プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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不動産投資にどこまで宅建の知識が必要か?


連日の猛暑ではございますがまずはポチってお読みくださいw

こんにちは。

今年の宅建士の試験ですが、今年は平成29年10月15日(日)だそうで、その締め切りが7月31日(月)ですからあと1週間くらいで締め切りになります。(と言うことで今年受けたいって人はお急ぎくださいw)

で、この宅建士ですが、
不動産業に従事する人以外に最近は不動産投資家さんでもこの資格を取得して不動産投資の知識として(またはそこから不動産屋へのステップアップとして)利用しようとお考えの方も多いかと思います。

ただあれです。
10年以上も前にこれ取って実務で擦り切れるほどこの資格を使ってるワタクシがこんなこと言っちゃあれですが、、もう一度宅建試験を受けろと言われてもまず合格デキる自信はございません。。。。(参考までにここ数年の過去問解いても50問中15問解けたら奇跡ですww)

要するに宅建試験を受けるために勉強したことなんて実戦ではほとんど使う機会もなくどんどん忘れてしまうからなのですが、実際の話、宅建試験に出る問題が解けたところで実戦ではまるで使い物にはならないんです。。。(言い換えれば不動産投資の知識として使えるところなんてほんと断片的なので結局、不動産の知識を得たければ実戦経験を積み重ねて覚えるしかないってことです)

ただ宅建試験のテキストに載ってる事柄については不動産投資をやるのであれば最低限知ってた方がいい知識の宝庫ですから試験を受けることでテキストを読み込むというのは賛成ですし、実際に試験でも無ければあんなややこしい勉強もしないでしょう。

と考えると試験に申し込んで勉強して落ちてもいいから受けてみるってのはすごくいい経験になるんじゃないかと。。。(出来れば合格して欲しいですが、この資格は「不動産会社で宅建士じゃないやつの案件の重説をドヤ顔で読んで優越感に浸るだけの資格」ですから無理して取らなくても大丈夫ですww

そんな宅建試験ですが、この試験は持ってれば万一、本業でリストラされたりしてお金に窮した時、手っ取り早くお金にするのが案外簡単なので受けたい人は多く人気の資格でもあるのですが、そんなに合格者を増やす必要もないくらい資格ホルダーも多いこともあり現在は無理して合格率をあげる必要もなくむしろ問題をこねくり回すかのように難化させて落とす方に専念してるのが昨今の傾向。。。(試験会場では一部屋あたり約40人くらい収容するのですが、その部屋からの合格者はせいぜい7名程度なので座席一列に1人くらいが合格出来るイメージです)

なのでこの試験を受ける方にまず最初に申し上げたいのは
「試験の時、自分の席の前後左右の人の回答と自分の回答が違ってても不安にならない」ってことです。。。

マークシートに答えを書き写してほっとしてるとなぜか周りの人のマークシートが見えちゃうのですが自分のマークした列の形を他の人のマークした列の形が違うと「ん?こっちが間違ってんのかな?」と思い込みホントは正解だった回答を変えてしまい「しまったー!!最初にマークしたのが正解じゃんwww」と試験当日の夜から2ちゃんの宅建スレで「29点合格ライン説を頑なに疑わないスレッド」とかに試験発表日まで常駐してる人、、、結構多いんです。。(と言うか29点ボーダーのスレって試験発表日に近づくとなぜか過疎化するんですけどw)

さて、そんな試験対策についてワタクシのところにも相談が来ているのですが、一番多いのが
「今から受験勉強始めても合格できるか?」「どんな勉強法が効果あるのか?」です。。(昨日も「8月から試験勉強始めて間に合いますか?」って質問が来てましたw)

不動産に触れたことが無い人が今から試験勉強をスタートさせて合格できますか?と聞かれるとワタクシ、今からだとちょっと間に合わないんじゃないか、、と思うのですが、このブログに辿り着いているってことは多少なりとも不動産に触れているはずなのでそういう人であれば今からでも間に合うんじゃないかと思います。

ただ今からだと時間も少ないのでより効率よく勉強しないといけません。
しかも最近の出題傾向を見てるとあの悪名高い「正解(間違い)はいくつあるか?」という問題と答えを全部理解してないと解けない問題が増えて昔みたいに「正解(間違い)はどれ?」という4択で考えると全く歯が立ちません。(ちょっと前は50問の〇×試験でしたが近年は10問くらいこの「いくつあるか?式」なので実質的に90問近くの〇×試験と化してますw)

