プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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カンバックサーモンの法則。。。


ポチがあってのワタクシでございますw

こんにちは。

不動産物件を売っててよくあることで「買付け1番手が途中でコケる」ってのがあります。

恐らくですが、買付け入れたはいいけどよくよく計算してみたら収支が合わなかったとか、家族の猛反対に遭ったとか、果ては買付け1番手取って喜び勇んで銀行に融資打診したら応接どころか窓口横の受付ブースにお茶すら出ない状態で通されて適当にあしらわれたとかで買い付けを撤回してるケースが多いです。(借り換え依頼で東〇本銀行に行ったらお茶すら出して貰えず10分で追い返されたワタクシがソースでございますw

これ以外にもよくあることで売り上げ重視な仲介さんの独りよがりあたりが買主さんはまだ本気で買いたいわけでもないのに「とにかく1番手取らないとスタートラインにすらつけませんよ」と買い付けを入れさせるケースだったり、下手するとまだ買主はいないけどいずれ出てくるだろうから適当な法人で番手取りに買付け入れちゃえw」なんて無茶苦茶な買付けだったりするので我々、仲介さん経由で買い付けを貰った場合、「どんな流れで出てきた買付けなのか?」を結構重要視してます。

えぇ、、
いつも言ってることですが嘘っぽい買い付けを真に受けて話を進めて飛ばされた時の我々の立場は脆く切ないものだからですww(ホント、ハシゴを外される恐怖は味わった者にしかわかりませんw)

で、これらの買い付け、、
どのケースでも結局、最後は飛んでしまうのですが、買付けを飛ばした業者さん、「あ、大丈夫です。また新たに客付けして買い付け持ってきますから」と軽く言うわりにワタクシの経験では再度買い付けを入れ直してきたケースはございませんw(ってか傾向としてこの手のユルイ買い付け入れてくる仲介さんってどこまでも詰めが甘いので最終的に契約までたどり着くことは極めて稀なんです)

となると買付け1番手を取られたからと言って「なんだよー、、一番手取れなかったよ」と諦めちゃうのも早計。。

ましてや最近は「現金で買うっていう客が一番手さらっていきましたよ」なんて話でも最終的に契約条件を巡って合意しないことも多く、実はこっそりと一番手が消えてることも多いです。(現金客って意外に契約条件で高飛車に来ることが多いので売り主からすると条件が折り合わないことが多いんです)

こういう時、仲介さんによっては「1番手が飛んだからって二番手、、もう断っちゃったしなー」と遠慮して二番手であるあなたに声を掛けないってことがあり得るので買付け1番手が取れなくても「いいよいいよ、、一番手がコケるかもしれないから気長に待ってるから」と余裕しゃくしゃくなところを見せて仲介さんを安心させておくのもメガ大家への道の第一歩ではないかと思いますw。

こういうのをワタクシ、「買い付けのカンバックサーモンの法則」と呼んでるのですが、これとは逆に「買主のカンバックサーモンの法則」というのがあります。

この「買主のカンバックサーモンの法則」ですが、
要するに買付け入れてくる寸前までいっておきながら買い受け条件が折り合わずに買主にお断りされて終了、、で、しばらくするとまた「やっぱり買いたい」と戻ってくることなんですが、

恐らくこれって、
①買いたい物件だと思ったけど値段が折り合わないので諦める
②別の物件を物色するもなかなかいい物件に巡り合えない
③価格面では折り合い付かなかったけどやっぱり最初の物件が気になるなー
④「すみません、あの物件、まだありますか?」とカンバックサーモンww
⑤結局最初の条件で契約(売り主ウマーw)
って流れで動いているんじゃないかと思います。

事実、最近の我々の事例でもこのパターンが非常に多く、一度価格や契約条件で折り合いがつかないからとこっちから条件を下げて頭を下げなくてもしばらくすると面白いように「やっぱり買います」って戻ってくるので、、

これに味をしめた我々、、

以前以上に無慈悲な高値を維持したままの超強気交渉で待ち構えているわけですw売り出し後相当日数経過の物件でもおいそれとは価格や条件交渉には応じないから売却まで2年以上も掛かるという説もありますw
で、なんでこんなことが増えてるかと言えば
売り物件が多いと言われてる昨今でも実際に買える物件が少ないからってのと、買いたい人の心理で考えると「一度気に入ったものが買えないと同等かその一段上のものが欲しくなる」ってところに理由があるんじゃないかってところではないかと思うんです。。

