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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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シェアハウスの進捗。。。(うれしいおまけ付きw)

banner赤ずきん
ナイター見に行ったら目の前でマジック18になっちゃったんですのw

こんにちは。

本日は8月最後の金曜日。。

途中、いろいろ理由を付けてブログの更新をサボってたワタクシにとって今月は正にあっという間の8月でございますww

さて、そんな月末を迎えるにあたり、ずっと懸案だった三茶のシェアハウス問題、、
かなり進展がありましたのでご報告させていただきます。。

まずリノベ工事の方ですが、設計の先生と施工会社さんの不眠不休の活躍により、なんと月内に工事が完了するメドになりました。。(といっても外構工事はもろもろ問題があるので後回しですけどw)

これで募集も予定通り始められそうなので一安心なのですがここでシェアの運営会社様と契約するにあたり管理契約を締結するうえで2つ条件が出ました。

条件
その1 隣地の居住者様にきちんとシェアハウスを運営することを理解してもらうこと
その2 防火の関係で避難通路の1.5m幅を確保すること
※この2つの条件を満たさないと契約しないと言ってます・・(汗)

・・・

・・・

たしか、ワタクシ、過去ログで「隣地にはなにも言わずに工事を強行してやる」とか言って完全に戦闘モード(あわよくば隣地の土地も接収してやる作戦w)だったし、そもそも本物件、、接道不良の敷延ですから細い部分は1.2mしかないないのでそんな条件を突きつけられても出来るわけありません。。

と言うことでワタクシ、、水面下でこのシェア運営会社さんに見切りをつけ別の管理会社に依頼しようと目論んでたのですが事態は先週の隣地への突撃作戦でさらに急変する事態に。。

と書くとこのブログ読んでる人は思いっきり悪い展開になったんじゃないかと小躍りするんじゃないかと思うのですが、、

そうは問屋が卸しませんwwwww(えぇ、ワタクシだってやるときはやる男なんですw)


特にこの避難通路の確保は居住者の安全に関わることなのでいい加減な対応するわけにもいかず、また、近隣住民さんにシェアハウスの理解が得られないと結局はいつか何かの問題が起き、「あそこのオーナーはインチキ臭いことやってお金を儲けている」と噂が広まり資産として買ったものが不良オーナーは保有する悪徳物件なんてレッテルを張られ出口戦略で苦労しちゃうかもしれません。。

と言うことで当初のやり方を180度転換させ近隣住民様との調和を第一に考え「トモダチ作戦」に変更することにしました。(変わり身の早さは業界随一なワタクシですw)

細かいことはブログなので書けませんが(誰が見てるかわかんねーしw)隣地の住人様とうまいこと交渉して以下の通り話をまとめてきました。

①迷惑を掛けないようなシェアハウスを運営しますと具体的にどんな住人構成なのかを丁寧に説明
②ハウスルールをり(ゴミ出し当番の有無とか洗濯機の稼働時間とかもろもろ)事前にこういうルールで運用しますとわかりやすく説明
③隣地所有の土地を借地ではなく通行地役権で借用

とここでなんとなく丁寧に説明と書いてますが、相手がどんなことに不安を持っててどうして欲しいかわかればそこの部分を加味して「じゃあこうしましょう」って提案するだけですから大したことはやってません。(ここは何時間かけても丁寧にわかりやすく説明するだけです)

あと通行地役権ですが、この住人さん、、会って開口一番「悪いけどうちの土地は売ることはありませんから!」ときっぱり言われた時点で借地の提案も諦めました。(出しぬけに言われて少々ムカつきましたがここで怒るとなにもかも終わっちゃうので我慢ですからw)

ワタクシの経験では土地を売る気が無いって人は土地を貸してしまうことで自己使用が制限されてしまう借地契約にはなかなか首を縦には振ってくれません。(一度貸すと何十年も自由にならない契約ですから当然です)

