プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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クソ暑かったけど真面目に現調してきたよw


ポチっていただくとなんか元気が出てくるんですw

こんにちは。

暑い毎日が続く昨今ですが、
そんな炎天下の中、本日の我々、、依頼された売り物件の現調のため落花生王国の某所に出撃しました。

売り物件の現調の場合ですが、少しでも高く売却するにはいろいろ対策を施す必要があるため売り出し資料の床面積や間取り、水回り系のサイズなどのデーター収集以外に「買主にどう見せたら高く売れるのか?」を考えないといけません。(3000万くらいの区分レジであってもここを見つけられるかどうかで売値で100万~500万単位の変動があるだけに我々、それはそれは必死にチェック入れてますw)

で、ワタクシ、そこでいつも考えるのが「コスパ」、、です。
コスパと言ってもこれは買主の捉え方次第でいくらでも変わってしまうし今回のような区分レジだと他の候補になる物件と比較して購入検討する場合が多いので他のライバルになる物件とどこがどう違うかをチェックして「価格的にお得感が垣間見えるか?」を入念に考えます。

特に実需物件の場合、比較材料は売値に対してお得感があるか?ないか?(要するに買主が高いと思う物件はコスパが合ってないから売れないんです)で検討してる人が多いので設定する売値を見て買主候補がどう捉えるか?が一番重要です。(ここを外すとホント売れないどころか物確電話すら掛かって来ませんww)

幸い、今回の場合、築年数が10年足らずと設備面で古臭く見えないことと、近隣にライバルになるであろう類似の中古物件が少ないということで新築分譲物件との価格差を利用して分譲時の売値より高く売ってやろうと画策。。

えぇ、、
よくある話なのですが、今から10年程度前の新築物件って当時の建築単価も安かった影響もあり今より分譲価格が安すぎて今の中古物件の流通価格の方が高くなるというケースは結構多いんです。

前にも築20年くらいの帝都のファミリー区分を新築時の分譲価格だった2380万より300万高い2680万で売り抜けたことがあるんですが、この時も周辺相場が例の中国人の爆買い需要で値上がりしてるのを見て「もしかして分譲時の価格より高い売値設定してもお客が付いてくんじゃね?」という仮説立ててやってみた結果でした。(大手さんの査定価格が2000万前後だったのでこの時は売り主さん大喜びで銀座の物凄く高い寿司屋で食い放題やってくれましたっけwww)

昨今の新築分譲物件が軒並み高騰してる時も同じで、「同じ間取りの新築物件で3500万もするなら築10年築で2800万ってなんかお得なんじゃね?」と思う人を狙えば10年前に2500万で買った物件であっても300万高く売れる計算になります。

それには売り物件のお化粧直しが必要になるのですが今回のお部屋、、
ずっと賃貸に出していた関係で部屋がそこそこ荒れてますからまずはこれをどこまで直すかが勝負になります。。(いつものように少ない投資で最大限の果実を手に入れるにはここのコストをいかに抑えるかが勝負です)

と言うことで今回は旅団御用達のこの方の登場です。。


本日はスピードメーターが300Km表示のクルマでやってきましたよww

で、今回のお直しポイントですが、水回りはまだこのままでも古臭く見えないということで温存してクロス交換と傷ついたドアノブと水栓器具、フローリングの一部交換、あとはいつもより激しく清掃を施すという価格にして100万もしない格安リフォームプランを選択。。


そんなメニューを用意しつつ各部屋を見回ったのですが、、


なんだこれ?ww


畳がエライことになってんじゃんwww

この畳を見てワタクシが直感的に想像したのはこれ


えぇ、、G党のワタクシはこれしか思い浮かびませんwww

しかしこの和室の壁とか鴨居をよく見ると、、、


なんかこんなとこにも傷があるじゃんw


壁にも何か打ち付けた跡が残ってるし、、


障子の枠も破壊されてますw

バットの素振りで鴨居まで傷を入れられるのは往年のアッパースイングで名を馳せた落合博満氏しかいませんからこの痕跡を想像すると、、、

こんなのが考えられます


6畳の和室でやるにはちょっと危険ですけどw

今回は退去時の原状回復で借主負担をゼロにしているので別にこんな畳を擦り切れにしてもお咎めもありません。(「売却するから別に原状回復なんかお金取りませんよ」と太っ腹売り主さん、、心無し最近白髪が増えてきた気がしますw)


