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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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投資侍さん、、、見てますか?w


今日は最後に渾身の無茶ブリがございますw

こんにちは。

昨日の定例のTwitter談義でワタクシの頭がデカい話が飛び出し団員が8年以上前の過去ログ(ブログタイトル「ヘルメットと柏餅」)を引っ張り出してくれたのですが、それ読んでるうちにすっかり懐かしくなってついつい過去ログを遡って読んでしまいました。(ちなみにワタクシの頭周りは未だに63センチです)

そんなブログを書いてた8年前の不動産投資業界ってどんなだったっけ?と振り返ってみたのですが、

8年前と言えば2012年。

そんな8年前の同じ日を振り返ると当時のワタクシ、なぜか横須賀に出掛けてました。(えぇ、、当時新進気鋭の鬼才と言われたビーフンデザイン進藤さんの新築RCの見学会に出掛けてました)

記憶が正しければたぶんこの日の行きの京急で今では旅団の重鎮として揺るぎない地位を確立した「ヒゲの設計士(事実上このヒゲが旅団のナンバー2です)」に初めて出会い、飲み会の会場では「赤井さん」と初対面。そしてその席に座ってた当時の暑苦しいくらいに不動産投資が大好きって言ってた何十人もの著名大家さんと出会い、この辺から大家業界とさらなる接近遭遇を果たした記憶があります。(そういやこの頃連日コメント欄を長文コメで荒らしてたやげはどこ行ったんでしょう?)

そんな8年前の大家業界。。
今ほど大家団体も多くはなく首都圏在住の実力派の大家さんは大抵、真面目に大家活動をサポートする「築古組」とややおふざけ系の「しょぼくれん」の大家さんが多かった記憶があります。(そんなしょぼくれんのたろうさん、、最近またひっそりブログ更新してますねw)

狼旅団はこのたろうさんのパンクスな遺伝子を受け継いでる関係でどちらかというと「しょぼくれん系」に近い団体だったのですが当時のしょぼくれんは結構、実力派大家揃いでおふざけしつつもマメに情報交換して常に新しい情報を貪る毎日でした。(そんな暑苦しい大家さん達がこぞって好き勝手に旅団員を名乗ってたのは当時の狼旅団は「自分が団員だと思えば旅団員」という適当な入団要綱だったのが原因ですw)

そんな濃い大家さんばっかりが情報交換するもんですから週末にどこかで物件見学会があると聞いて行ってみると大抵同じメンツ。。(当然なのですがどこ行っても同じ大家さんばっかりなんですw)

物件見学会と言うと必ず施主さんがいるので現地で「ここが悪い」「あそこがおかしい」と言うのは気の毒と言うことでご法度だったのですがこの頃から「ダメ出ししてこそ勉強(褒めてばっかりの表面的なお付き合いじゃダメだろ)」という流れになりベテラン大家さんが容赦なく見学会で施主にダメ出しするようになったのもこの頃からじゃないかと思います。

で、その後開催される懇親会と称する飲み会では大声じゃないと声が全然聞こえない不動産談義や新築中の物件の図面開いての図面舞踏会や安い業者さんはどこ?とか仕事の出来る管理会社を紹介し合ったりといろいろな情報交換がなされさらに次週の見学会や大家イベントはどこに行くのが一番勉強になる?なんて話になって不動産投資本を読んだくらいじゃ絶対得られないだろうってくらいの情報量がわずか数時間で飛び交っておりました。(ホント、この頃の大家さんが一番まともな情報を吸い上げれたんじゃないかと思います)

そんな2012年と言えば例の東日本大震災から一年経過した頃でまだアベノミクスな安倍政権も出来ていませんでした。

しかしそんな時こそ不動産は安く買えるもの。
リーマンショックと震災の影響で当時の株価は8000円台、ドル円は80円台という不動産投資にとっては絶好の買い場で、銀行融資も積算価格でフルローン可の時代ということもあり光速投資なんてのが流行り、物件は今より安いしフルローンで買えるということでこの頃に不動産投資をやってた人は結果的にですがほとんどの人が大成功してるんじゃないかと思います。(何度も言いますがこの頃に光速投資やってた人は時流にうまく乗っかれたので滅茶苦茶儲かったはずです)

なぜ結果的と言うのかと言えば当時、まさかその年の12月に民主党が政権を手放して自民党に政権が戻りアベノミクスで株価が急上昇するなんて誰も思っていなかったからで当時の大家さんが大成功出来たのはそれまでに仕込んでた物件がアベノミクスの影響で物件価格が跳ね上がり誰がどう売ってもジャブジャブ転売益を叩き出せたからに過ぎません。(あとこの頃にカリスマ大家さんがこぞって不動産投資本出したり雑誌やネットで不動産投資を今のビットコイン並みにもてはやしたのがプレーヤー増加に繋がり高値転売出来たのが大きいです)

