プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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小諸そば問題(完結編)


訳あってギリギリの更新になっちゃいましたw

こんにちは。

昨日からテンションダダ下がりなワタクシ、、(ちなみにエスパー君は更にテンションダダ下がりですw)
本日は以前から依頼されていた「仲介手数料にならない取引(買主の側用人として決済に立ち会う意)」の決済をすべく都内某所に出撃してきました。

参考までに今までの話はこちらでおさらい出来ます。
第一話「契約と小諸そば」
第二話「小諸そば問題(要するに先週の続編ですw)」

と、この手の取引、、
一見、「お金にならない話なのになんでそんなのに付き合うの?」とよく聞かれるのですが、我々不動産屋は一つでもたくさんの取引に立ち会うことで学ぶことも多いし、普段仕事として真剣にやらないといけないところ、他社仲介が最初から最後まで全部やってくれる取引に野次馬的な参戦するってのはある意味ストレス発散にもなるんです。(えぇ、、自分がやる取引じゃないので重箱の隅をつつくかのようにネチネチと出来る幸せはこれでしか味わえませんw)

しかし、そうは問屋が卸さないのがこのオオカミブログ。。(えぇ、、水戸黄門みたいに毎回ハッピーエンドを終わるようにはこのブログ、、出来ちゃいないんです。。)

結論からいくと結局ワタクシが決済のほとんどを仕切る羽目になり仲介さんの出番は領収書のあて名書きと領収書のコピー業務だけでした。。(時間を掛ければこの仲介さんでも出来なくはないですが、たかが決済一つで3時間とか掛けられそうな事態に発展しそうだったので緊急参戦と相成った次第でございますw)

通常だと決済の場面だと
①司法書士さんによる決済書類の確認(本人確認を含む)
②融資実行
③実行された資金を金種で分けて送金・現金化
④着金までに引き渡し書類などへの記名押印とどうでもいい話題での雑談w
⑤着金確認
⑥引き渡し業務(領収書の授受や鍵の引き渡しや引き渡し書類のやり取りなど)
⑦解散(売主はさっさと引き上げるのがコツですw)
な流れになるのですが、元々険悪な取引だったこともあり終始和やかなムードを醸し出す役目でもある仲介さん、、

④の場面で終始無口で気の利いた事一つ言わないもんだから急激に売主、買主双方に緊張感が走り、引き渡し業務に慣れない仲介さんが⑥の段階でどこから手を付けていいのかわからなくなりテンパちゃって、また忘れ物があまりに多くて結局、引き渡し業務が止まっちゃったんです。(忘れ物一覧:売買代金以外の領収書・賃貸契約書原本・領収書に貼る印紙(6万円と200円6枚)・鍵リストの目録などなど)

決済なんて司法書士があれこれ仕切ってるうちにさっさと引き渡し書類を準備して着金があるかないかあたりでは全部の処理を済ませ、どうでもいい雑談を取り仕切り終始場の空気が凍らないように和ませるのも仲介手数料に含まれてますので④の段階で少々気になってはいましたが、これだけ忘れ物が多いと場の空気は一気に凍り付くものです。。。(えぇ、、いつものように買主が「ったく、、これじゃ決済出来ねーじゃねーかよ」とグチグチ言い始めたじゃないですかww)

しかし仲介さん、、
「無い書類は後日ご用意させていただくので今日のところはあるものだけでやらせていただきます」なんて言い出すもんだから今度は売り主さんが大激怒。。(「今日あるものだけじゃ到底決済出来ねーだろ」と怒り出し、これで売り主さん、買主さんのステレオサウンドになりました)

とは言え、もう着金確認までいっちゃった関係でこの取引はなにがなんでもこの時点で引き渡しを無事に終わらせないと今度は司法書士さんの登記の時間が段々遅くなっちゃいます。(今回は決済が終わり次第抵当抹消で融資銀行まで飛んでく必要もあるんですがその銀行、、とっても遠いんですww)

