プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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マイノリティーとマジョリティー


ブログ書いてたら久しぶりに麻雀やりたくなりましたw

こんにちは。

先日、募集してわずか7分で貰い手(買うわけじゃないので買い手とは表記しませんw)が決まった例の富山の物件。。。。

あのあと本物件に重大な欠陥が見つかり話自体がオジャンになりそうなのでご報告致します。。。

そもそも我々、
売主様より物件の売却依頼された際、現地にも行かずに現調は貰い主様自ら行っていただき仲介にも入らず当事者間で契約書だけ交わしてさっさと終わらせてしまおうとGoogleマップで場所を特定し謄本をあげて資料を作り欲しい人を募ったわけですが、、

本日、片道一時間掛けて現調に飛んでくれたクレイジーな方から驚きの報告が上がってきました。。。


ぷるりんこー♪


「あ、オオカミさん、、今さっき現地に着いたんですけど、、、、、、



土地はあっても肝心の建物が見当たらないんですーーーー。。。」(泣きのギター演奏中)




え?



なになになに?







た、建物が無いってどういうことだよ。。。。。。。(そんな当方、食事中)


で、ポールさんから送られてきた写真を見たのですが、、、

あれ?


こっちの建物どころかすでに隣の家も無くなっとるやないけーーーwww(しかもポールさんの報告では防波堤に打ち寄せられる波がこの付近まで飛んでくる危険な状態だそうです。。)


と言うことでワタクシ、慌てて売主さんに電話したのですが、、

売り主さん、、こんなこと言ってました。







「えぇ、、建物はとても古くて使えるシロモノでもないし、建物をそのままにしておくと迷惑になると思って先週、こちらで解体屋さんに頼んで更地にして貰ったんです」

・・・・


・・・・




それ、、、早く言ってよーんw


なんかあれです。
ワタクシ、この不動産投資業界に長居し過ぎて本来の土地の価値で判断する不動産屋魂がいつの間にかどんな建物でも土地に載ってる方が価値があるというマイノリティーに近い状態になってましたwwww(不動産屋って基本的に更地に価値があると思ってるんですってw)

場所的に建物が無い更地の土地では今から何か建物を建てないといけないし、ここに新築賃貸物件を建てても家賃に反映される可能性はほぼゼロですのでこのまま話を進めるわけにもいかずわざわざ仕事放り出して現調に行ってくれたポールさんに合わす顔もございません。。。


取り急ぎ、、誠意だけは見せておきますw

と言うことでポールさんにはお詫びの印として例の新潟の雀荘「小峠」で開催される予定の「狼旅団炎の麻雀大会@越後旅情編」にお招きし、ワタクシ自ら親倍3回フリコミでご容赦いただければと思います。。。。(えぇ、ワタクシ、、誠意を持って振り込ませていただきます。。)


ただ、あれです。
ポールさんってここからが凄いんです。

普通、こんな目に遭わせたら「やい、オオカミ、、てめーのせいで貴重な時間を無駄にしちゃったじゃねーかよ!!」と激おこになってもおかしくないところ、、、

「あ、オオカミさん、、せっかくなので隣近所にピンポン攻撃して駐車場とかで貰ってくれないか声掛けてみますね」

なんてダメになった土地のことまで考えてくれるじゃないですか?wwww(ワタクシ、、思わず惚れてしまいましたww)


と言うことでポールさん、、



その麻雀大会に同行するであろうエスパー君とヒゲの旦那と瓦の神様からも親倍フリコミさせていただきます。。。(なので頑張って半チャン一回で親倍4回テンパってくださいw)


と、話は戻ってその後、ポールさんが早速、近隣を回って声を掛けてくれたそうなのですが、、、

いきなり最初の一軒目で意味もなくブチ切れられたそうです。。。(単に「隣の土地の件で、、」って言っただけで容赦のない罵声飛んできたそうです)

ポールさんの話によればこの辺は海側の限りなく限界集落らしく、現地に降り立った瞬間、なんとも言えない排他的雰囲気がプンプンしてた模様で、もしかすると建物があっても賃貸経営なんてハナから無理だったかもしれないとのこと。。(うーん、、こういう雰囲気、ワタクシが現調して察することが出来たんでしょうか?ww)


と言うことで、今回の話、、
総合的に考えて転進するしかないって結論に達しました。。。 (ま、建物が無い時点で結論は出てましたけど。。。)

あと、今回の最大のミスは謄本あげたときに普通に土地、建物の謄本が取れたのでワタクシ、、てっきり土地建物売買だとばっかり思って売主さんに確認取らなかったのが原因なのですが、本物件は建物を壊して更地にしてしまえば価値がほぼゼロになるってのになんで自腹までして建物壊しちゃったんでしょうか?