8年前の5月と言えばまだまだ自民党への政権再交代なんて誰も予想していませんでしたから当時の大家業界ではいかに満室経営するか?が主眼で一棟物件と言ってもまだ築古戸建てなんてところには手を出す人も少なく積算価格でフルローンが組める木造アパート(えぇ、、この当時はあのスルガ様でさえ木造アパートにフルローン出してましたからw)を上手にリノベしてCFを稼ぐってのが主流でした。(当時大家業界で大流行したクネクネミラーやクネクネライトを駆使して募集部屋を作り込むって大家さんが多かったです)

と同時にまだまだ土地の価格と建築コストも安かったおかげで自力で新築物件を建てる人も多く、都内で新築利回り10%なんてお化け物件をやすやすと建ててたのもこの界隈の大家さん達でした。

やがてこの新築利回り10%の物件が4%後半で飛ぶように売れていくわけですからこの頃にあちこちの新築見学会に行って新築RC物件のノウハウを独学で勉強してた人はムカつくくらいいい思いをしてるはずでございます。


さて、
いつまでも昔の良い頃の話をしても何の役にも立ちませんから話題を変えますが、
今の時期がここ10年くらいで一番融資が出ない時代でございます。

融資が出なければ不動産投資をやろうなって人も少なくなりますし今どきの雑誌やネットの情報でも不動産投資を推奨する媒体はそれほど多くはありません。(むしろコロナで不動産価格は大暴落しますなんて言ってるしw)

そうなれば不動産投資で俺様も不労所得なんて考えを起こす人も少なくなっていきます。

今はまだ融資ジャブジャブの熱気が若干ですが余韻として残ってるし、不動産会社を作ったけど稼ぎ足りないって会社はなんとかして売り上げ立てようと「融資が出ない今がチャンス」とか「一棟で買えなきゃ区分投資」だの「築古戸建てでひと財産」なんて言って養分探しに余念がありません。

また不動産は株と違い短期間で激しいボラが無いので融資が使えず自己資金が足りない人はコロナ禍で鉄火場に近い状態の株などの投資に向かうはずで慣れない鉄火場に素人が参戦して儲かるはずもないでしょうからそこで種銭を溶かしてしまい不動産投資にすら戻って来れない人が続出するんじゃないかと思ってます。

となれば今はまだ不動産投資も悪くないと手金抱えてる人もやがて不動産プレーヤーとしての参入が不可能になり消えていくはずなのでその辺を理解してなにもせず不動産投資の世界で爪を研いでる人がやがてブルーオーシャン(さすがに真っ青なブルーオーシャンにはならないでしょうけどw)で腰を据えて不動産投資が出来るんじゃないかと思います。

と、この理論。。
昨日過去ログを読んでて8年前の当時を思い出し、今と比較してそれにコロナ禍というイベントをくっつけて考えた結論なのでそうそう間違っていないと思いますが、一つ大事なのはいつも言ってる「不動産の相場変動は10年周期」という理論にいくつか不確定要素がくっ付いて再度同じ波が来ると言うことです。

恐らく今回は株価の大下落は起きそうにないのですが、万が一それが起きた場合はここ10年で起きたことの再来(歴史は繰り返すパターンw)、起きなければコロナ禍からの超大規模な世界的金融緩和でダブついたお金が日本の不動産に流れ込み株と不動産の同時暴騰というところで不動産融資が緩み、その際はチマチマした満室経営でCFではなく転売につぐ転売でキャピタルゲインを稼ぐ時代(えぇ、、10%で仕込んで4%台で売り抜けるってやつですw)になる可能性もございます。

それと今回のコロナ禍が南半球で力をつけて北半球に寒くなる頃再上陸した場合、恐らくはウイルスも変異につぐ変異で今作ってるワクチンなんてまったく効かず医療崩壊に転じとてもじゃないけどオリンピックなんて無理となった場合、日本の経済はさらに底の状態が続き雇用なんて崩壊して株価がドカンと落ちるってパターンも可能性的には残されております。

そうなると今保有耐性のある大家さんであっても賃貸経営が行き詰まるってシナリオも浮上するわけですが、そうなればさすがに「今どき不動産投資なんて考えるやつはバカ」って話になってるでしょうからあり合えない底値で物件を拾えると思います。(えぇ、、もはや利回り計算じゃなくひと山いくらの世界でございます)

