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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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月末を迎え撃てw


ブログよりここの前落ち考えるほうが苦痛になりつつありますw

こんにちは。

まずは先日のセミナー募集の件、、。
昨日の夕方に当選された方に一斉に当選メールをお送りしましたのでご確認ください。
※FC2ドメインの関係で迷惑メールと勘違いされて迷惑メールホルダーに格納されてる方も多いかと思いますのでそちらを重点的にご確認くださいw

あと一部、申し込みいただいた後に急用が出来て申し込みキャンセル方にも(2名ほどいらっしゃいます)当選メールを送ってしまいましたがこちらで申し込みキャンセルにしておきましたのでご安心ください。

さて、本日は4月最後の金曜日。(もはや巷ではプレミアムフライデーすら死語でございます)
明日が25日なので世の中の大半の人が本日給料日ではないかと思いますが、
今月くらいからボチボチいつも貰う給料より減額されたお給料を受け取る人が多いんじゃないかと思われます。

賃貸物件に居住している人でそれなりの社会保障を受けてない人だとこのケースに該当する人が多いんじゃないかと思いますが、そんな人が家賃の支払いに窮し滞納を始めるのも今月くらいからではないかとも思います。

事前にその旨を大家さんに報告してくるタイプの人であればいいのですが「無いものは払えん」と開き直り大家側が提案した市町村への「家賃補助申請」すら手続きの煩雑さから「もうどうでもいいや」とさらに開き直る居住者も確率的には相当数になると予測されますので大家側からしたらここの対処一つで慢性的な滞納者に化けさせるか留めることが出来るかが決まるんじゃないかと思います。

先日も書きましたが外食産業では盛んにロビー活動を展開し「大家に対しての家賃減額正当化」で世論を動かそうとしております。(昨日更新された記事を読んだら減額交渉に応じない大家には罰則も、、なんて言い出しておりますw)

このロビー活動では基本的に大家側は「今回のコロナ家賃補助禍で一番被害が少ない金持ち層」と見られていて日本の借地借家法をよく理解してない一般人の人は「フランスやアメリカでは家賃のボイコットしてるんだから日本でやって何が悪い」と言い出しておりますので騒動が大きくなると手が付けられなくなる可能性も予想されます。

今の日本はもはや平時ではないのでこんな些細な話がマスコミやネットを通じてデカくなって変なムーブメントになり「大家はズルい」なんて話にもなりかねませんからここは大家側もきっちり防衛線を張っておかないといけないんじゃないかと思っております。

さて、そんな賃借人から実際に「家賃の減額交渉の話が飛んできたけどどうしたらいいですか?」とワタクシのところにも連日相談メールが飛んでくるようになりました。

基本的には先日も書いた「家賃補助の申請」を積極的に発信して賃借人さんに行動して貰う、、、が一番ではないかと思いますが、これだけだと「大家側は無傷で済むじゃないか」と思われかねません。(えぇ、、彼らも恐らくはこの大家は金満地主で身銭は切らずに済まそうと思ってると思いますし意外にサラリーマン大家さんが自らの属性を削って土地建物の融資受けてひーひー言いながら物件を買ってる思ってる人は少ないものです)

そこで「私も銀行に返済があるし、家賃貰っても修繕費や税金などの諸経費も掛かるので家賃の減額は苦しいんです(涙)」と付け加えたりして賃借人に対して理解を求めてもらう人も多いんじゃんないかと思います。

それでも普段物件に行くときになにやら真新しい高級車に乗って現地の草むしりや清掃なんかやってるところを目撃されてたりしようものなら「大家は苦しい金が無いとか言ってたけど、、あれ嘘だな」と決めつけられ反目されちゃう可能性も否定できません。

そこで最近わかったことを書きますが、
家賃保証会社経由で賃貸契約を締結してる場合に出来そうな話で「家賃保証会社との契約内容で家賃減額請求を拒否できる」という話を聞きかじりました。

なんでも家賃保証会社経由の賃貸契約を締結してると賃借人と大家が直接交渉して家賃減額なんて勝手に決めたらその家賃保証契約が打ち切られるって約定になってるそうでこれをうまく賃借人に伝えることが出来たら「大家としては減額交渉に応じてもいいんだけど保証会社がOK出してくれないのでこっちもなんともしようがない」他人のせいにして減額交渉を拒否れるんじゃないかと。。。(と、書いてみたものの、、当方の賃貸物件、、ほとんど保証会社使って契約してないのでウラはまったく取れてませんw)

他人からの無茶なお願いを断る口実で一番有効なのは「俺は構わないんだけど〇〇がダメって言ってるので無理」なんじゃないかと思うワタクシですが、、、(えぇ、、「確かに決定権者は俺だけど、、実際の決定権者は俺じゃないので、、、ごめんね」って口実は最上級なお断り常套句な気がしますw)

