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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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久しぶりに不動産活動してきました


何やら組織票の臭いが漂ってますw

こんにちは。

最近不動産活動らしい活動をほとんどしてないワタクシですが、
昨日は普段の重いケツをあげて東京ビックサイトの出撃してきました。。

見に行ったのは「ジャパンホーム&ビルディングショウ2020」

リノベで使える部材やら新商品が一堂に展示されてるということで団員様に連れられ行ってきたわけですがゼンチンフェアみたいに会場に入った瞬間のチラシラッシュ(チラシ貰ってくれとまるで地獄のクモの糸みたいに取り囲まれる事象)もなくじっくりブースを回ることが出来ました。(コロナ対策で検温消毒どころか万一のための個人情報もガッツリ取られましたw)

で、館内と徘徊して特に目を引いたのは給排水系のリノベブース。
その中でもゼンチンでは一度も見かけたことのない排水管再生事業というのはちょっとワタクシも興味津々でした。

この排水管再生というのは築30年超えで老朽化が始まる排水管の中に特殊なコーティングを施し配管を交換することなく再生しちゃうというものでその配管に穴が開いていても自動的にその穴までふさいでしまうという優れもの。。

と言ってもこの技術は30年くらい前からあったので今までなんとも思っていませんでしたがその間に企業側の弛まぬ努力と研究でめちゃめちゃ進化してました。(えぇ、、ワタクシあの世紀のイン〇キ商品だったパ〇ププロ〇クターで止まってましたからw)

画像で見た方が早いので載せますが




要するにこんな感じです

今はパイプの中をはい回るカメラが小型化かつ性能が上がったからこんなことが出来るようになったんじゃないかと思うのですが自動的に配管を特殊コーティングしたのち、また小型カメラを突っ込んでジョイント部などの細かいところも削ったりして均一に出来るだけじゃなく横管もいちいち繋ぎ直すことなく一棟マンションでも2~3日で全部の工事が終わってしまうそうです。

一棟ビルで老朽化した排水管を交換するなんてお腹が痛くなるくらい高額な工事になってしまいそうだしそんなことやってたらその間の生活も大変です。(排水出来ない生活がどれだけしんどいかは一昨年のムサコのタワマンで実証済み)

そう思って俄然注目していましたが、、、
よくよく考えてみたらその排水管の交換って一般の一棟マンションでやってるのあまり見たことないです。。(交換するにしても漏れた部分だけの交換だろうし)

むしろ我々不動産投資家が持つ一棟マンションでよくあるのは給水管の漏水じゃないかと。。。。

この工法は排水管だけにしか出来ないようなので(口径がせいぜい25㎜くらいの細い給水管だとコーティング出来ない)むしろ配管の外側から給水管の漏水を発見して自動的に修復してくれるようなものの開発が待たれます。(ま、それでもきっとピンホールみたいな穴なので原始的に点検口開けて直した方が早い気もしますがw)

とは言え世の中のマンションオーナーからしたら地下の排水管などが錆びて穴が開いてしまい漏水なんてこともあるでしょうからこんな工法があるってくらいは覚えておいて損は無さそうです。(いくらかかるのかとか聞くと営業がしつこそうだしなにより施工代理店募集してたので「こいつもFCで一儲け的な会社なんじゃね?」と思いそそくさ離脱しましたw)

さてお次に気になってたのが断熱塗料。。

そもそも断熱を塗料に頼るってもの物理的に矛盾する話なのでかなり懐疑的に見てるワタクシなのですが、シールドメッシュを先に貼ってその上に高気密塗料を塗ると築古木造物件などでありがちな隙間風は防げるんじゃないかと思います。(ま、断熱とは言えませんが外から冷たい空気が防げればそれなりに断熱と言えなくもないですw)

結局断熱は壁の隙間に詰め物するのが一番なので最終的にはそんな充填剤の方ばかり見て回りましたが一つ言えることは10年前のリノベ事情よりも技術的にかなり進化していてしかも競争が激しいので今後はもっと安価で高レベルなリノベーションが出来るようになるんじゃないかと思います。

そう考える昨今流行ってる築古物件のリノベも10年前とは比較にならないレベルで技術革新が進んでるのでこの分野でも差別化しないと同じ築古物件でも生き残れなくなる可能性もあるんじゃないかと。。。(ホシヒメとか宅配ボックスとかカラーモニタインターホンが付いてますなんてドヤってるレベルはもう昔の話な気がします)

