プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと買いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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すっかり犯人扱いされた話。。。。


今のウチに「トウキョウ運河」と「侍ワンダーランド」と書き記しておきますw

こんにちは。

昨日のブログネタに登場した居住者の方ですが、
今朝、いきなり会社に電話してきました。。

昨日、エスパー君が執拗に家賃の督促をしてたので
ワタクシ、、至極当然に「家賃を振り込んだって連絡かなー」と思ったのですが・・・さにあらず、、

えぇ、、
クレーム連絡でした。。


なにー?家賃も払わずにクレームとな?


クレームの内容は
「宅配ボックスの荷物を取り出そうと思って番号回しても開かない、どーなってんだ?」
って話なのですが、

我々からすると
あ?沖縄から戻って来れなくて家賃払えないって言ってたやつがなぜ今、宅配ボックスの前にいるんだよwww
って感じでございます。(こういう整合性が合わないことを平気でやるから追い出したくなるんですってww)

とは言え、マンションの不具合はこちらの責任ですので家賃が遅れていようときちんと対応するのがプロってもんです。。

また直で会えば会ったその足で車に乗せて銀行までお連れして家賃の回収も出来るでしょう。。(こういう時に車のロックを解除しておけば監禁にもなりませんから)

そんな訳で我々、車でレジに急行し、
現地の到着すると必死に宅配ボックスのダイヤルをカチャカチャ回してる入居者さんがいました。

で、バンバンと宅配ボックスをドツキつつ、開口一番、
「なんかさー、これって鍵が壊れてんじゃねーの?全然開かねーし」
とエライご立腹です。。

ちなみにその不在票に書かれた宅配ボックスの暗証番号は「4483」。

ワタクシ、代わりにその番号で開けようとしたのですが、、、「4483」ではビクともしません。


仕方が無いので持参したエマージェンシー用のカギで直接宅配ボックスを開けたのですが、、、

あれ?

宅配ボックスの中身はこの入居者さんの荷物ですらないじゃないですか?wwww(このスペースには違う部屋の人のAmazonからの荷物が収納されてましたw)

ウチの宅配ボックス
機械的にロックが掛かるタイプなのでそうそう壊れることもなくエマージェンシー時にダイヤルの裏からからカシャカシャ番号を回すと本来ロックされた番号がわかる仕様になってます。

参考までに「何番でロックされてるのか?」を裏からカシャカシャやって調べたところそのロック番号は「8231」。。

「8231」で設定されてる宅配ボックスは「4483」で開くはずもないですからワタクシ、「もしかして宅配業者が間違えて違う宅配ボックスに入れてしまったんじゃないか?」と推測、全部のボックスの扉を開けてみたのですが、、、

該当の荷物はどこにも入ってません。。

そしたらこの入居者さん、、
「宅配ボックスの荷物が消えたのは大家の管理が悪いからだ」と怒り出し、「消えた荷物を弁償しろ」と言い始めました。。。(あ、いけませんいけません、、、ワタクシ、久しぶりに人を刺したくなっちゃいましたww

と、この話、、想像するに
①宅配ボックスに入れたはずの荷物を何者かが盗んだ
②そのあとに空になった宅配ボックスに偶然、違う荷物が配達された
③盗まれた荷物の入居者さんが「4483」で開けようとしたら開かなかった
④怒った入居者が我々を呼び出し事態を知り、我々途方にくれる
←いまここ
って流れなのですが、

今までこんなことが起きたことも無いし、宅配ボックスはロックすれば破壊でもしない限り開けることは出来ません。。(ってことは誰かが宅配業者の番号を盗み見て開けたとしか思えません)

しかし、、、

しかしです、、

実際に我々がエマージェンシー用のカギで開けてしまったのを間近で目撃しちゃった入居者さん、、、
全開バリバリで我々を疑ってますwwww(「だって宅配ボックスを自由自在に開けられるのって大家さんだけじゃん」って顔してます)