ってなこと言うと中にはその家賃保証会社の契約書を読み「そんなことどこにも書いてねーじゃねーかよ!!」と文句を言ってくる人も一定数いるんじゃないかと思います。

その時はあれです。。
「コロナ禍のせいで家賃保証会社さんが急に方向転換したみたいで、、だから契約書にも書いてないんじゃない?」としらばっくれてもいいし、家賃保証会社をダシに使いたくなければ「銀行が返済元本に穴が開くからダメって言ってる(意味不明ですが、ま、ものは言いようですw)」でもいいんじゃないかと思います。(いつも言ってることですがウラの取れない嘘は時として事実になりますw)

この話、実は次回のセミナーでだけしゃべろうと思ってましたが、
今回のセミナーで200人くらいお断りしちゃったし(無観客セミナーの定員は500なのでそれ以上はホント無理なんです)今週話しておかないと間に合わない人も出てくるんじゃないかと思いあえてブログにも書いてみました。(このネタはセミナー時より今月末を迎え撃つときに一番使えそうなネタな気がするんですw)

「なんて書いてるけど狼の言ってることって大袈裟だよね」
と思う人も多いかと思いますが、ワタクシはこのコロナ禍はまだまだずっと続くと思っています。(ワクチン出来るまでこの厳戒態勢は続くはずですし、警戒を緩めたらまた第二波が襲ってくるのがこの無茶苦茶感染力の高いウイルスでございます)

今月はなんともなくとも遅かれ早かれ世の大家さんにこの災いは必ず飛んで来ると思いますので先手先手で対応していただけると幸いです。(口酸っぱくなるほど言い続けてきた保有耐性が試されるのも今ではないかと。。。)

今日は短めな更新となりますが、
週末から本格的な戒厳令みたいな状態になりますので心に余裕をもってお過ごしください。。(ワタクシもようやく平熱に戻り食欲も平時に戻りましたw)


履けないズボンが増えてきたんじゃんw

二番底の話。。。


不自由な生活に慣れてきた自分が怖いですw

こんにちは。

二月の中旬くらいに発熱し「もしかしてワタクシもコロナ貰っちゃいました?」と思ったら単なる風邪だったワタクシですが、
昨日のお昼くらいにまたもや発熱し、現在自宅で自主隔離の生活を送っております。。。

ただ昨日から測り続けてる体温は37.2度からは上がらず心配になって駆け込んだ馴染みのお医者さんいわく、
「コロナだときっちり37.5度を超えるから、ま、これもいつもの風邪でしょうね(肺もゼロゼロいってないし)」とのこと。(今回はちょっとだけビビりましたw)

と言っても時期的に今どきの発熱はコロナと疑われても文句言えないので熱が下がるまでは念のため自宅に籠ってるよう言い渡され今週いっぱいは家でおとなしく静養しようと思ってます。

そんな病院ですが、今発熱して外来に行くとほぼもれなく発熱外来みたいな別ルートで部屋に通され完全防備のお医者様がお相手してくれます。(イメージ的にはAmazonの過剰包装された荷物みたいなお医者さんがお出迎えってイメージです)

また診察料も重装備での診察ゆえいつもの倍以上、
診てくれる先生の緊張感も半端なく「発熱=コロナ」というスタンスで診察されるのですごくピリピリしております。(ちなみにこの病院からも数人陽性患者が出てるそうなw)

そんな先生から「狼さんは夜の欲望渦巻くところには出入りしてるんですか?」と聞かれましたがどうも都心の成人男性(主に30代~50代)のコロナ陽性患者の大半はここでの感染だそうで「感染経路不明なんて言ってるやつ多いけど突き詰めて聞くと皆さんそこで喰らってるんですよw」と笑っておっしゃってましたw(「ははは、、ワタクシには縁のないとこですからw」と否定した瞬間からあの独特なピリピリ感もなくなったので結構マジな話じゃねーかとw)

1シーズンで2度も発熱しちゃう運の悪さもあれですがまさかワタクシも一度で済むものが二度喰らうなんてほんと発熱二番底状態でございます。。

そんな二番底と言えば、昨晩、WTIの原油の先物が史上初めてマイナス表示されましたwww

要するに「この原油を買うと1バレルあたり40ドル貰える(瞬間的ですが昨日はマイナス40ドルなんでとこまで行きましたから)」というなにやら昔あったドラえもんの話みたいな状態なのですが、


プラモデルを買うと店主からお金を受け取らなければいけないってやつですw

何十年も1バレルあたり50ドル前後で取引されてたものが20ドルを下回ったあたりで「いくらなんでもここまで下げたらさすがに下げ止まるだろう」と思ってロング張ってた人からすると思わぬ二番底だったわけでございます。(まさかホントに買ったらお金がもらえるなんて展開はありえないと思ってましたからww)

この大暴落劇ですが、
実際の話は昨日が決済期限だった先物の原油をファンド勢が一斉に投げ売りしちゃったもんだからマイナス圏に振れてしまったというお話でございますが、そもそもの原因は世界的に原油の需要が大幅減して取引所のタンク(オクラホマ州のクッシングって町らしいです)がパンパンになってしまいこれ以上補完するところがなければ買ってしまった人は高コスト保管な洋上保管になってしまい大赤字になることから昨日の決済期限ギリギリで大慌てで投げ売りしちゃったとのことです。(この知識、ツイッターで今朝調べた完全付け焼刃でございますw

