プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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こんな坪80万なんてのもありますw


土日は泊りで温泉麻雀三昧でしたw

こんにちは。

先日のブログで新築RCで坪82万(杭、外構含む)なんて話を書きましたが同じように坪80万の施工単価で大規模リノベした木造アパートの話を今日はブログネタにさせていただきます。

と書くと、
「え?新築RCで坪82万なんて爆安新築物件と木造リノベ物件の坪80万とをなんで比較するのよ?」
なんて言われそうなのですが、

実はこの木造リノベ物件、、、
坪80万で出来てる時点で爆安なんです。。。

ちなみに今回の木造リノベ物件ですが、イメージはこんな感じです。


よくある萎びた築40年経過の三点ユニット木賃アパートですw

ここまで古い物件なので一般の投資家であれば「リノベなんかしないで更地にして建て替える方が安くね?」とか「今ならまだフルローン引っ張れる最後の客層がいるんだから適当にお化粧直しして売り逃げちゃえばいいじゃん」なんて思う人も多いかと思いますが、このオーナーさんの発想はひと味違います。

と言うのもこのオーナーさん、、
すでに本物件の銀行借り入れはとっくに返済済みで仮に高値で売ってしまっても売却益からの課税が半端なく(取得費用も40年前の価格なので例の5%ルール適用物件でございますw)また、今売って高額な売却益が出来たところで次に買える物件は今の物件相場からすると割高になるのは確実。(バブル当時2000万のマンションが4000万で売れて売却益が出たところで4000万で買うマンションは2000万当時の金銭的価値じゃないってのをよーくご理解してらっしゃいますw)

また、40年前当時の建築基準法で建てられてる物件なので部屋数も今と比べて格段に多く、これを今の建築基準法で建ててしまえば今の床面積は確保出来ず、アパマン条例まで適用されてしまえば部屋数も少なくなり結局は新築に建て替えてしまうと実入りが少なくなるという事態に直面します。(お金を掛けて新築して実入りが減るというのは理不尽な話ですw)

と言いつつも一度は売却を考えワタクシも相談されたことがあるのですが当時から「追い出して更地にして新築するか」、「追い出してリノベするか」、「追い出しが芳しく無かったら土地建物ごと売却するか」の3パターンで考えていたようで、幸い、追い出しが順調に進みそうだったので出した結論が「今の状態で大規模リノベした方が儲かるんじゃね?」って結論になりほぼ新築に近い大規模リノベーション「○残しで」、、と表記するといろいろ弊害が出そうなのでこんな表現にしますw)でまた擦り切れるまで使うということになり夏くらいから手壊しで建物を解体し工事に着手しました。

この手壊し解体ですが、壊さない部分と壊さないといけない部分を図面無しで慎重にならないといけないため費用も含め結構手間暇が掛かります。

またこのオーナーさん、、
築40年と言うことをかなり意識されていて今回の大規模リノベでは耐震化工事も同時にやろうとするので当然その費用もオンされるのですが、すでに土地建物の返済が終わってると言う強みもあり、坪80万の施工費用を掛けたところで完成利回りは15%を軽く超えてしまいます。。

恐らく同じ仕様で新築やれば建築単価も下がるのですがそれだと床面積が減り、利回りもさほど期待できない上に、現行の建築基準法の様々な縛りを受け思ったような部屋が出来ない可能性を考えると多少グレーではありますがこの手の大規模リノベーションの方がお得と判断するのはやはりこのオーナーの不動投資歴の長さがなせる技でもあります。

ただあれです。
現行の間取り(18㎡三点ユニットの狭小部屋)で大規模リノベしても入居対象者はそれなりの人しか申し込んで来ないだろうというと予測されることもあり、今回はちょっと凝ったコンセプトハウスにしてるのも木造なのに坪80万ということにも繋がってます。(普通に今の間取りでやってれば坪50万くらいで楽勝に出来てるんじゃないかと思いますがこの坪単価30万差が何年後かに効いてくるのもこのオーナーさん、、ワタクシがいちいち説明しなくても良く熟知してましたw)

そんなコンセプトですが、、
今回の肝は「猫飼い専用住宅」。。


猫違いですがうまい画像が見つからなかったのでご容赦をw

ワタクシ、常々思うことでよく「ペット共生住宅」を企画する人で「そもそもペットを部屋で飼ったことがある人」と「飼ったことが無い人」では完成後の部屋の使い勝手で大きな違いが出てしまい「ペット可で企画したのに申し込みどころか案内すら入らない」という事態を喰らって途方に暮れちゃう方がよくいます。

ワタクシも犬を飼ってるのでわかりますが、賃貸住居で動物を飼うということは人間とペット両方が「安心、安全、清潔」の3拍子揃った物件であればあるほど物件に競争力が増し、更にハマると人気物件として君臨出来、「人気物件ゆえ、常に空室待ち」なんて嬉しい事態になります。

このオーナーも自宅でかなり長期間猫を飼育されているので(ちなみに今の猫で四代目だそうですw)「猫を飼う上でここが便利じゃないとダメ」って部分はきちんと押さえています。

例えば、猫を飼う上で一番面倒でもある「猫砂問題」。。
トイレで使う猫砂は結構頻繁に入れ替えするので買主はマメに猫砂を購入する必要があるのですが宅配とかでいちいち配達して貰うにしても宅配ボックスでは部屋まで搬入するのも一苦労になることもあります。(猫砂って女性が持つと結構重い荷物です)

なので猫砂は宅配ボックスではなく部屋のドアまで配達してもらえるよういろいろ工夫するのですがこのオーナーは外構で建物全体を囲いで覆い、エントランスを簡易オートロックにして留守であっても部屋のドア前に配達して貰っても大丈夫なようにしました。


これがあるかないかで建物全体の雰囲気が違いますw

また部屋の中も猫を飼育する前提でいろいろ工夫してます。


例えばこんな洗面台

実際にはあまり猫を洗うなんてことないんでしょうけど猫を飼う前提で内見しに来た人への訴求力は強そうに見えちゃう洗面台が付いてます。(しかも猫飼いで一番邪魔になりそうな猫トイレは洗面台に下に格納出来るようにしてあります)

あとは間取りです。。

本来であればこの物件、一階と二階が別々の部屋だったのですが全部の部屋を階段で繋ぎ、長屋風に仕上げてます。


これだと猫の移動が平面だけでなく上下移動可能になり行動範囲も広くなりますw


ここに人間も住みやすいように窓ガラスはペアガラス


階段もうまい具合に配置されてます




さらに窓も汎用窓ではなくこんな窓にしてます

細かいところですが部屋を決めるのは猫ではなくあくまでも飼い主が決めるので「あ、ここならウチの猫ちゃん飼うのにいいかも」と思わせるのは賃貸ペット可物件では必須な条件。。


