プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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今日の8時40分頃に山手線内回り電車で渋谷-恵比寿間でスーツ着た小デブなおっさんに声掛けられた薄い青スーツに黒のポーター(吉田カバン)を肩に掛けた30代のサラリーマンのアナタに捧ぐw


ん?いきなり梅雨入りですか?www

こんにちは。

ワタクシ、通勤で毎日山手線を使ってます。
で、GW明けになるとぼちぼちその車内で宅建試験のテキストを開いている人があらわれ始め、初夏を感じるものなのですが、今朝もそんな不動産絡みの本を熱心に読んでる人を目撃しました。(ワタクシ、一応プロなのでチラッと見ただけでその本が不動産系の本かどうかくらいわかるんです)

年代的には30代中盤くらいで服装はスーツだったのでサラリーマンの人なんだろうなーと思ったのですが、、そのスーツ姿に我々の業界風味をまったく感じません。。

とは言え、我々の業界の風味を感じない人が宅建の勉強をするってケースもよくある事なのであまり気にしていなかったのですが、、開いたページの裏表紙に「サラリーマンなら本気で家賃収入が入る方法を考えよう」と書かれたその本をチラッと覗き込むとこの人、、

「不動産投資のメリット」って章を読んでました。。

さらにチラ見するとそこには
「生命保険かわりになる」
「税金対策になる」
「ペーオフ対策になる」

とお決まりの常套句が書かれていてましたから要するにこの人、、

靴磨きの少年だったわけですw(えぇ、、この本は間違いなく新築区分投資マンセーな投資本でございますw)

ま、だからと言ってこの人がこの本を熟読してやる気になって物件掴まされてもワタクシには何も迷惑は掛かりません。(間違いに気が付いてワタクシのブログを見つけて熟読する頃にはワタクシもとうにブログの更新もやめてるはずですから会うこともないでしょう)

と、普通なら見なかったことにして放置しておくのですが、

ん?

あれ?


その人の左手薬指には真新しい結婚指輪が刺さってるじゃないですか?www(ってことはオマエ、最低でも家族が一人いるわけだ、、、)

ワタクシにも年頃の娘がいますが、その娘の旦那がこんな本読んで不動産投資になんか目覚めちゃ困るのですが、きっとこいつの奥さんのお父さんも同じ気持ちじゃないかと思います。

そう思うとワタクシ、いても経ってもいられなくなりなんとかしてこいつとコンタクト取って「そんなのやめたほうがいい」って言いたくなっちゃいました。。。

でも待ってください。。

実はこの人がこういう物件を売ってる販社の人間で、こういう本を読んでカモ客の心理を勉強するために読んでるって可能性も否定できません。。(だとしたらワタクシ、とんでもないお節介野郎でございますww)

しかし、ワタクシの目には
①年収700万程度の収入がありそうなスーツを着ている
②渋谷で降りなければ区分系不動産系販社社員である可能性が低い(大抵、そういう販社は新宿か渋谷か恵比寿だしw)
③その本は新刊らしく真新しいブックカバーが付いている

と写って見えたので

確率論的に考えるとやはり靴磨きの少年にしか見えません。

ま、あれです。
電車で50過ぎのおっさんが若い子に声を掛ければヤバいですが、30代のサラリーマンに声を掛けたくらいじゃ別に怪しいこともないでしょう。。。

狼「あのー、、もしかしてそれ、、不動産投資の本ですか?」

いきなり声を掛けたので「なんだよ、てめー、、人の本盗み読みすんじゃねーよ」って不快な顔をされちゃいましたが、どうせ嫌われても二度と会うこともないですからさらに

「それって新築区分投資の本ですよね?」と畳みかけちゃいましたw

「新築区分投資」って表現は素人じゃ一瞬わからないですからそう言ってこっちは多少知ってるよ感を醸し出すと不思議なことに少しはこっちの話も聞いてくれるもの。。(ってかここで素直に赤の他人の話を聞いちゃう時点で養分一確でもありますがw)

なんて言ってるうちにワタクシが降りる駅になってしまったので名刺入れからワタクシのブログ用の名刺を取り出し「良かったらここ読んでみて」と言い残して電車を飛び降りましたw(いつもなら暇なのでネチネチお話ししても良かったのですが今日は9時半に野暮用があった関係でそこまでお付き合い出来なかったんですw)

と言うことで、、
今日の8時40分頃に山手線内回り電車で渋谷-恵比寿間でスーツ着た小デブなおっさんに声掛けられた薄い青スーツに黒のポーター(吉田カバン)を肩に掛けた30代のサラリーマンのアナタ、、、

もし、このブログを読んでたらこのブログの最初から読んで自分が何をやろうとしてるかを考えてみてください。。。(めんどくさかったらブログ横の検索エンジンで「新築区分」で検索するとさらに絞り込みが出来るはずですw)



きっと不動産投資の闇が見えるはずなんじゃんw

セミナーの勢いが残っているうちにちょっと毒吐いてみます。。。


今日は文章が長いので押し忘れしないよう先にポチってからお読みくださいw

こんにちは。

先日の神戸セミナーの時の懇親会でしきりに話題になってたキーワードがいわゆる「キラキラ系」。。

ワタクシ、このキラキラ系と言う言葉を初めて耳にしたので「それ、なんすか?」って聞いたのですが、要するに「見た目や言ってることがやたら派手派手しいわりにやってることは真新しいことでもなく下手すると限りなく詐欺的なスキーム」だそうで、懇親会ではその「特徴」や「傾向」が語られていました。

