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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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メール相談の件


黒トリュフのポテチなるものを食いました。貴族になった気分ですw

こんにちは。

先週のブログで言い出したメール相談企画。。

軽い気持ちで「メール待ってます」なんて書いたら連休じゃ片付かないレベルのメールが飛んできてしまい(お一人30分程度電話回答を予定しておりましたが24時間フル稼働でお答えしても2か月かかるレベルの相談数でございます)途方に暮れております。。

ということで今回のメール相談は今日のブログ更新時点で締め切り、そこまでに届いた人で事象がややこしい人、急を要する人を優先でお答えしようと思いますのでワタクシからのお返事メールは気長にお待ちください。(ほんと、今から届く人には返事しないからね)

さて、話は変わりますが
先週北海道の知床で遊覧船が事故を起こして乗っていた人26名が行方不明になるという話がありました。

ワタクシを取り巻く環境がこの海難救助にちょっとだけ関係しているのでとても他人事とは思えず追加のニュースを追っかけながら「どこかで座礁して救助を待ってて全員救助されねーかな」と淡い期待を抱いておりましたが日に日に状況は悪くなるばかりでどうも落ちつきません。

そんな痛ましいニュースを追っかけながら知った話ですが、この遊覧船事業者、
過去にも座礁事故を起こしたりして要注意業者だったらしく今回の船長も一度は書類送検されてたそうですね。(しかもなんですか?経営コンサルタントに心酔してすっかり言いなりになってたとか。。)

人様からお金を取って観光業やってるのであればお客から見たらプロがやってる仕事ですのでこんな杜撰な会社だと知ってれば乗船する人もいなかったでしょう。(えぇ、、波が高くても遊覧船会社が船が出すと言うんですから素人は疑うことなく安心して船に乗っちゃいますよね)

漁船ですら「こんな波が高くちゃ危なくて船出せねーよ」と引き返してきたくらいなのにそれでもお構いなしに出航してあんな水温の低い海で乗客もろとも転覆させてしまったわけですから管理責任は相当問われてしまうでしょう。

また今回の海難事故で遊覧船事業を営む業者に対して相当な指導や法改正が予想されます。(観光バスの事故の時もそうでしたけど法規制はいつも何かあってから起こるものです)

あと当然ですが同じ知床で遊覧船使って商売してた業者はこの業者のせいで風評被害を受け下手したら二度と営業できず廃業になってしまうかもしれません。

そう考えるとあんな波の高い日に経験値の低い船長にわずか数万円の売り上げ欲しさに他社を出し抜いて「出航しろ」と命じた社長の責任はとんでもないくらいにのしかかると思います。(高額の賠償の責任を負うでしょうからさっさと自己破産するんじゃないかと思います)

ワタクシ、ブログでもよく書いてることですが法律というものは何かあってから変わるもので例えば民泊なんかは流行り始めて旅行業者が騒ぎ始めて法改正されました。(悪法と言われた180日ルールなんてのは明らかに現業で消防法などを厳重に守ってる旅館業界の反発で出来たものと理解しております)

またウーバータクシーなんてのも一瞬流行りかけましたがあれは真面目に設備にお金かけてるタクシー業界を圧迫するものとしてめちゃくちゃ圧力が掛かって認可されませんでした。(ま、あれはある意味白タク営業みたいなものでしたから禁止になるのも無理ありません)

昨今では電動キックボードがなぜか16歳以上無免許でOKとなりました。
ほかの国で一時は運用を認めたもののあまりの危険さで認可取り消しになったシロモノなのになぜこれだけ規制規制で厳しい日本でOKになったのかホントに意味が分かりません。個人的意見ですがこれは事故が頻発し始めて法改正されて消えていくと思っております。

というのも、時速20キロまでスピードが出るものを無免許で乗っても良いとなるとワタクシの理論で言う「100人中3人はいるホントのバカ」は車道を時速20キロで逆走したり正しく車道を走ってても速度が遅すぎてほかの車両に追突される恐れもありますし、歩道6キロ規制なんて言ってもブッチするクソガキの存在を考えればそんな時間もかからずに死亡事故が起き都合悪くなった運輸省あたりがいきなり法改正するんじゃないかと思ってます。(ちなみに時速20キロはワタクシが乗るヤマハの電動自転車「流星号」の立ち漕ぎ全開走行と同じ速度です)

また「一日講習すれば安全に乗れます」と業界関係者は言いますが、講習でおとなしく乗ってても慣れてくれば20キロ全開走行で車道を爆走するに決まってますし車バイクのような安全確認なんて100人が100人やるはずもないので(俺様はそう簡単に事故らねーぜと思ってるものですw)ウーバーイーツの車道逆走より他人様を巻き込んだ深刻な事故が起こると思います。

今の状態でせめて原付免許くらい持ってる人が運転すればいいのにと思うのですがどういうわけかノーヘル無免許OK。。(体むき出しであんな座高の高い乗り物をモーター制御で走らせるってマジで怖いです)

車やバイクを運転するものからしたらこれ撥ねたら賠償責任はほぼこちら側になっちゃうわけですのでドラレコのレンズ磨いて今まで以上に自己防衛に努めていただければと思います。

さて、さらに話は逸れますが最近DIY大家業界で建物の基礎までDIYする大家さんが登場している話が話題になってます。

クロスやCF、せいぜい水回りくらいまでセルフリノベでやってるうちは運営経費を浮かせたい大家さんもいるのでかわいいものだと思っていましたがやれジャッキアップだの主要構造体にまで手を出し始めるのは少々問題があるんじゃないかと思ってます。(10年程度この手の建築物を扱う工事やってたので写真見ただけでおしっこ漏れそうなのをよく目にします)

もちろんシロアリに食われた柱や基礎がどうにもならず爆安で売りに出ていた建物で不動産投資を目論む気持ちも理解できなくはありません。(だって融資出ないんだからこういう物件買わないといつまで経っても不動産投資始められないし)