と言うことで、一体なにをどうやったらこんな傷を付けられるのか非常に気になった我々一同。。

この賃借人さんになにをやって傷つけたか電話で聞いてみましたww(えぇ、、単なる好奇心だけで聞くだけですよw)

売り主「あ、どうもカクカクシカジカで、、これって何やって傷つけたんですか?」

元賃借人「え、、と、、正直に言っていいですか?」

売り主「あ、お金を請求するわけじゃなく単に興味本位で聞いてるだけですので、、、」

・・・・

・・・・

元賃借人「・・・あの、、その、、、Wiiって知ってますか?」


は?



Wiiってこれですか?(こんなのでこんな傷が付くのかよww)


えぇ、、

どうやらこの元賃借人さん、、

任天堂wiiで何かの格闘ゲームに夢中になりコントローラーを振り回してるうちにホントにあちこち傷付けちゃった模様です。。。(売り主さんの家にあったwiiのコントローラーで検証してみたら確かに激しく動くとこんな傷が付くみたいですww)

一応、我々の知的好奇心も満たされリフォーム内容も売り出し予定価格も決まり一安心な我々、、ちょっとお昼には早いですが近所の中華屋さんに移動してお昼ごはんとなったのですが(太っ腹売り主さんの奢りでw)、、そこの中華屋さん、、、

ホント、、超絶に美味い中華屋でこんなガラパゴスみたいに人里離れたとこにこんな中華屋さんがあったのかと驚きつつ、オイスター焼きそばと特大餃子に舌鼓しつつの楽しい現調と相成りました。

えぇ、、

今日は炎天下の現調だったので汗かいて体重も3キロくらい減るだろうと予定して来たものの、、結局プラマイで2キロくらい増えた予感がします。。。(焼きそばにライス頼んじゃいけないってわかっちゃいるんですけどw)



マメだけど、、デブは一日で平気で2キロくらい増減できるんじゃんw

不動産投資型クラウドファンディングってなんだよww


炭水化物ダイエット始めて3か月、、、なぜか太りましたww

こんにちは。

最近、不動産投資型クラウドファンディングなる金融商品が流行ってるようです。

この商品、
投資不動産会社が企画した投資物件に一口10万単位で出資してもらい建てた物件で得られる家賃収入から年利換算で約5%(税引き前)の配当が得られるというもの。。

ゼンチン新聞に載ってた会社は福岡でこの案件を手掛け、募集額3500万程度に対してなんと9.4倍の3億4000万の応募があったそうで当選者は抽選で選ばれるというバブルの頃のファミリーマンションの販売状態。。。(不動産買うのに抽選って、、もはや手遅れ、、、げふんげふん、、、)

ちなみに本物件、、
福岡の西区下山町の木造アパート(全8戸)らしいので3500万というと土地建物全部でこんな値段になるんでしょう。。

ワタクシ、このエリアについての賃貸需要がさっぱりわからないので本物件が何年間予定配当を出せるかわかりませんが、実物不動産への投資経験が無い人にとっては出資金額も少なく済み、また、賃貸募集から運営まで全部他人任せで済み、実物不動産を買うことで起こる税金についても得られる5%の配当での課税以外は掛からないことを考えると不動産について全くの初心者であっても参入しやすい商品なんじゃないかと思います。(あ、そうそう、、このエリアについて賃貸需要に詳しい人がいたらコメントお待ちしています)

そんなこと書いてたらこの記事のちょっと下の方では海外投資物件のクラウドファンディング事業の記事が載っててこっちの出資先は更に賃貸需要がさっぱりわからないエストニア共和国。。。(いわゆるバルト3国の一つです)

ただこちらは現物不動産への出資ではなくエストニア国内での不動産担保ローンに対する出資で、償還時分配金は税引き前で8%程度を見込んでいるそうです。(余計なお世話ですが、、不動産担保ローンで8%配当するとなるとローン利用者に対して何%で貸し付ける気なんでしょうか?

