プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと買いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「塩辛い狼」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
06 | 2018/07 | 08
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 - - - -
検索フォーム

新築戸建て賃貸の話。。。


一瞬でも外に出るとすべてのやる気が無くなりますw

こんにちは。

平成も30年となり、一番流通量の多いバブル期と言われた時期の平成初期の売り物件も築30年とすでにいつまで使えるのかわからない状況になってきました。

また、最近は団塊世代の高齢化も進み、ウチの周りでも空き家が増え時始めわりと広めの土地が売り出されることが多くなってきました。

大抵の売地は細かく切り刻まれ戸建て用地として再販されていきますが、接道(2m無いと再建築出来ません)が悪いと戸建て用地としての転用が難しくなりそんな土地が「クズ土地」と呼ばれ小規模アパートなどの収益物件用地として再販されます。

最近の不動産投資家さんはこういうクズ土地を安く仕入れ利回り8%から9%前後の利回りが叩き出せるような収益物件にしてしまうのですが、それを初心者が一人でやるのは不可能に近いので結局、初心者系の人は業者が建てた利回り6%~7%前後の建売収益アパートを35年ローンとかで買ってます。

なぜこんな物件に今頃手を出すかと言うと、、
①新築なのでフルローンが出やすい
②セミナー等の影響で6%と言う利回りが高利回りだと洗脳されてる
③買って10年は手間が掛からず余計な経費が掛からない
④新築物件なので賃貸マーケットでも競争力がある
⑤新築プレミアがあるので設定家賃が高い

なんて理由じゃないかと思うのですが、

これは見方を変えると
①新築なのでフルローンが出やすい
→金利が高いので長期ローンを組むと残債がなかなか減らない

②セミナー等の影響で6%と言う利回りが高利回りだと洗脳されてる
→実際、周りを見回しても5%台がほとんどなので6%の利回りを見ると思わずケツが浮きますww

③買って10年は手間が掛からず余計な経費が掛からない
→修繕費等は掛からないけど安普請に出来てるので入れ替わりが激しく実際には募集経費と原状回復経費が結構掛かる

④新築物件なので賃貸マーケットでも競争力がある
→最初の3年くらいは競争力があるかもしれないけど周りに競争相手になる新築が建った瞬間に競争力が低下する

⑤新築プレミアがあるので設定家賃が高い
→新築の時点で広告費○か月だの言ってる時点でそんな期待しちゃいけませんw

なんてことも言えます。

要するに新築の業者系アパートなどは建築経費を圧縮しないと利益が出しにくくなっていてどうしても安普請になってしまい、今後建築費が安くなるタイミングで建て始まるであろう新築物件と比較すると「古いくせに高家賃」という状態になってしまい10年くらいは大丈夫なんて思っててもあっという間に競争力を失ってしまい残債が減らないので買った値段でも売り逃げ出来ないという状態になってしまうんです。

そこで今、脚光を浴び始めているのが「新築戸建て賃貸」です。。
新築戸建てであればアパートなどの集合住宅と違い
①ファミリー層なので単身居住者と比較すると滞納リスクが低い
②一度住むとなかなか引っ越せないので長期入居が期待出来る
③建物管理にシビアになる必要がない
④共同住宅より物件供給量が明らかに少ないのでわりとブルーオーシャン
⑤賃借人が住んでないと実需用として高額転売が出来る
⑥自分で住むと嘘つけば住宅ローンが使えるww

なんて恩恵が付いてきます。

と言っても新築物件を建てるわけですから建築費と賃料の乖離を考えないと集合住宅のような高利回りは期待出来ません。

ちなみに一般の人が工務店に新築を依頼すると木造建築での坪単価は65万~80万程度(ハウスメーカーだと軽く100万超えちゃいますけどw)。。。

新築戸建てでの必要床面積は昔の4LDK仕様(120㎡程度)ではなく3LDK仕様(85㎡程度)あればいい時代になってるのでこの床面積85㎡に0.3025掛けると坪数は25.7坪になります。(実際は延床面積になるので93㎡くらいが建築面積となりその面積で建築価格として課金されます)

25.7坪たとして坪65万で建てると1670万。。
これに見合う土地を探すとして18坪くらいの土地を都内で買うとなるとその坪単価は安くて120万くらいでしょう。。

と言うことで
18坪×120万=2160万・・・土地
25.7坪×65万=1670万・・・建物
合計 3830万円

新築戸建てて3830万円もすると賃貸で得られる家賃(坪120万の土地ですから貸せてもせいぜい家賃は20万が限界でしょう)を想定し利回り計算すると
年間賃料収入=240万円
物件価格3830万円
利回り=6.2%となります。。

実際には新築時に諸経費が10%くらい乗っかりますから物件価格は4213万。。
実利回り計算すると5.6%程度まで落ちてしまい正直、「この利回りで不動産投資を考えるならやんなくてもいいんじゃね?」と思ってしまうのはワタクシだけじゃないと思います。。。

さて、話はちょっと逸れますが、、この物件価格の4213万円。。
戸建て分譲会社が実際に値付けして捨て看出して売り出すとしたらどのくらいで売り出すと思いますか?

