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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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週末雑感。。。


質問が来なかったのでグダグダ書いてみましたが、、
自分で読み返してもあまり面白くなかったので今日のは適当に読み飛ばしてくださいw


こんにちは。

世の中やっと春めいて来たってのにドス暗いムードでの週末を迎えております。。

「そんな世相なので少しは明るい話題でも」と女子大家さん達から非難轟々になるのを覚悟して敢えて書いた昨日のブログ、、

やはり不発だった模様でポチ数見るとかなりの読者を減らしてしまった感もあります。。。(しかも急いで書いたから誤字脱字の多いことw)

また今日はとうとう質問も途絶えてしまい答える質問もありません。

そんなわけで来週からは「こんな話を書いて欲しい」と言うコメントも受け付けネタ枯れ防止したいと思います。

どんな話でも書けるわけではありませんので「あ、このネタなら書けるぞ」ってやつに限定させていただきますが、書ける話であればそこそこ深堀りして書くのでどしどしコメントください。


さて、話は変わりますが、
ワタクシ以前のブログでも不動産価格は日経平均株価と似たような動きをすると書いてます。

今回、日経平均は久しぶりに2万割れを起こし、今日の終値と言えば16552円。(トランプさんが大統領就任時にガツンと落ちた時以来の下げ幅でございます)

日経どころか世界中の株価が一斉に大暴落するのは久しぶりだしどこに底があるのかすら誰もわからなくなり挙句、安全資産と言われた金が売られ始め世界中がドルを買い漁る動きになってしまい「株安なのに円安」というわけのわからない状況になってます。

しかも下げっ放しかと思えば政府要人の発言でコロコロ乱高下するもんだから「そろそろ底でしょ?」と今から参戦し始めた人も焼かれてしまい今までのセオリーなんて通じない状態になってきました。

そんな中で不動産価格がいつから・どこまで下がるのかって論議になるのですが、
現状を見てるとダメな不動産から徐々に下がり始めてます。

不動産ってのは需要があれば上がり争奪戦が始まるとバブるものですが今日の東証リートの下げ幅を見るとオフィス、ホテル需要がまず無くなって来たので一斉に下がり始めたと見るのが普通じゃないかと思います。(今回のは他の資産防衛のための換金売りも多いでしょうけど)

我々が買い漁ってる居住用賃貸物件は一部の不人気エリアあたりはすでに狼狽売りが始まってるようですが、普通に家賃が貰えるエリアではまだまだ下がっておらずこれは
「どうせ今売っても買い叩かれるだけだろうし家賃が安定的に入って来るんだから急いで売ることもあるまい(ま、高く売れるなら売ってもいいけどね)」
くらいの気持ちでで保有してる人が多いので可能性的にはいつぞやの一物件一法人などで貸し剥がされてる人くらいしか狼狽安売りに転じる人も少ないんじゃないかと思います。

ただいわゆる業ブツ(宅建業者が新築したり転売用に仕込んだ物件)は仕入れが止まりそうな勢いなので仕入れを止めて在庫を売って身軽になりたいという動きに転じてるようです。

業ブツに関しては一般の投資家の売り物件と違い、仕入れ原価を下回った状態でも売られることが多く実際、リーマンショックの時もファンド屋さんが抱えていた物件がエラい安値で流通してました。

そんな狼狽売りで売られてる業ブツ物件を見てるとお買い得価格にはまだ遠く及ばず「この価格で買ったらまだまだヤバイでしょ」って物件がまだまだ多く、投資用物件を安く買うのであればもうしばらくは様子見が妥当なんじゃないかと思います。(ただあれです、嗅覚の鋭いベテラン大家さんにとっては指値などの駆け引き次第ではボチボチ値ごろ感のある物件も増えてる気もします)

で、「どこまで待てばいいの?」って話になるのですが、
今回の場合、ドル不足で円安になってるという特殊要因が含まれているので投資チャンスの王道でもある「円高・株安」局面になった時じゃないかなーとワタクシは考えてます。

ワタクシ、経済問題にはあまり詳しくないので「理由は?」と聞かれてもうまく答えられませんが、過去の事例を見てるととにかくこの円高での株安局面で日本の不動産は換金売りに走りがちです。

ただ以前のように一般人であっても仕入れ原価を下回ってまで狼狽売りをするかと言われると少々疑問です。

なぜならリーマンショック時代と違い、今はインカムゲインでの投資がメインになっており、安定して家賃が入って来るのであれば返済も出来るしCFも溜まります。

今起きてる世界的同時株安もコロナが去り世界のお金が元通り循環し始めれば恐らくは何事もなかったかのように復活するでしょう。

世の中の投資家さんは皆さんそう思ってるでしょうから「嵐が去るまでポジション調整して大人しくしてよう」というベクトルに働くのが当然のセオリー。

そんな時だと思えば狼狽売りなんてことに転じる人も少ないと思ってるワタクシでございます。

但し、この世界的同時株安が「投資家さんの考えてる期間よりも遥かに長引く場合」、、話はちょっと変わってきます。

なにしろ相手は見えない未知のウイルスです。
「暖かくなれば終息するかも」って期待を持ってる人も多いのではないかと思いますがこれがその思惑通りではなく、北半球と南半球を行ったり来たりしてやっと嵐が去ったと思ったら半年後にまた再発、、なんてことを繰り返すなんて状況になった時きっと人は絶望しちゃうんじゃないかと思います。

