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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと買いてませんw)


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Twitter 「塩辛い狼」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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特別警報の話。。。


先週の七夕企画で「団員になりたい」って願い事した方、、
その願い事を叶えますのでお名前とメールアドレスをお知らせください。
折り返し入団申し込み書をお送りします。(だからって今からお願い事してもダメですよw)



こんにちは。

週末、西日本を中心に何十年に一度の大雨が降り、聞いたことも無いような被害が出て多数の方がお亡くなりになったり行方不明になってます。。

まずは被災者の皆様には心よりお見舞い申し上げますと共に亡くなられた方には心よりお悔やみを申し上げます。

ワタクシも娘1号が今回一番悲惨なことになった西日本某所にいる関係で土日はほぼテレビにかじりつきつつ頻繁にLINEで連絡を取りあってたのですが、途中で何回か連絡が途切れ、ホント、生きた心地がしませんでした。。(あとで聞いたらそんな親の心配をよそに「しばらく食糧難になるだろう」とせっせとパン作りに励んでいたそうですw)

そんな大雨の被害と言うのはいきなりドカーンと被害が出るのではなくある程度まで耐えていたものが一気に崩壊し、土砂崩れや浸水になるものですが、最近は「特別警報(何十年に一度の~ってやつです)」が出るようになったのでかなり事前に避難準備ができる環境なりました。

しかしここ数年は頻繁にこの「何十年に一度の特別警報」が出ちゃう関係で「まーたこの警報が出たよ」とすっかり慣れてしまい気が付けば裏山が崩れて来たとか気が付いたときには床上浸水なんてパターンになりやすくなってます。(そういや「1000年に一度のアイドル」ってのも最近メチャ増えてますが、、ワタクシ、この件についてはいつかモノ申したいと考えております)

NHKなどは割と早い段階でやんわり「とにかく逃げろ!」「モタモタすんな!」と言ってたのでそのテレビを見てた人はさっさと避難してたのかもしれませんが恐らく当時は滝のような雨が降り続いてたはずで「様子見て避難しよう」と少々遅れ気味の人も多かったと思います。(やっぱり傘も効かないような雨の中をびしょ濡れになって避難するのって嫌ですから)

恐らくワタクシも後者ですが、
それって「今まで大丈夫だったから今回も大丈夫だろう」という考えがあってのことじゃないかと思います。(人間、生まれてずっと経験の無いことは今後もずっと無いと思う生き物ですから)

しかし、ここ10年くらいは「今までに経験したことが無い」って出来事が増えてます。(まさか東京が大地震になって電車が止まり、道路が人と車で溢れ、ガソリンが不足したりコンビニから食い物が無くなったり挙句に原発が吹っ飛び金町浄水場で放射性物質が検出される日がくるなんてワタクシ、まったく予想すらしてませんでしたよ)

そう思うと今まで通用した常識が通用しなくなってるのかもしれません。。(ま、人間が生きてられる時間なんてたかが100年足らずですから常識と言う経験値なんて大して積めるはずもないですけどw)

不動産でもそうです。
今は低金利政策に慣れてしまってるので金利なんて1%切るのが当たり前ですが、昔は平気で7%くらいの高金利でお金を貸してました。(定期積立すると金利が今の不動産投資並みの税引前CF並みの利回りだったのでそれだけでいいお小遣いになったものです)

またここ70年以上他国から攻撃されたことはない日本ですが、73年前には日本中に爆弾が落とされ焼け野原でしたし、それがたまたま70年くらい無いだけの話です。(ま、一度そんな酷い目にあってるだけに二度とそんな風ににはしないぞという気風がある限り起きないとは思いますけど、あと50年くらいしたら「喉元通り過ぎたなんとやら」でわかんないですよw)

不動産投資は土地に建物建ててそれを運用するスタイルだので地面になにか起きればたちまち資産価値が無くなり住む人がいなくなればたちまち無収入になります。(実際、東日本大震災の時は地震が起きた途端に外国人が一斉に国外に逃げ出しましたからインバウンドなんてアテにしてるといざコトが起きた時にはかなり痛い目に遭いそうです)

