プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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流派の違い。。。


今から筒香とロペスを取りたいのですがどうしたらいいんでしょうかねーw(支払いはナベツネがしますw)

こんにちは。

不動産の売買仲介を生業にすることウン十年。。

このウン十年でお付き合いした業者さんの数もハンパないワタクシですが、同じ業者さんと繰り返し取引するということは極めて稀で、特にブツ元系業者になってからはほぼ「この業者さんとは初めて取引」というケースばっかりです。(繰り返しの取引もせいぜい3回くらいやるとそれ以降のお付き合いが無くなってしまいます)

なぜかと言うとウチの場合、売却時の売主様感情を鑑みてクソミソに高く売ろうとする感覚になるので妙な馴れ合いで近づいてくる業者さんより初めて取引する業者さんの方が馴れ合わずに強気な交渉が出来るって利点があるからです。(馴れ合った業者さんに「は?高いと思うなら買わなきゃいいだろw」ってなかなか言いにくいですw)

ただ、こんな感じで毎回毎回「今回の取引が初めて」なんて業者さんばっかりと取引するのってのは少々危険です。
なぜかと言えば、初めての業者さんってのは取引実績が無いので言ってることをどこまで信用していいのかわからず信用して契約まで話が進んでも途中でハシゴを外される確率がそこそこ高いんです。

それでも高く買って貰うにはこの初取引系業者さんの方が確率的にも高く売れるので我々、取引の交渉中も注意深く相手の言動に聞き耳を立てどこまで信用していいのかをいちいち確認しながらの取引になるのですが、この手法での成功率は50%、、ってとこです。(この50%を高いと見るか低いと見るかは意見が分かれますがワタクシ的には2回に1回は高く売れるのでヨシとしてます)

と言っても信用できないどころか逆にウチなんかよりも調査能力が高くて我々が気が付かないようなところまできっちり調べて「あ、これもついでに調べておいたので」なんて笑顔で教えてくれる神様のような業者さんもいるので大助かりする場面もあり結論付けちゃうとやっぱりこの初物業者狙いの作戦、、まんざらでもございませんw

しかし、、しかしです、、
仕事が出来過ぎちゃうのも困りもので例えば買主さんが業者さんで「瑕疵担保免責、現状売買」なんて「とにかくウチが買う物件はいちいち文句も何も言わないから早く売れ」って場面でもまるでファンド会社にでも売るのかよってくらいの膨大な資料作成を要求されたりすることもあります。

ま、それはそれで取引はきっちりやりたいんだと思って素直に従うのですが、困るのはこの先で、契約書類を作るたびにやり方が違う点です。

例えば、物件の引き渡し条件とかで管理契約のフィーを日割りで清算しようとすると「ウチの会社の規則でそのフィーは売主が全額負担と決まってます」とか「家賃保証会社の契約はいったん破棄するのがウチの決まりなので一度解約して新規の契約でお願いします」なんてすべての負担が売主に行かないとダメみたいなことを言ってきたりします。

またややこしいのが固定資産税の清算で、この固定資産税ってのは基本的に1月1日の所有者が支払うのがルールですから買主が売主にn/365日(nは引き渡し日で変動)で何日分負担と言う形で清算しますがこれにかかる消費税(えぇ、、固定資産税の清算という税金の清算でも売買代金の一部として処理されるので別途消費税が掛かるんです)の負担割合の場面で「土地は非課税だから建物分だけ消費税を乗せる派」「いや、土地の固都税も建物も固都税も同じお金の受け渡しだからどっちにも消費税が掛かるだろ派」「は?なんで税金の清算なのにそこに消費税なんか乗せるんだよ派」の3派が存在します。。

都税事務所なんかに問い合わせると大抵「いや、土地の固都税も建物も固都税も同じお金の受け渡しだからどっちにも消費税が掛かるだろw」と言われるのでそうしようとすると主張が違う相手仲介さんに烈火のごとく怒られ「こっちの言うとおりにしろ」となり最近では相手がどうしたいのか確認して言うがままに計算するようにしています。