中には実際にそんなキラキラ系に取り込まれ内部をよく見て来た、、なんて人もいてその赤裸々な内部事情を聞くとどうやら主催者は大家さんであることが多く、勧誘はわりと水面下で行われることが多いそうで素人大家さんレベルの段階ではこれの見分けがつかずに「すごく親切でいい人かと思って誘いに乗ったらとんでもないところだった」なんて話らしくワタクシが毛嫌いする「情報商材系勢力」に次ぐ「インチキ系勢力」なんて名の第二の勢力になるんじゃないかと思ってます。

ちなみに最初の「情報商材勢力」の勧誘はフォーマットである「やたらクソ長いランディングページ」の存在で「あー、、ここってアレだよねーww」と瞬時に判別出来るのでわかりやすいですが、後者の「インチキ系勢力」は見た目が普通の地域密着型の真面目な大家の会だったりするので非常にわかりにくいです。

また、その地域地域の大家の会であるがゆえにその地域で大家をやってる人は必然的にその大家の会に加入する傾向があるので「え?そんな大家の会だったなんて知らずに入ってたよw」なんてことが多く、これを見分けるには「会の主催者にどんなバックボーンがあるか?」「主催者がどんなやつと普段つるんでいるか?」「主催者がどんな目的で大家の会を運営しているか?」などを見極める必要が生じます。

と言ってもそんなキラキラ系の会ってのは加入している人同士でもなんとなく保守派、革新派なんて派閥めいたものが構築されているケースが多いので運よく入った派閥次第では被害を受けることなく済みますが、キラキラ派閥のど真ん中に飛び込んでしまった日にはキラキラ系の僕(しもべ)として活動を強いられる可能性が高くなります。(キラキラ派閥に入るとなんかのイベントごとにキックバックなんて制度もあるらしいのでそれ目当てで敢えてそっちの派閥に加わる人もいるそうですが、周囲の目は案外冷ややかだったりするのもお約束らしいですw)

で、肝心な被害についてですが、、
ほとんどのケースが「物件紹介」。。(次点でリフォーム系や融資系なんてのもあるらしいですが神戸では関西ではほぼ物件紹介系らしいです)

もちろん「本来なら俺様が買ってもいいんだけど、、この前買ったばっかりだから」なんて感じでまともな物件を紹介していればいいのですが、大抵、「主催者も買わないクソ物件」であることがほとんど。。。

すなわち
「先輩大家さんの助言を受けながらいい物件が買えましたー」、、ではなく

「先輩大家さんの助言を受けてるうちに収支が回らないクソ物件掴まされて苦労してます」ってされた挙句、
主催者にはその物件を仲介した業者からのキックバックが入ったり、不動産投資以外の儲け話に勧誘されたりしてさらに傷口が広がっていく傾向に陥ります。

と言っても相手は先輩大家様なので直接文句も言えず、言ったところで「あ?不動産投資は自己責任(ってか「オマエの運営がクソだからそうなったんだろ」、、と居直られるのが関の山ですけど)」と切り返され誰にも相談できずに泣き寝入り(大抵の場合、静かにその大家の会から離脱しますので誰にも気づかれずホントに泣き寝入りになっちゃうようです)となり当の主催者はさらに他の大家団体と連携し始め勢力が拡大し、神輿になる人を担ぎあげては更に新規ビジネスを思いつき気が付けばそこそこの規模になるもんですからそうなるともう誰にも止められません。。。

何が言いたいかと言えば、この大家業界、、
昔はインチキくせーコンサルとかインチキくせー業者が大家さんを騙して養分にするって傾向だったものが、とうとう「大家さん同士で共喰いを始めた」ってことです。。。(ワタクシが知る限りここ2年くらいでこんなことになってます)

これの原因を深堀りしていくと
①大家の会の数が増えて大家の会の主催者が増えた
②不動産投資を志す人が増えてネットで調べるうちに地元の大家の会の存在を知り加入する人も増えた
③勉強会やセミナーに参加しているうちに親しい人が増えた
④個々の大家の会を続けていくうちに加入者が増えてきたので「ここでなにか課金出来ないか?」を模索する主催者が増えた

なんてことが思い浮かぶのですが、

根本的な原因は「カリスマ大家さんと言われる人のタレント化」にあるんじゃないかと思います。

と言うのもこの大家業界はわりとクローズな業界なのでどうしても大家同士で群れる傾向にあります。(大家の悩みは大家じゃなないとわからないし、ご勤務先で「俺は不動投資家だ!」なんて堂々と言える環境にはまだなってないのがこの国です)

そんな中に顔が売れてる大家さんがいればある意味、この大家さんは大家業界では芸能人並みの扱いを受けます。
しかもこれらの有名大家さん、、情報発信力が半端ないので発言による影響力もデカいです。

またタレント化された大家さんは間違っても不動産投資で儲かってないなんて言えませんから有名になればなるほど己の資産拡大を自慢する傾向に陥ります。

その話がホントであればわざわざ「俺、スゲー儲かってる」なんて言わなくても生活自体が豊かになってるのが垣間見えますからわざわざ自分から表に出て行かなくても周囲からも認められるはずなので自然に口コミでカリスマ化からのタレント化となるのでいいのですが、、

そういう過程を最初から全部すっ飛ばして己のブランディングを先にやりタレント化を目指そうとする人、、、はい、、ここで問題が生じます。

えぇ、、
そういう人ほど周囲から常に「キラキラした存在」で見られなくては「あいつ口ばっかりじゃん」と思われて求心力が低下しちゃうんです。。


しかもあれです、、
実績とかを積んでキラキラした存在であればいいのですが、大抵の場合、大した実績を積まずに最初のブランディングで多額の費用を掛けちゃってるのでその投下した資金の回収も併せて行わないといけません。。。

