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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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台風が通り過ぎて。。。


丸様のセーフィティーバントに痺れましたwww

こんにちは。

狼セミナーを初の開催不可能に追い込んだ超大型台風19号。。

首都圏直撃と言われたわりに被害は長野新潟や北関東から東北エリアの広範囲に及び多数の死傷者を出してしまいました。

まずは被害に遭われた方にはお見舞いを申し上げます。

今回の19号ですが、
太平洋上の高気圧が思ったより引っ込まなかった関係で予想された進路より西側と通ったことと上陸までのスピードが遅く、また海面温度が高かったため雨雲がたくさん出来てしまいそれが西に逸れた進路に起因して山沿いで大雨になってしまったわけで風の被害より長く降り続いた山間部への大雨で上流から繋がる一級河川がことごとく氾濫と言う事態になりました。

国が管理する一級河川でここまで簡単に氾濫するのは想定外というより設計水量の限界を超える大雨が日常的に降ってしまう昨今の気象条件に問題があるのではと思うのですが、何十年も掛けてダムを作ったり護岸工事をやったりしても防げないエリアが生じるとなるとやはり住む側で工夫しないといけないのかもしれません。

また今回の災害で治水インフラを再整備するとなると時間もお金も膨大に掛かってしまうのでコンパクトシティ構想に拍車が掛かるんじゃないかと思いますが、今後の人口減を考えるとこのコンパクトシティ構想の方が理にかなってる気がします。

さて、そんなワタクシ、
土曜の朝から自宅警備員として外には一歩も出ずNHKにかじりつきコトの推移を見守ってたわけですが、今回首都圏での被害が少なかったのはやはり電車などの公共機関を物理的に止めてしまったことが大きかったのではないかと思います。(山手線が13時には息絶えたのでやっぱりセミナー中止にしておいてよかったと一安心もしましたw)

また、台風の場合、地震などの災害と違いある程度被害予測が立てやすく、また先日の台風15号で停電や断水が起きたことで台風被害を身近に感じる人が多かったためガラス養生テープを貼っておくとか断水してもいいようにお風呂に溜め置きしたり非常食を買い込んだりしてる人も多かったと思います。(また「川に近づくな」、「不要不急の外出はするな」などかなり前から注意喚起も行われそれが最近では常識となってることもあり防災意識の高まりもかなり貢献しているんじゃないかと)

さらに言わせていただくと普段から国や自治体などの普段は見えない治水対策が功を奏していたのは明白です。
特に首都圏は地下設備も多いので治水対策には相当お金を掛けていて氾濫の常連だった神田川などの細い川では危険水域まで上昇したものの氾濫まではいきませんでした。

そう考えるとやはり東京の治水対策は脈々とアップグレードされているんだなと思いますが、例外的に一か所だけ多摩川の氾濫で水に浸かったエリアがありました。

えぇ、、ニコタマでございます。

テレビの報道なのでご存知の方も多いかと思いますが、このニコタマの氾濫エリアは一部住民の堤防設置反対運動で未だに堤防が未整備の状態でした。

そこから氾濫したわけですから「この反対運動のせいで・・・」と言いたくなるのも仕方ありませんが、反対している人から見れば「俺らは100年前からここで渡し舟や料亭で商売やってるんだ、あとから来たヤツが文句言うなよ」って感情もあり今回の多摩川の氾濫で果たして「やっぱり危ないから堤防作ろう」って機運になるのかちょっと疑問符です。(とは言え100年に一度と言われた台風が今後は頻繁にやって来る可能性がわかったのでさすがに何らかの対策は取られることでしょう)

さて、それとは正反対に荒川が氾濫したら一週間は水も引かずに多数の死者が出ると言われていた江戸川、江東、葛飾、荒川、北区などは今回の大雨でもギリギリではありますが堤防が耐えてくれました。

特に江戸川区あたりになると区のパンフでも「川が氾濫したら江戸川区から逃げて!」と開き直りに近い表現ですが、普段からゼロメートル地帯と認識してるからなのか、はやりこちら側の治水対策は抜かりがありませんでした。

そう考えると今後、東京で生きて行こうと思うとどこに住んだら安全なのか?という論争にもなるかと思いますが、そんな23区の様々なハザードマップを調べてみました。

まずは浸水リスク。。


見慣れたマップですが西側と多摩川エリアが危険エリアです

次に火災リスク。


マップで見ると不燃建物が多い都心が強そうです。

次に地区内残留地図。
これは地区の不燃化が進んでいるので延焼地域が少ないので避難しなくても大丈夫と緑色で表記しているエリアです。


こんな感じになりますがJRの大きい駅界隈が多いです。

最後に液状化マップです。


緑色のエリアは液状化の可能性がほぼ無いエリアです。

これを見てワタクシが独断と偏見で判断すると都内で一番安全なのはやはり豊島区ではないかと思います。

この豊島区ですが、ほとんどの陸地が武蔵野台地の高台にあり、地盤は強力で雨が降っても標高もあるので一部の低いエリアを除けば水が出るエリアはほとんどありません。(つーかそもそも暗渠はあっても河川がほぼありません)

