羽目になったかまでヒントで埋め尽くされています。

この調書をちょっと読み解けばなぜこの人は競売されちゃうまで追い込まれたのかなんて容易にわかるし慣れてくるとどこが転落のターニングポイントだったのかもわかるようになります。

今の競売は短期借地権が打てなくなったし債権者が占有したところで簡単に追い出しが出来ちゃうので素人でも簡単に参入でき落札価格が激上がりしておいしいところが少ないのでワタクシ、競売なんかに参加することはほとんどないですがこの三点セットを時々読んで失敗の秘訣を学んでおります。(意外だと思いますがワタクシに寄せられる相談の4割くらいはここの引用を元にアドバイスしてますw)

そんな三点セットを読んでていつも思うのは当人が原因で落ちていくのではなく第三者や他人の不用意な介入を引き金に堕ちていく構図の多さ。。。(ま、中には当人があまりにズボラすぎて堕ちていったってのもありますが)

詳しくはいちいち書きませんが資金繰りに困ってあちこちに相談して相談に乗った人の影響で余計に歯車が狂ってにっちもさっちもいかなくなって最終的に競売(もしくは任売)になりなぜかその相談に乗った人がが利益を得るなんてシャレにならない話も多いのでやっぱりここの知識が不足してるとダメなんだな、、と思います。(要するに人を見たら泥棒って思えない人が多いってことw)

この競売の三点セット以外にもSNSを見てると時々そんな失敗事例が断片的に書かれているのでそんな話も時々チェックしてると「そうか、、自分の物件の庭に塩撒いたらダメなんだ」くらいの知識もタダで手に入ります。(こんなの不動産投資本なんかに書かれていないので知らない人多いんでしょうけどなんで誰もやらないのか調べると2秒くらいで検索出来るのでまずはその辺から始めるといいと思います)

、、、と、、

この話次回の狼セミナーでやろうと思ってた話だったのですが勢いで書いてしまいましたw
(ドヤ顔で「それは三点セットです」って言おうと思ってたのに、、、w)



さて、

話を一番最初に戻しますが本日の日本シリーズ。。

先発はSBが和田さんでGは畠さんですか。。。

仲の良いSB贔屓の不動産屋さんの情報によれば
「こちらは和田さんなんですよね。。。和田さんの時はナインに「和田さん絶対負けさせない」が発動するんですよね。。。ココココ(原文のまま)」
とのこと。。。

・・・・


・・・・


神田川の産湯に浸かった生粋のG党のワタクシ、、
クイズの最終問題みたいに「今日勝った方が優勝」ってことにしてくれないか今からあちこちに根回ししようと思います。(読者の方にそんなツテがある方いませんか?)



そんなことしなくてもSBが今日勝ったら自動的に優勝なんじゃんw

雪だるまの話。。。


最近再び太り始めました

こんにちは。

今週に入ってからやたらコロナの感染者が増えてます。

前に書いたブログでも11月以降にどうなるか注視してますと言ってますが、これは冬の時期の換気が悪くなることと湿度が低くなることでもう一度感染の波が来るかどうかを見極めたくてのこと。。

案の定、寒い地方から感染拡大が始まってるようで今後一層寒くなる日本列島と先ごろから始まったGOTO関連で人の往来が活発になってることを考えると感染拡大はもはや時間の問題じゃないかと思います。

とは言え、コロナで重症になってる人や死者数はどちらかと言えばまだ少なく、PCR検査の数が増えたから感染者が増えたように見えるのかもしれない、し昨今は重症化しない対策にも慣れてきた医療機関が水際で重症者を出さない治療法が確立できてるからなのかもしれません。(3月の時より今の方が症例も多く効きそうな薬もわかってきたからだと思いますが医療関係者の弛まぬ努力なしにはあり得なかったことじゃないかと思います)

また実際、無症状の人も多く、「そんな大騒ぎするほどのことじゃねーよ」と口にする人も多いですから経済が再び落ち込まないようにしたいという世論を考えると感染者は激増しても大したことはないという人が増えていくんだろうなと思います。

そんな経済に目を向けるとやはりというかコロナを機にジャブジャブと市中にお金がバラまかれたおかげでなんとなく金余りが起こってるようです。

この金余りの波及がいつ不動産投資の世界に落ちてくるかは時間軸がクソ長い不動産投資だけにわかりませんが確実に恩恵を受ける時がやってきます。

その時まで爪を研ぎつつ余力を蓄えて備えるってのがワタクシの発想です。

しかし「そんないつ来るかわからない恩恵を待ってる時間があればさっさと始めた方がいいんじゃないか」と考える人も多く、いまだに高値推移してる築30年クラスの物件を利回り7%台で手を出す人も後を絶えません。

