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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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税務署の話。。。


今日は若干手抜き気味に更新ですw

こんにちは。

ブログ休眠なんて書いたからなんでしょうか?

今朝、メールボックスを見たらやたら相談メールが大量に届いてました。。。

別にブログを書かなくなるからと言って活動自体を完全冬眠するわけじゃないので今まで通り適当にお付き合いいただければと思います。。(ブログ更新してないから相談にも乗りませんってわけでもないんだしww)

さて、
そんな8月に入り、まだ風の便りレベルですが、
「税務署から電話が来たぞw」というお話があちこちから舞い込んでます。。

思い返せばウチもちょうどこの真夏の暑い時期に喰らったクチですので「税務署様も今の時期が一番熱くなるのかなー」とも思うのですが、聞いた話によればどうも消費税還付絡みでの嫌疑を掛けられている方が多い模様です。

ま、税務調査を喰らった経験があるワタクシから言わせていただくと「納税は国民の義務」ですから他の納税者のお手本になるように自ら進んで適性に税金を納めていただければと思うのですが(ポジショントーク乙w)、、

我々の業界の人はどうもそこが苦手なようで、昨日も休みだってのに無茶な電話が掛かって来ましたw

ご存知のように我々不動産仲介業者ってのはいただく仲介手数料にあまり原価が乗っかってません。
強いて言えば現地調査費用や諸々の活動費、あとは相対的な事務所運営費用などが掛かってますが、3億の物件の売買をやっていただく仲介手数料の片手だけでも1000万だとするとそのほとんどが純利益と化してしまいます。

そこで仲介さんはその利益を少しでも圧縮しようとあの手この手を考えるのですが、「税金で持って行かれるくらいなら飲んじゃえ」と結局、接待費や福利厚生費などと称して夜な夜な飲み歩き経費計上してしまいます。

ちなみにワタクシはすでにまっとうな納税者となっておりますので夜な夜な飲み歩くくらいなら少しでもお国に貢献しようとせっせと節約し納税に励んでおりますが(大事なことなのでフォントを大きくさせていただきます)世の中、そんな業者さんも少なく、ひどい奴になると「オマエが会社に出せないようなヤバイ領収書を評価額の5%くらいで買うぞ」と言うのまでいますwww(ちなみに領収書の合計額が100万越すと10%にアップするそうですw)

昨日の電話はまさにこれで、この業者の社長さん、、
この領収書の買い取り以外に、「仮想の業務委託費のハンコ押してくれねーかなー」なんてヤバイことまで言ってましたwww(ってかこんなの同業他社じゃなくまったくの異業種に頼みなさいってww)

これは例えば仲介で手数料1000万が入るとしたらそのまま1000万を受け取るのではなく一度他社を使って一度そっちの振り込ませそこで800万くらい棒引きして200万だけを会社に振り込ませ残りの800万を取っ払いで受取り(ま、多少のお礼は払うのですが赤字法人とかを使わせるので何十万とかで済むことが多いそうです)トータルで納税不要なお金が約700万くらいデキちゃうと言う恐ろしいスキーム。。。(いわゆるB勘ってやつに似てます)

融資が渋くなり仲介件数が減少してる不動産屋さんも多いでしょうけど、
今年くらいまではまだ儲かって逃げ切れそうな業者さんも多いので古典的ともいえるこの手法でもなんでも使って少しでも払う税金を少なくしたいって気持ちが痛いほど伝わってきます。。(気持ちはわかってもそんな領収書は無いですけどw)

なんて「今年は税金が大変だよ」なんてうそぶく業者さんも来年はもっと少なくなるでしょうからこんな電話も今年限りかもしれませんねw(ってか今年は法人税の支払いでしょうけど来年は延滞税の支払いだったりしてww)


と言うことで本日はコメント欄で
「俺が(私が)喰らった税務調査悲喜こもごも話」を書いてみてくださいw(特定されないように要所要所でボカしてくださいねw)