また区長が未だに長期政権なので施策にブレが無く、超長期計画で街づくりをやってたので災害に相当強い街になってます。(それなのに将来消滅する区として有名になったのって一体なんでなんでしょうw)

よく地方の人で都内で投資物件を買いたいけどどこがいい?と言う人がいますが、今後はこういう防災の観点で居住する人が好む場所も変わって来るかと思いますのでご参考ください。(これで豊島区にたくさん人が移り住んで来て税収が上がって「将来消える区」の汚名を返上したいですw

えぇ、家賃は取れても土地代がクソ高い世田谷区の時代はそろそろ終わりにしましょうw(と、台風のドサクサで世田谷disりなワタクシです。。。w)



ただこの豊島区、、メシだけは美味しいところがなかなか見つからないのがタマにキズなんじゃんw

ヤバめ系高利回りな話。。。。


時間が無いのでフォントをあまりいじらずに更新しますw

こんにちは。

9月はやたら三連休が続くので平日が少なくその分、仕事にいろいろしわ寄せが来るのですが、それと並行して週末の仙台セミナーの準備やらなにやらで今日は一日忙殺されました。。(仙台のセミナー募集、ブログでもやろうと思ったのですが仙台大家の会の割り当てだけで全部席が埋まってしまったので一般募集が出来ませんでした、、すみません。。)

また先週募集開始した10月のセミナーの当選メールも今日一気に送ってたのですが、、今回の東京セミナーの倍率は2.7倍。。。
以前より読者が減ったからなのか当選倍率もやや下がって来てますがせっかく応募してくれたのに当選できない人がまだまだ多いので「やっぱりもう少しセミナー頻度を上げた方がいいのかなー」と思いつつ、「これ以上セミナー増やしたらこっちが大変」と葛藤してるのも事実でございます。(もうちょっと若かったら体力にモノ言わせて月二回くらい出来たかもしれませんがw)

今後も出来るだけイベントを増やしていこうと思ってますの今回当選出来なかった人に於かれましては次回にご期待ください。

さて、先日も台風被害のお話をブログで書きましたが、
あれから一週間経ってもなかなか全面復旧とはいかないようです。。

原因は報道でもやってるのでご存知だと思いますが、電線を直す前にまず倒木の処置が先でこれが膨大なためなかなか復旧に漕ぎつけないことが最大の原因、、。

暑い時期もあり停電でエアコンが使えない、しかも水道も電気で揚水してるので水道も通らず、この二つのライフラインが寸断されたうえに輸送用の道路も倒木でなかなか現地に近づけない、しかも都内と比べて移動距離が長いので補給線も伸び切ってしまうこともあり通常より復旧に時間が掛かってるんだと思います。

以前のブログではこういう時期を狙って屋根の無料修理なんて偽って法外な料金を請求する不届きな業者のことを書きましたが、恐らく今週くらいから例によって被災地に潜り込み空き巣を働く輩も登場するんじゃないかと思いますので今度はこっちにも警戒していただけると幸いです。(いつものことですが人を見たら泥棒だと思う用心深さが大事です)


あ、そうそう、、
人を見たら泥棒と思えで思い出しましたが、、

最近、地方のヤバめなエリアの物件を「高利回り物件」としてばら撒いてる業者さんが増えてるそうですね。。。

ロット的には2000万以下くらいで利回り20%超え(あくまでも全室埋まった場合に限りでございますが、、)なんてレベルの物件を出して来るそうですが、、「これなら現金買い出来るから」と最近すっかり買いそびれてる買いたい病に罹ってる人が触手を伸ばし買付け入れてるそうです。

とは言え、昔に比べたら安く見えるので「ここがチャンス!」と敢然と攻めているんだろうと思いますが、不動産投資は部屋を埋めてそのお家賃で生きていく業態なので買付け入れる時点で募集の際に広告費3か月掛かるってわかってる物件を攻めるのはいかがなものかと思ってしまいます。。(要するに埋まらない物件だから超高利回りで売ってるだけなんですってww)

最初から再生スキルやちゃんとした戦略があって敢えて買ってるならいいですが、すでに駅前ですら寂れてしまったエリアのバス便の築30年超えの1K物件なんてのをスキルも戦略も無いまま買って広告費3か月取られて埋めたはいいけどその後の苦労はハンパなモノではありません。