仕方ないのでとりあえず仲介さんに領収書と印紙を買いに走らせ、仲介さんの会社に電話させて会社にある賃貸契約書の原本を違う社員に持って来させることにしたのですが、、問題は鍵リスト。。。(カギはあるけどコンビニの袋入りで全部ジャラジャラのバラバラなんですw)

仲介に聞いたら鍵リスト作るのをすっかり忘れてたみたいで(と言うかカギの束を渡して完了する気だった模様w)部屋数が少ない物件ならそれでもいいですけどこの物件の規模からいくと鍵の数も多く、最低でもきちんと照合して引き渡さないと几帳面な買主さん、、きっと引き渡し書類にはサインしてくれそうもありません。。。。

そんな緊急事態なのでいちいちリスト化しなくてもいいと思いますがどれがどのカギなのか照合くらいして引き渡さないとあとで面倒なことが起こる可能性があるので(特に投資物件の場合、貸室のカギが全部無いと面倒だし、設備のカギは渡し忘れると不思議とその後二度と出て来なくなるものなんですw)この作業を部屋に残された唯一の不動産屋であるワタクシがやる羽目になりましたよ。。。(もう野次馬的に立ち会うなんて悠長なこと言ってられなくなりました)

その数、、実に45種類・200本。。。

これを形状から居室のカギなのか設備のカギなのかを売り主さんにいちいち確認して貰ってさらに鍵のナンバーをひとつひとつチェックして分類する作業なのですが、正直、これやるくらいならヒヨコのオスメス判定の仕事の方が遥かにマシです。。。(ワタクシ、最近老眼気味なのでこの鍵の番号がよく見えないんです)

また古いカギだと「6」と「8」がわかんないしコピーのカギなんて番号も入ってないので削られた山を他のカギと照合して「んー、、これと一緒かなー」と分類するのでとてつもなくめんどくさいんです。(これから一棟物件を売買する人、、カギだけは常に分類して本数を確認しておいた方がいいですよ)

そんなスイスの時計職人のように一つ一つカギ番号をチェックするという過酷な業務を経て、ま、多少怪しいカギもありましたがなんとか全部のチェックを終えて部屋を見渡すと、外に出ていた仲介さんがいつの間にか戻って来てて、ワタクシにこう言いました。

「あのー、、会社戻ったら鍵のリストがあったんですけど、、、これって使います?(会社の事務員が気を遣って作っててくれてたみたいなんですw)」


・・・

・・・

・・・

・・・

すみません、、

今回の仲介手数料、、ワタクシが全部持って行ってもいいですか?(それか一発だけぶん殴らせていただくでも結構ですw)



久しぶりに殺意を覚えたんじゃんw

小諸そば問題(要するに先週の続編ですw)


予想通りドル円もダダ上がりでーすww

こんにちは。

先週のブログで書いた「契約寸前でいろいろ不備が見つかり契約意欲がなくなりご破算にした件(通称:小諸そば問題)」ですが、、、

こちらはもう終わった話と思ってたのにまったく終わってませんでしたwww

と言うのも、
向こうの言い分では「契約する寸前までいってこちらは契約書も重説も作り印紙まで貼るつもりで準備してたんだからこの契約はすでに「履行の着手」にあたり契約は成立している(要するにちょっと前に書いた口頭契約の成立の話ですなw)」とか言い出して手付金の振込先を一方的にメールして来たそうで、、今日中に手付金の振り込みが無ければ遅延損害金諸々含め違約金を請求するぞというあり得ない展開。。。

えぇ、、ワタクシも長い事不動産屋やってますが、ここまでの無茶苦茶な主張は初めてです。。(ってか普通に考えたらこんな発想浮かぶわけもないので経験出来なかったのかもしれません)

さらに話を聞くと、
「契約破棄なら先日の契約の場で契約破棄の覚書くらい交わすべき話でそれすら交わしていないのだから契約を容認した」とか吠えてるそうで一体誰から入れ知恵されたのかわかりませんが小諸そばを奢って貰ってる関係で今日の午前中、、再度同席する羽目となりました。。。(ま、一宿一飯の義理ってのもありますが、正直、この話は超おもしれーじゃんって自ら出席し、一同を罵倒してやる道を望んだという側面もございますwww)


