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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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椅子の座り心地問題と路線価のお話し。。。。


日曜は久しぶりの二日酔いで死亡しましたw

こんにちは。

6月はそんなに忙しくないだろうと思ってセミナーを2回入れてしまった関係で月末ギリギリまできりきり舞いする羽目になり「もう二度と連続開催なんてしない(するもんか)」と心に誓ったワタクシでございますが、、、

先週の税金編のアンケートを読ませていただき意外なことに気が付きました。

「池袋のいつもの会場の椅子より渋谷の会場の椅子の方が座り心地がいい」(えぇ、、大多数の方が先週のセミナーの良かった点として挙げていらっしゃいました、、、w)

よくよく考えてみればワタクシはセミナー中に椅子に座ることも無いので今までまったく気が付きませんでしたが、座り心地一つでもセミナーの内容が頭に入る量が変わるそうで「これからはこっちの渋谷でやって欲しい」と言うご意見が多数でございました。。

と言っても先週の会場、、
池袋の会場と比較するとあの広さで池袋の倍近いお金が掛かり、しかも渋谷は100人単位で出来る懇親会場が近くになく、先週のようにお隣の部屋で一人8000円くらいのコースになっちゃいます。(そうなんです、、懇親会7000円で募集しちゃったので今回はこの懇親会だけで10万円程度赤字を喰らいましたwww)

また、レジュメ代はあの膨大なページ数だったためいつもの3倍で(請求書見て倒れそうになりましたww)いつもの価格設定でやってたら確実に赤字でございました。。。

座り心地のいい渋谷会場でと言うご意見も多いですがそんな事情を鑑み、次回からはやっぱりいつもの池袋会場でやりますので座り心地が悪いとおっしゃる方、、次回から自前で座布団をご用意ください。。(それが嫌なら高い会場費はこっちで負担しますからせめて渋谷の宮益坂界隈で飲み放題3時間5000円(税込)で100人見通せるフラットな懇親会場見つけて来てくださいw)


さて、そんなわけで今日から7月に突入です。

7月と言えば初日の今日は毎年恒例の路線価の発表がありましたが、結論からいくとやはり商業地の路線価上昇は止まっておらず4年連続で上昇傾向。。


なんだか路線価だけはまだ下落に転じそうもありませんねw

と言ってもこの路線価はちょっとタイムラグがあるので正確では無いにしても最近の周りの雰囲気を見てるとまだ土地値は上昇傾向だなーと実感します。(ソースは最近よくうちにホテル用地の情報を取りに来るブローカー筋の方達ですw

これって要するにサラリーマン投資家向けのアパート融資は止まってるけど開発系の融資はあまり止まってるわけでもなくむしろまだバブル化しちゃってるってことにもなるのですが、今後も例のオリンピック以降のインバウンド次第ではこの価格上昇が商業地に隣接しているエリアにまで波及して今現在止まってるサラリーマン向けの銀行融資が活発になっちゃうかもしれませんね。(えぇ、、こういう時ですからそういう期待を込めてたほうが気が楽じゃないですかww)

実際、土曜のセミナーの後の懇親会に来てた古株団員さんからは結構具体的に「〇葉銀行は嵐が去った気になって融資に積極的だよ」とか「融資の付け替えなら以外に融資が通るから物件ごとにどこの融資か調べた方がいいよ」なんて話が飛び出してたのでワタクシの予想である「3年~4年後」と言う話もひっくり返っちゃうかもしれませんねw(えぇ、、繰り返しになりますが、こういう時ですからそういう期待を込めてたほうが気が楽ですってww)

ただこんな「上昇傾向」なんて発表されちゃうと今物件を売ろうとしてる人が「まだ値上がりしそうだから売り控えよう」と考えて売り控えしてしまい売るにしても超強気な価格設定で売り出しやしないかと心配です。

前のブログで書いた話ですが今から7年前くらい(だったかな?)都内某所で買おうとしてた土地建物(美容室の跡地の借地で建物が傾いてたやつと言えば思う出す人も多いかとw)を契約寸前に「なんかこれからアベノなんちゃらってやつで値上がりするみたいだからこの話は無かったことにして」と言われ涙を流したことがございます。。(えぇ、、ヒゲの設計士様に懇願して商業地の耐火条例をかわず無理やり設計案まで入れて貰ってコケたのでワタクシの求心力が一瞬で吹き飛んだ案件でございましたww)

しかしこの土地は当時のアベノミクス程度の話で値上がるような場所でも無かったので結局、値上がることもなく知らないうちにどこかの戸建て屋さんが買い叩いて買っていったようですが(「やっぱりあの時の値段で買って」とほざいてたので丁重にお断りさせていただきました)感覚的に今度のバブルでは商業地に隣接してれば値上がりそうな気がします。

そう思うと商業地の値段の相場なんてあって無いようなものですが、これって「この値段でも買いたい」って人がいれば成立する話なので我々が見えない付加価値のある土地であればある日どこからともなく萎れた老紳士がやって来て「この土地を〇億で売ってくれないか?」なんて話が飛んでくるかもしれませんよwwww(えぇ、、夢を見るのはタダですから少しくらいこんな夢見ましょうよww)

