プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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水と油の関係(ブログ連載1800回に寄せてw)


数えたら今日でブログ連載1800回目でしたw

こんにちは。

昨日のブログで書いた「こんな物件がこんな利回りで欲しいぞ」シリーズ。。。

ちょろっとブログで書いたつもりが一晩で86通もの方からコメントやメールをいただき正直、「世の中の大家さん、、やっぱり物件買えてないんだなー」ということを改めて実感しました。。

ただ驚いたのは今回名乗りを挙げた人全員が自力で融資を付けることが出来そうな人ばかりで昨今のサラリーマン大家さん全盛のこの時代に相当根性入ってる方がこのブログを見ているんだなとも実感ですw(「そんなの当たり前じゃん」と思ってるでしょうけど意外と自力で融資付けられる人って少ないんですよ)

とりあえずこれだけ物件を買える人がいるってことがわかったので来週の火曜日、、
この欲しいリストを頭に叩き込んでドヤ顔にて昨日の事件屋系不動産屋さんと対峙してきます。(ちなみにその日は焼肉になると思うのですが、この事件屋さん、、「えーっと、、とりあえず特上タン塩5人前、特上カルビ10人前、特上ロース10人前な」ってオーダーするタイプの方でございます。。

さて、そんなネタを書いてて思ったのですが、確かに買いたい人がたくさんいるってのはわかりました。

しかし、、しかしです。。
これだけ買いたいって人がいて逆に「物件を売りたい」って方ってどのくらいいるんでしょう?

と言うのもワタクシ、
最近ずっと思ってたのですが、去年一昨年と比較すると売り出されてる物件数が明らかに減少しています。

想像するに融資の蛇口が締まってきたので「どうせ買った値段より高く売れないからなー」とか「売却しちゃうと多額の利益が出ちゃうってのに買い替え用の物件が無い今、なんで売らなきゃいけないの?(5年前以前に物件買ってる人ほどこういうこと言いそうですw)」なんて人が増えてきて売却物件の数が減って来てるんじゃないかと思います。

そんな理由からなのか、最近、買い取り業者さんがウチの会社に電話して来て「売値の半値以下で買える物件はないか?」無理ゲーみたいな話を持ち掛けてくるのですが、電話してくる彼らからしたら「1000本架電すれば一つくらいあるんじゃね?」と思ってるんでしょうけど、とにかく最近の売り物件不足はある意味、不動産会社が淘汰される時代の前触れかもしれません。(さすがに売る物件が無ければ手数料収入が入って来ませんから)

と、同時にワタクシに売却依頼として飛んでくる依頼数も去年と比較するとかなり激減していているのですが、
ワタクシなりにその原因を考えてみると・・・
①もっと買い増したいんだから今なんかに売るわけないでしょw
②銀行融資がキツクなってきて売り出しても買ったときの値段じゃ売れそうにないから保有してんだよw
③いや、オマエ頼むと売れるまで何年掛かるかわかんねーから他社に頼んでんだよwww

のどれかじゃないかと思います。。(③が意外に多そうで怖いですw)

そう思うと我々もそのうち業界から淘汰される日が来るんじゃないかと思いますが、、今日でワタクシのブログも通算1800連載となったことを鑑みるとせめてあと200回はブログを書き切ってから淘汰されたいものですwww(ここまで来たら2000回までブログ書いてみたいですからw)

といういろいろな大人の事情を含みつつ、売りたい物件があるか?ないか?についてお聞きして本日のブログは終了です。

今日はこんなテンプレを作りましたのでこちらをご利用ください。。
①売りたい物件の種類(木造・S造・RC造)
②物件の年齢
③売りたい理由
④いつまでに売りたいか
⑤売った後の戦略(他の投資に回すとか等)
⑥その他(特に売りたいって人は売りたい物件のスペックをご記入ください)


なお、昨日は連絡先をお聞きしましたが、売りたい物件を聞く場合個人情報の問題も出てくるのでそこについては任意とさせていただきます。(なんかそこまで根掘り葉掘り聞いちゃったら商売丸出しっぽくてイヤなんですw)

