プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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家賃保証切れクライシス。。。


今日は金曜かと思ってたらまだ火曜日でしたwww

こんにちは。

9月に入ったくらいからちょっと増えてきている相談で、
「サンタメ売買で買った物件の家賃保証期間が切れてしまい自力で募集してみたが埋まる目途も立たずこのままだと返済自体に穴が開きそうだ」
というのがあります。

実はこれ、
時期的に今から1年~2年くらい前に買ったサンタメ物件あたりで起きてるクライシス(危機)で、買う時に家賃保証(大抵は1年ですがクソ高く買ってると稀に2年の保証付きw)が付加されていて買ってしばらくの間は空き室があろうとも売り主から空室分の家賃補てんもあり見た目は順風満帆に見えますが、、、

実際の話、売り主である業者はその保証期間をしのぎ切れば空室責任の負担は無くなるし、更にヒドイ業者になると埋めるための対策を一切施さずに保証期間満了時まで家賃保証の支払いだけで耐え続け(ま、耐えるって言ってもそのお金は元々フカした融資で買主からわからないように先払いで巻き上げてるので別に耐えてるわけでもないですけど)期間満了すれば「あとは自力で満室経営してね」と放り出されるケースがほとんどです。

また、買主からしたら「ま、1年あれば空室保証の部屋もなんだかんだいって埋まるでしょw」と考えてるフシもあることが多いので買う時には結構この部分を楽観視しがちですが、そもそも論ですが、買ったときに埋まっていない部屋であれば何か問題があって埋まってないことが多くそこに気が付いていない買主である現オーナーは自力募集に切り替わった時のあまりの申し込みの少なさに唖然とするはずです。(普通、売主って少しでも高く売ろうと部屋を限りなく満室にしたがる傾向があるのでそれでも空室が多い物件ってのは何か問題があるから埋まってないことが多いんです)

これで埋まらない原因がわかり多少費用を掛けてでも埋める余力でもあればいいのですが、サンタメで買ってる人って案外手元資金に余裕がない傾向があるので資金的につぎ込めず小手先での空室対策に終始してしまいがち。。

だからって賃料を下げて募集ってのは返済のことを考えると厳しい話なので結局にっちもさっちもいかずになってしまうのですが、相談された人にまずお話しするのは「とにかく現状打破するために埋まらない根本的な原因を見つけてください」ってことに尽きます。。

物事には必ず原因があるもので端的に言えばその原因を見つければいいのですが、空室続きで心に余裕がないとその原因を確かめないうちにあれこれ同時に対策してしまい、結局根本的な原因はなんだったのかわからないまま解決らしき道に辿り着いてしまい問題解決が出来ていないってことも多いのでここは必ず根本的にダメな原因を見つけないとダメです。(物件の欠点らしきことを最初の売り主からヒアリングできてればいいのですが、いかんせんサンタメ取引なのでそもそもの売り主と会えないのが痛いところです)

その原因ですが、大抵の場合、「無茶な賃料設定による需要不足」か「そもそも賃貸需要が無いのでいくら家賃を下げても埋まらない」のどちらかです。。(えぇ、、どんなバカ仲介に仲介依頼してもここさえちゃんとしてれば埋まるものですから原因はほぼオーナー側にあるもんですw)

と、一言で片付けてしまうとさっき書いたことは何なんだとなってしまうので対策を考えますが、結論として考えられることは
①金利の引き下げ交渉
②借り換え
③売却

のどれかになると思います。(ま、埋まるような素敵リノベして家賃を地域の適正相場に落とすなんて話、、きっと絵に描いた餅でしかないですから)

サンタメ購入して売り場合、大抵が金利の高い銀行での資金調達でしょうから①が出来れば返済金額も下がるので家賃を地域適正賃料に下げるだけで埋まる可能性はありますが、昨今の金融機関はそうそう金利の引き下げに応じてはくれません。(ましてや「なーに、、借入して一年すれば1%くらい楽勝で下がりますよ」ってセールストークが効いてたのって今から2年くらい前の話だし)

②の借り換えですが、そもそも担保価値より多く融資を引っ張ってるケースがほとんどなので借り換え先の金融機関が見つからずこのパターンは今ではほぼ瞬殺されるはずだし銀行によっては繰り上げ返済手数料で数百万取られてしまうのでその分も借り入れするとなるとあまりに非現実的な話ですからここはこれ以上語る必要もないでしょう。。

と言うことで結局③の売却で誰か違う人にババを引かせる道しか無くなってくるのですが、一度物件評価以上の融資を引いている以上、次回物件が買える人は自己資金を積まないといけないことがほとんどです。

となると問題は「そこまでして新しい買主が欲しがる物件なのかどうか?」が売却ではものすごく問われる点になってきます。

ワタクシ、この手の相談があると現地に飛び、その物件の長所と欠点を探り出し、売却が前提であればどこをどう直せば手金持った買主(言い方悪いですが、まさにカモがネギ背負ってやって来るかのように見えますww)が思わず手を出してしまうかまで持って行っちゃいますが、大抵の場合、いつもの「石貼り戦術」で解決することが多いですw(予算100万程度掛けると2000万高く売れるってあれですw)

また売る際に空室がたくさんあるといろいろ嫌疑が生じます。
この空室に関しては「空室」だからいけないのであってここは「申込審査中」として、さもすぐにでも埋まりそうな雰囲気を装い、「なーに、、たまたま退去が出ただけで誰でもいいんだったらいつでも埋まるのよw」という演出を施します。。(結果、空室の状態でも「なんか保証人が不完全だったから断っちゃいました」とか適当なこと言っとけば素人さんは気が付きませんw)