また新築投資の方が融資期間が延びると聞いて同じく6%を超えてれば高利回りだと思い込みマシマシ家賃で坪単価がクソ高い6%台の利回りだからそんなのやめとけって言ってるのも聞かず、この効果があって最近は城東地区や川崎、横浜界隈の7%台の狭小木造アパート(いわゆる業者完成物件)を無理やりローンを組んで買ってる人も多いです。

ちなみに狼旅団で現在新築に「一人デベ」でチャレンジしてる人の完成利回りは平均して8.5%前後。。
家賃に関しても近隣相場を見ながら相当な安全圏の家賃設定なので完成と同時にほぼほぼ埋まると思いますが、皆さん「今の銀行の金利を考えると8%割る企画はさすがに怖い」と口々に言ってます。

ちなみにこの8.5%という利回りですが、10年前の今頃の都内の築25年超えくらいの一棟RCレジのレインズ価格です。
当時はこの利回りでも低利回りだと揶揄されてしまい実際買ってたのは相続絡みのお金持ちくらいなイメージでしたが今ではこの利回りで不動産投資家さんが買っていきます。

だからと言って利回りがもっと高利回りに回復するまで待てとは言いませんが(そんなこと思ってるそばから「この8.5%でも十分高利回り」と思ってる人が掻っ攫っていきますからw)ここ数年で不動産投資を始めた方に置かれましてはもう少し幅広い視野、かつ、客観的な目線で不動産市場を見ていただけたらと思います。

もちろん一年でも早く始めていれば返済が進みその間のCFで潤うことが出来ますが同時にそこに埋まってる地雷が何でどこに埋まってるかわからないで始めるのは少々ギャンブルです。

まあ持たざるものは多少のリスクを負ってでもって気持ちもわかりますが、まだ雪が降り積もりきってないのは明白でそんな時期に無理して雪だるま作ると恐らく泥で汚れた不格好な雪だるまが出来るんじゃないかと思います。

単にCFだけを得る目的であれば泥で汚れた不格好な雪だるまでの十分働いてくれるかもしれませんが、不動産ははやり出口でガツッと利益出さないとホントに儲かったのかどうかわかりにくくここ数年の新築ラッシュと平成初期のいわゆる平成物件と呼ばれる物件の老朽化問題を考えると今までとは違う局面を迎えるんじゃないかと思うんです。

いつも言ってることですが不動産投資の時間軸はほかの投資と比較するとのんびり推移してますのでせめて実際に国内にコロナのワクチンが入ってきてそのワクチンがホントに効果を発揮し妙な副作用もなく今のインフルの薬なみに普及するのを見届けてからでも充分間に合う気がするのはワタクシだけじゃないと思います。(おそらくですがその頃でも金余りは続いていて地銀の統合も進んでる頃でしょうから結局担保の取れる不動産融資が活発になりまたどこかが無茶融資を始めれば3~4年前くらいの水戸大家さん全盛期の不動産マーケットに逆戻りって予感がプンプンしてますw)

少なくとも今の不動産マーケットで売り出されている物件は残念ながら安くはありません。(もっと下がると思ってたけどどうしても下がる気配がありませんw)

また手軽に買えそうな価格帯で今ブームの築古物件はプレーヤーがあまりに多すぎて地方の限界集落みたいなところの残置物マシマシな物件以外はさほど安くもありません。(SNS見てると50万以下で買える物件ってそういうところの物件ばっかりじゃねーのと思ってます

こんな築古物件もあと5年もすれば融資が活発になったマーケットの影響で「まだそんな大して儲からない築古物件で消耗してるの?w」なんて馬鹿にされちゃう時代が来るかもしれません。(事実、フルローン全盛時代は融資が引きにくくロットの小さいボロ戸建てに興味を示す人も少なかったしw)

ここら辺の見極めはここ10年くらいで初めてなので今から不動産投資で大儲けしたいって人はホントよくよく考えてやっていただけると幸いでございます。。

ちなみにワタクシですが
現在、共同担保余力のアップのため残債を必死で減らしつつ銀行には「今、物件買う気はありません(キリッ)」と三味線弾き生真面目な債務者を演じつつ今の全く役に立たない融資担当者と「不動産融資なんてギャンブルには金貸さない」とほざく支店長の異動を今か今かと待っております。。。




