プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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今日届いたタレコミネタ。。。


はいはい、、『富導算塾』の塾生もポチして戻るですよーww

こんにちは。

ワタクシの元には連日全国に散らばってる団員から不動産業界や大家業界で日々起きてるいろいろな情報がもたらされます。

ま、そう言っても「ここの銀行の融資がユルユルですよー」とか「ここの業者さんは儲かる物件ばかり紹介してくれます」と言った情報は皆無。。(ま、こういう情報は拡散せずに自分だけの情報にしておいた方が得ですからw)

そのかわり「この業者さん、、こんな悪さしてますよ」とか「あの大家団体、、表ヅラはきれいごとばっかですけど裏ではこんなことしてるんです」的な密告情報は大家業界ナンバーワンと言っても過言じゃないくらい集まります。(ま、ワタクシのブログネタ的にはゴシップ性が高い方が都合がいいので大助かりでございますw)

ただネタ的に「これブログで書いたら背後から刺れされちゃうだろww」ってのは残念ながらブログで書くことは出来ません。。(時としてシャレにならないゴシップネタが届くんですがワタクシにもモラルハザードってもんがあるんですw)

なのでお寄せいただいた情報の中から「ま、このくらいなら書いても大丈夫だろう」ってのを厳選して書いております。。

で、今日届いたタレコミネタはこれです。


またもやアリバイ会社のDMですw

ただちょっと違うのはこのDM、、
我々業者ではなく、無差別FAXであちこちの「法人」に送りつけてる点。。。

要するに、今までは「在席確認用のアリバイ会社を」実際に使用する不動産会社向けに送っていたDMは存在してましたが「使える在席確認用のアリバイ会社を探す」DMを見るのはワタクシ、、初めてなんです。。

で、このDM、、
どうも中小の法人のFAX番号をネットで調べて無差別に送ってるようで
「誰にでも出来る安心・安全で簡単な仕事」だの「お小遣い稼ぎ」なんて書かれてますが要するに入居審査で断られる入居希望者のアリバイ会社になってくれる法人を募集している広告に仕上がってます。。(「法人名」「住所」「電話番号」を貸すだけなので源泉とかはやっぱりこの会社が偽造するんでしょうw

DMを真に受けて「お、いいお小遣い稼ぎになるじゃんw」なんて軽い気持ちで引き受けてしまえばその瞬間、詐欺だの有印私文書偽造などの共犯になってしまうので実際にやる低モラルな人は少ないと思いますが、アリバイ会社の中の人も「そろそろいつも使ってるアリバイ会社の名前も業者に知られてきたから新しい名義が必要だよなー」とか思い、こうやって使えそうな名義を新規開拓してるんでしょうね。。

DMにも書いてありましたが入居審査で問題になる「申込人の職業欄」で困っている人は確かに存在します。
特に自営業や水商売、果ては無職の人はそもそも入居審査で引っ掛かってしまい今、手元にお金があっても断られるケースがほとんどなので「まともな法人に在籍していることにして家賃をちゃんと払えば問題無いでしょw」とこんな手法を使って賃貸物件を借りようとするんだと思います。

賃貸物件を貸す側のオーナーからしても「滞納さえ無ければ問題ない」って思う人もいるでしょうし、入居後、職が変わったとか適当に嘘言っておけばさほど問題になるわけでもないので入居審査時のこの関門さえクリアできれば、、、、と利用する人も多いそうですが、現実的は話をすると、確率論ではありますがちゃんと在席してる会社がある人とそうでない人での滞納率はどうしても変わってしまうようです。

そもそも論ですが、自営業、水商売、無職って属性の人ってのは継続的に家賃を払う能力が低いということに異論のある人は少ないでしょう。

当たり前ですが、賃貸物件ってのは毎月家賃を払う義務が生じるので毎月定期的に収入があってその収入の中からきちんと払える人が入居者として望ましいものです。

オーナーからすればそこの担保チェックをしたいので勤務先を聞くのですがそこを偽れてしまうと賃借権の方が強い今の民法では万一、滞納が始まってもなかなか追い出すことも出来ません。。

滞納された挙句に追い出しが出来ないなんてことになると金銭的ストレスになりますが滞納者を追い込まなきゃいけないという精神的ストレスにも悩まされることになりますから貸す側からしたらこのアリバイ会社の存在は敵以外のなにものでもありません。

