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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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RM造研究。。。


午後の紅茶を水替わりに飲んでますw

こんにちは。

中古一棟物件の融資が厳しくなる中で昨今モテはやされてるのが新築投資。。

ただ建築費が高騰したままの状態だし200㎡以下の緩和措置など法的問題を考えて木造アパートで新築やる人が増えておりますが、この木造一棟物件、、

いつの時代もそうですがロット1億を超えると急に再販性が悪くなっていきます

原因として考えられるのは金融機関のアパマンローンの団信の関係ではないかと思うのですが団信の基本的上限額が1億なのでここを境に急に厳しさが増し、ここ数年は耐用年数切れの物件にゲタを履かせて融資年数を伸ばしてくれる可能性も低いのであと数年は買えるプレーヤーも少ないんじゃないかと思います。(今まではここのプレーヤーが鬼のように多かったから良かったのですが今は相続絡みや純粋な資産家くらいしか買い手がいないように感じます)

とは言え新築木造物件を1億以下で建てるとなるとあまりCFも溜まらず最近は新築8%どころか7%くらいでもGOサイン出しちゃう投資家が多いと聞いてますので大変失礼な言い方になっちゃいますがそれって不動産投資がしないのではなく単に物件を増やしたいだけなんじゃねーの?って思ってしまいます。(そりゃ新築だから10年くらいはほったらかしでも走れますがその頃残債と売値がいくらになってるか考えるとお腹痛くなってきます)

それでも築3年くらいの木造アパートが場所によっては利回り6%台なんてスッ高値で売れていくようですから結局はどこで企画するかになってしまいますが、それだと土地値の高い場所になってしまいます。

ワタクシ、いつも言ってることですが不動産投資は土地値と家賃の微妙な塩梅で釣り合ってる場所が最強の投資価値を生むと思ってる派なのでそんなエリアで新築RCを建てて高家賃、長期返済、手間いらずってパターンでやりたいと思っております。

しかし、新築RCなんて今やろうとしたら坪単価100万超えは当たり前でうまい具合に土地値と家賃のバランスが取れてるエリアでやっても建築コストが足を引っ張ってそんなに高利回りは期待出来ません。(ちなみにワタクシの目標は過去の経験から新築利回り9%以上でございますが今やってもせいぜい7.5%くらいが限度でしょう)

そんなことを日々ムニュムニュと考えていたところ、「登記簿上、鉄筋コンクリート構造になるけど実際はちょっと違う構造」なるものを聞きかじりました。

ま、もったいぶって言うことじゃないので書いちゃいますが、
要するにRM造です。

このRM造、、
正式には「鉄筋コンクリート組積造(そせきぞう)」と言いますがこの工法は今から20年前くらいには登場していて日本じゃいろいろ問題があり過ぎてすっかりお蔵入りしてしまった工法でございます。

一般のRC造のようにいちいちコンクリ流し込むのに使う型枠が不要で特殊なブロックを人力でひたすら積んでそのブロックの隙間にゆるく溶いたモルタルを流し込んで強度を増すように建てて行きます。

土地の内側からブロックを積んでいくので土地ギリギリまで壁を建てることが出来、ワンフロア―を建てる期間は約3週間。
RCだと新築するのに土地を買ってから1年半くらい竣工まで時間が掛かりますがこれだと長くても1年で竣工出来、家賃収入が入るのも早くなります。

しかもこの工法、、
登記簿上は「鉄筋コンクリート造」となるので銀行融資は47年で見てくれます。

外国の石積みの住宅と同等の強度があるので100年くらいは充分に持つそうで、遮音性に優れているのでブロックと考えなければ下手なRC物件より重厚なものが出来る、、という話ですが、、20年前に登場していまだにあまり普及してないと言うのには理由があります。

一番に上げるのが雨漏り。。(一番ダメなやつじゃんwww)
ブロック構造ですので雨水が毛細管現象で染み込んでしまう習性があり上手に防水処理しないと雨水が侵入してくる、、とどうもこれが今まで日本で普及しなかった理由ではないかと思います。

次に挙げるのが人力作業のブロック積みの人的コスト。。
この工法はきちんとブロックを積み上げないと防水効果が悪いので精度が低く積まれたブロックでは単なる粗雑系CB造(コンクリートブロック造)になってしまいます。

またこのRM造は断熱が効きません。
RC造でも打ちっ放しRCで断熱工事をしなければ夏暑く、冬寒いという地獄のような建築物になってしまいますがこのRM造もきちんと断熱工事をしなければいけません。