そんなドロボー疑惑をモロ被りした我々、、
その疑念を晴らそうとあれこれ考えたのですが、、、

うーん、、、

そう言われてみると、やっぱり犯人は我々以外に考えられませんwwww(こうやって詰められるとやってもいないのに自分がやったと思っちゃうんでしょうねーw)


と、その時、、
エスパー君の鋭い洞察力が炸裂します。

エスパー「あれ?この配達伝票って今日の日付じゃなくないですか?」

・・・

・・・

確かによくよく見ればその宅配伝票に書かれた配達完了日付、、

「2月16日」と書かれてます。。。

・・・

・・・

・・・

・・・

えぇ、、
なんてことありません。。

この入居者のポストはだらしないにもほどがあるってほど滅多に郵便物を出さないので常にチラシやら郵便物で満タン状態。。

それを急に思い出してポストの郵便物を取り出した時にこの半年前の宅配不在票を見つけ宅配ボックスを開けようとしたら開かなかっただけのことで、、、そりゃ半年も経てば違う荷物が入りますってwwww(同時にこの瞬間は我々の冤罪が晴れた瞬間でもありますw)


ってかあれです。。

後生ですから、ホントに出て行ってくれませんか?(すでに我々、すでにあなたたちが地球人にすら見えていませんよw)



とは言え、これでブログネタがひとつ書けたからヨシとするんじゃんw

ツープラトンな話。。。。


書いてた原稿がぶっ飛んでしまい急遽違うネタを一から書き直しました。。。
(なので久しぶりに書こうと思った旅団○販大家ネタはまたの機会に書きます)

こんにちは。

最近、Twitter上で「ツーブロックゴリラ」なる言葉がよく登場します。

実はこれ、我々の業界にいる不動産営業マンでこの「ツーブロック」の髪型で威圧しつつゴリラのような勢いでお客に絡みつき力尽くで物件を売りつける輩の総称です。。

ちょうどこれからW杯が始まる関係でその手のイメージに近い画像があるので参考にしていただきたいのですが、


不動産屋社員のグアム研修旅行のイメージ

あとはエグザイルの集合写真などが近い画像じゃないかと思います。。


不動産会社のHPの弊社社員紹介のイメージ

一瞬、あちらの筋の方じゃないかと見間違えてしまうのですが彼らはれっきとした不動産屋社員。。
当然、宅建免許を受けていますので決まり事も多く、お金儲けのためとはいえ守らないといけないこともたくさんあります。

しかし、この手の人達の多くが「売り上げ優先」を掲げる不動産屋であることが多いので脱法スレスレどころか容赦なく法の枠をはみ出てしまいます。

またお客に対しても「お客さま」なんて概念も無く売買交渉ともなるとやや恫喝じみたことまで口走り、普段やってるテレアポ営業でも客が怒って電話を切ろうものなら逆ギレして「てめー今の電話の切り方はなんだ?」と説教までしてきます。(てめーから一方的に掛けて来てなぜ逆ギレするんだとw)

恐らくこのブログを読んでる方だと一度や二度は出くわしたことがあるかと思いますが、ほぼこちらの理屈が通りませんのでうっかり出くわしてもうまいことやり過ごしていただければと思います。(そんなしつこい営業マンがしつこく自宅まで追いかけてきたら「あ、悪い、、俺も同業者なんだよねー、、」ってのが一番効きますw)

さて、
そんなツーブロックゴリラ、、
実は悪名高き投資区分マンション業界以外にも結構生息していて、ワタクシ、先日某管理会社でその手のツーブロックゴリラを目撃しました。。

そのゴリラとワタクシの関係は「ウチが売った物件の管理会社の社員がゴリラ」なのですが、このゴリラ、管理契約をどうしても継続したいという理由で売買自体まで邪魔しに来ましたwww(管理切られるなら売買自体をダメにしてやるぞとか言ってました)

最近の買主さん、
たくさん物件を保有している人が多く、一元管理の方が楽だとか言う理由で今の管理会社を切って自分で普段使ってる管理会社に変更しようとするので我々も最近は最初から切り替えありきで話を進めてます。

