プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
05 | 2017/06 | 07
- - - - 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 -
検索フォーム

広告費あれこれ。。。


昨日のネタもポチ加減からしてなにやら不発っぽかった気がしますw

こんにちは。

本日のワタクシ、、
今から16時過ぎの新幹線に飛び乗り関西方面に出掛ける関係で今日のブログは読者様から寄せられたご質問に答える形でお茶を濁させていただきます。(質問に答えてブログネタにするのってブログ更新で一番ラクチンなので今後もどしどしメールくださいw)

□狼旅団@地下潜伏中様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:〇〇〇〇〇
日付:2017/06/20 20:45:06
件名:教えてください、新築物件の広告料
ホスト:
--------------------------------
狼さん、いつも楽しくブログ拝見させていただいております。さて、昨日発売のダイヤモンドでもちょっと話題となっていますが、新築物件を建て入居募集する際の広告費についておうかがいしたいです。

ダイヤモンド記載のような首都圏でも需要飽和地域に新築アパートとたて募集しようとする場合は当然広告費増し増しの3ヶ月分は当然として、これが都心5区及びその周辺の比較的賃料の高く需要も潤沢な地域の新築の場合となると広告費なしでもいけるのか?はたまた時期的に今だと賃貸探している人も少なし客から仲介手数料1ヶ月分フルに出ないなら、広告費出ないならつけないというスタンスなのでしょうか?

私ごとですが、現在新築物件の客付けをお願いしているのですが、なかなか芳しくなくお尋ねしてみました。是非狼さんの客付け会社のご経験から時期別地域別の広告費の正しい払い方をご伝授いただければと思います。よろしくご検討ください。



広告費。。。(通称:AD)

言うまでもなく他の物件より自分の物件に優先的に客付けしてもらうべく仲介さんに「ウチの物件を優先的に決めてくれれば仲介手数料に加えてボーナス払います」的な位置づけのフィーなのですが、実際は広告にお金を掛けているから広告費ではなく宅建業法上の仲介手数料が貸主、借主双方から合わせて1か月という厳しいルールがあるために別名目で支払はないといけないので広告費とか業務委託料とかコンサルタント料なんて名前で授受しております(ぶっちゃけ厳密に言うとこれでも業法違反って気もしなくはないですが、皆さん、これでおおっぴらにやってるので限りなくグレーですが真っ黒じゃないという解釈で話を進めますw)

昨日の週刊ダイヤモンドでも書いてありましたが、首都圏の賃貸飽和地区(神奈川県某所を具体的に指してると思います)では木造アパートが新築プレミア(新築時は多少高くても埋まるという特性)の募集状態だってのに広告料として仲介さんに出さないと客付けすらして貰えないということになってます。

と言ってもその広告費なんて昔はせいぜい一か月分だったものが3か月分程度弾まないと客付けが厳しいとなるとやっぱり供給過剰なのにHM様の売上欲しさに地主さんが餌食になってるという構図は変わらないのかと思います。

また最近はHM以外の「敷地延長・接道幅員が4m以下の二項道路(しかも裏手には擁壁w)」なんてクズ土地に無理やり狭小なワンルームを突っ込んだプランで新築アパートを建ててオ〇ックス系融資を無理やりつけてひよこ投資家さんにフルローンで買わせるという鬼のような売り方で業績を伸ばしている業者さんも多いですからこの供給過剰状態、、、

加熱する不動産投資ブームが一旦冷や水浴びるまで延々と続くんじゃないかとさえ思ってしまいます。ちなみに昨日のワタクシのFB上のコメント欄にはそれが自然落下で落ちてくるのを虎視眈々と狙ってるハイエナ様のコメントで埋め尽くされておりましたw

で、この広告費ですが何か月が相場なのか?とご質問がありましたが明確な決まりはありません。

と言うのもこの広告費ってのは賃料が安い物件で多用させる傾向が高く
要するに「一度の仲介業務でいくらお金になるのか?」と考えた時にある程度まとまったお金にならない物件の客付けは後回しってことで設定されていることが多いんです。

例えば、家賃3万円の物件があったとして、これを普通に客付けして得られる仲介手数料は両手でも6万円。。(あ、この時にいただく手数料ですが両方から手数料で2か月貰うと業法違反になるので片方から仲介手数料1か月、もう片方は業務委託料1か月なんて取り方をする仲介さんも多いです)

賃貸の仲介業務って仕事量も意外に多くやることは100万の家賃の物件でも3万円の家賃の物件でもさほど変わりません。

となるとこの手の3万円賃貸物件しか扱えないエリアの仲介さんは一度の契約で3万円しか貰えないんじゃやる気も起きないと考えがち、、。

そこで広告料3か月上乗せして一度の仕事で合計報酬10万超える設定にしてあげればやる気も起きますし、募集時にこの広告料の一部を借りたい人に還元してフリーレントとして募集することも出来るので客付けしやすくなります。(あとは借主の仲介手数料無料キャンペーンとか言って広告費を流用しちゃいますw)

