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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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最後のひと部屋。。

banner赤ずきん
豊島区役所がどこに引っ越したか知らなかったんですのw

こんにちは。

今月下旬から無事に稼働し始めた我々のシェアハウス。。。

一気に全室埋まり満室になるかと思いきや、、最後の一部屋が埋まりません。。

この埋まらないお部屋、、
1階リビングの真後ろにある部屋なのですが、リビングの後ろということはリビングからの騒音がうるさい上に(費用の関係上大した防音措置も施してねーしw)部屋からの出入りが丸見えという悪環境。。

こんな部屋に高い家賃を払ってまでこの部屋に率先して住みたいってやつも少ないでしょうからあまり強気な家賃設定でもありません。

しかもこの部屋、、
運営上のポリシーで以下の足かせのような条件が付いてます。

①外国人限定
②女性限定
③30代以下


・・・

・・・

だたでさえこんな部屋だってのにこの3つの条件が付いてるもんですから日本人の男性が内見したいと申し込んで来ても管理者側では内見させることなくお断りしてるそうです。。

オーナー側からしたら「そんな都合のいいやつなんて来るわけねーんだからとにかく埋めちゃえよw」って言いたいところなのですが運営者側のポリシー(日本人と外国人比率50・50)はある意味「鉄の掟」。。

このバランスを崩すとシェア自体の運営方針が崩れちゃうので長い目で見れば従わざるを得ません。。

とは言え、赤井親分のシェアなんて親分がハワイに遊びに行ってる間に空いた3部屋が一気に埋まってるなんて話を聞くとやっぱり「そんな都合のいいやつなんて来るわけねーんだからとにかく埋めちゃえよw」と声を大にして叫びたくなります。。

ちなみにこの部屋、、
一度は申し込みが入ったのでワタクシ、てっきり満室になったと思ってたんです。。

しかしその後いつまで経っても満室の更新にならないので(HPで随時確認出来るんです)管理会社に電話すると、、たしかに一度は申し込みが入ったのは事実でその後、他の新規に完成したシェアの方が通学に便利(とか言ってますが実はそっちの方がちょっと豪華らしいですw)と言うことで振替えられちゃったそうです。。

「そうは言ってもこれから新学期ですから心配ないですよ」
と管理会社さんは言いますが我々、やっぱり入居って「勢い」を見てます。(相撲取りの「勢」じゃありません)「


思うに、賃貸募集って「勢い」みたいなのがあって埋まりそうだなって部屋はバンバン内見が入ってすぐ埋まるけど「なんかこの部屋は条件悪そうだな」って思う部屋は内見自体にも勢いがありません。。

この傾向ってずっと続くことが多いのでそんな「勢い」のない部屋は他の部屋とは違うサムシングを考えておかないと毎回客付で苦労するものです。

大家業界ではそう言う部屋を事前に把握してる人が多く、対策として代表的な客付けアイテムである「クネクネライト」とか「クネクネミラー」、果てはIKEAで売ってる見た目北欧風なインテリアを並べてモデルルーム化して内見に備える人も多いですが(アクセントクロスなんてもの最近は当たり前のように使ってますよね?)シェアの部屋ってそもそも間取りが狭くてモノがあまりおけない関係で個室の見栄えってあまり良くは出来ません。(だからって高価な机や椅子、ベッドなんてやってたら初期費用段階で採算割れしちゃうしw)

ウチで保有する都内某所のRCレジにも通称ハイジ部屋なる部屋がありますが、あの部屋も退去連絡があるたびに「さて、今度はどうやって埋めようかな?」と悩みますが、おそらく今回のシェアハウスも保有している限りこの部屋がダメ部屋として君臨することでしょう。。

となるとこのダメ部屋をどうやってうまく回すかが肝心です。

家賃を下げてしまえば一気に解決なのですが長い目で見るとその効果もいつまで続くかわかりません。(安い家賃に慣れちゃうとそれが当たり前に家賃に見えちゃいますから)

だからってこの部屋だけ内装を奢ってゴージャスな居室にするとその費用を回収するまで実質的に家賃は上がらないことになります。


こんなに金掛けて回収するのに何年掛かるんだよ、、とw

と言うことでここでお願いです。

どなたか「予算10万でこのダメ部屋を復活させる方法」を迷えるワタクシにご伝授ください。(と、いつものように読者丸投げ企画ですwww)

