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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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王様の耳の募集のお話し。。。


本日はいろいろ開き直っての更新になりますw

こんにちは。

次回の狼セミナーに備えて少しでもイケメン風に見せようと水戸大家さんみたいなツーブロックにし、ウォーキングや筋トレなんかで密かに頑張ってたのですが、、、
年末の忘年会シーズンとも重なり脂っこい食い物と浴びるような飲酒のせいでシャレにならない事態に陥ってます。。。。(今思えば、やっぱり年末のこの時期にセミナー入れちゃアカンってことですwww)

ってかあれです。
最近エスパー君がサッカー選手並みの体脂肪7.7%のスリムマッチョになっても一向にモテる気配もないですから今さら痩せたからどうのってことでもないでしょうwww(と言うことですでに諦め模様な今宵のワタクシ、本日の業者忘年会のあとは開き直っての三田製麺所で中盛り+三田盛りでシメさせていただきますw)

さて、そんな年の瀬ですが来週のクリスマスあたりのブログで「狼旅団の王様の耳はロバの耳」をやります。

去年の事例を載せておきますので今年一年で起きた他人に言えない腹ただしい出来事や暴露しちゃおうってネタをお寄せください。(ワタクシがそのムカつく出来事に耳を傾けやさしく慰めてあげますw)

コメント欄に書いていただければいつものように非承認コメントとしてお預かりしてクリスマス当日、
特定されそうな個人情報や「これはヤバイだろ」って部分をすべて〇〇文字で伏せてブログに掲載させていただき、ワタクシが心温まる寸評を入れます。(でもワタクシに送る時は伏字にしないでくださいねw)

ブログで編集するので投稿の締め切りは18日の火曜までとさせていただきますので今年一年でムカついた話や暴露しちゃいたいお話をジャンジャンお送りください。

なお、年末に掲載予定の「狼旅団懺悔の部屋」ですがこちらの投稿受付はクリスマス終了後を予定してますのでまだコメント欄に書かないでください。(ごっちゃになって仕訳がめんどくさくなるので平にお願いしますw)

さて、最近のワタクシですが、現在来週のセミナーのレジュメを作りつつ(今回はやたら文字数が多いのですがページ数も多くて早くも5時間でしゃべり切れるか不安になってます)相変わらずの狼相談室にやってくる迷える子羊様の声に耳を傾けてます。

あ、そうそう、、
相談と言えばこちらからの折り返し電話の際、「ご都合のいいお時間で」とアナウンスしたら「ワタクシの都合が全く悪いお時間」を指定される方が多く(平日の19時~21時とか土日の昼間って言われるとワタクシ、一生お話しできない気がします)出来ればですがなるべく平日の日中にお話が出来る環境をご用意いただけると幸いです。(会話的には20分もあれば大抵のことは解決出来ますので)

そんな相談室の場でよく聞かれる話で「狼旅団の団員になるにはどうしたらいいですか?」ってのがあります。

電話で答えはしてますがもしかしたら過去ログを読んでない人も多いんじゃないかと思い申し上げておきますが、、
そもそもこの狼旅団に入ったからと言って特にメリットはございませんwww(あるとすれば名刺に団員ロゴが入るのでキラキラ系、共喰い系に出向いたときの魔除け効果くらいしかございませんw)

他だと24時間LINEでの相談出来ますとかイベントの際の割引や優先申し込みとか会報の発行や勉強会なんてサービスがあるそうですが、ウチではそういうこともやってなく別に団員だろうとなんだろうと困ってる人がいればそれなりに相談に乗ってるしそもそもセミナー募集の定員より団員の方が多いので優先しても団員枠すら足りません。。

またせめて団員向けにメルマガを定期発行しようと努力こそしてますが、そもそもブログを書くのも面倒だって局面のワタクシがそんな緻密なことを出来るはずもございません。。(えぇ、、ここ数年で団員になった人なんてホント、やらずボッタクリのナシのつぶて状態ではなかったかと思います)

あと現在の団員数は約700人でこれ以上団員を増やしてもお互いメリットもないでしょうからここしばらくは募集もしてません。(募集すると団員名簿を作らないといけないのですがこの作業が死ぬほど面倒なんですw)

