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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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想い出のイチョウの木。。。


今年もあと5日ですが、、ポチして「戻る」でお願いしますw

こんにちは。

今日の話はブログじゃ書かないつもりでいた話なのですが当事者からもう書いてもいいよと言われたので書いちゃいますw。(ほら、他人の不幸はなんとかって言うじゃないですかww)

この当事者、、
実は旅団のかなりの重鎮の人なのですが、ワタクシの知る限りでは今年の「瞬間的にお金を稼いだオブザイヤー」ではないかと思います。

えぇ、、
この人、、業者でもないのにたった一日の不動産取引で1億稼いだんです。。。(数年かかって転売して1億って人は過去にいないこともないですがこの手のパターンで1億は初めてですw)

どうやって稼いだのかについてはブログじゃ書けませんが「たった一日で」というフレーズでピンと来た方、、、
コメント欄で「あー、、それって中〇省〇でしょww」とか書かないでくださいw(ここはトップシークレットになってます)

で、そんなわずか一日で1億稼いだ某団員(仮にEさんとします)。。
当然ながら一年でこんなに稼いでしまえば税金もバカになりません。(これだけ儲けたので狼旅団税として3トリキほどタカらせていただきましたが、、まったく追いつきませんw)

と言うことでいつもの「減価償却の雄」である「太陽光発電」で行こうじゃないかと言うことになり早速購入することになりました。

そういや、この太陽光発電。。
当初の買い取り価格42円から大きく値下がりして噂では20円台後半にまでダダ下がりしてるそうですが現金購入であればこんな値下がりは気にもならないでしょう。。(どっちかというと期末までに売電開始出来るか出来ないかが重要ですから)

そんな中、偶然にも12月末までに売電開始出来そうな物件を埼玉県某所にて発見。。
現地を見に行き「これなら減価償却マシマシじゃんw」という規模のモノだったので早速契約、、、となったところで問題発生です。。
えぇ、、
隣地所有者のイチョウの木がこの土地に大きくかぶさっていてこの木の存在が発電量に大きく左右することが発覚したんです。。。


だって、こんなに生い茂っちゃ発電できねーだろww

こういう時、、
太陽光の業者さんは隣地と交渉してなんらかの対策を取ってくれるものなのですがこの隣地の人、、
どうもこのイチョウの木が想い出の樹木らしく一切の交渉に応じてくれないんだそうです。。

樹木本体を伐採するのではなく枝くらい切らせてくれてもよさそうなものなのですが、この隣地の人、、
どんな想い出か知りませんが「このイチョウの木に指一本触れたらコロス」と激しく抵抗します。

ま、越境でもしてれば容赦なく枝くらいこっちで切っちゃうんですがこちらはその隣に太陽光パネルを並べる身。。(妙に刺激して太陽光パネルでもカチ割られたら大変です)

なんとか穏便な交渉で切り抜けられないかと相談もされたのですが、普段から立ち退き交渉とかの戦場で戦ってるワタクシに相談されても「夜中にそのイチョウの木の根っこに大量の枯葉剤ブン撒いて知らん顔してろよw」ってことくらいしか思い浮かびません。(おそらくそんな軽率なことしたら「太陽光パネルの科学的影響でイチョウが枯れた」と精神的苦痛で訴えてくる予感ぷんぷんです)

このイチョウの木がある影響でどう計算しても計画発電量は太陽光のモジュールあたり当初の半分くらいにしかならないのでいくら現金購入とはいえ採算があいません。

一応そのイチョウの木の移設も考えたのですがやはり「触るとコロス」オーラ全開な隣地所有者ゆえ、そんな提案も受け入れて貰えず結局、契約書を前にしてハンコを押すことが出来ませんでした。。(これが買えてれば凄まじいまでの節税対策だったんですが、、無念です)

こうなると一気に稼いだ利益も今の税制じゃ4年で償却できる耐用切れの木造物件とか小規模企業共済チックなやつとか退職金保険を使うくらいしか思い浮かばないワタクシ。。(こんな大金を稼いだことが無いワタクシなのでこの程度しか思い浮かびませんw)