そこで同じ大家仲間との共喰いビジネスを考案して白兵戦に挑むわけですが、そもそもその白兵戦の先方も他人がやってたことの焼き直しであることが多く、ちょっと手慣れた大家さんだと「あー、、こいつ、、とうとう共喰いビジネス始めたぞwww」と気付いちゃいますから狙うとするとまだ不動産投資業界に飛び込んで来て間もない素人大家さんをターゲットにします。

同じ大家の会とかですからそこで勧誘すればこの素人投資家さんはイチコロです。。

とくに初心者の投資家さんはSNSとかで有名人な投資家さんを見つけると誰彼構わず繋がろうとしますので集客目的で5000人なんてフォロアーを抱えた自称カリスマ大家さんに捕捉されやがて妙なセミナーや勉強会のお誘いを受けるはずです。

しかもその招待客のリストを見るとそこにもそこそこ名の通った大家さんなんかも含まれていますから「これは行かないと損しちゃうかも」なんて思って参加ボタンを押してしまいます。

しかもこういう集まりはなぜか定員制でしかも募集人員が5人とか10人の少人数だったりするんですがこれって恐らくあまり大人数だとセミプロみたいなのが紛れ込んで来て集まり自体を台無しにしかねないからなんじゃないかと思います。

さて、
そんなキラキラ系の人から身を守ることを考えるとこれはやはりそんな人の特徴と傾向を掴むことではないかと思います。

そう思って本日は午前中にFBのタイムラインで
「キラキラ系な野郎にありがちなこと」
と題して団員に呼びかけご意見を賜ったのですが、

夕方になり大量にご意見が集まったのでチェックリストを作ってみました。(送ってくれた方、ご協力ありがとうございました)

「キラキラ系な方にありがちなこと」
□長いランディングページに成り上がりのストーリー
□「初心者でもカンタン!」が頻繁に登場する
□言ってることがやたら派手
□やたらWin Winの単語を連発する
□とにかく超がつくほどの前向き思考
□自分が間違ってるとは毛頭思わない
□仕掛けは大掛かりだがコンテンツはどこかの焼き直し
□それでも画期的手法と自画自賛
□自分より素人なら歓迎するがセミプロが寄ってくるの極端に嫌う
□ネットで言ってることは積極的だが実際に会うと極めて内向的
□しかし他でどんな悪口言われようが気にしない強心臓
□自己啓発に掛ける費用は桁外れ
□派手なシャンパンやワインが大好き
□財布のお金をやたら見せたがる
□好奇心旺盛でなんでもやりたがるが案外長続きしない
□目移りが激しい
□昨日の敵でも自分に利があれば分け隔てない友愛精神
□しかし金にならないと思われると途端に疎遠になる
□同じ食べ物でもおしゃれな場所で食べたがる
□SNSは食ったものの写真で溢れかえり飛行機に乗ると一部始終も写真で実況中継
□遠方行くとき必ずUPし、なおかつポエム添えるジコマンの傾向
□カードステイタス自慢(しかもネタの登場頻度は週に2回以上w)
□集合写真が大好き(しかもその集合写真の表情、とくに目元に違和感を感じる)
□自撮りも大好き(登場頻度は2日に一度以上)
□資産のみしか開示しない
□仮想通貨とか不動産投資とは関係ないことを奨める
□限定〇名というが実は無制限
□よく知らない人にも最速で「いいね👍」つけてくる!!!
□高確率でアメーバーブログ
□SNS大好きな割に意外とネットスキルが低い
□しかし都合が悪くなると速攻でブロックするスキルはある
□ LINE@に登録させるのに必死
□ホームページにホストみたいな写真を掲載
□しかも腕組みもしてる
□それかそれか壺持ってるみたいな手の形で映ってるw
□プロフィール写真はプロのい撮ってもらってしかもフォトショ加工
□〇〇協会と名乗っておきながら登記はされてない
□他の集まりのキラキラコンサルを平気で講師に迎え入れたりする
□皆んながコツコツと、何の気もせずやっている事を、横文字を使い仰々しく発表している
□色々な意味で一線を超えているw
(まだいっぱいあったのですが収拾がつかないので抜粋しました)

さて、

貴方の気になる方はいくつチェックが付きましたか?(どの項目でも5つチェックが入ったら要注意ですw)



と言いつつも自己採点したら6個該当したって話は内緒なんじゃんw

で、不動産っていつが買い時なんだよ?


休載しようと思ったのですが思いのほか病院での待ち時間が長くてこれだけ書けちゃいましたw

こんにちは。

ものすごく基本的なことですが、、、
不動産価格というのは「不動産向けの融資が止まった時」に下がります。

と言うのも不動産はほとんどのケースで銀行融資を受けて買う人が多いからでこの銀行融資が昨今のように「融資を受けたければ手金2割入れてください」なんて話になってくれば手金持ってない人は買えなくなりここの客層が少なくなることで売り物件の流動性が低下して価格が下がるという連鎖が起こるわけです。

ちなみに、仮に金融機関が「手金は最低でも5割!」なんて言い出せばプレーヤーは更に激減し、更に売り先を失う売り主さんも多いですから不動産価格もさらに下落し、最終的に金融機関が「もう不動産投資には一切融資しません!」なんて言い出せば下落どころか大暴落することになりますが、今の時代、金融機関が不動産投資に融資を止めるということも無いでしょうし、昔より不動産プレーヤーも増えていて5年前くらい前から始めていた人はすでに売却益等で潤沢なキャッシュがあるはずで、なにをどうやっても「不動産大暴落!!」という話はなりません。

