プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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弟子募集の話。。。


本日もポチって戻る運動でお願いいたしますw


こんにちは。

今朝、いつも出がけに見てるテレビのワイドショーで「西陣織職人の弟子募集」の話題をやってました。

この弟子の募集要綱、、
テレビによれば「半年間給料ゼロ」、「将来性についてはまったく保証出来ない」と言うことでTwitter上では「こんなのブラック企業じゃん」とか「給料ゼロってありえねーだろww」と批判されまくりだそうで、会社として考えれば確かに「給料無しで半年仕事しろってなんの罰ゲームだよ」って言いたくなる気持ちもわかります。。

ただ、この西陣織、、
西陣織自体が高価なのでワタクシ、、職人さんとしての収入ってすごいんだろうなと思ってただけに「糸をガシャンガシャンと3万回打ち返して6000円というギャラでやってました」と聞けば、そりゃ弟子の給料なんて払う余裕もないでしょうし、辛い修行に耐えられずバックレる奴が続出するであろう厳しい伝統工芸の世界ですから続くか続かないかわかんないやつに毎月給料なんか出せませんって気持ちもわからなくもありません。

とは言え、今の時世で「弟子=無給で仕事を覚えろ」ってのは少々無理がある話ですから朝のワイドショーで面白おかしく放送されてしまったんでしょうけど作る職人がいなくなれば西陣織は絶滅しちゃうわけですから「給料は出ないけどそれでも覚えたいって人に教えたい」と考える職人さんからしたらまさに苦肉の策での募集告知したのではないかと。。。

さて、そんな弟子の話と言えば、
ウチの会社にも時々「オオカミさんの弟子にしてください」とか「御社は社員募集はやってないんですか?」とメールが飛んでくることがあります。

確かにワタクシもいつまで不動産屋をやってられるかわかりませんからワタクシが今まで培った不動産のノウハウを次世代にも伝えたいって気持ちもありますが、、、そんなのこのブログを何周か読めばわかる話ですww(えぇ、、ノウハウと言ってもワタクシのなんてホント、、薄っぺらいノウハウなんですw)

また弟子と言っても実際には「社員」として雇わねばならず、一度社員として召し抱えてしまえば固定費が増える関係で売り上げも考えないといけません。。(社員一人召し抱えると月に100万くらいの経費が掛かるんです)

我々二人でチマチマ生きていくだけであれば今みたいな感じで細々と仕事してればいいですが固定費を稼ぐために無理して売り上げアップを狙おうものなら不動産屋なんて業種はたちまち悪の道を突き進むことにもなります。。(賃貸管理部作ったりして日銭ビジネスに走るか歩合給とかにして月ノルマ300万稼がないとクビとかでリスクヘッジするとか儲かりもしない中古ワンルームを顧客に掴ませるとかw

よくある話で、昨今は不動産業界も好景気なのでどこの会社も営業のコマを募集してますがこんな好景気がいつまで続くかなんてわかりませんし(ワタクシの予想ではいいとこあと2年くらいでしょう)せっかく育っても頭のいい奴はすぐに不満分子と共に独立を企てるのが下剋上な業界であるこの不動産業界。。。(毎月給料払って養っても実力がついてしまえば顧客名簿もろとも消えるのがこの業界ですからww)

ただ、なにか仕事してないとボケちゃうし不動産業やめたら今いる不動産友達も蜘蛛の子を散らすように消えていくはずなので今の仕事は続けていかないといけません。。(ホント、いつも思いますが「飲みに行くから今から30分で来い」なんてのだってブログ書いて不動産屋やってるからこそ出来る芸当ですw)

そんなわけで会社を大きくするつもりも無い我々、、
結論になりますが、弟子を取るとか社員を入れるなんて考えは今のところありませんのでご理解いただければと。。。

あ、そうそう。。

そう言うと決まって「ギャラ無しでいいから使ってください」ってメールが鬼のように飛んできますが、
社内で人にモノを教えるってのも膨大な労力が掛かってしまい本来の業務に支障が出ちゃうことと我々の遊び時間が少なくなってしまうのでそういうのもご容赦ください。。(エスパーくん一人に教えるのだってすごく時間が掛かりましたからww)