来月分の先物原油はまだ時間もあるのでここまで下がることはなく「原油が水より安く買える」とか「タダで貰える」ってわけでもないので(とは言えガソリン代は先々も安くなるとは思いますけどね)ぬか喜びしちゃいけませんが、世界中の経済活動が止まるとこんなことまで起こるわけですから国から10万円+マスク2枚貰ってるくらいじゃ先々とても心配でございます。(これ以上は保証も期待できそうも無いし)

えぇ、、そう考えると不動産投資の世界でも例の「家賃減額問題」や「家賃保証会社クライシス」以外に想定もしてない二番底があるんじゃないかと。。。(言ってるそばから保証会社1社飛んじゃったしもっとドえらいことが起こるんじゃねって気がします)

さて、そんなツイッターを見てたら(ワタクシクラスになると37度の熱があってもツイッターだけはマメにチェックしてるんです)三井トラスト様が新規の融資をストップしたらしいという情報が不動産クラスタ界隈で錯綜しておりました。

ただストップの理由は「内部行員のコロナからの保護」が目的だそうで融資がストップする時期も限定的ではないかと言われております。(同様にオリックスもそういう動きを見せてます)

どのみち今のタイミングで融資付けに動くのは感染リスクを考えると得策でもないし金融機関の中の人も「何もこんな時期に申し込んでくるなよ」って思ってると思うのであまり無理はしない方がいいのかな、、と思います。(今の時期にそんないい物件が出回ってるわけでもないですから)

と言ってもこのコロナ騒動、、
5月6日に一度警戒宣言の期限を迎えますが誰がどう考えても再延長でしょう。。
またいつかは元の状態に戻すでしょうけどワクチンが無い以上、戻すに戻せない→結局1年以上こんな不自由な生活が続くという図式なのでやっぱり手元資金は分厚くしておかないとダメだと思います。(ということで団員各位におかれましては無駄遣いしないようにw)

と、とりとめのない話をズラズラち書きましたが(ここまではブログの文字数稼ぎみたいなもんですw)
明日のブログ更新時に5月の無観客セミナーの申し込みを開始します。

すでに今日の昼間に先行して前回ご参加いただき後払いの振り込みをしてくれた方に先行募集のメールをお送りしましたが、明日の受付はその優先募集で余った枠となる予定です。(ZOOMは500人が限界なのでその枠内でやりくりさせていだきます)

どのくらい先行募集で申し込みが来るかわかりませんのでご希望の方は出来るだけお早めにお申込みいただければ幸いです。

なお、ワタクシ、現在も37度越えの発熱でございますが、
セミナーはオンラインですので感染することはございませんw(なので安心してお申し込みくださいw)

また万が一、ワタクシの発熱が収まらず当日のセミナーが中止になっても今回も前回同様「後払い制」なのでそっちも心配ご無用でございます。。

ということでご参加希望の方、明日までお待ちください。。。


「二番底」って言葉を使いたいがために前半のネタを無理やりこじつけたんじゃんw

週末雑感。。。


質問が来なかったのでグダグダ書いてみましたが、、
自分で読み返してもあまり面白くなかったので今日のは適当に読み飛ばしてくださいw


こんにちは。

世の中やっと春めいて来たってのにドス暗いムードでの週末を迎えております。。

「そんな世相なので少しは明るい話題でも」と女子大家さん達から非難轟々になるのを覚悟して敢えて書いた昨日のブログ、、

やはり不発だった模様でポチ数見るとかなりの読者を減らしてしまった感もあります。。。(しかも急いで書いたから誤字脱字の多いことw)

また今日はとうとう質問も途絶えてしまい答える質問もありません。

そんなわけで来週からは「こんな話を書いて欲しい」と言うコメントも受け付けネタ枯れ防止したいと思います。

どんな話でも書けるわけではありませんので「あ、このネタなら書けるぞ」ってやつに限定させていただきますが、書ける話であればそこそこ深堀りして書くのでどしどしコメントください。


さて、話は変わりますが、
ワタクシ以前のブログでも不動産価格は日経平均株価と似たような動きをすると書いてます。

今回、日経平均は久しぶりに2万割れを起こし、今日の終値と言えば16552円。(トランプさんが大統領就任時にガツンと落ちた時以来の下げ幅でございます)

日経どころか世界中の株価が一斉に大暴落するのは久しぶりだしどこに底があるのかすら誰もわからなくなり挙句、安全資産と言われた金が売られ始め世界中がドルを買い漁る動きになってしまい「株安なのに円安」というわけのわからない状況になってます。

しかも下げっ放しかと思えば政府要人の発言でコロコロ乱高下するもんだから「そろそろ底でしょ?」と今から参戦し始めた人も焼かれてしまい今までのセオリーなんて通じない状態になってきました。

そんな中で不動産価格がいつから・どこまで下がるのかって論議になるのですが、
現状を見てるとダメな不動産から徐々に下がり始めてます。

不動産ってのは需要があれば上がり争奪戦が始まるとバブるものですが今日の東証リートの下げ幅を見るとオフィス、ホテル需要がまず無くなって来たので一斉に下がり始めたと見るのが普通じゃないかと思います。(今回のは他の資産防衛のための換金売りも多いでしょうけど)

