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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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入居率が5割を切りましたwww


セコムの満水警報は回避出来ましたw

こんにちは。

前々から徐々に下がり始めてるうちのシェアハウスの入居率ですが、
先月とうとう50%を下回ったと月例報告書で知りました。。(正確には44%でございます)

外国から人が来なくなればこうなるのは当然なので文句を言うつもりはありませんが、そろそろ鎖国をやめて貰わないとワタクシの会社でのポジションが悪くなるので何とかして欲しいところです。(「時代はシェアハウスじゃけん(ドヤ)」と言って買ってる手前カッコ悪いです)

さて、そんなコロナの感染ですが、
どうやら先月の4連休で人が動いてもそれほど激しく感染率が上がることもなくこの勢いだとオリンピック開催も夢ではなくなりそうな気がしてきました。(個人的には先週の金曜日あたりに感染者800人になって「やっぱりGOTOトラベルはまだ早かった」ってシナリオでした)

ただ、日本はともかく外国ではまだまだ猛威を振るってそうなので外国人観光客を日本に呼ぶのはどうかと思うし、日本であまり猛威を振るわないのはみんながみんな真面目にマスクして拡散を防いでいる気もするのでマスクを付けたがらない外国人が普通に日本に入ってくるとなるとここがまた感染源になるやもしれずですから次のハードルはこのあたりになるんじゃないかと思います。(どちらにしても国内で人が動き回ってもこの程度と言うことがわかって来たので引き続き感染対策しながら経済を回していくスタンスなんでしょうね)

そんな方向性が見えて来たので不動産投資の戦略もちょっとづつ変わるかもとは思ってますが、事業系賃貸の惨状を見ると果たして経済はいつ上向くんだろうと思ってしまいます。

大抵の場合、事業系賃貸の退去予告居は6か月前予告なので4月、5月くらいに経営が行き詰まったところは今月か、来月くらいには退去してしまいますので今でもこれだけ空き店舗だらけになってもここからさらに追加の空き店舗が増えてしまいその分、そこで働いていた人が職にあぶれてしまうわけです。

そんな人が借りてる賃貸物件のお家賃だって入りにくくなるし大学などは来年3月まではオンライン授業となるところが多くこっちの退去問題もまだ解決してません。

そこでGOTO EATのキャンペーンが始まったわけですが(学生バイトも飲食店が多いですからここの対策やってくれてホント良かったかと))ソーシャルディスタンスを考えると客席をいっぱいにするわけにもいかず難しい運用を強いられてしまうと思います。

経済の立て直しが早いか、それとも今後もアクセルとブレーキの微妙な操作を強いられるかわかりませんのでやはりもう少し様子見するしかないのかなーと思いますが、どちらにしても不動産投資家様に於かれましてはそろそろ赤旗再スタートするであろう物件争奪レースの準備運動くらいはしておいたほうがいいんじゃないかと思っております。

ウチの会社は元付で仲介することが多く、日々の物確電話を受けているとどこの業者が元気いいかとか掛かって来る電話で営業マンにヒアリングしてマーケットの状況を逐一把握しております。(ホント、日々電話取ってるとマーケットの動きってわかるんですよw)

現在のところは不況時に多い「買取電話」の方が多いですが、そのうち普通の仲介さんから物確が増えてくると予測してますしそうなったらブログやセミナーで合図を出しますw(ワタクシが鼻を触って「明日は晴れるかなー」と言ったらGOですw)

個人的に思ってるターニングポイントは11月。。(大統領選挙が終わらないとどっち転びするのかさっぱりわかりませんw)

そこを過ぎれば先行きも見えてくると思いますのであと1ヵ月辛抱して世の中の流れを眺めていてください。



何度も言うけど不動産の時間軸と株の時間軸は違うんじゃんw

あと番外ですが、
一度はもうやらないと決めた狼セミナーのオンラインバージョン。。

結局年内はどこかに集まってやることが事実上不可能になってしまったので(大人数だと飲み会の会場も取れないことが判明w)復活させようと思っております。

差し当たり11月7日(土)あたりで出来ないか検討しておりますのでご希望の方はその人を空けておいてください。
(10月にやろうと思っていたのですが本業が忙しくてそれどころじゃありませんでした。。)