と言うことで今日はこれから所用がある関係で短めなネタで終了です。。



これから華麗な夜の営業に出撃なんじゃんw

無慈悲な指値。。。


今日は夕方から現調があるので手短に更新します。。

こんにちは。

今朝、会社に来たらFAXに見たことが無い仲介さんから買付けが届いてました。
普通、どこの仲介さんでもブツモトに買い付け入れる時は事前に買値の擦り合わせがあるものなのですがこの仲介さん(女性)、、

一方的に無慈悲な指値で買付け入れてきました。(なんと18000万で売る気満々の売り物件に12000万で来ましたよww)

ちなみに12000万で売ると表面利回りは11%。。

こんなこと言っちゃあれですが、
23区、小田急線某駅徒歩10分圏の新耐震のRC物件をなんで11%とかでエンド客に出さなきゃいけねーんだよ!!!って感じです(こんな売値じゃ中間省略で2回転がるじゃねーかよww)

で、6000万もの巨額な指値の理由が買付けの下の備考欄に「いかに本物件がボロくて大規模修繕が必要なのか?」とズラズラと書いてありましたが、我々からしたら「大規模修繕が必要だから6%で売りたいところ7%台の利回り設定しただけ」、、、です。(そんな売値設定であっても品薄な昨今だけに恐ろしいくらい電話は鳴るんですw)

現に、中間省略系の業者さん数社が超アグレッシブな2億程度のオーバーローンで転がそうと17000万円台で激しい争奪戦を繰り広げてるってのになんの前触れもなく一方的にこんな買い付け入れて来られても売り主さんにすら届けられません。。。(100歩譲って売り主さんにこの買い付け持って行けば怒り狂って専任切られるんじゃないかとw

しかし凄いのはここから先で、この仲介さん、、
大真面目にこの買い付けが通る前提でどんどん商談を進めようとしてくるんです。。。(通りません通りません、、、)

以下仲介さんの話
①すでに銀行には融資打診していて内諾も得られているので4月上旬決済希望
②契約希望日は来週中(出来れば大安希望w)
③手付金は500万、現金は怖いので振り込み希望
④空室のリフォーム状況が見たいので今日の午後15時から15時半の間で内覧希望
⑤大規模修繕のための業者を入れたいので週末、現地立ち合い希望

まるで既成事実を積みあげれば「履行の着手」にでもなるとか思ってるんでしょうか。。

えぇ、、挙句の果てには「決済してからだと時間が掛かるので契約したらすぐに管理会社にもあいさつに行きたい」と買付けに書かれてた「融資特約条項」もすっかり忘れてるかのような慌てっぷりですw(少なくともそういうのは融資がちゃんと通ってからにしてくださいw)

「オオカミさん、、こいつ、、どうします?」

電話口を指さしながらワタクシに少々涙目で訴えかけてくるエスパーくん、、、(ってか泣きたいのはこっちだよw)

仕方がないので今回はちょっと複雑なブロックサインを送り返しました。。


「トニカク アイテヲ シゲキシナイ ヨウニ ウマク コトワレ」
(なんかドラクエの復活の呪文のようですw)

この手の「押し強くて思い込みが激しい」仲介さん、、
実は不動産業界では結構多くて、こういう人に対していつものようにハナクソほじりながら「は?そんな売値で売るくらいならウチでとっくに買ってますよ」なんて言おうものなら逆恨みして背後から刺されかねません。。(ストーカーに近い心理状態の人って時としてあり得ない行動をするものです)

とにかく誠意を持ってこちらの言いたいことを伝えて揉め事にならないように穏便に進めるのもプロの不動産屋ですから我々、真摯な対応でこうお伝えさせていただきました。。。

「満額の買い付けが3本入っているので現況有姿の満額なら一番手に繰り上げてもいいですよ」


ってかあれです、、

仲介さんにガンガン攻められる前にこの一言を言っとけば最初から済んでた話ってことですww(だから都合の悪い話は先に言えっていつも言ってるじゃんw)