自分が住むためのものでしたらそんな心配もしませんが、大半の人はこの手の物件をリノベしてお家賃という対価を貰い賃貸契約を締結し賃貸に出すんじゃないかと思います。

さっきの遊覧船の話じゃありませんが、借りるお客はまさか地震で家が崩れるような家だと思って借りてるわけでもなく賃貸契約書があるしオーナーが貸し出してるわけですから少なくとも安全は担保されてると思ってます。

また心配するのは地震だけではありません。
万が一の火災の際、ある程度の耐火性能で居住者に対してある程度の避難時間と避難経路を確保しないと短時間で家屋が燃え上がり避難できずに焼死してしまう可能性もあります。(そのために耐火等級なんてのもあるんです)

この部分、賃貸物件にはまだ法の網が掛かってないのである意味やりたい放題ですが、
物件を買ってリノベしてる大家さんで果たしてそこまで考えて運用している人がどのくらいいるもんなんでしょうね。

幸いにして例の民泊問題の時にはこの手の死亡事故が数件程度しかなかったので大した問題になることなく法規制は旅館業界の圧力だけで法改正がなされましたがどこかの大家さんがいつかやらかすであろうこの手の悲惨な事故で法改正がなされ今まで真面目にやってたほかのDIY大家さんが迷惑する日が来るんじゃないかと心配しております。

なので今からでも遅くはないのでこの手の物件を買い、運用していく人に於かれましては計画資料を作成し最大限配慮してたことを記録しておき万が一の事件事故の際には安全対策を施していましたと主張し「やれることは出来るだけやってましたがここまでが限界でした」と供述できる様、準備だけはしておいてください。(えぇ、事情聴取の時に「え?なにそれ?そんなとこまで想定してねーよ」だと業務上過失致死に問われる可能性もあるし大家さんが管理不十分としてあっちこっちから叩かれます)

やることをきっちりやっていればさすがに叩かれることもありませんし、それが原因で法改正になったりする可能性も低くなりほかの大家さんに迷惑をかけることもないと思うのでこれだけはぜひお願いしたいところです。

また、なんとなく建物が怪しいなと思ったら勇気をもって居住者を退避させてください。(万が一にも建物内で死なれて過失責任問われるよりはマシでございます)

そうそう起こる話ではないですが何か事故が起こるときにはいくつかのあり得ない因子が重なり起こるもの。

そのたった一回の事象で一生を棒に振るようなことがないようにお願いするとともに、個々の人の行動で真面目にDIYやってる人まで不用意に巻き込んで迷惑掛けないようにしていただけると幸いです。(かぼちゃで融資が出なくなったのも不動産投資を理解してない素人の参戦が原因だったことを忘れないでいただきたいです)

どうしてもやりたいと思うなら目立たずひっそりと、、、ですよ。。(承認欲求を満たしたい気持ちもわからなくはないですがそれ見てマネするド素人も多いんですから、、、)



そのうち「建確なしでゼロからセルフ新築」なんて過激派が登場しちゃうんじゃないかと心配してるんじゃんw

広告費と家賃減額交渉。。


三国志、昨日までに11巻まで読破しましたw

こんにちは。
明日明後日は首都圏の外出自粛となりどうなっちゃうんだろうと心配しておりますが、
ワタクシの場合、土日はほぼ自宅警備員なのでいつもの週末とほとんど変化はございません。。

ただ、この外出自粛要ですが恐らくは来週、再来週と続くと思うので個人的には三国志だけじゃなく項羽と劉邦も無料化していただけるとありがたいかと。。。(あと残った時間でメロンパン作りに精を出すので結局どこにも行かずに済みそうですw)

そんなわけで今日は昨日書かなかった質問と昨日届いた質問にお答えします。

質問①
広告料について
こんばんは、いつも楽しく拝見しています。
さて、質問ですが、入居者付けのための広告料が高い安いの基準があれば教えてください。

ちなみに、私の運営エリアの岡山県南、郊外では家賃3ヶ月分が当たり前という認識です。
これも、実は私の思い込みで2ヶ月分で良いのかもしれません。

また、私は1ヶ月刻みで考えがちですが、0.5か月刻みでも問題ないのでしょうか?

物件に案内してくれないと始まらないという頭があるので、広告料はつい、弾みがちです。
2020.03.26 Thu 01:48 | 大家ナカシマ |


えーっと、、
岡山(どうでもいいですけど岡山って最後の方までコロナ感染してなかったのに残念でございます)の賃貸事情にはあまり詳しくないワタクシなのでどこまで迫れるか疑問ではありますが、、、

一般論で考えると地方の物件の賃料ってのは都内近郊の賃料よりは安く、仲介さんの成約時の手数料もそれに比例して安くなってるはずです。

例えば岡山で1DKのアパートを賃貸に出した際の家賃って想像ですが築年数にもよりますがおおよそ3万~3.5万程度じゃないでしょうか?

仮にそうであれば仲介さんが広告費を貰わずに仲介すると片手仲介で賃料の1か月分。
一通りの仲介業務で3万~3.5万じゃ効率も悪く、オプションの引っ越し・保証会社・火災保険などの業者マージンが入って来たとしても大して実入りもありません。
そこで広告費と言う名の実質的な手数料上乗せを要求してくるのですが、ワタクシが知ってる地方の仲介さんの理想的な一物件成約時の希望フィーは10万円/一件あたりとのことなのでその合計金額に見合う広告料と言うのが一般的な気がします。

またなかなか埋まりにくい物件であれば広告料をさらに上乗せして5カ月なんてこともあるのですが、この場合は3か月分は仲介さんがフィーで受け取り残りの2か月は借主向けのフリーレントや仲介手数料無料なんて客付けのやりくり用に使うことも多いです。

今回のご質問では広告料が3か月と言うことですので想像すると2か月分は仲介さんのフィー残り1ヵ月は借主さんに施すサービス費用に充ててんじゃないか?って感じではないかと思いますが、借主さんが大人しい人であれば3か月丸々仲介さんのフィーになってるかもしれませんので