ワタクシも賃貸営業時代にこのアリバイ会社を使ってうちのオーナー管理物件に潜り込まれ、散々酷い目に遭ってるだけに自信を持って言いますが、滞納が発生した段階でほぼ100%近い確率で揉めますw(もしかして100%なのってワタクシだけかもしれませんがw)

なにしろこれらアリバイ会社を使ってでも入りたいって人はとにかく遵法性的なモラルが低くてなんでも平気でやっちゃう性格であることが最大のガンなのですが、まず約束事が守れません。

また家賃を毎月きちんと払ってるケースであってもゴミ出しや共用部のルールなどお構いなしだし、ペット禁止な物件であっても平気でペットを飼いますし、夜中とかに平気で洗濯機を回すし、勝手に他人を住まわすことにも無頓着です。

で、ワタクシが気付いて文句を言いに行けば開き直り、挙句、すぐに名誉棄損だのなんだのって騒ぎます。(ペット禁止の物件で文句言いに行ったらなぜかワタクシが謝る羽目になったこともあるんですw)

とは言え、本当になんらかの理由でそれらの貸す側が嫌がる職種に従事している人もいますから「そんなイロ眼鏡で見るなよ」と言われそうですが、賃貸経営は毎月きちんと家賃を払って問題を起こさないで居住して貰うってのが究極の目標だしそれが投資ってもんだと思うワタクシからすると出来るだけそういう入居者は排除したいと思います。(まして管理物件にそんなのがあるとそれだけで金にもならないメチャメチャな手間が掛かるんですw)

「と言ってもウチの物件はそういう人でも我慢して入れないと埋まらないからなーっ」て人も多いと思いますが年齢的に若いうちは経験としてやってもいいにしても自分が歳を取ってからそんな場面にばっかり出くわすというのはホント、寿命を縮めてしまいます。

投資ではなんでもそうですが最小のリスクで最大限の利益を上げるのが永遠の目標になるんじゃないかと思います。
また、こんなつまんないことで妙なリスクを抱えこんだり利益だけじゃなく寿命まで削られちゃたまったもんじゃありません。

そんなアリバイ会社を使わせないために現行の賃貸契約書にはいくつか防御条項が施してあります。

【例】
契約解除
借主が禁止条項のひとつに違反したとき及び、次の各号に該当した時は、貸主は借主に対して何ら催告無しで直ちに本契約を解除し本物件の明け渡しを請求することが出来る
①入居申し込み書に虚偽の事項を記載し、又は不正な手段により入居した時

ここでは大まかな表現になってますが、別に仲介さんが作る契約書をそのままOK出さなくても「ここの条文はもっと具体的に細かく書いてください」とお願いして「職業、年収、その他入居属性に虚偽があった場合」なんて書き方してもいいわけです。

またこれは余談ですが最近流行りの民泊などを禁止する事例として、この禁止条項や解約条項に
「民泊等、第三者を宿泊させる行為と行った場合、もしくはその疑いがあるとき」なんて細かく入れておくとそれだけで契約解除、即明け渡し請求が可能になります。(裁判になる場合もありますがこれは相手に対して先制パンチの詰め方が出来ればほぼ追い出せます)

家賃を滞納するだけでは追い出しも難しいですがこういう虚偽の場合、相手の落ち度を攻めやすいので「退去したくても行くとこも無ければ引っ越す金も無い」なんて言わせずに追い出せる可能性も高いです。(例の「なんでなんで作戦」が有効ですw)

あと、アリバイ会社使用を見破る作戦としてワタクシ、ホームページ見て会社について本人に直接質問したり、それでも疑わしいと「通帳の給与振り込み部分を見せろ」とか言って確認することもありますが、組織的に仕込まれちゃうとワタクシでも見破れませんw

となるとやっぱりこんなアリバイ会社は絶滅していただきたいのですが使いたいという人がいる以上、無くなることは無いんでしょうね。。

なんとも腹ただしい話ですが、ワタクシ一人の力ではどうにも出来ない話なので結局、いつもやってる「入居申し込み書の記入を端折るやつは断る」ってのをやるしかないです。

でもあれです。
こういうアリバイ会社を使って申し込みを通そうとする時ってなんとなくですが勤務先を聞くとやたら返事が遅かったりすることが多いのでそんな気配を感じたら仲介さんにガンガン聞いちゃうとボロが出るので案外それだけでわかっちゃうかもしれません。