と言うことでワタクシが考えうる代表的な「突然老紳士がやって来て高値提示して来そうな物件」を挙げてみます。

①自分の持ってる物件の前後左右にいかにも廃屋っぽい建物がある場合
→言わずと知れた隣地買収に際に「ついでに隣も買って土地を広くしよう」パターン。
 土地の大きさ、形状によって変化するが、要するに隣地を足してみたらより成形地になる時に起こり得ます。
 但し、その土地の用途制限等で土地の価値が変わってしまうので容積がたくさん食えそうな場所でないとなかなかお話が来ませんw

②その土地を買わないと始まらないって人が存在している場合
→浅草とかでもありますがこの界隈にある宗教法人が施設拡大を狙って近隣の空き屋を調べて回ってます
 土地的にくっ付かなくてもコツコツ買収して最終的に土地を広げるパターンもありますが、このケースでは宗教法人〇〇会別館とかでどんどん増やしていくパターンもあるので土地の形状が悪くてもお声が掛かります。
特に黄色いJRが走ってる巨大な宗教施設の近くの土地であれば(以下略)。。。

③計画道路区域内にある土地(但し事業決定している路線に限るw)
→事業決定している道路サイドは道路収容が始まり実際に道路が出来るととても見栄えのいい道路になります。
 特に狙い目は近隣商業地域だの道路幅員が収容が終わると10mを超えちゃうやつ。
 道路収容はその道路の計画線の内側を削っていきますがその計画線から外れて欠けちゃうと土地として利用出来ない土地あたりをその隣地の住人が買おうと暗躍します。
 買えばその土地が道路に接道するなんて場合、欲しそうな顔してなくても尻尾はピュンピュン動いているはずでこういう時も謎の老紳士が登場しがちです。(新橋のマッカーサー道路の時もこの手の老紳士がこの界隈を歩き回って声掛けしてましたw)
 計画道路の建築制限で安くなってる木造建物を買って運用している人も多いでしょうからこういう物件を持ってる人は将来的にチャンスかもしれません。。

この他にもいろいろあると思いますが要するにその土地の価値は家賃などの収益性以外にもある可能性があるってことでこれから物件買う人も単に家賃収入の利回りを見るだけでなくそういう付加価値があるか?無いか?もよくチェックして買うと面白いことが起こるかもしれません。(えぇ、、物件によっては部屋が埋まってるより埋まってない部屋の方が価値が高いってこともあるんですよw)

とは言え、そんな夢物語ばっかり追い掛けて誰からも声が掛からない土地を掴んじゃ元も子も無いのでそこは充分注意してください。(と、結局は利回り重視な作戦に戻る、、、とw)



利回り低い物件しか売りに出てないとついついこんなことばっかり考えちゃうんじゃんw

2000万円問題。。。


引っ張り出したウェットテッシュが乾いていた時って残念な気分になりませんか?ww

こんにちは。

ここ最近、テレビなどで「年金だけじゃ将来的に2000万足りないぞ問題」が連日報道されてます。。

ワタクシ、思うのですが、この話の出どころは金融庁。。
当然今の政府(自民党)に多少なりとも忖度しているんだろうなーと思うし、財務大臣の麻生さんの管轄でもあるのでこんな参議院選挙の直前にこんな話題をばら撒くって一体どんな政治力が働いてこんなことになったんだろうと少々疑問に思ってます。(早速、野党は「この件を争点に参議院選挙を戦う」って言い出してますよw)

ま、そんな話は政治家の人にお任せしておけばいいので先に進みますが、、、
まさかこのブログ読んでる人でそもそも年金が未来永劫安泰だなんて思ってた人はいませんよね?(思ってないから不動産投資を考えてると言うことで話を進めます)

ちょっと考えれば
①少子高齢化がより深刻になってる
②若い世代の貧富の差が激しくなっている
③医学の進歩で平均寿命が90歳代になる可能性大
なんてのはわかるので当然、高齢化した老人を若い人数人で支えるには無理がありその時になれば財政負担を軽減したい政府は猛烈な後出しじゃんけんを繰り出しさらに受給開始時期を後ろにズラすなんてのは朝飯前ですからその雰囲気を悟ってる若い層の人は「えー、、今から年金払うのヤダなー」って思ってる人の方が多いと思います。

しかもここまでの過程で「消えた年金問題」や「年金基金でも運用失敗(ま、実際に運用は勝ち負けの世界なのでトータルで勝ってればいいんでしょうけど)」や、何するにも手続きが煩雑過ぎてめんどくさいし時々届く年金事務所からのメール便の発送数を落とせば無駄な経費も押さえられるんじゃねーの?という不信感もあり、もしかするとNHKみたいに不払い運動なんてことが起こるかもしれません。(法律で支払い義務があるのにそれを真っ向から否定する人が議員になれる時代が今でございますw)

そこに来て追い討ちをかけるように「年金だけだと毎月5万くらい足りなくなるから各自2000万円くらい貯めとけよ」ってアナウンスしちゃったわけですから「年金払うお金を貯めちゃった方が良くね?」なんて考える人も増えてくる予感もします。(ま、そうすると年金が貰えなくなりさらにドツボになるのでそんなおバカな人も多いとも思えませんがw)

こんな状態ですからちょっと頭のいい人であれば年金以外の収入源を作るべく今のウチから動き出し様々な投資を始めていると思いますが、大抵の人は「専門知識=不要」「投資利回り=高」「安全性=最強」という投資を探しているはずです。(要するに素人でも安全で高利回りで投資できるものにしたいってことです)

