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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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融資が出るものが高く売れる。。。


ブログはたくさん書けるんですけどここの出オチが思いつかないw

こんにちは。

不動産は「融資が出るものが高く売れる」という大原則がございます。

実際、中古区分のジャンルや住宅ローンに関するものは融資額もそれほど多くは無いので融資が出やすく昨今のなんちゃって事件があって金融機関の融資姿勢が厳しくなりつつあると言っても一棟モノの融資の厳しさと比較したらお話にならないくらい緩いです。

また、このジャンルの融資でも様々な技法を駆使すればいまだにオーバーローンだって引けますし、オーバーが出来るってことは不動産屋さんもここで一攫千金目指してガツンと鞘抜きを目論みます。

えぇ、、1000万の中古区分を仲介した程度じゃ得られるフィーも片手30万、両手60万ちょいですがここでサンタメに持ち込めば300万~600万なんて10倍の利益が目論めるわけですから昨今の区分サンタメブームもこういう背景によるものかと。。。

さて、今度は先ほど書いた「一棟モノの融資の厳しさ」の話ですが、
正直言いまして中古の一棟モノ(特に1億超え~上の価格帯の物件)は手金2割が当たり前になりつつありそれ以上に評価額と融資年数が厳しくなり手を出せる人は限られた人になりつつあります。

一番流通量が多かった平成初期の物件(バブル期にジャンジャン建てちゃったやつです)も平成が終わり令和になった途端、想像通りに「築30年超えの築古物件」という評価に切り替わり「この物件、平成モノだよ(注:築浅って意w)」って話はもはや通用しなくなりました。(平成初期物件は今では「大規模修繕の有無」のチェックが厳しくなってまいりましたw)

一棟モノの融資は厳しい、、、かと言って今から区分に手を出すものちょっと、、って人がここ数年、行き着いているのが「中古戸建物件の投資」なのですが昔はあまり知られてなかった「スミフ攻撃」「古家ありの土地狙い」「アットホームで元付に飛び込め」なんて手法も今ではすっかり知り尽くされてしまい、また近年のセルフリノベブームもあってその分野にプレーヤーが一気に参入してちょっと安い物件であれば瞬間蒸発してしまうくらいの過熱ぶりです。(ウチの団員に聞いても安いと思った物件は皆さんよくご存じで「あー、、あれねー、、検討したけどやめた」って話がとても多いです)

また金融機関の融資姿勢が「古い物件は融資年数伸びねーぞ」と一時の西武信金の「耐用年数なんてぶっち切れw」の雄たけびはどこ行っちゃったんだってくらいどの金融機関も耐用年数超えの融資には及び腰。。(金利が高くてもいいなら無くは無いのですが)

こんな構図が昨今の不動産投資業界なんじゃないかと思いますが、冒頭で書いた「融資が出るものが高く売れる」の原則で考えると今高く売れるものって何なんでしょう?

そう考えてみると融資が出やすく、融資年数が伸びるのは結局は「平成二桁以上築のRC築浅物件」となるわけですが、このジャンルの売り物の利回りは金利や返済年数を考えたら恐らくは返済比率が高過ぎて買う気にもなれないでしょう。(逆に売る方からしたら別に利回り重視、指値大好きな不動産投資家に売ろうなんて考えてもいませんから当然です)

そこで昨今静かなブームになりつつあるのが「自力新築」でございます。。

アットホームなどで安い土地を見つけそこにボリューム突っ込んで容積消化を限りなくフルに持ち込み安い建築屋さんを見つけて建ててデザイナーっぽく仕上げて高家賃設定して利回りを限りなく高くしようって流れなのですがそもそもこの「自力新築」には様々な落とし穴が待ち受けております。

①そもそも安い土地ではない
→確かにネット上には販売ロットの小さい物件で割安に見えなくもない物件はありますが様々な不動産屋さんが見て触ってなんとか金に出来ないかと考えた挙句、これは金にならないって思ってネット上に出てくるのが一般の物件の流れなので安いと思って買ったわりにそれほど安くは無い

②意外にフル容積消化出来ない
→都市計画図を見ると一見、容積消化出来そうに見えるが、実際には道路斜線や日影規制、果ては消防法などの問題で実際に図面入れたら思ったような部屋が作れず妥協の産物みたいな部屋になって高家賃で貸せなくなる

③安い建築会社問題
→まだ建築単価が高いこのご時世に安く工事を引き受けてくれるってのは案外、経営が行き詰まってるケースが多く工事途中にと建築会社に倒産されちゃうとそこから続きを引き受けてくれる業者を探すのが大変だし支払い方法などで支払い先行で進めてると結局割高になってしまうことも。(あと最初に安い見積もり出して後で追加工事で課金する建築屋さんもチラホラいます)

と言っても昨今の不動産投資家さんはこの辺はすでに熟知している人が増えていてすべて織り込み済みでジャンジャン新築出来る人も増えて来てるのも事実。。(きっちりとした建築チーム作りが出来ていれば今では建売系新築アパート業者より高利回りで立派な物件を建てちゃう人もいるくらいでございますw)

そういう人が後から続く人にノウハウを教えたりしての新築ブームであればワタクシも大賛成なのですが、、、ちょっと前までキラキラしてた不動産コンサルさんが大したノウハウもないのにこの分野に目を付けこれのコンサルをやり始めたらどうなっちゃうのか?と考えないといけない局面にも差し掛かってるようでもあります。。。

何度も言いますが自力で新築やって散々苦労したノウハウですからこれをタダで教えろとも思いませんし、むしろ金取るのだって当たり前です。(それで何百万も浮くことを考えたら当然です)

しかし、怖いのは大したノウハウも無くただ「新築なら融資が出るから今度はこのコンサルでフィーを抜こう」と考える人は今後ウジャウジャ出てくんじゃねーの?ってこと。(実際、SNSを見てると過去にキラキラしてた人が最近やたら前フリっぽく新築について語り始めてますw)

