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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと買いてませんw)


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今風なおしゃれ照明知りませんか?


本日はブログ後半でお茶会のお知らせがございますw

こんにちは。

2011年に建てたウチの新築レジ。。
当時は新築だったものが7年経過し、築浅と表現されそろそろ築浅表記もマイソクから外されつつあるのですが、おかげ様で賃料は新築当時のままでここ数年は「当初の賃料が安かったんじゃねーの?」と思うようになり退去が出るたびに数千円単位でチビチビ値上げして募集、、、で、今では新築当時よりも高い利回りという訳の分からないことになってます。。。

ただ、やっぱり7年経過と言うことであちこちに痛みが出始めているようで、先日は原因不明の停電に見舞われました。

この停電、、
ワタクシが調べたところでは共用部の照明回路の漏電じゃないかと思うのですが、電気回路がすべて並列繋ぎされているため原因になってる照明器具を特定するにはひとつひとつ当たらないとわかりません。(えぇ、、一個一個器具を外して調べないとわからないんです)

若かりし頃であればこんなの自力で脚立に乗ってメガテスター(絶縁抵抗を測定する機械)でも当てて調べちゃうんですが、最近は脚立の最上段に登って片手作業なんでおっかなくて出来るわけもなく、ここから先は電気屋さんにお願いしました。(何度も言いますがワタクシ、こういう時はお金で解決する主義です)

経験上、漏電している照明器具は一個だけだと思いますが、ウチのレジの照明器具、、
7年前の仕様だし、当時、かなりVE(バリューエンジニアリング)で建ててるため、こういう部材についてはかなりしょぼい部材を使ってます。(照明なんて点いてりゃいいんだよって発想でセレクトしましたゆえw)

特に漏電してるっぽい器具は「今どきこんなの使ってる大家なんていねーだろww」って言われるくらいの丸型サークラインに便所で使うような丸いカバーが付いてるだけの照明器具。。。

と言うことで今回、
この照明器具を系統ごと全部今風なおしゃれ照明に入れ替えてしまおうと思ってるのですが、最近のワタクシ、大家さんの新築見学会にもほとんど顔を出しておらず「今風」なのがどんなものかすらわかりません。。

そんなわけで最近新築物件やリノベした方で「こんな照明つけるとちょっとはおしゃれに見えるぞ」って器具をご存知の方、、ぜひワタクシめに品番を教えてください。。。

ちなみに今付いてるのは

こんなやつですw(縁の直径30センチくらいのやつ)


外壁は茶色のレンガが貼ってあるのでそれに見合うようなのがいいんですが発光色は白色でも昼白色でも構いません。


参考までに今の時点でこれかなーと思ってるのが

いわゆるマリーンランプってやつなんですが、

条件としては「これよりもう少しおしゃれなのが無いかなー」って感じです。

と言うことで、
どなたかご存知な方がいたら教えてくださいませ。。。(念のため申しあげておきますがくれぐれも「大喜利」にならないようお願いしますよw)


あ、そうそう、、

そういや、このレジで昨日退去連絡を喰らいましたww(引き留めようと思ったのですが、新築のレジ買ったと言われると引き止められませんw)

退去予定は7月末ですが退去完了次第、この空いた部屋で久しぶりにお茶会やりますのでまだこの物件を見たことない人がいたらぜひご参加ください。(今の予定だと8月4日(土)13時~を予定しています)

と言ってもすでに7年経過したレジなのでもはや自慢するとこもございませんがwwww

それでも参加希望の方は今日のコメント欄に「非公開コメント」「メアドとお名前」「お茶会だけで帰るのか?その後の飲み会まで参加するのか?」をご記入の上お申し込みください。(募集人員:15名 また、希望者多数の場合は抽選となります。)
※なお、未公開コメントではなく間違って公開コメントで申し込みされてもワタクシがコメント承認しなければ永遠に未承認コメントになりますのでご安心くださいw