この勉強法については過去ログでも何回か書いてるのでその記事を参考にしていただきたいのですがその時より今はここが変化してるのでこの90問近くの〇×式って部分も頭に叩き込んで試験に臨んでいただきたいです。(と言うことでラスティーくん、週末のクソ忙しいとこ悪いけどその記事探してきてくださいw)

でその勉強法ですが、
合格者の話を聞くといつも「テキストに付箋したり蛍光ペンでライン引いてる暇があるなら過去問を何周も解いて回る方がいい」と言われますが、ワタクシも同感です。

特に最近はテキストに書いてないことをこねくり回して出題する傾向が高いのでわざとテキストに沿わないような出題するんですw(出題者数年に一度入れ替わるのですが一度こねくり回すやつが担当になると数年はこの傾向が続きますw)

なので最初はいくら過去問を解いてもさっぱりわからないと思いますが、そんなわからない常態であってもめげずに過去問を解き、答え合わせの時になんで間違ったかを過去問の答えに載ってる解説を読み、それでわからない用語をテキストで調べるのではなく片っ端ググるんです。(えぇ、、最近は過去問とネット検索のハイブリッドが一番効果的なんですよw)

テクストだと通り一遍のことしか書いてないのですがググるとバーーーーと一気に判例だの弁護士の意見だの過去問によっては「これが過去問の有名問題です」なんて表示もされるし「教えて!yahoo」の質問コーナーに飛ばされることもあります。

あ、そうそう、
この「教えて!yahoo」の宅建問題質問コーナーですが正直、テキストよりも細かく書かれているのでわからないことがあればここ見ると大抵の問題は解決できます。(なにしろ過去問はほぼここで質問され、回答され尽くしてるのでここに常駐している回答者の説明って下手な宅建塾よりもすごいですよw)

こんな勉強法でやると普通にテキスト読んで過去問解くより覚えが早く余計な関連付けまで覚えられて意外な能力が身につくのでこのハイブリッド法はオススメです。(多分試験に落ちてもその間に得られる不動産の知識はそこらへんのプロの不動産屋より上になること間違いなしですw)

ただあれです。
何度も言いますがこの資格を取ったからと言って不動産のプロだってことでは無いですからそこはホントに勘違いしないでくださいねw(意外なことに何回もこの資格に落ちてる人ってなぜか実戦でバリバリ出来てるのにって人が多いんですwww)



だからって後輩に重説読んでもらうって凄くカッコ悪いんじゃんw

、、、っぽい話。。。


最近、冷たいもの飲むとすぐお腹が壊れちゃうんですw

こんにちは。

本日は水曜日。。(おなじみ、不動産屋の一斉休業日でございます。。)

そのわりに今日はやたら物確電話が多かったのはお盆前にまとまった現金が欲しい不動産屋の商魂の逞しさなのかはたまた今の時期に客を嵌めこんでおかないとそろそろ融資が厳しくなりそうだという危機感なんでしょうかわかりませんが、、とにかく水曜日くらい家族サービスに明け暮れていただきたいです。。。(あ、家族を養うにも金が必要だから、、、ですかww)

そんな中、ネットでニュース検索してたらこんなニュースを発見しました。。

「スルガ銀が85地銀でトップ、三菱東京上回る-国内金融の年間給与」
(ポチるとリンク先に飛ばされます)

要するにスルガさん(って伏字しないのってなんか新鮮ですww)の平均給与額が地銀トップになり、その金額があの三菱UFJを追い越したって話なのですが、、、

正直、「そんなの時間の問題だったんじゃねーの?」と思うのがワタクシの本音でございます。。。(ってかそんなの株価を追っかけてれば誰でもわかる話です)

と言うのもこのスルガさんというのは他の銀行とは融資への考え方が違っててざっくり言ってしまうと
①不動産そのものの価値で担保評価を出すのではなく債務者の属性本位で融資額を決めてるっぽい(断言しちゃうと文句が来そうなのでボカしますw)

②個人への融資に絞って法人特有の責任所在の追求の不透明さを排除してるっぽい(断言しちゃうと文句が来そうなのでここもボカします)

③万一返済が滞っても大丈夫なように最初に利益をバンバン抜くべく高金利設定してるっぽい(断言しちゃうと文句が来そうなのでこれもボカします)

④金利払いが激しくなかなか元金を減らせないので優良顧客であればその分何年も返済で引っ張れる、、、っぽい(断言しちゃうと、、、以下略w)

⑤不動産屋から見ると「融資額は他行よりたくさん出るし、審査は早いし、融資期間も長いので見た目のCFが良さげに見せられるので便利」と寄ってたかって融資案件を持ち込めるので行員自体が貸出営業をさほどしなくても良い、、、っぽい(断g、、、、以下r)


なんてところでしょうか?