試しに次回の募集時に「この部屋はすぐ埋まりそうなので広告料2か月じゃダメ?」と聞いてみて一瞬でみるみる顔色が変わったら(怒りの形相ですw)「あ、ごめんごめん、、他の物件と間違えてたww」と訂正しなかったことにして出来そうであればその次回は「なんかこの物件、すぐに決まるみたいだから広告料1ヵ月じゃダメ?」と畳みかけてみてて競いな広告料の範囲を探ってみてください

なお、広告料のロットですが0.5カ月刻みでもそんなおかしくはありませんが、他の大家さんが1ヵ月刻みでやってるようでしたら避けた方がいいかと思います。(こんなところでも仲介さんは大家さんのケチ具合を見てるものですw)

次の質問です。

質問②
こんばんは、初めてコメントさせて頂きます。
コロナショックで今後不動産の影響も出てくると思います。店舗や賃貸住宅の家賃減額請求がありそうな状況ですが、どのように対応するのがいいでしょうか?
減額した家賃で契約まで書き換えてしまうのは悪手だと思うので、下のどれかで対応しようと考えています。

① ◯年◯月に限り◯◯円とする、等の覚書で対応
② 敷金または保証金で充当(覚書あり)
③ 減額はするが、定借に契約変更
④ 2ヶ月ほどフリーレントにして公庫へGO

どうしても出ていってほしくない所は②③、お行儀の悪いところは①④で行こうかと思いますが、思いつくのがこのくらいなので何かいい方法はありますでしょうか?
不動産投資家の家に嫁いで日が浅いので、こういう状況は初めてです。
賃貸住宅の方はほとんど保証会社に入ってもらっているので、まずそちらが窓口になってくれるとは思うのですが。
2020.03.27 Fri 00:30 | 水沫 |


コロナが流行り始めてからこの手の減額請求が増えてるとか増えそうとか言われておりますが、当面はその対象になりそうなのは店舗系がメインになるんじゃないかと思います。

またコロナが長引けばやがて日給月給のような生活の人の収入源で居住系賃貸でも家賃の減額請求の動きが活発になると思われますのでワタクシならどうするか?をまとめてみます。

まず店舗系ですが、
最悪の事態としてコロナが来年以降も継続するという前提で考えてみます。(えぇ、、どう考えてもウイルスの特性上、来年以降も継続する気がするんです)

その場合、期間限定で家賃を減額したところでそのうち経営が行き詰まり家賃を減額してあげたところで単なる延命処置になるだけなんじゃないかと思います。

もちろんすべての店舗がそうってわけでも無いので減額交渉をやるのであればワタクシまず借主の経営状態の把握を一番にやります。

当然ですが、減額交渉は借主発、
そうなれば貸主はその依頼に対して様々なオーダーを出すことが出来るはずで直近3か月くらいの売り上げと支払い明細を要求しても素直に応じてくれるはずです

その経営状態を把握することでこの借主さんが家賃を下げて経営の継続が出来るかどうかを判断することが出来、最悪な展開である「残置物放置での夜逃げ」や「腹いせの店舗内で自死」を回避することも出来ます。

ご質問で「出て行って欲しくない(入居者)」、「お行儀の悪い(入居者)」と書かれていましたが賃貸経営で防ぐべきはそこではなく「家賃を毎月きちんと貰えるか?」「万が一にも大家側が金銭的負担を強いられない」と言うのが絶対条件ですので

気に入ってる賃借人だから出て行って欲しくない=温情を掛けるというのはあまりお勧めしません。(冷たい言い方になりますが人間なんて金に詰まればどんな情けを掛けたところで平気で裏切るものです)

と言うことでその借主の経営状態を把握出来たとします。
今回のコロナが来年以降も同じように継続すると仮定すれば今月以降の売り上げと支払いも見えてくるかと思います。
その状態での数字に無理があれば家賃を下げたところで経営は続かないでしょう。

そうなればワタクシ、どんな店舗でも一律で
③ 減額はするが、定借に契約変更
を選択します。

ちなみに今回除外した①②④ですが
①は実際にコロナ騒動が長引いた場合収入が元に戻ってない可能性が大なので期限がダラダラ延長になり、なし崩しになる可能性がある
②もコロナが長引いた場合の原資が無くなった際どう考えても揉める可能性が高い
④フリーレントってなによ?www
となるのでワタクシであれば除外します。

あとこれは借家法をよく調べていないので通用するかわかりませんがワタクシであれば
①コロナウイルスを理由とした時限的定期借家契約の覚書で対応
②定借の期限は半年更新
③経営が安定して家賃を元に戻す際にはその定借の覚書を破棄し通常契約に戻す(原契約をそのままにして定借期間も算入)
④定借契約満了時の原状回復の程度の取り決め

を明記した覚書を作成し「超法規的に」減額に応じると思います。

また定借の覚書に記載する契約条件に「定期的に貸主へ経営状態を報告する」と義務付け、「貸主が経営困難と判断した際は定期借家契約は期限の満了を以って終了する」なんて特約を入れておいてもいいかもしれません。(こういう細かい条件を入れないと退去時にゴネられそうな気がします)

次に居住用賃貸ですが、
これは将来的に借主の収入が戻ればいいだけですので正直な話、「入居者の好き嫌い」で待遇を変えちゃってもいいかと思います。

こんなことブログで書いたら怒られるかも知れませんが大家業界では今回のコロナ騒動で「追い出したい不良入居者はこの機会に一掃しちゃおう」という空気も漂っております。。。

先ほども書きましたが家賃減額の言い出しっぺは間違いなく借主側ですからその要求を受け入れるかどうかは貸主さん次第。。
要するにお願いされる立場ですから「こちらの条件を満たさなければ減額には応じられない」と突っ返してもいいわけで例えば不良入居者であれば先ほどのように「コロナウイルスを理由にした定期借家契約(こっちは時限的ではなく普通賃借から一気に定借に切り変えちゃいます)」、優良入居者であれば
「コロナウイルスを理由とした時限的定期借家契約の覚書(収入が戻れば元の普通賃借に戻す覚書)」で対応する、、、なんて感じです。