しかし、管理会社によっては管理料金が減るのを嫌がって「切り替えられては困る」と言って来るところも多いです。

困ると言われても新所有者が切り替えたいというのですから切り替えるしかなく抵抗できるとしたら3か月前解約の適用くらいでしょう。。。(解約は3か月前に申し出るかそれが嫌なら3か月分の管理費払って解約ってやつです)

しかし最近の管理会社もいろいろ知恵を使って来て「家賃保証」自体を自社契約で賃借人と締結しやがって管理会社変えると家賃保証契約が白紙になって買主負担が増えるということまでやってきます。(家賃保証が白紙になるって結構金銭的負担がデカいのでそこで諦めて今の管理会社を使うってことも多いです)

さて、そんなゴリラとワタクシ、管理契約の終了を巡り先週から交渉していたのですが、とにかく「管理契約は外せない」の一点張りでしまいには「管理契約外すと今まで賃借人と培った関係が切れて持ち主に迷惑が掛かる」なんて脅しまで掛けてきます。(人とゴリラの信頼関係で「何を培ったのか?」と聞いてみたいですがこのゴリラ、物件名称を間違えてたのでロクな関係構築は出来てないと思います)

契約ごとなのでそんなゴネられても粛々と管理会社を変えちゃえばいいのですが、売買の現場では管理会社にある鍵の引き渡しってのがありさっきのゴリラの話では「鍵の引き渡しにも応じられない」なんて言い出す始末。。。

引き渡しに応じられないと言ったところでそのカギの所有権はオーナーだしオーナーがカギを返せと言えばそれで終わりじゃんと思ってオーナーにカギを返してもらってくださいってお願いしたのですが、

カギの管理権が管理会社にあるうちは鍵の引き渡しには応じられない
と、もはや日本語での会話が成立しない状態にまでなってしまいましたww

不動産業界にはこの手の無茶な理屈を並べて己の利益を優先させようとするヤツが多く、またいくら正論をぶちまけてもその理屈が理解されず気に入らないからと言う感情論だけをぶつけてくるヤツがいます。

そんなワタクシ、
このゴリラと話しても一向に埒があかないので結局、その管理会社の社長と直談判して解決を図ろうともしましたがこんなゴリラを飼ってる会社の社長です、、、

もっとEXILEなのは当然で、さきほどツープラトンで逆ギレされました。。。。(日本代表の槙野みたいな長身のツーブロックゴリラが出て来て「管理切るなら引き渡しには一切協力しない」って言われましたよww)

ただこのままだといつまで経っても決済出来ませんから「継続したければ新オーナーに管理の相見積もり出してください。ワタクシが新オーナーに「今の管理会社の方が賃借人との関係も良好だし何かと得ですよ」って言いますから」と嘘をつきさらに30分以上に渡りあれこれ説得して渋々ながらもカギの引き渡しだけは協力して貰えるようになりましたが、、、、

それでも再契約出来なかったらこのツープラトンゴリラ、、ワタクシをどんな目に遭わせようとするんでしょうね。。。(「物件なんか無くてもいいからオマエと管理契約すればいいだろ」とか平気で言いそうですww)

こういう時いつも思うんです。。

不動産屋やるならせめて人と会話が成立するゴリラであって欲しい。。。と。。(宅建士なんか持ってなくても人間でもなくてもいいけどせめてこれだけはなんとかしてくださいw)


なんかウチの犬と会話してるのと一緒な気がするんじゃんw

流派の違い。。。


今から筒香とロペスを取りたいのですがどうしたらいいんでしょうかねーw(支払いはナベツネがしますw)

こんにちは。

不動産の売買仲介を生業にすることウン十年。。

このウン十年でお付き合いした業者さんの数もハンパないワタクシですが、同じ業者さんと繰り返し取引するということは極めて稀で、特にブツ元系業者になってからはほぼ「この業者さんとは初めて取引」というケースばっかりです。(繰り返しの取引もせいぜい3回くらいやるとそれ以降のお付き合いが無くなってしまいます)

