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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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週末雑感(なお最後にワタクシから渾身のお願い事がございますw)


あっという間の一週間でした。

こんにちは。

いんやー、、、感染者減らないですね。。。(で、今日は120人越えですって?)

仕事帰りに飲み屋さんを外から眺めると(えぇ、、歳が歳なので怖くて入れませんw)マスク無しでデカい声で話す若人が増えて来てるので警戒感も薄いんだろうなーと思ってましたが、都内はどう考えてもブリ返し必至な模様です。

さて、先日の定点観測のレポートがたくさん届きました。
コメント欄を見てお分かりだと思いますが、ほとんどの大家さんは無風。。。(とは言え、やはり店舗系の大家さんには減額要請も来てるんですね・・)

もしかしたらすでに危機を予測して家賃補助の申請を済ませて対応してくれてる賃借人さんもいてその効果で耐えているのかもしれませんが居住者の属性が良く、滞納なんて起こりえない物件をお持ちの大家さんばっかりなのかもしれませんね。。

ただあれです、、、
コメント欄に書き込めるということはこんなクソ長いブログを読めるくらい時間も余裕もある人で、実際に空室ラッシュや滞納ラッシュが始まってる人に於かれましてはとてもじゃないけどこんなブログ読んでる余裕なんてねーよとモグラ叩きに精を出してる可能性もあるのでどこまでこのレポートを信用していいのかって部分もあります。

どちらにしても今週の都内のブリ返しぶりを見ると感染拡大してまた病院のベッドがいっぱいになってしまう可能性が上がって来てますので引き続き感染予防に力を入れていただければと思います。(こうなるともはや自己防衛で凌ぐしかありませんから)

さて、そんな今のところは家賃の払いに耐えてる店子さんも多いですが、本日、売り上げが大幅に減少した中小企業や個人事業主の人を支援する「家賃支援給付金」の概要が発表になりました。





この表を見ると5月~12月の売上高で
一カ月で前年同月比50%以上減
または
連続する3か月の合計で前年同期比30%減
の場合が対象になるそうで
嬉しいのは店舗以外の事務所や駐車場代も対象になるってこと。。

ウチのブログの読者さんの物件のほとんどが資本10億円未満の事業者を店子に抱えてるはずですから家賃が払えないレベルまで売り上げが下がっていればこの制度で家賃補助を受けられますので該当する物件をお持ちの方はさっきの画像をよく読んで知らない店子さんに教えてあげてください。

と言うのも最近知った話で、
この手の補助制度そのものをよく理解せずに事業をやってる方が多く本来であれば余裕で給付が受けられるのに「こういうのを受けちゃお終いだよ」とかそもそも「ウチは借金が多いから無理だよなー」なんて誤解してる人も多いそうですから滞納の予兆があればいつものようにその事業者のポストにこれらの情報を書いたチラシを投函しておくのも滞納予防策ではないかと思います。

またどうやって書類作っていいかわからないって人も結構多いらしいので(わからないから諦めるって人が意外に多いんですって)大家たるものその辺もきっちりアドバイスできるくらい知識武装しておいた方がいいかもしれません。(えぇ、、この手の書類って煩雑過ぎて作るのが面倒って人も多いみたいですからw)

あとあれですね。。
これでまた感染がぶり返すようだと財源が底をつく、、、なんてこともありえるので個人的な意見ですが補助でも融資でも受けれるときに受けておくてのも大事じゃないかと思います。(こういう時一番怖いのはお金が足りなくなることですから)

さて、最後になりますが本日のワタクシ、
Twitterでおなじみのどエンドさん達が不定期に発行している「全宅ツイ不動産チンパンジー情報(略して全チン)」の収録のため都内某所に出撃して来ました。


黒塗りのこんな車が突然会社にやって来て猿轡に目隠して連れていかれたのでどこに連れて行かれたのかは不明ですw

前に岡元さんとやったケンビヤ対談以来のブログ外での対談だったのでめちゃめちゃ緊張しましたがこの模様は今月のどこかで発行される全チン情報(くれぐれも言っておきますがあの全賃新聞じゃございませんw)をお待ちください。


