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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「塩辛い狼」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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望外な沙汰。。。


本日は最後にエスパー君への業務連絡がございますw

こんにちは。

今から2年くらい前に買った三茶某所のシェアハウス。。

これを当時現金買いしてシェアハウスとして運営しておりますが管理も運営もすべて丸投げな関係で現地にほとんど行かない状態でも毎月50万くらいのお金がチャリンチャリン入って来る親孝行物件と化しております。(ま、その後、本物件を巡って脱税の疑いを掛けられ疑惑を晴らすのに膨大な時間が掛かりその原因となったクソみてーな内装屋に対しての恨みの炎は未だに消えていませんがwww)

そんな親孝行物件ではありますが、本物件には一つ問題がございます。。

えぇ、、物件が再建築不可のため担保価値がない事です。

この物件は建築基準法上の接道義務である2m接道を果たしていないため再建築不可の状態なので融資も引けず仕方なく現金で買ったのですが、おかげさまで運営の方だけは常に満室状態なのでこの物件が担保価値が無くても放っておけばそのうち出した現金も戻って来るだろうと2年近く放置しておりました。

とは言え、本物件、、
隣地所有者様とはシェア運営上の安全確保のため(消防法上、2m幅の避難経路確保が義務なんです)敷地延長で2mに足りない部分に対して通行承諾と言う形で代価を支払い10年契約で賃貸借契約を締結し一応書面上では2m接道確保にはなってます。

そんなこんなでこの物件を保有し続けているわけですが、
先日、とある銀行とお話しした際に、「この通行権を確保した部分をちゃんと明示出来れば担保として見てもいいですよ」と言われました。。

・・・

・・・

するってーと、、あれですかい?

借地なら楽勝で担保価値として見てくれるのはわかってますが、通行権の状態でも2m接道として見てくれるってわけですかい?ww

と、さも驚いたフリをしてますが、実はこれカラクリがあって
この物件、建物が老朽化して建て直しした際に通行権の契約で交わした契約書だけで再建築の許可を貰った過去があるんです。。(想像するに役所の建築課とは相当揉めたと思いますが一度建築許可が出てるとそれが前例となり次も許可が出ちゃうんです)

そんな再建築可な状態になれば腐っても三茶エリアだけにそれなりの担保評価で見てくれるわけですが借地でもない見た目に2m接道ってだけでそう評価してくれるのは我々からしたら望外の沙汰でございます。。。

更に詳しく銀行様に聞いたところ、「2m接道が客観的にわかるよう測量屋さんを入れて境界に杭とか鋲を入れて測量図作ってくれたら大丈夫」ってことなのでワタクシ、先月より隣地所有者様にお願いして2mの位置に境界鋲を入れさせていただきました。(ってかこの話、買ったときから隣地所有者様に「境界入れますよ」って言ってたのですが、担保評価して貰えないのに境界入れてもお金が無駄になるだけとずっとやってなかっただけなんですけどねw

費用的に約30万くらい掛かりましたが、先日、その銀行にその測量書類と土地の賃貸契約書を持ち込んだところ、
「4000万くらいまでは共担で見ますから好きな物件持って来てください」
と夢のようなお言葉を賜りました。。。

えぇ、、
再建築不可物件でも時としてこんな奇跡が起こるんですw

と、ここまでをまとめると
①再建築不可の戸建て物件を買う
②隣地から2m接道に足りない分が買うか借りれないかを検討した
③同時に金融機関に「借地でも融資対象に見てくれるか」を打診した
④イケるとわかったので隣地様に境界を入れることをお願いした
⑤2m幅分の敷地を確保して杭を入れて測量図を作る
⑥銀行に持ち込み共担の扉が開くw←いまここ
って流れなのですが、

ただこの際に、隣地の家の軒とか屋根がその2m接道の敷地上にはみ出てると再建築の確認申請の際に「隣地の建物が接道敷地にはみ出してるからダメ」なんて言われることもありますので②の段階で敷地と隣地建物の関係を確認するのは言うまでもありません。。(隣地が再建築時に引っ込めるって覚書じゃダメと言われることも多いですよ)

そんな訳で、、中央線某所の鉄骨レジを買う時にウチで持ってた共担を全部使い切ってしまってただけにこの新たな共担枠の出現は我々にとって非常にデカいわけですが、、、

今やあの楽○様でさえ神待ち出会い系サイトと揶揄されてる惨状を鑑みればワタクシごときで買える物件なんざあるわけもございませんってww。。(楽○どころか業者系上流物件でさえ見るからに盛り盛りな想定利回りばかりなのでこれじゃ手も足も出ませんwww)