都心五区の比較的賃料の高い賃貸物件ではよほど広告費を出さないと埋まらないなんて物件以外で広告費を出すはずもなく事実、ウチのレジでは未だかつて広告費なんてものは払ったことすらありません。(中央線某所の築27年、17㎡S造ワンルームも広告費なんて出して募集したこともありません)

レジの方は新築時に「絶対広告費使って募集しないような部屋を作ろう」と心に決めて建てた物件なので未だに広告費無しで埋められますがこれも賃料が一部屋賃料が14万とかだから出来てる側面もあります。(これで家賃が月6万とかだとどんな素敵な部屋を作っても広告費のお世話なしには埋まらなかったかとw)

後者の中央線某所のS造ワンルームは単に駅から歩いてすぐという利便性と無茶な賃料設定にしていないのが理由で広告費無しで余裕で埋まってます。(これも欲張り賃料設定とか駅から10分超える立地だとやはり広告費のお世話になっていたと思われますw)

ただ最近都心五区の賃貸物件の図面を見てると駅から遠いとか築年数が古いとかの理由付きの明らかに周りに競合物件が多いなというエリアでは家賃が10万超えてても広告料1か月出しなんて広告もちらほら目にするようになりましたので「今の入居時期を逃すとヤバイ」と考える大家さんは厚めに広告費を盛りとにかく多少の出血は覚悟で募集しようとしているようです。

と、今日は広告費についての質問だったのこれだけ答えて終わろうとしたのですが、、相談者さん、、
どうも新築物件の客付けでご苦労されてるような気がします。。

広告費を弾めば仲介さんもやる気スイッチが入って頑張ってくれるケースも多いですが、覚えておいて欲しいのは客付けを元付け業者が直接やってる場合と客付け業者に依頼している場合ではこの広告費の分け方が変わってくるということです。

例えば元付けに募集の際に広告費を3か月ぶん投げたとします。

元付けが自社で客付け出来れば月3万の賃料の物件でも成約すればなんだかんだで15万程度のフィーになりますが客付け業ぶん投げ型の元付けさんになると自社で広告費をあらかじめ1か月分を取って残りの2か月をぶん投げるなんてことも良くあります。

これだと実際にお客を付けた業者さんには2か月の広告費しか入らないので「うーん、、この物件成約しても6万プラス仲介手数料3万で合計9万しか入らないからあまり頑張れないなー」と思う仲介さんも多いです。(ワタクシが賃貸やってた時代と比較するとホント、いい時代になったものですw)

また広告費なんて出すくらいなら入居時プレゼントキャンペーンなんて銘打って成約したらルンバ一台プレゼント(これをホントに実行して満室にしてる某旅団員さん、、アイデアの出元はこの団員さんの奥様らしいですw)とでもやっておけば広告費より安上がりで募集出来ちゃいます。(坂道賃貸物件であれば安い電動自転車一台プレゼントなんて作戦も有効らしいです)

そんな広告費として出費するならそれを入居者に還元できるようにしておけばSUUMOなどの広告を見た借主が「お、この物件、、なんかお得感があるなー」と誤解して申し込んでくることもあるそうなので「広告費をいくら積んでも全然案内すらされないっ」て人はやってみてもいいかもしれません。(あ、そうそう基本的なことですが、ネット掲載する際に検索に引っ掛かる価格帯に載せないと検索すらされませんからそこは出来てる前提でお願いします)

最後になりますが、そんな募集のおり、
最近やたら法人系の申し込みが増えてる大家さんって多くないですか?

この法人系の申し込みって大家さん側からすると「大手の法人が借り上げてくれたから滞納リスクもなく安心」って思いがちですが実はこれ、昨今の好景気で福利厚生費を使える企業が増えてるからなんじゃないかと思います。

この福利厚生費ですが、
当然その法人が利益を上げてるので節税対策と不足がち雇用社員を繋ぎ止めておくためにやってるケースがほとんどであると仮定すると今の景気が吹っ飛んだ時、真っ先に切られる可能性が高いです。

事実、先のリーマンショックの時に自動車工場関係の雇用が一気に冷えて社員寮として徴用していた民間アパートの解約ラッシュってのが愛知県を中心に起きました。(これで飛ばされた大家さんも多かったと記憶してますがあの時の大家さん、、今は何してるんでしょうか?)

数日前のコメント欄で「日銀の黒田さんが辞任するとイエローフラッグ」だとか「自民党が都議選で惨敗すると、、、」なんて以外に「安倍総理が病気になると・・・」ってのも景気後退の危険因子なのでトランプさんが弾劾されるとか北朝鮮が核実験するとか心配する前に国内の足元を注視しておくのも必要なのではと思いつつ今日のブログは終了です。。



相変わらずのネガティブさ満載なブログネタなんじゃんw

遠隔物件の管理。。。


さて、週末なのでジャンジャンとポチってくださいw

こんにちは。

今週もなんだかわからないうちに週末です。。(歳を取ると一週間経つのが早いこと早いことw)

さて、例のプロパン君の4話目のネタ、、

「買取再販業者による地方の物件管理とは… 」

買取業者に限らずこの物件管理業務は「何もなくても毎月お金が入ってくるストックビジネス」なのでやれるものならどこの業者さんもやりたいはず。。(特に社員をたくさん抱えてる大きい会社であればあるほど固定費が掛かるので物件売ると当然のように「管理はウチでやりますから」と強引に管理契約を締結させようとしてきます)