ま、それまでにはワクチンも出来るだろうし感染しまくって免疫を獲得しちゃうとは思いますが、
ウイルスもそのうちに突然変異してせっかく出来たワクチンでは効かなくなる場合もあるしそうなればせっかくできた免疫も役に立たなくなるかも知れません。

そこまで状況が悪化してしまえばもはや不動産投資の物件探しなんて悠長なこと言ってる場合じゃないのでアレですが(銀行融資引こうにもそんな時に呑気に銀行が営業してるとも思えませんw)今日までの世界の動きを見てると嵐が去ってお金が流通し始める前に肉体的にも資本的にも体力の無い人が多いので復活するのには結構時間が掛かるんじゃないかと思います。(なんとなくですが2年くらいはグダグダしそうな気がします)

要するに「安心して消費活動が活発になる時期はいつか?」って話なのですが、感染者数があまりに多く、広がり方もワールドワイドですので普段から自由に生きてた人を抑え込もうとしてもそうそううまくいくとも思えません。(日本人ってこういうところに融通が利くのですが欧米人はなかなか言うこと聞きませんからw)

また医療格差も世界的レベルでは激しく違うし日本のように保険で安く治療出来るって国もそんなに多くはありません。
さらに言えば昔と違い今はボーダーレス社会なので世界中の人が好きなように移動できるようになってることを考えると一度は感染を押さえてもまた忘れた頃に復活し再度防疫をやり直す羽目になるんじゃないかとも思います。

と、なにやら悲観的なことばっかり書いて申し訳ないのですが、やはり投資は常に最悪のことを考えておかないといけないので「最悪ここまであるぞ」と認識していただき、「その時になったらどうする?」を考えていただければと思います。先日、強制的ノーポジ喰らったワタクシへの自戒も込めておりますw

そうなればもう不動産ブログを読んで勉強なんて場合でもないし、もしかしたら世界中が北斗の拳みたいになっちゃうかもしれません。(過去に起きた戦争なんてこんなところから始まってるわけだし)

ワタクシのこの手の予想はことごとく外れるのでいつものようにわざとブログに書いて外してしまおうって気持ちで書いてるので今日の予想、、きれいさっぱり外れると思いますが、戦争すら経験の無い我々の世代の人生でここまでヤバイ局面ってそうそうないと思いますのでこの三連休にでも「もしもこんなことになったらどうする?」ってのは一度考えてみてもいいかもしれませんね。


と言うことで結局、「いつが買い時か?」って話の答えは「少なくとも今じゃない」ってオチで締めたいと思います。(なんだそれww)



これだけ散々引っ張っておきながらこのオチは酷いんじゃんw


在庫の重要性。。。(と、埼玉様へのお詫び・・・)


ドンキでキッチン用アルコール消毒液をゲットしましたw

こんにちは。

よく聞かれることで「狼さんってこのブログ、いつもどのくらいの時間で書いてるんですか?」ってやつですが、ワタクシの場合、大体一時間ちょっとで書いてます。

最近は質問に答えるだけのブログになってるので一時間も掛かりませんが一から書くときは大体そのくらいの時間が掛かります。

そんなわけで昨日は届いた質問が無かったので一からネタを考えて書いてたワタクシですが、
その一時間足らずの間に物件の給湯器が2台立て続けに故障したという連絡を受けました。

これが同じ物件での話なら「ま、同時期に設置してんだからあり得る話だよねー」なのですがうちなんて大した物件数でもなく同じ物件でもなく、、しかもあれです、、

給湯器が壊れたって話はここ4年くらい聞いてません。(なのにわずか一時間で2台ってホント、、なんて日だ!)

そう考えると偶然とはいえ、「何かに呪われてるんじゃねーの?(思い当たることと言えば昨日Twitterで「埼玉の玄関口は池袋だなんて思うなよ!埼玉県民!」ってdisったことくらいです)」とも思えてしまいますが、、

ちょっと待ってください。。。

ここ最近のコロナの影響で住設機材が不足してるって話がありませんでしたっけ・・・?(対岸の火事の時は「へー、、トイレが無いなんてかわいそうですねー」なんて涼しい顔してたワタクシですが、いざ自分の身に降り掛かると途端に「てめーふざけんなよ」と烈火のごとく怒るタイプのワタクシですw)

そう思って慌てて馴染みの住設屋さんに電話して在庫の確認をしたワタクシですが、、、

結論からいくと「まだ在庫はあるので心配無用」とのこと。

ただ「こんな状態が続くとそのうちトイレみたいに在庫が尽きるかもしれない」、、とは言ってましたので一部中国で製造してるパーツがある住設機材で在庫で抱えられそうなものはあらかじめ取り置きしてた方が良いかもしれません。。