例えば「こんなグッズを置くと入居率アップしますよ」とか「安い防音の方法を知ってるから教えますよ」とかなんでも結構ですが30代以下の外国人女性がターゲットになるのでオトコが喜びそうなグッズとか言って妙な写真をコメ欄に載せたら容赦なくぶん殴りますのでそのつもりで(特に山田君、、君は何も考えなくてもいいからねw)。

そして「をを!!!これは画期的な方法なんじゃんww」って方には

「狼と行く!都内大盛りメシ食い倒れツアー」

の参加権利を授与します。
注:本ツアーはワタクシの奢りではとバスにて都内の大盛り店舗を渡り歩き炭水化物を大量摂取するツアーです。現在、糖質制限してる方は非常に危険なツアーなのでご遠慮くださいw



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単に大食いツアーをやりたいだけの企画なんじゃんw

金は無いけど上から目線。。。

banner赤ずきん
今日は訳ありで手短な更新なんですのw

こんにちは。

本日は水曜日。。

相変わらず水曜日は我々の業界、休みが多く電話も鳴らず(ポツポツと冷やかしの物確電話はありますが)開店休業状態。。。

そんなわけで例のシェアハウスの立ち上げ作業を見学に行ってきました。

今回のシェアハウス、、
我々のテーマは「丸投げ」ですw

すなわち「物件買うところ以外の作業は一切手を汚さず」が目標なので工事にも立ち上げ時の家具の搬入も飾り付けもすべて外部に丸投げしてまったく労せずキャッシュフロー形成を目論んでます。

今日あたりは来週から始まる入居ラッシュに備えて管理会社の人が家具を搬入したりしてるはずなのでそれの進行状態をチェックするという完全上から目線w。。。(なので今日の我々、、とても偉そうな態度ですw)

で、現地に行くとすでに家具や電化製品の搬入も終わりベッドや机の組み立て作業の真っ最中でした。


キッチンが狭いので3人掛けですw


リビングはまだテーブルが届いてませんw


意外にこのベッド丈夫そうです


電化製品はパイルダーオン完了ですw


そんな中、入居希望らしき方が管理会社さんに案内されて内見に来てました。

我々、シェアの運営は初めてなので実際に内見風景を見るのも初めてでしたが管理会社の人は相当慣れているようでとても明るい態度でサクサク案内してなんとその場で申し込みを取ってましたww(ワタクシも賃貸の経験長いですけどこういう感じじゃ申し込み取れないっすw)

今日から申し込み開始ですが、先行受付ですでに4人の申し込みが入ってるようなので(HPで申し込み状況が確認出来るんですw)申し込みは5人となりあと4人申し込みが入れば満室となります。

ただ、このシェアハウス、、
日本人と外国人の入居比率が厳格に決められているので(運営上、日本人と外国人、半々の決まりなんです)現在日本人の比率が高いことを考えると外国人枠は大丈夫なのか・・・実は少々不安ではあります。。

それと完成間近になっていろいろ不具合箇所も出てきました。

特にこの管理会社さん、、
運営上のコンプライアンスが厳しいので今からでも「これを運営開始日までに改善してください」って要求が開始1週間前でも平気で飛んでくるので(追加の費用負担がある話でも普通に要求されますw)運営の作業では手を汚さない我々ですが財布の紐は手垢まみれになりそうです、、、。(お金足りなくなっちゃうかもしれませんw)

と言うことで、今日はこれからその資金稼ぎに急きょ売買契約が入ったので出撃してきます。。。(なんと今日の契約21時スタートですww)


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実はこう見えても自転車操業なんじゃんw

例のシェアハウスの件。。。(続報)

banner赤ずきん

こんにちは。

さて、本日は例の三茶のシェアハウスの続報ですが先日写真を撮ってきました。
(本来であればもっと初期の写真をビフォーにして比較したかったのですがそこまで気の回る我々ではないので工事中からの写真になってしまいごめんなさい)

リビングからキッチン

ビフォー


アフター

一階居室

ビフォー


アフター

二階居室

ビフォー


アフター

2階廊下部分

ビフォー


アフター

1階シャワー室(2基)