また昨日のブログのコメント欄に通りすがりの不動産屋様より「失業者向けの家賃補助もあるのでそれを先に使って貰ってから」とコメントもいただきました。

この家賃補助、借りてもその後財政状況が悪ければ返済免除される可能性もあるので減額交渉が入った際には「こんな制度もあるよ」とアドバイスしてあげてください。

ただあれです。
今回のコロナ騒動が長引くと入居者さんもなかなか正常に家賃が払えないってこともあり得ます。
このパターンだと往々にして家賃がプチ遅れし始めたり数か月遅れの家賃なんてこともあるので今、どんなお仕事されていて今後の三通りを読み取り正常な居住が難しいようであれば早め早めに対処してあげるのも不良入居者を増やさない対策ですのでその辺もお含みおきください。(派手に遅れ始めてからだと対処が何かとめんどくさくなります)

と、今の時点で思いつくことを書いてみましたが、
実際にこのコロナ騒動が長引いて来たらネット界隈でもどこかの弁護士さんや宅建協会などでもガイドラインらしきものを作ると思いますのでここしばらくはそんな記述を検索してみてください。(どこかで親切な人が必ず書いてくれるはずです)

と言うことで今週はこの辺で終わります。
皆様、週末はくれぐれもお体ご自愛ください。(無駄に外出しちゃダメですよw)



さーて、、自宅警備に備えて歌舞伎揚げまとめ買いしに行くんじゃんw

21歳での不動産投資と安く出てくる順番の話。。


セミナーやると宣言したわりにレジュメの準備がさっぱり出来てませんw

こんにちは。

オリンピックが延期になった途端、東京の感染者が妙に増え始め、東京封鎖なんて物騒な話になりいろいろなオトナの事情を感じる今日この頃でございますが、小池さんが週末の外出自粛なんて言い出したので今朝はスーパーに人が押し掛けまたもや醜い買い占め騒ぎも起きてる模様です。。(スーパーから食い物が消えて飲食店には食料が大量に余ってるって不思議な光景になりそうですw)

また、国民向けの対策と言うことで20万支給するだのお肉やお魚券や旅行券を配るだのもはや諸外国と比べると日本だけがガラパゴス状態になってる感もありますが、このブログ上では冷静に「とにかく税金だけ免除してくればいいです」と呼び掛け続けることにします。(どうせあれでしょ、、ここの読者はどんな救済も所得制限に引っ掛かって受けられないですからねw)

そんなわけで今日も質問が届いてますのでお答えします。

質問①
最近当ブログの存在を知り、毎日遡りながらシコシコ見させていただいております。

突然で申し訳ございませんが、今後のコマの進め方についてこの場を借りてご相談させていただきたいのです!

現在21歳で公務員として働いております、今年で勤続3年目で貯金は現時点で260万円程度です。つい最近知り合いの大家さんから地方都市の戸建を転貸していただき、
4ヶ月の休みなしセルフDIY生活を終えて運良くアンテナ工事をして下さった業者さんが入居(荷物置き場)してくださいました。自分で賃貸契約書も作成し、購入は含まれておりませんが一連の流れは経験済みです。

入居が付いて少し落ち着いたので、今後どのように拡大して行こうか悩み中です、今のところはまだ属性も悪く、融資を引いていくことは難しいと考えておりますので、現金購入でのセルフDIYでもう1件やってやろうとは思っております。
狼さんの目線から何か今後の流れについてアドバイスいただけると幸いです。

また、年齢がバレることで不動産業者さんから相手にされなくなるのでは?と勝手に心配しております。( ; ; )
2020.03.25 Wed 21:20 | 東のオデン |


最近はこの狼ブログも若い年代の読者さんが増えているようでこの手の質問をよくされます。どうでもいいですけどそんな読者が増えてるってのに聖子ちゃんネタだのドリフネタなんて書いてて恥ずかしいですw

で、いつも答えることと言えば「とにかく焦るな!」なのですが、
不動産投資で成功するのに大事なのは自分の年齢から逆算して目標を立てることではありません。(これはキラキラ系マネタイズを目論む方達の方便でございます)

幸いにして東のオデンさんの年齢は21歳。

不動産と言うのはその時代その時代で売値も買値も変わるもの。(大抵の場合10年周期程度でチャンスだったりノーチャンスだったりします)

年齢的な優位性で考えると生きてる間に最低でもあと3回くらいは不動産投資に適した時期と言うものに遭遇するはずですし、その3回のビッグウエーブの間にも小規模な買い時チャンスも来るだろうし、投資活動してるうちにどこからか耳寄りな話も飛んでくるものです。

その時にいつも書いてる「不動産の嗅覚」「不動産を買ってから自分でお宝物件に仕上げるスキル」があれば不動産投資に適した時期に自然に体が反応して勝手に資産は大きくなるはずです。

と言うことで今は自分の属性がどうのとか自己資金がどうのなんて心配してないで目の前のことをどんどん経験して知的資産を積み上げてください。(差しあたってワタクシのブログを3周くらい読んでくれるとそれなりの騙されない耐性とそれなりの不動産スキルくらいは身に付くはずです)

というのもワタクシが一番危惧するのは21歳くらいで不動産投資の存在を知り今の時点で戸建て現金購入からのDIYに明け暮れてる点です。(ワタクシ的には今はそこじゃないだろって気がします)

投資なんていうのは別に不動産だけじゃないし今後はAIなどの発達で不動産投資よりも優れた投資が生まれるかもしれません。

そんな可能性があるってのに若くして不動産投資が安全、安心なんて守りの姿勢になって欲しくありません。

当然、あれもこれもと手を出せば変な投資に引っ掛かって失敗することもあるでしょうし、途中で身包み剥がされるかもしれません。
でもそういう経験もしておかないと将来不動産投資で大きい金を動かすときに経験不足で結果的に損しちゃうことも多いんです。(そういう経験させないで「経験したことにさせよう」とワタクシ、過去ログを残して置いてあるんです)