逆にこの物件、、出口での融資付けが出来るようになったので一瞬、売却して利確、、、、とも浮かんだのですが、
それってせっかく育てた金の卵を産むニワトリを殺しちゃうみたいなことですからやっぱりこの物件は温存して共担組める新規物件を買うしかないんです。。。(たった5000万の投資で年600万も生むニワトリを2年で殺しちゃアカンです)


と言うことでエスパー君、、

少々回りくどくなりましましたが今年の夏休みはほとんど無いと思っておいてください。(明日からのキミの主任務は日本中の業者に架電するブツ上げ業務でございますよww)



業者も休むお盆の3日間くらいは休んでもいいけどそれ以外は全部出勤なんじゃんw

転売業者が見向きもしない物件とはなんぞや?(久しぶりの連載記事になりますw)


連載記事はラクチンでいいですねw

こんにちは。

昨日のブログネタで

「転売業者が見向きもしない物件(要するに転売出来そうもない物件)」

という記述がありましたが、

意外にこれがわかってない人が多いことがわかり土曜日ではありますが補足説明させていただきます。(なので今日のブログは短めの予定です)

転売業者が買う物件と言うのは当然「転売が出来ること」が絶対条件なのは言うまでもありませんが、それってのは要するに
①出口で思った通りに融資が付くこと
②売った後買主からクレームが付きにくいこと
③余計な損害賠償を請求されて売った粗利が消えないこと
あたりではないかと思います。

また売り主が業者である場合、「瑕疵担保期間」が2年付きますのでぶっちゃけ最低2年間は何事もなく過ぎ去って欲しいもの。(そう思ってるところに1年11か月くらいで雨漏りの損害賠償請求されると胸が熱くなりますw)

そう考えるとこの①~③に該当するであろう物件以外は「仕入れ不可物件」となり大抵の業者は敬遠します。(せっかく稟議あげても上席から激しいツッコミを受けて却下されていく運命であることが多いです)

例えば築古戸建てなんてのがこれに該当するのですが、木造の築古住宅の場合、業者が格安で仕入れてもシロアリだの雨漏りだの水回りなんて瑕疵担保に触れそうな部分の補修に金が掛かると判断されれば利益も出せないのでまず買いません。(だから大抵の業者はちょっと新し目に見えても取り壊して更地売りしちゃうんです)

また取り壊して更地売りしようにも戸建て用地としてちょうどいいロット(都内だと更地25坪超えるあたりから1億邸宅と化す可能性があるので出来れば15~18坪くらいのバラ売りがしたいものなんですw)じゃないと出口で困るので例えば敷地の接道距離が建築可能な2mしかなくて土地が100坪なんて「これ以上土地が切れない」なんて更地は戸建て売りが出来ませんから戸建て住宅以外の用途でしか売買出来ないので割安に出回ります。(こういうのをクズ地と呼ぶのですが最近の新築投資アパート売り業者はこんな土地を血眼になって探してます)

木造物件は融資期間が短いですからこれ以外だと築古木造アパートあたりが該当するのですが、こんな築古木造アパートでは
①住人が退去しそうにない
②すでに雨漏りしてるのが現認出来る
③水回りも古くて金が掛かりそう
④床を踏んだらブカブカする(ってか押し入れに虫の羽らしきカスがたくさん落ちてる)
⑤見るからに建物が傾いていそう

なんて物件だと業者も怖がって手を出しません。

と言うことで昨日ブログで書いた

「転売業者が見向きもしない物件(要するに転売出来そうもない物件)」

とはまさにこんな物件ですのでこんな物件を見つけたら仲介さんにレントロールどころではなく謄本まで送って入念にチェックするだけでなく謄本に書かれた所有者の自宅をGoogleマップで調べてプロファイルしてどんな性格の売主かを想像して極限まで指値して買い漁ってくださいw

ただあれです。
この時点で転売業者は消えましたが、今度は同業でもある「不動産投資家」さんとの争奪戦になります。(恐らくですが今度は指値幅数百万レベルの攻防になるかと思います)

こういう時はワタクシ、「一番高い買付けが出てきたらそれに上乗せするから教えてください」とお願いしたりしますが、こういう時の仲介さんって妙に律儀な方が多く「いや、買い付け順位の早い順でやりますので」なんて言ってくるやつもいます。(こういうやつに限って「仲手以外にタンボ払ってやる」って言っても拒絶してくるんだよなーw)

ま、あれです。
他の不動産投資家が欲しがるレベルってことはまだまだその建物は使い道がある優良物件だってことで、、ここはひとつ、、、
「他の不動産投資家も寄り付かない物件」を探し当ててじっくり長期戦で指値を入れると言うのはいかがでしょうか?。。。。(え?ワタクシなんか怒られること言いました?)