当然ですがそんな虫のいい投資はありませんので(年利10%元本保証なんて甘い声で誘われることもありますが「そんなの100%詐欺だ」と思っているくらいがちょうどいいですよ)どこかで妥協しないといつまでも見つかりません。

結局、いろんなリスクを考慮すると最終的に不動産投資に行き着いてしまうのですが(だって日本は基本的に二度と戦争しない国ですから不動産が一番安全でございます)この不動産投資はこのブログでも散々触れてる通りこの業界には海千山千の猛者がバックに控えておりますのでやりようによっては簡単に嵌められます。(当たり前ですが不動産屋は自己の利益は追及しますが顧客の利益なんざ追及してくれません)

そこでワタクシ、「不動産投資をやるなら騙されないスキルを上げてからです」って口酸っぱく言い続けて来たわけですが、恐らく今回の報道を期に「将来の年金の補てんに不動産投資」「今、物件価格が下がって来てるのでチャンス!」と不安を煽ってまだ大して安くもなってない不動産物件を買わそうという動きが出てくるんじゃないかと思ってます。(えぇ、、実際にあちこちのブログやメルマガで直接的、間接的を問わずそう言い出している業者さんを多数確認しておりますw)

ただあれです。
ここ5~6年くらいに不動産投資を知り実際に始めている人は不動産融資がストップしたのも初めての経験ではないかと思います。

不動産投資ブームに沸いたものちょうどアベノミクスが始まって日銀の異次元緩和が始まった融資ジャブジャブ時期からですから当然なのですが、、、この辺で不動産投資を始めた世代の人にとって今後の不動産投資業界の情勢は未知の世界だって人ばっかりでしょう。(そういう道に迷いそうな仔羊みたいな投資家を虎視眈々と狙ってくるのが我々不動産屋でございます)

ただ勘違いしないで欲しいのは不動産と言うものは融資が止まって即下落するものでは無いってことです。(何度も言ってますが時間軸が他の投資と違うので下落スピードがゆっくりなんです)

銀行の融資が渋くなろうとも賃貸需要と言うのはそう変わるものではなく、また、不景気になったからと言って家賃まで暴落しませんからある程度は運用利回りが下がったところでダダ下がりってことはありません。

となれば今物件を持ってる人は銀行への返済くらいは出来てるはずだし、無理して売ろうと売却査定に出せば大抵の場合、買った値段より安く査定される可能性が高いです。

そんな時期が今で「なにもこんな時期に安く売ることはねーよなーww」と思う人ばっかりですから売り出すとしたら「買った値段より高く売れるなら売ってもいいよ」って人が多く、稀に売り出しやる仲介さんが値付け間違いしたり、ホントに融資が出ない旧耐震の物件(しかも小ロット)を査定して「もう充分稼いだんだから多少安くして売ってもいいですよね?」と売り主をなだめすかした物件が安く売りに出される程度ってのが現状では無いでしょうか?

しかも小ロットな物件であれば現金で買える人も多いので今のネットが発達した現在、、、
そういう物件が出ればサバンナの飢えたライオンみたいな人が一斉にかぶりつき瞬間蒸発しちゃうはずです。

なぜそう思うかと言うと、、、あれです、、
うちの団員同士がネット上で同じ物件を見つけて丁々発止な買付け合戦を繰り広げてることが最近すごく多いんですもんww(うっかり同じ間合いに入ったら即切り殺される雰囲気でございますww)

しかもここ5年くらいの不動産投資ブームを期に不動産投資家の数が爆発的に伸びていてまた、案外不動産投資で失敗して退場したって人もそんなに多くないはずですから不動産投資人口はあまり減ってもいません。

この状態で他の投資家を出し抜くには不動産スキル(特に物件選定目線)を上げることが一番手っ取り早いんじゃないかと思いますが、ワタクシが考える物件の選定目線はこんな感じです。

①物件価格が安い・・・他の類似物件と相対的に比較して安価
②手が掛からない・・・買ってから直すところが無い・メンテナンスが容易
③物理的高利回り・・・・高収益CFが残りやすい・お金が貯まる
④出口が容易に取れる・・・・売り出したら欲しい人が殺到する・換金しやすい
⑤融資が付きやすい・・・金融機関の選択肢が多い・換金しやすい
⑥賃貸の客付けが楽・・・空いてもすぐ埋まる若しくは退去も少ない・・・駅が近い・車庫が部屋数分ある
⑦運営費が安い・・・・設備が少ない固都税安い
⑧見栄えがいい・・・・売るにしても貸すにしても有利

実はこれ、前回の狼セミナーでのちょっと触れた話なのですが、
この中でどれか一つでも該当するものがあれば購入候補物件として追い掛け、一つも該当するところが無いとなったら諦めて転進ってやるといいですよとお話ししました。

特に注目は④と⑤
今はどこの融資が厳しいので付きやすいとか付きにくいは関係ありませんが将来的に融資がガバガバになった際にここが強いと買った値段よりはるかに高い値段で売ることが可能になり、多少利回りが低くてもキャピタルで逆転という少々ギャンブルながらも空中戦のような大勝負が出来ます。(我々業者はこれが普通に見えるので年がら年中、大勝負が打てるんですw)

事実、6~7年前の不動産投資ブーム前の時に半信半疑で不動産投資を始めた人はそんなに安く買ったわけでもないのにその後の不動産プチバブルにまんまと乗っかり数千万~数億の売却益をゲット出来てるはずです。