ワタクシの感覚では坪120万エリアと言うことを考慮して4500万~どんなに高くても5000万程度が限界じゃないかと思います。

一般に戸建て分譲業者の戸当たりの利益は15%~20%前後なので売値が5000万だとすると4000万前後で新築しないと利益が出ません。

と考えると戸建て業者さんはもう少し安く建てているってことになるのですが、、、それ以上に強力な戸建て屋さんがいます。。

えぇ、、いやゆるパワービルダーと呼ばれる戸建て屋さんなのですが、
このパワービルダーでの代表格は飯○建設グループ。。(華原なんとかってオンナが最近新聞を賑わせておりますが以下略)

一年間に分譲販売する棟数が桁外れに多いのでこれはあくまでも想像ですがこの会社の建築坪単価は30万円台ではないかと思います。(そんな安普請な坪単価で35年のフラット35を組むってある意味バクチな気もするワタクシですが、、今回は話題が違うので話を進めます)

ただ、この坪単価30万円台で一般の方が建てるのは当然不可能なのですが、一つだけ道があります。

それはいわゆるコバンザメ手法と言う「パワービルダーが工務店軍団と締結してる年間建築棟数のノルマをクリアするべく便乗で乗っかる手法」です。。。

ちなみに我々の事務所に週二回ほど届くアットホームの折り込みチラシに季節限定ではありますが、これらのパワービルダーが建築ノルマを消化すべく「新築するのでしたらウチの工務店で安く建てられるよー」ってオファーが時々届きます。

その価格ですが、パワービルダーの儲けが乗っかってても建坪25坪計算でも800万円。。。(昔555万円の家とか言うのがありましたがパワービルダーが新築するとしたらこんな価格で建っちゃうんですw)

ま、これに外構費用とかが乗ってくるはずなのでそこは割り引いて計算してもさっき計算した土地建物の物件価格を再計算すると、、3160万まで下げることが可能になってきます。

そうなると利回り計算で7.5%まで跳ね上がり、将来賃貸需要が無くなり売却するにしても少なくとも買った値段くらいでは売れるはずなので負けることが無くなります。

と言うことでこれから新築戸建て賃貸をやりたいって人は
①土地が見つかったらパワービルダー軍団に「新築やりたいんだけどそちらの建築枠余ってないか?」を聞く
②ボリューム入れて貰い気に入るボリュームが入れば土地の買い付けと決済
③おもむろに新築を建てる
④ウマー

安普請なパワービルダー様とは言え、分譲戸建てを建ててるわけですから内部の水回りなどの設備も賃貸用途は違うものが付いてるので(但しそんなに種類は選べませんがw)賃貸で運用するならそれなりの家賃も期待出来ます。

あくまでもこの手法は季節モノなので通年で出来るわけでもありませんが普段からこの手のパワービルダーさんともパイプを持っていれば「戸建て分譲用地では買えないけどオタクでアパート建てるなら売主に話してあげてもいいよ(但し、タンボ頂戴w)」なんて余計な話までよく飛んできますから投資物件だから投資物件専門の業者とばっかり付き合うのではなくこの手の異種格闘技系業者とも仲良くなっておくのも悪い話じゃないかと思います。

えぇ、最近のパワービルダーさん、、
レインズに載ってる物件でも平気で満額で買っていきますから相当安い坪単価で建ててるはずですよ。。。w




但し、35年持つか持たないかは神の味噌汁なんじゃんw

○○○さんって評判どうですか?


業者に融資付け頼まれて金融機関にその業者名を言ったら小さく「プ」って笑われちゃいましたw
(一体、この業者さん、、この銀行にどう思われてんでしょうか?)

こんにちは。

最近、このブログがTwitterとかで拡散されるようになり読者数が去年とは比較にならないほど増えたようなのですが(ってかこれだけ増えてもポチ数が変わらないってどういうことだよww)それに伴い今までとは違った読者層の方が増えてる気がします。

どちらかと言うとワタクシのブログ、
能動的な人があちこちサイトを検索して迷い込んでくるパターンが多かったのですが、どこかで「こんなブログがあるぞ」と書かれているらしくそこから飛んでくる受動的な人はいただくメールから判断するとやっぱり初心者系の方が多いようです。

なので来週のセミナーについて「どうすれば参加出来るのか?」とか「今から申し込み出来ますか?」なんて問い合わせが最近激増してます。

いちいちメールで答えるのも面倒なのでブログに書きますが、
セミナーに当選する人は毎回、セミナー募集告知日を毎日チェックして日程がわかったら当日の18時にこのブログにアクセスして告知時期が出た瞬間に申し込む人が多くそれでも申し込みが多いと抽選になるので結構大変な思いをして申し込んでるようなのでワタクシのセミナーを聞きたいという方はそんな感じで毎日ブログをチェックしていただけると幸いです。

ただあれです。。
ワタクシのセミナー聞くと不動産投資なんかで金儲けしようって気も無くなっちゃうだけですから初心者の方にはあまりお勧めしません。。(不動産投資を通じてお金儲けしたいって人は他の不動産セミナーに行ったほうがまだいいかと思いますw)

と、他のセミナーを推奨するとホントに他のセミナーに行って引水我田な業者さんとかコンサルさんに引っ掛かってしまう恐れがあるので今日は最近よく寄せられるこんな質問にもお答えします。。

「○○○さんという業者さんって評判どうですか?」

「○○○さんという講師のセミナーに行こうと思うのですが評判、、以下略」



最近の初心者の方って昔と違い情報量の多さから少なからず事前に情報を把握しているのか、そこそこ危険予知能力があるようでワタクシに届くこの手の相談での○○○の部分、、大抵グレーな人であることが多いです。。(いつも聞いてて「をを、、危機回避能力凄いですねー」って思いますw)

だた、これも昔と違い、今はワタクシ以外にもネガティブなことを書く人も増えていてこの○○○に入る人をキーワード検索するとそこそこ怪しい情報がHITするので感覚的に「あ、こいつってヤバそうなやつかも」って思うようなのでこれのひとえにネットに書き残してくれる先人の教えみたいな人のおかげでしょうw

だから確認でワタクシにメールしてきて最終確認みたいなことをしてるんじゃないかと思いますが、ワタクシ的には「そこまでわかっているなら敢えてその集まりに参加したらどうですか?」って思います。(ある程度騙されるぞって思って参加してればそうそう引っ掛からないでしょ?w)