それでもこっちは敷延の幅員を確保したいのですから無理言わないで通行権だけ確保して火災時の避難経路だけの提案にしました。

これでシェア運営会社様に運営契約を結んで貰えるので一安心。。。(工期と近隣交渉がめちゃめちゃ綱渡りだっただけに今夜はいい酒飲めそうですw)


と思ってたら思わぬことを発見しましたww

どうもこのエリア。。
敷地として2m接道していなくても隣地とこのように2m幅以上になるように通行地役権の契約を締結していると再建築が理論上、可能になるらしいんです。。。。
(どうも建築基準法43条の「ただし書き」の応用らしいです)


うーむ、、

さっきまで再建築不可の土地が紙切れ一枚で再建築可の土地に生まれ変わってしまった模様です。。。。(シェアハウス運営するつもりでしたがこれで一気に転売モードに切り替わってしまいました

ただあれです。
再建築可になったとはいえ、敷地として2m幅員の確保は出来ていませんので銀行融資はかなり難しいでしょう。。(自己だけで使用できる敷地ではないので銀行から見れば単なる通行権がある隣地の土地としか見ないだろうし)

また、理論上可能って言っても実際は役所の建築課と激しいバトルも予想されます。。(昔は出来たけど今はダメですとか言いそうな気もするしw)

とは言え、そんな可能性があるってことがわかったワタクシ、、
無理して隣地を地上げしなくても良くなりそうなので今後は近隣の住人様と仲良くさせていただき(敵対的利害関係が無ければその人はフレンズですw)末長いお付き合いをお願いしたいところでございます。。(今になって思えば先週パンチパーマで行かなくて良かったってことですw)


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いつもいつも不幸なオチばっかりじゃないんじゃんw

おい、電話が鳴らねーぞwwww

banner赤ずきん
本日の痛い度数☆☆(星が3つになるとその日はお休みしますw)

こんにちは。

さて、週末のイギリスの離脱騒ぎ。。
土日にいろいろとニュース記事を読み漁ったところリーマンショックの時のような大ごとって感じでもないらしいです。(たまたま東京市場が開いてる最中に起きたので必要以上にマーケットが大炎上したとか。。)

ただ、グローバルに展開している企業は安い賃金で労働者を雇うことがやりにくくなるってことで株価が急落してしまい、世界的に見ればやっぱ株安基調になるそうです。

また、EU以外にも妙な括りで国同士を縛り付けるって部分に不満を持ってる人達はそこからの独立を訴えやすい環境になりつつあるのでしばらくはこの見えない不安要素ばかりで世界経済も停滞するんじゃないかと思います。

と、いち不動産屋のワタクシごときが世界経済を語ってもなんの足しにもなりません。(そう言う話は専門家が語ってくれるでしょう)

もっと身近な不動産業界で語ってみますが、
今日、どんなだったかというと、、、

今日一日、業務電話がまったく鳴りませんでした

一瞬、「ん?もしかして電話代を滞納して止められちゃったんじゃねーの?ww」と思ったりもしましたが、ホント、今日は朝の実需の物確電話の1本以外、まったく物確電話がありませんでした。。。(ちなみに普段の月曜であれば70本~80本前後の物確電話が掛かってくるにも関わらず、、、です)

昨年のチャイナショックでの株価大暴落の時でもそれなりに物確電話が鳴ってましたので問題の相手国がイギリスってだけで過剰に反応してるのかな、、とも思うのですが、現実的にこれだけ電話が鳴らなかったのはリーマンショックの時以来。。(あの時は掛かってくるどころか業者さんの電話番号が倒産や廃業などで次々潰れていったんですけどw)

いつまでも続かないとは思いますがちょっと暗雲垂れこめてる雰囲気を感じます。。。(だって一日電話が鳴らなかったなんて滅多にありませんからw)

しかしワタクシの携帯には普段掛かって来ない仲介さんからも「この先どうなっちゃうんだろうね」的な電話ばっかり掛かってきました。

不安からなのか、あちこちに電話して情報収集してるっぽい感じでしたが、そんなのこっちが聞きたいくらいですw(と、いいつついい物件を放出して欲しいので「いやー、、融資は全面ストップするだろうし、投資家もいなくなって俺ら仲介するもの無くなって仕事も無くなるんじゃね?ww」と追い討ちを掛けるように不安を煽るだけ煽っておきましたww)