例えば現在レインズには東日本だけで数万件の登録物件があるのですが、その中で実際に融資がついて、希望条件取りに買えて、思い通りのCFが得られる物件は非常に少ないです。(何度も言いますがレインズに登録するってことは業者が考える史上最高値のプライスが付くのが定説ですからw)

そんな環境で物件を探さないといけないわけですからなかなか自分の眼鏡に叶うものもなく結局、「考えてみたら最初の物件が一番良かった」ってことになっちゃうんです。

と、ずらずらと書いてみましたが要するに不動産売買の裏側で起きてるこんなことを多少なりとも理解出来てれば他の投資家さんよりはアドバンテージになる話ってことで、仲介さんでもここまで理解してやってる人も少ないだけに「あー、、買付けって案外流れることが多いんだ」ってとこだけでも理解出来てれば「買付け2番手で涙を流して転進、、」と言う確率もちょっとは低くなるかと思いますので今日の話も頭の片隅に置いていただけると幸いでございます。。



なんかこの話、、前にも書いたことある気がするんじゃんw

東京マラソンと環八のお話し。。。


今週もポチだけはおねがいしますw

こんにちは。

昨日は都内で大規模な交通規制をしつつ東京マラソンなるものがありました。

この東京マラソン、、
毎年とてつもない応募倍率でそもそも走ることもままならないそうですが、旅団員でも数名参加していた人がいるらしくもしかしたらオオカミコスプレで走るんじゃねーのと期待もしてましたがそもそもテレビ中継すら無かったのでワタクシ、その確認すら出来ませんでしたw。(後で聞いたら「そんな暑苦しいカッコでフルマラソン走れるわけねーだろ!」と怒られたのでやっぱり誰も着てくれなかったんですね、、、)

さて、そんな東京マラソンですが、言うまでもなく次期東京オリンピックでも正式競技と言うこともあり、また、今年は前より平坦なコースに変更され「より高速コース」になってるそうで男子なんてもしかしたらオリンピック本番で2時間を切るなんてことが起きるんじゃないかとさえ思ってます。

さて、高速コースと言えば先日、外環道の延長工事着工のニュースがありました。
この延長工事は関越道の大泉ジャンクションと中央道と東名の東京ICあたりを繋ぐそうなのですがこの路線開通でもはや伝統的な渋滞の巣であった環状八号(通称:環八)の渋滞緩和と東名から常磐道まで一度都内に入らなくてもと売り抜けが可能になり大幅な高速コースになります。(ついでに言うと千葉県でも東関道と埼玉の三郷南ICも繋がるので理論上、東名から東京湾まで一気に大外回りで抜ける超高速コースの完成ですw)


オレンジの線が延長コースです

ワタクシ、長いこと東京に住んでる関係で、この環八の渋滞ってのはずっと悩まされてました。
特に昔の井荻踏切と中央道に繋がる高井戸界隈の交差点の渋滞のおかげで「環八を通るから移動時間は最低1時間」として計算しなければならず家が帝都板橋にあるころは東名の東京インターから環八経由で家に帰るのはとても憂鬱な珍道中。。(裏道使おうとするとこの辺って道路が細いし一通だらけなので混んでても結局、環八走る方が早いって結末だしw)

中央環状線が出来てからはいくぶん渋滞緩和が出来たにせよ、やっぱりこの環八沿いに高速が出来るのと出来ないのでは大きな変化です。

と、なんで不動産ブログでこんなこと書くかと言うと、、、
要するにこの環八に二系統の移動手段が出来たことで環八周辺の不動産価格が上がるんじゃないかってことを予想してるんです。

環八の交通量が格段に減ると言うわけではありませんが、東名から都内に入って東北道、常磐道に抜けようとするトラックは新しい高速を通りたがるでしょうから少なくとも環八界隈の排ガスは減少して住むには前より確実に良くなるはず。

そうなれば不動産業者だってここを売りにして新規にマンションを建てたいと考えるだろうし、戸建て屋も似たような動きをするはずです。

と考えるとどう考えてもこの環八周辺の土地値は上がる(はずw)。。。です。

ただ、この環八、、
タテに電車が走ってない関係で東急、京王、小田急、西武などの駅間は長いエリアがたくさん存在していて杉並区であっても最寄り駅まで20分なんて場所も多いです。しかしそこは路線バスが細かくカバー出来ていて今後は道路も混まないとなれば便利なインフラになりえる可能性を秘めてます。