あと15回更新なんじゃんw

虫コナーズな話。。。。


昨日一昨日で一年分の紫外線を浴びた気がしますw

こんにちは。

昨日一昨日と関西某所に取材旅行に出掛けたワタクシ、、(結局、大阪から姫路まで縦断しちゃいましたw)


難波のとあるお店でこんなの見つけました。。


あまりにチープすぎて先っちょが今にも取れそうですが、
壊れなければ次回セミナーではこれ使いますw

さて、そんな関西出張でひとつ気になったことがありました。

それは外国人観光者の数。。

ワタクシが心斎橋界隈を歩いた時間が悪かったのかもしれませんが、
夕方の4時くらいにこの商店街を歩いたら外国人比率80%くらいでした。(実際はほぼ100%だった気もしますが)

東京だと銀座か上野あたりがこの状態に当て嵌まるんじゃないかと思いますが、銀座でも上野でもここまで外国人観光客の比率は高くないですから(ホント、上野でさえせいぜい40%くらいなイメージです)関西方面の外国人旅行者は東京とか比べ物にならないくらい多いじゃないでしょうか?

また街中には中古の商業ビルを魔改造して簡易宿所らしきものが激増していてガラガラとスーツケースを転がす外国人旅行者が軒並みこれらのビルに吸い込まれていくのを多数目撃。。

ちなみにワタクシが泊まった心斎橋某所の某ホテルは我々以外はほぼ外国人って感じでしたので大阪だけはホントに宿泊施設が足りなくなるくらいの宿泊事情なんじゃないかと。。。(土日は平日と比較してメチャメチャ料金が跳ね上がるし)

だからと言ってワタクシ、
この宿泊事業には興味が無いので今から参戦する気もないですが大阪も街を歩いているとまだまだ昭和の香りが色濃く残る御徒町とかでありがちな築古ビルがたくさんありましたからこういうのを安値で仕入れてそっち方面のビジネスをやりたい気持ちもよくわかります。

だからなんでしょう、、
最近、この手の民泊、簡易宿所系の商売を後押しするコンサルさんが増えてます。(ウチではこういう人を「砂金堀りのスコップ売り」と呼んでます)

ワタクシの目には
「前は普通に不動産投資のコンサルやってたけどそっち方面のネタも尽きて来たので新分野を開拓して新しい生徒を取り込もうとしてるんじゃねーの?」
と映るのですが、

さすがに毎回毎回高い授業料を受け取っておきながらやらずボッタクリじゃダメだと学び、中身は薄っぺらかもしれませんが量的はモノ凄い情報量の教材を提供して月1万程度払えばそれなりの情報が手に入るところもあるのですべてのコンサルさんが悪質だとも思えません。(えぇ、、最近はホントに親身になって熱血指導してくれるコンサルさんも増えているんです)

とは言え、まだまだ昔ながらの悪質系コンサルさんが多いのも事実。。
本出して知名度を上げて著名人をセミナーに招き高額な受講費を取っておきながらバックエンドのモノを売りつけて爆発的に儲けようとする人もいるので無駄なお金を払わせられた挙句、しょうもないバックエンド商品を掴まされてロケットスタートではなくスタート地点でいきなり転ぶなんてことがないよう、人を見る目だけはきちんと養っていただきたいと思います。

そんな昨今のコンサル業界を見渡すと昔流行った「100%ホントの話かと思ったら最後の2%くらいでわかりにくい嘘をつく」というやり方が再び脚光を浴びてるようです。。

レジュメにしても教材にしても昔と違い相当細部まで作り込まれているので素人の人にはわかりにくいかもしれませんが素人に対して最初にとんでもないくらいの情報量を送り込んで思考回路を停止させ、最後の方でチョロっと我田引水っぽいトークをブチかましてサクッと己のお客して利益を貪るヤツがいるので口車に乗って軽々しくLINE登録なんかしない方が無難かもしれません。(ワタクシ、集客時に「LINEで取り込む」って手法を使いこなしてるやつが怪しいと踏んでますw)