その辺をよくよく売り主さんに聞いてみたら、、なんてことありません。
別に相談した不動産屋が「こんなボロ家じゃ更地にしないと売れないよ」って言ったからだそうなんです。。。

よくある話で、普通の不動産屋さんって30坪くらいの古家付き建物を見ると用途を戸建て用地か駐車場って考えちゃうので「上物は壊した方が売りやすい」っていう傾向があるんですが、今回の物件はそのセオリー通りにするとたちまち価値が無くなると思ってなかった模様です。。(何度も言いますけど不動産屋的にはその考え方がマジョリティーですw)

またポールさんの話によれば近隣は空き地だらけで空き駐車場も多数あり、土地としての価値もないので少なくともここに戸建てを建てるとか駐車場で運用するって道はほぼありません。。。

そう考えれば建物を残しておいてポールさんのようなクレイジーマインドの降臨を待つってのが正しかった気がするのですが、、現調を途中で断念して逃げるように引き返してきたポールさんの話によれば、、、


「富山でも初めて感じたくらいのヤバイ雰囲気を感じました(だって近隣の家回ったら全部の家が在宅なのにさっき怒鳴った人以外全員が居留守使って窓越しにこっち見てるんすよww)」

・・・・

・・・・

えぇ、、ワタクシ、
今回の話を機に、頼まれた物件はどんなに遠くても現調させていただきます。。(やっぱ現調って大事だなと今さらながら思った次第であります、、、)




ったく、、現調で手を抜くからこんなことになるんじゃんw

経験を積んだ人の話。。。


やっぱり不動産ブログで政治ネタって鬼門なんですねw(おかげさまで全然ポチが増えませんでしたw)

こんにちは。

まずは来月開催予定の福岡セミナーのご案内から。。

今日の昼間に今回の福岡セミナー当選者向けにご案内メールを発送いたしましたので内容をご確認ください。(基本的に西日本在住の方は全員当選となってますので西日本に住んでいながらご案内メールが届いていない方は「届いてねーぞw」とご一報ください)


さて、突然ですが、ことわざで
「医者と味噌は古い方がよい」
というのがございます。。(なんか落語家ちっくな出だしですねw)

これをことわざ辞典で紐解くと、、
「医者は経験を積んだ人ほど安心出来るし、味噌も熟成させた方が美味い」と言うことなのですが、、、

我々、不動産業界の領域で「経験を積んだ人」ってのは若干注意が必要になると言うことを本日のブログネタにさせていただきます。。

と言うのも先日、宅建番号(11)の社長と一緒に飲む機会があり、都内某所に出撃したワタクシですが、この社長、、
不動産業界歴50年という超ベテランでワタクシが生まれた年にまだ道路もロクに舗装されてなかった駒沢通り一体の宅地開発とかやってたそうです。。(ウソかホントか知りませんが建てたそばからそりゃあ飛ぶように売れてたそうですw)

やがてそんな社長にバブルの波が押し寄せ社長が言うには「朝起きて事務所に行くと「あー、、今日も軽く1000万くらい儲かっちゃうんだろうなー」って思ったもんだよ」なんて感じで年商何十億の企業となり自社ビル建ててヨット買って毎夜飲み歩きそこで知り合ったおネエちゃんを片っ端口説き、複数の愛人囲ってと不動産屋の社長が通る道をそのまま地で行くよくある人生だったそうです。

そんなバブル景気があっという間に終わり、凄まじい借金を背負いほぼほぼ身ぐるみ剝がされたあともしぶとく不動産業界で生き残り、泥水すすって借金を返済したまではいいのですが、、そこから何回か訪れたプチ不動産バブルには微妙に乗り切れず、なんとなくここ10年くらいを生きてたみたいで我々がするような不動産の話題になるとチンプンカンプンなことを言い出すんです。。

恐らくですが業歴は長いですが、細かい仕事は全部社員任せにしてたんでしょう。。

えぇ、、実務経験が昔のまま止まってるので今の取引スタイルがまるで理解出来ずに話に入ってくるのでいわゆる「話の腰を折る」存在でしかないんです。。

そんな人ではありますが昔取った篠塚とも言いましょうか(ちなみに背番号は6です)、、、
未だに古くからの賃貸オーナーの顧客がいるおかげで仕事だけは切れずに入ってくるんだそうです。

ただ、不動産で使ういろいろな知識がまったくアップデートされていない上に、最近は不動産投資の世界も計算が複雑化しちゃってる関係である程度そういう知識が無いと通用しない時代になってます。

そんな時代でも「あの物件は古いからいいとこ坪8000じゃないと無理だなー」とか適当なこと言ってオーナーの物件を安く貸しちゃうのでこれはあくまでも想像ですがこの社長のとこで管理してる物件、、本来得られるはずの利回りじゃない気がします。。

ま、それでもオーナーからしたら「信頼してる不動産会社なんだし長い付き合いだから大丈夫だろう」って感じなんでしょう。。
そんな感じで未だにこの社長を慕って物件を任せているみたいなのでこうなるとワタクシがとやかく言えるわけもありません。

あと、ここだけの話、、
この社長のとこでリフォームやると結構高額です。。。(業者の見積もりに15%乗っけてオーナーに出すだけなので手間も掛かりませんw)