借金してやってる人が多い不動産投資だけにこういうリスクも織り込んでおかないといけないのですが、それが怖いからと分散投資で海外に目を向けると今度はプレビルド詐欺みたいなのに引っ掛かります。

そこで海外は怖いからと日本国内で不動産以外の投資に目を向けるとどれもこれも再現性が低く、運よくうまくいってるものでもたまたま今だけ偶然大手資本が入って来ないから出来てるだけのパターンがほとんど。。(と書くと決まって「なわけねーよ」と反論してくる人方がいらっしゃるのですが、大抵、そういう人はその儲けに対するスコップ売りだったりします)

となるとやっぱり「オレ様が生きてるうちはなにも起きねーよ」と腹を括るか、「ワタクシが生きてるうちはなにも起きませんように」と祈りながら自分で決めた投資をするしか無いんじゃないかと思うのですが、

そもそもその投資で得られるお金って次世代の子供とかに託すか生きてるうちに使わないと意味もないですよね?(ってかそのお金が貨幣価値を失って紙切れになったことも70年くらい前にありましたっけ)

いくらお金持ちになっても結局はその生きてた世界だけの話だし、人は必ず死にます。(当然、死んだ先にそのお金は持っていけません)

そこで自分が死んでいったあとの家族に財産を残そうとするものですが、苦労も知らずに財産を継ぐと大抵の場合、二代目あたりでコケます。(二代目でコケなくても継いだ先々の代でなにかやらかせばあっと言う間に没落します)

死んだあとはあとの世代のやつが何をやらかしても死人は口を挟めませんから家訓みたいなのを残すでしょうけど守るか守らないかは継いだ本人次第。。

えぇ、、
生きてるうちはいろいろコントロール出来ても死んでしまえばそのお金はアンコントロールになり少々哲学っぽい話になっちゃいますが、「じゃ、一体何のためにお金を稼ごうとしてるのよ?」って考える人も多いはずです。(大抵の人は自分の老後が困らないようにって答えるでしょうけど、それは自分の経験上で「お金は永遠に価値を失うことはない」って思ってるからそこを必死に頑張ってるだけなんじゃないかと)

ちなみにワタクシの知り合いの家系は大正時代の関東大震災前は馬小屋に白馬が3頭いる豪邸だったそうですが大震災と戦争を経験してるうちにどんどん無くなり最後は都内にちょこっとだけ土地を持つ家庭になったそうです。(死んだそいつのおじいちゃんが「震災と戦争さえなければオマエも都内の超一等地の超おぼっちゃんだったのになー」と生涯こぼしていたそうです)

そう考えると「人って人生の完走局面でどれだけ成功を実感して終えることが出来るのか?」と思ってしまうのですが、少なくともワタクシはこの人生の完走局面で成功は実感できないと思います。(たぶん後悔する事ばっかりでしょうし、そもそもボランティア気質なので大してお金も残らないでしょうw)


でもいいんです。

ワタクシの場合、少なくともこのブログを通じて少なくとも何人かの迷える子羊さんを救ってきた気がしますからwww(そう思うとワタクシ、とりあえず人生に悔いはございませんw)


と、なんで今日に限ってこんなことを書くかと言うと、、
昨日一昨日の災害を見て「人ってホント、いつ死ぬかわかんねーぞ」と思って遺書めいたものを今のウチに残しておこうと思ったからですよw(ついでに今のうちにこのブログのIDとパスワードも誰かに教えておこうっとw)



これでいつ死んでも大丈夫なんじゃんw

時代の目撃者w


昨日20度で今日30度なんてやられるとすぐ風邪ひいちゃうんですw

こんにちは。

最近の金融機関の融資の締め付けと共に過去の融資についてコンプラが守れているかチェック入れ始めてる金融機関が増えてる模様です。。

例えば、某地銀、、(赤いマークの入ったとこです
融資実行時に提出したレントロールの賃料と現に入ってくる賃料の差が激しいことを指摘して「オマエ、もしかしてレントロール、、フカしてね?」とやってきたり、