いっそのことM〇テレビのスポンサー枠を買い切って狼旅団の番組(狼旅団的にMCはカンニング竹山さんあたりを希望しますw)でも作って貰おうかと提案したのですが、、

「そんなのやるくらいならちゃんと納税した方がマシじゃんwww」
と秒速却下。。。。(秒速と書いてますが実際は0.3秒くらいで却下されたんです、、、、涙)


ま、あれです。。

テレビで狼旅団を世に広めてもなんの役にも立ちませんからねーw(各方面からクレームが飛んできそうですw)

ということで、
新春から予定していた「狼旅団プレゼンツ~貧困さんいらっしゃーい!」は企画倒れということでお願いいたします。。。(ちなみに内容的にMC:はカンニング竹山・山瀬まみのホリプロコンビで飛んじゃった大家さんをお招きして寄ってたかって罵倒する内容でしたw)



「やませまみ」を「ながせまみ」って間違えて検索したら、、、いや、、なんでもないんじゃんw

まだまだこの業界、、捨てたもんじゃないです。。。

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さて、、今日もさっさと更新なんですのw

こんにちは。

ワタクシの感覚ですがここ数年で融資がバンバン付いて投資物件が恐ろしいくらいの高値で売れてた最盛期って恐らく去年の今頃じゃなかったかと思います。(ま、今でも属性次第じゃ青天井的に融資が出るらしいですがw)

そんな時期に売ったとある物件。。

一年経って前のオーナーさん(要するに当時の売主さんです)が偶然、その売った物件の賃貸募集の広告を見つけたそうなのです。。

ちなみに売った当時は41部屋中38部屋が埋まっていて空室は3部屋。。

場所的に完全満室にするのは少々厳しいエリアでしたので残り3部屋まで必死に埋めてあとは適当なこと言って埋まりそうな素振りだけ見せて勢いで売ってしまった記憶が残っているのですが(いつもの「ここって駅から近いから空いてもすぐ埋まっちゃうんですよ攻撃」ですw)、、、

その募集広告にはババババーーーっと13部屋の募集記事が載ってたそうです。。(えぇ、、41部屋中13部屋が空室デス。。。)

13/41だと空室率は30%を超えてしまい、当時の融資返済額からすると完全に手出し状態。。(たぶん毎月20万くらいは手出しになってるはずです)

我々も仲介する時に「買主さん、、ホントにこの売値で買うんですか?」と仲介さんに何度も念を押した記憶があるのですが(だって冗談みたいな高値だったんですもんw)その仲介さん、、

「いやいや賃貸募集から管理まで全部ウチでやるので全然問題ありません」

とまったく取り合ってくれませんでした。。

売主側だった我々ですから、買主さんがどんな物件を掴んで苦しみもがいてもちっとも罪悪感は感じませんが(我々そこに良心の呵責なんざ存在しませんw)買主さん側の仲介さんはそういうもんじゃないはずです。(やっぱり買うべきか見送るべきかのアドバイスくらいはしてあげた方がいいんじゃないかと)

察するにこの仲介さん、、てめーの顧客に物件をあてがって管理手数料をチューチュー吸い上げる戦術だったんじゃないかと思います。。(なので「決済日当日にきっちり管理会社を切り替えろ!プロパン会社も切り替えろ!」ってうるさかったんですね。。

首都圏とはいえ新宿から電車で一時間以上走ったとこにある準地方の巨艦ファミリー物件だと退去時の原状回復費と入って来る賃料バランスが悪いなんて場合、空室の悪循環に陥りやすいもの。(原状回復費をケチる→募集しても内見すら来ない→家賃を下げる→それでも埋まらない、、の悪循環)

実はこの物件、、
都内にある客付け能力が一桁違う管理会社が賃貸募集をやってたので41部屋中、38部屋まで埋めることが出来てたんです。

言い換えれば、こんな素敵系管理会社の力でさえ、ここまでしか埋めきれなかったんですから並みの管理会社じゃ埋めるのは至難の業ってことです。(当時の担当さんも「もうこれ以上は部屋的にちょっと無理かもしれません」って泣きが入ってましたからw)