と言いつつも「引っ越し先のレジが倒壊した」とか言って退去取り消しになんねーかなとちょっとだけ期待してるんじゃんw

この地域差はなんなんだ?ww


今日がまだ木曜日と知り、「一週間ってこんなに長かったっけ?」と思うワタクシでございますw

こんにちは。

不動産の売買契約をやってると物件によって、確定測量図なるものを添付して引き渡すって場面があります。

この確定測量図、、
なんとなく「それって地積測量図とか面積のわかる図面でしょ?」って思う人も多いと思いますが、じつはこれ、、
民民官民の両方の境界査定がなされてないと出来ない図面なんです。。

「は?民民だの官民ってなんだよ?」
って思う人もいるでしょうから説明しますが

民民査定・・・隣地同士の所有者が立ち会って隣地同士の土地の境界を決める
官民査定・・・道路などを所有するお役所が立ち会って土地と道路の境界を決める


と言う話で、確定測量図を作ろうと思うと隣地をお役所両方と立ち会って境界を決めてそれからじゃないと出来ない話なんです。。

ただあれです。
投資物件の場合、目的が「家賃を得るための建物と土地を買う」って売買契約を締結するので変な話、境界なんて未確定の公簿売買(登記簿謄本上の土地面積での売買)でも融資が出ることがほとんどでわざわざ隣地やお役所に声掛けて、しかも多額の費用が掛かる話なのでそこまでやって売買とはなりません。

しかし稀にそういう投資物件であっても「いんや、やっぱり土地を買うわけだからそこはきちんと杭入れて測量図も作ってくれ」って人もいるのでこういう時は費用は買主負担、隣地への声掛け等は売主がやる(今まで住んでた人が声掛けた方が話すがスムーズに進む確率が高いゆえw)なんて分担作業になります。

ちなみにこの確定測量、、
買主が新たに建物を建てるってケースではきっちりやるパターンがほとんどで最悪、「確定測量図が取得出来なければ契約しません」なんてこともよくありますので更地で不動産を売るって場合はご注意ください。(特に買取業者とかで仕入れた土地に分譲住宅を建てて売るなんて場合は結構うるさく言ってきます)

さて、話は戻りますがこの確定測量、、
測量するエリアによって作業価格がべらぼうに違うってこと、、ご存知でしょうか?

ワタクシも過去にこの洗礼を受けたクチなのであれなのですが、、
東京と埼玉でも結構違うんです。。

例えば、東京の測量士に埼玉の確定測量を依頼すると土地の形状や条件によりますがひと声で100万って言われますw(「あー、、確定図面ならとりあえず100万くらい見ててください」って平気で言われますw)

民民査定で境界を決めて杭をぶち込んで図面作るだけであれば東京の測量士さんでもいいとこ40万前後なんですけど官民査定が付いてくるとその作業が膨大でいろいろな資料を作ったりしないといけないのでそれだけの加算でプラス60万なんて平気で言ってきます。(しかもこれが都道・区道ではなく国道だったりすると作業の難易度からしてそこそこ青天井っぽい雰囲気になるもんなんですw)

しかし、そんな見積もり額を聞いて埼玉の地元測量士に泣きつくとあら不思議、、、
官民査定までやってくれて50万なんて話になっちゃうんです。。。

ちなみに前回依頼した埼玉の土地、、
東京の測量士さんの見積もりはその悪魔の国道付きだったためなんと150万。。。(「そんな仕事、、30万くらいで出来んだろw」って余裕しゃくしゃくで買主に言ってた手前、ワタクシ、、泣きそうになりましたwww)

これだとワタクシが役満の責任払いの如く、120万負担する羽目になってしまうので仲間内の業者経由で地元の測量士さんに見積もりを取ったところ、、その額は48万円(税込み)。。。。

東京と埼玉の物価がそのくらい違うなら納得なんですが、
赤羽と大宮でそんなに物価が違うはずもありません。。(むしろ赤羽の商店街で売ってるコロッケが50円で大宮東口商店街で売ってるコロッケは60円だったりしますw)

そう考えると売買時の測量はなるべく東京から離れた測量士さんに依頼するのがいいんじゃないかと。。。(逆に地方の物件はその地域の測量士や土地家屋調査士って言いたいんですが、あまり仕事がない系の測量会社に頼むとここぞとばかりに吹っ掛けてくるそうなので必ず相見積もり取ってくださいw)