そう考えるとこのエリア、、
オリンピック後くらいから今よりも賃貸需要も上がり利回りも今より高くなるんじゃないか、、なんてところまで予測可能になってきます。

現在のこの環八周辺の土地相場は安く(高いとこでも坪200万するかしないか)ギリギリ都内への「楽勝通勤圏(新宿、渋谷界隈に20分程度で抜けられる駅)」なので賃料もさらに郊外と比較すれば高い賃料を取れる可能性もあります。


うーむ、、そう考えると「千歳台」とか「南荻窪」「桃井」「下石神井」「谷原」あたりの「都心で住みやすそうだけど排ガスばっかりで駅がやたら遠い」ってあたりが狙い目になるんじゃないでしょうか?(しかもこの界隈はやたら平坦なので使い勝手もいいです)

不動産の景気もオリンピックまでという意見が多い中、こういうエリアを青田買いしてオリンピック後に高値で売却なんてシナリオ書いても面白しろそうですが、、

そう思ってさっきこの周辺の土地値を調べてみました。。

ま、当たり前なんですが、
ワタクシがそんな浅知恵を思いつく以前にパワービルダー様がこの周囲をすでに買い漁り高値売りを始めてましたよ。。。(なんすか?坪250万なんてのもあったぞwww)


やはり「靴磨きが株の話をしだしたら・・・」って話はホントなんですね。。。w(ドヤ顔で書いて恥かきそうになりましたよww)




ただ、この周辺、、
いまだに相続系売却前の築40年程度の築古戸建て(ヒントは二つに切ると小さすぎて一つだとロットオーバーの一種低層地域にあるような4LDK)は鬼のように残ってます。

ワタクシも実はここの部分を非常に注視しているのですが、こういう古家付き土地(売り主はいまだにこんなボロ建物が使えると思い込んでるとなお可ですw)を見つけたら当初の売り値が高くても粘るだけ粘って(前にブログで書いた買付け1番手を蹴散らす作戦等を複合技でご使用くださいw)安く買って戸建てをリノベして貸すか、取り壊して小さめのアパートを建てる(どう考えても想定で8%切ることはないでしょう)なんて戦術が有効に作用するんじゃないかと思います。

と、ここで話を強引にまとめてみますが、
・マンデベが買えないような小さい土地、
・戸建て屋が売りにくい広さの土地
・売り主が素人で建物があると高く売れないのを知らない

なんて「物件を安く買える三要素」が詰まってるエリアがこの環八周辺にはいまだにゴロゴロ転がってますから「都内じゃもう物件が高いからもっと郊外、地方で買おう」なんて人もちょっと立ち止まって考えていただけるといいことあるかもしれませんよw

実はワタクシ、
そんなネタを書くためにここ最近、やたら指値とか買付けとかの話を前振りで書いていたのですが、不動産で他人を出し抜いて安く買おうと考えるならばこういう複合技を駆使して安く買うモノなのでよければこんなのも応用してみてください。(しかもこの環八沿いには旅団指定の建築屋さんが爪を研いで待機中ですw)


要するに環八沿いの駅から離れた一種低層の築古4LDKで謄本見て昭和時代から抵当が動いてないのを狙えってことなんじゃんw

再現性の低い最後のひねりっ屁。。。


本日はプレミアムフライデーですからポチはお早めにw(意味不)

こんにちは。

今朝のひろ*さんのブログネタで気になることがあったので今日はそれをネタにします。

ひろ*さんのブログ
「大型滞納+逮捕+自己破産→大家的には痛恨の一撃・・・。」

話によれば
①入居当初の一か月は賃料払ったけどその後はブッチギリの長期滞納、、、
②共用部を私物で占拠し連絡が本人と連絡が取りにくくなりやっと連絡が取れて退去の運びとなりその退去日を指折り数えていたら当の本人が逮捕され退去日は再延期に、、
③で、本人にたまった家賃の分割払いをさせようと交渉の上、合意したかと思ったら弁護士介入の破産通知が届く。。←いまここ