団員更新時に更新の数が減って空きが出来れば減った分で募集しようとも思いますが、ホント、こちとらお遊びでやってるだけなんですからそんなところに情熱を注ぐ暇があるなら少しでも多く過去ログ読むようにお願いする次第です。(そろそろケンビヤ対談もアップされる頃だし、そういう人が過去ログ読みだしたら追い抜かれちゃうかもしれませんよw)

と、いろいろ書いたところでワタクシそろそろ今宵の忘年会に出撃する時間になりましたので本日はこの辺で、、、。



ホントはわざとらしく「おっと!時間だ!」って書いて締めたかったんじゃんw

どうしても確認しておきたいことがございます。。。


あと2回なので今日はちょっとだけ毒吐きますw

こんにちは。

本日のブログが1999回目の更新。。

で、明日の原稿はすでに書き終えているので明日予定通り2000回更新となりますが、
その前にワタクシ、どうしても確認しておきたいことがございます。。

実はワタクシ、結構物事をなんでも決めつけちゃう体質ゆえ、一度ダメだと思った奴とは一切コンタクトを取りません。。(ぶっちゃけ時々そういう方からそうとは知らずにメールやFBのメッセで連絡をいただくことがありますが、ワタクシが一切返事しないのはそのせいだと思っていただいても差し支えございません)

また一度も会ったことが無くてもブログの記事や書いてる本の中身、果てはSNSでの言動やキラキラっぷりで「こいつはヤバイやつだw」と思えば一切コンタクトを取りません。(FBでワタクシのアカウントが見つからないって方、、そうです、あなたはワタクシと会う前にバッサリいかれてるクチでございますw)

これはウチの旅団に腐ったミカンを入れてしまってせっかく無菌室状態で培養していた旅団の民を妙な道(実際、旅団主催イベントに潜り込んでMLMを布教しようとしてたやつもいたしw)に連れて行かれないようにしようと思いかなり厳格に排除してたことが原因なのですが、ここだけは絶対ブレずにやってたおかげで今ではその手の腐ったミカン系の侵入はほぼゼロになっております。。(旅団のイベントに来て妙な勧誘を受けないのってこういう努力の上に成り立ってると思っていただけると幸いでございますw)

しかし、それはあくまでもワタクシの「物事をなんでも決めつけちゃう体質」から来ていることもあり実際腐ったミカンでもないのに一方的に排除されてるって方も少なくないはずです。

と言ってもワタクシ、人を見る目だけは妙に自信があり、実際その手の人を追跡調査するとやっぱりなにかしらのヤバイ商法に身を捧げその手の人とタッグを組んでは初心者投資家を巻き込み金をくすねているのであながち間違ってるとも思ってません。(実際、ワタクシのFBのブラックリストに名を連ねている方は100%何かしらヤバイビジネスに手を染めてますからw

なので今後もこの方針は1ミリも変わることはありませんが(狼旅団とはそういう理念で成り立ってるのでここがブレたらもうお終いですw)それだけを信じてると逆にせっかくの金儲けのチャンスを棒に振る可能性がございます。

えぇ、、ワタクシが「あんなのギャンブルだ」と言ってた光速投資にしても始めた時期さえ間違ってなければ莫大な売却益を得ることが出来ましたし(この件は明日の2000回更新でも触れます)、「このスキームはホントヤバいですよ」と警鐘を鳴らしてた「一物件一法人」でも上手い時期に逃げ切って左うちわの人がいるかもしれないし、果ては「無料面談で釣られて歩合給の契約社員なんて飢えたライオンの檻に飛び込んで個人情報吸い上げられて融資が付くだけのクソ物件掴まされるだけだからやめとけ」と警鐘をガンガン鳴らしてた水戸大家さんで2年で10億目指してた方の中にもホントに大成功した人もいるかもしれません。ついでに言っちゃうと大家塾を開いてその塾生にてめーの持ち物件を売りつけそれをブログに書いちゃって顰蹙を買ってしまったわりにその物件を買った塾生はその物件で大儲け出来てるかもしれないしw