これだけ儲かるスキームですから他の銀行もマネすれば同じような収益体質になるはずなのですが、、なぜか他行は追従しようとしません。。(一時、同じ県内トップの地銀さんがマネしようとしましたが悪用する業者が続出してしまい最近はまた元の厳しい銀行に逆戻りしちゃったそうですけど)

これは想像ですが(だって断言しちゃうt、、、以下略)
スルガさんは高金利を取る見返りに不動産に対して他行以上に高リスクを負ってるってことなんじゃないでしょうか?

なんでもそうですがお金儲けは一番リスクを負う可能性の高い先行者が一番儲かります。
スルガさんも「ケッ、こんな片田舎の不動産持ち込んで投資もクソもねーだろww」とか思いつつも債務者の属性(年収1000万以上)や他からの借り入れを見つつ、「ま、これなら空室だらけになっても本業収入で返済できるよな」と稟議を通したりしてるように見えますが、これも積極的にリスクを取りに行ってるからこそ出来ることです。(金利が高いのもこういうリスクヘッジですからあまり文句言っちゃいけないのかもしれません)

と考えると昨今のスルガさんの好待遇は行員一丸となって努力した血と涙と汗の結晶でもあるわけですからその努力は認めなければなりません。(なんか今日のワタクシ、、いつもと様子が違いますが、、別に熱があるわけじゃありませんw

と言ってもこれだけ高収益体質を続けていると「出る杭は打たれる」じゃないですが、、これを妬んでいろいろ仕掛けてくる銀行も出てくるかもしれません。(だって自行で出来ないことを他行ににやられて儲かってちゃ面白くないないじゃないですか?)

また「昨今の不動産融資のジャブジャブ感を演出してるのはどこのどいつだ?」、、と犯人捜ししてるところもあると耳にします。(ってかニュースになってるから知らない人はいないかと思いますけど)

そんな今日のニュースが各方面にどのような影響を与えるのかわかりませんが、

ウチのエスパー君、、、

先週から仕事の合間にコソコソとどこかの銀行株を空売り仕掛けてるっぽい(だから断言するt、、以下ry)のですが、、、一体どこの銀行株なんでしょうね、、?(こいつ先週、「7月4日はアメリカの誕生日だからお祝いにミサイルのプレゼントとかあるんじゃねーの?」と予言してただけに少々不気味ですww)



どんなに拷問加えても絶対白状しないんじゃんw

狼ブログガイドw


さぁ、ポチってみましょうw

こんにちは。

土曜日のブログではたくさんのコメントいただきありがとうございました。(お一人だけ紹介者の固有名が書かれていたので未承認にしておきました)

コメントを読ませていただく限り、、思った通りほとんどの人がネガティブキーワードからこの狼ブログに迷い込んでそのまま居ついてしまったというオチだということがわかり「あ?不動産投資なんてそんな甘くはねーんだよww」という啓蒙活動が少しは実を結んできたのかな?と実感できたと同時に、不動産投資に対してやる気に満ち溢れた方のモチベーションを根底からひっくり返してしまったという負い目も多少実感できましたw(だ、だからこそ、、このブログの左側の帯に【初めてご覧になる方へ】って注意書きを作り、「このブログは初心者には毒だ」と書いておいたんですってw)

ただあれです。
ワタクシ、今までにもポチのやり方(特に24時以内に2回ポチると点数入らないって話)はセミナーでもブログでも散々説明していたのに関わらず古参の団員でさえも「あ、ワタシ一日に何回もポチってました」と言う人が続出し、これは一度、団員全員を熱海あたりの温泉旅館に一晩監禁して「正しいポチの押し方」とマスターさせる必要すら感じてきました。。(ってか団員500人全員がこれを完ぺきにマスターしただけでも毎日5000点入って週間ポチ点も今の8000点とか9000点とかじゃなくて軽く35000点くらい行くはずなんですけどww