しかも対談参加者全員顔バレ防止でKKKみたいな扮装でどエンドさんですら素顔が見えませんでしたw

なお、一応申し上げておきますが、、
ワタクシの登場時に発行部数が伸びないと「狼ってやっぱり求心力ないやつなんだな」と二度とお声掛けして貰えなくなる可能性が大でございます。。

ワタクシ、常々「狼旅団の団員は皆さん帰りの下駄箱前で万札に火を灯して「俺の靴はどこだ?」ってやる人達ですよ」と大風呂敷を広げてますので540円(税込)を握りしめてお待ちください。(なお、当方へのギャラは一銭も無いとのことですww


いつも見てて心配なのですが、みんなが一斉にこれやると火事になっちゃいますよw

ちなみに過去最悪の発行部数になるとこの狼旅団は自動的に全宅ツイに吸収合併となります。。。(団長はようすけさんになります)


狼旅団LINEスタンプの二の舞だけは勘弁して欲しいんじゃんw

定点観測のお願い。。。


例の区分ネタ、、どうやらホントに出来そうですw

こんにちは。

さて、本日は7月1日です。
(ちなみに今日からレジ袋が有料になり昨日まで恩恵のあった5%引きも今日からありません)

「あーあ、、今年もあと半分かー」、、なんて思いに浸ってる方も多いんじゃないかと思いますが
そんなことより今日あたりは月末のお家賃の滞納者が出てないか通帳記入してチェックしてる人が多いんじゃないかと思います。

と言うのもニュースを見るとやっぱり6月くらいが一番雇用不安だったようで特にサービス業的な業種の入居者さんの賃金がかなり不安定になってる模様でございます。

「コロナ解雇、3万人に迫る 休業復帰、回復兆しも」

と言いつつも自粛解除の流れに伴いそんな雇用不安も一部では少しづづ解消され始めているようでこのまま行けば家賃滞納に怯えることも無くなりそうなのですが、、、、今日の東京の感染者は67人。。(ま、ほぼクラスター感染なのでそんな神経質にならなくてもいいじゃんって気もしますが)

おかげで埼玉県からは「埼玉人は東京で夜遊びするな」なんてお達しまで出て東京人はまさにバイキン扱いされちゃっていますが(どうでもいいですけど池袋だけは埼玉の人も夜遊びOKな風潮なのやめて欲しいですw)我々東京の人間はこんなクソ暑い時でもほぼ100%マスク着用で外を歩いてますので一通り感染クラスタが潰されたらそんな増えない気がしますよw(今の東京、マスク無しで街を歩くのって下半身スッポンポンで街を歩くくらい恥ずかしさ全開ですからw)

と、感染減少に向けて上向き加減な今日この頃ですが、やはり数か月も自粛ムードが続き今までの雇用不安だけは正常化に戻るにもまだまだ時間が掛かるんじゃないかと思います。

そうなると冒頭で書いた先月末締めのお家賃の振り込みが今月かなりの数で遅れが生じてるんじゃないかと予想しているワタクシとしてはその実態をリアルに把握しておきたいところです。

幸い、このブログの読者さんは全国津々浦々に散ってますのでお聞きしたいのですが
今日の15時現在で普段はちゃんとお振込みしてた人がどのくらい未入金なのかコメント欄で教えていただけないでしょうか?(えぇ、、いつも遅れてる人は参考にならないので除外してくださいw)

報告が多ければ多いほど実数が掴めるので出来るだけたくさんの人にご協力お願いしたいのですが、ワタクシの予想では地方の大家さんは案外滞納が少なく(自粛の影響が実際にはあまり無かった気がします)、都心の大家さんほど増えているって感じです。