それでもそんな社会崩壊を防ぐべく政府はさらに緩和マネーをジャブジャブ突っ込んでなんとしても最悪のシナリオを避けようとするでしょうからそうなればさらに買いに転ずるプレーヤーが増えて結局、キャピタルで稼ぐ時代到来しか思い浮かびませんw(日本は外国に借金が無いのでデフォルトしないと聞いておりますがその次元まで考えるのは不動産屋のワタクシには無理でございます、、、、)

なんていろいろ書いてみましたが、ワタクシも実際のところ先の予測が出来るくらいならFXや日経225で痛い目を見ていませんw(えぇ、、それが出来るくらいなら今頃不動産仲介なんてやめてBNF君みたいに株でブイブイいってますからw)


と言うことで、、、



投資侍さん、、、



今日もこのブログ読んでます?w(って楽待の投資侍さんのリンク張っていいのかわかんないので貼りませんが20代のスラリとした美人女性の声で呼び掛けておりますw)


無茶ブリで大変申し訳ないのですが出来ることならワタクシの話を検証していだたき楽待コラムでがっつりとダメ出ししていただけないでしょうか?(あ、狼って書くといろいろ問題もあるでしょうからそこは伏せ字で結構でございますww)


実はワタクシ、
今回の不動産の10年周期の話は世界経済や今回出回る巨額な緩和マネーを無視して単に日本の国内事情だけで考えるのは非常に危険ではないかと思っているクチですべてが緻密に連動して金融機関の動きがコロコロ変わるのではないかと予想しております。(えぇ、、融資を出すのはわかってるんですがそれがいつどんな時なのかイマイチわからないんです)

どんな条件が重なるとそうなるのか?

投資侍さんのコラムをお待ちください。。。(なんて書いたけど読んでなかったらどうしようww)


あと追伸ですが、以前より「投資侍さんって狼さんでしょ?」と噂されているようですが、

投資侍さんがワタクシであれば今頃株で大儲けしてこんなチンケな不動産ブログは書いておりません。。。。。(とっく左うちわで現役引退してますってwww)



本業が忙しくて死にそうだって言ってるのに無茶ブリしてなんか申し訳ないんじゃんw

魂の叫び声。。。


誰か絶望的にとっ散らかった我々の執務室を掃除してくれる勇者はいませんか?

こんにちは。

まずは先日申し込みいただいたセミナーの件。。。

22日のひよこセミナーは申し込みいただいたメールを全部チェックして現在、名簿作成中です。
何度も申し上げますがこの名簿はパソコン音痴なワタクシが丹精込めて一通一通「お名前」「ふりがな」「メアド」「電話番号」などの項目を一つ一つコピペしてエクセルに移し替えこれを何百人も繰り返し作業する関係でとてつもなく時間が掛かりますw(えぇ、、この名簿作成がワタクシのセミナー開催の障害になっていると言っても過言じゃございません)

そんな名簿も間もなく完成しますので完成次第ご案内メールをお送りします。
また今回は二週開催ということもあり、申し込みもさほど多くなかったのでほぼ全員が当選する予定ですので落選を心配する皆様、、どうぞご安心くださいw

あと29日のセミナーは当選メールだけ送り、その後ナシノツブテ状態ですが、これは高額になりそうなセミナー代とさらに高額になりそうな懇親会での料理を決める作業が大変難航していてそれが決まらないと参加費用が決まらないので止まってるのが原因です。(渋谷で100人を3時間飲み放題、かつ、それなりに豪華なメシ食わせてくれる会場探すのがこんなに大変だとは思いませんでしたw)

これも今週くらいに内容が決まるので決まり次第ご案内いたします。



さて、

話は変わりますが、
昨日くらいからTwitter上で「連帯保証人付けたのにさらに家賃保証加入を強制され、その家賃保証のお金を何で貸主が負担しないで借主が負担しなきゃいけねーんだよ」って問題提起のツイートがありそれについて様々な議論がなされてました。

要するにこれ、
連帯保証人を付けたのにさらに家賃保証会社の加入を求められ、その費用をなんで借主が負担しなければいけないのか?
って部分が納得いかない人の書き込みなんでしょうけど、

ワタクシの持論は
連帯保証人だけで信用が担保されるなら別に保証会社まで求めないけどその借主の連帯保証人だけじゃ不安だから保証会社の加入まで要求するのであってその信用のための担保費用をなんで貸主が負担しなきゃいけねーんだよ、、、でございます。(それが出来るくらいなら銀行融資の際の保証料を銀行が負担してくれるってことになっちゃいます)