と、そんなこのブログを読んでる人で

「少子高齢化や財政悪化により年金や医療などの日本の社会保証制度は崩壊する可能性が懸念されています。一方日本銀行による空前の金融緩和により史上稀にみる低金利」

「そこで不動産投資のチャンスです。
えぇ、、地方でも有望な物件はありますし、都内近郊でも高止まりとは言えまだまだフルローンで買えそうな物件はたくさんありますよ。またこの不動産の家賃収入でローンを返済し完済すればその家賃収入があなたの生活を支えてくれます。」


という甘い囁きに聞き覚えがある人がほとんどだと思います。

このセリフ、、
我々不動産業者の常套句でもあるんですが、本音で言うと
「いつ来るかわからない日本の社会基盤の破たんを前面に出して投資家を不安がらせ、低金利という餌で釣り多少利回りが低くてもスプレッドだのなんだのと横文字不動産用語を駆使しひよこ投資家を煙に巻き、高くて融資も付きにくい都内近郊の物件より融資が付きやすい地方のRCや鉄骨造のレジ物件を高給取りなサラリーマンの「お金持ちになりたいマインド」を刺激して買わせて手数料貰おう」
が正しい捉え方になります。(読者様の後ろ盾が強固だとわかり今日も少々多めに毒吐かせていただきますw)

ただ業者さんがそういうつもりで物件情報を出してても時に「その業者さんが見逃してる素敵ポイント(例えば地主大家さんの物件で埋まってればいいと極端に下げた賃料で募集してその低賃料で表面利回りをうたってくる等w)」を投資家が先に見抜き、まんまと安く買えちゃう場合もあり、結局のところ物件を見る選球眼に掛かってくるんじゃないかとも思いますが、その選球眼を鍛える前に業者さんの口車に乗っかってしまい急かされてクソ物件を掴んでしまうという悪循環が発生するのが今の物件高騰期の特徴です。(「早く買わないと他の人が買っちゃうよ」と瞬間蒸発系のコメントでまんまとやられちゃうんです)

だからと言って儲かりそうもないクソ物件を掴まされてもその物件の残債に変化が起こるくらいまで(4.5%の高金利で物件買っても10年くらいすると心なし残債も減ってくるもんですw)保有することが出来れば(または買った値段よりも高く売り抜けが出来る局面まで我慢できれば)それまでは思ったほど儲からなくてもそこから一気に儲けられる可能性が出てきます。

なのに手数料が欲しい業者さんは「今、こんなクソ物件持ってても何の役にも立ちませんから売ってしまいましょう(しかも売った後は弊社推奨の違う物件に買い替えましょう)」とセールスを仕掛けてくる場合もあるので言ってることがどこまでホントなのかを見極める力はどうしても必要になってきます。

これらの業者の口車ですが不動産投資の最初の頃に一番遭遇しやすいのですが、何年か経ってちょっとベテランになりつつある局面でも「なんかこの人、物件をたくさん持ってそうだから資産の入れ替え提案でもしてみようかな」と接近してきて気が付くと売却の媒介契約書にサインしていたなんて笑えない話も多いです。

本ブログは元々、そういう一般の投資家が陥りやすい「人間臭いところでの兼ね合い」で損しないようにと思って書いてますのでちょっと長いですが過去5年分くらいの記事を何周か読めばある程度はわかるように書いてあるので読んでいただきたいのですが、やっぱりこれだけダラダラ長いと読む気力も無くなってしまうでしょう。。(ちなみにワタクシ、自分の書いたブログをもう一度読み返そうって気力は1000話超えたあたりで無くなりましたw)