物件案内の時ですが遠方だと我々もいちいち立ち合い出来ないので相手仲介さん単独になることが多いです。
しかし相手仲介さんだって成約出来るものなら成約したいはずなので買主さんには申し訳ないですが、こちらの味方になって貰います。(えぇ、、大抵の場合、仲介手数料に目がくらみ、こちらの味方になってくれますw)

案内時にお願いすることは「物件の長所になることは熱心に説明してもらう(事実だろうと憶測だろうと全部ですw)」と、「短所についてはその短所になる場所に立ち止まらずスルーする」と言うことを徹底して貰います。

外壁や廊下などのクラックってRCの場合大した影響になることは無いのですが素人の人ってまずこのクラックを探そうとするので予めクラックがありそうなところは通らずに物件全体を見て回れるルートを策定し案内してもらうのも細かいことですが結構有効な手段です。(空室の部屋を見せる時は小奇麗にしておくのはもちろんですが「この程度のリフォームでも充分埋まる」と仲介さんにアピールさせるのも小技の一つですww)

そしてさらに大事なことは「さも他にも検討してる客が存在してる」と言うことを暗に匂わして貰うこと。。。。(ベタなやり方ですがこれって今でも十分通用するんですww)

手金を積んでくる人で多い傾向なのですが、
「買おうと思って指値したら高値客に取られてしまった」→「買付け順位の差で買えなかった」→「満額一番手で買付け入れたけど売りやめになってしまった」なんて道を辿り、お金はあるけどなかなか物件が買えないって焦り気味になってる人が多いんです。

こういうお客さんは最終的に欲しい利回りより低くなっても「ここで贅沢言ってるといつまでも買えないしなー」と思って多少予算オーバーな物件でも最終的に買いに走る傾向があるのですが、こんな神様みたいなお客さんは銀行系の仲介さんからよく出てきます。

なのでこれらの客付け業者様から物確があったらどんなバカそうな物言いであってもひたすら丁寧に対応してお客さんが逃げないようにするのも元付けの常識です。(逆にポータル経由っぽい業者の物確なんざガチャ切りでも充分ですw

と、ここまで書けば明日からこの手の相談が減りそうな気がするのですが、、、
やっぱり心配なのでもう一つだけやり方を書いておきますw

この手法、、実際にウチの団員さんが実践して成果があったので書いちゃいますが、、
実は最近問題になりつつある「一物件一法人」のやり方の応用で事実上、借り換えちゃうんですww

と言っても一人の個人がたくさんの法人こさえて物件を買うという話ではないので特段、問題がある話じゃないのですが、要するに個人で借りてた融資を〇〇〇〇に売買して融資を付け変えちゃうという荒業ですw。(但し一定の条件を満たさないと出来ないですがツボに嵌ると絶大な効果がありますw)

詳細にブログで書くとワタクシの人格が疑われちゃうのでこのくらいにしておきますが、多少融資に知識がある方であればどんな不動産屋でも出来ることなので(ってかこのレベルの融資スキルが無い不動産屋なんてクソだと思いますけどw)気になる方は馴染みの仲介さんにでも聞いてみてください。(ちなみにワタクシはこの手法に手を貸す気は無いのでワタクシに相談しないようにお願いしますw)

ただ、このクライシスなお話し。。
一連のサンタメ取引が下火になってきた今くらいから徐々に増えて行くことが予想されるので(家賃保証の期限がそろそろ切れる人が続出するでしょうから)保有に耐えきれなくなった人から順番に売り出されるかもしれません。

融資が先に細くなって不動産投資業界がダメになるのか?
それとも
これらの人がパニック売りを始めて不動産投資業界がダメになるのか?


どちらが先になるのかはワタクシにもわかりませんが、この家賃保証切れクライシス、、、
ここ数年で例の「一物件一法人」に並んで深刻な問題になるはずなので手金持ってる人が不動産投資マーケットからいなくなる前に手を打っておいた方が良いのかもしれません。。。(そう考えると不動産投資ってやっぱり弱肉強食な世界なんじゃないかと思います。。。)



おふざけ無しでブログ書くと疲れるんじゃんw

狼旅団の「鶯谷」推しの件。。。。


ささ、週末ですのでご遠慮なくポチってくださいw

こんにちは。

今朝のヤフーニュースで気になる記事を発見したのでネタにします。

「住みたい街」武蔵小杉、駅の混雑「相当危険な状態」

要するに人気駅上位でもある武蔵小杉駅があまりの人気過熱ぶりに交通インフラが追い付かず駅から人が溢れ始めてる、、とのことですが確かに、都心に出てくる時に使うJR線は長距離電車ゆえに本数がそれほど多くなくひとたびダイヤが乱れると悲惨なことになります。(ホームドアもまだ未設置な駅が多いので結構事故もあるそうです)

だからと言ってこの住みたい街上位の武蔵小杉駅は東京都に隣接している川崎国の駅なのでいずれこの交通インフラの立ち遅れも整備されるでしょうから記事に書かれていたこれから新規に分譲レジが6棟建とうとも問題ないでしょう。(と考えると不動産ってやっぱ場所が大事です)

そんな東京都に隣接してる市町村ですが、いずれも現在、都内通勤通学者のベッドタウンとして栄えています。

過去にあった都心からちょっと郊外の坂がやたら多い団地とかのニュータウンとかと違い、高齢化で世代が変わっても交通の利便性から考えるとこのエリアが廃れる可能性はほぼゼロなので分譲レジだけでなく賃貸物件として保有するのは間違いではないかと思います。

また幸いにして、都内と比較して土地値も安く、さらに幸いしているのは家賃が東京都の外れあたりと比較しても賃料差が少なく今後はもっと人口も増えるでしょうから生活インフラも更に発展してもっと住みやすい街に変貌するものとも思います。