あと季節商品のエアコンなども普段であれば夏の需要を見越していまくらいに量産してるはずで今のタイミングで工場が稼働してないとこれも夏になって不足しちゃうかもしれません。

なんて書いちゃうと世の大家さんが一斉に買い占めちゃいそうなので心配ですが最悪は中古機材で凌げばいいんじゃないかと思います。(別に賃貸用なのですから新品である必要もありません)

ただ、賃貸物件での住設の故障は今後の新民法では家賃からの差っ引き対象にもなるので何か対策を講じておかなければいけません。

そんなわけでワタクシ、昨日の夜いろいろと考えてみたのですが、
ここは先手必勝で入居者に「住設機材の入手に時間が掛かる場合があることの了承」をいただいておくってのはいかがでしょうか?

いつも思うのですがこの手のトラブルは先に壊れて入居者が「んもー!使えないと困るから早く直してくれ!!」ってところから始まるものです。

元々正常だったもの入居者の責任外のところで起きることが多いですからその際、なかなか修理交換してくれないと入居者の怒りはさらに増幅し、その先で「ちゃんと部屋が使えねーなら家賃払わねーぞ(ガオーーー!!)」となるわけです。

しかし、ここで先に「今、モノが壊れてもコロナのせいで工場が稼働しておらず入荷時期が延びるので覚悟しておいてください(ってかそんなご時世なので大事に使ってくれよな)」とやっておけばいざ住設機材が壊れても怒りは増幅しないはずです。

よく社会生活でも「良い話はあとでもいいけど悪い話は先にしろ」って話がありますが今はまさにそんな時で壊れていない時期から先に言っておけば確率論的にもクレーム付けてくる人も少ないはずでございます。(「そうだよね、大家さんあらかじめそう言ってたもんなー」って感じです)

しかもこれ、
多少の修理交換日程が遅れてもコロナのせいに出来ますし、なんなら入居者に書く案内に「そんなわけで万が一機器が故障して交換する際には不可抗力なので家賃の減額等は応じかねます」なんて先制パンチを繰り出しておけば「家賃減額しろ!」と文句をつけてくる人も少なくなるのではと思います。(ポイントはまだ壊れていないうちに先制攻撃することですw)

恐らくは入居者も「そんな先のことまで心配してくれる危機管理能力の高い大家さんだ」と思うでしょうしもしかしたら「すごく親切な大家さん」だと評価も上がるかもしれません。(部材が壊れても褒められるって素敵な話じゃないですか?www)

ちなみにワタクシであればこの危機に便乗して普段なかなか会えない入居者に手土産持ってピンポンしてこの作った案内の手手紙を直接渡し、「ままま、、ひとつよろしく」とその手土産で飼い慣らしちゃいます。(今の時期、この手土産がマスクだとさらに高得点なのですが、、まだ売って無いですねー。。。)

単なる思い付きなのでどの程度効果があるかわかりませんが何もしないよりはやってた方がマシって気もしますのでぜひお試しください。


と言うことで本日は最後に昨日Twitterでバカにした埼玉県様にお詫びをさせていただきます。。。

「池袋は埼玉固有の領土であり領土問題は存在しません」(もう「玄関口とか言われると迷惑だから今後は池袋通過して渋谷で降りたらいいじゃんwww」とか「は?埼玉の首都って大宮でしょwww」とか決して言いません。なのでウチの給湯器に呪いを掛けるのだけは勘弁してください。。。)



埼玉恐るべしなんじゃんw

ボロ戸建て改め築古戸建て。。。。


なんか久しぶりに創作意欲が湧いてきましたw

こんにちは。

昨日のブログで築古戸建て(ボロ戸建てと書いたら方々からお叱りを受けたので築古戸建てで統一しますw)の記事を書いたらめちゃめちゃ反響が良かったので今日もそんなネタで更新です。(「まさか狼さんが築古ネタに言及するとは思ってませんでした」っておっしゃる方も多いですが過去ログでは結構取り上げてますよw)

言われてみれば昨今の不動産ブログランキング業界、、
RC造レジをフルローンで光速投資するだの、メガ大家がどうのって記述をすっかり見かけなくなりました。

1年前くらい前まではそういうブログが幅を利かせていていだだけにどこ行っちゃったんだろうって気もしますが(あ、よく見ればランキングの下の方に放置されたブログが残ってますねw)これは言うまでも無く昨今の融資状況の激変でブログの需要が無くなったためでございます。

ここ数年、ジャブジャブ融資が出てた頃は億単位のフルローン融資をいかに勝ち取ったかを競うネタが氾濫していただけにこのブログ業界を9年見て来たワタクシ、、とても感慨深いものがありますが実際のところは今の状態が平常期。。(あのジャブジャブ時代が異常だっただけです)