そんなワタクシ、
そう思って目黒区某所の売買の際、その物件測量を埼玉の測量士に頼むという戦術を試してみたことがあるのですが、

その測量士さん曰く、、
「あ、あんまり東京の中の方まではやりたくないんですよねー」とやんわり断られてしまいました。。

と、こんな条件が出そろったところで質問なのですが、、
①この地域差はなんなんだよ?www
②遠くの物件をやりたがらないってもしかして縄張りでもあるのかよ?www


以上の2点、、
お分かりの方がいたらご教授くださいませ。。。(だって価格差100万ってありえねーじゃないですかww)


ちなみに我々がいただく不動産仲介料、、
会社から100m離れた場所であろうと北海道の稚内の先っちょだろうと沖縄那覇であろうとまったく料金は変わりません。。。。(しかも調査に係わる宿泊費・交通費なんかの実費も全部コミコミでございますww)



東京の物件の仲介だけ3%じゃなく10%とかになるともっと頑張れる気がするんじゃんw

コスパの話。。。


最近、ここの出オチ考えるのがめんどくさくなっちゃいましたw

こんにちは。

4月も後半に入り、そろそろ夏日の日も増えてきます。(えぇ、、デブには辛い季節の到来でございますw)

そんな初夏の季節が見え始める頃、以前であればウチのレジに対してあちこちの仲介さんから「御社のレジで退去予告とか無いですか?」って電話があったのにここ最近はその電話が一切無くなっちゃいました。。

実はこの「御社のレジで退去予告とか無いですか?」という問い合わせ、、
大家からしたら最高の誉め言葉で、要するに「来店したお客に勧めれば高確率で成約出来るので常に空室になるかどうかチェック入れてる」って扱いで見られていることを意味します。

仲介さんからしたらこの手の物件は無理に紹介しなくても勧めさえすれば即内見、即申し込みって流れになりやすいし、直客を付けてしまえば両手仲介になるのでその手の「成約しやすい物件」というのは常に空き部屋が無いかの確認電話が掛かって来てワタクシも「ほほう、、何年経ってもまだまだ人気物件として見られてんだなーw」と家賃を下げることなくいつも強気の広告料無し募集を掛けてました。。(キメブツと見られてんのに広告料くれってふざけんなよって論理ですw)

しかし、、
さすがにウチの物件も7歳を超え(犬で言うと50歳越えのロートルですw)周辺には新築で似たようなDINKSの1LDKが新築で建ち始めしかもどういうわけか家賃はこっちより安いんですからそりゃウチの物件なんて見向きもされなくなるのは当然です。(老兵は老いやすく学成り難し、、、ですw)

幸いにここ半年以上退去予告が無かったのでそんな素敵な物確が無くても気にもしてなかったのですがウチのレジ、、意外にこれからの退去が多いので(なぜかGWが終わる頃退去予告が続くんですがこれって恐らくDINKS夫婦に子供が出来ちゃってもっと広いとこに移住するからなんじゃないかと思います)今のうちにこの「御社のレジで退去予告とか無いですか?」と聞かれるレベルに戻しておく必要があります。

一番簡単なのは「賃料の値下げ」。。(某空室コンサルさんも高いコンサルフィー取ってこれを勧めているので最強な手法ではないかとw

近隣の新築1LDKの賃料よりも安く貸せばこっちの方がお得に見えるはずですからこの作戦はほぼ100%成功しますが、当然のことながらこれは一番消極的な手法で家賃収入も減っちゃいますから不採用ですw。

そこで今の家賃でも耐えうるように部屋を今風にリノベーションして賃料を維持しつつ、人気物件に返り咲かせる手法を考えてみましたが、、そもそもウチの物件、打ちっぱなしモルタル仕上げの部屋なのでアクセントクロスすら貼れず水回りも掃除すればまだまだ新品に見えちゃうし、床のフローリングもハイヒールでツカツカ歩いても傷が付かないくらい固い床なので現在のところ交換する必要もありません。(ってかフローリングは新築当初のままにしか見えないのでこれ変えても入居率は上がりませんw)