都内でもたくさん不動産屋が存在し、毎日存亡を賭けて凌ぎを削っているわけですがこんな仕事っぷりでも生き残れるって考えるとこの不動産賃貸業界、、

これだけ何も疑いを持たずに信頼し続ける人が多いと言うことでもあるのでまだまだ美味しい物件があちこちに埋蔵されていそうです。。。

逆によくある話で「宅建番号(1)と聞いたら要注意だぞ」ってのがあります。

要するに宅建番号(1)ってことは少なくとも開業後まだ5年未満(ちなみに最初の桁が9で始まるとこは2~3年って業歴でしょうか?)なので経験値が低いから要注意ってことなんですが、さっきの業歴の長い社長のところと比較すると正直、どっちがいいのか判断出来ません。。。(えぇ、、不動産屋って業歴の長さにこだわると痛い目に遭うんです、、、)

そんな魑魅魍魎な世界が不動産業界で、しかもほとんどの業者はスーツを着て仕事してるのでちょっと清潔感出せば誰でも信用できそうな人に見えちゃいます。

何千万、何億もするモノを業者に預けたりするわけですからここの目利きが出来てるか出来てないかで得もすれば損もするので(しかもわからないくらいのゆっくりしたスピードでw)気を付けて欲しいところなのですが、この目利き、、

ワタクシでも時々見間違えることがあるくらい難しい事なんです。。

そこでワタクシが実践してるのはいつも言ってることですが、「印象がいいからって軽々しく信用しない」ってことで、更に突っ込んだ言い方をすると「人を見たら泥棒と思え」ってことに尽きます。

事実、この社長、、
普段の物腰はとても低く、「ワタクシ、、常にお客さん側に立ってます」って顔してじっくり話を聞くので初めて会った人や常連さんでこの人の本性を知らない人だとコロッと騙されちゃいます。(お客の前での話と飲み屋での話が180度違うのでこういうジキルとハイドみたいな人はホント恐ろしいですw)

それもこれもバックボーンにあるのは宅建番号(11)という二桁番号。。

50年でどれだけ経験を積んだのかわかりませんがそれでも「俺はこれで50年メシ食ってんだ」って言われちゃうと経験豊富なんだろうなーって思っちゃうものです。

そう思って周りを見渡すと結構長生きしてる不動産屋さんも多く、全部が全部とは言いませんがこんな社長みたいなやたら業歴が長いだけで実務経験値が低いって人も多そうなだけに「なんか俺ってボッタくられてんじゃね?」と思う人は一度宅建番号の( )のチェックと今風な不動産知識がある会社なのかチェック入れてみてもいいかもしれません。

そう思ってワタクシ、さっきその社長の会社に別件で出掛けてきたのですが、そこの番頭さん(齢78歳w)にヒアリングしたところ、この会社の社長さん、、なんと二代目社長で業歴はたったの10年だったことが判明。。。(要するにワタクシと出会ったときは同じくらいの実務年数だったってことですwww)

・・・・

・・・・

この社長と出会って早8年ですが、

そんなことに気が付かずに付き合ってたワタクシ、、まだまだ人を見る目が無いってことが判明したってオチでした、、w。。(自分より遥かに歳食ってる人に言われるとなんでもホントっぽく聞こえちゃうんですってwww)




ってか、あの舗装されてない駒沢通りの話とかバブルのヨットの話って一体なんだったんじゃんw

狼の華麗なる失敗・・・謀略編


まずはポチってからお読みくださいw

こんにちは。

2か月後に迫った福岡セミナー。。(って書くとと全然迫ってる感もありませんがw)

いつもレジュメ造りがギリギリの完成になってるので今回はそこを反省すべく今くらいから準備をしているワタクシなのですが、セミナー申し込み時に「ワタクシに聞きたいこと」としていろいろ書いて貰ってご応募いただいてます。

と言ってもそれも時間の関係もありセミナーで全部しゃべるわけにもいかないのでいつものようにセミナーでしゃべらないネタをブログでお答えさせていただきます。

と言うことで今日の「聞きたいこと」はこれです。

「オオカミさんの華麗な失敗談を教えてくださいw(九州、30代男性)」

・・・・

・・・・

さすがワタクシのセミナーを受講しようって方です。。

不動産の成功はこの他人の華麗なる失敗の積み重ねってことをよーく熟知されてますねー。。(30代の若さででここに着目出来てる時点で将来は安泰でしょうw)

そんな今のワタクシ、、
こうやって毎日ブログを書いて不動産とはなんぞやとエラそうに説教垂れてますが、、
不動産業界に初めて足を踏み入れた頃なんて戦力にもならず先輩の足を引っ張り、灰皿でぶん殴られ、客には愛想尽かされる毎日でございました。。(物確電話すらまともに出来ず、「オマエ、もう物確電話掛けなくてもいいから物件写真撮ってこい」ってクルマのキーを放り投げられてましたっけw)

そんな毎日の中、同じ失敗は二度とするもんか、と心に言い聞かせ、いろいろな経験を積んで数年で部下が出来るくらいまで成長し、今がある、、、、とそんな上手くいくくらいなら今頃ワタクシ、森ビル全部買えるくらいになってますよ。。。

