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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ボロ戸建て改め築古戸建て。。。。


なんか久しぶりに創作意欲が湧いてきましたw

こんにちは。

昨日のブログで築古戸建て(ボロ戸建てと書いたら方々からお叱りを受けたので築古戸建てで統一しますw)の記事を書いたらめちゃめちゃ反響が良かったので今日もそんなネタで更新です。(「まさか狼さんが築古ネタに言及するとは思ってませんでした」っておっしゃる方も多いですが過去ログでは結構取り上げてますよw)

言われてみれば昨今の不動産ブログランキング業界、、
RC造レジをフルローンで光速投資するだの、メガ大家がどうのって記述をすっかり見かけなくなりました。

1年前くらい前まではそういうブログが幅を利かせていていだだけにどこ行っちゃったんだろうって気もしますが(あ、よく見ればランキングの下の方に放置されたブログが残ってますねw)これは言うまでも無く昨今の融資状況の激変でブログの需要が無くなったためでございます。

ここ数年、ジャブジャブ融資が出てた頃は億単位のフルローン融資をいかに勝ち取ったかを競うネタが氾濫していただけにこのブログ業界を9年見て来たワタクシ、、とても感慨深いものがありますが実際のところは今の状態が平常期。。(あのジャブジャブ時代が異常だっただけです)

とは言え、融資が出る時に買っておけば家賃収入が手に入り借入額に比例して実入りも大きくなってただけに「あの融資がジャブジャブの時に物件買っておけばよかった」と地団駄踏んでる人も多いそうですが、実際のところかなり高値掴みしてる人も多いし、事実、家賃収入より返済額の方が上回ってしまい本業収入を突っ込んで凌いでる人も増えて来ましたから「融資が出るうちにとにかく買っとけ理論」も各プレーヤーの運次第というところでしょう。

そこで絶滅した恐竜のあとに出現した哺乳類のごとく幅を利かせてきたのがこの築古戸建て投資。。

物件によっては融資を受けることなく買うことが出来、融資を受けるとしても少額融資になるので融資が引きやすく(リフォームローンと嘘ついて物件融資を引いてる人も多いとかw)戸建て特有の「一度入居させたらそうそう退去されない」という安定感もありそういう部分が人気の要因なんでしょう。

またちょっと地方に出れば格安で売られている場合も多く、売られているタマ数も多いのでネット情報レベルでも見つけやすく特にこれから不動産投資を始めたいと言う方にとっては格好の投資対象になってると思われます。

ただ、昨日も書きましたが、部屋の内装や外装にばかり目が行って居住者の安全にまで目が届かないってのは何か事件事故があった時に所有者責任を追及される恐れもあり問題提起させていただきましたが、実際のところは「要するに見た目で努力した形跡を残せばいいんでしょw」って意見も多数いただいたので「さすがは狼ブログの読者ですねww(そこに気付いてくれて嬉しいです)」と思わず膝を叩いてしまいましたww(そうなんです。バカ正直に耐震工事なんかに金掛けたらお金がいくらあっても足りませんよw

さて、そんな冗談はさておき、、
今日は実際にどういう築古物件を買えば儲かるか?なんて話に触れたいと思います。(この辺のネタ書くとめちゃめちゃアクセスが上がるだろうと目論んでますので面白かったらバナーをポチってくださいねw)


と言うことで一旦ポチバナーを置いておきますw

まず重要なことですが、築古戸建てでも安く買わないと意味がありません。
だからって闇雲にそれなりの売値のボロ戸建て(あ、書いちゃったw)ばかり探してもいけません。(予算500万だからって500万以下の物件を探してるようじゃ三流です)

どうやるか?

それは持ち主の立場になって考えることに尽きます。

想像してみてください。

その売り物件を

なぜ売ろうとしたのか?

なぜこの値段なのか?

誰が値付けしたのか?

残債は残ってるのか?

いつから売り出してるのか?

いつまでに売りたいのか?

決めた売値で売れなきゃどうする気なのか?


不動産を買う時に皆さん、売値で自分にとって手頃な価格のものを探しているんじゃないかと思いますが、
買付け入れる時はまずこのあたりを考えてみてください。(理想を言うなら1500万で売りに出てるものを600万で買うイメージw)

それにはまず謄本の確認です。
謄本を見ればいつ、誰が買ってどのくらい借り入れが残ってるか?どこの銀行から融資を引いてるか?所有者は何人いるか?などがわかるのですが、謄本の乙区、甲区を見ればおおよそその所有者の頭の中が見えてくるものです。

例えば、土地は相続で取得、建物は昭和47年築なんてのがあるとしたら乙区は存在していても借り入れはほぼ無い可能性が高いです。

こういう時はホント、なんで売りに出すかが重要で大抵の場合、「住む人がいなくなって(なるので)換金」がほとんどです。

住む人がいなくて換金って場合、売り主さんが「いくら欲しいのか?」を推理するのですが、これは実のところ元付さんはなんとなく知ってます。(売主から「最低手取りでこのくらい欲しい」とか言ってたりするもんです)