ただ、この不動産価格が段々下がっていくケースで「他の投資家がコケて売りに出た物件を買い取るか?」と虎視眈々と狙ってる投資家さんに於かれましてはその売値が下がる仕組みを理解してないとまだまだ高値掴みさせられる可能性があるので今日のブログネタにさせていただきます。

まず、この流動性の低下ですが大抵の場合、売り出しやってる業者に責任があるわけで、
一例をあげると
①業者が今現在売り出してる物件にエンド客からの問い合わせが無くなって来た
②問い合わせが無いと仕事にならない仲介さんが売主に「このままだといつまで経っても売れない」と売り出し価格を下げるように要請
③それを聞いた売主がちょっとずつ価格を下げる
④それでも売ってる物件にエンド客からの反響が皆無

そして②に戻り反響が入るところまで繰り返すことで売却相場が少しずつ下がってくるって感じでしょうか?

これを売り出し物件を抱える仲介さんが「売り出しやっても電話が鳴らないなら鳴る価格まで売値を下げて広告すればいいんじゃね?」という発想で一斉に始めるもんだから物件価格の下落が起こるのですが、

実は、これ、、今、売値が高すぎて全く反響が無くても金融機関の四半期の決算前と後での気変わりがあって別に反響がないからと言って売り出し価格を下げなくても売れて行くことが多いんです。(金融機関の融資姿勢と女心はいつも気まぐれなんですw)

えぇ、、
世の中、そんな賢い人だけが不動産投資やってるわけでも無いってのはかぼちゃ事件を見ればおわかりだと思うし、「その場所が欲しい」って人はプライスレスだったりするので売り出してると意外に最初の値段で売れたりするんですwww


じゃ、なんで業者は「売れないから売値を下げろ」と言うのか?

これは仲介に伴う媒介契約が「3ヶ月」という数字で支配されているからなんじゃないかと思います。

この媒介契約(一般・専任・専任媒介)ですが契約書上、期間を3ヶ月と指定することが多いですが、、
事実、仲介側も「3ヶ月の媒介期間が終わると媒介契約を切られるからその前に何としても売り切れ(どんな指値食らっても契約先行でw)」なんて指示が上司からも飛んで来るので媒介期間の3ヶ月を迎える頃になると売り切ってしまおうという力が働いてそれがなんとなく売主にも「3ヶ月過ぎても売れないんだから」と解釈してしまいわずか3か月と言う期間を区切って安売りモードに入ってしまうわけです。

また、特に非実需な投資物件で言えることですが、
売り出し期間3ヶ月なんて設定で売り出しを進めるとクソ高く買おうとする貴重な人材売り出してすぐなんかには気がつかずむしろ大半の人が買わないサラシモノ状態に近くなってからゆっくりと反応して来ます

物件を高く売ろうとするならば投資家ではなく素人に売った方が絶対高く売れるのにこの3ヶ月という数字のおかげで不動産は3ヶ月で売らないといけないって風潮になって業者の養分みたいになってる人、、結構多いんじゃないでしょうか?(目安は売り出して1週間で買付5本も入りましたと小躍りしてるヤツですw)

これはワタクシの個人的な推測ですがこの3ヶ月という数字。。
不動産屋が勝手に思ってる「最低3ヶ月は売らせてくれ」って気持ちと「3ヶ月頑張って売れなかったら売値を下げてくれ」という作用が働いて出来てる数字じゃないかと思うのですが、ワタクシから言わせていただくと売れるまえでの期間が長ければその分家賃収入が入って来るし、その分返済も進み、さほど指値に応じず粘って高値売却を目論んでいればそのうち素人みたいな投資家さんや株とかの投資で儲かったニワカな不動産投資家さんが最後の方でギリギリ買っていきますからあまり3か月にこだわる業者さんの言いなりになるのもどうかと思うわけです。

ちなみに売り物件を世に出すとよくあるパターンで、
3か月ギリギリくらいで買い付けが入って契約準備してる最中にまったく別の仲介から満額の買付けが打診されて「まだ契約してないからこっちに切り替えてもいいよね?」と切り替えちゃうことがあります。(えぇ、、ウチの会社は買付け順位なんかより一番高く買ってくれる人が神様ですからw)

かと言えば逆に、契約しちゃった日の午後に会社の電話に「あの物件、、もう売れちゃいましたかーーーー!!!?」と鼻息の荒い電話が入ってよくよく聞くと「違う物件を買おうとしていたらそっちがダメになった現金客がこっちの物件が欲しいと言ってるんですーーー!!」なんて話を聞き、「ごめーん、、午前中に契約しちゃいましたよ」と泣く泣くお断りしたのも一度や二度のことでもありませんw(しかも融資特約無し・瑕疵担保免責なんて条件だったりするのでムカつきますw)

この事象、、実は不動産業界にある都市伝説の一つで、
「今までまったく反響すら無かった物件にある日突然買い付けが殺到する」というのがあるのですが、よくよく考えたらこれも「金融機関の突然の融資方針変更で塩漬け風になってた物件がいきなり注目されるようになった」ってやつなんじゃないかと思います。

さて、そんな物件価格の下落のシステムが見えて来たところで、最近、
「物件価格が下がってきたので今が買いです」とかほざく仲介さんが増えてます。

または「物件価格が値下がりしても今後上昇するところもあるのでそこを狙えばキャピタルゲインが期待出来ます」なんて言って都内の比較的資産性の高いところを買えと勧める仲介さんもおりますが、

