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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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これから狙い目の不動産。。


最近セブンイレブンのカレーパンばっかし食ってますw

こんにちは。

ブログ開設以来延々使い続けていたDELLのパソコンを新しいDELLのパソコンに買い換えました。

11年も同じパソコン使ってて最近まで特に不便も感じてなかったのですが
①立ち上がりが遅くなった
②ブラウザを立ち上げると(特にブラウザメール)フリーズする
③時々青画面になり再起動しないとどうにも出来なくなる
④脈絡なく突然HDを読まなくなる
⑤前に団員からいただいた「僕は航空管制官」のソフトの動作に支障があるw←わりとこれが一番の問題かもしれませんw

特に④は大事な作業してるときに起こるので恐怖でしかなくいつ吹っ飛んでもいいように記憶媒体にデータを移しいつ吹っ飛んでもいいように身構えはしておりましたがHDではなくSSD方式の立ち上がりの良さとやっぱりストレスを感じずに作業したいと考え「まだ変えなくてもいいよね」から「積極的に買い換えよう」と思い立ちパソコンを買い替えた次第。。(ほんと、ケツが重くて申し訳ありません)

で、新しいパソコンですがDELLの分際で20万円くらいするハイスペック機。(ちなみに11年の相棒は7万円のオプティプレックスでございました)

ま、11年もすればそれだけ技術革新してるわけでとんでもなく使いやすく画面も19インチから27インチになったので2分割作業も楽にこなし、Twitter開きながら契約書作ったりが同時にできるようになりました。

ただまだ変えたばかりで細かい設定もできておらずハイスペックを使いこなすようになるにはさらなる時間が必要ではないかと思います。(ブラウザをマイクロソフトエッジからクロームに切り替えたいけどそれすらやり方がわからず悩んでおります)

とはいえ折角新しいパソコンにしたのでブログの更新ももう少し頻繁にできるかなと思っておりますのでこうご期待でございますw

さて、話は変わりますが、先日のセミナーの申し込みの件。。

昨日当選した方には当選メールをお送りしておりますが、その際にいつも書いてもらってる「セミナーで聞きたいこと」という欄がございます。

最近思うのですがこの聞きたいことのレベルがめちゃくちゃ上がっててもしかしたらいつかワタクシでの答えられない質問が飛んでくるんじゃないかと危惧し始めております。。(えぇ、、ほんとに皆さんの質問読んでると不動産スキルが爆上がりしてるのを感じます)

そんな質問で「たぶんこの質問はセミナーで答えないでブログで書いてもいいよね」ってのがあるのですが今日はその中で一番多かった質問が「これからの狙い目の不動産」。。(毎回「狼さん、今のご時世、どんな不動産狙ったらいいの?」って質問が一番多いんです)

今の不動産投資の世界を見渡すと
・築古戸建てDIY系
・築古アパート系
などの築古物件を買って高利回りでぶん回す人と、
・新築木造アパート系
・新築RCレジ
などの新築物件を自力で建ててちょい無理目家賃設定だけど数年回してキャピタルを得ようと考える人(ま、長期保有の人もいると思いますが今のご時世であればキャピタル狙いで早々と利確しようって人が多いんじゃないかと思ってます)の二通りの分けられると思います。

さらに最近はレンタルスペースや0円戸建てなんていう他人の物件を又貸ししてサヤを抜く手法も認知され始め単に金を得ることだけ考えれば多種多様な不動産投資が存在しております。

そんな多種多様な不動産投資手法を眺めながらワタクシが考えるのは10年先のこと。

どんな手法を選択するのであれ短期で一気に稼ぐには売却などのキャピタルゲインを稼ぐ方法くらいしかなくその世界がややバクチ的要素もあり(相場が悪い時に売り出すと大火傷しますから)やはり安定的にインカムゲインで稼ぐほうが無難です。

ただ安定的にインカムゲインを稼ぎ続けるには「運」によるところが大きく、昨今の戦争やコロナなどで物価が値上がりすれば不確定要素が増えてしまい今うまくいってる人でも数年で様相が変わってしまい結果的に大火傷を負う可能性もなくはありません。

例えば10年前のまだサラリーマン不動産投資の創世記に光速投資を知り始めた人はあのアベノミクスなんていう信じられないレベルの低金利政策があって銀行融資がじゃぶじゃぶになっていなければあそこまでの栄華はあり得なかったでしょうしあの過剰融資がなければかぼちゃの被害にあった人もそもそも存在していなかったかもしれませんし融資が出なくなったことで生まれたボロ戸建て投資なんてのも無かったことでしょう。

そう考えると不動産投資はやはり始めた時期と運によるところが大きいのかなと思うわけですが「じゃ、今不動産投資やるなら何がいいのさ?」と聞きたくなる気持ちもよくわかります。

ワタクシの持論ですが不動産投資を始めたければ入り口のところで「人を見たら泥棒と思え」と頭に叩き込みつつ「入り口で勧誘される様々なワナについて理解し」「必要な部分だけスキルを盗み」「そこそこのコミュ力を身につけてから始める」ができるようになってから飛び込んできて欲しいと思ってます。