もちろん昨今の不動産投資はインカムゲインの積み重ねで利益を得ることが多いですが今のようなやや不動産投資動乱期はちょっとした目利きで先を読み、不動産スキルという爪を研ぎつつチャンスになった瞬間に迷いなく飛びつけるようになっていただければと思います。

えぇ、、
ワタクシ超能力が無いので完全には予言できませんが、
オリンピック後の「オリンピックが終わった妙な達成感で埋め尽くされた雰囲気の時」になにかワンチャンある気がしてなりません。(少なくとも建築費は下がり始めてる頃ですからそこを考えても何か美味しい予感がしますw)


と、この話、、

信じるも信じないもアナタ次第でございます。。。。w



ちなみに先週の雇用統計は見事に大ハズレだったんじゃんw

アップグレードな話。。。


【お知らせ】
6月29日のセミナーのお振込み期限は明日6/5(水)お振込み分までですのでお忘れなくw


こんにちは。

最近FBやブログよりも徘徊してるTwitterですが、
いろんな人のツイートを読んでると正しい情報とフェイク気味な情報に出会うことがあります。

twitterってのはいわゆる「ファボるツイート」をすると瞬時に拡散して読む人が一気に増えるのでそこで広告を打つとそれなりに広告効果があるし、またその際にフォロワーも増えることが多いのでフォロワー増やしてインフルエンサーになりたいって人から見たらたとえ情報がフェイクだろうとなんだろうととにかく目立つツイートしたくなるのも頷けます。(ただそんなニワカフォロワーはブームが去ると一気にフォローを外しにくるので増えても一瞬であることが多いとのことw)

そんな原理を知ると今度はわざと発言を炎上させて拡散させるという「炎上ツイート」なんて作戦に出る人もいるのですが、SNSには正義感だけでメシ食ってるような人も多いので炎上ツイートするとそういう正義感の塊みたいな人がその炎上ツイートを論破しにやって来ますので大抵の場合はクソミソに論破されブロックしたりアカウントを消して逃亡するケースが多いようです。(あと余計なお世話かもしてませんがTwitterから@LINEに誘導してるツイッタラーを見かけたら絶対交流しないようにしてください。ホント、ロクなこと無いですよw)

さて、そんなTwitterを巡回してたらこんな画像を見つけました。



「拡散希望」って書いてあったので画像パクらせていただきますw

一見すると裁判所から届いた訴状らしき封筒に見えなくもないですが、
良く読むとところどころに口語表現が含まれていて恐らくは何かしらの訴状をパクってそれらしく似せて作ったシロモノじゃないかと思います。(読んでみればツッコミどころ満載は内容でございますw)

しかし、この封筒、、
普段から訴状なんてモノが送り付けられてない人が読んだら一瞬信用しちゃうんじゃないでしょうか?(ご丁寧に裁判所の地図まで載せてありますからw)

ちなみに以前はこの手の架空請求はハガキが相場で最終的進化のパターンは個人情報保護シール仕様にまで進化しましたwww


こんなシール付きで届くとビビる人も多いんじゃないかとw

それが今ではこんな封書タイプに進化したわけですから詐欺を働く人も日々虎視眈々とアップデートしてるってわけです。(そのエネルギーを他の分野にぶつければきっと大成するはずなんですけどねw)

この手の架空請求ですが、
一度にカモから得られるお金は10万~30万程度で、1000枚の手紙に62円切手を貼ると64000円ですから1000人中一人でも騙せれば利益になります。(実際に架空請求業者やってるおっちゃんから聞いた話では1000枚撒くと30人くらいは電話が来て10人くらいは大人しく金を払ってくれるそうですが弱気なやつや更にバカなやつだとわかればリピートで数百万~数千万ふんだくるそうですw

ちなみに世の中には1000人の人がいるとその中には必ず3人の騙される人がいるそうで1000人で100万円程度の収入が得られるからこそこの詐欺商法も無くならないんじゃないかと思います。(ま、そのかわり残りの997人から非難轟々な扱いを受けるのですが彼らはそういう声は雑音にも聞こえないそうですので真似しようとするなら誰から何言われようと自分を信じ、愚直に無料面談をやって名を馳せた水〇大家さん並みの丹力が必要になりますw)

不動産の詐欺的手法も年々進化し、昔はネットで無料ツールを配りその時に登録させたメルアドにスパムのように商材の売り込みメールを送り1万円~3万円くらいの薄っぺらい情報商材を売りつけるのが主流でしたが、それが徐々に進化し、セミナー集客してセミナー終了後に自分で運営する塾に勧誘し30万くらいの課金をするってパターンに進化しました。

彼らもバカじゃないので何もしないで30万掻っ攫えば詐欺になるってことぐらい知ってますし、高額な商材なので「返金保証」までチラつかせて加入させてましたが(この返金保証ってものクセモノで課題をこなして「ちゃんと勉強しても効果が無かったことを証明しないといけない」という無理ゲーを強いられるものでしたw)原価はたとえ10円であってもきちんと労務を提供すれば詐欺にならないってとこを巧みに突き、今では100万円を超える厚かましさいっぱいの高額塾へと進化を遂げました。

この100万円レベルのモノになるとただ普通に募集を掛けてもなかなか騙されないので彼らは決まってこんなこと言います。

「本気で稼ごうと思う人限定」

「今までの自分を変えたい人限定」


えぇ、、
普通の人だとこう言われたら一瞬で詐欺臭を感じるのですが困ったことに1000人くらいの人がいると3人くらいはこの言葉を信じて飛び込んじゃう人がいるんです。。(ホントにこれ見て「俺は本気で稼ぎたいんだ!!!」って叫んじゃう人がいるんですよ。。w)