「え?どのみちノウハウ教わるんだからお金払うんだし誰選んでもそれほど変わりないでしょ?」
と思う人も多いと思いますが、一棟モノを新築するのって結構ギャンブル性高いんですよ。。(ワタクシ一棟しか新築やったことないですがあれだって運が良かっただけですからw)

これは現在実際にワタクシのところに報告が来てる「デキるコンサル」「ダメなコンサル」の実例ですが大きく分けるとこんなところです。

「デキるコンサル」
①図面を何度でも書き直すことは当たり前(部屋の間取りも数センチ単位で変更してくる)
②目標は高い家賃で満室にすることなのでそこだけは異常にに執着する(時として建築指導課にケンカも辞さずw)
③安い建築屋を紹介してくれるし途中で開催される建築会議にも頻繁に顔を出して意見してくれる
④大抵の相談にはすぐに応じてくれレスポンスもいい
⑤しかしやることはきっちりやるだけあってフィーはそれなりに高いw

「ダメなコンサル」
①図面の変更にはあまり関心がなく出来るだけ省力化を目指す
②幻想的な家賃設定を出してくるも根拠が無い(大方近隣の募集家賃調べただけって気がします)
③安い建築屋を紹介してくれるが部材もそれなりに安い部材を多用する(己のフィーにも影響しますからそりゃそうだw)
④相談に乗って貰おうと思っても別料金だったり聞いても的を得た答えが返ってこないくせにレスポンスも悪い
⑤工事が終わった瞬間にフィーの請求が飛んでくるがアナタは一体何した対価で請求してるのよ?ww(実話ですw)

恐らくは今後は今まさに真面目に苦労して新築やってる人がノウハウを蓄積してコンサル化して良質なサービスが受けれるようになるんじゃないかと思いますが今現在は発展途上な業界とも思えるので(逆にちゃんとしてるところは工事が紐付きなので大して安くは建てられないはずです)今、買えう中古物件も無くて「やっぱ新築かなー」と思ってる人に於かれましてはこの辺をご注意いただければ幸いです。

えぇ、、なんでこんな起こるかどうかもわかんないことを今書いてるかと言えば
ここから見事にダメなコンサルに嵌めこまれて泣き寝入りしそうになってからワタクシの存在を知り「どうしたらいいんでしょうか?」って相談が飛んで来ないようにしてるんですってwww(サンタメ時代のお悩み相談漬けの日々の二の舞だけは勘弁して欲しいんですよww)



あの頃は毎日6時間くらいダメなコンサルのケツ拭き相談やってたんじゃんw

成増と聞いて黙っちゃいられねーぜw


かのモスバーガー発祥の地は成増ですw

こんにちは。

午前中の日課でTwitterを徘徊してたところ、「成増の賃貸物件の賃料が上がってるw」というTLを見つけました。

成増と言えば昔は東武東上線一本しかなく池袋から準急に乗ると最初に止まる駅なので池袋に会社がある人にとってはわりと住みやすい街と言うことやバブル当時はそこで畑を持ってた地主さんがこぞって木造アパートを建てて大賑わいしてました。(長〇郎建設と並〇不動産の長きに渡る抗争もこれが原因だったと聞いております)

やがて地下鉄の有楽町線が出来、さらに利便性が増したのはいいですが東上線の成増駅からちょっと離れた地下に営団成増と言う駅になってしまい事実上の複線化になったことで成増駅の北側の人気が無くなって来てしまいました。(ま、北側は崖地が多く駅から離れれば離れるほど下り坂になっちゃうんですけどね)

しかし成増駅があるこの北口には長い坂を下った先にあのマツコの番組で有名な「西高島平駅」がございます。。(・・・なんかこんなローカルな話書いてて一体誰が読んでくれるか不安になって来ました)

番組でマツコから「ちょっと待って!マクドナルドは和光市側にあるじゃないのww」とバカにされましたが確かに西高島平駅は駅前にはほぼ何もありません。(駅が出来た当時からある「平久」という中華屋さんとなにやら怪しいコンビニしかないですからねー)

しかし駅が出来た当初は駅の線路下に三菱銀行の西高島平支店もありましたしなんて言ったってこの駅の改札は出来た当初から自動改札だったって話は恐らく知る人は少ないでしょう。。(自動でガショー――ンって切符を検札してくれる近未来的なシステムは都内じゃここが発祥なんですよww)

また西高島平は始発駅なのであの大手町駅までの30分間必ず座って通勤出来ます。(東急線の始発駅の中央林間から大手町まで30分じゃいけねーだろうし京王始発の高尾山口駅からだとそもそも大手町まで電車通ってねーだろ、、、とw)

そんなわけでワタクシ、夜更かしでマツコが小岩駅並みに西高島平をバカにしてたのでずっとハラワタが煮えくり返ってましたが「今に見てろよ、、そのうち西高島平の家賃相場も土地値も上がるから。。。」とその時をずっと待ってただけに今朝のTwitterのタイムラインを見つけて狂喜乱舞した次第でございます。。

ただ、、この都営三田線、、
昔から「どうでもいいけど地下鉄なのになんで志村三丁目くらいから地上を走ってんだよww」と言われております。(たしかに志村坂上を過ぎたあたりから銀河鉄道999みたいに宇宙に向かってテイキングオフ状態になりますね)

これはこの地域の特性で荒川の川のレベルギリギリの湿地帯だと言うことに起因しております。(帝都板橋は志村坂上から北側は急な崖で成増と似た構造になっております)

なので荒川が氾濫しようものならその破壊力はハンパなく荒川と新河岸川が同時に氾濫すれば江戸川区並みの大水害に見舞われるでしょう。

とは言え、帝都板橋は度重なる水害を経験してますので治水も高度に進み、今では西高島平界隈を流れる白子川でさえ大雨で氾濫することはございません。(重ね重ねですが、こんなローカルな話書いてて一体誰が読んでくれるか更に不安になって来ました)