これさえ出来てれば自然と自分に合った不動産投資手法を見つけることが出来るはずだしおそらくはどんなに運がなくても大損はしないはずです。

またどんな不動産を狙えばいいのか?と聞かれるとその質問してきた人によって答えはバラバラで例えばですが
①その人の資産背景(種銭の額、所有資産など)
②その人の気質(待てるタイプか待てないタイプか)
③その人の性格とコミュ力(性格的に不動産投資に向いてない人って結構いるもんです)
④住んでる地域(都心に住んでる人と地方に住んでる人でも狙う物件は全然違います)
なんてことだけでもその人に向いてる投資手法、狙うべき物件は全然違うのでワタクシがアドバイスするとしたらめちゃくちゃヒアリングしてどんな性格の人でどんな背景で生きてるのかわからないうちに教えても的外れな答えになってしまうと思います。

なのでこの話題は大人数が集まるセミナーでやっても参考にならないのでお話ししないようにしているのですがもしホントに方向性が見えてなければ一度勇気をもってメールでもいただければと思います。

えぇ、、メールでやり取りするとブログ書くより作業が膨大で(メールのキャッチボールってすごく大変なんですよw)全部はメールでやるのではなく電話で実際に話してみて声や話し方で性格分析してさっきの①~④を聞けばこの人に向いてそうなのはこっちかなーくらいはアドバイスできる自信はありますw(なんて書いたらめちゃくちゃメールが来そうなので今までこういう風には告知してませんでしたが諸般の事情でGWにそんなゆっくりした時間が出来そうなので告知しておきますw)

とはいえ、ワタクシ、別に不動産コンサルでもないので絶対的に正しい正答を出せるかは不明ですw(いつものように「あなたは種銭貯めてその金抱いて寝てなさい」ってオチばっかりかもしれないしww)

5/2~5/7くらいまでにメールをくれた人で全員とは言いませんが出来るだけたくさんの人の相談に乗ってみようと思っておりますので我こそはという方、

①お名前(ハンドルネームでも可)
②相談内容(出来るだけ細かく書いてくれると返信率も上がります)
③最終的に電話で話すことが出来る方(どうしても声を聞かないと性格とかわかりませんのでw)
④いきなり電話でいい方は折り返しの電話番号
⑤お住いの地域(都道府県を書いてくれれば大丈夫です)
⑥年齢と家族構成(何歳の奥さんとお子さんがいる程度で可)

を書いてメールしてみてください。

質問内容によってはこの期間が過ぎての返信になってしまうかもしれませんが出来るだけたくさんの人の相談に乗ろうと思っておりますのでご遠慮なくw

なお、相談が全く来なければいつものように夜のキャスをぶちかまそうと思っておりますので連休中のTwitterのチェックもお忘れなくw


特に夜の時間帯がとても暇なのでなんかやろうと思ったんじゃんw

最近の世相やらなにやらの話。。。


最近カレーパンばっかり食ってますw

こんにちは。

エイプリルフールくらいなんか書こうと思っておりましたがやはり最近もバタバタと忙しく書く時間も無くてあれでしたが今日は久しぶりに何も予定が無いので更新です。(しかし今日もこの後酒チャンスに出撃してサイン会の予定でございますw)

世相的に不動産投資業界はここ一年くらい何も変わり映えしない世界観でございますが、業者側から見える不動産業界はわりと活況でおかげさまでワタクシも忙しくさせていただいております。

これは世界的なインフレ懸念などが理由に挙げられますがタネ銭持ってる人が増えた影響で銀行融資の姿勢が日に日にジャブジャブに近づいて来ていて実需方面だけではありますがわりと青天井で貸してくれてるからではないかと思います。(えぇ、、残念ながら投資系融資はホントに資産持ってないとお話しすら聞いて貰えないし初めて不動産投資やるってサラリーマン系の方は門前払いという感じです)

その青天井のおかげで開発系(実需の再販案件など)の融資はそれなりで買い手も高買い傾向なのでさらに融資がジャブジャブになり一向に値下がる予兆も見えないのですがさらに材料費が高騰する予兆だけは一人前なのでこの値上がり相場はまだ数年くらいは続くんじゃないかと思っております。

このブログを読んでる方は基本投資系で見ている方ばかりでしょうから実需だけが値上がりし、投資が下がる予兆が無ければ大人しくしてなきゃいけないはずなのですがサラリーマンでも買える小額物件(小ロット物件)は相変わらずプレーヤーが多いので鬼の指値が効くとは言え数年前と比較するとあり得ない金額で取引されております。(100万くらいが相場だった築古戸建てが800万円で売ってるの見てびっくりしましたが融資が出ないのに慣れちゃうとこんな金額でも安いと感じちゃうんでしょうね)

あり得ない金額で売るには「買った物件を手直しして見た目カッコいい物件に仕上げれば目が慣れていない素人投資家でも飛びついちゃうだろう」という目算があってのことだと思いますが、これ、よくよく考えたら再販業者が売って利ザヤ稼ぐか一般の投資家が仕入れて再生して再販してるのかってレベルの違いだけでそれほど搾取構造は変わりません。(変わるとしたら瑕疵担保が2年付くか付かないかの差じゃないかと)