前者の場合、下がって来たと言ってもこれは「フルローン特需時代と比較して売値が下がっただけ」ですのでこのタイミングで利回り7%程度の築30年程度のRC物件を「高利回り」と言って買わせようとしているならかなりヤバイ業者さんです。(妙な理屈で囲い込んだお客を口説いてるようですけどそんなお客さんがこっちにウラ取りに来てるので妙な嘘はやめといた方がいいですよw

また後者の場合、一棟物件で買えるはずもなく恐らく買える物件は狭めの区分物件。。。(20㎡弱くらいの3点ユニット物件で1500万くらいが上限の築30年くらいの分譲区分ではない最初から投資向け区分じゃねーかと)
しかも今の融資の渋さを考えると初心者系の投資家さんが入門物件として購入しているパターンや、一棟物件が買えずに区分を買い進めている投資家さんが多いはずなので相場的に相当上がってるはずです。(少なくとも5年前よりは今の方がバカ高なはずです)

そこで「利回りはそんなに無いけど都心なのでキャピタル狙える」とか言って買わせようとしているんでしょうけど、ここからキャピタル狙いで買わせようって場所はすでに情報を得るのが早い金満投資家さんが押さえてしまってるでしょうし、同じ駅、同じ町内かもしれせんが「ちょっとここは違うだろww」ってエリアにあるか、「隣のマンションならいけるけどこっちのマンションは不人気物件」なんてパターンであることが多いです。(今の時期に安く売られているってことを考えればわかりそうな話ですが、そこをうまく言いくるめて買わせてこそ優秀な不動産屋さんなんですw)

そういや、明後日神戸でセミナーやりますが、その申し込みの時にお願いした質問にも
「不動産価格っていつ最大下落していつが買い時になりますか?」
って質問が結構届いてました。

冒頭にも書きましたが、この買い時という時期は少なくとも今ではありません。(何度も言いますが今はまだフルローンが通らなくなっただけの場面ですからw)

と言うのもレインズで物件検索してるとどう見ても「この金額で売り切れば残債を払ってもまだ儲かる」って売り物件が多く、ホントに狼狽売りになってる局面には見えないんです。(逆に木賃系アパートとかで仲介に脅されて狼狽売りしてる物件もチラホラ散見しますが、そういう物件はレインズを見れる環境にある非業者な大家さん残酷な指値を入れてさっさと買ってしまってるので下流に流れてくる前に売れちゃうか、レインズに載せる前に両手狙いな業者さんが馴染みの太客に買わせてるので一瞬で消えてます)

少なくともこの狼狽売りの気配が見えて来ないと買い時ってのは来ないんじゃないかと思いますが、そんな狼狽売りで最近の事例で行くと5年前に起きた「スルガ木造物件への融資中止」の時と、今起きてる「かぼちゃ事件」ではないかと思います。

結局どちらも出口のローンがいきなり付かなくなって売却を焦った投資家が投げ売りを始めたから起きた事例なのですが、今後これに近いことが起こるとしたら東京近郊までであれば「浜銀と西武信金の不動産融資の見合わせ」ではないかと思います。(特に西武さんが不動産向け融資を更に縮小したらサンタメ市場は壊滅するんじゃないかと

ただあれです
融資が出なくなったとしても昨今の投資家さんは保有耐性がある人が多く出口が無くなったからと言って狼狽売りでマーケットに登場する物件は相当ヤバイ物件ではないかと思います。

そういう物件を安く買い叩くのでしたらそういう物件であってもちゃんと埋められるスキルが必要になってきますのでただ安くなったからと言って安易に買付け入れるのだけはやめてください。

あと、そんな融資が止まるから狼狽売りが続出するって以前に、築40年くらいになってきた築古物件がオリンピック開催期を境に一斉に売りに出る可能性があります。

これはバリバリの現役不動産投資家ではなく単に相続系大家さんとかで「オリンピックが終わったら不動産って値下がりしちゃうんでしょ」と漠然と思ってる人に多いのですが、「いい加減物件も古くなって来てリノベーションして使い倒そう」なんて気概もなく「古くなったから建て替えよう」なんて思って建築屋さんに見積もり出したら「建築費はバカ高い」、「しかも今の建築基準法だと今の建物ほどの床面積は確保出来ないから収益悪化」なんてことになって「建て直すのなんてバカバカしいから売ってしまおう」って人が続出するんじゃないかと思ってます。

こういう築古物件でもなんとか出来る人であれば今年くらいからアップを始めていてもいいかもしれませんね。。

さて、
どのみち、そういう狼狽売りな局面なり、築古大放出が始まった時にモノを言うのが現金(とそれ以外の担保になる金融資産)です。
いくら物件が安くなったところでその時は銀行融資もかなり制限されてるはずだし現金さえ持っていれば極端な話、たとえ売値が1000万だろうと「200万なら明日現金で買ってやるけど、、どう?」なんて足元見ることも可能です。(ワタクシの考える安くなるってのはこう言うことです)

このブログでは数年前から「オマエラ、金だけは貯めておけよ」と口が酸っぱくなるほど言ってましたが、ここ数年、ワタクシの教えに忠実だった方にとって春の時代がやって来るわけですwwww。(あるいは鉄火場になる可能性もありますw)

と言うことで今日のコメント欄でのお題ですが、
「あなたは今、どのくらい金融資産がありますか?(現金でも株でも余剰担保でも金に換えられるならなんでも構いませんw)」
ですw