例えば見るからに「引水我田」な業者さんが東京駅界隈の貸会議室とか自社の会議室なんかに客を集めて「無料セミナー(セミナー終了後は個別相談会付き)」なんてコテコテな個人情報目当ての不動産セミナーであってもセミナーだけ聞いてるうちは被害には遭いません。(そういう時には偽名で参加してれば後からの追客営業も来ませんw)

また、セミナー終了後に高額会員のご案内なんて軽い軟禁状態になるパターンであっても実際にはほとんどの方が躊躇して帰ろうとするのでそれに紛れ込んで逃走すればその後はせいぜい申し込んだメアドにしつこくメールがくるだけで実害はほぼありません。(信者のサクラ会員がさりげなく出入口を封鎖しますが「どけ!」と言えば羽交い絞めにしたりまではしませんからww)

えぇ、、ワタクシ、最近思うんです。
ワタクシがブログとかで「こういうセミナーとか業者はヤベーですよ」って先に制して封印しちゃうとそういうイベントに行かずに「これは悪いセミナーだ」と学習して実際に行くことなく、後日、大家の会など親和性のありそうで無さそうな違うシチュエーションなどのイベントに経験不足のまま参加してしまい、まんまと嵌められるってことになるんじゃないかって。。。。(要するに悪い事例も実際に目に焼き付けておかないと経験値が上がらないってことですw)

騙される話って一度でも騙されるとどこでどう騙されたかを体で体感出来ますからその積み重ねってのは不動産投資以外でも応用出来、将来お金持ちになった際に小銭欲しさに寄って来るであろう「出資詐欺野郎」に理詰めで説教出来るようになりますw(「出資って言葉、、いいよなー、、借金と違って失敗しても返さなくてもいいし」なんてイヤミの一つでも言えちゃいますw)

えぇ、、実際の話、ワタクシがどんな詐欺話でも軽くいなせるのって不動産屋の駆け出し時代に何人もの出資詐欺師のおっちゃんやどこまでがホントでどこまでが嘘かわからないくらいのデカい話をする老練なジジイに揉まれて来たことが今に繋がってる気がしますw(あの経験をすると昨今のキラキラ系野郎が全員でピースサインしてる集合写真を見ただけで腹で何考えてるかわかっちゃうくらいになれるんですw)

ただそういうイベントに飛び込んでいくにはいくつか注意が必要で大まかに考えると
①そのイベントの集客目的はなに?・・・一体何のため、誰のために開催してるのか?
②対象になるやつはどんなやつなのか?・・・年収1000万以上のローンホワイトなんて条件聞けばなんとなくわかるでしょ?w
③主催者のメリットってなに?・・・主催者にメリットが無ければやるわけないしw

ってあたりですが、

こういうのは主催者の過去に書いてる話をググることによって見えて来ます。
特に最近はSNSで情報発信するやつが多いのでそこをチェックすると時折、素の情報が見えて来ます。(ま、あれです、、やらしーお店に行って業者がス○ガ様に出してるモリモリ残高のエビデンスみたいなパネ○ジ写真を見て指名する前に「その娘が書いてるお店ブログ(こっちでは店に張り出されてるようなパ○マジ写真の掲載が出来ませんw)」をチェックして彼女の本当の姿を知れ!ってのに似てますw

しかもSNSってのは大抵、横の繋がりがあるので横の繋がりを丹念に辿っていくとそのイベントの正体が見えてくることも多いです。(仮想通貨セミナーとかだと事前にそういう系のグレーな奴と夜な夜なワイン飲んでる写真とかアップされてますw)

また業者さんであれば必ず会社のHPがあるのでそこ見てどんな商品が主力なのかを先に調べます。
業者さんは決してボランティアでセミナなりイベントを開いているわけでもなく必ず自社の商品を売り込む仕掛けをセミナーに織り込んできますのでこういう時は「何を売り込んで来てどんなメリットを謳ってたか?」をチェックしてください。

恐らくですがメリットのある部分はこれでもかとたくさんぶつけて来るはずだし逆に売り込みに不利になるデメリットについてはあまり触れたがりません。

ここまで情報を得られたら今度は自力でデメリットについてネットでもなんでもいいので調べ上げます。(こういうネタは今ではネット上に腐るほど落ちてます)

ほら、、
これでそのセミナーに行っただけの価値が生まれてきますよね?w


例えば、業者さんでやたら新築物件を売り込んでくるとこってのはまず中古物件を否定するところから始めます。(出口戦略で苦労するだの、融資年数が伸びねーだの、買った瞬間に大規模修繕が必要だのw)

しかし、主力商品である新築物件の話になると状況が一変します。
「新築なのでフルローンが付きやすい」
「新築なのでどこの金融機関も取り組んで貰いやすい」
「設備が新しいので新築後10年間はほったらかしでOK」
「しかも10年後もまだ築浅扱いに見えるので出口戦略が容易」

などなど。。。
とにかく「新築物件が一番いいんだよ」と売り込みを掛けてくるはずです。

しかし
新築物件でありがちな
「業者が新築で建てた物件だと最初の利益分を先に抜かれる(1億の物件の実際の価値は8000万スタート)」
「管理条件付きなんかで買ってしまうと保有期間中、割高なリフォーム代などで苦しめられ利益がなかなか出ない」
「しかも自社の家賃保証まで付けられて管理会社の変更が容易に出来ないようにされた」
「新築のため過去の賃貸実績が無い上に販売利回りを上げるべく初期の賃料設定に無理目設定w」

なんてパターンについての説明はあまりしないはずです。(ま、こんなこと真顔で説明したらそれこそ「正直不動産」ですwww)