我々が買い漁ってる居住用賃貸物件は一部の不人気エリアあたりはすでに狼狽売りが始まってるようですが、普通に家賃が貰えるエリアではまだまだ下がっておらずこれは
「どうせ今売っても買い叩かれるだけだろうし家賃が安定的に入って来るんだから急いで売ることもあるまい(ま、高く売れるなら売ってもいいけどね)」
くらいの気持ちでで保有してる人が多いので可能性的にはいつぞやの一物件一法人などで貸し剥がされてる人くらいしか狼狽安売りに転じる人も少ないんじゃないかと思います。

ただいわゆる業ブツ(宅建業者が新築したり転売用に仕込んだ物件)は仕入れが止まりそうな勢いなので仕入れを止めて在庫を売って身軽になりたいという動きに転じてるようです。

業ブツに関しては一般の投資家の売り物件と違い、仕入れ原価を下回った状態でも売られることが多く実際、リーマンショックの時もファンド屋さんが抱えていた物件がエラい安値で流通してました。

そんな狼狽売りで売られてる業ブツ物件を見てるとお買い得価格にはまだ遠く及ばず「この価格で買ったらまだまだヤバイでしょ」って物件がまだまだ多く、投資用物件を安く買うのであればもうしばらくは様子見が妥当なんじゃないかと思います。(ただあれです、嗅覚の鋭いベテラン大家さんにとっては指値などの駆け引き次第ではボチボチ値ごろ感のある物件も増えてる気もします)

で、「どこまで待てばいいの?」って話になるのですが、
今回の場合、ドル不足で円安になってるという特殊要因が含まれているので投資チャンスの王道でもある「円高・株安」局面になった時じゃないかなーとワタクシは考えてます。

ワタクシ、経済問題にはあまり詳しくないので「理由は?」と聞かれてもうまく答えられませんが、過去の事例を見てるととにかくこの円高での株安局面で日本の不動産は換金売りに走りがちです。

ただ以前のように一般人であっても仕入れ原価を下回ってまで狼狽売りをするかと言われると少々疑問です。

なぜならリーマンショック時代と違い、今はインカムゲインでの投資がメインになっており、安定して家賃が入って来るのであれば返済も出来るしCFも溜まります。

今起きてる世界的同時株安もコロナが去り世界のお金が元通り循環し始めれば恐らくは何事もなかったかのように復活するでしょう。

世の中の投資家さんは皆さんそう思ってるでしょうから「嵐が去るまでポジション調整して大人しくしてよう」というベクトルに働くのが当然のセオリー。

そんな時だと思えば狼狽売りなんてことに転じる人も少ないと思ってるワタクシでございます。

但し、この世界的同時株安が「投資家さんの考えてる期間よりも遥かに長引く場合」、、話はちょっと変わってきます。

なにしろ相手は見えない未知のウイルスです。
「暖かくなれば終息するかも」って期待を持ってる人も多いのではないかと思いますがこれがその思惑通りではなく、北半球と南半球を行ったり来たりしてやっと嵐が去ったと思ったら半年後にまた再発、、なんてことを繰り返すなんて状況になった時きっと人は絶望しちゃうんじゃないかと思います。

ま、それまでにはワクチンも出来るだろうし感染しまくって免疫を獲得しちゃうとは思いますが、
ウイルスもそのうちに突然変異してせっかく出来たワクチンでは効かなくなる場合もあるしそうなればせっかくできた免疫も役に立たなくなるかも知れません。

そこまで状況が悪化してしまえばもはや不動産投資の物件探しなんて悠長なこと言ってる場合じゃないのでアレですが(銀行融資引こうにもそんな時に呑気に銀行が営業してるとも思えませんw)今日までの世界の動きを見てると嵐が去ってお金が流通し始める前に肉体的にも資本的にも体力の無い人が多いので復活するのには結構時間が掛かるんじゃないかと思います。(なんとなくですが2年くらいはグダグダしそうな気がします)

要するに「安心して消費活動が活発になる時期はいつか?」って話なのですが、感染者数があまりに多く、広がり方もワールドワイドですので普段から自由に生きてた人を抑え込もうとしてもそうそううまくいくとも思えません。(日本人ってこういうところに融通が利くのですが欧米人はなかなか言うこと聞きませんからw)

また医療格差も世界的レベルでは激しく違うし日本のように保険で安く治療出来るって国もそんなに多くはありません。
さらに言えば昔と違い今はボーダーレス社会なので世界中の人が好きなように移動できるようになってることを考えると一度は感染を押さえてもまた忘れた頃に復活し再度防疫をやり直す羽目になるんじゃないかとも思います。

と、なにやら悲観的なことばっかり書いて申し訳ないのですが、やはり投資は常に最悪のことを考えておかないといけないので「最悪ここまであるぞ」と認識していただき、「その時になったらどうする?」を考えていただければと思います。先日、強制的ノーポジ喰らったワタクシへの自戒も込めておりますw