ちなみに猫物件と言うことでこんなカワイイオブジェが付いてますが、


こんなとこをLED化させる気の利いた演出してますw

なのでワタクシ、ペット可物件を企画するなら一度くらいは実際にペットを飼って部屋の使い勝手を研究することをお勧めします。

さて、
先ほど、一階と二階別々と書きましたが、これだと二階の玄関ドアの処理に悩む人も多いんじゃないかと思います。(せいぜいドアを潰して窓つけるくらいしか思い浮かばないワタクシですw)

ところがこのオーナー、、
この元二階通路だった部分にベランダを配置して出入りを可能にしています。


小さいですがこれで洗濯物の外干しが可能になりましたw

出入り用の窓もちょっと高価なタイプを導入し、


これなら猫が外に逃げ出すことなく換気も可能になり、ペット共生物件でありがちだった「換気不良による動物臭」も解決出来るでしょう。(換気扇回したくらいじゃ消えないのが動物臭ですw)

あとは木造住宅でウィークポイントと言われる防音性や断熱性も今のリノベ技術ではかなりのレベルまで低減出来るのでそこもきっちり補強しておりまた一階、二階で一世帯が使うことで上下の騒音で悩むこともなく居住性能は格段に上がってます。

この後、更に猫が住みやすいようにキャットタワーや猫が自由に動けるよう棚やら何やらが装備されるようですが更に特筆すべきはこれです。。。


なんとハンモックフックを装備して飼い主まで夢気分になる装備が付いてましたwww

当然、こんな物件ですので通常のペット可物件と比較すると家賃も割高設定になるのですがオーナーいわく、「生活ギリギリな入居者が猫を飼うって属性だと家賃滞納や生活そのものが荒れる可能性が高いのである程度高い賃料払える属性が入居ターゲットにしないとダメ」と言うことであえてちょっとデザイナーズ感を物件に漂させて「生活ギリギリ入居者を排除したい戦術」を駆使していました。(この戦術、ウチのレジでもやってる戦術ですが部屋荒れリスクと滞納リスクが格段に低下するので大助かりでございますw)

ただあれです。。
ここまで素敵物件であっても多少問題があります。。

最大の問題は、、
あまりに特殊な方向性なコンセプトゆえに普通に募集すると単に家賃が高い木造アパートに見えちゃう点。。。(えぇ、、suumoに掲載すると「単なる築40年の」「単なるペット可の」「単なる木造アパート」に見えちゃうんです。。)

この手の「ちょっと特殊なコンセプト物件(賃貸業界ではこのペット共生物件って広告表現が難しいんです)」なので単に賃貸ポータルに募集広告を掲載してもなかなか人気に火が付きません。(昔、団員でバイク共生物件を作ったところ誰も内見すら来ないというひどい目にあったやつもおりましたw

なのでこの手の物件は賃貸物件としてではなく「こんな素敵物件があるんです」と賃貸ポータル以外に専門誌や口コミで広げていく必要があります。

ホント、この最後のひと手間を掛けるノウハウが無いといくらコンセプト賃貸を企画したところで「単なるモノ好き物件」と思われちゃう物件が出来てしまうのでご注意ください。

ちなみにこのオーナーさん、、
物件企画段階から仲介さんや専門誌にコンタクトを取り下準備を始めていたみたいですでにそこそこ反響もある模様。。(ま、これならワタクシが単身で猫飼ってたら住みたいって思うしなーw)

またこれも賃貸で大事なことですが、
自分の建てた賃貸物件に「自分がその賃貸属性になりきったとして他の近隣ライバル物件と比較しても住みたいか?」と思うか思えないか考えるってのは今後の入居を占う重要なことですので常に借主目線ってのは養っておかねばいけないスキルだってのは言うまでもありません。。。(山間の13㎡+ロフト狭小アパート(家具付きw)や、かぼちゃハウス買わされて騙されたやつに言って聞かせたいセリフですが、、可哀そうなので黙っておきます

と言うことで先週からいろいろな角度のコンセプト賃貸ネタを書いてみましたが参考になれば幸いです。。



そう考えるとまだまだやれそうなことってたくさんありそうなんじゃんw

次なるクライシス。。。


アイコスからプルームテックに替えてみましたが、、、吸ってる感じが全然しませんw

こんにちは。

ここ最近、不動産業界にかぼちゃクライシスやス○ガクライシス、果ては昨今の資産性が限りなく低い狭小新築アパートクライシス等、様々なクライシス旋風が吹き荒れてるせいかワタクシのメールボックスに「業界のネガティブなことを本でまとめて出版してくれませんか?」とオファーが届くようになりました。

しかしそのオファーの詳細を聞くとどうも自費出版みたいな話なので(ギャラは初版本○千冊支給ってなんだよww)いつもの放置プレイにしておりますが、数年前だと「狼さんみたいなネガティブな話じゃ出版しても売れないんですよ」と言われていた不動産投資本業界だけにようやくワタクシに追い付いてきたんじゃないか?って気がします。。(ま、不動産投資もいつまでも上り調子で行くわけもないし、いつかはポジティブな話がウケる時代になるはずだっただけの話ですがw)

またネガティブな話がウケる時代に満を持して「だから俺が言ったろ―ww」的な本を出したところで「便乗商法」と揶揄されるに決まってます。(そんな中でもドヤ顔で「ネガティブな本」を出してる人もすごいと思うけどそれよりいまだに「ポジティブな本」を出してる人、、戦国時代のキリスト教の布教活動みたいd、、、以下略

そんな中、メールでこんな依頼がありました。

□森野 狼太郎(もりの りょうたろう)様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:○○○○○
日付:2018/02/01 12:53:41
件名:紙で読みたい
ホスト:
--------------------------------
はじめまして、○○です
最近、このブログと出会い
楽しく読まして頂いています

ちゃんと最初から読みたくなったのですが
なんせ量が多い!(笑)
パソコンで見ていると疲れます(笑)

そこで、思い付いたのが書籍化です
fc2ブログには書籍にしてもらえるサイトもあるようです

一冊だけで構わないのですが、作って頂けないでしょうか?
もちろん、費用はこちらで負担させて頂きます

ご検討お願いいたします


FC2ブログには書籍化機能がついているのでそれでブログを書籍化して欲しいって依頼なのですが、

実はワタクシ、このFC2でブログの書籍化を試したことがあるんです。


こうやって自動的に作ってくれます

しかし、このFC2の書籍化、、
ワタクシのブログの文字数のせいで作成ボタンを押して待てど暮らせど「電子書籍作成準備中」のまま最後はエラー表示されてしまいます。

また記事を少なくして細かく書籍化すると500MB規制を受けてしまい製本化するとしても一回あたりせいぜい1か月分が限界。。
現在約6年半掛けて1900本近くある原稿を全部まとめると一冊400文字詰め原稿で300ページの電子書籍が都合63冊と下手な百科事典より多くなってしまいます。(一時電子書籍にでもしようとブログでも書いてましたがあまり膨大過ぎて無理でしたw)