また瑕疵担保などでも「どこまでが瑕疵担保?」で揉めることもあります。

例えば、給管などは瑕疵担保責任の対象ですが、給湯器から出る給管(お湯の配管)に関しては我々設備とみなして瑕疵担保責任外としています。

しかし、「は?お湯も水の一部だろ?」と給湯管にまで瑕疵担保責任を追及してくる業者さん、、後を絶ちません。。(どうでもいい話ですが、今までなんともなかった給湯管が売買した瞬間に破裂するのって「何かの呪いですか?」って思う時がありますw)

前には弁護士さんまでが「瑕疵担保の範囲内」なんて言い出しちゃうので調子に乗った買主が裁判寸前まで行ったことがありつつも別の弁護士さんに「そりゃあんた設備だよww」と言われて事なきを得ましたがここでも未だに「給湯管は瑕疵担保派」「給湯管は瑕疵担保外派」で意見が割れてるようです。

あとは重説などで「当たり前のことまでいちいち重説に反映させるな派」「書けることは全部重説に反映させろ派」なんてのもいるし、契約書などで「土地建物の案分は固都税の案分通りきっちりやる派」「土地建物の案分はどんな按分であっても建物にガッツリ乗せろ派」なんてのもいます。(ま、後者は償却を考えてのことだからちょっと違うかもしれませんけどねw)

不動産の取引って法令で決まってること以外は当事者同士で話し合って決めることが多いのですが仲介さんによってやり方が違うと仲介さんのセンスや考え方で違う結果にもなるって話なのですが、ウチの場合、売買契約の交渉が進んだあとで「後出しじゃんけん」とか言われたくないので買い付けが入った時点で売買条件として「ウチはこういう流派です」と宣言してあとで文句を一切言わせないようにしています。(おかげさまでこの宣言するとあとで揉めても「一番最初に言ってることだから一切聞きません」って返せますw)

しかし、、しかしです。。
そんな宣言をしてもダメな人が存在します。

えぇ、、
契約寸前まで買主に言わないから逆に後出しじゃんけんされちゃう人です。。。


こっちが最初に「ウチの物件を契約したいならこの条件は呑んでもらいます」って言ってもそれを買主にちゃん伝えてないので契約寸前になって「そんな話聞いてねーぞ」と買主に突っ込まれて「と言うことで買主が怒ってましてー」とやられるとせっかくの宣言が台無しになってしまいます。

特に今回揉めてる仲介さんは
「決済時の抹消書類は抹消する銀行の人が決済場所まで持ってくるのがデフォルトでそれ以外はあり得ない派」
という方でワタクシが「申し訳ないですけど決済終わったら司法書士さんに決済書類を銀行まで取りに行ってってお願いしてください」って言ったら
「それじゃ決済なんか出来ない!!!」

と一喝されちゃいました。。。。

多分これ同時決済の原則で抹消書類が確認出来ないのに売り主口座に送金なんだ出来ねーよって言いたいんじゃないかと思いますが、今どき、わざわざ決済場所まで抹消書類を持って来てくれる銀行も少ないし(大抵、決済終わったら取りに来てねーだし)事前に司法書士が書類確認して対応してるってことを知らないんじゃないかと思います。

結局、この人もさっき「ウチの若い衆に聞いたら今はそういう決済方法もあるんだってねww」と謝ってきたので事なきを得ましたがこの「オレのやり方以外はあり得ない」って仲介さんに嵌るとホント苦労します。。。

同じ物件売買でも人が変わると取引の内容も変わることがあるので「この人はどういうタイプの人なんだろう?」ってプロファイルする習慣ももしかしたらこれからの大家さんには必要なのかもしれませんねー。



なんか締まりのないブログネタで申し訳ないんじゃんw

かぼちゃの余波。。。。


ご案内
一昨日ブログで告知した狼セミナー(神戸)ですが今度の日曜日(2月11日(日))の18時ブログ更新時に募集開始します。
なお、今回の募集定員はいつもより少ない100名なのでご注意ください。(応募多数の場合抽選になります)

こんにちは。

昨今、株の暴落の話か仮想通貨下落の話を書かないと時代の波に乗っかってない気がしますが、ワタクシ、その波に逆らって例のかぼちゃの話を今日のブログネタにさせていただきます。。

そんなかぼちゃの件ですが、
例の家賃不払い騒動から1月末を迎え、裏は取ってませんがホントにオーナーへの家賃送金がストップしたものと思われます。

毎月100万程度の返済を抱えるオーナーからしたらその返済原資がショートしたわけですからめちゃめちゃ困ってると思いますが、前回のブログではその困ってるオーナーに狙いを付けて「不肖、私が相談に乗ります」という営業を掛けている人も日増しに増えてると書きました。