と、これらクラウドファンディング型投資ですが、お金を出す出資者が企画会社と匿名組合契約を締結することで成立するらしいので配当出来そうな物件があればどこの不動産屋でも出来そうな感じもします。。

ただこの投資、、
よくよく見ると運用期間が数か月とか長いものでも1年程度なので、、もしかしてですが
開始当初の物件購入費用とかを出資者に捻出させて物件を買い、配当期間のうちに自社でゆっくり融資を付け、そのお金で出資者に元本返済してあとは自社でのんびり運用か転売なんてこと考えてんじゃないの?
と勘ぐってしまう腹黒いワタクシです。。。

またお金の出し方が出資なので万一、この投資を企画した会社がなにかやらかして失敗したとしても元本保証が無いと思います。(ま、投資で「元本保証!」なんて謳ってたらヤバイ話ですけどw)

と言っても法的な括りの下でやってる話なので万一、運用に失敗してもなんらかの保全措置くらいはあるんでしょう。(ウラは取れてません)

と、そんなこと考えてたら昔、「みんなで大家さん」とか言うファンド商品があったのを思い出しました。。(ってか今もあるんでしょうか?)

ワタクシ、、実はこの会社にそのファンド物件を卸していたことがありちょくちょくこの会社に出向いていたのですが、、
事務所がとにかくタバコ臭かった印象しか残っていませんwwwタバコ臭いオフィスと言えば、不動産融資だってのに8%の金利を取ってたSFCGって会社のオフィスもメチャメチャタバコ臭かった記憶しかございませんw

そんな「みんなで大家さん」の会社。。
我々業者の間では通称「バ〇ファンド」と呼ばれていて(まだこの会社があったらヤバイので伏字にしておきますw)どんな物件でも利回りさえ高ければ検討するという当時地方の高利回り物件を扱う仲介さんからすると最後の砦とまで言われていました。

そんな当時の地方の政令指定都市圏の物件の利回りはと言うと、、、大体15%~20%前後くらいあったでしょうか?(駅徒歩10分以内の平成築のRCでこの利回りで買えた時代が懐かしいですw)

そんな物件を仕入れて配当利回り7%くらいを保証していてその商品を売るために社内には専門のテレアポマンがいて全国の投資家に売りさばいていましたが、当時のワタクシ、、この会社に物件卸しているわりに「今どき7%なんてシケタ配当出して相当儲けてんだろうなー」とずっと冷ややかに見てました。。

しかしよくよく考えたら現物不動産を所有するリスクも無い状態で7%なんて配当が出るなんて夢のような話だったかもしれません。。。(と言うことで都〇総研の中の方、、ワタクシが悪うございましたw)

と、昨今、現物不動産を買わずに小口資金での出資だけで不動産投資が出来るなんて商品が出てきたわけですが、これを狼旅団が始めたら、、、どのくらいの人が出資してみようと思うんでしょうか?(名前は「オオカミ1号、オオカミ2号、、、」なんて名前を考えてますw)

と言うことで我こそはと思う方、、

自信たっぷりにこれをポチってくださいw



そもそも「物件探しが面倒だ」と言い出すに100オオカミなんじゃんw

エスパー君のアフター6.。。


皆様のおかげでポチも順調に伸びてきましたww

こんにちは。

ウチの会社、、原則的に普段はスーツを着ることも無く完全普段着営業なんですが、最近エスパー君のスーツ姿での出勤光景を多く見かけるようになりました。

なんでも本人曰く
①スーツの方が朝、いちいち着ていく服を考えなくて済む
②時々、妙な来客があったときスーツ着てればなんとなく見てくれがいい
③役所などに調査に行ったとき、スーツ着てると相手も不動産屋が来たとわかってくれるので話が早い

などなどそれなりに理由があるそうですが、
④アフター6のため
というのが実は一番の本音じゃないかと思うのはきっとワタクシだけじゃないでしょう。。

そんなエスパー君、
昨日もなぜかスーツ姿で出勤してたので今日はなんの用事があるのかと聞いたらやっぱりアフター6.。(聞くところによれば知り合いの女子系誕生日会にご出席だそうです)

その会場が西麻布と聞き、「西麻布のおしゃれなお店で誕生日会を開くとかって今どき売れないアイドルかホストかキャバ嬢くらいじゃねーの?ww」と思ってたワタクシからするときっと意識高い系の男女が集まって夜な夜な金になりそうな話で花でも咲かせるんだろうと思いつつエスパー君をお見送りしました。