今日も終わってみればオチもへったくれもない話だったんじゃんw

血塗られたひな祭り。。。


はいはい、、週末ですからいつものようにポチポチとお願いしますw


こんにちは。

本日は3月3日のひな祭り。。

そんなワタクシ、ひな祭りと言えばこの曲が定番ですw

「血塗られたひな祭り」by人間椅子

♪灯りをつけましょぼんぼりに呪われた火を花をあげましょ桃の花に恨みをこめて~


さて、ひな祭りと言えば「ひな祭りが終わっていつまでもひな人形を片付けないでいるとお嫁に行けなくなる」という言い伝えがあります。

どうもこれ、明治時代の俗説のようで当時は旧暦の4月あたりがひな祭りで梅雨の時期までほったらかしにしてるとひな人形にカビが生えてしまうから早く片付けろ、、というのが言い伝えになったきっかけらしいのですが、

「ひな人形をいつまでも片付けないだらしのない人間じゃ結婚してもろくなもんじゃない」って説もあるのでやはりそういう気配りとか空気を読めないでいるとダメ人間扱いされちゃうのは今も昔も変わらないのかもしれませんねw(ワタクシを含めて片付けが出来ないやつはロクなオトナなありませんw)

そういや「お嫁に行けない」って話で思い出しましたが大家さん同士でよく豪華ディナー(死語w)に行って、そんなワインを飲む時にも「ワインがグラスに残ってるときにつぎ足して飲むとお嫁にいけなくなる」という言い伝えがあります。(もしかしたら旅団幹部に独身者が多いのって、、、、(以下略))

ワインって空気に触れさせると風味も変わるので風味が変わったワインと変わってないワインが混ざるとおいしくないからそんな言い伝えになってしまうんしょうが、更にそんなワインのマナーで、

①注ぐときはワイングラスを持たない(テーブルに置いて注ぐのが正解)
②注ぐのは男性のみ(女性だけの時はソムリエに注がせる)
③ワインはなみなみ注がない(空気に触れさせるときにこぼれる)
④ワイングラスでの乾杯はカチーンとぶつけない(割れやすいグラスだから)
⑤ブランデーみたいな持ち方をしない(ワインが温まっておいしくない)
⑥最後まで飲み切らない(底に濁っ絞りカスが残るのでそこは注がない)
なんてのもあります。

大家業を始めて儲かりだすと高いワインの置いてあるお店に行くようになるかと思いますが、
この辺のマナーを見られてお里がバレることが多いだけにこのワインマナーはメガ大家さんになる前に覚えておいた方がいいかもしれません。(えぇ、、高い店ほど見てる人は見てるものなんですw)

と、そんな「見てますよ的」な話で思い出しましたが、

我々、不動産屋側も一般の大家さんのことをいろいろな角度で見てます。

言うまでもありませんが我々不動産屋の収入源は手数料収入であることが多いので金額の大小はさておき「キチンと払ってくれる人」がお客さんと認識してます。

大家さんで言えば「滞納しないで毎月キチキチと払ってくれる人がお客さん」という認識と似てるのですが、商売である以上、ここは最低限のモノサシになります。

前にあった話ですが、ワタクシ、過去に普通に仲介やって決済まで無事終わり、仲介手数料を貰おうとしたら「今月ピンチなので分割で払うじゃダメですか?」と給料日前のサラリーマンみたいなことを言われ倒れそうになったことがあります。

買う側でオーバーローンとか組んで相殺敷金まで計算してギリギリの決済って言うならそんなことを仕向けた我々の責任でもあるのでわかるのですが、
売り側仲介で売却利益もそこそこ出してあげたのに「分割」と言われると正直、人間として疑ってしまいます。(なんでも別の物件の大規模修繕のお金が足りないとか言ってました)

