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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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週末雑感。。。


またセコムの雨水満水警報が出そうです。。w

こんにちは。

今から1年半くらい前に突如やって来た黒船「OYO」。。(一年半前にワタクシが書いたOYOを憂うブログはこちら

スキーム自体もあまりに外国仕込みすぎてちょっとアレで「こんな家賃設定でホントに回せるのかよw」と遠目に心配していましたが、運営があまりに素人すぎたのか、わずか開始半年で立ち行かなくなりさらに今回の黒船より大きいコロナ船団と言う名の黒船の襲来を受けてあえなく座礁する羽目になった模様です。(ま、コロナが無くてもダメだったんじゃないかって気もしますが)

すでにOYOに部屋を貸していたオーナー様には解約予告の通知が行き渡り始めたそうですが又貸しビジネスだっただけに恐らくはサブリースやってたOYOも部屋の中をしっかり確認出来てるとも思えず、借りてた人の属性によっては派手に荒れて原状回復費用を巡ってOYOお抱えの弁護士さんと激しくやり合うなんてことも想定されます。(恐らくはブロガーshikonさんのようにポイズン条項をこっそりぶち込んで違約金取る気満々で契約してた人も少ないでしょうし。。。)

そう思うとやっぱり賃貸事業と言うのは民泊ブーストだのノマド民ブーストなどの相場より高い賃料が得られると安易に飛びついちゃいけないんじゃないかと思うわけですが、、、、あれです、、

昨今の物件高騰化で通常家賃じゃ利回らないので「ブーストありき」で賃貸経営を始めたって人もそこそこ多いんじゃないかと。。。(通常の家賃でもそれなりに儲かるけどブースト効かせてもっと利益取るってのとブース掛けなきゃ返済もおぼつかないって話とは違うんです)

もちろん永遠にブースト掛けられれば話は別ですが事業自体に問題があってうまく機能しなかったり今回のコロナのような予期しない特殊事情が発生しすればそのブーストはまったく効かなくなってしまいます。

それでも「なーに、、普通の賃貸でも借金は返せるから大丈夫」ってならいいですが、昨今不動産投資に目覚めた人ってのはこんな浮世が永遠に続く(かぼちゃだって買ってた人は同じ賃料で30年サブリースが付くと思って買ってるはずだし)と思ってる傾向が強く、今後10年以内に起こるであろう「都心狭小アパート(マンション)の需要減」でどれだけの屍が増えるのかと思うと今の新築ブームにも警鐘鳴らしたいくらいです。(ワタクシ、今の若い世代の生活習慣の変化の速さを見る限り狭小ブームが永遠に続くとは思えません)

それと前にもブログで書きましたがいよいよ平成初期の収益物件への金融機関の見方が厳しくなってきました。(当たり前ですが平成も31年続きましたから「平成モノ=築浅」では無くなって来ました)

築古アパートは土地値レベルで買えばCFがブンブン回るので最後は更地にして戸建て用地なんて甘い夢を見てる人も多いでしょうが、普通賃借でいつまでも貸し続けていれば強力な賃借権では賃借人に対抗できず結局立ち退き料を払う羽目にもなりかねず「現況のままでは高く売れない」、「更地にも出来ない」、「残債が減らない」という三重苦になる人も今後増えるんじゃないかと思います。

それを打破するには昔の金融機関がやってた「耐用年数なんてぶっ壊せ!w」の復活以外に道がありませんが今じゃ築古物件に積極融資だったノンバンクさんも「耐用年数超えは厳しい」とか「手金2割無いと、、」なんて都銀さん並みの塩対応に変化しつつあり、挙句、話は輪廻してかのスルメ銀行さんが「ノンバンクで借りれなければ当行へどうぞw」なんて訳の分からない話になっておりますw元はと言えばオタクの銀行の不祥事でこうなったって自覚はありますかってのww

このように日々目まぐるしく変わっていく不動産投資業界ですし、そんなところで右も左もわからずにボーっとしてると一見知的に見えるマネタイザーが近寄って来て「僕のnote買って不動産の初歩を勉強しませんか」だの「@LINEで新築勉強会やってるからフォローして」なんて話に乗っかってその中にいる釣り師の餌に引っ掛かって薄っぺらい断片的な情報を得て不動産投資家になった気になってしまったり、果ては北関東くんだりで絶望的賃料設定利回り9%の狭小1K新築物件に手を出す羽目になるわけです。

