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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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再現性の低い最後のひねりっ屁。。。


本日はプレミアムフライデーですからポチはお早めにw(意味不)

こんにちは。

今朝のひろ*さんのブログネタで気になることがあったので今日はそれをネタにします。

ひろ*さんのブログ
「大型滞納+逮捕+自己破産→大家的には痛恨の一撃・・・。」

話によれば
①入居当初の一か月は賃料払ったけどその後はブッチギリの長期滞納、、、
②共用部を私物で占拠し連絡が本人と連絡が取りにくくなりやっと連絡が取れて退去の運びとなりその退去日を指折り数えていたら当の本人が逮捕され退去日は再延期に、、
③で、本人にたまった家賃の分割払いをさせようと交渉の上、合意したかと思ったら弁護士介入の破産通知が届く。。←いまここ

泣きっ面にハチとはまさにこんな状態を言うんでしょうけど、実はワタクシもこんな事例を過去に結構喰らってます。。(ワタクシの時の一番最悪な事例は家賃3年分900万を滞納され法人ごと倒産されて追い出し掛けたら激しく抵抗されて最終的にお風呂の浴槽にコンクリ流されて心が根っこからポッキリ折れた黒歴史ですけど、、なにか?w

ワタクシが賃貸管理なんかやりたくねーと思ってるのってこういうことで寿命を縮めたくないからなんですけど管理会社の中の人も「こんなことオーナーに報告出来ねーよ」とひた隠しにしてた感もあり、我々、業者側の言い分としては「こんなことでオーナー泣かせんなよ」って感じです。(「こんなことが解決出来ねーで一体何のために毎月管理費取ってるのよ」と声を大にして言いたいですw)

ただ気の弱い管理会社の担当さんって結構多くて、滞納初期の段階で強いこと言わないとだんだん図に乗ってマイルールを勝手に引用しだし「携帯電話の支払い>賃料の支払い」となるやつも少なからず存在しますのでやっぱり滞納は最初が肝心だなと改めて思います。

ちなみにこの「携帯電話の支払い>賃料の支払い」とやたら携帯電話の支払いを優先させるかと言うと、言うまでもなくスマホなどの高額端末は分割払いで契約してるやつが多い関係でこの料金を滞納すると信用情報上の扱いがブラックとなり下手すると他のローンが組めなくなる恐れがあるから、、、です。

となると家賃の滞納も信用情報化しちゃえば「携帯電話の支払い=賃料の支払い」と支払い同じ比重になるかもしれませんが、日本って「大家さん=お金持ち」ってイメージも根強く、「お金持ちなんだからそんなの多少は大目に見ろよ」と思われてこっちはなかなか改善しないんでしょうね。。(「資産10億」とか言っても「借金10億」ってパターンが多いんですから「儲かってるように見えても実際は大して儲かってないんだよ」って誰か言ってあげないと益々こういう風潮になっちゃいますよw)

話は戻りますが、ひろ*さんの今回のケース。。

最終的に自己破産しますと弁護士から介入通知が届いてしまいこれで本人との連絡が取れなくなり泣き寝入り、、と言う流れになってるようですが、実はこの自己破産、、

まだまだ回収できる可能性が残されてます。。

えぇ、、ワタクシも賃貸管理時代に何度かこの攻撃を喰らったことがあるのでわかるんですが、個人の家賃滞納者が自己破産で弁護士を介入させてくる場合、ワタクシの経験では約50%の確率で弁護士が辞任しちゃうんです。。

なぜかというと「弁護士もボランティアで手続きをしてくれるわけじゃない」ってことに尽きるのですが、そもそも毎月の家賃すら払えないやつだけに自己破産に掛かる費用(一括で払えないので分割払いで支払うんです)を最後まで払いきれる「完走確率」って意外に低いんです。(そんな分割払いがきちっと出来る奴ならそもそもこんな借金こさえてませんって理屈ですww)

また恐らくですが滞納家賃の債権だけで自己破産なんか出来ないしするわけもなく、当然他の借金の債権を含めて自己破産しようとしてるはずなので、「弁護士を介入させればとりあえず支払い督促の連絡が止まる」って部分だけに利用しようってやつがいるんです。

しかも一般の人はまさか一度自己破産の手続きに入って弁護士が辞任するなんて思ってませんから「あー、、これで回収不能になったじゃんw」とそこで追撃を諦めがち。。(まるで追っ手を煙に巻くように「弁護士介入カード」を切ってくる輩もいるんですw)