さて、そんな感じで東京都と隣接するエリアもこのままいくと土地値も上がるでしょうし、それを当て込んで物件を購入する人が増えて供給が増えてしまい賃料が横ばいから下落に転じる可能性も否定できません。

そう考えると不動産投資でありがちな「都心は土地値も高くて買えないから外へ外へ」と言う流れに拍車が掛かるかもしれませんがそんな流れに乗ってしまうと最終的に国道16号線の外側まで追いやられ土地値も安いけど家賃も安い(その代わり物件価格が安いから利回りが高い)という正とも負ともわからない妙なスパイラルに陥る可能性が出てきます。

と言っても都心近郊に住んでる人がみんな都心に通勤通学するはずもないので投資物件購入で外に外にと広がっていくことについて異論はありませんがその前に、、都心の山手線隣接駅でもまだ土地が上がってないエリアの存在について考えてみます。

関東に住んでいる人ならこの駅がどこだかすぐわかると思いますが、山手線隣接駅であれば荒川区と台東区を通る山手線駅の「鶯谷」、「日暮里」、「西日暮里」の線路の外側です。

特に一番の不人気駅と言われる「鶯谷駅」。。。
どこの駅でも家賃が高い山手線の駅でもダントツの不人気ぶりを誇る駅がこの「鶯谷駅」なのですが、、、

この鶯谷。。。

降りた方はわかると思いますが改札を出た瞬間なんとも言えない昭和のオーラと線路ギリギリに建ち並ぶラブホテル群と道路の狭さに「こんなとこで子供育てられるかよwww」って感覚に襲われるはずです。。(ちなみにこの駅は例の吉原〇ープ街のお迎え駅でもあり、夕刻になるとそのお迎えクルマを待つ風貌の冴えないおっちゃんたちのたまり場とも化してるので子供のランドセル姿が全く似合わない町でもありますw

とは言え、この鶯谷駅の改札を出て毎年ほおずき市で賑わう言問通りを過ぎると昭和の色はまだ漂ってますが古くからの味わい深い街並みと無茶なデベさんが果敢に建築したファミリーレジが増えてきたのでそこそこ住みやすい環境にはなってます。

と言うことは駅周辺のいかがわしい環境さえ我慢すればわりと「住みやすく」かつ「通いやすい」駅と捉えることも出来(ちなみに鶯谷駅のホームはいつ乗り降りしてもガラガラですw)、今は恐ろしいくらいの不人気っぷりですがそのうちこの駅も人気駅の仲間入りするかもしれません。(ま、駅前の雰囲気を考えるとそれなりに苦難の道な気もしますけどw)

それと比較すると鶯谷の隣とその隣の駅の「日暮里」と「西日暮里」駅も昔はそこそこ不人気駅でしたがこの両駅は月日を掛けて駅前の再開発や舎人線のような新交通が出来て人口が増えつつあり、山手線沿線駅としての不人気駅を返上するところまで来ています。(西日暮里なんて町全体がグレーっぽい雰囲気でしたが駅前再開発でタワマンが建って雰囲気がすごく変わっちゃいました)

そんな訳でワタクシ、郊外に向けて物件購入を進める前にまずこの鶯谷駅周辺で土地探しをして欲しいのですが、線路の内側は文京区に隣接しそうなので土地値が高く、投資にはあまりに不向きです。(ボロい物件が立ち並んでるのに土地代だけで坪300なんてプライスが付いてるところが多いのがこの線路の内側です)

そこで線路の外側になるのですが、鶯谷駅の線路外側は台東区に属するところが多く、この台東区ですが都内では非常に珍しい商業地域ばっかりの区です。


区のほとんどが見事なまでの真っ赤かな商業地域でございますw

すなわち、土地値のわりに容積がガンガン食える場所が多いってことなのですが、このエリアは昔から非住居系のビルばっかりでこのビル群が所有者の高齢化に伴って役に立たない建物と化しつつあります。


こんなイメージが台東区です

こんな物件が今後ちょくちょく売りに出てくる可能性が高いので台東区は要チェックなのは言うまでもなく、今後はこのエリアは住居系建築物が増えると思いますので生活インフラも次第に整ってくるでしょう。

ただ注意して欲しいのは同じ台東区でも山手線沿線じゃない浅草橋(JR総武線)、蔵前橋(都営大江戸線)などの駅周辺で昔から安い掘り出し物的物件が多数出ていて23区でありながらその割安感で思わず買ってしまった人もいるかと思うのですが、、、

将来性を考えると山手線駅表示の方が確実に人気があるので今は超不人気な鶯谷ですがここから歩いて10分くらいの場所までは10年くらいでそこそこ変貌を遂げるはずなのでここを重点的に狙ってください。

あと、リーマンショックの前後でこの界隈でファンド屋さんが土地を買い漁りワンルームの区分レジを大量に供給していた時期がありました。

それらの物件はまだ築10年くらいなので売値的になんだか割安感があり、思わず買いたくなっちゃう衝動に駆られますが、こっちは完全スルーでお願いします。(どれもこれも当時のマンション条例に準拠して建てちゃったもんだから25㎡前後の部屋ばっかりになりそれの供給過多で賃料の値崩れが始まってますよw)

ただあれです。。
まだ不人気な鶯谷なので将来性が見えてくるには駅前の雑多な雰囲気のせいでまだまだ月日が掛かるはずです。(どこでもそうですが駅前に広いスペースが作れそうもないとこってのは地権者も多いので再開発もままならないのでなかなか発展しないんです)

そんな気の遠くなる賭けに乗っかれる人だけお試しください。。。

また今回は都内の事例としてこの鶯谷を取り上げましたが東京以外でもこんなエアポケットみたいなエリアが存在するはずなので「そういや鶯谷みたいなところ、、うちにもあるぞ」って方がいたらワタクシにご一報ください。。