しかも実際に物件の売り買いなどの契約業務に携わる場面で管理契約を取るのが一番やりやすいので買い取り業者さんあたりになると「売買での差益+毎月の管理費」のセットで取るのがデフォルトになってる場合も多いものです。

なにしろ最近のサンタメ業界、、
買い取る物件が高騰化してるので単に売買の差益だけだと上司の稟議が通らないことが多く(稟議が通らなければ買い取り出来ません)管理契約まで奪取して足りない養分を吸い取る稟議書を作らないといけないんです。

かと言って管理業務をちゃんと出来るかと言えばそもそも遠隔物件ですからいちいち見に行くわけにもいかず結局下請け管理業者にぶん投げて管理をやってもらうことになります。

プロパン君も書いてましたがそのぶん投げられた管理費ですが多くてもせいぜい4%が限度。。(元受けの業者だってフィー抜かなきゃいけませんからw)

とは言え、地方の管理会社が管理費相場である5%を取ってるところも少ないので3%~4%もぶん投げればそれなりにやっては貰えます。

しかし問題なのはやっぱりレスポンス。
管理業務で一番大変なのが緊急対応で、このレスポンスが悪い管理業者に当たると住人からのクレームも増えてしまい結局「こんな管理の悪い物件に住めるかよ!」となって意味不明な退去(こういう時って管理会社も退去理由をボカすものですw)に見舞われ知らず知らずのうちに「広告費マシマシで募集しても埋まりにくい物件」という扱いに格下げされちゃいます。(賃貸の客付け会社もこの辺は敏感で「あそこ、、管理悪いくてこっちにそのクレーム飛んで来るから客付けしない」なんてことが平気で起こるのがこの手の下請け物件です。。)

こういうのが管理会社を通じて見えてくれば「なんか対応悪いから管理会社変えちゃおうかな」ってことも出来るのですがこの手の管理会社、、「真摯に対応してるフリ」だけは妙に上手いので素人の投資家さんあたりにいなると見分けが出来ません。(我々もよく「え?あんなしっかりやってそうな管理会社だったのに、、」と騙されることが多いです)

またそういう管理ミスの尻尾を掴んで追及しても「弊社はお客様第一主義なので決してそのようなことはございません」と言い切られ知らず知らずのうちに物件の個体性能まで奪われていることにも気が付かず、気付いたときは周辺のライバル物件より遥かに劣る物件と化してる事例、、、ワタクシが知ってるだけで数十件ほどございます。。(注意しても「でもあの担当さん、、いい人だから」と耳も貸してくれませんw)

といくら嘆いても管理会社を変えるとなるとちょっと勇気がいる作業なので今日は今のクソ管理会社を変えずに管理能力を上げる対策を考察してみます。

この遠隔投資物件で一番問題なのが、
遠隔すぎてオーナーがいちいち見に行く暇がないってやつじゃないかと思います。

ワタクシもこういう物件を持ってる人によく忠告するのですが、管理を見直して欲しければまずここをなんとかしないといけません。
なぜならば遠隔物件を管理する管理会社ほど「このオーナーは物件を見に行くオーナーかどうか?」をチェックしているからなんです。

またこれもワタクシの経験則なんですが、
遠隔物件であってもオーナーがマメに見に行ってる物件って管理会社もピリピリしてて意外にしっかりとした管理がなされてるものです。

となれば頻繁に物件まで足を運べばいいってことになりますが、遠隔物件を保有してる人ってなぜかしら本業が忙しい人が多いです。(この理由をブログ上で追求すると敵が増えそうなので理由は割愛しますw

こういう時は「行ってないけど行ってるフリ」をすればいいんです。

と書くとちょっと難しそうですが簡単です。。

要するに管理会社と会話する度、その端々に「この前現地に行ったとき」を加えればいいんです。

「この前現地に行ったとき、大きいゴミが落ちてたから片付けた」

「この前現地に行ったとき、近所のおばさんから声掛けられた」

「この前現地に行ったとき、スマホ落として大変だった」

「この前現地に行ったとき、車がパンクした」

ポイントは「多忙極まりないワタクシだって当たり前のように現地に行ってチェックくらいしてるんですよ」ってことをわからせることなんですが、実際に管理業務をやってない元付け管理会社の人ほど現地なんか見てませんからこう話すことで「ん?このオーナー、、物件にちょくちょく行ってるのかよ」と気にするようになります。(てめーがあまり行ってないやつほど気にするもんですw)

そう思い込んでくれると下請け管理会社に対しても若干ですが指示が変わってきます。

ちなみに一番うまくいった事例は
「なんか、オーナーさんが知らないところで現地チェックしてるみたいだから気を付けて(ホントにこう言ったそうですw)」と下請け管理会社に指示を出して空室が多いのが管理不足だと思われたくない下請け業者が優先的に客付けしてくれて稼働率が上がったってあたりでしょう。(えぇ、、たった一言「この前現地に行ったとき」って言ってるだけですよwww)