そうなればもう不動産ブログを読んで勉強なんて場合でもないし、もしかしたら世界中が北斗の拳みたいになっちゃうかもしれません。(過去に起きた戦争なんてこんなところから始まってるわけだし)

ワタクシのこの手の予想はことごとく外れるのでいつものようにわざとブログに書いて外してしまおうって気持ちで書いてるので今日の予想、、きれいさっぱり外れると思いますが、戦争すら経験の無い我々の世代の人生でここまでヤバイ局面ってそうそうないと思いますのでこの三連休にでも「もしもこんなことになったらどうする?」ってのは一度考えてみてもいいかもしれませんね。


と言うことで結局、「いつが買い時か?」って話の答えは「少なくとも今じゃない」ってオチで締めたいと思います。(なんだそれww)



これだけ散々引っ張っておきながらこのオチは酷いんじゃんw


在庫の重要性。。。(と、埼玉様へのお詫び・・・)


ドンキでキッチン用アルコール消毒液をゲットしましたw

こんにちは。

よく聞かれることで「狼さんってこのブログ、いつもどのくらいの時間で書いてるんですか?」ってやつですが、ワタクシの場合、大体一時間ちょっとで書いてます。

最近は質問に答えるだけのブログになってるので一時間も掛かりませんが一から書くときは大体そのくらいの時間が掛かります。

そんなわけで昨日は届いた質問が無かったので一からネタを考えて書いてたワタクシですが、
その一時間足らずの間に物件の給湯器が2台立て続けに故障したという連絡を受けました。

これが同じ物件での話なら「ま、同時期に設置してんだからあり得る話だよねー」なのですがうちなんて大した物件数でもなく同じ物件でもなく、、しかもあれです、、

給湯器が壊れたって話はここ4年くらい聞いてません。(なのにわずか一時間で2台ってホント、、なんて日だ!)

そう考えると偶然とはいえ、「何かに呪われてるんじゃねーの?(思い当たることと言えば昨日Twitterで「埼玉の玄関口は池袋だなんて思うなよ!埼玉県民!」ってdisったことくらいです)」とも思えてしまいますが、、

ちょっと待ってください。。。

ここ最近のコロナの影響で住設機材が不足してるって話がありませんでしたっけ・・・?(対岸の火事の時は「へー、、トイレが無いなんてかわいそうですねー」なんて涼しい顔してたワタクシですが、いざ自分の身に降り掛かると途端に「てめーふざけんなよ」と烈火のごとく怒るタイプのワタクシですw)

そう思って慌てて馴染みの住設屋さんに電話して在庫の確認をしたワタクシですが、、、

結論からいくと「まだ在庫はあるので心配無用」とのこと。

ただ「こんな状態が続くとそのうちトイレみたいに在庫が尽きるかもしれない」、、とは言ってましたので一部中国で製造してるパーツがある住設機材で在庫で抱えられそうなものはあらかじめ取り置きしてた方が良いかもしれません。。

あと季節商品のエアコンなども普段であれば夏の需要を見越していまくらいに量産してるはずで今のタイミングで工場が稼働してないとこれも夏になって不足しちゃうかもしれません。

なんて書いちゃうと世の大家さんが一斉に買い占めちゃいそうなので心配ですが最悪は中古機材で凌げばいいんじゃないかと思います。(別に賃貸用なのですから新品である必要もありません)

ただ、賃貸物件での住設の故障は今後の新民法では家賃からの差っ引き対象にもなるので何か対策を講じておかなければいけません。

そんなわけでワタクシ、昨日の夜いろいろと考えてみたのですが、
ここは先手必勝で入居者に「住設機材の入手に時間が掛かる場合があることの了承」をいただいておくってのはいかがでしょうか?

いつも思うのですがこの手のトラブルは先に壊れて入居者が「んもー!使えないと困るから早く直してくれ!!」ってところから始まるものです。

元々正常だったもの入居者の責任外のところで起きることが多いですからその際、なかなか修理交換してくれないと入居者の怒りはさらに増幅し、その先で「ちゃんと部屋が使えねーなら家賃払わねーぞ(ガオーーー!!)」となるわけです。

しかし、ここで先に「今、モノが壊れてもコロナのせいで工場が稼働しておらず入荷時期が延びるので覚悟しておいてください(ってかそんなご時世なので大事に使ってくれよな)」とやっておけばいざ住設機材が壊れても怒りは増幅しないはずです。

よく社会生活でも「良い話はあとでもいいけど悪い話は先にしろ」って話がありますが今はまさにそんな時で壊れていない時期から先に言っておけば確率論的にもクレーム付けてくる人も少ないはずでございます。(「そうだよね、大家さんあらかじめそう言ってたもんなー」って感じです)

しかもこれ、
多少の修理交換日程が遅れてもコロナのせいに出来ますし、なんなら入居者に書く案内に「そんなわけで万が一機器が故障して交換する際には不可抗力なので家賃の減額等は応じかねます」なんて先制パンチを繰り出しておけば「家賃減額しろ!」と文句をつけてくる人も少なくなるのではと思います。(ポイントはまだ壊れていないうちに先制攻撃することですw)