と言うことで今日のコメント欄は鶯谷絡みの風俗ネタぶち込んだコメントは全部非公開にするんじゃんw

我々不動産業者はあなたの幸せのために物件を売ってるわけじゃございません


昨日みたいなネタだとみんなポチってくれるんですねw

こんにちは。

物件高騰期の昨今、、(なんかこの出だしで始まること増えたなーw)

昨日もお話ししたように我々仲介業者はそんな時期だろうがとにかく屁理屈でもなんでもつけて物件を売ろうとします。

しかし、「不動産投資は自己責任」という言葉が広がりつつあるおかげで買う側である一般投資家さんの目線も厳しく、昨日みたいな初心者さんっぽい人じゃないとなかなか買ってくれません。。(ウチのお客さんでも今どき物件買う人はほぼほぼ節税目的な人ばっかりになってきたしw)

そこで仲介業者は「こんな局面でもなんとか買って貰いたい」といろいろ考えるのですがその中で
・物件高騰期ではあるけどまだまだ買えそうな物件はあります
・要するに目利きさえ出来れば怖くないんです
・と言うことで我々が目利きした物件を買えば安心です

・だってうちには未公開物件が死ぬほど集まってきますからwww
←はい、今日の笑うとこはここですw
ってな論調で不動産投資の本当の恐ろしさがわかってない素人客を煙に巻いて物件を買って貰おうとします。

何度も言いますが、
我々不動産業者はあなたの幸せのために物件を売ってるわけじゃございません。(ま、言うなればALL FOR ME(ジャイアン風に言わせていただくと「お前のモノは俺のモノ」) でございますw)

そんなワタクシ6年来の心の叫びも次第に世の投資家さんの耳に届くようになったのか、最近、ワタクシの元に寄せられる購入相談の物件、、

それはそれは素人じゃ到底手出しできないようなスッゲー物件ばかりでどういう物件かと聞かれれば基本的に借地か再建不か地権者が大揉めしているか、果てはリノベーション前提かでの相談ばかりです。。。。(ってか皆さん、そんな物件をどこで聞きつけてくるんですか?www)

要するに首都圏近郊のそういう物件を格安で購入して利回りを稼ごうって作戦に転じる方が増えてきたってことなのですが、普通の人が手を出せない物件なだけに指値も恐ろしいくらいまで突き刺さりエリアによっては「もー、タダでいいから持ってってw」から廃品回収みたいに「お金払うから持ってってください」なんて事例も多数報告を受けておりますw(特にルマンド地方w)

しかし、そんな物件だと仲介手数料を考えると「ワンルームの賃貸やってる方が儲かるんじゃね」ってくらいの低報酬。。(50万の築古戸建て売って片手手数料貰うとしたら、、単純計算で27000円(税込)でございますw)

そんな物件がウチの会社の近所にでもあれば仲介してもいいですけど恐らくこの手の物件は片道1万円以上のところに点在してるはずだし(それこそ現調行っただけで採算割れです)上手く仲介してもなにか問題が発生して損害賠償請求でもされたらもう悲劇以外のナニモノでもありません。。(ワタクシ、過去に800万の戸建てを仲介して120万の損害賠償請求喰らいそうになった黒歴史がございます)

それは我々業者にとって幸せではありませんのでどうしてももう少し値の張る物件を売ることになるのですが、値が張ればそれだけ買主さんの借り入れが増えてしまい万が一にも返済不能になった時、こちらにも責任が生じます。。

なのでワタクシの場合、物件を買って貰う時に買う人の属性をよーく考えて最低でも絶対飛ばない物件か、最低でも買った値段で売り逃げ出来る物件だけを紹介してます。(えぇ、、ウチの場合、売った後何年もお付き合いが続くことが多いので変な物件売るわけにはいかないんです)

とは言え、そんな都合のいい物件なんてそうそう存在しないのでワタクシが出せる物件は一年で数えるくらいしか無く、仮にあってもウチの会社の融資圏内であればウチで買っちゃうし、買えないエリアであっても数年前からお金を貯めて待機してくれてる団員がいるのでそっちに優先的に出しちゃいます。(そういや恵比寿のS様、、その節は3年もお待ちいただき誠に申し訳ございませんでしたw

ただ物件情報としてはウチも買い取りやってる関係でそこそこの件数は集まります。(ウチの場合ちゃんと登記する買取なので逆に融資が伸びるだけの物件とかは滅多に来ません)

そんな数の物件を毎日見てても「をををを!!!」とケツが浮く物件なんて滅多にあるわけも無く、(半年に一件ペースくらいかなー、、そんなの)こんな状況を消去法的に見てるとこの有様でも「今は融資もユルユルなので物件が飛ぶように売れてます」って言ってる業者って相当屁理屈言ってお客に嵌めこんでんだろうなーってことが容易に想像つきます。(それか騙されたフリして買っといて自力で飛躍的に利回り伸ばしてるかのどちらか)

なんてネガティブなことばっかり書いてるとこのブログを起点に「不動産投資なんて儲かりっこない」なんて風が吹いちゃうので(え?とっくに吹いてますですって?ww)多少、いい事書いておきます。

ワタクシが考える「物件の目利き」ですが、まず見て欲しいのは表面利回りではなく賃貸運営で一番大事な賃貸面積です。。(賃貸面積が大きければその分賃料も増えますから)

ネットを見るといろんな物件が売りに出てますが、表面利回りばかりが前に出過ぎてて、肝心の賃貸面積については床面積については謄本があるので書いてはありますが実際の賃貸面積はレントロールなどを見ないとわかりません。

しかもレントロールを見ても各部屋の賃貸面積くらいは書いてあってもそれ以外の面積については記述があることはほとんどないので物件のポテンシャルがどの程度あるのかって意外にわかりにくくなってます。