ビフォー


アフター

と、完成した写真を載せて「わーキレイ」とか「素敵ですね」と言われたところで儲からなければ意味もありません。

そんなわけでここまでどんだけお金が掛かってどれだけのインカムが入り実際にシェアをやるとどうなるのかを簡単にご報告させていただきます。

【物件取得】
物件価格4000万
取得時諸費用320万(不動産取得税含)

【工事】
建築工事 870万
追加工事 300万(外構工事含)
設計企画料 70万

【家具備品等】
9人分もろもろで138万(キッチン用品、消火器、避難梯子も全部込)

ここまでの合計 5698万


【家賃収入】
月  657,000円
年 7,884,000円(光熱費含)

【支出】
管理費 賃料の30%(光熱、雑費全部込)
固定資産税 年35万

税引き前の手残り
年 5,168,800円(壊れた箇所はほぼ保険適用なので費用に入れてm、、、ゲフンゲフン。、、)

シェアハウスは各居室が狭い部屋でもそれなりに家賃が取れるので一戸建てとしてリノベして賃貸に出すよりは家賃が多く取れるだろうと思い、シェアハウスを企画したワタクシですが、一戸建てで貸すとしたら年間賃料で336万しか入って来ないことを考えると取っ払いの手残りで500万以上残るこの企画は非常に魅力的です。。

ただ、シェアをやるとなると普通の賃貸経営より管理が難しくこれをシェアド素人のワタクシがやったところでこんなパフォーマンスで長く続くわけもありません。(そのうち居住者同士の派閥のぶつかり合いやルール違反続出とかで崩壊する可能性大ですw)

また、単にシェアハウスってだけだと地方からの「東京にあこがれて上京した若い人の受け皿的シェアハウス」に成りかねません。(ワタクシ、そういう短期貸し的簡易宿舎の経営はやりたくないんです)

そんなわけで今回は立地などを考えて例のボーダ○ス○ウスさんに管理もろともブン投げる戦略にしました。

管理費が賃料の30%とやたらボッタクリ価格にも見えなくも無いですがここに依頼すると普通にシェアの入居募集広告を出す賃料の20%アップ程度で募集してもなぜか埋まってしまうんです。(自社の専用サイトだけでの募集だそうです)

またご存知の方も多いと思いますがこの会社、、入居審査が恐ろしいくらいに厳しいです。。
また途中での居住チェックもあるらしく不良入居者が紛れ込んで来ても「話し合い」で半強制的に退去させることもあるらしくワタクシのようなめんどくさがりな丸投げ派にはこのうえなく使い勝手がいいです。

とは言えワタクシ、疑り深いのでこんなバカ高賃料でホントに埋まるのかと思い、旅団で実際にこの会社にお任せしているシェアを持つ団員に片っ端聞いて回ったのですが、空室でも困ってるって話は聞いたことがありません。。(なんか特別なノウハウがあるんでしょうけど書くとこの会社の広告になっちゃうのでやめときますw)

当初、この物件を買うときに「手残りで300万くらい残ればヨッシャヨッシャww」と思ってたし、例の中央線某所のS造レジが先に情報として入って来てればこっちは絶対買ってなかっただけに手残りベースで500となると怪我の功名と言っても過言じゃないかもしれません。。

ただ、この企画、全部キャッシュでやってしまってる関係でレバレッジが全く効いてません。。。(当時は再建不だったので融資が付かなかったんです)

再建築不可だった土地がいろいろあって再建築可になり4000万だった物件の価値が数千万は上がってるかもしれませんが少なくとも物件価格まで回収するには単純に8年掛かることを考えると(減価償却もあるでしょうけどそんなのアテにしてませんw)出口戦略で換金する時期をいつにするかを不動産マーケットを注視して常に考えておかないとタイミング次第ではむしろ損しちゃうかもしれません。。

またこの賃料がどこの時期まで通用するかもわかりませんので利回り的に考えるともうちょっと安く買ってないといけなかったのかもしれない気がするワタクシ。。(瞬間的なノリで「これ買います」なんて言わなきゃよかったですw)

とりあえず完成はしましたが前途は結構多難な匂いがプンプンします。。。(売るに売れないなんて局面になったら責任とって一家でここに引っ越しするかもしれませんw)



と言うことでこのシェアの話。

今後は実際の運用面での話をネタにしますのでご期待ください。。。



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この話、、5年くらいは余裕で引っ張れそうな気がするんじゃんw