本来であればこのDMを「ったく、、てめーらインチキしてんじゃねーよ!!」と声を大にして糾弾する予定でしたが先日のFPと違いそんな連中がこのブログを見てるはずもないと思い内容を一部変更しましたww



最近、契約書作ってないので条文探すの苦労したんじゃんw

想い出のイチョウの木。。。


今年もあと5日ですが、、ポチして「戻る」でお願いしますw

こんにちは。

今日の話はブログじゃ書かないつもりでいた話なのですが当事者からもう書いてもいいよと言われたので書いちゃいますw。(ほら、他人の不幸はなんとかって言うじゃないですかww)

この当事者、、
実は旅団のかなりの重鎮の人なのですが、ワタクシの知る限りでは今年の「瞬間的にお金を稼いだオブザイヤー」ではないかと思います。

えぇ、、
この人、、業者でもないのにたった一日の不動産取引で1億稼いだんです。。。(数年かかって転売して1億って人は過去にいないこともないですがこの手のパターンで1億は初めてですw)

どうやって稼いだのかについてはブログじゃ書けませんが「たった一日で」というフレーズでピンと来た方、、、
コメント欄で「あー、、それって中〇省〇でしょww」とか書かないでくださいw(ここはトップシークレットになってます)

で、そんなわずか一日で1億稼いだ某団員(仮にEさんとします)。。
当然ながら一年でこんなに稼いでしまえば税金もバカになりません。(これだけ儲けたので狼旅団税として3トリキほどタカらせていただきましたが、、まったく追いつきませんw)

と言うことでいつもの「減価償却の雄」である「太陽光発電」で行こうじゃないかと言うことになり早速購入することになりました。

そういや、この太陽光発電。。
当初の買い取り価格42円から大きく値下がりして噂では20円台後半にまでダダ下がりしてるそうですが現金購入であればこんな値下がりは気にもならないでしょう。。(どっちかというと期末までに売電開始出来るか出来ないかが重要ですから)

そんな中、偶然にも12月末までに売電開始出来そうな物件を埼玉県某所にて発見。。
現地を見に行き「これなら減価償却マシマシじゃんw」という規模のモノだったので早速契約、、、となったところで問題発生です。。
えぇ、、
隣地所有者のイチョウの木がこの土地に大きくかぶさっていてこの木の存在が発電量に大きく左右することが発覚したんです。。。


だって、こんなに生い茂っちゃ発電できねーだろww

こういう時、、
太陽光の業者さんは隣地と交渉してなんらかの対策を取ってくれるものなのですがこの隣地の人、、
どうもこのイチョウの木が想い出の樹木らしく一切の交渉に応じてくれないんだそうです。。

樹木本体を伐採するのではなく枝くらい切らせてくれてもよさそうなものなのですが、この隣地の人、、
どんな想い出か知りませんが「このイチョウの木に指一本触れたらコロス」と激しく抵抗します。

ま、越境でもしてれば容赦なく枝くらいこっちで切っちゃうんですがこちらはその隣に太陽光パネルを並べる身。。(妙に刺激して太陽光パネルでもカチ割られたら大変です)

なんとか穏便な交渉で切り抜けられないかと相談もされたのですが、普段から立ち退き交渉とかの戦場で戦ってるワタクシに相談されても「夜中にそのイチョウの木の根っこに大量の枯葉剤ブン撒いて知らん顔してろよw」ってことくらいしか思い浮かびません。(おそらくそんな軽率なことしたら「太陽光パネルの科学的影響でイチョウが枯れた」と精神的苦痛で訴えてくる予感ぷんぷんです)

このイチョウの木がある影響でどう計算しても計画発電量は太陽光のモジュールあたり当初の半分くらいにしかならないのでいくら現金購入とはいえ採算があいません。

一応そのイチョウの木の移設も考えたのですがやはり「触るとコロス」オーラ全開な隣地所有者ゆえ、そんな提案も受け入れて貰えず結局、契約書を前にしてハンコを押すことが出来ませんでした。。(これが買えてれば凄まじいまでの節税対策だったんですが、、無念です)