また、ここで一気に大規模リノベとか言って数百万のコストを掛けても上げられる賃料なんてアリの涙くらいでしょうからコスパを考えるとまったく合いません。

と言うことでワタクシ、「どこか目立つところだけを新品に替えてなんとなく今風に見せられるとこは無いか?」と考え、先日神戸に行ったときにDX母ちゃんが使ってたワンオフのアイランドキッチンだけを交換してはどうかと思いつきました。


母ちゃんのブログからパクってきましたw

このサイズだと今のウチで使ってるキッチンとサイズはほとんど変わらないのにシンクとコンロとセパレートに使え、リビングキッチンにドンと置くと今より見栄えと機能性が良くなります。

また、ウチの物件、新築時もオリジナルのキッチンをわざわざ投入しDINKS奥様向けの差別化を図ってたのですが今回もここだけ変えれば部屋全体が見栄えよくなる気がします。。。(気がするだけなのでこの計画、、間違ってるようであればどなたかご指摘くださいw)

と、このDX母ちゃん印のキッチン、、
聞いてびっくりな安価で導入出来るそうなので(ってかウチの時のキッチンより安いらしいですw)次回空室が出たところから順次このキッチンに変更して家賃を下げずに(いや、むしろ上げてもいい気すらしますw)ライバル物件との戦いに臨んでみようかと。。

とは言え、このキッチン、、
あくまでも母ちゃんが発注し、分離工事でやってた気がするし、なにより一気に何十台も取付けたから出来た安価設定じゃないかと思います。。(あと東京価格と大阪価格で比較するとクロス交換でもエラい価格差があるので果たしてどのくらい安く出来るか不明ですw)

そう考えるとリノベ工事で無駄にお金を使わずに家賃を下げて募集した方が結果、コスパがいいかもしれません。(なんていろいろ考えちゃうとどっちがお得なのかってよーく考えないといけないですね)

さて、そんなコスパな話で、違うコスパの話になりますが、最近、とある信金さんから借り換え提案を受けてます。

現在の金利は変動1.2%という巷の大家さんからしたら「オマエのとこ信用ねーなww」と思われちゃう金利なのですが、今回ご提案いただいた金利は変動の0.8%。。。

毎月の返済額ベースで8万円、年間で100万近くCFが良くなるのでちょっとケツが浮いてしまいそうになるのですが、いざ借り換えるとなると借り換えの事務手数料や不動産担保鑑定費用、登記もやり直すのでその登記料が約100万で借り換えなかった時と比較して都合120万くらい借り入れが増えてしまいます。

とは言え、CF上は手出しが無いだけの返済期間が1年延びるだけですから後のことを考えなければ借り換えちゃった方がいいとも思うのですが、これで借り換えると既存の信金さんからの借り入れが難しくなる可能性があります。(ってか一度振った彼女に復縁迫っても相手にしてくれないのと一緒ですw)

我々、不動産なのでこの借入先を借り換え程度で失うのは金利が安くなると言っても考えもので仮に借り換え先が単に融資の借り換えだけに情熱を注ぎ、新規の融資の際に「ウチは不動産投資での融資には消極的なんです」なんて言われたら金利が高くても今のままでいた方がいい時があります。(実際、新規の借り換え先は「当行は一見のサラリーマンさんへの不動産投資融資はテーブルにすら上げない」とツレナイこと言ってますw)

単に毎月の返済額が少なくなるからと安易に借り換えてしまいそれ以降の買い増し目的の融資が引けなくなるというのは今度、仕入れ転売者として君臨を目論む我々からするとミスマッチになるので恐らくこの借り換えは断ってしまうんじゃないかと思いますが、、、、

ん?