要するに人間って監視されてると思うと真面目になり監視されてないと思うと「どうせオーナーなんて見に来るわけも無いから」と決められた掃除の回数をごまかしたり空室の部屋をこっそり転貸して自分のポケットに入れたり挙句はやってもいない原状回復をやったと嘘ついてやってもいない原状回復費を過大請求したりしてくるんです。この話、、実話ではありますがどこの会社かについては一切質問を受け付けておりませんw

ワタクシ、ウチの物件であってもめんどくさいのでチェックしに行くことなんかほとんどありませんが管理会社にはいつもこの手を使って「頻繁に物件を見に行く神経質な奴」と刷り込んでるせいなのか、、先日一挙に退去となった6室のうち、管理会社ぶん投げ系の物件はおかげさまですべて申し込みが入り申込ベースですが満室と相成りました。。(あのデブ、、部屋が埋まらないと「ちゃんと掃除してないからだ」とか文句言ってきそう、、と思われてるようです)

しつこいほど言わせていただきますが

不動産投資ではこういう嘘を平気な顔して言えるくらいじゃないとダメなんじゃないかと思うワタクシです。。。w(嘘ばっかりついてるとそのうちひどい目に遭う可能性もありますがww)




ちょっとしたことでいろいろ改善できるのが不動産投資でもあるんじゃんw

プロでも騙す詐欺師の話。。。


まさかの11連敗で当方、ブログ書く気力も無くなって参りましたwww

こんにちは。

スワさん推奨ブログのブログ主様「諸般の大人の事情」で例のブログネタを事件が終わるまで未公開扱いとした関係でワタクシが今日書こうと思ってたネタもお蔵入りになったので急遽違う話を書きます。(従って、今日予定していた「不動産業界の暗い闇(中目黒編)」はブログ主様が再公開するのと連動してアップします

そんなわけで本日は昨日のコメント欄に書かれてたご質問にお答えします。

No title

今日こんなニュースを見ました。

「地主装い無断売却、2億円超詐取容疑 男女3人逮捕へ」
(押すとリンクに飛びます)

買う側として、地面師にだまされない方法ってありますか?
あと、知らないうちに地面師に土地を奪われない方法も知りたいです。
2017.06.07 Wed 12:14 | カーカス大好き | URL |


まだこんなコテコテな詐欺事件ってあるんですね、、、ってのが正直な感想ですが、
確かに昨今の書類偽造技術もハンパなくあのお堅い銀行ですら融資の書類を偽造されて騙される時代だけに普段あまり不動産取引に精通していない一般の人ではひとたまりもないかと思います。

とは言え、不動産取引と言うのは実際にお金を支払うまでにいくつもチェック関門があるので騙そうと思ってもなかなか騙せるもんじゃありません。

ただプロの詐欺師もそのチェック関門は熟知しているのでその場面になるとバレないように用意周到に嘘を準備して相手を全力で騙しにかかるし、大抵そういう時は「瞬間蒸発しちゃうからすぐ買わないと他に売れちゃうよ」と焦らせて、それに慌てた買主さんが「この書類が完全にチェックしてないけど、、、ま、大丈夫だろう」と引っ掛けにきますのでやはりどんな取引であっても書類の確認は念押しして専門の人に見せて再確認するくらい慎重にやっていただきたいところです。(さすがに司法書士さんはこういうのちゃんと見破りますからw)

で、ニュース記事には詳しく書いてなかったのでここからはワタクシの想像ですが、、

今回の地面師さん、
亡くなった持ち主のおばあさんに成り代わって登記まで進んでるところを見るとこのおばあさんの身分証を偽造してそれ以降の書類は全部ホンモノじゃなかったかと思います。(下手すると身分証なども自由に出し入れできる立場にいたかもしれませんがそこまでやられるともはや見破るのは不可能ですw)

特にお年寄りというのは運転免許証を持っていないことが多いのでそれ以外の身分証で代替えすることが多く、この身分証さえあれば印鑑証明も案外偽造しやすい書類。。(顔写真が無い身分証でも役所の重要書類って取れるものは取れちゃいますから)

また決済まで行くと難易度も高いですが手付金くらいまでならまだ司法書士も関与しないし、権利証や識別情報もまだ登場しないので港区あたりのちょっと大きい土地であれば手付金や中間金の額も大きいですからこういうケースだと並の詐欺師でも搾取可能です。(売り主が手付金で老人ホーム入るから手付金は10%じゃなく40%入れてくれと言ってるなんて話、、よく使われてます)

しかも契約時にはなんとなくヨボヨボしたおばあさんが座ってると「長時間座らせておくのもかわいそう」なんて思ってしまい身分証の確認や諸般の書類の確認も疎かになりがちでおばあさんがおもむろに身分証を持参のズタ袋から引っ張りだそうとしてまごつかれると「あー、、おばあちゃん、、大変だから見なくても大丈夫ですよ」なんて信用して取引を進めてしまう人も結構多いです。

こうやって出来たはずのチェック関門を次々をクリアしてまんまとお金を搾取されちゃうので、不動産取引ではすべてのことを疑うことが一番大切です。(ホント、信用取引は厳禁です)