稀にですが、一棟レジなんかで管理人室などがあってそこも貸せたり出来ることがあったり、東電に貸してるキュービクル室や外構周りに駐輪、駐車スペースなどが新たに新設出来ることがあります。

こういうのって表面利回りだけ見てるとわかりにくいので物件資料を貰ったらまず賃貸面積を把握することが重要です。(くれぐれも言っときますが、謄本上の床面積じゃないですからね)

物件検索する時はとりあえずこの床面積の大きい物件を探すってのが肝になるのですが、東京、首都圏で言うと物件価格1億につき、300㎡以上ってのがワタクシの物件選定の第一条件なので売値1億で登記簿床面積が300㎡を切ってる物件で利回り10%以上なんてなってたら「ははーん、、賃料フカしてるか、そもそも高い賃料で入居してやがんな」って判断してます。

この300㎡ですが、単純にレンタブル比0.9として計算すると賃貸可能面積は270㎡(坪数で言うと81.6坪)になります。
これに賃料単価(ワタクシは中古であれば都内23区の平均坪単価の坪9000円計算します)を掛け算してみます。

ここでは81.6坪×9000円ですので734400円となりこれが「いくらなんでもこれ以下の賃料収入にはならねーよな」ワタクシの考える都内でそこそこの立地(いつものドーナツエリアですw)での最低賃料ラインとして設定します。

計算すると年間賃料は8,812,800円なので売値1億とすると、、、「うーん、、もう少し床面積が広ければなー」って思います。(ま、今どき都内でそこそこの立地で表面利回り8.8%となればケツも浮きそうですが、この後の計算を考えると微妙な数字です)

また坪単価賃料が9000円ではなくもうちょっと上げられそうな気がすればその数字で掛け算してとりあえずの最低表面利回りを計算してそこから物件ごとに違う経費率を全部計算します。(えぇ、ワタクシ、この数字を分母が変わってしまう代数計算することはございませんw)

これには物件ごとに掛かる経費が違うので仲介さんにお願いして一年分のトラックレコードで計算します。
このトラックレコードですが、実際に一年で掛かった経費の種類まで載ってますので項目と数字を追っかけると建物全体でどこにウィークポイントが存在するかくらいはわかるようになってます。

例えば、スポット的に漏水の修繕とかがあれば過去のトラックレコードまで取得して建物のどこのラインで多発してるのか、、または偶発的に起きただけなのか?なんてこともわかるし、部屋の原状回復工事でのどこの部屋が退去が多いのかなどわかると物件でどこの部屋が不人気なのかもおぼろげながら見えて来ます。(特に新規契約後1年と2年で退去した部屋が多い物件って住みにくいなにかがあることが多いんです)

そんな数字と項目を見てると「その物件特有の長所と短所」まで見えてくるので次に、5年くらい先までにどのくらい経費が掛かりそうか仮説立てて考えてみます。

トラックレコードがあるので掛かる費用はおおよそわかりますから結構正確な数字が出るはずで、この中で保険対応で直せそうなものは除外、保険で直せそうもないものは経費として計上なんて細かい作業にはなりますがこれだけやっておくだけで相当細かい予測が出来ます。(さらに言わせていただくと掛かりそうで実際には掛からない経費ってものも見えてきますw)

この計算を積み上げていくとその物件に最悪な事態が起きたとしてそのポイントが返済に耐えられるか?ってことが見えてくるのですが、このポイントが返済に耐えられたとしてもそこから更に利益として上積みされなければなんのための不動産投資かわかりません。

ワタクシの場合、ここは大雑把なのですが、1億の物件に対して税引き前で年間300万残れば合格点として購入を検討します。

数年前であれば年間500くらい残る物件がザクザクあったのですが、今はそんな贅沢言える物件も少なく最悪な事態になっても年間300残るってところがワタクシの最低ボーダーラインになります。(ちなみに去年買った中央線某所のS造物件は造りがシンプルだったことが幸いしてここの数値は年間660万でした)

次に「買った金額より下がらずに売り逃げ出来る物件」というのも重要なポイントになります。

結局不動産投資はなんだかんだ言っても換金性が大事でこの利益確定は出口局面ですることが多いですから長期保有で持つ覚悟でやってる人以外は必ずこの「出口局面での買った値段と売った値段の乖離」は変な話、売る時だけじゃなく保有期間中でも毎月考えていただきたい項目です。(要するに今ならいくらで売れっかなーってのを毎月チェックするんですw)

ただ、買ったままずっとそのまま保有していれば古臭く見えて来ますので、買う時に見て欲しいのは「出口局面でどこをきれいに見せれば高く売ることが出来るか?」って部分。。。

だからって売りたびに大規模修繕してては儲けが少なくなっちゃうので最低限、どこをどうお化粧直しすると高く見えるか?って部分を考えて欲しんです。(よくセミナーでしゃべる「迷ったら石貼っちゃえ理論」などが最たる手法ですw)

ここを買う段階で考えておくってのがホント大事なのですが、それと同時に売る時は素人に売れってのもとても大事な要素です。(恐らくこの二つをクリアすると1億の物件で±で2000万くらいの差が出ちゃいますw)

えぇ、、ワタクシがいつも考える物件への目利きってこんな部分なのですが、これって素人の投資家さんがわかるようなど真ん中の直球で飛んでくる物件で指値が通ったり最初から安く売られてる物件ってのはほぼ皆無ではないかと思います。(あっても売値は信じられないほど高いはずだし)

野球でいくとそういう物件が内角低めのボール半分だけストライクゾーンに飛んでくるくらいのイメージで飛んでくるので見る人によってはボール球物件に見えるし、ギリギリストライク物件に見えるかもしれません。(昨日も言ったけど、こういうときの為にひろ*さんのブログ読んでくださいって言ってるんですwww)