そんな事情の物件なので我々も「募集のうまい会社ですからこの管理会社さんは継続した方がいいと思いますよ」とやんわりと言っておいたのですが(えぇ、、「ここって駅から近いから空いてもすぐ埋まっちゃうんですよ攻撃」を使ってるにも関わらず、、、ですw)

「いやいや、、我々も賃貸募集は得意ですから全然問題ありません(キリ」

とまったく耳を貸してくれませんでした。。

不動産の仲介って一度売ってしまうと売主側仲介ってよほどのトラブルでもない限りこの買主さんとはコンタクト取れないのであとは買主側仲介さんが事後処理をやることが多いです。

その買主側仲介さんがそのまま管理会社になればなおさら我々のところには売った後の話なんて入ってくるわけもありません。

しかし、こうやって悲惨な空室状況を知ってしまった以上、我々も黙って見てるわけには参りません。(ってか売主さん、、もう売っちゃったんだから空室が何部屋あるかなんて調べなくていいんだってwww)

で、この手の募集なんですが、
管理会社がそのまま賃貸募集してるってことはこの会社は募集広告をネットに載せたり周辺の別の仲介さんに客付けを依頼しているはずです。(最悪なケースだと客付け業者に「広告費二カ月」なんてニンジンぶら下げた完全丸投げ募集だと思いますがw)

そこで我々、以前、管理やってた仲介さんにも客付けのお願いをすることにしました。

物件の場所がこの管理会社さんからは遠いし、何より、、管理契約を無理やり決済当日にブチ切ってますので「は?無理やり管理打ち切っておきながら今さら客付けしろとはどういうことだよ!!」と怒鳴られるんじゃないかと思ってましたが、、、

まだまだこの業界、、捨てたもんじゃないです。


「あ、あの物件、最近もチェックしてますけど悲惨なことになってるみたいですね。。。(小笑)」

この会社、、
管理を打ち切られたあとでもちゃんとその後の動向をチェックしてたみたいで現在13部屋の空きがあって当時の賃料より募集賃料が5000円下がってるのもきっちり把握してました。。(ちなみに敷金・礼金が1:0からゼロゼロになってるのもご存じでした)

「遠方の物件だったからでしょうけど、あの後は弊社に客付け依頼って来てないんですよねー」

「遠方」だからではなく一方的に管理契約をブチ切ったのでバツが悪くなって連絡してこないのが真相じゃないかと思うワタクシ。。

「広告費は弾んで貰いますから客付けお願いできないですかねー」とお願いするとともに今の管理会社にも連絡して「と言うことで昔の管理会社も客付け手伝って貰うことにしたので広告料弾んでくださいw」とお願いしておきました。。(何度も言いますけど売主さん、、売った後に空室が何個あるとか調べなくていいですからねww)

こんなことやったくらいで13部屋の空室が全部埋まるとは到底思えませんが、やらないよりはマシでしょう。。(ってか我々がお手伝いできるのはホントここまでですからw)


えぇ、、
極々たまにですが、我々売った後の物件でもこのくらいのフォローはやってますw(だってこれで知らん顔したら目覚めが悪いじゃないですかww)


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あ、「広告費3ヶ月くれ」って言って一か月分抜くの忘れちゃったんじゃんw

全国地震ハザードマップ

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暇だったので今日は家でフォカッチャ量産したんですのw

こんにちは。

昼間、なんとなくワイドショー見てたのですが、熊本の地震で家が全壊しちゃった人がアルピニストの野口さんが提供してくれたテントで過ごしてる話が放映されてました。

手足が伸ばせない車で寝泊まりしているよりはテントの方がまだマシなんだとは思いますが今まで普通に家で暮らしていた人がいきなりテント暮らしになれば健康のいいわけありません。(まして野外でテントじゃこれかからの季節の寒暖差でカラダ壊しちゃいます)

かといってホテルとか旅館を開放しているそうですがあんな地震食らって建物内で寝ようってのも怖いものがあるそうでどうしても野外で、、って流れになっているようです。(ワタクシも同じ目に遭えば絶対屋内には寝れません、、)