また昨日の買いたい人と今日の売りたいって人とマッチングするようでしたら成約させようとワタクシ、、努力してみますが、、

売りたい方はクソ高く
買いたい方はクソ安く


ってスタンスでしょうからこのブログを読んでる人同士では間違ってもあり得ないんじゃないかと。。。。w(まさに水と油の関係ですから昨日の買いたい人の依頼は事件屋系だけにしておきますw)




と言うことで今から明日の狼カフェのお菓子を包む作業に取り掛かるんじゃんw

こんな物件がこんな利回りで欲しいぞ


本日もブログの更新時間となりましたw

こんにちは。

昨日、まさかの超ドタキャンで再度募集中となってしまったウチのレジ。。

普通であれば各仲介さんに頭を下げて再募集となるわけですが、、

念のためこのキャンセル喰らった一番手の借主よりちょっと後に入った申し込み(「あー、、残念ですけどタッチの差でしたねー」とお断りした方w)の仲介さんにも叱られる覚悟で
「すみませーん、、断っといて言うのもあれですけど一番手にキャンセル喰らったので再募集します」
と電話したところ、、、

「あ、その二番手のうちのお客さん、、まだ物件決めてないので声掛けてみますねー」
と心温まる対応をしていただき連絡して貰ったところ、、なんとホントにまだお探し中だったようでめでたく先ほど申し込みをいただきました。(やはり我々、完全には不動産の神様に見放されてたわけじゃないんですねw)

これでまた全部の物件が満室に返り咲いたわけですが(あ、ちなみに中央線某所のレジのあの部屋もすでに貸し出してますww)埋まってなかったものが埋まると気持ちもデカくなるのか、、
我々、こんな物件価格が高い時期だってのに(しかも団員には「今物件買ってどうするの?」とまで言い切ってるにも関わらず)4棟目が欲しくなってます。。。


もちろん今のこんな時期ですからそんじょそこらに気に入る物件なんかあるわけもありませんが、先日、ひさしぶりに電話が掛かってきた債権専門の不動産屋(通称:事件屋)のおっちゃんが気になることを言ってたのでそんな気持ちになってしまった次第。。。

なんでも最近、あのス〇ガ系の物件の債権がまた出回り出した模様で中には競売になってしまった物件もあるとかないとか。。(そういや、どこかのブログでもそんな話を読んだ記憶があります)

この事件屋系不動産屋さんはそういう物件情報を集めて自社で買って転売してるそうなのですが「多少利益は乗せるけどレインズに載ってる利回りよりは安いから欲しいなら情報出すよ」と言ってたので話がホントであればそれなりに安く物件が手に入りそうです。

ただあれです。。
事件屋さんの物件を買うとなると限りなく現金(最低でも融資特約不可)で買う前提じゃないと話も聞いてくれないのでワタクシ、、
「なーに言ってんですか、仮にもワタクシ宅建業者ですからそんな融資特約なんか付けるわけないじゃないですかwww」
と大見栄切ってしまいました。。。(こういうつまらないとこで見栄を張るからダメなんだろうなーw)

最悪は契約寸前になって「いや、銀行が借りてくれってうるさくて急遽、銀行から融資受けることになちゃったんですよー」からの「あ、融資受けるとなったら銀行が「カタチなりにも融資特約で契約してくれないと本審査にあげられない」って言われちゃって困っちゃいましたよ(苦笑)」のダブルコンボで凌ごうと思ってはおりますが事件屋でよくある「この物件、、2週間で決済出来るなら売ってもいいよ」って攻撃には対応出来ません。。(ってかなんで事件屋さんっていつもこうやって生き急いでいるんでしょう、、)

そんな不測の事態を鑑み、ウチが買えない場合、身代わりに「それなら俺が買う」って人って読者の方の中でどのくらいいらっしゃるんでしょうか?(ってかそんな酔狂な人がたくさんいるとも思えませんがw)