また、前にブログでも取り上げた「ゴールドオーシャンビジネス」。。

記憶では変態系リノベラーの先駆けとも言える大家学さんの「らしんばん」という収支シミュレーターを使い不動産ポータルサイトに載ってるレインズ流れのクソみてーな売り物件を調べてそのシミュレーターの投資基準に合う物件があれば講師の人に連絡して「講師の抱える顧客に物件紹介してフィーを得る」なんてまるで砂漠で針を探すようなビジネスに30万くらいの課金をして参加者を募ってましたが、、あれだってもしかしたら30万円投資して莫大な利益を上げることが出来そのお金でビットコイン買って200万の高値の時に売り逃げ出来て今では億り人になっちゃってるかもしれません。

また50万くらい払って空室続きでなかなか部屋が埋まらないって人向けにリフォームやら何やらをアドバイスしてもらうっていうフィー○ングリフォーム®。。(®が付くところが妙な殺意を感じるのはワタクシだけでしょうか?w

よくワタクシのFBにもここの集まりの人から「FBで共通のお友達が多いので友達申請させていただきます」と意味不明なメッセが飛んでくるのでそういうメッセが来る度に「こいつもヤバイやつだろ」と本能的に思ってしまうのですが、もしかしたらこれも実は素晴らしいシステムでちょっと高額ですけど今ではすっかり元も取れ部屋も埋まって一安心なんて方もいるんじゃないでしょうか?

さらに言わせていただくと、、
これ以外にもワタクシが自腹で5000円払って実際にセミナーに行きこの目で見て来たやつで、入塾費がやたら高いセミナーがありました。

これらのセミナーの帰り間際に「ウチの塾に入れ」と30万~50万程度の塾費用の紙を配布してましたが、この手の高額不動産コンサルタントさんに実際にお金を払いさらい紹介料まで抜かれた物件を買った方って実際、今どんな感じなんでしょうか?(これだってもしかしたら投資した高額なフィーもいとも簡単に取り返せて実はすごく効率のいい投資だったかもしれません)

あと「100万円キャッシュフロークラブ」とか「クラブジャイアン」とか「ビンテージクラブ」とか「ビリオネアクラブ」なんてのもあったと思いますが、これらの会にお金を投入して身を任せた方達ってホントのところ今はどうなっているんでしょうか?(ってかこれで参加してたほとんどの方が目標達成出来てたらワタクシ、逆に狼旅団なんて組織を作って布教してたことが団員にとって足枷になってしまいせっかくのお金儲けのチャンスを潰してしまったことになっちゃいます。。。)

と言うことでワタクシ、
本日はこの問題に白黒つけるべく実際に参加された(または今参加されている方)からのコメントをお待ちしてます。(実際に投資した甲斐があったのか?無かったのか?とかこれだけ儲かった、これだけ損したなんて具体的なコメントをいただけると嬉しいです)

なんて書くと今日のコメント欄が大荒れになる予感がするのですが、
こういう話は一度キッチリ白黒つけてネット上にちゃんと残しておいた方がいいんじゃないかと思います。(ま、最後なんだから派手に散りましょうって企画でもありますw)

そういう意味も踏まえてありのままのコメントをお待ちしてますw(当然ですがコメントを反映されたくないって方は未公開コメントでも結構ですし、さすがにこれはヤバい話だろってコメントは非承認コメントにしておきますw)


実はこっちに相談に来る方がマイノリティ(少数派)だったって話かもしれないんじゃんw

今風なおしゃれ照明知りませんか?