なんて考えてると今から10年後はどんな築古ボロ物件も新築並みに再生されて新築住宅なんて死語になったりしてww



築40年でも新築並みの価格で売ってたらイヤなんじゃんw

換気扇の話。。。


今日は短めの更新ですw

こんにちは。

そういや先日うちの台所の換気扇の蓋が開かなくなるというトラブルに見舞われました。

この換気扇、、
いわゆる電磁式というタイプでひも式のようにひもを引っ張ると動くのではなく電気的にファンが回り同時に背後の蓋がぱかっと開き換気を始めるというやつでございます。。(賃貸住宅だと大抵これじゃないかと思います)

背面の蓋が開かなければファンを回しても排気が出来ませんから修理しないといけないのですがこの換気扇はすでに製造中止で交換するとなると全交換必至。。

そんなわけで業者さんを呼んで見積もりを書いてもらうことにしました。

さて、そんな換気扇ですが昨今は少々お高めですがフードが薄くシロッコファンで排気するタイプもあり、どうせ変えるならこっちにしようかと思っていたのですが設備やさん曰く、サイズ的に後ろの開口部がデカすぎるうえにキッチンの上棚が邪魔でうまく収まらないから今の羽根タイプ以外は無理と言われました。。。

価格にして2万くらいなのでちゃっちゃとやってもらおうと思ったのですがここで意外な事実を知りました。

と、ここでこの換気扇の写真を載せますが、、


この画像見てどこがおかしいか気が付きましたか?(オオカミ検定難易度 ☆☆☆)

ワタクシも設備屋さんに言われるまで全く気が付かなかったのですが、、
この銀色の囲い込みフードが付いてるタイプだとこのプラスチック製の換気扇だと消防法違反になるんだそうです。。

ちなみにこの換気扇には同じくプラスチックのフィルターも付いているのですがフード付きのタイプは可燃性のフィルターは不可だそうで金網みたいなのじゃないとダメなんだそうです。。

ということでこれと同じ(後継機種)プラ製の換気扇にしようと思ってたところ金属性の換気扇に交換ということになりました。

価格にしてプラス5000円程度の話なので正直、そういうことであればそれで全然構わないのですが、
よくよく考えたら今まであちこちの物件見学に行った際、このプラスチック製の換気扇で囲い込みフードにしてる物件、、たくさん見た記憶があります

設備屋さんの話によれば通常の使用では燃えることはないですが、てんぷら油などが燃えて火柱になった際、換気扇のフィルターに火が移ってキッチンの棚に延焼して一気に燃え広がるなんておっかないことを聞きましたのでお心当たりのある方は早めに対処した方がよろしいかと思います。(ま、消防検査に来ても部屋に立ち入らず見落とされることが多いようなので気が付かないことが多いそうですが)

20年以上不動産やっててもまだまだ知らないことがありお恥ずかしい話ではございますが(てかこれで全然問題ないと思ってましたよw)これを機会に周知していただければと思い今日のブログネタにさせていただきました。。。

ご参考いただけると幸いです。


ちなみに囲い込みフードがなければプラスチック仕様で全然OKらしいんじゃんw

オゾン・オゾン・オゾン


あー、、また月曜がやってきた。。。

こんにちは。

中古物件を保有しているとその部屋で生活した生活臭やたばこのヤニ臭、果てはペットを飼うことで生じるペット臭なんてのがありますが、その臭いは次の入居者には出来るだけ引き継がせたくないものです。(入居いきなり「部屋が臭い」とか言われるとめんどくさいです)

そんな臭い消しとして以前にスプレータイプの消臭剤「ヘヤッシュ」なる製品もありましたが、


これは原価数千円なのに使用時に数万円ふんだくるボッタクリ設定だと言うことが世にバレ、効果も微妙なことが判明、、


さらに言えば中身が可燃性ガスで大量に使用すると爆発することが実証されましたw

そんなこともありワタクシ、部屋の脱臭はもっぱら大鵬薬品の「クレベリン」を部屋に置いて消毒液みたいな臭いを出して消毒済み感を演出しておりました。(人間って不思議なものであのハイターみたいな匂いを嗅ぐと消毒されてるように感じるようですw)