あちこちブログやらメルマガを徘徊すると予想通りいろいろな人がそのような動きを見せていますが中には「こいつ、、そもそも不勉強すぎてダメなんじゃんw」って人もチラホラ。。(誰とは言いませんが自己破産だの一家離散だのと脅すだけ脅してそもそも給差しとか自己破産についての知識くらいはわかってないと相談者からバカにされちゃいますよw

恐らくですが、これらのコンサルさん、、
このかぼちゃの次は「仮想通貨で痛い目に遭った人の相談に乗ります」とか言い出すんじゃないかと現在、生ぬるく見守ってます。。。

さて、
そうは言ってもそれらの人が行動することによって困ってる人が助かるならいいのですが、このかぼちゃ問題は結局のところ、
①融資銀行への平身低頭なリスケ交渉
②賃料を下げてでも募集を再開して返済だけは止めない
③足りない分は家族に土下座してでも本業の収入から捻出

くらいしか道がないだけにやらずぼったくりな高額なコンサル料をブン取られた挙句この自力でも出来そうな落としどころに誘導されるだけでは被害に遭った方からするとまさに泣きっ面にハチです。。
(あと金融機関の損金計上を狙って借金をチャラにする手法なんてのもあるそうですが今回はその貸し倒れになる損金が銀行の年間利益を圧迫するレベルのあまりに規模がデカすぎる債権になっちゃうのでこれは今回の金融庁の指導内容とか経営者の判断などかなり運任せな話になるんじゃないかと某大手金融関係者から聞きかじりました)

しかもこのコンサルさん、、、、恐らく集団訴訟とか被害者の会とか作って裁判起こして勝訴させて、、、と考えているんじゃないかと思いますがよくよく考えたらそれって非弁活動スレスレな行為なんじゃないかって気もします。

また裁判に勝ったところで先に国税も動いることもあり被害額の回収ってのは非常にハードルが高いですから厳しい話ですが自己解決の道を選んだ方が最終的に一番いい結果が出るんじゃないかとも思ってます。(えぇ、、ワタクシにはこの問題あちこち回り道しないでまっすぐ受け止めて自己解決した方が損害が少ない気がするんです)

あと、このシェアハウス問題の受け皿として最近、被害者救済を目的とした一般の賃貸物件として貸し出す業者さんが被害に遭ったオーナーさんに営業で回ってるそうですが、かぼちゃの間取りで一般賃貸となると入居しそうな属性の人は言い方悪いですがいわゆる「木賃属性」。。。(お風呂もキッチンもトイレも共同ってなるといくら新築でも賃貸需要が薄く、普通のお客様じゃまず借りてくれませんからどうしてもここの属性と被るんです)

実際、ネットの賃貸募集を見るとすでにそんな賃貸募集が始まっていてこんなのが大量供給されてしまえばこのかぼちゃエリアである東京近郊の「木賃系木造アパート」とバッティングしてしまい都内近郊の風呂無し系木造アパート相場にも影響が出そうです。(えぇ、、新築な分、旧かぼちゃ物件に軍配があがるのではないかと危惧してます)

1年前の今頃はよもやこんな木賃物件相場にまで影響が出そうな事態になるなんて想像もしていなかっただけにかぼちゃ被害者以外の木賃系オーナー(特にこの手の格安アパート保有の人)から見たら「ただでさえ募集が厳しいってのになんでいきなり8000戸も供給しやがるんだよ」と怒り心頭になるのも時間の問題ではないかと思います。

さて、そんなかぼちゃ問題からの波及効果を深堀りすると、ス○ガ利用で売買仲介に積極的だった業者さんの干上がった声(悲鳴)が日増しに大きくなってきているのも気になります。

昼間ウチの会社に営業に来た業者さんあたりだと「買いたい病のお客はたくさんいるけど融資打診してもことごとく玉砕するので仕事にならない」と愚痴ってましたが、シェアハウス絡みでの融資ストップはかぼちゃ業者だけでなく一般の仲介物件でス○ガ使いだった業者さんの被害もハンパありません。(ま、逆にこの銀行が使えなくなった分、妙な入れ知恵されて無謀とも言える音速投資をやろうとしてた人が被害に遭わなくて済んでますけど)