よくよく考えたら今お付き合いしてる信金さん、、
この前支店長と飲んだ時に「は?共担パンパンなのに追加で物件欲しいとか言わないでくださいよ」と釘を刺されていることを思い出しましたwww(「どうしても借りたいって言うなら手金2割入れて」だってww)


と言うことで久々の三択にて読者の皆様にお聞きします。

「この借り換え話、、乗った方がいいんでしょうか?やめといた方がいいのでしょうか?」(質問は2択ですがなぜかジローくんは3択になってますw)



①CFが増えるんだからやるべきなんじゃんw



②いや、そんな話に乗っちゃダメなんじゃんw



③そんなことよりセミナーの抽選はどうなったんじゃんw


こういうコスパを考えると様々なご意見があると思いますが、ワタクシ、ホント、よくわかりません。
そんなワタクシめに素敵なアドバイスお願い致します。。




どれポチっても飛ばされるところは一緒なんじゃんw

昨日のタレコミ結果。。。


似たようなネタばっかりでそろそろ飽きてきましたw

こんにちは。

昨日のおねだり企画だった「急募!10万円以上のコンサルさん教えてくださいw」。。。

コメント欄やメールでの勇気あるタレコミを合計すると今のところ43通の情報がもたらされたわけですが、、

正直、この企画、、やるんじゃなかったと後悔してます。。。(広告に出すとかそんなレベルの話、、何一つないどころか大家業界の真っ暗闇を知りすぎて逆に怖くなっちゃいましたw。。。)

ただあれです。
多少費用は高いにしても過去には真面目に初心者投資家のスキルアップを目指す塾もあったようで「そこで学んだ知識は今での役に立ってるぞ」って人も多いのは事実。。

しかしそんな真面目な大家塾をやってた人もやがて「これだけ人が集まるなら課金しちゃえ」とさらにバックエンドの商品(個別の有料コンサルとかw)に走り始め今では人相までも変わってしまったという話が多かったです。。(ワタクシの勘違いなのですが、塾生にてめーのクソ物件を高値で売りつける手法、、実は7年前くらいから盛んに行われていたそうです

で、一つ問題なのが、
これらの商法に引っ掛かった人のほとんどが何かの大家さんイベントに参加した際、その会場で交換した名刺が発端で一本釣りされ軽い気持ちでセミナーに参加したのが間違いの元って人がほとんどでこれら高額商法の主催者は参加者として会場に紛れ込み、カモを探してると言うことです。(ワタクシ、てっきり何かのHPやメルマガを見て応募してるのかと思ってましたが取っ掛かりの大半はこういう会場での雑談を通じて誘われている模様です)

不動産投資初心者の人って少しでもたくさんの知識を得ようとあちこちのセミナーに積極的に参加する傾向があるのは前から知ってましたが、そういう防御策を知らずに誰彼構わず名刺を渡すと(特に本業名刺がヤバいらしいです)そこで融資属性を見破られカモ一直線になるので不動産投資の知識を得る前にこれらの罠に嵌って不動産投資のスタートラインに立つ前に殺されることがないようにしていただきたいです。(と軽く書いてますが、こういう話を不動産投資書籍を出す人がその書籍を通じて積極的に注意喚起していただきたいものですw)

あとはコンプレックス商法じゃないですが、大家さんにとって一番の悩みと言えば「空室対策」や「税金対策」。
タレコミによればこういう分野でも罠が張り巡らされているようで悩んで相談しに行ったらそこで嵌めこまれ気が付けばそこに入るだけじゃなく大家仲間までも引きずり込み被害者を増やしてるってやつもいるそうです。(「相続」や「保険」などでもFPが登場して新築区分を買わされるなんて話もあるそうですからホント、誰が敵か味方かわかったもんじゃありません)

もちろん自分が苦労して得た知識を誰彼構わずタダであげますなんてのもお人好し過ぎだと思うので課金したくなる気持ちもわかりますが、大抵の場合、誇大広告になっていることが多く、「高額なのは我々も本気で教える覚悟だからです」なんてセリフを吐かれると「今度こそホントに儲かる情報かもしれない」とお金を払っちゃうまさに過去にあったパチンコの攻略法の焼き直しじゃねーかとさえ思ってしまいます。(攻略会社に文句言いに行くと「やり方が悪い」とか「もっと確実なの知りたければ追加のお金が必要」なんてどんどん深みに嵌っちゃう構図と似てなくもありません)

不動産投資の手法ってのはホント、取り巻く環境で大きく変わってしまうので半年前であれば使えた手法が今では全く通用しないってこともしばしば起きますがやはり「この方法で年間〇億稼いでます」なんて言われて通帳でも見せられるとついついその気になってしまうのも仕方ない部分です。。

