プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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こんな時期だからこそ上流物件www


↑押せば海路の日和ありってやつですw

こんにちは。

投資物件を買う際、その物件選定に絡む情報を提供するのが我々不動産屋。。

ただ、我々不動産屋も商売なので提供先は「確実に買ってくれそうな人」が中心になります。(買えない人に出しても時間の無駄って原理です)

だからと言ってお金持ちに物件情報を出せばいいかというと、さにあらず。。

お金持ちってのはあちこちから「この物件買いませんか?」」とオファーが届くのでその中での買いたい順位が低いと他の情報群に埋もれてしまい物件概要すら見て貰えません。。(「ん?そんな物件資料送ってくれたっけ?」と忘れられることが多いんですw)

あと蛇足ですが、
お金持ちの人で何も考えずにポンポン買ってしまう人だと不動産屋は「どんな物件でも買ってくれるいいカモ客お客様」と思われてクソみたいな物件まで掴まされるのでお金持ち=いい物件を出して貰えるという公式では当て嵌まらないことが多いです。

ただ、お金持ちの人ってのは基本的に流動資産を持ってることが多く、突然「明日までにこれ買ってくれるならすごく安くなるけど」って話が飛んでくることも多いのでやはり不動産投資をやるなら手元資金を潤沢にしておいて損はありません。(「は?そんなことが最初から出来るならこんなクソみてーなブログ、、読んでねーよ」、、ですって?ww)

ま、そんな話はさておき、、
よく不動産投資物件は上流で買えとか言われています。

この上流案件とはすなわち
①他人の目にまだ触れてない状態(ライバルが増えると値段も上がりますw)
②仲介さんがまだ両手仲介を狙ってる(両手狙いの仲介さんは買主さんに優しいものですw)
③なぜか決済スピードが速い(早く取引を終わらせたい理由って意外とたくさんあるもんですww)

あたりのオトナの事情で起こるものなのですが、

これだとやっぱりお金持ちの人に話をして手っ取り早く取引を終わらせてしまおうって気持ちになってしまい、なかなか下には落ちてきません。(ま、だから上流でしか流通しないんですけどねw)

だからと言って「俺らには上流物件は落ちてこないよなー」と諦めてしまえばそれでゲームセット。。(こういう時に「諦めが肝心」なんて思っちゃいつまでもお金持ちにはなれませんw)

そこで使うのがもう一つの上流物件入手方法でもある「他業種から物件情報を貰う」ってのを使うのですが、(ってかこの話、、過去に散々話したネタですが、、もう一回書いてもいいですか?ww)要するにこれ、不動産屋でも収益物件を普段扱わない業者さんから情報をいただくという手法です。

よくあるのが地主さんの土地を買って戸建て用地とかで転売してる不動産屋さん、、。
この種の不動産屋さんは戸建て用地に関する知識は凄まじいものがありますが「利回り物件」となると分野違いなのであまり詳しくありません。(土地に建物が建ってると基本的に解体するってイメージでいる人が多いんです)

なのでこういう仕入れの段階では「解体費を含めた取得単価が坪単価」と考える傾向が高く、これで採算が合わないと他の流用を諦めて転進していることが多いです。

こういう不動産屋さんにコネクションがあると
「この土地仕入れようと思ったんだけど単価が微妙に合わなくて」っていう物件情報を入手することが出来、大抵建物が載ってるのでこれを直して使おうって根性さえあれば普通の土地値以下(だって仕入れて転売しようっていうくらいの売値なんですからそんじょそこらの土地値とは大違いですぜ、、旦那www)で建物付きの土地が買えちゃうわけです。

で、こういう業者とお付き合いしたければそういう業者とお付き合いしてる不動産屋さんと仲良くなればいいわけで、これは普段から物確電話を掛けられてる側(要するに元付けばっかりやってる仲介さん)にコネクションを作ればいいだけです。(だって物確電話掛けて来る業者の中にこれら戸建て系の業者さんがたくさん含まれてますから)

但し、ウチみたいな投資物件ばっかりやってるとこだとそんな素敵な戸建て系業者様からなんで電話も来ませんからこれは普段から土地を仲介で売ってる業者さんを狙うのが一番の早道。。(間違っても弊社売主なんてとこに飛び込んじゃダメですよwww)

これらのブツ上げが上手なのはあの一日に何千枚もビラを投函してる某大手業者様(平たく言うとスミフですw)なので築古戸建てを使って不動産投資したい人はとにもかくにもこの某大手業者様のHPを支店ごとに毎日チェックするのが最も効率的です。

そこで日々物件検索をしていい物件が出てきたら「ワタクシ、一般の投資家ですけど瑕疵担保なんか付けなくてもいいし、なんなら融資特約も付けなくてもいいですよ」とか言っとけば担当によっては「このお客さん、、即決力もありそうだから」と顧客リストに加えてくれる可能性が高まります。(実際、ウチの団員の中ではこれでしか物件探してないって人も多いですw)