でも前者(赤字部分)はセミナーで聞いて理解して後者(青字部分)について自分で「調べ学習」すればメリットデメリットを理解出来るし同時に「あー、、こうやって素人を嵌めこむんだな」ってのも体感的に学習出来るわけです。(個別相談会まで残って話を聞いてると自分の融資属性までタダで聞けちゃいますからこれも使いようによっては美味しい話ですw)

大事なのはまさにここで騙される人って「どこでどう嵌めこまれたか」わからない人が多いんです。(大抵、業者の話を聞いてるうちにその気になってしまったってパターンですもん)

ただ、この嵌めこまれパターンを一度覚えてしまうと嵌めてる側のパターンは大抵似たようなモノなのでほとんどの嵌めこみパターンに応用出来てそのパターンを回避しつつどんどん新しい情報を得ることが可能になります。(まさに自分にとって必要な情報だけを抽出して奪い取れるってことが可能になってきます)

ただあれです。。
そういう実のある情報ばっかり話して貰えるセミナーなりイベントってのはそうそう多くも無いのが今の現状で(講師の自己紹介と言う名の自己自慢の話で30分以上掛けること多しです)「これならどこかの大家さんが建てた新築の見学会に行ったほうがマシじゃね?」って思うことも多いです。

また、そういうイベントに出没してばっかりいると周りの大家さんから「あいつあのセミナーに来てたぞ」とまるで初心者丸出し状態の教えて君系の不動産投資家と勘違いされ、せっかく素敵イベントで有名大家さんとかがいるとこでも敬遠される、、、なんてこともよくあります。。

こういう時の対処法ですが、、、簡単です。。
「ワタクシ、別に行きたくなかったんだけど狼って野郎に「間者で潜り込んで来い」って命令されたんですよww」
って言えば大抵の大家さんは納得する、、、はずです。。(うーん、、書いててだんだん自信なくなって来たぞw)



信じるも信じないもアナタ次第なんじゃんw

今、「物件を買いたい」って人に対して注意事項。。。


新幹線の椅子が楯になるなんて知りませんでしたw

こんにちは。

不動産投資に対する融資がめっきり厳しくなり昨今はちょっと前までブイブイ言わしてたサンタメ屋さんでも仲介業務に徹するとこが増えて来たように感じます。

また1億超えの物件に対し手金が必要になって来たからなのか不動産投資のポータル見てると数千万くらいの築古木造アパートの売り込みが以前より増えて投資物件の問い合わせランキングに並ぶ人気上位物件も相当な様変わりをしているようです。(気のせいか2000万レベルの築古アパートばっかりになってるような。。)

築古物件ですから利回りも高く見え、ポータルサイトで物件探している人からしたら「おお!!これってなんかいいんじゃね?」とついつい物件をその広告掲載業者に問い合わせてしまいがちですが、その前にいくつか注意事項を挙げておきます。

まず第一にその広告掲載物件、、
基本的には「高利回りな物件、、無いかなー」と日夜レインズを徘徊し、「ををを!これなら並みいる積算星人にうってつけなんじゃん」とブツモトに資料請求して己の顧客に「未公開物件出ましたー(しかも積算出ますw)」なんて言って送り付けてる物件である可能性が高いです。

これを見分けるポイントはマイソクチラシの下部。。
いわゆる「社帯」と言われる業者名が入ってる社名の帯欄がズレたりそもそも何もないって場合はブツモトがレインズに載せた広告の社帯部分を隠すかすり替えるかしてブツモト(元付け)がわからないようにして送って来てる客付け業者である証拠です。

この場合、ブツモトから見るとその客付け業者さんは日本中に散らばってる数十万社の仲介業者の中の一社に過ぎず、ヨーイドンで広告掲載している関係もありいくら割安のいい物件であろうと他社から早い買い付けが入ればブツモトは容赦なくそっちに売ります。

しかもブツモトからするとこの時点で両手仲介を諦め片手仲介でもいいやと思ってレインズに載せてますから両手仲介でありがちな「買主有利な仲介」というのはあまり望めません。(逆に両手仲介になると思ったブツモトさん、、片手仲介になる買付けなんかすっ飛ばして両手仲介での成約を優先したがるので買主の指値が通りやすくなります)

そんな中、最近はレインズにも物件情報を載せるけど両手狙いでポータルサイトにも載せるという仲介さんがいます。
この場合、送られてくるマイソクを見ると社帯もきっちり印刷されてるし、媒介が「専任媒介」なんて書かれている可能性が高いです。

また売り主とガッツリグリップしているので指値幅を把握している業者も多く、両手での成約を優先しようと思うと「ここだけの話、○○万でも売っちゃうよ」なんて最低指値幅まで教えてくれることすらございます。。(えぇ、、こうなると売主の利益よりも自社の成約手数料がどうなるのかに興味が沸いてしまうものですw)

と言うことでまず仲介さんから送られてきたマイソク資料の社帯を見るという習慣を身に付けてください。

次に指値幅についてです。
よく売値5800万円 利回り8%なんて売り物件の広告を見て「収支計算したらやっぱり利回り10%ないと無理」なんて言って買付けを4640万円で出しちゃう人がいます。(そういう時って「10%で4640万だろー」と思いつつ「ここはちょっと丸くして4500万」なんて買い付け入れて返り討ちに遭うこと多しなのですが)

しかもその物件がすでに3年近く売りに出ていたとか言う情報を聞きつけ、「3年も売れずに棚ざらしになっているんだから大幅指値が通るはず」なんて思ってさらに強烈な指値で買い付けを入れちゃう方が時々見受けられますが、、その指値で買える可能性はほぼありません。

なぜかと言うと、レインズに載ってると言うことは全国津々浦々の業者が見てるに等しいことですから売値5800万に対し利回り10%なら現金で買ってもいいよなんてオファーはすでにたらふく届いてます。(そのくらいであれば転売業者だって触手を伸ばしてくるのでこの手のサキモノ物件はそれ以下で買えるってケースはほとんど無いんです)