銀行融資を申し込んだ際に名寄せで法人チェックをやられ芋づる式に一物件一法人スキームがバレて融資止めたりする某都銀やら過去の融資事例を事細かに調べ上げ、スルガ様に続きやられるであろう金融庁様の立ち入り検査でうまく立ち回れるようにしようとする動きが活発になってるようです。。(金融庁の長官が変わってしまったので今とは方針転換してくるでしょうし、手柄をたてるならここ狙い撃ちするのが一番ですからw)

そもそもこれって銀行もある程度わかってやってるはずなのですが、銀行にはその裏付けになる証拠があるはずもなく(銀行はこういう証拠を残さないように作業するものです)結局は債務者に責任を被せるべく「債務者に一杯食わされた」と逃げの一手に出るでしょう。

本来、手金も無く借りられるはずが無かったはずなのに業者の特殊スキームにより無かったはずの手金が出来ちゃって融資組まされて逃げられなくなった頃にこうやって「一杯食わされた」とやられ、売却しようとしたらすでに融資が止まってることで買った値段では売れないとなるともはや逃げ道もありません。

そんな物件が最近レインズ上で高値のまま売り出されていますが、すでに融資が絞られている関係で買える人もそうそういないし手金持ってる人は「今買わなくても放っておけばもっと下がるでしょ」と見(ケン)を決め込み、耐えきれなくなった投資家が任意売却に応じて安値で売却を目論むまで待ってればいいだけですからしばらくレインズには家賃保証が切れて賃貸収入が激減した物件だらけになるはずです。

これだけ何年も融資ジャブジャブ状態が続きましたからこんなフカしスキームで物件を買ってしまった投資家さんも相当数いるわけで中にはぼちぼち賃料収入が毎月の返済額を下回り始めた人もいるはずで今の一連のかぼちゃ問題の次にはこの問題が騒がれるでしょうから冒頭の金融機関の動きも納得と言えば納得です。(ってか貸すだけ貸しておいて今になって「あの時の融資は不正でしたよね」ってやるのもどうかと思いますけど)

未来永劫融資がジャブジャブであればまだまだ物件価格は上昇してたでしょうし、それで逃げ切れた人も多かったんじゃないかと思いますが、現実を見るともう光速投資スキームも使えないし今まで出来た融資スキームのほとんどが通用しなくなってます。

そう考えるとこの先、「晴れた日に傘を貸すけど雨の日に傘を取り上げる」と言われて久しい金融機関の恐ろしいまでのジェノサイド(虐殺)の流れになり過去の不動産バブル崩壊では存在しなかった「サラリーマン投資家」が一番ワリを食う時代になるんじゃないかと思ってます。(過去の不動産バブル崩壊はキャピタル狙いの業者さんが虐殺されましたが今度はインカム狙いの投資家が虐殺されるじゃないかと。。)

さて、そんな今日、明日は東京で全国賃貸住宅フェアが賑々しく開催されています。

出展企業のほとんどはそんなサラリーマン投資家受難の時代であろうと自社開発商品や自社仲介物件を売らないと自分たちがメシ食えなくなるし今のうちに売名ブース出して集客しておかないと来年は自分の身が危ないと思ってる企業や大家さんあたりは例年以上に必死にパンフを配り集客を図ると思いますが、ブースを見て回る人に於かれましては今の不動産投資業界の現状を鑑みて「このブースはどのくらい今の時代にマッチしているか?」や「なんでこいつは30万なんてブース代払ってまでこんなブースを出しているんだろう?」なんて部分も考えながらブースを回って見てください。