また、売主の性格的に「お金は欲しいけど無理に安く売る気はない」ってパターンと「お金になるのならある程度は妥協します」って考える人がいるのでどっちに属しているのか?が重要になります。

これもそれとなく元付さんに聞けば雰囲気がわかるのでそこで判断します。(ここ売って違う物件を買うなんて場合は同じ仲介で入るパターンも多いので仲介さんはどこで何をいくらくらいで買うのかくらいは知ってることが多いです)

この雰囲気を聞いてる場面でこの元付さんは売主、買主のどっちの味方なのかでも指値に大きく影響します。(何度も言いますが仲介さんは手数料で生きてるので成約するとなれば全力で売り主でさえ凹まします)

例えば売主さんと仲介さんが古くからのお付き合いがある場合売主さんは案外、自分の希望価格を通してくることが多いです。(この価格で頑張ってよ風w)

しかし、それでも人によってはそこまで無理難題を通す売主さんばかりじゃなく「仲介さんがそういうなら仕方ないわね」と説得に折れる売り主さんもいます。

ここの見極めだけでも指値にかなり影響するのですが、売主が単数ではなく複数の場合、売値はさらに混迷をすることがあります。

えぇ、、分け前の増減を気にする人の存在があるからです。。(手も出すけど口も出すタイプがたかが数百万の築古戸建てであってもいるとめんどくさくなるんですw)

謄本見て甲区の所有者が複数いる場合、誰がイニチアシブを取ってるかでも大きく変わるので買付け入れる前に誰が決定権持ってるのかを確認することも大事です。

後は値付けを誰がしたか?ですが、、
売り主さんの押しが強すぎる時以外は相場観などの情報を仲介さんが相場を見たりして「今売るならこんなもんですね」なんて感じで売主さんに言ってそれを聞いて決定してることがほとんどです。

すなわちここで仲介さんが相場より下の売値を提示して売り主さんが納得すると仲介は両手取引を狙ったり酷いときになると一旦買取業者を入れて再販で両手往復ビンタを狙ったりします。

それか相場観もなく感覚だけで「こんなもんじゃないと売れないですよ」なんて実勢価格も知らずに売りに出し相場観を理解してる業者さんがや一般の人が一斉に動いて瞬間蒸発、、なんてパターンもあります。(いわゆる値付け間違いってやつです)

他にも様々なパターンがあるので全部は書けませんがとにかくこんな感じで雰囲気を掴み安く買い叩くというのが相手に伝わらないように指値をしていくのが王道でございます。。(売主が素人であればあるほど伝わると売ってくれなくなります)

このパターン以外でややこしいのは投資家さんが持ってた物件、、です。

これは謄本見ればここ数年で融資を受けて買ってたり現金で買ってたりするのですが、とにかく「売買」で所有権を取得して長くても5年程度の場合が多いです。

もし物件を安く買いたいのなら謄本を見てここを確認した時点でこの物件を買うのは諦めてください。(利幅を考えて売り出してるので鬼差しはほぼ通りません)

但し、すでに部屋のリノベもある程度進んでいて(リノベした履歴を要チェック)現況で賃貸中で利回りも自分の納得する程度の利回りでしたら要検討、、でも構いません。(買った瞬間から高純度のCFが発生する築古戸建てもそうそうございませんので)

ここまでをまとめると要するに実需だった物件は買いを検討、投資だった物件は条件付きで検討ってことです。(なんだよ、こんなの当たり前じゃんって思う人も多いでしょうけどまずはここまでは完璧に理解してください)

さて、ここからは実需で使用してた物件だけに絞って説明しますが、
築古戸建てで大幅な指値を勝ち取るにはその持ち主がもうこんな惨状じゃ住めない売りに出してもこんなのいくらで売れるんだかわからないと納得している時に起こることが多いのはご存知かと思います。(ポールさんのブログ読んでりゃこんなのわかるはずなのでその前提で話を進めます)

こんな物件を買う人はどこをどう直せば貸せるようになるか(賃貸で運用するんですからさらに言えばいくらなら借り手がいるかくらい考えましょう)を考えないといけません。

素人目にそれがわかるくらいなら売主だって「まだ使えそうな家だからそうそう値下げしないよ」って気持ちが硬化してることが多いのでこういう時は住むにはここがもう無理って部分をある程度専門的に見せる必要が出て来ます。

例えば、雨漏りや傾き、、。
実需で住んでた人は慣れているので気が付かないことも多いのですが、客観的に見て「この雨漏りの跡はここ数年の話じゃねーなー」とか「なーんか建物が傾いてません?(立ってるとなんか気持ち悪くなって来たって言うと効果的w)」なんて話をしながら内見すると売り主さんが心無し弱気になることがあります。(あと案外わからないのが電気関係なので「電線が古すぎて電気火災になるとこでしたね」と脅したり「配管が古いので漏水がありそうですね」と見えない部分でハッタリかますのも作戦の一つです)

ここで大事なのはその場で買値を言わないこと。

うっかり数字を出してしまうとそれだけがフォーカスされ売り主の心に残ってしまうのでその後大幅な指値が通らなくなるだけでなくうっかり大幅な指値をその場で言ってしまうとその後「あいつにだけは満額でも絶対売らない」と気持ちを閉ざして二度と相手をしてくれなくなることが多いです。(と言うことで無茶な指値は仲介さん経由でやりましょう)