不動産投資に気が付いたのがここ数年ですっかり乗り遅れてしまった人に多いんじゃないかと思いますが、この手の物件は確かに安いですが単に買い手がいないから段々高利回り化してるに過ぎません。

今の時期はこの手の物件が大量に出回ってますからもし買うのでしたら自分の胸に手を当てて「俺、この物件満室に出来る自信はあるか?」と自問自答してからにしてください。

しかも最近はロットが低い物件には大量の買付けが殺到し、見た目には瞬間蒸発してるかのように見えてるはずです。

実際の取引現場では一番手の買い付けが融資不調で飛び、二番手だった現金客が買い付け順位を上げ交渉してるうちに買う気が無くなり話が流れ、3番手、4番手の人に買い付けが流れてくるケースも多いです。

こういう時に謄本を見て売り主がどんな売主か見て判断しないと安いと思って買っても実はそれでも高買いだったってことが良く起きます。

特にヤバいのがここ5年未満で売りに出される「推定サラリーマン投資家所有」の物件。。。(他にもあるのですが今日はこれだけ書いておきます)

これは抵当乙区に書かれた融資銀行を見ればなんとなくわかるのでチェックして欲しいのですが、サラリーマン投資家御用達の銀行で限りなくフルローンで買ってる物件で高利回りで売り出されてる場合、ほぼ100%部屋が埋まらない物件です。

昨日もこの手の物件概要を見たのですが売値は驚くほど安いです。
しかし、不動産投資は部屋を想定した賃料で埋めてその家賃を毎月きちんと回収して初めて成立する業態ですのでこのどれか一つでも欠けてしまうとたちまち罰ゲームと化します。

仲介さんも成約させないと手数料にならないので何が何でも嵌めこみにくるし、今は1億を超える物件では融資もつかないので自ずと地方の埋まりそうもない物件を高利回りに見せて売りに来ます。

これに今引っかかるとリカバリーに時間が掛かり、せっかく将来元に戻るであろう融資環境時に重苦しい物件を抱えて身動きできなくなる可能性が高くなるのでここはしっかりチェックしていただきたいと思います。

「え?融資が元に戻るんだったら今のうちにクソみたいな物件買って時期を見て高値売り抜けでいいんじゃね?」
と思う人も多いかと思いますが、次回の融資ジャブジャブ時期は今回までの融資ジャブジャブ時期と違いサンタメ取引や耐用年数超えの長期融資は渋くなるはずなので融資ジャブジャブと言っても前ほどのインパクトのある融資(乱脈系の融資)ではない可能性も否定できません。

また今築30年超えの物件を買うと出口戦略時に築40年なんて物件になってる可能性も高く、先を見据えるとその時の融資姿勢によっては「解体更地にしないと値段が付きません」なんてことになっちゃうかもしれません。(築40年超えの投資系建物がここまで増えるのは戦後初めての経験だし)

ここ数年は融資環境や賃貸マーケットも混沌とした状態になるはずですから、単に安い、高利回りって部分だけじゃなく「ホントに俺様の実力で埋まるのか?」とよーーーく考えて買付け入れるようにしていただけると幸いでございます。。。。

今日のブログ、、書き始めたのが17時過ぎだったためこれくらいしか書けませんでしたがこの話はまた折を見て深く掘り下げます。。



坂本がスタメン外れて動揺しまくってるんじゃんw

台風一家。。。(一過ではございませんw)




こんにちは。

昨夜の東京は久しぶりに大型台風の直撃を受けました。。


正直、このコース取りは反則ですwww

この台風、、去年に関西地方を襲って関空の橋げたを壊して関空を数日間のメルトダウンに追い込んだ台風と同規模だそうでいつもであれば箱根の山を越えて勢力を多少弱めて首都圏直撃なのに今回のは三浦半島をかすめてストレートに東京湾から千葉市に上陸したので960hPaなんて非常に凶暴な勢力。。

最大瞬間風速は50mってレベルがまともに首都圏を直撃したわけですが・・・ん?都内23区は思ったほどの被害も出ませんでしたね。

ご存知の方も多いと思いますが台風ってのは反時計回りに雲が出来るので台風の中心から右側(要するに東側)で雨風が強くなり台風の中心から左側(要するに西側)では比較的それほど雨風は強くなりません。

今回の進路は東京湾を縦断する形でしたので東側にあたる千葉エリアで打ちっ放しゴルフ場の鉄塔が倒れる規模の強風が吹き荒れましたが23区での進路が予想以上に西側だったのでいつもよりは雨風も強かったですがさほど被害が出なかったのってこの台風の気まぐれな進路の影響ではないかと思います。(野球で言うとちょっとシュート回転が掛かっていたって感じです)