えぇ、、
そんな何年か経験を積んだくらいじゃこの不動産業界ではまだまだ井の中の蛙でしかないんです。。。。


ワタクシの不動産人生での最大の失敗は実はこれなんですが、
この業界に入って脂が乗ってきた入社5年目くらいにとんでもない失敗をやらかすことになるんです。。。

業界経歴5年と言うと、仕事は一通り出来るようになり仕事を処理するスピード感もめちゃめちゃ高くなります。
また、お客さんのニーズにも的確に応えることが出来るようになり、ワタクシもこの頃はなにをやってもうまくいくのですっかり天狗になってしまい当時の部下にも「なーに、、俺がやってきたことをマネしてればなんとかなるよ」なんて安酒飲んで部下にクダまいてました。。

今思うとそんな自信が過信になってただけなのですが、当時のワタクシ、実需の売買から業用物件(店舗ビルとか地上げ用地など)の売買に手を染め始めた時期でもあります。

戸建てや区分マンションなどの実需物件の売買では買主も宅建業者ではない素人さんが多いのでそのお客さんのニーズを的確に捉えて丁寧に説明・案内し、銀行の融資の処理を進めつつすべての準備をつつがなく行い引き渡し決済に持って行けばお客さんも喜び「こんなきちんと出来る仲介なら次も一緒にやりましょう」とまた次の取引に結び付きホント、毎日が給料日(当時は月に15本くらいの契約を普通にやってましたからw)って勢いだったのですが、業用物件の売買となるとこれに「互いの利害関係」が発生し、これは取引の中でお互いの疑心暗鬼を生み、すべての売買交渉に今まで経験したことがない真っ黒い人間模様が加わりました。。

この「疑心暗鬼な人間模様」。。。
当時まだ30代だったワタクシなんざ取引相手から見たらまだまだガキンチョレベルでよく喫茶店とかでの打ち合わせで「オマエなー、、こういう時はこうやって言わないと相手に誤解されちゃうし、あとで不利になっちゃうぞ」と他社のおっちゃんに注意ばっかりされてました。

実需だけやってた頃は誠心誠意尽くせば相手もわかってくれたのでこんなことを考える必要も無かったのですが、業者間売買はお互いが利益を少しでも増やそうと画策するので毎回疑心暗鬼な取引になりがちで一旦こうしようと決まったことでも「社内会議の結果、方針が変わったので契約条件をこんな風にしてください」と契約前日とかでも平気で言われ「あー!!?オマエそういうとこは先にcなんと押さえておけよ!!」と相手先に怒られ契約がぶっ飛んだことなんて数えきれないくらいやらかしました。

そんな中でとある大阪の倉庫用地を巡り、事件は起こります。
買主はちょっと不良系な業者さんでとにかく押しが強く「俺が買うって言ってんだからさっさと話進めろよ」といつも高圧的な人だったのですが、売主は少しでも高く買って貰おうとする人で「今の買値より高い客が来たら違約払ってでもそっちに売っちゃうよ」ってタイプ。。

こういうケースは買うって言ってる人が満額買い付けを入れて売り主が「一番高いこいつに売ろう」となれば万事めでたしめでたしなのですが、、、

買主・・・どうせこんな僻地の倉庫物件なんか俺ら以外に誰も買わねーからどこまで安く買えるか探ってこい
売主・・・とにかくこっちが納得する金額じゃないと売らねーよ

とお互い、いくらなら売り買いしてくれるかさっぱりわからない状態で売買交渉が進んでました。

と言ってもお互いの腹の探り合いばっかりだったので一度売主、買主とで直接会って売買金額をビシッと決めようとなり都内某所のホテルでおち合い最終交渉となったのですが、ここでもお互いが腹の探り合いみたいな雰囲気になってしまいそれに痺れた売り主が「なら欲しい金額を紙に書いて持って来い」とほぼケンカ腰になり話は決裂しちゃいました。

その後、買主から「お前がちゃんとグリップ出来てねーからこうなるんだよ(とにかくさっさと売値探ってこい)」と罵られワタクシ、売り主買い主の間に挟まれ身動き出来ない状態になりめんどくせーのでこの商談から降りようとしたら「話を持ってきたのはお前なんだから最後まで責任持て」とさらに詰められ、押すも引くも出来なくなったワタクシ、、何度も売主のところに出向き、最終的に「この金額なら売り渡し出してもいい」って金額を探ることに成功しました。(大〇建託の営業バリに門前払いされても何度も出向くという原始的な方法でしたが30代のワタクシがやるとそれはとても前向きに見えるみたいで飛び込み営業って「若さとバカさ」があれば怖いものなしだと思いましたよw)

その金額は満額売値の15%引きってレベルで買主の希望額には及ばないのですが、この買主さんはそもそも転売目的で多少利益を削ればなんとかなるということでこの金額で買い付け入れて正式に売り主からOKが出て2週間後に契約しましょうってことで話は落ち着きました。