債権者という追っ手の煙を巻いたところで弁護士費用の支払いを止めてわざと弁護士が辞任するように持って行き、また部屋を借りて似たようなことを繰り返すわけですがこういう時は弁護士を捕まえて「ワタシ、貸金業でもないただの一般人なのでそんな詐欺師の自己破産には応じられない」とか言ってゴネてみるのも一手かもしれません。(ま、その前に分割払い出来ない債務者を弁護士が見捨てる可能性の方が高いですけどw)

と言うのも、この自己破産の裁判、、
基本的に借金をチャラにするためにやる裁判ですから、裁判所から100%免責の判決を取るにはそれなりに債権者との合意などが必要になってきます。

そんなわけで、担当の弁護士も債権者にいろいろ連絡を取ってこの合意(一部については免責無しで支払う約束とか)を一度取りまとめてから裁判に持ち込むことが多いです。

なので弁護士から介入通知が来ても諦めることなく弁護士と連絡を取り「そんな免責、、絶対認めねーぞ!」と粘るのはお金も掛かりませんし、そのくらいの嫌がらせしてもバチは当たりません。(ただ弁護士に無茶苦茶な暴言吐いて当たり散らしちゃダメですよw)

弁護士によっては「このくらい大家さんに払ってやれば免責許可になるよう協力するって言ってます」なんて弱気なコトを言い出す先生もいますから(内緒ですが、ワタクシは過去にこの手法で部分的に回収に成功してますw)弁護士受任通知が届いたらとりあえずその弁護士に血相変えて「おいおい、、他が認めても俺はこんな詐欺師の言い分なんて絶対認めませんよ」と強硬に突っぱねてみることをお勧めします。。

ただあれです。
ワタクシのこの手法、、
管理業務の第一線を退いて結構な年数も経っているし、今の破産裁判については詳しくありません。。

もしかしたらこの手法が一切通じなくなってる可能性もありますので「再現性の低い最後のひねりっ屁」くらいでお考え下さいw

,


実はネタにしてみたものの「弁護士辞任」以外は極めて自信が無いネタなんじゃんw

コスモクリーナー作戦w


本日もポチって「戻る」をしてからお読みくださいw

こんにちは。

今朝のヤフーニュースでレオパレスのサブリース問題が取り上げられてました。。

記事によれば物件を新築する際に「30年間、賃料は減額しない」と説明。契約書でも「賃料は当初10年間は不変」と明記されてたそうですが、2011年ころの震災余波時の経営難を理由にこの「賃料は当初10年間は不変」を変更。

受け入れなきゃいいのにこのオーナー、、「ま、レオパ自体が潰れちゃ元も子もない」と賃料の減額に応じたもののその後、「レオパの業績が回復したのに下げっぱなしはおかしい」とレオパのオーナー100人が一斉蜂起したわけですが、訴えられたレオパの言い分では「(業績が回復して)一度下げた家賃を増額した例もあるが、本物件は近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている」との見解。。

こういう裁判だとどっちの話に合理性があるかが問われるので訴えたオーナー側がいかにレオパの理不尽なのかを裁判官に訴える必要があり、きっと最高裁まで争われるであろう本事案、、個人的にはオーナーがだいぶ不利な気がしてなりません。(途中で減額に合意しちゃってるしレオパの業績回復の元にになる数字を出すのも難しいしって気がするんです)

と、並みのブログであればこのニュースはこんな論調に終始して終わってしまうと思いますが、ここは狼ブログ。。
ワタクシ流にもうちょっと深く触れてみたいと思います。(もしかしたらレオパ関連のニュース検索で迷い込んできたレオパオーナーもいるかもしんないしw)

さて、
昔からこのレオパ物件ってのは「隣の部屋の爪切りの音が聞こえるくらい壁が薄い」だの「天井も薄いので2階にいると1階の暖房が床暖房替わりになる(ホントかよww)」なんて揶揄されてるそうですが、レオパに限らずハウスメーカーが建てる投資物件ってのは往々にして建築コスト削減(ま、社内的な建築コスト削減って意味ですけどw)が激しいので防音、断熱系は弱いことが多いです。(ま、木造、S造物件に防音、断熱を求めすぎてもかわいそうな話ですが)