あと最近は大きい台風が来ると鉄道各社はそれに合わせて計画運休するようになったので外を出歩く人もすくなくなり人的被害も出にくい環境になってます。

また、最近はテレビでも警戒レベルを数値で表現してくれるので避難はしなくても家の外に出るってことも少なくなり死者やケガ人も出にくくなってるのはホント、過去の災害を教訓にして防災面でも確実に進化してますね。

ただあれです。
その分、家にいる時、その建物になんらかの災害が襲ってくるとひとたまりもありません。。(ゴルフ場の鉄塔が倒れて家をカチ割られた人なんてさぞかしビックリしたことでしょう。。)

首都圏でも土砂災害警戒区域内や河川と同じ高さに住んでる人も多いですから今回のように夜間襲撃型の台風なんて場合、そういうところに住んでる人は今後も今までに経験したことのない災害が多そうなので普段から真剣に避難計画を立てておいた方が良いのではと思います。(真面目な話、気象庁が「50年に一度」なんて言い出したらさっさと安全な場所に避難するのが吉ではないかと)

今回はデカい台風なわりに進路が東よりだったため偶然被害が出にくかっただけだと思いますので「大きい台風だったけど、、ま、首都圏ならこんなもんで済むんだよ」なんて思わずに進路を見て東側に入る場合はご注意ください。(去年の関西の台風は兵庫県寄りの進路だったので大阪、神戸あたりに甚大な被害が出たんだと思います)

しかし、、重ね重ねになりますが運悪く台風の東側に住んでた千葉方面の方はホントにひどい目に遭ったんじゃないかと思います。


千葉県に出されてた警報が


チーバくんにそっくりになってて不謹慎ですがちょっとツボりましたww

今朝会社に来たら千葉の団員さんから「〇〇が壊れたけど直してくれる業者さん知らないか?」とか「こういう場合、保険って使えるのか?」ってメールや電話がバンバン飛んできましたが、うちの団員さんで今のところ一番悲惨だったのが建物に太陽光の巨大なパネルが何枚も飛んできてアパートが大破した事案。。。




写真ではわかりにくいですが階段と建物の壁が破壊されてました。。

場所的に野立てで太陽光をやるエリアではないので恐らくは屋上に載せたパネルが強風に煽られて飛んできて着弾したのではないかと思いますが、パネルに持ち主の名前が書いてあるわけでもないのでどこから飛んで来たかも特定が難しく結局はこのオーナーさんも泣き寝入りしちゃうんじゃないかと思います。。(一応保険適用になるらしいですが、どこまで直せるのかさっぱりわかりません。。)

またこのケース、、アパートの共用部を直撃しているので万一、この台風が昼間に直撃してたら住人に被害が出てたかもしれないのでホント、この台風の夜間襲撃は不幸中の幸いだったのかもしれません。。

さて、そんな話をブログで書いてたところ、、今日はやけに会社の電話が鳴りまくってました。。
この電話、午前中からやたら掛かって来てたのですが、電話の主はすべてリフォーム業者の営業。。(ま、これだけ首都圏のダイヤが乱れていたので仲介さんから物確電話なんて掛かってくるわけも無いですけどねw)

「風が吹けば桶屋が儲かる」ではないですが、彼らリフォーム業者の営業さん、、きっと昨日の深夜から会社に待機して朝になって一斉に架電を始めたのではないかと思いますが、、さすがに商魂逞しいですww

あと、今、ウチの家には代わる代わる屋根と外壁を直す業者がインターホンを鳴らして「近くで台風の修繕やってるのですがたまたま通りかかったらオタクの家も相当ヤバいので声掛けちゃいました」とベタベタな営業を掛けられてます。(どう見えるか知らねーけど、、ここは2か月前に屋根から外壁まで足場組んで大規模修繕やったばかりだっつーのw)

もはや災害詐欺ではないかとさえ思ってしまうのですが、台風一過(ワタクシ、40年近く「台風一家ってどんな家族だよ」って思ってたのは内緒ですw)すると決まってこういう輩が徘徊してますのでご注意ください。

そんな注意をしてても火事場泥棒のように人の弱みに漬け込んで営業掛けてくる人もいますのでそういうのがやって来たら「あ、もう業者は決まってるので余計なお世話ですよ」とか「バーカ、これは台風来る前から元々こうなってるんだよww」とか「は?なんでてめーに保険金の3割も払わなきゃいけねーんだよww」と軽くあしらってください。(えぇ、、災害に乗じて営業掛けてくる業者の大部分はボッタクリ価格を請求してくるものです)