なんて書くと今度は「じゃ、他の不動産投資家が寄り付かない物件とやらを教えろ」とかメールが飛んできそうなんじゃんw

ところで、なにを基準に指値入れてますか?


台風が高速スライダー気味に接近中ですw

こんにちは。

物件はまだまだ高いし、融資も通りにくいしこれだといつまで経っても不動産投資が始められねーじゃんとお嘆きの方も多いかと思います。

とは言え、こんな今どきでも物件を安く買ってるツワモノもいますし、下手すると未だにフルローンで融資を引っ張れる人がいるのも事実。(ま、今どき融資をフルローンで引っ張るには何かしら担保になるものが無ければ厳しいですからこっちはやや非現実的な話ですけど)

そんな物件を安く買う方法として「指値」というやり方がありますが、
皆さんはなにを基準に指値入れてますか?(あ、ラスティーくん、そう聞いてワタクシが昔書いた「指値理論」なんて過去ログを引っ張り出してくるのはやめてください、今日は若干切り口が違いますからw)

不動産投資家の人でありがちなのが、
「この利回りで買わないと収支が合わないから」ってパターンの指値。。

例えば、売値1億 利回り7%なんて平成元年築の重量鉄骨の売りマンションがあったとすると

「7%の利回りじゃ全然収支が回らないので9%の利回り(7800万くらい)で買付け入れました(ドヤ」

なんてパターンで指値して「7.5%(9300万くらい)で転売業者が現金買いしていきましたよw」と玉砕したことがある人も多いかと思います。(そうなると負け惜しみみたいに「あんな買値で買っていくなんでバカじゃねーのw」と言いたくなるもんですw)

しかし、これは「物件を買う目的が違うから起こること」で、
①9%の指値で買いたい人はインカムゲインで回していこうって考える人
②7.5%で買っていく業者は5.5%くらいの利回りで転売してキャピタルゲインを稼ごうって考える人

の違いなんです。(ま、今時分に表面利回り5.5%で売り切れるかどうかは別としてw)

で、①の目的で買いたい人はとにかく自分が求める利回りじゃないと買っても意味が無いですから何回でもこの指値をチャレンジしますが、その求める利回り以下で転売業者が買える物件であればその指値が通る確率は大幅に下落します。(これも例の「買えない病」の一種でございます)

ってことはこの事例で希望指値を通したければ「転売業者が見向きもしない物件(要するに転売出来そうもない物件)」を見つけてそこに情け容赦ない指値をすればいいわけでその下限は「売り主さんが実際に手にしたい手取り額+仲介さんに支払う手数料の合計」となります。

この「実際に手にしたい手取り額」は仲介さんの「最初の売値設定のセンス(100万単位の値付けセンスでわかることが多いです)」や謄本の乙区欄の「金融機関名」や「いつから借りてるのか?」や「共同担保」や「債務者の住まいがどんな家なのか?」や「借り入れ額」などを見ればうっすらとですが見えて来ます。(何度も言いますが指値するのに謄本すら見ないやつ、謄本の見方すらわからないやつは不動産投資を始める資格すら無いと思います)

と、ここまでやれば売り主さんがおぼろげながらではありますが、売主が欲しい手取りで買付けを入れることが出来、物件を買えるチャンスもあるんじゃないかと思いますが、正直、このレベルではまだまだ素人の域を抜けることは出来ません。(とは言え、ワタクシも「こんなことで売り主の気が変わって買えなくなると元も子もない」と思って日和ること多しでございますがw)

何が言いたいかと言うと、
この買取業者が買いに来ないような物件と言うのは出口の融資すら見えないことが多く、買い取り業者も「こんなの仕込んだら売れずに在庫でずっとシコッちゃうよなー」と諦めてるからこそ手を出して来ないってことでもあるので、

そういう物件は、「売り主さんが実際に欲しい手取り」なんて話ではなく、
「こんな売値じゃ売れないのはよーくわかった、、じゃ、欲しい手取り金額のハードルを下げよう」と諦めて値下げし始めてそれでも商談が来なくてちょっと焦り出し「ま、表向きはこの売値設定だけど金額の相談が来たら全部連絡くれ」と仲介さんに言い始め防戦体制に入ったところで手加減せずにさらに容赦ない指値を喰らわせその買い付け額に対してちょっと押し返された、、ってあたりで狙うのが今、破格の買値で買ってる人のやり方です。(ま、そんな物件ですから買ってからの苦労も人一倍ですが、そこはちゃんと料理出来る人が買ってるであろうと踏んであえて書いてますw)