状況が刻々と変わっていきますが昔よりその変わり方も早いのが今ですのでとにかく今は爪を研ぎつつ自分に合う物件が出て来た時のみ動くと言う習慣を忘れなければそうそう失敗するわけでもありませんから地に足付けてじっくりやってみてください。

あと、最後になりますが、昨日Twitterで「#やめよう不動産投資」というタグで大いに盛り上がりましたので先輩大家が経験した楽しい不動産投資の経験談も御一読していただくと幸いです。。。(どなたも楽しそうに不動産投資ライフを満喫されていますよw)



但し一部グロ画像注意なんじゃんw

週末雑感。。。


ペヤングのリンゴ味食った人、、どんな味だったか教えてくださいw

こんにちは。

一週間に数回のブログ更新ではございますが、、相変わらず元気にやっております。(コロナなどどこ吹く風の勢いでございます)

それはそうと、昨日の夜のクロ現、、見ましたか?
なんでも世界中のあぶれたお金(1兆4000億円)が日本に流れ込んで来て都心でバブルになりそうなんて話をやってましたが、そのあと、その買い手は100億レベルの外資だの海外投資家なんてレベルの話だったので正直我々には全然関係ないじゃんってオチになりましたw(100億の不動産を触りたければ流ちょうな英会話スキルが必要とわかり英検4級のワタクシにはハードルが高過ぎて速攻で断念しましたw)

その後、湾岸マンションの値上がりの話でお金を持ってる人と持ってない人の格差が絶望的に開いてるなんて話もやってました。(こんなこと言いたくはないですがコロナ太りしてる人も多いようですねw)

あまり湾岸マンションの値上がりについてテレビで触れられると財務省がまた税制を変えて来ちゃうのであまり派手に放送して欲しくないのですが(早速財務省が税制特例の改正を滲ませてるじゃんw)個人的に一番気になったのは区分マンションをAI駆使して安く買って即転する中国人の兄ちゃんは宅建免許持ってんのかよ?ってほぼほぼ貧乏人の僻みみたいな次元でございました。。(あれってわざわざ実名語るのってあのAIを売り込みたいからじゃねーのと邪推してましたw)

いつも思うのですがこの手のテレビ放送で世のサラリーマン大家を題材に上げるのってベラボーに儲かってる人をクローズアップするか借金で沈みそうな人をクローズアップするかのどちらかじゃないかと思います。(ま、絵的にわかりやすい構図にしないと視聴率取れませんからね)

それでも昨日のクロ現、、
ちょっとだけサラリーマン投資家に対してヒントみたいなことを語ってる部分がありました。

えぇ、、それは首都圏の地価でございます。。

クロ現がどういう気持ちで地価に触れたのは定かじゃありませんがワタクシの目にはコロナで地方移転する一般人が増えて都心の好立地の事業用賃貸物件が軒並み解約になりオーナーがビビッて安く手離そうとしてるところに外資が現金持ってくるという過去にもあったハゲタカ状態に警鐘を鳴らしてるんじゃないかと見えました。

この一般人の動きは以前に大学が首都圏に新設するのを制限されて仕方なく八王子などの郊外に移転し、なんとなく首都圏郊外に移民みたいになったところで手のひらを返したかのように大学の首都圏移転を容認し、少子化で入学数減少に転じていた大学は入学者数確保のために利便性のいい都心に回帰し始め学生の入居者を当て込んで新築したアパートなどがわりを食うと言うパターンの巻き戻しみたいな現象ではないかと思います。(今のターンはコロナで首都圏離脱を促進してるあたりじゃないかと)

資金力と知恵がある外資や海外投資家はそこを見極めて、かつ、比較的不動産投資として安定してる日本を狙って再び参入し、景気が戻って値上がりし始めた頃に体力が戻ったデベさんや国内ファンドに高値で卸してガッポガッポ儲けて以上終了、、なんていつもの「結局大儲けしたのは大資本」ってパターンになる予感がします。

このパターンで何度も何度も日本人投資家は辛酸を舐めて来ましたので今回はどこからでもいいのでいつもの逆手を取りたいと思っているのも先ほど挙げた「地価の低迷」です。

外国資本が「今がチャンス」と見極めて参入してくる時と言うのは当然、「日本の不動産に割安感を感じる時」ですので裏を返せば今後下落に転じる予定の首都圏郊外の土地を安く買って新築物件でも建てて運用するという戦術が一番の対抗策(ってか外資に対抗するわけじゃございませんがw)じゃないかと思うわけです。