この手のLINE取り込みに嵌ると他の情報をシャットダウンされてしまい何が正しい情報で何が間違った情報なのかの判断能力を奪われます。(頻繁に情報が入ってくるのでそれを読むのに時間を取られてしまうからなのか、とにかくこれで囲い込まれるとあっという間に洗脳されちゃうんです)

またしばらくするとその中にいるサクラと言うか同じ受講生を装った関係者が個別にメッセしてきていろいろお誘いしてきます。

こういうとこに入り込んでしまう人ってのは割と情報に飢えてる傾向が高いので一度興味を持つとのめり込みがちで知らず知らずのうちにそのグループの中心付近まで取り込まれてしまいます。

そしてなんとなく派手目な集まりに呼ばれ集合写真なんかでピースサインで写り始めると取り込んだ側も「こいつも仲間だ」と認識し始めますので下手すると「今度こんな金儲けのチームを立ち上げるので一緒にやりませんか?」なんてお誘いが来るようになります。(LINEのグループチャットの怖さってのがこのあたりですw)

その頃にはすでに首謀者の人がキラキラしながらブランディング作業を完了しているのでそこの一派に加わるというのは「私も認めて貰えてる」という承認欲求も満たされ始めしかもそこそこお金になると擦り込まれているので積極的に協力しようって気持ちに傾いてます。(ちなみにここで気が付かない人はさらに奥へ奥へと突き進み最後は首謀者の側近として君臨しますw)

普通の投資家の人がこの手口を見分けるのってのはとても難しいですが大抵の場合、なにやらキラキラしたパーティーの呼ばれて集合写真に加わってピースサインし始めるのでそのあたりで「もしかして私、やばいとこに首突っ込んでませんか?」と気が付くことが多いそうですので無理矢理まとめると、

「キックオフパーティー」
「集合写真」
「ピースサイン」

なんてのが見え始めたら警戒モードを一気に3段階くらい引き上げてください。(呼ばれてる時点でロックオンされてますよw)

ちなみにうちの旅団にはこれらのパーティーでピースサインで写ってる人は皆無なのですが(こういうとこで写り込むのが「生き恥(罰ゲームと称してる方もいらっしゃいますがw)」だと思ってる方が多いようです)、、

だからなのかワタクシにはこの手のキラキラパーティーやって集合写真撮るような主催者からのコンタクトはここ数年一切ありません。(また本を出したやつから手当たり次第に「献本したいから連絡先教えろ」ってのが来るそうですがワタクシ、ここ5年くらいはそんな話も来たこと無いです)

そう考えるとワタクシの役割ってのは悪い虫が寄ってこない虫コナーズな立場なんじゃないかと思ったりもしますが、振り返ってみるとここ最近はホントにそういうやつが紛れ込んでくることは激減しました。(内緒ですけどセミナーの度に名簿見て「明らかにこいつはヤバそうなやつだろw」と思うやつは抽選前に排除してるってもの遠因かもしれませんw

ただ、ワタクシの場合攻めの姿勢を一切見せないいわゆる超保守的思想(悪く言えば超ネガティブw)なので不動産投資で考えると儲かるスピードは格段に低いんじゃないかと思います。

と考えるとやっぱり多少はリスクがあってもそっち系の人に紛れ込んで儲けの糸口くらいは掴みに行ってもいいんじゃないかと思います。(えぇ、、そいつらは単に目先の小金欲しさにやってるかもしれませんがスキーム自体は「騙されて金払う人」とがいるわけですから資本主義ベースで考えれば決して間違いでもないはずですからそこは盗むべき点であり学ぶ点でもありますww)

ま、あれです、
そう言うのを見極める自信が無ければ練習代わりに楽待コラム読んでコラムニスト一人一人を○×評価してみてはいかがでしょうか?ww(ワタクシの目には現在「こいつミエミエにヤベーだろww」って思う方が8名ほどご執筆されてるように見えます