ただ、あれです。
融資特約無しで物件買うのは非常にリスキーです。。(だから普段から現金貯めとけと言ってるでしょw

こういう時は最初の売り込みの時だけ「瑕疵担保免責、融資特約無し上等!!」と言っときながら、、

「あー、、この前まで現金あったんだけど先日、とある物件をキャッシュで買っちゃったから今回だけは銀行融資になりそうなんですよねー」

とでも言っとけば


「なんだかわからないけど要するに銀行融資がすぐ付くなら、、ま、いっかw」

、、と妙に納得してくれる仲介さんも多いです。(こういう嘘を上手に使い分けてこそ真の投資家でございますww)


さて、そんな前置きはさておき、、(ってここまでが今日の前置きでございます)

先ほど、そんな不動産屋さんから吉祥寺で売地が出たという情報が飛び込んで参りました。。

電話で得た情報によれば
①駅近の古家付き土地
②規模からいって3分割出来そう
③解体費を負担してくれれば坪200万
④但し、上物は賃貸の占有者付きw(どうも満室だそうですw)

だそうですが、、、

これって要するに築古物件は古アパートなんじゃないでしょうか?www

こんな物件、戸建て系業者さんでは解体以前に立ち退き問題がある関係で坪200なんて安値であっても手を出すことは困難です。(築古賃借系物件の立ち退きって長期居住の高齢者とかが住んでる関係でゼニカネだけじゃ解決できないことが多いんですw)

こういう時に利回りを確認しようとこの不動産屋さんに対して「レントロールください」なんて言っちゃいけません。。(大抵その行為は寝た子を起こすことにもなりかねませんw)

ちなみにワタクシ、、こういう時は「じゃ、解体はこっちで安くやるからいいとして、、坪180なら買付け入れてもいいけどなー」とさも戸建て業者の振りをしつつ決して投資物件として使うなんてことを悟られないように振舞いますが、心の奥底では「えーっと、、ここっていくらで賃貸募集してんだ?」とネットで賃貸物件を物件を検索しつつこの物件の募集広告なんかを探します。

しかし本物件、、
築年数も古く、お風呂も無いアパートなのでこの物件の平均賃料は40000円前半。。(だから立ち退きさせて土地売りしたかったんですねw)

利回りに換算すると満室想定利回りは6%~7%前半程度なので今回は残念ながら撤退となりましたが、こういう戸建て業者さんが収支の関係で買えない物件ってのは横流しして貰える環境さえあればかなりの上流情報が入手できますので頭の片隅にでもおいておいてください。

と言うことで不動産屋の業種違いを狙った上流物件所得法、、
また他のを思いついたらアップしますw


あと、最後になりますが、、

先日、こんな超難問のご質問をいただきました。。

次のブログネタにぜひ(>_<)

新築区分レジを買ってしまった情弱者の救済方法
❶売りつけた業者に仲介を頼み高値で売りつける
❷空室にして実需に売りつける
以外にも救済方法はありますか?
次のブログネタとしてお願いいたします(>_<)
2017.08.16 Wed 12:56 | カモネギ | URL |


あまりに難問なのでワタクシ、これから明日までに必死に考えますがどなたか素敵な方法があればメールにて教えてください。。(コメント欄じゃなく、メールですよw)



えぇ、、

ワタクシ、その素敵な答えを「さも自分で考えたかのように、かつ、ドヤ顔にて」お答えさせていただきますwwww




答えが思いつかなかったら明日は何事もなかったかのように違うネタ書くんじゃんw

お盆休みあれこれ。。。


お盆休みだってのに10000点が見えてきましたww

こんにちは。

我々の業界、、
どうも明日の水曜日から来週の水曜日まで休みってところが多いみたいで、掛かってくる電話のほとんどの人が「あ、弊社は明日からお盆休みなのでしばらく連絡取れません」みたいなことを言ってます。

しかし、ウチの会社は明日も普通に契約(午後)と決済(午前中)がある関係でまったくお盆休みモードには入れません。(ってかウチってホントは8/1から8末まで休む気だったのになんでこんな必死に仕事してんだろww)

このままでいくと明後日10日も出勤になるのは確実で(契約後、決済後って決まって翌日になにか起こるものですからw)また、例の280部屋の緊急対応のことも考えると今月は土日すら休めないんじゃないかという恐怖すら感じ始めています。。(休みたくても休めないって過労死しちゃった人の気持ちがちょっとずつわかるようになりました。。)

なーんてこんな愚痴を書いてもこのブログを普段読んでる人もそろそろ海外に脱出してのんびりバナナボートでぷかぷかしてる頃でしょうから(旅団員の夏の海外旅行比率は92%だと聞きかじってますw)ワタクシの心の叫びは誰の耳にも届かないかとは思いますが、(せめて海外のホテルの野良Wi-Fi使ってポチくらいお願いしますねw)そんな愚痴を書きつつ、思い出したことがあります。。