メリットデメリット両方を挙げてみましたが今日の日中にそんなRM造の現在新築中の物件を見て来ました。


外観その1


外観その2


共用廊下


居室(内断熱のためブロックは見えません)


トイレ(窓は後にフィルム貼る予定)


浴室(1116の追い炊き付き)

この物件の施主さんの話によれば本物件で4件目のRM造で当初はブロック積みの精度の問題で雨漏りしてたそうですが精度高く積むことが出来る職人さんでチームを結成したところ一つ前くらいからすっかり改善し今回新築中の物件ではそんな雨漏りの兆候すらないそうです。(ってか新築工事中に漏れ始めたらそれこそシャレになりませんがww)

間取りは1Kですが近隣家賃より2万くらいは高く取れそうなデザインしてるので10年くらい無事に走ってくれたら結構な収支を叩き出しそうな予感がします。

ちなみにメンテですがやはり構造が構造なので10年に一度くらいは防水工事をやらなくてはいけないそうで個人的には最初から外断熱でブロック部分を下地にして上に建材貼り付けた方が断熱と防水の一石二鳥なんじゃないかと思います。

またこのブロック、、
工場で作る際に細かくオーダー出来るそうでワタクシであればモダンイタリアっぽくブロック独特の灰色ではなく淡いベージュとか薄茶系のブロックにしてもらってブロック表面を磨いて貰って完全ヨーロピアン風(当然、窓枠もベランダも木目に統一して仕上げますw)


こんなイメージを狙ってますw

肝心の建築費ですが現状でまだやっと坪100万(外構も全部込み)を切るくらいですので施工件数を増やして単価を下げるかブロックを積み上げるコストを下げるべく外国人労働者が増えるのを待つか?(コロナが明けたら今まで教えてた外国人がこぞって戻って来るそうです)というところですがデザイン的にワタクシは充分にアリだと思っております。

と、この話まだまだ発展途上なので先行き次第ではありますが不動産投資的目線で考えるとRC並みの機能(基本的には壁式RCと発想は同じです)で融資期間も47年のRCと同じに見てくれて新築でRCやるよりは10%~20%安いので完成利回りを上げてさっさと転売するには面白そうだな、、と。。。(ウチのシェアはリースアップしたらこれで4階建てを新築したいですw)

また昨今の安い土地の傾向で接道2mで敷地が狭く隣地の建物が接近してるなんて場所で効果を発揮しそうなので狭小地にRCなんてパターンであればこの工法も有効なんじゃないかと思って今日のブログネタにしてみました。

と、この話、個人的にとても興味があるので今後もちょくちょく書いてみようと思っております。。(建築精度が20年前と段違いに変わってるのでなんか面白い話にしか見えないんです)


単に安く出来そうだから飛びついたって側面もあるんじゃんw

高円寺に小さいお店建てたるw


今日の話はどのカテゴリーにしたらいいかすごく悩みましたw

こんにちは。

昨日のブログタイトルは「日本の不動産全部買うたる」でしたが、
本日のブログタイトルは「高円寺に小さいお店建てたる」と少々スケールダウンした内容でお送りします。

さて、皆様、、

この悲惨な光景に見覚えありませんか?


高円寺北口の駅1分と言う好立地にあったこれが、、


こうなっちゃいました。。

このドリフのセットみたいなうどん屋さん、、
一昨年の台風24号で吹っ飛ばされてしまい一昨年のクソ物件オブザイヤーに載った悲しいお店なのですが、


現在はこのように更地状態になってます。
(あのうどん屋さん、、こんなところで天ぷら揚げたり麺茹でてたんですね。。w)

ご覧の通り奥行きが1mしかない更地なのでうどん屋が転倒した時点で次の誘致先はせいぜい自販機くらいしか想像出来ない土地だったのですが、

あの全宅ツイの人達がこの土地の復活のために立ち上がった模様です。。

ワタクシも最近全宅ツイの人と飲む機会が増え、そのどこかの飲み会でこの話題を耳にしたときは「えー、、こんな薄っぺらい植え込みみたいなところになに建てるのよ?ww(つかみんな狂ってるよww)」と思ってました。(いつもそうですが全宅ツイの人ってどこまでが冗談でどこまでが本気なのかさっぱりわからないのでこの話もずっと「ネタで言ってんだろう」と思ってましたw)

しかしさすが狂気な不動産クラスタの集合体だけあってここから不動産屋さんが本気出すとこうなるってレベルの行動力で難攻不落な地主様の説き伏せ他業者の妨害や自販機業者の圧力にも屈せずコロナで飲食業界が倒産ラッシュで大変だって時期にここに建物新築して飲食業始めるって言うじゃないですかwww(不動産屋さんが本気出すと砂漠に水が湧くと言う話はホントなんですねw)