ただこのクレベリンは最初から悪臭のする部屋で使っても効果は薄く、結局クロスを全交換してそのクロスから発する薬品臭みたいなので一掃しておりました。

そんなおりTwitter上でワタクシのフォロワーでもある京雄さん(@kyoooo_oooo)がちょっと前に「脱臭効果が凄い」と聞きつけ「オゾン発生器」なる怪しげな機械を購入して使ってみたところ「劇的に脱臭が出来た」とTLで大騒ぎになりました。

とは言え、元来の疑り深いワタクシ、、
確かに脱臭は出来るけどオゾンは人体にも影響がある気体だと聞いてるし使った後に漂う「オゾン臭」という臭いがどんな臭いなのかわからず、また、商品を探すとやたら中国製が多いので「おいおい、、これホントに大丈夫なの?ww」と購入を躊躇っておりました。

ちなみにこのオゾン脱臭という原理ですが、それほど難しいものではありません。
端的に書くと、
①オゾン発生器の内部の板に高電圧をかけてオゾンガスを発生させる
②発生したオゾンが空中の酸素と結合しそこで酸化現象が起こる
③その酸化する過程で空中の嫌な臭いの元になる元素を別の物質に変える
④酸化工程が強力なのでオゾンに当たった有機物、無機物を酸化させ殺菌、脱臭させることが出来る

ってな流れなのですが、濃度によっては昔懐かしい光化学スモッグでむせ返るような目に遭います。

ちなみにそのオゾンの濃度表です
オゾン濃度(ppm)   影響・作用等
0.01~0.02   臭気を感じる(やがて慣れる)。
0.1          強い臭気、鼻・のどに刺激を感じる。
0.2~0.5      3~6時間で視覚低下の症状が出る。
0.5         明らかに上部気道に刺激を感じる。
1~2     2時間で頭痛、胸部痛、上部気道の渇きと咳が起こる。曝露をくり返すと慢性中毒になる。
5~10     脈拍増加、肺水腫の症状がでる。
15~20     小動物は2時間以内に死亡する。
50         人間も1時間で生命が危険になる。


実際に市販されてるオゾン発生器は0.5ppmくらいが最大値なので人体にそう影響もないとのことですが、仮にも他人様に貸す部屋で使うとなるとその安全性や細かいインプレッション(なーんか臭いが取れても別の臭いがしつこく残るとか酸化作用があると言うことは他のゴム製品やプラスチックに影響があるんじゃないかといろいろ心配が残ります)をやってみないとホントに安全課がわかりません。

そんなわけで先週Amazonでは発注し昨日その商品が届き早速使ってみました。


以前は9980円で買えたそうですがコロナ人気で14980円まで値上がりしておりましたw

使用場所は実家の数年使ってないお部屋。。
前々からなんとなくカビ臭と加齢臭が残り、このまま使ったら身体に悪そうな部屋だったので今回はこの部屋を使って実験です。

モノが中国製と言うこともありまず心配なのが電気的トラブル。
ワタクシ、基本的に中華製電化製品は一切信用してないので国際電気規格の「PSE」を取得したものしか使いませんがそんなPSEのマークだって偽造されてもおかしくない社会でございます。

と言うことでワタクシ、一度機器を分解して100Vの線がちゃんと半田上げされてるかと適当な誤配線をやってないかチェックしたのちに電源を繋ぎました。(どうでもいいけどドライバーでハコ開けたら変圧器をオゾン発生板しか入ってなかったのでこの製品の原価がなんとなくわかってしまいましたw)

オゾンを発生させるにはスイッチではなく単にオーブントースターなどで使うチリチリと回すタイプの心持たないタイマーにてスイッチオンします。(最初なので2分くらいにセットします)

タイマーを2分くらいに適当に設定して急いで部屋を出ます。(バルサン焚いて退避するイメージです)

機械がショートして火を噴いたら困るのでドアを細く開けて様子を見てましたが高電圧独特のパチパチって音とタイマーのジーって音とファンの回る無機質な物体を眺めつつ2分経つのを待ちます。

で、2分経ち部屋に入って見たら、、、、

なんとあれだけほんわかカビ臭かった部屋が市民プールのロッカー室みたいな匂いに変わってましたwwww(それか市役所のコピー室みたいな匂いと言えばわかりやすいでしょうか)