また21歳となるとまだ社会的に様々なタイプの人と接したことも少ないと思います。(特に悪意を持って接近してくる人系)
不動産取引では良きにしろ悪しきにしろ様々なタイプの人物が登場し、すべての人が「己の利益のため」に動きますがここでのたった一言や相対者との接し方一つで何百万、何千万損しちゃうのも不動産取引の世界です。(ソースはワタクシですw)

さらに言っちゃうと「この人は信用出来そうな人だな」と思ってる人ほど後になって本性を現し結果的に裏切られることもあるかと思います。(最近のこれに引っ掛かってる若い人が多いのでワタクシ非常に危惧しております)

まだ大きいお金が動いていないのでそこに気が付かずに時間が経過してるんじゃないかと思いますが、事業規模の拡大を目指すのでしたらまずここを伸ばしてからにした方がいいと思います。

とにかくやれ「30までに資産をいくら築く」だの「一生で〇億稼ぐんだから25歳までにこうなる」なんて目標を建てずにまずはこのブログを9年前から遡って読んでみてください。(少なくとも今と昔で不動産投資業界がどう変化して今がどんな状態で何したら儲かるのかくらいはわかると思います)

それと年齢的に不動産屋さんから舐められやしないかとご心配されてますが我々不動産屋は年齢よりも話し方は素振りを見て対応を変えてます。なので年齢を気にするより不動産投資家としての物言いや振舞い方(気遣いなどどうでもいい細かいとこ見てる業者が多いです)を磨いた方がいいと思います。

最後になりますが現時点で持ってる260万は今使うタイミングでは無いので抱いて寝ててくださいw(恐らく次のチャンスはコロナがもっと世界を席巻した時か、その後終息したあとのバブルチックになってるであろう繁栄期だと思います)

またこれ読んで「え?なんで今買っちゃダメなの?」って思ってるようでしたらもう一度ワタクシに連絡ください。


さて、次の質問です

質問②
また質問をさせてください。

昨今のように、物件が安く市場に出てくる可能性がある時、1番早く安くなるのは、区分、戸建、アパート、一棟マンションを比べるとどの様な順番になるでしょうか。
個人的な考えでは、価格帯が高いもの(一棟マンション)は、買える母数が少ないため早く安くなりやすく、価格帯が安いもの(区分マンション)は、買える母数が多いため最後に安くなるのでは?と考えております。
それぞれの物件とオーナーの売却事情により、ひと括りにできるものでは無いかも知れませんが、傾向があるようでしたら教えて下さい。

ネットの狼セミナー、この時期にどの様なお話が聞けるのか非常に楽しみです!!

宜しくお願い致します。
2020.03.25 Wed 21:52 | 川崎大家 |


この質問ですが川崎大家さんのご質問の意図を考えてお答えしちゃうと順番はおっしゃる通りです。(買える人が少ない価格の高いものが先に安くなり、買える人が多い価格の安いものがあとから下がって来ます)

えぇ、、いつも言ってることですが
不動産投資は出来るだけレバレッジ効かせて収益をあげた方が利益率を考えると融資に頼るべきなので融資が出にくい今は価格が高いものは売れにくいので安くなりやすいって感じです。

と、傾向で言ってしまえばこれでいいのですが、不動産と言うのは面白いものでその時の売り主の都合でも売値は変わるし(売り急ぎ等)築年数や、周辺環境、入居具合、建物の老朽度での売値は変わります。

そんなことを考えて今、一番安く買えるんじゃないかと思われるものは「民泊、簡易宿所意外に転用出来そうもない物件」でその次が「旧耐震で設備更新もたいしてされていないS造レジ」ではないかと思います。

前者はご存知のように今のコロナのせいで宿泊需要が完全に死に絶えてしまい保有耐性が無ければほぼ捨て値でも売らないといけないって点で、

後者は融資年数どころか旧耐震は融資しないって金融機関が多くS造ってことでさらに融資年数も厳しく設備の更新や今後の客付け具合を考えるとこれも保有耐性が無ければやや捨て値気味で売るしかないって点です。

とは言え、買う側もこんなババ掴みは嫌でしょうから誰も買ってくれず、、ですが、
一昨日オリンピックが一年延期と決まり前者の価格相場は瞬時に上がるかもしれません。(要するにオリンピックが中止か延期かわからない段階でムチャな指値して確保してた人がエライってことになりますw)

また後者もコロナが去り平穏な時代に戻った際、コロナの影響で世界中でお金がばら撒かれそのお金の行き場が治安がよく賃料相場の変動が少ない日本の不動産に向いた場合、

こんなボロ物件でも融資が出るようになり引き合いが増えれば今は利回り9%でも売れませんがいつしかの借地・再建不でも7%で買付が入るように6%台でも売れちゃうかもしれません。(ってことはそれを予想して今から買い叩いて現金買い出来たやつがエライってことになりますが、、、これはもはやギャンブルですねww)

あと今は比較的値段の下がりにくいと言われてる区分や戸建てですが、
立地によってはすでに捨て値同然の価格で売られてるケースもよくあります。

なぜ捨て値かと言えば区分の場合は同じマンションで売り物が多く、どれもこれも「狭い、古い、家賃が安い、客付けが悪い、駅から遠い」なんて悪条件ゆえに300万でも引き合いが無いってパターン。。(昔のリゾート区分が10万とかで売ってたのと似てますw)

また戸建ての場合は「人が借りるような場所じゃない、どう考えても建物が使えそうにない、買ってからの経費が膨大過ぎる」なんて場合捨て値になることが多いです。

何が言いたいかと言うとこの時に生じる「価格の歪み」も安さの傾向として考えておかないといけないってことなのですが、物件が安くなる傾向ってのはこのあたりも細かく計算に入れて考えないとダメなのかなーとも思います。

あと、情報の希少性でも売値が大きく変わります。
不動産屋さんってのは売値が高かろうが安かろうが売値が1000万くらいの差であれば手数料で影響が出るのは片手仲介の時点で約30万程度です。

ってことは両手仲介なら「1000万安くても売っちゃえって本能」が働き片手仲介で成約させずに売り主を囲い込んで「あなただけにしか出してない情報なんですけど」なんて言って川上情報として落ちてくることがあります。

