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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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説教世代。。。


うん、ラーメンはやっぱとんこつですねw(間違いないw)

こんにちは。

先週の土曜日は福岡で狼セミナーでしたが、まずはあんな大雨の中お集まりいただきありがとうございました。

さすがに今回だけはワタクシも飛行機が飛ばずにセミナー自体が吹っ飛ぶんじゃないかと心配でセミナー当日は朝5時に起きて最悪新幹線で乗り込む覚悟でございましたが行きも帰りも無事に飛行機が飛んでくれ一安心でした。

そんな福岡ツアーでしたが今回も地元の魚介類をたらふく食うことが出来、さらには今回アテンドしてくださった通称やむなし皇帝(SNSに頻繁にラーメンの食レポ載せるもんだから大家業よりこっちで全国区になってしまった方w)のご尽力で九州ラーメン+牧のうどん食い倒れツアーまで企画していただき飛行機に乗る最後の瞬間までグルメ三昧でございましたwww(家に帰ったらめでたく3キロほど体重が増えておりましたw)

さて、そんな福岡から家に着き、テレビをつけたら参議院の選挙速報が放送されてました。
選挙特番と言えば「池上無双」と言うことでワタクシ、NHK見ながら池上さんが司会のテレ東をザッピング観戦となったわけですが、正直なところ、その裏でわがジャイアンツが敵地広島で3タテの危機に直面してる報に接し、心ここにあらずでございました。(結局延長でサヨナラ負けしてゲーム差が7にまで縮まったじゃねーかよww)

と言うことで、今回の選挙、
結果的に与党が勝ったわけですからこれで消費税10%も国民から容認されたと解釈されて予定通り10月から消費税10%がほぼ確定、、

国際公約なので予定通り実施するしかなかったとはいえ、景気後退がなんとなく見え隠れする昨今だけに個人的には据え置きでも良かったんじゃねーのと思いますがこればっかりはどうしようもありません。(仲手請求する時に消費税10%って言うのすごく言いにくいですw)

言うまでもなく不動産は扱う金額も大きく消費税が2%動けば1億の売買でも200万分消費税が増えます。
もちろん最近は消費税還付という手法が対策として認知されている関係で取引の度に2%をきっちり納める必要はありませんが、5%から8%になったときの増税感はズッシリ響きましたので今回もそれなりに増税感を感じることになると思います。(建物価格だけじゃなく内装工事や備品買ったりするものも2%アップなのでやっぱり不動産での増税感はすごいんじゃないかと)

しかし先ほども書いたように消費税還付を考えるとこの2%アップは美味しいと考える人もいるようで最近聞いた話では例の金の取引(検索で飛んで来られるとイヤなので小文字に斜線引いておきますw)を使わずとも還付できるらしく早くも消費税還付も新時代を迎える模様です。。(検索で飛んで来られるとイヤなのでヤバイフレーズは斜線引いておきますw)

このブログの読者の方でもこの新手法についていろいろ質問してくる人がいますが、ワタクシの立場でこのスキームを語るのはそもそも力不足ですのでもっとわかる人を探して聞いていただけると幸いです。(何度も言いますがワタクシ、税金に関してはそれほど明るい知識は持ち合わせておりませんw)

ただ一つだけわかることは同じ税理士の先生でもこの知識に明るく攻める税理士先生と「税金納めるのは国民の義務」とばかりにセオリー通りのことしか教えてくれない先生が存在するということ。。

不動産業者でも賃貸は得意だけど売買はうろ覚え、、とか買取転売は得意だけど投資物件の仲介は経験が無いなんて話がよくありますからその税理士さんが不動産取引に精通していないと意外な落とし穴に嵌ることがあります。

実際、弊社の場合でも一時期不動産取引に精通してない税理士さんを顧問に据えていたところ新築レジ建てた際にいろいろな還付手続きを忘れられ都合400万くらい損しちゃいました。(最後は逆ギレされて「そんなに文句ばっか言うなら決算書類返すどころか全部燃やしてやる」って凄まれましたww)