いわゆるテラシャクの話。。。


今週もポチポチお願いしますw

こんにちは。

本日は月曜日、、。
先週は土曜日も出勤だった関係で疲れも取れず今朝の山手線ではいきなり寝落ちスタートとなったワタクシ。。
そんなダルイ気分で会社に着くと、間髪入れずにとある業者さんから「この物件、いくらなら売れる?」とウザい電話が掛かって来ました。。

この業者さん、、
土地などの土地値に関しては実需分譲やってるのですごく値付けが上手いのですが建物が乗った途端、「いくらで値付けしたらいいのかわからん」ってなるらしくなにか新規の売却相談を受けると決まってワタクシにこんな相談してきます。(特に投資物件あたりだと利回りじゃなく土地値計算してくるのでこの方が投資物件の値付け相談してきたときのみ、ワタクシ、、ケツが浮きますww)

ちなみに物件ですが、
・都内某東急線沿線駅から徒歩5分
・所有権で買うと土地のエンド坪単価は約400万前後
・面積は50坪
・道路付け18mで前面道路6mの歩道付き
・築35年の木造家屋(一戸建てが鎮座してます)

という内容で所有権であれば解体前提で更地価格の400万×50坪で2億、、って感じなのですが、こんな高級住宅地でありながら本物件は借地です。(借地と聞いてワタクシ、、さらにテンションダダ下がりですw)

この業者さんも所有権であればワタクシなんかに聞かないで価格設定しちゃうとこなんでしょうけど都内の借地ってのは案外値付けが難しく特にこういう高級住宅地で底地権者がお寺だったりすると「土地の分割売買はダメ」だとか「上に乗る建物は個人住居に限る」なんて条件も付きそうなので実需の家としか使えないことが多く需要もあまり高くありません。(借地権で2億の家ってそうそう売れるもんでもないですから)

需要が無ければ高く売ることも出来ないので借地算定に使う70%ルール(所有権価格の7掛け計算で土地値を割り出す)も使えそうにないし、実勢価格を調べて周辺相場と比較したいけど売買事例もまったくないので「いくらな買いますか?(すなわちホントの時価ですw)」と欲しい人に値段を出して貰うのが一番早いんじゃないかと。。。(あ、月曜の朝だから適当に答えてんじゃなくてホントにそんなもんなんですってww)

業者「いや、そんな気の長い話を待ってたら他で売られちゃうからさー、、悪いけどちょっと調べてよー」

そう頼まれたワタクシ、、
イヤイヤですが価格査定をやることにしたのですがGoogleマップで本物件を確認したところ築35年の古家と称される建物が今風な和モダンな家で聞けばこの家、広い部屋の6LDK仕様とのこと。。

広い間取りの6LDK、、、(しかも和モダン)

・・・

・・・

これってもしかしてシェアハウスに使えんじゃねーの?(性懲りもなく我々、まだシェアハウスは儲かると思ってますwww)


ただ先ほども書きましたがお寺が底地の所有者の場合、上に建ってる建物の使い方まで借地契約の内容に盛り込んでくることが多いので要確認です。。(特に住宅地の借地は妙な条件付加されることが多いですからシェアとかやる場合は事前に必ず確認してください)

しかし、この物件、、
ホントに賃貸使用が出来るのであれば建物をそのままリノベして使えば車庫付きのシェアハウス(シェアに車庫付きの需要があるのかは不明ですがw)も間取り上は不可能じゃありません。(LKDもやたら広いので前のシェアよりマシなの出来そうな予感すらしますw)

と言うことで早速間取り図を取り寄せシェア用に部屋を割ってみたのですが、、、
上手く切ると13部屋まで可能な予感がしてきました。。


うーん、、

ハードルは高いけどシェアで出来るならウチで買ってもいいんじゃね?