そんな様々な波及効果を見てるとこれからどんな投資に向かえばいいか見えてくると思いますが、恐らくですがこの3月末以降になればおおよその大勢も判明しその大勢の波に乗っかってればあまり失敗するリスクを負うことなく邁進出来るとも思います。

えぇ、、嵐ってのはいつまでも続きませんし、嵐が去ってしまえばまた新しい環境が見えてくるものです。

またその時になると大抵の場合、思わぬ解決法が世に登場し、「あの時、あんな苦しかったのはなんだったんだ」ってことが多いですからここしばらくは妙な動きをしないで様子見するのが一番じゃないかと。。。。

実際、昨今は不動産価格が暴騰しているからなのか株の投資や仮想通貨の値上がりっぷりに「俺様も億り人になるんじゃん」と果敢にそっちの世界に参入を試みてきっちり返り討ちに遭ってる人も多いかと思いますが不動産で出るであろう損害からしたらそんな損害はいつでも取り返せる額ですからここはしばらく相場を読みつつSQ明けを待って勝負に討って出てください。(この情報はワタクシが最近尊敬している某株式投資顧問様からのアドバイスでございますw)

ちなみにこの某投資顧問様、、、
ここ最近の株式暴落時でも「ここで買って、ここで売れ」というアドバイスが恐ろしいまでに的確で実際の話、、エスパー君がこのアドバイス通りに日経225先物を底値で捕まえてそこから買って売ってしたらたった3日であれよあれよと420万増えたのは内緒の話です。。。(えぇ、、普段からこっち系の投資にポンコツなワタクシは指をくわえてただただ傍観するのみでございましたw)


またそんなエスパー君、、、
目下空売りしている銘柄はス○ガ銀行であることは言うまでもありません。。。。w



順調に下がってるからこっちでも利益出てるらしいんじゃんw

違約解約を巡る攻防戦(決着編)


今月のBURRN!はメタリカ特集でございますw

こんにちは。

先週の後半に勃発した解約違約を巡る攻防ですが、、月曜になりほぼ鎮圧しましたw(まだ煙は燻ってますがなんとか解決ですw)

当然と言っちゃ当然ですが、
物件を買えてもいないのに一方的に違約金が発生するなんて買主さんからしたらいくら契約とはいえ納得出来るわけもなくその金額が物件価格の10%なんて話では激しく抵抗したくなるのも無理もありません。(買主さん、「そんな契約なら最初から契約してなかった」とか言って激しく抵抗してたようです)

で、詳しく聞くとこの話、
どうも相手仲介さんがなんとしても買付け一番手を取りたいがために我々に多少話を盛っていたようで実際の買主さん、、フルローン組まないと諸費用も足りないという状態だった模様です。。(しかも融資付けをこの仲介さんがやってたようで買主さんからしたらまさに泣きっ面にハチです)

そう言うのを最初に正直に言ってくれれば我々、この契約は最初から締結していませんでしたし仮にやるとすればお互い遺恨が残らないようにダメ元契約として融資特約の期限を最初から決済日ぎりぎり付近まで引っ張ったり万が一の時は白紙解約、、、なんてことも出来たのですが、なんとしても買付け一番手をぶん取ってなんとしても成約させて手数料にしたい相手仲介さんが存在していた以上、これを防ぐのはほぼ無理だったんじゃないかとも思います。(ま、「買主の融資は問題ない」と言い張る以上、我々そこまで詮索も出来ないし)

ただそういう不測の事態が発生した場合、売り主さんに迷惑が掛からないようにデフォルトで違約の取り決めが契約書に盛り込まれているわけだし、その契約書にハンコを押したのは買主さんですから我々にはもはやどうすることも出来ません。

出来るとすれば相手仲介さんが望む「決済日延期の取り決め」なのですが、我々の依頼者は売り主さんなので間違っても売り主さんが不利になるようなことは出来ません。(だってこんなのハンコ押しちゃって最終的にどこからも融資が引けなければイタズラに時間だけ消化しちゃうだけだし、これでもし待ちすぎて高く売るタイミングを逃したら我々、売り主様に申し開きできませんからw)