とは言え、あまりに厳格な入居条件を並べてしまえば「いちいちうるせー大家だな」と思われ入居の申し込み自体が入らなく可能性もあり大家側からすると非常に頭の痛い問題ではないかと思いますが、大抵の大家さんは金融機関からお金を借りているのでその返済原資である家賃収入が滞納によって止まってしまっては死活問題です。(特に返済比率が著しく高い大家さんに於かれましては死活問題ではなく死に値する事じゃないかと。。

ましてや滞納されてもその部屋から滞納者を追い出すには膨大な時間と手間が掛かり、昔みたいに嫌がらせ的に鍵穴を接着剤責めすれば逮捕されちゃうし、部屋の荷物を強制的に外に出しても逮捕で、借地借家法という化石みたいな法律は滞納してようが借主が断然有利です。(お金は入って来ない、次の入居者は入れられない、無理に追い出すとパクられるという三重苦を抱えちゃうんです)

しかし、世の賃借人は「大家=お金持ち」と思ってるフシがあり、これを放置すると「金持ちなんだから少しは大目に見ろよ」とか「少しは困らせた方が世のため」とか「いっそ土地は一旦国有化して貧困層に再分配だ!」なんてことまで言われかねません。

ワタクシ思うにこの「大家=お金持ち」「大家=必ずしもお金持ちではない(下手するとすでに持ち出しちゃってケツに火が点いてるかもw)」と言うことを全世界に向かって発信しておかないとそのうちロシア革命みたいなことが起こり苦労して築き上げた資産がまるで買ったばかりの新車を全損させ借金だけが残ってしまうように物件は無いのに借金だけが残ると言うことが無いように今のうちにブログを通じて全世界に訴えたいと思います。(ホントはこの文章の末尾にwwwwwwと大量の草を生やそうと思ったのですがこれ以上大家さんを敵に廻さぬよう自粛させていただきます。。)

と言うことで本日のブログコメント欄は
「おい!耳かっぽじってよーく聞け!オマエラが思ってるほど俺ら(私ら)はそんなに儲かってねーんだよ!!!!(涙)」と題しまして大家業がどんだけ儲かってないかを晒していただき一見裕福に見えるこの大家業をどんだけギリギリでやってるのかを全世界の賃借人にわかって貰うべく魂の叫び声を募集いたします。

ワタクシもかれこれ8年近く大家業界の人とお付き合いしてますが、一部の富裕層系銭ゲバ大家を除き、ほとんどの大家さんが社会的身分を担保に銀行に土下座する勢いで融資を引き、業者に嵌められつつクソ高い物件を買わされその穴埋めにリフォーム代を節約しようと休日返上でセルフリノベに精を出し、少しでも早く返済が終わるように努力されています。

また一部の大家さんは「少しでも入居者が住みやすい環境を」と家族をほったらかしてセミナー、勉強会、見学会に出撃しいろんなノウハウを仕入れ実践し入居者さんが喜ぶようなことを考えてくれてます。(ま、これも退去されて空室になると自分が悲劇に見舞われるのでそれの防衛策でもありますが

そんな大家さんの実情をわかっていただき、「なんだ、苦労してるのは借主だけじゃないんだ」って思っていただき保証会社の保証料も率先してお支払いいただければと思います。

と、書いてみたものの、、
実際はしこたま儲けている大家さんばっかりで「は?俺ら満室賃貸中だしそんな金に困ってねーよ」とコメントが一切入らないと今回の企画は激しく企画倒れに終わってしまいます。(そして世の賃借人さんからは「ほら、やっぱり金に困ってないんだから保証料は大家が持つべきじゃんw」と罵られワタクシのTwitterアカウントは明日あたり大炎上することでしょう、、、)

えぇ、、
今日のコメントの量は将来の大家業界の行く末を左右するものだとご認識いただき出来るだけ多くの叫び声を賜りたく存じます
(ま、話は多少盛っても大丈夫ですw

・・・・


・・・・


ホント、、わかってますか?

「大家業やってるけどこんなに儲からないんです」ってことを書くんですよww



なんか「儲かって仕方がない」ってコメントばっかりが嫌がらせのように入る予感しかしないんじゃんw

狼旅団分科会(?)。。。


ワタクシ、賞味期限とかにこだわらないタイプの人間ですw

こんにちは。

ワタクシ、スラッシュメタルと言う音楽ジャンルが好きだとはちょくちょくブログで書いてますが、初めて聞いたのがメタリカと言うバンドです。(それまではAC/DCとかマイケルシェンカーとかモーターヘッドくらいでしたがそれ以降はVENOMとかアンスラックスとかに激変しましたw)