また、3年もレインズで棚ざらしになっているということは売主が「これ以下の買い付けは受け付けない」と突っぱねている可能性が高くその突っぱねる原因の一つに挙げられるのが「残債がそれ以上に減ってない」ってことが多いです。

最近、やたらレインズ上に売り物件が増えていますが、未だに高値で売られているのは大抵、この「残債が多すぎて指値なんか受けたら抵当権抹消出来ねーだろww」ってパターン。。

担保抹消出来る売値以下に指値した買付けが通るわけもないのでここを理解せずに自分が買いたい金額で買付け入れても意味が無いってこともご理解ください。

また、一部には抵当権の書かれてる乙区が無かったり(乙区欄が無いとはすなわち借り入れが無いってことです)、明らかに抵当権に書かれた借入日から相当日数経過していて「こんなのほとんど残債なんかねーだろww」って物件でも全然指値が通らないってケースがあります。(借入が無いから安くなるって思うのも実は早計だったりするんですw)

これは大抵、相続人が売却益を分配するのに「最低このくらい欲しい」と目論む利害関係者がいて「これ以下だと売買しない」とか言ってるケースが結構多いです。

あとは「建築費で○千万も掛かってるのにそれ以下で売るなんてあり得ない」と建築代金の年数で償却されるってことを理解してない建築費がクソ高かった昭和時代の人あたりが激しく抵抗するケースなんてのもありますが、こういうケースにぶつかるとこれも派手な指値が通りません。

ただ、こういう激しく抵抗する人ってなぜか時々気が弱くなり「なんか最近、こんな価格でも売っていいやって思ってきたよ」なんてことを言い出すものです。(しかもそう言っておきながら買い付け入れると「あ、そんな買付けが入るならもう少し頑張るなんて朝令暮改な人も多いので注意が必要ですw)

そんなチャンスは一瞬なので長期間追っ掛け回すのでしたら売り主に一番近いブツモトとコンタクトを取りそのタイミングがくるのをじっと待つのが良さそうです。(ちなみにウチの場合、売主がそう弱気になっても「そんな弱気になってんじゃねーよ」と一蹴しちゃいますけどw)

そんな指値ですが、
①手金無しでも銀行融資が出そうな物件
②その条件であれば誰でも買っちゃうだろうなーって物件
③利回りが低くても見た目が良さげな物件

に関しては誰もが欲しがる物件であるのでそんな物件に無茶な指値して買い付け入れても高確率で一蹴されると思ってください。

となるとあれです。。
逆に派手な指値が通りそうな物件、、というのも見えて来ます。。
①手金無しじゃ銀行融資が通りそうもない物件
②その条件であれば誰もがためらう物件
③利回りが低くて見た目が良くない物件


これに謄本なんか見て「お、こいつ意外に残債減ってるじゃん」なんてヤツを狙って無茶な指値を通して安く買ってる人が最近は増えていますから今、物件を買いたいと思うのでしたらこんな発想で狙ってみてください。

ただあれです、、
①手金無しじゃ銀行融資が通りそうもない物件
②その条件であれば誰もがためらう物件
③利回りが低くて見た目が良くない物件

なんて物件は往々にして不人気物件だし賃貸の客付けやその後の運営に相当な自信を持ってる人じゃないと酷い目に遭う確率が上がります。(そんな物件を紹介料や成約料取ってズブの素人にフルローンで買わせてるやつがいるってんですから泣けてきます

しかもこの手の物件、、ずっと売れないもんだから利回りも相当高く売られているので素人の投資家から見ると「お宝物件(しかもこれを掘り出し物物件とか勘違いしちゃうものです)」だと思ってしまうので今日のブログネタの最初の方を読んでいただき

・この物件はどんな経緯で自分に流れて来たのか?
(レインズ物件で客付け業者が社帯消して「高利回り!高積算!」なんて言って出して来ただけとか最悪ですw)

・物件情報提供者はどんな種類の業者なのか?
(融資アレンジにやたら詳しい業者だと嵌めこまれる可能性が格段に上がりますw)

・どこまで物件について情報提供されているか?
(レントロールと平面図と謄本、公図だけなんてレベルで30年間の収支計画書出されても信用しちゃいけませんw)

なんてあたりをチェックして「この業者さんは信用に値するか?」とよーく吟味してくださいw


ちなみにワタクシの見識が正しければ某ポータルサイトに生息する業者の9割がこれではないかと思います。。。



そんなとこから月20万払うからコラム書けとか言われてるんじゃんw

アムロ、、、行っきまーーーーす!!


鬱陶しい季節到来ですがとりあえずポチってからお読みくださいw

こんにちは。

まずは昨日のセミナー募集ですが、今回は告知しての募集だったためか申し込み開始1時間で予定数を超え、ちょっと目を離してる隙にそこから一気に伸びてしまい結局今回の申し込み倍率は1.8倍となりました。(「さすがに2回目だからそんな来ねーよなー」と油断して近所で飲んでたらそこから一気に申し込みが入った模様です。。。)

と言うことで今回もいつものように抽選となりますが、
申し込みでガッツリご意見・ご要望を書いていただいた人や不動産投資で迷ってそうな人、あとは「どのくらい初心者か?」の欄に悲しいくらいの初心者ザマを書いていただいた方を優先させていただきます。

さて、そんな6月最初の水曜日でありますが、、
今朝のニュースでとうとうスルガ様を巡ってこんな記事が紙面を賑わしていました。。

「カーテン行きます」スルガ銀行員のLINEに不正の影
※有料記事なので続きを読みたい方はお代を払ってお読みくださいw

我々の業界ではこの「カーテンネタ」はもはやサンタメ取引やフカし融資では常識ネタなので今さら新聞ネタになっても、、と思うのですが、問題はスルガ内部で融資審査に行く同行役員が現地を見る前にいろいろ工作を業者に指示していたという話がバレそうになってるってことです。。。