但し、この場合でもその物件の乙区の借り入れ額以下の買値ではそもそも残債が消せないので指値の下限自体が「残債+仲介手数料」となりますから、狙うべき物件は残債が過激に残ってる物件以外となります。(最近、スルガ融資物件が売りにくくなってるのって実はこれが原因なんです)

ただスルガ融資物件であっても購入時期が5年~7年以上経過してるなんて場合は意外に残債が減ってることがあるのでここでも謄本を見て「いつ物件を買ったのか?」というのも併せてチェックするのは言うまでもありませんから「なんだよ。。抵当がスルガだよー」と嘆かずに最後までよーく調べてください。(見るべきところは謄本乙区の登記年月日ですよ)

と、そんなことを考えながら仲介さんが送って来てくれた物件情報を読みつつ指値幅がそのくらいあるのかってのは謄本見ないとわからないってことがお分かりいただけるんじゃないかと思いますが、ワタクシは謄本の住所を辿って所有者の自宅まで行き、干されてる洗濯物の並び方や玄関の片付け具合などを見て売主の性格までプロファイリングして指値を決めてます。(ちなみに玄関とかから自己主張するかの如く道路まではみ出た植木があったり「ここは私道なので通り抜け出来ません」なんて私道の範囲がやたらうるさそうなやつだと「なんか指値厳しそうだなー」と諦めて帰ることが多いですw)

あと、不動産投資家のほとんどの方が買付けを入れる際に「売却理由」なるものを聞いてきます。

そう聞かれて不動産屋がバカ正直に「えぇ、、金に困って売るんです」なんてことを言うわけもなく大抵の場合「資産の入れ替えです」と言われて終わってしまうのですがその物件自体に引き合いが少なく商談が長期化してくると仲介さんもつい本音で言いたくなる時があります。

しかもわりと遠回しに言ってくるので気が付かずに聞き逃しちゃう人も多いのですが、これは気配を察知するとわかることが多いです。(「それってどういう気配か?」と聞かれるとパターンが多様にあるのでこれってものがありませんが一番多いのは今までは「売主に持って行けない」って言われてた買い付けが「一度当たってみます」に変化するってやつでしょうか?ww)

先日も書きましたが、今、確かに物件価格は下がってるように見えてもそれはまだ保有して収支が回るレベルではありません。

そんな時でも破格の安さで物件を買ってる人ってのはこういう動きが出来る人ではないかと思うのですが、逆に言えばこんなことすら出来ないで物件が欲しいと思ってる人は「物件を買うことが目的と化している」ことが多いです。(だって見るからに収支が回りそうもない物件を「銀行への信用付け」なんて屁理屈付けて嬉しそうに買おうとしてるんですもんw)

また仲介さんは1億の物件が7000万で売れようが「仲手が少なくなっても他決されるよりはマシ」と考えることが多いので、「この物件は転売業者が手を出さないだろうなー」って思える物件を見つけたらチャレンジしてみてください。(ちなみに狼旅団ではこの「転売業者が買わない物件」って話は6年前のセミナーくらいから言い続けてます)

「不動産投資家同士で物件の争奪戦を繰り広げてる次元での指値」と「転売業者がさらって行く指値」がって違うというのを理解するとどんな物件見てもまずそこが先に頭に浮かんで来ますのでむやみやたらに<strong>業者が見た瞬間にゴミ箱に捨ててしまうような買い付けを出さずに済むし、仲介から見ても「この人は不動産をよーく理解してるなー」と思ってもらえますから上手くすると「こんな物件、、お好みですよねー」転売業者が手を出せないような難あり爆安物件を出してくれるかもしれませんよw(繰り返しになりますが、そんな物件ですから買ってからの苦労も人一倍でそこはちゃんと料理d、、、以下略。。。)



大抵、ジャッキアップからスタートなんじゃんw

新築戸建て賃貸の話。。。


一瞬でも外に出るとすべてのやる気が無くなりますw

こんにちは。

平成も30年となり、一番流通量の多いバブル期と言われた時期の平成初期の売り物件も築30年とすでにいつまで使えるのかわからない状況になってきました。

また、最近は団塊世代の高齢化も進み、ウチの周りでも空き家が増え時始めわりと広めの土地が売り出されることが多くなってきました。

大抵の売地は細かく切り刻まれ戸建て用地として再販されていきますが、接道(2m無いと再建築出来ません)が悪いと戸建て用地としての転用が難しくなりそんな土地が「クズ土地」と呼ばれ小規模アパートなどの収益物件用地として再販されます。