さて、話は変わりますが、、
先週の8周年記念の時に売り出した狼旅団Tシャツ。。

おかげ様で当日のうちに採算分岐点の100着のオーダーを超えたと連絡が入りワタクシ、、ホント一安心でございます。(と言ってもまだ105着ですがwww)

その販売サイトにサイズとしてS、M、L、XLなんてサイズを表示していますが、どなたか「お子様サイズ」としてXSより小さいサイズをオーダーされた方がいるようです。。。(話を聞けばご自身のお子様向けだそうですがそんな狼旅団のTシャツなんてわけのわからないの着て学校行っていじめられないのか心配でございます。。。

確かに販売サイトには「特殊なサイズを希望の方はメールにて」なんて書いてはありますが、、
これはXLですら着れないふくよかな人向けに作られた特別ルールでございます。。(えぇ、、発売前から「3Lって作って貰えないのか?」ってご意見が多かったのでそんなルールを作ったんでございます。)

とは言え、二世の教育のために今のうちに狼旅団に慣れさすって(どんな調教だよww)心意気に応えるべく、今回、そのように特別オーダーくれた人の要望にも応じて貰えることになりましたので「ウチも二世のために作って欲しい」と言う方がいらしたら販売元にメールにてお問い合わせくださいw(だからって新生児向けのロンパースなんて無茶なオーダーはダメですからねw)

なお、今回の旅団Tシャツ販売のファーストロットは明日をもって一旦締め切ります
まだと言う方は今のうちにお申し込みください。。
↓↓↓
「EVERGLADE 狼旅団Tシャツ特設ページ」
ポチるとリンク先に飛びます


このまま行くと天狗酒場くらいには行けそうな気がするんじゃんw

椅子の座り心地問題と路線価のお話し。。。。


日曜は久しぶりの二日酔いで死亡しましたw

こんにちは。

6月はそんなに忙しくないだろうと思ってセミナーを2回入れてしまった関係で月末ギリギリまできりきり舞いする羽目になり「もう二度と連続開催なんてしない(するもんか)」と心に誓ったワタクシでございますが、、、

先週の税金編のアンケートを読ませていただき意外なことに気が付きました。

「池袋のいつもの会場の椅子より渋谷の会場の椅子の方が座り心地がいい」(えぇ、、大多数の方が先週のセミナーの良かった点として挙げていらっしゃいました、、、w)

よくよく考えてみればワタクシはセミナー中に椅子に座ることも無いので今までまったく気が付きませんでしたが、座り心地一つでもセミナーの内容が頭に入る量が変わるそうで「これからはこっちの渋谷でやって欲しい」と言うご意見が多数でございました。。

と言っても先週の会場、、
池袋の会場と比較するとあの広さで池袋の倍近いお金が掛かり、しかも渋谷は100人単位で出来る懇親会場が近くになく、先週のようにお隣の部屋で一人8000円くらいのコースになっちゃいます。(そうなんです、、懇親会7000円で募集しちゃったので今回はこの懇親会だけで10万円程度赤字を喰らいましたwww)

また、レジュメ代はあの膨大なページ数だったためいつもの3倍で(請求書見て倒れそうになりましたww)いつもの価格設定でやってたら確実に赤字でございました。。。

座り心地のいい渋谷会場でと言うご意見も多いですがそんな事情を鑑み、次回からはやっぱりいつもの池袋会場でやりますので座り心地が悪いとおっしゃる方、、次回から自前で座布団をご用意ください。。(それが嫌なら高い会場費はこっちで負担しますからせめて渋谷の宮益坂界隈で飲み放題3時間5000円(税込)で100人見通せるフラットな懇親会場見つけて来てくださいw)


さて、そんなわけで今日から7月に突入です。

7月と言えば初日の今日は毎年恒例の路線価の発表がありましたが、結論からいくとやはり商業地の路線価上昇は止まっておらず4年連続で上昇傾向。。


なんだか路線価だけはまだ下落に転じそうもありませんねw

と言ってもこの路線価はちょっとタイムラグがあるので正確では無いにしても最近の周りの雰囲気を見てるとまだ土地値は上昇傾向だなーと実感します。(ソースは最近よくうちにホテル用地の情報を取りに来るブローカー筋の方達ですw

これって要するにサラリーマン投資家向けのアパート融資は止まってるけど開発系の融資はあまり止まってるわけでもなくむしろまだバブル化しちゃってるってことにもなるのですが、今後も例のオリンピック以降のインバウンド次第ではこの価格上昇が商業地に隣接しているエリアにまで波及して今現在止まってるサラリーマン向けの銀行融資が活発になっちゃうかもしれませんね。(えぇ、、こういう時ですからそういう期待を込めてたほうが気が楽じゃないですかww)