おっと、だからってコメント欄に「それって○○と○○と○○ですか?」って確認は無しなんじゃんw

特別警報の話。。。


先週の七夕企画で「団員になりたい」って願い事した方、、
その願い事を叶えますのでお名前とメールアドレスをお知らせください。
折り返し入団申し込み書をお送りします。(だからって今からお願い事してもダメですよw)



こんにちは。

週末、西日本を中心に何十年に一度の大雨が降り、聞いたことも無いような被害が出て多数の方がお亡くなりになったり行方不明になってます。。

まずは被災者の皆様には心よりお見舞い申し上げますと共に亡くなられた方には心よりお悔やみを申し上げます。

ワタクシも娘1号が今回一番悲惨なことになった西日本某所にいる関係で土日はほぼテレビにかじりつきつつ頻繁にLINEで連絡を取りあってたのですが、途中で何回か連絡が途切れ、ホント、生きた心地がしませんでした。。(あとで聞いたらそんな親の心配をよそに「しばらく食糧難になるだろう」とせっせとパン作りに励んでいたそうですw)

そんな大雨の被害と言うのはいきなりドカーンと被害が出るのではなくある程度まで耐えていたものが一気に崩壊し、土砂崩れや浸水になるものですが、最近は「特別警報(何十年に一度の~ってやつです)」が出るようになったのでかなり事前に避難準備ができる環境なりました。

しかしここ数年は頻繁にこの「何十年に一度の特別警報」が出ちゃう関係で「まーたこの警報が出たよ」とすっかり慣れてしまい気が付けば裏山が崩れて来たとか気が付いたときには床上浸水なんてパターンになりやすくなってます。(そういや「1000年に一度のアイドル」ってのも最近メチャ増えてますが、、ワタクシ、この件についてはいつかモノ申したいと考えております)

NHKなどは割と早い段階でやんわり「とにかく逃げろ!」「モタモタすんな!」と言ってたのでそのテレビを見てた人はさっさと避難してたのかもしれませんが恐らく当時は滝のような雨が降り続いてたはずで「様子見て避難しよう」と少々遅れ気味の人も多かったと思います。(やっぱり傘も効かないような雨の中をびしょ濡れになって避難するのって嫌ですから)

恐らくワタクシも後者ですが、
それって「今まで大丈夫だったから今回も大丈夫だろう」という考えがあってのことじゃないかと思います。(人間、生まれてずっと経験の無いことは今後もずっと無いと思う生き物ですから)

しかし、ここ10年くらいは「今までに経験したことが無い」って出来事が増えてます。(まさか東京が大地震になって電車が止まり、道路が人と車で溢れ、ガソリンが不足したりコンビニから食い物が無くなったり挙句に原発が吹っ飛び金町浄水場で放射性物質が検出される日がくるなんてワタクシ、まったく予想すらしてませんでしたよ)

そう思うと今まで通用した常識が通用しなくなってるのかもしれません。。(ま、人間が生きてられる時間なんてたかが100年足らずですから常識と言う経験値なんて大して積めるはずもないですけどw)

不動産でもそうです。
今は低金利政策に慣れてしまってるので金利なんて1%切るのが当たり前ですが、昔は平気で7%くらいの高金利でお金を貸してました。(定期積立すると金利が今の不動産投資並みの税引前CF並みの利回りだったのでそれだけでいいお小遣いになったものです)

またここ70年以上他国から攻撃されたことはない日本ですが、73年前には日本中に爆弾が落とされ焼け野原でしたし、それがたまたま70年くらい無いだけの話です。(ま、一度そんな酷い目にあってるだけに二度とそんな風ににはしないぞという気風がある限り起きないとは思いますけど、あと50年くらいしたら「喉元通り過ぎたなんとやら」でわかんないですよw)