せっかく買った投資物件が実は一般投資家の出口として掴まされていただけなんて話ではいっぱしの養分と同じですのでそこは出し抜きたいって思う読者の方も多いのではと思い、今日はそんな物件の見分け方なんかを書いてみようかと思います。

よくワタクシがブログやセミナーで言ってることですが、
「不動産は素人から買って素人に売れ」
と言うのがあります。

プロから買えばあらかじめ計算した利益分を乗せ、損しないように安くリフォーム、リノベして採算のあう売値設定で売ってるものを買わされるわけですし、その仕込む物件は素人の方から安く仕入れて手直しして売ってるわけです。

それでも「利幅が乗っかっていようがいいものはいい」と買うのであればいいですが昨今の小ロット物件はよほど上流の情報にありつくか、限界集落の値段の付かない再生不能に近い物件を意地でリノベして保有するかのどちらかであることが多いのでそこの見分けが出来てないと知らず知らずのうちに将来性の期待できない単なる投資家の出口物件を掴まされる羽目になってしまいます。

再生能力がない投資家であればこれも甘んじて受け入れ買うしかないのですが狼ブログを読んでる人がそれではワタクシが教えてきたことも無駄になってしまいます。

と言うことで「これは間違いなく投資家の出口物件だ!」というものを傾向的にいくつか列挙していきます。

その①「無駄に外壁塗装が施されている物件」
高値売却を目論む際によく用いられるのがこれ。
「大規模修繕実施済み」として売られる物件は金融機関もわりと好感触で見られるのを逆手に取り一番見た目が良く見える塗装を施し「大規模修繕」とのたまう方もチラホラいらっしゃいます。
もちろんと外壁塗装してくれていれば雨漏りなどの心配も要らないのですが困るのは自力塗装やシールなどの処理をいい加減にやって見た目だけなんちゃってリノベしちゃってるパターン。。

見極め方は塗装色なのですが最近は投資家同士でウケる色合いなどの研究も進み、ダーク系に赤いアクセントなんてパターンで攻めてくる投資家が多く、ワタクシの経験ではこの色合いで売ってる物件は「研究済み」と判断して「これ出口を相当狙った物件なんだろうな」と警戒度を一気に引き上げます。

大抵の場合高額になる水回りのリノベは後回しで素人にわかりにくくて目立つ外壁や建具などの自力塗装が施してあったら要注意です。(プロがやってる養生の塗装と素人がやってる養生の塗装はまるで出来が違いますしたいてい色むらがあるのですぐわかります)

その②購入時期
物件を買えば必ず登記簿上で物権変動の時期は乗ってますのでこれはすごくわかりやすいですが、ここ3年くらいで買ってる物件なのに明らかに短期譲渡の喪があけていない(5年未満の売却は短期譲渡になり利益に高額の税金が乗ります)時期に売り出す物件は「持ってていいことが無いから売る」「最初から再販で利益を得ようと目論んで仕込んだ物件」である確率が高いです。
酷いパターンになるとこの2つが合わさっている「持ってていいことが無い再販物件」を高値で掴まされ3カ月間の瑕疵担保期間が終わるや否やあっちこっちが壊れ始め「そんなのもう知らない」と逃げられてしまうパターン。。

始めて物件を買う人にはそんなのわかるわけもない部分なのでこの購入時期と言うのもチェックです。

その③売り出し利回り
投資物件はほとんどの人が利回りを見て買ってると思いますがデキる投資家ほど出口の利回りがどう見えてるかを意識しているものです。また素人投資家さんが手を出すギリギリのところの利回り計算して売値を設定していることがほとんどですから(えぇ、、間違っても「これなら誰でも買うでしょw」なんて高利回りの30%なんかじゃ売るわけもありませんw)

例えばですが神奈川県界隈(横浜、川崎ではなくもうちょっと奥の神奈川)あたりだと築40年くらいの木造アパートの売り出し利回りは9%~11%もあれば今の相場観なら一人くらいは喰いついてきますのでそんな場所で7%なんて売り出し利回りを見たら要注意です。。(時期的に相当高く買ってるので利益考えたらこれ以下じゃ売れないんでしょう)

なお、利回りは言うまでもありませんがお家賃÷売り出し価格ですがこの売値を仲介に入る不動産屋ではなく売主自ら決めて売却依頼してるケースではこの利回り設定を熟知した投資家である場合が多いのでこれも注意が必要になります。

その④融資銀行
5年前以前であればいわゆるサラリーマン御用達銀行(スルガ、オリックス、静岡銀行あたり)で買っててもそもそも買い値が安いケースが多いのでそれほど心配する必要もないのですがかぼちゃショック以降の4年以内にノンバンク系で融資を引っ張ってる物件はちょっと注意が必要です。

これはブログで詳細に書くといろいろ怒られが発生するので書きませんが、とにかく謄本見て乙区の金融機関にそんな文字が入ってたら警戒感を引き上げてください。(ってかこれはブログじゃなくセミナーだけにしとけば良かったかもw

と書いてみればわりと初歩的なことばっかりで普段からここ読んでる人から見たら物足りない話かもしれませんが次回のセミナーでも深堀りしたいところなのであえてブログでも書いてみました。。