内容が内容だけに金額の入ってるものはすべて「非公開コメント」にしますので正直にお答えくださいw(ま、多少見栄張っていただいても構いませんが借金の額=資産ってのはやめてくださいw)




あれだけブログで言ってたことだけにこれでコメントゼロとかだとめちゃめちゃ悲しいんじゃんw

読者の方へのお願い。。。


なんですか?この不意打ちみたいな寒さwwww

こんにちは。

更新したつもりが下書き状態になってて少々遅れての更新でございます。。

さて、、
祝日ではございますが、本日は昨日社内で紛糾した問題に決着がつかず読者の方にご検証をお願いいたします。

我々、、普段からネット広告でも物件探しをしているわけですが、、
昨日、そのネット広告でこんな売り物件を発見しました。。


え?
この間取りと年式で601万円とな?wwww


一瞬、「よっぽど凄惨な事件があった大島○る物件なのかな?」とも思いましたが、、、
さすがに大島て○クラスの超凄惨物件であってもこの売値なら余裕で3回は転がせそうな売値。。。(バラバラ殺人があってそのまま部屋で溶けて下の階まで体液が浸透しててもこの売値なら速攻で買っちゃうレベルですw)

念のためレインズでその物件を調べたところ、、、
やはり誤植かなにかで売値を間違えたんでしょう。。


これも


これもみんなほぼエンド価格の3700万円での売り出しになってましたw

と、ここまではよくあることなので「なーに間違えてんだよwww」と物件資料見て茶化して終わるのですが、、

この601万円って数字、、、

一体なんの記入間違いで書かれた数字なんでしょう?


大抵の場合だと
2980万円を29800000万円(要するに2980億円ですw)と書き間違えるとかってパターンや、
100坪だと思って「安いなー、、おいw」と思ったら100㎡だったなんて書き間違えはなんかの根拠があって間違えてるからいいのですが、

この601万ってのは一体なんの書き間違いなのかさっぱり見当がつきません。。。。

最初、「あ、これって601号室と書こうとして金額欄に書いちゃったのかw」とも思いましたが本物件は5階。。(そう思うと「マンション西五反田 500 3DK」の「500」って表記も意味不明ですw)

と言うことでこの601がどこから来てる数字なのかさっぱりわからず我々、、昨日の午後はこれで紛糾してしまい
現在、エスパー君ともケンカ状態にまで発展してしまいましたwwww(ってか「そんなくだらね―ことでケンカしてんじゃねーよ」とか言わないであげてww)

このままだと休み明けの木曜日もエスパー君との関係修復が難しいのでぜひここをお読みの優秀な読者の方に推測していただきたいのですが、、

これってなんの601なんでしょうか?

ちなみにワタクシは本物件の住所が6-1なので「住所の書き間違い説」を主張しているのですが、、

エスパーくんは「不動駅前6分」と「五反田駅10分」のあたりの書き間違えを主張しています。。

ホント、どうでもいい話なのですが、
こういうのってなんらかの解決を見いだせないと先に進めないってことありません?(ワタクシ、こういうのがわからないまま終わらすのってホント嫌なんですw)

あと、過去に作った売り物件情報の数字をそのまま残してしまったなんて説も考えられなくはないですか、、、
それなら「601」ではなく「600」になるはずなのでその説もちょっと薄い気がします。。

またこの図面を作った会社に聞くのが一番早いとも思えるのですが、、
3月の期末を迎えるって時にそんなことをわざわざ電話して聞いたら「あ?単なる誤植だよ!バカ!」とか激おこされて電話を叩き切られてしまう可能性大です。(ってかそれ以前に早とちりなネット客が買い付けをこの会社目がけてバンバン送ってるはずでしょうからそんなところに追い討ちを掛けるのも本意ではございませんw)

ホントはこの話、、
昨日のネタにしようとも思ったのですが不覚にも昨日はすでにブログを書き切ってしまったあとだったので祝日の今日になってしまったわけでせっかくのお休みのところ大変ご迷惑をお掛けしますがなにとぞ我々ののどに刺さった魚の骨を取り除いていただけると幸いです。。。(ちなみにエスパー君に別件でLINEを送っても返事が返ってきませんw)




こんなネタ、とてもじゃないけど平日に書けるネタじゃないんじゃんw

楽待の記事に軽くイチャモンつけてみます。。。


本日は後半でムチャ振りが4件ございますw

こんにちは。

本日は、先日のFBにわくわくさんがぶち込んで来たネタについてコメントさせていただきます。(旅団秘密ページにぶち込んで来るってことはワタクシに辛辣な論評をして欲しいという合図じゃないかと感じますので本日は遠慮なく書かせていただきますw)

そんなネタがこれ。。
「本」を出版できる投資家、できない投資家
「ノウハウ本」出版のメリット、印税、費用までを公開!