しかもあれです。。
実は昨日、買付け2番手だった買主さんが「多少買い上げるから一番手にしてくれないか?」という電話があったんです。。。。

と言ってもこの話、やはりフルローンが前提なので我々もそうそうケツが浮くことはありませんがさっきの買主さんから万一、違約が取れなくても価格差は200万なのでこの2番手さんの話を進めて違約をGET出来れば売り主さん、、

我々を銀座のミシュラン店でもあるすきやばし次郎(本店)にご招待してくれてそこでお寿司を何貫食っても嫌な顔しないでしょう。。(えぇ、スシローで値段なんか気にしないで寿司食うくらいの勢いで平らげさせていただきますw)

ただあれです。
それにはまず関門があります。

えぇ、、
仮にも現在1番手の人とはまだ契約状態にあるのでまずこの契約を解約する必要があるんです。。。

実はこの手の合意解約ってのが不動産実務ではなかなか難しく、今回のように違約含みの場合、相手買主もなかなか解約に応じてくれないものなんです。(だって素直に解約したら違約が確定しちゃいますから)

例えばですが、
一番手の契約を解約しようと違約請求してそれを払っても貰えず、相手買主から「決済するから待ってくれ」とダラダラと時間を引き延ばされ、「契約の解約には応じない」なんてズルズル裁判にでもされちゃうと売主はこの買主と契約しちゃってることは事実ですから2番手とはいつまでも契約出来ません。(その2番手との契約の事実が1番手の買主に知れると今度は逆に一番手の買主から債務不履行なんて無茶言いがかりで訴えられ泥沼化することがあるんですw)

なので2番手と契約しようと思えば何が何でも最初の一番手との契約は解消しておく必要があるわけで、しかも今回はきっちり違約金を取って解約したいってことを踏まえつつ交渉しても最終的には売主が「じゃ、違約は取らないから解約のハンコ押してくれ」という逆の流れになってしまい、一番手の買主から「いや、そんな解約のハンコは押せない」なんてことにでもなれば
2番手と契約できない→1番手との裁判が長引く→いつまでも売れない→結局違約無しでの合意解約
なんてことになっちゃうんです。(法的には全然問題ないんでしょうけど、無理ゲー的に買主側が裁判にうって出ると身動きが取りにくくなるのも不動産契約です)

そこで我々、この2番手のことなどおくびにも出さず相手仲介に現在の融資の見込みを聞き、一番手さんの融資が今月実行される見込みが無くなった時点で違約付きの合意解約という条件の覚書を締結することになりました。(えぇ、、年内に実行不可能であればその時点で泣きの延長無しで一気に合意解約まで出来ちゃう内容でございますw)

これであればまだ「融資付けしたい」という相手仲介の要求も満たすことが出来(最後の悪あがき)、まだ買主さんからすればまだ契約続行のチャンスが残るし(即死よりもゆっくり死んでいく方が心の準備も出来るでしょうし)、債務不履行でありがちな「相応の期間の催促」もしたことになります。(実際は3か月くらい督促しないとダメなんですけどねw

相手買主側からしたら我々が譲歩としたと捉えてくれるんじゃないかと思える内容だったみたいでこの話を相手仲介に話したらめちゃめちゃ喜んでくれ、「じゃ、速攻で買主さんからハンコ貰ってきます」ってことになりそのハンコが明日の朝届き完了となるのですが、、

その次なる融資先の名前を聞いたらワタクシ、、

今すぐに解約しても同じじゃねーの?って気がしてきました。。。。
(ワタクシ、、ノンバンクの融資の知識があまり無いのでわかりませんが26000万フルローンで出してくれる奇特なとこってあるんでしょうか?)



それ売主に言ったら「いいね」が200回返ってきたんじゃんw

このタイミングで融資がスベるとはこれ如何に?ww


一度書き切った原稿をパソコンの中の人からメモリ不足とか言われてふっ飛ばされたので慌てて更新ですw

こんにちは。

明日ちょっと大きめの物件の決済を抱えてた我々。。(すでに過去形w)

決済前日にまたもや買主さんの融資不調が発覚し明日の決済はどうやら流れそうです。(いや、「流れそうです」はなく種銭ごまかしてるのがバレた以上、「もう絶対無理」でしょうw)