主催者側もこの辺はきっちり計算していてこの3/1000人をうまいこと抽出しようと手を替え品を替え効率の良い方法を考えるのですが一度うまいパターンを思いつくとその手法を「集客ツール」としてこの手の商売を考えてる人に高額で売ろうとしますので結局、どこ見ても同じ手法で集客するパターンになり最たる例があの「プロダクトローンチ」って手法でございます。(クソ長いセールスレター読まされてクソみたいな動画を何回も見せられてすっかり洗脳されたところにドカンと高額商材をぶつけてくるあれですw)

「俺は本気だ、、本気だ、、本気だ、、」と念仏のように呟きつつ鼻息荒く飛び込んだ人も「最低限の役務を提供して詐欺って言われないようにしようっとw」と考える主催者側の意図なんで気が付くわけもなく主催者に言われたようにやって結果が出ず「これは詐欺だ」と言ったところで立証なんか出来っこないので結局泣き寝入り。。(ネット上にはそういうことで騙された人が被害者同盟を作り糾弾しようとしてるサイトもありますが、相手はそういう声は雑音にも聞こえない人達ですので騒ぐだけ無駄でございますw)

そんな被害者名簿もやがて「1000人の中の選りすぐりな3人の精鋭リスト」として名簿化され高額な値段で売れていくわけですからその時使ってたメアドの迷惑メールボックスに連日100通くらい届くその手の勧誘メールはそういう経緯で届いてるわけだし、その中でまたキャッチ―な案内広告見て再び嵌められていくのもそのせいでございます。(こんなこと言いたくは無いですけどその手のセミナーに潜入するといつも同じ顔ぶれの方が座ってますよw)

このブログに辿り着いた人がこの3/1000人に属するわけないとは思いますが、今後はこの手の商売の勧誘もさらに進化を遂げ、うちの間者が潜入したら団員でいっぱいだったなんてことになっては元も子もありません。。(ってか狼セミナーだっていつの間にかセミナーの最後に屈強な信者が帰りの出口をスクラム組んで閉鎖して「仮称)狼旅団プラチナ塾」に入って入会金200万(分割可)払わないと帰れませんってなっちゃうかもしれませんよwww

ワタクシも日々、その手の情報をアップデートしてこいつはヤバイぞと思ったものは順次ブログやSNSで発信して注意喚起しますが、ネットを徘徊して情報を得ようとするのであれば普段から何が正しい情報で何がフェイクなのかくらいはわかるようにしていただけると幸いです。

ワタクシが実践している方法は主催者の経歴を検索し、
①「〇〇で年間1位を取った」と過去の実績をやたら強調してる
②学歴や職歴をめちゃめちゃ前面に押し出してくる
③「出会いに感謝」とか心にもないことをSNSに載せる
④過去にやってたことが今やってることとあまりにもかけ離れてる
なんてとこをチェックしてさらに
⑤こんな手間暇かかることやって一体何がしたいのかを想像する
なんてことをやります。(「本気」って言葉を多用する人ほど危ないというデーターもございます)

慣れてくるときっちり色分け出来てその人の意図がハッキリ見えてくるようになりますので日頃ネットで物件探しする要領でチェックしてみてください。(ホント、面白いくらいに見えてきますよw)



ま、そんなことしなくても楽〇のセミナー広告見れば一発でわかるって気もするんじゃんw

たまには見学会の話でもしましょうか?ww


我々のプレミアムフライデーは銀だこですw

こんにちは。

最近、ワタクシに関する噂で
「狼さんって新築見学会とかまったく興味が無いから誘っても来ないよ」
とか
「いや、そもそもあいつは不動産投資にすら興味がないよ」
と言われてると風の便りで聞きかじりました。(ちょっとした風評被害ですw)

言い訳がましく言わせていただくと、前はちょくちょくお誘いメールが届いてたので出撃してましたが最近はめっきりお誘いメールが来なくなりどこでどんな見学会があるのかさえ知らないから行かなくなったってのがホントのところで別に興味が無いってわけじゃございません。。。(ま、あまりに大人数の見学会だと知らない人が多すぎて見学会のともりで行っても取り囲まれて名刺交換会になって全然物件見れないのが嫌だってのもありますが

と、そんな噂を払拭すべく、ワタクシ、今週は立て続けに2日に渡り、新築見学会に出撃してきました。(えぇ、、ちゃんとお誘いメールが来れば見学会にも行くんです。ワタクシ)

どちらの新築物件もウチの団員が新築で建てたものなのですが初日の新築物件は恐らくワタクシが今まで見た新築アパートでは一番すげーんじゃないかって出来でございました。。

と言っても物件の立地はバス便でタクシーに乗っても1000円くらい掛かる坂道の上の方の賃貸で貸すにはちょっとヤバいところにある物件で、駅力もそんなにすごいところじゃありません。(立地的に言ったら「なんでこんなとこに物件買っちゃったのよ」ってエリアです。

しかしこの方(仮名でお髭不動尊とさせていただきますw)、、
持ち前の大家力と強力な人脈を駆使し、新築早々あっという間に満室にしてしまいました。。(まだ外構工事終わってねーのに住んでる人までいますw)