不動産投資は土地に建物建ててそれを運用するスタイルだので地面になにか起きればたちまち資産価値が無くなり住む人がいなくなればたちまち無収入になります。(実際、東日本大震災の時は地震が起きた途端に外国人が一斉に国外に逃げ出しましたからインバウンドなんてアテにしてるといざコトが起きた時にはかなり痛い目に遭いそうです)

借金してやってる人が多い不動産投資だけにこういうリスクも織り込んでおかないといけないのですが、それが怖いからと分散投資で海外に目を向けると今度はプレビルド詐欺みたいなのに引っ掛かります。

そこで海外は怖いからと日本国内で不動産以外の投資に目を向けるとどれもこれも再現性が低く、運よくうまくいってるものでもたまたま今だけ偶然大手資本が入って来ないから出来てるだけのパターンがほとんど。。(と書くと決まって「なわけねーよ」と反論してくる人方がいらっしゃるのですが、大抵、そういう人はその儲けに対するスコップ売りだったりします)

となるとやっぱり「オレ様が生きてるうちはなにも起きねーよ」と腹を括るか、「ワタクシが生きてるうちはなにも起きませんように」と祈りながら自分で決めた投資をするしか無いんじゃないかと思うのですが、

そもそもその投資で得られるお金って次世代の子供とかに託すか生きてるうちに使わないと意味もないですよね?(ってかそのお金が貨幣価値を失って紙切れになったことも70年くらい前にありましたっけ)

いくらお金持ちになっても結局はその生きてた世界だけの話だし、人は必ず死にます。(当然、死んだ先にそのお金は持っていけません)

そこで自分が死んでいったあとの家族に財産を残そうとするものですが、苦労も知らずに財産を継ぐと大抵の場合、二代目あたりでコケます。(二代目でコケなくても継いだ先々の代でなにかやらかせばあっと言う間に没落します)

死んだあとはあとの世代のやつが何をやらかしても死人は口を挟めませんから家訓みたいなのを残すでしょうけど守るか守らないかは継いだ本人次第。。

えぇ、、
生きてるうちはいろいろコントロール出来ても死んでしまえばそのお金はアンコントロールになり少々哲学っぽい話になっちゃいますが、「じゃ、一体何のためにお金を稼ごうとしてるのよ?」って考える人も多いはずです。(大抵の人は自分の老後が困らないようにって答えるでしょうけど、それは自分の経験上で「お金は永遠に価値を失うことはない」って思ってるからそこを必死に頑張ってるだけなんじゃないかと)

ちなみにワタクシの知り合いの家系は大正時代の関東大震災前は馬小屋に白馬が3頭いる豪邸だったそうですが大震災と戦争を経験してるうちにどんどん無くなり最後は都内にちょこっとだけ土地を持つ家庭になったそうです。(死んだそいつのおじいちゃんが「震災と戦争さえなければオマエも都内の超一等地の超おぼっちゃんだったのになー」と生涯こぼしていたそうです)

そう考えると「人って人生の完走局面でどれだけ成功を実感して終えることが出来るのか?」と思ってしまうのですが、少なくともワタクシはこの人生の完走局面で成功は実感できないと思います。(たぶん後悔する事ばっかりでしょうし、そもそもボランティア気質なので大してお金も残らないでしょうw)


でもいいんです。

ワタクシの場合、少なくともこのブログを通じて少なくとも何人かの迷える子羊さんを救ってきた気がしますからwww(そう思うとワタクシ、とりあえず人生に悔いはございませんw)


と、なんで今日に限ってこんなことを書くかと言うと、、
昨日一昨日の災害を見て「人ってホント、いつ死ぬかわかんねーぞ」と思って遺書めいたものを今のウチに残しておこうと思ったからですよw(ついでに今のうちにこのブログのIDとパスワードも誰かに教えておこうっとw)