そんなの出して「一体誰が読むんだよw」って気がするし、読んでくれたとしてもみんなポチボタンを押さずにそっちを読むでしょうからそれじゃ何のためにブログを書いてるかわかりません。(ワタクシ、みんながポチってくれるからこうやってブログ書いてるんですw)

ただ書いた本人でさえ文字数が多すぎて過去ログ遡って読む気にもなれません。。

と言うことで一気に全部読むのではなくカテゴリー分けされた
真面目な不動産ネタ (451)
ブロークンなブローカー (155)
困ったお客様(汗) (63)
入居者審査ネタ (26)
役に立ちそうなネタ (272)

の、
真面目な不動産ネタ (451)

役に立ちそうなネタ (272)
だけまず読んでみてください。(ま、これだけで700話ありますから大変と言えば大変ですけどねw)

でもこれだけ読めば今の不動産投資の闇とか騙されそうな部分などはほぼ網羅しているはずなので読むだけでそこそこ初心者投資家は卒業できる・・・はずです。。(ウラは取れてませんw)

それでも読むのがめんどくさいって人のためにワタクシ、、もう一つ考えました。。

えぇ、、
今まではずっと過去ログとして残してたこのブログ、、
過去ログから順番に削除して見れなくするってのはどうでしょう?(そうすりゃ消される前に必死に読んでくれる予感がしますw)

と言うのもこの狼ブログ。。
6年前のネタは今ではもう再現性も薄いし今の実情にはまるで合ってません。

そういうネタを読んで不動産投資に妙にやる気になっても困るし「過去にこんなこと書いてたから実践したのに」とか言われるのも困るので(あと過去ログが残ってると違うこと書くと突っ込まれそうで辛いですwww)この話、、いつか実行したいと思ってます。


さて、話は戻りますが、冒頭、
「資産性が限りなく低い狭小新築アパートクライシス」
と書いた件、、

先日も質問が飛んで来てたので今日もちょっと書いてみます。

知ってる人は知ってると思いますがここ数年、神奈川エリアでやたらクズ土地みたいなところに無理やり狭小アパートを新築しフルローンで融資を通して不動産初心者系の投資家さんに「手金無し」とか言って売ってるケースが見受けられます。

ス○ガさんとかり○なさんさんとかオ○○クスさんとかがまだ融資をしているうちはいいですがかぼちゃクライシスの影響などでもしかするとこの手の物件への融資が絞られて最終的に買った金額以上の融資が出なくなり売りたくなった時に思った金額で売れなくなる可能性があります。

さらに現行の賃料はあくまでに新築賃料ですので2年くらいして入居者の入れ替わりがあるとその新築家賃でも募集が難しくなり新築当初の利回りでは回らなくなる可能性が出てきます。(ってかほぼそうなるんでしょうけどw

不動産投資で一番怖いのは「買った物件の収支が賃料収入では回らなくなる」でありそれを避けようとして逃げ切り売るを図る際に「残債以下の売値でしか売れない」ってパターン。。

かぼちゃがまさにこの「賃収では収支が回らない」「残債が多すぎて売り逃げ出来ない」のダブルコンボで立ち行かなくなってやれ自己破産だの騒ぎ始めておりますが実はこの新築狭小アパートでも同じようなことが起こる可能性が高いです。

そもそもこの企画自体に問題があるのですが、
売り側である業者さんは
①利回りを高く見せないと投資家が買ってくれない
②しかし建築費が高騰しているので土地を安く仕入れないと企画すら成り立たない

というジレンマを抱えているので
③ギリギリまで居室を小さくして賃料アップを図る
④戸建て用地では高く売れない敷延や擁壁ありの土地を安く買い叩き事業用地にする

という戦略を取ってきます。

前にも書きましたが神奈川県の建築条例だと東京では出来ないようなウルトラCを使えるし、神奈川県って意外にデコボコの激しい土地が多いので次世代の人が戸建て用地として使うには不向きな土地が多くそのダブル効果を応用すると理論上は利回りのいい木造アパートが建ちます。

ただ、いかんせん、あまりにドミナントで新築やるもんですから同じ企画の同士のアパートでも家賃競争が起こり、さらに地主系大家様を狙った相続系アパートの新築ラッシュと重なり現在かなりの供給過多となってます。

しかも地主系大家さんが建てる新築物件は部屋の広さもそこそこ広く設備もそこそこ充実しています。(建築費坪120万で木造やるんですから下手するとミストサウナに浴室テレビなんてわけのわかんないものまで付けられてますw)

そこに壁の薄っぺらい15㎡のロフト付(狭い浴室というか下手するとユニットシャワーなんてのもあります)の部屋ではいつまでも地主物件に対抗出来るわけもありません。

恐らくですがここ数年でこの手の賃貸物件は淘汰されていくでしょうからこれらの狭小シリーズを持ってるオーナーは
・家賃を下げても申し込みが来ない(つーか内見すら滅多に入らない)
・しかし毎月払う返済額が持ち出ししないと耐えれられない

という事態が遅かれ早かれやってきます。

まだかぼちゃ並みな無茶なシェアハウスではないのでさすがに返済出来ないくらいに一気に追い詰められるってこと無いでしょうけどいつまで経ってもCFの貯まらない物件になる可能性がかなり高く、業者からは「新築なので10年はまったく手が掛からないですよ」と言われていた物件もそこそこ安普請に出来ていることで早ければ7~8年くらいで何かした面倒なことが起こるんじゃないかと思います。

また、賃料低下に伴い最初は家賃保証会社に通ればいいやって思ってた入居者層も「とりあえず仕事(アルバイト)してるようだから、、、ま、大丈夫でしょ」と甘々設定で入居者を受け入れるようになり居住環境も悪化してこれで滞納まで始まると儲けるつもりで始めた不動産投資がいつの間にか裁判所との往復という工程が賃貸管理に含まれてくる可能性も否定できません。

ま、滞納管理も不動産投資では欠かせないスキルですから勉強と思えば苦痛にも感じないでしょう。

しかしながらその物件はまだ新築数年の物件。。
そんな物件がスラム化してしまっては何のための不動産投資だかわかったもんではありません。(えぇ、不動産投資で厄介なのはこの保有することでの保有ストレスです)

手のかかるボロ戸建てや若干傾きかけた築40年超えの木造アパートを多少のリスク覚悟で保有しているならいざ知らず、業者の新築養分がたっぷり乗った物件を掴まされボロ戸建て並みや若干傾きかけた築40年超えの木造アパートの保有リスクで維持するのってそこそこ神経を削られますから出来ることならそういう物件は見送り、せめてそういう人が抱えきれなかった物件を安く買い叩く側になっていただきたいのが本音なのですが、、、こういう話をかぼちゃ並みに書いてくれるポータルサイトって無いんでしょうかねー。。。(わくわくさんも以前、この話に触れてましたが、昔あれだけかぼちゃのことを「新時代のビジネスモデル」と持ち上げ、セミナー告知の広告まで掲載していた某ポータルさんも今では手のひら返しで「反かぼちゃキャンペーン」に討って出てますねw)