1Kかと思ったら天高のある1LDKでした


その天高は広大なロフトのためです


キッチンはIHで


お風呂は追い炊きが付いてます


天高が高いと照明の交換が大変なのでこんな照明がついてます


余裕の複層ガラス


DINKS向けに宅配ボックス付きです
※ホントは防犯装備の写真も載せたかったのですがそれはいろいろ秘密があるのでダメでしたw

持ち前の大家力ですがこの人、
元々建ってた築古のアパートをそのままリノベして使うって話で買おうとしてました。
しかし、建て替えのため退去をお願いしても平然と居座る入居者がいるってのに敢然と買い向かいそんな物件なので売り主が怯んだところに猛然と指値をし、それがまんまと通って契約となり決済まで行きました。

当然、この人は決済したらすぐリノベして他の空いた部屋を賃貸に出すつもりで業者さんと打ち合わせしてたのですがなんと決済した翌日にその立退きしても平気で居座る系の入居者が突然退去届けを出して無血開城となり「え?空っぽになるなら新築やった方がいいじゃん」と急遽新築プランへ変更となりました。(仲介した業者さん、、「え?こいつが退去するってわかってたらウチで買ってたのに、、、」と涙目だったそうですが不動産投資ってのはこういう引きの強さも大事なんですw)

ま、あれです、
何か見えない力が働いたのか働かせたのかわかりませんが
絶対出て行かないであろう入居者様がなぜ立ち退き費用無しで突然退去したかの真相は闇の中でございますwww
(居合わせた6人がかりでお髭不動尊様を締め上げましたが「この件は墓場まで持って行く」ってクチを割りませんでした)


ただ融資的にはリノベでやるって話で融資を引いてますからここからいきなり新築やるって言って融資の内容を変更するのは至難の業(並みの銀行員ならグーでパンチするところです)

そこにこの人の並々外れた人脈が登場するのですが、この人脈を介したところ至難の業と呼ばれた新築の融資付けもあっさりOKとなり(なぜか金利まで下がったそうですが、、一体どんな黒魔術使ったんでしょうか?ww)しかも別の人脈を駆使し、「工期だけは絶対遅れない魔法の工務店」「今からじゃいくらなんでも絶対不可能」と言われてた5月末完成にきっちり間に合わせて来ました。

客付けも持ち前の人脈を駆使し、客付け1000本ノックで客付けする巨匠大家さんの業者リストで客付けしあっという間に満室にしちゃってせっかくはるばる見学会に行ったのに見れた部屋はわずか2部屋という悲劇にも見舞われました。。(ま、この手の大家さんの見学会って大抵見れる部屋が少なくなってるもんですからいいですけどね)

当たり前ですが以下のような条件を満たすと
①土地の取得費用が安い・・・築古建物にいろいろ難があったのでその難ごと引き受けて買うと土地値以下になることもある
②土地が安いから建物建築費用に余裕が出来、賃貸にマストなアイテムが全部入れられた
③間取りはギチギチなワンルームや1Kではなくゆったり1LDKにし、そこにさらに広々ロフトをぶち込んだ
④防犯面を考え、防犯装備までも充実させ警察署から防犯認証アパートの称号を手に入れた(実際に警察署の名入りプレートを建物に貼れるそうです)
⑤賃料高めでも客付け場が抜群に上手いので恐らく入居した人は「まだ家賃が安い」と思ってる予感

物件価格が安い―家賃が高いという新築物件になり当たり前ですがそれは高利回りになって跳ね返ってくるってわけです。。。(えぇ、、本物件の満室利回りは神奈川の超東京寄りの物件にもかかわらず驚異の13%でございます、、、)

こんなこと言ってはあれですが、
こういうの見ちゃうと葛飾とか江戸川とかで道路付けの悪い土地に道路斜線や隣地斜線をかいくぐり無理やり狭小1Kの部屋プランをぶち込んでなんとか利回り8%を死守するとかのアパートが罰ゲームに見えちゃいます。

とは言え、この利回り13%物件、、
今は新築の勢いでこんな利回りを叩き出してますが入退去がふた周りする頃には新築の魔法も解けちゃってる可能性もあるのでいつまでも保有することなくとっととキャピタル確定で利益を先取りする気満々なオーナーさんなのは言うまでもありませんww(建物のグレードが結構高くデザイン的にも見栄えがいいのでこれなら3~4年後には利回り8%でも余裕で売れちゃうでしょう)

要するに普通の大家さんでも持ってる人脈を駆使すればこのくらいのことが「丸投げ」で出来ちゃうって話なんですが、ワタクシが最終的にこのブログの読者さんになって欲しいのはこのレベルでございます。。(そのために連日せっせとブログ更新していろいろなこと教えているわけです)

これを高いコンサルフィー払ってやってもらうってものありかもしれませんがそれだと恐らく完成利回りは10%なんて夢のまた夢で大抵の場合、完成時までにはそのコンサルさんに建築費のKBまで抜かれ募集してみたら想定賃料じゃ埋まらず新築なのに広告料付けて募集するという羽目になり埋まって見ればうまくいっても7%後半くらいになるはずです。(ま、そういうコンサルさんって6%は高利回りの部類なんてセミナーで洗脳しようとしますから7%だとむしろ高利回りに見えちゃうかもしれません)