これでいつ死んでも大丈夫なんじゃんw

時代の目撃者w


昨日20度で今日30度なんてやられるとすぐ風邪ひいちゃうんですw

こんにちは。

最近の金融機関の融資の締め付けと共に過去の融資についてコンプラが守れているかチェック入れ始めてる金融機関が増えてる模様です。。

例えば、某地銀、、(赤いマークの入ったとこです
融資実行時に提出したレントロールの賃料と現に入ってくる賃料の差が激しいことを指摘して「オマエ、もしかしてレントロール、、フカしてね?」とやってきたり、

銀行融資を申し込んだ際に名寄せで法人チェックをやられ芋づる式に一物件一法人スキームがバレて融資止めたりする某都銀やら過去の融資事例を事細かに調べ上げ、スルガ様に続きやられるであろう金融庁様の立ち入り検査でうまく立ち回れるようにしようとする動きが活発になってるようです。。(金融庁の長官が変わってしまったので今とは方針転換してくるでしょうし、手柄をたてるならここ狙い撃ちするのが一番ですからw)

そもそもこれって銀行もある程度わかってやってるはずなのですが、銀行にはその裏付けになる証拠があるはずもなく(銀行はこういう証拠を残さないように作業するものです)結局は債務者に責任を被せるべく「債務者に一杯食わされた」と逃げの一手に出るでしょう。

本来、手金も無く借りられるはずが無かったはずなのに業者の特殊スキームにより無かったはずの手金が出来ちゃって融資組まされて逃げられなくなった頃にこうやって「一杯食わされた」とやられ、売却しようとしたらすでに融資が止まってることで買った値段では売れないとなるともはや逃げ道もありません。

そんな物件が最近レインズ上で高値のまま売り出されていますが、すでに融資が絞られている関係で買える人もそうそういないし手金持ってる人は「今買わなくても放っておけばもっと下がるでしょ」と見(ケン)を決め込み、耐えきれなくなった投資家が任意売却に応じて安値で売却を目論むまで待ってればいいだけですからしばらくレインズには家賃保証が切れて賃貸収入が激減した物件だらけになるはずです。

これだけ何年も融資ジャブジャブ状態が続きましたからこんなフカしスキームで物件を買ってしまった投資家さんも相当数いるわけで中にはぼちぼち賃料収入が毎月の返済額を下回り始めた人もいるはずで今の一連のかぼちゃ問題の次にはこの問題が騒がれるでしょうから冒頭の金融機関の動きも納得と言えば納得です。(ってか貸すだけ貸しておいて今になって「あの時の融資は不正でしたよね」ってやるのもどうかと思いますけど)

未来永劫融資がジャブジャブであればまだまだ物件価格は上昇してたでしょうし、それで逃げ切れた人も多かったんじゃないかと思いますが、現実を見るともう光速投資スキームも使えないし今まで出来た融資スキームのほとんどが通用しなくなってます。

そう考えるとこの先、「晴れた日に傘を貸すけど雨の日に傘を取り上げる」と言われて久しい金融機関の恐ろしいまでのジェノサイド(虐殺)の流れになり過去の不動産バブル崩壊では存在しなかった「サラリーマン投資家」が一番ワリを食う時代になるんじゃないかと思ってます。(過去の不動産バブル崩壊はキャピタル狙いの業者さんが虐殺されましたが今度はインカム狙いの投資家が虐殺されるじゃないかと。。)

さて、そんな今日、明日は東京で全国賃貸住宅フェアが賑々しく開催されています。

出展企業のほとんどはそんなサラリーマン投資家受難の時代であろうと自社開発商品や自社仲介物件を売らないと自分たちがメシ食えなくなるし今のうちに売名ブース出して集客しておかないと来年は自分の身が危ないと思ってる企業や大家さんあたりは例年以上に必死にパンフを配り集客を図ると思いますが、ブースを見て回る人に於かれましては今の不動産投資業界の現状を鑑みて「このブースはどのくらい今の時代にマッチしているか?」や「なんでこいつは30万なんてブース代払ってまでこんなブースを出しているんだろう?」なんて部分も考えながらブースを回って見てください。