と、この土地、、
どうしてこの部分だけ残ってしまったかというと、
全面道路の拡幅計画で本来持ってた土地を大幅に削られてしまったからだそうです。

都内の道路は戦後復興のための道路計画が今でも生きていて昭和21年に復興院(でしたっけ?)が制定した計画道路であってもほぼ計画が消えることはありません。またそれ以外にも防火対策での道路拡幅計画も増えていて中野や杉並区あたりは昔から道路が細い人口密集地なので消防車が難なく通れるように都市計画で道路幅員を広げています。(住宅密集地の道路を広げて延焼リスクを軽減するんです)

本来であればこんな土地に切り刻まれるともう土地としても活用法も無いので隣地に売ったりして手放すことが多いのですがこの地主様は先祖から継承した土地がたとえ小さくなっても残したいと言う一心でずっと保有し続けたんじゃないかと思います。

そんな地主様の思い入れのある土地に「無機質な自販機置いてどーすんだよ」と立ち上がったのが全宅ツイの人達なのですが(どこまで本気だったのかは別としてw)このエリアはワタクシにとっても非常に思い入れのある土地なんでございます。。(知ってる人は知ってると思いますが、この高円寺北2丁目は将来的に旅団の聖地になる予定地でございます。。)

そんな聖地に全宅ツイ様が飲食店舗作ると聞いてワタクシ黙ってるわけには参りません。


えぇ、、さっそくクラファンに参加して「お店のどこかにちょっと大きく名を刻む権利」を買いましたww

そんな今回のクラファン募集のリンクに新築予定の建物図面も載っておりました。


あの植え込みみたいなところのこれが建つってある意味奇跡ですw

そんな奇跡の建物だとは頭ではわかっておりましたが、、
ワタクシ、見れば見るほど聖地エルサレムにある「嘆きの壁」にしか見えません。。。。w


ま、そこに名を刻めるなんて不動産屋冥利に尽きる話でございますがww

でもあれですね。。

超狭小立地に投資物件を建てる試金石的事業なのでワタクシ非常に興味ムンムンですw(これが成功したら団員の物件の植え込み部分に飲食店舗提案して利回りアップさせちゃいますw)

で、ワタクシ、この聖地高円寺に不動産系飲食店が出来ると聞いて真っ先に思ったのが例の「狼BARプロジェクト」。。

コロナじゃない時期は時々昼間からコーヒー飲んで不動産談義する「狼カフェ」なるイベントをやってましたが夕方くらいから一人二人と集まって好きな酒に美味しい料理をつまみに不動産ネタで談笑するってイメージのBARをやりたいなと思ってたところでしたのでこの(仮称)全宅ツイ会館の話が持ち上がった時「ぜひうちも使わせてください」と懇願しておりました。(歩道まではみ出せば10人くらいのスペース出来るでしょうしw)

お店がお店なので貸し切りで旅団が占拠するってのは難しいでしょうがオープンしたら積極的にこの店で飲み会的イベントで使おうと思っておりますのでクラファンに協力いただける方がいましたらお願いする次第であります。(その際、どこかにコメント入れていただくなり「狼旅団の爪痕」を残していただき我々の影響力を知らしめたいと思っておりますww)



実は昨日のブログネタは今日のブログネタの前フリのために書いたんじゃんw

法床で坪74万ってなんだよwww


普通、セミナー終わるとセミナー特需ポチってのがあるもんなのですが、、、w

こんにちは。

ワタクシがこのブログを書く始めたきっかけになった話は過去ログでもよく書いてるのでご存知だと思いますが、要するにこの越川君が原因です。


あ、ワタクシ、越川@絶賛婚活中と申します、、、

ってことはあれです、
こいつがワタクシに「オオカミさんもブログ書いたらどうですか?」なんて余計なことを言わなければワタクシ、ブログも書いてなければ、世の大家さんの存在も知らずに(サラリーマンが不動産投資やってるなんて夢にも思ってませんでしたからw)売買規模のデカいBtoBの業販系仲介業務だけやって大儲けして今頃、恵比寿界隈のおしゃれなオフィスで美人秘書をしたがえてふんぞり返ってた可能性もあったわけで、、今更ながら人生って誰と出会うかで大きく変わるもんだと思ってしまいます。(ちなみに現実の世界では小汚いオフィスでアラフィフオトコのエスパー君がワタクシの前に座ってます)