ワタクシどうにか出来るって話でもないのであれですがこういう人を早いとこなんとかしてあげて欲しいところです。

さて、そんな熊本の団員MさんがFBで全国地震ハザードマップのJ-SHISのアプリのネタを書いてたのでワタクシも今日はそのアプリの便乗ネタを書かせていただきます。

この地震アプリ、、
確率上ではありますが全国の震度6強などの地震が今後30年以内にどのくらいの確率(大体30%以上だと高確率となるらしいです)をいろいろな地点で調べることが出来ます。


早速ワタクシもアプリ追加しましたw

また現在地機能を使うとピンポイントで今いる地点の地震確率がわかるので不動産などの現調時に水害のハザードマップと一緒に地震ハザードまで一気に調べることが可能になります。

あと活断層の位置も大まかではありますが把握出来るので物件を買おうとする際に、今後は活用される機会も増えるんじゃないかと思います。(もしかしたらそのうち重説なんかにもこの地震ハザードマ項目が増えるんじゃないでしょうか?w)

しかし、この活断層マップ。。
現在までの調査でわかっている部分だけしか載ってません。

今回の熊本地震の際に阿蘇山周辺の活断層の存在が火山灰に覆われた地層のためわかりにくかったのですが、実際に揺れてみて「おいおい、、阿蘇山の下にも活断層あるじゃん」ってわかったことを考えると建物がすでに建ち過ぎて土を掘り返せない首都圏(とりわけ23区なんて大規模に掘り返せるわけもないので)などを地図で見るとなんとなく「活断層もない地域」と勘違いされそうです。

元々、関東地方も富士山の噴火で関東ローム層という火山灰で覆われた地域なのでもしかしたら首都圏の地下にもまだ見ぬ巨大な活断層が眠ってる可能性も否定は出来ません。。

また、活断層以外にも大陸プレートのぶつかりあうタイプの地震も考慮すると地震にも2つのパターン(活断層型とプレート型)があるだけに日本に住む限りこの地震とは常に縁が切れない関係と言っても過言ではないでしょう。。

さて、そんな首都圏をこの地図の確率マップで見ると、、、


うーむ、、都内なんてほとんど壊滅しちゃうくらいの確率になってますww

あと我々がガキの頃、さんざん言われていた東海大地震のエリアである静岡付近、、


ここも地図だけ見てると沿岸部はほぼ壊滅しそうな確率に見えちゃいます。。

しかしこれらの地域は30年以上前から「いつか必ず大地震が来ますよ」とアナウンスされてた関係で地震に対する防災意識が高いのでなんとなくですが今建ってる建物も耐震を意識したものが多いです。


事実、熊本あたりだととても大地震が来るようには見えません。。

そう考えると普段から「この辺は30年以内に大地震が来ますよ」とアナウンスがされていないエリアに建ってる建物と「この辺は30年以内に大地震が来ますよ」ってアナウンスされてるエリアの建物では耐震意識の違いで古い建物をそのまま使ってる確率も違う気がします。

東日本の時と阪神淡路を比較すると見えてきますが宮城などは元々宮城沖地震の教訓で耐震意識が高く、あの津波さえなければ建物もかなり残ったんじゃないかと思いますが阪神淡路の時はいわゆる文化住宅(築古な木造長屋)が結構な確率で倒壊しちゃいました。(関西地域で大地震が来るなんて意識は相当低かった記憶が今でもあります)

そんな耐震耐震ってよく言われてる場面で思うのですが、この耐震機能って巨大なビルなどの制震、免震機能以外は「揺れて避難するまである程度の時間、倒壊しない」ってモノじゃなかったかと思います。(木造建物に倒壊しないくらいの耐震基準を求めたら建築単価がいくらになるかわかったもんじゃないし)

新耐震でこれですから旧耐震の建物で一度震度6強でも食らえば倒壊こそ免れたとしても熊本の時みたいに震度7が2発、震度6強5発なんて食らったら結構な確率で倒壊しちゃうんじゃないかと。。。

とそんなところでワタクシ、、ふと思ったのですが東日本の時でも一度都内でも震度6強食らった地域がありました。

その時は倒壊を免れた建物も多いですがその際に耐震補強なりの工事を施工した建物ってどのくらいあるんでしょうか?