とは言え、融資が出る時に買っておけば家賃収入が手に入り借入額に比例して実入りも大きくなってただけに「あの融資がジャブジャブの時に物件買っておけばよかった」と地団駄踏んでる人も多いそうですが、実際のところかなり高値掴みしてる人も多いし、事実、家賃収入より返済額の方が上回ってしまい本業収入を突っ込んで凌いでる人も増えて来ましたから「融資が出るうちにとにかく買っとけ理論」も各プレーヤーの運次第というところでしょう。

そこで絶滅した恐竜のあとに出現した哺乳類のごとく幅を利かせてきたのがこの築古戸建て投資。。

物件によっては融資を受けることなく買うことが出来、融資を受けるとしても少額融資になるので融資が引きやすく(リフォームローンと嘘ついて物件融資を引いてる人も多いとかw)戸建て特有の「一度入居させたらそうそう退去されない」という安定感もありそういう部分が人気の要因なんでしょう。

またちょっと地方に出れば格安で売られている場合も多く、売られているタマ数も多いのでネット情報レベルでも見つけやすく特にこれから不動産投資を始めたいと言う方にとっては格好の投資対象になってると思われます。

ただ、昨日も書きましたが、部屋の内装や外装にばかり目が行って居住者の安全にまで目が届かないってのは何か事件事故があった時に所有者責任を追及される恐れもあり問題提起させていただきましたが、実際のところは「要するに見た目で努力した形跡を残せばいいんでしょw」って意見も多数いただいたので「さすがは狼ブログの読者ですねww(そこに気付いてくれて嬉しいです)」と思わず膝を叩いてしまいましたww(そうなんです。バカ正直に耐震工事なんかに金掛けたらお金がいくらあっても足りませんよw

さて、そんな冗談はさておき、、
今日は実際にどういう築古物件を買えば儲かるか?なんて話に触れたいと思います。(この辺のネタ書くとめちゃめちゃアクセスが上がるだろうと目論んでますので面白かったらバナーをポチってくださいねw)


と言うことで一旦ポチバナーを置いておきますw

まず重要なことですが、築古戸建てでも安く買わないと意味がありません。
だからって闇雲にそれなりの売値のボロ戸建て(あ、書いちゃったw)ばかり探してもいけません。(予算500万だからって500万以下の物件を探してるようじゃ三流です)

どうやるか?

それは持ち主の立場になって考えることに尽きます。

想像してみてください。

その売り物件を

なぜ売ろうとしたのか?

なぜこの値段なのか?

誰が値付けしたのか?

残債は残ってるのか?

いつから売り出してるのか?

いつまでに売りたいのか?

決めた売値で売れなきゃどうする気なのか?


不動産を買う時に皆さん、売値で自分にとって手頃な価格のものを探しているんじゃないかと思いますが、
買付け入れる時はまずこのあたりを考えてみてください。(理想を言うなら1500万で売りに出てるものを600万で買うイメージw)

それにはまず謄本の確認です。
謄本を見ればいつ、誰が買ってどのくらい借り入れが残ってるか?どこの銀行から融資を引いてるか?所有者は何人いるか?などがわかるのですが、謄本の乙区、甲区を見ればおおよそその所有者の頭の中が見えてくるものです。

例えば、土地は相続で取得、建物は昭和47年築なんてのがあるとしたら乙区は存在していても借り入れはほぼ無い可能性が高いです。

こういう時はホント、なんで売りに出すかが重要で大抵の場合、「住む人がいなくなって(なるので)換金」がほとんどです。

住む人がいなくて換金って場合、売り主さんが「いくら欲しいのか?」を推理するのですが、これは実のところ元付さんはなんとなく知ってます。(売主から「最低手取りでこのくらい欲しい」とか言ってたりするもんです)

また、売主の性格的に「お金は欲しいけど無理に安く売る気はない」ってパターンと「お金になるのならある程度は妥協します」って考える人がいるのでどっちに属しているのか?が重要になります。

これもそれとなく元付さんに聞けば雰囲気がわかるのでそこで判断します。(ここ売って違う物件を買うなんて場合は同じ仲介で入るパターンも多いので仲介さんはどこで何をいくらくらいで買うのかくらいは知ってることが多いです)

この雰囲気を聞いてる場面でこの元付さんは売主、買主のどっちの味方なのかでも指値に大きく影響します。(何度も言いますが仲介さんは手数料で生きてるので成約するとなれば全力で売り主でさえ凹まします)

例えば売主さんと仲介さんが古くからのお付き合いがある場合売主さんは案外、自分の希望価格を通してくることが多いです。(この価格で頑張ってよ風w)

しかし、それでも人によってはそこまで無理難題を通す売主さんばかりじゃなく「仲介さんがそういうなら仕方ないわね」と説得に折れる売り主さんもいます。

ここの見極めだけでも指値にかなり影響するのですが、売主が単数ではなく複数の場合、売値はさらに混迷をすることがあります。

えぇ、、分け前の増減を気にする人の存在があるからです。。(手も出すけど口も出すタイプがたかが数百万の築古戸建てであってもいるとめんどくさくなるんですw)