最近の不動産投資家さんはこういうクズ土地を安く仕入れ利回り8%から9%前後の利回りが叩き出せるような収益物件にしてしまうのですが、それを初心者が一人でやるのは不可能に近いので結局、初心者系の人は業者が建てた利回り6%~7%前後の建売収益アパートを35年ローンとかで買ってます。

なぜこんな物件に今頃手を出すかと言うと、、
①新築なのでフルローンが出やすい
②セミナー等の影響で6%と言う利回りが高利回りだと洗脳されてる
③買って10年は手間が掛からず余計な経費が掛からない
④新築物件なので賃貸マーケットでも競争力がある
⑤新築プレミアがあるので設定家賃が高い

なんて理由じゃないかと思うのですが、

これは見方を変えると
①新築なのでフルローンが出やすい
→金利が高いので長期ローンを組むと残債がなかなか減らない

②セミナー等の影響で6%と言う利回りが高利回りだと洗脳されてる
→実際、周りを見回しても5%台がほとんどなので6%の利回りを見ると思わずケツが浮きますww

③買って10年は手間が掛からず余計な経費が掛からない
→修繕費等は掛からないけど安普請に出来てるので入れ替わりが激しく実際には募集経費と原状回復経費が結構掛かる

④新築物件なので賃貸マーケットでも競争力がある
→最初の3年くらいは競争力があるかもしれないけど周りに競争相手になる新築が建った瞬間に競争力が低下する

⑤新築プレミアがあるので設定家賃が高い
→新築の時点で広告費○か月だの言ってる時点でそんな期待しちゃいけませんw

なんてことも言えます。

要するに新築の業者系アパートなどは建築経費を圧縮しないと利益が出しにくくなっていてどうしても安普請になってしまい、今後建築費が安くなるタイミングで建て始まるであろう新築物件と比較すると「古いくせに高家賃」という状態になってしまい10年くらいは大丈夫なんて思っててもあっという間に競争力を失ってしまい残債が減らないので買った値段でも売り逃げ出来ないという状態になってしまうんです。

そこで今、脚光を浴び始めているのが「新築戸建て賃貸」です。。
新築戸建てであればアパートなどの集合住宅と違い
①ファミリー層なので単身居住者と比較すると滞納リスクが低い
②一度住むとなかなか引っ越せないので長期入居が期待出来る
③建物管理にシビアになる必要がない
④共同住宅より物件供給量が明らかに少ないのでわりとブルーオーシャン
⑤賃借人が住んでないと実需用として高額転売が出来る
⑥自分で住むと嘘つけば住宅ローンが使えるww

なんて恩恵が付いてきます。

と言っても新築物件を建てるわけですから建築費と賃料の乖離を考えないと集合住宅のような高利回りは期待出来ません。

ちなみに一般の人が工務店に新築を依頼すると木造建築での坪単価は65万~80万程度(ハウスメーカーだと軽く100万超えちゃいますけどw)。。。

新築戸建てでの必要床面積は昔の4LDK仕様(120㎡程度)ではなく3LDK仕様(85㎡程度)あればいい時代になってるのでこの床面積85㎡に0.3025掛けると坪数は25.7坪になります。(実際は延床面積になるので93㎡くらいが建築面積となりその面積で建築価格として課金されます)

25.7坪たとして坪65万で建てると1670万。。
これに見合う土地を探すとして18坪くらいの土地を都内で買うとなるとその坪単価は安くて120万くらいでしょう。。

と言うことで
18坪×120万=2160万・・・土地
25.7坪×65万=1670万・・・建物
合計 3830万円

新築戸建てて3830万円もすると賃貸で得られる家賃(坪120万の土地ですから貸せてもせいぜい家賃は20万が限界でしょう)を想定し利回り計算すると
年間賃料収入=240万円
物件価格3830万円
利回り=6.2%となります。。

実際には新築時に諸経費が10%くらい乗っかりますから物件価格は4213万。。
実利回り計算すると5.6%程度まで落ちてしまい正直、「この利回りで不動産投資を考えるならやんなくてもいいんじゃね?」と思ってしまうのはワタクシだけじゃないと思います。。。

さて、話はちょっと逸れますが、、この物件価格の4213万円。。
戸建て分譲会社が実際に値付けして捨て看出して売り出すとしたらどのくらいで売り出すと思いますか?