そのわりに建築費が高いし、建てたあともサブリースだの管理契約等でオーナーを囲い込み建築後も養分を吸い続けるケースがほとんどなのでオーナーの実入りは「自力で建てる物件」ってケースより少ないことがほとんどです。(HM系で建てると地主でも平気で利回り10%切っちゃいますからw)

しかもレオパの場合、最近家具付きマンスリー系みたいなこともやってるのでエリアによっては入居時の初期費用が安いと飛び込んでくる入居者も多く、新築から数年で入居属性が低そうな連中が住むアパートになりがちでそうなるとゴミ出しや自転車置き場も適当に荒れて10年持たずに「なんとなくスラムアパート」に変貌することが多いです。

大手の会社だから建てた後のアフターフォローは万全だ(だってそれだけ高い管理費払ってるんだし)と思ってても物件数を急速に拡大してる関係で管理人員が足りず満足な管理巡回も出来てない物件も増えてくるでしょうから5年もするとなんとなく新築だったころのイメージがなんとなく古臭いアパートに変化することもあり、似たようなユニットやスペックでしか建てられないハウスメーカー系の弱点が浮き彫りになってるんじゃないかと思います。

ただ、ハウスメーカー系の物件は「大手が建ててるんだから」と新築であれば都銀の融資なども通りやすく(木造なのに平気で35年融資が組めちゃったりするんです)地主さんなどの「そもそもなんの因果で不動産なんかやんなきゃいけねーんだよw」と思ってる人から見れば当初は「建築提案から融資付け、果ては管理まで全部引き受けてくれてしかも30年も家賃を保証してくれるなんて神様じゃんw」と思って契約書にハンコを押した方も少なくないはずです。

去年の9月に家賃保証するのはいいけど「家賃はずっと一定ってわけじゃないですよ」って契約時にお客さんにちゃんと説明しろとお上からお達しが出た関係で今後はこの家賃保証での騙しは少なくなるとは思いますが、それ以前に建ててしまった人はその言葉を信じて建ててしまってるわけですから「そんなのもっと早く言えよーー!」ってとこでしょう。

そんなレオパの物件、、
「なんか全然儲からないし今後はもっと厳しくなりそうだから今のうちに売ってしまおう」と考える人も少なくないと思います。

ただ、マスコミの風評被害じゃないですが、こんな裁判沙汰になってるといくら売り主が高値売却を目論んでも買主側から見れば「あー、、よりによってあのレオパレスかよwww」と嫌う人も少なからずいるはずです。

実はワタクシ、
そんなレオパ物件を過去に売却したことがあるのですがその時の戦術は「レオパ臭を限りなく除去する(通称:コスモクリーナー作戦w)」で売り抜けましたw。

某リ〇ブルさんが8000万円台の査定だったのですがワタクシが立案したこの作戦での最終的な成約価格は12000万。。

「やっぱレオパ臭を消すと高く売れるもんだなー」と売り主さんも感心してくれたのですがやったことと言えば
①館名からレオパレスの名前を取っ払う
②レオパ臭のするあのエントランスのオブジェに安いタイルを貼り付ける
③正面の見えるとこにだけ余ったタイルを貼り付ける
④ボコボコになったステンレスのポストを新品交換する

だけ。。。(費用的には25万程度で済みましたw)

そんなことが縁でこの売り主さんが売り出す物件は以降すべてウチで売却させていただいてるわけですが、、、なぜかそれ以降に売却依頼された物件は数年掛かりで売ることが多く最近は段々と求心力も低下気味。。


そう考えるとあれってあの時にしか通用しなかった作戦だったのかもしれません。。。現在も一つ物件を預かってるんですが、、例によって長期戦になってますw


と言うことで、、
「をを!!オオカミならウチのレオパ物件の救世主になるんじゃね?」と一瞬ケツが浮いた方、、。

ワタクシの手法はもはや再現性も無いので「売って欲しい」という依頼のメールを飛ばしてくるのはご勘弁ください。。(過去ネタで書いてる関係でこの手法をあちこちでマネされて今はそういう物件ばっかりになっちゃったんですw)