こうなると一気に稼いだ利益も今の税制じゃ4年で償却できる耐用切れの木造物件とか小規模企業共済チックなやつとか退職金保険を使うくらいしか思い浮かばないワタクシ。。(こんな大金を稼いだことが無いワタクシなのでこの程度しか思い浮かびませんw)

いっそのことM〇テレビのスポンサー枠を買い切って狼旅団の番組(狼旅団的にMCはカンニング竹山さんあたりを希望しますw)でも作って貰おうかと提案したのですが、、

「そんなのやるくらいならちゃんと納税した方がマシじゃんwww」
と秒速却下。。。。(秒速と書いてますが実際は0.3秒くらいで却下されたんです、、、、涙)


ま、あれです。。

テレビで狼旅団を世に広めてもなんの役にも立ちませんからねーw(各方面からクレームが飛んできそうですw)

ということで、
新春から予定していた「狼旅団プレゼンツ~貧困さんいらっしゃーい!」は企画倒れということでお願いいたします。。。(ちなみに内容的にMC:はカンニング竹山・山瀬まみのホリプロコンビで飛んじゃった大家さんをお招きして寄ってたかって罵倒する内容でしたw)



「やませまみ」を「ながせまみ」って間違えて検索したら、、、いや、、なんでもないんじゃんw

まだまだこの業界、、捨てたもんじゃないです。。。

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さて、、今日もさっさと更新なんですのw

こんにちは。

ワタクシの感覚ですがここ数年で融資がバンバン付いて投資物件が恐ろしいくらいの高値で売れてた最盛期って恐らく去年の今頃じゃなかったかと思います。(ま、今でも属性次第じゃ青天井的に融資が出るらしいですがw)

そんな時期に売ったとある物件。。

一年経って前のオーナーさん(要するに当時の売主さんです)が偶然、その売った物件の賃貸募集の広告を見つけたそうなのです。。

ちなみに売った当時は41部屋中38部屋が埋まっていて空室は3部屋。。

場所的に完全満室にするのは少々厳しいエリアでしたので残り3部屋まで必死に埋めてあとは適当なこと言って埋まりそうな素振りだけ見せて勢いで売ってしまった記憶が残っているのですが(いつもの「ここって駅から近いから空いてもすぐ埋まっちゃうんですよ攻撃」ですw)、、、

その募集広告にはババババーーーっと13部屋の募集記事が載ってたそうです。。(えぇ、、41部屋中13部屋が空室デス。。。)

13/41だと空室率は30%を超えてしまい、当時の融資返済額からすると完全に手出し状態。。(たぶん毎月20万くらいは手出しになってるはずです)

我々も仲介する時に「買主さん、、ホントにこの売値で買うんですか?」と仲介さんに何度も念を押した記憶があるのですが(だって冗談みたいな高値だったんですもんw)その仲介さん、、

「いやいや賃貸募集から管理まで全部ウチでやるので全然問題ありません」

とまったく取り合ってくれませんでした。。

売主側だった我々ですから、買主さんがどんな物件を掴んで苦しみもがいてもちっとも罪悪感は感じませんが(我々そこに良心の呵責なんざ存在しませんw)買主さん側の仲介さんはそういうもんじゃないはずです。(やっぱり買うべきか見送るべきかのアドバイスくらいはしてあげた方がいいんじゃないかと)

察するにこの仲介さん、、てめーの顧客に物件をあてがって管理手数料をチューチュー吸い上げる戦術だったんじゃないかと思います。。(なので「決済日当日にきっちり管理会社を切り替えろ!プロパン会社も切り替えろ!」ってうるさかったんですね。。

首都圏とはいえ新宿から電車で一時間以上走ったとこにある準地方の巨艦ファミリー物件だと退去時の原状回復費と入って来る賃料バランスが悪いなんて場合、空室の悪循環に陥りやすいもの。(原状回復費をケチる→募集しても内見すら来ない→家賃を下げる→それでも埋まらない、、の悪循環)

実はこの物件、、
都内にある客付け能力が一桁違う管理会社が賃貸募集をやってたので41部屋中、38部屋まで埋めることが出来てたんです。

言い換えれば、こんな素敵系管理会社の力でさえ、ここまでしか埋めきれなかったんですから並みの管理会社じゃ埋めるのは至難の業ってことです。(当時の担当さんも「もうこれ以上は部屋的にちょっと無理かもしれません」って泣きが入ってましたからw)