えぇ、、以前に入居申し込みを断ったウチのレジの空室問題です。。。

あの時申し込んできた人は虚偽申し込みの連発だったのでさすがに入居を認めるわけにもいかずお断りしましたが、それ以降、呪われたかのように申し込みが一切が入りません。(ってか内見申し込みすらありませんww)

賃貸の仲介さんはお盆はほぼスケジュール通りに休む傾向があるので恐らく明日から1週間は動くこともないし、もしかしたら8月中はずっと空室のまま終わってしまう気がします。。

だからと言ってあの申し込みで入れてしまえばあとで苦労するのはミエミエ。。(改めで当時の申込書の内容を見ると後日、いろいろ面倒なことが起こりそうな予感マシマシです)

不動産はある意味、縁なのでこういう時は焦らず自然体で流れに身を任せてみようかと。。(だって仲介がやってないんだからそんな強がり言うしかないですってww)

そんな埋まらない物件とは裏腹に先日預かった280件の物件の中で強烈に満室な物件がございます。。

東京メトロ某駅徒歩17分という比較的立地がよろしくない物件なのですが、この物件の部屋数は24部屋。
昭和52年築の木造アパートで細かくリフォームこそ施してはいるようですが、狭い3点ユニットにミニキッチン、しかも部屋によっては畳に部屋もあり、お世辞にも案内して即決出来るような部屋ではございません。。(ワタクシであればこの物件は案内しませんw

しかし、本物件、、空けばすぐに申し込みが入る物件らしくオーナー様も「この物件は結構稼ぎ頭なんです」とおっしゃってました。



ま、あれです。。


ここまで賃料下げれば駅から遠かろうが部屋が狭かろうが埋まりますけどね。。。(全部屋、相場よりなぜか賃料が15000円安いんです。。。)


1人暮らしで「とにかく家賃が安いところ(えぇ、、多少部屋が汚くても我慢します)」ってニーズって都内でも結構あるようで本物件もSUUMOとかで格安物件専門で仲介してる某カタカナ業者さんあたりが狙いそうな賃料価格帯だけに空き室が出ればすぐ申し込みが入り、、、って流れ。

ただワタクシが思うに、ここまで賃料を安くしなくてもそこそこ埋まるでしょうから昨日のあの惨劇を報告するついでに「家賃の見直しもした方がいいかもですねー」とやんわりですがそんな話もしておきました。

で、この安い賃料ですが、、
恐らく前の管理会社さんが適当に家賃設定をしてしまい、それで埋まるからいいやと家賃の値上げも提案せずにほったらかしで管理してたんだと思います。

オーナーさんも賃料相場を熟知してなければ「管理会社がきちんと埋めてくれるから大助かり」」なんて無関心で毎月の振り込みを見てるだけで不当に安い賃料で貸してるなんて思いもしないので何年にもわたり儲かってるようで実はあまり儲かってない状態になってんじゃないかと。。。

とは言え、まだあのクソ管理会社から肝心の各物件のレントロールも満足に届いていないので全体像もまだ見えてません。。(一応お盆休み返上でも16日までに一通りの引き継ぎ作業を終わらせてと頼んでありますが、、終わらねーだろうなーw)

もうちょっと全体像が見えてきたらあれこれアドバイスしようと思っていますが、今埋まってる部屋、、同じように相当賃料安そうです。。(杉並で家賃4万前半なんてふざけた家賃の契約書もちらっと見えてたしww)

と言うことでこのブログ読んでる大家さんにもお伝えしておきますがせっかくのお盆休みですから今持ってる物件の賃料と近隣物件の相場と一度比較してみてはいかがでしょうか?

仲介さんって一度部屋が埋まるとその家賃が適正だと思う傾向が強く、また、仲介手数料欲しさに手っ取り早く埋まる部屋には「この部屋、、もっと家賃高くしてもイケルかもしれませんよ」なんてアドバイスしてくれる仲介さんもそんなに多くはありません。。

「ウチの保有物件はそこそこ埋まるんです」
なんて話をよく聞きますがもしかしたらもっと賃料上げても申し込み客が付いてくる物件だったなんて話じゃ機会損失も甚だしいですからそんな疑惑を払拭すべく一度そんなチェックもやってみてください。。


ま、部屋を埋め損なったワタクシの話じゃちょっと説得力に欠けちゃいますけどねww



唐突に書いちゃうけど団員試験の解答は「34232」だったんじゃんw

お盆休みと都市伝説の話。。。


さてさて、、本日もポチってからお読みくださいw

こんにちは。

さて、本日から8月です。。

今年こそは本日1日から1か月間、本気で夏休み取る気満々だった我々ですが、、
昨日の件もあり、通常の定時出勤と相成りました。。。(ってかホントのところ今月は契約以外にやることも多いのでそんな休みは無いと思ってましたけどw)


どうでもいいけど今年はワタクシの出番も無さそうデースネw

そんな8月ですが、一応お盆休みという長期休みがあります。(せめてお盆くらいは休みたい。。。)