その際、水回りはホントはまだ使えたとしても「これはさすがに古すぎて動くかどうかもわからないから全交換ですね」なんて話をしつつ「と言ってもなんだかんだ言ってこの戸建てはやっぱり解体しないと使い物にならねーな」って雰囲気を醸し出しておくのが重要です。(解体更地にすると言いつつ建物を再利用したとしても「予算が足りなくて仕方なく再利用した」と言えば売り主さんも文句言いませんw)

ちなみに業者さんが更地仕入れを検討するとなると大抵の場合、粗利15%~20%前後必要で解体費やインフラ整備費用を考えると投資で買う人の方が高値で買ってくれる可能性が高くまた、瑕疵担保考えると古家のまま再販することも少ないので投資家が圧倒的に有利なのもお忘れなくw(あと更地で再販できる土地の場合は業者価格以下の指値しちゃダメですよ。業者に負けてしまいますから)

さて、指値の話についてはこれくらいにして、、

この手の築古物件を買うにあたりもう一つ重要なことは外観の見た目です。

賃貸で貸すわけですから賃貸の仲介さんが借り手を案内して現地に来るわけですがまず最初に車から降ろされてそのお客さんが見るのは外観。。

この外観がどうしようもないと内見する前に借りる気が萎えてしまいせっかく案内されてもほとんど見ずに短時間で帰ってしまうことがあります。(ワタクシも賃貸営業してたので経験ありますが、玄関入る前にすでにこの物件はやめようと思ってるのでせっかく内部をキレイにしていても借りてくれないことが多いです)

投資物件として築古戸建てを買うのであればまず「どこをどう見せれば借り手が付きそうか?」くらいは考えてください。(フイー〇ングリフォームしてもダメなものはダメな時があるんです。。)

但し、ここでムチャな予算でリノベしちゃうと高利回りは期待できません。
かと言ってその工事代を浮かそうと自力リノベにチャレンジする人も多いですがリノベの経験値が低い人がいきなりこれをやろうとするとかえって高くつくので建物を全塗装しようとしたりするのではなく小物(例えばポスト、ドアの塗装や庭木の伐採して敷地を広く見せるなど)でごまかせないかを考えてください。(セミナーでよく話してる石貼り戦術の戸建て応用版です)

この時注意して欲しいのは連続性と言うか統一感。。

よくある話でドアだけ新品にしてその他がそのままとか逆に外構をキレイにしたのにドアだけそのまま手付かずでは連続的な統一感が見えなくなるのでせっかくのリノベが無駄になることが多いです。(え?ここまで手を入れてなんでここをやらないの?ってうやつです)

築古物件はとにかくこれが目立つと高い家賃で借りてくれなくなるので注意が必要です。

逆にそこそこの家賃で貸せればいいやって人は無理に部材を交換するのではなく磨いて掃除してキレイにして貸すってことだけ考えてもいいと思います。(掃除で手を加えると古い家もそれなりにキレイに見えるもんです)

また部屋の内部で一番重要なのは清潔感、、
別に無理やり新品の水回りに一式変えなくてもそれなりの清潔感が垣間見えれば「ま、家賃がこんなもんだからこんな装備だよね」ってお客さんもいるので何が何でもリノベして貸すっていうのではなくこの建物の客層はどんな人?と思い浮かべて出来るだけ低予算でやるのも重要でございます。

と、本日は思いつくことだけ時間の限り書いてみましたがこの話、、書くとまだまだ書けそうなので続編をそのうち書きます。。(もう夕方の5時を回ったのでこれ以上は書いてる時間が無くなってしまいましたw)

あと、聞きたいことをコメント欄に書いてくれたらそれもブログで解説しますのでお気軽に。。


続きが読みたければポチるんじゃんw

たまには技術系のネタなんぞを。。。w


昨日のワタクシ、、街はハロウィンだってのに家で必死に銀杏の皮むき200個やりました。手が臭いですw

こんにちは。

明日セミナー募集のブログ記事更新する予定なので今日はブログ書くのやめようと思いましたが、なんとなく更新します。

先日の大型台風でめちゃめちゃ大雨が降りましたが、
都内では大した被害も報告されずまた、あれほどヤバイと言われていた城東ゼロメートル地帯を走る荒川も溢れることもなく都内の治水のすばらしさをまざまざと見せつけられ「もしかしたら江戸川区なんて今後は土地も値上がりするんじゃね?」とさえ思う今日この頃でございます。(海抜マイナス8メートルだろうと溢れなきゃ関係ないですからw)

しかし都内には逆に下水道が張り巡らされている関係でちょっと海抜が低いエリアになると川の氾濫なんかより下水道の逆流なんてことも起きがちで今回はあまり発生していませんでしたがあちこちでマンホールのふたから汚水が噴き出ることもよくあります。

とは言え、わりと高台に建ってるマンションなどであれば大雨が降ったところで洪水になるなんてこともなくウチのレジでも大雨が降ったくらいじゃビクともしない、、、と思ってたのですが、実は前回の台風19号の際、雨水槽の満水警報が出ました。