そういう時は日々で追うのではなくジャンルごとに読んでみてください。

ブログカテゴリーでいくと

未分類 (84)
真面目な不動産ネタ (417)
ブロークンなブローカー (144)
困ったお客様(汗) (59)
入居者審査ネタ (25)
役に立ちそうなネタ (249)
役に立ちそうもないネタw (154)
ウ◯チ系ネタ (20)
お遊びネタ (141)
セミナーネタ (111)
晒しちゃってもいいですか? (49)
苦手な融資ネタ (19)
狼旅団○販大家シリーズ (7)
エイプリルフールネタw (3)
宅建ネタ (7)
ネット商材ネタw (6)
貴様に大家を名乗る資格はない! (6)
狼旅団リノベ倶楽部 (5)
狼旅団 孤高のグルメシリーズw (1)
団員ネタ (13)
狼旅団相談室 (42)
身から出た錆ネタ。。。 (37)
宣伝ネタ (12)
探してますシリーズw (7)
狼旅団閣下Jrのネタ (2)
新築ネタ (2)
団員からのタレコミネタw (7)
狼旅団シェアハウスシリーズw (20)
身内ネタ (3)
刺したくなるネタ (15)
オオカミ渾身のおねだりネタw (8)
地獄に落ちそうなネタw (1)

の32カテゴリですがワタクシ、 「真面目な不動産ネタ (417) 」「役に立ちそうなネタ (249)」 に勉強になりそうなネタを集中して書いてます。(ウ〇チネタとかお遊びネタとかセミナーネタはあまり読まなくても大丈夫ですw)

これだけなら頑張れば1か月くらいで読めちゃうはずですので「ダラダラ長くて読む気も起きない」なんて言わずに騙されたと思って読んでみてください。


そう考えるとこのブログってやっぱり内容は薄いネタの集まりなんじゃんw

不動産は演技力なんですよ。。。


プロパン君の今日の順位はここポチっても確認出来るって知ってました?ww


こんにちは。

昨日のヤフーニュースで気になる記事を発見しました。

「電話がイヤ」で会社辞める若者 上司への取り次ぎすら苦痛、理由は?

記事によれば昨今のいつでもどこでも誰とでも、着信すると即座に相手の名前が表示される「超らくちん通話時代」のせいで固定電話慣れしてない若い人が「知らない人からの電話に出るストレスに耐えられない」と会社を辞めてしまうんだそうです。

ワタクシのようなおっさん世代は今の携帯電話より家にあった固定電話の方が馴染みが深いので固定電話でどんな相手から電話が掛かって来てもヘッチャラですが、、今の若い子はそもそもこの固定電話を知らない世代ですからこんなところでストレスになっちゃうんでしょうね。。(昔、彼女の家に電話すると彼女のオヤジが「ああ?」とダルそうな声で電話に出てきて長話してると「いつまで電話してんだ!」と怒鳴られるのが日課でしたから会社に掛かってくるどこの誰だかわからない電話なんざ恐怖すら感じない世代でございますw)

そう考えるとウチに連日掛かってくる物確電話、、、

結構若い人が掛けてくるケースも多いですが、客付けなどの自社で物件を預かってない業者さんは常に物件の在庫確認のために連日物凄い数の架電作業があるのでこの記事がホントであれば同じように相当なストレスを感じてるはずです。。

この前もそんな物確電話してくる若い人に聞いたのですが、
①レインズ見てその会社の販売条件に当て嵌まる物件を見つけたらすべて物確して資料を貰う
②賃貸物件であれば会社でリスト化してそれを毎週のように成約してないか確認

どちらも架電する件数は一日で1000件から2000件らしくその物確でしゃべるセリフは大抵こんな感じ、、
・お世話になります。〇〇不動産と申しますが物件確認一件お願いします
・〇〇県〇〇市のマンションで〇〇〇万円の物件ですが、、まだございますか?
・レントロール等の資料をいただきたいのですがよろしいでしょうか?

(ちなみにこういう電話の仕方をすると仲介さんは違和感を感じないので例の元付アタック掛ける時にぜひお使いくださいw)

ただあれです。
電話に出る元付けさんが同じ対応じゃないので話すことはこの3行でしかないにも関わらずそれなりにアドリブ効かさないと難しい面もあります。。

・お世話になります。〇〇不動産と申しますが物件確認一件お願いします
あ?〇〇さんってよく電話くれるけど一度も決めてくれねーじゃん
ま、一応話は聞くけど、、、どこの物件?


・〇〇県〇〇市のマンションで〇〇〇万円の物件ですが、、まだございますか?
あー、あるにはあるけどオタク、、ホントにお客いるの?