幸いにもどういうわけか日本の金融機関は中古の一棟投資物件より新築の一棟投資物件の方が融資が出やすく(耐用年数ブッチが出来なくなったので当然と言えば当然ですけど)首都圏郊外の土地値も当分は値下がりに転じるでしょうから自然の理とも思えます。(なんとなくですが来年から再来年くらいの不動産市況って建築単価以外は2011年くらいの雰囲気になるんじゃないかと見ています)

とは言え、利回りが出るからと首都圏郊外でギチギチの1Kを作ってるようではライバル物件との戦いで新築早々家賃値下げ合戦に強制的に参入させられちゃうかもしれません。。

そんなところに昨今「狭小1LDK」なる話題が連日SNSを賑わせております。

ご存知の方も多いと思いますが、単身者向けの間取りタイプを大きく分けると「1K」、「1DK」、「1LDK」と3タイプ。

このそれぞれの間取りの定義ですが、
寝室が1部屋の場合、キッチンがある部分が8畳以上は「LDK」、4.5帖以上は「DK」それ未満は「K」と表記され賃貸募集でもこの定義に則り賃貸募集図面が出来て来ます。(ワンルームなどで廊下キッチンみたいなやつは4.5畳すらないので1Kと表記されちゃうわけです)

要するに1LDK表記したければキッチン部分を8畳以上の広さが無いとDK扱いになってしまうというわけですが、
賃貸マーケットでどれが有利かというと言うまでもなく「1LDK」です。

まあ昭和の時代にお父さんがダイニングテーブルを陣取りプロ野球中継のチャンネル権を独占してた時代ならいざ知らず今はソファーなり低めのテーブルを置いてくつろぎたいと言う人が増えて来たからなんじゃないかと思いますが、賃貸ポータルの検索でもこの「1LDK表記」であれば傾向として「1K」や「1DK」より成約確率もあがるので出来ることならこの「1LDK表記」で賃貸に出したいところです。

しかしそのリビングを組み込むために必要な床面積は30㎡を超えないとそもそも8畳の空間やバス・トイレ・玄関・収納スペースが確保出来ず狭い部屋で企画して家賃収入アップに振りたいけど想定家賃を考えるとアパマン条例ギリギリの25㎡程度の1Kか1DKで企画する人が多いんじゃないかと思います。(建築費と土地の値段が下がらないと広い部屋で企画するのは難しいものです)

しかし、前日Twitterを徘徊してたらなんと28㎡程度の床面積に1LDKをぶっこんで企画してる人を目撃しました。。

この30㎡以下の床面積で1LDKを企画するって話、、
5年くらい前に赤井親分が都内の新築レジでやってましたが(たしかあれも28㎡くらいじゃなかったかと)あの時は廊下部分ギリギリまでリビング面積に参入してホントギリギリのところで8畳レベルの1LDKに仕上げていたんじゃないかと思います。

しかし最近の狭小1LDKは廊下とリビングを切り離すドアや収納まで平気でぶち込んでます。

この床面積でリビング8畳以上にして一体どこの面積を削るのか?と言えば、、簡単です。。
寝室部分を極限まで削っちゃえばいいんです。

ワタクシも10年前に新築レジを企画した際、「とにかくリビングを広く見せれば集客なんて楽勝ww」と思ってたクチなので40㎡の部屋で寝室は5畳。。(正確には4.9畳でございますw)

「寝室なんて寝るだけでしか使わねーんだからガンガン削ってその分リビングや水回りを広くした方が成約率は上がる」という宗派に属してるワタクシ、当時、どこの仲介さんも「こんな寝室が狭い部屋に2人ってバカじゃねーのww」と笑われ仲介を断られると言う地獄を味わいましたが今では近隣のDINKS物件はどれも同じ発想で新築しています。(えぇ、、いろんな業者がやって来て間取りをパクっていき近隣にジャカジャカと新築されちゃいましたww

これでもリビングは12畳ちょっとですのでこれを30㎡未満でやろうとすれば寝室は3畳以下になってしまう可能性もあり「果たして3畳で人は寝れるのだろうか?」というところで引っ掛かってしまいます。

とは言え、30㎡以下であればそもそも単身者向けレベルですのでリビングが広い方がいい(最近の若い人は寝室なんかよりリビング滞在時間が長いので寝室の広さを犠牲にしても好むんじゃないかと思います)と言う人も多いし、何より30㎡以下で1LDK表記の物件はそうありませんからポータルサイト検索で部屋を探してる人にはケツが浮く賃貸物件に見える可能性が高いです。