死期を読むのも不動産投資なんじゃんw

買ってから気が付く問題。。。


おでんで一番好きな具はちくわぶです(←ここ試験に出ます)

こんにちは。

不動産を買う時によくある話で「買う時には気が付いてなかったけど買ってしばらくして気が付く物件の問題」というのがあります。

経験値の高い不動産投資家さんであれば決済前に気が付き仲介さん経由で「これってどうなのよ?」と聞いたりして事前に解決出来たりもするのですが売り主さんも仲介さんも出来ることなら「こんなの大した問題じゃない」としてそっと買主に引き渡したいベクトルが働いていることが多いので買った後に揉めちゃうことが多いです。

昨日も偶然そんな相談を受けたので今日のブログネタにさせていただきますが、今回のケースは屋根の建材の剥がれ。。。
屋根と言えば雨風を直接受ける箇所だし、そんな建材が剥がれていれば雨漏りの原因にもなってしまいます。

ちなみに新民法が今年の春に制定されましたが、この相談での売買契約は今年の冬(2月~3月と軽くぼかしますw)。。
当然ながら新民法の対象外ですので今の時点でも旧民法での解釈で解決を図ります。

とは言え、新民法だろうと旧民法だろうと瑕疵担保(不適合責任)の中身はほとんど変わってませんので屋根部分が壊れて雨水が入ってくる恐れがあり実際に雨漏りが始まっていれば瑕疵担保責任を売り主に負わせることが出来ます。

ただ今回の場合はすでに瑕疵担保の期限が過ぎており今から売り主に対して瑕疵担保責任を追及することは出来ません。

買主さんからしたら地団駄踏んで「あーあ、、もっと早く言えばよかった」と思うのでしょうが、ワタクシであればここから仲介会社に仲介責任を追及して揉めさせちゃいますw(えぇ、、売主にはもう言えないので仲介さんに「説明責任果たしてねーじゃねーかよ」とゴネますw)

だって建物の下から上を見上げると容易に屋根の建材が剥がれているの見えるんですもん。。。。(仲介さんが見て気が付かないわけがない状態でした)

ただこのケース、、、
相手もプロの不動産屋なので必死に抵抗します。

えぇ、、恐らくは「この屋根の件、、口頭で買主さんに言いましたよね?」となるはずでございます。(言った言わないの水掛け論です)

文書で説明してない部分を「口頭で説明した」と自信たっぷりに言われると「あれ?そうだっけ?」と思うし、実際は言われていなくても「いーえ!ちゃんと言いました!」と断言されたら取調室での犯人じゃないけど「うーん、、もしかして俺の聞き逃しだったかも。。。(小声)」と自信も無くなって来ちゃいます。

これを聞いてないって証拠を出すもの難しいので普段から大事なことはメールなり文書で記録しておけとなるですがさほど取引経験の無い一般の不動産投資家さんにこれを求めるのも無茶ってもんです。

そこでこの自信たっぷりに「口頭で言いました」と断言されたら、、、ですが、
ワタクシの場合は「それ聞いてたらそもそもこの物件買ってなかったぞ!」と切り返します。(もしくは「そんな大事なこと知ってたらもっと指値して買ってたぞ」でも構いません)

これは賃貸滞納現場で連帯保証人のハンコを賃借人が三文判か何かで勝手に押印して契約して後になって連帯保証人が「そんなハンコ押してない・だから親族でも親でも関係ない」と言われたときに「は?オマエが関係ねーならこっちはもっと関係ねー話なんだよ!!!!(ほー、、で、筆跡鑑定だぁ?てめーたかだか20万の滞納のために50万も掛かる筆跡鑑定やるのかよwwおめでてーなーww)」とブチ切れて責任を無理やり負わせるやつに似てますが、、、

要するにあれです、、
予想外の反撃には意外と相手は反応できないところを巧みに詰めちゃうやり方です。

恐らくですが「そもそもこの物件買ってなかったぞ!」と切り返せばワタクシであっても次に出てくる言葉が浮かびませんwww(いや、むしろ「あれ?僕ちゃん、もしかして買主さんにこれ言ってなかった?。。」と自問自答しちゃうかもしれませんw)