またこの事件屋さん、、
時々ですが「バルク案件」なるものを持ち込んできます。

「バルク案件」。。
要するに借金のカタにいくつも同時に物件を押さえ、あとでバラにして売るか、安くまとめて売るかの選択で売るような案件なのですが、物件によってはタダ同然の価格で引き取ったモノもあるらしく最初の取っ掛かりでうまくいくとそんな物件が出てくる可能性もございます。

とにかくこの手の事件屋系業者さんは最初に出された物件をすんなり買えば次に繋がることが多いのでなんとしても最初の物件は買わないといけないのですが(ほぼ闇鍋状態ですww)まずはその最初の物件を待ちつつ、我々が買えない場合のバックボーンになってくれる方も募集いたします。(えぇ、、なんでも買えるようにしておかないとそもそも物件情報を出してくれないんです。。)

と言うことで本日はこのブログのコメント欄を利用して「こんな物件がこんな利回りで欲しいぞ」って人を広く募集致します。(ってか前にもこんな企画やってやらずボッタクリなことになった記憶がありますが、、気のせいですよねww)

とりあえずテンプレ作りましたのでご記入いただきコメント欄に投稿してください。(いつものように個人情報的コメントになるので公開になっててもすべて非公開として一切ブログには反映させません)

①欲しいエリア(都道府県レベルでOKです)
②欲しい上限の価格帯(1000万単位で)
③構造(木造・S造?RC造)
④築年数の限界(ここまでなら古くてもいい)
⑤理想利回り(あまりわがまま言うと却下しますw)
⑥お名前(団員であれば団員番号)
⑦お住まい(都道府県レベルでOKです)
⑧メールアドレス(誤記入されると折り返せませんw)
⑨特記事項(なにか他にご要望があればご記入ください)

あと、我々は業者なので融資特約付けずに買いますが、コメント欄の方は一般の方ですので制限はありません。
だからと言って「これから融資してくれそうな金融機関片っ端当たります」ってのはご容赦ください。。。(多少は融資の目鼻先のある人じゃないと怖くて話を進められません)

なお、これでワタクシが仲介しちゃうと余計な費用が掛かるのでこの事件屋さんから買う時はアドバイスくらいはしますけど手数料が掛からない「売主―買主直接売買」でお願いします。。。

最後になりますが今回の話、、
場合によってはショボい物件ばっかり出てくる可能性もあります。(倉庫とか立体駐車場なんてブツばっかりな可能性もあるしw)

そういう場合はこの話自体が無くなっちゃいますのでご了承の上、コメントください。。



なんか前回の大風呂敷話を彷彿させるネタなんじゃんw

高額リノベと賃料の関係(たぶん永久保存版w)


株価22300円目前ですw

こんにちは。

今朝届いた全賃新聞を読んでたら、
300万くらいのリノベ費用を掛けたら家賃が11万円から3万円上がって14万円で貸せて4年経った今でも満室が続いてますって話題がありました。

またもう一つの事例では
430万掛けてリノベしたら5万の家賃が4万上がって9万円で貸せてますって話が載っていてこの話がホントであれば物凄い対費用効果ではないかと思います。。

実はワタクシ、、
「高額フルリノベって300万掛けても上がる家賃なんてせいぜい5000円から1万円くらいじゃねーの」って思ってたクチなので築古過ぎて家賃5万でしか貸せない部屋でも鬼のようなフルリノベ掛けたら倍近い家賃になるってのがどうしても理解できません。

ただこの話、、
最近の築古系の全空物件を再生して運用している人であれば「そもそも家賃が安すぎただけの話だろ」ってことになる気もしますが、都内近郊で考えるとそもそも設備が古くてもさほど賃料を下げなくても埋まる関係で「やっぱり高額リノベしても家賃なんてそんな上げられないでしょ?」と思ってるだけの話かもしれません。。(そう思うとワタクシ、、井の中の蛙って結論に達しますw)