ワタクシ、ハイターの臭いとかこの手の消毒臭ってあまり嫌いじゃないのですが、使い終わって部屋に入ってみても特に目が痛くなることも無く恐らくは空気中では不安定物質なオゾンが速攻で酸素と結合して酸素になってしまったんじゃないかと思います。(繰り返しですがこのオゾンは酸素と結合する際に強力な酸化作用を発生させますのでこの時点でオゾンは無くなって臭いだけが残ってるようです)

と言うことでこの機械であれば6畳レベルの部屋は2分もあれば消臭・殺菌が出来ることが判明しました。。

さらに驚いたのは一緒に連れて行ったウチの犬、、
元々カビに対してアレルギーがありカビくさいところに連れてていくとたちまち耳が赤くなっちゃうのでカビの臭いのするところには行かないのですがこのオゾン脱臭を施した部屋にはやたら入りたがりしばらく部屋の中を徘徊して戻って来ても耳が赤くなりませんでした。(で、朝になってその耳を見てみたら何の異常もなくもしかしたらホントにカビまで効いてるのかもしれませんww)

まだ一度しか使ってないので耐久性までは調べていませんが、築古物件でありがちな他人の生活臭に関しては結構効くんじゃないかと思います。

ただこのオゾン発生器、、
価格も品揃えもピンキリで安いのは数千円、高いのは数十万します。

また日本製のモノもありましたが、ハコの中身を分解して回路を見る限り国産の高いものでなくてもいい気がしました。(だってすげー単純な回路なんですもんw)

但しさっきも書きましたが電気保安部品なのでコンセントや電気が流れる部品に「PSEマーク」が入っているものを使うようにしてください。(仮にも100Vの電圧を高電圧に変換してオゾンを作る機械ですのでここがいい加減だと電気火災になりかねませんから)

と言うことで結論です

「恐る恐る買ったオゾン発生器ですが買っただけの効果はありましたw」
(もっと悪臭激しい部屋で実験したくなりましたw)



※この記事は個人の感想であり、効果・効能を示すものではないんじゃんw

前兆モードの話。。。


明日は久しぶりに新築見学会に出撃予定ですw

こんにちは。

高利回りだからと4年くらい前に始めたシェアハウス。。。

当初からここ最近までは稼働率98%なんてところで推移して管理も丸投げだったのでこっちは固定資産税払うくらいのほったらかし運営。。

やることと言えば毎月送られてくる月報で今月の入金額を確認するだけだったのですが最近売り上げが4割ダウンしっぱなしでどうしたものかと悩んでおります。。。

ウチのシェアハウスは例の日本人、外国人比率1:1の居住構成を維持するタイプのシェアハウスなのでここのところのコロナ禍で外国人入居者が皆無になりそれがそろそろ3か月目に突入。。

幸いにも日本人の居住者は退去する気配も無いのでいいですが、既存の外国人はすべて帰国し新規の外国人は今の鎖国状態のため全く見込めず、コロナが長引いて飛行機が飛ばない限りウチのシェアは満室になることは無いでしょう。

ここで満室にしようと無理して日本人:外国人比率を変えてしまうとシェアハウスの目的自体がおかしくなるので空き待ちの日本人は入れることも出来ず正直ホントに詰んでますw(国内語学留学なんてネタがあるからこそ高い賃料払って住んでくれてるのにそこを壊したら日本人居住者も消えてしまいます)

さらにもっと悩ましいのが本物件のシェアハウスとしての契約期間。。
一応5年契約なので来年の夏には最初の契約が終わり次の5年の契約を巻くか巻かないかの判断を半年前の2月くらいにはしないといけません。

元々本物件は再建築不可で買ったのですが役所にゴニョゴニョすると再建築が可能になることがわかり(あ、ワタクシは120万払って再建築不可の塾には入ってないですよw)来年の契約満了になれば更地にして土地売りも可能です。(概算ですが場所も場所なので投下資本プラス2000万くらいで逃げ切れそうです)・・・第一案

さらに言えば隣地が買えるなんてことになるとこの土地は大化けしそこに新築のRCレジでも建てようものなら新築プレミアの確変状態になりその際は建って賃貸埋め次第低利回りで資産家にでも売却し巨大なキャピタルを積むことも出来ます。(トラタヌですがこれだと一撃2億は軽く抜ける気がしますw)・・・第二案