そんな素敵タウン西高島平を背後に持つ成増駅(これで北口側の防備も完璧です)。。

家賃相場が上がるのは当然とご理解いただけましたでしょうか?(えぇ、、単に副都心線が通ったから家賃が上がったってわけじゃねーんですよw)

そんなセクシービデオ冒頭の早送りされそうなインタビューシーンのようにダラダラと書いてしまいましたが、
ここから今日の本題でございます。。

最近、都内では似たような事例で今までそんなに高くなかったエリアの家賃が上がると言う現象が起きております。

建物が古くなれば年々家賃が下がると言うのが自然の摂理なので「なぜ?」と言う気もするのですが、これには恐らくこんな理由があるんじゃないかと思います。

①ここ数年のリノベ技術高度化の影響で水回りも何もかも新品に出来、部屋自体が新築同然の仕上がりに見せることが出来るようになった(手入れされてない安い家賃の物件を買ってリノベしたら家賃が1万アップしたなんて話、、最近すごく多いです)

②新築の場合、例の狭小物件仕様にして一部屋あたりの賃料単価を引き上げた(40㎡の1LDKより9㎡の狭小ワンルームの方が坪賃料はクソ高く設定できます)

③物件買う不動産オーナーのローン支払いの影響で安く貸すとガミるので高いチャレンジ家賃で募集するのが主流になった(物件価格が下がらないのでギリギリまで高い家賃設定しないと返済が出来ないなど)

またどエンド先生もTwitterで言ってましたが
④「似たような近隣の新築RC物件も家賃10万で募集してるので新築ワンルームの家賃はみんなが嘘をつき続けた結果ホントにこの家賃形成されたんじゃないか?」
ってのはあながち嘘じゃない気がします。。。(みんなで横並びで10万にしちゃえばそれが相場だと勘違いする人多そうだし)

前に投資侍さんがコラムで「利回りマジックの話」を書いていましたが、ちょっと抜粋させていただくと

坪単価30,000×レンタブル面積50坪×12か月÷利回り6.0%=3.0億円
ですよね。これが不景気で坪単価17,000円に下がると

坪単価17,000×レンタブル面積50坪×12か月÷利回り6.0%=1.7億円
で物件価格が43%下落します。


なんて同じ利回りなのに物件価格がドえらいことになってしまいます。

何が言いたいかと言うと今の成増の家賃高騰はいろいろな原因があるかと思いますが結局は需要と供給がひとたび狂ってしまえば似たように物件価格そのものが下がってしまうってことです。

ワタクシ、投資物件を利回りだけ見て買うのは危険ですよってずーーーーっと言ってきましたが今家賃がこれだけ取れるってのは長期的に見て確実性に欠け、万が一昔の家賃設定じゃないと埋まらなくなってしまったなんて場合、ほぼ取り返しが付きません。(そのために常日頃から保有耐性を高めてドカンと家賃が下がっても耐えられる保有手法にしましょうって言ってるのもそのためです)

最近、新築物件でどう考えても土地建物が小さいのに生意気に数億単位で売り出されてるRC物件が増えてます。
これも恐らくは家賃設定をクソ高めにして利回りを見せてるだけなんだろうと思いますが、家賃が高め設定で進行してるうちはいいにしても将来的にこの家賃の坪賃料が一気に下がるのは些細な需要と供給関係なのでホントに気を付けていただければと思います。

ちなみにウチの団員が手掛けてる新築物件はいつの時代でも需要のありそうな間取りと広さを狙って1LDK中心(広い一人暮らしからなんとか2人で住めるレベルの間取りを狙ってます)で建てている人が多く、いつ売っても建てた時の金額よりクソ高く売れております。(えぇ、、団員各位、、そんなの出来て当たり前って思ってますしそれが出来なきゃ新築には手を出しませんw)

また狙うエリアも都心の土地値が高く家賃設定を上げないと成立しないところではなく都心からちょっと離れつつも人気路線の各停停車駅なんてあたりを狙って建ててます。(そんな土地で戸建用地で売るには大きく、これ以上切れなくて安くなってる土地に一種計算ぶち込んで日影規制をかわしてフルボリューム突っ込めそうなやつ狙いで買ってます)

前に全宅ツイの対談で「ドーナツ理論」とか言った記憶がありますが旅団の団員が狙ってるのもこのドーナツエリアで土地値と想定家賃収入のバランスのいいところを狙ってます。(昔、武蔵小杉を狙えって言ってた時期もありますがあの時は土地が坪200万切ってるのに家賃が坪1万以上取れると言う「新築利回り10%可能エリア」だったからなんです)

土地値と取れる賃料のバランスのいいエリアは意外に住環境も良く、そんなところにデザイナーズっぽい新築物件を建てれば賃貸の仲介さんは「キメブツ認定」してくれることが多いです。(賃貸仲介さんだってさっさと決められる物件がいいに決まってますから一度ポンポンと成約しちゃえば次から「キメブツ認定」してくれるはずです)

いつも思うのですが、新築にしても中古にしても部屋を希望価格で埋めるのが不動産投資の原点でありそこに申し込みに来た人が「ここに住んだらどんな生活になるんだろう」ってのを夢を見せることが出来る物件が高家賃で成約率を高める手段ではないかと思います(ちなみにそういう物件はあの忌まわしい広告料すら不要になることすらあるんですw)

そこの原点を忘れて単に「この賃料で貸さないと利回らない」とか「返済原資が足りなくなるので家賃は下げられない」とか「周辺がこんな家賃だからうちもこの家賃で埋まるはず」なんて居住者の夢や心情を置いてけぼりにしちゃうオーナーさんだとワタクシが昔喰らった「経堂の惨事」の二の舞になっちゃうかもしれません。。。

ちなみにこの「経堂の惨事」ですが、
ワタクシのお客さんが買ったS造マンションで意味不明な退去ラッシュが発生し、原因を調べたら自分の物件が埋まらないオーナーが管理会社のいいなりになって「入居促進キャンペーン」を展開、