そんなメリット多い1LDK物件ですが、気にしないといけないのは「ポータル検索で引っ掛かって内見まで持ち込むも実際の寝室の広さを見て幻滅」ってパターン。。

ワタクシも昔は賃貸の案内をやってたのでわかるのですが、賃貸物件ってのは「違和感」を感じる物件は意外と成約しにくいものなんです。

例えば区分なんかで貸室をバリバリにリノベしたけど窓枠は管理組合の関係で交換できず新築当初のままだとそこだけが昭和臭が漂ってしまい内見に来る人が違和感を抱きます。(内見まで持ち込んだのにすごくガッカリされて成約しないのって大抵このタイプです)

また平成初期の木造アパートなどをリノベする場合、部屋はバリバリにリノベするけど水回りをいじらないとやはり一昔前の仕様が残ってしまい内見に来る人はそこに違和感を感じたりします。(アクセントクロスや内見POPが充実しててもは三点ユニットは新築時のまんまとかだと案内する仲介さんも自信がなくなったりします)

30㎡以下の1LDKだとリビングまでは広く見えてもお風呂が小さく見えたり寝室が思ってたより狭いと「うーん、、たしかにリビングは広いんだけど。。。」と躊躇する人もいるんじゃいなかと思いますが、こういう時はその部屋の狭さを窓の大きさなどでごまかしたりします。(汎用品のサッシじゃなくここだけ妙に奢った窓を取り付けると非日常感が演出されて意外な効果を生むものです)

ただ寝室と言うからには狭くても居室なので採光面積は取らなければなりませんし、採光面積が足りないとリビングとの仕切りを付けることも認められずせっかく8畳以上のリビングを確保出来ても間取り表記は「1R」だの「1K」なんて表記になってしまいます。(えぇ、、自慢じゃないけどウチのハイジ部屋はこの制限をモロに喰らって1R表記しか出来ませんww)

要するに違和感を感じそうなところは違う対策を考えてごまかす(客付けで一番重要なタイミングは内見時にお客が「ここに決めよう(この物件で契約しよう)」と思う瞬間ですから成約してしまえばこっちのものでございますww)という戦術を駆使し、平成初期の1Kや1R形式の賃貸物件を駆逐すれば首都圏近郊レベルという条件も付きますが正直どこに建てても勝負になるんじゃないかと思います。

一般論ですが賃貸物件の案内では「キメブツ」「ミセブツ」「ダメブツ」という構成でお客を決めたい物件にわからないように誘導して仲介の意のままに成約に持ち込むことが多いので常に仲介さんの「キメブツ」に属するような間取りと家賃であれば正直なところ、空室対策なんて必要のないことです。(事実、うちのレジでは空室対策なんて一度もやったことございません)

極論言っちゃうと新築の設計段階で「キメブツ」になるように設計しておけば退去後にクロス貼り変えて掃除だけやっておけば仲介さんが勝手にやってきて勝手に埋めてくれるものなのでこれから新築やろうって人に於かれましてはこんな発想で設計してみたらいかがかと思います。

えぇ、、
すでに間取りが決まってしまってる中古物件と違い新築物件は間取りから何から何まで最初から企画出来るので自由度がものすごく高いってところで有利になりますから。。



ちょっと力んで書いたので話が長くなっちゃったんじゃんw

壮大な人体実験。。。


いきなり長袖デビューしましたw

こんにちは。

4連休も終わり今日から仕事と言う方も多いんじゃないかと思いますが、今回の4連休、、
昨今のコロナ禍を忘れてしまうくらい人の出が多かったそうです。

国からしたらこれ以上の補助金は出せないからだと思いますが経済がこれ以上落ち込まないよう人を外に出してお金使わせないといい加減、飲食、観光などのサービス産業が死に絶えてしまいます。

とは言え、人が外を出歩けばその分感染拡大する可能性もあるのでワタクシ、今回の4連休は「壮大な人体実験」だったんじゃないかと思っております。(日本人はマスクしろと言えばする人種なので欧米のように再び感染拡大しないんじゃないかとも思われてるし)

そんなおり、世の中は「コロナは風邪と言って過度に心配すんなよ」と言う人と「いやいや未知のウイルスだしなんかあったら困るじゃん」と言う人に分かれております。

確かにこのコロナは若い人だと死ぬことがなさそうだし重症化して亡くなってしまう人は高齢者ばかり。
さらに重症化してる人もそれほど増えなくなってきてますから「たった数百人の重症患者のために経済止めるなよ」と言いたい気持ちはよくわかります。(この重症患者もホントにコロナに起因してるかもわかりませんから)