あの頃はいい時代だったんじゃんw

壮大な実証実験。。。


いつものように「ポチって戻る」でお楽しみくださいw

こんにちは。

最近すごく多い相談で
「オオカミさんのブログを見て新築区分がどんだけ騙しなのか知りましたが、、すでに買っちゃってた人ってどうすりゃいいんですか?」
ってのが激増しております。。(去年12月から昨日までで40件ほどの相談をいただいてます)

たしかに、ブログや書籍で「新築区分なんか買っちゃダメです」とアナウンスする人は多いですが、間違って買ってしまった人に対してこうやって逃げるといいですって解決策を書いてる人って見たことない気がします。(ワタクシもせいぜい「そんなの空にして実需で売っちゃいなさい」くらいしか書いてませんでしたしw)

察するにこんな相談を受けたところで「これってすでに債務超過だから客にならねーよ」ってことで助ける気もないのではないかと思うのですが、、(さらに追い討ちを掛けるように「CF改善のために一棟物件を買いましょう」と地方の高利回り風な築古RC物件をオーバーローンで買わせようと目論んだ業者さんは1社知ってますけどw)誰もがそんな逃げ腰では話になりません。。

そこでワタクシ、年末年始でいろいろ考えて仮定の理論ではありますが一つの解決策を導き出しました。

それは
「アナタに売りつけた業者さんを使って再売りに出す」、、、です。

考えてもみれば不動産投資なんかに全く興味も無かった人に対してよりによって「新築区分レジを」言葉巧みに買わせてしまうくらいの話術とそれを「本業収入の節税に買っちゃえ」と買えるだけの社会的属性のお客さんを抱えてる業者さんなんですからそこに再売りをお願いしたら下手な不動産仲介業者さんより確実に高く売却してくれるんじゃないでしょうか?

と言うことでワタクシの理論が正しいか否かを証明するために先月壮大な実証実験をやってみました。

【物件と条件】
・都内23区の22㎡の築浅ワンルームレジ
・賃借人付きで賃料8万円
・当時の買値2100万(表面利回り4.57%)
・売り出し価格希望2300万(これで売ると所得費用も含めてチャラになって解放されますw)

売却を依頼した業者は
①当時売りつけられたワンルーム販社・・・A社
②謄本あげてブツ上げの手紙を送ってきた業者・・・B社
③地場の普通の仲介さん・・・C社
※なお、売却は一般媒介ですが各社には「一般ですけど御社優先でやります」とゴマ擦っておきました

本来であれば賃貸中の部屋が退去して空室になれば現行賃料を5000円アップして募集しているふりして「想定利回り」を引き上げてしなおうと目論んでたのですが、いつ退去するかもわからず売り主さんも急いでいたのでこのまま売却することにしました。(そうなればあくまでも表面利回り換算ですが売り出し利回り4.8%に跳ね上がりますからww)

で、最近の物件高騰化の影響なのか売り出したら3社とも10日程度で買付けが入り金額は以下の通り

A社・・・満額
B社・・・1800万
C社・・・1900万


ちなみに媒介出した時の各社の対応ですが、A社は「新築時の分譲価格を考えるとそれより高く売るのは難しい」と言われ、B社、C社に至っては「成約目指して頑張ります!」と元気いっぱいでしたがなんとなーく最初から買い取り目線(もしくは両手仲介での指値目線)。。。

ホント、どうなるかと思ってたのですが、やはり日頃から訓練された恐ろしいまでの営業トークと素晴らしい顧客に恵まれてるA社に軍配が上がる結果になり、もしかしてですがワタクシのこの理論、、正しいんじゃないかと思いはじめてます。(さらに実証実験を積み重ねてデーターが増えたらまたブログネタにしますw)

とは言え、
不動産投資なんかやりたくもないのにセールストークに乗せられて買わされた挙句、手出しで毎月1万(しかもこれも「あ、保険の積立みたいなもんッスから」とか煙に巻かれてしまった)なんてもはや「不動産投資ってなんなのよ?」と煮え湯を飲まされた忌々しい営業マンに頭を下げて売ってもらうなんて話ですからもうその営業マンの電話番号すら消去してしまったかもしれません。。(特にワタクシのワンルームネタを読んだ後だと怒りも倍増ではないかと。。)

でもあれです。
可能性的にこの作戦、、まんざらでもないので購入時の売契やったときの合成皮革で出来た高そうな契約ファイルをひっくり返して名刺を探して一度コンタクト取ってみては、、と思うワタクシです。。。