最後になりますがそんなセミナーの件、、
先日予告した5月14日(土)の狼セミナーの受付は来週木曜日(4月14日)のこのブログ更新時の18時からやります。ご参加される方はご用意お願いします。



今日も狼スタンプたくさん押すんじゃんw

物価高。。。


忙しくって新しいパソコンの接続も出来てませんw

こんにちは。

ブログを休んでる2週間のうちにサクラが咲き始めプロ野球が開幕し季節は一気に春になってきました。

そんな昨今、ニュースを見ればウクライナVSロシアばっかりでコロナの話はどこかに追いやられている感もありますが、この2つの出来事で世界的に物価高になるんじゃないかと囁かれ始めております。

まぁ今の物価高はコロナに端を発した世界的にモノとリソース不足から来ている話で「コロナがある程度収束すれば収まるんじゃね?」ってムードがウクライナ問題でより話がややこしくなりちょっと前に囁かれてた原材料不足からの建材の値上げなんて話は今となってはほんの序章に過ぎなかったなんて話になりそうです。

これに輪をかけて国内ではコロナで国の財政をそこそこ投入してしまってる関係でそれを回収すべく増税なんて話もあり遅かれ早かれ何らかの形で増税は避けられないでしょう。

そうなると心配なのはここ数年のゼロ金利政策で無理目なローンを組んじゃってる人達。。

金利が低い時に払える限界近くまでローンを組んじゃった人達にとってはこれらの物価高は徐々に生活財にまで影響が出始めローンの返済に苦しむ人も出てくるんじゃないでしょうか?

今日もTwitterを眺めてたら「ここ30年くらいで見たことないような物価高になるんじゃないか?」と予想する人の話があってしみじみ読んでましたが確かにここ30年くらいでこれだけのマイナスイベントと言うのは経験がなく(我々が喰らった最強のマイナスイベントはバブル崩壊とリーマンショックくらいだし)世界有数の穀倉地帯での紛争やどんどん変異を繰り返し結局ワクチンは頻繁に打ってないといけないコロナの影響のダブルショックは我々が想定していないレベルの物価高にまて発展しちゃうのではないかと思わざるを得ません。

また景気が良くなって株高になっていくという話であればなんとなく希望も湧きますが(不動産投資的には株高ってうれしくはないですがw)労働賃金据え置きで増税と物価高になってしまうというのは困ります。(首都圏の賃貸需要にも暗い影を落とすんじゃないかとさえ思ってます

さて、こういう先行きが見えない状態で平常バイアスが掛かってる人は特に後先考えずに今できることをやろうとするんじゃないかと思います。

確かに「そのうち何かあるんじゃないか?」とビビっていては何も起こらなかったとき損をしてしまうことになるのでリスクをヘッジできる自信があるのであればそれはそれで構わないと思いますが、想定以上のことが起きてやってたリスクヘッジが全く効かない場合、恐らくは日本中の大多数が同じ目に遭うので徳政令が出るわけでもなく「個々の判断で乗り切ってください」ってアナウンスが出るんじゃないかと思います。(第二次大戦後の日本の食糧不足がまさにそんな感じだったんでしょう)

とは言え、このブログ読んでる読者層はそこそこ危機管理能力も高くワタクシの教えに従ってタネ銭をガンガン積み上げてていつでも投資不動産を買えるレベルの人ばかりでしょうからこの話については心配もしておりません。(どっちかと言うと皆さん「これを契機に確率変動でも起きないかなー」って爪研いでるクチでしょ?)

ワタクシはどちらかと言うと何か行動を起こす前に起こることを予測して入念に準備して一発で仕留めるタイプなのでここ数年はノーポジを貫き世の中の動きを仮説だてて「こうなったらここに資源を投入しよう」「逆にこうなったらこっちに資源投入」といろいろな情報を集めながら準備しております。(今のところは銀行への返済をガンガン進めて与信枠を空けてます)

特に不動産分野はちょっと知恵と経験があれば一瞬で数千万くらいの利益を上げられる業態ですからチマチマ小銭拾う暇があるならその時間を他のことに充てた方がいいんじゃないかとさえ思っております。(あ、別にボロ戸建て投資がどうのって言及してるわけじゃないですよw

幸い、不動産に関してはそうそう外さないレベルのスキルと経験と人脈があるので資金だけいつでも振り回せるようにすることと「人様からの信用」を失わなければどこから参戦しても儲ける自信もあり、焦りもありません。(えぇ、、何もチャンスが起きなければ返済を進めて元本減らすだけでいいんだし)

・・・

・・・

なんて話を4月16日に予定していた狼セミナーでめちゃくちゃ高いところからドヤ顔で説法しようと思っていたのですが、、、

すみません。。。
4月16日の狼セミナーはワタクシの都合により5月14日に延期させてください。。
(やろうと思えば出来たのですがその日に強行すると準備不足で内容的に薄い内容になっちゃう気がするんです)