テレビでもやってましたが一度大きい地震を食らって耐えても次の大きい地震では最初の耐震機能が弱くなっていて耐えきれずに倒壊した建物が数多くあったそうです。

そう考えると東日本の時に倒壊を免れた旧耐震の物件。。
次回は同じ震度でも耐えられるのでしょうか?

なぜこんな心配をしてるかと言えば、昨今の物件価格高騰で築古物件じゃないと買えないって人が増えてること。。。

再建不可とか借地などに建ってる格安戸建を賃貸で利用しようとリノベして賃貸物件として使ってる人で耐震構造まで見ている人がどの程度いるのか。。。?

えぇ、、
ワタクシが知る限りリノベとして手を加えてるのって水回りとか床、クロスとかの見える部分ばっかりじゃなかったかと心配なんです。。

さらに言わせていただく昔の築古物件、、
部屋数を多くしようと部屋を小さく区切っていることが多く最近の広々設計じゃありません。

これをリノベで部屋をぶち抜きワイドスパンにしている人、、多くないですか?(ま、実際には柱抜かなきゃさほど影響でないって言いますけどw)

昔と違って今は物件で何かあるとあの「大◯てる」なんてサイトで晒されて一生心理的瑕疵物件として祀られてしまう時代だってこと頭に入れておかないと倒壊して更地になっても地図に「心理的瑕疵あり」だの「告知事項あり」なんて書かれちゃうかもしれませんよ。。。(聞くところによるとこの大島さん、、登録間違いでもなかなか訂正してくれないそうですし)

なんて大島さんのネタに振るとまた検索キーワードで引っかかって不動産投資と違う分野の人ばっかり飛んで来ちゃうので本日はこの辺で終了です。。。

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内緒だけどブログに「大島◯る」って書くだけでアクセス5万くらい平気で上がるんじゃんw

焼肉定食。。。。(旅団Y氏とN氏からのタレコミネタ)

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Sell in May、、、なんですのw

こんにちは。

我々の不動産業界、、景気がいいのか悪いのかわかりませんが、今週に入りなんとなく業界全体がGWの連休モードに突入しちゃった感があります。。(今日くらいから物確電話激減ですw)

去年の連休前は連休前日まで物確電話でてんやわんやだったことを考えるとどこの不動産屋さんも今年は景気がいいんでしょうね。。(死ねばいいのに)

そんな我々、、貧乏暇なしとはよく言ったものでGW直前だというのにまだ連休カレンダーが決まっておりません。。(今頃になって例のシェアハウスプロジェクトを放置プレイしていた余波が襲ってきています)

新戦力君からは「他の会社にあってウチの会社にないモノ、、わかります?・・・計画性ですよ。。。」とイヤミを言われ出口の見えない迷宮に迷い込んでしまった気もしなくはありません。。(すべてワタクシの不徳の致すところであります)

さて、そんな連休ですが今年は2日と6日を休むと驚異の10連休。。(不動産屋あたりだと明日から強引に休んで12連休が可能ですw)

きっと今年もどこのホテルも満員になるんじゃないかと思います。

そんなホテルですが、昨年くらいからインバウンド需要を見越したホテル建築ラッシュに見舞われています。

ワタクシのところにも「ホテル用地になりそうなのがあったら情報くれ!」と悲痛な叫びが飛び込んで来ますが、今日の日経の記事でこんなのがありました。

「不動産大手のヒューリックは、東京・お台場の大型ホテル「グランパシフィック LE DAIBA」を京浜急行電鉄から5月に取得する。買収額は600億円超とみられる。運営もホテルオークラ(東京・港)に切り替え、2020年の東京五輪に向け訪日外国人需要を取り込む。」