あ、

そうそう、、

忘れてましたが、、

コンタクト取るのはいいですが、売却に成功した際に「身軽になったからもういっちょ行っとく?」と再度投資物件を売りつけてくる可能性がありますのでそんな時こそワタクシのブログに書いてあったことを思いの丈ブツけてみてください。。。。(「は?やっと身軽ンびなったってのになんでまたそんな無理ゲーやんなきゃいけねーんだよ!!」くらいブツけても大丈夫なはず・・・ですw)


本日はこれから旅団の秘密会合がある関係で駆け足での更新になりましたが来週月曜日はこの新築区分に絡み、「許せない事象」が発生しているのでそのネタを書き殴ります。



そんな会合に無理やり江古田島さんを召喚してみたんじゃんw

空き家の一括査定。。。


ささ、、今日は特別にたくさんポチしてくれても大丈夫ですよーww

こんにちは。

昨夜はワタクシの生誕前夜祭と言うことでカワサキ国某所にて盛大な舞踏会(焼肉パーティーとも言います)が開催され今朝起きたらワタクシを取り巻く空気や服すべてがニンニク臭くなっておりましたwwwそんな状態でワタクシ、本日は2件の契約業務をこなしてきた次第でありますw

さて、そんな話はさておき、、
昨日のブログで書いた空き家問題でもう一つ由々しき問題を見つけました。

それは「空き家の一括査定」の問題、、です。

ネットを見回すと常に「ネットで何か楽に稼げる商売はないものか?」と不動産系のプラットホームを立ち上げてる人がウジャウジャいるんですが、これらのプラットホームを思いつく人って正直、不動産取引がどんなものなのかを理解してない人が多い気がします。

この「空き家の一括査定」ってプラットホームもそうなのですが、恐らくこれも「たくさんの不動産業者に物件査定を依頼すれば競争原理で高く売ってくれそうなところが見つかるかもよ」って発想で存在するんじゃないかと思います。。(ま、そもそもの発想が業者側から得られる広告料ですから客に向くなんてわけはありませんけどねw)

たしかに不動産の売買では一番高く売ってくれそうなところを探して売り出すのが一番いい方法に見えなくもないですが、一つ大きな問題にぶち当たります。。

それは売りたいと思ってる意思が不特定の業者にダダ漏れするってことです。

不動産と離れた話になりますが、ワタクシ、以前に引っ越し代を安くするべくネットにあった「引っ越し簡単一括査定」というサイトで見積もりを取ったことがあるんです。

当然、そこには何百社も引っ越し業者が控えていますから必要事項を記入して各社から一斉に見積もりが飛んでくるのでその中から一番条件のいいところに依頼しようと思ってやったことなんですが、、

必要事項を記入して送信してた5分後からワタクシの携帯電話がパンクしましたwww(えぇ、、わずか10分で20件の引っ越し業者から着信しましたよw)

各社言うことは同じで「電話でもざっくり見積もりは出せますが一度お会いして実際に荷物の個数を調べて詳細なお見積もりを出させてください」って内容の電話ばかりだったんですがこれだと見積もり取るまでに膨大な時間が掛かるし各社の電話営業マンの営業攻勢が凄まじくてそこが安くて高いかを検討する以前に営業マン特有の「情で訴える」作戦に出る奴が続出し、本来の目的である「早く、安く、確実」というキーワードから大きくかけ離れてた業者を選定する羽目になりました。(しかも追加料金ラッシュを喰らって結局、割高なうえ、バイトの兄ちゃんの段取りが悪く搬出時に家具を一つ破壊されましたwww)

さすがに不動産の一括査定でいきなり業者に個人情報をダダ漏れさせるとは思えませんからせいぜい折り返しはメールで依頼者に届くんじゃないかと思いますが(引っ越し業者でこれですからフイーが高額な不動産屋じゃもっと凄まじいことになるはずですもんw)不動産物件と言うのは実際に現地に行っていろいろ現調しなければ正確な売値は出せません。(役所に行って法令上の制限などの調査もあるし境界や越境、道路関連の調査も一緒にならないとその物件本来の価値なんてわかるはずもないですから)