またコロナに罹って亡くなる人より経済困窮で自殺してしまう人が増えてしまえば「どっちを優先すべきか」という論争にもなってしまいますから多数派は「経済止めるな派」になっていくと思われます。(最近テレビでの過度なコロナ報道も影を潜め始めたし)

ただ常に世の中を疑って掛かるワタクシ、、
今回の壮大な人体実験の結果を見るまではまったく安心しておりません。

なぜかと言うと季節がまだ一周してないからでございます。。

このコロナが国内で流行り始めたのは2月の上旬でその頃はまだマスクしてる人も少なく、先に豪華客船でコロナが流行し春節の中国人がまだ日本にやって来てた時期でした。

その頃はまだ国内の医療機関もコロナ対策なんて出来てもいない手探りの状態から受け入れを開始して院内感染が続出して重症患者が増えていたと記憶しています。

そこからいろいろ対策が講じられるようになり同時に警戒宣言を発出して事実上のロックダウンになり感染者も激減しましたが夏の時期になり再び感染者が増え始め、「インフルみたいに夏になると感染しない」と言う話は幻となりました。(間違いなくコロナは夏冬関係なく感染することがわかりました)

この間、外国人はほとんど流入していませんから日本人同士の国内感染だけでちょっと気が緩むと二週間後くらいにきちんをその結果が数字で表れてました。

しかし先ほども書きましたが日本人は古来の生真面目さ同調圧力をいかんなく発揮し毎年夏に流行るはずの子供向け伝染病(手足口病とか溶連菌とかRSウィルス)などは市中の内科が潰れてしまうんじゃないかと言われるほど激減し、これから流行るであろうインフルに関しても昨年比90%以上の減少と「要するに普段からちゃんと手洗いと消毒とマスクさえしてれば移らない」と言うことが証明されてしまいました。

今回の4連休で人がたくさん外を出歩いてもその分比例して感染者が増えなければそのことが証明されさらに経済活動もやりやすくなり経済のV字回復、、となるわけですがこれはあくまでも国内を鎖国しているからに過ぎません。(えぇ、、経済をV字回復させるにはインバウンドも元に戻さないといけないわけですから)

まして来年8月のオリンピックを力ずくでも開催させようと思えばどんなに遅くとも来年早々(中国の春節のあたりがギリギリかと)には外国からの飛行機も受け入れなくてはなりません。

と言うことでワタクシは
①今から2週間後の感染具合(4連休で人が動いた結果が見れます)
②11月上旬くらいまでのインフルの感染状況(予定通りであればインフルの患者な史上最低数になるはずです)
③年末年始の感染者数(特に重症患者の推移)
④インバウンド受け入れ時期の2月上旬までの世界の感染者数の推移

の4つの山を無事に乗り越えテレビでも日々の感染者数の報道が無くなったあたりで安心して飲みに出たいと思います。(そうなってればオリンピックに備えてコカ・コーラのコマーシャルが増えてUBER EATSが過去の遺物になってるはずなので目安にしてくださいw)

コロナが流行ってそろそろ一年になりますがこの未知のウイルスがその間にどう変異したのかわからない状態で「コロナは風邪」と世界中の科学者でもわからないことをそう言い切る神経もわかりませんし、普段大家業で収入がある人はそんな焦らなくてもお金に困ってないはずです。(ってか団員一人一人締め上げたら生活困窮どころか公庫水系の飲料水でみんなコロナ太りしてるって言うじゃないですかww

逆に一つしかない命(命がはお金じゃ買えません)なのに油断してつまんないところで感染して死なないまでも肺にダメージ受けてここからの生活に支障を生じるなんてバカバカしくてやってられません。(万が一にも肺にダメージ受けると数年は後遺症で苦労すると聞いております)

ワクチンが出来るまで我慢しましょうとは言いませんがさっき上げた4つがクリアして初めて「季節の一周」ですのでお金に余裕がある方に於かれましては一つ一つ確実にクリアするのを見届けてから腰を上げてもいいんじゃないかと思っております。。