ご存知の方も多いかと思いますがウチのレジ、、
立地は確かに高台ですが半地下構造の3階建てなため雨水槽も雑排水層も下水管より下を走っていて排水は自然放流ではなくポンプアップが必要です。

機械警備の回路が組んであったので満水警報が出た際も警備会社が現場に来て発報(警報が出ることを発報と言います)対応して数時間後には水も引き何事も無かったのですが、ワタクシの見立てではあの程度の大雨で満水警報が出ると思ってもいなかったので「なんで満水警報が出たんだろう?」とずっと気になってました。。

ちょっと技術的な話になりますが、ウチの雨水槽のポンプは2台稼働でポンプに付いてるフロートスイッチでオンオフを繰り返してます。

2台稼働で大雨が降って一気に雨水槽に水が入り込んでも最悪2台稼働すれば満水警報なんか出る前に水を抜き切ってしまうくらいのポンプを取付てあるので(0.75KWのポンプ2台ですからそりゃ強力です)これでも満水警報が出るってことは

①そんなポンプでも吸いきれないくらいの激しい雨水流入があった
②フロートスイッチのスイッチが壊れていて雨水が入って来ても反応せずポンプが作動しなかった
③そもそもどちらかのポンプが壊れていた


のどれかが原因じゃないかと思うんです。。

仮に原因が①であればポンプの限界を超えた雨水の流入に耐えられないってことでもっと大きいポンプにしなければならずこの費用はバカになりません。(0.75の上は1.5のポンプなので下手すると地下ピットの深さや大きさもサイズ的に変わるのでそっちでもお金が掛かり一大事になっちゃいますw)

また②であればフロートスイッチを交換しなければなりませんがフロート付きのポンプの場合本体とセットになってることが多く、結局ポンプも交換となるのでこれも結構高価です。(ちなみに③の場合でも同じですね。。)

ただ、これ、、根本的な原因を解明しないと無駄にデカいポンプを交換したり壊れていないフロートスイッチを交換するなんて無駄金を使う羽目になるので今日、実際にマンホールを開けて雨水槽の中に侵入を試みました。。


雨水槽なので汚水ってわけでも無く臭いもありませんw

で、ポンプの横に付いてるボールみたいなフロートスイッチを実際に動かしてみたのですが、原因は2台あるポンプの片方の不作動でした。(要するに大雨が降っても片肺運転だったので排水が間に合わず満水警報が出た次第でありますw)

ってことはその動かないポンプを交換すれば解決となるわけですが、、これでは問題の根本は解決しません。
なぜかと言えばこの壊れたポンプはまだ取り付けてから8年で、寿命年数からしてもまだまだ使えてたはずです。

また雨水ポンプなんてものはよほどの大雨でも降らない限り動くこともないですから稼働時間もそんなに無く特に2台目の壊れたポンプはよっぽどの大雨が降らなければ稼働する機会も無かったはずです。

ってことはこれ、たとえ新品交換したとしてもまた8年もすれば滅多に動かないことで水を吸い上げるプロペラのベアリングがまた錆びかなにかでロックしてしまい同じような現象になってしまうはずです。

また雨水ポンプをフルートスイッチだけでの運用はいざという時に手動で動かせないので非常に危険です。(万が一にもフロートスイッチが壊れてたらスイッチすら入りませんw)

そんなわけで今回の件を機に強制的に動かすことが出来るようにすることと、「自動交互運転」が出来る仕様に変更しようと思ってます。(自動交互運転とは一度稼働したら次は反対側の機器が動くようにすることです)


このポンプのスイッチに頼ってたものを・・・



こう外部に制御盤を組んで回路を変更しちゃうわけです

外部に制御盤を付けてそこに手動でも動くスイッチを付けちゃえば万が一の時には2台同時に強制稼働も出来、さらに言えばここに電流計でも取り付けておけば点検時にその電流値を見て(ちなみに0.75KWのポンプだと2.9~3.2Aくらい振れます)正常に稼働しているかもチェック出来ちゃいます。

うちみたいに物件は高台にありながらも半地下物件で排水はすべてポンプアップなんて物件の場合、ケチらずに最初から外部に制御盤を組んでおけばいつから壊れてたかわからない雨水ポンプの異常にもいち早く気が付き満水警報発報なんてマヌケなことも無かったでしょう。。

今後はこの手の異常なレベルの大雨も多くなりそうですから備えあれば憂いなしってことで早速工事に取り掛かろうかと思います。(制御盤も構造が簡単なので秋葉原でちゃっちゃと部品買ってきて回路組んでみますw)

偶然ですが昨日Twitterでこの手の雨水ポンプの話が出たので今日のネタにしてみましたがこのブログを読んでる人で半地下物件持ってる人がいたら一度、ポンプがどのように繋がってるかご確認してみてください。。(特に雨水・湧水ポンプはあまり稼働しないポンプなのでプロペラシャフトがロックしちゃってて意外に壊れていること多しですw)