また学習してる時間なんて本業の忙しさを考えるとほとんど無理って人も多いでしょうから多少お金を払ってでも知識を深めたり凄まじいスピードで買い進めたいって人も少なくないと思います。

そういう人に「こんなのやめた方がいいですよ」とは言えませんからあれですが、どうしてもお金を払って実践したいという方、「これをやると後でどんなリスクが生じて最悪自分がどんな目に遭う可能性があるのか?」くらいはきちんと検証してから始めてください。

前にも書きましたが不動産投資を融資利用でやる場合、失う可能性があるお金は数千万~数億単位だしそこまでやられると挽回しようというモチベーションはダダ下がりします。

ノーリスクで不動産投資なんてのは無理な話ですが、最悪どこまで落っこちるかくらいわかっていれば常にそのリスクを天秤に掛けて考えることも出来ますから失敗しても「ここから挽回するなんて無理だから死んじゃおう」なんて気も起きません。

えぇ、、
投資で一番怖いのは途方もない額の損害を喰らいそれを挽回するモチベーションが無くなる時なので「これだけ高額なお金を払ったんだから元取らないと」なんて考えずに「高額費用を払ってみたけどこれってリスク高過ぎ」と判断した場合はスパッと諦める勇気さえあればそんな怖いものでもないんです。。(これもセミナーとかでよく言ってる選球眼のひとつです)

また、どうしても判断が出来なければ他の大家さんに「こんな手法を勧められたけど、、どう思う?」と相談すればわかることも多いだけにこういう局面で悩んだら恥ずかしがらずに他人に聞く習慣があるとなお可ですw

少なくとも今回のタレコミを通じてワタクシも今まで知らなかった傾向もわかりましたので狼道場やセミナーを通じて注意喚起していきますが、それを聞いた人がまた広げてくれればいずれ全国的に行き渡り「こんな噂が立ってるようじゃ大家イベントに潜り込んでも意味ねーなー」となるかもしれません。

不動産投資に限らずどんな投資でも正しい情報を得られる人が勝つ可能性があがるのでしつこいようですがお金儲けしたければこういう選球眼と情報収集能力を身に付けていただけると幸いでございます。

ちなみにですが、、
現在のところ「融資は厳しくなってきたけどまだ融資出せる銀行を知ってます」とか今の時期に「融資が厳しくなってきたので物件価格が安くなってきましたよー」と前のめりで仕掛けてくる業者さんや、「再現性がある方法です」とこんな時期に言ってくるコンサルさん、あとは「新築区分は買うと地獄です」と誰でも知ってそうな当たり前のことを言って「それに引き換えこの方法なら大丈夫」と妙な手法を勧めてくる(大抵、シェアハウス経営か賃貸併用住宅か新築投資あたりなんですけどねw)のは我々業者側の人間はニヤニヤしながら見ています。(それがホントなら我々とっくにやってますからw)

と、毎度毎度、こんな話ばっかりで恐縮ではありますが、
物件を買って安全に不動産投資したければ絶対必要なスキルだと思ってるのでワタクシ、、これからも口が酸っぱくなるほど言い続けていきます。。。(ワタクシのブログ読んでる人全員が「あー、、そんなのもう聞き飽きたよ」って言い出すまで続きますよw)



えぇ、、

そうやって成功大家さんが増えれば10年後に我々がガブッと噛みついても蚊に刺されたくらいの痛みで済むでしょうからwww(10億円プレーヤーが120万(税込み)食われたくらいじゃ痛くも痒くもないでしょ?ww)




結局、最後に笑うのは我々なんじゃんw

急募!10万円以上のコンサルさん教えてくださいw


今週も張り切ってポチってくださいw

こんにちは。

先週、ほぼ書き逃げ状態の「暁のピンポイント作戦」。。。

全国に推定5万人くらいはいるであろう新築区分難民の方の希望の星になるべく動き出したプロジェクトですが、やっぱりワタクシが想像していた通りの展開になりそうです。。(と言ってもこれ、一定の条件があるので成功事例は少なくなりそうですがワタクシの理論通りっぽいのでやっぱりこの作戦使えそうですw)