このお盆休みですが、不動産的に言わせていただくと「銀行もお盆だから審査が遅くなる」だの「お盆休みはどこの仲介さんも休みになっちゃうから実質、8日まで(9日が水曜なので今年はどこの仲介さんも9日からお盆休みのフォーメーション取ってるそうです)が勝負だよな」みたいな話になり、そんなスケジュール感を考えると今週いっぱいくらいが不動産行事のデッド期限となります。

なので今週はどこの仲介さんも大忙しみたいでウチに掛かってくる物確電話も昨日今日くらいがピーク。。

と言っても休み前の物確って入るには入りますがその後の長期休暇ですべてがうやむやになり結局その後進展を迎えることなく終わってしまうことが多いので正直、どこから物確が来てもやる気が起きません。。。(しかも電話してきた仲介さんもお盆休みを境に会社辞めちゃうやつ多いしw)

そんなお盆や休みですが不動産取引では注意しないといけないことがもう一つあります。

そもそもお盆休みって「普段会えない家族・親族」が揃ってご先祖様の供養(ナスに爪楊枝刺して馬みたいなの作ったり迎え火炊きますよね?)なんかするものですが、この「普段会えない家族・親族」が揃う」ってとこが問題なんです。。

例えばですが、とある人が親から引き継いだ不動産の売却を考えていて春先から売り出してたとしましょう。

レインズに載せて客付けやって6月くらいからなんか指値も入りつつ「うーん、、このくらいの指値なら売っちゃおうかなー」なんて買付けがチラホラ入り7月の終わりくらいに「じゃ、指値の一番少ないこいつの売っちゃおう」となったところで契約準備に取り掛かります。

仲介さん、炎天下現地調査や役所回りして契約に必要な資料を掻き集めつつ買い手側と細かい売買条件を詰めるのはちょうど今くらいの時期になるかと思います。

ただ、銀行がお盆休み進行になるし仲介さんもそろそろ自分のお盆休みを意識し始め「お盆休みも近いので売買契約はお盆明け早々の17日(16日も水曜なので世の仲介さん、なんとなく17日から再開ってとこ多いんじゃないでしょうか?)くらいにしましょうね」なんて感じで一時休戦ムードになるのもこの頃じゃないかと思います。

そしてお盆休みに入り、「普段会えない家族・親族」と再開し、晩飯とか食ってるときあたりにその不動産の売却を巡って「売値が安い」だの「なんで今売る必要があるのか」だの「先祖代々の土地を売るのに一切相談が無いのはおかしい」だのと紛糾し、お盆が明けていざ契約となる2日前くらいに「すみません、、ちょっと事情があって売却を見合わせたい」と仲介さんに電話が入り当事者一同真っ青、、、なんてことがよくあるんです。。(実際に真っ青になったワタクシが言うんだから間違いありませんww)

逆に買い側の人がお盆休みに田舎に帰り「俺今度、不動産投資始めるんだよね」なんて言うとその「普段会えない家族・親族」に「そんな借金して返せるのか?」だの「まだオマエの給料じゃ無理」だの「今年は本厄なんだから来年にしろ(来年は後厄だからと反対するんでしょうけどw)」だのと意見されてお盆明けに「すみません、、家族の反対にあってしまったので買付け撤回します」と電話一本で契約自体が吹っ飛び、お盆休みボケの仲介さんが休み明け早々売り主に謝りに行くなんてこともよくあります。(実際に土下座しに行ったワタクシが言うんだから間違いありませんw)

なのでデキる仲介さんあたりだと「ちょっとお盆前でバタバタしちゃいますけど契約だけはやっておいて決済まではゆったりしたスケジュールで進めましょう」なんて言ってとにかく契約だけはお盆休み前に締結させてしまいます。

またそこまでいかなくてもどんどん既成事実を積み重ね、最低でも契約日時と場所や「当日持参するもの」まで決めてしまえばそこからはなかなか断りにくくなるのが律儀な日本人ですからとにかくお盆とか暮れの長期休みに入る前に話を進めるだけ進めてもう後戻り出来ないようにしちゃうんです。(さらにツワモノ仲介になるとお盆休みにも異常が無いか頻繁に電話を入れ謀反を起こさせないよう厳しくチェックいれてる奴もいるとかいないとかw)

この長期休みってのは売り買いの当事者がふっと一息入れて考える時間を与えてしまうことにもなるし、周囲の意見が入りやすい時期でもあります。

不動産売買ではこの妙なタイミングを迎えたばっかりにせっかく買えたものが買えなくなったり売ろうとしてたものが売れなくなったりすることが多いのでこのタイミングで売買を迎える方々に於かれましてはすっかりお盆休み進行の仲介さんのケツを叩いてでも契約を急がせた方が無難です。

えぇ、、ワタクシもこの経験を何度もさせていただいてるので言いますけど、長期休みに登場する無責任な第三者の影響って計り知れないものがあるんです。。(ホント、根拠なくネガティブなこと言って当事者を惑わすんですw)