それ聞いて「なるほど、、たしかに安いな」と思うこともあるでしょうし「ん?安く見えなくもないけど、、ホントに俺だけに情報出してるの?」って疑わしいときは単に安く見せて(実際にはそれほど安くないw)売ろうとしてるかもしれません。(不動産屋はこういう見せ方が非常に上手ですw)

この話、深堀りするとキリがない話になっちゃうのでこの辺にしておきますが、結論を書いてしまうと物件一つ一つが生き物みたいなのでケースバイケースで見ないと安く見える物件だと思ったら高値掴みだったってことも多く、逆に高く見えたので見送ったら安かったなんてこともありますと回答させていただきます。(なんか話を引っ掻き回すだけで終わってしまったような気がしますがw)


今日はもう一つ質問が届いておりますがこれまで書いちゃうと明日のネタが無くなるので本日はこの辺で終了です。。



31日まで三国志が無料で読めると聞いたので急いで60巻読破するんじゃんw

クソ物件と変態さんの話。。。。


久しぶりに安息な水曜日でございますw

こんにちは。

先日ワタクシ、「オリンピックは中止」と予想しましたが、その予想は予定通り見事に外れ(やっぱり当たらんかー)1年延期となりました。

コロナの発生源が中国だし「中国=アジア=日本」という方程式で「アジア人憎し」と思って大胆予想したわけですがコロナが欧米諸国でも猛威を奮い出したことであれだけ自信たっぷりだったトランプさんもすっかり弱気になってしまい「中止よりは延期の方がマシ」と考える日本のロビー活動でトランプさんに「一年延期でよくね?」と言わせて一気に延期への流れとなり日本からしたらしてやったりってところでございます。

1年もあればコロナのワクチンだって出来上がってるでしょうから今後は季節病としてこのコロナは扱われると思いますが、この予想に反してコロナウイルスが突然変異してより毒性の強いものに変わるなんてことがあると1年後の開催も危ぶまれちゃうのでそうなる前に沈静化していただきたいものです。

幸い、世界中のお金の蛇口がダダっ開きになってしまったのでこのコロナ騒動のあとにはものすごいバブルがやって来るんじゃないかと思いますが、もしかするとこの金余りで銀行融資の蛇口も開く、、なんてことにでもなればこのブログで書いてあるシナリオ通りにコトも運びワタクシに廻らないお寿司を奢りたいと言う行列は目黒駅を過ぎて渋谷あたりまで連なりそうです。。

とは言え、それもこれも命あっての話でございます。
現時点では治療法がまだ確立されてるわけでもなく国内の感染者はまだまだ増え続けてるし、その感染者の中に感染経路の不明な事例も増えていてこのまま行くと首都圏でもシャレにならない事態になっちゃうかもしれません。

先日の三連休を最近の暖かさで警戒心が薄れてしまいそうではありますがここが正念場ですのでいつものように手洗いとうがいと消毒を励行していただき不要不急の外出は控えていただければと思います。

それともう一つ、、
12月にやって以来コロナの影響とワタクシのサボり癖のためまったく開催の見込みの立たなかった狼セミナーですが、

旅団IT専従班の方のご協力によりネットでの無観客狼セミナーが開催可能になりましたwwwさすが、普段からIT土方やってる人のスキルはハンパじゃございませんww

で、早速ですがそのセミナーを4月11日(土)にでも開催しようと鋭意準備中でございます。

内容ですがいつものセミナー並みに13時から18時までとロングラン開催で「いつもの狼セミナーと同じ設定」にて開催します。

いつもは人前に立ってやってるセミナーなのでこの環境で長時間出来るのか?(噂ではネットでのセミナーは2時間くらいが限界と聞いてますw)という不安もありますが、皆さんも半強制的とはいえ、普段から5時間くらい大人しく座ってくれてるので、ま、なんとかなるでしょう。。(ダメですよ、、こっちから見えないからって途中で昼寝したり散歩に行っちゃうとかww)

最終的にどこのネットサービスを使うかは今週の運用テスト次第ですがやってみて続けられそうなら定期的に開催しようと思ってます。

まだやってないのでわかりませんがちゃんとセミナーとして成立するのであれば土曜だけでなく日曜や平日、さらに平日の夜間なんて時間帯でも出来るんじゃないかと思いますのでしばしお時間ください。

なお、この無観客セミナーは普段狼セミナーに来ていただいてる人向けにやる予定なのでご新規さんやそれに準ずる方はご参加出来ません。
予めご了承ください。(2回~3回以上足しげくセミナーに来てくれた人あたりを対象にしてます)


さて、そんな話はさておき、、
今日も質問が届いてますのでちゃっちゃとお答えします。

質問①
首都圏の良い地域・悪い地域

週末雑感にて、ダメな不動産、というワードがありましたが、東京+3県において居住用物件の投資には不向きな地域はどこだと思いますか?
定点観測していると、よく同じような駅の物件がでてきますが、それも不向きな地域を示唆しているのでしょうか。
この駅/この地域は需給バランスがとれていないなど思い当たる駅名/地域名があれば感想を教えてほしいです。
2020.03.23 Mon 21:35 | カキドロ |

いつも書いてますが不動産投資の基本は
①買った物件が安定的に埋まる
②埋まるにしても想定した賃料で埋まる
③募集の際に余計なお金が掛からない(過度な広告費等)

の条件が揃って初めて安定的な運用が出来るのではないかと思います。

当然、黙っててもこんな①~③の条件を満たせる物件が安く買える可能性も少なく(あってもそんな物件、瞬間蒸発しちゃうでしょ)、結局はそこを買った人の運用スキルを駆使して運用していくわけですが、
そんな買った人のスキルをもってしても運用できない物件と言うものがございます。

これをワタクシ「ダメ物件」と呼んでますが大抵のダメ物件は
①賃貸需要がそもそも存在しないエリア
②賃貸需要があっても競合が多すぎて思ったような家賃じゃ埋まらない
③仲介に客付けを頼んでもなかなか成約しない
④成約してもクソ高い広告料
⑤激しく属性の棄損した人しか申し込んで来ない