謄本見て甲区の所有者が複数いる場合、誰がイニチアシブを取ってるかでも大きく変わるので買付け入れる前に誰が決定権持ってるのかを確認することも大事です。

後は値付けを誰がしたか?ですが、、
売り主さんの押しが強すぎる時以外は相場観などの情報を仲介さんが相場を見たりして「今売るならこんなもんですね」なんて感じで売主さんに言ってそれを聞いて決定してることがほとんどです。

すなわちここで仲介さんが相場より下の売値を提示して売り主さんが納得すると仲介は両手取引を狙ったり酷いときになると一旦買取業者を入れて再販で両手往復ビンタを狙ったりします。

それか相場観もなく感覚だけで「こんなもんじゃないと売れないですよ」なんて実勢価格も知らずに売りに出し相場観を理解してる業者さんがや一般の人が一斉に動いて瞬間蒸発、、なんてパターンもあります。(いわゆる値付け間違いってやつです)

他にも様々なパターンがあるので全部は書けませんがとにかくこんな感じで雰囲気を掴み安く買い叩くというのが相手に伝わらないように指値をしていくのが王道でございます。。(売主が素人であればあるほど伝わると売ってくれなくなります)

このパターン以外でややこしいのは投資家さんが持ってた物件、、です。

これは謄本見ればここ数年で融資を受けて買ってたり現金で買ってたりするのですが、とにかく「売買」で所有権を取得して長くても5年程度の場合が多いです。

もし物件を安く買いたいのなら謄本を見てここを確認した時点でこの物件を買うのは諦めてください。(利幅を考えて売り出してるので鬼差しはほぼ通りません)

但し、すでに部屋のリノベもある程度進んでいて(リノベした履歴を要チェック)現況で賃貸中で利回りも自分の納得する程度の利回りでしたら要検討、、でも構いません。(買った瞬間から高純度のCFが発生する築古戸建てもそうそうございませんので)

ここまでをまとめると要するに実需だった物件は買いを検討、投資だった物件は条件付きで検討ってことです。(なんだよ、こんなの当たり前じゃんって思う人も多いでしょうけどまずはここまでは完璧に理解してください)

さて、ここからは実需で使用してた物件だけに絞って説明しますが、
築古戸建てで大幅な指値を勝ち取るにはその持ち主がもうこんな惨状じゃ住めない売りに出してもこんなのいくらで売れるんだかわからないと納得している時に起こることが多いのはご存知かと思います。(ポールさんのブログ読んでりゃこんなのわかるはずなのでその前提で話を進めます)

こんな物件を買う人はどこをどう直せば貸せるようになるか(賃貸で運用するんですからさらに言えばいくらなら借り手がいるかくらい考えましょう)を考えないといけません。

素人目にそれがわかるくらいなら売主だって「まだ使えそうな家だからそうそう値下げしないよ」って気持ちが硬化してることが多いのでこういう時は住むにはここがもう無理って部分をある程度専門的に見せる必要が出て来ます。

例えば、雨漏りや傾き、、。
実需で住んでた人は慣れているので気が付かないことも多いのですが、客観的に見て「この雨漏りの跡はここ数年の話じゃねーなー」とか「なーんか建物が傾いてません?(立ってるとなんか気持ち悪くなって来たって言うと効果的w)」なんて話をしながら内見すると売り主さんが心無し弱気になることがあります。(あと案外わからないのが電気関係なので「電線が古すぎて電気火災になるとこでしたね」と脅したり「配管が古いので漏水がありそうですね」と見えない部分でハッタリかますのも作戦の一つです)

ここで大事なのはその場で買値を言わないこと。

うっかり数字を出してしまうとそれだけがフォーカスされ売り主の心に残ってしまうのでその後大幅な指値が通らなくなるだけでなくうっかり大幅な指値をその場で言ってしまうとその後「あいつにだけは満額でも絶対売らない」と気持ちを閉ざして二度と相手をしてくれなくなることが多いです。(と言うことで無茶な指値は仲介さん経由でやりましょう)

その際、水回りはホントはまだ使えたとしても「これはさすがに古すぎて動くかどうかもわからないから全交換ですね」なんて話をしつつ「と言ってもなんだかんだ言ってこの戸建てはやっぱり解体しないと使い物にならねーな」って雰囲気を醸し出しておくのが重要です。(解体更地にすると言いつつ建物を再利用したとしても「予算が足りなくて仕方なく再利用した」と言えば売り主さんも文句言いませんw)

ちなみに業者さんが更地仕入れを検討するとなると大抵の場合、粗利15%~20%前後必要で解体費やインフラ整備費用を考えると投資で買う人の方が高値で買ってくれる可能性が高くまた、瑕疵担保考えると古家のまま再販することも少ないので投資家が圧倒的に有利なのもお忘れなくw(あと更地で再販できる土地の場合は業者価格以下の指値しちゃダメですよ。業者に負けてしまいますから)