そう思ったワタクシ、、
通常査定モードから「鬼査定モード」に移行します。
※説明しよう。「鬼査定モード」とは・・・
通常売買ではなく自社で買い取る場合にあーだこーだ適当な理由を付けて売り主の目を欺き売値自体を下げつつ、「それでも買うやつなんかいないけどね」と脅しつつそれを自社で買い取れるような安価設定な金額で査定することである。この手法、中古区分の買い取り業者等でよく使われる戦術であるがハマると繰り返し売買が出来るので区分の買い取り業者はこれが上手い社員ほど重用される傾向がある。


狼「さっきの査定ですけど、あれですね。。やっぱりこの土地面積で高額売買は難しいみたいですね。。ただあれです。ウチの会社から近いし将来的にはワタクシが住む用で買いますがしばらくは賃貸で貸しておくってのがOKならウチで買い取りますけど、、いかがですか?」(実際にはもっと腹黒いこと言ってますがブログ上なのでかなり控えめに表現しました)

この業者さんからすればいくらで売れようが両手仲介になればお互いWIN-WINだし話によれば売り主さん、、売却理由が高齢でもう住めないって理由なのでもしかしたらこの作戦、、通るかもしれません。。

業者「買い取ってくれるなら価格交渉するけど、いくらでなら買うのさー」

前、ウチでやったシェアハウスの倍の床面積ですからあれをあーしてこれをこーすれば理論上、前のシェアの倍の価格まで出しても収支が出そうな気がしたのでワタクシ、、こう言いました。。

「解体もこっちでやるのでどうでしょう、、一億であれば今月中に決済しますけど、、、(心配だったので決済も早いことをアピールしてみましたw)」

一億で買えるのであれば万一シェアがダメでもなんとかツブシも聞くだろうし、最悪転売しちゃいますからこれ買って死ぬことはないでしょう。(えぇ、、不動産投資は損さえしなければトントンでも勝ち組でございますw)

そしたら業者さん、、
「えー、、一億で買ってくれるの?じゃ、今から売り主にそれでいいか聞いてくるよ」とわりと反応いいじゃないですかww

万が一にでもこれ1億で買えたらおそらく大儲け出来ちゃう予感ぷんぷんですよ。。。

と言うことでさすが1億じゃちょっと無理っぽい話ではありますが、、
業者さんも両手手数料なら頑張ってくれそうなので少しだけ甘い夢を見させていただくことにします。。。


えぇ、、
オチはもうなんとなくわかっちゃいるんですけどねwww
(ぬか喜びには我々慣れてますゆえw)



と言いつつ大真面目に買付け突っ込んでみたんじゃんw

ワタクシ、こういうシェアハウスを作りたかったんです。。。


今日から3月ですがいつものようにポチってお読みくださいw

こんにちは。

以前にビフォーの状態を見せていただいた都内某所のシェアハウスが完成したということで先日、オーナー様に無理言って小一時間程度ですが物件見学をさせていただきました。。

このシェア物件ですが立地は山手線の内側で駅徒歩5分のちょっと商店街を入ったとこにあります。

建物自体は正直、ウチでやったシェアよりもかなりご高齢で(推定築年数40年以上)ビフォーの時に見たときは心の中で「なぜにこんな廃墟みたいな物件を買ってシェアをやろうと考えるんだろう。。。」と呟いてたワタクシ。。(ワタクシなら諦めて更地にしちゃうとこですw)

完成物件を見て正直、度肝を抜かされました。。。

たしか、ビフォーの時は昭和の時代にふさわしい古びた薄いピンク色塗装の今にも倒れそうな風呂無しアパートだったはずなのですが(数部屋、明らかにさっきまで人が住んでたんじゃね?と思える生温かそうな布団がそのまま敷いてありましたっけw)、、現地待ち合わせで歩いて現地に行ったらワタクシ、気付かずに完成物件の前を通り過ぎてしまいましたよwww(「あれ?建物が無いぞー」ってしばらく周囲を探しちゃいましたw)

オーナーさん曰く、周囲の建物が黒っぽい建物が多いので調和を考えて色合いを合わせてみたそうですが、確かに周囲の新しい建物は和モダンっぽい黒色を多用している建物が多く一見するとシェアにも見えないので「いかに近隣と揉めないか」という発想は納得です。。(ウチのシェアの時も近隣との関係がややこしかったのですごく気を遣った部分でもあります)