なんて物件であることが多いです。

なのでご質問にあった「東京+3県において居住用物件の投資には不向きな地域はどこだと思いますか?」って質問の答えは「〇〇県〇〇市」とか「〇〇駅周辺」と言う話では無く、
物件一つ一つを見て①~⑤の条件に該当するかしないかで判断した方がいいのではと思います。

またファミリー向け、単身者向けだけでも同じエリアにありながら賃貸需要が違ってどっちかが埋まることもあるし、駅近物件がウケると思ってたら車社会過ぎて駅の遠い近いは関係ないなんてこともあるし、地場の仲介会社の力関係で決まった仲介さんに頼まないと成約しにくいなんてこともあります。

居住用物件はそこに住んでなにかしらの生活を営むつもりで借りにくるわけでその生活が成立しない場所は誰も借りてはくれません。

ここがすごく大事で物件を選ぶ際にはこの需要の最大公約数を把握してこの物件であればどんな人が入居するかな?というのを想像しいくらなら借りてくれるかな?ってことと自分がそんな賃貸属性だとしたら真っ先に借りたくなるか?(せめて近隣にある借りたくなる物件の上位3位くらいに入ってないと安定的には埋まらないものです)ってあたりの感度があればなんとかなるかと思います。

ちなみにこのパターンで一番やっちゃダメなのが「単に売値が安いので賃貸の客付けを考えずに買ってしまうこと」です。。。
指値して安くなってるのはいいですが最初から安い値付けである場合(さらに言えば同じ値段でずっと放置されたままでも見た目に安い売値なんて場合)、、

大抵の物件がクソ物件に該当してます。(運用スキルの高い人でも買わないんだからそりゃそうでしょって気もしますがw)

よくこの市町村は人口減少気味ってデーターもあるしとか、駅の乗降者数が少ないなんて指標や近隣の不動産屋さんにヒアリングして物件の買う買わないを決めてる人も多いですが正直言うとそういうデーターよりもこのクソ物件基準に照らしてみたり
「そもそも自分ならこの物件借りて住むのか?」って部分を重視して検討した方がいいんじゃないかと思います。

えぇ、、
そういう目で見てると知らないうちに他人が見ると「クソ物件」に見えても自分にとっては「なんでこんなお買い得な物件を誰も買わないの?」って目線が見に付いてくるんじゃないかと。。。(ま、他人はそんなあなたと変態と呼ぶでしょうけどw)



そういう人ばっかりになって欲しいんじゃんw

今日は質問が2つ来てます


コロナに負けないよう歌舞伎揚げをオトナ買いしましたw

こんにちは。

なんか今日の報道見てるとオリンピックの延期も現実化して来ましたね。。。
その延期論、前にも書きましたが翌年に延期だと五輪委員会の賛成が2/3以上必要なので10月開催論と言う話で進んでいるようですが、あと半年で終息するとも思えず一体どうなっちゃうんだろうって思います。

今日はそんなコロナの件で質問が来てます。

質問①
コロナについて
物凄く世間的に騒がれておりますが未だインフルエンザ程の脅威を発揮してはいないと考えております(インフルエンザに関する死亡者は去年3000人以上。厚労省発表)。
と考えると抗生物質が開発されれば季節の風物詩となるのではないかと考えておりますがどうでしょうか。

マスコミは感染者数、死亡者数のみ発表するばかりで比較対象となりうる病気(例えばインフルエンザ)については言及しませんよね。

気持ち悪そうなウイルスの写真を必ず添えるところも感情を煽る手段と思えてなりません。

しかもその写真がコロナウイルスであると言わないところにも悪意が感じられてなりません。
2020.03.19 Thu 23:52 | Kamikaze1号 |


えーっと、、
医者でも専門家でも無いので受け売りな答えになってしまいますが、
ワタクシも当初はインフルというより「ただの風邪じゃん」程度の認識でしたしそもそも風邪が治る薬なんてものがこの世に存在しないですから(薬が無いから対処療法なんです)「そんなもん手洗いとうがいと換気してりゃいいじゃん」程度でございました。

しかし時間の経過とともにこのコロナの怖いところが段々わかって来ました。
要するに今までのインフルや風邪と違い潜伏期間が変則的なうえに発病前でも余裕で他人に感染させられること、劇症化までのスピードがダダ早く一度劇症化して肺炎になると酸素吸入しか助からないってことじゃないかと思います。

また、インフルであれば検査キットで短時間で診断出来るものが遺伝子検査しないとわからない上に誤差があってホンモノの感染者かどうかの区別も難しく、人によっては対処療法では通じず、その治療薬の実用化は早くても一年後なんて言われてるので世界中の人を恐怖のどん底に落としているんじゃないでしょうか?

当然、特効薬が出来れば季節の風物詩化しますがそれ以前に感染スピードが速すぎてあっという間に世界中の経済を止めちゃったのでお金の動きが止まりそっちの回復には何年かかるのよってのが今の現状。

視聴率のために暗に煽ったマスコミの責任も重いかもしれませんがそれを責めてるうちにも自分の身の安全を心配した方がよくなって来ており日本でも騒がれ始めたオーバーシュートをどうやって抑えるかを感染の可能性がある当事者として真剣に考えないといけない段階ではないかとも思います。

厚労省の中の人も言ってますが今一番怖いのが感染者の急増で病院が手一杯になることでの医療崩壊。。(単に人工呼吸器を量産すればいいってもんでもないみたいですし)

イタリアなんてそもそも持病持ちの高齢者が多い国だってのに財政緊縮で医者を減らしてしまったところにコロナ襲来でこんな有様になってしまいましたが、日本だって今後感染者が増えて数万単位で重度の劇症肺炎患者が増えたら似たような医療崩壊が起こるんじゃないかと思います。

そんな中、わざと感染者を増やして免疫を持つ人を増やして感染を抑えるなんて話もありましたがそんなことやってるうちに100万人単位の死者が出そう勢いですから結局は「いいから外に出るな!」が最大の防御法になりつつあります。