これが都心も地方もあまり変わらないとか逆に都心もさほど滞納する人は少ないってことであれば恐らくはワタクシがブログで散々書いてた滞納問題も単なる「オオカミ少年」な話で終了となり「コロナで家賃滞納なんてオマエに言ってるほど増えねーよ」ってことになります。(あれだけ大げさに書きましたが出来ることならオオカミ少年で終わりたいです)

あともう一つお聞きしたいのはコロナ関連で職を失い退去されちゃったって大家さんの存在です。

これは退去理由で「コロナの影響で収入が無くなったので退去します」なんて言われているはずなのでそんな事例があれば教えてください。

それと今回一番打撃を受けてそうな店舗系賃貸の物件をお持ちの方、、
実際どのくらい家賃減額要請やら退去されちゃったんでしょうか?(補給水もたくさん出てるので意外にそういう話も少なかったんじゃないかって気もするんです)

と言うのも今回のコロナ禍では東京都も財源がすっからかんになるまでお金をばら撒きました。(予備費の大半を使ってしまったので第二波が来たらもうお金ないので東京アラート出せませんって雰囲気です)

えぇ、、
これで案外潤って再起を図れるくらいの余裕が出来てる人も多いんじゃないかって気がしてるんです。。(特に困ってないのに公庫水や給付水を給水されてる人も多いと聞いてますしフェラーリの注文数が増えてるって聞くとお金がダブつくんじゃねーのと思ってますw)

まだ感染が終息するとは思えませんがこれだけジャブジャブお金を市中にバラ撒くなんて思ってもいなかったのでこの結果この先がどんなことになるのか参考にしたいのでぜひご協力くださいw


そんな我々、、本日は水曜日で業電も少ないのでこれから市中の経済動向調査で叙々苑に出撃します。(えぇ、、同伴出勤で叙々苑使う人が多いので昔ブログで書いた「キャバクラ同伴係数」の調査に向かいます)


決して焼肉食いたいから行くってわけじゃないんじゃんw

あのー、、お客様の中に雨漏りに詳しい人はいらっしゃいませんか?w


正しいポチの仕方を教えたらブログの点数が激あがりするってなんですか?ww

こんにちは。

昨日のブログでパンドラの話に触れましたが、
該当しそうな人からのメールが山ほど飛んできてそれをまとめるだけで一日が終わってしまいました。。。(と言うことで本日はこれから残業です)

いただいたメールを週末の精査して週明け早々にお返事しようと思っておりますのでメールを送ってくれた方に於かれましてはしばしお待ちください。

さて、そんなわけで週末です。
本日の東京、、コロナの感染者は54人でやっぱり人が出歩くようになると増えるという構図。。(ま、そうは言っても若いやつの限定的なクラスタ感染でもあるので外国みたいにガツーンと拡散するとも思えませんが)

おかげさまで今の都内はマスク無しで歩くなんてのはほぼ犯罪者扱いなのでマスクを忘れて外出なんて怖くて出来ないし、強引にマスク無しで外歩いたら知らない人にいきなり殴りかかられそうな気がします。

とは言え、都知事選挙の真っ最中の今の小池さんが再び自粛要請するとも思えませんし、都の財政も最初の一歩でお金を突っ込んでしまったので補償もさほど期待出来ないようなので人の流れはしばらく止められないんじゃないかと思います。

そうは言っても先行でジャブジャブとほぼ無利息な融資や補助金を大量に流し込んだ影響はすでに出始めているようで家電量販店に行くと白物家電などは品薄状態。。。(噂ではコーンズのフェラーリの受注数もハンパない数だとか。。w)

で、今回のコロナで「やっぱなんだかんだ言っても大家さんは強い(彼らには寝てても儲かるビジネスに見えているように思えます)」と言うことで不動産物件を物色し始めるのも時間の問題でしょう。

実際、今週くらいから5000万前後の木造アパート物件などの問い合わせが増えていてあちこちの業者にも聞いたのですがコロナ水の融資額程度のロットの物件はこれから結構動くんじゃないかとのことです。