またそんな金払いもさることながら「こいつはいくらまでの物件が買えるんだろう?」と顧客属性を値踏みしている不動産屋さんも多いです。

これは現金をいくら持ってるかではなく「どこまで融資が引っ張れる属性なのか?」を値踏みしていることが多いのでうっかり会社名の入った名刺なんか出しで自己紹介しちゃうと会社の属性によっては
都銀でも融資が通る属性なのに融資審査が早い高金利な銀行に一発案内されてカタに嵌められるという事例が後を絶ちません。

ウチのエスパー君も過去にそんな営業スタイルの某不動産屋に無料面談に行ったそうですが、、
受付時に書かされる面談シートに「自営業」と書いたところ面談時間1時間のはずが面談シートを見るなりわずか10分でボスキャラが退席。 。(「あ、自営業じゃ、カタに嵌められねーじゃん」って顔してたそうですw)

で、その二日後に別の団員(某上場電気メーカー勤務)が行ったときがボスキャラ直々に1時間面談を受けることが出来たことを考えるとボロ雑巾のように扱われたエスパー君よりむしろこの団員さんの方がいろいろな面で心配になっちゃいます

これ以外にも不動産業者ってのは「顧客の素人度具合」と言うのもチェックしてます。

当然ですが不動産投資の世界は「初心者」であるほど業者側は嵌めこみやすいので初心者だとバレた時点で業者は怒涛の勢いで攻め込んできます。

しかも不動産投資初心者であればあるほど「こんな物件高騰期に買うなんてアホだ」なんて思うわけもなく業者側の「今は超低金利ですから多少利回りが低くてもなんとかなりますよ」なんて誘い文句に引っ掛かってしまうのですが、 ひどいやつになるとそんな物件を掴ませた業者を神様のように慕ってたりしますw

あと、これは中級者の方でもあり得る話なのですが、業者さんから「埋まりにくい部屋の空室対策」などと言われてどう考えても現行賃料で吸収出来ないくらいの高額リノベを施し、 その投下資金の回収がそもそもの物件融資期間すら上回ってしまう人がいらっしゃいます。。

例えば、18㎡で家賃5万円の区分ワンルームとかでキッチン、風呂、部屋のクロス、フローリング、エアコンと全取り換えのモダン風リノベとかで200万なんてお金掛けちゃうと家賃で回収するにはとてつもない年数が掛かるんです。(家賃を仮に5000円アップできても回収に単純計算とはいえ33年掛かりますw)

恐らく業者さんから「売却の出口時に高く売れるから」と言われてやってるんでしょうけど今の設備は賃借人の使用状態によっては5年待たずにまた古びてしまい出口局面でまたリノベなり、リフォームを強いられます。

しかも賃料ベースには物件自体の返済費用なども参入されていることもあるので家賃じゃ回るはずもなく税金対策でもない限りワタクシには「これって業者の養分になるためにリノベやったんじゃねーの?」って風にしか見えません。

参考までにですが、、
現在、60㎡の分譲マンションでキッチン(分譲仕様の人大キッチン)、ユニットバス(1216追い炊き付き)、洗面台、トイレ、フローリング、クロス、交換でも200万くらいで出来ちゃいますから我々業者は、よくそういう高いリフォームの部屋を見ただけで「金払いの良いカモ客認定」します。(しかもすっげーリノベしたからとあり得ない賃料設定しちゃうもんだからさらに埋まりにくくなるしなぜか広告料とかは出さなくなるのがこの手のお客さんだったりします

と書くと、今日あたりはこのブログを読んでる大家さんが「実戦的にリノベに掛ける費用の目安」をコメント欄にぶち込んでくれるんじゃないかと思うのでそれを待ちますが、とにかく、不動産屋ってのはお金にするためならお客さんの属性を見抜きどこまで養分が吸えるかを常に値踏みしてるってことを覚えておいてください。(特に融資に強い系なんて豪語する不動産屋さんあたりは凄まじいものがありますよw