さて、指値の話についてはこれくらいにして、、

この手の築古物件を買うにあたりもう一つ重要なことは外観の見た目です。

賃貸で貸すわけですから賃貸の仲介さんが借り手を案内して現地に来るわけですがまず最初に車から降ろされてそのお客さんが見るのは外観。。

この外観がどうしようもないと内見する前に借りる気が萎えてしまいせっかく案内されてもほとんど見ずに短時間で帰ってしまうことがあります。(ワタクシも賃貸営業してたので経験ありますが、玄関入る前にすでにこの物件はやめようと思ってるのでせっかく内部をキレイにしていても借りてくれないことが多いです)

投資物件として築古戸建てを買うのであればまず「どこをどう見せれば借り手が付きそうか?」くらいは考えてください。(フイー〇ングリフォームしてもダメなものはダメな時があるんです。。)

但し、ここでムチャな予算でリノベしちゃうと高利回りは期待できません。
かと言ってその工事代を浮かそうと自力リノベにチャレンジする人も多いですがリノベの経験値が低い人がいきなりこれをやろうとするとかえって高くつくので建物を全塗装しようとしたりするのではなく小物(例えばポスト、ドアの塗装や庭木の伐採して敷地を広く見せるなど)でごまかせないかを考えてください。(セミナーでよく話してる石貼り戦術の戸建て応用版です)

この時注意して欲しいのは連続性と言うか統一感。。

よくある話でドアだけ新品にしてその他がそのままとか逆に外構をキレイにしたのにドアだけそのまま手付かずでは連続的な統一感が見えなくなるのでせっかくのリノベが無駄になることが多いです。(え?ここまで手を入れてなんでここをやらないの?ってうやつです)

築古物件はとにかくこれが目立つと高い家賃で借りてくれなくなるので注意が必要です。

逆にそこそこの家賃で貸せればいいやって人は無理に部材を交換するのではなく磨いて掃除してキレイにして貸すってことだけ考えてもいいと思います。(掃除で手を加えると古い家もそれなりにキレイに見えるもんです)

また部屋の内部で一番重要なのは清潔感、、
別に無理やり新品の水回りに一式変えなくてもそれなりの清潔感が垣間見えれば「ま、家賃がこんなもんだからこんな装備だよね」ってお客さんもいるので何が何でもリノベして貸すっていうのではなくこの建物の客層はどんな人?と思い浮かべて出来るだけ低予算でやるのも重要でございます。

と、本日は思いつくことだけ時間の限り書いてみましたがこの話、、書くとまだまだ書けそうなので続編をそのうち書きます。。(もう夕方の5時を回ったのでこれ以上は書いてる時間が無くなってしまいましたw)

あと、聞きたいことをコメント欄に書いてくれたらそれもブログで解説しますのでお気軽に。。


続きが読みたければポチるんじゃんw

たまには技術系のネタなんぞを。。。w


昨日のワタクシ、、街はハロウィンだってのに家で必死に銀杏の皮むき200個やりました。手が臭いですw

こんにちは。

明日セミナー募集のブログ記事更新する予定なので今日はブログ書くのやめようと思いましたが、なんとなく更新します。

先日の大型台風でめちゃめちゃ大雨が降りましたが、
都内では大した被害も報告されずまた、あれほどヤバイと言われていた城東ゼロメートル地帯を走る荒川も溢れることもなく都内の治水のすばらしさをまざまざと見せつけられ「もしかしたら江戸川区なんて今後は土地も値上がりするんじゃね?」とさえ思う今日この頃でございます。(海抜マイナス8メートルだろうと溢れなきゃ関係ないですからw)

しかし都内には逆に下水道が張り巡らされている関係でちょっと海抜が低いエリアになると川の氾濫なんかより下水道の逆流なんてことも起きがちで今回はあまり発生していませんでしたがあちこちでマンホールのふたから汚水が噴き出ることもよくあります。

とは言え、わりと高台に建ってるマンションなどであれば大雨が降ったところで洪水になるなんてこともなくウチのレジでも大雨が降ったくらいじゃビクともしない、、、と思ってたのですが、実は前回の台風19号の際、雨水槽の満水警報が出ました。

ご存知の方も多いかと思いますがウチのレジ、、
立地は確かに高台ですが半地下構造の3階建てなため雨水槽も雑排水層も下水管より下を走っていて排水は自然放流ではなくポンプアップが必要です。

機械警備の回路が組んであったので満水警報が出た際も警備会社が現場に来て発報(警報が出ることを発報と言います)対応して数時間後には水も引き何事も無かったのですが、ワタクシの見立てではあの程度の大雨で満水警報が出ると思ってもいなかったので「なんで満水警報が出たんだろう?」とずっと気になってました。。

ちょっと技術的な話になりますが、ウチの雨水槽のポンプは2台稼働でポンプに付いてるフロートスイッチでオンオフを繰り返してます。

2台稼働で大雨が降って一気に雨水槽に水が入り込んでも最悪2台稼働すれば満水警報なんか出る前に水を抜き切ってしまうくらいのポンプを取付てあるので(0.75KWのポンプ2台ですからそりゃ強力です)これでも満水警報が出るってことは