特に今どきは買えそうな物件がなかなかありません。
ってなわけで物件を買う側の方、出来ることなら実家に帰っても「不動産投資を始める」なんて口走ることなく高校野球でも見て適当に時間を過ごしてください。(なんとなく親戚の前とかでいい顔したくてふと「不動産投資」の話題を振ってしまい買う物件の話までしちゃって親戚縁者の猛反対に遭いお盆明けに「やっぱり、、ワタクシには、、、(以下略)」って電話を受ける我々、、そこからの敗戦処理も辛いんですw)

この話、、
昨日書いた「お盆休みでエアコン業者が夏季休業になると決まって物件のエアコンが壊れる」って都市伝説とセットで覚えておいても損はありません。。


えぇ、、
お盆休みで対応できるエアコン業者が見つからないし、住人からは「いつ直るんだ?」と詰められるし、、なんて最悪のタイミングで掛かってきた電話でこの買い付けキャンセルを喰らったワタクシが言うんだから間違いありませんってwww





暑くて体から汗が噴き出してる時の脇汗ってとても冷たかったんじゃん

沈黙の要塞。。。(いつもながらふざけたタイトルですw)


そういや、今年ってまだセミの鳴き声聞いてないですねーw

こんにちは。

昨日のブログで書いたスマートメーターの件ですが、コメント欄もたくさん書き込みいただきましたがFBのコメント欄にも普段コメントしない人までもが書き込みしてくれてあまりこの件に知識が無かったワタクシ、、

今後この件で質問してくるであろう迷える羊さんにドヤ顔で能書き垂れられそうですwww(ってか契約アンペアをいじって基本料金を細かく節約するなんてさすが皆様プロ大家ですねwww)

あとやっぱり一棟物件でアナログとスマートの混合ダブルスが存在すると言うことや、気合い入れて電力会社と交渉するとスマートメーターから元のアナログメーターに戻せると言う裏情報も知り得て益々ワタクシ、、ドヤ顔出来そうですwww(ネタ適用してくれた方々於かれましては心より御礼申し上げます)

さて、話は変わりますが、、今日は不動産の決済のネタ書きます。

不動産の売買では大抵の場合、契約と決済の日を分けてやることが多いのですが、そうなると契約時に売り主、買い主が会い、決済でも売り主、買い主と都合2回ほど会うことになります。

この不動産売買、、そもそもが
売主・・・高く売りたい
買主・・・安く買いたい

という相反するベクトルが働くのでこの取引の間に入る我々仲介業者はお互いのクライアントに有利な条件になるよう売り側、買い側仲介とで熾烈な綱引きになることが多く、時として契約時に売り主、買い主が会う段階になって不穏な空気になることがあります。

先日の決済も事前に大幅な指値を主張する買い側仲介をと力づくで押し返し、返す刀で退去して空室の部屋の原状回復も一切しない現況有姿売買の条件を呑ませつつ瑕疵担保に「設備である給湯管は瑕疵担保で言う給水装置に入りません」となんて感じでほとんどの売買条件を納得させて契約しちゃってる関係で買主さん、、「なんか結局そっちの条件丸呑みさせられて・・」と決済時にもグチグチ言ってました。

確かに売れにくい物件であればこちらも早く売却したいですから多少の不利な売買条件でも吞んじゃうのですが、人気の東急線沿いの一棟レジだとこちらの売買条件を全部丸呑みしてでも買いたいという買主さんも多いので売り主側の仲介としてはどうしても譲れないところ。。。(この手の物件で成約を焦って売り主様に損をさせるようだと次回から売却依頼は他社に出されてしまうことでしょうw)

とは言え、ウチがガンガン突っぱねてるうちにこの買主さん、、
買い側仲介さんから「この物件が欲しければこの条件飲まないと買えません」とか言われたらしく渋々ながら契約に応じて決済となり100%納得して決済の場にいるって雰囲気には見えません。。(完落ちしてない買主さんってどことなく不機嫌なんです)

法的に言うと契約でハンコを押すからには売買条件に合意してると見做されるとは言え、買主さんの言いたいことも痛いほどわかります。(きっと仲介さんから「贅沢ばっかり言ってるといつまでも物件買えませんよ」とか言われた雰囲気マシマシでしたから)

しかしワタクシの立場は売り主側仲介なのでどうにも出来ませんし、売り主さんがいる決済の場でいちいち不穏な空気を醸し出されるとそこにいる全員が嫌なムードにもなってきます。(印鑑証明の印影ペラペラやってる司法書士さんも心無し「これ、決済進めていいんですか?」って顔してます)

その不穏な雰囲気を察知した売り主さん、、
トイレに行く振りしてワタクシを誘い出し、廊下で「なんか買主さん、、怒ってません?」とか聞かれたので「あー、、今回はこちらもかなり強気交渉しちゃいましたからねー(じゃないと売らなかったでしょ?w)」と答えてたのですが、この条件で契約しちゃってるし今は決済のタイミングなのでとにかく今は決済を穏便に終わらせることに集中しましょうということになりそそくさと決済部屋に帰還。。。