そうなれば売り出し利回りを無慈悲に上げちゃっても構わないわけで(しかも相手は素人だし世の大家さんよりも超低金利で資金調達してるので5%なんてクソみたいな利回りでも高利回りに見えたりしてwww)もしかしたら第二の在庫処理チャンスが訪れるかもしれません。。

とにかくコロナがどっちに転ぼうと間違いなくお金の地殻変動は始まってるので各自儲けどころはどこなのか注意深く探って慎重に行動してください。(セミナーでも言いましたけどワタクシは「土地」に着目しておくのが一番だと思っております)

あとあれです。
ディズニーランドが営業再開するそうで地方の人も東京にやってくる機会も増えるんじゃないかと思います。

ワタクシ、地方の人のマスク着用率を随時団員から聴取しておりますが、どう考えても東京ほどの着用率じゃないと思うので東京に来るときは必ずマスクを持ってきてください。(ま、今では都内のマスク相場の下がっていて調達は容易ですが駅や空港の時点でマスクしてないと犯罪者同然の扱いを受けますよwww)

さて、今日はここからが本題でございます。。

先日来、弊社所有の中央線某所のレジにて雨漏りが発生しております。。(えぇ、、例のゲリラ豪雨が来ると時々漏れてくる、、って厄介なやつでございますw)

普段の雨では発生せず、ある角度からのゲリラ豪雨の時のみ漏れると言うことなのでとりあえず天気のいい日に壁のシールを打ち直し様子を見ていたのですが、、梅雨に入り長い雨が降るようになって今度は漏れると言うよりどこからか染みてボードが浮かんできて雨が止むとボードの膨れが引っ込むというまるで壁が呼吸してんじゃねーの状態でございます。

他の部屋では雨漏りが発生してないのでこの部屋の周囲の外壁かどこかの接続部ではないかと思うのですが、ここをお読みの方でそんな現象を経験してる人はいませんでしょうか?(なんか雨漏り修理業者を呼びつけてお金掛けて直すとかそんなレベルのことまでやらなくても直るんじゃないかって気がするんです)

いただいた情報を元にワタクシが梯子掛けたり内壁破壊して裏を見るとかやれるだけやって梅雨の雨の多いうちにかっこよく一発で仕留めてその部屋の募集を再開したいと思っていますのでぜひご協力ください。(えぇ、、偶然にも隣の部屋が空いたので雨漏れ部屋の住人さんにはお隣に移住してもらうことになりましたから思う存分壁も壊せますw)

ちなみに物件は鉄骨造4階建てで雨漏りは2階のみで箇所は一つだけ付いてる窓枠の右下あたりです。



天才の降臨を正座して待つんじゃんw

夏の風物詩・・・・。


本日セミナー参加者の方向けにレジュメと最終案内を一斉送信しておりますのでご確認くださいw

こんにちは。

夏と言えば昔は花火なんて風流な話ではございましたが今年はコロナのせいでことごとく中止。。

他に「夏と言えば」を考えてみましたが今朝のニュース見て「大雨」というフレーズが浮かびました。

そんなニュースがこれ。
「台風で住宅水没「市は浸水の可能性を説明すべき」 宅地販売めぐり市側敗訴の判決、全国初」(ソースはYahoo!ニュース)

市で土地区画整理事業で造成・分譲した戸建て用地が100年の一度の大雨で浸水して「市には説明責任があるのにそれを怠った」が果たして通用するのかが争われていた裁判ですが、市から直で買った3人に対し損害賠償が認められ不動産屋から買った住人はそもそも請求権が無いので棄却された模様です。

市の言い分は「ハザードマップでちゃんと周知してたんだからそんなの知らない」でしたが裁判所は「ハザードマップだけじゃ説明が不十分」と認定されたわけでそうなるとこれだけゲリラ豪雨ばっかりな昨今の日本ではハザードマップで青くなってないところの売買でも水害の恐れについて説明しておかないといけなくなるんじゃないかと思ってます。