①そんなポンプでも吸いきれないくらいの激しい雨水流入があった
②フロートスイッチのスイッチが壊れていて雨水が入って来ても反応せずポンプが作動しなかった
③そもそもどちらかのポンプが壊れていた


のどれかが原因じゃないかと思うんです。。

仮に原因が①であればポンプの限界を超えた雨水の流入に耐えられないってことでもっと大きいポンプにしなければならずこの費用はバカになりません。(0.75の上は1.5のポンプなので下手すると地下ピットの深さや大きさもサイズ的に変わるのでそっちでもお金が掛かり一大事になっちゃいますw)

また②であればフロートスイッチを交換しなければなりませんがフロート付きのポンプの場合本体とセットになってることが多く、結局ポンプも交換となるのでこれも結構高価です。(ちなみに③の場合でも同じですね。。)

ただ、これ、、根本的な原因を解明しないと無駄にデカいポンプを交換したり壊れていないフロートスイッチを交換するなんて無駄金を使う羽目になるので今日、実際にマンホールを開けて雨水槽の中に侵入を試みました。。


雨水槽なので汚水ってわけでも無く臭いもありませんw

で、ポンプの横に付いてるボールみたいなフロートスイッチを実際に動かしてみたのですが、原因は2台あるポンプの片方の不作動でした。(要するに大雨が降っても片肺運転だったので排水が間に合わず満水警報が出た次第でありますw)

ってことはその動かないポンプを交換すれば解決となるわけですが、、これでは問題の根本は解決しません。
なぜかと言えばこの壊れたポンプはまだ取り付けてから8年で、寿命年数からしてもまだまだ使えてたはずです。

また雨水ポンプなんてものはよほどの大雨でも降らない限り動くこともないですから稼働時間もそんなに無く特に2台目の壊れたポンプはよっぽどの大雨が降らなければ稼働する機会も無かったはずです。

ってことはこれ、たとえ新品交換したとしてもまた8年もすれば滅多に動かないことで水を吸い上げるプロペラのベアリングがまた錆びかなにかでロックしてしまい同じような現象になってしまうはずです。

また雨水ポンプをフルートスイッチだけでの運用はいざという時に手動で動かせないので非常に危険です。(万が一にもフロートスイッチが壊れてたらスイッチすら入りませんw)

そんなわけで今回の件を機に強制的に動かすことが出来るようにすることと、「自動交互運転」が出来る仕様に変更しようと思ってます。(自動交互運転とは一度稼働したら次は反対側の機器が動くようにすることです)


このポンプのスイッチに頼ってたものを・・・



こう外部に制御盤を組んで回路を変更しちゃうわけです

外部に制御盤を付けてそこに手動でも動くスイッチを付けちゃえば万が一の時には2台同時に強制稼働も出来、さらに言えばここに電流計でも取り付けておけば点検時にその電流値を見て(ちなみに0.75KWのポンプだと2.9~3.2Aくらい振れます)正常に稼働しているかもチェック出来ちゃいます。

うちみたいに物件は高台にありながらも半地下物件で排水はすべてポンプアップなんて物件の場合、ケチらずに最初から外部に制御盤を組んでおけばいつから壊れてたかわからない雨水ポンプの異常にもいち早く気が付き満水警報発報なんてマヌケなことも無かったでしょう。。

今後はこの手の異常なレベルの大雨も多くなりそうですから備えあれば憂いなしってことで早速工事に取り掛かろうかと思います。(制御盤も構造が簡単なので秋葉原でちゃっちゃと部品買ってきて回路組んでみますw)

偶然ですが昨日Twitterでこの手の雨水ポンプの話が出たので今日のネタにしてみましたがこのブログを読んでる人で半地下物件持ってる人がいたら一度、ポンプがどのように繋がってるかご確認してみてください。。(特に雨水・湧水ポンプはあまり稼働しないポンプなのでプロペラシャフトがロックしちゃってて意外に壊れていること多しですw)



最後になりましたが、12月7日のセミナーの申し込みは明日18時のブログ更新ですので参加される方は明日のブログをチェックしてください。。



技術ネタなので今日はポチ少なそうな気がするんじゃんw

台風が通り過ぎて。。。


丸様のセーフィティーバントに痺れましたwww

こんにちは。

狼セミナーを初の開催不可能に追い込んだ超大型台風19号。。

首都圏直撃と言われたわりに被害は長野新潟や北関東から東北エリアの広範囲に及び多数の死傷者を出してしまいました。

まずは被害に遭われた方にはお見舞いを申し上げます。

今回の19号ですが、
太平洋上の高気圧が思ったより引っ込まなかった関係で予想された進路より西側と通ったことと上陸までのスピードが遅く、また海面温度が高かったため雨雲がたくさん出来てしまいそれが西に逸れた進路に起因して山沿いで大雨になってしまったわけで風の被害より長く降り続いた山間部への大雨で上流から繋がる一級河川がことごとく氾濫と言う事態になりました。