場所は前回同様、「袋綴じが逆になってた仲介さんのオフィス」なのですが、今回は前回いなかったその仲介さんの社長も同席で売り主さんは不在。

話の内容からして我々、、区分ワンルーム業者みたいに数時間掛けて脅迫的に契約を迫られるんじゃないかと思っていたのですが、、話を聞いてると無茶を言ってるのはどうも不在の売り主さんの模様です。。(ってかそもそもミスってるのって仲介さんなんだから売り主さんの言いなりにメール送っても、、という感じなのは言うまでもありません)

仲介さんの社長「えぇ、、こんな話、、最初から無理なのはわかっているんですけどここまでやらないと売り主さんが納得してくれないんですよ」

当事者一同がわざわざ集まったくらいで売り主が納得するのか疑問ですが、そもそもこれって買おうとしてた物件の瑕疵になる部分があとからあとから噴出して契約出来なかっただけの話で、逆に言わせていただくと契約する気満々で出向いた買主さんの時間と労力はどうすんのよって話でもあります。。

また、買主さんの気持ち的にもこれだけ条件が違うと「はい、そうですか」とハンコ押す気にならないなのは週明けの月曜日でも同じです。

仲介さんの社長「そこでなんですが、、後から噴出した諸問題については全部、ウチで肩代わりしますのでなんとか契約してくれませんかねー」

なんでそこまでしてこの買主さんに買って貰いたいのかすごく不思議だったのですが、、要するにあれです、、

売り主さん、、どうやらこの物件が売れる前提で違う物件を買う契約を締結しちゃったらしく時間的に再売りで仕切り直しすると買った物件の決済が間に合わなくなるらしいんです。。(そんな安い物件でも無いので再売りとなると1か月以上掛かっちゃうかもしれませんから)

だからと言ってそれを買主さんに押し付けるのもあれですが、
そんなことなら契約時に買主から不審に思われないように事前にすべて調査し尽くしてやればよかったんじゃねーのかよww(売主だって都合悪いことを隠して契約しようと企んでたんじゃねーのと思われても仕方ないくらいの後出しじゃんけんだったし)

ワタクシが仲介の立場だったらこういう時は
①越境問題は決済時までに覚書を隣地を交わす
②長期滞納者は決済までに追い出すか、そこまでに滞納賃料を売り主に放棄させてチャラにして滞納しないように賃借人と覚書を交わす
③その他、あとで問題になりそうな事態を見越して仲介会社が責任を取る旨の覚書を交わし真摯に履行する

あたりを条件にローリング土下座してでも契約させちゃうのですが、、それよりなにより先に「売主さん、、この売買代金を他の物件の購入代金に充てるので多少契約がこじれても契約して貰えますか?」と確認してから契約に臨みます。(だから都合の悪いことはどんどん先に言っときなさいって言ってるじゃんw)

そうなれば買主さんだって多少契約時に揉め事が起こっても「あー、、仲介さんの言ってたことはこれか。。。」と納得してくれてあそこまで契約はこじれていなかったはずです。

しかし不動産契約って一度精神的にこじれるとなかなか先には進みません。

と言うことでワタクシ、、一計案じました。。
要するに売り主さんは他の物件買ってしまってその物件を決済しないとなんらかの損害を被るわけです。
となればこっちの物件を決済するにあたって損害が出ない程度の金額で買ってもいいわけで、、「買ってもいいけど指値させろ」と言って再度金額提示してもいいんじゃないでしょうか?(ってかそれが嫌なら他に買って貰えばいいでしょ?って論法です)

普通、そんな無茶な論法で迫ると仲介さんも怒ってしまうのですが、、、この社長、、

「わかりました。では売り主さんに聞いてみます」とか言うじゃないですか?ww(え?そんな話が通るんですか?ww)

売り出し利回り9%を10%にする指値だったのですが、この契約逃したらホントにヤバイことになってたんでしょう。。

えぇ、、
後出しじゃんけんの条件をこっちが飲む代わりに金曜の契約価格から更に1200万の指値が通っちゃいましたよwww(なーんだ、、やっぱり決済しちゃえば金額なんてもはやどうでも良かったんですねwww)