シェアハウスの進捗。。。(うれしいおまけ付きw)

banner赤ずきん
ナイター見に行ったら目の前でマジック18になっちゃったんですのw

こんにちは。

本日は8月最後の金曜日。。

途中、いろいろ理由を付けてブログの更新をサボってたワタクシにとって今月は正にあっという間の8月でございますww

さて、そんな月末を迎えるにあたり、ずっと懸案だった三茶のシェアハウス問題、、
かなり進展がありましたのでご報告させていただきます。。

まずリノベ工事の方ですが、設計の先生と施工会社さんの不眠不休の活躍により、なんと月内に工事が完了するメドになりました。。(といっても外構工事はもろもろ問題があるので後回しですけどw)

これで募集も予定通り始められそうなので一安心なのですがここでシェアの運営会社様と契約するにあたり管理契約を締結するうえで2つ条件が出ました。

条件
その1 隣地の居住者様にきちんとシェアハウスを運営することを理解してもらうこと
その2 防火の関係で避難通路の1.5m幅を確保すること
※この2つの条件を満たさないと契約しないと言ってます・・(汗)

・・・

・・・

たしか、ワタクシ、過去ログで「隣地にはなにも言わずに工事を強行してやる」とか言って完全に戦闘モード(あわよくば隣地の土地も接収してやる作戦w)だったし、そもそも本物件、、接道不良の敷延ですから細い部分は1.2mしかないないのでそんな条件を突きつけられても出来るわけありません。。

と言うことでワタクシ、、水面下でこのシェア運営会社さんに見切りをつけ別の管理会社に依頼しようと目論んでたのですが事態は先週の隣地への突撃作戦でさらに急変する事態に。。

と書くとこのブログ読んでる人は思いっきり悪い展開になったんじゃないかと小躍りするんじゃないかと思うのですが、、

そうは問屋が卸しませんwwwww(えぇ、ワタクシだってやるときはやる男なんですw)


特にこの避難通路の確保は居住者の安全に関わることなのでいい加減な対応するわけにもいかず、また、近隣住民さんにシェアハウスの理解が得られないと結局はいつか何かの問題が起き、「あそこのオーナーはインチキ臭いことやってお金を儲けている」と噂が広まり資産として買ったものが不良オーナーは保有する悪徳物件なんてレッテルを張られ出口戦略で苦労しちゃうかもしれません。。

と言うことで当初のやり方を180度転換させ近隣住民様との調和を第一に考え「トモダチ作戦」に変更することにしました。(変わり身の早さは業界随一なワタクシですw)

細かいことはブログなので書けませんが(誰が見てるかわかんねーしw)隣地の住人様とうまいこと交渉して以下の通り話をまとめてきました。

①迷惑を掛けないようなシェアハウスを運営しますと具体的にどんな住人構成なのかを丁寧に説明
②ハウスルールをり(ゴミ出し当番の有無とか洗濯機の稼働時間とかもろもろ)事前にこういうルールで運用しますとわかりやすく説明
③隣地所有の土地を借地ではなく通行地役権で借用

とここでなんとなく丁寧に説明と書いてますが、相手がどんなことに不安を持っててどうして欲しいかわかればそこの部分を加味して「じゃあこうしましょう」って提案するだけですから大したことはやってません。(ここは何時間かけても丁寧にわかりやすく説明するだけです)

あと通行地役権ですが、この住人さん、、会って開口一番「悪いけどうちの土地は売ることはありませんから!」ときっぱり言われた時点で借地の提案も諦めました。(出しぬけに言われて少々ムカつきましたがここで怒るとなにもかも終わっちゃうので我慢ですからw)

ワタクシの経験では土地を売る気が無いって人は土地を貸してしまうことで自己使用が制限されてしまう借地契約にはなかなか首を縦には振ってくれません。(一度貸すと何十年も自由にならない契約ですから当然です)

それでもこっちは敷延の幅員を確保したいのですから無理言わないで通行権だけ確保して火災時の避難経路だけの提案にしました。

これでシェア運営会社様に運営契約を結んで貰えるので一安心。。。(工期と近隣交渉がめちゃめちゃ綱渡りだっただけに今夜はいい酒飲めそうですw)


と思ってたら思わぬことを発見しましたww

どうもこのエリア。。
敷地として2m接道していなくても隣地とこのように2m幅以上になるように通行地役権の契約を締結していると再建築が理論上、可能になるらしいんです。。。。
(どうも建築基準法43条の「ただし書き」の応用らしいです)