これって不動産物件での新築工事とかで役所の建築指導課に出向き、「これって解釈次第ではこうも取れますよね?」と担当者を攻めて玉虫色っぽい建築条件の緩和(ww)を勝ち取る設計の先生か建築指導課の担当者のいいなりで指導通りの物件しか設計出来ない設計の先生などでも完成する物件が変わってしまうのと一緒で、誰に依頼するかで成果物が変わってしまうんです。

同じ資格を持つ人であっても相当な違いが生まれてしまうので大きな取引をする際には誰と組むかということは熟慮していただきたいのですがよくある失敗例が知り合い(友達や親戚を指しますが今回は特に親戚w)などのコネで紹介されてそこだけに仕事を依頼するってのはホント気を付けていただきたいです。

そういう組み方ってのはその人の実力で紹介されたのではなく単なる知り合いってだけで紹介されてるに過ぎないので実際にパートナーに決めてから「あれ?なんかおかしいぞ」と気が付いても妙なシガラミがあって変えたくても変えられなくなっちゃいます。(親戚づきあいに影響出ちゃうからもう変えられないって相談、、よく受けます)

人選でお金が数百万から数千万変わるのがこの不動産投資ですからこういう時は実力を調べてそれ相応の費用が掛かるにしても結果的にはそっちの方が儲かる確率が高い成果物が出来るので相手が言ってることで何がホントで何が嘘かを見抜いて選択していただきたいと思います。(仕事は欲しいときは皆さん風呂敷を広げて来ますからそこを見抜かないといけないんです)

あとは大手の方が信用できるって人。。
確かに大手の企業はコンプライアンスの充実で高いけど品質がいいものを供給してくれます。
しかし、そこには単に大手の看板をぶら下げただけの営業マンも多く、歩合の領域が高い大手さんだと多少のコンプラに目とつぶり売り上げノルマに注視しがちです。

かと言ってなんでもかんでも安く仕上げようとすると相手にそこを読まれて仕様ダウンというボッタクリ手法を駆使してきますので原価意識も大事になってきます。

こういう話は最終的に経験値がモノ言うので初めてやるって方にはハードルも高いですがこういう時は「誰と組むとメリットデメリットが多いか少ないか?」を考えると解決することが多いです。

最初は検討する項目も少ないですが打ち合わせする機会を増やしたり、一度や二度の図面提出じゃまだ全然納得出来ねーぞって姿勢を見せてるうちに相手が「この人はちょっと手ごわい相手」と思い込み、ちょっとづつ真剣度数が上がって来るものです。(大手の場合最終的には上席が登場してクロージングを始めたりして丸め込みに来ますw)

ものすごく初歩的な話で恐縮ですが、なぜ今こんなこと書くかと言えば、
今年は雰囲気的に不動産投資の一つの節目になってるからです。。

今、我々を取り巻く環境は
①金融機関が不動産物件を見る目が変わってしまった(ジャブジャブ時代から渋々時代へ)
②世界情勢がやたらキナ臭い(自国第一主義の台頭)
③中国、韓国などの近隣諸国の地政学の大幅な動き
④アメリカ以外は世界的景気後退の動き
⑤事実上の移民受け入れ開始

と戦後初めて世界の金融情勢と地政学的動きと国内景気が一気に動く可能性を秘めています。

こういう時こそアイデアや知識次第でたとえ小資本であっても大儲け出来る機会になる可能性が高いですから余力を残していつそんなチャンスタイムが来ても全力参戦出来るようにしていただきたいと思います。(えぇ、、ワタクシ、またもやそういう動乱期が来るんじゃないかと思っているんです)

特に今、人生経験もそこそこ豊富な50代の方。。
ワタクシもそうですが、ちょっと前までは自分の言ってること、考えてることって経験不足が災いして幼いこと言ってんのかなーって思ってたのですが、いろいろな人と話しているうちに「なんだ、、今まで自信なかったけど俺の言ってることの方が正しいじゃねーかよ」って思うことが増えました。(要するに今まで自分よりの年上の人の意見の方が「亀の甲より年の功」で正しいと思ってたら自分の考えの方が正しかったと気が付くことが多いんです)