泣きっ面にハチとはまさにこんな状態を言うんでしょうけど、実はワタクシもこんな事例を過去に結構喰らってます。。(ワタクシの時の一番最悪な事例は家賃3年分900万を滞納され法人ごと倒産されて追い出し掛けたら激しく抵抗されて最終的にお風呂の浴槽にコンクリ流されて心が根っこからポッキリ折れた黒歴史ですけど、、なにか?w

ワタクシが賃貸管理なんかやりたくねーと思ってるのってこういうことで寿命を縮めたくないからなんですけど管理会社の中の人も「こんなことオーナーに報告出来ねーよ」とひた隠しにしてた感もあり、我々、業者側の言い分としては「こんなことでオーナー泣かせんなよ」って感じです。(「こんなことが解決出来ねーで一体何のために毎月管理費取ってるのよ」と声を大にして言いたいですw)

ただ気の弱い管理会社の担当さんって結構多くて、滞納初期の段階で強いこと言わないとだんだん図に乗ってマイルールを勝手に引用しだし「携帯電話の支払い>賃料の支払い」となるやつも少なからず存在しますのでやっぱり滞納は最初が肝心だなと改めて思います。

ちなみにこの「携帯電話の支払い>賃料の支払い」とやたら携帯電話の支払いを優先させるかと言うと、言うまでもなくスマホなどの高額端末は分割払いで契約してるやつが多い関係でこの料金を滞納すると信用情報上の扱いがブラックとなり下手すると他のローンが組めなくなる恐れがあるから、、、です。

となると家賃の滞納も信用情報化しちゃえば「携帯電話の支払い=賃料の支払い」と支払い同じ比重になるかもしれませんが、日本って「大家さん=お金持ち」ってイメージも根強く、「お金持ちなんだからそんなの多少は大目に見ろよ」と思われてこっちはなかなか改善しないんでしょうね。。(「資産10億」とか言っても「借金10億」ってパターンが多いんですから「儲かってるように見えても実際は大して儲かってないんだよ」って誰か言ってあげないと益々こういう風潮になっちゃいますよw)

話は戻りますが、ひろ*さんの今回のケース。。

最終的に自己破産しますと弁護士から介入通知が届いてしまいこれで本人との連絡が取れなくなり泣き寝入り、、と言う流れになってるようですが、実はこの自己破産、、

まだまだ回収できる可能性が残されてます。。

えぇ、、ワタクシも賃貸管理時代に何度かこの攻撃を喰らったことがあるのでわかるんですが、個人の家賃滞納者が自己破産で弁護士を介入させてくる場合、ワタクシの経験では約50%の確率で弁護士が辞任しちゃうんです。。

なぜかというと「弁護士もボランティアで手続きをしてくれるわけじゃない」ってことに尽きるのですが、そもそも毎月の家賃すら払えないやつだけに自己破産に掛かる費用(一括で払えないので分割払いで支払うんです)を最後まで払いきれる「完走確率」って意外に低いんです。(そんな分割払いがきちっと出来る奴ならそもそもこんな借金こさえてませんって理屈ですww)

また恐らくですが滞納家賃の債権だけで自己破産なんか出来ないしするわけもなく、当然他の借金の債権を含めて自己破産しようとしてるはずなので、「弁護士を介入させればとりあえず支払い督促の連絡が止まる」って部分だけに利用しようってやつがいるんです。

しかも一般の人はまさか一度自己破産の手続きに入って弁護士が辞任するなんて思ってませんから「あー、、これで回収不能になったじゃんw」とそこで追撃を諦めがち。。(まるで追っ手を煙に巻くように「弁護士介入カード」を切ってくる輩もいるんですw)

債権者という追っ手の煙を巻いたところで弁護士費用の支払いを止めてわざと弁護士が辞任するように持って行き、また部屋を借りて似たようなことを繰り返すわけですがこういう時は弁護士を捕まえて「ワタシ、貸金業でもないただの一般人なのでそんな詐欺師の自己破産には応じられない」とか言ってゴネてみるのも一手かもしれません。(ま、その前に分割払い出来ない債務者を弁護士が見捨てる可能性の方が高いですけどw)

と言うのも、この自己破産の裁判、、
基本的に借金をチャラにするためにやる裁判ですから、裁判所から100%免責の判決を取るにはそれなりに債権者との合意などが必要になってきます。