ワタクシの感覚では坪120万エリアと言うことを考慮して4500万~どんなに高くても5000万程度が限界じゃないかと思います。

一般に戸建て分譲業者の戸当たりの利益は15%~20%前後なので売値が5000万だとすると4000万前後で新築しないと利益が出ません。

と考えると戸建て業者さんはもう少し安く建てているってことになるのですが、、、それ以上に強力な戸建て屋さんがいます。。

えぇ、、いやゆるパワービルダーと呼ばれる戸建て屋さんなのですが、
このパワービルダーでの代表格は飯○建設グループ。。(華原なんとかってオンナが最近新聞を賑わせておりますが以下略)

一年間に分譲販売する棟数が桁外れに多いのでこれはあくまでも想像ですがこの会社の建築坪単価は30万円台ではないかと思います。(そんな安普請な坪単価で35年のフラット35を組むってある意味バクチな気もするワタクシですが、、今回は話題が違うので話を進めます)

ただ、この坪単価30万円台で一般の方が建てるのは当然不可能なのですが、一つだけ道があります。

それはいわゆるコバンザメ手法と言う「パワービルダーが工務店軍団と締結してる年間建築棟数のノルマをクリアするべく便乗で乗っかる手法」です。。。

ちなみに我々の事務所に週二回ほど届くアットホームの折り込みチラシに季節限定ではありますが、これらのパワービルダーが建築ノルマを消化すべく「新築するのでしたらウチの工務店で安く建てられるよー」ってオファーが時々届きます。

その価格ですが、パワービルダーの儲けが乗っかってても建坪25坪計算でも800万円。。。(昔555万円の家とか言うのがありましたがパワービルダーが新築するとしたらこんな価格で建っちゃうんですw)

ま、これに外構費用とかが乗ってくるはずなのでそこは割り引いて計算してもさっき計算した土地建物の物件価格を再計算すると、、3160万まで下げることが可能になってきます。

そうなると利回り計算で7.5%まで跳ね上がり、将来賃貸需要が無くなり売却するにしても少なくとも買った値段くらいでは売れるはずなので負けることが無くなります。

と言うことでこれから新築戸建て賃貸をやりたいって人は
①土地が見つかったらパワービルダー軍団に「新築やりたいんだけどそちらの建築枠余ってないか?」を聞く
②ボリューム入れて貰い気に入るボリュームが入れば土地の買い付けと決済
③おもむろに新築を建てる
④ウマー

安普請なパワービルダー様とは言え、分譲戸建てを建ててるわけですから内部の水回りなどの設備も賃貸用途は違うものが付いてるので(但しそんなに種類は選べませんがw)賃貸で運用するならそれなりの家賃も期待出来ます。

あくまでもこの手法は季節モノなので通年で出来るわけでもありませんが普段からこの手のパワービルダーさんともパイプを持っていれば「戸建て分譲用地では買えないけどオタクでアパート建てるなら売主に話してあげてもいいよ(但し、タンボ頂戴w)」なんて余計な話までよく飛んできますから投資物件だから投資物件専門の業者とばっかり付き合うのではなくこの手の異種格闘技系業者とも仲良くなっておくのも悪い話じゃないかと思います。

えぇ、最近のパワービルダーさん、、
レインズに載ってる物件でも平気で満額で買っていきますから相当安い坪単価で建ててるはずですよ。。。w




但し、35年持つか持たないかは神の味噌汁なんじゃんw

○○○さんって評判どうですか?


業者に融資付け頼まれて金融機関にその業者名を言ったら小さく「プ」って笑われちゃいましたw
(一体、この業者さん、、この銀行にどう思われてんでしょうか?)

こんにちは。

最近、このブログがTwitterとかで拡散されるようになり読者数が去年とは比較にならないほど増えたようなのですが(ってかこれだけ増えてもポチ数が変わらないってどういうことだよww)それに伴い今までとは違った読者層の方が増えてる気がします。

どちらかと言うとワタクシのブログ、
能動的な人があちこちサイトを検索して迷い込んでくるパターンが多かったのですが、どこかで「こんなブログがあるぞ」と書かれているらしくそこから飛んでくる受動的な人はいただくメールから判断するとやっぱり初心者系の方が多いようです。

なので来週のセミナーについて「どうすれば参加出来るのか?」とか「今から申し込み出来ますか?」なんて問い合わせが最近激増してます。

いちいちメールで答えるのも面倒なのでブログに書きますが、
セミナーに当選する人は毎回、セミナー募集告知日を毎日チェックして日程がわかったら当日の18時にこのブログにアクセスして告知時期が出た瞬間に申し込む人が多くそれでも申し込みが多いと抽選になるので結構大変な思いをして申し込んでるようなのでワタクシのセミナーを聞きたいという方はそんな感じで毎日ブログをチェックしていただけると幸いです。