高校二年の時に友達の吉田君が「すげーバンド見つけたよ」とメタリカの曲をテープに録音して学校に持って来たのを聞いて「なんじゃこの超早いギターリフはwwww(「Fight Fire With Fire」って曲)」とびっくり仰天してそれ以来のファンなのですが、気が付けばファンになって40年近くになります。。(えぇ、、いまだに朝晩お経のように聴いてますw)

40年近くたった今でも精力的に来日してくれるバンドも多く(メタリカ様はかれこれ10年くらい来てません)、ワタクシも当時の記憶を忘れたくないってこともあり時々ですがそんなライブにも行くのですが、、、会場を見渡すとほぼ敬老会みたいな様相になってます。

もちろん会場の皆さん、贔屓のバンドTシャツ着てたり、いまだに現役ゴリゴリ系あたりだと皮のパンツに革ジャンにジャラジャラと凶器になりそうな金物をたくさんぶら下げての観戦になるのですが、デカいアンプ群から発せられる爆音に大盛り上がりする傍らで息切れして椅子に座り込んじゃう人も多く、当時、金髪にロンゲでヘッドバッキングしてた人も今では振り回す髪の毛がありません。。。(髪の毛の風切り音もブオンブオンからピュンピュンって音に変わってます

要するにスラッシュメタルなんて半世紀前の化石みたいな曲よりさらに進化した今風な音楽を聴く世代が増えてしまったことが原因で(楽器の音も今ではコンピューターで打ち込んで演奏するそうな)若い世代のスラッシュメタルへの底上げが出来ずにいるのが現状なのですが、あと20年もすればスラッシュメタルを聴く層もいなくなり今の加山雄三とかベンチャーズあたりと同列に語られるんじゃないかとさえ危惧しております。。

さて、そんな時の流れですが、、
我々、狼旅団も結成して今年で8年目に突入するわけでございます。

結成当初、ワタクシも40代前半といろいろな意味で勢いもありましたが8年もするとその勢いも徐々に弱くなり当時はブログ書くのも楽しくて仕方なかったし、時々やるセミナーも10時間くらい立ちっぱなしでしゃべり倒してもなんともなかったものが今では面白いフレーズも降って来なくなり、セミナーやると翌日はほぼ家で寝たきりになります。。(アリナミンの一番高いやつ飲んでも効かなくなっちゃいましたw)

同時に当時ワタクシと同じ世代だった団員もやれ孫が出来ただのクスリの量が増えただの愚痴るようになり、社会的な信用も歳を取って上がってしまったのか、臨時の飲み会を開こうにも「子供じゃないんだから今日の今日ってやめてよw」とオトナの意見を言うようになってしまいました。(昔は開始一時間前に急に告知しても10人くらいは集まったのに、、)

そんな疎遠になりがちな同世代から上の団員層の方って少なくともこの混沌とした不動産投資業界で8年以上生きてるわけでもはや不動産投資での騙しに引っ掛かる年代でもないでしょう。。

なのでワタクシ、最近はそういう世代の方向けに話すよりもまだまだ騙されやすい世代の育成にシフトし掛かっているわけですが、その「騙しに引っ掛からくなった世代」の方でそろそろ相続を意識する方が増えてるってことに最近気が付きました。(相続系の問題での相談がやたら増えて来てるんです)

結構多いのは、
先代から保有している土地にレオパが建っていて最近のレオパ騒動を受け、どうやって子供の代に受け継がせるか?
ってやつ。。。

例のサブリースの問題が今になってジワジワ聞き始めて来たのでこんな相談が増えるんじゃないかと思うのですが、これ以外にも「境界未確定の土地を持ってるけどどうしたらいい?」とか「古い家屋付きの土地の活用法(売るか、新築するか?など)」などもあり、ひとつひとつがケースバイケースなのでお答えするにも結構時間も掛かってます。

皆さん、そろそろ年齢的に次世代にどうやって持ってる資産を継がせるか?を真剣に考えないといけない年齢に達してるからこういう質問が増えたのかな、、と思いますが、実際のところこういうお悩みを抱えている読者の人ってどのくらいいるんでしょうか?