明けて本日、
会社に来るとエスパー君がなにやらしょんぼりしてました。。(やっぱり彼には相性悪かったんじゃないかとw)

聞けば誕生会の途中で不動産屋だってことがバレてしまいお金目当ての女子に囲まれてほとんど飲み食い出来なかった、、とのこと。。(「会費6000円も払ったのにしなびたサンドイッチふた切れしか食えなかったですよ」とご立腹でしたw)

えぇ、、この「お金目当ての女子」ですが、、、
なんと運が悪いことに今回の誕生日会のメンツに多数の不動産屋系女子が多数潜伏してた模様です。。。

と不動産屋系女子と言っても事務系の人であれば適当にお話も出来て盛り上がることもあるのですが(盛り上がると言っても大抵他業者の悪口ですけどw)、場所的に意識高い系の買取不動産屋女子が多かったらしくずっと取り憑かれてしまったそうです

こうなると「この出会いがきっかけで・・・」なんて可能性はほぼゼロになり「御社はどんな物件を扱っているんですか?」と聞かれまくり「お名刺交換お願いします」とお願いされるもの。。(そうなんです。同業者の交流会の会場と化してたそうですw)

不動産屋女子ってそこそこ若くてきれい系が多いので「ちょっと可愛いから」と鼻の下を伸ばして名刺なんか渡そうものならさあ大変。。

後日、上司を引き連れ「ご挨拶だけでもと思って」と事務所を強襲され全く実になりそうもない話を1時間以上強いられそれ以降も頻繁に「なにか弊社で買い取れる物件はありませんか?(サンタメでw)」と営業電話が掛かってくるんです。(我々の通常業務で一番邪魔なのがこの手の電話攻撃です)

当然エスパー君、、
「いや、買い取り業者さんだとウチとは相性が悪いのでお付き合いしても無駄だと思いますよ」
とか
「ウチの売値は無慈悲なまでに高いので買い取りベースでお話しすることも無いですよ」
とか
「物件は全部レインズに載せちゃうのでレインズ未公開なんて物件ありませんよ」
とか言って振り払おうとしたそうですが、

「いや、相性が悪いかどうかはお付き合いしてみないとわからないじゃないですか(スマイル)」とか
「いや、ウチの買い取り金額は他社には絶対負けませんから大丈夫です(スマイル)」
とか
「レインズに載せないで裏で取引すれば大丈夫ですよ(超スマイル)」
とことごとく反撃してきます。。(しかも逃げられないように腕を掴まれたそうですが、アナタ、、ここでの客引き行為は厳禁ですよwww)

そんな蛇に睨まれたカエルのようなエスパー君、、
「とにかくうちで御社に出せる物件は無いのでごめんなさい」
と謝り倒したそうなのですが、
「あ、ならウチで仕入れた物件売ってくださいよ」
と畳みかけられにっちもさっちもいかなくなったそうですwww

転売業者が売り主の物件なんてウチが売り出したらそれこそ信用問題に関わりますからエスパー君、、さらに抵抗して名刺を出さなかったそうなんですが
「ウチに転売物件を喜んで買うお客さんもいませんからねー(利回り10%超えれば考えますけどw)」
と苦し紛れで言ったらさすがに無理だと思ったんでしょう。。。


えぇ、、この女子、、

「あ、そうですか。ならさっき渡した名刺、、返して貰えますか?」

と言ってエスパー君の手にあった名刺をひったくって誕生会の人ゴミに消えたそうです。。。(一度渡した会社の名刺を返せと言うんですね最近の若い子はww)


ワタクシ、、その話を今朝聞いて
「で、その会社ってどこの会社?(だってそんな肉食系の会社とお付き合いしてもあれですから社名聞いておこうと思ったんです)」とエスパー君に教えて貰おうと思ったのですが、

人間って追い詰められると記憶が飛ぶってホントなんですねー。。。(案の定、名刺なんか確認する余裕すらなかったそうです。。。)


ただあれです。

エスパー君が言うにはそんな異常な状況下にも関わらず、スイスイとお目当ての女子をロックオンしてそのまま麻布界隈の焼肉屋に誘いつつまんまとお持ち帰りした奴がいるそうなんですが、、、一体そいつは誰だったんでしょうか?