この延期を伝えるために無理やりウクライナまで引っ張り出してブログ書いてみましたが、
読み返したらちっとも実になること書いてなくて死にたくなりました。。。



いつものやたら前振りが長い言い訳ネタなんじゃんw

狼旅団的逆転人生考察。。。


3回目のワクチンは超きつかったぞw

こんにちは。

どうでもいい話なのですが、弊社は2016年8月より(ってことは今から6年前ですね)外国人、日本人混合型のシェアハウスを運営しております。(外国人:日本人比率 1:1の構成なので自然と語学交流が広がり、その分家賃に反映出来、他の同じシリーズのシェアであれば移動も自由なので空室になってもすぐ埋まるといういい事尽くしな仕様でございます)

場所もわりといい場所で運営当初より延々と満室状態が続き、年間入居率でも98%と正直「こんなうまくいくならあと2つ3つ運営してもいいんじゃね?」なんてすっかり有頂天になっておりましたが、今思えばこの選択肢を取らずに心底良かったと思ってます。。。

と言うのも、ワタクシはそもそも疑り深い性格なので2011年くらいから他の団員がこのシリーズのシェアハウスを始めて「こんなに儲かるのになんで狼さんはやらないの?」と言われてもすぐには信用出来ず「みんなが数年運用出来て成功してれば参入します」なんて感じで適当にはぐらかしてました。

これはワタクシの「居住用賃貸の賃料以上の設定家賃だとなにか不測の事態が起きたとき家賃で死ぬ」という恐怖感からでいくら語学留学系の高家賃設定とは言え「外国人がまた大地震とかで一斉帰国したらどーすんのよ」って思いが強く(事実2011年の大震災時には外国人居住者の大量帰国事件があったとも聞いております)通常の家賃で貸せるか融資を受けない現金購入でいけるなら参戦しようと思ってました。

それで2015年の末に偶然見つけた築古戸建てが安かったので現金で買え、リノベ費用も現金で出せた関係えぇ、、税金対策の一環と思ってくださっても結構でございます。。「じゃ、ここでシェアやって元本取り戻したら更地にして換金しよう」ってことでスタートした次第。。

管理費と固都税差っ引いてもnet利回りで8%ちょいで回るので毎月の現金が50万程度入ってくれば社員一人分の給料にもなっちゃうし融資返済が無いので話半分の毎月手残り25万でも死ぬこともなく最後の最後に更地にしても買った時よりは高く売れるのはわかってるので「都内のゴジラでもやって来なければ失敗することはない」と確信して始めたわけでございますが、、、

よもやコロナ禍で外国と鎖国状態になって日本人しかいない状態が2年以上続くとはワタクシも想定しておりませんでしたwwww(しつこいですがこのシェアは外国人が消えた時点で日本人居住者はこの高家賃で居住留守メリットが全くないので当然日本人居住者も出て行ってしまうんですwwww)

ワタクシの一応不動産ではプロの領域を自負していますしこのシェア事業を始めるにしても2011年から物件見学などを繰り返し勉強しておりましたがそれでも自然の力には勝てないなと思ったものです。(ちなみに現在毎月入ってくるお家賃は通常の1/5の約10万円ぽっちでございますからねw)

それでもこのシェアハウスはいつも言ってる「保有耐性」が凄まじく高い物件なので仮に家賃収入がゼロになっても困りません。(えぇ、、融資返済が無くて空室だと管理費もゼロになる契約なので空室ならそのままでもいいし解体して更地にして売ることも出来るし)

さて、ワタクシ、先ほども書きましたがシェアハウスについては2011年の震災直後から研究してたので(だって団員がこぞって始めようとしてたから相談されてるうちに詳しくなっちゃったんですもんw)昨日NHKの逆転人生に出てきた「かぼちゃの馬車」のその前に運営しててポシャッた脱法シェアハウスの頃からよく知っております。

ってかワタクシ、影の首謀者でもあるタイジサトウ先生とは新宿にあった不動産屋「ABCランド」の頃なんて以前の「ビデオ安売王」のころからずっと興味深くウォッチしてた身ですのでタイジ先生とあのレオパ系のMDI社長だった大地さんとタッグを組むって聞いた時点で「まーた何かやらかすんだろうなー」とずっと注視しておりました。(だって薄壁レオパとヤンチャのタイジ先生が組むんですもん、、何かあると思うのが普通でございます

そんな大地社長時代のスマートライフ社の時の記事がこれ。
「女性専用寄宿舎シェアハウス 「かぼちゃの馬車」を運営するスマートライフ 
銀座の本社オフィスにモデルルームを併設」


この記事が2016.04.28 付けなのですがこの時のスマートライフ社の会社案内に書かれてた数字だけを見ると初心者の人であれば割と簡単に引っ掛かってしまうんじゃないかと思います。

■株式会社スマートライフ http://www.smt-life.co.jp
会社名    :株式会社スマートライフ
所在地    :東京都中央区銀座1-7-10 ヒューリックビル4階・5階
TEL      :03-3535-0111
FAX      :03-3535-0555
代表取締役  :大地 則幸
資本金    :100,000,000円
設立日    :2012年8月2日
従業員    :120名(2016年1月末日現在)
事業内容   :不動産の売買・仲介・幹施・賃貸・管理及び寄宿舎の経営・
        人材紹介事業
運営寄宿舎数 :230棟2,788居室(2016年3月末日現在)
総受注居室数 :576棟7,921居室(2016年3月末日現在)