こんな時期はいろいろな噂が飛び交いなにが正しくて何が間違った情報かなんてわかりにくい時期ですから嵐が去るのをじっと待って余力を蓄えておくのがいいんじゃないかと思います。



なんてこと言っときながら例の三茶のシェアハウス。。

明日工事代金振り込んで7月1日から工事開始ですwww(「攻めダルマの狼」とでも呼んでくださいw)


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「逆張りの狼」とも呼んで欲しいんじゃんw

シェアハウスプロジェクト続報。。。

banner赤ずきん
今日は短いネタなんですのw

こんにちは。

例の三茶のシェアハウスプロジェクト、、。
進捗がありましたのでご報告です。

木曜日に図面が出来るということで図面をいただきにシェアハウス運営会社に出撃してきたのですが、「条例に合わないから出来ない」とか言われることなく無事に着工OKとなりました。

ワタクシ、ここだけが一番心配だったので担当さんから具体的にこうやりましょうと方針を出された時は心底安心しました。(ホント、ダメなら明日レインズ登録して転売する気でいましたからw)

で、収容人数は9名。部屋数は7部屋。
賃料収入ベースでワタクシの想定を15%上回っているので迷うことなくこの会社にお願いすることに。

あとはもう1つの懸案だった工事費も想定の予算内で収まりそうなのでとりあえず請負契約を締結してとっとと工事に取り掛かっていただきます。

で、前回問題になった避難経路、、
やっぱりプロの方は発想が違います。。(「そんなの全部屋オリローハシゴでいいんじゃね」って思ってましたがキチッと避難できる通路を作って貰いました。

通路が出来たことで部屋の面積は減らされるんじゃないかと心配してたんですが、敷地延長の通路をうまく使った方法でうまく回避してくれたので部屋面積もほぼそのままでOK。

あとは工期なのですが、、
これはどう考えても8月中は無理ということが判明。。(「24時間稼働の提案」したら鬼の形相で華麗にスルーされましたw)

いろいろ問題もありますがとにかくこれで正式に工事に入ります。


と、もう少し書きたいことがあるのですが、なぜかワタクシ、今日はあまり調子が良くありません。(夏バテしちゃってるようですw)


工事が始まったら随時ご報告しますのでよろしくお願いします。。


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カラダがダル重なんじゃんw

鼻セレブ。。。。

banner赤ずきん
微妙に遅刻しての更新なんですのw

こんにちは。

先週から懸案だったシェアハウスの件。。

設計士さんが連休も休まず図面を引いてくれたおかげで無事に完成したようです。(ってかまだ図面見てないのでどう完成したかはわかりませんがw)

その連絡によると「キッチンとリビングを入れ替えなければ無理やり避難通路が確保出来るのでシェア運営可能」とのこと。。(たろうさんに言わせると「みー ウィン」ですw)

若干綱渡りな部分もありますが、これで狼旅団シェアハウスプロジェクトは着工の目途も立ちましたwww(「んと、、やっぱ無理」って言われたら速攻でレインズ登録して転売しようと決めていただけに一安心ですw)

しかし、ここでもまたもや問題発生です。。

問題その1
「大規模に改装する必要があるので(あとネズミとかの駆除もあるしw)工期が3か月程度掛かる件」

えーっと、、これって3か月を一日8時間換算で言ってるんですよね?