ま、あれです。。。

「まだ若いから」って遠慮してたのが「もう若くない」になってるのを認めるのが嫌なだけだったんですけどねwww



こうして我々の世代も若い時分に忌み嫌ってた「今の若いやつは」の説教世代になっていくわけなんじゃんw

良心の呵責・・・。


これから出かけるので手短な更新になります

こんにちは。

どうも週末はワタクシが向かう福岡方面に台風が接近する模様です。。

ワタクシ、典型的な晴れオトコなのでそういう心配をしたことが無いのですが今回ばかりは5時間かけて新幹線にするか14時間かけて深夜バスでいくかの選択肢もあり得る気がしてきました。。(当日飛行機飛ばなかったらホント悲劇ですよ、、これww)

どちらにしても台風の一つや二つで狼セミナーが飛ぶなんてことありませんので土曜日は安心して福岡に集合してください。(えぇ、、晴れオトコのワタクシですからきっと台風の進路も逸れることでしょうw)

それとメールで「福岡のセミナー、、キャンセル待ちは出来ないの?」ってメールをたくさんいただいてますが、今回も満席をなってしまったので申し訳ありませんがキャンセル待ちの受付はありません。ご了承ください。。


さて、そんな今日は木曜日。。

融資がシオシオな関係でここのところ物確電話もめっきり少なくなってしまったのですが、地主系の顧客を多く抱える大手財閥系の業者さんだけはまだ勢いもありそれなりに物確電話が飛んできます。

そんな地主系の顧客の方も最近は目線がすっかり上がって来てるようで都内であれば利回り6%以上、築年数15年未満というオーダーが多く一時期の利回り5%乗ってればかぶりつき、、、なんてことも無くなり高く売りたい売主様と少しでも高利回りで買いたい買主様の攻防も一層激しくなってます。

ただこのレベルはあくまでも売値3億くらいまでの話で、売値5億を超えてくると5%台でも余裕で喰いついて来ますし、10億を超えるくらいの物件になると4%台でも平気で引き合いが来ます。(但しこのレベルになると築年数に関しては非常にシビアなこと言ってくるのでなかなか成約出来ないのが悩みの種でございますw)

そんな中、明日契約する物件は利回り5%レベルでもかぶりつく価格帯の物件なのですが、前日の今日になって買主様からあれこれ後出しじゃんけん的な話が飛んできて明日無事に契約出来るのか、、とても不安な状況になっております。。。(契約前日に掛かって来る相手仲介の電話ってホント心臓に悪いですw)

相手仲介さんも「今になってこんなこと言うのも大変心苦しいのです・・」とは言ってきますが、
明日契約だってのに契約の内容を変更してくれってのはさすがに無理があるんです。。。(だって今になって手付金の額変更ってめちゃめちゃビビりますよww)

とは言え、成約に向けて最大限の努力をするのが我々の仕事ですから最後の最後までは頑張りはします。

そんなわけでこれから売主様の家に出向き、詳細の説明をさせていただき、明日の契約に応じてくれるのか聞いてきます。

ただあれです、、
ワタクシの今までも経験上、この手の変更は決済までたどり着かない上に、違約で揉めることがほとんどなのでやっぱり契約しない方がいいんじゃねーかなーって思っております。。(なのでどっちかと言うと「明日の契約、、やめにしません?」って言うつもりなんですけどww)





でも仲介料ベースで考えるとこの契約飛ばすのは嫌だなー(グチグチグチグチ、、、、)





良心の狭間で揺れてるんじゃんw

たまには愚痴ってもいいですか?


「いくらなんでもコロンビアなんかに勝てっこねーよ」と思った人、、
正直に↑これポチってくださいw

こんにちは。

ワタクシ、サッカー観戦歴は日本リーグ時代のチアホーンをプーカープーカー鳴らす時代からですのでかれこれ35年くらいなのですが(メキシコW杯予選の韓国戦の木村和司の伝説のFKを生で見たクチでございますw)そんなワタクシに目にも今回のW杯の期待値は低いものでした。(だって1か月前にいきなりスポンサーの忖度で監督変えちゃうし、本番10日前に4バックでいくか3バックでいくか決まってないってどうなのよってレベルでしたし)

なのでワタクシ、昨日のブログの予定稿で「これで日本がコロンビアに勝ったら旅団を今後旅団に改めてもいいぞw」と自信たっぷりに書き溜めておりましたが、、

「いやいやいや、、、出場する選手ですら勝つと思ってない時にはなにが起こるかわからないぞ」
と妙に胸騒ぎがしてそのブログはお蔵入りさせ結局ブログで公約を掲げることはしませんでした。