と言うのも今回の裁判事例、、
ワタクシ、詳しくは見てませんが恐らくは河川が氾濫してもここまで酷くはなりませんって程度のハザードマップではなかったかと思います。(だってそうじゃなければ家を買う側だって川の氾濫を気にして買ってないでしょ)

100年に一度の豪雨災害が毎年のように繰り返されてる現代では過去の水害事例を参考に作られたハザードマップでは通用しない時代になって来てるでしょうし、すでに土地を買い、家を建ててしまってる人に「いやー、、実はですね、、昔は大丈夫だったんですけど最近の大雨だとここらへんも危ないらしくて・・」と言われても引っ越しようもなく豪雨になるたびに神頼みする以外にありません。(ま、そう言いつつも自治体が年々治水工事をアップグレードさせているので全部が全部そうではないと思いますけどね)

いずれにしてもこの判決が前例になって水害が起こるたびに判例として使われることになりそうですから我々不動産屋も重要事項説明ではより慎重な説明をしないといけない時代になりそうです。(「は?買った人だってそんなのわかって買ったんでしょ?」はもはや通用しない時代ではないかと。。。)

さて、そんな「夏と言えば」の話の続きですが、、、夏と言えば「ゴキブリ(通称:Gです)」の季節でもあります。

ワタクシは触れるのでそんなに恐怖は無いのですがダメな人は全くダメなようで先日も、うちの数少ない管理物件に住む「ダメな人」からGの襲来の一報を受けましたwww(住人のおばちゃん、、たかがGが出現したくらいで110番しちゃうほどですからホントに苦手なんでしょうねw)

いちいち110番されちゃたまりませんのでGの駆除は我々が担当するのですがこのおばちゃん、、Gが苦手とあって部屋だけは恐ろしいくらいに清潔を維持しております。(えぇ、、よくある汚部屋の住人の分際でGが苦手なんてわがままな方じゃないんです)

「たぶん他の部屋から侵入してくるんですねー」とワタクシも思ってたので最近はゴキジェット(瞬間でGが死ぬタイプ)を渡して「ままま、これをシューすればイチコロですから」とご使用をお願いしてたのですがおばちゃんからしたら「他の部屋から侵入しないように出来ないか?」とずっとおっしゃっておりました。(しかもこいつは他の部屋からの外来種なので成長しきっててデカいことデカいことww)

「集合住宅で他の部屋からのGの侵入を防ぐ。。。」

Gが人間の言葉を理解出来るならなんとかなるかもしれませんが、
すなわちそれはレ〇パで隣からの騒音を防ぐってのと同じくらい困難を極める話ですのでゴキジェットを支給して「これでなんとかして」と言うしかございませんでした。(ってかそのくらい自分でやってくれよってのが本音でございますw)

しかし、、しかしです
昨日TwitterでTLを徘徊してたら素晴らしいG駆除剤があるのを発見しました。


こいつです
「ゴキブリ ワンプッシュPROプラス」

巷の評判を聞くとどうやらこれ、G殲滅の最終兵器と呼ばれるシロモノらしくとにかく部屋中のGを根こそぎ引っ張り出して殺してくれるそうです。


ちなみに今話題の人もおススメしてるようです

ただ、評判を読むにつれてワタクシが常用してる瞬殺ゴキジェットと違い、「光に向かって逃げてちょっと間を置いて息絶える」という即死系はない仕様なようでAmazonレビューには


とちょっと地獄絵図が想像できることが書かれておりました。。。

しかしこれを使えばおばちゃんからの緊急電話も減るんじゃないかと思って注文、、、、と思いましたが、、
実際に使ってる人のレビューを見るとどうしても注文ボタンが押せません。。

と言うことでここをお読みの「実際にこれを使ったことがある人」からの生きた実戦レポートをお待ちします。。(ちょっと湿気った木造アパートをお持ちの方だとこんな経験してそうな気がします

