Ｍ＆Ａの話。。。

今日も時間が無いので手短に。。。

こんにちは。

不動産業者として２０年近く、この会社でも１５年くらいの月日が流れておりますが、
ワタクシ、わりとこの職業が気に入ってるのでたぶん死ぬまでこの仕事をし続けるんだと思ってます。

ただ、やっぱりこの業界は浮き沈みが激しい業界で去年まで盛業であっても経営者の判断一つで沈むことも多く、ワタクシもここ２０年で年商３桁の会社がズブズブと沈んでいく姿を何回も目撃しております。

そんなのを見てるからでしょうか。
ワタクシ、不動産会社の経営に対しては非常に保守的でよほど安く買えるものでもない限り借り入れ起こしてまで転売系に仕事をするつもりもなく今会社で背負ってる不動産融資の残債が減っていくのを楽しみに眺めている方が楽しいものです。

そんな保守的経営とか言いながら最近興味があるのがM＆A。
知り合いの不動産屋さんがわりとこれをメインでやってるのを見てるからそう思ったんだと思いますが、うちも他所の法人ごと買い取り自社で運営していくってスタイルをいつかはやってみたいなと夢見ております。

当然いくつかのM＆Aのコンサルさんにもお話をして「いい案件があれば紹介してよ」と言ってはいるのですがこの世界もレインズと似てて上流のいい話なんてうちに来るはずもなく来たとしてもカスみたいな案件ばかり。。（どう見ても儲かりそうもない飲食系のネタではこっちも食指が動きません）

また最近不動産屋さんのM＆Aのお話も来るのですが弊社は管理業だけはやりたくないので（理由はあえて言いませんが）年に３０００万円の管理費が入ってくる不動産屋さんに２億円払う気もありません。（そんなお金もありません。）

ただ先週、ひとつだけヒットしそうな案件をいただき現在密かにデューデリをお願いしているのですが法人ごと買い取るとその従業員全員が付いてくるそうでその人材を抱え込むのがリスクと思い少々二の足を踏んでます。（できれば使える社員だけ残してくださいと言いたいのですが相手経営者からしたらそれは難しいんでしょうね）

と、この話、
ここ２年くらいで話を進めて不動産業以外のコアビジネスをもう一つ確立して不動産業が万が一シオシオになってしまったときの転ばぬ先の杖にできればと思ってます。（なーんて言って要らん業種に安易に手を出してすっ転ぶのが世の常なんだけどｗ）

さて、そんなM＆Aの案件に最近多くなってるのがレンスぺ案件。。
レンタルスペースの経営権を法人ごと買ってくれって話なのですが、これだけ売ってる数が多いってことはこのレンスぺビジネスでホントに儲けている人ってごく少数なんだろうなと思ってます。

なのにレンスぺやってる人はやたらレンスぺアピールを繰り返しノウハウを売ってる人もよく見かけます。

そんなの見てると昔流行ったトランクスペース投資を思い出してしまうのですが、ワタクシ、不動産賃貸の基本は住居系で住居としてお家賃が安定的に取れる業種以外は正直やろうと思わないし他人にも勧めません。

結局事業系の賃貸って住居系より稀に高家賃で貸せることも少なくないですが目利きが出来ない人にとってはまさにギャンブル。。（えぇ、、同じ商圏にありながらも微妙に違う立地で貸し出せる坪単価は天と地ほどの差になることも少なくないんです）

そんなのが分かってやってるならいいのですが単に「居住系賃貸の投資だとそれほど儲からないので事業系賃貸でガッポガッポ」なんて考えてる人だとあっという間に足元を掬われてしまいます。

それと誰の影響か知りませんがてめーの持ってるクソ不動産をレインズでも出してないレベルの利回りで物件ごと法人売買しようとしてる人、、増えてますね。。。（誰が練馬の築３５年の木賃１２部屋と多摩市の旧耐震ワンルームRC２５部屋とボロ戸建て12戸を利回り７％のM＆Aで買うって言うのでしょうか？）

売値を見るとちゃっかり銀行の返済分＋自分の利益も乗せてるので仮に売れればきれいさっぱり物件が無くなってボーナスも貰えるとか思っているんでしょうけど追っかけて見てると徐々に売値が下がってきておりそのうち現実を知るんじゃないかと思います。

さて、そんなわけで今日はワタクシからのお願いがございます。
恐らくですがこのブログを読んでる方はワタクシの性格や考え方を十二分にご理解いただいているかと思います。
そんなワタクシがやったら儲かりそうな業種を教えていただきたいです。