あと、全面にガルバ鋼板を貼り付けてあるので「塗装」で逃げがちな建物が締まって見えて妙にカッコいい出来栄えもプラスです。

しかしワタクシが度肝を抜かされたのはこの外観じゃありません。。。


ちなみに玄関は通路のスペースを考えて引き戸になってます


土間っぽく仕上げた下駄箱下には間接照明。。。

そんなちょっと高そうな引き戸の玄関ドアを開けるとさらに和モダンな木製の引き戸(これもなんだか高そうですw)が現れ、そこを開けるといきなりリビングなんですが、、その隣のキッチン、、、


コストは控えめらしいですが、なんとも素敵キッチンなんですw

細かい仕様は聞いてませんがIHコンロにわざわざ薄口のエレクトロラックスを2基導入してオールステンレス張りのワンオフキッチンを導入して恐らくスゲー申し込みが入るんだろーなーって目の青い外国人入居者を狙い撃ちしてる感マシマシです。。(キッチン鍋はもちろんストウブ製w)

リビングは部屋数を増やす関係で小さくなってましたが階段の壁を抜いて連動性を持たせているので狭いながらも広く見えます。




木目の梁とかもなんかかっこいいんですw

各居室の入り口ドアはすべて防音仕様(ドアノブを二段階で操作してぴっちり防音出来るようになってます)。。


部屋番号の刻印入りです

このドアがいくらするのかわかりませんが、このドアはうちでも導入したかったです。(ウチのシェアの場合、どうもドアから音が入り込んでくるらしく最近、クレームの元になりつつあります)

当然、全部屋の壁に防音素材をぶち込んでる関係で廊下を歩く音やリビングで騒いでもうるさく感じませんし、廊下のクロスは家具とか住人が擦れて擦り切れないように腰の高さまで別のシートが貼ってあるので妙な汚れ方もしません。。

またワタクシ、シェアハウスとしては初めて見たのですが本物件、、居室全部屋にミニ洗面台がついてます。


お湯も出るのでこれで洗顔、化粧、歯磨きが出来ます。

天井も高く見せるために最初から抜けるかどうか検討しながら工事をしてたそうで築古木造物件にありがちな天高の低さの感じないくらいの天高になっていて当時使ってた丸太の梁などはそのまま生かして使ってます。

それと同時に本物件、、耐震補強も万全。。
オーナー曰く「シェアを始めたら売却することなく擦り切れるまで運用しよう」という発想と「運用時に余計な心配事を抱えたくない」ってことで特に耐震や雨漏りなどの建物固有の不具合が起きないように最初からこの辺は補修ではなく全部、一からやり直していました。

これだけ奢りに奢っているわけですからそれなりに費用も掛かってるはずだし、それとウチのシェアを比較しちゃ参考にならねーなー、、と思いいろいろ見て回ったのですが、なんでもこのオーナー、、過去に立ち上げたシェアハウスの経験からワタクシが思いつきもしないものがあちこちに導入されてます。


例えばトイレットペーバー入れ

これだと住人がトイレットペーパーを自室に持って帰って勝手に使うことも出来ないし補給も楽です。

ワタクシ、ウチのシェアのためにあちこちのシェアを見せていただきましたがこの物件が今まで見た中ではお世辞抜きに最高ランクじゃないかと思います。(ってかワタクシ、、こんなシェアハウスを作りたかったんですよww)

ただ、ウチのシェアと比較すると本物件は明らかに立地的に不利な場所に建ってます。
ウチのシェアはたまたまそんな好立地な関係でそこそこ高い家賃設定でも埋まってますが、驚くことに賃料では本物件の方が1万円以上高いんです。(高いくせにすでに全部屋申し込み済みって一体なぜなんでしょう。。。)

で、ウチの時とほぼ同じ平米数だということもあり参考までに費用がどのくらいかかったのかそっと聞いてみましたが、、、

耐震工事さえやらなければウチでやった金額とほぼ変わらないと言うことが判明(外構、家具、家電含めてですよww)。。


ってことはあれです。

残工事だった外構工事が終わっても「工事全部終わりました」と一向に連絡をよこさないウチの時のリノベ屋さんがどんなレベルの業者さんだったかを改めて思い知った次第であります。。お金を工事完了前に全額先払いしちゃったウチが悪いんでしょうけどw