部屋に戻ると融資金を金種分けして振り込み伝票使って出金、振り込み作業が始まってたのですが、その振り込み伝票がいちいち手書きだったのでそれを全部手書き記入してた買主さんが軽くキレ出しました。。(「高い仲介手数料払ってんだからさー、、こんなの仲介で書いてくれてもいいんじゃねーの?」と苦笑いしつつも若干お怒りモードです)

我々不動産屋って契約と決済、、どっちが大変かと言われると何が飛び出すかわからない契約の方が緊張感漂うモノなのですが今回だけは決済の方が契約の5倍くらいの緊張感になりいつもなら司法書士が作業してる間、世間話とかで軽口叩くワタクシでさえ沈黙の要塞になってしまいました。。。

時々ですが売り主さんと買主さんが契約~決済の過程で揉めてしまい決済の時は一言も口を利かないなんてこともあるのですが、一人だけキレてる時って誰かが緊張してしまって出されたお茶をひっくり返してしまうだけで「なんかもう今日の取引はヤメだ!!」とか言われて買主さんが帰ってしまいかねない状況なだけに買主さん以外の当事者は全員、その買主さんの一挙手一投足に対し絶対粗相が無いようにメチャメチャ気を配ります。。(うーん、、この時ばかりは時間が経つのがホント遅かったこと遅かったことw)

そんなこんなで少々送金時間も掛かりましたが無事決済も終わり「決済しちゃったんだからもういちいち文句言わないよ」と諦めてくれたのか腹が座ったのかわかりませんが急に買主さんに笑顔が見えるようになってきました。

「まー、、なんだかんだ言っても今買っとかないとどんどん値上がりしちゃうしねー(あぁ、、仕方ねーよなw)」

そんな冗談めいたことを言い出したのでワタクシ、ついつい調子に乗っていつの通りの軽口モードに入り、不動産にまつわる冗談を吐き始めたのですが、、、ここでエスパー君から緊急メール。。(ってか同じ部屋にいるんだから口頭でいいだろと。。。w)


エスパー君は決済中でもこんなメールを送り付けてきますw

あ、そうでした。。

こういう不穏な空気が流れてるときの決済は、決済が終わり次第無駄口叩かずに撤収が原則でした。。(マニュアルでは3分以内に退席、、、ですw)


よくある話なのですが決済時と言うのは売り主、買い主が顔を合わせる最後の機会。。

買主さんからしたら物件についてどんな些細な情報でも得たいでしょうし、無くても無理やり質問を考えようとするし、下手すると「なんかあった時のために売り主さんの連絡先教えてくれませんか?」となることが多々あります。

これを認めてしまうと仲介した業者が及び知らないところで売り主さん、買主さんが勝手に連絡を取り始めることがあり仲良くしてるうちはいいのですが仲介が知らないところで話の行き違いとかトラブルが発生して当事者同士で紛争になっちゃうことがあるんです。(なので我々、売買が終わっても必ず売り主、買い主間に割って入り、ずっと介入し続けるんです)

これは実際にあった話で、、、
戸建て用の土地売買をやった際、買主さんが「この物件の地元とかでどこかいい工務店知りませんか?」と売り主さんに電話で軽く聞いてしまったことがあり、売り主さんも親切心で近所の工務店を紹介、、この工務店がこの物件の建築中に倒産してしまい紹介した売り主さんが買主さんに激しく責められる、、、ってことがありました。

今回のように買主さんの機嫌が直ったかと言っても決済後、いつまでの部屋に残って世間話をしてると不意に妙な問題が浮かび上がってその時に売り主さんが同席してると「売り主さん、、知ってます?」なんて話に発展することがあるのでこういう時はいつまでも売主さん、買主さんを相対させるのではなく、とっとと決済を終わらせ、問題点があれば後日、両方の仲介が常にワンクッション入れて話し合うのがベストです。(それが仲介業務ってもんですw)

ワタクシ、買主さんと笑顔で決済を終えたくて軽々しい行動をしてしまいましたが、、
「引き渡し、決済が終わったらとっととと退場する」と言うのは案外重要なことですのでご参考ください。。(別にやましいことが無くても吐いてしまった一言で何が災いになるかわかったもんじゃないですよw)



そんなエスパー君は決済中、一切無駄口吐かないんじゃんw

「瞬間蒸発物件」考察と「仲介業者」の関係


昨日ポチれなかった人は今日ポチると確実に得点になるんですw

こんにちは。

昨今の不動産の高止まりの影響なのか、いわゆる「瞬間蒸発物件」と呼ばれるものはネットに出た瞬間に消えていき、それ以前に仲介さんが抱えた顧客にメール配信した時点で買い付けが何本も入るくらいの勢いで売れていきます。