家賃を相場の25%引き(6万の賃料を4.5万)して敷金礼金ゼロゼロ募集始めてこっちの入居者を横取りし(似たような賃貸物件のポストにこの募集広告突っ込みやがったんですw)、この4.5万の家賃設定が近隣相場になってしまい一時期5万超えの家賃物件が埋まりにくくなるという惨事が発生したんです。。。(オーナー様から「おい!家賃5万切ったら返済出来ねーじゃねーかよww」と激しく怒られましたw)

ホント、あれです。。
今の家賃相場が将来に渡って安定するなんて思っちゃ痛い目に遭いますので常に余力を持って「ここまで家賃が下がっても耐えられる」ってラインは早めに掴んでおいてください。。



こんな時期だからこそ保有耐性なんじゃんw

瑕疵担保あれこれ


暑い中、本日は現調三昧でございましたw

こんにちは。

ここのところコロナの影響で止まりかけてた不動産売買ですが自粛ムードが溶けて人が街に繰り出すようになった途端妙に活況になって参りました。

だからなのか最近ワタクシのところに売買契約の中身についての質問が増え、今週はその対応で一日が終わってしまうなんてことになっております。

そんな状態が続くとワタクシも仕事にならないのでこの瑕疵担保について先日のセミナーで話したことを含めちょっとだけ列記しておきます。

まず旧表記の瑕疵担保責任ですが、現在は新民法により「契約不適合責任」と言う名に変わっております。(今年の4月1日からでしたっけ?w)

これはそもそも「瑕疵」という言葉は「物理的に壊れている」と言う意味なので心理的瑕疵を含めると適当な表現では無いって部分などでもっと包括的な表現に変えようということで変わった次第です。

また新民法では「隠れた瑕疵」の「隠れた」と言う部分が廃止され「売主が知らなかった瑕疵」についても状況によっては売主に責任追及しても良いことになりました。

要するに売った物件がシロアリに柱が食われていたとしても売主が柱をバラして確認出来るわけも無いし、シロアリの成虫の羽虫も飛んでいなければ売主はわかりっこありませんので後になってシロアリに柱が食われているのがわかっても売り主が知らなくても責任追及が可能ってことでございます。(もしかしてですが、、これのせいでホームインスペクション業界が潤う構図なんてことないですよね?)

またこの責任追及ですが、改正前はこの瑕疵さえあれば売り主に責任追及こそ出来ても故意過失じゃ無ければ債務不履行責任の損害賠償追及は出来ませんでした。(故意に隠してたとか過失があった等)

しかし改正後の新民法では瑕疵に変わる契約不適合があれば債務不履行が生じていると判断され、故意過失でなくても契約解除まで出来るようになり、逆にそれが故意過失であれば債務不履行として損害賠償まで認められるようになりました。

責任追及で債務不履行は契約に対して成就していないと言うことですから売買が終わり登記まで進んでいたとしても商品で言えば「欠品」状態に等しく、以前のように適当に修繕したりしてごまかして済んでたものがきっちり成就させないと契約上の違約まで発生する可能性も秘めております。

さらにおっかないのはこの売買した目的物に「契約不適合責任」がある場合、損害賠償請求が出来なくても売買目的の履行の追完(要するに買った物件が投資である場合、その契約不適合が原因で想定した賃料が入って来なくなったなんて場合に売り主が直すとか是正するとかって意味です)して貰えない場合、一度買った物件の代金減額請求まで出来ちゃうんです(改正民法563条1項)

例えば雨漏りの場合
①雨漏りの補修の要求
②補修に応じない場合、実費の代金請求
③雨漏りで部屋が貸せないなんてそもそもの売買目的が達せられない場合はその売買契約自体を解除
なんてレベルまで飛んでいくことが出来ちゃいます。

以前であれば買った物件に何か不具合があれば仲介経由で売主に文句を言って紛争になり裁判になっても最終的には和解だのなんだでごまかされがちでしたが新民法のお陰で売主にそれ相応の責任を負わせることが出来るようになってます。

なのでワタクシ、どんな売買契約でも備考欄に「売買の目的」を必ず入れなさいよと言い続けておりますが、この売買の目的を書いておけばその目的以外でのイチャモンには目的外なので対応不可と堂々と言えます。(ホント、この売買目的さえ書いてあればなんとか出来たのにってパターン多すぎます。。。)

またこの「契約不適合責任」と呼ばれる新民法は旧民法の「契約解除、損害賠償請求は買主が瑕疵の事実を知った時から〇年以内にしなければならない」から「不適合の事実を知った時から〇年以内に当該(不適合)の通知をしなければならない」に変わりました。

これはいざそうなった時に契約解除、損害賠償以外の選択肢があるので決断するまで時間も掛かり取り急ぎ「相手方に通知する」でいいってことなのですがこれで業者売り主の瑕疵担保2年はきっちり2年目の朝に「通知」でもいいってことになるので「あー、、やっと今日で瑕疵担保の二年が経過したから一安心。。。」なんてことにならなくなっちゃいます。(ま、瑕疵担保期限当日の朝にわざわざこんな嫌がらせする人もいないと思いますけどww)

と言ってもこの新民法、、
コロナ禍で売買事例が激減してる中での施行なのでワタクシのところにも実例的な売買契約書がまだ溜まっておらず読むとどの業者さんもまだ手探りで作ってる部分があるので意外に記述がマチマチでございます。(ワタクシも結構ドヤ顔的に書いておりますが多少意見の分かれるところやそもそもの解釈が違う部分も結構あるようですw)

もう少しすると各業者さんも法務部などから対策についてのお触れが出て契約書の書き方などの中身も出揃って来るんじゃないかと思っておりますがそんな話も間に合えば次回のセミナーでちょろっとお話ししたいなと思っております。