と言うのもワタクシ、
そもそもブログで集客して商売する気が無かったので今までお会いした方がどのような属性でどのような資産背景かなんて聞いたことがありません。(個人的にモテればいいだけなのでいちいち会社がどこにあるとか社名なのかとか教える必要も無いんです)

えぇ、、
ワタクシ、どんな背景を抱えていようが不動産投資ではやることは同じって理念があったからそういう風にしていたのですが、最近、ブログの読者が劇的に増えいろんな背景を抱えた人も増えて来たのでブログで書いてることやセミナーで話すことが抱えてる背景と合致しない人も増えて来たんじゃないか?って気がするんです。

これはすなわち「読者離れ」の予兆でありワタクシの理念である「モテるブロガー」から徐々外れていくことを意味するのと一緒です。(ってか「なに今になって気が付いてんだよ」って思わないでくださいww)

なので今後はこの「読者離れしそうな世代(すでに狼ブログなんざ読まなくてもしっかりやっていけるよって思ってる世代)」の方にも有益なお話が出来るよう体制を整えてみようと考えております。

差し当たりですが、
①頑張った甲斐あって物件もそれなりに増えて来た
②増やした物件を自分の子や孫にどうやって継がせるか?
③その時の税金ってどうやって〇税するの?(誰が見てるかわかんないのでここは伏字にしますw)
あたりの次世代を何かと憂慮する大家さんの方向けの集まりを企画して通常の狼セミナーとは違う内容が出来ればいいなーと思ってます。(えぇ、、もはや昨今の狼セミナーはこの世代と今来てる世代と明らかに親和性が無くなって来てる気がするんです。)

ただ、そんな世代の人がどれだけこのブログを読んでるかわからず企画して会場を押さえるにしても実数が把握できないと場所も取れません。。(2~3人しかいないときっと企画倒れでしょうし、500人来たら会場がありませんww)

と言うことで本日はこんな調査リンクを設けてみます。

「狼旅団分科会(仮称)次世代を激しく憂慮する大家さん 実数調査」
※クリックするとリンク先に飛びます

なお、今回はあくまでも実数調査が目的なので必須項目は
年 代
性 別
職 業
地 域
主な悩み
の5点のみでお名前とか連絡先のご記入は任意にしています。

あと、今後ですが、この分科会以外に分科会リーダーを決めて
「新築系分科会」
「築古系分科会(リノベ含む)」
「ひよこ系分科会」

って感じでジャンルを分けて無駄なく勉強できる環境を作ろうと思ってます。(すでに分科会のリーダーを誰にしようかってのは決めてますw)

前に設立した各地方都市の旅団支部長にもお声掛けしてワタクシがいなくてもきちんと稼働出来るように来月から始まる「地方行脚の旅」で説明してきますのでよろしくお願いいたします。(ブログの回数減らした分、こういう活動でポイント稼ごうと考えるワタクシですww

と、今になってなぜこんなこと言い出すかと言えば、、
あれです。。。

数年前に言ってた「二代目大家さんのマネリテラシー講座」はどうなったんだ?って声が日増しに高まって来てるんですってwww(先日は「やらずぼったくり呼ばわり」までされちゃいましたww)



分科会が出来たらさらに団員増やしちゃうんじゃんw

なに?不動産屋を開業したい、、とな?ww


4月と言えばそろそろ役所から不幸の手紙が届く時期ですねw(ヒント:資産課税課)

こんにちは。

最近の融資シオシオ状態を嘆き悲しむ声が多い中、
ワタクシに届く相談で「不動産投資がこんな惨状なのでいっそ不動産屋を開業したい」ってのが増えてます。

言われてみれば不動産業(特に仲介)は物件を買うことなく利益を積み上げられるし物件をたくさん扱う機会も多いのであわよくばその中から自分で購入ってことも出来るし、転売までやってのければさらに利益がマシマシになりますから開業さえ出来ちゃえばそれなりに儲けることは可能です。

しかも宅建免許なんて誰かペーパー宅建ホルダーの人を使えばわざわざあの小難しい宅建試験なんか受けなくても開業出来ちゃいますから少なからず開業資金こそ必要になりますが理論上、やる気になれば誰でも開業可能です。(但し、代表になる人に前科があったり自己破産してるって人はそもそも欠格事由に触れちゃうので喪明けを待ってから開業してくださいw)

さらに言えば、売り物件や賃貸物件を媒介を経て預かるだけの営業力も不要。。
なぜならば不動産屋になればレインズが見れるようになりそこ見れば在庫で積みあがってる物件を紹介するだけで利益を上げられます。

で、この物件紹介ですが、幸いなことに今はポータルサイトというものがありますので若干広告費は掛かりますがレインズで見つけた在庫の物件をポータルサイトに上げておけばエンド客から直接電話が掛かってきます。

すなわち
①自力で営業して売り物件や賃貸物件を集める必要が無い
②集客はポータルサイトを利用すれば営業力なんて無くても大丈夫

ということになるわけで軌道に乗るまでの間は自分が保有する物件で空室が出たら自ら貸主(もしくは貸主代理)としてレインズに広告出しておけば勝手に賃貸業者さんが客付けやってくれるし更に上手にやれば自分側の手数料は自社に落とすことも出来ますから空室の部屋が多ければそれだけでも利益が生まれます。(今までは空室が出るたびにため息ついてましたがこれからは空室が出るのが楽しみになったりしてww)