そうは言っても販売ロットの関係で比較的買える層が少ない3億超えなどはちょっと前の「フルローン攻撃」出来たものが金融機関の「手金20%ありますか?」の反撃を受け、購入計画の大幅な変更を余儀なくされてるので去年よりも売れ行きが落ちてきているのですが、5000万以下で買えそうなロットの物件はいまだにプレーヤーが多いのでこの価格帯の領域では「一番早く情報を得た人間が勝つ」という図式。。。(正確には「一番早く情報を得ると同時に仲介さんにいかに自分が融資を敏速に引けるかをアピール出来るか?」、、、ですけど)

ただこの5000万以下の領域での一棟物件で割安感のある物件を一棟アパートで探すのは結構難しく結局、傾きかけたような築古か入居募集がちょっと厳しいエリアの限りなく全空物件みたいなものを購入し、己の能力でリノベし己の持つ募集スキルを駆使して回せる人だけが有利になってる図式。。。(稀にそんな悪環境であるにも関わらずほとんど手を汚さずに物件を回してる方もいらっしゃいますが、、、単に運がいいってだけかもしれないのでそこはきちっと見極めてください)

こういう物件を買っても自由自在にぶん回せる人にとって、物件情報の速さの優劣というところで買付け順位が決められ融資も楽勝なのに買えなかった、、、と言うケース、、恐らくここ読んでる人のほとんどの方が経験してるんじゃないかと思います。。。

これはちょっと今日の話とは違うのですが、
昔、お客さんから「こんな物件が欲しいから探して」と頼まれてちょうどいい区分レジ物件を見つけたことがあります。

「買いたい条件」としてお願いされていた
①予算
②エリア
③間取り
④インフラ
などすべて満たていたので物件情報を出した瞬間、「あ、これ買います」と10分くらいで買付け書いてもらって元付け業者に電話したのですが「いやー、、この物件はすでにお話が入っていて、、、」とあえなく玉砕ww

ただ、本物件、
ワタクシが物件の物確したのがその買い付けを出す30分前だったので「なんだよ、、こいつも両手仲介じゃないと売らないのかよww」と呆れ果ててしまいました。。(「お話し入ってる人、、話はかなり進んでるんですか?」と念のため聞いたら「えぇ、、週末契約予定です」とまで言われましたwww)

だた運が良かったのは買い付けを入れる前に一度「これから買付け入れますけど」って電話してたこと。。。

えぇ、、本物件、、この時点ではまだ元付け業者も誰が買うのか知らないんです。。

ワタクシ、「これってきっと元付業者が両手欲しさに囲い込んでるんだろうな」と思ってたので買主さんに「この物件、、買主さんがこの元付け業者に直で電話したら買えるかもしれませんよ」と直接この元付業者とやりあうことを勧め、「いかにも元付け会社のHPで物件みたんですけど調」で聞いてもらったところ、、、

案の定、、「いつでも内見可能です」とご返事を賜りました。。。。(こらこらwww)

両手仲介出来るとわかるとこの元付けさん、、
なんと買主さんを家まで車で迎えに来て内見に案内しその足で会社まで連行して「購入申し込み書(申込金10万円)」の書類にサインさせ仮契約までを当日中に終えたそうなのですが、これだとウチの買主さんはウチの仲介を介さずに元付けと直接契約することになり「なんか手数料払えなくなってごめんなさい」ともの凄く恐縮されてしまいました。

そうは言ってもこの物件は買主さんにとってドストライクな物件だしこれ買い逃したら今度はいつまた似たような物件が出てくるかわからない状況でしたので買主さんの「希望の物件を買えた満足度」を考えるとあの時やったことに一片の後悔もありません。。(ま、そりゃちょっとは悔しかったけどw

えぇ、、我々、お金も欲しいですが積み重なった依頼を右から左にどんどん片付けていきたいんです。。。(じゃないとロクに休めないじゃんw)

ちなみにその物件の売値は2300万。。
仲介手数料にすると片手で81万円ですが両手仲介になれば162万円ですからこの手の低ロットな物件だと仲介する苦労を考えると元付けさんも「出来る限り両手仲介で、、」って気持ちになるものわからなくありません。

さて、
話を元に戻しますが、一棟物件で売値が比較的低ロットな物件、、
いかに元付に飛び込むのが有利なのか?ご理解いただけましたでしょうか?ww(時として瞬間蒸発したと思った物件が実はまったく売れていなかったってことがあり得るってことですよww)

例の「狼旅団元付検索サービス」も実はこういう時に使って欲しいのですが、売り物件が元付け業者→客付け仲介経由なんて流れで出された場合、その客付け業者の元付けグリップ度で買えたはずの物件が買えなかったと言う現象がよく起こります。

元付業者から言わせていただくと物確してきた客付け業者の担当くんの話し方で「こいつホントに買えそうな客持ってんのかよ?」と疑うとこから商談をスタートさせてます。(参考までに掛かってくる物確の98%がこれですw)