そんなこんなでこの話、、
明日再度集まって契約することになったのですが、帰りの小諸そば(えぇ、、また契約したわけでもないのでウナギはお預けなんですw)でざるそば食ってるときに買主さん、、こうおっしゃいました。

「買うのはいいんだけどこういうケチが付いた物件、、長期保有したくもないから買った後、すぐ再売り出来ないかな?(もちろん仲介はオオカミさんちでw)」

・・・・

・・・・

はい。。

1200万くらいの指値が通ったくらいだと登記して取得税払って仲手払うと赤字になっちゃうのでやめといた方がいいですよとタシナメておきましたw。。(再販して儲けるのであればもう10%刺さないとダメですw)




しかし20%引きだったら買主飛ばして我々が買ってたんじゃんw

契約と小諸そば。。。


団員番号送ると言っときながらまだ送れてない自分がいます。。。

こんにちは。

本日は金曜日。。

ワタクシ、本日は午後から都内某所にてとある物件の契約にオブザーバーとして出撃してきました。。(えぇ、、この契約、ワタクシの仲介じゃないのでお金が1円も入ってこない契約なんですが買主さんが「なんかあったら心配なので同席して欲しい」って言われて行ったんですw)

不動産売買で「契約」と「決済」、、どっちが緊張するかと言われるとワタクシは初めて売主、買主が対峙する「契約時の方が緊張します」といつぞやのブログで書いたと思いますが、逆に決済時ってのは司法書士さんがほとんど仕切ってくれるので我々業者はその中心から外れたところで売り主さん、買主さんをフォローするだけなのでそんなに緊張することはありません。(大抵の場合、終始和やかな作業で終わるのですが、唯一緊張感が走るのはあまりに送金、着金時間が長い時くらいでしょうw)

ただ今回の場合はワタクシが仲介で仕切る仕事でも無く単に買主さんの横について厳しめな視線を送り、ちょっとでも不備があれば重箱の隅を突つくかのように無責任なツッコミを入れるだけの誰にでも出来る簡単な作業。。。

そんなお気楽な契約になるんじゃないかと思っていそいそと出掛けたワタクシ、、
相手仲介さんの事務所に着くなりその甘い考えは脆くも崩れ去りました。。。。

契約時間は10時だったのですが、事務所に着くと担当仲介さんらしき人がパソコンとにらめっこしながらまだ契約文の条文をお直ししてます。

その後ろに上司らしき人が「だからー、、おまえそこ違うだろ」と頭をゴツゴツしながら指摘してて、雰囲気的に契約作業にはまだあと1時間くらい掛かるんじゃねーのって雰囲気。。

そんな作業と並行して作ってる重説はと言えば、、、
どうも接道間口を示す地図に間違いが見つかったようでそれを修正しつつ、「土地・建物の価格案分は固定資産税の案分でいいのか?」「いや、減価償却多めに取りたいって買主さんが言ってんだから多めにしろ」「いやそれだと消費税が増えちゃうからダメだ」だのとよくある価格按分を巡るやり取りが契約予定時刻を過ぎた時点でなされています。

で、応接のふかふかの椅子に座ってる売り主様は「あ、収入印紙買って来るの忘れた」とか言っていて「ま、今日は契約だから貼らなくてもいいよね」とか言い出して「そうそう契約ですからねー」と横にいた社員も同調。。(えぇ、、よくあるダメ仲介の日常風景です)

あー、、今日の契約、、結構グダグダ系な契約になるんですね。。。
目の前で起きてる惨状を見る限り、ワタクシ、この状態ではお昼に奢って貰う約束の老舗料亭のうな重(この前「失敗したことない女優さん」がテレビのロケで食ってたやつですw)が時間の関係で近所の小諸そばに化ける可能性が高くなり思わず買主さんに「こんな状態でもあの女優さんと同じうな重食わしてくれるんスよね?」とアイコンタクトで懇願しながらひたすら待つことになりました。