業者間の売買なので売契も重説もホント適当で良かったのですが、逆に業者間売買は契約不履行なったときが怖いのでその部分だけは別途で覚書なんか交わしておくのですが(個人間売買であれば違約の設定があったところで無いものは払えんって論調でぶっちぎることは可能ですが、業者間売買では違約が発生するとホントに金員を支払うことが多いんです)今回もその取り決めは具体的にいつまでに支払うとかまできっちり決めておきます。

そんな契約の準備も終わり明後日契約って時に買主から思わぬ連絡が入ります。

「あ、あの物件、要らなくなったからw」


・・・

・・・

「ま、要らないと言われても契約は明後日なので契約だけはやるんですよね?」とワタクシ聞き返したんですが、

「は?オマエ、バカかよ、要するに転売先が他の物件買っちゃったからこの物件要らなくなったんだよ」

と逆ギレされちゃいましたwww

「ってことで売り主に断っといてね」

とここで売買契約の梯子をバッサリ外されてしまいました。。

いつも言ってることですが、売主が売ってもいいよって言って話がまとまった後にやっぱり買わないって言われると大抵の売主は怒ります。(ってかオマエラが欲しいって言うから売る気になった話なのにふざけんじゃねーよって論調になります)

しかも今回は売主のご機嫌を取っていろいろ動いて貰ってますから単に「要らなくなったから」って理由で話を断るのは正直、ですw

当然、話を盛りに盛って断るのにふさわしい正当な理由(ま、理由が理由だけになにをもって正当な理由っていうんだかわかりませんがw)を考えて売り主さんに伝え、最終的に売り主さんに納得してもらわないとこの話は終わりません。。(契約前とは言え、ほぼ「契約履行の着手状態」になってるのが業者間取引なのでここでの急ブレーキは超危険な行為なんですw)

そんな無茶な断り理由を必死になって考えていたのですが、そんなことはともかく契約を明後日に控えてるのでこの時間進行だけはまずい止めないといけません。。

と言うことでワタクシまずは電話で「明後日の契約が厳しくなってきた」と売り主側に一報を入れました。

ただ買主が欲しいと言って始まった取引なだけに買主側からこう言われると業者間取引に慣れてる人だと「あ、契約飛んだんだろ!!」って判断されちゃいます。

今回も当然そう思われてしまい、売り主から「そう言うことは電話じゃなくきちんとこっちに来て説明しろ」と迫られてしまいました。

ただあれです。
キチンと相手先に出向いて説明しろとなると、
まだほとんど決まってない「無茶な断り理由」をきちんと台本作って淀みなく説明出来ないといけません。(えぇ、、ワタクシ、こういう場面では進行台本を作成して頭に叩き込んで臨む習慣がこの時すでに身に付いてましたw)

売主は少しでも優位に立ちたいって思うのでこういう局面になると容赦なくワタクシに対して詰めてきます。

「とにかく今からすぐにこっちに来いよ。何分で来れる?」

要するにそんな大事なことなんだから今やってる用事も何もかも全部ほっぽり出してこっちの話を優先しろってことなのですが、これやられると大抵のヤツは逃げ出したくなるはずです。

しかも売主はさらにこうプレッシャーを掛けてきます。
「今、オーナーに話したら直接オマエから話を聞きたいとこっちに向かってるからオーナーより遅刻すんなよ」

こうなるととにかく今すぐにでもタクシー拾って売主の元に飛んでいかないといけなくなるのですが、
ワタクシ、、まだうまい言い訳も考え付かないし、そもそもどんな言い訳を考えても相手が納得するとも思えません。。

仕方ないので買主に再度連絡して「一緒に売り主のところに行って説明して貰えませんか?」と懇願しました。。

ま、あれです。
「は?オマエ仲介なんだからそんなのオマエがやれば済む話だろ」

「要らないって言ってんだから要らないって断っとけよ」

「契約したわけじゃないんだから適当にそう言っとけよ」


と当たり前のように三連発の指示が出て電話を叩き切られてしまいましたよ。。。。(ま、ワタクシだってこんな話になったらきっと同じこと言うでしょうけどww)


さて、、、

これはホントに困りました。。。。


さらに追い打ちを掛けるようにワタクシの携帯には売主から「あと何分で事務所に着くんだよ」とひっきりなしに着信が入り、さらにさらに「オーナーもあと5分くらいで着くって言ってるからそれより絶対早く来いよ」とプレッシャーをかけ続けてきます。。

しかもしかも、、、です。。

前にもブログで書いた話なので覚えてる人もいるかと思いますが、、このオーナー、、

一般人の言い訳なんてハナクソとしか思ってくれないような職種の方なんです。。。(あ、ラスティーくん、、この時のブログネタ探されちゃうとこのオーナーの職種がバレちゃうのでコメント欄に貼りつけなくてもいいからねw)

この時、ワタクシが失敗したことは「自分のコントロール下で出来ない仕事を手数料欲しさのあまりに引き受けた」ってことになるのですが、

よほどの恐怖だったのか、今思い出そうとしてもあの時、オーナーと対峙してワタクシがなにを言ったかなんてまったく記憶がありませんw。。。(ホント、きれいさっぱり記憶から抜け落ちてますw)