週末なのに月並みの話で申し訳ないんじゃんw

買付けよもやま話。。。


まずはポチってお読みくださいw

こんにちは。

最近、やたら元付仲介になることが多いウチの会社、、。

当然、売り主が望む条件で売り切りたいと考えるのですが売り主が望む条件は無慈悲な売値だけではありません。

例えばですが、決済条件。。
売り主が税金上の関係で「契約は今月中でもいいけど決済は2か月後(要するに決算期を跨いだ方が税制上の恩恵があるとか)がいいな」と言われれば出来るだけ「その決済条件でいいよ」という買主を探します。(ま、それで指値を受けては元も子もないのでそんな時でも無慈悲な高値は譲りませんけどw

あと、売った後に売り主に迷惑が掛からないように「瑕疵担保免責じゃねーと売らねーぞ(せいぜい譲っても3か月)」とか言ってみたり「現況有姿売買だから引き渡した時の設備については責任持たねーぞ」などを売り主が希望すれば売買価格と並行してそういう売却条件をあらかじめ仲介さんに伝え「それでも買うというなら売りますよ」ってスタンスで交渉してます。

ある意味厳しい条件に見えなくもないこの手の売買交渉ですが決済後に「あれが違うこれが違う」、「こんな話は聞いてない」と文句を言われると売り主さんも迷惑するし、仲介に入った我々は相手方からいわれのない「説明責任の追及」を受ける羽目になり場合によってはいただいた手数料より多くの賠償請求が飛んでくる可能性があるだけにやはり買ってから豹変する人には出来るだけ売りたくないってもんですw。

また、一度契約しちゃうと「やっぱ気に入らないからやーめた」と途中で引き返すのは法的に難しいのがこの不動産売買。

ホント、よくある話なんですが契約前に細かいとこまで詰めて契約しておかないと後出しじゃんけん項目が増えてグダグダな決済となり最初は信用して物件を預けてくれた売り主さんとの信頼関係もそこで終わってしまうんです。。(これが後味悪いんだw)

特にウチの場合、口コミで依頼してくるお客さんが多い関係でこの信頼関係が崩壊するのは死活問題。。(だって信頼関係が壊れればそのお客さんが戻ってこないどころか知り合いの紹介というチャンネルも消えちゃうんですもん)

そんなわけで我々、売買仲介のシーンでは売り主が損しないだけじゃなく安全・円滑に取引できるよう最大限、相手仲介・買主と交渉し尽くしますが、そういう交渉する時の我々、、極めて強気ですw(ちょっとでも弱いとこ見せると畳みかけて来られるもの不動産売買の醍醐味ですww

たぶんですが
過去のこういう努力の積み重ねがお客さんとの強固な信頼関係に繋がり、メチャメチャ儲かったお客さんが何年かしてまるで脂が乗って丸々太ったサケが川を遡上するかのように知り合いのお客さんまで連れて戻ってきてくれるんじゃないかと思うわけですw(この手法だと余計な広告費も掛からないのでまさに「善循環」ってやつですw)

そんな不動産取引で最初に届くのが「買い付け証明」です。

「この物件を買います」って意思表明の証拠になる書類ですが契約前であればいくらでも撤回出来ちゃうので我々、いちいち買い付けが出たくらいじゃ喜びません。

えぇ、、買い付けが出てから契約、決済条件を詳細に詰めていくので我々がホントに喜ぶのはお客さんが決済の段取りを決めて司法書士と連絡を取り「〇月〇日の〇時に〇〇で決済します」と連絡が入って売り主・買主などの当事者全員が合意した時点・・です。(ま、それでもトいきなりラブルが起きて決済不能になったこともあるので100%ってわけじゃないんですけどねw)

そんな「出てきたくらいじゃ喜べない買付け」なので我々、その買い付けが出た時点で「この買主、、ホントに買うのか?」と疑うとこからコトを始めますww。(いつもながら他人は全く信用してませんw)

見るべきところは「買い受け条件」
前にもブログで書いたと思いますが、買付け証明には「こんな条件付けるけどそれが成就したらこの買い付けは有効になります」という買い受け条件なるものが付くことが多いです。(逆になんにも付いてないとメチャメチャ疑いますw)