と、、、なにやら今日のブログはフォントの大きさがバラバラで読みにくくなっております。。申し訳ありません。。

さて、話は戻りますが今回の屋根の件、、
結果から言うと仲介さんとの最後の立ち合いでちょろっとだけ「屋根の一部に不具合があるけど雨漏りには影響ない」と説明をその仲介さんから受けてしまっていたようでワタクシが目論む「仲介さんへの責任追及」もちょっと黄色信号でございます。(ここまで聞いてると全然聞いてないってのはちょっと苦しいかと。。。)

そうなるとこの屋根の不具合はあくまでも「決済後に起きた事象」ということで自力解決することになるのですが、、

おっと、、

この先の話はさすがにブログじゃ書けないのですみません。。。(かなりの寝技を伝授させていただきましたw)




モザイクがどうのってかなり突っ込んだ話をしたんじゃんw

週末雑感。。。


またセコムの雨水満水警報が出そうです。。w

こんにちは。

今から1年半くらい前に突如やって来た黒船「OYO」。。(一年半前にワタクシが書いたOYOを憂うブログはこちら

スキーム自体もあまりに外国仕込みすぎてちょっとアレで「こんな家賃設定でホントに回せるのかよw」と遠目に心配していましたが、運営があまりに素人すぎたのか、わずか開始半年で立ち行かなくなりさらに今回の黒船より大きいコロナ船団と言う名の黒船の襲来を受けてあえなく座礁する羽目になった模様です。(ま、コロナが無くてもダメだったんじゃないかって気もしますが)

すでにOYOに部屋を貸していたオーナー様には解約予告の通知が行き渡り始めたそうですが又貸しビジネスだっただけに恐らくはサブリースやってたOYOも部屋の中をしっかり確認出来てるとも思えず、借りてた人の属性によっては派手に荒れて原状回復費用を巡ってOYOお抱えの弁護士さんと激しくやり合うなんてことも想定されます。(恐らくはブロガーshikonさんのようにポイズン条項をこっそりぶち込んで違約金取る気満々で契約してた人も少ないでしょうし。。。)

そう思うとやっぱり賃貸事業と言うのは民泊ブーストだのノマド民ブーストなどの相場より高い賃料が得られると安易に飛びついちゃいけないんじゃないかと思うわけですが、、、、あれです、、

昨今の物件高騰化で通常家賃じゃ利回らないので「ブーストありき」で賃貸経営を始めたって人もそこそこ多いんじゃないかと。。。(通常の家賃でもそれなりに儲かるけどブースト効かせてもっと利益取るってのとブース掛けなきゃ返済もおぼつかないって話とは違うんです)

もちろん永遠にブースト掛けられれば話は別ですが事業自体に問題があってうまく機能しなかったり今回のコロナのような予期しない特殊事情が発生しすればそのブーストはまったく効かなくなってしまいます。

それでも「なーに、、普通の賃貸でも借金は返せるから大丈夫」ってならいいですが、昨今不動産投資に目覚めた人ってのはこんな浮世が永遠に続く(かぼちゃだって買ってた人は同じ賃料で30年サブリースが付くと思って買ってるはずだし)と思ってる傾向が強く、今後10年以内に起こるであろう「都心狭小アパート(マンション)の需要減」でどれだけの屍が増えるのかと思うと今の新築ブームにも警鐘鳴らしたいくらいです。(ワタクシ、今の若い世代の生活習慣の変化の速さを見る限り狭小ブームが永遠に続くとは思えません)

それと前にもブログで書きましたがいよいよ平成初期の収益物件への金融機関の見方が厳しくなってきました。(当たり前ですが平成も31年続きましたから「平成モノ=築浅」では無くなって来ました)

築古アパートは土地値レベルで買えばCFがブンブン回るので最後は更地にして戸建て用地なんて甘い夢を見てる人も多いでしょうが、普通賃借でいつまでも貸し続けていれば強力な賃借権では賃借人に対抗できず結局立ち退き料を払う羽目にもなりかねず「現況のままでは高く売れない」、「更地にも出来ない」、「残債が減らない」という三重苦になる人も今後増えるんじゃないかと思います。