こんな失敗を経て、今に至るワタクシですが当時、「自分でコントロール出来ない売主、買主の仕事を引き受けるのはやめよう」と心に誓い、どんな大きい金額であっても断るようにしていたのですが、、、

今ではすっかり悪知恵とクソ度胸もついてしまい「なーに、、コントロールできないと感じたら先制パンチを浴びせて一度懐柔してコントロール出来るようにしてから仕事を引き受けりゃいいじゃんw」って感じになってしまってるので「近い将来、また同じ失敗を繰り返すんじゃねーの?ww」とエスパー君から予言されているのが現状でございます。。。。(エスパー君の予言はホントよく当たるので怖いですw)

と言うことで、、なんかダラダラと長くなってしまったので、今日の「狼、華麗な失敗シリーズ」はまた思い出したら書きます。。。


華麗な失敗話ならいくらでも書けそうな気がするんじゃんw

超タバコ部屋続報。。。


今日も多忙につき手短に更新ですw

こんにちは。

以前にブログで書いたポンプトラブル。。(過去記事:「超タバコ部屋」をご参照ください

いつものように保険適用を狙ったところ、、
これが非常に難しいことが判明して我々四面楚歌なう、、、でございます。。。。

と言うのも今入ってる保険が例の「機械・電気特約」付きでないために(当時はこんな契約があるなんて知らなかったんですw)ポンプがオシャカになっても保険の適用外だと言われてるんです。

「たかが1基数万のポンプなんだからそんな金が出ないくらいでガタガタ言うなよ」って言われる気もするのですが、、、

実はこのポンプ、、
よく見たら0.75Kwではなくその倍の1.5Kwのポンプだったんです。

となるとこのポンプの交換費用はおよそ40万。。(もう一度槽内洗浄しないといけないらしくそれの費用が追加されちゃうのでw)

保険屋さんとは先月くらいからこの保険適用を巡ってあーでもない、こーでもないって話をしていたのですが、電気、機械特約に入っていない我々としては強気に出てもあれなのでここは「なんとかなりませんか?戦術(通称:土下座外交)」でお願いし、保険屋さんからは<strong>「突発的に壊れたわけでも無いし、実際に浸水等の被害が出たわけじゃないので」と跳ね返されてしまいここ2週間くらいずっと堂々巡り。。

と言うか、ポンプが経年劣化じゃなくモノが激しく詰まって突発的に壊れたんだから「これって突発的じゃね?」と思うし、浸水被害とはいきませんがポンプが現実的に壊れたんですから「そもそもこれが被害じゃね?」って思うのですが、保険屋さんからしたら「そーじゃねーだろww」って話のようです。。(保険屋さん的には配管が破れて漏水とかの被害が発生しないと被害とは言わないようです)

ってかあれです。
ポンプが2台とも壊れて汚水がマンホールから噴き出して甚大な被害が出てしまえば保証額も上がってしまうし、部屋をウ〇チまみれにさせて住人に背後から「てめーら何やってんだよ光線」に耐えながらまたウ〇チ掃除しないといけなくなる前に原因の元になってるモノを直すじゃダメなんでしょうか?(そういうのも保険じゃないかと思うんです)

いつまで話し合っても埒があかないのでワタクシ、
①諦めて自腹で直す
②「高い保険料払っても使えないなら解約します」と火災保険自体を途中解約
(次回更新まであと3か月くらいなので惜しくもありません)
③旅団指定の保険会社に入り直してせっせと保険適用を狙い元を取るw心機一転出直す

って作戦をしたいので保険が使えないなら使えないってファイナルアンサーくれればいいのですが、「なんとか適用できる項目を探しますので少々お待ちください」とずっと時間稼ぎされてる感もあります。(「いや、きっと何か方法を考えてくれてるに違いない」と思いたいのですが、、「オマエラが諦めるまで頑張ってるフリをする」って風にしか見えませんw)

で、今日来た指令はと言うと、
「一度そのポンプを引き上げて壊れた部分の写真をください」、、、です。。

すごく簡単そうに言いますが、これは
一度汚水ピットに決死の覚悟で潜入して重たいポンプをフランジから二人掛かりで外して裏返してハカマと呼ばれるストレーナーを外してその壊れたローター部分の写真を撮る
と言うことなのでもう一度汚水槽に溜まったモノを全部除去する必要があります。。(ま、それ以前にすでに交換しちゃってるので今見せられるのは新品のポンプなんですどw、、、)

実際にやったとしてもそれだけで作業費ベースで10万くらい掛かってしまうのでそこまでやって保険が出ないとなるとさらに追証発生です。。(40万で済む話が50万とかになっちゃいますw)

当然お断りしたのですが、そしたら次は
「じゃ、交換はダメにしてもポンプを修理するってのはダメですか?(プロペラみたいなのを交換すれば揚水出来るんでしょ?w)」、、って話。。。(だから、、もう新品交換しちゃったんだってwww)