そうやって出来ることからコツコツ積み上げて行けばいつの間にか不動産仲介スキルも向上します。
そう思うと「インチキな商材売って後ろ指刺されるよりずっと確実な錬金術なんじゃねーの?」って思うワタクシでもありますが、、実際にやってる人は周りを見回してもそれほど多くありません。

これってもしかしてですが、
①開業出来て集客までは出来るけど契約書や重説を作ったり読み上げる自信がない
②何かトラブルが起きた時に対処する術がない
③プロの不動産屋とまともに渡り合える自信がない

ってあたりが障害になってるんじゃないでしょうか?

正直言って、この辺の障害って実際に始めて見ると契約書や重説は不動産協会に加盟すれば自動的に作れる書類の雛型も入手できるので何が書いてあるかさえ理解出来ればあとはパソコンスキルさえあれば誰でも作れちゃいます。

また実際の取引が怖くて、、って思う人であれば相手業者に正直に「うちはあまり読み合わせとかやったことない」って言えばやってくれることも多いです。(不動産屋は成約さえすればどうでもいいって部分があるので「それさえやればお金になる」って思えば案外やってくれるものですw)

稀に「取引相手が怒り狂って手が付けられなくなる程度のトラブル」ってのも起きますが、そんなのも何回か経験すれば対応力やそんな問題に発展する前に予知能力が数をこなしていくうちに身に付いちゃうものです。(それに起こる確率だって年に何回もありませんw)

ワタクシのように車で拉致されて海岸で自分の埋まる穴を掘らされるってことは相手の話をちゃんと聞き、「ここまでやるとホントに殺される」って限度さえわかってれば一生そんな目に遭うこともありません。(ましてや今は昔と違って暴対法も整備されてますからそんな人が不動産の取引に登場することも滅多にありません)

そんなわけですから不動産業を開業したいって方、、
この商売って「不動産」という「人が生きてるうちに扱う一番高価なもの」を取引出来る夢がある商売ですのでぜひチャレンジしてみてください。


なーに、、

そんな心配いりませんよ

なにか問題起こしたところでそそくさと廃業してまた社名変えてやり直せばいいんですww


不動産屋さんって不思議な商売で、これだけ高価なものを扱うわりに簡単に開業できるし、多少悪さしても業法以外のことであればよほどの刑事事件にでもならない限り処罰もされません。(サンタメ取引や仲介での多重売契での有印私文書偽造だって誰一人捕まってないですからwww)

そう思って宅建業者処分のデータベース(国土交通省ネガティブ情報等検索システム)にアクセスすると「この不動産屋、絶対悪いことたくさんやってたはずなのに載ってねーぞ」って業者さんがあまりに多いことに気が付くはずです。

唯一、シャレにならないのが「脱税」で不動産屋が脱税を働くとニュースになりやすく物凄い社会的制裁を受けますのでこれだけは絶対やらないと心に誓ってさえいただければ死ぬまで看板出し続けることも可能な職種でございます。(えぇ、、自営の不動産屋に定年なんて言葉はございませんw)

さて、そんなわけで今日の本題ですが、、
滅多に処罰されない不動産業者の中で「こいつが処罰されないのはおかしい」って業者さんいませんか?

ワタクシ思うに、これだけ不動産投資家さんが多くこのブログを読んでくれているわけですから売買や賃貸の契約過程で悪さをやらかして迷惑掛けられた大家さんも多いはずです。

今日はそんな方のためにコメント欄を開放しますので
①処分されないのはおかしいって業者名
②業者のやらかした悪さ
③どういう結末になったのか?

をご記入いただけると幸いです。

出来れば一番処分の出やすい宅建業法か刑事罰に引っ掛かりそうな悪さを教えていただけるとワタクシもやる気出ますので情報提供お待ちしております。。

なお、タレコミいただいた「これはヤバイだろww」って話は今後開催される狼セミナーでの「伏字ネタ」として活用させていただきますが、飛びっきりヤバイネタを提供してくれた方は旅団の名誉団員の称号(幻の旅団番号一桁番号をあげますw)とワタクシとサシで飲む「天狗飲み倒れツアー」にご招待させていただきますw(期待してるネタはやっぱり証拠付きの有印私文書偽造系でしょうかww)