最後になりましたが、12月7日のセミナーの申し込みは明日18時のブログ更新ですので参加される方は明日のブログをチェックしてください。。



技術ネタなので今日はポチ少なそうな気がするんじゃんw

台風が通り過ぎて。。。


丸様のセーフィティーバントに痺れましたwww

こんにちは。

狼セミナーを初の開催不可能に追い込んだ超大型台風19号。。

首都圏直撃と言われたわりに被害は長野新潟や北関東から東北エリアの広範囲に及び多数の死傷者を出してしまいました。

まずは被害に遭われた方にはお見舞いを申し上げます。

今回の19号ですが、
太平洋上の高気圧が思ったより引っ込まなかった関係で予想された進路より西側と通ったことと上陸までのスピードが遅く、また海面温度が高かったため雨雲がたくさん出来てしまいそれが西に逸れた進路に起因して山沿いで大雨になってしまったわけで風の被害より長く降り続いた山間部への大雨で上流から繋がる一級河川がことごとく氾濫と言う事態になりました。

国が管理する一級河川でここまで簡単に氾濫するのは想定外というより設計水量の限界を超える大雨が日常的に降ってしまう昨今の気象条件に問題があるのではと思うのですが、何十年も掛けてダムを作ったり護岸工事をやったりしても防げないエリアが生じるとなるとやはり住む側で工夫しないといけないのかもしれません。

また今回の災害で治水インフラを再整備するとなると時間もお金も膨大に掛かってしまうのでコンパクトシティ構想に拍車が掛かるんじゃないかと思いますが、今後の人口減を考えるとこのコンパクトシティ構想の方が理にかなってる気がします。

さて、そんなワタクシ、
土曜の朝から自宅警備員として外には一歩も出ずNHKにかじりつきコトの推移を見守ってたわけですが、今回首都圏での被害が少なかったのはやはり電車などの公共機関を物理的に止めてしまったことが大きかったのではないかと思います。(山手線が13時には息絶えたのでやっぱりセミナー中止にしておいてよかったと一安心もしましたw)

また、台風の場合、地震などの災害と違いある程度被害予測が立てやすく、また先日の台風15号で停電や断水が起きたことで台風被害を身近に感じる人が多かったためガラス養生テープを貼っておくとか断水してもいいようにお風呂に溜め置きしたり非常食を買い込んだりしてる人も多かったと思います。(また「川に近づくな」、「不要不急の外出はするな」などかなり前から注意喚起も行われそれが最近では常識となってることもあり防災意識の高まりもかなり貢献しているんじゃないかと)

さらに言わせていただくと普段から国や自治体などの普段は見えない治水対策が功を奏していたのは明白です。
特に首都圏は地下設備も多いので治水対策には相当お金を掛けていて氾濫の常連だった神田川などの細い川では危険水域まで上昇したものの氾濫まではいきませんでした。

そう考えるとやはり東京の治水対策は脈々とアップグレードされているんだなと思いますが、例外的に一か所だけ多摩川の氾濫で水に浸かったエリアがありました。

えぇ、、ニコタマでございます。

テレビの報道なのでご存知の方も多いかと思いますが、このニコタマの氾濫エリアは一部住民の堤防設置反対運動で未だに堤防が未整備の状態でした。

そこから氾濫したわけですから「この反対運動のせいで・・・」と言いたくなるのも仕方ありませんが、反対している人から見れば「俺らは100年前からここで渡し舟や料亭で商売やってるんだ、あとから来たヤツが文句言うなよ」って感情もあり今回の多摩川の氾濫で果たして「やっぱり危ないから堤防作ろう」って機運になるのかちょっと疑問符です。(とは言え100年に一度と言われた台風が今後は頻繁にやって来る可能性がわかったのでさすがに何らかの対策は取られることでしょう)

さて、それとは正反対に荒川が氾濫したら一週間は水も引かずに多数の死者が出ると言われていた江戸川、江東、葛飾、荒川、北区などは今回の大雨でもギリギリではありますが堤防が耐えてくれました。

特に江戸川区あたりになると区のパンフでも「川が氾濫したら江戸川区から逃げて!」と開き直りに近い表現ですが、普段からゼロメートル地帯と認識してるからなのか、はやりこちら側の治水対策は抜かりがありませんでした。

そう考えると今後、東京で生きて行こうと思うとどこに住んだら安全なのか?という論争にもなるかと思いますが、そんな23区の様々なハザードマップを調べてみました。

まずは浸水リスク。。


見慣れたマップですが西側と多摩川エリアが危険エリアです

次に火災リスク。


マップで見ると不燃建物が多い都心が強そうです。

次に地区内残留地図。
これは地区の不燃化が進んでいるので延焼地域が少ないので避難しなくても大丈夫と緑色で表記しているエリアです。


こんな感じになりますがJRの大きい駅界隈が多いです。

最後に液状化マップです。


緑色のエリアは液状化の可能性がほぼ無いエリアです。

これを見てワタクシが独断と偏見で判断すると都内で一番安全なのはやはり豊島区ではないかと思います。

この豊島区ですが、ほとんどの陸地が武蔵野台地の高台にあり、地盤は強力で雨が降っても標高もあるので一部の低いエリアを除けば水が出るエリアはほとんどありません。(つーかそもそも暗渠はあっても河川がほぼありません)