なぜかと言うとウチの場合、売却時の売主様感情を鑑みてクソミソに高く売ろうとする感覚になるので妙な馴れ合いで近づいてくる業者さんより初めて取引する業者さんの方が馴れ合わずに強気な交渉が出来るって利点があるからです。(馴れ合った業者さんに「は?高いと思うなら買わなきゃいいだろw」ってなかなか言いにくいですw)

ただ、こんな感じで毎回毎回「今回の取引が初めて」なんて業者さんばっかりと取引するのってのは少々危険です。
なぜかと言えば、初めての業者さんってのは取引実績が無いので言ってることをどこまで信用していいのかわからず信用して契約まで話が進んでも途中でハシゴを外される確率がそこそこ高いんです。

それでも高く買って貰うにはこの初取引系業者さんの方が確率的にも高く売れるので我々、取引の交渉中も注意深く相手の言動に聞き耳を立てどこまで信用していいのかをいちいち確認しながらの取引になるのですが、この手法での成功率は50%、、ってとこです。(この50%を高いと見るか低いと見るかは意見が分かれますがワタクシ的には2回に1回は高く売れるのでヨシとしてます)

と言っても信用できないどころか逆にウチなんかよりも調査能力が高くて我々が気が付かないようなところまできっちり調べて「あ、これもついでに調べておいたので」なんて笑顔で教えてくれる神様のような業者さんもいるので大助かりする場面もあり結論付けちゃうとやっぱりこの初物業者狙いの作戦、、まんざらでもございませんw

しかし、、しかしです、、
仕事が出来過ぎちゃうのも困りもので例えば買主さんが業者さんで「瑕疵担保免責、現状売買」なんて「とにかくウチが買う物件はいちいち文句も何も言わないから早く売れ」って場面でもまるでファンド会社にでも売るのかよってくらいの膨大な資料作成を要求されたりすることもあります。

ま、それはそれで取引はきっちりやりたいんだと思って素直に従うのですが、困るのはこの先で、契約書類を作るたびにやり方が違う点です。

例えば、物件の引き渡し条件とかで管理契約のフィーを日割りで清算しようとすると「ウチの会社の規則でそのフィーは売主が全額負担と決まってます」とか「家賃保証会社の契約はいったん破棄するのがウチの決まりなので一度解約して新規の契約でお願いします」なんてすべての負担が売主に行かないとダメみたいなことを言ってきたりします。

またややこしいのが固定資産税の清算で、この固定資産税ってのは基本的に1月1日の所有者が支払うのがルールですから買主が売主にn/365日(nは引き渡し日で変動)で何日分負担と言う形で清算しますがこれにかかる消費税(えぇ、、固定資産税の清算という税金の清算でも売買代金の一部として処理されるので別途消費税が掛かるんです)の負担割合の場面で「土地は非課税だから建物分だけ消費税を乗せる派」「いや、土地の固都税も建物も固都税も同じお金の受け渡しだからどっちにも消費税が掛かるだろ派」「は?なんで税金の清算なのにそこに消費税なんか乗せるんだよ派」の3派が存在します。。

都税事務所なんかに問い合わせると大抵「いや、土地の固都税も建物も固都税も同じお金の受け渡しだからどっちにも消費税が掛かるだろw」と言われるのでそうしようとすると主張が違う相手仲介さんに烈火のごとく怒られ「こっちの言うとおりにしろ」となり最近では相手がどうしたいのか確認して言うがままに計算するようにしています。

また瑕疵担保などでも「どこまでが瑕疵担保?」で揉めることもあります。

例えば、給管などは瑕疵担保責任の対象ですが、給湯器から出る給管(お湯の配管)に関しては我々設備とみなして瑕疵担保責任外としています。

しかし、「は?お湯も水の一部だろ?」と給湯管にまで瑕疵担保責任を追及してくる業者さん、、後を絶ちません。。(どうでもいい話ですが、今までなんともなかった給湯管が売買した瞬間に破裂するのって「何かの呪いですか?」って思う時がありますw)