10時開始予定の契約でしたが、時計の針はすでに1時間10分経過して11時10分。。

その間に社員の方が郵便局まで走って収入印紙を買ってきてくれたのですが、、パソコンの前で格闘している担当さんは特約事項の案分にミスを発見したようで上司と一緒に添削作業に入りました。。(なんか以前の契約書の案分を丸写ししたみたいで高松市の契約物件の案分がそのまま入ってましたw)

ま、よくある話で、売契、重説を当日に読み合わせするって勢いの仲介さんだと契約当日の朝になっても製本までされてないってことはよくあるんですけどここまで何も出来てないと一体今まで何やってたんだよって気持ちでいっぱいです。。(契約決済が連日ある大手の会社だと当日でも平気で売契作ってたりしますけどこの会社、、普段はそんな忙しい会社じゃないでしょ、、、と)

そんなこんなでとりあえず先に読み合わせしないと始まらない重説が先に完成してきたので売主、買主を交えての読み合わせ、、、となったのですが、今度はしばらく契約まで時間が掛かるだろうと一足先に飯を食いに行ってしまったパートのおばちゃんがまだ戻って来ません。。(ってかこんな状態でよく早飯に行けますね、、、とw)

待つこと20分。。
事務所の険悪な雰囲気を察して小走りで戻ってきたその会社の唯一の宅建士であるおばちゃんのたどたどしい重説の読み合わせが始まったのは12時40分。。(予定時刻から2時間40分経過してます)

本来であれば随行員であるワタクシがよこから口を挟んでいろいろツッコミ入れなきゃいけないのですが、そんなことをすればホントに小諸そばになる確率だけが上昇してしまうので「あ、ここまでは問題ありません(だから先進めてください)」と一切口を挟まず進行させました。(買主さんだって「もう買えればなんでもいーや」ってオーラ全開でしたのでここはもはや「あ・うん」の呼吸ってやつですw)

所々で読み合わせでつっかえるパートのおばちゃんが重説を全部読み終えたのが13時50分。。(おせーよw)

この後、売契の読み合わせで小一時間は掛かるでしょうから14時30分までにお店に入らないと食えないうな重はほぼ諦めないといけない段階になり、ここでワタクシ、「どーせうな重食えねーならとことんいじめてやる」と気持ちも切り替わり読み終えた重説の疑念の部分を全部ツッコミ入れましたww(だってうな重食えなくなったのは全部オマエらのせいだからなww)←ほぼ逆恨みw

ただあれです。
そんなツッコミ入れてるところで買主さんも契約交渉の時に聞いてなかったことが結構あるらしく、当の買主さんも少々ご立腹し始めてます。。(聞いてない近隣の空中越境話がいきなり飛び出してそれの是正の覚書が未交付になりそうだとか滞納者がいないと聞いてたのに2部屋長期滞納者ありだとか)

「なんか、、こういろいろ後出しで出てくると契約のハンコ押す気になれないですよねー」

朝までは買う気満々だった買主さん、、
ワタクシがネチネチと無責任なツッコミを入れるまでもなく本物件への購入意欲も萎んでいった模様です。。。(ま、これだけグダグダたとそんな気分にもなりますよね。。)

そんな雰囲気が完成した契約書を袋綴じしてる他の社員の人にも伝染しちゃったのかただでさえ重苦しい雰囲気の応接間の雰囲気が隣の事務室にまで伝わってしまい、事務所からの音もしなくなってきました。。

ワタクシもこういう経験を何回かしていますが、こういう時はとにかく動きを止めちゃダメなんです。(あくまでも契約を完遂する覚悟と雰囲気を醸しださないとどんどん買主さんは買う気力が無くなっちゃうんです。。)

誰かが応接に割って入って来て雰囲気を変えるとかするとパッと空気も変わるのでそういう人でもいれば、、、と思ってたのですが、再び隣の事務室から聞こえてきた第一声はと言えば、、