ちなみにこのカーテンネタ、、
どういうことかと言うと、融資審査の際にいくら通帳の数字を改ざんしようが団信の検査の前に降圧剤を飲ませて健康数値に見せかけようが、肝心の物件の利回りや収益性が悪ければ通る審査も通りません。

そこで業者さんはまずレントロールの改ざんに手を染めることになるのですが、大抵の業者はここで家賃の水増しをします。
どうやるかと言うと、賃料50000円の部屋を60000円なんて感じでレントロールの数字をいじるのですが、最近は金融機関も賢くなって「じゃ、その賃料60000円のエビデンスとして賃貸契約書を見せて」とやってきます。(ここは原本確認ではなくコピーでいいケースが多いので業者さん、、当たり前のようにいじり倒しますw)

通帳も偽造出来るくらいのスキルを持つ業者さんですから賃貸契約書の原本を売主から預かりフォトショで賃料を50000円から60000円に改ざんするくらい朝飯前なのでレントロールと架空の賃料のエビデンスの偽造はこれでOK。。。

これで家賃は現行賃料より20%アップ出来たわけですからそれだけ利回りも上がり売買代金を二重に設定してフカした融資を受ける際にもそれなりの利回りに見えてしまいます。。

ただ、問題なのは実際には埋まっていない部屋の存在。。

フカした融資を引こうってのに物件に空きが目立つと融資審査で現地に査定しに行った担当者は「埋まってないのってこの高めに見える家賃が原因なんじゃねーの?」と思うでしょうし、「うーん、、これだと融資に掛け目を入れないとダメだな」なんて思って目標のフカした融資額に届かないケースもあり得ます。

そこでこの空室を「埋まってるように見せる手段」として「カーテン作戦」を用いて現地にやって来る審査担当の役員をごまかしてしまおうということになり業者はこの審査担当が来る前にその空室にカーテンを取付け、さも人が実際に住んでるように見せかけるんです。(窓越しにカーテンがあってそれが閉まってるといかにも人が住んでる風に見えちゃうんですw)

今朝のニュースでの「カーテン行きます」とは「ご指示いただければ我々がカーテン取り付けに行きます」ってことになるのですが、ニュースを読む限り行員が審査担当者がいつ物件を見に行くかを把握して業者に指示していた、、なんて疑惑になってるようですね。。。(ってかそんな危ない話をLINEなんかでやるくらい無防備だったんでしょうか?)

で、この対象物件が先日来のかぼちゃ物件ではなく今までほぼ主力で融資していた中古マンションなどの融資だったためこっちの不正がホントだと立証されてしまうと今度はこっちの物件を買った人が「スルガと業者に騙されて掴まされた」なんてことを言い出し大混乱になるんじゃないかって話に繋がります。。

えぇ、、
ワタクシが知る限り、こっちの融資額とこれに係わった業者の数、、、かぼちゃの融資額とこれに係わった業者の数とはではまるで比較ならないくらいの数ですから。。。。
(どっちの数が多いかはこの記述で空気読んでくださいww)

事実、そのニュースが流れて以降のスルガ様の今日の株価はダダ下がり。。(そりゃこの話が表に出れば気が付く人は気が付くってもんですw)

また、どうやらあちこちの業者さんがこの手の話をマスコミにリークし始めているようでワタクシレベルの弱小業者レベルでさえ具体的な業者名もチラホラ聞こえ始めて来ました。。。(ヒントはスルガの融資が止まってここ数カ月で一気に会社の運営が厳しくなってきた業者さん達ですw)

特に当時、そんなスキームでバリバリ稼いでいた営業マンですでにその会社を辞めてしまったなんてヤツが派手にリークしているようなのですが(内緒ですがさっきウチの会社に来た元その手の会社の人のLINEを見るとそれはそれは怖いことがいろいろ書いてありましたよww)当時のメールデーターや携帯に残ってる生々しいLINEのやり取りなんてエビデンス付きでリークしているようなので時間が経てば経つほど全容解明されちゃうんじゃないかと思います。

ちなみにこの「カーテン行きます」の他にも居住中を装うために廊下越しに見えるキッチンに洗剤や食器を並べたりミニ冷蔵を持ち込んで電力計はゆるーく回るようにしてリアルに居住中に見せる工夫で融資審査担当の目をごまかすなんてのもありました。

あとよくあったのが現在空室中の部屋の募集広告をその物件の賃貸管理をやってる業者にお願いして取り下げて貰い2割増しになった家賃と実際の募集家賃の乖離が出ないように審査担当がネットでその物件の家賃チェックが終わるまで未掲載にするって手法。。

この手法、、
物件が無事に売れてしまえばいいのですが、ことサンタメ取引は最終エンドに融資が付かなければ決済出来ないので土壇場で決済出来なくなりその間空室の募集が止まってしまったためオーナーが激怒する場面もよくありました。(しかし、業者さんは「広告落としてくれないと本審査に出せない」って言うんです、、、)

またこの「なんちゃって満室攻撃」、、、
売主が知らないところで業者が勝手にカギを開けて裏工作してしまい募集中の部屋なのに冷蔵庫はあるわ、カーテンが掛かってるわ、キッチンに洗剤が置いてあるわでオーナーが管理会社に「なんだよ、、、部屋に残置物があるまま募集してんのかよ!!!!」とわけも分からず怒鳴られた管理会社の数も相当数いるはずですw