こんな記事が紙面を賑わすくらい今の日本は空前のホテル特需になっちゃっているのですが、お台場の大型ホテルとは言えあれを600億で買っちゃうあたり、、、ワタクシ的にはリーマン末期のダヴィ○チ様を思い出さずにはいられません。。(しかしこの600億も再来年くらいには1200億くらいのプライスで誰かがババ引くんでしょうけどw

ちなみにリーマン末期のファンドバブルの時も似たようなホテルの建築ラッシュがあり、設計会社、ホテルビジネスコンサル、企画会社、ゼネコンが入り乱れて「土地を仕入れて建物建てて運営まで面倒見てファンドに高値で売り抜ける」というビジネスモデルが乱立。。

名前は出せませんが某都銀などがファンドへの融資を急激に絞った結果ファンド側がこの話をドタキャン(高値で買う代わりにノーペナでキャンセル出来たんでしょう)が頻発して設計会社、ホテルビジネスコンサルタント、企画会社、ゼネコンあたりが金に詰まってあっという間に潰れてしまった記憶がありますがその後のこの某都銀の貸し剥がし騒動は我々不動産業者や不動産オーナーにも恐ろしい傷跡を残すことに繋がります。。(ワタクシ、この時に「不動産は金融機関の融資具合でどうにでもひっくり返る」ってことを死ぬほど思い知らされたタイプですw)

とは言え、昨日になってようやくオリンピック用の新ロゴも決まり迷走続きだったオリンピック問題もようやく正常起動しそうな気配だしここ数年は妙な災害でもない限りこのインバウンド需要で外国からたくさんの人が押し寄せて来るに違いありません。

そんな海外からの人の流入に伴い今後、「移民」というキーワードも多く紙面を賑わすんじゃないか?って気がするワタクシ。。

実はシェアハウスやろうと思ってるのもこんな観光客から移民として定住しそうな需要を取り込もうって魂胆があるからなのですがオリンピック後の賃貸需要も時の政府の方針によってはこの「移民政策」で大きく変わるかもしれません。。

今の日本は外国人の定住にあまり前向きではないと思いますが(定住条件も相当厳しいものがあります)これだけ海外から人が流れ込んでくればその方針も今後の人口減に伴いもうちょっと前向きになるのではと踏んでます。

そうなると賃貸需要も高くなり空室になりそうな地方都市の物件でも案外埋まってしまうかもしれません。

そんな甘いことを書いちゃうと「もしかしてオリンピック後も賃貸マーケットって安泰なの?ww」って思う方もいるかもしれないので念のため申し上げますが、これはあくまでもワタクシのトラタヌ話ですwww。(そんなうまくいくわけないっつーのw)

ただちょっと気になることがあります。

えぇ、、融資が緩いからとHM系のアパート業者が似たような手法で不動産投資を志す人に営業掛けてるってこと。。。です。。(実際、HM系物件は融資ゆるゆるですw)

先週、とあるHM系のアパート業者(鉄骨しか出来ない業者)に放った間者N氏からの報告では戸当たりの建築単価、、
なんと怒涛の1350万円。。。。(今どきのRCでもこんな戸当たり単価にはなんねーよww)

営業さんの「えぇ、表面利回りですけど8%くらいで出来そうです」っていうセールストークに釣られてショールームに出掛けてみればその利回りはなんと土地なしの状態。。。(実際にショールームでいろいろなデーター入れて計算し直したら6.5%まで利回りが下がっちゃったそうですがw)

その間者N氏の隣で営業トークを被弾していた投資家さん、「これで破産とかしませんか?(直球w)」って聞いてたそうなのですがその営業さん、、

「えぇ、、今まで弊社で建てて破産した人なんでいませんよww(ちなみにワタクシそう言う人を3人は確実に知ってますけどw)」

「仮にそうなるとしたらそれは大地震とか戦争になった時くらいですよwww(いや、だから戦争になってなくても3人は確実にS、、以下略)」


と笑顔で言ってたそうで隣に座ってた間者N氏は恐ろしくなって途中で逃げ帰ってきたそうです。。。(そのプレゼン資料見せていただきましたが、、それはそれは恐ろしい資料に仕上がってましたw)