楽待コラムに書かれていたネタなのですが、
要するに不動産投資家さんで不動産投資本を出版するにあたりどんなことが起こるかについて書かれてます。

コラム冒頭では本を出版することのメリットが書かれていましたがなんでも本を出すとセミナー会員が増え銀行融資にも少なからず好影響があるらしいです。。(え?もしかして、、それって顧客と言う名の「養分」が増えるってとこを銀行が与信で見てるってことですか?www

確かに閉鎖性の高い不動産投資業界だけに一般の本屋さんで不動産投資本を売れば外部の不動産投資家予備軍な人たちにも名前が売れますし、「本を書いてる人だからすごい人なんだろうなー」なんて煙幕を張ることも可能、、。(事実、本を出すと「先生」とか呼ばれるそうですからw)

まして本屋で出した書籍が平置きなんかされようものなら「お!この本、、もしかして売れ筋の本なんじゃないか?」と手の取って貰える確率も上がるし不動産投資でありがちな「セミプロ騙すより素人騙す方が儲けやすい」って観点からするとやはりこの書籍出版ってのは自腹で200万払っても相当なメリットなんでしょう。(200万の出費で有名になったりセミナー集客が増えてコンサル営業に結びついたり銀行融資でなんらかの恩恵があるなら200万なんて惜しくないって人も多いんじゃないかと)

だからでしょうか?
本来、1冊しか仕入れられていない本屋とかに著者が営業時間中に侵入し、外部から持ち込んだてめーの書籍を本屋の棚に平置きして写真撮って「○○書店でも「平置きで」売っていただいてますww」なんて自作自演するのって。。。。都内某所の書店でそれやってた某不動産投資家さん、、、ワタクシその光景を隣の自己啓発系書籍の棚の陰から盗み見てましたよw)

また、本を出すと献本だのと言って「送りますから読んでブログで書いてくれ」と遠回しに催促されることもありますが、どこの馬の骨かもわからないやつに軽々しく個人情報を流すのもイヤなので「すみません、、欲しかったら自分で買いますから、、、」とお断りしたのも一度や二度のことでもございません。(しかも最近、どうも「狼は献本を受け付けない」という情報が出回ってるせいかワタクシにこの「献本したい連絡」もめっきり減りましたが。。)

だからと言って世に出る不動産投資本が全部クソかと言うとそうでもありません。。(中には当てずっぽうながらも素晴らしい経験談を本にまとめてる人もいるし真面目に本書いて出したはいいけどそれを悪意のあるやつに広告塔に使われてそのまま神輿になってしまった人もいるし、、)

実際、ワタクシもAmazonとかで「お、この本、、面白そう(いろいろな意味でw)」と思えば自腹で購入してますし、馴染みの大家さんが本を出せば内容的に信用も出来るのでつい買ってしまいます。(自腹と言っても会社の経費で落としちゃってるのは内緒にしておいてください)

で、
このワタクシが実際に買うか?買わないか?の判断ですが、
これは普段の著者である人の日頃の言動・活動を見て決めています。

例えば、赤井親分とかジェービルさんとかクマさんが本を出したと言われれば中身なんか考えずに出版日に即買いするのですが、なぜかと言えば、

ワタクシの目にはこの人達って本を出してその後にコンサル活動で大金を得ようとか不動産関連商材を売ろうとかなどのバックエンドの商品を売ろうって気がまるで見えないんです。。(えぇ、、普段の言動を聞いてると不動産投資以外の分野で金儲けしようって気がまるで感じられないってとこに注目してるんです)

書籍を出版するって何か目的がないとなかなか出来ないものなので、楽待コラムにも書いてあった通り大抵の人は本を出すことで知名度を上げそこからコンサル化したりして回収を図るものなのですが、赤井さんとかジェービルさんにはそんな気があるわけでもありません。。(他にも何人かいるのですが時間がないので本日は割愛です)

「じゃあ、なんでわざわざ本なんか出すんだよ」ってことになるのですが、恐らく赤井さんの場合、墓標的に「自分が今までやって来たことを何らかの形で残したい(しかも本出すとセミナーに行く先々でモテるのでダブルでお得w)」とかジェービルさんあたりだと不動産以外にもとメガバンカーという肩書もある元々業界で有名キャラだったゆえに出版社に「本出してくれ」って言われてたクチなんじゃないかと思います。(ってかご本人、「ホントは本なんて面倒だから出したくないんだけどねー」って飲むたびに愚痴ってましたっけw)

そういう人が出す本ってのは「本だからあえて書く」みたいな記述が結構あってそういう部分がものすごく勉強になるんです。

もちろん売名目的な著者の本でも時々「お、これ結構いいこと書いてるなー」と思うこともあるのですがそこで「この人いい人かも」なんて思うとさあ大変。。。

そんな人にうっかり近づこうとしようものなら「一緒にタッグ組んでお金儲けしましょう」と誘われたり「狼さんお墨付き」なんてやられて妙な広告塔替わりにさせられちゃいます。(いいこと書いてるかもしんないけど集客目的で本書いてるやつなんかにお墨付きなんか与えるわけねーだろwww)

何が言いたいかと言うと、
結局、売名・集客目的で出す本の著者に近づくと結局最終的にはうまいこと取り込まれてしまい、本来儲けるつもりで始めたはずの不動産投資で違う扉を開けてしまい気が付いた頃には戻るに戻れないところに行ってしまう確率が高いんです。。。(大抵、その著者の手先になって集客活動手伝ったりして不動産投資では儲けられずにそこで得たおこぼれが収入になってたりするんです)

ワタクシ、この大家業界をまる7年ウォッチしてますが、最初の頃はウチのイベントにも顔出してた人がやがて何かに触発されてしまい気が付くと妙な不動産セミナー系大家の会とか自己啓発セミナーのメンバーになってたりマルチの片棒になってたりして消えて行きます。(ま、ウチにいても団員からお金をむしり取るコンテンツが無いので少しでも金になる木に移りたいって気持ちもわからなくないですけど)

また、誰かとタッグで本出してその売名効果で集客し、不動産屋まで立ち上げて我々業者でも顧客に出すのをためらうくらいの地方の売れない築古木造アパートを「極秘高利回り物件」と称してして会員に売りさばいてしまい、買って回らなくなってしまった人からの救援要請も後を絶ちません。(ってかいつも思うけどなんで売った奴が責任もってそのケツ拭かねーんだよwww)