さて、、話はガラッと変わりますが、、
翌日に行った見学会では高利回りを追及するのではなく都内の「相続路線価700C」なんてクソ高く、かつ、「狭小な土地」を爆安で買いそこに集合住宅を建てて運用するという作品を見せてもらいました。


オーナー様の性格とは似ても似つかない洗面台w


予算が余ったので特別に付けて貰った多目的ボード


こっちもIHコンロでした


床はフロアタイル仕様ですが傷が全くつかないタイプです


谷根千のような風情がある街並みですが地価は恐ろしく高いところですw

都内で相続路線価700Cと言えば実勢価格で400万前後の土地なのですが、この土地は近隣商業地域の土地なので容積もそこそこ取れ新築時の魔物とも言える日影規制をきっちりクリア出来る可能性があり場所的に土地の価値はそれ以上落ちないのでこれを古家付きで買うと思わぬお宝物件に出会えることがあります。(ちなみに本物件のほど近くにはワタクシにとっての聖地「東京ドーム」がございます)

しかもこっちのオーナーは大家さんでありながら宅建免許を持ってるので他の不動産屋さんとの横のつながりも太く、未公開のヤバめの土地(訳アリ狭小物件とか接道距離が細すぎてこれ以上土地を切れないけどそこそこ大きい土地)なんて情報が上流から直接入手できる立場です。

ここまでの物件を出して貰えるまでにそれなりに努力も必要で、例えばどうしようもない物件を現金決済で買い、自分で使わなければ誰かに転売なんて技も駆使しなねればならずちょっと普通の大家さんとは違うかもしれませんが一度でもそうやって現金決済で安い物件でも業者さんの言うとおりに買ってあげると「融通の利く買主」と認定されて他の人に物件を出す前に「先にお声掛けします」と物件が出てくることがよくあります。(ウチの団員がよくス〇フさんあたりとこれをやってます)

このオーナーさんはこういう人脈を駆使し都心部のヤバめの物件を敢然と買い向かい自力で料理して収益物件化していくのですが、ここ1、2年で5~6棟の新築物件を手掛けてます。

都心部の物件は土地値が高いので利回り系CFでは不利ですが、一度バキバキの新築デザイナーズ物件を建てておけば相続系のお金持ち大家さんが高値でも買いに来ますから(レインズ見ても都心の700Cの土地の投資物件は滅多に無いし、あっても4%台で軽く売れちゃいますからw)10年分くらいの家賃を先取りして売り逃げ可能です。

よく「不動産物件の価格の歪みを見つけて買いましょう」って話がありますが、正直、値段の付きにくい調整区域の再建不の土地とか私道に囲まれて周囲の住人が道路の領有権争いで植木を置いて誰がどう見ても「ここ買うと隣地から酷い目に遭いそうw」なんて土地を妙なトンチ効かせて買うくらいならこういう手法をマネしてみるのもいいんじゃないかと思います。

そんな物件見学会の2日間でしたが、、
急に決まった見学会と言うこともあり、いつもの旅団コアメンバーだけのイベントと化したおかげで見学会後の懇親会はいつもの「不動産の話が一切登場しない単にエロいだけ飲み会」となってしまい他に来店されていたお客様に於かれましては不快な思いをさせてしまったこと、、本ブログを通じ深くお詫び申し上げます。。。。(特に初日の宴席で後ろの席の知らない女性が恐ろしい形相で睨んでたのでワタクシ小さくなっちゃいましたよ)



あのお店、魚の美味しいお店だったのにエスパーとモスモスさんのせいで出禁になった気がするんじゃんw

狼旅団的GWの過ごし方講座。。。。


昨日は異常なまでにポチが少なかったですw

こんにちは。

「最近、狼ブログってウ〇チネタやらなくなりましたよね」
とか
「やっぱ狼さんと言えばウ〇チネタ」
なんて言われてたもんですから満を持してブチ込んだ平成最後のウ〇チネタ。。

カレーと絡めたネタだったので昨日の晩御飯の献立がカレーだった読者様からのお怒り具合はハンパなくFBのタイムラインでも非難轟々でございました。。(ってかあんなに怒られたのはブログ開設以来初めてですww)

と、平成最後になるであろうブログ更新まで終始ウ〇チネタで汚すのは本意ではないので話題を変えます。。(ま、30日も出勤予定なのでちょっとはブログ更新するかもしれませんが)

本日は平成最後の平日と言うこともあり、それはすなわち「平成」で登記出来る「最後の決済日」でもあるわけです。

だからなのか今日はどこの不動産屋の友達に電話しても「あ、ごめん、、今決済中・・」って電話を切られまくったわけで裏を返すと「あ、狼の会社は今日決済も無いようなシケた不動産屋なんだな」って四方八方に情報を与えてしまったわけです。

不動産屋と言うのはなんとなく儲かってるように見せていないと儲け話がやって来ない部分もあるので今日だけは午前中なんて電話に出ないで、掛かって来ても「あ、ごめん、、今決済中・・」って言えば良かったと後悔しているのですが、よくよく考えたらこの作戦、、一般の不動産投資家さんでも使える手法でございます。。