ただいつまでも疑ってると取引も進みませんからチェック関門の度に証拠になるものを見せて貰い、その証拠が間違いないものかを確認していくのがセオリーなのですが、「地面師が一番騙しやすそうな不動産」ってのを覚えておくだけでも案外この手の被害は未然に防げます。

例えばですが、
その物件の謄本の乙区が真っ白な場合。。
謄本の乙区は借り入れなどの債権を持つ債権者が権利を主張するために記入する欄なのですが、物件に借り入れが無いと乙区そのものが存在しない謄本になってます。(甲区しかない謄本なのですぐわかります)

乙区に誰かしらの債権者がいればその債権者の同意なしには売却も出来ませんが(抹消書類が無いと司法書士さんは売買させてくれません)ここに債権者がいないとなるとこのおばあさん一人の意思だけで売買出来るので乙区の無い謄本の物件が売り物件だった場合、どんな取引であっても警戒レベルを上げてください。

それ以外に注意すべき点は
取引にやたら代理人と称する人が登場する場合。。でしょうか?
不動産の詐欺事件ってワタクシも経験あるのですがなぜかこの「代理人」とか「自称後見人」とかいう怪しい人物が登場します。
で、取引中頻繁に登場しては本人より多弁なことが多く、少々整合性が合わなくても強引に話を進めようとします。

ついでに言うとこの手の人達はやたら「〇〇という芸能人は知り合い」とか「国会議員の〇〇もポンユウ」とかやたら権威付いたものを見せてこちらを信用させようとします。(弁護士なんかの名前と名刺なんかもよく出してくるのでこういう権威にしがみついてるやつが登場したら警戒レベルはMAXですww)

そんな雰囲気を察知して怪しい顔を見せると「じゃ、無理して買ってくれなくていいから」とか言い出して故意に揺さぶってくるのですが、この雰囲気を作り出すのが上手いと感じたらそこそこの確率で詐欺であることが多いのでこんな怪しい人物が取引に現れたらさらに警戒レベルを引き上げてください。

さて、今回の事件、
注目すべき点は他人に成りすました状態で司法書士も騙して登記まで持って行かれた点。。。

通常、司法書士は本人確認が厳格でここを突破するのは並大抵のことじゃ出来ません。
特に当事者がお年寄りである場合、司法書士の先生って見てないだろうってとこまで細かくチェック入れてることが多くもしかしてですがこの司法書士もグルだったのかと疑いたくなってきます。(弁護士がグルってのはよく聞きますが登記が本業務の司法書士さんがグルになるってケースはワタクシ、聞いたことがありません)

となるともう今回の事件、、パクられたのは氷山の一角で後ろになにか組織だったものがあるのかもしれませんね。(そういや昔、本人確認を公証人役場で証明した書類まで偽造して騙された業者さんがいた記憶がいましたっけ)

そんなわけで、
物件を買う際に騙されない方法と聞かれると「話の整合性が合わない契約には乗らない」ってことに尽きるのですが地面師に土地を奪われない方法と聞かれたらやはり「乙区を故意に汚しておいてその汚す人を信用できる人にしておく」というところじゃないかと思います。(借入が無いなら賃借権でもなんでもいいからなにか設定しておくとその人を抹消しないと売買出来ないので効果的です)

ちなみにワタクシ、過去に4000万程度のアパートで手付金300万ぽっちの金のためにわざわざ身分証、印鑑証明を偽造してパクられた業者さんをリアルタイムで目撃してますが、この時、この業者さんが決定的にこの詐欺師を信用しちゃったのは「契約場所をその売り物件の空室でやったこと」、、です。

今から考えればアパートの空室であればドアのところに鍵ボックスがぶら下がってますから仲介に「賃貸の案内するから鍵の番号教えろ」と聞けばあっけなく教えてくれます。

ワタクシも物件で契約するって聞いて「いやいやwwこれは強引にでもこの売り主の家に乗り込んでやったほうがいいよ」と忠告したのですが「プロの業者の俺が騙されるわけない」って奢りもあり結果、まんまと騙されちゃいました。

この時の犯人、、
なんと売り主の孫だったのですが、不動産売買の詐欺事件って意外に売り主の身内ってことも多いので先ほども書きましたが親族や親、子供、孫なんてのが売り主の替わりに登場したらこれもやはり警戒レベルをあげて取引に臨んでください。

あと、最後になりますが「不動産取引はプロの仲介業者が入るから安全」なんて考えも捨ててください。

えぇ、、先日も書きましたが不動産屋だから誰でもプロってわけじゃないですから。。。(我々だって時々は嵌められてるんですよw)



月並みな答えで申し訳ないんじゃんw

業者ホイホイの話。。。(元気になったボッサに捧ぐw)


ウチの団員の巨大な犬(団員番号8番w)が病気から快復したので今日は祝杯あげますw

こんにちは。

当たり前のことですが不動産物件を売る時は高く売りたいし、買う時は安く買いたいと思います。

となれば高く売りたいと思えばいろんな方法を駆使して高く売ろうとするし、安く買いたいと思えばこれもまたいろいろな方法を駆使して安く買おうとします。

我々、業者も同じでお客さんから「物件を高く売りたい」と依頼されれば当然高く売るにはどうすりゃいいかを考え売り出すのですが、ここで問題になるのがどうやって買主に売り物件の存在を知ってもらうかの広告活動です。