そんなわけで、担当の弁護士も債権者にいろいろ連絡を取ってこの合意(一部については免責無しで支払う約束とか)を一度取りまとめてから裁判に持ち込むことが多いです。

なので弁護士から介入通知が来ても諦めることなく弁護士と連絡を取り「そんな免責、、絶対認めねーぞ!」と粘るのはお金も掛かりませんし、そのくらいの嫌がらせしてもバチは当たりません。(ただ弁護士に無茶苦茶な暴言吐いて当たり散らしちゃダメですよw)

弁護士によっては「このくらい大家さんに払ってやれば免責許可になるよう協力するって言ってます」なんて弱気なコトを言い出す先生もいますから(内緒ですが、ワタクシは過去にこの手法で部分的に回収に成功してますw)弁護士受任通知が届いたらとりあえずその弁護士に血相変えて「おいおい、、他が認めても俺はこんな詐欺師の言い分なんて絶対認めませんよ」と強硬に突っぱねてみることをお勧めします。。

ただあれです。
ワタクシのこの手法、、
管理業務の第一線を退いて結構な年数も経っているし、今の破産裁判については詳しくありません。。

もしかしたらこの手法が一切通じなくなってる可能性もありますので「再現性の低い最後のひねりっ屁」くらいでお考え下さいw

,


実はネタにしてみたものの「弁護士辞任」以外は極めて自信が無いネタなんじゃんw

コスモクリーナー作戦w


本日もポチって「戻る」をしてからお読みくださいw

こんにちは。

今朝のヤフーニュースでレオパレスのサブリース問題が取り上げられてました。。

記事によれば物件を新築する際に「30年間、賃料は減額しない」と説明。契約書でも「賃料は当初10年間は不変」と明記されてたそうですが、2011年ころの震災余波時の経営難を理由にこの「賃料は当初10年間は不変」を変更。

受け入れなきゃいいのにこのオーナー、、「ま、レオパ自体が潰れちゃ元も子もない」と賃料の減額に応じたもののその後、「レオパの業績が回復したのに下げっぱなしはおかしい」とレオパのオーナー100人が一斉蜂起したわけですが、訴えられたレオパの言い分では「(業績が回復して)一度下げた家賃を増額した例もあるが、本物件は近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている」との見解。。

こういう裁判だとどっちの話に合理性があるかが問われるので訴えたオーナー側がいかにレオパの理不尽なのかを裁判官に訴える必要があり、きっと最高裁まで争われるであろう本事案、、個人的にはオーナーがだいぶ不利な気がしてなりません。(途中で減額に合意しちゃってるしレオパの業績回復の元にになる数字を出すのも難しいしって気がするんです)

と、並みのブログであればこのニュースはこんな論調に終始して終わってしまうと思いますが、ここは狼ブログ。。
ワタクシ流にもうちょっと深く触れてみたいと思います。(もしかしたらレオパ関連のニュース検索で迷い込んできたレオパオーナーもいるかもしんないしw)

さて、
昔からこのレオパ物件ってのは「隣の部屋の爪切りの音が聞こえるくらい壁が薄い」だの「天井も薄いので2階にいると1階の暖房が床暖房替わりになる(ホントかよww)」なんて揶揄されてるそうですが、レオパに限らずハウスメーカーが建てる投資物件ってのは往々にして建築コスト削減(ま、社内的な建築コスト削減って意味ですけどw)が激しいので防音、断熱系は弱いことが多いです。(ま、木造、S造物件に防音、断熱を求めすぎてもかわいそうな話ですが)

そのわりに建築費が高いし、建てたあともサブリースだの管理契約等でオーナーを囲い込み建築後も養分を吸い続けるケースがほとんどなのでオーナーの実入りは「自力で建てる物件」ってケースより少ないことがほとんどです。(HM系で建てると地主でも平気で利回り10%切っちゃいますからw)

しかもレオパの場合、最近家具付きマンスリー系みたいなこともやってるのでエリアによっては入居時の初期費用が安いと飛び込んでくる入居者も多く、新築から数年で入居属性が低そうな連中が住むアパートになりがちでそうなるとゴミ出しや自転車置き場も適当に荒れて10年持たずに「なんとなくスラムアパート」に変貌することが多いです。