ただ外に出なければ経済が止まってしまうし国民への補償も青天井になりますから日本ではそこまでやらないし思ってもそうそう出来ないでしょう。(日本の場合法律そのものを変えないと主権を国民から奪えないし)

結局は「どこの国がやってる方法が正しいのか?」って話になりますが今はまだ感染者が比較的少ない日本のやってる方法が正しいとは感染予測を見るとまだ言えません。

そんなわけで今回のコロナ騒動は人生初めて「自分の身の安全は自分の判断で守る」と言うことになりそうで「国の判断基準」なんて大雑把なものを信じて動く時では無いんじゃないかと思います。(えぇ、、さきの大戦で空から焼夷弾が降って来るのを自分で守るのと一緒じゃないかと)

先週の三連休は暖かくずっと家に事実上の監禁状態にされてた人が外に出始めたそうですが数年経済がおかしくなって北斗の拳みたいな世の中になるよりはもう少しの期間厳戒態勢で手洗いして家に引きこもってる方が長い目での損害も少ないと思いますのでいつものことですが現金抱えて嵐が去るのをお待ちください。(キャッシュイズキングですw)


さて、次の質問です。(今度は不動産の質問ですw)

質問②
物件を買うとき、今、住んでいる人たちを
購入可否の判断材料にされることはありますか。
「こんな入居者がいるなら買うのやめておこう」の基準があれば教えてください。


質問の意図ですが・・・
最近4棟目を物色し始めております。

ただ、実際に先日買い付け入れるかも、、、という状況になったのですが、
4室中3室空室の物件で、私としては1室だけ
入っている入居者が怪しく思えて仕方なく、購入を躊躇しています。

「この入居者がくせ者で他の入居者がでていったのでは?」
「アパート買ってリフォームしようとしたらうるさいと苦情言ってくるんじゃないか」など
悪い妄想が膨らむ、膨らむw

このままではどの物件でも話は進められないなと思いました。
「くせ者入居者がいるかもしれない不安」からは
逃れられないので、狼さんなら現入居者のどういったところを見て
安全かどうかを判断しているのか知りたくなりました。

「実際買ってみないと分からないけど、まずはよしとしておこう」の基準を
自分なりに設けておきたいなと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。
2020.03.20 Fri 09:16| ワナムケ |


不動産投資は入居者から毎月きちんと家賃を貰うことと入居者が面倒なことを起こさない前提で成立するものなのでこの入居者の属性問題は物件を買う際には必ず付きまとって来るものです。

かと言って不必要に疑いまくると売り主が言ってることすら信じられず結局、そこが怖くて買うところまで行き着かないなんてこともあるかと思います。

特に一部の入居者が問題児で他の部屋の入居者に迷惑を掛けるケースはこの問題児を排除しなければ始まりませんが、借家法が障害になり追い出したくても追い出せない場合も多いです。

「こんな話なら買う前に調べとけばよかった」と言ってもすでに決済も終わり登記までしちゃってるので今から金返せも出来ず結局買った人が苦しい作業で解決させないといけません。

と、言うことが買う前にわかってればいいだけの話でワタクシであれば、買う前に入居者について一人一人売り主さんからヒアリングしちゃいます。

と言っても売り主さんにいちいち「101の人はどんな人?102の人は?」なんて聞いたら「なんだよ!!!!うぜー買主だなー!!!!」と思われちゃいますからここはメールにてこんな内容で仲介さんに投げます。

「現在の入居者で過去に滞納履歴のある入居者(現在滞納中の入居者を含む)の有無と過去に他の入居者とトラブルを起こした居住者、警察沙汰になった居住者がいたら教えてください」

ポイントは
①メールで質問した証拠を残す
②先に滞納履歴を質問し、ついでに入居トラブルや警察沙汰はソフトに「いたら教えて」と聞く。
③必ず返事はメールで貰う

の3点なのですがワタクシの経験ではこの質問を投げて「うぜー客だ」と思われたことは一度もありません。

また売主によってはこの事実を隠そうとする人もいますが、そういう売主は証拠を後で突き付けても肯定はしないでしょう。。(えー!!そんなの知らなかったと逃げるはずです)

そこで逃げられないように先手を打っておきます。

これはブログでよく書いてる契約時の特約欄に「売買の目的」を入れておく方法ですがさっき書いたメールを文章に残しておき契約書とリンクさせることでこの「売買の目的」が生きて来ます。

例えばですが、今回の売買の目的は「収益物件の売買」であるはずです。
となると契約書の備考欄には「本物件の売買の目的は収益物件の売買であることを売主、買主は互いに確認した」なんて書くはずです。

要するに投資物件としての売買で買ったのに入居者がクソ過ぎて他の部屋が埋められないとなればまともな賃貸経営が困難になり、契約書で謳った「売買の目的」が達せられなくなりその責は契約当事者の売り主と契約に関わった仲介さんに及びます。

事実を隠して売ったとなればこれは大問題だし、ちゃんとヒアリングした証拠をメールで残しておき、契約書に目的を書いておけば裁判なんてしなくても「と言うことでこの問題を早急に是正してください(つーかさっさとやれよw)」と言えちゃいます。

その後、売主と仲介がどう動くかは交渉次第ですが嘘つかれてもここまで優位に立てれば売買代金や仲介手数料の一部返還、場合によっては売買の取り消し(売買目的が達せられない場合契約そのものを白紙解約だって不可能じゃございませんw)なんて荒技も行使可能です。

とは言え、すでに売買が成立しちゃってるし、理論上は可能な白紙契約でも裁判になるとどう転ぶかわかりませんのでここは現実的な解決策を模索させます。

売買後によく起こる売主買主間のトラブルはこんな感じでメール等でヒアリングした証拠を残し、それを何かの文言で契約書にリンクさせておくと圧倒的に有利になることが多いので一つの参考例としてお試しいただけると幸いです。。(えぇ、、大抵の売主買主のトラブルってこの辺の詰めが思いつかずに漠然と契約してるときによく起こるものですよw)



応用例も多いのでいろいろ試して欲しいんじゃんw