いろんなＭ＆Ａ案件を見ておりますがこのままいくと結局、管理系不動産会社を買うというよくわからないオチになりそうで非常に悩んでおります。（これじゃただの法人買いたい病じゃねーかよってｗｗｗ）

我こそはという方、
コメント欄に鍵付きで書いていただけると非常に助かりますｗ

なにとぞ、、なにとぞ。。。（コメント欄で大喜利にしないでねｗ）



そんなことすら他力本願じゃダメな気がするんじゃんｗ

今の時代はＡＩの時代なんじゃねーのかよｗ

本日のブログネタは3分で読めますｗ

こんにちは。

世界は大きく変動を遂げていようともワタクシレベルの領域では特に変わり映えしない3月最初の週末でございます。。

ま、強いて変わり映えしたと言えば本日はブログ開始以来初めてパソコンを買い替えた、、、くらいですが（いろいろ悩んでましたがようやく本日ＤＥＬＬ様に発注しましたｗ）よくよく考えたらこのパソコンには大変お世話になりました。


ロクに手入れもしてないので汚ねーしキーボードの文字も削れておりますがこんなキーボードから皆様の元にブログが届いてるわけですｗ

こうやってキーボードの文字を削りながら日々ブログ発信してたと思うとなにやら感慨深いものがありますが、ワタクシ、パソコンはネット関係にはそこそこ詳しいですがグラフィックボードやメモリ、ＣＰＵの話になるとほとんど知識がございません。（ついでに言うとWi-Fiだのインターネット接続の領域もブラックボックスです）

そんなワタクシなのでパソコンの買い替えってのが一番億劫になってしまい10年以上も同じパソコンを使い続けてしまう羽目になってしまったのですがここ最近やたら画面がフリーズしたり謎の青い画面（BIOS画面って言うんですってね）や真っ黒になって再起動しないと元に戻らないなんてことがしばしば発生し、HDに入ってるデータが吹っ飛んでしまったら過去のデータが全部飛んで困ってしまう関係でやむなく買い替えとなりました。（それが無ければまだまだ使い続けたかもしれませんｗ）

ま、新しいパソコンに変わったからと言って何か変わるわけでもありませんが今度のパソコンは今までの19インチモニターから27インチモニターにバージョンアップ。

10年前は19インチでもそこそこ大型画面だった気がしますが時代の革新とはすごいものでたかだかパソコンモニターなのに安価で４Ｋだの８Ｋのハイビジョン画面だそうです。

そんな技術革新激しいパソコン業界と比較して悲しいくらいに進化していないのが麻雀卓業界。（すみません、、本日も技術革新なんて仰々しい話からカスみたいなネタに変わります。。）

実はワタクシ、麻雀歴はかれこれ39年なのですが（39年と書くとまたごちゃごちゃ言われそうなので先に言っておきますが生まれる前から母親のお腹で盲牌してました）いまだに麻雀の点数計算が出来ません。（「あー、なんとなく3900点ね」って言ってたけどホントは2600点かもしれないし5200点かもしれないってこと多かったです）

ま、すべて満貫以上で上がれば点数計算なんて不要なのですが麻雀と言うのはそれ以下だと上がる牌の構成で点数が変化しこの点数計算が出来なければ点数計算が出来る人を必ず一人メンバーに加えないとゲームが成立しません。

点数計算が出来るほど腕前も達者なので不用意にメンバーに入れてしまうとカモられる恐れもあるので「点数計算は出来るけど腕前はイマイチ」という微妙なメンバーを探さないとこっちも楽しくないので毎回ここは苦心します。

そんなこと、恐らくは何十年も業界の人は気が付いているはずだしなにより今の時代はＡＩの時代。。

自動車業界はいよいよ両手を離した完全自動運転の寸前まで進んでるってのに麻雀卓業界はこの点数の計算ですら進んでおりません。。

麻雀がボウリングのように東京オリンピックの正式競技の候補にすらならなかったのはまさにこれが原因ではないかと一人で思っておりますがこの点数計算が自動で出来るようになれば麻雀の競技人口も増え最終的には小学校での必修科目にまでなるんじゃないかとも思っております。