代表的な買い受け条件だと、、融資条件付きってやつでしょうか。。

この融資条件は「融資が出ない場合は白紙撤回」という契約そのものが無かったことにされる恐ろしい契約ですので我々、この融資条件が付いた買い付けの場合、相手仲介にネチネチと「どこの金融機関を使うのか?」「その買主の融資属性」を徹底的にヒアリングします。

こっちはそもそも元付けなのでその物件がどこの銀行であればどのくらい融資が付くかくらいはあらかじめわかって売り出してますから木造の築古物件を「都銀で融資受けます」とドヤ顔で言われれば「買主さんって金融資産どのくらいお持ちなんですか?」とか「この買主さん、、地主さんですよね?」と聞きます。(これで「買主は年収1000万くらいの普通のサラリーマンです」とか言い出したらその瞬間買い付けはシュレッダー行きですw)

また地方のRCレジとかで今の時点でスルメ銀行の抵当が付いてるのに「サンタメ出来ますか?」と買い取り業者から買付け入れて来られたら「最後の買主さん、、手付いくらくらい入れてきますか?」って聞いてその最終エンドのお客さんの融資属性を聞き出します。(ま、それ以前に買い取り業者さんが融資特約で買付け入れてきたら「最終エンド客はこれから見つける気だな」と判断しますw)

そうやっていろんな角度から質問をぶつけるとその仲介さんと買主との密着度がわかってくるので一度も顔すら合わせずメールだけで物件売買のやり取りをしてるような密着度(文通売買とも言いますw)とわかれば警戒レベルを一気に引き上げますし、場合によってはその買い付けをそのままシュレッダーにかけることもあります。(まったくグリップできてない買付けなんて恥ずかしくって売り主に出せないんですw)

そんな「融資条件付き買付け」の中で一番困るのが、「買い付けを入れたが融資先はこれから探す」ってやつ。(えぇ、、「買い付け入れたけど融資先、、あるかなー?」ってパターンでございますww)

さすがに「融資先ってどこですか?」と質問して「これから何十社も当たります」とは言われませんが、「り〇なとスルメと西〇信金とと大〇銀行と多〇信と横〇信金と青〇信金、、、」と昨今の耐用年数切れの物件でも30年とかの融資が出そうな銀行を片っ端上げられると我々の警戒レベルはMAXになりますw(特にスルメで木造の融資とか言い出したら、、、(以下略))

要するにこれ見込みがありそうな金融機関を全部当たるって意味なんですけど、我々、どこの銀行がどんな属性の人にどんな物件の融資をするかくらいはある程度知ってますのでこんな組み合わせを仲介さんが言ってきたらそれこそ我々「ねほりんぱほりんモード」に突入です。。。


♪ふたりで本音を聞き出すぞー 気になる人間丸はだかーw

恐らくですがウチに限らずそういう買い付けの入れ方をすると買付け一番手であっても「、、、なんかこの人、、融資が危なそうだから二番手を繰り上げちゃおっと」となる可能性も上がるのでこういう時は「ま、貸したいって言われてる金融機関がいくつかあるのでそこは条件のいいところにします」なんてハッタリカマすのも一手です。(いつも言ってることですがウラがとれない嘘は嘘にはなりませんw)

これから融資が出る可能性のある金融機関を徹底的に探すにしても
「融資先はこれから探す」

「条件のいいとこで借りる」
じゃこちら側に聞こえてくるニュアンスが全く違うので買付け入れたはいいけど「さて、、、融資どうしよっかなーww」なんて方はぜひ使って欲しいところでございますw(きっと相手の印象もプラスに変わるはずですw)

誰も買わない(買えそうもない)物件であれば元付さんも売り主さんも数打った矢がどこかに刺さるまで気長に待ってくれるかもしれませんが昨今の「そろそろ融資が危なくなてきたんじゃねモード」の局面ではやはり「融資が確実な人」って部分が非常のフォーカスされがちです。(ワタクシも売り主との関係を考れば出来るだけ融資が確実な人と契約したいですからw

えぇ、、
そんな時こそ顔色一つ変えずに平然とバレない嘘をつき通せてこそ真の投資家と呼ぶにふさわしいのではないかと思うわけです。。。(え?違います?ww)