さて、話は戻りますがリーマンショック後にそんな宙ぶらりんなホテルが格安で売りに出てましたが折しもリーマンショック後は外資系の人が一斉に日本から消え失せ、さらに追い討ちを掛けるように東日本大震災があって外国人観光客も激減しここ数年前まではホテルの稼働率もまったく上がりませんでした。(どうでもいいけどそんな時期に果敢にホテル建設やってたAPAって先見の目があったのか単なるギャンブルなのかわかりませんけどホントすごいですwww)

そんなホテルを安く買って今のホテル特需の時にシングルで一晩2万取っちゃう人こそ勝組なのかもしれませんね。。

と言うことで我々、、このHM系のアパート業者のショールームで次々に生贄となる人を5年先まで追っかけることにします。。。(結論ですがやはりこの不動産業界、、間違いなく弱肉強食の世界ではないかと。。w)



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焼肉定食じゃないんじゃんw

旅団一カワイイ女子大家さんの話。。。

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前オチが思いつかずに遅刻な更新なんですのw

こんにちは。

先日、赤井親分のブログで「売主取り下げ」って記事を読んだのですが、売るといっておきながら「やっぱ売るのやーめた」って話、、、結構あるもんですね。(その理由がものすごくくだらねー理由だったりするので仲介としては時々殺意が芽生えることもあります

よくある理由として売主は売りたいと思って依頼しているのに親戚などの外野が「今売るなんてもったいない」とか「先祖代々の土地を兄弟に相談なしに売るのか!」とか「あ、俺、知ってる不動産屋があるからそっちにも価格を聞いてみるから」となり、違う不動産屋が媒介欲しさにあり得ないくらいの高値査定されて疑心暗鬼になり揉める、、なんてとこだと思いますが、逆に売りに出して買い付けが入って契約予定になってから買主に「やっぱいらねー」って言われるときもあります。

一般の買主さんであればワタクシもさほど腹も立ちませんが(売主さんの心情や土壇場でのハシゴを外され方によっては刺したい時もありますけどw)最近はプロの業者さんでさえこれを平然とやってくるので(業者の買い付けはそのくらい重いんですw)こっちの場合はワタクシが気が済むまでギチギチに詰めさせていただいてます。。

今日のお話はこの「買う側のキャンセル」ですがあまりに理不尽な話なのでブログネタにさせていただきます。。

本物件、、旅団一カワイイ女子大家さん(この記事をブログで書く許可をいただく際、「旅団一カワイイって書かないとコロスわよ」と厳命されております。。)ご所有の物件なのですが、ワタクシもかなり前から相談されていた都内某所の区分レジが舞台になります。。

価格も手ごろな上に相続物件なのでさほど儲けなくてもいいと太っ腹なことをおっしゃるのでワタクシ、一度は例の「狼旅団○販大家さん」で売ろうとも考えたのですが、団員の売り物件を両手仲介で売るのはワタクシにとってあまりに夢見が悪いと言うことで、本物件は今まで管理をやってる地元仲介さんに高く売って貰う戦術にしました。

価格的に安かったので売り出し当初からそこそこ反響もよく「これなら時間の問題かな」と思ってたら「これなら売ってもいい」ってくらいの買い付けが手付10%、融資特約無しで入りました。。

しかしなぜか本物件、、
契約してしばらくすると買主の資金調達がうまくいかなくて手付放棄での解約となってしまいました。。(なんか買主の親の問題で資金が急に出なくなったとか、、、)

手付放棄での解約なのでこの時点で売値の10%の利益も出て、もう一度売りに出して満額で成約すると当初の売値の10%増しでの売買になります。

物件的にもまたすぐ買い付けが入るだろうと思ってたらやはりその2週間後に別の買主さんから買い付けが入りました。。
この契約でも融資特約無しの手付は10%。。

一度契約を飛ばしている関係で仲介さんもかなり慎重に買主さんを選んでくれたそうで契約もトントン拍子に進み無事に契約出来ました、、、、、、が

今回もなぜか買主さんの資金繰りが急におかしくなって決済不能になり手付解約されちゃいました。。(店舗従業員の寮にしようとしてたそうなのですが店舗の開業費用が増えすぎてこっちまで資金が回らなくなったとか。。。)