えぇ、有名私立小学校の入試ではこの「何を切る？」問題も出題されると見込んでおります。

これも一向に進まないのはほとんど進化しない全自動麻雀卓業界のせいではないかと思うのですが、ホント、今の世界でこれだけ進化の遅れてる業界は珍しいのではないでしょうか？（どうでもいいけどボウリングのスコアだって今は全部自動で計算してんじゃんｗ）

そんな麻雀は発祥はおそらく中国かどこかなんでしょうけど今のように複雑なスキルが必要なのって恐らくは日本だけでそう考えると近代麻雀は日本の国技と言っても過言ではありません。（そうです、麻雀は相撲と同じってことなんです）

こんな不動産ブログを麻雀業界の人が見て「そうか、、、そうだったんだ、、俺らが麻雀業界の発展を阻害してんのか。。」なんて思ってくれるとは思いませんが、もしここを見てる人で知り合いに麻雀業界関係者の方がいたら「なんか麻雀バカがわけのわからないこと書いてたよ」とこの記事を見せてあげてください。

そうすればワタクシ、毎回点数計算の出来る腕の立つ奴に頭下げて卓に入って貰って返り討ちに遭うこともございません。。

厚かましいお願いではございますがどうかワタクシの願いが関係者の耳に届きますように、、、。（本日は完全に私用に使ってしまって大変申し訳ございません。。。）




ってか不動産ブログを何だと思ってるんじゃんｗ

10周年記念グッズの話。。。

今週3回更新すると言った以上約束は守るんですｗ

こんにちは。

まずは月曜日の全チン58号のお話しですが、
月曜のブログで投げ銭をさりげなくお願いしたところなんと全チンの中の人がお礼の返信がパンクする事態になるほどの投げ銭が集まったそうでございます。。（返信が追い付かなくなって今回初めてまとめてのお礼になったそうですｗ）

投げ銭してくれた皆さんのおかげでワタクシのメンツも保つことが出来た上に「ダンチョ呼ぶと集客力あるからスポットのコーナーを連載しよう」と言う話まで発展し、完全に旅団員の金払いの良さに気が付いてしまったようですｗ（皆様ホントにホントにありがとうございました！！！）


さて、話は変わりますが、
早いものでこの狼旅団も9月をもって満10周年を迎えます。

ま、10年間を振り返るのはその時のブログでもいいと思うので今日は書きませんが、せっかくなので10周年を記念してなにか記念グッズを作ろうじゃないかと言う話になりました。

かと言って今の旅団の団員数や読者数を考えると今までのように一人で受注して発送なんかやったら死んでしまいます。

そこで昨今、不動産クラスタの方が利用してるsuzuri（スズリ）で作ってみようということになりました。

ここで作るのであればデザインをデータ送信しておくだけでサイズ注文から発送まで全部自動でやってもらえるのでワタクシにも負担が掛かりません。

負担が掛からないとなればさらにせっかくなので今まで売ったことが無いグッズも売ることも可能なので今回はいろいろなグッズを制作してみようと思ってます。

あ、そうそう、、
Twitterでは発表しましたが今回10年記念に作ってもらったロゴはこちらです。。


全宅ツイのモカタナカ画伯（@mokatanakamo）に土下座して作成していただきましたが想像以上に感じ悪く仕上がっておりますｗ

このデザインで10周年記念Tシャツを作るわけですが、


フロントがこんな感じで


バックプリントに旅団ロゴが入ります。

また、これ以外にもグッズを作ると書きましたが予定では


こんなのとか


こんなのや


正団員向けにはこんなのまで作る予定です。。


ところで、
なんで今回に限ってこんなにガッついていろいろノベルティーグッズを作るかと言うと、、

ワタクシこれがどうしても欲しいのです。。。
↓

ESPのトラックスターというギターでございます。
（ワタクシが欲しいギターの最後の一本です）

大してギターも上手くないワタクシだし、これの違う色のはすでに持っているのですが持ってるのはコピーの韓国産LTD。。

えぇ、、ご存知の方はご存知でしょうが本家ESPが作った本物とコピー（それでも12万くらいしたけどｗ）のＬＴＤでは天と地ほど違います。（ボディーの材質から電気配線まで根本的に造りが違うんです）

しかもこの黒いのは今では受注生産なので今から頼んでも新築のＲＣを建てるくらいの製作時間が掛かるそうで今までは6か月くらいで出来てたものが最近は8カ月～10カ月程度掛かるそうでワタクシの年齢を考えるといつまでも「そのうち作って貰えばいいや」ってものでもございません。。