前には弁護士さんまでが「瑕疵担保の範囲内」なんて言い出しちゃうので調子に乗った買主が裁判寸前まで行ったことがありつつも別の弁護士さんに「そりゃあんた設備だよww」と言われて事なきを得ましたがここでも未だに「給湯管は瑕疵担保派」「給湯管は瑕疵担保外派」で意見が割れてるようです。

あとは重説などで「当たり前のことまでいちいち重説に反映させるな派」「書けることは全部重説に反映させろ派」なんてのもいるし、契約書などで「土地建物の案分は固都税の案分通りきっちりやる派」「土地建物の案分はどんな按分であっても建物にガッツリ乗せろ派」なんてのもいます。(ま、後者は償却を考えてのことだからちょっと違うかもしれませんけどねw)

不動産の取引って法令で決まってること以外は当事者同士で話し合って決めることが多いのですが仲介さんによってやり方が違うと仲介さんのセンスや考え方で違う結果にもなるって話なのですが、ウチの場合、売買契約の交渉が進んだあとで「後出しじゃんけん」とか言われたくないので買い付けが入った時点で売買条件として「ウチはこういう流派です」と宣言してあとで文句を一切言わせないようにしています。(おかげさまでこの宣言するとあとで揉めても「一番最初に言ってることだから一切聞きません」って返せますw)

しかし、、しかしです。。
そんな宣言をしてもダメな人が存在します。

えぇ、、
契約寸前まで買主に言わないから逆に後出しじゃんけんされちゃう人です。。。


こっちが最初に「ウチの物件を契約したいならこの条件は呑んでもらいます」って言ってもそれを買主にちゃん伝えてないので契約寸前になって「そんな話聞いてねーぞ」と買主に突っ込まれて「と言うことで買主が怒ってましてー」とやられるとせっかくの宣言が台無しになってしまいます。

特に今回揉めてる仲介さんは
「決済時の抹消書類は抹消する銀行の人が決済場所まで持ってくるのがデフォルトでそれ以外はあり得ない派」
という方でワタクシが「申し訳ないですけど決済終わったら司法書士さんに決済書類を銀行まで取りに行ってってお願いしてください」って言ったら
「それじゃ決済なんか出来ない!!!」

と一喝されちゃいました。。。。

多分これ同時決済の原則で抹消書類が確認出来ないのに売り主口座に送金なんだ出来ねーよって言いたいんじゃないかと思いますが、今どき、わざわざ決済場所まで抹消書類を持って来てくれる銀行も少ないし(大抵、決済終わったら取りに来てねーだし)事前に司法書士が書類確認して対応してるってことを知らないんじゃないかと思います。

結局、この人もさっき「ウチの若い衆に聞いたら今はそういう決済方法もあるんだってねww」と謝ってきたので事なきを得ましたがこの「オレのやり方以外はあり得ない」って仲介さんに嵌るとホント苦労します。。。

同じ物件売買でも人が変わると取引の内容も変わることがあるので「この人はどういうタイプの人なんだろう?」ってプロファイルする習慣ももしかしたらこれからの大家さんには必要なのかもしれませんねー。



なんか締まりのないブログネタで申し訳ないんじゃんw

かぼちゃの余波。。。。


ご案内
一昨日ブログで告知した狼セミナー(神戸)ですが今度の日曜日(2月11日(日))の18時ブログ更新時に募集開始します。
なお、今回の募集定員はいつもより少ない100名なのでご注意ください。(応募多数の場合抽選になります)

こんにちは。

昨今、株の暴落の話か仮想通貨下落の話を書かないと時代の波に乗っかってない気がしますが、ワタクシ、その波に逆らって例のかぼちゃの話を今日のブログネタにさせていただきます。。

そんなかぼちゃの件ですが、
例の家賃不払い騒動から1月末を迎え、裏は取ってませんがホントにオーナーへの家賃送金がストップしたものと思われます。

毎月100万程度の返済を抱えるオーナーからしたらその返済原資がショートしたわけですからめちゃめちゃ困ってると思いますが、前回のブログではその困ってるオーナーに狙いを付けて「不肖、私が相談に乗ります」という営業を掛けている人も日増しに増えてると書きました。