当然、ブースによっては大家さんのためになるものも多いので見ごたえはあるはずですが、例年、「こいつはちょっとイタいブースかも。。」ってブースが存在します。(ワタクシが過去にそう思ったブースの企業や団体、、今では大抵、雲散霧消中ですw)

そういうブースは大抵今年限りで来年は出展しない可能性が高いので反面教師的な不動産投資の歴史として目に焼き付けておいても決して損ではありません。(ワタクシ、普段からこういう部分の選球眼を持っていただきたいと切に願っております)

不動産投資も時代時代で変化していくのでそんな情報が凝縮された今年のゼンチンフェア、、
大家さんであれば一度は足を運んでみてはいかがでしょうか?


ちなみにワタクシ、
今日は例の米朝首脳会談のテレビに終日かじりついてるのでゼンチンフェアに行く予定はございません。。。(えぇ、、最後の冷戦終結なんて瞬間は生放送で見たいじゃないですかw)


炎天下の移動が辛いから行かなかったってわけじゃないんじゃんw

10円ハゲの話。。。


ん?首位を追撃してたと思ってたのにいつの間に借金1なんだよwww

こんにちは。

本日は月末最後の大安と言うこともあり、ウチの会社もとある決済に出撃したのですが、
その決済の送金・着金時の滞空時間がサンタメ決済やってるわけでも無いのに今日はなぜが異様に長くなんだかんだで一時間以上掛かりました。

ワタクシ、この沈黙の時間がイヤなので少しでも盛り上げようと小話をたくさん用意して臨むのですが(この小話こそが狼セミナーで繰り出されるマシンガントークに一役買っておりますw)、

今日の買主さん、、
ワタクシよりよくしゃべる人で今日の主導権は完全にこの買主さんになりました。
(たぶんこの買主さん、、息継ぎしてないですよww)

と言ってもこの買主さんの話はどちらかと言うと自社の仕入れ物件をぜひ御社でも売って欲しいって話ばかりで正直、面白くもなんともなかったのですが、最後の方になって「弊社もまだまだ積極的に仕入れますよー」なんて話もあったのでゲンキンな我々、そういう話にだけはダボハゼのように喰いついちゃいましたw

そんな話の中で思ったのは
昨今はサラリーマン大家さん向けの融資が絞られて来てこの手の買い取り業者の独壇場になりつつあるってこと。

彼ら買取業者の中でも大手と言われるところは未だにガンガン融資を引けてるので今のうちに在庫で抱えておきたいらしく我々からすると「そんな高値で買って出口どうすんのよ?」って思ってしまうところ、当面は家賃収入で金利だけ支払ってればOKなのでそんな心配しないでどんどん物件出してくださいよって感じでした。(売れなきゃしばし自社保有して家賃収入を固定費に回すから大丈夫だそうです)

で、そんな買取業者の買い目線ですが、正直、ウチの団員の買い目線より全然低く、物件のロットも5億くらいまでなら融資特約無しの瑕疵担保免責で余裕で仕入れちゃいますよ、、とのこと。。

そう聞かされると「いやいや、、やっぱそれだと出口が無くなったらお終いじゃんww」とツッコミ入れたくなるのですが、仕入れ在庫で100億なんて買い方してる買取業者さんにとっては2億、3億なんてのは誤差の範疇なのか、はたまた最悪でも仕入れたやつが自分の進退をかけて売り出しをやるだけなので仕入れ目線に関しては一般の投資家さんの遥か下を行ってるように感じます。(やっぱキャピタルゲイン重視の短期転買系は発想が違いますw)

となればウチで売り出してる物件を全部買取業者さんに買わせる(抱かせるとも言います)って戦術に出た方が得なんじゃないかと思うのですが、ここで気を付けたいのは「ちゃんと登記して買ってくれる業者か?否か?」です。

今日も出た話で、買い取り業者さんも買取ノルマがある関係で「うーん、多少収支が合わなくても上席を説得すれば仕入れられんじゃね?」って人も多いらしく、上席に上奏する稟議書を多少鉛筆舐めて作ると今の時期は割と簡単に稟議が通ったりするそうです。