当然、ブースによっては大家さんのためになるものも多いので見ごたえはあるはずですが、例年、「こいつはちょっとイタいブースかも。。」ってブースが存在します。(ワタクシが過去にそう思ったブースの企業や団体、、今では大抵、雲散霧消中ですw)

そういうブースは大抵今年限りで来年は出展しない可能性が高いので反面教師的な不動産投資の歴史として目に焼き付けておいても決して損ではありません。(ワタクシ、普段からこういう部分の選球眼を持っていただきたいと切に願っております)

不動産投資も時代時代で変化していくのでそんな情報が凝縮された今年のゼンチンフェア、、
大家さんであれば一度は足を運んでみてはいかがでしょうか?


ちなみにワタクシ、
今日は例の米朝首脳会談のテレビに終日かじりついてるのでゼンチンフェアに行く予定はございません。。。(えぇ、、最後の冷戦終結なんて瞬間は生放送で見たいじゃないですかw)


炎天下の移動が辛いから行かなかったってわけじゃないんじゃんw

10円ハゲの話。。。


ん?首位を追撃してたと思ってたのにいつの間に借金1なんだよwww

こんにちは。

本日は月末最後の大安と言うこともあり、ウチの会社もとある決済に出撃したのですが、
その決済の送金・着金時の滞空時間がサンタメ決済やってるわけでも無いのに今日はなぜが異様に長くなんだかんだで一時間以上掛かりました。

ワタクシ、この沈黙の時間がイヤなので少しでも盛り上げようと小話をたくさん用意して臨むのですが(この小話こそが狼セミナーで繰り出されるマシンガントークに一役買っておりますw)、

今日の買主さん、、
ワタクシよりよくしゃべる人で今日の主導権は完全にこの買主さんになりました。
(たぶんこの買主さん、、息継ぎしてないですよww)

と言ってもこの買主さんの話はどちらかと言うと自社の仕入れ物件をぜひ御社でも売って欲しいって話ばかりで正直、面白くもなんともなかったのですが、最後の方になって「弊社もまだまだ積極的に仕入れますよー」なんて話もあったのでゲンキンな我々、そういう話にだけはダボハゼのように喰いついちゃいましたw

そんな話の中で思ったのは
昨今はサラリーマン大家さん向けの融資が絞られて来てこの手の買い取り業者の独壇場になりつつあるってこと。

彼ら買取業者の中でも大手と言われるところは未だにガンガン融資を引けてるので今のうちに在庫で抱えておきたいらしく我々からすると「そんな高値で買って出口どうすんのよ?」って思ってしまうところ、当面は家賃収入で金利だけ支払ってればOKなのでそんな心配しないでどんどん物件出してくださいよって感じでした。(売れなきゃしばし自社保有して家賃収入を固定費に回すから大丈夫だそうです)

で、そんな買取業者の買い目線ですが、正直、ウチの団員の買い目線より全然低く、物件のロットも5億くらいまでなら融資特約無しの瑕疵担保免責で余裕で仕入れちゃいますよ、、とのこと。。

そう聞かされると「いやいや、、やっぱそれだと出口が無くなったらお終いじゃんww」とツッコミ入れたくなるのですが、仕入れ在庫で100億なんて買い方してる買取業者さんにとっては2億、3億なんてのは誤差の範疇なのか、はたまた最悪でも仕入れたやつが自分の進退をかけて売り出しをやるだけなので仕入れ目線に関しては一般の投資家さんの遥か下を行ってるように感じます。(やっぱキャピタルゲイン重視の短期転買系は発想が違いますw)

となればウチで売り出してる物件を全部買取業者さんに買わせる(抱かせるとも言います)って戦術に出た方が得なんじゃないかと思うのですが、ここで気を付けたいのは「ちゃんと登記して買ってくれる業者か?否か?」です。