それともう一つ、、
コインチェックでネムが溶けて飛ばされた人の裏にネムを買ってないけどコインチェックに預けたまま口座移動ををストップ掛けられてる人の話ってあまりニュースになりません。。

こっちの人もコインチェックが倒産するとエライことになるのでこっちの話も誰か触れていただけないかと思う次第であります。。(団員でもベントレー買えるくらいのビットコインをコインチェックに預けてしまったために移動できなくて困ってる人がいらっしゃいます

と、今日もヅラヅラと警笛を鳴らしてみましたが、
要するに
・仲介さんが「高利回りな木造アパートの売り物件(しかも新築ですw)と持ってくる神奈川県内の物件
・中古でも7%がいいとこなのに新築で8%超えw
・延べ床面積を部屋数で割ったら一部屋18㎡以下(しかもおしゃれなロフト付き)
・現地に行ってみれば「こんなとこ、誰が借りるんだよ?ww」と瞬間的に不安になる
・新築なのにいきなり敷金礼金ゼロの家具付き物件

なんて物件であれば警戒モードを一気に3段階引き合あげるのはもちろんですが
その仲介さんはあなたのことをかなり養分と見てますのでご注意ください。

と、今日のブログを書き始めて1時間くらい経ちましたが、
さっき試みたFC2での電子書籍化、、、どうなったでしょうか?




えぇ、、一向に終わる気配もございません。。。。(って何時間掛かるんだよ、、これwww)



仕方がないのあれです、、

どなたか写経のようにブログを模写してくれる勇者の方はいませんか?(えぇ、、文字数だけならたった540万文字くらいですw)



広辞苑より楽勝な気がするんじゃんw

グーチョキパーでパンプキン


引き続きうまい棒募集してますw

こんにちは。

昨日のブログのかぼちゃネタですが、本ブログを読まれてる方からたくさんのアイデアをいただきました。(ワタクシ、シェアネタはあまり得意じゃないのとりあえず書いてみたって感じでしたが逆に書くことによって有識者の意見がたくさん集まりちょっとは役に立った気がしますw)

そんな中、やはり多かったご意見が「シェアなんかよりもさらに短期貸しの民泊・簡易宿泊系で運用」で、話を総合すると「インバウンド系の留学・就労等で訪れる外国人専用の短期貸し施設」というアイデアが今出来うる最善策なのかな・・・と思いました。

そうは言っても今回の被害者の方のほとんどが不動産投資の経験が浅く、実際にこれで急場を凌げとなっても自力で出来る人はほとんどいないでしょうし、当初の想定賃料を得ようとしても現実的にはかなり苦難の道になることが予想されます。(あとほとんどの物件が商業地などではない比較的人的動線の薄い立地の駅からちょっと遠い物件ばっかりなので超短期貸しには不向きってとこが問題を更にややこしくさせてます。。)

そこで新たな管理会社を選定するなんてことになると思いますが、その前に注意して欲しいことがあります。

えぇ、、
そんな被害者を囲い込んで一儲けを企む「二番煎じ狙いの業者」がすでにハイエナのごとく暗躍を始めているんです。
(先日の業者説明会でもそんなのがチラシ撒いてたそうです)

事実、我々業者だってやろうと思えば
①かぼちゃ物件の住所から地番を調べて謄本あげる
②所有者を調べて「ス○ガからローンが返ってくる手続きが出来ます。但し、1月中限定で先着10名まで」と書いた手紙を送る
③話に乗って来た被害者に着手金を振り込ませる

ってパターンで500万くらい一気に詐欺ることも可能です。(しかもこれってス○ガに一度くらい電話して秒殺で断られてしまっても「融資担当者と粘り強く交渉したけどダメでした」とか言えば一応は行動したことで「履行の着手」を強弁できるかもしれません)

前にもブログで書いたことがありますが、
被害に遭われてなんとか解決しようと動くのはいいですがそういう弱みにつけこんで「着手金」だの「預り金」だの請求してくる不埒な輩がいますからこの手の二次被害に遭って傷口を広げないようにしてください。

またさっきTwitter見たら、嘘かホントかは別にしてこんな書き込みがありました。。



・・・

・・・なんかもうあれです。

こういう時は損害を取り返そうとすればするほどドツボに嵌るのでホント、無茶しないでください。(何度も言いますがこういう時ってなにやっても裏目に出るもんなんです。。。)

さて、
そんなかぼちゃ問題、、

昨日ブログネタにしたところ本ブログ読者にも「業者に急かされて買付け入れる寸前だった」とかツワモノになると「契約前日に強引にキャンセルした」という水際で逃げ切れた人もいれば「買ったあとにこのブログの存在に気が付きました、、、」と言う人もいてこんな過疎なブログの中でも当事者がいるってことは今回の事件、相当デカい問題になりそうな予感ヒシヒシです。。(この前の晴れ着事件どこの騒ぎじゃなさそうです)

また、今回の事件、、
ちょっと事件性の高い黒幕さんがいますのでマスコミがここを面白おかしく突っつき出したら連日ワイドショーネタにもなるかもしれません。(あ、そうそう、、先に言っときますが、こういう事件がある度に決まって取材メールを送ってくるマスコミさんがいらっしゃいますが、ワタクシ、マスコミの取材NGですので今回もコンタクトはご遠慮ください)

そんな当事者様から当時の物件概要書をいただいたのですが、、まあ、スゴイです。。

まず木造2階建ての安普請な建物だけで坪単価120万します。。(大抵、120㎡くらいの規模なのでこれだけで4500万くらい掛かります)

ウチの近所にもこのカボチャハウスがあり、建築中もずっと見てましたがそのあまりの安普請っぷりを見るとワタクシの目にはどう考えてもこれの原価は坪50万くらいにしか見えません。。(一般の賃貸ではあるはずの水回りが各部屋に無いので相当割安に出来るはずですからこんなの坪50ってレベルです)

また、謄本を見るとどう考えても土地の段階で「サンタメ取引」をやってようでそこでもサヤを抜いている模様です。。(某都内の城北地区とは言え、道路が超狭い敷延のクズ土地で坪200万ってありえねーです。。)

土地建物の合計はこれで12000万くらいになってしまうのですが、部屋数とシェアの賃料を考えると収支として合う本来の売値は7000万前後。。(ってか1現場で5000抜くって海老蔵系戸建て屋さんとか織田裕二が犬系戸建て屋さんでもそこまでしませんよw)