また今不動産を買いたくて仕方ない方、、
今回のコロナは「こんなリスクがあっても前に進むしかない」って人と「不確定なリスクが多いから様子見しよう」と言う人のバッサリ分かれていると思うのでこの話を不動産投資に当て嵌めて考えてみてもいいんじゃないかと思います。(取り越し苦労くらいの心配して慎重に前に進むほうが長生き出来ますよw)

ただあれです、、
今回のコロナ禍で一部の大家さんには「コロナ融資と言う名目の事実上の不動産融資」をそこそこ低利で貸してるそうなのでそういう方は資産拡大のチャンスでもありますからワタクシが何と言おうと構わず前に進んでいただけたらと思います。(えぇ、、この先の金融機関の融資方針がまだ読めないので低利で貸してくれるなら借りちゃえばという気持ちもあるんですww)



そういう人種で生まれたかったんじゃんw

日本中の不動産全部買うたる。。。


缶コーヒやめただけで体重が3キロ落ちましたw

こんにちは。

先日のYahoo!ニュースでも出てた姫路のトランプさんについて読者様より意見を求められていたので今日はそのネタを書いてみます。

この姫路のトランプさん、、
不動産ポータルサイトでさんざん名前が売れてたのでご存知の方も多いかと思いますが「日本中の不動産全部買うたる」の方でございます。

幼い頃家が貧困で若い頃から努力してお金を稼ぎそのお金で不動産投資を始め、その努力が実り今では資産500億を誇るギガ大家さんとしてその立身出世ぶりが話題にもなりましたがやはり急激な資産の増やし方に無理があったようです。

ワタクシ、この方がマスコミを賑わし始めたあたりからずっとヲチしてましたが地方都市でドミナント経営するのはいいけど無理して買う必要のない物件まで高値で買ってるのを見て正直、「これで何年持つんだろう」とは思ってました。(こんな買い方で不動産投資が成立するなら誰がやっても失敗しねーよって感じでしたw)

ただ規模がデカくなればそれなりにキャッシュが廻り多少の失敗も帳消しに出来るのも事実なので返済がうまく進めばあとはチカラ技でなんとななるんじゃないかとも思ってましたが、予想だにしない社員の持ち逃げ横領や管理会社の謀反(ま、管理不能な規模の物件保有すればこうなるくらいわかりそうなもんですけど)で先行きが非常に不透明になってきました。

とは言え、借りてる金額も金額なので金融機関からしたらそうそう簡単に潰せる規模でもないので「なんだかんだ言ってリスケで乗り切らせてくれんじゃねーの?」と思ってもいましたが3銀行が手のひら返しで銀行取引停止にしちゃったせいで先行きが不透明どころか持ってる物件を銀行主導で売らされる羽目になりそうで仮に物件に500億分の価値が無ければ結構な傷を負うことになってしまいます

ご本人は他の雑誌の取材で「不動産と言う担保もあるし毎月家賃が入って来るんだからちょっとは大目に見てよ(それに貸した方にも「貸手責任ってのがあんじゃない?」とまで言ってました)」とおっしゃってましたが金融機関からすれば支払いの遅延があれば当然、こんな措置をするでしょうし毎月きちんと返済が進んでいればこんなこともしなかったと思います。

弱小不動産屋レベルのワタクシが言うことでもありませんが、不動産投資というのはアクセルとブレーキを上手に使いこなしつつ冷徹に弱者から資産を奪い取り、時には笑顔、時には鬼の顔にもならないと巨大な資産構築は難しい投資ですのでイケイケの常時アクセルオンで買い進めて行けばコントロール不能になるのは当然ではないかと思います。

さて、この姫路のトランプさんが500億の借り入れで地方都市中心に5000部屋の運営をしていたそうですが、実は旅団にもこの規模の部屋数の投資家さんが少ないですが数名おります。。。

ただ部屋数が同規模であっても借り入れは1/5程度(いや、もっと少ないだろうなー、、)の規模で持ってる物件も首都圏のわりと交通事情のいいエリアにドミナントで持ってる人が多いです。

そんな大家さんをずっと見て来たので「500億で5000部屋ってどんだけ効率悪いんだよ」と思ってましたがウチの大家さんは業歴が非常に長く(えぇ、、ここ15年くらいで急拡大したのではなく最初の昭和バブルで生き残って拡大した方が多いです)借り入れより資産の担保価値の方が遥かに高いしいつでも共担突っ込める底力もあるので結果、銀行金利も滅茶苦茶低いです。(えぇ、、当社比1/8でございますからwww)