そんな事情の物件なので我々も「募集のうまい会社ですからこの管理会社さんは継続した方がいいと思いますよ」とやんわりと言っておいたのですが(えぇ、、「ここって駅から近いから空いてもすぐ埋まっちゃうんですよ攻撃」を使ってるにも関わらず、、、ですw)

「いやいや、、我々も賃貸募集は得意ですから全然問題ありません(キリ」

とまったく耳を貸してくれませんでした。。

不動産の仲介って一度売ってしまうと売主側仲介ってよほどのトラブルでもない限りこの買主さんとはコンタクト取れないのであとは買主側仲介さんが事後処理をやることが多いです。

その買主側仲介さんがそのまま管理会社になればなおさら我々のところには売った後の話なんて入ってくるわけもありません。

しかし、こうやって悲惨な空室状況を知ってしまった以上、我々も黙って見てるわけには参りません。(ってか売主さん、、もう売っちゃったんだから空室が何部屋あるかなんて調べなくていいんだってwww)

で、この手の募集なんですが、
管理会社がそのまま賃貸募集してるってことはこの会社は募集広告をネットに載せたり周辺の別の仲介さんに客付けを依頼しているはずです。(最悪なケースだと客付け業者に「広告費二カ月」なんてニンジンぶら下げた完全丸投げ募集だと思いますがw)

そこで我々、以前、管理やってた仲介さんにも客付けのお願いをすることにしました。

物件の場所がこの管理会社さんからは遠いし、何より、、管理契約を無理やり決済当日にブチ切ってますので「は?無理やり管理打ち切っておきながら今さら客付けしろとはどういうことだよ!!」と怒鳴られるんじゃないかと思ってましたが、、、

まだまだこの業界、、捨てたもんじゃないです。


「あ、あの物件、最近もチェックしてますけど悲惨なことになってるみたいですね。。。(小笑)」

この会社、、
管理を打ち切られたあとでもちゃんとその後の動向をチェックしてたみたいで現在13部屋の空きがあって当時の賃料より募集賃料が5000円下がってるのもきっちり把握してました。。(ちなみに敷金・礼金が1:0からゼロゼロになってるのもご存じでした)

「遠方の物件だったからでしょうけど、あの後は弊社に客付け依頼って来てないんですよねー」

「遠方」だからではなく一方的に管理契約をブチ切ったのでバツが悪くなって連絡してこないのが真相じゃないかと思うワタクシ。。

「広告費は弾んで貰いますから客付けお願いできないですかねー」とお願いするとともに今の管理会社にも連絡して「と言うことで昔の管理会社も客付け手伝って貰うことにしたので広告料弾んでくださいw」とお願いしておきました。。(何度も言いますけど売主さん、、売った後に空室が何個あるとか調べなくていいですからねww)

こんなことやったくらいで13部屋の空室が全部埋まるとは到底思えませんが、やらないよりはマシでしょう。。(ってか我々がお手伝いできるのはホントここまでですからw)


えぇ、、
極々たまにですが、我々売った後の物件でもこのくらいのフォローはやってますw(だってこれで知らん顔したら目覚めが悪いじゃないですかww)


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あ、「広告費3ヶ月くれ」って言って一か月分抜くの忘れちゃったんじゃんw

全国地震ハザードマップ

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暇だったので今日は家でフォカッチャ量産したんですのw

こんにちは。

昼間、なんとなくワイドショー見てたのですが、熊本の地震で家が全壊しちゃった人がアルピニストの野口さんが提供してくれたテントで過ごしてる話が放映されてました。

手足が伸ばせない車で寝泊まりしているよりはテントの方がまだマシなんだとは思いますが今まで普通に家で暮らしていた人がいきなりテント暮らしになれば健康のいいわけありません。(まして野外でテントじゃこれかからの季節の寒暖差でカラダ壊しちゃいます)

かといってホテルとか旅館を開放しているそうですがあんな地震食らって建物内で寝ようってのも怖いものがあるそうでどうしても野外で、、って流れになっているようです。(ワタクシも同じ目に遭えば絶対屋内には寝れません、、)