・レントロール等の資料をいただきたいのですがよろしいでしょうか?
出してもいいけどホントにお客いるんだろうねー(しつこいw)

ワタクシもそうでしたがこっちがせっかく物確で電話して会ったこともなければ話したことのない人にいきなりこういう対応されると段々電話掛けるのが怖くなり毎朝「じゃ、今日掛ける電話のリストはこれな」とファイルを渡されるたびに会社を辞めたくなりましたから今の若い人で固定電話を知らない人はもっと恐怖なんじゃないかと思います。(どうでもいいですが、不動産業ってこれに数時間費やしたのち、メールや電話で追客しつつお客さんを案内しつつ現調やったり契約書作ったりともはや気が狂ってるとしか思えない仕事量なんですw)

しかし、、
実はこれ、架電する方は1社ですけど受ける側はこの手の同じ電話を週に数百社から受けてるので同じ問い合わせに対して同じ答えするのに疲れちゃってるんです。(だっていくら物確が入ってもほとんど成約になんか至らないし)

しかもその架電で地名とか駅名すら読めない(読み間違える)物確電話って「どこまでわかって電話して来てんだよ」」って気分になり途端にテンションがダダ下がりになります。(「郡山市」を「ムレヤマシ」と言われて涙が出たこともあります)

それでも掛ける側は容赦なくあれこれ聞いてきます。(満室ですか?修繕履歴ありますか?変な奴住んでませんか?指値は効きますか?広告掲載OKですか?などなどいつも同じ質問ですw)

えぇ、、掛ける方も大変かもしれませんが受ける方も同じテンションを維持するのも大変なんですww

そこでお勧めしたいのが記事にもありましたが電話での「演技力」 、、、です。

例えば、
・〇〇県〇〇市のマンションで〇〇〇万円の物件ですが、、まだございますか?
あー、あるにはあるけどオタク、、ホントにお客いるの?

ってケース、、

ちょっとでも怯んじゃうと相手にガンガン詰められちゃうのでここは極めて明るく
それがですねー、、この買主さん、、先日、御社の物件とほとんど同じスペックの物件で融資が通ったんですけど他のお客さんの買い上げ喰らって買えなくて悔しい想いをしたんですよー
と言ってみたらどんなことが起こるでしょう?

えぇ、、まずこの元付さん、、
速攻で手元にある資料をドカドカと送ってくれるはずです。(しかもちょっと顔もほころんでいるはずですw)

で、その資料見てつまんない物件であればそのまま捨ててしまえばいいんです。(稀に相手から「どうでした?」って電話も来るかもしれませんが「いやー、、もう一つ気になる物件があってそっちを買うみたいです」とでも言っとけば相手の心証はあまり悪くなりませんw)

ただあれです。
元付けさんによってはレインズに何件もアップしているし、同じ会社の人間が口々に同じ口調で
それがですねー、、この買主さん、、先日、御社の物件とほとんど同じスペックの物件で融資が通ったんですけど他のお客さんの買い上げ喰らって買えなくて悔しい想いをしたんですよー
とやれば

あ?オタク、、いつもそうやっておんなじこと言うけど台本でもあるんじゃねーの?ww

と、ツッコミ入れられてたちまち窮地に陥るので同じセリフでやるのではなく多少アドリブを利かせるといいかと思います。


と二日続けて嘘ばかりつかせようとしてるワタクシ、、

きっといい死に方しないんじゃないかと思いつつ本日のブログは終了です。。。(土曜日ってこんなネタしか思いつかないんですよ、、、w)


バレない嘘を上手につくのがキモなんじゃんw

月末あれこれ。。。


ポチ次第によっちゃ連休も更新しますw

こんにちは。

例年連休前になると健康診断の結果が届くのですが、、

安心してください。。


今年もメタボ判定無しでしたwww
(プロのデブの完全勝利宣言!w)

と言っても上段の方で尿酸値が微妙に上がってたり(ワタクシもいよいよ7.0超えですw)「メタボじゃないけど痩せろ」と書かれているので今年は本格的に痩せないといけないかもしれません。。(今年は脂肪肝経過観察が付いてきましたゆえw)

と言うことでどなたか「食事制限とか運動しないで痩せる方法」があればご一報ください。。(当方、、今年ばかりはかなり切実です)

さて、そんなわけでここをお読みの方は明日から例年通りGWということでほとんどの方が海外で過ごされるんじゃないかと思いますが、我々、、季節外れの売却ラッシュに見舞われどうやらGW中はずっと出勤になりそうです。。(家にいると草むしりとか棚作りとかペンキ塗りとかに動員されるのが嫌で会社に意味なく出てくるってのとは違いますw)