もっとも不動産業者の査定パターンは近隣の売買事例を見てざっくりな簡易査定でやるところが多いのでわざわざ現地に行って本気で査定するとも思えず、結局業者的には「媒介契約が取れるかどうかわからねー冷やかしみてーな査定依頼に本気で現調なんざ行けるかよw」って空気もあり「ま、とりあえず一番高い売値で査定して媒介契約をブン取ってからどうするか考えよう」と考える業者さんの査定となるパターンばっかりです。

また不動産の売買の場合、売値を高く設定することはいくらでも出来ちゃいますが実際には成約出来る価格とは全然違うことが多いので「査定金額で高かったから」と安易に依頼しちゃうと最初は営業マンも「頑張ります」なんて言っときながら二週間もしないうちに「反響がさっぱりなので売値を下げましょう」って言われちゃいます。

また売り出し時期やその不動産物件の特性で実需向きなのか投資向きも変わりますのでこの辺が細かくわかってない不動産業者さんだとホントに周辺の取引事例だけの坪単価だけで査定されてホントはもっと高く売れたはずのものがなぜか転売業者の両手仲介の餌食となり3か月後くらいに物凄い売値で再販されてるのを新聞の折り込みチラシで知るなんてことが起こるんです。(「んがー!!高く売れたと思ってたらもっと高く売れたんじゃんww」ってことがよく起こるのが不動産業界でありますw)

前にも書きましたが不動産物件と言うのは闇雲にたくさんの人に見せてたくさんの人を競わせて売るという戦略が正しいとは限りません。(売値設定を間違えてサラシモノ物件の道を辿るのって大抵このパターンだし)

まして一括査定なんてところに安易に個人情報を晒して「ネットで楽にブツ上げしよう」と考えてる業者ばっかりが潜伏してるところに「売りたい物件を保有する客」と認識されれば引っ越し業者じゃないですが、「詳細な査定は一度物件を見せていただいて(以下略」と言い出す業者も続出するでしょうし、連日押しかけてくる営業マンを捌くだけでも膨大な作業になるし、結局査定価格が高いか(繰り返しになりますが査定価格=成約価格ではございません)と営業マンの「情」による営業で「なんかこの営業さん、、いい人っぽそうだから」なんて訳の分からない尺度で選定してしまい、最終的に両手仲介で囲われて買い取り業者の餌食になるなんてパターンになっちゃうんです。(これ不動産業界のあるある話なので覚えておいてくださいw)

仲介業者さんにもいろいろな種類があって「対個人の実需客に強い」とか「対個人の投資家系のお客に強い」とか「買取業者にめっう強い」とかあるので単に査定金額が高いだの、査定調査書が詳細に書かれてて分厚いとかで判断するのは非常に危険です。

しかし、昨日登場した「空き家を持つ不動産取引にほぼ縁がない所有者」になるとこんな判断はなかなか出来るわけもなく「顧客数が多い(であろう)大手仲介」とか「親身になって話を聞いてくれた」とか挙句は「出身が同じ郷里(または同じ大学w)」なんて理由で決めてしまう人が多いんじゃないでしょうか?

ワタクシの言ってることがすべて正しいとは思えませんが、プラットホームであるこの手の査定サイトにしてもその背後にいる業者さんにしてもその傾向はおおよそこんなもんなのでご利用するのであればそれなりの覚悟を持って相対していただけると幸いでございます。。(要するに誰が一番得するかを考えると面白いように謎が解けるってもんですw)




うーん、、まだなんかニンニク臭いんじゃんw

今日でこの会社辞めます。。。


自信たっぷりにポチってくださいw

こんにちは。

新年明けたと思ってたら本日は1月の月末。。(今年もあと11か月となりました)

そんな1月末の今日、、
「今日でこの会社辞めます」電話が4件入りました。。。

実はこれ毎年の今頃の風物詩なのですが、不動産業者の営業マンって12月のボーナス貰った直後じゃ辞めにくいので貰った直後に退職届を出して翌月の給料を貰って辞めるってのが多いんです。。(ちなみに次回の辞め時は9月末ですw)

不動産会社に限らずどこの会社でもこんな退職騒ぎがあるもんですが正直言ってこの不動産業界ってのは入れ替わりの激しい職業の一つ。。

ヒドいところになると社長から下の人間が全部入れ替わってしばらくぶりに遊びに行ったら「なんだこれ?まるで別の会社じゃねーの?ww」なんてこともあるくらいです。(こういう場合は大抵社員の造反なんですけどw)