とは言え来年になって更地の坪単価がどうなってるかもわかりませんし(ホントにコロナが拡大の一途だと土地値もダダ下がりするかもしれません)隣地の買収なんて他人様の都合もあるのでこれも宝くじみたいなものです。(近隣関係もあるので力ずくってわけにもいきませんからww)

そうなると来年の夏までにコロナが終息すると仮定して外国人入居者が戻って来るのを新規の5年契約を巻き直して待つってのが一番良策に見えるのですが、、、うーん、、やっぱりこれも先々のコロナ次第でございます。。。(ホント、、アメリカ人もスペイン人もちゃんとマスクしなさいよって思います)・・・これが第三案

いずれにしてもいろいろ考えた結果がこの3つの案なので来年の春先くらいにはこのどれかに決めると思いますがワタクシとしては当然第二案になって欲しいです。

このブログを読んでる人でも「あーあ、、隣地の持ち主がこの土地買ってくれないかって言いに来ないかなー(ずん・飯尾風)」と隣地からお声が掛かるのを淡い期待で待ってる人が多いんじゃないかと思いますが、、今日はそんな前兆モードにも触れておきます。

言うまでもなく隣地が土地を売ろうと思った場合、その話は売値査定の兼ね合いもあるので不動産屋さんに行くことが多いです。

その不動産屋さんがどこかなんてのはわかるはずもないしいつ売り出すなんて言い出すかわかりませんから網を張って待つことは出来ません。(えぇ、、この手の話は完全受け身になることが多いんです)

こういう時はある日突然、不動産屋風な人が現地を調査するのでそんな見かけない人がファイル見ながら写真撮ったりメジャーで道路幅員を計ってる場面に出くわすことが重要です。。(その物件に住んでたりすると意外に捕捉しやすいです)

とは言え、ここ読んでる人あたりだと投資物件で保有してるでしょうからそこに住んでません。
ってことで次の前兆モードです。

次の前兆は「隣地が一番高く買うはずだと思う不動産屋心理」でございます。。

不動産屋という生き物は「いかに手っ取り早く両手仲介するか」に命を賭けておりますし、隣地であればこっそり声掛けて商談を進めてしまえば他人を使わずに商談が進みます。(他人に話すとその瞬間手数料は分かれになっちゃうことが多いんですw)

しかも隣地ですから喉から手が出るほどその土地が欲しい「再建築不可物件を持ってる隣地」であればあるほど高値で売れるだろうと踏んでますので隣地売り主から媒介契約を貰った瞬間からその隣地に接触を図ってきます。

そこで・・・・

もしその物件に住んでいないのであれば最低限、登記簿謄本は連絡が取りやすい住所に設定しておいてください。(気の弱い仲介さんはまずお手紙攻撃仕掛けてくるのでそのお手紙が戻って来てしまうとそこで買えるチャンスが潰えてしまいます)

よく物件を買ったあと住所変更を怠ってる人がおりますが「なーに、、売る時に一緒に住所変更すれば登記費用も浮くし、、」なんて言ってちゃダメですw(さっさと住所変更済ませてくださいw)

さらに言えば不動産屋はこっちの物件が投資物件である場合、物件の連絡版(ゴミ出しや点検のお知らせを張り出す掲示板)を見てオーナーの連絡先を知ろうとします。(まずはこの連絡版が無いって人は今から設置してください)

ここに管理会社の連絡先だけしか書いてないと「管理会社にうっかり連絡しちゃうとここが仲介に入りたがって仲手が片手になっちゃうな」と思いそこでも買えるチャンスが潰える可能性があります。

と言うことで物件のどこかしらにヒントになるものを掲示しておいてください。(ま、一番いいのは目的の隣地の住人にきちんと挨拶してその際に連絡先の入った名刺を渡してくるのがいいんですけど)

そんな連絡もない場合ですが、、これは次の前兆モードになります。。

建物が古くて壊さないと無理って場合の話のですがそういう時は解体更地前提での売買になることが多いです。
また中古戸建物件の場合でまだ物件的に使えそうという場合でも将来的には解体して新築って前提の売却になることも多いので不動産屋さんは測量と境界確定を隣地の持ち主に勧めてきます。

えぇ、、これはあくまでも両手仲介を目論む不動産屋さんに多いのですが、最終的に再販系不動産屋に卸すというケースを考え「測量と境界確定は先にやっておきましょう」と売り主を口説くんです。。