さて、
先週告知した通り、今からその6月20日分のセミナー参加者の募集を始めたいと思います。

前回参加された方を優先枠でご案内している関係で今回も募集枠は多くはないですが70枠程度は残っておりますのでよろしければお申込みください。

「狼旅団不動産セミナー 第三回無観客試合w」

セミナー日時 6月20日(土)13:00~18:00(セミナールームは12:30より入場可)
セミナー内容 いつものワタクシの辻説法w
セミナー費用 3000円(セミナー終了後のお振込みいただきます)
セミナー会場 前回同様ZOOMを使った遠隔セミナーになります
セミナー参加資格 従来通り


また前回意外に好評だったセミナー後のオンライン飲み会も併せて開催しますのでご参加希望の方は予め飲み物やおつまみをご用意ください。(今回もその準備する時間を設け、18時15分から開催しますw)

お申込みはこちらからお願いします
※応募者多数につき締め切りました



ZOOMの背景変えろという意見が多いので現在ソフマップの背景とゴールドオーシャンのハリボテセットか悩んでいるんじゃんw

なに?。。。。雰囲気だと?。。。w


大家たるもの
  空室や滞納があって一人前 
    満室は甘え     (肉欲棒太郎)


こんにちは。

先週のブログで投資侍さんに再び質問を投げかけたところご丁寧に解説までしていただきました。

【実践大家コラム】実は今週物件買わされました by投資侍さん

投げかけた質問は
「お金がジャブジャブしてるって言っても何でこんなに株にジャブジャブ金を突っ込んでんの?意味不明じゃん!」
だったのですが、

返ってきた答えは
「雰囲気」(察しは付いてましたがストレートに言われると泣きたくなりますw)

詳細については投資侍さんのコラムを読んでいただければお分かりだと思いますが、ワタクシ、このコラムを読んでるうちに先のアメリカ大統領選挙の日経平均のランコルゲで焼き尽くされた記憶が蘇ってしまい最後まで読めませんでした。(そーですか、、ワタクシあの時は雰囲気なんてもので、真っ黒こげにされたわけですねwwww)

そう考えると今この時期にダブルインバースを仕込むなんてのは自殺行為ってことでもあるし、こっちに関してはド素人なワタクシですのでこんな鉄火場に足を突っ込むのはやめてしばし本業に専念することにします。(ノーポジならどっちに転んでも「な?だから俺言ったよね?ww」と言いたい放題出来ますしwww)

さて、そんな投資侍さん、
コラムで築25年の区分レジを買った(強烈なプレッシャー掛けられて買わされた)と書いてました。

買った物件のスペック読んで「なるほど、、仕込んだ業者の弱みを的確に突いて指値しましたねw」と思わず膝を叩いてしまいました。(コロナの特性をよーく理解してグローバルなところを読まないと怖くて手が出せない物件の類です)

理由はいろいろあるのですが、まず専有面積150㎡超えの低層マンションなんて今建てても大して利益が出ないので今どきのデベさんなら3つに切って50㎡の3LDK(理論上可能だそうですが一体どんな3LDKなんだよww)で売るでしょうからまずお目に掛かれるシロモノじゃございません。

また築25年で築古がネックと書いてましたがお子さんがデカくなるに従いその床面積が不要になり推定10年程度で更なるお引越しとなるんじゃないかと思います。

となるとその区分レジは築35年。。
築35年ともなるともはや築古でさほど価値もない物件になるんじゃないかと言われそうですが不動産と言うのは無いものに希少価値が付くもの。。(ワンルームなんかでもマンション条例ギリギリ25㎡区分が供給過多になってむしろ20㎡くらいの築古区分の方が希少性的に高値になるかもしれませんよw)

現に築古区分レジの代表格でもある広尾ガーデンヒルズなんてのは今から33年前に完全竣工しましたが新築当時の売値から大幅に値上がりして未だに高値売買されております。

また現在、絶賛値下がり中と揶揄される湾岸エリアのタワーマンション群だって値下がりしてると言われても竣工時の売り出し価格以下になるなんてことも無く分譲価格なんかより遥かに高値で取引されてます。

当然、分譲時にきちんと目利きして狙いをつけてアタックしないといけませんが、よく言われる「自宅は負債」って理論も初めから「このレジは値上がりしそうだ」と予測して抽選を経て手に入れれば分譲マンションなんてのは案外売る時に予想通り値上がりするのは間違いないのでこの時期に自宅を投資物件と捉えるのはプロでも脱帽ものです。(同時に言わせていただくとよく考えずに単に安いからと飛びついて買った自宅物件が案外負債になっちゃうもんです)

ただ不安要素も無いわけではありません。
えぇ、、築年数は管理次第でビンテージマンションにも化けるのであまり関係ないにしても問題は1億を超える自宅用の住宅ローンです。(要するに出口戦略です)

世の中の大半の人は都内であろうと1億を超える自宅物件と言うのは住宅ローンの限度額を考えると欲しくてもなかなか手が出せません。(だから最近のデベさんは出来るだけ間取りを小さくして住宅ローンで楽に売れるような手法で売るんです)

これを将来1億5000万以上で売るとなると一般のサラリーマンでは手が出せず買える層は限られてしまいます。(手金5000万で住宅ローン1億なんて買い方になるでしょうから結構大変なんです)

とは言え、投資侍さんのは一種低層に建つ低層レジ。。
この手の物件は逆に70㎡なんて床面積より150㎡なんて無茶苦茶な広さの方が希少価値があり恐らくはこの手の物件を好んで買うのは富裕層の外国人。。(富裕層の外国人に100㎡超えなんて言って勧めても120㎡くらいまでの広さだと逆に「狭い」って言われますw)

これを今どき1億800万で買っとけば今後のマーケットさえ良い時期(いつものように10年周期で考えると保有期間中に一度くらいは訪れるはずです)であれば15800万くらいでレインズ載せても余裕で引き合いが来るんじゃないかと思います。(物件は一つしかないので買う人もギリギリ一人登場すればいいんですからワタクシであれば誰一人引き合いが無くても「他からのたくさん引き合い来てるので満額じゃないと売らないと思いますよ」って嘘ついて売っちゃいますw)