そういや、昔のリーマンショック時代末期もそういう買い取り転売業者さんが仕入れノルマ達成のために無茶な数字を作って上席を口説く「社内営業」を駆使して出口なんてまったく見えない物件を仕入れていただいた時期がありました。(当然、そういう危険なリスクを負わせるわけですから仲介手数料の中からタンボは必須でございますw

登記をいったん自社に移してくれる業者さんってのは少なからず一度は自力で融資を引いてくれるので登記しないサンタメ決済業者のような軽さがありません。(最近のサンタメ業者さん、、自決(最終買主が飛んだ際の自力決済)すら嫌がる傾向が激しくなってますw)

そういう登記してくれる買取業者さんは基本的に「融資特約」が無いので契約さえ巻いてしまえば決済まで必ず行ってしまうのでこちらも安心して契約締結出来ますが、後者はなかなかそうは行きません。(契約しておきながら決済直前になって軽ーーーく決済を飛ばしてくるので刺したくなっちゃいますw)

そんなことをいろいろ考えるとこの買取業者目線というのは今後サラリーマン投資家向け融資が絞られた際の緊急避難口とも考えられるのでワタクシ、ここ最近はこの手の買い取り業者の飲み会にせっせと顔を出し情報収集に明け暮れてましたが案の定、全部ではないにしてもまだまだお腹を空かしている業者さんも結構いるようです。(特にこれから上場なんて目線の買取系業者さんのがっつきぶりは半端ないですよw

さて、話はちょっと戻りますが、
仕入れ担当の人も人の子なので正直なところ「地獄の沙汰は金次第」と言う部分は確かにあるんじゃないかと思います。

事実、リーマンショック時代の業者さん、、
ワタクシが見てた限りでは明らかに会社からの給料より物件の横流しだの無茶仕入れでの仲介からのKBの方が多かったと思います。(大抵、嫁さん名義で法人こさえてそこにお金が流れるようにしてましたw)

ワタクシ、ここ数年で独立して不動産業を起業する方ってこれらのKBをお金をコツコツ貯めて独立してるんじゃないかと思うのですが、業者間のこの手のやり取りは意外にバレないので今さら罪を追及されるケースは少なく結局は「頭のいい奴は儲かるように出来てる」って話です。(誰とは言いませんが、そうやって裏金作りに精を出して退職する際に会社にあった顧客名簿まで持ち出すツワモノもいますからw)

そんな中、最近の報道ではス○ガさんの融資担当者にシェアハウスの融資実行出来たら何百万なんてKBがあったとかなかったとか言われています。

お金の魔力と言うか、サラリーマンなんて貰える給料も決まってますから本業以外のおこづかいが貰えるとわかると俄然頑張って無茶しがちですが、銀行の融資担当者がこの手のKBを貰っていたとなるとこれは我々がやってた業者間のKBとは話が違って来ます。

まだ噂レベルの話でしかないのでワタクシも「いくらなんでもここまで悪党じゃねーだろ」って思ってるこの話、、
仮にホントだとすると相当ややこしい話になりそうで下手するとこれが原因で銀行の一つ二つが吹っ飛びそうな気がします。

ホントあれです。
不動産投資がブームでなにやっても平気だったのが融資がキツくなってきて過去の悪さが浮き彫りになって叩かれるのっていつの時代も変わらないものですねー。。。(出る杭って必ず打たれちゃうものです。。。)


と、今日はなんだかオチの無い話で終わってしまいますが、、
大手の買取業者とプロ目線でガチで取引するとこのくらいブログを書く意欲が無くなるってこともわかっていただきたいでございますww(今だから言うけどホント、こんなめんどくさい取引は久しぶりでしたよww)