また区長が未だに長期政権なので施策にブレが無く、超長期計画で街づくりをやってたので災害に相当強い街になってます。(それなのに将来消滅する区として有名になったのって一体なんでなんでしょうw)

よく地方の人で都内で投資物件を買いたいけどどこがいい?と言う人がいますが、今後はこういう防災の観点で居住する人が好む場所も変わって来るかと思いますのでご参考ください。(これで豊島区にたくさん人が移り住んで来て税収が上がって「将来消える区」の汚名を返上したいですw

えぇ、家賃は取れても土地代がクソ高い世田谷区の時代はそろそろ終わりにしましょうw(と、台風のドサクサで世田谷disりなワタクシです。。。w)



ただこの豊島区、、メシだけは美味しいところがなかなか見つからないのがタマにキズなんじゃんw

ヤバめ系高利回りな話。。。。


時間が無いのでフォントをあまりいじらずに更新しますw

こんにちは。

9月はやたら三連休が続くので平日が少なくその分、仕事にいろいろしわ寄せが来るのですが、それと並行して週末の仙台セミナーの準備やらなにやらで今日は一日忙殺されました。。(仙台のセミナー募集、ブログでもやろうと思ったのですが仙台大家の会の割り当てだけで全部席が埋まってしまったので一般募集が出来ませんでした、、すみません。。)

また先週募集開始した10月のセミナーの当選メールも今日一気に送ってたのですが、、今回の東京セミナーの倍率は2.7倍。。。
以前より読者が減ったからなのか当選倍率もやや下がって来てますがせっかく応募してくれたのに当選できない人がまだまだ多いので「やっぱりもう少しセミナー頻度を上げた方がいいのかなー」と思いつつ、「これ以上セミナー増やしたらこっちが大変」と葛藤してるのも事実でございます。(もうちょっと若かったら体力にモノ言わせて月二回くらい出来たかもしれませんがw)

今後も出来るだけイベントを増やしていこうと思ってますの今回当選出来なかった人に於かれましては次回にご期待ください。

さて、先日も台風被害のお話をブログで書きましたが、
あれから一週間経ってもなかなか全面復旧とはいかないようです。。

原因は報道でもやってるのでご存知だと思いますが、電線を直す前にまず倒木の処置が先でこれが膨大なためなかなか復旧に漕ぎつけないことが最大の原因、、。

暑い時期もあり停電でエアコンが使えない、しかも水道も電気で揚水してるので水道も通らず、この二つのライフラインが寸断されたうえに輸送用の道路も倒木でなかなか現地に近づけない、しかも都内と比べて移動距離が長いので補給線も伸び切ってしまうこともあり通常より復旧に時間が掛かってるんだと思います。

以前のブログではこういう時期を狙って屋根の無料修理なんて偽って法外な料金を請求する不届きな業者のことを書きましたが、恐らく今週くらいから例によって被災地に潜り込み空き巣を働く輩も登場するんじゃないかと思いますので今度はこっちにも警戒していただけると幸いです。(いつものことですが人を見たら泥棒だと思う用心深さが大事です)


あ、そうそう、、
人を見たら泥棒と思えで思い出しましたが、、

最近、地方のヤバめなエリアの物件を「高利回り物件」としてばら撒いてる業者さんが増えてるそうですね。。。

ロット的には2000万以下くらいで利回り20%超え(あくまでも全室埋まった場合に限りでございますが、、)なんてレベルの物件を出して来るそうですが、、「これなら現金買い出来るから」と最近すっかり買いそびれてる買いたい病に罹ってる人が触手を伸ばし買付け入れてるそうです。

とは言え、昔に比べたら安く見えるので「ここがチャンス!」と敢然と攻めているんだろうと思いますが、不動産投資は部屋を埋めてそのお家賃で生きていく業態なので買付け入れる時点で募集の際に広告費3か月掛かるってわかってる物件を攻めるのはいかがなものかと思ってしまいます。。(要するに埋まらない物件だから超高利回りで売ってるだけなんですってww)

最初から再生スキルやちゃんとした戦略があって敢えて買ってるならいいですが、すでに駅前ですら寂れてしまったエリアのバス便の築30年超えの1K物件なんてのをスキルも戦略も無いまま買って広告費3か月取られて埋めたはいいけどその後の苦労はハンパなモノではありません。

不動産投資に気が付いたのがここ数年ですっかり乗り遅れてしまった人に多いんじゃないかと思いますが、この手の物件は確かに安いですが単に買い手がいないから段々高利回り化してるに過ぎません。

今の時期はこの手の物件が大量に出回ってますからもし買うのでしたら自分の胸に手を当てて「俺、この物件満室に出来る自信はあるか?」と自問自答してからにしてください。

しかも最近はロットが低い物件には大量の買付けが殺到し、見た目には瞬間蒸発してるかのように見えてるはずです。

実際の取引現場では一番手の買い付けが融資不調で飛び、二番手だった現金客が買い付け順位を上げ交渉してるうちに買う気が無くなり話が流れ、3番手、4番手の人に買い付けが流れてくるケースも多いです。