ただこの提灯記事の3か月前には「かぼちゃの馬車 スマートハウス」と検索するだけであのFACTAのこの記事がヒットします。

「「かぼちゃの馬車」スマートライフの裏側」

当然、ワタクシもシェアハウスの運営を決めた2016年の3月くらいにはかぼちゃの馬車がどんな運営方法で高家賃を維持できるのかを調べていて正直、外国人日本人混合運営と地方の非正規雇用女子の入居とどっちが得かまでわりと真剣にそろばん弾いておりました。

ただワタクシが自力で地方の非正規雇用女子を集める方法が見つからず(計算したら膨大な広告費が掛かるし人材派遣業を取得しないと出来ない仕様ではワタクシには手が出ません)最終的に外国人日本人混合運営に舵を切ったわけですが、そのスマートライフ社がどこから融資を受けて建ててるかを知ったときは2010年頃都内で流行ってた「魔改造シェアハウス」と同じスキームなんじゃねーの?と思ったりしました。

※説明しよう、「魔改造シェアハウス」とは?

見た目は完全に新築一戸建てだが検査済み取得後内装に思い切り手を加え4LDKの実需戸建てが8部屋の収益系女性用狭小シェアハウスに魔改造され「夢の都心五区」に収益物件を渇望する素人投資家向けに販売、しかもそれの融資にスルガ銀行を使ってたのである

実需の新築戸建てをただ賃貸で貸せばいいとこ20万円前後年間賃料240万円の家賃しか取れませんがこれを狭小8部屋シェアハウスで運営すれば8万円×8部屋で64万円/月、年間賃料768万円のお化け物件に仕上がります。

この都心女性向けシェアハウスが用途上「居宅」で登記されていたので「寄宿舎」であるシェアハウスは脱法扱いされ2013年頃に一旦スルガ銀行もこの融資から手を引くことになるのですがワタクシの想像ではありますがこの手法を寄宿舎で運営できるようにアレンジし直したのが「かぼちゃの馬車」だったんじゃないかと推測しております。(注:この寄宿舎ですが現在は200㎡以下の床面積であれば居宅でもOKになってます)

そんなかぼちゃの馬車の危うさはワタクシのブログでは2016年の10月くらいから書き始めておりますが
「ハッピーハロウィン」 2016.10.05の記事
「THE かぼしゃ作戦。。。」2017.11.22の記事
当時の資本金1億、従業員数120名の銀座のヒューリックのビルに入ってる企業に対して妙な風評被害が及んでスルガの機嫌が悪くなって融資が止まったなんてことになろうものなら「この狼って野郎の書いたブログのせいだ!」と訴えられて酷い目にあう危険性を感じておりました。(なのでワタクシこんな検索されないようにボカした表現で書いておりますw)

えぇ、、ワタクシ、実際10年くらい前に新〇銀行の法務部から「読者の書いた中傷コメント消さないと訴えるぞ!」とメールが来たことがあるんですよwwww(その時検索ワードをステルス検索してる人の存在を知りサンタメブーム前夜のブログ記事は全部伏字で書いてたんですからねw)


とは言え、あちこちの業者間ではこのスマートライフから代理店にならないか?と依頼があった話は相当出回っていて「これは金になる」と加担した業者もいれば「こんなのいつまでも続かねーから断った」と言う業者もいました。(物件価格がクソ高いので家賃で回せなくなってポンジスキームでもやってんだろって話になってました)

また2016年のこのブログの頃には「どうもスルガ様がシェア事業の融資を渋り出している」と言う話はうちの団員レベルでも知っていて旅団以外の大家の会でも密かに「かぼちゃはちょっとヤバいよね」と言われておりました。

何がヤバいかって言えばシェアハウスは広々リビングが売りでこのスペースがあるから高家賃が取れるのにかぼちゃはこれが無い(4畳の狭いキッチンを共同で使うって言うけど女性相手のシェアハウスだと厳しいよねって意見が多かったです)ので入居率が下がって運営できなくなるんじゃないかって言われておりました。

明けて2017年には公然とかぼちゃのことを書き始めるブロガーも登場し始めスルガに出入りしていたほかの業者さん情報でも「シェアハウスの融資はそろそろヤバい」と言う話がちらほら聞こえ始めました。

昨日の逆転人生の人がいつこのかぼちゃ投資に着目して始めたのはよく聞いてなかったので知りませんがワタクシが他の団員と「かぼちゃが飛んだ時にいつからヤバいって言われたか記録しておこう」と記録していた「かぼちゃの馬車 評判」というGoogle検索のサジェスト上位には「タイジサトウ 貧困ビジネス 詐欺 風俗女の簡易宿舎」なんてのが出て来てましたからパソコンで検索すれば秒で「あれ?なんだこれww」となってたはずです。(「水〇大家さんの検索サジェストよりひどいww」って思ってましたからよく覚えております)

ただ2018年1月にスマートライフの後釜のスマートデイズがオーナーへの支払いを止めたときにまだ建築中だった里子を迎え入れてたオーナーは2016年以降にかぼちゃの存在を知ったんじゃないかと思うしワタクシが一番腹が立つのは身体に障害があるお子さんと里子まで迎えて資産形成を考えているならもっと真剣に調べてからやんなさいよってことです。