ってか、我々、
今回の契約で一番心配していたのがこれで相手仲介さんに何度も何度も「ホントに融資は大丈夫なんですか?」と聞いていたんです。

しかし、相手仲介さんからは「買主はお金持ちだから大丈夫(なんなら現金で決済してもいいしw)」なんて言われていたので我々すっかり信用していたのが今回の最大の原因です。(相手仲介さんから「ったく融資は大丈夫か?とか何度も聞いてくんじゃねーよ」って顔されると我々、信用するしかございませんw)

そんな相手仲介さん、、
我々に「融資融資ってうるせーよ」って言ってただけに引っ込みがつかなくなったんでしょう。。

えぇ、、
さっきから「明日の決済を延期したいので延期の約定にハンコ押してくれ」と会社にまで押し掛けてきてます。。(現在、ウチの会社はけたたましい着信音と何度も鳴らされるインターホン攻撃の真っ最中でございます)

と、この売り物件、、
そもそもこの買主さんがやたら「融資じゃなくても買える」とか「融資はあくまでも形式だけ」とほぼ現金客の雰囲気を醸し出してたので一番手で契約したのですが、この買主で無理に決済日を延長しなくても再売り掛ければなんとか売れそうな気もします。

また、今回の違約は2600万。。
前にも書きましたが買主が業者ではなく素人客であればわりとこの違約は「払わなくてはいけないもの」と認識してる人が多いので決済せずに飛ばした方が違約が入った上に再売りで同じ売り値で売れると売主は狂喜乱舞しちゃいます。(但し、この作戦、、違約を払える余力が無い人や訴えられてもへっちゃらって人を相手にやると取りっぱぐれるので相手を見て判断してください)

売主の利益を考えると誰がどう考えても明日の決済は飛ばした方がいいに決まってますので我々、さっきから居留守を使いこの決済を「買主の債務不履行」で解約しようと目論んでます。。(売り主さんにその説明をしたら「いいね」が100個飛んできました)

ただあれです。
相手仲介からしたら何が何でも決済延期の覚書に売り主のハンコを押して貰おうと必死の抵抗をしてくるはずなので明日は今日以上に攻撃が激化することでしょう。。(ワタクシが同じ立場であれば一晩中相手仲介さんの携帯を鳴らしますw)

いっそ明日は臨時休業にしちゃおうかな、、、とも考えましたが、月末にそれやっちゃうと他の業務にも影響が出ちゃうので明日は正々堂々とこの要求を跳ね除けこちらの思惑通りに話を進めてしまおうと思ってます。

と言うことで明日は極力会社の電話に出ませんので何かワタクシにご用件がある人はワタクシの携帯にお掛けください。。。(明日さえ乗り切れば違約確定なのでぜひご協力ください。。)

しかし、、
最近、ホント頻繁に融資が飛ばされますが、、なんでこう毎回毎回直前になって飛ばされるんでしょうねー。。。(寿命が毎回3年づつ縮まるじゃねーかよww)



このままだと還暦前に死んじゃう計算なんじゃんw

YA-YA-YA-! D東建託がやって来たw


昨日は派手に飲み過ぎてしまい2人揃って目がウサギみたいになってますw

こんにちは。

週末の金曜日の不動産屋ってのは土日の現地案内に向けての物件確認電話が多く、昨日も書いたように我々、3件ほぼ同時の契約を抱えてる手前(しかも一件はどうやっても今日中に重説が仕上がりそうもない契約だってのにどうしても明日契約したいってうるさいしw)てんてこまい。。。

そんなてんてこまいのオフィスにアポなしでヤツが飛び込んできました。。。


えぇ、、こいつらですw
(プライバシーを考慮してモザイク加工しました)


最初から社名を名乗れば「帰ってください」(「結構です」とか「間に合ってます」とよりこれが一番効きますw)で済んだのですが、

聞きなれないながらも物件付近にある管理会社名らしき名前をゴニョゴニョっと名乗りつつ

「御社で保有されている中央線某所のマンションについて2、3お聞きしたいことがある(命令調)」

とか言うのでワタクシ、てっきりウチのレジが近隣にご迷惑をお掛けしてしまったのではないかと心配になり、、
ついついオートロックを開けてしまった次第。。。(今思えばこれが間違いの元でした)