これが出来るようになると最初の方で書いた、素人じゃ到底手出しできないようなスッゲー物件ばかり手を出せるようになるんですww。(但し、良い子のみんなにはあまりお勧めしませんw

ただ、人生、そうそううまくいくわけでも無く、時にはどう考えても買った金額より高く売れそうもない時期ってのがあるはずです。(特に「素人じゃ到底手出し出来ないような物件」って出口局面でマトモな売値で売れないことが多いんですw

そういう苦難な時期のために保有し続ける能力ってのが大事になってくるのですが、買う時にここをしっかりシミュレーションしておけばそんなに怖いことはありません。(不動産投資ってここが株とかと違って時間軸がゆっくりだしイザというとこは保険対応できるので他の投資と違ってラク出来る部分だったりしますw)

ワタクシがお客さんに勧める物件は全部、ここをチェックして「これなら大丈夫だよなー」って物件だけを紹介してるのですが、正直、買ったお客さんがその後どのくらい儲かったかってとこはあまり聞いてません。

えぇ、、
その後、大抵物件買い増してるので「あー、、よくわからないけどエライ儲かってんだろうなー」って思ってますが「いくら儲かったんだよ」って聞くと聞かれた方が「・・・なんか奢らなきゃいけないのかな?」って誤解するらしいんですってw





いや、むしろ損して怒ってるかもしんないから怖くて聞けないってのが真実なんじゃんw

追跡調査の話。。。


退去立ち合いに行ったらゴミだらけで倒れそうになりましたw

こんにちは。

売買の仲介業務は何も問題が無ければ売っておしまいってことが多いのですが、客付け側の仲介さんは売ってからもいろいろ残務作業が残っていて簡単にはおしまいにはなりません。(毎回売っておしまいなパターンだったら我々、給料半分でも構いませんw)

よくある話では物件の引き継ぎ業務なんかがずっと尾を引いてしまいズルズルと一年くらい残務処理が終わらずなんてことが多く、、かと言ってそこを疎かにすると「ちゃんと手数料払ったんだから責任持ってくれ」と買主に迫られるのでイヤイヤながらでもきちんと処理しないとダメなんです。

こんな感じでズルズルと引き継ぎ業務が続くと大抵の場合、「あの仲介はトロい」、「仕事が出来ない」、挙句は「騙された(コラコラw)」とクレームに発展することが多いのでとにかく売買契約ではどの仲介さんもこのよう出来る事なら厭戦ムードを醸し出すことなく決済の時にピシャッと終わらそうと考えるものです。

さて、そんな売買が無事に終わり引渡しも完了となりその後、一切クレームも無くまさに「売っておしまい状態」な物件に対して我々、、実は追跡調査なるものを密かに実施しています。

ま、追跡といってもわざわざ売った物件に足を運ぶわけでもなく、何を追跡するかと言えば、売った後の入居状況と募集賃料の変動です。。

うちの会社で売り出す物件のほとんどが「今が一番高く売れる時期だから無慈悲な高値で売りましょう」って物件なので当然ながらほぼ満室状態での売り出しになります。

また、多少空室がある物件であれば買主にわからないようにいろいろ細工して、さも部屋が埋まってる状態を演出し、「この物件は空室で苦労する事は無いんですよ」という雰囲気を醸し出して売り出しますが(ま、この方法論はいつもセミナーで喋ってる事なので端折ります)それ以前に最近は売主さんの満室スキルが高い人が多いので最近はそんな小細工しなくてもそれなりにお客が付きます。(ホント、皆様のスキルが高くて我々かなり楽させていただいておりますw)

そんな水面下での裏工作があるので見た目は満室っぽく見えるのですが、やはりオーナーチェンジした後はオーナーの手が離れるし場合によっては今まで付き合ってた管理会社やプロパン会社までも管理費とかシガラミ等で変更されることがあり、今までは普通に埋まってた物件がみるみる空室だらけになり物件自体がスラム化する、、、なんてことがよくあるんです。

特に怖いのはサンタメ契約で売った物件。。
このサンタメ物件は実の売主と実の買主が顔を合わせる機会がゼロなので新オーナーは中間業者(サンタメではここが売主になるんです)経由のマタ聞きで物件についての細かい情報を入手して買ってます。

中間業者が細かく売主からヒアリング出来てれば「あ、これ、、管理会社変えちゃうと死ぬなーw」とか考えますので昔から客付けやってた管理会社を単に「管理費5%だと収支が合わないから」とか「ウチで使ってる管理会社の方が相性がいい」なんて理由で決済当日に無理矢理切り替えるなんて暴挙に出てその後一切旧管理会社の協力を得られず空室が埋まらなくなる、、なんてことがよく起こり、広告費を引き上げて仲介さんにハッパを掛けたところで「今度のオーナーは広告費を弾んでくれる」なんて印象が先行しちゃうと、、こうなります。

「多額の広告費を突っ込むって事はこの物件、、埋まりにくい物件なんだろーな(仲介の心の声)」

仲介さんのモチベーションを上げる目的であるこの広告費を弾むという事には異論はありませんが、他の方法でも埋まる可能性があった物件で広告費頼みの客付けしちゃうと賃貸業者ってのは埋まらない物件、、と認識することが多いので(それかカモオーナーだという認識w)物件固有のクセみたいなものは仲介経由でも必ず聞いておいて欲しい部分です。

だからこそ決済当日の引き継ぎを通じて買う物件の細かい特性を理解する必要があるのですが最近の買主さんは買うところでひとつの区切りをつけちゃう傾向があるので(いつも言いますが不動産投資とは物件を買うのが目的じゃなくて安定的に運営することが本来の目的ですよw)気をつけていただきたいのですが、、、