なんでそんなことするかと言うと再販系不動産屋さんは実需のエンド客に売るのでその際にほぼ確実に売買時までに測量と境界確定してないと仕入れないという掟があるからなんです。(境界非明示で再販系不動産屋さんが買うってのはほぼ無いと思ってください)

ってことはあれです。。。

境界確定があるってことは隣地にも低姿勢で境界立ち合いをお願いすることになるので売却の動きが察知できるってことでございます。。。

この時、隣地の売り主の代理で測量屋さんが立ち会うことが多いのですがその際にその測量士を通じて「売るならウチで買うって売主さんに言っておいて」とお願いするなり「売り主さんと一度会う機会を設けてくれるならハンコ押してもいい」なんて言うと意外に話がトントン拍子で進むことがあるんです。

だってそうじゃないですか、、
隣地がいくらで売り出すか知りませんが一番高い売値で買っても少なくともこっちは損になるはずがないんですから。。(こっちの土地値と薄まって実質的に買値が下がるし合わせて転売すれば当然利益も増えちゃいますよ)

ただ問題が一つあって、、
この境界立ち合いを依頼される頃にはすでに売り先が決まってて転売系不動産屋さんが相手であれば先に契約を巻いてから隣地にアプローチしてくることがあるんです。(そりゃそうです、、隣地の持ち主が「仕入れ値より高く買う」って言い出すことくらい先刻承知でございますからw)

なので境界立ち合いを依頼される頃はすでに手遅れになってる可能性もあるわけですが前兆パターンとしてはここが最後のパターンになります。(ここを過ぎたら売り出し物件がシコらない限りほぼ隣地は買えないと思っててください)

こういう話はあくまでも隣地の所有者と良好な関係を維持してないとわざと他に売られてしまうという悲惨なケースになりがちなのでとにかく今日からでいいので持ってる物件の隣地の方とは仲良くしてくださいw(「俺様の目の黒いうちは絶対隣の野郎なんかには売らねーぞ」なんて言われないようにしてください)


このブログのネタとしては茶飲み話程度の話ですが
さっきこの手の相談があってコンコンと説明しないといけない場面がありましたので復習していただけると幸いです。



ホント、今日は30㎡以下の1LDKネタ書きたかったんじゃんw

自分のブログ上位に定着させるやり方講座。。。


余ったハッピーターンを貪り食ってますw

こんにちは。

先週はわけあって溜まった不動産ネタを大量放出してしまい不動産ネタを書くのも嫌なので
今日は不動産ネタじゃないことを書いてみます。(ちなみに今は「賃貸系ネタ」が一番書きたくないレベルですw)

昼間、久しぶりに不動産ブログランキングの他ブログを検索して「なんか面白いブログは無いか」と流し読みしてたらこんなタイトルのブログを発見しました。

「ブログの人気がない、8月の結果を分析して考えようのお話」

TAIさんという男性の方が書いてる(らしい)のですが、現在のブログ順位は30位。。

ワタクシも経験があるのですがブログランキングに参加していてランキングが上がらないと気持ちも萎えてしまうし書かなきゃさらに順位が下がってしまいそのうち書き続ける気持ちも無くなってしまうもの。。(ジャンク姉さん、、覚えあるでしょ?w)

そんなTAIさんのブログをちょっと読んでみたところ書いてる内容は不動産で半分くらいで残りの半分はカブトムシやらご家族の話なので書いてるブログ数と4年と言う歳月で考えるともう少し上の順位でもおかしくない気がします。

そこでこのTAIさんのブログをなんとかして10位くらいまで上げるのはどうしたらいいか?を考えてみたいと思います。(他のブログ書いてる人にも参考になれば幸いでございます)

今日のブログで「40人くらいのコアなファンがいるんじゃないか?」と書いてありましたが、
まず修正ポイントはここじゃないかと思います。

ところで、、皆様、、
昔あった肉欲団ブログを覚えている人いますか?(今さら読んでもらうのもカッコ悪いのでリンクは貼りませんけどw)

あのブログ、、
9人くらいの輪番制で書いてたのですが書いてる9人とその取り巻き10人くらいの身内ポチ(組織票と言います)だけで週間ポイント1500点くらい稼ぎたいした読者数もいないのに常に10位以内で君臨しておりました。(一瞬ですがブログ1位になったこともあるんですw)

何が言いたいかと言うと、この不動産ブログランキングは20人くらいのサクラポチがあれば10位くらいのポジションを確保するのはそれほど難しくないってことでございます。。

TAIさんにはそれが40人いるってことなので
これはその40人がランキングバナーボタンをクリックする習慣が無いってことが最大の要因じゃないかと。。。。(しつこいくらいに「ポチれ」を説いてやっと1/20がイヤイヤながらにもポチるのがこのブログランキングですw)

え?