ワタクシどうにか出来るって話でもないのであれですがこういう人を早いとこなんとかしてあげて欲しいところです。

さて、そんな熊本の団員MさんがFBで全国地震ハザードマップのJ-SHISのアプリのネタを書いてたのでワタクシも今日はそのアプリの便乗ネタを書かせていただきます。

この地震アプリ、、
確率上ではありますが全国の震度6強などの地震が今後30年以内にどのくらいの確率(大体30%以上だと高確率となるらしいです)をいろいろな地点で調べることが出来ます。


早速ワタクシもアプリ追加しましたw

また現在地機能を使うとピンポイントで今いる地点の地震確率がわかるので不動産などの現調時に水害のハザードマップと一緒に地震ハザードまで一気に調べることが可能になります。

あと活断層の位置も大まかではありますが把握出来るので物件を買おうとする際に、今後は活用される機会も増えるんじゃないかと思います。(もしかしたらそのうち重説なんかにもこの地震ハザードマ項目が増えるんじゃないでしょうか?w)

しかし、この活断層マップ。。
現在までの調査でわかっている部分だけしか載ってません。

今回の熊本地震の際に阿蘇山周辺の活断層の存在が火山灰に覆われた地層のためわかりにくかったのですが、実際に揺れてみて「おいおい、、阿蘇山の下にも活断層あるじゃん」ってわかったことを考えると建物がすでに建ち過ぎて土を掘り返せない首都圏(とりわけ23区なんて大規模に掘り返せるわけもないので)などを地図で見るとなんとなく「活断層もない地域」と勘違いされそうです。

元々、関東地方も富士山の噴火で関東ローム層という火山灰で覆われた地域なのでもしかしたら首都圏の地下にもまだ見ぬ巨大な活断層が眠ってる可能性も否定は出来ません。。

また、活断層以外にも大陸プレートのぶつかりあうタイプの地震も考慮すると地震にも2つのパターン(活断層型とプレート型)があるだけに日本に住む限りこの地震とは常に縁が切れない関係と言っても過言ではないでしょう。。

さて、そんな首都圏をこの地図の確率マップで見ると、、、


うーむ、、都内なんてほとんど壊滅しちゃうくらいの確率になってますww

あと我々がガキの頃、さんざん言われていた東海大地震のエリアである静岡付近、、


ここも地図だけ見てると沿岸部はほぼ壊滅しそうな確率に見えちゃいます。。

しかしこれらの地域は30年以上前から「いつか必ず大地震が来ますよ」とアナウンスされてた関係で地震に対する防災意識が高いのでなんとなくですが今建ってる建物も耐震を意識したものが多いです。


事実、熊本あたりだととても大地震が来るようには見えません。。

そう考えると普段から「この辺は30年以内に大地震が来ますよ」とアナウンスがされていないエリアに建ってる建物と「この辺は30年以内に大地震が来ますよ」ってアナウンスされてるエリアの建物では耐震意識の違いで古い建物をそのまま使ってる確率も違う気がします。

東日本の時と阪神淡路を比較すると見えてきますが宮城などは元々宮城沖地震の教訓で耐震意識が高く、あの津波さえなければ建物もかなり残ったんじゃないかと思いますが阪神淡路の時はいわゆる文化住宅(築古な木造長屋)が結構な確率で倒壊しちゃいました。(関西地域で大地震が来るなんて意識は相当低かった記憶が今でもあります)

そんな耐震耐震ってよく言われてる場面で思うのですが、この耐震機能って巨大なビルなどの制震、免震機能以外は「揺れて避難するまである程度の時間、倒壊しない」ってモノじゃなかったかと思います。(木造建物に倒壊しないくらいの耐震基準を求めたら建築単価がいくらになるかわかったもんじゃないし)

新耐震でこれですから旧耐震の建物で一度震度6強でも食らえば倒壊こそ免れたとしても熊本の時みたいに震度7が2発、震度6強5発なんて食らったら結構な確率で倒壊しちゃうんじゃないかと。。。

とそんなところでワタクシ、、ふと思ったのですが東日本の時でも一度都内でも震度6強食らった地域がありました。

その時は倒壊を免れた建物も多いですがその際に耐震補強なりの工事を施工した建物ってどのくらいあるんでしょうか?

テレビでもやってましたが一度大きい地震を食らって耐えても次の大きい地震では最初の耐震機能が弱くなっていて耐えきれずに倒壊した建物が数多くあったそうです。

そう考えると東日本の時に倒壊を免れた旧耐震の物件。。
次回は同じ震度でも耐えられるのでしょうか?