実際、土曜のセミナーの後の懇親会に来てた古株団員さんからは結構具体的に「〇葉銀行は嵐が去った気になって融資に積極的だよ」とか「融資の付け替えなら以外に融資が通るから物件ごとにどこの融資か調べた方がいいよ」なんて話が飛び出してたのでワタクシの予想である「3年~4年後」と言う話もひっくり返っちゃうかもしれませんねw(えぇ、、繰り返しになりますが、こういう時ですからそういう期待を込めてたほうが気が楽ですってww)

ただこんな「上昇傾向」なんて発表されちゃうと今物件を売ろうとしてる人が「まだ値上がりしそうだから売り控えよう」と考えて売り控えしてしまい売るにしても超強気な価格設定で売り出しやしないかと心配です。

前のブログで書いた話ですが今から7年前くらい(だったかな?)都内某所で買おうとしてた土地建物(美容室の跡地の借地で建物が傾いてたやつと言えば思う出す人も多いかとw)を契約寸前に「なんかこれからアベノなんちゃらってやつで値上がりするみたいだからこの話は無かったことにして」と言われ涙を流したことがございます。。(えぇ、、ヒゲの設計士様に懇願して商業地の耐火条例をかわず無理やり設計案まで入れて貰ってコケたのでワタクシの求心力が一瞬で吹き飛んだ案件でございましたww)

しかしこの土地は当時のアベノミクス程度の話で値上がるような場所でも無かったので結局、値上がることもなく知らないうちにどこかの戸建て屋さんが買い叩いて買っていったようですが(「やっぱりあの時の値段で買って」とほざいてたので丁重にお断りさせていただきました)感覚的に今度のバブルでは商業地に隣接してれば値上がりそうな気がします。

そう思うと商業地の値段の相場なんてあって無いようなものですが、これって「この値段でも買いたい」って人がいれば成立する話なので我々が見えない付加価値のある土地であればある日どこからともなく萎れた老紳士がやって来て「この土地を〇億で売ってくれないか?」なんて話が飛んでくるかもしれませんよwwww(えぇ、、夢を見るのはタダですから少しくらいこんな夢見ましょうよww)

と言うことでワタクシが考えうる代表的な「突然老紳士がやって来て高値提示して来そうな物件」を挙げてみます。

①自分の持ってる物件の前後左右にいかにも廃屋っぽい建物がある場合
→言わずと知れた隣地買収に際に「ついでに隣も買って土地を広くしよう」パターン。
 土地の大きさ、形状によって変化するが、要するに隣地を足してみたらより成形地になる時に起こり得ます。
 但し、その土地の用途制限等で土地の価値が変わってしまうので容積がたくさん食えそうな場所でないとなかなかお話が来ませんw

②その土地を買わないと始まらないって人が存在している場合
→浅草とかでもありますがこの界隈にある宗教法人が施設拡大を狙って近隣の空き屋を調べて回ってます
 土地的にくっ付かなくてもコツコツ買収して最終的に土地を広げるパターンもありますが、このケースでは宗教法人〇〇会別館とかでどんどん増やしていくパターンもあるので土地の形状が悪くてもお声が掛かります。
特に黄色いJRが走ってる巨大な宗教施設の近くの土地であれば(以下略)。。。

③計画道路区域内にある土地(但し事業決定している路線に限るw)
→事業決定している道路サイドは道路収容が始まり実際に道路が出来るととても見栄えのいい道路になります。
 特に狙い目は近隣商業地域だの道路幅員が収容が終わると10mを超えちゃうやつ。
 道路収容はその道路の計画線の内側を削っていきますがその計画線から外れて欠けちゃうと土地として利用出来ない土地あたりをその隣地の住人が買おうと暗躍します。
 買えばその土地が道路に接道するなんて場合、欲しそうな顔してなくても尻尾はピュンピュン動いているはずでこういう時も謎の老紳士が登場しがちです。(新橋のマッカーサー道路の時もこの手の老紳士がこの界隈を歩き回って声掛けしてましたw)
 計画道路の建築制限で安くなってる木造建物を買って運用している人も多いでしょうからこういう物件を持ってる人は将来的にチャンスかもしれません。。

この他にもいろいろあると思いますが要するにその土地の価値は家賃などの収益性以外にもある可能性があるってことでこれから物件買う人も単に家賃収入の利回りを見るだけでなくそういう付加価値があるか?無いか?もよくチェックして買うと面白いことが起こるかもしれません。(えぇ、、物件によっては部屋が埋まってるより埋まってない部屋の方が価値が高いってこともあるんですよw)