今日も出た話で、買い取り業者さんも買取ノルマがある関係で「うーん、多少収支が合わなくても上席を説得すれば仕入れられんじゃね?」って人も多いらしく、上席に上奏する稟議書を多少鉛筆舐めて作ると今の時期は割と簡単に稟議が通ったりするそうです。

そういや、昔のリーマンショック時代末期もそういう買い取り転売業者さんが仕入れノルマ達成のために無茶な数字を作って上席を口説く「社内営業」を駆使して出口なんてまったく見えない物件を仕入れていただいた時期がありました。(当然、そういう危険なリスクを負わせるわけですから仲介手数料の中からタンボは必須でございますw

登記をいったん自社に移してくれる業者さんってのは少なからず一度は自力で融資を引いてくれるので登記しないサンタメ決済業者のような軽さがありません。(最近のサンタメ業者さん、、自決(最終買主が飛んだ際の自力決済)すら嫌がる傾向が激しくなってますw)

そういう登記してくれる買取業者さんは基本的に「融資特約」が無いので契約さえ巻いてしまえば決済まで必ず行ってしまうのでこちらも安心して契約締結出来ますが、後者はなかなかそうは行きません。(契約しておきながら決済直前になって軽ーーーく決済を飛ばしてくるので刺したくなっちゃいますw)

そんなことをいろいろ考えるとこの買取業者目線というのは今後サラリーマン投資家向け融資が絞られた際の緊急避難口とも考えられるのでワタクシ、ここ最近はこの手の買い取り業者の飲み会にせっせと顔を出し情報収集に明け暮れてましたが案の定、全部ではないにしてもまだまだお腹を空かしている業者さんも結構いるようです。(特にこれから上場なんて目線の買取系業者さんのがっつきぶりは半端ないですよw

さて、話はちょっと戻りますが、
仕入れ担当の人も人の子なので正直なところ「地獄の沙汰は金次第」と言う部分は確かにあるんじゃないかと思います。

事実、リーマンショック時代の業者さん、、
ワタクシが見てた限りでは明らかに会社からの給料より物件の横流しだの無茶仕入れでの仲介からのKBの方が多かったと思います。(大抵、嫁さん名義で法人こさえてそこにお金が流れるようにしてましたw)

ワタクシ、ここ数年で独立して不動産業を起業する方ってこれらのKBをお金をコツコツ貯めて独立してるんじゃないかと思うのですが、業者間のこの手のやり取りは意外にバレないので今さら罪を追及されるケースは少なく結局は「頭のいい奴は儲かるように出来てる」って話です。(誰とは言いませんが、そうやって裏金作りに精を出して退職する際に会社にあった顧客名簿まで持ち出すツワモノもいますからw)

そんな中、最近の報道ではス○ガさんの融資担当者にシェアハウスの融資実行出来たら何百万なんてKBがあったとかなかったとか言われています。

お金の魔力と言うか、サラリーマンなんて貰える給料も決まってますから本業以外のおこづかいが貰えるとわかると俄然頑張って無茶しがちですが、銀行の融資担当者がこの手のKBを貰っていたとなるとこれは我々がやってた業者間のKBとは話が違って来ます。

まだ噂レベルの話でしかないのでワタクシも「いくらなんでもここまで悪党じゃねーだろ」って思ってるこの話、、
仮にホントだとすると相当ややこしい話になりそうで下手するとこれが原因で銀行の一つ二つが吹っ飛びそうな気がします。

ホントあれです。
不動産投資がブームでなにやっても平気だったのが融資がキツくなってきて過去の悪さが浮き彫りになって叩かれるのっていつの時代も変わらないものですねー。。。(出る杭って必ず打たれちゃうものです。。。)


と、今日はなんだかオチの無い話で終わってしまいますが、、
大手の買取業者とプロ目線でガチで取引するとこのくらいブログを書く意欲が無くなるってこともわかっていただきたいでございますww(今だから言うけどホント、こんなめんどくさい取引は久しぶりでしたよww)



あまりの細かさに10円ハゲが出来そうだったんじゃんw