国が管理する一級河川でここまで簡単に氾濫するのは想定外というより設計水量の限界を超える大雨が日常的に降ってしまう昨今の気象条件に問題があるのではと思うのですが、何十年も掛けてダムを作ったり護岸工事をやったりしても防げないエリアが生じるとなるとやはり住む側で工夫しないといけないのかもしれません。

また今回の災害で治水インフラを再整備するとなると時間もお金も膨大に掛かってしまうのでコンパクトシティ構想に拍車が掛かるんじゃないかと思いますが、今後の人口減を考えるとこのコンパクトシティ構想の方が理にかなってる気がします。

さて、そんなワタクシ、
土曜の朝から自宅警備員として外には一歩も出ずNHKにかじりつきコトの推移を見守ってたわけですが、今回首都圏での被害が少なかったのはやはり電車などの公共機関を物理的に止めてしまったことが大きかったのではないかと思います。(山手線が13時には息絶えたのでやっぱりセミナー中止にしておいてよかったと一安心もしましたw)

また、台風の場合、地震などの災害と違いある程度被害予測が立てやすく、また先日の台風15号で停電や断水が起きたことで台風被害を身近に感じる人が多かったためガラス養生テープを貼っておくとか断水してもいいようにお風呂に溜め置きしたり非常食を買い込んだりしてる人も多かったと思います。(また「川に近づくな」、「不要不急の外出はするな」などかなり前から注意喚起も行われそれが最近では常識となってることもあり防災意識の高まりもかなり貢献しているんじゃないかと)

さらに言わせていただくと普段から国や自治体などの普段は見えない治水対策が功を奏していたのは明白です。
特に首都圏は地下設備も多いので治水対策には相当お金を掛けていて氾濫の常連だった神田川などの細い川では危険水域まで上昇したものの氾濫まではいきませんでした。

そう考えるとやはり東京の治水対策は脈々とアップグレードされているんだなと思いますが、例外的に一か所だけ多摩川の氾濫で水に浸かったエリアがありました。

えぇ、、ニコタマでございます。

テレビの報道なのでご存知の方も多いかと思いますが、このニコタマの氾濫エリアは一部住民の堤防設置反対運動で未だに堤防が未整備の状態でした。

そこから氾濫したわけですから「この反対運動のせいで・・・」と言いたくなるのも仕方ありませんが、反対している人から見れば「俺らは100年前からここで渡し舟や料亭で商売やってるんだ、あとから来たヤツが文句言うなよ」って感情もあり今回の多摩川の氾濫で果たして「やっぱり危ないから堤防作ろう」って機運になるのかちょっと疑問符です。(とは言え100年に一度と言われた台風が今後は頻繁にやって来る可能性がわかったのでさすがに何らかの対策は取られることでしょう)

さて、それとは正反対に荒川が氾濫したら一週間は水も引かずに多数の死者が出ると言われていた江戸川、江東、葛飾、荒川、北区などは今回の大雨でもギリギリではありますが堤防が耐えてくれました。

特に江戸川区あたりになると区のパンフでも「川が氾濫したら江戸川区から逃げて!」と開き直りに近い表現ですが、普段からゼロメートル地帯と認識してるからなのか、はやりこちら側の治水対策は抜かりがありませんでした。

そう考えると今後、東京で生きて行こうと思うとどこに住んだら安全なのか?という論争にもなるかと思いますが、そんな23区の様々なハザードマップを調べてみました。

まずは浸水リスク。。


見慣れたマップですが西側と多摩川エリアが危険エリアです

次に火災リスク。


マップで見ると不燃建物が多い都心が強そうです。

次に地区内残留地図。
これは地区の不燃化が進んでいるので延焼地域が少ないので避難しなくても大丈夫と緑色で表記しているエリアです。


こんな感じになりますがJRの大きい駅界隈が多いです。

最後に液状化マップです。


緑色のエリアは液状化の可能性がほぼ無いエリアです。

これを見てワタクシが独断と偏見で判断すると都内で一番安全なのはやはり豊島区ではないかと思います。

この豊島区ですが、ほとんどの陸地が武蔵野台地の高台にあり、地盤は強力で雨が降っても標高もあるので一部の低いエリアを除けば水が出るエリアはほとんどありません。(つーかそもそも暗渠はあっても河川がほぼありません)

また区長が未だに長期政権なので施策にブレが無く、超長期計画で街づくりをやってたので災害に相当強い街になってます。(それなのに将来消滅する区として有名になったのって一体なんでなんでしょうw)

よく地方の人で都内で投資物件を買いたいけどどこがいい?と言う人がいますが、今後はこういう防災の観点で居住する人が好む場所も変わって来るかと思いますのでご参考ください。(これで豊島区にたくさん人が移り住んで来て税収が上がって「将来消える区」の汚名を返上したいですw

えぇ、家賃は取れても土地代がクソ高い世田谷区の時代はそろそろ終わりにしましょうw(と、台風のドサクサで世田谷disりなワタクシです。。。w)



ただこの豊島区、、メシだけは美味しいところがなかなか見つからないのがタマにキズなんじゃんw