とは言え、そんな夢物語ばっかり追い掛けて誰からも声が掛からない土地を掴んじゃ元も子も無いのでそこは充分注意してください。(と、結局は利回り重視な作戦に戻る、、、とw)



利回り低い物件しか売りに出てないとついついこんなことばっかり考えちゃうんじゃんw

2000万円問題。。。


引っ張り出したウェットテッシュが乾いていた時って残念な気分になりませんか?ww

こんにちは。

ここ最近、テレビなどで「年金だけじゃ将来的に2000万足りないぞ問題」が連日報道されてます。。

ワタクシ、思うのですが、この話の出どころは金融庁。。
当然今の政府(自民党)に多少なりとも忖度しているんだろうなーと思うし、財務大臣の麻生さんの管轄でもあるのでこんな参議院選挙の直前にこんな話題をばら撒くって一体どんな政治力が働いてこんなことになったんだろうと少々疑問に思ってます。(早速、野党は「この件を争点に参議院選挙を戦う」って言い出してますよw)

ま、そんな話は政治家の人にお任せしておけばいいので先に進みますが、、、
まさかこのブログ読んでる人でそもそも年金が未来永劫安泰だなんて思ってた人はいませんよね?(思ってないから不動産投資を考えてると言うことで話を進めます)

ちょっと考えれば
①少子高齢化がより深刻になってる
②若い世代の貧富の差が激しくなっている
③医学の進歩で平均寿命が90歳代になる可能性大
なんてのはわかるので当然、高齢化した老人を若い人数人で支えるには無理がありその時になれば財政負担を軽減したい政府は猛烈な後出しじゃんけんを繰り出しさらに受給開始時期を後ろにズラすなんてのは朝飯前ですからその雰囲気を悟ってる若い層の人は「えー、、今から年金払うのヤダなー」って思ってる人の方が多いと思います。

しかもここまでの過程で「消えた年金問題」や「年金基金でも運用失敗(ま、実際に運用は勝ち負けの世界なのでトータルで勝ってればいいんでしょうけど)」や、何するにも手続きが煩雑過ぎてめんどくさいし時々届く年金事務所からのメール便の発送数を落とせば無駄な経費も押さえられるんじゃねーの?という不信感もあり、もしかするとNHKみたいに不払い運動なんてことが起こるかもしれません。(法律で支払い義務があるのにそれを真っ向から否定する人が議員になれる時代が今でございますw)

そこに来て追い討ちをかけるように「年金だけだと毎月5万くらい足りなくなるから各自2000万円くらい貯めとけよ」ってアナウンスしちゃったわけですから「年金払うお金を貯めちゃった方が良くね?」なんて考える人も増えてくる予感もします。(ま、そうすると年金が貰えなくなりさらにドツボになるのでそんなおバカな人も多いとも思えませんがw)

こんな状態ですからちょっと頭のいい人であれば年金以外の収入源を作るべく今のウチから動き出し様々な投資を始めていると思いますが、大抵の人は「専門知識=不要」「投資利回り=高」「安全性=最強」という投資を探しているはずです。(要するに素人でも安全で高利回りで投資できるものにしたいってことです)

当然ですがそんな虫のいい投資はありませんので(年利10%元本保証なんて甘い声で誘われることもありますが「そんなの100%詐欺だ」と思っているくらいがちょうどいいですよ)どこかで妥協しないといつまでも見つかりません。

結局、いろんなリスクを考慮すると最終的に不動産投資に行き着いてしまうのですが(だって日本は基本的に二度と戦争しない国ですから不動産が一番安全でございます)この不動産投資はこのブログでも散々触れてる通りこの業界には海千山千の猛者がバックに控えておりますのでやりようによっては簡単に嵌められます。(当たり前ですが不動産屋は自己の利益は追及しますが顧客の利益なんざ追及してくれません)

そこでワタクシ、「不動産投資をやるなら騙されないスキルを上げてからです」って口酸っぱく言い続けて来たわけですが、恐らく今回の報道を期に「将来の年金の補てんに不動産投資」「今、物件価格が下がって来てるのでチャンス!」と不安を煽ってまだ大して安くもなってない不動産物件を買わそうという動きが出てくるんじゃないかと思ってます。(えぇ、、実際にあちこちのブログやメルマガで直接的、間接的を問わずそう言い出している業者さんを多数確認しておりますw)

ただあれです。
ここ5~6年くらいに不動産投資を知り実際に始めている人は不動産融資がストップしたのも初めての経験ではないかと思います。

不動産投資ブームに沸いたものちょうどアベノミクスが始まって日銀の異次元緩和が始まった融資ジャブジャブ時期からですから当然なのですが、、、この辺で不動産投資を始めた世代の人にとって今後の不動産投資業界の情勢は未知の世界だって人ばっかりでしょう。(そういう道に迷いそうな仔羊みたいな投資家を虎視眈々と狙ってくるのが我々不動産屋でございます)