そんなあの手この手で銀行をごまかしてフカした融資を引いてサヤ抜きしていた業者さんや、仲介手数料欲しさに手金の無い素人サラリーマンをセミナーで集客して融資が付けばなんでも売ってしまうというやり方で物件を売りまくってた業者さんあたりは肝心の融資先を失い会社の事業規模を縮小したりして凌ごうとしてるようですが、これだけ新聞記事になってしまえばさすがにまだひよこな素人サラリーマンでもこの異変に気が付くはずで無料セミナーに行って帰りしなの個別相談会とかに吸い込まれて顧客名簿に登録されて後日、ガッツリ嵌められる人も少なくなっていくはずです。(また妙な講師のセミナーに足を運んでしまい帰りしなの「プレミアム会員受付」とかに吸い込まれてカード払いでいきなり50万もふんだくられる人も少なくなっていくでしょう

そう考えると今回の様々な事件は今不動産投資をするかどうか迷ってる人にとって格好のブレーキになってるんじゃないかと思うのですが、不動産業者のスキームは日進月歩ですのですぐまた新しいスキームを考え出して右も左もわからないようなひよこ投資家を狙って仕掛けてくるでしょうからやっぱり常日頃から高くアンテナを張り何が正しくて何が間違っているのかくらいは自己判断していただきたいところです。

そんなワタクシからの提案ですが、
何か新しい投資なりの話が来た時には必ずネットで検索していただきたいのですが、その際、「複数キーワード検索」で検索してください。

例えばですが昨今話題になった「かぼちゃの馬車」を単に「かぼちゃの馬車」と検索しても最初の3ページ分はまとめサイトとか信者のサイトなどに捕まってしまい真実の検索にはなかなか辿り着けません。(えぇ、、最近はこういうネガティブキーワードが最初の方に出て来ないようなSEO対策も出来ちゃうんですってw)

と言うことでこの場合は「かぼちゃの馬車 評判」とか「かぼちゃの馬車 空室」、「運営者の個人名で検索」、「かぼちゃの馬車 2ちゃんねる」なんて検索するとより実情に近いものが検索されてきます。

ちなみにこのかぼちゃの馬車は今から4年前くらいの時点でこの検索で超ネガティブな話が引っ掛かってましたから「今思えば4年前にこの検索の仕方をブログで書いておけば良かったなー」とワタクシも後悔してます。。(全部とは言わないまでもブログを通じて10%くらいの被害者は救えたんじゃないかと。。)

そんな検索機能を利用して今後危ない投資になりそうなものを検索して事前に危機回避出来るようになるのも立派な投資スキルですので一度お試しくださいw


ちなみに今、ワタクシが危ないんじゃないかと思ってるのは「簡易宿所のクラウドファンディング(「20年間、7%の元本保証!」なんて話が最近聞こえてきますw)」と「区分投資のクラウドファンディング(ってか1000万の中古区分レジを1000個に分割登記したらもう一体で売れねーだろww)」あとは「仮想通貨のクラウドファンデング(個人的にはビットク○ブあたりをメチャメチャ疑ってますww)」あたりですのでこれらの投資スキームでも「複数キーワード検索」してみてください。。


えぇ、、

実際に検索するとその投資を支持してやまない信者それに対抗するレジスタンス勢力の激しい攻防戦が垣間見えるはずですよwwww
(ホント、そこでどっちが正しいか判断する分析力くらい無いとすぐに足元すくわれちゃいますから)



いつの時代も投資は騙す側と騙される側の攻防戦なんじゃんw

ガイアの夜明け。。。(昨日あれだけ煽ってしまったので一応書いてみますw)


嗚呼、、泥沼の5連敗。。。w

こんにちは。

昨日のブログであれだけ「ガイア見ろよー」と煽ったわりに意外と内容が平凡すぎて拍子抜けしてしまったワタクシ。。(静岡住みでテレ東見れない人向けに「テレ東が受信できるエリアまで来ればいいじゃねーかよw」と暴言まで吐いてしまい大変申し訳ございませんでした、、)

そんな昨日のガイアの夜明けですが、
見終わってよくよく考えてみたら

レオパ→MDI→かぼちゃの社長は元MDIの大地さん
って繋がりを暗に示唆したかったのかなと勘ぐってしまいましたが、

ワタクシの個人的な見どころとしては
【かぼちゃパート】
・どの通帳が偽造しやすいのか?
→ゆうちょの残高の上限1300で1700とか記帳されてるの気が付かなかったのかよ
・LINEでのエビデンス偽造の指示
→スルガ行員と業者の会話とか言ってたけど、あれってエビの偽造を請け負う業者とスルガに融資を持ち込んでる業者の会話じゃねーの?
・「30年保証してよー!早くー!」の怒号
→D東建託とかのサブリースの話題の時は対岸の火事だと思ってたでしょ?w
・冒頭の小芝居(奥様役の「ねー早く言ってよー」あたり)
→今、日曜のNHKBSで江口洋介が織田信長役で出てるのでそのギャップにややウケw

【レオパパート】
・天井裏の解放感
→ん?そんなことよりあの壁一面に貼られてるベニヤみたいな材料はなんだ?ww
・黒塗りのワゴンが猛スピードで走り去る場面
→ホントにあの車にミヤマ社長乗ってたの?
・補修工事の見積もり額
→ん?4000万ってそもそもこの物件の建築原価がそのくらいじゃないの?