あちこちブログやらメルマガを徘徊すると予想通りいろいろな人がそのような動きを見せていますが中には「こいつ、、そもそも不勉強すぎてダメなんじゃんw」って人もチラホラ。。(誰とは言いませんが自己破産だの一家離散だのと脅すだけ脅してそもそも給差しとか自己破産についての知識くらいはわかってないと相談者からバカにされちゃいますよw

恐らくですが、これらのコンサルさん、、
このかぼちゃの次は「仮想通貨で痛い目に遭った人の相談に乗ります」とか言い出すんじゃないかと現在、生ぬるく見守ってます。。。

さて、
そうは言ってもそれらの人が行動することによって困ってる人が助かるならいいのですが、このかぼちゃ問題は結局のところ、
①融資銀行への平身低頭なリスケ交渉
②賃料を下げてでも募集を再開して返済だけは止めない
③足りない分は家族に土下座してでも本業の収入から捻出

くらいしか道がないだけにやらずぼったくりな高額なコンサル料をブン取られた挙句この自力でも出来そうな落としどころに誘導されるだけでは被害に遭った方からするとまさに泣きっ面にハチです。。
(あと金融機関の損金計上を狙って借金をチャラにする手法なんてのもあるそうですが今回はその貸し倒れになる損金が銀行の年間利益を圧迫するレベルのあまりに規模がデカすぎる債権になっちゃうのでこれは今回の金融庁の指導内容とか経営者の判断などかなり運任せな話になるんじゃないかと某大手金融関係者から聞きかじりました)

しかもこのコンサルさん、、、、恐らく集団訴訟とか被害者の会とか作って裁判起こして勝訴させて、、、と考えているんじゃないかと思いますがよくよく考えたらそれって非弁活動スレスレな行為なんじゃないかって気もします。

また裁判に勝ったところで先に国税も動いることもあり被害額の回収ってのは非常にハードルが高いですから厳しい話ですが自己解決の道を選んだ方が最終的に一番いい結果が出るんじゃないかとも思ってます。(えぇ、、ワタクシにはこの問題あちこち回り道しないでまっすぐ受け止めて自己解決した方が損害が少ない気がするんです)

あと、このシェアハウス問題の受け皿として最近、被害者救済を目的とした一般の賃貸物件として貸し出す業者さんが被害に遭ったオーナーさんに営業で回ってるそうですが、かぼちゃの間取りで一般賃貸となると入居しそうな属性の人は言い方悪いですがいわゆる「木賃属性」。。。(お風呂もキッチンもトイレも共同ってなるといくら新築でも賃貸需要が薄く、普通のお客様じゃまず借りてくれませんからどうしてもここの属性と被るんです)

実際、ネットの賃貸募集を見るとすでにそんな賃貸募集が始まっていてこんなのが大量供給されてしまえばこのかぼちゃエリアである東京近郊の「木賃系木造アパート」とバッティングしてしまい都内近郊の風呂無し系木造アパート相場にも影響が出そうです。(えぇ、、新築な分、旧かぼちゃ物件に軍配があがるのではないかと危惧してます)

1年前の今頃はよもやこんな木賃物件相場にまで影響が出そうな事態になるなんて想像もしていなかっただけにかぼちゃ被害者以外の木賃系オーナー(特にこの手の格安アパート保有の人)から見たら「ただでさえ募集が厳しいってのになんでいきなり8000戸も供給しやがるんだよ」と怒り心頭になるのも時間の問題ではないかと思います。

さて、そんなかぼちゃ問題からの波及効果を深堀りすると、ス○ガ利用で売買仲介に積極的だった業者さんの干上がった声(悲鳴)が日増しに大きくなってきているのも気になります。

昼間ウチの会社に営業に来た業者さんあたりだと「買いたい病のお客はたくさんいるけど融資打診してもことごとく玉砕するので仕事にならない」と愚痴ってましたが、シェアハウス絡みでの融資ストップはかぼちゃ業者だけでなく一般の仲介物件でス○ガ使いだった業者さんの被害もハンパありません。(ま、逆にこの銀行が使えなくなった分、妙な入れ知恵されて無謀とも言える音速投資をやろうとしてた人が被害に遭わなくて済んでますけど)