ただあれです。。
ワタクシのセミナー聞くと不動産投資なんかで金儲けしようって気も無くなっちゃうだけですから初心者の方にはあまりお勧めしません。。(不動産投資を通じてお金儲けしたいって人は他の不動産セミナーに行ったほうがまだいいかと思いますw)

と、他のセミナーを推奨するとホントに他のセミナーに行って引水我田な業者さんとかコンサルさんに引っ掛かってしまう恐れがあるので今日は最近よく寄せられるこんな質問にもお答えします。。

「○○○さんという業者さんって評判どうですか?」

「○○○さんという講師のセミナーに行こうと思うのですが評判、、以下略」



最近の初心者の方って昔と違い情報量の多さから少なからず事前に情報を把握しているのか、そこそこ危険予知能力があるようでワタクシに届くこの手の相談での○○○の部分、、大抵グレーな人であることが多いです。。(いつも聞いてて「をを、、危機回避能力凄いですねー」って思いますw)

だた、これも昔と違い、今はワタクシ以外にもネガティブなことを書く人も増えていてこの○○○に入る人をキーワード検索するとそこそこ怪しい情報がHITするので感覚的に「あ、こいつってヤバそうなやつかも」って思うようなのでこれのひとえにネットに書き残してくれる先人の教えみたいな人のおかげでしょうw

だから確認でワタクシにメールしてきて最終確認みたいなことをしてるんじゃないかと思いますが、ワタクシ的には「そこまでわかっているなら敢えてその集まりに参加したらどうですか?」って思います。(ある程度騙されるぞって思って参加してればそうそう引っ掛からないでしょ?w)

例えば見るからに「引水我田」な業者さんが東京駅界隈の貸会議室とか自社の会議室なんかに客を集めて「無料セミナー(セミナー終了後は個別相談会付き)」なんてコテコテな個人情報目当ての不動産セミナーであってもセミナーだけ聞いてるうちは被害には遭いません。(そういう時には偽名で参加してれば後からの追客営業も来ませんw)

また、セミナー終了後に高額会員のご案内なんて軽い軟禁状態になるパターンであっても実際にはほとんどの方が躊躇して帰ろうとするのでそれに紛れ込んで逃走すればその後はせいぜい申し込んだメアドにしつこくメールがくるだけで実害はほぼありません。(信者のサクラ会員がさりげなく出入口を封鎖しますが「どけ!」と言えば羽交い絞めにしたりまではしませんからww)

えぇ、、ワタクシ、最近思うんです。
ワタクシがブログとかで「こういうセミナーとか業者はヤベーですよ」って先に制して封印しちゃうとそういうイベントに行かずに「これは悪いセミナーだ」と学習して実際に行くことなく、後日、大家の会など親和性のありそうで無さそうな違うシチュエーションなどのイベントに経験不足のまま参加してしまい、まんまと嵌められるってことになるんじゃないかって。。。。(要するに悪い事例も実際に目に焼き付けておかないと経験値が上がらないってことですw)

騙される話って一度でも騙されるとどこでどう騙されたかを体で体感出来ますからその積み重ねってのは不動産投資以外でも応用出来、将来お金持ちになった際に小銭欲しさに寄って来るであろう「出資詐欺野郎」に理詰めで説教出来るようになりますw(「出資って言葉、、いいよなー、、借金と違って失敗しても返さなくてもいいし」なんてイヤミの一つでも言えちゃいますw)

えぇ、、実際の話、ワタクシがどんな詐欺話でも軽くいなせるのって不動産屋の駆け出し時代に何人もの出資詐欺師のおっちゃんやどこまでがホントでどこまでが嘘かわからないくらいのデカい話をする老練なジジイに揉まれて来たことが今に繋がってる気がしますw(あの経験をすると昨今のキラキラ系野郎が全員でピースサインしてる集合写真を見ただけで腹で何考えてるかわかっちゃうくらいになれるんですw)

ただそういうイベントに飛び込んでいくにはいくつか注意が必要で大まかに考えると
①そのイベントの集客目的はなに?・・・一体何のため、誰のために開催してるのか?
②対象になるやつはどんなやつなのか?・・・年収1000万以上のローンホワイトなんて条件聞けばなんとなくわかるでしょ?w
③主催者のメリットってなに?・・・主催者にメリットが無ければやるわけないしw

ってあたりですが、

こういうのは主催者の過去に書いてる話をググることによって見えて来ます。
特に最近はSNSで情報発信するやつが多いのでそこをチェックすると時折、素の情報が見えて来ます。(ま、あれです、、やらしーお店に行って業者がス○ガ様に出してるモリモリ残高のエビデンスみたいなパネ○ジ写真を見て指名する前に「その娘が書いてるお店ブログ(こっちでは店に張り出されてるようなパ○マジ写真の掲載が出来ませんw)」をチェックして彼女の本当の姿を知れ!ってのに似てますw