話は戻って
去年、一昨年くらいにウチで売った物件のうち先日、3件ほど追跡調査を実施しました。。(売却時の守秘義務があるので詳しくは書けませんが)

1件目
埼玉某所のRC(平成築のそこそこ巨大なタイプ)
9月末現在、、ファミリー35部屋中9部屋募集中

2件目
横浜某所のRC(新耐震のワンルームタイプ)
9月末現在、、21部屋中7部屋募集中(特に1階は売却時より賃料5000円ダウンで募集中)

3件目
埼玉某所のS造レジ(新交通なんとかって駅徒歩20分なんですがどうやらオーバーローン出たそうですw)
9末現在、、、三点ユニットワンルーム24部屋中11部屋募集中


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1件目と2件目はそこそこ自己資金がある人が買って行ったそうなのでなんとかなってると思いますが、、、
問題は3件目の人、、

えぇ、、
一番手の人が団信で落ちて融資がダメになって急遽振り替えられた人だけにまさに幸運と不運は紙一重なんだと実感します。。。(まるでキャンセル待ちの便の飛行機に運良く乗れたけどその飛行機が墜落しちゃった、、、みたいな感じです)

ワタクシの記憶では売った当時はこんなにダダ空きではなかったのでここ一年くらいで一気に空室になったんだと思いますが、、今になって思えばこれってやっぱりどの物件も当時のオーナーの満室スキルだけで回ってたってことなんでしょう。。(近隣にライバル物件とかが出来たのかもしれないので一概には言えませんけど)

これで買った人にもそんな満室スキルがあればなんてことない話なんですが、「なんでこの物件が満室状態でいられるのか?(特に駅から遠い物件や築古物件ほどその理由を知る必要があります)」ってとこをよく調べておかないとこんな目に遭うんじゃないかと思います。(意外にこの角度から物件見る人が少ない気がするので敢えて書いておきます)

しかしサンタメ契約で物件を買うと売主になる中間業者が管理もフィーになるって理由でコントロールしようとします。

しかも地方であればこの管理を一旦引き受けて地元業者にマージン抜いて丸投げするパターンも多いので、こと、こんな空室問題を抱えそうな物件を買う時は買った後の管理をどうするかを具体的かつ、真剣に考え抜いた上に買っていただきたいと思います。

ちなみにですが、
最初のオーナー(真の売主のこと)に物件について細かいことをいろいろ聞きたいって人は多いのですがまだ契約するか本決まりしてない状態ではあまり教えたがりません。(正直になんでもペラペラ話すと買ってくれなくなるかもしれませんからw)

とは言え、相手仲介にそれとなく聞くと彼らはそれなりに現調して調べ尽くしている関係でこっちの仲介さんの腕次第では結構聞き取れちゃうんです。

だからといってあれこれしつこく質問すると嫌がられるのでポイントを絞って質問するのが一番有効な方法でそのポイントですが直接的に「なんでこんな辺鄙なとこでも埋まるんですか?」と聞くのではなく「とても上手な運営っぷりですけど何か秘訣でもあるんですか?」と相手の努力を褒めたたえるかのように質問をぶつけると、、、あら不思議。。

こっちが聞いてもいないことまで喜んで教えてくれることが多いんです。(さらにうまくいくと売買終わった後もなんでも聞いてくださいと連絡先まで教えてくれますw)

こういう言葉の使い分け一つでも聞けそうも無い情報が聞けたりするので物件買う時は聞きたいことをうまく台本化しておくだけでなく自分がどう聞かれたら教えたくなるかってのも考えたうえで質問を作るといいと思います。

ちなみによくある質問でこんなのがあります。

「ところで今回の物件の売却理由はなんですか?」

恐らくどこかの不動産投資本で指値する際の常套句かなにかで「これは必ず聞け」とか書いてあるからみんな寄ってたかって聞いてくる質問なんじゃないかと思いますが、、こんなのいくら聞いてもマトモな返事が返って来ません。(ウチだとハンを押したように「資産の入れ替えです」と答えて次に飛んでくるであろう大幅な指値を警戒しますw)

こんなのにまともな返事を期待しても無意味なのでそんな質問する時間があるなら
・普段どうやって募集掛けているんですか?(具体的な方法)
・空室から原状回復までの期間を掛けてる費用(多額に費用掛けなくてもどこまで掛ければ埋まるかがわかります)
・いつもどこまで原状回復してるのか?(意外にシンプルなリフォームで埋まることもあるんです)
・募集時にどういう人を断ってどういう人を入れてるか(誰でも構わず入れてるかわかります)

なんて感じで自分がその物件を保有した際の実戦的な部屋の埋め方を質問した方が遥かに得です。

えぇ、、こんな質問をぶつけて妙な答えが返って来れば「ははーん、、こいつ売り出しするために無理やり部屋を埋めてるなーw」なんてことが見えてくるのでそこでもこの物件を買うか買わないかの判断が出来ちゃいますよw


と、本来であればもっと書きたいことがたくさん出て来そうですが
ワタクシ、これから野暮用で出掛けないといけないので今日はこの辺で終了です。。


皆さま、、良い週末をお過ごしください。



と言うことでまた来週なんじゃんw

Oさんのヒント。。。


連休前ですので派手にポチってくださいw

こんにちは。

昨日のブログ、

ひたすら「今は買うな。様子を見ろ。」と結論付けて終わってしまいましたが、

そんなワタクシの辻説法を真に受けて「じゃ、オオカミが言うとおりに機が熟すまで待とうじゃないの」なんて考えてる人、絶対少ない気がしますww。(頭でそう思ってても体が受け付けず昨晩もせっせとネットで物件検索業務をこなしていたんじゃないかとw)