恐らくは入居者も「そんな先のことまで心配してくれる危機管理能力の高い大家さんだ」と思うでしょうしもしかしたら「すごく親切な大家さん」だと評価も上がるかもしれません。(部材が壊れても褒められるって素敵な話じゃないですか?www)

ちなみにワタクシであればこの危機に便乗して普段なかなか会えない入居者に手土産持ってピンポンしてこの作った案内の手手紙を直接渡し、「ままま、、ひとつよろしく」とその手土産で飼い慣らしちゃいます。(今の時期、この手土産がマスクだとさらに高得点なのですが、、まだ売って無いですねー。。。)

単なる思い付きなのでどの程度効果があるかわかりませんが何もしないよりはやってた方がマシって気もしますのでぜひお試しください。


と言うことで本日は最後に昨日Twitterでバカにした埼玉県様にお詫びをさせていただきます。。。

「池袋は埼玉固有の領土であり領土問題は存在しません」(もう「玄関口とか言われると迷惑だから今後は池袋通過して渋谷で降りたらいいじゃんwww」とか「は?埼玉の首都って大宮でしょwww」とか決して言いません。なのでウチの給湯器に呪いを掛けるのだけは勘弁してください。。。)



埼玉恐るべしなんじゃんw

ボロ戸建て改め築古戸建て。。。。


なんか久しぶりに創作意欲が湧いてきましたw

こんにちは。

昨日のブログで築古戸建て(ボロ戸建てと書いたら方々からお叱りを受けたので築古戸建てで統一しますw)の記事を書いたらめちゃめちゃ反響が良かったので今日もそんなネタで更新です。(「まさか狼さんが築古ネタに言及するとは思ってませんでした」っておっしゃる方も多いですが過去ログでは結構取り上げてますよw)

言われてみれば昨今の不動産ブログランキング業界、、
RC造レジをフルローンで光速投資するだの、メガ大家がどうのって記述をすっかり見かけなくなりました。

1年前くらい前まではそういうブログが幅を利かせていていだだけにどこ行っちゃったんだろうって気もしますが(あ、よく見ればランキングの下の方に放置されたブログが残ってますねw)これは言うまでも無く昨今の融資状況の激変でブログの需要が無くなったためでございます。

ここ数年、ジャブジャブ融資が出てた頃は億単位のフルローン融資をいかに勝ち取ったかを競うネタが氾濫していただけにこのブログ業界を9年見て来たワタクシ、、とても感慨深いものがありますが実際のところは今の状態が平常期。。(あのジャブジャブ時代が異常だっただけです)

とは言え、融資が出る時に買っておけば家賃収入が手に入り借入額に比例して実入りも大きくなってただけに「あの融資がジャブジャブの時に物件買っておけばよかった」と地団駄踏んでる人も多いそうですが、実際のところかなり高値掴みしてる人も多いし、事実、家賃収入より返済額の方が上回ってしまい本業収入を突っ込んで凌いでる人も増えて来ましたから「融資が出るうちにとにかく買っとけ理論」も各プレーヤーの運次第というところでしょう。

そこで絶滅した恐竜のあとに出現した哺乳類のごとく幅を利かせてきたのがこの築古戸建て投資。。

物件によっては融資を受けることなく買うことが出来、融資を受けるとしても少額融資になるので融資が引きやすく(リフォームローンと嘘ついて物件融資を引いてる人も多いとかw)戸建て特有の「一度入居させたらそうそう退去されない」という安定感もありそういう部分が人気の要因なんでしょう。

またちょっと地方に出れば格安で売られている場合も多く、売られているタマ数も多いのでネット情報レベルでも見つけやすく特にこれから不動産投資を始めたいと言う方にとっては格好の投資対象になってると思われます。

ただ、昨日も書きましたが、部屋の内装や外装にばかり目が行って居住者の安全にまで目が届かないってのは何か事件事故があった時に所有者責任を追及される恐れもあり問題提起させていただきましたが、実際のところは「要するに見た目で努力した形跡を残せばいいんでしょw」って意見も多数いただいたので「さすがは狼ブログの読者ですねww(そこに気付いてくれて嬉しいです)」と思わず膝を叩いてしまいましたww(そうなんです。バカ正直に耐震工事なんかに金掛けたらお金がいくらあっても足りませんよw

さて、そんな冗談はさておき、、
今日は実際にどういう築古物件を買えば儲かるか?なんて話に触れたいと思います。(この辺のネタ書くとめちゃめちゃアクセスが上がるだろうと目論んでますので面白かったらバナーをポチってくださいねw)


と言うことで一旦ポチバナーを置いておきますw

まず重要なことですが、築古戸建てでも安く買わないと意味がありません。
だからって闇雲にそれなりの売値のボロ戸建て(あ、書いちゃったw)ばかり探してもいけません。(予算500万だからって500万以下の物件を探してるようじゃ三流です)

どうやるか?

それは持ち主の立場になって考えることに尽きます。

想像してみてください。

その売り物件を

なぜ売ろうとしたのか?

なぜこの値段なのか?

誰が値付けしたのか?

残債は残ってるのか?

いつから売り出してるのか?