前にも書きましたが一般的に不動産を売る場合、一人でも多くの目に留まる方が高く売れるものなのですが、これが投資物件となると「ネットの晒しモノ物件を買うのはイヤ」と言う方もいまだに多く、統計的に見ても「未公開物件」と言われている方が買い側の喰いつきもいいので我々、出来るだけネット広告は控えて既存客のいる仲介さんを狙って売却活動に精を出してます。

この既存客のいる仲介さん、、ですが、
この手の仲介さんはその潜在的ニーズのある既存客であれば、属性や欲しい物件の好みまで知ってるケースが多く、常にその既存客が欲しがるような物件をレインズで探してるのでそんな物件を我々が載せようものなら最初から「買う雰囲気をプンプンさせて」物確してきます。(「すぐ銀行評価出すから評価証明くれ」とガブガブですw)

また大抵の場合、この既存客は大手銀行とかの顧客であることが多く、売り出した物件評価以外にも共同担保になるような物件やそれなりの資産背景があるので仲介さんが勧めてくれさえすれば融資特約なんて不要でちゃっちゃと契約決済まで持って行けることを鑑みると、我々仲介にとってこのパターンは非常においしいパターンであることは言うまでもありません。

となると我々が考える高値売りパターンはレインズに物件掲載してその反響を待ちつつ高く買ってくれそうなお客を抱える仲介さんが飛んで来たらロックオン(業者様を囲い込ませていただく戦術w)ってパターンに持ち込むのが一番都合が良く、過去の売却事例でもはやりこのパターンが一番高く売却できてます。

逆に「買う気配すらしない」というパターンもあってこれは「単なる広告掲載目的のための物件確認」「メールだけのやり取りで顧客を囲ってる仲介さんからの物件確認」。。

ウチに掛かってくる物確電話の約90%がこれなのでこの手の電話はもはや社名を聞いただけわかるのですが、これらの業者で売り出した物件が成約した事例は一件も無いだけに(ホント、ただの1件も無いんですw)ぶっちゃけ言っちゃうと物確の90%の電話はすべて我々にとって無駄な電話になるわけです

しかしこれらの業者であっても「レントロールをくれ」とオーダーしてくるので成約しないとわかってても送らないといけません。

えぇ、、
この手の業者さん、、「送っても成約しないんだから送るだけ無駄だろ」と思って送らないと矢のような催促してくるんです。
(「あのー、、先ほど依頼したレントロール、、いつ送ってくれました?」って確認が入ってくるので送らないわけにいかないんです)

我々、いつもこの無駄な90%の物確電話を利用してなにか成約に結びつけることは出来ないかと考えた時期もありましたが(資源の再利用)、仲介さんによってはこんな我々の売り物件をネット広告に載せて集客に利用したいって思惑を持つ会社も少なからず存在していてレインズで広告掲載可の物件を探してはせっせと自社のHPにアップして「弊社は売り物件の在庫をたくさん抱えてます」とアピールするだけの「撒き餌」でしかないので最近はすっかり諦めてしまいました。

ただこれら仲介さんにネット掲載の広告にされるとウチの物件は高く売れなくなるので出来るだけ広告掲載させないようにしているのですが、これらネット掲載して客寄せしている仲介さんはいつも話すように「バイトのおばちゃんが間違えて勝手に掲載してしまった」とか「新入社員が手違いで登録してしまったようですがその社員はさっき退職した」とか言い訳して逃げるだけ。。

終いにはそれらの物件の謄本を調べてウチの専任が切れる頃になると謄本の住所に業者が乗り込み、「ウチに本物件を買いたいってお客がいるので専任切ってくれ」と懇願しに行くやつまでいていっそのことそんな専任破りする業者とか勝手に広告掲載した業者に「オマエラのせいで専任契約切られたじゃねーかよ!」とその業者に損害賠償請求する方が儲かるんじゃねーか?なんて悪い考えも浮かんでは消えていきますw

だって、我々だって売買物件の媒介契約取るにしてもそれなりに経費掛けてますし、そんな他社のイタズラで専任契約が無くなったらホント、収入はゼロじゃなくてマイナスになっちゃうんです。。。

高く売るつもりで物件を預かってるのにそれを己の会社の撒き餌広告に使おうと企む業者は我々にとって害毒でしかありませんから、売却活動の傍らでそんな不届きな無断広告をネット掲載しちゃう業者を探してるんですが、大抵の場合、売り出し物件の場所と売値をググれば速攻でそれらの広告は発見可能です。(会員ページとかでもなぜかキャッシュで残っているので外から見えないだろうと思っててもわかるんです)