いえね、、なんとなくですがこれ使うと
「瀕死なGが部屋中にウジャウジャ出て来て死にそうなの!助けて―!!」
と輪をかけた緊急連絡が入る気がしてならないんです。。(だってレポに「家族の中で苦手な人は実家に帰るべし」って書いてあるんですもん、、w)

あとこれ以外に効きそうな駆除剤があったらそれも教えてください。(出来れば姿を見せずに消えていくパターン希望です)


優良入居者のおばちゃんに平穏な夏を送って貰いたいんじゃんw

投資侍さん、、、見てますか?w


今日は最後に渾身の無茶ブリがございますw

こんにちは。

昨日の定例のTwitter談義でワタクシの頭がデカい話が飛び出し団員が8年以上前の過去ログ(ブログタイトル「ヘルメットと柏餅」)を引っ張り出してくれたのですが、それ読んでるうちにすっかり懐かしくなってついつい過去ログを遡って読んでしまいました。(ちなみにワタクシの頭周りは未だに63センチです)

そんなブログを書いてた8年前の不動産投資業界ってどんなだったっけ?と振り返ってみたのですが、

8年前と言えば2012年。

そんな8年前の同じ日を振り返ると当時のワタクシ、なぜか横須賀に出掛けてました。(えぇ、、当時新進気鋭の鬼才と言われたビーフンデザイン進藤さんの新築RCの見学会に出掛けてました)

記憶が正しければたぶんこの日の行きの京急で今では旅団の重鎮として揺るぎない地位を確立した「ヒゲの設計士(事実上このヒゲが旅団のナンバー2です)」に初めて出会い、飲み会の会場では「赤井さん」と初対面。そしてその席に座ってた当時の暑苦しいくらいに不動産投資が大好きって言ってた何十人もの著名大家さんと出会い、この辺から大家業界とさらなる接近遭遇を果たした記憶があります。(そういやこの頃連日コメント欄を長文コメで荒らしてたやげはどこ行ったんでしょう?)

そんな8年前の大家業界。。
今ほど大家団体も多くはなく首都圏在住の実力派の大家さんは大抵、真面目に大家活動をサポートする「築古組」とややおふざけ系の「しょぼくれん」の大家さんが多かった記憶があります。(そんなしょぼくれんのたろうさん、、最近またひっそりブログ更新してますねw)

狼旅団はこのたろうさんのパンクスな遺伝子を受け継いでる関係でどちらかというと「しょぼくれん系」に近い団体だったのですが当時のしょぼくれんは結構、実力派大家揃いでおふざけしつつもマメに情報交換して常に新しい情報を貪る毎日でした。(そんな暑苦しい大家さん達がこぞって好き勝手に旅団員を名乗ってたのは当時の狼旅団は「自分が団員だと思えば旅団員」という適当な入団要綱だったのが原因ですw)

そんな濃い大家さんばっかりが情報交換するもんですから週末にどこかで物件見学会があると聞いて行ってみると大抵同じメンツ。。(当然なのですがどこ行っても同じ大家さんばっかりなんですw)

物件見学会と言うと必ず施主さんがいるので現地で「ここが悪い」「あそこがおかしい」と言うのは気の毒と言うことでご法度だったのですがこの頃から「ダメ出ししてこそ勉強(褒めてばっかりの表面的なお付き合いじゃダメだろ)」という流れになりベテラン大家さんが容赦なく見学会で施主にダメ出しするようになったのもこの頃からじゃないかと思います。

で、その後開催される懇親会と称する飲み会では大声じゃないと声が全然聞こえない不動産談義や新築中の物件の図面開いての図面舞踏会や安い業者さんはどこ?とか仕事の出来る管理会社を紹介し合ったりといろいろな情報交換がなされさらに次週の見学会や大家イベントはどこに行くのが一番勉強になる?なんて話になって不動産投資本を読んだくらいじゃ絶対得られないだろうってくらいの情報量がわずか数時間で飛び交っておりました。(ホント、この頃の大家さんが一番まともな情報を吸い上げれたんじゃないかと思います)