ま、「こんなの保険で楽勝じゃん」とタカ括って新品交換しちゃった我々が悪いのは重々承知でございますが、、、
このくらい保険でなんとかならないものですかねー。。(結構、ワラにもすがる思いでのたまってみます)

ホント、
我々のような悲しいことになる前に今入ってる保険やこれから入る保険の特約次第でダメなものはダメになるようですので皆さんも火災保険に入る時は慎重に特約をチェックしてください。。(そういや、最近フカして見積もり出すと価格.comで原価をチェックする保険屋さんもいるとかいないとかww)

と言うことで今回ばかりは保険の適用を受けられず自腹でフィニッシュとなる予感マシマシです。。。(なんか面白いオチを考えようと思いましたが今日はそんな気も起きないのでこのままフィニッシュですw)




貰えると思ってたお金が貰えないって結構ショックなんじゃんw

土地建物の按分の話。。。


まずはここをクリックでございますw


こんにちは。

先日書いたブログネタで「売り主=高く売りたい」、「買主=安く買いたい」の関連でもう一つ、売り主買い主で丁々発止する事柄があります。


それは売買時における土地建物の価格案分。。。

最近の物件売買は内税表示(要するに消費税コミコミでいくらって売り方してるってこと)なので売主が消費税課税業者であればこの消費税額を決めておく必要があります。

ただ土地には消費税が掛からないので消費税を算出しようとすると土地と建物で価格案分することになるのですが、
大抵の場合、
売主=建物価格を出来るだけ安くして消費税の支払いを少なくしたい
買主=建物価格を出来るだけ高くして減価償却できる金額を増やしたい

というベクトルが働くので売買条件を揉む際に、ここでまた売主側と買主側でこの建物価格を巡って揉めることがあるんです。

建物価格が6000万程度でも消費税は480万ですから下手すると我々がいただく仲介手数料より高いなんてこともあり得ます。

なので消費税還付とかいろいろ手立てはありますが、売り主側としてはこの出費は出来るだけ避けたいと考える方がほとんどです。。

しかし、買主さんは出来るだけ減価償却を取りたいので建物価格を限界まで上乗せしようと考えます。

となると今回の1億の物件は
売主・・・土地価格9000万、建物価格1000万希望(消費税は80万円)
買主・・・土地価格1000万、建物価格9000万希望(消費税720万ww)

なんて売値は同じ1億でありながら中身が極端な価格差になる可能性もあり、そうならないためにも我々、「固定資産税の土地建物案分」を和解策として「ここは公平を期すために固都税の案分でやりましょうよ」と持ち掛けます。(この話は売買交渉に入る前に売主、買主の両者に伝えておくと揉めませんw)

しかし、そうは言っても売り主さんも後ろに顧問税理士を抱えてる人も多く、中には「なーに、、税務署に否認されないくらいの数字程度ならこの数字は動かせますよ」とけしかけられてる売り主さん、買い主さんも多いのが実情。。

今回の売り主さんも売買条件を揉んでる過程の段階で「土地建物案分はこのくらいで・・・」と逆に指定されてました。(ままま、、土地90%建物10%とまではいきませんがそれはそれは固都税案分なんて軽くブッチするくらいの無慈悲な案分でございました。。。)

そんな売買交渉も進み、契約・重説の細かい案文のチェックも終わり「じゃ、これで書類全部袋綴じしますねー」と言ったところで書類の訂正依頼が買主さん側から飛んできました。。(エスパー君、袋綴じした段階でお直し指令が飛んでくると軽くキレますw

買い主仲介「えーっと、、あの、、建物価格の件なんですが。。。」

・・・

・・・

あーあ、、

ここにきてこの按分の物言いかよ。。。。

売主さんもこの土地建物按分でOK貰ってる関係で今からここを動かすとなると少々面倒なことになりそうです。(っつーか、このパターン、、絶対揉めるんです。。。)

狼「で、建物価格いくらにしたいのよ(投げやり)」

買い側仲介「いや、、それがですね。。消費税額が高いのでもう少し安くしてくれないでしょうか?」

・・・

・・・

は?



なになに?



今なんて言いました?www


買い側仲介「ですから、、消費税額が高いのでもう少し安くしてくれないかとお願いしてるんです。。」

うーむ、、
消費税を安くするには建物価格を引き下げないと出来ないのでこれは明らかに売り主有利なお話しですけど大丈夫なんでしょうか?。。(なにかこうすることによって買主側になにか凄い裏技でのあるんじゃないかと我々、必死に考えちゃいましたよww)

何度も仲介さんに聞き返したのですが、ホントにそうして欲しいということなので我々、急遽売り主さんに電話しました。

「今から税理士さんに速攻で電話して税務署が否認しない最低限度の建物価格を聞いてくださーーーい!!」(先日、税務調査を喰らった我々、、ここの部分の表現はどうしても慎重になってしまうことをご了承ください。。)

出てきた土地建物按分価格。。
ここじゃ書けませんが最初の価格でもかなり無慈悲な価格でしたのでそこから更に下がった金額だと我々もなんとなく罪悪感を感じてしまう領域の金額に見えてしまいますww。。。。(怖い話なのでここの表現も心無し、小文字対応ですw) 

と、ここで我々考えました。

普通に考えたら買主さんは減価償却を目一杯高く取りたいはずなのになんで逆のこと言うんだろう・・・?