またいきなり脈絡も無しに発注してしまえば「そんなお金がどこにあったんだ？」と家族から追及されることは必至。。（何度も使った「ゴミ捨て場で拾った」はもう通用しないです）

そこでワタクシ考えました。。

「間接的に読者の人がお金を出し合って買ってくれた大事なモノ」作戦です。。。

えぇ、、
「読者の方がお金を出し合って10周年記念に買ってくれたんだよ」、、、と言えばコソコソ買って会社に隠しておく必要も無く自宅の床の間に堂々と飾ることも出来るんじゃねーの？、、、、と。。。（うーん、、ちょっとこれでも弱いか。。ｗ）


でもあれです。

ワタクシ、、言いましたよね。。

ブログでいろいろなことを惜しげもなく教えて皆さんがそこから学んでガッポガッポに太った10年後にその見返りをきっちり回収する、、、とｗ（10年我慢した収穫期がやっと到来ですｗ）


と言うことで少しでもこのギターを買う資金の足しに出来れば嬉しいので今回の記念グッズ買ってくださいｗ（土下座でもなんでもします。どうかどうかこのギターをワタクシに買わせてくださいｗｗｗｗｗｗ）



なお発売予定日は10周年記念の9月5日なんじゃんｗ

狼旅団懺悔の部屋のお願い。。。

リングフィット、、三日坊主にならないよう頑張ってます。

こんにちは。

本日は12月21日。。
今年もあと10日あまりとなり我々不動産業界も最後の悪あがきに精を出しておりますが、、、その分ブログの更新の方が少々お留守になっております。（それなのに皆様ポチっていただいてるのよくわかります。ありがとうございます。。）

と言うのも「今年はコロナ禍で結構暇になるんじゃねーの？」と思ってたのに蓋を開けてみれば不動産取引はわりと活発で11月くらいから成約案件が増えて年末のこんな時期なのに我々休む暇がございません。。（このままいくとホントに年末ギリギリまで契約業務で走り回ってるような気がします）

セミナーやブログでは「不動産の動きはそれほど活発じゃないし売値も高いし良いこと無し」と語ってるワタクシですが動きが悪いのは投資用案件であって実需業界は「あれ？もしかしてまだ値上がりするんじゃない？」と心配する人によって更なるバブルの様相を秘めております。

うちの会社、こんなこともあろうかとスルメ融資が渋くなった頃から投資と実需のハイブリット仲介にシフトしていた関係で年末になっていきなり忙しくなってしまったわけですが、今の都内のいいところだと坪400万以下では実需マンションはほぼ手に入りませんので（60㎡レベルで8000万ってなんかおかしくなってますよｗｗ）こんな高値でも「今買っておかないともっと上がる星人」のおかげで1億前後のマンションがポンポン売れていきます。

これもひとえにコロナ禍でお金がジャブジャブ刷られ同時に住宅ローン金利が低いために長期返済で見るとなんとなく返済額が少なく見えて「これなら共稼ぎで返せる」と誤解した人たちがこぞって買ってくださるからじゃないかと思いますがやっぱり世の中には適正価格と言うものがあり恩恵を受けてるワタクシが言うことじゃありませんがもっと冷静になって考えてから買うべきじゃないかと思います。

また投資用不動産に至っては確かに安くなってるところもありますがそれはあくまでも賃貸需要が絶望的に悪いところの融資が出ない物件。。。（それかめちゃめちゃリノベしないと貸せる部類に入らない限りなく廃墟に近いボロ戸建てくらいでしょうか）

先週聞いた話では九州の温泉街に近いところでお家賃1万円を切る一棟物件が高利回りで売り出されてるとの噂ですが昨今のお買い得物件不足な状況では販売ロットが低いとこんな物件でも買ってしまう人がいそうでちょっと怖いです。

と、そんなお話もしようかと思ってる週末の狼セミナーですが昨日ですべての受付が終了し今日の昼間に当日参加予定の方にメールを発送しました。（お金振り込んだのにそのメールが来てないという方はワタクシにご連絡ください）

今回も参加される方が多いし今回は融資関係のゲストをお招きする関係でワタクシのしゃべる時間が少なくなると思い、いつもより長めのトークを炸裂させるべく開始時間を一時間繰り上げ12時スタートになっておりますのでご参加される方におかれましては集合時間をお間違えにならないようにしてください。（えぇ、、いつもの13時なんかにＺＯＯＭに入ってきたら結構先まで進んじゃってますからｗ）