当然、家賃設定を大幅に引き上げないと12000万なんかじゃ誰も買ってくれませんからいろいろ無茶して高い賃料を見せていた訳ですが、これを先ほどの建築時にヌイた利ザヤを充てて凌ぐって戦略では主要融資銀行に態度が変わればたちまちヤバイ事態になるわけで今回の件、、当時どのように売りつけようとしてたのかを聞くことが出来ましたので軽くご紹介します。。

中略

・・・とそんな物件ですので買えるわけもなくお断りすべく

「申し訳ありませんが買付出せません」

と電話したら

「渋谷ヒカリエそばの○○○ー○(※注:最後に昆布茶の出る喫茶店です)へ来てほしい」

とのことで、その業者さんと話すことに。

そしたら、その業者さん

「次回は資産性の高い物件ご紹介いたしますので今回のかぼちゃは買付出してください。」

「○○○○さんの資産形成上、これが一番です。(ドヤ)」

畳み掛けるようにありがたいお言葉をいただいたのですが、

私がそれを断ったためその営業マンさん、、どうも違う人に話を振ってしまったようです。。

後日、その物件の謄本を偶然見る機会があり所有者のところの名前を見ましたが、

そこに自分の名前が載ってなくてよかったと思う反面、

私がキャンセルしたために偶然、キャンセル待ちの列の最前列にいた人を事故機に搭乗させてしまった罪悪感はハンパじゃありません(ちなみにその物件、、現在は全空です)


・・・

・・・

さて、

話はちょっと逸れますが、、
実はここだけに限らずシェア系新築業者の他のところでも同じような事態が勃発してる模様です。

そんな各社、同じタイミングで「今月からサブリースの支払いを止めます」ってアナウンスするあたり、、「これって銀行都合で何か起きてんじゃねーの?」って気もしなくもないですがどのような理由、事態に関係なく痛い目に遭うのは債務者であるオーナーです。

あ、そうそう、、

これもTwitterで見かけた書き込みですが、今回被害に遭われたオーナーさん、、
銀行にどういうエビデンスが回ってるか今一度確認した方がいいかもしれません。。

と言うのも恐らくですが、今回の融資を引く際に年収とか預貯金などの資産をかなり水増ししたエビデンスを業者が作成し融資を通してる可能性があるんです。。(最近の悪徳系業者さんともなれば金融資産500万のエビデンスを5000万に作り変えるくらい朝飯前だし)

そうなると銀行が「え?資産○千万って言うから貸したのに」とか言い出し下手すると「そんな嘘ついて借りたなら一括返済しろ」とか「嘘ついてたからリスケには応じない」なんてことにもなりかねません。

特に、この手の「こっちが買わないって言ってんのに強引に売りつけに来た業者」と相対してた人はその危険性がとても高いのでご注意ください。

そんなオーナーをどうにかして救える手立てはないかと昨日のブログで今後の対策を公募してみたワタクシですが、、、

やはりこんな超ネガティブブログを読み込まれている方が多いだけに「火を使った多少強引な解決方法」を提案される方も多く、これでかぼちゃ物件で不審火が頻発したらワタクシが警察に事情を聞かれる可能性が高くなったことは否めません、、、。ってか問題の物件で不審火が起こる前にこの会社での不審火が先になるんじゃないかって気もしますが。。。

と言うことで今回の「トリキでワタクシとサシ飲み出来る権利(二次会はオネエバーでいいですか?w)」はコメント欄でコメントしてくれた「サンタメさん」に贈りますのでサンタメさん、、ここ見てたらご連絡くださいw(こういう時期のブラックジョークなので決して笑うまいと思ってましたが不覚にも山手線内で吹いちゃったじゃねーかよww)



罰としてきゃりぱみゅの「グーチョキパーでパンプキン(振付付き)」をオネエバーで熱唱して貰うんじゃんw

かぼちゃ救出作戦発動です。。。。


会社のうまい棒の在庫がゼロになってしまったので誰か送ってくださいw(納豆味は不可)

こんにちは。

昨日のブログでカッコよく「明けない夜は無い」とか書いてしまってこんなこと言うのもあれですが、、、

どうやら本気で「明けない夜」が来そうな事案が発生した模様でございます。。。

「女性専用シェアハウスかぼちゃの馬車、オーナーにサブリース賃料の支払停止を通知して脱輪」
(※今朝方、ウチの団員そらまめ氏がFBに貼り付けてたのをそのままパクりますw)

旅団のセミナーや狼道場では深いとこまでしゃべってたこの話題。。(ブログで公に書くとこいつら「根も葉もない噂を流すな」と訴えて来そうでしたから人数限定の場所で好き勝手にバラしてましたw)

年末にこの会社の社長が変わったので「あ、これって社長が敗戦処理担当に変わったのね」と思ってましたがそこから粘ることも無くあっさりと会社を整理する気満々な動きを見ると「これってまたもや計画倒産で終わらす黄金スキームですか?」と疑ってしまいたくなります。(ってか旦那、、これで何回目ですか?、、w)

と言ってもこの方たち、
最初から倒産させるつもりで会社を立ち上げてはいないと思うのですが、この計画もちょっと見込みが甘い話(地方の就労希望女子を東京に呼び、仕事をあっせんして多額の紹介料を貰い最終的にはシェアの賃料をゼロにしても儲かるって話)だったし、そもそも30年間同じ家賃で家賃保証って部分で「さすがにそれはねーだろww」と気が付いていた人も多いと思います。(ただ、ここに「仕事あっせんの紹介料」って妙なスキームをぶち込まれたので「うーむ、、たしかに理屈的にはあり得る話かも」と煙に巻かれてしまった方が多い気もします)

不動産投資としてだけ考えるとちょっと知識があれば「こいつはヤバイ。。」とわかる話ですが、今回これら業者からターゲットに絞り込まれたのは
①融資属性が高い
②不動産初心者
③高属性で多忙ゆえに実際の賃貸運営にはタッチする時間がない

という方達で、恐らく不動産知識の理論武装する前にこれら業者側から襲撃を受けてちゃってますからいつもの「騙される方が悪いんだよ」で片付けちゃうのは少々可哀そうな気もします。。

ただ今回の件もそうですが、
騙す側(だから最初は騙す気が無いってのわかってますってw)は
①確実に金を出すターゲット(養分になりそうな人で金払いがいい人)
②不動産の知識が乏しいわりにセミリタイアとか不労所得に憧れてる
③自分の失敗を認めようとしない比較的高学歴でプライドだけはやたら高い人

ってのを不動産投資系のサイトとかに金払って広告を打ち集客してその後金融機関が張り付いた個別面談で囲い込んでしまえばまさに錬金術のようにお金儲けが出来ちゃうわけですから今回の件に限らずまた同じようなことの繰り返しで被害者が続出するのは未来永劫変わりありません。(そう思うと投資話ってそれなりに予備知識を得てから始めて欲しいものです。。)