「バカだなー、、それじゃ袋綴じのノリが表に出ちゃうだろー」←袋綴じシールを表から貼り付けると仕上がりが逆になるので恐らくこれをやらかしてるんじゃないかと。。。


・・・・

・・・・

えぇ、、残念会は予定通り小諸そばでしたよ。。。(しかも後の予定が押してたのでざるそばを2分で食いましたw)




週末の7時間くらいを無駄にした気分なんじゃんw

よくある話。。。


今日も多忙につき、若干手抜き気味に更新ですw

こんにちは。

半年前くらいから売却を頼まれてる物件があります。

本物件、、賃貸レジではありますが土地の面積が大きいためにこの土地で一つの一棟レジを建ててしまうと5億を超えてしまい、そんなのを地方都市で企画するとあとで換金売りしようとしても高値で売れない可能性が高くなります。

そこで本物件では分譲戸建てみたいに土地を4つに切ってそれぞれに1億ちょいレベルのEV無しのRCレジを建てて4個人にそれぞれ売却。。

同じような建物が立ち並んでいるので賃貸客からすると建物全体が大きく見え、借景ではありませんがゴチャゴチャしたところにデザイナーズレジを建てるよりは見た目がよく映り、建築当初から4つ全部が安定稼働しております。


位置関係はこんな感じで左から2番目が今回の売り物件です

ちなみにワタクシ、その4つのレジのうちこの一つを6年前に仲介したのですが、その時の買主さんも例の5年経過の長期譲渡ゾーンを超えたし買った当時よりも遥かに高い売値で売れるだろうとワタクシに再販を依頼されたのでいつものように無慈悲な高値で売りつけてやろうとサンタメ業者の甘い囁き(両手仲介で出来るんだから売主説得しろ攻撃w)にも一切応じず、最近になってやっと相続系のお客さんが買い付けを入れてきたというのが現在の進捗です。。

ただ、買値は必ずしも満額でもなく、また、融資特約が付いてる買付けなので100%成約出来るわけでも無いのでその物件の売り出しを止めることなく未だにレインズに載せっぱなのですが、そんな売り主さんのところに今月の上旬あたりに他の仲介業者さんからいつもの「ヌキのお手紙」らしきものが届きました。。

一般的な業者のヌキ要請の手紙ってのは「〇〇地区で売り出してる〇〇〇万の物件、、うちでも売り出しやらせて欲しい」という内容がほとんどなのですがこの仲介さんは

・このエリアの謄本を全部上げて売り主さんの住所を調べて売る意思があるかないかを確認している
・ちなみにウチの会社の顧客は高額所得者ばっかりでこの程度であればいつでも買える
・その中のお客さんで数名、本物件を条件が合致すれば本気で購入したいと言ってる


ってな内容。。

要するに「我々はあくまでも公図から謄本をあげただけで偶然、本物件を見つけて気になったのでコンタクトした」と主張したいのでしょうけど、、

では、同じ造りの売り出ししてない他の3物件に同じ手紙を出してないってのはどういうことなんでしょうか?(えぇ、、この4オーナー、自己物件が満室時には空いてる他物件へ賃貸客の融通をやってたり時々オーナー会らしき飲み会とかやってる関係ですごく仲がいいんですw)


ま、いいです。。。

4つあるうちの本物件が一番立地が良さそうに見えたのか、持ち主の名前見て売ってくれそうなオーラでも感じたんじゃないかと勝手に解釈させていただきます。。。(それかコックリさんでもやって「売ってくれそうな人はどの物件?」とかやったんだと思えばなんら不思議なことでもありませんw)

我々、お客さんの売り物件を預かる時に「出来るだけ高値で売り抜ける」というところに重点を置いてるのは今さら言うまでもありませんが、そこで気になるのが、その中のお客さんで数名、本物件を条件が合致すれば本気で購入したいと言ってると言う部分。。

仲介をやる以上、我々も仲介手数料は欲しいですが、それはあくまでも我々が仲介印を押すケースだけなのでぶっちゃけこの仲介さんが売主さんの希望金額で売ってくれて、かつ、ウチが仲介印を押さなくていいのであれば別にウチで無理して仲介やる必要もありません。(仲介印を押すと仲介責任が発生して不測の出費になると賠償請求が飛んでくる可能性があるのでお金をくれと言ってるだけですから)

そこでその辺を確認すべく売り主さんのフリをして電話してみました。。。

あれこれ聞くとボロが出ちゃうので今回聞くことは
①買値はいくらなのか?
②ホントに買主が存在するのか?