また、この作戦、、
よくよく考えたらワタクシなんぞにいちいち相談しなくてもオーナー自力でも出来そうなので実証実験が成功したらやり方をそのうち公開します。

と言ってもブログで書くとそのノウハウを初心者相手から金取って販売するやつがいそうなのでこれは実際に新築区分を掴まされて困ってる人にだけ教えます。(お金は取りませんが、門仲で売ってる「ひとつよしなに」って小判焼きのせんべいが最近の一番のお気に入りなのでワタクシへのお礼はこれにしてくださいww)

と、そんな初心者相手に不動産に関する様々な情報を売ってる人って前々からいましたが、前々から書いてる通り最近は業者だけじゃなく大家さんが業者化したり大家塾を通じたコンサル等で課金する人が増えてます。

数年前であればこの手の話って高額と言ってもせいぜい30万前後だったのですが、年間100万円を超すものも珍しくないそうでこれって恐らくですが、巷で良質な物件が無くなってきたことの裏返しではないかと思います。(やはりいい物件が欲しければこのくらいのことしないとライバルを出し抜けないってことでしょうw)

ただあれです。
我々プロの業者があらゆるルートを駆使してもなかなか見つからない良質な物件がそんなたくさん世に転がってるはずもありません。

これもあくまでも想像で、
初心者から見たらまともに見える物件を「超お買い得」「完全未公開」「あなただけに買って欲しい」とかうまいこと言われて掴まされちゃうんじゃないかと思いますが、これだけ低利回りでしか物件が出回ってない状態なので多少利回りが高く見えちゃうとついついその気になってしまうのも仕方のない事です。。

また立地が良くて築年数もそんなに古くもなく、常に満室経営が出来てる物件に至っては誰でも買えちゃうのでそもそも安く売られることもありませんから最近の大家さんは知恵を絞って全空物件やそうそう埋まりそうもない超築古物件に己のノウハウをブチ込み見事再生させて運用しているそうですが、このノウハウも融資が出てたちょっと前なら再現出来たかもしれないけど(見事物件再生させて出口でス〇ガ融資をぶち込んでサンタメ業者に卸す戦術で大儲け出来た昔が懐かしいです。。。)それが実際に出来る人ってのも少数民族でしかありません。(そういう特殊能力を持ってる人だけが大儲け出来る時代になってしまったんですねー)

また世相的に地方のフルローン融資が不可になって来てる現状を鑑みるとこれらの有料情報ネタも昔流行ったパチンコのゴトネタのように数週間単位でホールに対策されて情報を入手する頃にはまったく使えない攻略法として出回るんじゃないかと。。。(最初は数百万単位で取引されてた情報が最後はインチキくせー闇情報サイトなんてとこで1000円で売られてるパターン、、よくありましたっけw)

そうは言っても高額な授業料を取るわけですから企画する側もそんな再現性の無い情報に課金すればたちまち「金返せ」と被害者団体が発足しちゃうのでそんな騒ぎにならないよう十分な対策を練ってるはずです。(前にも書きましたが返金保証とか言っておきながら「課題をこなせば返金」とか言い出して無理ゲー強いる戦術もいまだに有効だし、対価に見合わなくともメールの一つでも返してしまえば「労務の提供はきちんとしてますよ」と言い張るくらい朝飯前ですからw)

ワタクシ思うに不動産投資で成功するには
①始める時期・・・物件価格が安い時期
②その時の融資世相・・・多少違法建築であってもゆるゆるに融資が出ちゃう時期
③プレーヤーの数・・・融資を受けられる人が少ない時期

の3条件下で
①土地勘があるエリアの理解が出来てる(家賃相場以外に賃貸動線も理解していること)
②ボったくられないリノベ知識がある
③長期保有してもへこたれない根性

という資質があって
「他人の嘘が嘘だとわかる人」「素人から買って素人に売り逃げ出来る」ことが最低限な条件ではないかと思います。(この人格でプロファイルすると相当性格の悪そうな人になっちゃいますけどw)