こういう時に謄本を見て売り主がどんな売主か見て判断しないと安いと思って買っても実はそれでも高買いだったってことが良く起きます。

特にヤバいのがここ5年未満で売りに出される「推定サラリーマン投資家所有」の物件。。。(他にもあるのですが今日はこれだけ書いておきます)

これは抵当乙区に書かれた融資銀行を見ればなんとなくわかるのでチェックして欲しいのですが、サラリーマン投資家御用達の銀行で限りなくフルローンで買ってる物件で高利回りで売り出されてる場合、ほぼ100%部屋が埋まらない物件です。

昨日もこの手の物件概要を見たのですが売値は驚くほど安いです。
しかし、不動産投資は部屋を想定した賃料で埋めてその家賃を毎月きちんと回収して初めて成立する業態ですのでこのどれか一つでも欠けてしまうとたちまち罰ゲームと化します。

仲介さんも成約させないと手数料にならないので何が何でも嵌めこみにくるし、今は1億を超える物件では融資もつかないので自ずと地方の埋まりそうもない物件を高利回りに見せて売りに来ます。

これに今引っかかるとリカバリーに時間が掛かり、せっかく将来元に戻るであろう融資環境時に重苦しい物件を抱えて身動きできなくなる可能性が高くなるのでここはしっかりチェックしていただきたいと思います。

「え?融資が元に戻るんだったら今のうちにクソみたいな物件買って時期を見て高値売り抜けでいいんじゃね?」
と思う人も多いかと思いますが、次回の融資ジャブジャブ時期は今回までの融資ジャブジャブ時期と違いサンタメ取引や耐用年数超えの長期融資は渋くなるはずなので融資ジャブジャブと言っても前ほどのインパクトのある融資(乱脈系の融資)ではない可能性も否定できません。

また今築30年超えの物件を買うと出口戦略時に築40年なんて物件になってる可能性も高く、先を見据えるとその時の融資姿勢によっては「解体更地にしないと値段が付きません」なんてことになっちゃうかもしれません。(築40年超えの投資系建物がここまで増えるのは戦後初めての経験だし)

ここ数年は融資環境や賃貸マーケットも混沌とした状態になるはずですから、単に安い、高利回りって部分だけじゃなく「ホントに俺様の実力で埋まるのか?」とよーーーく考えて買付け入れるようにしていただけると幸いでございます。。。。

今日のブログ、、書き始めたのが17時過ぎだったためこれくらいしか書けませんでしたがこの話はまた折を見て深く掘り下げます。。



坂本がスタメン外れて動揺しまくってるんじゃんw

台風一家。。。(一過ではございませんw)




こんにちは。

昨夜の東京は久しぶりに大型台風の直撃を受けました。。


正直、このコース取りは反則ですwww

この台風、、去年に関西地方を襲って関空の橋げたを壊して関空を数日間のメルトダウンに追い込んだ台風と同規模だそうでいつもであれば箱根の山を越えて勢力を多少弱めて首都圏直撃なのに今回のは三浦半島をかすめてストレートに東京湾から千葉市に上陸したので960hPaなんて非常に凶暴な勢力。。

最大瞬間風速は50mってレベルがまともに首都圏を直撃したわけですが・・・ん?都内23区は思ったほどの被害も出ませんでしたね。

ご存知の方も多いと思いますが台風ってのは反時計回りに雲が出来るので台風の中心から右側(要するに東側)で雨風が強くなり台風の中心から左側(要するに西側)では比較的それほど雨風は強くなりません。

今回の進路は東京湾を縦断する形でしたので東側にあたる千葉エリアで打ちっ放しゴルフ場の鉄塔が倒れる規模の強風が吹き荒れましたが23区での進路が予想以上に西側だったのでいつもよりは雨風も強かったですがさほど被害が出なかったのってこの台風の気まぐれな進路の影響ではないかと思います。(野球で言うとちょっとシュート回転が掛かっていたって感じです)

あと最近は大きい台風が来ると鉄道各社はそれに合わせて計画運休するようになったので外を出歩く人もすくなくなり人的被害も出にくい環境になってます。

また、最近はテレビでも警戒レベルを数値で表現してくれるので避難はしなくても家の外に出るってことも少なくなり死者やケガ人も出にくくなってるのはホント、過去の災害を教訓にして防災面でも確実に進化してますね。

ただあれです。
その分、家にいる時、その建物になんらかの災害が襲ってくるとひとたまりもありません。。(ゴルフ場の鉄塔が倒れて家をカチ割られた人なんてさぞかしビックリしたことでしょう。。)

首都圏でも土砂災害警戒区域内や河川と同じ高さに住んでる人も多いですから今回のように夜間襲撃型の台風なんて場合、そういうところに住んでる人は今後も今までに経験したことのない災害が多そうなので普段から真剣に避難計画を立てておいた方が良いのではと思います。(真面目な話、気象庁が「50年に一度」なんて言い出したらさっさと安全な場所に避難するのが吉ではないかと)