そんなこと書いてて思い出しましたが、
この会社は出来た当時から、結構金掛けて派手に宣伝してましたよね?(さすがにベッキーがテレビCMに登場したあたりで投資家様各位に於かれましてはもはや苦笑いしか出来なかったと思いますがw)

特に、不動産系ポータルサイトではこの会社の「投資セミナーの告知」をバンバン出して集客してたし、「新しいビジネスモデル」と提灯記事を出して「この投資に乗り遅れるのはもったいないですよ」と煽ってた新聞記事も多かったんじゃないかと思いますが、、
売り上げ何百億とか聞くとそれが正しいと書きたくなるのはわかりますが、、過去にも派手に儲けてドカーンと飛んだ会社も多いですから、ホント、もうちょっと真偽を確かめてから書かないと後で笑いものになりますよw(スキーム見たら「こんなのス○ガが飛んだら終わりじゃねーかよww」とウチの団員のほとんどの人が気付いてましたよw)

ただ、これに嵌って、物件を売却しても数千万単位で損害が出たり、最悪自己破産しないと逃れられないような債務を背負わされた方からしたら「あんな広告とか記事、、読んでさえなければこんなことにはならなかったのに・・・」と逆恨みする方も多いので夜道を歩くときは背後の気配に注意した方がいいかもしれません。。。(そんな過去の広告を調べてみると、、不動産系のポータルサイトほとんどが危n、、いや、、なんでもありませんw

そう思って改めて不動産ポータルサイトの「お金を払って広告を出してる業者さん」にチェック入れてみましたが、、、

うーむ、、、
ほぼ100%ウチへの物確電話で「お行儀が悪いリスト(もしくはお客を養分としか捉えてないオーラ全開で取引を持ち掛けてくる業者w)」に登録されてる業者ばっかりじゃないですか。。。。と言ってもウチの客に迷惑が掛かるわけでも無いので平然と取引に応じてますけどねw

となると不動産投資の入り口で騙されないようにしようと思えばこれらの広告に出てる業者には近づかなけばいいってことになるのですが(えぇ、、ちゃんとしてる業者ってわざわざ誇大広告出さなくても過去に積み重ねた信用だけでメシ食えるのでお金払って広告出す必要も無いんです)不動産初心者にとってそれは「不動産投資はやるな」に等しいことです。(それか業者の戯言聞いても騙されないようなスキルを身に付けて取捨選択すればいいってことになりますが、これは初心者にとってかなりの苦難ではないかと。。)

そう考えると今回の問題も氷山の一角でしかなく、ほとぼりが冷めればまた同じような業者が同じようなことやらかして被害者が出てくるはずで最終的にお金儲けしたければ弱者でいちゃダメって結論に達します。(特に不動産投資では情報弱者がことごとく狙われますから)

と言うことで、今回の話を聞いてワタクシなりに対応策を考えてみます。(ってか今日はエライ長い前置きになってしましましたが、ここからが本編でございますw)

まず第一に本物件の弱点を挙げてみます。
①部屋があまりに狭小であること(なんすか?平均7㎡ってw)
②小さい部屋をたくさん作って利回りを高く見せるためにリビングすら存在しない物件があること
③業者マージンをたくさん吸われてしまいそもそもの建築費がバカ高いこと
④シェア運営能力があまりに乏しい会社が管理業務をやってること
⑤ス○ガでパンパンに融資を引っ張ってるので売却しても赤字になる可能性が高いこと
⑥そもそも賃料が高すぎること
⑦女子限定と言うターゲットで始めてしまったこと
⑧立地が絶望的な物件が多いこと
⑨防音等の工夫が無くまるでどこかの企画アパートみたいに住みずらいこと
⑩長期居住者前提で建ててないので共用部環境が劣悪なこと(狭いキッチンスペースなど)

(※ホントはもっとたくさんあるのですがとりあえず10個にまとめてみました)

実際に自力でシェアハウスを運営されている方から見ると「なんじゃこりゃ?」と思う人も多いかと思いますが(と言うことで実際にシェアを運営されてる方のご意見をお待ちしています)そもそもの企画がシェアハウスと言う名の「地方からの女性労働者集積所」という位置づけ(少なくともワタクシにはそう見えてます)なのでシェアハウスって名乗る自体に問題があるのは否めないということで話を進めて行きます。

まず「①の7㎡」を無理矢理部屋の壁をぶち抜いても14㎡の風呂無しキッチン無しの広間になってしまうだけなのでここはなにもせずに②のリビングを新たに作ることを検討してください。

シェアハウスの命運はこのリビング(住人同士が集まって楽しく談笑したり一緒に飯食ったりするスペース)で決まると言っても過言じゃないのにこれ自体が存在しないのではシェアハウスに住みたいって人のやる気を喪失させてしまいます。

と言うことで一階部分で部屋の壁をぶち抜いてもいいところを見つけてそこをリビングとして開放してください。

③の建築費ですが、、
これはすでに支払ってしまったことなので諦めるしかありません。(返せと言ってももはや社内にキャッシュが無いとか言ってる以上帰ってくる見込みなんてありませんから)

次に④ですが、
これは立地次第ですがちゃんとリビングを作って共用スペースを作り他のシェアハウスと似たような間取りにすればまだ管理を引き受けてくれる会社もあります。(但し部屋面積が7㎡なので一般のシェア運営会社だと募集広告すら載せてくれないところがあるのでご確認ください)
ただ、出来るだけ自力で管理できるように管理会社には契約実務だけをお願いし、しばらくは運営費の節約と自分が管理を学ぶという意味でも出来るだけ自主管理に切り替えてください。(’緊急事態ですから「本業が忙しくて無理」とか言わないでください)

今回の最大の難関になるんじゃないかって話がこの⑤なのですが、、
ス○ガさんがこの手のシェアの融資を厳しくしてる現状では売却で逃げ切るのはほぼ不可能なので「立地がまだマシな物件を持ってる方はまず金利交渉(粘り強い交渉になりますがへこたれないでください)」からスタートします。(立地がマシじゃない方はここをスルーして次に進んでください)

この立地についてですが、
①自力で管理しても埋めることが可能な物件(もしくは他社管理会社でも埋められる物件)
②ス○ガさんもそう思ってくれている物件(いくら自分でそう思ってても銀行がそう思ってくれなければ意味がありません)
であることが条件です。

11月にこの会社から「ス○ガ向け金利交渉マニュアル」が配布されていると聞きかじってますので金利交渉が可能な方は弱点克服と同時にこの打診をやってください。(単に金利交渉を持ち掛けても却下されちゃう可能性が高いですから交渉するならこういう対策を提示出来るように話を組み立てます)