そんな様々な波及効果を見てるとこれからどんな投資に向かえばいいか見えてくると思いますが、恐らくですがこの3月末以降になればおおよその大勢も判明しその大勢の波に乗っかってればあまり失敗するリスクを負うことなく邁進出来るとも思います。

えぇ、、嵐ってのはいつまでも続きませんし、嵐が去ってしまえばまた新しい環境が見えてくるものです。

またその時になると大抵の場合、思わぬ解決法が世に登場し、「あの時、あんな苦しかったのはなんだったんだ」ってことが多いですからここしばらくは妙な動きをしないで様子見するのが一番じゃないかと。。。。

実際、昨今は不動産価格が暴騰しているからなのか株の投資や仮想通貨の値上がりっぷりに「俺様も億り人になるんじゃん」と果敢にそっちの世界に参入を試みてきっちり返り討ちに遭ってる人も多いかと思いますが不動産で出るであろう損害からしたらそんな損害はいつでも取り返せる額ですからここはしばらく相場を読みつつSQ明けを待って勝負に討って出てください。(この情報はワタクシが最近尊敬している某株式投資顧問様からのアドバイスでございますw)

ちなみにこの某投資顧問様、、、
ここ最近の株式暴落時でも「ここで買って、ここで売れ」というアドバイスが恐ろしいまでに的確で実際の話、、エスパー君がこのアドバイス通りに日経225先物を底値で捕まえてそこから買って売ってしたらたった3日であれよあれよと420万増えたのは内緒の話です。。。(えぇ、、普段からこっち系の投資にポンコツなワタクシは指をくわえてただただ傍観するのみでございましたw)


またそんなエスパー君、、、
目下空売りしている銘柄はス○ガ銀行であることは言うまでもありません。。。。w



順調に下がってるからこっちでも利益出てるらしいんじゃんw

違約解約を巡る攻防戦(決着編)


今月のBURRN!はメタリカ特集でございますw

こんにちは。

先週の後半に勃発した解約違約を巡る攻防ですが、、月曜になりほぼ鎮圧しましたw(まだ煙は燻ってますがなんとか解決ですw)

当然と言っちゃ当然ですが、
物件を買えてもいないのに一方的に違約金が発生するなんて買主さんからしたらいくら契約とはいえ納得出来るわけもなくその金額が物件価格の10%なんて話では激しく抵抗したくなるのも無理もありません。(買主さん、「そんな契約なら最初から契約してなかった」とか言って激しく抵抗してたようです)

で、詳しく聞くとこの話、
どうも相手仲介さんがなんとしても買付け一番手を取りたいがために我々に多少話を盛っていたようで実際の買主さん、、フルローン組まないと諸費用も足りないという状態だった模様です。。(しかも融資付けをこの仲介さんがやってたようで買主さんからしたらまさに泣きっ面にハチです)

そう言うのを最初に正直に言ってくれれば我々、この契約は最初から締結していませんでしたし仮にやるとすればお互い遺恨が残らないようにダメ元契約として融資特約の期限を最初から決済日ぎりぎり付近まで引っ張ったり万が一の時は白紙解約、、、なんてことも出来たのですが、なんとしても買付け一番手をぶん取ってなんとしても成約させて手数料にしたい相手仲介さんが存在していた以上、これを防ぐのはほぼ無理だったんじゃないかとも思います。(ま、「買主の融資は問題ない」と言い張る以上、我々そこまで詮索も出来ないし)

ただそういう不測の事態が発生した場合、売り主さんに迷惑が掛からないようにデフォルトで違約の取り決めが契約書に盛り込まれているわけだし、その契約書にハンコを押したのは買主さんですから我々にはもはやどうすることも出来ません。