今回の詐欺事件はスマートライフ、スマートデイズ、これに加担した代理店が一番の巨悪で融資残高競争で融資先を模索してタッグを組んだスルガ銀行ももちろん悪です。

それに騙された被害者が「正義」であって番組最後に「正義は勝つ!」と言い切った今回の主人公の人、、、

今回の事件を契機に一般社団法人と立ち上げて同じような被害者救済をしているそうでこれをビジネスにされるのも勝手ですが、幼い子供や家族のために資産造りしようと必死に不動産セミナーに通いつめ日々仕事の合間に不動産の勉強をしつつ一生懸命種銭を貯めて融資を受けて投資物件を買おうとしていた人達があなたをどんな目で見つめているか一度くらい考えてあげて欲しいです。

間違いなく言えるのは今回のかぼちゃの被害者のごり押し行動でスルガ以外の金融機関もサラリーマン投資家に融資するのは訴訟リスクがあると認識され「初めて物件買うサラリーマン大家さんは融資の対象外」なんて言われて行き場を無くしたサラリーマン投資家さんが100万円~せいぜい数千万単位で買える築古戸建や築古アパートくらいにしか投資出来なくなりそこで争奪戦を繰り広げてしまいそこの相場だけが上がってしまい非常に効率の悪い投資を強いられてるってこと。

融資が止まれば物件が買えなくなるというのは前々から言われてましたが不勉強な素人投資家が不動産投資の領域に入って場を荒らしリセットボタンを押しながら「こんなの無効だ!金返せ!」と騒ぐことで真面目に勉強していた人の融資まで止めてしまうってのはホントにやめて欲しかったです。

しかも一番の巨悪だったスマートライフ、スマートデイズ、これに加担した代理店に対し責任追及せずに証拠を出させ銀行だけを狙い撃ちして自分たちだけが助かれば構わないという姿勢には番組を見てて怒りすら感じました。

またエビデンス偽造されただのハンコを勝手に押されただの言ってましたが他の不動産投資家や不動産業者はそんな詭弁に耳を貸す人はいません。(ホント、印鑑証明付きの実印を押すということすらわからずによく億単位の借り入れ起こそうとしたもんですね)

最後になりますが、
今回徳政令で借金免除になった人で全員が全員通帳のエビデンスの偽造を一切知らなかったってホントなんでしょうか?(裏が取れないので断言できませんがワタクシがスルガで手掛けたサンタメ取引時にエビ偽造してでも融資受けようって人が結構いたのでとても気になっております)



そもそもスルガシェアハウスセミナー広告を派手に載せてたポータルサイトの存在についての言及が無かったのも気になってるんじゃんw

繁忙期あれこれ。。。


ブーストワクチンの予約完了しましたw

こんにちは。

不動産賃貸で一番物件が動く時期が1月くらいから3月までの時期でここを我々不動産屋は「繁忙期」と呼び一年で一番稼げる時期と位置付けております。

当然、この繁忙期の期間中は日々ネット反響や来店客で忙しく瞬間蒸発しそうな物件を必死で確保し一刻も早くお客さんを案内して成約させたいというのが本音でそんな時期に仲介さん1000本ノックと称して不動産屋さんに大家さん自家製マイソクを持ち込めばどんな目に遭うか、、、想像できるんじゃないかと思います。(素人が作る不動産広告は広告規制にガンガン引っ掛かることが多く使えないのでもう一度作り直さないといけないことが多くこんなクソ忙しい時期にそれを強いるのはご勘弁ください)

また、近年、不動産業者の客付け業者の数が増えすぎてしまったことと(客付け業者は宅建免許さえ取れば預かり物件無しに開業出来ますから)コロナのせいで住み替え需要が減ってしまったことと新築物件の家賃設定が高すぎて選べる物件が少なくなってるというのにやれ「仲介手数料1ヵ月は違法だ」なんて言う人が増え始め、「初期費用を安く済ませたい」と考えるお客と「少額になっても決めなきゃゼロだろ」と考える客付け業者さんの生存競争が激しくなってしまい大家さん側にとっては好ましくない仲介業者さんが増え始めているのも事実です。

ところで、大家さん側にとっての優良入居者を定義づけてみますがワタクシはこんな感じで考えてます。
①家賃を遅れずに払ってくれる
②入居中のトラブルがない
③退去時も敷金トラブルなどがない


要するに一旦入居したら退去までノートラブルな入居者が理想なわけでこんな入居者ばかりであれば不動産投資も楽チンではないかと思います。

狼旅団で提唱する「究極的な賃貸経営」とはまさにこれなんですが買う物件によってはそんな贅沢も言ってられるはずもなくほとんどの人は常にギリギリの選択を迫られて「ちょっと危ないけど、、ま、いっか(ちゃんと保証会社も通ったしw)」なんてパターンが多いのではないかと思います。

とは言え、家賃に関しては滞納が防げたとしても保証会社にはその入居者がちゃんと決まった日にゴミ出しが出来るかとかお風呂掃除をせめて月に1回くらいでもやってくれるかとか退去の時に敷金で暴れ出すかどうかなんてチェックできないのでこの手の属性チェックは不動産屋さんなり大家さんがやらなければいけません。