ぶっちぎられてかれこれ4か月なんじゃんw

最後のひと部屋。。

banner赤ずきん
豊島区役所がどこに引っ越したか知らなかったんですのw

こんにちは。

今月下旬から無事に稼働し始めた我々のシェアハウス。。。

一気に全室埋まり満室になるかと思いきや、、最後の一部屋が埋まりません。。

この埋まらないお部屋、、
1階リビングの真後ろにある部屋なのですが、リビングの後ろということはリビングからの騒音がうるさい上に(費用の関係上大した防音措置も施してねーしw)部屋からの出入りが丸見えという悪環境。。

こんな部屋に高い家賃を払ってまでこの部屋に率先して住みたいってやつも少ないでしょうからあまり強気な家賃設定でもありません。

しかもこの部屋、、
運営上のポリシーで以下の足かせのような条件が付いてます。

①外国人限定
②女性限定
③30代以下


・・・

・・・

だたでさえこんな部屋だってのにこの3つの条件が付いてるもんですから日本人の男性が内見したいと申し込んで来ても管理者側では内見させることなくお断りしてるそうです。。

オーナー側からしたら「そんな都合のいいやつなんて来るわけねーんだからとにかく埋めちゃえよw」って言いたいところなのですが運営者側のポリシー(日本人と外国人比率50・50)はある意味「鉄の掟」。。

このバランスを崩すとシェア自体の運営方針が崩れちゃうので長い目で見れば従わざるを得ません。。

とは言え、赤井親分のシェアなんて親分がハワイに遊びに行ってる間に空いた3部屋が一気に埋まってるなんて話を聞くとやっぱり「そんな都合のいいやつなんて来るわけねーんだからとにかく埋めちゃえよw」と声を大にして叫びたくなります。。

ちなみにこの部屋、、
一度は申し込みが入ったのでワタクシ、てっきり満室になったと思ってたんです。。

しかしその後いつまで経っても満室の更新にならないので(HPで随時確認出来るんです)管理会社に電話すると、、たしかに一度は申し込みが入ったのは事実でその後、他の新規に完成したシェアの方が通学に便利(とか言ってますが実はそっちの方がちょっと豪華らしいですw)と言うことで振替えられちゃったそうです。。

「そうは言ってもこれから新学期ですから心配ないですよ」
と管理会社さんは言いますが我々、やっぱり入居って「勢い」を見てます。(相撲取りの「勢」じゃありません)「


思うに、賃貸募集って「勢い」みたいなのがあって埋まりそうだなって部屋はバンバン内見が入ってすぐ埋まるけど「なんかこの部屋は条件悪そうだな」って思う部屋は内見自体にも勢いがありません。。

この傾向ってずっと続くことが多いのでそんな「勢い」のない部屋は他の部屋とは違うサムシングを考えておかないと毎回客付で苦労するものです。

大家業界ではそう言う部屋を事前に把握してる人が多く、対策として代表的な客付けアイテムである「クネクネライト」とか「クネクネミラー」、果てはIKEAで売ってる見た目北欧風なインテリアを並べてモデルルーム化して内見に備える人も多いですが(アクセントクロスなんてもの最近は当たり前のように使ってますよね?)シェアの部屋ってそもそも間取りが狭くてモノがあまりおけない関係で個室の見栄えってあまり良くは出来ません。(だからって高価な机や椅子、ベッドなんてやってたら初期費用段階で採算割れしちゃうしw)

ウチで保有する都内某所のRCレジにも通称ハイジ部屋なる部屋がありますが、あの部屋も退去連絡があるたびに「さて、今度はどうやって埋めようかな?」と悩みますが、おそらく今回のシェアハウスも保有している限りこの部屋がダメ部屋として君臨することでしょう。。

となるとこのダメ部屋をどうやってうまく回すかが肝心です。

家賃を下げてしまえば一気に解決なのですが長い目で見るとその効果もいつまで続くかわかりません。(安い家賃に慣れちゃうとそれが当たり前に家賃に見えちゃいますから)