大丈夫大丈夫ww

だって一日は24時間あるじゃないですか?www(3交代制にすれば1カ月で完成じゃないですか?ww)

と言うのは冗談で要するに我々、、決算対策の8末ですので変な話、賃貸契約が一件でも決まっていればOKです。(未完成でも賃貸契約のひとつくらいは取れちゃうでしょ?w)

とは言え、さっき聞いた話では「んと、、10月上旬にお引き渡し・・」なんて物騒なこと言ってましたのでもしかしたらホントにヤバいかもしれません。。。w


問題その2
「工事の見積もりとシェアの備品代合計ですでに1000万を遥かに上回ってる件」

2階はほぼスケルトンからのリノベだし備品代まで含めると1000くらい行っちゃうんじゃないかと心配してましたが、なんのなんの。。。

1000万どころか軽く1.5倍増のお見積りになるとか言ってますwww

先週、あれほど「このプロジェクトはある意味ブログのタイアップですから」と遠回しに言っておいたつもりなのですが
どうやらまったくそんな気は無さそうです。。。
(むしろワタクシにブログで広告なんて話になったらイメージダウンだと判断した模様ですww)

と言うことでこの高い見積もりの話を旅団の重鎮系美人大家さんのMさんに早速チクリ電話。。。

Mさん「あーら、、狼さんじゃなくて?(そよ風香るセレブ風)」

狼「M様、、聞いてくださいよ。。あのシェア会社、、すんげー見積もり出して来ましたよ、、、(涙)」

Mさん「あーら、、そんなのまったく気にしなくてもいいのよ。私が鬼のようなプレッシャー掛けとくからwww(そよ風香るセレブ風)」

・・・

・・・

えーっと、、

どうもコミコミで1000万切るのは確実な模様です。。。(ってか一体どんなプレッシャー掛けたら500万も下がるんでしょうか?ww)

とは言え、設計士さんのおかげで当初の予定を上回る9人収容が確定したので工事費と備品代で1000超えても予定利回りを超えてしまうので正直これはこれでいいのですが、、、、Mさんから「いいこと?もっと安く出来ちゃうんだから変な妥協しちゃだめよ(そよ風香る鼻セレブ)」ときつく言われているのでここは徹底的に見直さないといけない模様です。。(これで不用意に妥協したらコロされちゃうかもしれません。。。)

と言うことで第1回の設計会議は来週の木曜日に設定されました。。

進展がありましたらまたご報告させていただきます。


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レジュメ仕上げてたらあと30分しかブログ書く時間無かったんじゃんw

シェアハウスとペット可の物件の話。。。

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気が付けばもう明日は週末なんですのw

こんにちは。

先日からのシェアハウスプロジェクトの続きです。。

一昨日、シェアハウス管理会社の人と、設計士の方に最終図面を引いて貰うべく再度現地調査がありました。
基本的な部屋のレイアウト(無理やり突っ込んだ9人部屋仕様w)が果たして遵法性を維持したまま可能かどうかの検証が主な目的だったのですが現調やってるうちに段々雲行きが怪しくなって来ました。。

ホントなら多少の遵法性なんかブッチして着々と進めてもいいのですが、我々、一応宅建業者なのでそういう脱法行為をするとなにかと舛添さんからお咎めを受けてしまいます。(さすがに宅建業者が脱法行為をするってわけにはいきませんw)

今回の遵法性での最大の問題は避難経路の確保。。
都条例を紐解くとそもそも居室にはすべて窓が必要でその開けた窓先に空地を設けてそこから避難出来るようにある程度の面積を確保する義務があるのですが(これを窓先空地と言います)条例緩和で50㎝幅の避難経路を設ければこの窓先空地が不要となりました。


こんなイメージです

しかし、、我々の物件、建ぺい容積はオーバーしていないのに建物が結構敷地一杯に建ってます。
今までは居室じゃなかったので窓も要らなければ窓先空地も要らないで済んだのですがシェアハウスでは区画を細かく区切って部屋を増やす関係でこの避難経路を確保する必要があります。

てなわけで、実際に現地で実測したんですが部分的にこの50㎝確保できてないところがいくつかあるのでそこに関しては居室が作れないってことが発覚。。

「これだと部屋割り出来ない部分が出来ちゃうので部屋数減らさないと無理かもよw」

設計士さん、、結構軽いノリでそう言ってましたが・・・
我々、そう言われて「じゃぁ部屋数減らしましょう」とは収支の関係で言えません。。。(そうなったら計画を白紙にして転売するのみですw)