今朝の全体会議での議題がこれなんじゃんw

ところでこのブログにどんな経緯で辿り着いたんですか?ww


土曜日もしつこく更新ですw

こんにちは。

ワタクシ、このブログ以外では表立ってなにかやってるわけでもなくこのブログを読んでる人以外にはほとんど知られてる存在ではありません。

だからでしょう、、
未だに同業でワタクシが狼だと知ってる人も少なければ、まったく別の不動産系の集まりに行っても「え?狼タビダンってなに?」と言われちゃうんじゃないかとw(タビダンじゃなくてリョダンだよ、、)

また恐らくですが先日の週刊ダイヤモンドの不動産特集やSPAとかのお金儲けジャンルとか読んでる人でワタクシのことを知ってるなんて人もいないでしょうしこれからもワタクシのブログの存在になんか気がつくこともないと思います。

と言うのも前からこのブログに飛んでくるキッカケになったキーワード検索掛けると極めてネガティブなキーワードで検索されててこれも恐らくですが

・なにか不動産で酷い目にあってそれに対処しようと検索してるうちにこのブログに辿り着いたw
・不動産投資のリスクを調べてるうちにふとしたキーワードでここに辿り着いたw
・「狼なんとかってブロガーがいるから一度読んでみな」と不動産で不幸になりそうになった人が周りに勧められたから辿り着いたw

のどれかじゃないかと思うんです。。

要するに不動産投資で成功してる人やこれから不動産投資を始めようと夢いっぱいの人はネガティブキーワードで検索なんかしないのでこの狼ブログにはたどり着くこともなく、あるとしたら何かしら不動産投資で悲劇に見舞われそれに対処すべく検索をしてるうちに辿り着く、、、って流れなんでしょう。。(不幸に見舞われて初めて存在に気付くのが本ブログってわけですw)

そんな狼ブログも連載6年にして年間200万アクセスとなり不動産投資を志す人が増えたのか、はたまた不動産投資で不幸に見舞われた人が増えたのかはわかりませんがとにかく連載当初から比較するとそこそこの認知度になったのかと少々自負しております。

と言っても不動産投資人口と言われてる約20万人からするとこのブログを読んでる人なんてわずか1万人以下に過ぎず読まない方が幸せならば(だって知らぬが仏って言うじゃないですかw)このブログの存在を知ってしまった人に於かれましては、、、ま、ドンマイですw(そのうちきっといいこともあるはずですw)

しかしそうは言ってもこのブログを読んでたおかげで不動産で喰らう悲劇を回避できたという事例も多くワタクシも相談された問題で解決出来なかった事例もほとんどないのでうっかり読んでしまった不幸は人がいるわりには不幸になる一歩手前で回避できた人もいるのでワタクシ的にはプラマイゼロで良かったのかな、、、とも思います。

ただ、何度も言いますがワタクシはこのブログでしか活動する気も無いしここだけで有名になってれば満足なので他の団体とタイアップして名前を売ろうという気もありません。

と言うのも今、こうやって狼ブログを読んでる人との関係が今より名前が売れて今まで知らなかった人が流れ込んでくると昔から読んでくれてた人の相談が受けにくくなりまた、ブログ読んで無いやつは養分扱いしているワタクシとしては今ぐらいの知名度でいる方が食物連鎖の関係で都合がいいです。(これ以上大量に読者が増えると養分が少なくなって業務に支障が出てきますw)

あと最大の問題が時折開催する狼セミナー。。
池袋で開催するとなるとセミナー後の懇親会場で100人以上収納できる箱もなく毎回抽選になってる現状を鑑みるといたずらに読者を増やしても受け入れる枠すらございません。(なので最近、団員募集もやってないんです)

と言うことでお願いなのですが、本ブログは検索を辿って偶然辿り着いたという人にだけ読んで貰いたいので「狼ブログってのがあるから読んでみな」と検索の苦労すらさせずに他人に紹介するのはご遠慮ください。(あくまでの自力検索で辿り着いた人だけに読んで欲しいんです)