逆に言えば今、こうやってブログを通じてたくさんの人と出会い毎日楽しく過ごせてるのもこの越川君あっての話。。

そういう恩があるからこそ彼になにかしてやれないかと考えてかれこれ4年近くこんな無料広告をワタクシのブログに貼らせていただいてます。

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むしろこの広告が結果的に彼の婚活の障害になってる気がしなくもないですがw

そんな越川君、、
最近すごく仕事が忙しいようで我々も疎遠な日が続いていたのですが珍しく新築見学会の案内状がFB経由で届きました。

都内某所の新築物件のCM(コストカットマネジメント)を手掛けたそうなのですが、驚くべきはその坪単価。。
物件規模などのスケールメリットもありますが今どき法床で坪74万ってのはちょっとあり得ない金額です。。

ちなみにウチでも過去にこの越川君の監修で新築RCを建てたことがあるんですが当時はまだ建築単価も安かったこともあり坪単価64万くらいで出来ました。

でも当時と同じ仕様で今ごろ建てれば坪単価で100万くらいは絶対掛かるでしょうから今みたいな時期に坪74万なんて言われるとどんなカラクリがあるんだろうと考えちゃいます。。。

で、ワタクシ、早速見学会に申し込みがてら越川君に電話してこのカラクリについて聞いてみました。

まずウチと違うのがやっぱり建築規模。。
ウチの新築と比較すると建築規模が3倍ですから発注材料を大口で出来るのでその分単価も下がります。(ま、普通のゼネコンはこの辺を伏せて普通に請求してくるのでコストがあまり下がらないんですけどねw)

またよくある話で物件の利回りを上げる手法として一部屋あたりの面積を小さくして部屋数を稼ぎ賃料アップで利回りを上げるというのがありますが、それをやると当然部屋にぶち込む水回り設備の数も増えるので建築コストが増大します。

利回りアップなのはいいですが建築単価も当時に上げてしまうので言ってみれば諸刃の剣。。
越川君はここを40㎡の広さに広げて部屋数を少なくして設備増による建築コスト増大を回避したようです。

ただこれって一部屋の賃貸面積を広げ過ぎると入退去時の原状回復費が増える恐れがあるので投資と言う面を考えるとギリギリの床面積を検討しないといけません。(じゃ、いっそのこと一部屋80㎡にしようなんて安易に考えると投資面では大失敗する恐れがあるんです)

恐らく越川君のことなので一部屋40㎡から使える「新築時の不動産取得税」をゼロにすべくこの40㎡という床面積を選択したんじゃないかと思いますが場所的にこの40㎡タイプはドハマりしそうなので結果的に部屋を大きくすることでの賃料ダウンも最小限に食い止めた感じがします。(ちなみにこの床面積だと固定資産税も5年間減免出来ます)

と言ってもこの坪単価はちょっと安すぎるので「もしかしたら細かいところで微妙に仕様を落としてコストカットしてんのかな?」とも疑ってしまうワタクシ。。(えぇ、、仲の良い友達であってもワタクシ、、おいそれとは他人は信用できませんw)

聞けば、この物件、、
ワタクシの時の新築より仕様を奢ってます。(うちは安い長尺タイルを部分的に貼ってごまかしましたがこっちの物件はうちでも諦めた細いボーダータイルを全面張りしてやがりますwww)

しかも驚くべきことがもう一つあって
ワタクシの時は杭のお金がもったいないってことで構造計算でいろいろやってべた基礎の杭なし仕様でコストダウンさせたのですが本物件はなんと54mの杭がザクザク刺さってますwww(これだけでウチより確実に数千万アップじゃん)

・・・

・・・

当時、「オレ様、坪64万で建てちゃってすげーだろ!!!」と口から泡が出るほど自慢しまくってたワタクシ。。

もしかして、、
この坪単価でも越川君にボラれていたんでしょうか?wwww
(だってうちは杭すら打ってなくて64万だったしw)

そんな越川君の手掛けた物件の見学会ですがまだ見学会だけなら席があるそうなのでRCで新築やりたいって人は一度見ておいた方がいいかもしれません。(ということで見学会申し込みのリンクを貼っておきます)

もちろんワタクシも当日はこの見学会も懇親会も参加しますが

ワタクシが聞きたいのは「本物件がどんだけ安く出来たか?で」はなく

「実はウチの時ってボッてました?」ってのを聞き出すためですwwばーか、圧倒的に施工面積が違うからだよと反撃されそうではありますがw




懇親会で酒飲ましたら一発で白状しそうなんじゃんw

新築前夜。。。。(ラウドネスを軽くパクってますw)