そんな2012年と言えば例の東日本大震災から一年経過した頃でまだアベノミクスな安倍政権も出来ていませんでした。

しかしそんな時こそ不動産は安く買えるもの。
リーマンショックと震災の影響で当時の株価は8000円台、ドル円は80円台という不動産投資にとっては絶好の買い場で、銀行融資も積算価格でフルローン可の時代ということもあり光速投資なんてのが流行り、物件は今より安いしフルローンで買えるということでこの頃に不動産投資をやってた人は結果的にですがほとんどの人が大成功してるんじゃないかと思います。(何度も言いますがこの頃に光速投資やってた人は時流にうまく乗っかれたので滅茶苦茶儲かったはずです)

なぜ結果的と言うのかと言えば当時、まさかその年の12月に民主党が政権を手放して自民党に政権が戻りアベノミクスで株価が急上昇するなんて誰も思っていなかったからで当時の大家さんが大成功出来たのはそれまでに仕込んでた物件がアベノミクスの影響で物件価格が跳ね上がり誰がどう売ってもジャブジャブ転売益を叩き出せたからに過ぎません。(あとこの頃にカリスマ大家さんがこぞって不動産投資本出したり雑誌やネットで不動産投資を今のビットコイン並みにもてはやしたのがプレーヤー増加に繋がり高値転売出来たのが大きいです)

8年前の5月と言えばまだまだ自民党への政権再交代なんて誰も予想していませんでしたから当時の大家業界ではいかに満室経営するか?が主眼で一棟物件と言ってもまだ築古戸建てなんてところには手を出す人も少なく積算価格でフルローンが組める木造アパート(えぇ、、この当時はあのスルガ様でさえ木造アパートにフルローン出してましたからw)を上手にリノベしてCFを稼ぐってのが主流でした。(当時大家業界で大流行したクネクネミラーやクネクネライトを駆使して募集部屋を作り込むって大家さんが多かったです)

と同時にまだまだ土地の価格と建築コストも安かったおかげで自力で新築物件を建てる人も多く、都内で新築利回り10%なんてお化け物件をやすやすと建ててたのもこの界隈の大家さん達でした。

やがてこの新築利回り10%の物件が4%後半で飛ぶように売れていくわけですからこの頃にあちこちの新築見学会に行って新築RC物件のノウハウを独学で勉強してた人はムカつくくらいいい思いをしてるはずでございます。


さて、
いつまでも昔の良い頃の話をしても何の役にも立ちませんから話題を変えますが、
今の時期がここ10年くらいで一番融資が出ない時代でございます。

融資が出なければ不動産投資をやろうなって人も少なくなりますし今どきの雑誌やネットの情報でも不動産投資を推奨する媒体はそれほど多くはありません。(むしろコロナで不動産価格は大暴落しますなんて言ってるしw)

そうなれば不動産投資で俺様も不労所得なんて考えを起こす人も少なくなっていきます。

今はまだ融資ジャブジャブの熱気が若干ですが余韻として残ってるし、不動産会社を作ったけど稼ぎ足りないって会社はなんとかして売り上げ立てようと「融資が出ない今がチャンス」とか「一棟で買えなきゃ区分投資」だの「築古戸建てでひと財産」なんて言って養分探しに余念がありません。

また不動産は株と違い短期間で激しいボラが無いので融資が使えず自己資金が足りない人はコロナ禍で鉄火場に近い状態の株などの投資に向かうはずで慣れない鉄火場に素人が参戦して儲かるはずもないでしょうからそこで種銭を溶かしてしまい不動産投資にすら戻って来れない人が続出するんじゃないかと思ってます。

となれば今はまだ不動産投資も悪くないと手金抱えてる人もやがて不動産プレーヤーとしての参入が不可能になり消えていくはずなのでその辺を理解してなにもせず不動産投資の世界で爪を研いでる人がやがてブルーオーシャン(さすがに真っ青なブルーオーシャンにはならないでしょうけどw)で腰を据えて不動産投資が出来るんじゃないかと思います。