ひと昔前だとそういう辞めていく方の社員の方が賢いことが多かったのですが(今の会社じゃ社長がアホすぎて稼げない等)、今はどっちかと言うと辞めていった社員の方がアホ過ぎることが多く、社内での自身のポジションが育ってきた後輩に脅かされてまるで新陳代謝の老廃物のように消えていくケースがほとんどです。。

とは言え一部ではホントに能力があるのに社長が上手く使いこなせずに逃げて行くやつもいるので今日の4件の退職報告の電話を受けたワタクシ、、辞めていった方の「能力が高いのか?」「低いのか?」を見極める必要があります。(能力あるやつが辞めた会社じゃ使えないし、能力無くてやめたやつを追っかけても時間の無駄ですw)

そこでワタクシ、
その退職電話を受ける際に必ず聞くことが3つあります。

その① 「次の就職先」
ワタクシ、不動産屋の名前を聞けばおおよそはその会社の社風はわかるのでこれを聞けばなぜ今の会社を辞めようと思ったのかとか今後やりたいことは何かとかどのくらいの収入があれば働く気になるのかくらいはわかります。

ただ相手によっては次の会社が実際どういう会社かわからないで単に儲かりそうだとかネームバリューだけで転職しようとするので注意が必要ですが、同時にその辞めていく当事者の実力もなんとなくわかるので「あの会社に転職するんじゃー、、もって一年かな」くらいの予測も立ちます。

逆に「あ、彼の能力ならこっちの社風の方があってるからうまく使いこなせが我々の戦力になるかも」って思うこともあるのでそういう人はそもそもどこの会社に行っても同じようなパフォーマンスで仕事をするのでこっちに当て嵌る人はあまりいません。。。

その② 「今の会社の退職理由」
これは今までいた会社がどんな会社だったのか詳しく検証出来るのでとても重要な質問です。
今までワタクシが「この会社はこんな社風だろ」ってのを再確認する意味でするのですが、意外に途中から方針が変わってることもよくあります。

と言ってもこの時点ではまだ正式に辞めたわけじゃないので会社を辞める本当の理由をしゃべる人は少ないのですが後日飲みに連れていって好きなだけ飲みなよと懐柔すればおおよその不満点とかをブチまけてくれます。

そういう情報は彼が辞めていったあと、その会社とどういう付き合い方が一番効率がいいのかの判断材料になるのでこっちにしたら全く興味のない他人の退職理由であっても聞いておくべき質問です。

その③ 「辞めるにあたり顧客名簿の持ち出しの有無」
今までいた会社の顧客名簿は次の転職先でスタートダッシュで売り上げを上げられるか上げられないかを大きく左右します。(通常は顧客名簿をこっそりメモリースティックに移し変えて持ち出すのがスタンダードですw

それをやめてしまった会社への変な忠誠心で「いや、そんな名簿は持って行きません」とか「そんな名簿が無くたって私は自力で顧客開拓出来ますから大丈夫です」なんてやつも時々いますがこういうやつで大成した奴はワタクシ、見たことがありませんwww
ってか、そういうやつって会社辞める時に会社側から「オマエが持ってる顧客情報は全部おいて行け」とか言われてクソまじめに全部会社に差し出しちゃった可能性が大。。

そこで全部差し出すのではなく「即決力があって口の固い不動産初心者な顧客」の情報だけはこっそり持ち出して次の会社でしたたかに利用するくらいの営業マンでなければ次の会社もそう長くはありません。。(どうせまた半年から一年くらいで同じことを繰り返すんですw)

またこのくらい要領がよくない営業マンは正直言って顧客から見ても得な情報をもたらしてくれる可能性は低いですから「今月いっぱいで今の会社辞めます」って言われても追いかける必要もないかもしれません。(そのやめた会社の新担当に賭けたほうがマシですw)

と、三つの質問事項を書きましたがこれを聞くことによっておおよそですが「今の会社と引き続き付き合っていくか?」「転職した営業マンについていくか?」「適当に両方とダラダラ付き合っていくか?」の三つに分かれることになります。

ただ最後の両方とダラダラってやつは前いた会社にバレるとあまりいいことがありません。(ワタクシ、昔これやってこの会社の親会社から顰蹙買ったことがありますw)

結局、「辞めた会社」か、「辞めた営業マン」の二択になるわけですが、実はこれ、一般の不動産投資家さんが「使える営業マンか?」「使えない営業マンか?」を判断できる材料でもあるんです。