また物件一つ買うにしても超シビアな目で見てます。
と言ってもCFはすでに潤沢に廻っているので利回りなんてところにはあまり注目はせず買った後の資産性と保有ストレスを見る方が多い印象があります。(一般のサラリーマン投資家さんとは若干違う目線で見てる印象です)

それと姫路のトランプさんと正反対なのがやっぱり生活ぶり。。(どなたも非常に質素でございます)

ま、お子さんにはその資金力でそれなりにお金を掛けられるのでお子さんには教育費用で膨大にお金を掛けてますがお子さんも来てる服は至って質素(持ち物見てもそんな滅茶苦茶贅沢なものは与えておりません)。

あと絶対顔出ししませんw(旅団セミナーに来ても影でひっそりしてますw)

恐らく本能的に顔を出すとロクなことが無いってわかってるからなんでしょうけど間違っても財布の中身を自慢することもないし物件を買う時も誰にも言わずにコッソリ買ってますw(ちなみに物件買う時も己に自信があるのであまりワタクシに相談することもありませんww)

「日本人はそうするのが美徳だからそうしてればエライって思われるからだろ?」
と揶揄する人もいるかもしれませんが、正直、ホントにお金持ちになってしまうと他人に自慢することに何の得もないと思ってしまうんでしょう。。(まさに金持ちケンカせずってやつですw)

逆にお金持ってるアピールをちょくちょく繰り出して「この人はお金持ちだから」と寄って来てホントに儲け話が舞い込んでホントにお金持ちになっちゃう人も少ないですが稀にいらっしゃいます。(ま、大抵の場合、投資と言う名の出資でお金をまきあげられちゃってるようですがw)

そう考えるとどっちがいいのかって話になりますが、こと不動産投資で考えると後者だとずっと演技を続けないといけないしちょっとでも綻びが生じたらあっという間に奈落の底に落ちるリスクを考えると前者の方が得なんじゃないかと思います。

ただあれです。。
どんな経緯、手法であれ500億借りれるだけのごっつい人ですから正直、この人にとってこの程度のことはかすり傷じゃないかとも思います。(だって金融機関から500億引っ張れるってそんじょそこらの人じゃそうそう出来ないし端数のお金だけでも一生食うのは困りませんからw)

えぇ、、
あのかぼちゃのサトーさんだって何度死んでもかぼちゃで復活して結局メチャメチャ儲けで姿消しましたからwww(申し訳ないですがワタクシ、未だにこのトランプさんとサトータイジさんの見分けが付きませんwww



500億レベルのお金溶かすって人は1億稼ぐのって簡単なんじゃんw

実需マンション目線。。。


いよいよ明日で10周年w

こんにちは。

コロナになって住宅ローンが払えないと言う方がじわじわ増えてるようです。

当然ですが、住宅ローンは本業収入で返済している人が多く、昨今は余裕を見た返済比率ではなくちょっと背伸びして「このくらいならギリギリ払える」と先々のことを考えずに融資を引いてたもんですから本業収入がコロナの影響で減ってしまった人にとっては「こんなに毎月払えねーよ」と音を上げてしまう構図ではないかと思います。

そんな話もあってか最近、この住宅ローンを問題視する専門家が増えて来て大抵の人は「これから人口減になるし出口も無くなって行くんだから住宅ローン組んで家を買うなんて馬鹿げてる」って論調が増えてるように感じます。

ウチの実家も住宅ローンで家を買ってたのでよく見てましたが確かに35年ローンで出口の見えない一戸建てを建てて35年払いきる頃にはもう当時の工務店も存在するかわかりませんし(ま、35年経って工務店が残ってるかどうかなんてもう関係ないですがw)広い一戸建ても小さかった子供が独立してしまえば無駄に広いだけ。。

階段のある家だと歳取ると二階に上がって洗濯物干すのも面倒だし1度くらいはリフォームで凌いだ水回りもさすがに2回目ともなると結構費用も掛かりそれのお金を使うのもどうなのよって気もします。

そう考えると住宅ローンで35年ローンを払うのは単なる罰ゲームじゃねーの?wwとも思うのですが、建物はボロでも土地の返済も終わってるので土地の価値さえ残ってば少しはお金も取り戻せないこともありません。

と言っても当時は夢の街なんて言われてた小高い丘の上なんかにある旧高級住宅街もなんか年配者ばっかりになってしまいあちこちの家はもう人の気配の無い家ばっかりになってしまえばその街自体の価値も無くなってしまい土地として売ろうと思ってお持っても買い叩かれてしまいます。