で、我々の結論です。。

あ、そうか!
これってビックカメラとかでテレビとか買う時の値引き交渉と同じみたいに考えてんじゃねーの?ww
(店員さんから「消費税分引きます」とか言われるとなんとなく見かけ上の買値が安くなった気がするもんなーww)

ただあれです。
そうは思ってもこれって買主さんなり買い側仲介さんが減価償却の意味を知ればこの話自体が無かったことになっちゃうかもしれません。。

となると売り主側仲介の我々としてはこの状態のまま契約を締結し、あとで文句言われても「契約書にハンコ押しちゃったんですから今からは変更出来ません」という状態に一刻も早く進める必要があります。(売り主側仲介の我々が買主にわざわざ売り主不利になることをアドバイスするわけにはいきませんから減価償却のことは封印ですw)

と言うことで我々、、
相手の気が変わらないうちに契約書の物件価格の部分を書き直して袋綴じして、「じゃ、午後にもこの書類原本を取りに来てください」と相手仲介さんにお願いしました。。。(仲介さんがこれを持って帰って重説読み合わせしてハンコ押しちゃえばもうこっちのもんですw)

売主さんにコトの顛末を報告すると、、支払うべき消費税が減ったので「減った分でなにか美味しいもの食いに行こうよ」とすでに上機嫌。。。(額にすると銀座の高級すし店で何回食べ放題しても怒られないくらいですから我々もこの買主さんに感謝しないといけませんw)



で、そんなこんなで小一時間くらい経った頃でしょうか?

その日の夕方、重説の読み合わせを買主さんとやるべくその売契・重説原本を買主側仲介さんが取りに来ました。。

こういう時は余計な無駄話することなく書類を渡したら即リリースが基本なので玄関口で書類を渡して速攻で追い返すつもりで出迎えたのですが、、、、

買い側仲介「えーっと、、売契の件なんですが・・実はちょっと訂正箇所があるんです。。。」

・・・

・・・

・・・

なんだよーーーーー!!訂正ってーーー!!!ww(もう絶対大丈夫って言うから袋綴じしちゃったじゃねーかよwww)

聞けばこの仲介さんと買主さん、、
電話での書面摺合せで売買金額のところを「上から何段目」とか「下から何段目」とか言ってたらしく実際に下げて欲しかったのはなんと「土地価格」だった模様です。。。。(ってか何億もする話なんだからそういうやり方で確認してんじゃねーよwww)

うーん、、
ヤバイ、、これは非常にヤバイ事態でございます。。。。

なにがヤバいって、、あれです。。
ここから土地・建物価格を逆方向に持って行くとなると売り主様は消費税負担が激増してしまい激怒するでしょうし、本来建物価格を安くしたいって条件は最初から出てた話なのでここから「買主様のご意向で土地価格を減らして建物価格を増やしたい」なんてどの口で言えばいいのよって話ですww(しかも買主様はこの期に及んで固都税按分より建物価格上げてくれなんて恐ろしいコト言ってるみたいですw)

結局、この話、最終的に「最初の売り主案(当初のまだちょい無慈悲なくらいの建物価格w)以外ならこの契約は無かったことにしましょう」と買主仲介を揺さぶって無理やりこの条件を飲ませて契約しちゃったのですが、、、

今になって思えばこれってやっぱり正直に消費税を下げると買主がどうなるかくらいちゃんと説明しとけば良かったかもしれませんね。。。。(そんなことわざわざ相手に教える義理はありませんけどこういう間抜けな話だとわかってればアドバイスくらい出来たのにって感じです、、、)

いつも思うことですが、
不動産取引は何千万、何億もする取引ですからこんな土地建物按分の打ち合わせミスなんて些細なことでも数百万単位で損害が出ます。(減価償却ってことなら年間、数万の損ですけどこれって年を追うごとに蓄積するものなのであとで結構効いてきますw)

今の投資家さんレベルだと契約書の文言とかは事前に細かくチェックしてるでしょうけど仲介さんって中身を深く読み込んでないやつもいますのでこういうのを電話だけでやろうとすると時としてこういう伝達ミスが起こります。(だってちゃんと理解してれば電話口で「何行目」って言われても「そこは消費税のとこですからそこ減ると不利になっちゃいますよ」とかくらい言えますもん)

それでも仲介さんってここからでも強引に契約に持って行こうとする傾向がありますから「あ、このままだとヤバイ」と感じたら契約自体を諦める勇気も必要かもしれません。(契約のハンコさえ押さなければ買付け入れてようが逃げ切り可能ですよw)


ま、そうは言ってもこういう仲介さんに限って言うと、、

そういうヤバイ雰囲気をひた隠しにして契約まで突っ走っちゃうんですけどねwww



とは言え、こういうヤバイ雰囲気の奴に限っていい物件持ってくるから困るんじゃんw