しかし、昨今、新たな手法を駆使して我々、広告掲載不可業者の物件をネット広告に掲載しちゃう会社が登場しました。

えぇ、、
我々業者のチェックをくぐり抜けるために
売値
土地面積
建物面積

などを微妙に改変して我々のネット検索で引っ掛からないようにネット広告出してるんです
。(昔流行った〇販大家さんの「業者対策のため詳細な数値はボカしてます」ってやつの応用ですw

100万歩譲ってこんなやり方でも実際に客付けしてくれるなら我々も文句は言いませんが、試しにこの物件にウチの団員を使ってアクセスしたら「この物件はもう売り止めなのでご紹介出来ませんが似たようなスペックの違う物件であればすぐご紹介できます」という返事が飛んできたじゃないですかwwww(ウチの物件、おとり広告にしやがったなーww)

と、本来であればいつものようにゴルフバッグをトランクにぶち込んで相手の会社をご訪問してるとこなんですがあいにく今日は車がドッグ入りしているので足がありません。。(ってかこの会社、、電車で行くにはちょっと面倒な場所にあるしANTHRAXのTシャツにジーンズ姿でゴルフバック担いで電車ってメチャメチャ違和感ありますw)

仕方がないので相手の会社に電話して社長と担当くんをウチの会社に強制召喚したのですが、
やはりいつものように安っぽいお菓子と人柱要員のパートのババアを引き連れてやって来て「ウチのバイトがとんでもないことしでかしてすみませんでした」と平謝りされちゃいました。。。(ってかこのおばちゃん、、絶対訳も分からず連れて来られて「バイト代弾むからとにかく謝り倒せ!」とか言われてんだろうなー)

・・・・

・・・・

しかしあれです。

これじゃいつまで経ってもいたちごっこなのでワタクシ、今回はこのポータルサイトに電話させていただきネチネチと苦情を言いつつ、内部事情をいろいろ聞きだしたのですが、、どうも最近はこれらの苦情に対応するために広告掲載する際に個々で「ちゃんと元付業者に広告掲載の許可を取ったか?」とその「元付業者名」を記入する欄があるそうでデーターを調べて貰ったらウチの社名を入れると現在無断で広告出してる業者が全部データ画面に登場することが判明しました。。(ちなみにウチの場合4社が無断掲載してたので社名を教えて貰いさっきその業者に一斉爆撃しました)

と言うことでこれらポータルサイトに売却物件を無断掲載されてお困りの業者様、、、
時々、自社名を伝えてデータ検索して貰うとその場で無断掲載業者が芋づる式にわかるそうですのでぜひお試しくださいww



これであの非生産的で無駄な検索しなくて済むんじゃんw

信用とギョウタクの話。。。


ささ、、本日もご遠慮なくポチってくださいw

こんにちは。

先日のセミナーネタは「Bolo物件を熱く語る」と言うお話でしたが、普段しゃべるネタじゃないので今回のセミナーネタはホント、絞り出すのに苦労しましたww。。。(ほとんど使い果たしてしまったのでこの手のBoloネタでのセミナーは二度と出来ませんww)

と言うのも、、いつも言ってることですが、
我々仲介業者ってのは売買価格で貰える仲介手数料が決まってるので売値が低い物件を仲介するとリスクだけが増えてしまい例えば、100万の戸建ての仲介で得られるフィーで躯体の雨漏り、シロアリ、傾き以外でも売買時に問題になる欠陥を発見できずに説明責任を追及されて損害賠償請求喰らうと赤字になるのでウチでは売買自体を滅多にやりません。(過去に調子こいて80万の築古戸建て仲介して接道系の説明義務違反で125万の損害賠償喰らったワタクシゆえにここだけは厳格な掟としていますw

結局、Bolo物件に対しての経験も知識も薄いままネタを考えるということになったわけですが、それでも時々出てくる「美味しいBolo戸建て」は団員に提供しています。(と言ってもせいぜい年に数回ですけどw)

ただ、あれです、、
仲介と言う形式にしちゃうとやっぱり説明責任とかで揉めて賠償請求が飛んでくることがあるので仲介手数料なしで直接売買をお願いしてます。(仲介印さえ押さなければ我々、、法的に賠償責任負わなくて済みますからw)

「は?仲介業者としてフィーも取らずに紹介してなんの得があるのよ?」
と言われそうですが、いい物件を団員に紹介すればそれが噂になり「やっぱりオオカミのところに首突っ込んでるといいことがある」と周りに吹聴してくれる人も多いですから広告料として考えればこれはこれで大儲けです。(但し、逆にここで妙な物件紹介すると悪口を吹聴されちゃうので出せても年に数回しか出来ないんですけどねw)

またこれもいつも思うことですが不動産に限らずなんらかの紹介ビジネスは「信用」が何より優先されます。

前にも書きましたが、焼き畑営業だからとこの信用を疎かにして会社を拡大路線で広げ続けると顧客どころか社員からも信用を失い気が付けば社内に誰も人がいなくなり売り上げそのものが上げられず会社自体が傾くし、残った社員だけだとサービス低下を招きます。(どことは言いませんが数年前に管理の人間が一斉に退職して管理物件がずさんな管理になった会社がありましたっけ)