すでに購入ニーズをちゃんと仲介さんに伝えてある顧客をたくさん抱えている客付け仲介さんってのはとにかく自信たっぷりに「ウチの顧客にぴったりな物件なので持ってる資料あるだけくれ!(届いたその足で速攻で銀行持ち込むからな!)」と矢のような催促を掛けてくるのですがそうじゃない客付け仲介さんは「とりあえずレントロール(だけ)送ってください」と言ってきます。(レントロールだけあればザックリ収支計算出来ちゃうからなんでしょうけど「そこだけ見て何億、何千万の物件を客に紹介してんのかよ」って心配になる我々ですw)

我々、うそでもいいから前者のようなタイプで物確してきて欲しいのですが、PC前に張り付きレインズをリロードしつつ「なんでもいいから積算が出てフルローンが付きそうな物件、、無いかな?」と一日に何百件も検索して物確してる仲介さんあたりだと「あ?売れるかどうかわからないのにいちいち全部の資料取り寄せられっかよww」と言う態度が手の取るようにわかります。

となると当然、前者のような客付け仲介さんを優先して買い付けを受けたくなってしまうのも人情ってもんですしそういう仲介さん経由で飛んできた買主さんであれば信用度も高いですから結果的にそういう仲介さんで物件探しして貰った方が瞬間蒸発物件であっても比較的有利に商談が進められます。(「あっちの業者はいつも口ばっかで面倒だから物確してきたら全部お断りしていいよ」と密かに業者リストを作ってる仲介さんも実は少なからず存在しますゆえw)

しかしそんな「業者リスト」に登録されちゃいそうな業者さんだと物確の時点で受けるこちらも信用してませんから(事実、レントロールだけ請求って仲介さんとの成約率ってメチャメチャ低いですからw)運悪くこういう仲介さんから物件情報を出された日にはその時点で他社仲介より競争力が失われていることが多いです。(同日買付け貰っても「うーん、、この業者だと振り回されて終わる可能性が高いからなー」と前者の方を優先しちゃうときもありますw)

とは言え、一般の投資家さんがこの「業者リスト」になっちゃうような仲介さんかどうかを見分ける手立てってのはなかなかありません。(どこの仲介さんも「ウチはプロの投資専門不動産屋です」って言いますからw)

対策として「この物件買いませんか?(えぇ、いい物件出たんですよww)」って連絡があった時、レントロールと収支計算書だけなんて間抜けな売り込み掛けてきた仲介さんとそこそこその資料をどかっと送ってくる仲介さんで見分けるってところが一番最初に取り掛かることなんですが、、、これだとまだ資料が乏しい状態で出てくる未公開物件みたいなのには対応できません。(そういうのって下手するとヤフーマップに「ここ」って印が付いててそこにメモ書きみたいに物件情報が走り書きされたりしますからwww)

ま、今の時点でこの未公開物件を考えちゃうと話が進みませんので(ってかこんなタイプの未公開情報は元付けから出てくることばっかりなので客付け仲介を論ずる時には不要かもしれません)端折りますが、要するに相対する客付け仲介さんの能力というか「普段の行い」次第ではホントに買えるはずだった物件が他社経由の買主にさらわれることも多いんです。

そのために買い付け入れようとしたけど客付け仲介から「あー、、この物件、、もう何本も買付け入ってるようですよ」とか言われたら諦めるのではなくこの仲介さんに見切りを付けつつ、元付けを探し出して直接「あのー御社のHP見たんですけど」とか「売りに出てると効いて管理会社に聞いたら御社が仲介さんだって聞いたんですけど」や、、あとは堂々と「融資もOKだったのに仲介さんがもう売れちゃったって言われたので念のため確認しにきました(だってワタクシ、融資ガンガン通るクチですもんw)」と「ワタクシは両手仲介出来る買主ですよ」とアピールしつつ再アタックすることをお勧めします。

ま、それでもホントに買い付けが何本も入っていればホントにダメですけど、これをやるかやらないではちょっと結果も違ってくるのでダメ元でもチャレンジしてみてください。。

しかもこの作戦、、
今回はダメでも元付け仲介さんは「この買主は積極的に物件を買いに来た融資属性の高い客(要するに決定力のあるお客)」と認識してくれることも多いので次回ブツ上げした際には優先的に紹介してくれる可能性も大幅アップしますし、こんなの繰り返してればあちこちの元付けから媒介依頼された物件を優先的に取り寄せられる、、、なんてことが可能になってきます。

それともう一つ、、最後のダメ押しで「あ、ワタクシ、一般の投資家ですけど瑕疵担保免責、現況渡し上等でございますので(タンボの意味も熟知しておりますと言うのも可w)」と付け加えておけば買い取り業者よりも若干買い取り目線が高い分、優先的に物件情報を回して貰える可能性が高くなるんです。

不動産物件を買う時に毎回毎回仲介さんから「今回も瞬間蒸発しちゃいましたねー」と言われてる方、、
失敗してもそれほど敵を作ることもない作戦ですのでモノは試しで一度チャレンジしてみてください。。

長くなりましたが本日はここまでです。。。


仲介にもいろんな種類があるってことを覚えて欲しいんじゃんw