と、この理論。。
昨日過去ログを読んでて8年前の当時を思い出し、今と比較してそれにコロナ禍というイベントをくっつけて考えた結論なのでそうそう間違っていないと思いますが、一つ大事なのはいつも言ってる「不動産の相場変動は10年周期」という理論にいくつか不確定要素がくっ付いて再度同じ波が来ると言うことです。

恐らく今回は株価の大下落は起きそうにないのですが、万が一それが起きた場合はここ10年で起きたことの再来(歴史は繰り返すパターンw)、起きなければコロナ禍からの超大規模な世界的金融緩和でダブついたお金が日本の不動産に流れ込み株と不動産の同時暴騰というところで不動産融資が緩み、その際はチマチマした満室経営でCFではなく転売につぐ転売でキャピタルゲインを稼ぐ時代(えぇ、、10%で仕込んで4%台で売り抜けるってやつですw)になる可能性もございます。

それと今回のコロナ禍が南半球で力をつけて北半球に寒くなる頃再上陸した場合、恐らくはウイルスも変異につぐ変異で今作ってるワクチンなんてまったく効かず医療崩壊に転じとてもじゃないけどオリンピックなんて無理となった場合、日本の経済はさらに底の状態が続き雇用なんて崩壊して株価がドカンと落ちるってパターンも可能性的には残されております。

そうなると今保有耐性のある大家さんであっても賃貸経営が行き詰まるってシナリオも浮上するわけですが、そうなればさすがに「今どき不動産投資なんて考えるやつはバカ」って話になってるでしょうからあり合えない底値で物件を拾えると思います。(えぇ、、もはや利回り計算じゃなくひと山いくらの世界でございます)

それでもそんな社会崩壊を防ぐべく政府はさらに緩和マネーをジャブジャブ突っ込んでなんとしても最悪のシナリオを避けようとするでしょうからそうなればさらに買いに転ずるプレーヤーが増えて結局、キャピタルで稼ぐ時代到来しか思い浮かびませんw(日本は外国に借金が無いのでデフォルトしないと聞いておりますがその次元まで考えるのは不動産屋のワタクシには無理でございます、、、、)

なんていろいろ書いてみましたが、ワタクシも実際のところ先の予測が出来るくらいならFXや日経225で痛い目を見ていませんw(えぇ、、それが出来るくらいなら今頃不動産仲介なんてやめてBNF君みたいに株でブイブイいってますからw)


と言うことで、、、



投資侍さん、、、



今日もこのブログ読んでます?w(って楽待の投資侍さんのリンク張っていいのかわかんないので貼りませんが20代のスラリとした美人女性の声で呼び掛けておりますw)


無茶ブリで大変申し訳ないのですが出来ることならワタクシの話を検証していだたき楽待コラムでがっつりとダメ出ししていただけないでしょうか?(あ、狼って書くといろいろ問題もあるでしょうからそこは伏せ字で結構でございますww)


実はワタクシ、
今回の不動産の10年周期の話は世界経済や今回出回る巨額な緩和マネーを無視して単に日本の国内事情だけで考えるのは非常に危険ではないかと思っているクチですべてが緻密に連動して金融機関の動きがコロコロ変わるのではないかと予想しております。(えぇ、、融資を出すのはわかってるんですがそれがいつどんな時なのかイマイチわからないんです)

どんな条件が重なるとそうなるのか?

投資侍さんのコラムをお待ちください。。。(なんて書いたけど読んでなかったらどうしようww)


あと追伸ですが、以前より「投資侍さんって狼さんでしょ?」と噂されているようですが、

投資侍さんがワタクシであれば今頃株で大儲けしてこんなチンケな不動産ブログは書いておりません。。。。。(とっく左うちわで現役引退してますってwww)



本業が忙しくて死にそうだって言ってるのに無茶ブリしてなんか申し訳ないんじゃんw