それを打破するには昔の金融機関がやってた「耐用年数なんてぶっ壊せ!w」の復活以外に道がありませんが今じゃ築古物件に積極融資だったノンバンクさんも「耐用年数超えは厳しい」とか「手金2割無いと、、」なんて都銀さん並みの塩対応に変化しつつあり、挙句、話は輪廻してかのスルメ銀行さんが「ノンバンクで借りれなければ当行へどうぞw」なんて訳の分からない話になっておりますw元はと言えばオタクの銀行の不祥事でこうなったって自覚はありますかってのww

このように日々目まぐるしく変わっていく不動産投資業界ですし、そんなところで右も左もわからずにボーっとしてると一見知的に見えるマネタイザーが近寄って来て「僕のnote買って不動産の初歩を勉強しませんか」だの「@LINEで新築勉強会やってるからフォローして」なんて話に乗っかってその中にいる釣り師の餌に引っ掛かって薄っぺらい断片的な情報を得て不動産投資家になった気になってしまったり、果ては北関東くんだりで絶望的賃料設定利回り9%の狭小1K新築物件に手を出す羽目になるわけです。

状況が刻々と変わっていきますが昔よりその変わり方も早いのが今ですのでとにかく今は爪を研ぎつつ自分に合う物件が出て来た時のみ動くと言う習慣を忘れなければそうそう失敗するわけでもありませんから地に足付けてじっくりやってみてください。

あと、最後になりますが、昨日Twitterで「#やめよう不動産投資」というタグで大いに盛り上がりましたので先輩大家が経験した楽しい不動産投資の経験談も御一読していただくと幸いです。。。(どなたも楽しそうに不動産投資ライフを満喫されていますよw)



但し一部グロ画像注意なんじゃんw

週末雑感。。。


ペヤングのリンゴ味食った人、、どんな味だったか教えてくださいw

こんにちは。

一週間に数回のブログ更新ではございますが、、相変わらず元気にやっております。(コロナなどどこ吹く風の勢いでございます)

それはそうと、昨日の夜のクロ現、、見ましたか?
なんでも世界中のあぶれたお金(1兆4000億円)が日本に流れ込んで来て都心でバブルになりそうなんて話をやってましたが、そのあと、その買い手は100億レベルの外資だの海外投資家なんてレベルの話だったので正直我々には全然関係ないじゃんってオチになりましたw(100億の不動産を触りたければ流ちょうな英会話スキルが必要とわかり英検4級のワタクシにはハードルが高過ぎて速攻で断念しましたw)

その後、湾岸マンションの値上がりの話でお金を持ってる人と持ってない人の格差が絶望的に開いてるなんて話もやってました。(こんなこと言いたくはないですがコロナ太りしてる人も多いようですねw)

あまり湾岸マンションの値上がりについてテレビで触れられると財務省がまた税制を変えて来ちゃうのであまり派手に放送して欲しくないのですが(早速財務省が税制特例の改正を滲ませてるじゃんw)個人的に一番気になったのは区分マンションをAI駆使して安く買って即転する中国人の兄ちゃんは宅建免許持ってんのかよ?ってほぼほぼ貧乏人の僻みみたいな次元でございました。。(あれってわざわざ実名語るのってあのAIを売り込みたいからじゃねーのと邪推してましたw)

いつも思うのですがこの手のテレビ放送で世のサラリーマン大家を題材に上げるのってベラボーに儲かってる人をクローズアップするか借金で沈みそうな人をクローズアップするかのどちらかじゃないかと思います。(ま、絵的にわかりやすい構図にしないと視聴率取れませんからね)

それでも昨日のクロ現、、
ちょっとだけサラリーマン投資家に対してヒントみたいなことを語ってる部分がありました。

えぇ、、それは首都圏の地価でございます。。

クロ現がどういう気持ちで地価に触れたのは定かじゃありませんがワタクシの目にはコロナで地方移転する一般人が増えて都心の好立地の事業用賃貸物件が軒並み解約になりオーナーがビビッて安く手離そうとしてるところに外資が現金持ってくるという過去にもあったハゲタカ状態に警鐘を鳴らしてるんじゃないかと見えました。

この一般人の動きは以前に大学が首都圏に新設するのを制限されて仕方なく八王子などの郊外に移転し、なんとなく首都圏郊外に移民みたいになったところで手のひらを返したかのように大学の首都圏移転を容認し、少子化で入学数減少に転じていた大学は入学者数確保のために利便性のいい都心に回帰し始め学生の入居者を当て込んで新築したアパートなどがわりを食うと言うパターンの巻き戻しみたいな現象ではないかと思います。(今のターンはコロナで首都圏離脱を促進してるあたりじゃないかと)