出来るとすれば相手仲介さんが望む「決済日延期の取り決め」なのですが、我々の依頼者は売り主さんなので間違っても売り主さんが不利になるようなことは出来ません。(だってこんなのハンコ押しちゃって最終的にどこからも融資が引けなければイタズラに時間だけ消化しちゃうだけだし、これでもし待ちすぎて高く売るタイミングを逃したら我々、売り主様に申し開きできませんからw)

しかもあれです。。
実は昨日、買付け2番手だった買主さんが「多少買い上げるから一番手にしてくれないか?」という電話があったんです。。。。

と言ってもこの話、やはりフルローンが前提なので我々もそうそうケツが浮くことはありませんがさっきの買主さんから万一、違約が取れなくても価格差は200万なのでこの2番手さんの話を進めて違約をGET出来れば売り主さん、、

我々を銀座のミシュラン店でもあるすきやばし次郎(本店)にご招待してくれてそこでお寿司を何貫食っても嫌な顔しないでしょう。。(えぇ、スシローで値段なんか気にしないで寿司食うくらいの勢いで平らげさせていただきますw)

ただあれです。
それにはまず関門があります。

えぇ、、
仮にも現在1番手の人とはまだ契約状態にあるのでまずこの契約を解約する必要があるんです。。。

実はこの手の合意解約ってのが不動産実務ではなかなか難しく、今回のように違約含みの場合、相手買主もなかなか解約に応じてくれないものなんです。(だって素直に解約したら違約が確定しちゃいますから)

例えばですが、
一番手の契約を解約しようと違約請求してそれを払っても貰えず、相手買主から「決済するから待ってくれ」とダラダラと時間を引き延ばされ、「契約の解約には応じない」なんてズルズル裁判にでもされちゃうと売主はこの買主と契約しちゃってることは事実ですから2番手とはいつまでも契約出来ません。(その2番手との契約の事実が1番手の買主に知れると今度は逆に一番手の買主から債務不履行なんて無茶言いがかりで訴えられ泥沼化することがあるんですw)

なので2番手と契約しようと思えば何が何でも最初の一番手との契約は解消しておく必要があるわけで、しかも今回はきっちり違約金を取って解約したいってことを踏まえつつ交渉しても最終的には売主が「じゃ、違約は取らないから解約のハンコ押してくれ」という逆の流れになってしまい、一番手の買主から「いや、そんな解約のハンコは押せない」なんてことにでもなれば
2番手と契約できない→1番手との裁判が長引く→いつまでも売れない→結局違約無しでの合意解約
なんてことになっちゃうんです。(法的には全然問題ないんでしょうけど、無理ゲー的に買主側が裁判にうって出ると身動きが取りにくくなるのも不動産契約です)

そこで我々、この2番手のことなどおくびにも出さず相手仲介に現在の融資の見込みを聞き、一番手さんの融資が今月実行される見込みが無くなった時点で違約付きの合意解約という条件の覚書を締結することになりました。(えぇ、、年内に実行不可能であればその時点で泣きの延長無しで一気に合意解約まで出来ちゃう内容でございますw)

これであればまだ「融資付けしたい」という相手仲介の要求も満たすことが出来(最後の悪あがき)、まだ買主さんからすればまだ契約続行のチャンスが残るし(即死よりもゆっくり死んでいく方が心の準備も出来るでしょうし)、債務不履行でありがちな「相応の期間の催促」もしたことになります。(実際は3か月くらい督促しないとダメなんですけどねw

相手買主側からしたら我々が譲歩としたと捉えてくれるんじゃないかと思える内容だったみたいでこの話を相手仲介に話したらめちゃめちゃ喜んでくれ、「じゃ、速攻で買主さんからハンコ貰ってきます」ってことになりそのハンコが明日の朝届き完了となるのですが、、

その次なる融資先の名前を聞いたらワタクシ、、

今すぐに解約しても同じじゃねーの?って気がしてきました。。。。
(ワタクシ、、ノンバンクの融資の知識があまり無いのでわかりませんが26000万フルローンで出してくれる奇特なとこってあるんでしょうか?)



それ売主に言ったら「いいね」が200回返ってきたんじゃんw