いや、いいんです。

そのお気持ち、、ワタクシもよーくわかってますから。(なにしろワタクシだってブログでああ書いてても密かに物件探してますからw)


さて、そんな高値圏で推移している不動産物件ですが、昨日ウチの会社に沖縄土産を持参で遊びに来た団員系大家様(仮にOさんとしておきます)。。。

ひとつヒントになることを言い残してそそくさと帰って行きました。(なんでも帰ってリノベの続きをやんなきゃいけねーから長居出来ねーんだよ、、と15分で帰っちゃいました)

この団員系大家さんですが、、
現在、相続関係の事情で以前より不動産物件を物色しているそうで、ワタクシもかれこれ5年前くらいから「なんか物件無いか?」と言われてます。

ワタクシも仲介業者の端くれですからOさんにとってなにかいいのがあれば物件情報を出して買って貰ってガッツリ仲介手数料をいただきたいのですが、、

正直、このOさんが買ってもいい物件と思われる物件はここ5年、一度も出てきた試しがありません。。(掴ませる気満々な物件ならたくさんありましたがそんなことしたら速攻で嫌われちゃいますからw)

ちなみに相続系の不動産で大事なことは「節税効果」。
だからと言って節税ばかりに目を向けて収益性が落ちては元も子もないのでワタクシが相続案件を探す際にはこの「節税効果」と「収益性」のバランスを見てます。

それと相続系の物件を探している人で多いのが「換金性」というニーズ。(あと「立地のブランド性(吉祥寺とか武蔵小杉などw)」と「築浅がいい」ってニーズもあるけどたくさん挙げると文字数が増えちゃうので今日は端折りますw)

相続が終わって売却する時に買ったときの価格が値下がりしてしまえば元も子もないので換金時に価値が下がらないものを選ぶのも相続系の物件購入相談があった際、クリアしなければいけない点です。(ま、これも適当に「あ、この物件、買値で売れなければ弊社で買取します」ってウソつけばいいのですが、、そんなことしらたやっぱり速攻で嫌われるので出来ませんw)

単に相続系の物件を紹介するってだけでここまで考えて出さないとその買いたいって人の要望に応えたことにならないのでワタクシ、
そういう物件が出てくるまで何年も待たせちゃってますが、、、

この「節税効果」「収益性」「換金性」と言う3つの条件を満たすとなると正直、5年どころか10年掛かってもそんな物件を出せる気がしませんw。。(ま、こんなのを真面目に考えちゃうからいつまで経っても物件紹介出来ないんですけどねw)

そんなOさんが言ってたヒントですが、、
「相続目的で1億超えの物件を探してる過程でもうちょっとロットの低い3000万程度の木造アパートをチェックしてるとあれば意外に条件を満たせるような掘り出し物があるよ」ってことです。。

なにが言いたいのかと言うと、
1億超えの物件って一般の投資家さん以外に利ザヤを稼ぎたい転売業者さんも主戦場にしてるってことなのですが、(ま、物件探してるライバルが一番競争している価格帯ってことです)ロットで3000万レベルの一棟物件って木造であることがほとんどなので瑕疵担保責任にビビる宅建業者が転売益を出しにくい価格帯でもあるので競争率が低く、昨今の木造物件への融資がシオシオなことを考慮すると意外にライバルが少ないんです。

またこの3000万程度の価格帯で部屋が4部屋なんてやつだと持ち主が地主系なんて場合、大抵、設定賃料が低くレントロールでは一部屋5万なんかで貸してるケースの場合、実際に真面目に賃貸募集をすると余裕で7万くらいで貸せたりします。

この団員系大家さん、、
普段から自分の保有物件と近隣のライバル物件の賃料相場の推移を定点観測してるのでこの格安賃料設定を見抜くのが上手で利回り重視で物件を探してる素人系不動産投資家さんが「なんだよ、この物件利回り低いなー」とゴミ箱行きにした物件であっても「この物件、、レントロールの賃料引き直したら利回りメチャメチャ高いじゃん」と気が付いてしまうそうです。

「ま、そういう物件があるのでこんなのを3つ、4つまとめて買ってしまえばいいんだけどここの物件の部屋数が少ないと管理が面倒だから買えないんだよなー」
Oさんはそう言い残してそそくさと帰ってしまったのですが、この話、、

裏を返すと3000万規模の物件を探してる人にとっては結構参考になるんじゃないでしょうか?(え?そんなの前々から気付いてたよ、、ですって?www)

で、ここからは都心近郊で物件を物色してる人向けになっちゃうのですが、都心近郊で物色するとなると例のドーナツエリア(環八の外側から国道16号線の内側でそれほど有名な地名じゃないけど単身者の住環境に優しそうなエリア)で業者が仲介で出してきた地主物件、、なんてのが狙い目です。(さらに細かく言うと地主さんが高齢で埋まってりゃ賃料なんか安くても気にしないって人だとおいしさは倍増します)

売主が地主かどうかなんて物件写真見て物件自体にやる気の無さがにじみ出てることが多いのでわかりやすいのですが念のため謄本をチェックして相続登記を経て取得してるとか、謄本の乙区が真っ白とかだと地主物件である可能性が高いのでこういう物件を見つけたらレントロールの賃料を確認してください。

また都内近郊でなくても自分で住んでるエリアのドーナツエリアを理解していればこの作戦の応用も可能ですので「今は買うな。様子を見ろ。」と言われても体が反応してつい物件検索してしまう方はぜひお試しください。。(見た目の利回りだけで探すとなかなか見つかりませんので必ずレントロールを確認して部屋面積と坪賃料を比較するってことをお忘れなくw)



買うなって言ってみたり買えって言ってみたりホント、どっちなんじゃんw