しかもSNSってのは大抵、横の繋がりがあるので横の繋がりを丹念に辿っていくとそのイベントの正体が見えてくることも多いです。(仮想通貨セミナーとかだと事前にそういう系のグレーな奴と夜な夜なワイン飲んでる写真とかアップされてますw)

また業者さんであれば必ず会社のHPがあるのでそこ見てどんな商品が主力なのかを先に調べます。
業者さんは決してボランティアでセミナなりイベントを開いているわけでもなく必ず自社の商品を売り込む仕掛けをセミナーに織り込んできますのでこういう時は「何を売り込んで来てどんなメリットを謳ってたか?」をチェックしてください。

恐らくですがメリットのある部分はこれでもかとたくさんぶつけて来るはずだし逆に売り込みに不利になるデメリットについてはあまり触れたがりません。

ここまで情報を得られたら今度は自力でデメリットについてネットでもなんでもいいので調べ上げます。(こういうネタは今ではネット上に腐るほど落ちてます)

ほら、、
これでそのセミナーに行っただけの価値が生まれてきますよね?w


例えば、業者さんでやたら新築物件を売り込んでくるとこってのはまず中古物件を否定するところから始めます。(出口戦略で苦労するだの、融資年数が伸びねーだの、買った瞬間に大規模修繕が必要だのw)

しかし、主力商品である新築物件の話になると状況が一変します。
「新築なのでフルローンが付きやすい」
「新築なのでどこの金融機関も取り組んで貰いやすい」
「設備が新しいので新築後10年間はほったらかしでOK」
「しかも10年後もまだ築浅扱いに見えるので出口戦略が容易」

などなど。。。
とにかく「新築物件が一番いいんだよ」と売り込みを掛けてくるはずです。

しかし
新築物件でありがちな
「業者が新築で建てた物件だと最初の利益分を先に抜かれる(1億の物件の実際の価値は8000万スタート)」
「管理条件付きなんかで買ってしまうと保有期間中、割高なリフォーム代などで苦しめられ利益がなかなか出ない」
「しかも自社の家賃保証まで付けられて管理会社の変更が容易に出来ないようにされた」
「新築のため過去の賃貸実績が無い上に販売利回りを上げるべく初期の賃料設定に無理目設定w」

なんてパターンについての説明はあまりしないはずです。(ま、こんなこと真顔で説明したらそれこそ「正直不動産」ですwww)

でも前者(赤字部分)はセミナーで聞いて理解して後者(青字部分)について自分で「調べ学習」すればメリットデメリットを理解出来るし同時に「あー、、こうやって素人を嵌めこむんだな」ってのも体感的に学習出来るわけです。(個別相談会まで残って話を聞いてると自分の融資属性までタダで聞けちゃいますからこれも使いようによっては美味しい話ですw)

大事なのはまさにここで騙される人って「どこでどう嵌めこまれたか」わからない人が多いんです。(大抵、業者の話を聞いてるうちにその気になってしまったってパターンですもん)

ただ、この嵌めこまれパターンを一度覚えてしまうと嵌めてる側のパターンは大抵似たようなモノなのでほとんどの嵌めこみパターンに応用出来てそのパターンを回避しつつどんどん新しい情報を得ることが可能になります。(まさに自分にとって必要な情報だけを抽出して奪い取れるってことが可能になってきます)

ただあれです。。
そういう実のある情報ばっかり話して貰えるセミナーなりイベントってのはそうそう多くも無いのが今の現状で(講師の自己紹介と言う名の自己自慢の話で30分以上掛けること多しです)「これならどこかの大家さんが建てた新築の見学会に行ったほうがマシじゃね?」って思うことも多いです。

また、そういうイベントに出没してばっかりいると周りの大家さんから「あいつあのセミナーに来てたぞ」とまるで初心者丸出し状態の教えて君系の不動産投資家と勘違いされ、せっかく素敵イベントで有名大家さんとかがいるとこでも敬遠される、、、なんてこともよくあります。。

こういう時の対処法ですが、、、簡単です。。
「ワタクシ、別に行きたくなかったんだけど狼って野郎に「間者で潜り込んで来い」って命令されたんですよww」
って言えば大抵の大家さんは納得する、、、はずです。。(うーん、、書いててだんだん自信なくなって来たぞw)



信じるも信じないもアナタ次第なんじゃんw