そう思うと実際に不動産投資で成功出来る人ってほんの一握りしかいないってことになるのですが、実際はそもそも不動産投資を始められる人はそもそも所得がそれなりの人が多いので多少失敗してもリカバリー出来ちゃう人が多く、今、ギリギリ運営で低空飛行運営しか出来てない人であってもほとんどの人が今からでもこの要件を満たす努力をすれば今以上に莫大な利益を叩き出すことが出来るはずです。

しかしながら、今の時期にいつ来るのかすらよくわからない「物件価格が安い時期」なんて待ってられるわけもなく「多少違法建築であってもゆるゆるに融資が出ちゃう時期」なんて時期も過ぎてしまったし、せいぜい「融資を受けられる人が少ない時期」でしかない今は「出口戦略」なんて考えずに長期保有でCFをガッツリ稼ぐと腹を括るしか無いんじゃないかと思います。

「攻めるも投資」、「待つのも投資」と考えると今の時期は「待つのも投資」ってところにいるはずなので本来であれば10年周期程度で物件価格が上下する不動産価格を考えても力(知力と資金力)を蓄えておく時期ではないかと思いますが次回の不動産価格暴落局面は間違いなく非宅建業者が保有する物件で今までに無かった崩壊現象が起こるはずです。

ワタクシが予想している崩壊過程は「数億単位で融資を受けている方のCF崩壊による物件放出」がこれらの事象の序曲になると思うのですが、これは
①貸室が満室にならない
②満室になっても賃料下落で返済資金が足りない
③修繕費用が想像以上に掛かり物件の維持が出来なくなった

あたりで起こるものと考えてます。

賃貸経営能力が高い人であればこんなの楽勝で乗り切れると思いますが世の大多数の大家さんにこの能力があるとも思えませんから今以上に融資が厳しくなれば真綿で首が締まるようなスピードで呼吸が止まるはずであと1年か2年くらいでこの現象が起こるのではないかと見ています。(最低限換金出来そうな評価以上に融資を受けてる物件の末路ってホントこんなものなんです)

そんな人を冷たく見放しちゃいけないと思って高額な大家コンサルがあるならそれこそ「100万と言わず儲かった分の半分くらいくれ」と言ってもバチは当たらない気もしますが(こらこらww)、、、

恐らく、「このままじゃCFダダ下がりになるからもっと物件を買いましょう(ちょっとグレーですけど素敵な手法があります)」とか「脱税節税スキームを駆使してCFを温存しましょう」とか「不動産投資は儲かりませんから違う投資もやりましょう」とか言い出してさらに追い討ちを掛けるんじゃないでしょうか?(そして最後の決め台詞は「投資は自己責任ですから」に100円賭けときますw)

ただあれです。
これらの話、、全てが何事にも疑り深いワタクシの妄想かもしれません。(「ホント、世の中コソ泥ばっかりじゃん」と世間をまったく信用してないのってワタクシだけかもしれません)

なので本日はこのブログを読んでる人で「年間10万円以上のコンサル代を支払ってる(または払っていた)」と言う方の真の生情報を募集します。

以下のテンプレを作りましたのでご利用ください。。
①大家塾、またはコンサル名称
②主催者
③年会費
④主な支援・学習内容
⑤入会経緯(誰からの紹介とか何見て入会したか等)
⑥入会することで得したこと
⑦逆に損したこと
⑧特に言いたいこと(高い授業料だったか?、安い授業料だったか?等)


寄せられた情報の中で「この人は高額なフィーを取ってるけど内容的に元を取り返せるくらいお得だから入った方がいいな」と思う塾、コンサルがあるようでしたらワタクシの独りよがりな勘違いと言うことで、お詫びの記しとしてワタクシのブログで公開して「狼旅団認定優良コンサル」としてブログ横のサイドバーで無料広告まで出しちゃいますww(昔あった「お宝なんちゃらブロガー」ってやつのパクリですw)


えぇ、、
そんな広告を一切出したことがないこの狼ブログ経由ですので集客力の大幅アップ間違いなしですよw
(狼ブログ経由の入会者が増えてもワタクシ、キックバックとか貰いませんのでご安心くださいw)


ホントにあったらどうしよう、、、なんじゃん(汗w