大手の会社だから建てた後のアフターフォローは万全だ(だってそれだけ高い管理費払ってるんだし)と思ってても物件数を急速に拡大してる関係で管理人員が足りず満足な管理巡回も出来てない物件も増えてくるでしょうから5年もするとなんとなく新築だったころのイメージがなんとなく古臭いアパートに変化することもあり、似たようなユニットやスペックでしか建てられないハウスメーカー系の弱点が浮き彫りになってるんじゃないかと思います。

ただ、ハウスメーカー系の物件は「大手が建ててるんだから」と新築であれば都銀の融資なども通りやすく(木造なのに平気で35年融資が組めちゃったりするんです)地主さんなどの「そもそもなんの因果で不動産なんかやんなきゃいけねーんだよw」と思ってる人から見れば当初は「建築提案から融資付け、果ては管理まで全部引き受けてくれてしかも30年も家賃を保証してくれるなんて神様じゃんw」と思って契約書にハンコを押した方も少なくないはずです。

去年の9月に家賃保証するのはいいけど「家賃はずっと一定ってわけじゃないですよ」って契約時にお客さんにちゃんと説明しろとお上からお達しが出た関係で今後はこの家賃保証での騙しは少なくなるとは思いますが、それ以前に建ててしまった人はその言葉を信じて建ててしまってるわけですから「そんなのもっと早く言えよーー!」ってとこでしょう。

そんなレオパの物件、、
「なんか全然儲からないし今後はもっと厳しくなりそうだから今のうちに売ってしまおう」と考える人も少なくないと思います。

ただ、マスコミの風評被害じゃないですが、こんな裁判沙汰になってるといくら売り主が高値売却を目論んでも買主側から見れば「あー、、よりによってあのレオパレスかよwww」と嫌う人も少なからずいるはずです。

実はワタクシ、
そんなレオパ物件を過去に売却したことがあるのですがその時の戦術は「レオパ臭を限りなく除去する(通称:コスモクリーナー作戦w)」で売り抜けましたw。

某リ〇ブルさんが8000万円台の査定だったのですがワタクシが立案したこの作戦での最終的な成約価格は12000万。。

「やっぱレオパ臭を消すと高く売れるもんだなー」と売り主さんも感心してくれたのですがやったことと言えば
①館名からレオパレスの名前を取っ払う
②レオパ臭のするあのエントランスのオブジェに安いタイルを貼り付ける
③正面の見えるとこにだけ余ったタイルを貼り付ける
④ボコボコになったステンレスのポストを新品交換する

だけ。。。(費用的には25万程度で済みましたw)

そんなことが縁でこの売り主さんが売り出す物件は以降すべてウチで売却させていただいてるわけですが、、、なぜかそれ以降に売却依頼された物件は数年掛かりで売ることが多く最近は段々と求心力も低下気味。。


そう考えるとあれってあの時にしか通用しなかった作戦だったのかもしれません。。。現在も一つ物件を預かってるんですが、、例によって長期戦になってますw


と言うことで、、
「をを!!オオカミならウチのレオパ物件の救世主になるんじゃね?」と一瞬ケツが浮いた方、、。

ワタクシの手法はもはや再現性も無いので「売って欲しい」という依頼のメールを飛ばしてくるのはご勘弁ください。。(過去ネタで書いてる関係でこの手法をあちこちでマネされて今はそういう物件ばっかりになっちゃったんですw)




あの頃はいい時代だったんじゃんw

壮大な実証実験。。。


いつものように「ポチって戻る」でお楽しみくださいw

こんにちは。

最近すごく多い相談で
「オオカミさんのブログを見て新築区分がどんだけ騙しなのか知りましたが、、すでに買っちゃってた人ってどうすりゃいいんですか?」
ってのが激増しております。。(去年12月から昨日までで40件ほどの相談をいただいてます)

たしかに、ブログや書籍で「新築区分なんか買っちゃダメです」とアナウンスする人は多いですが、間違って買ってしまった人に対してこうやって逃げるといいですって解決策を書いてる人って見たことない気がします。(ワタクシもせいぜい「そんなの空にして実需で売っちゃいなさい」くらいしか書いてませんでしたしw)