と言うことで本日は実際に建物も設備も築古状態で購入して高額リノベした結果、ここまで家賃が上がりましたって生の声をお聞きしたいと思います。(はい、、ブログの締切時間が迫ってる関係でいつのも読者丸投げ企画でございます。。。w)

貴重なデーターとして残しておきたい関係で、今回お聞きしたいのは
①都道府県(出来れば何市とかまでわかると嬉しいです)
②最寄駅から何分か?(車社会であれば「車社会」とお書きください)
③部屋の面積
④間取り(間取り変更していれば変更前と変更後なんてのも知りたいです)
⑤リノベ費用
⑥リノベ前賃料とリノベ後の賃料

をコメント欄にお書きください。

これでホントに家賃が鬼のように上がるレポートばかりでしたらワタクシ、今後は改心して「高額リノベやっても元は取り返せますよ」とドヤ顔でセミナーで吹聴しまくってみたいと思います。。。。

あと、リノベでなくてもいいので「当初はこんな賃料だったけどこんなことしたらこんなに家賃が上がったぞ」という情報をお持ちの方、、そんな貴重な話を他人に話すのもあれかと思いますが、そういう話は「狼遺産」としてそのノウハウは永遠に語り継がせていただきますのでぜひ教えてください。。(ってか凄い話があるんじゃないかとワタクシ、、密かに期待しておりますwww)


と言うことでそろそろワタクシ、お出かけタイムとなりましたので本日は手短になりましたが終了です。。



コメントたくさん来ると嬉しいんじゃんw

カビ対策。。。


本日はお願いネタで更新ですw

こんにちは。

しつこいほど告知してる来月開催の福岡セミナー。。

明日の25日(水)がお振込みの締切期限ですが、、
まだ数名の方が未入金になっております。。。。

今回もキャンセル待ちの方が多いので明日までに入金確認が出来ない場合、自動的にキャンセル扱いとしてキャンセル待ちの方に席を譲ってしまいますのでご案内メールが届いた方でお振込みがまだの方はお急ぎください。。


さて、話は変わりますが、

先日、退去清算金を巡り紛糾していた前入居者さんの退去部屋ですが、、
今度はお風呂場のシールに出来たカビが落ちずに困ってます。。。


微妙ですがカビが残ってます。。。

その退去清掃をやってもらった掃除屋さんによれば「シールに出来たカビなのでこれ以上は落ちないです(ま、あの悲惨な状態からここまでキレイにしてくれたので文句も言えませんがw)」とのことですが、、、
これってやっぱり落ちないもんなんでしょうか?(次の入居者さんがキレイ好きにつき、是が非でも落とさないといけないんです)

その話を団員系大家さんに相談したところ、
①そんなの上からコーキング上塗りすりゃいいじゃん(きっとまた後でカビが沸いてくるかもしんないけどそれは入居者責任ってことでw)
②ハイターなどの次亜塩素酸系の溶液をティッシュにつけて貼り付けて時間をおけば結構キレイになるよ
③コーキングに出来たカビは根が深いと取れないからコーキング打ち直したほうがいいよ
④・・・いや、、文句があるなら入居させなきゃいいじゃんw(ってかこの程度のカビなんて気にすんなよw)

の4パターンが出揃いましたw

新しい貸主さんのことを考えるとさすがには選択できませんが、も出来れば選択したくありません。(前入居者から退去清算金を満額せしめましたが、、こいつのために費用を差し出すのもなんかシャクなんです)

と、ここでこのブログをお読みの方にお聞きしたいのですが、、、
コーキングのカビって胞子の根が深いとホントに落ちないものなのでしょうか?(月に人が行ける時代だってのに人間がカビごときにに負けるわけないと言うのがワタクシの持論でございますw)

なにか必勝法があれば教えてください。。。(例えば、三日三晩レモン汁に漬したヘチマで擦れば一発とかw)




ガラスの左手首につき今日は手短かに終了なんじゃんw

ホントに儲かる話。。。。。(土曜日のまとめ編w)