狼「ささ、、外は寒いですからとりあえずお上がりください(平身低頭)」

ワタクシ、
なにか粗相があっちゃいけねーと客用の高いスリッパ出して応接室にお招きしたわけですが、、、

「実はワタクシ、、こういうものでして・・・」

と例の赤い会社ロゴの入った名刺を見た瞬間、、「ん?もしかしてワタクシ、、騙された?」と思いましたよ。。。

一度建物内に侵入を許してしまえばそう簡単に帰らないのが彼らの粘り腰。。(言い換えればこの粘り腰の強さがこの会社の売り上げに多大な貢献をしているわけでございます

ほぼ一方的に約20分続いたプレゼンを聞く限り、、彼の言いたいことは
「御社保有の中央線某所の物件、、築30年に近いのでそろそろ建て替えしませんか?」
ってことなんでしょうけど、

絶賛満室運営中で手出しもほとんどなく一気に5部屋空いても一気に5部屋決まるウチの旗艦的チャリンチャリン物件を取り壊し、なぜわざわざ建築費がクソ高いオマエラの会社で一から建て直さないといけないんでしょうか?もしかして昨日の元賃借人にあの後、妙にムカついて「じゃ、全額敷金から差っ引いて振り込むから裁判起こすなら起こしてみろよ」と啖呵切ってしまった件の罰ゲームってことでしょうか?

と、ワタクシが一気にまくし立ててもお構いなしに攻撃は続きます。。

「いや、そうは申されますが、今は史上稀に見る低金利が続き、また新築需要も旺盛です。残存年数から行ってそろそろ減価償却も切れるころでしょうから御社の場合、建て替えるなら今しかないですよ!」

・・・

・・・

いや、
我々、この物件は擦り切れて使い物にならなくなるまで使い倒す気満々で買ってますから余計なお世話です。。。(だって前の売り主様が「こんなとこまで直しますか?」ってとこまで過剰フルリノベしてたから買ったんですもんw)


と、普通の営業マンであればここまで言えば「あ、こいつら絶対オチねーな」と思ってそそくさと帰るものなのですが、、、

この営業、、ここからさらに驚異の粘り腰を見せますwwww



「あー、、建物に思い入れ激しい人って皆さん、そうおっしゃるんですよw。。いいですか?不動産経営と言うのはそういう思い入れが一番危険なんですよ!!(わかります?)」


・・・

・・・

そういや昨日の元入居者と戦ったときもこちらの言動を揚げ足取られて追い込まれちゃいましたけど、、
ワタクシ、本日も揚げ足取られて早くもクロージング営業を喰らってる気がします。。。(一瞬、ワタクシが間違ってるんじゃないかって思ったじゃんw)

しかし、、
よくよく考えてみたらあれです。
あの物件の築古っぷりをチェックされて謄本あげられて中央線から山手線乗り継いでウチの会社にわざわざ経費掛けて狙い撃ちしてやって来るくらいですから訪問前に入念に準備してるわけで我々の言動に対して揚げ足取って追い込むくらいワケない話なのかもしれません。。。

と考えると、
ウチの物件のある中央線某所の築古物件は絨毯爆撃で謄本をあげられ個別にプレゼン資料を作成され片っ端狙い撃ちでオーナー宅に殴り込んでいるんじゃないでしょうか?

うーん、、
今までは野っぱらみたいなところの土地を見つけては地主に片っ端、絨毯爆撃営業してるだけだと思ってたらいつの間にか都内でもこんな営業してたんですね。。。(さすが上場企業だけあって抜け目のなさは天下一品でございます


と、そんな気合の入った営業マンなので我々、以下の条件を満たせば言うとおりに建物壊して御社で新築やっても構いませんと伝えて今日のところはお帰りいただきました。

条件
まだ残債が死ぬほど残ってるので立ち退き費用、解体費、建築費、残債の土地代合わせて利回り計算で8.5%以上(あ、無茶すぎる要求なので利回りがあくまでも表面利回りでいいですからねw)



・・・

・・・

この営業マン、、
そう言ったらすごく喜んで帰りましたけど、、、

会社に戻って今日の戦果を上司に報告したらこいつ思いっきりぶん殴られるんだろうなー。。。。(「オマエ、それはバカにされてんだよ!!」とか言われたりしてww)




アパマン条例ブッチの9㎡の部屋を40戸くらいぶち込んだプランをドヤ顔で持ってきそうな気もするんじゃんw