のたった2点に絞ります。。

えぇ、、万一、ホントに高値で買ってくれる話であればこんなおいしい話はありません。(もしかしたら買主もド素人でこんな無慈悲な高値であっても仲介さんの豪快なクロージングで嵌めこめちゃう可能性もゼロではないですからw)

で、結果ですが以下の通り。。。
①買値はいくらなのか?
→それは一度物件査定をしますので買値に関しては後日お知らせします

②ホントに買主がいるのか?
→弊社にはポータルサイトや自社HPを通じて全国にの8万人の富裕層会員がいるのでまったく問題ありません


まさかホントに電話が掛かってくるなんて予測もしてなかった様子がありありの対応っぷりで即答するのを徹底的に避けてましたが、たぶんその8万人の中にワタクシの成りすましアカウントも10個くらい入ってるんじゃないかと思うと実数はかなり少ない気もします。。。

ま、世の中、そんな都合のいいお買主さんがいるわけでもないので適当なところで電話を切り上げましたが、そんな電話をしてる最中にこの会社のHPを見つけたので話をしながら偽名で会員登録して未公開物件のチェックもしてみました。。

・・・

・・・

えぇ、、我々が撮った現地写真をそのまま流用した物件情報が我々の設定した売値で堂々と掲載されてましたよ。。。(ま、そういうオチだってくらいはわかってましたけどあまりのコソ泥っぷりに我々、、もはやなす術もございませんw)


こんな話、、ホントよくある話なので最近は目くじら立てて事務所に押しかけるなんてこともやめましたけど、不思議なことが一つだけあります。。

なぜか、、こういうコソ泥みたいな会社って港区と渋谷区の業者に集中してるんです。(このエリアの宅建番号(1)の富裕層向け不動産コンサルを前面に出してるとこが傾向として多いです)

ヌキ行為をやられるのはある意味、元付業者の誉(ほまれ)と思えば最近は心の中で解決も出来ますが、この「港区、渋谷区の法則」って部分は今後の我々の研究課題になることでしょう。。。。




ってか単に富裕層向けの業者って渋谷、港で出店したがるからなんじゃんw

物確マニュアルでもあるのかよww


ん?なんかまた夏がぶり返してませんか?w

こんにちは。

我々が「一棟系の高額物件ばっかり売ってる」とか言われてるそうですが、ホント言うと、あまりに遠方過ぎて経費倒れしちゃうのはさておき、依頼されれば別に500万の区分でワンルームでも普通に売り出しやってます。

そんな売り出しですが、区分と一棟モノでは電話してくる業者も若干違うようで、ワタクシの経験上では区分系の仲介さんの方が無茶な売り方や妙なこと言ってくる人が多い気がします。。

特に面倒なのがブツ上げ系区分業者。。。

仲介ではなく一度買い取りして再販するようで原則サンタメ契約なので出来るだけ安く仕込まないといけないのはわかりますが、、
「レインズに未掲載でオーバーローンが出そうで利回り10%以上の23区の新耐震の区分レジは在庫でございませんか?」
とか言われると「キミ、、今いる会社ですでに肩叩かれてない?(もしくは成績が悪いから立ったまま架電させられてるとかw)」とか聞きたくなっちゃいます。。(だって、、「あ?そんな物件ねーよ」って言ったら「じゃ、とにかく儲かる物件はございませんか?」とか切り返してくるんですもんw)

こういう営業電話が掛かってくる時ってのはウチの会社で区分レジを売り出してるときに多いのですが、恐らくですがその売り出し物件をレインズで見て

①お、この会社、、区分売ってるぞ
②じゃ、これ以外になにか在庫があるかも
③「レインズに未掲載でオーバーローンが出そうで利回り10%(以下略)」


って思考回路が組まれているんじゃないかと。。。(もしくはそんな架電マニュアルがあるんじゃないでしょうかw)