だからってこの部屋だけ内装を奢ってゴージャスな居室にするとその費用を回収するまで実質的に家賃は上がらないことになります。


こんなに金掛けて回収するのに何年掛かるんだよ、、とw

と言うことでここでお願いです。

どなたか「予算10万でこのダメ部屋を復活させる方法」を迷えるワタクシにご伝授ください。(と、いつものように読者丸投げ企画ですwww)

例えば「こんなグッズを置くと入居率アップしますよ」とか「安い防音の方法を知ってるから教えますよ」とかなんでも結構ですが30代以下の外国人女性がターゲットになるのでオトコが喜びそうなグッズとか言って妙な写真をコメ欄に載せたら容赦なくぶん殴りますのでそのつもりで(特に山田君、、君は何も考えなくてもいいからねw)。

そして「をを!!!これは画期的な方法なんじゃんww」って方には

「狼と行く!都内大盛りメシ食い倒れツアー」

の参加権利を授与します。
注:本ツアーはワタクシの奢りではとバスにて都内の大盛り店舗を渡り歩き炭水化物を大量摂取するツアーです。現在、糖質制限してる方は非常に危険なツアーなのでご遠慮くださいw



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単に大食いツアーをやりたいだけの企画なんじゃんw

金は無いけど上から目線。。。

banner赤ずきん
今日は訳ありで手短な更新なんですのw

こんにちは。

本日は水曜日。。

相変わらず水曜日は我々の業界、休みが多く電話も鳴らず(ポツポツと冷やかしの物確電話はありますが)開店休業状態。。。

そんなわけで例のシェアハウスの立ち上げ作業を見学に行ってきました。

今回のシェアハウス、、
我々のテーマは「丸投げ」ですw

すなわち「物件買うところ以外の作業は一切手を汚さず」が目標なので工事にも立ち上げ時の家具の搬入も飾り付けもすべて外部に丸投げしてまったく労せずキャッシュフロー形成を目論んでます。

今日あたりは来週から始まる入居ラッシュに備えて管理会社の人が家具を搬入したりしてるはずなのでそれの進行状態をチェックするという完全上から目線w。。。(なので今日の我々、、とても偉そうな態度ですw)

で、現地に行くとすでに家具や電化製品の搬入も終わりベッドや机の組み立て作業の真っ最中でした。


キッチンが狭いので3人掛けですw


リビングはまだテーブルが届いてませんw


意外にこのベッド丈夫そうです


電化製品はパイルダーオン完了ですw


そんな中、入居希望らしき方が管理会社さんに案内されて内見に来てました。

我々、シェアの運営は初めてなので実際に内見風景を見るのも初めてでしたが管理会社の人は相当慣れているようでとても明るい態度でサクサク案内してなんとその場で申し込みを取ってましたww(ワタクシも賃貸の経験長いですけどこういう感じじゃ申し込み取れないっすw)

今日から申し込み開始ですが、先行受付ですでに4人の申し込みが入ってるようなので(HPで申し込み状況が確認出来るんですw)申し込みは5人となりあと4人申し込みが入れば満室となります。

ただ、このシェアハウス、、
日本人と外国人の入居比率が厳格に決められているので(運営上、日本人と外国人、半々の決まりなんです)現在日本人の比率が高いことを考えると外国人枠は大丈夫なのか・・・実は少々不安ではあります。。

それと完成間近になっていろいろ不具合箇所も出てきました。

特にこの管理会社さん、、
運営上のコンプライアンスが厳しいので今からでも「これを運営開始日までに改善してください」って要求が開始1週間前でも平気で飛んでくるので(追加の費用負担がある話でも普通に要求されますw)運営の作業では手を汚さない我々ですが財布の紐は手垢まみれになりそうです、、、。(お金足りなくなっちゃうかもしれませんw)

と言うことで、今日はこれからその資金稼ぎに急きょ売買契約が入ったので出撃してきます。。。(なんと今日の契約21時スタートですww)


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実はこう見えても自転車操業なんじゃんw