本日はブログ後半でお茶会のお知らせがございますw

こんにちは。

2011年に建てたウチの新築レジ。。
当時は新築だったものが7年経過し、築浅と表現されそろそろ築浅表記もマイソクから外されつつあるのですが、おかげ様で賃料は新築当時のままでここ数年は「当初の賃料が安かったんじゃねーの?」と思うようになり退去が出るたびに数千円単位でチビチビ値上げして募集、、、で、今では新築当時よりも高い利回りという訳の分からないことになってます。。。

ただ、やっぱり7年経過と言うことであちこちに痛みが出始めているようで、先日は原因不明の停電に見舞われました。

この停電、、
ワタクシが調べたところでは共用部の照明回路の漏電じゃないかと思うのですが、電気回路がすべて並列繋ぎされているため原因になってる照明器具を特定するにはひとつひとつ当たらないとわかりません。(えぇ、、一個一個器具を外して調べないとわからないんです)

若かりし頃であればこんなの自力で脚立に乗ってメガテスター(絶縁抵抗を測定する機械)でも当てて調べちゃうんですが、最近は脚立の最上段に登って片手作業なんでおっかなくて出来るわけもなく、ここから先は電気屋さんにお願いしました。(何度も言いますがワタクシ、こういう時はお金で解決する主義です)

経験上、漏電している照明器具は一個だけだと思いますが、ウチのレジの照明器具、、
7年前の仕様だし、当時、かなりVE(バリューエンジニアリング)で建ててるため、こういう部材についてはかなりしょぼい部材を使ってます。(照明なんて点いてりゃいいんだよって発想でセレクトしましたゆえw)

特に漏電してるっぽい器具は「今どきこんなの使ってる大家なんていねーだろww」って言われるくらいの丸型サークラインに便所で使うような丸いカバーが付いてるだけの照明器具。。。

と言うことで今回、
この照明器具を系統ごと全部今風なおしゃれ照明に入れ替えてしまおうと思ってるのですが、最近のワタクシ、大家さんの新築見学会にもほとんど顔を出しておらず「今風」なのがどんなものかすらわかりません。。

そんなわけで最近新築物件やリノベした方で「こんな照明つけるとちょっとはおしゃれに見えるぞ」って器具をご存知の方、、ぜひワタクシめに品番を教えてください。。。

ちなみに今付いてるのは

こんなやつですw(縁の直径30センチくらいのやつ)


外壁は茶色のレンガが貼ってあるのでそれに見合うようなのがいいんですが発光色は白色でも昼白色でも構いません。


参考までに今の時点でこれかなーと思ってるのが

いわゆるマリーンランプってやつなんですが、

条件としては「これよりもう少しおしゃれなのが無いかなー」って感じです。

と言うことで、
どなたかご存知な方がいたら教えてくださいませ。。。(念のため申しあげておきますがくれぐれも「大喜利」にならないようお願いしますよw)


あ、そうそう、、

そういや、このレジで昨日退去連絡を喰らいましたww(引き留めようと思ったのですが、新築のレジ買ったと言われると引き止められませんw)

退去予定は7月末ですが退去完了次第、この空いた部屋で久しぶりにお茶会やりますのでまだこの物件を見たことない人がいたらぜひご参加ください。(今の予定だと8月4日(土)13時~を予定しています)

と言ってもすでに7年経過したレジなのでもはや自慢するとこもございませんがwwww

それでも参加希望の方は今日のコメント欄に「非公開コメント」「メアドとお名前」「お茶会だけで帰るのか?その後の飲み会まで参加するのか?」をご記入の上お申し込みください。(募集人員:15名 また、希望者多数の場合は抽選となります。)
※なお、未公開コメントではなく間違って公開コメントで申し込みされてもワタクシがコメント承認しなければ永遠に未承認コメントになりますのでご安心くださいw



と言いつつも「引っ越し先のレジが倒壊した」とか言って退去取り消しになんねーかなとちょっとだけ期待してるんじゃんw

この地域差はなんなんだ?ww


今日がまだ木曜日と知り、「一週間ってこんなに長かったっけ?」と思うワタクシでございますw

こんにちは。

不動産の売買契約をやってると物件によって、確定測量図なるものを添付して引き渡すって場面があります。

この確定測量図、、
なんとなく「それって地積測量図とか面積のわかる図面でしょ?」って思う人も多いと思いますが、じつはこれ、、
民民官民の両方の境界査定がなされてないと出来ない図面なんです。。