資金力と知恵がある外資や海外投資家はそこを見極めて、かつ、比較的不動産投資として安定してる日本を狙って再び参入し、景気が戻って値上がりし始めた頃に体力が戻ったデベさんや国内ファンドに高値で卸してガッポガッポ儲けて以上終了、、なんていつもの「結局大儲けしたのは大資本」ってパターンになる予感がします。

このパターンで何度も何度も日本人投資家は辛酸を舐めて来ましたので今回はどこからでもいいのでいつもの逆手を取りたいと思っているのも先ほど挙げた「地価の低迷」です。

外国資本が「今がチャンス」と見極めて参入してくる時と言うのは当然、「日本の不動産に割安感を感じる時」ですので裏を返せば今後下落に転じる予定の首都圏郊外の土地を安く買って新築物件でも建てて運用するという戦術が一番の対抗策(ってか外資に対抗するわけじゃございませんがw)じゃないかと思うわけです。

幸いにもどういうわけか日本の金融機関は中古の一棟投資物件より新築の一棟投資物件の方が融資が出やすく(耐用年数ブッチが出来なくなったので当然と言えば当然ですけど)首都圏郊外の土地値も当分は値下がりに転じるでしょうから自然の理とも思えます。(なんとなくですが来年から再来年くらいの不動産市況って建築単価以外は2011年くらいの雰囲気になるんじゃないかと見ています)

とは言え、利回りが出るからと首都圏郊外でギチギチの1Kを作ってるようではライバル物件との戦いで新築早々家賃値下げ合戦に強制的に参入させられちゃうかもしれません。。

そんなところに昨今「狭小1LDK」なる話題が連日SNSを賑わせております。

ご存知の方も多いと思いますが、単身者向けの間取りタイプを大きく分けると「1K」、「1DK」、「1LDK」と3タイプ。

このそれぞれの間取りの定義ですが、
寝室が1部屋の場合、キッチンがある部分が8畳以上は「LDK」、4.5帖以上は「DK」それ未満は「K」と表記され賃貸募集でもこの定義に則り賃貸募集図面が出来て来ます。(ワンルームなどで廊下キッチンみたいなやつは4.5畳すらないので1Kと表記されちゃうわけです)

要するに1LDK表記したければキッチン部分を8畳以上の広さが無いとDK扱いになってしまうというわけですが、
賃貸マーケットでどれが有利かというと言うまでもなく「1LDK」です。

まあ昭和の時代にお父さんがダイニングテーブルを陣取りプロ野球中継のチャンネル権を独占してた時代ならいざ知らず今はソファーなり低めのテーブルを置いてくつろぎたいと言う人が増えて来たからなんじゃないかと思いますが、賃貸ポータルの検索でもこの「1LDK表記」であれば傾向として「1K」や「1DK」より成約確率もあがるので出来ることならこの「1LDK表記」で賃貸に出したいところです。

しかしそのリビングを組み込むために必要な床面積は30㎡を超えないとそもそも8畳の空間やバス・トイレ・玄関・収納スペースが確保出来ず狭い部屋で企画して家賃収入アップに振りたいけど想定家賃を考えるとアパマン条例ギリギリの25㎡程度の1Kか1DKで企画する人が多いんじゃないかと思います。(建築費と土地の値段が下がらないと広い部屋で企画するのは難しいものです)

しかし、前日Twitterを徘徊してたらなんと28㎡程度の床面積に1LDKをぶっこんで企画してる人を目撃しました。。

この30㎡以下の床面積で1LDKを企画するって話、、
5年くらい前に赤井親分が都内の新築レジでやってましたが(たしかあれも28㎡くらいじゃなかったかと)あの時は廊下部分ギリギリまでリビング面積に参入してホントギリギリのところで8畳レベルの1LDKに仕上げていたんじゃないかと思います。

しかし最近の狭小1LDKは廊下とリビングを切り離すドアや収納まで平気でぶち込んでます。

この床面積でリビング8畳以上にして一体どこの面積を削るのか?と言えば、、簡単です。。
寝室部分を極限まで削っちゃえばいいんです。

ワタクシも10年前に新築レジを企画した際、「とにかくリビングを広く見せれば集客なんて楽勝ww」と思ってたクチなので40㎡の部屋で寝室は5畳。。(正確には4.9畳でございますw)