例えば40歳の営業マンがいたとします。
新卒で入っていれば業界経歴は16年前後。。

新卒で入社して16年同じ会社に居続けられたとすればそいつはよっぽど優秀なのか恐ろしく上司に好かれる腰巾着である可能性が高いです。(いや、ここは優秀だとしておきましょうw)

これが新卒ではなく中途であれば必ず前職があるはずで前職があれば業歴の年数も変化します。
例えば40歳の営業マンでこの業界3年、前職が美容師で会った場合(ってか最近この事例が一番多いのでこのパターンを選択しましたw)

まったく異業種から飛んできてるわけですし給料の安い美容業界から不動産業界に飛んでくるってことは明らかに巨額のマニー目当てであることは明らかです。(だって「なんでこの業界に転職したの?」って聞くと異口同音に「金目ですw」ってドヤ顔するんですもんw)

一概にこれのどっちの営業マンの方がいいのかと言う点では迷いますが傾向として不動産取引で無茶して成約に持って行こうとするのが後者で会社のマニュアル通りにやろうとするの前者であることが多いです。

不動産取引ってのは大きい金額が動くので仲介さんなり業者さんのミス一つで多大な損害が売り主、買い主に飛んでくることがあるのですがほとんどの場合、その営業マンの知識不足、経験不足から起こります。(ごくまれに最初から「嵌めてやろう」って悪意あって、、なんてのもありますがw)

しかし経験年数に同じようなスーツ着てこられて「不動産のことならワタクシ、プロにお任せください」なんて笑顔で言われたら誰もが「この人はプロだから任せて安心」と思ってしまうでしょう。。(ちなみに「不動産投資家のスキルでこれを見抜く」ってのがありますが今日は覚えなくていいです)

よく不動産投資本とかで「その仲介さんが不動産投資やってなければ経験値が低いので避けるべき」とか書いてありますがそんなこと聞く前に「転職歴」とか「前職はなに?」(いきなり転職歴を聞くと相手も不審がるのでここは決め打ち的に「前職ってなにやってたんですか?」と聞くといいでしょう)と聞いてみてください。

次に「で、この業界にはいつから来たんですか?」と聞けばこれで「前職」とこの業界での「職歴」がわかるはずです。

この前職と職歴(業界経験年数)がわかれば同じようなスーツを着て「プロです」と言ってもその営業マンの属性が透けて見えてくるのでそれに出してくる物件情報を加えるとほとんどの「営業マンの仕事が出来る度数」が見えてくるはずです。

この仕事が出来る度数ですが、単にいい物件を出せるかどうかの度数ではなく(だってそんなのはバカ営業マンでも運次第でGET出来ますからw)契約実務やその後のトラブル回避などで大きなアドバンテージになるんです。

実は最近よく相談で来る話がこの契約時、決済後の営業マンとのトラブルで話を聞いたり契約書や重説を見せて貰うと「これって営業マンの質の問題で起きたトラブルじゃんw」ってのばっかりなんです。。

調査不足だったり不実の告知が多いのですが、それより最悪なのはそもそも営業マンの知識不足から来る情報収集不足。。

しかもそういう不測の事態が起きたときに売り主、買い主どちらに責任が帰属するのかを明確に文書に落とし込んでいないため責任が宙に浮いた状態でどうにもならないって類が一番多いのですが、こんなのある程度経験積むか、上司なり会社のリーガルチェックがしっかりしてれば簡単に防げたことばかりです。

お金が早く欲しいからとつい契約業務を焦り売り主買主に重大な損害を与えて「うちはやるべきことはやりましたよ」と責任回避しようとする業者さんが最近すごく増えてるのでここも充分注意していただきたいチェックポイントではないかと思います。




最後になりますがここで業務連絡です。。

昨年末に、我々の会社の売り物件に自信たっぷりに融資特約無しの買付け入れて事前の融資打診で瞬殺されて突然退職して行方不明になってるFさん(43歳)。。

アナタの後始末は上司のMさんがきちんとやってくれたので我々、一時は刺してやろうかと思ってましたがもう怒ってません。。

Mさんアナタを心配してますのでここ見てたら一度連絡してあげてください。。。(あ、あとその携帯、、会社の携帯なので返して欲しいそうです




連絡待ってるんじゃんw