「内容も伴ってないのに順位だけあげてどうすんだ?」って?

違うんです、、そうじゃないんですw(考え方が逆ですw)

ブログってのは順位が上がってやる気が出ないと面白いブログなんて書けないですよwww(あと上位にいるという強烈なプレッシャーが才能を開花させるものなんですww)

あと、面白いブログを毎日書く必要もありません。
一週間に一度、しかも決まった曜日を狙って「この日だけはちゃんと読ませるブログにする」と決めて読者が「たまに面白いこと書くから覗いてみよう」と思わせればいいんです。(正直、上位ブログで読み手を飽きさせないブログを連日書いてる人なんていませんからwww

で、Tもう一つ改善点を上げるならば、、
TAIさんの場合、ブログの文字の配色が多すぎて読みにくいです
いっそのこと黒文字赤文字フォントの大きさだけで表現してみたらと思います。(ブログは3色の文字以上になると急に読む気分が失せるんです)

それとアメブロって文字が小さく(わりと平均年齢が高い不動産投資業界なので文字が小さいと言うのは困るんですw)フォントも同じようなフォントなのでここはワタクシのようにFC2の無料版を使ってみてはと思います。(FC2であればアメブロほどサイドバーに不用意に出てくる広告も無いし検閲でブログを全削除されるリスクも低いので書きたいことを思う存分書けますw)

これでブログ順位が上がって来れば上位ブログとして今よりアクセス数もあがるでしょうし、アクセス数が上がれば「今日はもうちょっと頑張って書いてみよう」って気にもなるでしょうし何より書いてるうちにもっとウケる記事ウケない記事が明確にわかるようになりより一層ブログが面白くなると思います。(読者が少ないとここがいつまで経ってもわからずなんとなく更新数も減ってそのうち消えてしまうものなんです)

あと注意して欲しいのは順位が上がってから2週間だけは頑張って面白い記事をなるべくたくさん書くことです。(内容的に笑わせるのではなく大家としても過去の体験談でかつ三枚目キャラ的失敗事例がいいと思います)

最近のブログランキングの読者さんは4年前よりわりと初心者っぽい築古リノベやるような読者層に切り替わってます。

ここはこんな読者さん狙いで過去にやったリノベネタやこうやったら失敗しちゃいましたなんてネタを並べて「あ、このブロガーの人はこういう記事書くんだ(なんかためになるかも)」と思わせて定着させないと単なる一発屋ブロガーとして瞬間的に順位が上がってあっという間に圏外に消える人になってしまいますw

あとTAIさんはご家族ネタも多いのでこれでアクセス上がってると思うなら曜日を決めてこの日は家族ネタ、この日は不動産ネタをパターンを決めることと、更新時間を一定にすると読者さんがいつ更新するかわかるのでその時間を狙って読みに来てくれるようになるはずです。

このパターンを無視すると読みたいときに更新されてないとか思われてせっかく寄って来た読者さんを逃すことになりますのでご注意ください。


と、ざっと書いてみましたが最後に一言、、
不動産ブログランキング上位になるとメールやDMで某FX業者から「今度ウチのセミナーの講師として登壇しませんか?」と甘いお誘いがくる仕様になっております。。(あとアフィリプログラムだののお誘いも連日飛んできますw)

ここでうっかり「俺も不動産文化人の仲間入りしたんだ」と鼻の下伸ばしてそのセミナーに登壇したりアフィリのリンクを貼るようになると目の肥えた読者はすぐに気が付いて読者離れを引き起こしますのでこれもご注意いただけると幸いでございます。。。(なんだよ、、こいつもキラキラしたいだけじゃねーかよって思われますw



これでTAIさんがこのブログ読み飛ばしてたら悲劇なんじゃんw