【その他のパート】
・途中で入ったボ○テックス社のCM
→大変申し訳ないのですがワタクシ、、ここが一番ウケてしまいましたwwww
番組の最後の締めで「投資は自己責任、身の丈に合わない投資のは手を出さない」とバッサリと片付けられてしまったオーナー各位
→なんかもっと気の利いた締めの言葉はなかったのかと。。。

あたりでございますが、
ぺんたさんのブログにも書いてある通りテレビ番組ですから大衆迎合的な内容に仕立てている印象は拭えませんでした。。(えぇ、、あの放送見たら「スルガはやっぱり共犯」・「レオパはオーナーへの巨額な補償で倒産すんじゃねーの?」って思うんじゃないかと。。)

特に先ほど書いたレオパの補修費用の見積もり額、、
今日、業界内で囁かれていたのは「もしかしてレオパでも被害者の会とかが出来て弁護士と建築屋にまた養分吸われちゃうんじゃねーの」って話ですし、正直、この話が裁判になったとしてもレオパは「そんな巨額な保証なんか出来るかよ」と最高裁まで戦うでしょうし、現実を見ると世の中にはすでに融資実行されて入居者もいて建築基準法違反の物件であってもその違反が是正されていない建物は恐ろしい数が存在しますからオーナーがいくら騒いだところで泣き寝入りになるんじゃないかと思います。

それでも今回のかぼちゃとレオパはどちらも裁判で戦って相手に何かしらの賠償を求めることになるのですが、裁判は法的部分で過失があったかとか悪意があったとか騙す気があったのかなどを立証しなければ罪に問うことが出来ません。(法的にグレーであれば被告優勢になるもんです)

また、かぼちゃもレオパもそうですがどちらも運営会社に丸投げであとはそこから上がってくる毎月のアガリを待つスタイルだったものがそうならなくて「話が違うじゃねーかよ」って話なだけに「不動産投資で相手の善意に期待することがどんなにアホなのか?」って部分を番組の最後に訴えて終わって欲しかったなーって気分でございます。(「訴えられた相手が素直に自分の非を認めるわけねーだろ」ってのは偽りの無いワタクシの気持ちです)

ただあれです。
かぼちゃ被害者の方にこれ以上申し上げることは無いにしても(そこまで騙されちゃってますからワタクシじゃもはや救済策なんてありません)、レオパオーナーの方にはワタクシでも若干、救済出来る可能性があるので今日はその話を書いてみます。

以前にこのブログで「コスモクリーナー作戦(なんだそりゃw)」なる作戦でレオパ物件を売り抜けたことがあるワタクシ、

あの作戦は今では再現不可能じゃないかと思うのですが、「それを少々焼き直して売り逃げを謀るというのはいかがでしょうか?」と考えております。

実は不動産売買取引の現場では「検査済み証」さえあればいちいち建物の内部までチェックして売ることはありません。(特に仲介業者が天井にジグソーで穴開けて屋根裏に登って界壁のチェックなんてやりませんw)

また融資する銀行も容積・建ぺいなどで明らかに数値がおかしい以外のチェックはほぼやらないので実態がレオパのヤバイ物件であってもレオパ臭さえ消してしまえば「単なる木造築古アパート」にしか見えません。

そう思えば、
前のコスモクリーナー作戦で提案した
①館名からレオパの名前を取っ払う
②レオパ臭のするあのエントランスのオブジェに安いタイルを貼り付ける
③正面の見えるとこにだけ余ったタイルを貼り付ける

以外に
④竣工時の図面一式すべて廃棄し「昔の資料は火事で紛失しちゃったよ」で逃げ切る
⑤恐らく時期的にも役所にも建築確認の副本すら残ってないので建築業者なのかもわからない
⑥契約~決済までレオパの話題は一言も話さない

とやれば利回り10%もあればそれなりに売れるんじゃないでしょうか?

ここだけの話、レオパ以外にも建築費を浮かそうと竣工検査で見逃がされるであろう違反部分がそのままの状態でオーナーが気付くことなく抱えられてる物件はこの世にたくさんありますしそれらの物件は何事も無かったかのように平気でマーケットで高値で流通しています。

また、今回はたまたまテレ東でレオパの固有名詞が出てしまい、恐らくしばらくは風評被害的に「レオパの物件はやっぱりクソ」と思われてしまうでしょうけど高値で売り逃げを考えなければ欲しいって思う人も多いし、いつも言ってますが「人の噂は八十八夜(75日とか突っ込まないでいいですからw)。。

レオパの物件は元々例の「レオパ伝説」があろうともなんだかんだ不動産マーケットで普通に流通していますのできっと「別にオーナー自らが住むわけじゃねーからいいんだよ」って投資家さんあたりが平気で買っていくと思います。。

そんなレオパ伝説、、、

久しぶりに他のサイトで拾ってきたのでブログに貼りつけて本日のブログは終了です。

レオパレス伝説
エアコンが勝手に切れる
チャイム鳴らされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった
チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった
ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも
爪切りの音も聞こえる
納豆をかき混ぜる音も
壁ドンしたら壁に穴が開いた(※ちなみに「壁ドン」の起源もこのレオパ伝説らしいです)
というか、穴が開いたあとも開くまえと聞こえてくる音は変わらなかった
壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた
隣に部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったがさらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた
右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた
すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする
だけど家賃6万
業績悪化でさらに壁が薄くなる
将来的には壁がなくなる可能性も

レオパレス全員伝説
チャイムを鳴らしたら全室住人が出てきた
隣がうるさいと思って壁ドンしたら全員が壁ドン返しした
隣の部屋が焼肉をしていて壁伝いに匂いが伝わってきて白飯食った。しかもそれを全室の住人がやっていた
訪問販売が来ると全員が居留守を使った
朝6時に目覚まし時計のアラームを掛けておいたら朝6時に全室住人が起きた
宅配ピザが来ると頼んでもいないのに全室住人が出てきて受け取ろうとした

どうでもいいけどこんなコピペ、、
結構前からネットで出回ってるってのになんでレオパで新築やっちゃうんだかワタクシにはさっぱり理解できません。。。(ワタクシなら飛び込みでやってきたレオパの営業マンにこのコピペ見せて「うるせー!帰れ!」って言ってますもん)



かぼちゃだって4年前くらいからヤバいって話がネットに氾濫してたはずなんじゃんw