うーむ、、

さっきまで再建築不可の土地が紙切れ一枚で再建築可の土地に生まれ変わってしまった模様です。。。。(シェアハウス運営するつもりでしたがこれで一気に転売モードに切り替わってしまいました

ただあれです。
再建築可になったとはいえ、敷地として2m幅員の確保は出来ていませんので銀行融資はかなり難しいでしょう。。(自己だけで使用できる敷地ではないので銀行から見れば単なる通行権がある隣地の土地としか見ないだろうし)

また、理論上可能って言っても実際は役所の建築課と激しいバトルも予想されます。。(昔は出来たけど今はダメですとか言いそうな気もするしw)

とは言え、そんな可能性があるってことがわかったワタクシ、、
無理して隣地を地上げしなくても良くなりそうなので今後は近隣の住人様と仲良くさせていただき(敵対的利害関係が無ければその人はフレンズですw)末長いお付き合いをお願いしたいところでございます。。(今になって思えば先週パンチパーマで行かなくて良かったってことですw)


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いつもいつも不幸なオチばっかりじゃないんじゃんw

おい、電話が鳴らねーぞwwww

banner赤ずきん
本日の痛い度数☆☆(星が3つになるとその日はお休みしますw)

こんにちは。

さて、週末のイギリスの離脱騒ぎ。。
土日にいろいろとニュース記事を読み漁ったところリーマンショックの時のような大ごとって感じでもないらしいです。(たまたま東京市場が開いてる最中に起きたので必要以上にマーケットが大炎上したとか。。)

ただ、グローバルに展開している企業は安い賃金で労働者を雇うことがやりにくくなるってことで株価が急落してしまい、世界的に見ればやっぱ株安基調になるそうです。

また、EU以外にも妙な括りで国同士を縛り付けるって部分に不満を持ってる人達はそこからの独立を訴えやすい環境になりつつあるのでしばらくはこの見えない不安要素ばかりで世界経済も停滞するんじゃないかと思います。

と、いち不動産屋のワタクシごときが世界経済を語ってもなんの足しにもなりません。(そう言う話は専門家が語ってくれるでしょう)

もっと身近な不動産業界で語ってみますが、
今日、どんなだったかというと、、、

今日一日、業務電話がまったく鳴りませんでした

一瞬、「ん?もしかして電話代を滞納して止められちゃったんじゃねーの?ww」と思ったりもしましたが、ホント、今日は朝の実需の物確電話の1本以外、まったく物確電話がありませんでした。。。(ちなみに普段の月曜であれば70本~80本前後の物確電話が掛かってくるにも関わらず、、、です)

昨年のチャイナショックでの株価大暴落の時でもそれなりに物確電話が鳴ってましたので問題の相手国がイギリスってだけで過剰に反応してるのかな、、とも思うのですが、現実的にこれだけ電話が鳴らなかったのはリーマンショックの時以来。。(あの時は掛かってくるどころか業者さんの電話番号が倒産や廃業などで次々潰れていったんですけどw)

いつまでも続かないとは思いますがちょっと暗雲垂れこめてる雰囲気を感じます。。。(だって一日電話が鳴らなかったなんて滅多にありませんからw)

しかしワタクシの携帯には普段掛かって来ない仲介さんからも「この先どうなっちゃうんだろうね」的な電話ばっかり掛かってきました。

不安からなのか、あちこちに電話して情報収集してるっぽい感じでしたが、そんなのこっちが聞きたいくらいですw(と、いいつついい物件を放出して欲しいので「いやー、、融資は全面ストップするだろうし、投資家もいなくなって俺ら仲介するもの無くなって仕事も無くなるんじゃね?ww」と追い討ちを掛けるように不安を煽るだけ煽っておきましたww)

こんな時期はいろいろな噂が飛び交いなにが正しくて何が間違った情報かなんてわかりにくい時期ですから嵐が去るのをじっと待って余力を蓄えておくのがいいんじゃないかと思います。



なんてこと言っときながら例の三茶のシェアハウス。。

明日工事代金振り込んで7月1日から工事開始ですwww(「攻めダルマの狼」とでも呼んでくださいw)


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「逆張りの狼」とも呼んで欲しいんじゃんw