と言うことで再度、部屋割りを一から組み立てることになり、そのプランが出来上がるのが約2週間後。。

うーむ、、こんなペースじゃ8月までに貸し出すことが出来ない予感がしてきましたよw(繰り返しになりますが8月末に稼働始めてないと決済上めちゃめちゃ不利益なる我々です)

我々、近所のコンビニで買ってきたスイカバーにカブリつきながらそんな設計士さんの話を聞いてたのですが、そんなところに転送電話で物確電話が掛かって来ました。。

先日退去のあったウチのレジの物確だったのですが、なんか仲介さんの様子が変です。。

仲介さん「あのー、、御社のレジって確かペット可でしたよね?」

えぇ、、ウチのレジ、、ヘビとかトカゲの爬虫類とかじゃなくて小型の哺乳類であればOKですから全然OKっす。

仲介さん「良かったー、、じゃあ、これから案内行きますのでよろしくお願いします」

・・・・

・・・・

元々ペット可だってことはこの仲介さん知ってるはずなのにこの「良かったー」って部分、、ワタクシ、非常に気になります。(ワタクシ、こういう細かい部分でも見逃しませんw)

もしかしてまたもや犬猫じゃないんじゃないでしょうか?(だって犬猫ならいちいち「良かったー」なんて安堵しないでしょ?ww)

狼「あのー、、すみません、、そのペットって種類は何ですか?」

仲介さん「え?犬とかネコですけど・・・なにか?」

ワタクシ、、最近ペットを巡っていろいろあったのでちょっとナーバスになり過ぎていたんでしょうか?
犬猫であればOKですから「どうぞ内見お願いします」って電話を切ったのですがあとから掛かって来た電話でワタクシ、、自分の勘に狂いが無いことを再確認しました。。

仲介さん「あ、先ほどは内見ありがとうございました。で、早速申し込みしたいのですが・・・・」

をを!
夢の内見即お申込みのパターンってことはいよいよ我々にも不動産の神様が微笑みかけてくる時期に差し掛かってきたんでしょうね?wwww(最近、神様が降臨されないので心配してましたw)

仲介さん「その前に一つだけお尋ねしたいことがあるんですが、、、いいですか?」

ん?

普通、このケースでは「お願いしたいこと」って言い方がよくありますが(この場合、大体指し値交渉なんですけどねw)「お尋ねしたいこと」って言われるケースはあまりありません。。(病院とかコンビニまでの時間なんて聞くまでもないですから)

なんだろうと思って聞いてみたのですが、こんなオチでした。。


仲介さん「あのー、、犬と猫、、何匹まで飼ってOKですか?」

・・・・

・・・・

なんでも、、今回の内見したお客さん、、
犬3匹猫5匹連れての申し込みらしいです。。。



あのー、、せめて居住する人間よりは少なくして欲しいんですけどww


よくペット可の物件で最初は小さい犬とかネコだけOKだった大家さんがだんだん度胸と免疫力がついて来てゴールデンレトリバーでも受け入れてしまうパターンがあるそうですが、、、、

ワタクシもここ最近は普通の犬とかネコであればサイズはあまり気にしなくなってきた気がします。。(土佐犬でも部屋飼いならOK出しそうですw)


そんな電話でのやり取りを聞いてた設計士さん、、、
「オマエらスイカバーかじってなに話してんのよ?」って顔してこっちを見てましたが、、我々をなんとなく気の毒に思ってくれたんでしょう。。(「8匹なんて飼えるわけ無いでしょ!!」とか「そんな申し込み通すわけねーだろ!!」とか「っつーか今のところ追い出されたんじゃねーの?」なんて罵声が飛び交ってましたからw)


えぇ、、我々のシェアプロジェクトの図面を最優先で引いてくれるそうです。。(頑張って今週中に仕上げてくれるそうですw)



ホント、、世の中悪いことばかりでもないようです。。。(こういうのって「拾う神あれば捨てる神あり」って言うんでしたっけ?)


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うーん、、どっちかと言うと「娘一人に婿八人」なんじゃんw(え?違うの?w)