「は?民民だの官民ってなんだよ?」
って思う人もいるでしょうから説明しますが

民民査定・・・隣地同士の所有者が立ち会って隣地同士の土地の境界を決める
官民査定・・・道路などを所有するお役所が立ち会って土地と道路の境界を決める


と言う話で、確定測量図を作ろうと思うと隣地をお役所両方と立ち会って境界を決めてそれからじゃないと出来ない話なんです。。

ただあれです。
投資物件の場合、目的が「家賃を得るための建物と土地を買う」って売買契約を締結するので変な話、境界なんて未確定の公簿売買(登記簿謄本上の土地面積での売買)でも融資が出ることがほとんどでわざわざ隣地やお役所に声掛けて、しかも多額の費用が掛かる話なのでそこまでやって売買とはなりません。

しかし稀にそういう投資物件であっても「いんや、やっぱり土地を買うわけだからそこはきちんと杭入れて測量図も作ってくれ」って人もいるのでこういう時は費用は買主負担、隣地への声掛け等は売主がやる(今まで住んでた人が声掛けた方が話すがスムーズに進む確率が高いゆえw)なんて分担作業になります。

ちなみにこの確定測量、、
買主が新たに建物を建てるってケースではきっちりやるパターンがほとんどで最悪、「確定測量図が取得出来なければ契約しません」なんてこともよくありますので更地で不動産を売るって場合はご注意ください。(特に買取業者とかで仕入れた土地に分譲住宅を建てて売るなんて場合は結構うるさく言ってきます)

さて、話は戻りますがこの確定測量、、
測量するエリアによって作業価格がべらぼうに違うってこと、、ご存知でしょうか?

ワタクシも過去にこの洗礼を受けたクチなのであれなのですが、、
東京と埼玉でも結構違うんです。。

例えば、東京の測量士に埼玉の確定測量を依頼すると土地の形状や条件によりますがひと声で100万って言われますw(「あー、、確定図面ならとりあえず100万くらい見ててください」って平気で言われますw)

民民査定で境界を決めて杭をぶち込んで図面作るだけであれば東京の測量士さんでもいいとこ40万前後なんですけど官民査定が付いてくるとその作業が膨大でいろいろな資料を作ったりしないといけないのでそれだけの加算でプラス60万なんて平気で言ってきます。(しかもこれが都道・区道ではなく国道だったりすると作業の難易度からしてそこそこ青天井っぽい雰囲気になるもんなんですw)

しかし、そんな見積もり額を聞いて埼玉の地元測量士に泣きつくとあら不思議、、、
官民査定までやってくれて50万なんて話になっちゃうんです。。。

ちなみに前回依頼した埼玉の土地、、
東京の測量士さんの見積もりはその悪魔の国道付きだったためなんと150万。。。(「そんな仕事、、30万くらいで出来んだろw」って余裕しゃくしゃくで買主に言ってた手前、ワタクシ、、泣きそうになりましたwww)

これだとワタクシが役満の責任払いの如く、120万負担する羽目になってしまうので仲間内の業者経由で地元の測量士さんに見積もりを取ったところ、、その額は48万円(税込み)。。。。

東京と埼玉の物価がそのくらい違うなら納得なんですが、
赤羽と大宮でそんなに物価が違うはずもありません。。(むしろ赤羽の商店街で売ってるコロッケが50円で大宮東口商店街で売ってるコロッケは60円だったりしますw)

そう考えると売買時の測量はなるべく東京から離れた測量士さんに依頼するのがいいんじゃないかと。。。(逆に地方の物件はその地域の測量士や土地家屋調査士って言いたいんですが、あまり仕事がない系の測量会社に頼むとここぞとばかりに吹っ掛けてくるそうなので必ず相見積もり取ってくださいw)


そんなワタクシ、
そう思って目黒区某所の売買の際、その物件測量を埼玉の測量士に頼むという戦術を試してみたことがあるのですが、

その測量士さん曰く、、
「あ、あんまり東京の中の方まではやりたくないんですよねー」とやんわり断られてしまいました。。

と、こんな条件が出そろったところで質問なのですが、、
①この地域差はなんなんだよ?www
②遠くの物件をやりたがらないってもしかして縄張りでもあるのかよ?www


以上の2点、、
お分かりの方がいたらご教授くださいませ。。。(だって価格差100万ってありえねーじゃないですかww)