なぜこんな心配をしてるかと言えば、昨今の物件価格高騰で築古物件じゃないと買えないって人が増えてること。。。

再建不可とか借地などに建ってる格安戸建を賃貸で利用しようとリノベして賃貸物件として使ってる人で耐震構造まで見ている人がどの程度いるのか。。。?

えぇ、、
ワタクシが知る限りリノベとして手を加えてるのって水回りとか床、クロスとかの見える部分ばっかりじゃなかったかと心配なんです。。

さらに言わせていただく昔の築古物件、、
部屋数を多くしようと部屋を小さく区切っていることが多く最近の広々設計じゃありません。

これをリノベで部屋をぶち抜きワイドスパンにしている人、、多くないですか?(ま、実際には柱抜かなきゃさほど影響でないって言いますけどw)

昔と違って今は物件で何かあるとあの「大◯てる」なんてサイトで晒されて一生心理的瑕疵物件として祀られてしまう時代だってこと頭に入れておかないと倒壊して更地になっても地図に「心理的瑕疵あり」だの「告知事項あり」なんて書かれちゃうかもしれませんよ。。。(聞くところによるとこの大島さん、、登録間違いでもなかなか訂正してくれないそうですし)

なんて大島さんのネタに振るとまた検索キーワードで引っかかって不動産投資と違う分野の人ばっかり飛んで来ちゃうので本日はこの辺で終了です。。。

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内緒だけどブログに「大島◯る」って書くだけでアクセス5万くらい平気で上がるんじゃんw

焼肉定食。。。。(旅団Y氏とN氏からのタレコミネタ)

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Sell in May、、、なんですのw

こんにちは。

我々の不動産業界、、景気がいいのか悪いのかわかりませんが、今週に入りなんとなく業界全体がGWの連休モードに突入しちゃった感があります。。(今日くらいから物確電話激減ですw)

去年の連休前は連休前日まで物確電話でてんやわんやだったことを考えるとどこの不動産屋さんも今年は景気がいいんでしょうね。。(死ねばいいのに)

そんな我々、、貧乏暇なしとはよく言ったものでGW直前だというのにまだ連休カレンダーが決まっておりません。。(今頃になって例のシェアハウスプロジェクトを放置プレイしていた余波が襲ってきています)

新戦力君からは「他の会社にあってウチの会社にないモノ、、わかります?・・・計画性ですよ。。。」とイヤミを言われ出口の見えない迷宮に迷い込んでしまった気もしなくはありません。。(すべてワタクシの不徳の致すところであります)

さて、そんな連休ですが今年は2日と6日を休むと驚異の10連休。。(不動産屋あたりだと明日から強引に休んで12連休が可能ですw)

きっと今年もどこのホテルも満員になるんじゃないかと思います。

そんなホテルですが、昨年くらいからインバウンド需要を見越したホテル建築ラッシュに見舞われています。

ワタクシのところにも「ホテル用地になりそうなのがあったら情報くれ!」と悲痛な叫びが飛び込んで来ますが、今日の日経の記事でこんなのがありました。

「不動産大手のヒューリックは、東京・お台場の大型ホテル「グランパシフィック LE DAIBA」を京浜急行電鉄から5月に取得する。買収額は600億円超とみられる。運営もホテルオークラ(東京・港)に切り替え、2020年の東京五輪に向け訪日外国人需要を取り込む。」

こんな記事が紙面を賑わすくらい今の日本は空前のホテル特需になっちゃっているのですが、お台場の大型ホテルとは言えあれを600億で買っちゃうあたり、、、ワタクシ的にはリーマン末期のダヴィ○チ様を思い出さずにはいられません。。(しかしこの600億も再来年くらいには1200億くらいのプライスで誰かがババ引くんでしょうけどw

ちなみにリーマン末期のファンドバブルの時も似たようなホテルの建築ラッシュがあり、設計会社、ホテルビジネスコンサル、企画会社、ゼネコンが入り乱れて「土地を仕入れて建物建てて運営まで面倒見てファンドに高値で売り抜ける」というビジネスモデルが乱立。。