実はこれのほとんどがブログ→メルマガから派生した書籍出版であり、本を出したことで「著名な人」と勘違いした不動産投資初心者の人が間違った扉を開けてしまったがために不動産投資の迷宮に迷い込んでしまい、知らず知らずのうちに億単位の借金を背負った挙句、昨今の融資方針の変更で起こった貸し渋りの煽りをモロに影響受けてしまい不動産投資の終着駅がどこにあるのか分からなくなってきていることの原因ではないかと思います。(今はまだ実感の無い人も多いと思いますがどうもワタクシの予想より1年早くなりそうなので今日は思いっきり書かせていただいております)

実際、そういう迷宮に迷い込んだ人の話を聞くと「失敗のターニングポイント」はほぼ妙な本を読んでしまったために囲い込まれてしまったって人が多く、コンサルだと言われて不動産投資に詳しい人かと思ってたら実は大した知識も持ち合わせておらずひたすら己の利益の方向に誘導されて気が付けば逃げるに逃げられないところまで来てしまったってパターンばっかりです。(もちろん運よく成功した人もいるんですがその成功確率が半分以下ではもはやコンサルの意味がありませんw)

なのでワタクシ、前々からエセコンサルの話をブログで書いているんですが、悲しいことにワタクシのブログはそういう人が自分の投資スタイルが失敗だと気がついてから飛んでくるブログなので初心者の人が引っ掛からないようにするには誰かが自腹で200万くらい突っ込んで「共同出版」と言う名の自費出版でネガティブな不動産投資本を出して本屋の棚に平置きの自作自演でもしないといけません。(1冊だけの細々ば縦置きだと恐らくネガティブ系投資本は売れませんから)

もちろん「じゃ、オマエがそんな本出せばいいじゃねーかよ」と言われると思いますが、ワタクシの場合、本業もあるしそんな本出して万が一にも有名にでもなると本業に差し支えて200万どこの損では済みません。。。(同業者にワタクシの存在がバレたらたちどころに干されてしまい結果的に億単位の損害になっちゃうんです。)

そんなわけで、大変申し訳ないですがワタクシは春先に予定している「ブログ全体の電子書籍化されたPDFに無料配布」でご勘弁ください。。。(ファイルがあまりに重いので希望者にCDで焼いて送ってあげますw)

と言うことで本日は一つお願いがあります。。(ここよりムチャ振りが始まりますw)

今はまだ本なんか出版してませんが(ってか出版なんかしてくれる気もしませんがw)、
地方投資の数少ない成功事例としてぺんたさん「実戦で培った不動産マーケティング術」(今、地方不動産投資業界で一番必要なのはこれじゃないかと思います)
とか
ゲテモノ喰いと言われようが猪突猛進な行動力でなんとかしちゃうってお手本的なひろさん「不動産行動学」(ひろさんが買ってる物件見ると人間、どんな買っても成功するんじゃないかって気がするのはワタクシだけではあるまいw)
とか
また絶対出しそうもないけど「賃貸でここまでリノベするって絶対趣味でやってんでしょ?」って思われる大家学さん「趣味の不動産(おいおいww)」(最近、新品の耕運機まで買ったそうですが、それってもう大家さんがやる範疇超えてる気がしますw)
とか
株と不動産、その他金融商品などに広範囲の知識を持つshikonさん「私の投資20年&失われた10年(意味深w)」(株を20年やってるってことは10年くらいは修羅場を経験していると予想してますw)
などなど、、
「持ってるノウハウを本で書いたら絶対読むけどなー」って人も多いはずなので誰かとびっきりのネガティブ系書籍を出版してはくれないでしょうか?(あと番外でポールさんなんかにも「ぼくちゃんの勝負服はアミバ様」なんてタイトルで己の不動産体験談を本にまとめてほしいと思いますが、、彼の場合、うれち○こすーぷなんて言葉が飛び交うので鶴光が本出してた時代ならいざ知らず、、彼は出版コードや倫理的に無理だと思いますwww)

ワタクシ、思うんです。。
これら「これから本出してくれないかなー組」の人達は自分の経験したノウハウを一発で一冊の本にまとめて「私が培った経験と知識を共有出来たら」って気で書いてくるんじゃないかと。。。。(なので相当中身の濃い事を書いてくるんじゃないかと希望的観測を含め予想しております)

また、すでに不動産投資本の世界も飽和状態で一時期流行った「サルでも出来る」だの「ゼロ円から始める」だの「年収○○万からでも出来る」だの「○年で家賃収入○億」だの夢みたい話ばっかりな本と違いこの人達は「は?不動産投資なんかに夢見てんじゃねーよwww」って間違っても不動産投資に夢を見させる本なんか出すとも思えませんw

あと、今後は不動産投資業界も斜陽化してくるはずなのでこれからこの手のマイナスオーラ系書籍は爆発的ヒットになるんじゃないかとも思います。(「サルでも出来る自己破産」とか「借金○億からの脱出」とか「銀行からの督促電話に怯えない100の方法」とか「完全版!青木ヶ原・東尋坊の歩き方MAP」などなど)

そんなネガティブ系書籍が旬を迎えようとしている昨今ですのでどなたかぜひ書籍化お願いする次第であります。。。。(あ、変な事書きすぎて肝心な「投資家のための不動産投資ポータルなくせにそんな集客目的な自費出版と言う名の共同出版を推奨するかのようなくだらね―記事書きやがって」と罵るの忘れてたw)




明日のポールさんのブログで「ぼくちゃんが本書きます」って言うに100アミバなんじゃんw