ワタクシ、読みたいっって人にだけ読んでもらえれば満足ですし、紹介されて読んでるって人は意外にこの毎日だらだらと文字数だけ多いブログは読んではくれてません。

そう言う人ほど「あ、狼ブログってあの内容が薄いわりにダラダラしたやつだろ」と言いふらし逆に悪いイメージを持たれそう言う人はずっと悪いイメージだけ持ったままになります。(本当に自分が不幸に見舞われないと真剣には読んでくれないもんなんです)

ただそうは言ってもそもそもブログ以外ではまったく無名な存在のワタクシです。
権威づけじゃないですが、「なにか箔が付いてないと信用されねーんじゃねーの?w」と思い日々ランキング1位狙いで更新してますが(やってて思いますがこのランキング、、1位じゃ無いとダメなんですw)このブログを検索して辿り着いた人は狼ブログだけで飛んできてるはずなのでそもそもこのブログランキングって制度を知らないかと思います。

と言うことでもう一度説明しておきますが、


ブログ最上部の狼キャラ




ブログ最下部のおサルキャラ

のどちらかを1日1回タッチすることでランキングポイントが10点入り10点増えるごとにワタクシのブログを書き続けるモチベーションが上がります。(モチベーションが下がると今年も1ヶ月の夏休みに突入しますw)

ただし、1日に何回押しても1回しかカウントされないし、2度以上押すと最後に押した時点から24時間経過しないとポイントにならないという厳しい戒律があります。

なので一週間毎日読んでる人は2日に1回押すようにしてるいただけると満遍なくポイントになるやすくなるので24時間経過したかわかんねーよって人は月曜、水曜、金曜、日曜なんて感じで1日おきに押していただく方がいいかもしれませんw。

と、今日は土曜日なのでなんとなく不動産ネタから離れてみましたが(毎日不動産ネタ探すのも飽きちゃうんですw)本日は課題を出します。

課題
「あなたが狼ブログに辿り着いたキッカケはなんですか?」

いつものようにコメント欄に書いていただければ幸いです。(どんなキッカケで辿り着いたのか実は結構気になってるワタクシでございますw)




今後のブログ記事の参考にしたいので教えて欲しいんじゃんw

焼き畑農家への道。。(The road of Yakihatanouka)


今日は時間も無いのでやっつけネタになります。。w

こんにちは。

我々の業界である不動産仲介業。。

仲介というからには常に売買取引が無ければ生きていけないわけで好景気で物件価格が高止まりしてても
「今買わないともっと値上がりしちゃいますよw」
とけしかけ出口なんて見えなくても物件を買わせてみたり

不景気で誰も不動産投資なんて言わなくなった時期になればなったで高値で掴ませたお客さんに対して
「ほら、今売らないともっと値下がりしちゃいますから損切りしないとダメですよw」
とけしかけ売却へと導き、渋々売却に応じて契約しに行ったらそこには買い取り業者が揉み手で待ち構えていたなんて笑えない話もありますが、

とにかく食っていくためにはどんな時期であっても常に売買契約の機会を作る必要があります。(そのために業者究極の逃げセリフで「投資は自己責任」ってのがあるわけですw)

さて、そんな究極の焼き畑ビジネスである不動産仲介業ですが、頭のいい不動産屋であれば「いつまでも焼き畑の畑を開拓してばっかりじゃいつかはその畑そのものが無くなるな、、、」と考え、今までとは違うお客がいるフィールド(不動産投資なんて知らない人の前に露出する手法などを使うと効果的ですw)に新規開拓しに行き新たな顧客を発掘する人もいれば、「定期収入」代わりに売った物件などの賃貸管理を請け負い毎月管理料というフィーを受け取る「ストックビジネス」を開拓する人もいます。

で、最近の我々の業界、、
正直、バブルの様相なので他の業種から一攫千金目指して参入してくる人も増えている関係でどこの会社もそんな人たちを取り込むべく社員増強を目論んでいますが入社していきなり金を稼げるやつなんてほんの一握りなので大なり小なり彼らは間接費で養う羽目になります。

ここで重要なのはそれら新入社員を養えるだけの資金力。。

入ったばかりでまだ金の稼ぎ方を知らない新入社員が辞めないように売り上げをあげない時期でも辛抱強く給料を払い続けなければいけないので会社の上層部はこの資金力増強をひたすら考えます。。(だって今は稼げない社員であってもそのうち稼ぐようになれば投資した資金は何倍にもなって返ってきますから)