なわけねーだろなんじゃんw

トマト10個分の話。。。


ポチって戻ってお読みくださいw

こんにちは。

昨日の狼旅団マネーリテラシー講座(通称:狼チルドレン虎の穴w)のお話ですが、

コメント欄、LINE、FB、果てはメール等々で予想を遥かに上回る80件を超える反響をいただきメチャメチャ希望者がいることが判明しました。。。(「あわわ。。こんなに需要があるのかよww」って感じです)


でもあれです。。。

「うちの子、まだ小学校一年だけどなんとかなりませんか?」
とか
「上限の24歳からさらに24歳上行くけどなんとかなりませんか?」
とか
「子供なんかよりウチのダンナをなんとかしてくれ」
とか
「そんなことよりおととしくらいの狼旅団Jr.の話はどうなったのか?」
などなど
ご意見ご要望が錯綜してますので届いたメッセージの内容を精査して極めて前向きに検討させていただきますw(いっそ父兄同伴ってのも面白そうなので親子形式でも検討しますw)

と申しましてもワタクシ、、単なる一介の不動産屋のおっちゃんでございます。。

えぇ、、「お父さんに言われて行ってみたけどあのデブの話なら学校の先生のほうがマシなこと言うよw」となることも充分に予想されますので大事なご子息ご子女を過度な期待でパンパンにしないでください。。。(100言ううちに一つ二つあるかもよくらいにしておいてくださいw)


さて、話は変わりますが、、
世界の経済情勢がなんとなくですが非常にヤバイ予感がします。。

その①
トランプ新大統領が4日後の就任演説で妙なことを言い出しはしないか?

その②
去年の6月に世界を阿鼻叫喚に追い込んだブレグジットに対してイギリスの首相が今夜の演説で何を言い出すのか?

その③
イギリスがEUからハード手法で離脱を宣言したら追従するEU諸国があるんじゃないか?(極右政党の台頭)

他にもトルコ情勢や韓国の泥沼化、中国とアメリカ、ロシアとアメリカなどの今後の関係などなど去年には予想もしていなかったことが目白押しでもはやアメリカがあと3回利上げするだのって話は置いてきぼりにされてる気もします。

また目下の火種と目されるトランプさん。。
当選時の記者会見で比較的マトモっぽい部分があって「もしかしたらトランプってやるんじゃね?」と思われて日経平均も上がりドル高に一気に傾きましたが、前回の記者会見を見ると「あれ?やっぱ、こいつ大統領には不向きなの?」と不安に駆られてマーケット全体がリスク回避の円買いに傾き今週一週間は非常に不安定な世界経済になりそうな感じです。(エスパーくんでさえいつもの調子で予想出来ないみたいで「とにかく何が起こるかわかんないから今週は身軽になっておいた方がいいですよ」とか言い出してますw)

そんなトランプさんですが、
たかだかTwitterでツイートするだけでトヨタに1兆円出させたりアメリカの自動車会社にメキシコ進出に待ったをかけたりやりたい放題。。(さすがに大統領になるとこんな超強力な情報発信力になっちゃうんですねww)

SNSって情報の真偽よりも拡散力が勝負なのでこういうショッキングなツイートの方が一般大衆にはウケがいいんでしょう。

となると情報が正しいとか正しくないとか判断する前に一方的に偏った情報を出したもの勝ちってことにもなります。(だからって後で裏取れそうなバカツイートじゃダメですけどw)

また自らの利益の為に素人が見たら微妙に騙されちゃいそうな話を「これが真実です」と自信たっぷりに話すやつもいます。(我田引水ってやつですねw)

不動産業界、、
実はこれがすごく多いのですが、簡単なところだと「新築区分投資レジ」の話でしょう。。

新築と言え35年ローン組んだわりにいきなり手出しの資金が必要になったりするのに「ローンが終わればその後の家賃は丸々あなたの利益です」とか言ってその頃には物件価値が大幅下落しちゃうところの説明はあまりしません。(節税対策だの老後の年金替わりとも言いますが本当にこれで儲かる確率は1万分の1くらいでしょう。