連休だけど月曜につき今日も更新ですw

こんにちは。

土曜日のブログネタ。。
こんなネタじゃ大してアクセスもないだろうと軽い気持ちで書いた話なのですが、、意外に反響が多くてびっくりしました。(ってか皆様のお金儲けに賭ける飽くなき野望、、おみそれしましたw)

また、「内緒だけどこんな儲け話があるよ」って一部タレコミもチラホラあり、コトと次第によっちゃ団員番号の一桁をあげちゃってもいいんじゃねーの?って事態にもなりそうでこれは精査させていただき話がホントであれば躊躇なく旅団番号1番をあげちゃいます。

ただ、仮に団員番号1番をあげたとするとその1番の人、、
名刺に団員番号1番と書いただけで何も言わなくても飲み会とかで名刺を配ると「あ、この人、、すげー儲け話を知ってる人じゃん」と特定されてしまいその人気ぶりに主役のワタクシが喰われる恐れがあります。(ちなみに旅団では上手いお金儲けを知ってるととてもモテますww)

そんな問題があるので団員番号1番を授与された方、、ホント、名刺の取り扱いにご注意くださいw

そんな儲け話で一番多かったのはやはり株関係。。(どうでもいいけど非公開のコメントでたった一言、「コロ◯ボ不動産」とぶち込んでくれた「通りすがり」の方、、それ見た瞬間、深夜だってのにツボったワタクシが不覚にもJアラートみたいな声で不気味に笑ってしまいウチの犬が気味悪がって朝まで眠れなくなった責任をいつか取っていただきますのでよろしくお願いしますw)

ひふみ投信ってのがやはりハイパフォーマンスらしく現金持ってる人であればこの投資は結構有効みたいですね。。

あともう1人、未公開のコメントでアメリカのとある会社の株式を3000万買ったら最終的に21億になったと言う方がいらっしゃいました。

儲けた額がどうのこうのと思う以前に、、
こう言う人がこのブログを読んでるって知り「今後は下手なこと書けねーぞw」とめちゃめちゃ緊張感が上がってしまいましたのでそう言う人は先に「こんな俺様も読んでるぞ」とお知らせください。。。(じゃないと毎回役に立たないおちゃらけ記事を読む羽目になりますよw)

あと、意外に富山の吉川先生の低位株戦略で儲けている人が多いってことが判明しました。


吉川先生とは昔、富山にセミナーやりに行った以外でも東京で飲んだことがあるんですがその東京でのオフ会、、

不動産系の参加者はワタクシとヒゲの設計士とここゆうだけだったのですが、株式系の参加者は20名以上と不動産系にとっては完全アウェイになりそもそもワタクシとヒゲと吉川先生で飲むはずだったはずのオフ会がなぜか株式系合同オフ会に変貌してしまい、その席で吉川先生を一目見たいとわざわざ大阪からやって来た20代の女性2人組を見たとき、、我々不動産組、、「不動産ブログじゃいくら書いてもモテねーぞ」と恐怖した記憶がございます。。。(その後、その20代の女性2人組、、吉川先生の泊まるホテル、後で押し掛けたとか押し掛けなかった、、なんて噂も聞きかじっております)

えぇ、、
あの時、「なんだよ、、やっぱマラソンして体絞ってないとダメなのかよー(涙目)」と悔し涙で帰らないで我々、吉川先生が泊まってる部屋まで押し掛けてちゃんと教えて貰ってたら我々も今頃お金持ちになってた可能性があったってことです。。。(まさに成功と失敗は紙一重ってヤツですねww)


と考えるとやはりお金儲けは人の繋がりが非常に大事であることがよーくわかります。(こういうチャンス時に不貞腐れて腹いせにキャバクラ行ってるようじゃチャンスの女神は素通りするんですw)


さて、、
ワタクシ、、このブログは集客目的でやってるわけでも無いのでそんな美味しいネタがあればどんどんブログに書いちゃいますがそうで無い方はそれすら情報として売ろうとします。