次に⑥ですが、
これは緊急事態なので利益がどうのなんて考えないで「この賃料であれば返済だけは出来る」って賃料を割り出し、その数値が相場賃料より安ければ多少上乗せして募集するようにします。(えぇ、、当初の家賃なんてもはや絵に描いた餅ですからきれいさっぱり忘れてください)
物件によっては多少凹む可能性もあるでしょうけどそういう時は自分と家族が贅沢せずに生きて行くだけの費用以外を貯金してそこから捻出するようにします。(自己破産して一家離散するよりはまだこっちの方がマシなはずです)

次に⑦です。
今は女子限定のシェア状態ですが、ここは思い切ってターゲットを広げてください。

狭いシェアハウスですが男女の他人同士であっても結構うまく回ることが多いですからここは割り切って女子限定という縛りを外してください。(また、これは参考ですが外国人と日本人の比率をうまく配分すると外国人から見るとシェアでありながらネイティブな日本語を学べる、日本人からするとネイティブな外国語を学べる場所と思って入居してくる人も多いのでご検討ください)

⑧の件についてはさすがに場所を移動することも出来ないのでどうにも出来ませんが立地によっては多少駅から遠くてもなにかコンセプトを打ち出すことによって対応することが可能になります。

恐らくですがそこまで考えて建築してるとも思えない業者がやったものですからそこそこの大家さんを味方に付ければなにかしらコンセプトらしきものが見えてくる可能性があるので知り合いの大家さんとかがいれば相談する、いなければどこかの大家の会に潜り込むって戦略をご検討ください。(えぇ、、どこの大家の会にもシェアを運営してる人が一人や二人くらいいるもんです)

⑨の防音ですがさすがにすでに出来てしまってる物件でこの対策は困難を極めます。
また部屋同士の防音対策として壁に防音材を貼ったところでドアにも防音がされてなければ音は意外に漏れてしまいます。

と言うことでここはとりあえず手を付けるであろうリビングからの音が各部屋に漏れないだけの防音対策を講じてください。
えぇ、リビングに近い部屋は結構うるさく感じますのでそこだけでもやっておくと違うものですよ。

最後に⑩ですが、
これはリビングスペースを広くしたところで何らかの対策を講じてください。
と言っても再度デカいキッチンに入れ替えるってのは費用面からしても厳しいと思うのでリビングにダイニングテーブルとかを置いてみてもいいかもしれません。

あと恐らく収納スペースが少ないはずなのでダイニングテーブルなんか置けねーよって方は棚等の収納を新たに設けてキッチンが使いやすくなるような工夫をしてください。

と、駆け足で思いついたことを書いてみましたがきっとここ読んでるシェア経験者の方も多いかと思います。
そんな方で「こんなアイデアあるぞ」って方がいたらコメント欄に書いていただけると嬉しいです。。(あと、ワタクシが思いつかないような逃げ切り対策を考えてくれた方には別途「トリキでワタクシとサシ飲み出来る権利(二次会はオネエバーでいいですか?w)」をプレゼントします。(もちろん全てワタクシの奢りのスーパー接待コースでございますw)

最後になりますが、
今回の件でうっかり本物件を掴んでしまってる方に言わせていただきます。

とにかくもう起きてしまったことですので買ったことを後悔する暇があるなら現実を受け止めて今後のことについてだけを一生懸命考えてください。

またこの程度の負債で命を取られることもないし、死んじゃう話でもありません。
銀行だってお金を返して欲しいと言い出すでしょうけどそこで真面目に考えすぎちゃダメです。(返せ返せとうるさいかもしれませんがカードローンとかクレジットの借金ではなく「所有権のある不動産」を持ってるんですからノラリクラリとかわすのも投資家の必須スキルですw)

それにそもそもこの物件を買えたということは少なくとも日本の人口で5%程度しかいない富裕層の方です。
そんな方ですから多少不動産で失敗したところで多少時間は掛かるにしても本業収入で十分に挽回可能です。
(ま、セミリタイアは当分先になっちゃいますけど数年の誤差ってことでお願いしますw)


あと、こんな話題がいきなり今日勃発するとも思わずに不覚にも昨日使ってしまったフレーズの
「明けない夜は無い」ってやつ、、、


出来ることなら今日使いたかったと思いつつ、本日のブログは終了です。。。。




今日使っておけばもっとカッコよかった気がするんじゃんw

ルマンドアイスとバナナボートの話。。。


ルマンドアイスが全国発売になったそうですが、、、もしかしてこのブログの影響ですか?www

こんにちは。

不動産業で仲介手数料が発生するのは「売買」か「賃貸」の仲介であることがほとんどですが、これは「仲介手数料としてお客から取っていいのは上限(ま、一般論で言うと3%ってやつです)が決まっているから」であって「仲介手数料」という名目でなければぶっちゃけいくら取っても構いません。

なので業者さんはここの名目を違う名目に変えてフィーを余計に取るのですが一般論で行くと売買であれば「企画料」「業務委託料」「コンサルタントフィー」、賃貸であれば「広告料」なんて名目の「仲介手数料」を上乗せしてきます。

仲介さんからしたら「一度の取引でたくさんのフィーが貰える方がいい」に決まってますから一度の仲介でたくさんフィーが出る方の物件を優先的に客付けしたくなるのが自然の理。

それが原因で賃貸などで最近の大家さんは他人より優先的に客付けしてもらうべくこの広告料を上積みして「うちの物件を優先して客付けしてくれ」となっちゃったわけですが、中には最初から業者側より「本物件は○か月分の広告料ください」と言われるケースも増えてます。

いきなりそんなこと言われると
「え?○か月分の広告料出さないと客付けしてくれないの?」
とか思うかもしれませんが出し渋れば他の広告料付きの物件を優先され3月までの繁忙期を逃してしまいますから賃貸物件が飽和しているエリアなどではほぼ業者さんの言いなりになって広告料を積み増ししているんじゃないかと思います。

この賃貸マーケットでの「広告費」というのはもはや日常化しちゃってますので今から投資家さんが一斉に「出さない運動」をしたところできっと抜け駆けする人がいるので無意味であってホントにやるのでしたら宅建業法で「不動産仲介手数料という名目以外でもフィーの供与は一切禁止」とかにしないと無くなることはないでしょう。

そんな広告料を出さないようにするには業者側から「この物件は空室になっても募集掛けるとすぐ埋まる物件」と認知されればいいわけでうまくすると空室が出てない時にも「オタクの物件、、空室になる部屋ありませんかねー?」と頻繁に電話が掛かってきます。

そうなれば業者に広告費請求されても「は?広告費なんざ今まで一度も払ったことないんだけど・・」と大口を叩けるようになり退去予告が入った瞬間に各業者に一斉メールで「○月○日で1部屋空くので募集よろしくねw」」と送るだけで各業者、一斉に客付け作業に取り掛かり原状回復が終わる頃には満額で申し込みが入るはずです。