いつまでに売りたいのか?

決めた売値で売れなきゃどうする気なのか?


不動産を買う時に皆さん、売値で自分にとって手頃な価格のものを探しているんじゃないかと思いますが、
買付け入れる時はまずこのあたりを考えてみてください。(理想を言うなら1500万で売りに出てるものを600万で買うイメージw)

それにはまず謄本の確認です。
謄本を見ればいつ、誰が買ってどのくらい借り入れが残ってるか?どこの銀行から融資を引いてるか?所有者は何人いるか?などがわかるのですが、謄本の乙区、甲区を見ればおおよそその所有者の頭の中が見えてくるものです。

例えば、土地は相続で取得、建物は昭和47年築なんてのがあるとしたら乙区は存在していても借り入れはほぼ無い可能性が高いです。

こういう時はホント、なんで売りに出すかが重要で大抵の場合、「住む人がいなくなって(なるので)換金」がほとんどです。

住む人がいなくて換金って場合、売り主さんが「いくら欲しいのか?」を推理するのですが、これは実のところ元付さんはなんとなく知ってます。(売主から「最低手取りでこのくらい欲しい」とか言ってたりするもんです)

また、売主の性格的に「お金は欲しいけど無理に安く売る気はない」ってパターンと「お金になるのならある程度は妥協します」って考える人がいるのでどっちに属しているのか?が重要になります。

これもそれとなく元付さんに聞けば雰囲気がわかるのでそこで判断します。(ここ売って違う物件を買うなんて場合は同じ仲介で入るパターンも多いので仲介さんはどこで何をいくらくらいで買うのかくらいは知ってることが多いです)

この雰囲気を聞いてる場面でこの元付さんは売主、買主のどっちの味方なのかでも指値に大きく影響します。(何度も言いますが仲介さんは手数料で生きてるので成約するとなれば全力で売り主でさえ凹まします)

例えば売主さんと仲介さんが古くからのお付き合いがある場合売主さんは案外、自分の希望価格を通してくることが多いです。(この価格で頑張ってよ風w)

しかし、それでも人によってはそこまで無理難題を通す売主さんばかりじゃなく「仲介さんがそういうなら仕方ないわね」と説得に折れる売り主さんもいます。

ここの見極めだけでも指値にかなり影響するのですが、売主が単数ではなく複数の場合、売値はさらに混迷をすることがあります。

えぇ、、分け前の増減を気にする人の存在があるからです。。(手も出すけど口も出すタイプがたかが数百万の築古戸建てであってもいるとめんどくさくなるんですw)

謄本見て甲区の所有者が複数いる場合、誰がイニチアシブを取ってるかでも大きく変わるので買付け入れる前に誰が決定権持ってるのかを確認することも大事です。

後は値付けを誰がしたか?ですが、、
売り主さんの押しが強すぎる時以外は相場観などの情報を仲介さんが相場を見たりして「今売るならこんなもんですね」なんて感じで売主さんに言ってそれを聞いて決定してることがほとんどです。

すなわちここで仲介さんが相場より下の売値を提示して売り主さんが納得すると仲介は両手取引を狙ったり酷いときになると一旦買取業者を入れて再販で両手往復ビンタを狙ったりします。

それか相場観もなく感覚だけで「こんなもんじゃないと売れないですよ」なんて実勢価格も知らずに売りに出し相場観を理解してる業者さんがや一般の人が一斉に動いて瞬間蒸発、、なんてパターンもあります。(いわゆる値付け間違いってやつです)

他にも様々なパターンがあるので全部は書けませんがとにかくこんな感じで雰囲気を掴み安く買い叩くというのが相手に伝わらないように指値をしていくのが王道でございます。。(売主が素人であればあるほど伝わると売ってくれなくなります)

このパターン以外でややこしいのは投資家さんが持ってた物件、、です。

これは謄本見ればここ数年で融資を受けて買ってたり現金で買ってたりするのですが、とにかく「売買」で所有権を取得して長くても5年程度の場合が多いです。

もし物件を安く買いたいのなら謄本を見てここを確認した時点でこの物件を買うのは諦めてください。(利幅を考えて売り出してるので鬼差しはほぼ通りません)

但し、すでに部屋のリノベもある程度進んでいて(リノベした履歴を要チェック)現況で賃貸中で利回りも自分の納得する程度の利回りでしたら要検討、、でも構いません。(買った瞬間から高純度のCFが発生する築古戸建てもそうそうございませんので)

ここまでをまとめると要するに実需だった物件は買いを検討、投資だった物件は条件付きで検討ってことです。(なんだよ、こんなの当たり前じゃんって思う人も多いでしょうけどまずはここまでは完璧に理解してください)

さて、ここからは実需で使用してた物件だけに絞って説明しますが、
築古戸建てで大幅な指値を勝ち取るにはその持ち主がもうこんな惨状じゃ住めない売りに出してもこんなのいくらで売れるんだかわからないと納得している時に起こることが多いのはご存知かと思います。(ポールさんのブログ読んでりゃこんなのわかるはずなのでその前提で話を進めます)