しかし売り上げの増減は成約数次第の不動産屋さんからしたらそんなそころまでいちいちチェック出来ないし経験値の低い仲介さんであれば見抜くことは難しく(ちなみにベテラン仲介さんだと逆に都合が悪いのでチェックしないというのがあります)大家さんが見抜けなければほぼノーチェックで入居を許すことになりそんな入居者だらけにでもなってしまえばその対応だけでせっかく手に入れたはずの自由な時間はくだらない入居者のために忙殺されてしまいます。(狼旅団調べではこの手の悪い入居者一人抱えるだけで大家さんの寿命が2週間縮まると言われております)

賃貸物件は基本的に他人様を住まわすわけですし、間違っても「大家さんが儲かるように長く住もう」なんて思う入居者さんなんているわけもないので悪い入居者さんほど自分本位にモノを考え最終的に大家さんに迷惑を掛けます。

当然、ワタクシもこの仲介としての経験をしておりますが大家側としても経験しているので両方の視点で見ると一番の原因は「どんな入居者だろうが成約させてしまえばこっちのもの」と考える仲介さん経由でお客さんと契約することではないかと思います。

何が言いたいかというと、
①悪い仲介ほど反響客を逃さず成約に持って行くか?
②そのためにはどうやれば成約に嵌め込めるか?
③その結果がどうなろうとこっちは成約までが仕事なのであとは知らない

と考える仲介さんとは関わってはいけないってことなのですが、

これは契約前にもある程度見透かすことが出来ます。

例えばですが
①保証会社が緩いところばかりを通してくる
②入居者の希望ばかりを通そうとする
③契約までの段取りが悪い
④約束、決めたことがコロコロ変わる
⑤やたら入金ベースにこだわる
⑥やたら申し込みベースで一番手取ろうとする

なんて兆候が見えれば会社自体がそういう社風であることが多くどの営業マンに当たっても同じようなお客さんを紹介されます。(ホント、なぜなのかこういう社風のとこから飛んでくるお客さんって駄目なのが多いんですw)

それともう一つ
不動産屋には路面店と空中店舗というものが存在していて路面店舗はわりと集客も店の前を通る人が多く(当然ネット反響もあるけどね)、空中店舗はネット集客に頼る傾向があります。(だって空中店舗の外の道路にはみ出してるように置いてある違法広告見て飛び込める勇気がある人は少ないでしょw)

今はSUUMOなどのネット広告を積極的に出して集客しないと来店者もそうそう集まらないのでネット広告重視の時代になってますがネット広告である以上、検索を上手に勝ち抜ける広告でないと反響もなく広告費を払って載せてる不動産屋からしたら集客力のある物件でないと広告を出す意味もありません。

そのために昔はおとり広告みたいなのを出して集客してたのですが昨今はこのおとり広告を出すだけで業者同士の密告潰し合い合戦の様相なのでネット系業者さんは毎朝在庫チェックと称して膨大な物件数をひとつひとつ元付さんやオーナーに「今日の時点でまだ空室ですか?」と確認する作業をやってます。(「お前らそうやって毎日電話してくるけど決めたことないよねー」と嫌味を言われるのもこのタイミングです)

そう考えるとネット広告になる物件と言うのは集客が見込める物件出なければなかなかお金をかけて広告として出して貰えませんのでそういう物件は別途ADを積まされて募集をお願いすることになります。(えぇ、、要するにADを払うことで広告化されるわけです)

ADを積んでまで悪い入居者を入れてしまったなんて人も多いんじゃないかと思いますが何度も言いますがこれはそういう社風の不動産屋さん経由で成約してしまったことが原因であることが多いです。

ワタクシも過去何年も入居申し込みを受けておりますが何年もかけて「この不動産屋からのお客はNG」というリストを作りその仲介さんから空室打診があった場合「すみません。成約済みです」とお断りしてます。(これ「オマエの会社は出禁だから」と言うと角が立つのであえて揉めないように受け答えしてます)

えぇ、、
そんなことをやってると何年かかかるにしても問題ある入居者が退去で減っていき、新しい入居者はわりと優良な入居者に変わっていくんです。

ただ地方なんかだとその地域で一番集客力のある仲介さんがこのパターンだったりすることもあり一概にこの方法がいいとは言えませんが少なくとも問題ある入居者はそういうチェックの緩い(緩そうな)不動産屋さんを雰囲気で察して来店し物件を探そうとするのでせっかく楽してお金儲けしたいのにクソみたいな入居者に寿命を削られたくなければまずこの方法を試してみるといいと思います。

ちなみに弊社で保有してる物件では過去に入居者絡みで揉めたのは唯一1件のみ。(たった15万の敷金返還でゴネて少額訴訟起こされのでムカついて地裁送りにしたら訴えを取り下げたやつだけです)

また弊社には築30年超え1Rの16㎡3点ユニット家賃5万円なんて物件もあってこれですからこの仲介業者の選択でどれだけ不良入居者を弾くことが出来るかを体感していただけると幸いでございます。



この話も書き始めたらあっという間に本一冊書けちゃう話なんじゃんw