なのでどこの会社の偉い人もこの「新規発掘」か「ストックビジネス開拓」に走るわけですが、どうせやるなら爆発的にやれる方法はないかとワタクシ、今朝の通勤電車の中でずっと考えてみました。

恐らくですが究極的には「新規発掘」か「ストックビジネス開拓」の両方をやれば爆発的に成長出来るんじゃないかと思いますが、ワタクシの考えは以下の通り。。

①ネット集客でとにかく顧客を囲う
②物件を売る時は全部サンタメ契約
③サンタメで売る際についでに管理契約もぶん取る
④賃貸管理をやりつつ修繕工事も請け負う
⑤家賃収入下落等で保有し続けられなくなった客の物件を把握して売却をけしかける
⑥またサンタメで新たな客に売りつける
⑦またサンタメで売る際についでに管理契約もぶん取る
⑧また賃貸管理をやりつつ修繕工事も請け負う
⑨また家賃収入下落等で保有し続けられなくなった客の物件を把握して売却をけしかける
⑩またまたサンタメで新たな客に売りつける
⑪またまたサンタメで売る際についでに管理k、、、、(以下略)

以下ループ。。。

昨日もブログで書きましたが、サンタメ契約で物件を売ると買った人は物件の実際の価値以上の借り入れを起こすことが多いので何かあって売却しようにも残債が多すぎて抵当の抹消が出来ない可能性が高いです。

そうなれば売るに売れず、返済もままならずな状態が続きますがそれはすなわち管理業務はずっと続き、続けば続くほど管理を請け負った会社はチャリンチャリン状態になりその結果オーナーが干上がり切った場面で売却を持ち掛ければ損切り覚悟で売却、、、となる可能性も高くなります。

またサンタメ売買は仲介での売買と違って最大売り上げである3%+6万円+消費税と上限が決まってるわけでもなく、凄いところになると物件価格の30%以上をフィーとして稼ぐことも出来ますからそれはそれは爆発的な利益を上げることが出来るうえに何度も繰り返し同じ物件を売買出来るので新規にブツ上げする必要もなくなります。

これぞまさに究極的なストックビジネスなんじゃないかと思いますが、よくよく考えたらこのビジネスモデル、、
すでに中古区分を扱う業者さんでは当たり前の手法だってことに気が付きました。。(よくもまあ、1000万もしない物件ばっかり扱っててどうやって間接社員の分まで稼いでんだよって思ってたらこんなカラクリでやってるんですw)

と言っても全部サンタメでやろうとするとものすごく神経をすり減らすことになるので(何度もこのサンタメ決済場面に出くわしてるワタクシ、、、売り主Aと買主Cの間に入って平気な顔して立ち回ってる中間業者Bを見てますがあんな神経がすり減りそうな仕事はとてもとてもマネ出来ませんww)一部を単なる仲介にしても売ったあとに管理契約が取れればずっとチャリンチャリンですからそれなりに美味しいです。

そんなことをずっと通勤電車の中で考えてたワタクシ、、
会社に着くなりエスパー君にこの「究極のストックビジネス」の話をして「俺らもガッポリ儲けて新しい世界の扉を開けようぜ!」と賛同を得ようとしたのですが、、

エスパー「ふーん、、やってもいいですけど俺、その管理の仕事とやらは絶対しませんからね」

とわずか2秒で一蹴されちゃいました。。。(「俺、今のままでなんの不自由も感じないっすよ」と愛社精神すら存在しないことも判明ですwwww)

エスパーくんがなぜここまで管理の仕事を嫌がるのかはそのうち機会があればお話ししますがとにかくこれでウチの会社には管理をやってくれる人がいないって事が確定し、今まで通りの貧乏不動産屋として生きていくことを午前中の経営戦略会議にて全会一致の可決となったところで本日のブログは終了です。(え?ワタクシが管理やれって、、ですか?、、ワタクシが管理なんか二度とやらないって話は過去ログに書いてるでしょww)




と言うことで我々は終生、焼き畑農家の道を選んだんじゃんw