ま、それもお金儲けですからそれで儲けたいって人は止めませんがおそらくそう言う人ってやがて情報が先細るか、儲からない人同士でタッグを組み、大して中身のない情報をさもすごい情報だと偽り販売することでしょうからさらに先細り目の下にクマが出来た友達ばっかりで群れてしまい、最終的には我々仲介業者に塾生を紹介して紹介料をキックバックして貰うというほぼほぼ不動産ブローカーと似たようなことに手を染めるものです。。

ちなみにワタクシも悪魔に魂を売る覚悟であれば月に100万くらい稼ぐのは楽勝じゃないかと思ってますが(昔ブログで書いたワンルーム販社の胴元になって歩合給社員を大量に雇いヒップホップガンガンのオフィスで借金のカタに仕入れたカモ名簿使ってテレアポ営業掛けさせて成績の悪い社員を片っ端怒鳴り散らしてぶん殴ってればいいだけの簡単な仕事とか、メルマガで集客した初心者を「投資相談会」と称してウチの事務所に呼びつけて属性聞き出して融資フカして買える地方RC物件を勧めてスルガ送りにする仕事とかなら明日からでも金に出来ますw)この歳になってそんな生き恥晒して金儲けに走らなくてもそこそこ食っていけるし、どう考えてもそんなの10年続けてできる仕事じゃ無いし、子供がいる立場のワタクシ、、実名顔出しでそんなミジメな手法で金を稼ぐのはカッコ悪くて嫌ですw(そう考えると今、そういうの詐欺まがいなことを顔出してやってる人ってどこまで先を考えてやってんでしょうねwww)

あ、そうそう、、
そういやこの前ウチの会社に来た団員から教えて貰ったんですけど、、そういう詐欺まがいっぽいことで集客してカモ客探してるやつってセミナーとかの自己紹介が半端なく長いそうです。(持ち時間1時間なのに20分を自己紹介に時間を割くやつって自己紹介が営業ツールの一環だったりするんだそうですw)

こう考えると結局、良質なお金儲けは良質な人脈がモノ言うんじゃないかと思うワタクシなのですが、良質な人脈を築きたければ他人から信用され続けなければいけません。。

この他人からの信用ってやつですが、
ワタクシは相手に与え続けることで得られるんじゃないかと思ってます。

情報でも知識でもそうですが相手に無償で与え続けてるとそれが事実だと証明されたときに初めて信用になるのですが、そういう時に恩を感じてくれる人ってのは他人にも「こいつは信用できる奴だ」と紹介してくれます。(逆にこれを恩として感じない人は友達にしても無駄だし将来的にあなたの障害になる可能性が高いのでさっさと切り捨てちゃって大丈夫ですw)

この信用からの紹介ってのがホント威力倍増ツールで、信用してる人から「信用できる人」と紹介されるとこっちはいちいち信用得ようといろいろ与えなくても最初から信用されちゃうんです。(あ、でもそれだとそこで切れちゃうので結局その人にも与えるだけ与えまくらないとダメですw)

となると今回の話の結論ですが、
今、これと言ったお金儲けの方法がわからなくても今の人脈を磨き他人から信用され続けていれば向こうから勝手に儲け話がやってくるはずなので、あとは学さんのブログで書いてあったこんな奴にだけ引っかからないようにしたりこんな奴にだけはならないように注意してれば誰でも必ず美味しい話が舞い込んでくるんじゃないかと。。。(こういうのと絡んでるだけで自己の信用まで失うものですw)


ちなみにこの学さんのブログ読んで「あ、これってあいつのことじゃねーの?ww」と固有名刺が分かった人。。

そんなあなたには狼旅団検定1級を授与します。。。w(団員で団員番号持ってる人は名刺に狼旅団検定1級って書いてもいいですよw)




だからってコメント欄で「こいつって◯◯◯◯と◯◯◯◯のことですか?」と答え合わせしないで欲しいんじゃんw