それともう一つ。。

今年も例年通りにやる予定だった恒例クリスマス企画の「オオカミサンタへの厚かましいお願い」ですが今年は不覚にも26日なんかにセミナー入れちゃったおかげで更新出来そうもありません。。

そのかわりと言っては何ですがもう一つの恒例企画の「狼旅団懺悔の部屋」は予定通り年末の大みそかにやります。

ちなみにこの「狼旅団懺悔の部屋」ですが、、
皆さんが今年一年でやらかしたポカやこっそり儲けてしまってごめんなさい的なお話をワタクシ、神父オオカミにこっそり懺悔することによって罪が許されるという企画でございます。（ま、こっそりと書いてはいますがブログで全世界に向けて発信しますので匿名必須でございますｗ）

書いていただける方は今日のブログのコメント欄に投稿していただき大みそかの当日にワタクシがブログ上でいじり倒しますので奮ってご参加ください。

なお、例年通り面白い懺悔をくれた方には抽選でワタクシと差しで飲む権利（もちろんワタクシがおごりますｗ）をプレゼントしますｗ

と言うことで年末が刻々と近づいております。
皆様におかれましてはホントに体調を崩したりしないようお願いしつつ素敵なクリスマス週間になることを切に希望して本日のブログは終了です。。（どうせコロナ禍で忘年会なんか無いんでしょうから家族サービスで得点稼いでくださいｗ）



今日のコメント欄は全部未承認で受け付けるんじゃんｗ

ザ・繁忙期。。。

美ボディになるべくとうとうＳｗｉｔｃｈとリングフィットアドベンチャー買いましたｗ

こんにちは。

先日のブログでアンケートをお願いしたのですが、
コロナの影響がある人とあまり感じてない人といてこれも地域性なのかなと思いました。

問題なのはこれからで今はなんともなくとも今回のGOTOキャンペーンの尻切れトンボっぷりを考慮すると年明け以降のこの問題を引きずるのはほぼ確定。。（この手の経済への影響は遅効性なのでジワジワ効いてくるものです）

そう考えると年明け以降のいわゆる「繁忙期」と呼ばれる1月～3月までの客付け対応をしっかりやっておかないと手遅れになる可能性も高いです。。

と、そんな年末までの賃貸動向を見てみるとホントに年明けに繁忙期が訪れるのかさえ疑問です。（むしろ退去して実家に帰るなんて人ばっかりじゃ繁忙期どころでもありません）

そこで！！！


と言えば織田裕二ｗ

今回はこのブログを読んでる空室対策のプロの皆様に（ワタクシの調査ではこのブログを読んでる人の平均物件稼働率は95％以上と記憶しておりますｗ）年末年始以降の繁忙期対策を伺いたいと思います。


え？

なんですって？

「とか何とか言ってオオカミのやつ、、前回のアンケートで50個近くコメント貰って味しめてるんだろ？ｗｗ」
と思われてそうですが、、

いいんです。うるさいです。（一度丸投げ企画をやると二匹目のドジョウも狙ってみたくなるんですってｗ）

ちなみにワタクシの場合ですが
①管理会社に付け届け（餌付け）
②年末のご挨拶（プレッシャー）
③年始のご挨拶（存在感を出しつつさらにプレッシャー）
④退去予告が出たら理由を聞き出来るだけ引き留め工作（え？そんなとこに転勤ならここから通えるだろと提案）
⑤それでもダメなら友達で住みたいってやついないかの確認（継続契約にしてやるから初期費用安いって言えｗ）
・・・と業者側への対策しか思いつきません。。。

そこで！！！！


あーしつこいｗ

繰り返しになりますが
今回はこのブログを読んでる空室対策のプロの皆様に（ワタクシの調査ではこのブログを読んでる人の平均物件稼働率は95％以上と記憶しておりますｗ）年末年始以降の繁忙期対策を伺いたく今日もコメント欄に書き殴っていただけないでしょうか？。

特にワタクシが知りたいのは「大家目線」、、、でございます。

「退去予告が出たとしてどのように早期入居に向けた活動をしてるか？」
とか
「退去されないようにどうやって入居者を普段から手なずけているか？」
とか
「こんなサービスを考えたので実践してる」
なんて
って部分を知りたいので出来るだけ深堀りして教えてください。（書いていただけたらきっと他の読者様はあなたを神様と敬うことでしょう。。。ｗ）



いやー、、読者様丸投げ企画のラクチンさと言ったら、、、なんじゃんｗ