結局、どこに行っても悪い評判しか立たないので終いには会社名聞いただけで「あー、、あの会社ねー(苦笑)」となり悪い意味で知り人ぞ知る会社になっていくわけです。(と書いてて実名挙げたくなった会社が6社ほど浮かびました

さて、だからと言って手数料も取らないウチの会社がいいかと言われるとそんなこともありません。。

なにしろ我々、、根っからの怠け者。。(今年も8月には超大型連休が控えておりますw)
こっちから積極的にブツ上げして売り物件を探すこともしていませんのでいつ美味しい物件が出てくるかなんて我々すらわかりません。。

なので「ウチになんか頼らずに物件は自力で探してください」って言ってるんですが不動産仲介でこの格安中古物件、、実際のところ、なかなか出てきません。。

原因としてはやはり先ほどの「仲介手数料の壁(売買仲介して1万のフィーならワンルームの賃貸やってるほうがマシ理論)」が考えられるのですが、出来る投資家さんで最近、正規手数料以外のフィーを仲介さんにチラつかせて最優先で物件を回して貰ってる人がいるそうです。

ま、よくよく考えてみれば賃貸物件で埋まりそうもない物件に「広告料」という名目のフィーを仲介手数料以外に支払ってる大家さんも多いでしょうから売買に応用しているんじゃないかと思いますが、こういう時、一般的にはフィーの名目を変えちゃいます。(仲介手数料として正規以上に払うと業法違反になりますので)

一番多いのが「業務委託料」。。(通称:ギョウタクです)

仲介手数料と表記しないフィーは正規のフィーを上回っても業法に触れないのでこの名称で支払うのですが、これだと例えば20万のボロ戸建てを売買した際の手数料は1万(税別)ですがここにあと10万なんてお金を「業務委託料」として支払うことが出来ちゃうんです。

物件を出す仲介さんからしたら例え売値が20万であっても1万なんてシケた手数料じゃなくなるので積極的に仲介に関わりたくなるでしょうし、これって結局「このお客さんは手数料以上にお金を払ってくれる人」という信用が認識され次回からも「あの人なら手数料以上にお金をくれる」と「〇〇さん、今度はこんな物件出たんですけど、、買います?」とイの一番で話が飛んでくるようになります。

また、100万の物件であっても「この人なら20万まで指値付けてきても我々にはたくさんお金を払ってくれる」と認識されることもありますからこの「ギョウタクを払ってくれるお客」という信用は他のライバルを制するのに有効な武器じゃないかと思います。。

さて、そんなギョウタクですが、
単に領収証だけ作って名目を変えるというだけだと後でいろいろ問題が出てきます。

えぇ、、ツッコミ入れようによっては「これって仲介手数料とどこがどう違うんだよ」って言う人(主に年貢局の人w)も存在するんです。。

そこでこのギョウタクでフィーを支払うとなったら実際にその業務を取り決めた「業務委託契約書」というものを作ります。
契約書と言ってもA4のペラ1枚程度の契約書なのでビビることもないのですがこんな感じのものを作ります。


           業 務 委 託 契 約 書

委託者・森野狼太郎(以下「甲」という。)および受託者・エスパー二郎(以下「乙」という。)は、下記内容にて業務委託(受託)契約を締結する。

物件の所在地:○○県〇〇市〇〇町1-2-3
      (住居表示:○○県〇〇市〇〇町1-2-3)
物件名称 :オオカミレジデンス(一棟マンション)

  業務の種類:上記物件の売買に係わる営業活動・売買代金の折衝等の業務全般。
  業務の期間:平成〇〇年 〇月〇日より平成〇〇年 〇月末日まで
  業務委託料:  金額  〇〇〇〇〇円  

業務委託の内容および条件
1. 上記物件を円滑に売買するにあたり、乙は買主との折衝交渉を行なう。
2. 乙が甲を代行して業務を進める為に係わる費用等は、業務委託料に含まれるものとする。
3. 乙は甲と常に意思の疎通を計り、状況変化の都度報告をする。
4. 甲は、乙に対して、上記業務委託料を支払うが、支払い時期については上記不動産の所有権移転時とする。
5. 期間の延長は甲乙協議の上、決定する。
6. その他、この契約書に記載されていない事項は、甲・乙信義に基づき対処するものとする。
以上を約し、本書2通を作成し、甲・乙捺印の上、各自保有する。

                           平成 〇〇年  〇月 〇日

委託者(甲):住  所:〇〇県〇〇市〇〇町3-4-5
   氏  名:森野 狼太郎                  
   
受託者(乙):住  所:〇〇県〇〇市〇〇町6-7-8
   氏  名:エスパー 二郎
        


これと実際に支払う契約をする「支払い約定書」みたいなのと同時に作成しておけば実際にその業務に対する報酬という形に出来るのでこのセットで作ってお互い押印しておけばいいんじゃないかと思います。

ちょっと今日のブログは後半小難しい話になってしまいましたが、格安な物件を仲介さんから紹介して貰いたくなったらこの「手数料以外にお金払います作戦(通称:荒野のニンジン作戦)」も他のライバルを出し抜く作戦じゃないかと一人でほくそ笑みつつ本日のブログは終了です。。




絵に描いた餅かもしれないんじゃんw