で、試合が始まるとホントにハメス・ロドリゲスは控え席にいるし、試合が始まったと同時に一発レッドで10人なるしで一方的に負ける試合にはならないことが確定し、ワタクシ、後半のアディショナルタイム5分となりあと2分というところで「これで勝ち点1は取れるかなー」って気分になりました。(えぇ、、コロンビアですからロスタイムの2分もあれば逆転してきますからw)

そしてなんとそのまま試合終了。。。(西野監督も全然勝ったって顔してませんでしたw)

ホント、、あれです。。
余計なこと書かなくて良かったですwwww(ちなみにTwitter上では「コロンビアが負けるわけねーだろ!万一負けたら放送禁止用語な名前に変えてやる!」と宣言してた人が今朝Twitter見たら予定通り公のブログでは決して表現できそうもない放送禁止用語バリバリなお名前に改名してましたw)

これで4年掛かった出場権をたった3日で終わらせロシアから泳いで帰ってくるという最悪な事態は回避出来たんじゃないかと思いますが(フランスやブラジルW杯の時は真面目にそう思いました)、そのあとのポーランドVSセネガルでセネガルが勝ってしまったのでポーランド戦での白星はほぼ消滅し(引き分けてくれればまだ何とかなったかもしれないけど手負いの虎のポーランド戦はGKも攻めてくる来る気さえしますw)セネガル戦も勝っておかないと安全圏にはいけない状況になりました。。

とは言え、アジア勢では初となるW杯での南米勢撃破を果たしたわけですから予選で敗退しても胸張って帰ってきていただきたいです。。(えぇ、、ワタクシ、、コロンビアに勝ったくらいで予選突破できるとは露とも思っておりません)

さて、話は変わりますが、
不動産取引でも不確実なことを確実な話のように宣言してしまい後になってあとで面倒なことになることがよくあります。

例えば「融資」。。。
「買主さんは相当なお金持ちなので銀行は選び放題、、なので買主さん、どこの銀行使うか迷ってるくらいなんですよww」
なんて「この買主にしておけば間違いないんだから買付け一番手よこせ」って仲介さんがたまにいるのですが、

よくよく聞いてみるとその仲介さんと買主さんはメールだけのやり取りで一度も会ったことがなく、買主さんの自己申告の話をそのままこっちに伝えてきて最終的に「西武信金で融資当たってるのであと2週間くらい待って欲しい」なんて言われそのまま仲介さんがフェードアウトするなんて話、、年がら年中起こります。

また、
「この物件、空室が出ても広告料無しですぐ埋まるんです」なんて言うもんだから信用しつつも賃貸契約書見ると「敷金ゼロ、フリーレント1カ月」なんて契約でその賃貸契約書の最後のページにはきちん「広告料2か月」と書かれた領収書がホチキス止めで綴じられてるなんてこともしばしば。。

ちなみに本日は明後日決済の物件で、
物件の運営費用を節約したいのか、「賃貸管理会社からプロパンガスの会社、エレベーターなどのBM会社まで全部決済当日に切り替えるから今の業者は明後日までに全部解約しろ」と言われ早期解約の違約が売主様に掛からないようエスパー君が各社に土下座してまでお願いした話を

「見積もり取ったら全部が全部高いので賃貸管理会社も含めて売り主さんが使ってる業者を引き続き使いたい」
と言い出しすでにすべての切り替え準備を済ませてしまったエスパー君がトイレで膝抱えて一人泣いてます。。。(ってかもう全部自主管理でやってくださいってw)

この手のトラブル、、
大抵が相手仲介さんの確認ミスで起こるのですが、その根底には昨今のインターネットに頼った客付けに原因があるんじゃないかと思います。

ワタクシが若かりし頃はまだインターネットも普及しておらず極めて原始的なFAXでのやり取りしか出来ずに細かいことは買主さんの仕事が終わったりしたあとを待ち伏せして捕まえて決めていました。