と言うのもこの時期になると相続系のお金持ちがちょっと利回りが良さげに見えそうな物件に群がってくるからで普段であれば「こんな利回りじゃ回らないよ」って物件でも「手金半分入れるし金利も1%切ってるから余裕で回せる」って人が増えるんです。。

事実、今、手掛けてる案件は個人で買うってのに全部融資特約がありません。。(ま、銀行系仲介さんが自行の銀行顧客をぶつけて来るんですから融資が通らないってわけないですけどねw)

それでも彼ら相続系の人が買っていく物件ってのは決まって築年数が新しくないとダメなんですが(大体、築10年から長くても15年以内です)買付け入れてくると決まって「売り渡し承諾書をくれ」と言ってくるあたりを考えると恐らくですが、「今までに何回も買い付け入れても競い負けてきたので買える物件であればなんでも買う」ってことなんじゃないかと。。。w(相続系マーケットでは完全に売り手市場なんだと密かに確信してます)

ただこの相続系マーケットもワタクシの経験だけで言わせていただくと夏を過ぎて秋風が吹き始めるころには必ずやみます。(なぜか9末を迎えるころには静かになっちゃうんです)

と言うことでこの一連の相続系の流れは「コメの田植えから稲刈りの時期まで」と覚えておいてくださいw。(どうもここの時期が一番高く売れる気がします)

さて、話は変わりますが我々、、連休前の最後の決済はいつものスルメ銀行だったのですが、今日は月末と言うこともあり資金移動に時間が掛かり、約5時間の長丁場になりました。(10時に司法書士さんが融資実行OK出して送金開始が午後でしたw)

その間、特にやることも無いので時々外に出て(サンタメ決済では途中解散して数時間後に再集合ってパターンが多いです)お茶してたりしてたのですが我々がいる5時間の間、ずっとロビーで何かの決済を待ってる人がいました。

見るからに宅建業者って感じの人だったので「どこかの決済に絡んでるけど仲介印押せない立ち位置だから外で決済終わるの待ってるのかな」と思ってたのですが、その人が携帯で話す会話を聞いてるとどうもそうじゃなさそうです。。

「いや、今日決済してくれないとマズいんです」

「だから、、今からなら何時頃こっちに来れます?」

「いや、今さら要らないって言われても困るんですって(怒)」

・・・

・・・

あー、、、

これってあれですね。。

「決済寸前になって急に買いたく無くなってドタキャンしそうな買主をなんとかして決済会場に引っ張り出してる図」、、、です。。。。

よくある話で、この手のサンタメ決済の場合、普通の物件売買と違い契約から決済までのサイトが短い関係で買主さんが「完全に買いたい気持ち」になる前に話がどんどん進んじゃうことが多いので、契約してから迷いが生じて「やっぱりこの物件、、買うと損するんじゃんないか?」と思うことがあるんです。(買主さん、、あなたの迷いは間違ってはいないと思いますw

と言ってもすでに契約している融資も通って融資特約での解約が出来ない場面でこれやると仲介さんは「ここからはもう契約を白紙には出来ませんし違約金が掛かります」とか言って結局決済させちゃうのですが、この買主さん、、どうも決済当日に決済場所に現れないという奇策に転じ違約覚悟で決済を取りやめたい模様です。

「ここで決済しなくても我々、手数料はいただくし売り主さんには違約金を払うことになるので今日決済しないのは絶対損ですよ」とこの業者さん、、携帯に向かって必死に説得を試みますが話を盗み聞きする限り、、結果は思わしくなく、結局我々が決済を終わったころもまだ電話でやり合ってましたから最低でも今日の決済が出来なかったんじゃないかと思います。。

ただ、これだときっと月末の融資実行で動いてた銀行にも顔が立たないし決済する予定で待ってた売り主さんだって抵当抹消する銀行さんだってみんな迷惑します。(個人的には仲介に手数料払って違約金払ってでも解約した方が長い目で見れば得な気もしなくはないd、、、以下略)

我々、、結末を見れなかったので最終的にどうなったかはわかりませんが、そういう電話は次回からは外でやっていただけるとありがたいです。。。(ほぼ同じスキームで進行してたウチの買主さんが別室ですごく浮足立ってましたよww)



ドア締めても声が丸聞こえだったんじゃんw