名前は出せませんが某都銀などがファンドへの融資を急激に絞った結果ファンド側がこの話をドタキャン(高値で買う代わりにノーペナでキャンセル出来たんでしょう)が頻発して設計会社、ホテルビジネスコンサルタント、企画会社、ゼネコンあたりが金に詰まってあっという間に潰れてしまった記憶がありますがその後のこの某都銀の貸し剥がし騒動は我々不動産業者や不動産オーナーにも恐ろしい傷跡を残すことに繋がります。。(ワタクシ、この時に「不動産は金融機関の融資具合でどうにでもひっくり返る」ってことを死ぬほど思い知らされたタイプですw)

とは言え、昨日になってようやくオリンピック用の新ロゴも決まり迷走続きだったオリンピック問題もようやく正常起動しそうな気配だしここ数年は妙な災害でもない限りこのインバウンド需要で外国からたくさんの人が押し寄せて来るに違いありません。

そんな海外からの人の流入に伴い今後、「移民」というキーワードも多く紙面を賑わすんじゃないか?って気がするワタクシ。。

実はシェアハウスやろうと思ってるのもこんな観光客から移民として定住しそうな需要を取り込もうって魂胆があるからなのですがオリンピック後の賃貸需要も時の政府の方針によってはこの「移民政策」で大きく変わるかもしれません。。

今の日本は外国人の定住にあまり前向きではないと思いますが(定住条件も相当厳しいものがあります)これだけ海外から人が流れ込んでくればその方針も今後の人口減に伴いもうちょっと前向きになるのではと踏んでます。

そうなると賃貸需要も高くなり空室になりそうな地方都市の物件でも案外埋まってしまうかもしれません。

そんな甘いことを書いちゃうと「もしかしてオリンピック後も賃貸マーケットって安泰なの?ww」って思う方もいるかもしれないので念のため申し上げますが、これはあくまでもワタクシのトラタヌ話ですwww。(そんなうまくいくわけないっつーのw)

ただちょっと気になることがあります。

えぇ、、融資が緩いからとHM系のアパート業者が似たような手法で不動産投資を志す人に営業掛けてるってこと。。。です。。(実際、HM系物件は融資ゆるゆるですw)

先週、とあるHM系のアパート業者(鉄骨しか出来ない業者)に放った間者N氏からの報告では戸当たりの建築単価、、
なんと怒涛の1350万円。。。。(今どきのRCでもこんな戸当たり単価にはなんねーよww)

営業さんの「えぇ、表面利回りですけど8%くらいで出来そうです」っていうセールストークに釣られてショールームに出掛けてみればその利回りはなんと土地なしの状態。。。(実際にショールームでいろいろなデーター入れて計算し直したら6.5%まで利回りが下がっちゃったそうですがw)

その間者N氏の隣で営業トークを被弾していた投資家さん、「これで破産とかしませんか?(直球w)」って聞いてたそうなのですがその営業さん、、

「えぇ、、今まで弊社で建てて破産した人なんでいませんよww(ちなみにワタクシそう言う人を3人は確実に知ってますけどw)」

「仮にそうなるとしたらそれは大地震とか戦争になった時くらいですよwww(いや、だから戦争になってなくても3人は確実にS、、以下略)」


と笑顔で言ってたそうで隣に座ってた間者N氏は恐ろしくなって途中で逃げ帰ってきたそうです。。。(そのプレゼン資料見せていただきましたが、、それはそれは恐ろしい資料に仕上がってましたw)

さて、話は戻りますがリーマンショック後にそんな宙ぶらりんなホテルが格安で売りに出てましたが折しもリーマンショック後は外資系の人が一斉に日本から消え失せ、さらに追い討ちを掛けるように東日本大震災があって外国人観光客も激減しここ数年前まではホテルの稼働率もまったく上がりませんでした。(どうでもいいけどそんな時期に果敢にホテル建設やってたAPAって先見の目があったのか単なるギャンブルなのかわかりませんけどホントすごいですwww)

そんなホテルを安く買って今のホテル特需の時にシングルで一晩2万取っちゃう人こそ勝組なのかもしれませんね。。

と言うことで我々、、このHM系のアパート業者のショールームで次々に生贄となる人を5年先まで追っかけることにします。。。(結論ですがやはりこの不動産業界、、間違いなく弱肉強食の世界ではないかと。。w)



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焼肉定食じゃないんじゃんw