あまりの細かさに10円ハゲが出来そうだったんじゃんw

カギの救急車の話。。。


今日も多忙につき手短な更新でごめんなさいw

こんにちは。

来週、とある物件の決済があり、本日はその物件の最終チェックに出撃してきました。

この最終チェックですが、物件を引き渡した後にカギが合わないだの、残置物があっただの言わせないために事前に見て回り引き渡し時に存在しちゃヤバイものを根こそぎチェックして合わない鍵が無いか?とかヤバいものであれば回収したりするのがメインの業務。。

残置物は事前に写真を撮り「これは残しても大丈夫ですよね?」と確認を取っておいた関係でポリバケツ2つを回収するだけで済んだのですが、、カギの方で不具合発生です。。

えぇ、、
本物件階段室下に謎のドアがありそこの確認だけやってなかったんです。。。


外から奥行きを推定するとクローゼットみたいな広さの区画じゃないかと思うのですが、中を確認せずに引き渡してその後、ホームレスのミイラなんてのが出てくると新聞沙汰系な大事件にもなりかねず(可能性は限りなく低いですが用心に越したことはございませんw)確認しないまま引き渡すのは危険と感じ、カギBOXに収容されてる大量のカギの中からその扉に合う鍵を探したのですが、どのカギだかさっぱりわかりません。(っていうか、そもそもそのドアに合う鍵が存在しません)

オーナーさんにも聞いたのですが、その扉は物件を買ってから一度も開けたことも無いそうでそう考えると10年間開かずの扉状態。。

「見なかったことにして引き渡しちゃおう」
って心の悪魔が囁きますが、昨日の日大の記者会見を見たワタクシ、、「こういう時の危機管理能力の欠如が墓穴を掘る」と思い、若干、お金は掛かりますが「鍵の救急車」を召喚することにしました。

と言ってもこっちも急いでる関係でネットで適当に検索して「同じ区内なら5分で参上!低価格!」って買いてあったカギ屋さんを見つけ出し現地対応することにしました。

フリーダイヤルで繋がったこのカギ屋さん、、
受付の応対もソフトで肝心の料金を聞いても同区内であれば出張料金も3000円くらいだと言うので「ま、掛かってもせいぜい1万円ちょいちょいかなー」と判断してお願いすることにしました。

で、待つこと30分、、
見た目30代後半くらいで作業服のカギ屋さんが到着して鍵穴を見てもらったところ「あー、、この鍵穴は難易度が高いので1万じゃ無理」とか言い出しました。

MIWAのごくごく汎用な鍵を捕まえて難易度が高いと聞いた時点でワタクシ、「ぎゃーー!!こいつは一杯食わされたぞw」と思いましたが、呼んでしまった以上今さら引っ込みも付きません。(ってかいくら掛かっても開けて貰うことに意義があるんですw)

そんなこんなでその場で見積もり作業が始まりましたが、、、
なんとその場での見積額は6万円(税別)・・・。

昔、竿竹屋さんをうっかり呼びつけてしまい竿をカットし始めてから料金を聞いてびっくりしたけど「あー、、もう竹竿カットしちゃってるからキャンセルは利かないよー」ってのがありますがまさに今回がまさにその事態じゃないかと。。

「どうします?高いと言うなら出張費の3万円だけ貰って帰りますけどー」

同区内であれば3000円と言う話もいつの間にか10倍になっちゃってるしこのMIWAのカギを開けるだけで別途3万ってのもどうかと思い一応「うそーんwwさっき電話で問い合わせたらそんな高いこと言ってなかったじゃん」と言ってみました。(ま、それでも緊急作業で呼んでるんだからそれ相応のフィーは払う気満々ですけどねw)

そしたらこのカギ屋の兄ちゃん、、
めちゃめちゃブチ切れて突っかかってきましたよ。。。。(「あ、こちとら他の現場ぶん投げて来てやってんだぞ」とか言ってましたw)