ちなみに我々がいただく不動産仲介料、、
会社から100m離れた場所であろうと北海道の稚内の先っちょだろうと沖縄那覇であろうとまったく料金は変わりません。。。。(しかも調査に係わる宿泊費・交通費なんかの実費も全部コミコミでございますww)



東京の物件の仲介だけ3%じゃなく10%とかになるともっと頑張れる気がするんじゃんw

コスパの話。。。


最近、ここの出オチ考えるのがめんどくさくなっちゃいましたw

こんにちは。

4月も後半に入り、そろそろ夏日の日も増えてきます。(えぇ、、デブには辛い季節の到来でございますw)

そんな初夏の季節が見え始める頃、以前であればウチのレジに対してあちこちの仲介さんから「御社のレジで退去予告とか無いですか?」って電話があったのにここ最近はその電話が一切無くなっちゃいました。。

実はこの「御社のレジで退去予告とか無いですか?」という問い合わせ、、
大家からしたら最高の誉め言葉で、要するに「来店したお客に勧めれば高確率で成約出来るので常に空室になるかどうかチェック入れてる」って扱いで見られていることを意味します。

仲介さんからしたらこの手の物件は無理に紹介しなくても勧めさえすれば即内見、即申し込みって流れになりやすいし、直客を付けてしまえば両手仲介になるのでその手の「成約しやすい物件」というのは常に空き部屋が無いかの確認電話が掛かって来てワタクシも「ほほう、、何年経ってもまだまだ人気物件として見られてんだなーw」と家賃を下げることなくいつも強気の広告料無し募集を掛けてました。。(キメブツと見られてんのに広告料くれってふざけんなよって論理ですw)

しかし、、
さすがにウチの物件も7歳を超え(犬で言うと50歳越えのロートルですw)周辺には新築で似たようなDINKSの1LDKが新築で建ち始めしかもどういうわけか家賃はこっちより安いんですからそりゃウチの物件なんて見向きもされなくなるのは当然です。(老兵は老いやすく学成り難し、、、ですw)

幸いにここ半年以上退去予告が無かったのでそんな素敵な物確が無くても気にもしてなかったのですがウチのレジ、、意外にこれからの退去が多いので(なぜかGWが終わる頃退去予告が続くんですがこれって恐らくDINKS夫婦に子供が出来ちゃってもっと広いとこに移住するからなんじゃないかと思います)今のうちにこの「御社のレジで退去予告とか無いですか?」と聞かれるレベルに戻しておく必要があります。

一番簡単なのは「賃料の値下げ」。。(某空室コンサルさんも高いコンサルフィー取ってこれを勧めているので最強な手法ではないかとw

近隣の新築1LDKの賃料よりも安く貸せばこっちの方がお得に見えるはずですからこの作戦はほぼ100%成功しますが、当然のことながらこれは一番消極的な手法で家賃収入も減っちゃいますから不採用ですw。

そこで今の家賃でも耐えうるように部屋を今風にリノベーションして賃料を維持しつつ、人気物件に返り咲かせる手法を考えてみましたが、、そもそもウチの物件、打ちっぱなしモルタル仕上げの部屋なのでアクセントクロスすら貼れず水回りも掃除すればまだまだ新品に見えちゃうし、床のフローリングもハイヒールでツカツカ歩いても傷が付かないくらい固い床なので現在のところ交換する必要もありません。(ってかフローリングは新築当初のままにしか見えないのでこれ変えても入居率は上がりませんw)

また、ここで一気に大規模リノベとか言って数百万のコストを掛けても上げられる賃料なんてアリの涙くらいでしょうからコスパを考えるとまったく合いません。

と言うことでワタクシ、「どこか目立つところだけを新品に替えてなんとなく今風に見せられるとこは無いか?」と考え、先日神戸に行ったときにDX母ちゃんが使ってたワンオフのアイランドキッチンだけを交換してはどうかと思いつきました。