今回はデカい台風なわりに進路が東よりだったため偶然被害が出にくかっただけだと思いますので「大きい台風だったけど、、ま、首都圏ならこんなもんで済むんだよ」なんて思わずに進路を見て東側に入る場合はご注意ください。(去年の関西の台風は兵庫県寄りの進路だったので大阪、神戸あたりに甚大な被害が出たんだと思います)

しかし、、重ね重ねになりますが運悪く台風の東側に住んでた千葉方面の方はホントにひどい目に遭ったんじゃないかと思います。


千葉県に出されてた警報が


チーバくんにそっくりになってて不謹慎ですがちょっとツボりましたww

今朝会社に来たら千葉の団員さんから「〇〇が壊れたけど直してくれる業者さん知らないか?」とか「こういう場合、保険って使えるのか?」ってメールや電話がバンバン飛んできましたが、うちの団員さんで今のところ一番悲惨だったのが建物に太陽光の巨大なパネルが何枚も飛んできてアパートが大破した事案。。。




写真ではわかりにくいですが階段と建物の壁が破壊されてました。。

場所的に野立てで太陽光をやるエリアではないので恐らくは屋上に載せたパネルが強風に煽られて飛んできて着弾したのではないかと思いますが、パネルに持ち主の名前が書いてあるわけでもないのでどこから飛んで来たかも特定が難しく結局はこのオーナーさんも泣き寝入りしちゃうんじゃないかと思います。。(一応保険適用になるらしいですが、どこまで直せるのかさっぱりわかりません。。)

またこのケース、、アパートの共用部を直撃しているので万一、この台風が昼間に直撃してたら住人に被害が出てたかもしれないのでホント、この台風の夜間襲撃は不幸中の幸いだったのかもしれません。。

さて、そんな話をブログで書いてたところ、、今日はやけに会社の電話が鳴りまくってました。。
この電話、午前中からやたら掛かって来てたのですが、電話の主はすべてリフォーム業者の営業。。(ま、これだけ首都圏のダイヤが乱れていたので仲介さんから物確電話なんて掛かってくるわけも無いですけどねw)

「風が吹けば桶屋が儲かる」ではないですが、彼らリフォーム業者の営業さん、、きっと昨日の深夜から会社に待機して朝になって一斉に架電を始めたのではないかと思いますが、、さすがに商魂逞しいですww

あと、今、ウチの家には代わる代わる屋根と外壁を直す業者がインターホンを鳴らして「近くで台風の修繕やってるのですがたまたま通りかかったらオタクの家も相当ヤバいので声掛けちゃいました」とベタベタな営業を掛けられてます。(どう見えるか知らねーけど、、ここは2か月前に屋根から外壁まで足場組んで大規模修繕やったばかりだっつーのw)

もはや災害詐欺ではないかとさえ思ってしまうのですが、台風一過(ワタクシ、40年近く「台風一家ってどんな家族だよ」って思ってたのは内緒ですw)すると決まってこういう輩が徘徊してますのでご注意ください。

そんな注意をしてても火事場泥棒のように人の弱みに漬け込んで営業掛けてくる人もいますのでそういうのがやって来たら「あ、もう業者は決まってるので余計なお世話ですよ」とか「バーカ、これは台風来る前から元々こうなってるんだよww」とか「は?なんでてめーに保険金の3割も払わなきゃいけねーんだよww」と軽くあしらってください。(えぇ、、災害に乗じて営業掛けてくる業者の大部分はボッタクリ価格を請求してくるものです)


さて、話は変わりますが、、
先週の8周年記念の時に売り出した狼旅団Tシャツ。。

おかげ様で当日のうちに採算分岐点の100着のオーダーを超えたと連絡が入りワタクシ、、ホント一安心でございます。(と言ってもまだ105着ですがwww)

その販売サイトにサイズとしてS、M、L、XLなんてサイズを表示していますが、どなたか「お子様サイズ」としてXSより小さいサイズをオーダーされた方がいるようです。。。(話を聞けばご自身のお子様向けだそうですがそんな狼旅団のTシャツなんてわけのわからないの着て学校行っていじめられないのか心配でございます。。。

確かに販売サイトには「特殊なサイズを希望の方はメールにて」なんて書いてはありますが、、
これはXLですら着れないふくよかな人向けに作られた特別ルールでございます。。(えぇ、、発売前から「3Lって作って貰えないのか?」ってご意見が多かったのでそんなルールを作ったんでございます。)

とは言え、二世の教育のために今のうちに狼旅団に慣れさすって(どんな調教だよww)心意気に応えるべく、今回、そのように特別オーダーくれた人の要望にも応じて貰えることになりましたので「ウチも二世のために作って欲しい」と言う方がいらしたら販売元にメールにてお問い合わせくださいw(だからって新生児向けのロンパースなんて無茶なオーダーはダメですからねw)

なお、今回の旅団Tシャツ販売のファーストロットは明日をもって一旦締め切ります
まだと言う方は今のうちにお申し込みください。。
↓↓↓
「EVERGLADE 狼旅団Tシャツ特設ページ」
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このまま行くと天狗酒場くらいには行けそうな気がするんじゃんw