また10年間毎月44万を払わされはしますが、その分の残債は減りやがては金利負担も軽くなって行く上に売る時には4000万くらいの売却益が付いてきますから10年タダで住まわせて貰った上に4000万のボーナスが付くという破格の条件で買えるもの投資侍さんが1億超えの住宅ローンが組める属性だからという部分も大きいです。

またこのくらいの住宅ローンには間違いなく団信が付きます。
10年経たずに投資侍さんに万が一のことがあっても奥様が「パパがコロナで死んだら私たち住む場所がなくなっちゃうんだから」と言うご心配もこの団信さえあれば大丈夫ですから買えた時点ですでに勝ち組間違いなしでございますw。(と言うことで奥様もこのブログをお読みだと思いますが団信が入るからといきなり明日から朝食をとんかつやらステーキなどのコッテリした献立を変えちゃうと保険屋さんも気付いちゃうので犬のご飯を切り変えるように最初は豆腐ハンバーグあたりから徐々に慣らしてみてくださいw

さて、最後になりますが投資侍さんのコラムで「瑕疵担保(今は不適合責任と言いますが面倒なのでこっちを使います)」の話がありました。

ご存知の通りこの瑕疵担保責任は売主が業者で買主が個人(非業者)である場合、契約書で「瑕疵担保免責」と謳っても強行規定で自動的に2年付いて来ちゃいます。(売主業者の場合で買主が個人の場合、いくら瑕疵担保免責と契約書に書いてもそれは無効になり自動的に2年付いてきます)

投資侍さんはこの規定が付いてると安く買えないので血判状で外したわけですが、この血判状があっても宅建業法上はやっぱり2年の強制付加には変更はありません。

と言っても売買契約自体は当事者同士の契約ですのでお互いがその契約上で「万が一にも訴えません」「訴えない件了承した」と血判状を交わせばよほどのサイコパスでもない限り訴えないでしょうし、これで売り主さんが納得して減額に応じてくれたわけですから逆に訴えたら「この血判状が交わしたから安くしたんじゃねーかよww」と反論も可能です。(言い方が悪いですがお互いに瑕疵担保の切れるまでの2年間、キ〇タマ袋を握り合ってる関係になるですからこれはさすがにどっちも裏切れませんw)

ワタクシもこの状態で買主が売主を瑕疵担保責任で追及したらどうなるんだろうと思いますが、さすがにここまでの記述があれば杓子定規に判決も出さないんじゃないかと思います。(宅地建物取引業法第40条と民法562条に基づく契約不適合責任なんて具体的な記述までしてるんですから裁判長もさすがにこれで従来の判決を出すとも思えません)

と書くとこぞって物件を安く買おうとツールとして投資侍さんの血判状をパクって使い倒す人が出てくるんじゃないかと思いますがこの血判状の一番最初に「買主は本物件の購入を判断するに十分な不動産の知識及び経験を有し」と書いてあるので下手に使うと瑕疵担保以外の責任追及がやりにくくなるってことを頭に入れて使ってください。(えぇ、、この宣言をした瞬間に買主はプロ認定されるので消費者魂が一切封じられる諸刃の剣でもありますゆえww)

あとこんな記事読んで「そうかー、、自宅も投資なんだ。。。」なんて思ってアットホームやスーモで自宅物件を探すってのは今はすごく難易度が高いのでよーく考えてからにしてください。(いまだにコロナ前価格で掲載されているはずなのでそこからの指値幅の読めないでしょうしすでに世間がコロナ自粛を終えそうなので売り主業者物件見つけて今から行ってもそれほど安くは買えません)

また、この自宅投資は利回りで全く見ることが出来ず数年先にいくらで売れるかの相場観を完ぺきに把握してないとキャピタルが取れずに大損する危険部分が潜在する投資で、我々プロでも時々出口戦略を見誤り(ま、時期的な運が無いって部分が大きいんですけどw)物件を捌けずに結果、投資侍さんみたいな人の餌食になる可能性が高いです。

ま、投資侍さんがこの物件を買えたもの奥様の威圧によるところが大きいって気もしますが。。。w(ご本人も投資は理屈じゃないって言ってますしw)


あ、

そうそう

奥様と聞いて大事なこと言うの忘れてました。。

投資侍さん、、
うちの団員で同じように奥様にリフォーム屋さんのカタログ渡して「キミが好きなようにリノベしていいよ」って言ったら2000万以上かけて豪族が住めるレベルのリフォームしちゃった奥様がいらっしゃったので予め予算だけは言っといたほうがいいですよw


キッチンなんて料理の鉄人みたいなハイパーキッチンだったんじゃんw

アヒルの話。。。。


うん、今日のネタは今年一番自信が無いぞw

こんにちは。

昨日は投資侍さんのアンサーコラムを読みに楽待に行かせていただきましたがその途中で「アヒル、アルプス(引き続き実名出すと世相的にアレなので若干変更します)の区分マンション問題」の記事が載ってるのを見つけました。

以前のスルメ問題同様に融資の審査書類を改ざんして年収の低い人に相場価格より高い値段でマンションを売ってたと言う話で、被害に遭われた人達が返済を止めたとのことですが今回も世間が注目されるようにいつものように会社の前でプラカード出してデモ活動やったそうです。

スルメの時は内部の銀行員の「エビどう?」LINEや、改ざんを行員の方から指示するメールが見つかり言い逃れ出来ずに内部調査に進みそれが朝日新聞にすっぱ抜かれて前代未聞の徳政令発布となったわけですが今回はその客観的な証拠もなく相手はスルメよりも逃げるのがうまそうな組織ですのでスルメ同様な徳政令までいくのは難しいんじゃないかと思っております。(アヒルもアルプスも内部で何やってるかくらい我々業者はよーく知ってますがそのパンドラの箱を開けてしまうとどこまで遡った融資にまで影響が出るかわかったもんじゃないのでこの箱を開けることはまず無いでしょう)