恐らくはそういう死んだ街の土地値以下の古家ってのは昨今の築古不動産投資の一翼を担っているんじゃないかと思いますが、これを買う側の投資家にとっちゃお宝物件かも知れませんが売った方は二束三文っぷりに涙も出ませんwww

さて、そんな住宅ローンですが、、
昔々の住宅ローン金利をご存知ですか?(えぇ、、平成元年頃の住宅金利ですよw)

今でこそ1%台なんて言われると「ちょっとちょっとww俺たち与信低いんじゃね?」と思うのが当然なくらいの低金利ですが当時は6%でも安い方でした。

参考までに当時の金利です
1987年 昭和62年 6.600%
1988年 昭和63年 6.480%
1989年 平成元年 6.780%


てなわけでワタクシが若い頃は3000万の住宅ローン組んだら倍返しが常識。。(返済総額は3000借りたら6000払うくらいの勢いでした)

今だと3000万借りたところで4500万くらい返せば終わってしまうんじゃないかと思います。

何が言いたいかと言えば不動産投資の立場で考えたらこの住宅ローンってのは見えない不動産投資じゃないかとも思えるんです。(「住んでも投資」ってやつです)

だってこんな低金利で不動産資金が借りられるのは住宅ローンしかありません。
しかも住んでる間の35年という長期返済ですので返済額も普通に賃貸物件借りるよりは安いはずです。

しかも残債は年を追うごとに減っていき仮に35年払いきらなくても残債と売値のバランスさえ間違えなければ差益が出る可能性もあります。

大抵35年ローンの悪口言う人は35年そこに住む前提か、不動産の価値の下落を想定して言ってるんじゃないかと思いますが、東京に長いこと住んでて思うことは東京ってやっぱり安定して不動産価値が下がらないところと予定通りダダ下がりするエリアがあるってことです。(これって地方の制定指定都市でも当てはまるんじゃないかと思います)

ウチの団員あたりになるとさすがに値上がり狙って一戸建て物件を買ってる人は少ないですが、将来絶対値上がりするであろう区分ファミリーレジを抽選会でもぎ取ってヤドカリスキームでそこそこ保有して転売を繰り返し住宅ローンなのに資産を1億近くまで増やしたツワモノが結構います。

ちなみにそんな人達が良く買ってたのは勝どき周辺や横浜界隈でどう考えても値付け間違いじゃねーのと思われる値段で売って分譲区分レジ。。

特に最近分譲予定の渋谷区役所の定借分譲レジを転売目的(ま、ご本人はロケーションが良いのできっちり住宅ローン組んで数年は住むそうですけど)で買いましたが、これは抽選会で当たった人は宝くじに当たるくらい大儲け出来るはずです。(だってそんな広くない部屋だってのに家賃計算してもらったら60万で貸せる査定らしいですもんw)

都内の分譲ファミリー区分はきちっと勉強すれば将来値上がり確実ってものが抽選ではありますが手に入りますので住宅ローンは地獄の入り口と毛嫌いしないでちょっとはお勉強してもいいかもしれませんね。

ましてや今は投資用不動産の融資はさほど期待出来ませんし住宅ローンは仮に金利が上がったとしても「1.25ルール」があって急激な金利変動があってもそれに連動して上がらないように出来てます。(サーキットブレーカーみたいなものがついてます)

そう聞くと「どんなマンション探せばいいの?」と聞きたくなるかもしれませんがそんなのTwitterに実需の相場を敏感に感じ取ってる業者さんが採算度外視で連日TL上にて図面入りで解説してます。(ワタクシ、分譲レジはあまり詳しくなかったんですがここ一年くらいで急激にお勉強出来ました)

今だと相場の上昇もあり当時6000万くらいで買ったマンションが8000万くらいの値段で売れておりますが当然値下がりする時もあります。

今回のコロナ禍で区分マンションは値下がりすると恐怖に震えてる人も多いですがたとえ値下がりしてもいつもの10年周期で中古になったマンションでも新築時価格より値上がりすることも多いですのでこの実需の分譲マンションを投資いう視線でマーケットを眺めているのもそう悪いことじゃないとワタクシ思う次第であります。。。(いつものように分譲賃貸を狙うと良いことあるかもしれませんよww)


と言うことで本日のブログは終了ですが
明日は狼ブログ開設10周年なので土曜日でお休みの予定のところ無理やり更新させていただきます。



明日も18時に更新なんじゃんw