察するにこんな相談を受けたところで「これってすでに債務超過だから客にならねーよ」ってことで助ける気もないのではないかと思うのですが、、(さらに追い討ちを掛けるように「CF改善のために一棟物件を買いましょう」と地方の高利回り風な築古RC物件をオーバーローンで買わせようと目論んだ業者さんは1社知ってますけどw)誰もがそんな逃げ腰では話になりません。。

そこでワタクシ、年末年始でいろいろ考えて仮定の理論ではありますが一つの解決策を導き出しました。

それは
「アナタに売りつけた業者さんを使って再売りに出す」、、、です。

考えてもみれば不動産投資なんかに全く興味も無かった人に対してよりによって「新築区分レジを」言葉巧みに買わせてしまうくらいの話術とそれを「本業収入の節税に買っちゃえ」と買えるだけの社会的属性のお客さんを抱えてる業者さんなんですからそこに再売りをお願いしたら下手な不動産仲介業者さんより確実に高く売却してくれるんじゃないでしょうか?

と言うことでワタクシの理論が正しいか否かを証明するために先月壮大な実証実験をやってみました。

【物件と条件】
・都内23区の22㎡の築浅ワンルームレジ
・賃借人付きで賃料8万円
・当時の買値2100万(表面利回り4.57%)
・売り出し価格希望2300万(これで売ると所得費用も含めてチャラになって解放されますw)

売却を依頼した業者は
①当時売りつけられたワンルーム販社・・・A社
②謄本あげてブツ上げの手紙を送ってきた業者・・・B社
③地場の普通の仲介さん・・・C社
※なお、売却は一般媒介ですが各社には「一般ですけど御社優先でやります」とゴマ擦っておきました

本来であれば賃貸中の部屋が退去して空室になれば現行賃料を5000円アップして募集しているふりして「想定利回り」を引き上げてしなおうと目論んでたのですが、いつ退去するかもわからず売り主さんも急いでいたのでこのまま売却することにしました。(そうなればあくまでも表面利回り換算ですが売り出し利回り4.8%に跳ね上がりますからww)

で、最近の物件高騰化の影響なのか売り出したら3社とも10日程度で買付けが入り金額は以下の通り

A社・・・満額
B社・・・1800万
C社・・・1900万


ちなみに媒介出した時の各社の対応ですが、A社は「新築時の分譲価格を考えるとそれより高く売るのは難しい」と言われ、B社、C社に至っては「成約目指して頑張ります!」と元気いっぱいでしたがなんとなーく最初から買い取り目線(もしくは両手仲介での指値目線)。。。

ホント、どうなるかと思ってたのですが、やはり日頃から訓練された恐ろしいまでの営業トークと素晴らしい顧客に恵まれてるA社に軍配が上がる結果になり、もしかしてですがワタクシのこの理論、、正しいんじゃないかと思いはじめてます。(さらに実証実験を積み重ねてデーターが増えたらまたブログネタにしますw)

とは言え、
不動産投資なんかやりたくもないのにセールストークに乗せられて買わされた挙句、手出しで毎月1万(しかもこれも「あ、保険の積立みたいなもんッスから」とか煙に巻かれてしまった)なんてもはや「不動産投資ってなんなのよ?」と煮え湯を飲まされた忌々しい営業マンに頭を下げて売ってもらうなんて話ですからもうその営業マンの電話番号すら消去してしまったかもしれません。。(特にワタクシのワンルームネタを読んだ後だと怒りも倍増ではないかと。。)

でもあれです。
可能性的にこの作戦、、まんざらでもないので購入時の売契やったときの合成皮革で出来た高そうな契約ファイルをひっくり返して名刺を探して一度コンタクト取ってみては、、と思うワタクシです。。。


あ、

そうそう、、

忘れてましたが、、

コンタクト取るのはいいですが、売却に成功した際に「身軽になったからもういっちょ行っとく?」と再度投資物件を売りつけてくる可能性がありますのでそんな時こそワタクシのブログに書いてあったことを思いの丈ブツけてみてください。。。。(「は?やっと身軽ンびなったってのになんでまたそんな無理ゲーやんなきゃいけねーんだよ!!」くらいブツけても大丈夫なはず・・・ですw)


本日はこれから旅団の秘密会合がある関係で駆け足での更新になりましたが来週月曜日はこの新築区分に絡み、「許せない事象」が発生しているのでそのネタを書き殴ります。



そんな会合に無理やり江古田島さんを召喚してみたんじゃんw