例えばですが、
どこかの不動産屋さんに買い付け入れて買付けの番手を争ってるなんてケース。。

ただ普通に買付け入れて「あー、、すでに他からも買付け入っているんですよね」なんて言われてるシーンとかで何かの話きっかけを作り、どこかのタイミングで「あ、今日は他の契約もあるので終わったら電話しますね」って言うだけで相手の不動産屋さんは「ん?こいつ、この物件にも買付け入れて来てさらに他の物件を買う財力があるのか?」と思わせるだけで時と場合によっては「この人、なんか儲かってそうだからこっちに乗り換えちゃえ」なんて本来3番手だった買付けが1番手に繰り上がるなんてこともあるかもしれません。(業者なので「どんな物件買ったんですか?」とは聞いてこないし契約としか言ってないのであとで「本業の契約」って言い逃れも出来ちゃいますw)

また、「この不動産屋さん、、いい物件出してくるのでもっと親しくなりたい」、、「でもこの業者さん、他にもたくさんお客さんを抱えてそうでこっちを振り向いてくれない」ってケースの場合、、

「この前、買おうとしてた物件、、1億の融資承認取れて契約っていざ契約ってなったら突然売り主さんが売りやめにしたんですよ」なんて言うと不動産屋さんは「ん?この人は少なくとも銀行から1億の融資が取れる人で、その1億の枠が空いちゃったんだなww」と思ってくれてその1億に見合った物件を出してくることがあります。(ま、この1億を「融資枠」と捉える時点でこの業者さんもクソなんですけどねww)

よくブログで書いてる「バレない嘘、ウラが取れない嘘はホント理論」ではないですが、不動産屋さんってのはこういう儲かってる雰囲気を醸し出してる人に対して「俺も乗っかりたい」って気持ちが働くので初心者の人であっても決して「物件を買うのは今回が初めてです」なんて足元見られるようなことは言わずに「前に持ってたけど全部売ってまた買うんです」って雰囲気を醸し出すのも悪い話じゃありません。(業者さんってそう言われるとウラも取らずに結構信じるものですからw)

武器は少しでも多く持ってた方がどこで役に立つかわからないのでこういう小技を駆使して令和の時代も強かに生き抜いて欲しいところでございます。(あと「嘘を100回つくとホントに聞こえる理論」も併せてご利用くださいw)

さて、そんなわけで明日からスーパーGWの10連休が始まります。
ここまでカレンダーが真っ赤になるのは今回が初めてということで逆に10日間どう過ごすか悩んじゃってる人も多いんじゃないかと思います。(だってここ読んでるお金持ちな投資家さんあたりになるとほぼ銭ゲバ化してるでしょうからGWなんてどこ行っても混んでるし、何やってもGW価格な時期にわざわざ大枚はたいて遊ぶわけないですもんねw)

こういう時期こそ普段は本業でなかなか出来ない不動産のお勉強をすべきじゃないかと思うワタクシ、今年のGWは普段読まない書籍を読んでもうちょっと不動産のスキルを上げようと目論んでます。(さしあたっては税金関係と不動産の証券化について学ぶ予定でございます)

そんな書籍で勉強するのも大事ですが、最近不動産屋さん(特に新築アパートメーカー)が自社物件の内覧会なるものを多数開いているようでこの連休中は結構開催されるようです。

新築アパートメーカーさんの内覧会なんかに行けばたちまち名簿化されてカモリストに登録されちゃうリスクはありますが、そういう時は「私の職業は自営業(ドヤ」って言えばカモ客として見てた視線が一瞬で冷めてくれますので安心して内覧出来るんじゃないかと思います。(きっと追客の餌食にもならないでしょうw)

彼ら新築アパートメーカーの物件は「安く作っても見えるところは豪華に見せる(対オーナー向けw)」なので普段ベテラン大家さんが新築で建てる物件とは色合いが違った物件に仕上がってることが多いので対比すると学べる部分も多いです。

特に予約しなくても見れる内覧会もあるのでGW中、家にずっと居座って奥様から「会社に行っててもらった方が楽なんだけどなー」と視線を浴びてる方に置かれましては「不動産の勉強」とかこつけて出掛けてみるのも悪くないんじゃないかと思います。

こういう細かい積み重ねが将来、大きな差になって出て来ますから家で邪魔もの扱いされるくらいであれば思い切って外に出てみましょうw

また休みで外を歩いてると普段歩いてる道でもゆっくり歩くことが出来、普段気にしてない建物も目に飛び込んできます。
こういう時に目に飛び込んで来たものって意外なヒントにもなるのであてもなくフラフラしてるだけでも勉強になったりするもんです。

特に気にして欲しいのはいろんな建物の外構。。。
中古の投資物件って一度買ってしまうと前オーナーが使ってたまま使うってことが多いのですが自分なりのアイデアを持てるようになるとそこだけをいじるだけで入居率が変わったりします。(入居者って内覧時に物件の雰囲気を最初に見る人が多いんです)

「お、この外構、、センスいいなー」って思うものがあれば写真に撮ったりするのもよし、さらに周辺を歩いてどこにどんなお店が入ってるか?なんてもの注意深くチェックしてみてください。

商業施設はお金儲けで出店してるので結構事前に周辺環境を調べて出店しています。
そんな出店業種を見て「このエリアってどういうタイプの人が住みたがるのかなー?」なんて考えながら街を歩くとその街の特性なんかも見えて来て結構勉強になります。

なんて街をフラフラ歩いててヨボヨボジジイのプリウスに轢かれては元も子もありませんのでそんな調査時は周囲360度に気を配り、用心深く歩き周ってくださいねw(特に連休は普段運転しない人もハンドル握ってますよー)


では皆様、素敵なGWをお過ごしください。


昨日は最悪なエンディングだったので今日はきれいに終わるんじゃんw