久しぶりの読者のコメント頼りのブログネタなんじゃんw

退去立ち合いと四角い傷の話。。。


超痛い整体に行ったら揉み返しで熱が出ちゃいましたwww

こんにちは。

ちょっと前に書いたブログネタで「退去時期を前倒しにして貰って繁忙期中に次の成約を目指す」なんて話を書きましたが続報が届きましたのでご報告致します。。(ちなみにこの時の記事です)

この話、、本来であれば2月10日に退去してくれれば良かったのですが、一週間遅れの昨日、めでたく退去となりついでに次の部屋の仲介させて貰えて仲手までGET。。(久しぶりに賃貸の重説読みましたけどいろいろ忘れてること多くて苦労しましたw)

しかもこの部屋、、たしか犬が一緒に住んでたはずなのに犬がいた形跡も無くこのまま貸せるんじゃねーのと思ってたら退去したその日に内見しに来た人から申し込みをぶち込んでいただきめでたく契約の運びとなり二重三重の喜びだったのですが、、、

そんなことよりも何よりも前回の本丸の話だった件、、
すなわち、この退去した住人さんが新しく引っ越した新居のオーナーとも面識が出来たことで例の件を実行してみました。。。w(平たく言うとあれです、、「オタクの賃料ちょっと安いカモヨ作戦」、、、ですw)

聞けば、やはりこのオーナー、、
当初、賃貸系仲介さんに賃料査定をやって貰ってその中から一番高い賃料査定した仲介さんに客付けを依頼した模様で、一部屋一部屋を他のライバル物件とちゃんと比較して値付けしてれば全体でもう少し高い賃料で募集出来てたんじゃね?って類。。。

新築時の物件って仲介さんが言ってる査定よりも高いところでも埋まることがあるので表向き査定調査書なんて仰々しい書類作るわりに実際は「えーっと、、この周辺の平均坪単価は、、、」なんて辻褄合わせのガバガバ設定の仲介さんに依頼しちゃうと高いと思ってた賃料が実際には安く募集してた、、ってことになりがちです。

賃料相場なんてものは近隣ライバル物件との需要と供給で決まるので家賃検索サイトで相場を調べたところで誰もが借りたい物件であれば相場を上回り、そうじゃないものは想定より安くしても埋まらないってのが真実なので「仲介なんざ成約数伸ばしたいだけなんですから新築時は埋まる査定出して来るんですよ」なんて話と一緒にこのオーナーにぶつけてみたところ「次の募集からちょっと家賃見直してみる」と言ってましたから次回からはウチの物件と同じような賃料となりなんとなくですが本作戦は成功したような気がしますww

ま、それはそれで良かったのですが今朝、ウチの空いた部屋の原状回復をどこまでやるかって話で職人さんを引き連れてその部屋を見に行ったら、、、壁にこんな風になってました。


遠目からの画像


アップにした画像

そういや前にもお茶会やった空室で謎の文字があってひと騒動になりましたが(サンドペーパーが擦切れるほど擦って消しましたw)どうもウチの物件、この手のミステリーが続きます。。。

で、この壁、、モルタル打ちっぱなしなのでこんな傷をつけようと思えば相当の体力が必要になるし、よくよく見たらこの四角い傷、、新築時から付いていたような傷です。。

と言ってもこんな四角い傷が付くような作業やった記憶も無いし、そもそもこの傷って何をしようと思って付いた傷なのかさっぱりわかりません。。。(ちなみにこの四角い傷が付いてる部屋は唯一この部屋だけです)

可能性的には
①隣にあるコンセントカバーをここに取付ようと格闘して地中で「あ、ここってモルタルじゃんww」と作業を中止した
②工事でモルタル打設してるときに型枠に四角い何かを落としてそれが形になった
③妖精がここから出入りしようと思って夜な夜な穴を開けようとしたけど「おい!こんなモルタルこじってたら朝になっちゃうよ」と断念した
くらいでしょうけど、
傷の深さもそこそこ深いので前みたいにヤスリで擦り切れるまで擦っても消えそうにもないし、残ってれば残ってたでなんか妙な傷なので気味悪いです。。

さて、皆さんならこの傷どうします?

現在のところ、我々、「この傷は傷ではなく風味(コンクリ打ちっぱなしのテイスト)なんですよw」と突っぱねてそのままにしておこうと思ってますが、、決まってしまった入居者の方が引っ越し時に「ん?何だこの傷、、消してください」なんて言われちゃうと大変なので今のうちに「さらにもっともらしい言い訳(「だからそのままにしてたんです系)」「万一、指摘された時に短時間で消す方法(ヤスリで消すのは体力的に無理ですw)」を会得しておきたいところです。。

どなたか我々に妙案をお授けくださると幸いでございます。。。。




ちなみに入居日は今週末なんじゃんw