母ちゃんのブログからパクってきましたw

このサイズだと今のウチで使ってるキッチンとサイズはほとんど変わらないのにシンクとコンロとセパレートに使え、リビングキッチンにドンと置くと今より見栄えと機能性が良くなります。

また、ウチの物件、新築時もオリジナルのキッチンをわざわざ投入しDINKS奥様向けの差別化を図ってたのですが今回もここだけ変えれば部屋全体が見栄えよくなる気がします。。。(気がするだけなのでこの計画、、間違ってるようであればどなたかご指摘くださいw)

と、このDX母ちゃん印のキッチン、、
聞いてびっくりな安価で導入出来るそうなので(ってかウチの時のキッチンより安いらしいですw)次回空室が出たところから順次このキッチンに変更して家賃を下げずに(いや、むしろ上げてもいい気すらしますw)ライバル物件との戦いに臨んでみようかと。。

とは言え、このキッチン、、
あくまでも母ちゃんが発注し、分離工事でやってた気がするし、なにより一気に何十台も取付けたから出来た安価設定じゃないかと思います。。(あと東京価格と大阪価格で比較するとクロス交換でもエラい価格差があるので果たしてどのくらい安く出来るか不明ですw)

そう考えるとリノベ工事で無駄にお金を使わずに家賃を下げて募集した方が結果、コスパがいいかもしれません。(なんていろいろ考えちゃうとどっちがお得なのかってよーく考えないといけないですね)

さて、そんなコスパな話で、違うコスパの話になりますが、最近、とある信金さんから借り換え提案を受けてます。

現在の金利は変動1.2%という巷の大家さんからしたら「オマエのとこ信用ねーなww」と思われちゃう金利なのですが、今回ご提案いただいた金利は変動の0.8%。。。

毎月の返済額ベースで8万円、年間で100万近くCFが良くなるのでちょっとケツが浮いてしまいそうになるのですが、いざ借り換えるとなると借り換えの事務手数料や不動産担保鑑定費用、登記もやり直すのでその登記料が約100万で借り換えなかった時と比較して都合120万くらい借り入れが増えてしまいます。

とは言え、CF上は手出しが無いだけの返済期間が1年延びるだけですから後のことを考えなければ借り換えちゃった方がいいとも思うのですが、これで借り換えると既存の信金さんからの借り入れが難しくなる可能性があります。(ってか一度振った彼女に復縁迫っても相手にしてくれないのと一緒ですw)

我々、不動産なのでこの借入先を借り換え程度で失うのは金利が安くなると言っても考えもので仮に借り換え先が単に融資の借り換えだけに情熱を注ぎ、新規の融資の際に「ウチは不動産投資での融資には消極的なんです」なんて言われたら金利が高くても今のままでいた方がいい時があります。(実際、新規の借り換え先は「当行は一見のサラリーマンさんへの不動産投資融資はテーブルにすら上げない」とツレナイこと言ってますw)

単に毎月の返済額が少なくなるからと安易に借り換えてしまいそれ以降の買い増し目的の融資が引けなくなるというのは今度、仕入れ転売者として君臨を目論む我々からするとミスマッチになるので恐らくこの借り換えは断ってしまうんじゃないかと思いますが、、、、

ん?

よくよく考えたら今お付き合いしてる信金さん、、
この前支店長と飲んだ時に「は?共担パンパンなのに追加で物件欲しいとか言わないでくださいよ」と釘を刺されていることを思い出しましたwww(「どうしても借りたいって言うなら手金2割入れて」だってww)


と言うことで久々の三択にて読者の皆様にお聞きします。

「この借り換え話、、乗った方がいいんでしょうか?やめといた方がいいのでしょうか?」(質問は2択ですがなぜかジローくんは3択になってますw)



①CFが増えるんだからやるべきなんじゃんw



②いや、そんな話に乗っちゃダメなんじゃんw



③そんなことよりセミナーの抽選はどうなったんじゃんw


こういうコスパを考えると様々なご意見があると思いますが、ワタクシ、ホント、よくわかりません。
そんなワタクシめに素敵なアドバイスお願い致します。。




どれポチっても飛ばされるところは一緒なんじゃんw