そう言われたワタクシ、、
「あー、、こんなことなら最初にきちんと料金体系を確認して呼べばよかったなー」、、
と心の中では思ったのですが、

気が付いたときにはその兄ちゃんの胸ぐらを掴んでました。。。

ま、ここは公のブログなのでその後のことはあまり触れませんが(あとで傷害罪で訴えれるとか言われると怖いしw)、
なぜか解錠料金は税込み18000円まで下がり、カギが無いと困るのでシリンダーの交換もお願いしたらコミコミ36000円でやってくれましたw(なんでも鍵を破壊して開けたことにすると作業費が安くなるんだそうなw)

そんなこんなで10年間開かずの扉が開いたのですが、結局、中にはなんにも入っておらず手元には新品のカギが5つ残っただけで業務は終了。。(正直、ワタクシ、この部分が今日のブログネタになるんじゃないかと思って自ら出撃したのですがとんだ肩透かしでございましたww)

なんか脅して値切り倒したみたいで後味も悪いので36000円のところ「4万の領収書くれたら別に4万でもいいよ」とも言ったのですがそそくさと4000円のお釣りを出して来たのでそれを受け取って帰って来た次第。。(ちょっと怒っただけなのにそんな顔すんなってw)

ただあれです。。

果たして今回の作業、、

36000円だと高いんでしょうか?安いんでしょうか?(いきなり6万って吹っ掛けておいて実は最初から36000円が定価だった気がしてならないワタクシですw)



識者の意見をお待ちしてるんじゃんw

消費税問題。。。。(みみっちい償却を巡る論争編)


●●●●●●○●●です。。。。(2年連続Bクラスとかやめてあげてw)

こんにちは。

昨日、ほぼ奇襲的に募集開始した狼セミナー。。。
いつもであれば公平を期すために事前に告知して少し日を空けて募集してたのですが、今回は初心者セミナーと言うこともあり、まともに告知して募集したら物凄い数の応募になるんじゃないかと思い(えぇ、、前回の初心者向けセミナーは一度じゃ入り切らなかったので2回開催になっちゃったしw)、「日曜だけどもしかしたら気まぐれで更新するかも」と期待してブログを見に来てくれるような人を優先的に呼びたいワタクシ、、(ワタクシが大事にしたいのはワタクシのブログを毎日熱心に読んでくれる人だけでそれ以外のやつの生き死にはワタクシ、まったく興味がございません

そうは思ってもさすがにアクセスが落ちる日曜日だし、募集して朝まで全然申し込みが入らないってのもカッコ悪いので、金曜日のブログの一番下に「日曜日がどうの」と意味ありげに書いておいたのですが、、意外に「ん?なんだこれ?」とここをチェックしてた人が多いようで、、想定外に申し込みが殺到してしまいました。。

と言うことで、すみません、、
今回のセミナーも厳正な抽選とさせていただきます。。。(会場のキャパが100人ちょいと決まってるので全員当選ってわけにいかないんです)

さて、
そんなセミナーの受付をしながらも我々、今月は珍しく大量の契約(月に4つもあれば我々レベルだと大量なんスよw)の準備で大わらわなのですが、その中の契約で一つ、消費税を巡り紛糾しております。。

ご存知の通り、不動産物件の売買で掛かる消費税は建物だけに課税されます。(えぇ、、土地は消費するもんじゃないので消費税と言う概念がありません)

またその按分は固定資産税の評価額での按分でやるのが普通なので我々も固定資産税按分で土地建物価格を割り振って買主さんにお知らせしたのですが、都心での物件売買の場合、土地の案分の方がデカくなりがちで、今回の土地建物按分は土地8:建物2。(都心で木造物件を買うということはこう言うことですw)

すなわち3億の物件売買となると
土地価格・・・2億4000万
建物・・・6000万で
消費税は6000万の8%で480万

売り主さんも消費税を払う身ですから3億の物件を売って消費税が480万であればヨッシャヨッシャなのですが、買主さん、、
物件買って減価償却をたくさん取りたいそうでこの土地建物の案分を1:1にしろと譲りません。。。。(要するにいろいろゴネゴネして土地1億5000万、建物1億5000万にしろって言うんです)