ただ勘違いしないで欲しいのは不動産と言うものは融資が止まって即下落するものでは無いってことです。(何度も言ってますが時間軸が他の投資と違うので下落スピードがゆっくりなんです)

銀行の融資が渋くなろうとも賃貸需要と言うのはそう変わるものではなく、また、不景気になったからと言って家賃まで暴落しませんからある程度は運用利回りが下がったところでダダ下がりってことはありません。

となれば今物件を持ってる人は銀行への返済くらいは出来てるはずだし、無理して売ろうと売却査定に出せば大抵の場合、買った値段より安く査定される可能性が高いです。

そんな時期が今で「なにもこんな時期に安く売ることはねーよなーww」と思う人ばっかりですから売り出すとしたら「買った値段より高く売れるなら売ってもいいよ」って人が多く、稀に売り出しやる仲介さんが値付け間違いしたり、ホントに融資が出ない旧耐震の物件(しかも小ロット)を査定して「もう充分稼いだんだから多少安くして売ってもいいですよね?」と売り主をなだめすかした物件が安く売りに出される程度ってのが現状では無いでしょうか?

しかも小ロットな物件であれば現金で買える人も多いので今のネットが発達した現在、、、
そういう物件が出ればサバンナの飢えたライオンみたいな人が一斉にかぶりつき瞬間蒸発しちゃうはずです。

なぜそう思うかと言うと、、、あれです、、
うちの団員同士がネット上で同じ物件を見つけて丁々発止な買付け合戦を繰り広げてることが最近すごく多いんですもんww(うっかり同じ間合いに入ったら即切り殺される雰囲気でございますww)

しかもここ5年くらいの不動産投資ブームを期に不動産投資家の数が爆発的に伸びていてまた、案外不動産投資で失敗して退場したって人もそんなに多くないはずですから不動産投資人口はあまり減ってもいません。

この状態で他の投資家を出し抜くには不動産スキル(特に物件選定目線)を上げることが一番手っ取り早いんじゃないかと思いますが、ワタクシが考える物件の選定目線はこんな感じです。

①物件価格が安い・・・他の類似物件と相対的に比較して安価
②手が掛からない・・・買ってから直すところが無い・メンテナンスが容易
③物理的高利回り・・・・高収益CFが残りやすい・お金が貯まる
④出口が容易に取れる・・・・売り出したら欲しい人が殺到する・換金しやすい
⑤融資が付きやすい・・・金融機関の選択肢が多い・換金しやすい
⑥賃貸の客付けが楽・・・空いてもすぐ埋まる若しくは退去も少ない・・・駅が近い・車庫が部屋数分ある
⑦運営費が安い・・・・設備が少ない固都税安い
⑧見栄えがいい・・・・売るにしても貸すにしても有利

実はこれ、前回の狼セミナーでのちょっと触れた話なのですが、
この中でどれか一つでも該当するものがあれば購入候補物件として追い掛け、一つも該当するところが無いとなったら諦めて転進ってやるといいですよとお話ししました。

特に注目は④と⑤
今はどこの融資が厳しいので付きやすいとか付きにくいは関係ありませんが将来的に融資がガバガバになった際にここが強いと買った値段よりはるかに高い値段で売ることが可能になり、多少利回りが低くてもキャピタルで逆転という少々ギャンブルながらも空中戦のような大勝負が出来ます。(我々業者はこれが普通に見えるので年がら年中、大勝負が打てるんですw)

事実、6~7年前の不動産投資ブーム前の時に半信半疑で不動産投資を始めた人はそんなに安く買ったわけでもないのにその後の不動産プチバブルにまんまと乗っかり数千万~数億の売却益をゲット出来てるはずです。

もちろん昨今の不動産投資はインカムゲインの積み重ねで利益を得ることが多いですが今のようなやや不動産投資動乱期はちょっとした目利きで先を読み、不動産スキルという爪を研ぎつつチャンスになった瞬間に迷いなく飛びつけるようになっていただければと思います。

えぇ、、
ワタクシ超能力が無いので完全には予言できませんが、
オリンピック後の「オリンピックが終わった妙な達成感で埋め尽くされた雰囲気の時」になにかワンチャンある気がしてなりません。(少なくとも建築費は下がり始めてる頃ですからそこを考えても何か美味しい予感がしますw)


と、この話、、

信じるも信じないもアナタ次第でございます。。。。w



ちなみに先週の雇用統計は見事に大ハズレだったんじゃんw