で、更に面倒なのが物件見て速攻で満額買付け入れてくる業者。。。
恐らく、買い手がいなくても物件をとにかく確保してからゆっくりサンタメ客を探す戦術だと思いますが、なにしろこの手の話は緩すぎて困るんです。。(買付け飛ばす率・・・90%ですからw)

あまりに緩すぎる買付けなのですが、彼らは異口同音に言うのは「決済までレインズから落としてくれ」。。。
融資をフカしたいので銀行にホントの売値を見られちゃ困ると要請してくるのですが、この話、、無事に決済出来るならこちらも安心してレインズから落としますけど1か月以上放置されて「すみません、、訳あって購入キャンセルしたいんですけど」とか言われると一昨日の話じゃないですが、「あ、口頭でも契約は成立してるから・・・(以下略)」とか無茶言ってこの担当を困らせてやりたくなっちゃいますww(ちなみにこの口頭契約の話、、一昨日のコメント欄で「八百屋でリンゴ買うんじゃないんだから」で解決出来そうだと判明しましたw)

一棟物件であれば昨今は銀行のチェックも厳しいので難しくなってきましたが、こと1000万を切るような売値の区分であればまだチェックも甘くて出来るのかもわかりません。

でも買付け飛ばされて真っ先に売り主様の矢面に立つのは毎度のことですが我々ですからこんな風にやられるとホントに困ります。(大抵怒った売り主さんはバツとして専任から一般に切り替えてきますのでw)

そんなこともあり、我々、、区分を売る時は出来るだけ仲介だけで売ってくれる業者さんを中心に商談を進めます。(やっぱり仲介だと最終エンドの買主さんの息遣いも聞こえてくるので安心なんです)

ただ、この仲介でも困ることがあります。。

えぇ、、仲介と言いつつ途中で「やっぱ、今回はサンタメで・・・」と話を切り替えてくることです。。

恐らく、買主を探してる過程で銀行の融資が意外に伸びそうだとわかった時や、買主の資産がそこそこあって多少高く売っても買いそうだという場合、ワンタッチで転売して手数料じゃ稼げないくらいの粗利を稼げるときに稼ごうとするやつがいるんです。。。

仲介で話が進んでたのをサンタメ変更すると売買契約書に「本契約は第三者のための契約であり、、、」って文言を加えないといけないので仲介で売るもんだと思ってた売主様から「なにこれ?サンタメ出来るならもっと高く売れるんじゃねーの?」と勘違いされちゃうんです。。。(いや、今のサンタメは中抜きしようって目的だけじゃないんですってww)

こんなことでも我々と売り主さんの間で微妙な溝が生じ、最終的には「なんか心配だから一般媒介に切り替えていい?」とやられることもあり、そんなことになれば次回はきっと我々に売却依頼は来ないでしょう。。。

ま、そうは言っても不動産売買ってこうやっていろいろ搔きまわされたりされるのはよくあることなので我慢しますが、ムカつくのはそれから数か月後にウチが新しい売り区分の物件をレインズに載せると前回のことなんかすっかり忘れたように同じ会社の同じ担当者が同じ口調で速攻で買付け入れてくること。。。。(こっちはそんなことがあると忘れねーんだよwww)

えぇ、、実は小一時間前にこの事象が発生したんです。。(サンタメ契約希望で決済は2か月後、それまでの間レインズ落とせってざけんじゃねーぞww)

エスパー君が「あれ?オタク、、前回そう言って契約ふっ飛ばさなかったっけ?」と聞いたのですが、このオトコ、、

「え?我々、、月に何十件も契約してるのでそういう細かいとこまでは覚えてないっす」

とか言いやがるので前回の名刺に「ウチに二度と物確しないでください」とメモ書き付けて送り返して本日の業務は終了ですw(お疲れさまでした)



腹いせに今日もオネエバーに出撃なんじゃんw