実際に顔を合わせるのでその時に買主さんが何をどう思てるかくらいわかるし資金繰りの話なんてのは一番重要な問題なので何度も確認し、その進捗もいちいちチェック入れてとりあえず金消契約の場所と時間がわかるまでは買う気が無くならないようずっと追い掛け回しその間、「この物件は滅多に出て来ない物件だからなんとしても買いましょう」と励ましたりもしてました。(引き渡し作業でも全部リスト化していつまでにどの資料を取得し誰にいつ出すかまでこと細かく説明してましたっけ)

しかし、今の時代は全部がメールで出来てしまう時代。。
しかも今の仲介さんはネット集客から始めるケースがほとんどなので物件情報も一斉メールで全国の登録者に発送しその反響から見込み客を選び追客します。

これだと買主さんのリアルな姿は見えて来ませんので買主さんの自己申告の話とウラ取りのためのエビデンスくらいしか判断できるものは揃いません。

これでちょっとは機転の利く仲介さんであれば聞き漏らしなんてこともないのですがダメな仲介さんは五月雨式に買主に質問しちゃうので答えも五月雨式に戻って来ます。

ここでちゃんと聞いたこととなんとなく聞いたことが出てきて顔も負わせたことがないってレベルだと細かいことを何度もしくこく確認するって勇気もなく(しつこくすると「じゃ、もういらねーよ」ってキレるお客さんも多いですから)ここで「憶測」という「たぶん○○だろう」って話が登場します。

我々も一応相手仲介さんもプロだと思って接してますからプロの仲介さんが自信たっぷりに言えば「あ、そこはちゃんと確認してるんですね」と思ってしまうもので一度確認出来たことが「解決済み」と処理して次から次へと話を先に進めます。

そんな途中で、「いやー、、○○だと思ってご報告してた話ですか、、実は□□でした」と言われ、大したことで無ければ修正出来るのですが、売買取引の根底を揺るがすようなことだったりすると修正も出来ず暗礁の乗り上げてしまいます。

このケース、、
実は両者に金銭的損失が出るってケースが一番多いのですが、契約当初に出ていない金銭的問題ってのは意外に尾を引くものでそれが数百万レベルの話になると決済なんて話にも辿り着きません。。

で、仕方なく問題を起こしてしまった仲介同士が貰える手数料から出血させてコトを収めるなんてパターンになるのですが大手はこいう出費を嫌う傾向があり、「社内で稟議あげたのですが却下されました」となり「悪いけど御社で面倒見てよ」と暗に伝えてきます。

契約締結前でしたら話自体を無かったことにすればいいだけの話なのですが、契約後ってのはそこそこ契約履行の準備なんてところに行ってるパターンが多く、下手に契約を白紙にしようとすると違約の請求なんてことにも成りかねません。

しかし、その契約前の段階をすり抜けてしまったあとにこういう問題が発生し「あー、やっぱり契約するんじゃなかった」と思ってもそれはアスター ザ カーニバル。。。(しかし、最近、このパターン多いなーw)

こんな事態を収拾できてこそ一人前の仲介さんなのですが責任取れない相手仲介は「どうしましょうか?ご指示願います」しか言って来ないので今度はワタクシもトイレで一人泣きたくなっちゃいます。。(はいはい、、ケツはオマエが拭けってってことですよね?)

なのでワタクシ、過去の経験を生かして相手の仲介さんや買主さんのことをプロファイリングしながら慎重に契約準備するのですが、昨今の融資の渋さが影響して一度買付け入れた物件はなんとしても成約させたいとどんな問題が起ころうと無理矢理決済まで持って行こうとする仲介さんが増えてしまいロクに調べもしないことを当事者に言ってしまいドツボに嵌るパターンばっかりです。。

こんな時期に成約出来るんだからいいじゃねーかよって気もしますが、毎回毎回、心を削られていくようでワタクシの寿命もここ3か月くらいで10年分くらい減った気すらします。。。

ホント、あれです。。
以前のように大手さんがドカーンと地主の高齢者捕まえて来て共担の山でオーバーローンの融資がサクッと付いて「社内の規則で売契、重説は全部こっちで作りますから御社は契約日に売主とハンコだけ持って来てください」って言われて契約してた時代がまた戻って来て欲しいものです。。。(あの頃は毎日のほほんと出来たもんなーw)



要するにラクしたいだけなんじゃんw