そういう物件をたくさん持ってれば空室に悩むことも無いし入居者なんて選び放題なので「んー、、この人ちょっと属性ヤバいけど保証会社通せばいっかー」なんて少々不安に駆られながら入居させることもないのでデキる大家さんになると広告費ばかり取られる物件をさっさと売り払い、広告費なんて払ったことがないって物件ばっかりにシフトし、最終的には「不労所得が得られる大家業」となり初めて南の島でバナナボートにプカプカ浮かびながら読書が出来るってもんです。(ちなみに最終的にワタクシが団員に求めるレベルはここでございますw)

そうなるには結局、ご自身が求める希望賃料が「マーケットから見て安い」と思わせたり「この家賃払ってでも絶対この物件に住みたい」と思わせればいいのですが、そうは簡単に行かないのが不動産投資の難しいところ。。

結局そこまで持って行くには多額の追加投資が必要になりそこまで資金に余裕が無ければ結局は絵に描いた餅で終わってしまします。

なので「手金に余裕がない状態であれば無理して不動産投資なんかやらない方がいいですよ」とも説いちゃってますが、最近はここの部分のスキルがやたら高い人がいますのでこういう人にくっ付いて教わればそういう物件に仕上げることが出来るようにもなってきてるのでワタクシ、「不動産投資では横の繋がりを拡大して行ったほうが得ですよ」と説き続け、こちらで予め吟味したメンツを揃え相互で教え合えるような人脈を作り相乗効果を狙ってます。(えぇ、、狼旅団では「こいつ、なんかヤバイこと考えてんじゃねーの?」ってやつは極力排除して「勤勉で」「思いやりがあり」「教え魔な人」をたくさん培養して安全な不動産投資家人脈作りが出来るような集団を目指しておりますw)

そんな努力が最近実を結びつつあるようでワタクシの知らないところで集まり出して大家さん同士お互いが儲かるスキームを作り出し利益を叩き出してる人が増え始め、そのノウハウを教えて貰い、さもワタクシが始めたかのように他の団員にドヤ顔で教えられるようになり「やっぱ、狼さん、すげーやw」と尊敬の眼差しで見られるのって他力本願ではありますがめちゃめちゃ気持ちいいもんですwwww(おかげさまで最近、ワタクシのモテる度数も急上昇してる感もあるくらいですww)

さて、
それとは別に「売買」で考えると、物件売買時に通常の仲介手数料以上のフィーを業者さんに支払ってると言う投資家さんは少ないんじゃないかと思います。(仲手満額の3%以上に払ってるって買取業者さんみたいなことやってる人って一般の投資家さんでは少ないはずです)

ただ仲介さんから言わせていただくとここでフィーを弾んでくれる人に対して優先的に物件を出したいって思うのも自然の理ですのでお金に余裕がある人はこの戦術を取るもの手です。

と言ってもこのフィーは売買でのフィーですので賃貸の仲手を違いかなり高額です。。(1億の物件の仲介料で300万越しますからこれに別のフィーを加えようものなら大惨事ですw)

なので売買では相手仲介さんが両手取引に持ち込めるような策を立てるのが手っ取り早いし、両手であれば仲介さんは買い手有利に働くと言う傾向を考慮すると客付け仲介さんには悪いですが、出来るだけブツ元である仲介さんを探して直接交渉すると言う戦術が有効です。大きな声じゃ言えませんが旅団のサービスで「ブツモト特定サービス」があるのはそのためでありますw

ただ、そのブツモト探しも一般的なレインズやアットホームなどの検索サイトにブツモトが載せている場合くらいしかわからないことがほとんどでワタクシに検索依頼が来てもその手の検索サイトにブツモトが掲載してくれなければいちいち謄本あげて売主に「どこに仲介任せてるの?」って聞く以外にありません。(ま、こう聞くと大抵売り主が気味悪がって教えてくれないのでこれの成功確率は50%程度ですw)

なのでワタクシの場合、現地に行き、どこが管理やってるのかを確認するとか(現地に行くと高確率で掲示板あたりに管理会社の住所と電話番号が書いてあるので「オタクが元付けですか?」と単刀直入に聞いちゃいますw)、所有者に連絡して「ウチの賃貸客がオタクの物件借りたいって言ってるので賃貸募集の一般媒介くれ」とか言いつつ「そう言えばこの物件、売りに出てるなら興味のお客さんもいるんですよ」とか適当に嘘ついて元付けを聞き出したりもしますw(「ウチは客紹介するだけで仲介に入らないから心配すんなよ」と言っておけば大抵のオーナーはブツモト紹介してくれるはずなのでそこに欲しいってお客さんを紹介して直で取引出来れば作戦成功ですw)

しかしそんな元付けさん、、
こっちがそんな行動に出る頃にはすでに他から買付けが入ってるタイミングかもしれません。

そういう時こそ、元付さんに「ウチなら仲手に業務委託を積むのでウチに売ってくれ(決してあと3%積むなんて風呂敷広げずに100万くらいを上限にしといてくださいw)」と言うと100%ではないですがほぼゼロだった買える確率が上がるものです。(えぇ、、元付けさんによっては「なんか一番手の融資がヤバそう」とかオーナーに嘘ついて番手をこっちに回してくれる可能性がアップするんですw)

ただあれです、
物件によっては買い取り業者が買付け1番手を取ってる場合があります。

買取業者さんは仕入れのためなら平気で満額手数料にあと3%くらい平気で「業務委託費」として払うのでそういう物件であれば「
ゼニカネの問題じゃない(ウチは買い付け順位を優先するのよw)」とか言い出すのでそう言われたら「ワタクシ、個人ですけど瑕疵担保免責で構いません」と突っ張ってみてください。

大抵の場合、個人の投資家と買い取り業者ではここを元付さんが見ている可能性が高いので「ワタクシ、個人ですけど業者と同じ買い方出来ますよ(と言っても業託まで満額は払えませんけどねw)」という姿勢を見せると案外こっちになびいてくれます。

と言うのも買い取り業者さんって再販が目的なのでやれ測量しろだのやれ境界確定だけはやってくれだの結構売主にとって面倒なオーダーをしてきます。(この手の作業ってオーナーチェンジする前の元のオーナーの方が近隣立ち合いとかやりやすいので買う前にやっておきたいのが業者さんの心情ですw)

そこで「あ、ワタクシ、、境界も何も現況有姿で構いませんよ」と言うと「なんかこっちの客の方がめんどくさくなさそう」と思ってくれることも多いです。

全部が全部成功するわけじゃありませんが、仲介さんはフィーの多さで売るなり貸すなりするお客さんを選別する傾向が高いのでこんなやり方も頭に入れておくと良いことがありかもしてませんよ。。。

そこで、仲介さんの心理を逆手に取って交渉を優位に運ぼうって話になるのですが、、、
ワタクシ、そろそろお出かけの時間になったので続きはまたの機会に書かせていただきます。(ってかここまででも長すぎて読み飛ばされる気がしてきましたww)



時間が無いので今日は後半部分のフォントの変更が出来なかったんじゃんw