こんな物件を買う人はどこをどう直せば貸せるようになるか(賃貸で運用するんですからさらに言えばいくらなら借り手がいるかくらい考えましょう)を考えないといけません。

素人目にそれがわかるくらいなら売主だって「まだ使えそうな家だからそうそう値下げしないよ」って気持ちが硬化してることが多いのでこういう時は住むにはここがもう無理って部分をある程度専門的に見せる必要が出て来ます。

例えば、雨漏りや傾き、、。
実需で住んでた人は慣れているので気が付かないことも多いのですが、客観的に見て「この雨漏りの跡はここ数年の話じゃねーなー」とか「なーんか建物が傾いてません?(立ってるとなんか気持ち悪くなって来たって言うと効果的w)」なんて話をしながら内見すると売り主さんが心無し弱気になることがあります。(あと案外わからないのが電気関係なので「電線が古すぎて電気火災になるとこでしたね」と脅したり「配管が古いので漏水がありそうですね」と見えない部分でハッタリかますのも作戦の一つです)

ここで大事なのはその場で買値を言わないこと。

うっかり数字を出してしまうとそれだけがフォーカスされ売り主の心に残ってしまうのでその後大幅な指値が通らなくなるだけでなくうっかり大幅な指値をその場で言ってしまうとその後「あいつにだけは満額でも絶対売らない」と気持ちを閉ざして二度と相手をしてくれなくなることが多いです。(と言うことで無茶な指値は仲介さん経由でやりましょう)

その際、水回りはホントはまだ使えたとしても「これはさすがに古すぎて動くかどうかもわからないから全交換ですね」なんて話をしつつ「と言ってもなんだかんだ言ってこの戸建てはやっぱり解体しないと使い物にならねーな」って雰囲気を醸し出しておくのが重要です。(解体更地にすると言いつつ建物を再利用したとしても「予算が足りなくて仕方なく再利用した」と言えば売り主さんも文句言いませんw)

ちなみに業者さんが更地仕入れを検討するとなると大抵の場合、粗利15%~20%前後必要で解体費やインフラ整備費用を考えると投資で買う人の方が高値で買ってくれる可能性が高くまた、瑕疵担保考えると古家のまま再販することも少ないので投資家が圧倒的に有利なのもお忘れなくw(あと更地で再販できる土地の場合は業者価格以下の指値しちゃダメですよ。業者に負けてしまいますから)

さて、指値の話についてはこれくらいにして、、

この手の築古物件を買うにあたりもう一つ重要なことは外観の見た目です。

賃貸で貸すわけですから賃貸の仲介さんが借り手を案内して現地に来るわけですがまず最初に車から降ろされてそのお客さんが見るのは外観。。

この外観がどうしようもないと内見する前に借りる気が萎えてしまいせっかく案内されてもほとんど見ずに短時間で帰ってしまうことがあります。(ワタクシも賃貸営業してたので経験ありますが、玄関入る前にすでにこの物件はやめようと思ってるのでせっかく内部をキレイにしていても借りてくれないことが多いです)

投資物件として築古戸建てを買うのであればまず「どこをどう見せれば借り手が付きそうか?」くらいは考えてください。(フイー〇ングリフォームしてもダメなものはダメな時があるんです。。)

但し、ここでムチャな予算でリノベしちゃうと高利回りは期待できません。
かと言ってその工事代を浮かそうと自力リノベにチャレンジする人も多いですがリノベの経験値が低い人がいきなりこれをやろうとするとかえって高くつくので建物を全塗装しようとしたりするのではなく小物(例えばポスト、ドアの塗装や庭木の伐採して敷地を広く見せるなど)でごまかせないかを考えてください。(セミナーでよく話してる石貼り戦術の戸建て応用版です)

この時注意して欲しいのは連続性と言うか統一感。。

よくある話でドアだけ新品にしてその他がそのままとか逆に外構をキレイにしたのにドアだけそのまま手付かずでは連続的な統一感が見えなくなるのでせっかくのリノベが無駄になることが多いです。(え?ここまで手を入れてなんでここをやらないの?ってうやつです)

築古物件はとにかくこれが目立つと高い家賃で借りてくれなくなるので注意が必要です。

逆にそこそこの家賃で貸せればいいやって人は無理に部材を交換するのではなく磨いて掃除してキレイにして貸すってことだけ考えてもいいと思います。(掃除で手を加えると古い家もそれなりにキレイに見えるもんです)

また部屋の内部で一番重要なのは清潔感、、
別に無理やり新品の水回りに一式変えなくてもそれなりの清潔感が垣間見えれば「ま、家賃がこんなもんだからこんな装備だよね」ってお客さんもいるので何が何でもリノベして貸すっていうのではなくこの建物の客層はどんな人?と思い浮かべて出来るだけ低予算でやるのも重要でございます。

と、本日は思いつくことだけ時間の限り書いてみましたがこの話、、書くとまだまだ書けそうなので続編をそのうち書きます。。(もう夕方の5時を回ったのでこれ以上は書いてる時間が無くなってしまいましたw)

あと、聞きたいことをコメント欄に書いてくれたらそれもブログで解説しますのでお気軽に。。


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