改ざんを黙認して融資を出した金融機関もアレですがワタクシ、このエビデンス偽造した業者さんは毎回何のお咎めも無く融資先に責任追及が飛んで行くところに毎回疑問を感じてしまいます

まあ、販売した業者さんに責任追及したところで何も得られるものが無いのでいちいち追及しないんでしょうけど、ワタクシ前々から密かに「業者さんと買主さんの共同責任説」を疑っております。

要するに融資書類を改ざんする際に買主兼被害者さんの協力なしでは銀行に提出する書類を完ぺきには改ざんが難しく、どこかの部分で買主と業者さんが結託して「このくらいの源泉改ざんはみんなやってますしそうやらないと投資物件買えませんよ」なんて言われて「みんなやってるなら、、ま、いいか」とハンコ押すシーンがあったので業者を敵に回すと全部バレちゃうのでそこには触れない、、、ってな流れです。(「なーに、万が一バレたらスルメの時のように金融機関を訴えればいいんですよ」なんて言われてたりしてw

実はサンタメ全盛期にも同じように融資をフカす局面があって業者さんが融資を受ける買主に細かく指示を出して希望額の融資を受けられるように指南していたのを何度も目撃しているのですが、審査書類を出して融資承認が出て金消契約するまでの間に買主さんがまったく知らないところで書類が偽造されていたってのは金融機関内部の担当者の暗黙の了解と買主の融資への強い意思が無いとどう考えても成立しないはずなのでおかしいんです。

ただ、今回の投資マンションの件は不動投資の「ふ」の字も知らない素人さんが道端で声を掛けられアンケートと称して拾って来た見込み客やテレアポでガンガン押し込んだお客さんである可能性が高くホントに知らないままあれよあれよと融資が進みシステマチックに業者さん主導でエビデンスが改ざんされてた可能性もあるので買主さんはホントに知らないかもしてません。(まあ、そう言っても金消契約の時にいろいろ確認取られるからその間居眠りか失神してないと難しい話ですけど)

と、いろいろ考えると「業者さんの圧も強く、金融機関も何も言わないから言われるままに話を進めてしまった」というところがいちばんシックリくる要因ではないかと思います。(区分屋さんに一度ロックオンされたらよほど気の強い人じゃないと断り切れませんから)

そうなると単に融資した金融機関だけが悪いってわけでも無いし先ほどの書きましたがスルメ時のように内部文書が出て来てない以上、永遠に罪を認めるわけもないので売買契約書通り、かつ金消契約の通りとなり最終的には返済が出来ないので自己破産という結末になるんじゃないかと思います。(何度も言いますが今回の徳政令は非常に難しいと思ってます)

世の現役不動産投資家さんからすると「不動産の知識が無いまま不動産投資を始めようとしてるんだから自己責任だろ」って話もわかりますが、恐らくはそれ以前に不動産投資なんて始める気も無かったって人だと思うのでなんともやるせない話でございます。

ただあれです。。
ワタクシもここ最近の自粛期間中に不要不急ではない外出で新橋のSL広場に降り立ったことがありますが、そこにはアンケートのバインダーを抱えた区分マンションの営業マン、営業ウーマンがウジャウジャいました。(日比谷通り沿いの銀行に行ったのですが行きも帰りだけじゃなく途中の裏道でも絡まれましたw)

今のご時世、一歩外に出ればこんな感じなので捕まらないようにあらかじめ手立てを打つとかそれが出来ないならホント家から一歩も出ちゃいけません。(だって一度ロックオンされたら断れないって性格じゃ今のご時世繁華街なんか歩けませんよw)

と、今ではこんなエラそうなこと書いてるワタクシですが、
ワタクシも大昔にキャッチセールスというやつの餌食になっております。。。

高校一年の時のワタクシ、
まだ東京の恐ろしさなんて池袋の西口くらいしか知らなかったのですが(当時の池西地区は速攻で恐喝される公園がありましたw)バイトで水道橋に行ったら競馬場に通じる橋の上で目つきの悪いミニスカ姿の姉ちゃんが猫なで声で「簡単なアンケートなんですけど時間ありますか?」と声を掛けて来ました。

高校一年と言えば思春期特有のどす黒い欲望渦巻く時期。。。(えぇ、、「右手にマニュキュアすると感覚変わるよ」と言われて真面目に実行するくらいのバカでしたw)
地元では見ないミニスカ姿の女性ってだけでワタクシ「何か?」を期待してしまい本能的に足を止めてしまいました。。(今ではこの手の声掛けはすべてスルー出来るようになりましたが当時は女性と話すって日記に書けるレベルの大事件でしたしw)


たぶん全然違うんでしょうけどワタクシにはこう見えてましたw

最初は普通の質問に答えるだけの簡単な作業だったのですが彼女のトーク力でいつの間にか「映画に興味ある?」→「映画は素晴らしい」って話に変貌。。。


いやー、、!映画って本当にいいもんですね

「そんなキミにピッタリなモノがあるからアンケートのお礼にあげるね」

「あ、でも一日当たりコーヒー一杯分くらいのお金は自由になるよね」


なんて話で翻弄された結果、「どこの映画館で使えんだよwwこれwww」という映画観賞券を無理やり買わされました。(「だってもう領収書切っちゃったから今さら要らないって言われてもダメなのよ」と丸め込まれてしまいました。。。)

今のワタクシならそこから「ほれ、ねーちゃん、映画券買ってやったんだから一杯くらい付き合えよw」と元を取ろうとすることも出来たんでしょうけど当時はまだまだ帝都板橋が主戦場(ハッピーロード大山は都会に見えました)で池袋のパルコなんか行った日には一週間は友達に自慢するくらいの純真無垢な好青年。。。この純真無垢っぷりはハタチで池袋のボッタクリバーで「ほれ、一緒の友達はもうズボン脱いでるわよ」とけしかけられ追加の1万払う時期まで続きます