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今日もギリギリの更新なんですのw

こんにちは。

昨日の「狼旅団○販大家さん」。。。(○にいちいち変換するのも面倒ですw)

コメント欄やメールで「一番手で買わせろ!」と言う声が多いところを見ると、、
皆さん、、キャッシュを相当貯めこんでるんですね?www(都内の新築ですので恐らく本物件でも10%程度の手出しかそれなりの共同担保を要求されるはずですから)

で、このシリーズですが、うちが何らかの理由でその物件が買えない場合、「誰か買いませんか?」とマーケットに放流するのですが、あとで決まって「やっぱり無理してでも買っておけば良かった」ということが多いので、今回だけはまずワタクシのところでの融資の可否で放流するかどうか判断させていただきます。(特に前回のエロサーファー物件だけはホントに売るんじゃないかったといまだに後悔してるワタクシですw)

さて、
そんなわけで、この物件、、
昨日のうちにざっくりと収支表を作ってみました。

と言ってもまだボリューム計算が終わっていませんから正確な数字もわかりません。。
こういう時は過去に入れた似たような用途地域の計算シートを活用して適当にねつ造しますw(この手の収支計算表は100箇所くらい作ってるのでそれのうち、どれか似たようなのがひとつくらいあるもんなんですw)

ただその際、注意して欲しいのですが
いくらねつ造と言ってもあとから出す正確な収支計算書の数字を上回ってはいけません。。(あくまでも最初の計算書なので控えめな数値にしてください)

なんでかと言えば最初に出した収支表より後から出す収支が悪いと「こいつ、見込みが甘いなw」とか「これでいけるって上司に話しちゃったのになんであとからこんなクソみてーな収支計算持ってくるんだよ!」と睨まれます。(←経験者談w)

あともう一つ、、
昨今の銀行さん、、土地建物コミコミ融資で表面利回り8%程度の収支計算書すら見たこと無いはずですからわざわざ9%だの10%だの出しても信じて貰えませんw。(さっき銀行の担当からも「土地は自力で買うんですか?」って聞かれるくらいですからw)


と言うことで、
ワタクシも今回は8%くらいの利回りになるよう賃料設定しておきましたが、あれから家に帰って賃料の成約事例を見たら25㎡の1Kでなんと坪15000円で成約していることを確認。(こういう成約事例は銀行を口説くときに最終兵器にもなるのでプリントアウトしておくこともお忘れなく)

旅団公認建築士T氏にも聞きましたが部屋の間取り次第では夢の10%超えもあるかもよ、、とのこと。。(こういう盛り上がりを見せる時って決まって物件を横取りされるワタクシなのでこれはあくまでも脳内利回りとさせていただきますw)


次に間取りの検討です。
ワンルーム条例のせいで今回のエリア、、一部屋50万というありえない税金が課されるのでワタクシの場合、戸数制限ギリギリの8戸を30㎡以下の1Kに設定してあとは30㎡超えの1LDKという布陣にして収支を組みます。(これで700万くらい浮きますw)

以前の40㎡ワンルームで不動産取得税を免除させる作戦に出てまんまと500万浮かせたことがあるワタクシ。。

今回も40㎡シリーズ・・・とも考えましたが駅からも近いこともあり、そういう妙な戦略よりも部屋の個数を優先させる方がいいと考え、今回の1LDKは32㎡~35㎡くらいでいくつもりですが、個人的には1LDK表示が出来る最低限度の床面積である26㎡(旅団T氏とA親分あたりがこの手法の魔術師と聞きかじりましたw)にも挑戦したいワタクシ。

マンション条例の定番、最低部屋面積25㎡という設定でライバル物件と家賃の値下げ合戦に巻き込まれないよう、27㎡から28㎡の1LDKを8戸、残りを32㎡~35㎡で収支表を完成させました。。

小さい部屋の賃料が坪15000円でいける間取りもある程度思いついたので(いつもの寝室、超狭設定ですw)あとはキッチンを以前打ちで採用したやつをぶち込み、追い炊き付きの1216を想定してここをこんな風にしたいと旅団公認建築士T氏に電話で依頼してあとは道路斜線以外、どこも日影に引っ掛からない真四角な建物のパースが上がってくるのを祈りつつボリュームが上がるのを待つだけという塩梅です。

大体、ここまでの作業であれば昨日から今日の昼くらいまでで終わるので明日の決済業務は新戦力君にお任せして所要のため、しばし外出。。

しかし、この外出。。
ワタクシの緩んだ腹筋を鍛えることになるとはこの時点では全く思ってもいませんでしたwwww


と言うことで明日に続きますw。。


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ここでスワローズ戦略なんじゃんw