「寝室なんて寝るだけでしか使わねーんだからガンガン削ってその分リビングや水回りを広くした方が成約率は上がる」という宗派に属してるワタクシ、当時、どこの仲介さんも「こんな寝室が狭い部屋に2人ってバカじゃねーのww」と笑われ仲介を断られると言う地獄を味わいましたが今では近隣のDINKS物件はどれも同じ発想で新築しています。(えぇ、、いろんな業者がやって来て間取りをパクっていき近隣にジャカジャカと新築されちゃいましたww

これでもリビングは12畳ちょっとですのでこれを30㎡未満でやろうとすれば寝室は3畳以下になってしまう可能性もあり「果たして3畳で人は寝れるのだろうか?」というところで引っ掛かってしまいます。

とは言え、30㎡以下であればそもそも単身者向けレベルですのでリビングが広い方がいい(最近の若い人は寝室なんかよりリビング滞在時間が長いので寝室の広さを犠牲にしても好むんじゃないかと思います)と言う人も多いし、何より30㎡以下で1LDK表記の物件はそうありませんからポータルサイト検索で部屋を探してる人にはケツが浮く賃貸物件に見える可能性が高いです。

そんなメリット多い1LDK物件ですが、気にしないといけないのは「ポータル検索で引っ掛かって内見まで持ち込むも実際の寝室の広さを見て幻滅」ってパターン。。

ワタクシも昔は賃貸の案内をやってたのでわかるのですが、賃貸物件ってのは「違和感」を感じる物件は意外と成約しにくいものなんです。

例えば区分なんかで貸室をバリバリにリノベしたけど窓枠は管理組合の関係で交換できず新築当初のままだとそこだけが昭和臭が漂ってしまい内見に来る人が違和感を抱きます。(内見まで持ち込んだのにすごくガッカリされて成約しないのって大抵このタイプです)

また平成初期の木造アパートなどをリノベする場合、部屋はバリバリにリノベするけど水回りをいじらないとやはり一昔前の仕様が残ってしまい内見に来る人はそこに違和感を感じたりします。(アクセントクロスや内見POPが充実しててもは三点ユニットは新築時のまんまとかだと案内する仲介さんも自信がなくなったりします)

30㎡以下の1LDKだとリビングまでは広く見えてもお風呂が小さく見えたり寝室が思ってたより狭いと「うーん、、たしかにリビングは広いんだけど。。。」と躊躇する人もいるんじゃいなかと思いますが、こういう時はその部屋の狭さを窓の大きさなどでごまかしたりします。(汎用品のサッシじゃなくここだけ妙に奢った窓を取り付けると非日常感が演出されて意外な効果を生むものです)

ただ寝室と言うからには狭くても居室なので採光面積は取らなければなりませんし、採光面積が足りないとリビングとの仕切りを付けることも認められずせっかく8畳以上のリビングを確保出来ても間取り表記は「1R」だの「1K」なんて表記になってしまいます。(えぇ、、自慢じゃないけどウチのハイジ部屋はこの制限をモロに喰らって1R表記しか出来ませんww)

要するに違和感を感じそうなところは違う対策を考えてごまかす(客付けで一番重要なタイミングは内見時にお客が「ここに決めよう(この物件で契約しよう)」と思う瞬間ですから成約してしまえばこっちのものでございますww)という戦術を駆使し、平成初期の1Kや1R形式の賃貸物件を駆逐すれば首都圏近郊レベルという条件も付きますが正直どこに建てても勝負になるんじゃないかと思います。

一般論ですが賃貸物件の案内では「キメブツ」「ミセブツ」「ダメブツ」という構成でお客を決めたい物件にわからないように誘導して仲介の意のままに成約に持ち込むことが多いので常に仲介さんの「キメブツ」に属するような間取りと家賃であれば正直なところ、空室対策なんて必要のないことです。(事実、うちのレジでは空室対策なんて一度もやったことございません)

極論言っちゃうと新築の設計段階で「キメブツ」になるように設計しておけば退去後にクロス貼り変えて掃除だけやっておけば仲介さんが勝手にやってきて勝手に埋めてくれるものなのでこれから新築やろうって人に於かれましてはこんな発想で設計してみたらいかがかと思います。

えぇ、、
すでに間取りが決まってしまってる中古物件と違い新築物件は間取りから何から何まで最初から企画出来るので自由度がものすごく高いってところで有利になりますから。。



ちょっと力んで書いたので話が長くなっちゃったんじゃんw