そんな都会の薄汚さに気が付いたのがわりと早くて良かったのですが
その頃からワタクシ、今の旅団の教えでもある「人を見たら泥棒と思え」が身に付いたわけで、ハタチくらいの頃には「大人は金のためなら汚いし何食わぬ顔で他人を騙す」と知りました。

昨今は若い頃にこんな経験すらしてない人が増えているので今の詐欺っぽい話に簡単に引っ掛かってしまうんじゃないかと思います。(今だとせいぜいSNSとかにいる意識高い系の昨今「誹謗中傷は訴える」と息巻いてる人に引っ掛かって騙されるくらいなので良い友達に恵まれ良い大学出て良い会社に就職して幸せに暮らしてる一般人はまずこんな機会すらないかもしれません)

さらにワタクシの場合、社会生活の途中からよりによって「不動産業」に迷い込んでしまいました。

この世界は「他人から舞い込んでくる儲け話はすべてクソ」が原則ですからそんなことを日々の酒の席で話す上司がいようものならさらに性格は捻じ曲がり「この世に善人なんて存在しない」と思うくらいまで荒んでしまいます。(ええ、、若き日の明智光秀が渇望していた麒麟だの救世主なんてのはこの世には登場しないんです)

しかしそういう騙される免疫の無い人や自分でロクに検証も出来ないくせにお金儲けだけはしたいと言う人がここ数年の不動産投資ブームで我々の業界に不動産投資本片手にやってきました。

先日もそういう人で成功できるのは「運と始めた時期に恵まれた人」くらいじゃないかと書きましたが、それでも最近の不動産投資は多種多様だし理詰めでやると意外に上手くいくケースも増えています。(これはここ10年でリノベの技術が飛躍的に向上したのが最大の原因じゃないかと思っております)

また不動産投資本を100冊読破しましたと言う人はその本で学んだNOIやROIなんて横文字を我々にチラつかせてやって来ますが我々からしたら「こいつをどうにかして沈める方法(なだめすかして物件買わせるという意)は無いものか?」としか考えません。。(えぇ、、我々にとって大事なのはそういう人の幸せではなく期末の数字のみですから)

そう考えるとコロナ禍ですべての産業が一時停止しているにも関わらず無人に近い新橋のSL広場で必死になってアンケートを取ろうとしてるのかもお分かりかと思います。(不動産の営業たるもの一旦外に出たら手ぶらじゃ帰れないんです)

そんな過酷な環境ですがこんな荒んだ世界でお金儲けして生き抜くには「断る勇気」が必須なんじゃないかと思ってます。

ワタクシ思うのですが最近、この不動産投資の世界に参入してきた人でうまく行ってないって人を分析するとこの「断りの言葉」をうまく使えない人が多いんじゃないかと思います。

えぇ、恐らく「相手はプロなんだから間違ったことは言ってないだろう」「ホントは要らないんだけど熱心に勧めてくれるのでつい」「断りたいけど言葉で圧倒されてとてもじゃないけど言えない」なんて人が納得はしてないけどついついハンコを押してしまったというケースに落っこちているんじゃないかと。。。。

ワタクシもハタチの時に池袋のボッタクリバーで「ほれ、一緒の友達はもうズボン脱いでるわよ」とけしかけられ追加の1万払うことになりましたがあの時、「いや、俺はそういうのナシでいいからw(どうせ1万払ってもさらに追加料金取るんだろ?おいww)」と少々ドスの効いた声で言えてれば済んだ話だと今でも思ってます。

ワタクシの場合、たった1万ぼったくられただけ(えぇ、、例によって「何か?」に期待して払いましたよw)で世の中のシステムがわかってしまったので良かったですが不動産の場合ローンを使うくらいの派手な金額帯ですから断れるか断れないかでその後の人生が大きく変わってしまいます。

ま、それで儲からない不動産を買わされても運が良くて高く売り抜けられたなんて人もいるので全部が全部とは言いませんが基本的に世の中は「他人から舞い込んでくる儲け話はすべてクソ」で間違いないし「人を見たら泥棒と思え」で生きてさえいればそうそう間違った道には迷い込みません。(特にお金が掛かるってシーンの話でって意味ですよw)

と言うことで


皆さん!今日、今からです。今からこの「シャドー断り文句」の練習をやろうじゃありませんか!!!

ワタクシが先日新橋のSL広場で「金融資産のアンケートなんですけど」なんて声を掛けられたら「あ、ごめんごめん、、俺同業者なんだよね(どう?最近儲かってる?)」と答えますし(同じ人に行き帰りに声を掛けられたので二度目はついつい「てめー二度も声掛けんじゃねーよバカ」と言ってしまいましたが。。。)、家や携帯に勧誘の電話が掛って来たら「あ、不動産投資かー、、、利回り10%くらい行くなら速攻で買っちゃうんだけどなー」と答えますし、証券会社からFXなんかの投資の話が来たら「レバ500倍で出来るなら速攻で口座開くけど出来る?」って聞くようにしております。

ここで「いえ、結構です」ってガチャ切りすると相手もキレてリダイヤルしてくるので「出来ないことをお願いして断る」って戦術なのですが、これが不動産物件を買うって段階で自分じゃどうしても納得出来ない部分があるけど相手が熱心に勧めてむるので断るに断れないって時は「私は買ってもいいかなーって思うんですけど実家のお父さんの友達の占い師が買っちゃダメってうるさいんですよ(ま、ここは「父が反対してる」でもいいんですけどねw)」って言えば早々に手を引いてくれます。(我々、案外占い師とか風水で断られる話に弱いです)

と今日は途中から書いてて気持ちよくなっちゃったので一気に書いてしまいましたが、、
断る勇気の無いって人はご参考いただければ幸いでございます。。。(まだ書きたいことはたくさんありますが調子に乗るとロクなことが無い話なので今日はこの辺で終わります)



途中の黒歴史書いてる時、ちょっぴり涙が出て来たんじゃんw