これも手付放棄での解約なのでこの時点で売値の10%の利益も出て、もう一度売りに出して満額で成約すると次回は当初の売値の20%増しでの売買になります。 (この勢いであと8回売買を繰り返すと、、、いや、、なんでもありませんw)

別に物件がどうとか売主さんに問題があるわけでもなく買主さん側で起きている問題なので運が悪いとしか思えないのですが、、さすがに三度目は無いだろうとまたもや販売活動を再開。。(2回とも買主さんの資金繰り事由だし)

今度は買い付けが入っても売主さんの資金状態のエビデンスまで確認する念の入れようで迎撃態勢が出来ていました。

で、その3回目の買い付けは先週の木曜日に入ったのですが(しかしよくもまあ、ポンポン買い付けが入るもんですw)今度は微妙に指し値が入ってます。。

「狼さん、、今度は指値が入っちゃってるけどどうしましょうか?」

たしかに指値は入っていますが前回、前々回の手付流れの利益20%を考えるとこんな指値はどうってことありません。
ワタクシ、「資金繰りが見えてるなら売っちゃいましょうよw」とアドバイスして晴れて週末契約という流れになりました。。

明けて昨日の月曜日。。
この旅団一カワイイ女子大家さん(この表現、、フォント中太字・カラーはと正式に指定されていますw)から着信あり。。ぷるりんこ♪

「狼さーーーん、、契約またダメになったのよー!!!!」

・・・・

・・・・

え?

ダメになったって、、、

資金繰りも問題ないし物件に不具合があるわけでもないのになんでダメになったのよ?wwww


なんかもう、、あれです。

この勢いなら契約をあと7回流して売値を上回ることも可能じゃないかと思えてきましたよw

しかし、、
今回の契約流れの話は売主さんを責める話でもなくまた買主さんを責める話でもございません。

えぇ、、
同じ建物に居住しているまったくの第三者の邪魔で買い付けが流れちゃったというシャレにならない事態なんです。。

今回の契約、若干の指値が入りましたが手付10%、融資特約無しで締結した契約。。
契約場所が本物件のすぐ近くだったということもあり、契約後、管理会社から鍵を借りて買主さんがリフォームプラン用に採寸しにいったところで事件発生。。

下の階に住む別の区分所有者である住人がいきなり「この部屋を賃貸で貸すのは認めないわよ!!」とか「勝手に売り買いしないでちょうだい!!」とか「毎晩変な音が聞こえてくるのよ!!」と訳のわからないことを叫びながら怒鳴りこんで来たんです。。。

勝手に貸すなとか勝手に売るなとか第三者が口を挟む問題ではないので採寸してた買主さんもキョトンとしちゃったそうなのですが他人の部屋に土足で上がり込んで意味不明なことを口走る人が階下に存在するとわかって買主さんの奥様、、そりゃもうすっかりビビってしまったそうです。。

そんな人が階下に住んでるのを知っていれば契約ももう少しやりようがあったのですが、売主さんも管理会社の仲介さんもまったく知る由も無い階下の住人の変貌っぷり(3か月前くらいまでは普通にお話しできてたそうです)に我々、、まるもりさんのブログじゃないですがまさに青天霹靂です。。。(そういやまるもりさんの青天の霹靂ネタもとうとう108回を数えるまでになりましたw)

結局、契約した翌日に手付解除となってしまいまさかの3回連続となってしまいましたが、ワタクシに出来ることと言ったら、こんなところでしょうか?。。。

①目黒大黒天にお参りして「4回目にはちゃんと契約出来ますように」と真摯にお願いする(目黒大黒天、、結構願い事をかなえてくれますからw)
②一郎メーター(通称:ICHIメーター)みたいなパネルを作り、「あと7回、あと6回、あと5回・・・」とカウントダウンする。。。
③目黒大黒天にお参りして階下の住人を呪いk、、、げふんげふん、、、。。。




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なんか今日は大喜利になりそうな予感なんじゃんw