建物に1億5000万なんて値を付けてしまえば払う消費税は1200万。。。(ここでは計算が面倒なので単に払う前提で書いてます)

3億の売買で29520万残る話が「そこから更に720万ぶん取られるなんてとんでもない」と売り主さんは怒り、断ると買主さんは「それだと減価償却がショボショボになるから嫌だ」とゴネられ現在、その妥協点を模索しております。。(ってか固定資産税按分が一番妥当なんだからここは買主様に譲っていただきたいです。。。)

いつもであれば我々も強行に「あ?そういうわがまま言うと売ってやんねーぞw」と突っぱねるのですが、今回の物件、、恐らくこの買主さんが買ってくれないとまた途方もない旅に出ないといけなくなる確率が高く(サンタメフルローンが出なくなったのでここで契約コケると悲惨なことになりそうなんです)是が非でも売っておきたいという負の側面もございます。

さて、、どうするか?(・・・ってかどっちも折れそうにないんですけどw)

ワタクシの場合、こういう時でどっちも折れてくれないとなると奥義「手数料調整」を使います。
※ここで貰える手数料は約900万ちょいなのでここから350万を放棄してでも成約させちゃおうとする手法ですw

えぇ、、もうあれです。。
今月の契約数を考えるとこの契約もさっさと終わらせておかないと後が詰まってしまうってことと、今回の物件、ここで売っておかないと次回の契約がいつになるかわかったもんじゃありませんwww

ただ我々だけが一方的に手数料を減額して成約するってのもムカつくので相手仲介さんに「ウチが350万手数料差っ引いてその分消費税按分動かすからオタクもちょっとは協力してよ」と相手仲介さんにも手数料減額を依頼して成約させようとしたのですが、残念なことにこの仲介さんは大手の仲介なので「え?そんなの無理ww」と社内稟議すら取ってくれません。。。

ウチは街場系弱小仲介なのでワタクシの一存で手数料なんざ決めちゃいますが大手ともなるとそう簡単に手数料の減額なんて出来ず、ここでまた交渉は暗礁に乗り上げてしまいましたww

そうなると最終奥義でもある「720万丸々飲み込む手数料調整」というものもあるのですが、それだと我々に残る手数料は180万。。。(しかもここから消費税分引かれちゃうのでさらに手残りは少なくなりますw)

3億の物件の売り買いの仲介リスクを考えると180万ぽっちのお金にしかならない仲介なら寝てた方がマシですから(つーかそんなハシタ金じゃ3億のリスクは負えませんw)この話、、ウチが売主の分も含めて350万負担するってことで
①社内稟議を無理やり取ってでも相手仲介さんにも負担させる(希望350万)
②買主さんの依頼を突っぱねるかどこかで妥協して貰う(こちらも希望は350万w)

のどちらかでお願いする以外にありません。(売り主さんにお願いしてもいいのですがそれだと買付け後の実質的な値下げになっちゃうのでそれはワタクシのプライドが許しませんw)

そんな最終通牒みたいなメール(じゃねーと契約しねーぞって意)を小一時間前に相手仲介さんに射出したのですが、、
意外にこういう文書を送り付けると相手仲介も諦めて社内稟議あげてスッと通っちゃうもんなんですw(たぶん文書でちゃんと書いてやると上司に具申しやすいんじゃないかとw)

だってこんな時期ですから相手仲介も成約したいじゃないですか?ww(ウチはこれでダメになっても物件は逃げませんが相手仲介は下手するとお客まで逃げちゃうしw)

えぇ、、ワタクシの経験ではこの話、買主と仲介で半々の負担で落ち着くと見てますw(こういう交渉が不動産屋の醍醐味って言いたいけど、こんな毎日が嫌なワタクシですw)


血生臭い話っぽく聞こえるけど結局世の中金なんじゃんw