最近はこの「新築区分は絶対儲かりません!」って話から入って一旦顧客を信用させてから自分の売りたい商品をアピールするなんて手法も盛んですから話の真偽を確かめずに「この人の言ってることは正しい」なんて思わない方が身のためです。

って話を書いてて思い出したのですが、テレビの衛星放送を見てると「これは地上波では放送されないだろうな、、」ってCMがバンバン入ります。

主に通販系の健康食品だったりするのですが、画面をよく見てると巧妙に自社の責任回避の文言が一瞬小さく映ります。(「個人の感想です」なんてテロップです)

飲めば健康になるんじゃないかって気もしますが、テレビのCMでは効用の部分を極めてギリギリな表現で消費者にアピールしてます。(どのCMも同じようなテロップが入るので通販番組の放送上、そんな決まりがあるんじゃないかと思います)

例えばですが健康食品のCMで「トマトの10個分のビタミンC」とか「バナナ100本分のミネラル」なんてのがあります。
そもそもトマトのビタミンCやバナナ100本分のミネラルがどのくらい入ってるのかがわかりませんからこういうショッキングなキャッチコピーを並べられても比較しようがありません。

でも一般ユーザーは「へー、、この健康食品を摂取するとトマト10個分のビタミンが取れるんだー」と感心したりして思わず電話申し込みしちゃうんじゃないでしょうか?

さらに追い打ちを掛けるように「今から30分オペレーターを増員します」ってあたりで「今買うともう一つプレゼント」とか「枕をオマケに付けます」とか「ハンディー掃除機も付けちゃいます」なんて言われてお得感を滲ませて売ってますが、彼らが欲しいのは「そういう商品に飛びつく人リスト」じゃないでしょうか?(だからお一人様数量制限付きで初回のみ爆安なお試し価格で売ってるんでしょ?w)

衛星放送とはいえ、限定100セットの青汁売るだけじゃCM代がペイ出来るわけもないのですからそうやってなんとなく全体の流れを見てると「とにかく一度電話させて顧客情報をGET出来れば勝ち」って戦術も見えてくると思います。

不動産投資業界でもこの手法が多用されていてポータルサイト経由で集客するのにレインズの広告掲載可になった出涸らし物件を撒き餌にして業者さんに問い合わせさせて一旦囲い込んでその物件じゃない「フルローンが通るだけの物件」を売りつけようと目論みます。(ちなみに「フルローンが付いて儲かる物件」であれば客になんか流さず自分で仕入れて転売しちゃいますからねw)

こんな出来上がったシステムの中、目を凝らして日夜「儲かりそうな物件」を物色しないといけないのがここ数年の不動産マーケットであって各業者さんも簡単に買ってくれそうな初心者を狙い撃ちすべくメルマガや無料セミナーを開催しては見込み客を物色しています。

ただこんな業者さんでも稀に査定間違いとかでお宝物件を放出してくるので(え?なんでこんな安いの?って物件を出してくることもあるんですww)普段からの物件への目利きをしていれば囲い込まれたフリしてまんまとお宝物件をGET出来ることもあります。

結局、なにが正しくてなにが間違ってるのかさえわかってればどうにでも出来ることなのでショッキングなお得ネタに飛びつくのであればそういう裏取りをするのは今の不動産投資では必須です。

ま、大体のケースが「その単語でググる」って作業だけでコトの真偽がわかる世の中ですから気になる単語を見つけたらググる習慣を身に付けていただければと思います。

あ、そうそう。。
言い忘れてましたがこの手の騙しを繰り出してくるヤツってググった最初の1ページ目はいいことを記事にしたりアフィリエイターに記事を書かせていきなりアクセス出来ないように仕向けてることが多いです。(3ページ目くらいになってやっと真偽がわかるネタが飛び出したりするんですw)

えぇ、、
騙される側に知恵がつく頃には騙す側も知恵がついてるってことをお忘れなくwww




まさにイタチごっごなんじゃんw