プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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貴方、、買主さんですよね・・・?


大変ご無沙汰して申し訳ございませんでしたーw

こんにちは。

先週から無理やり休みと取らせていただいたおかげであれほど痛かった左手首も嘘のように痛みが取れました。(そんな留守中だってのに皆さんがポチってくれてたおかげで想像以上にメチャメチャ高順位で1週間乗り切れましたww)

ただ、あれです。。
せっかく一週間休むと宣言したので今日まできっちり休もうかと思い、今日も更新する気もなかったのですが、、、

こんな相談が飛んできたので書かないわけにはいかなくなりました。。(久しぶりに破壊力満点なご相談でございます。。。)



17/10/31 迷える子羊(カーカス大好き)

No title
先日、買い付けを入れていた物件の1番手をゲットしました。

元付けの業者さんから、
「俺、忙しいから売買契約書と重説 あんた作ってよ!!仲介手数料まけてやっから!」
と言われたので、
「作り方わかんないっすよww」とかえしたら、
「市役所行けばわかるから」と言われて、売買契約書と重要事項説明書のフォーマットを渡されました。

「よくわかんないから、現所有者が購入したときの重要事項説明書が欲しい」といったんですが、
「色々トラブルが有ると困るし、あんたの勉強にもなるし」と言われちゃいました。

本当に市役所に行けば良いんでしょうか?


・・・

・・・

えーっと、、

念のためお聞きしますけど、、カーカスさん、、(面倒なのでカーカスさんと呼ばせていただきますw)


貴方、、買主さんですよね・・・?


この話、売主さんが元付業者に「俺、今忙しいから売契と重説作っといてよ」って言われる場面はわかるのですが、、(ってかそんな依頼を売り主様にしてる時点であれですけどw)

買う側が売契、重説を作ってしまっては限りなく買主有利なモノが出来てしまうので売主さんからしたらタマンナイ話ではないかと思いますw(ワタクシが同じ立場であれば特約部分で限りなく買主有利な条項をガッツリ盛り込んでしまいますw)

想像するにこの話、
売り主さんはともかく、買主さんであるカーカスさんともこの元付さん、、相当仲が良いからこんな無茶苦茶なオファーをしてるんだと思います。

ま、あれです。。
こんなこと言っちゃアレですが、売契も契約書もフォーマットさえあれば昨日今日入社した不動産屋の新入社員でもある程度までなら作れますのでここはひとつ、ご自身で作ってみてはいかがでしょうか?(なーに、、買主さんが仲介印押すわけじゃないので責任は全部この元付業者さんが取りますから安心ですってwww)

と言うことで、実際にどうやるか簡単に書いておきます。

まず市役所に行きます。
取り敢えず1階の受付にフロアマップがあると思うのでそれを見てまず「都市計画課」に行ってください。

そこに行くと重説に記入する「用途地域、建ぺい、容積、計画道路、その他の制限」などを教えてくれます。(行く際には物件の住所とおぼろげながら住宅地図見てここだとわかるようにだけして行ってください)

聞き方は
「あのーすみません、、用途地域お願いします」と言えば係りの人も「あー、、こいつ、不動産屋で用途地域とか調べに来たんだな」とすぐ理解してくれますので機械的に教えてくれます。

但し、都市計画課の人は口頭で教えてくれますのでそれを自力でメモってください。(係りの人がメモを渡すなんてことはありません)

また場所によってはコンピューター化されているところもあるのでそういう時は住所を入力して場所を特定し、出てきた書類を片っ端印刷してください。

これがわかると重説の「都市計画法、建築基準法の法令に基づく制限の概要」についてはほぼ記入出来ちゃいます。

次に「道路課」に行きます。
道路課でのミッションは「道路の種別」と「道路幅員」と「道路台帳をGETする」という3つの作業があります。

道路課に行き、
「道路幅員とか調べたいんですけどー」と係の人に告げると、「はいはい、、場所はどこですか?」とおもむろに住宅地図を広げるのでそれを見て場所を特定すると道路台帳という分厚い資料を持ってきてくれます。

それを見ながら「道路法による道路なのか?」とか「公道か私道か」とか「道路幅員」などを教えてくれるのですが、道路の管理管轄が国なのか、県なのか、市なのか、私人なのかを忘れずに聞いてください。

市役所の管轄であればこの道路課で全部わかるのですがこれが国道だったり県道だったりすると所轄が違うので「ここじゃわからないので別の場所に行け」と言われます。(ちなみに国道は国交省の管轄事務所、県道は県庁とかに行かないとわからないことが多いです)

とは言え大抵の場合、市道であることが多いのでちゃんと幅員とか書いてあれば問題ありません。

あと稀に官民境界査定(道路と土地の境界関係)の実施の有無がわかる場合もあるので念のため「あ、官民査定って終わってますか?」って聞いて確認するとよりプロっぽく見えますw(ただ一般的に官民査定があろうとなかろうと実際にあまり困ることはありません)

これで道路幅員までわかりましたが、土地に接道してる距離だけは道路課でもわかりませんのでこれは現地に行ってざっくりでもいいので自力で測定してください。(売り主に言えば稀に測量図があったりするのでそれがあればそれを見て記入します)

次にインフラ関係の調査です。
これは市役所じゃわかりませんので水道局・ガス会社をまわることになります。(電力会社は「どこ電力か?」だけわかればいいのですが昨今は自由化された関係でそこも調べる必要があります)

ガス会社は都市ガスであればその地域での都市ガス会社に電話してFAXのやり取りで埋設口径とかまで教えてくれるし東京ガスであればほぼネットで取れます。但しネットで東ガス図面を貰う場合は登録しないといけないのでここは「こんなのくらいそっちでやってくれ」と元付け業者にお願いしてもいいでしょう)

ここで問題なのが「水道局」。。

水道の屋内引き込み系の配管図は個人情報の保護の観点で所有者の委任状が無いと開示してくれません。(ちなみに委任状が無いと取れないモノで他に「固定資産税系の評価証明・公課証明」があります)

と言うことで、これも「委任状が無いと取れないからオタクで取って」と元付に丸投げしてくださいw

次に「法務局」に行って謄本、公図を取ったりします。
ただ、売契、重説に反映させるのって土地で言うと「地番」「地目(宅地とか)」「地積(面積)と「権利関係」で所有権か?どうか?くらいで、建物は「所在(地番)」と「家屋番号」「種類(共同住宅とか)」「構造」「床面積」「建築時期」で
あとは土地建物の共通事項として「所有者」「権利部(甲区、乙区)に書かれてる内容」くらいです。

これがわかると重説の「土地」「建物」「売主の表示と占有に関する事項」くらいまでは埋めることが出来ますので基本的な部分ではありますがこれでほぼ重説のフォーマットは埋めきることが出来ちゃいます。

あと契約書ですが、
フォーマットの契約書であれば契約条項はほぼ記入済みなのでほぼイジルところはありませんが、カーカスさんは買主側なのでここはこっそりと「瑕疵担保の期限」を「2年」と書いちゃってくださいw(意外にチェックしない人が多いのでこれで通ったりしますw)

あと直すところで最後に記名押印する欄があると思いますが、そこの一つ上に契約書を何部作成して各1部を売主買主で保管とか書いてあると思います。

ここを「契約書は1部作製し、複製は売主、原本は買主が保管するものとする」と書いておくと契約書に貼る印紙代が半分になります。(売主なんざ契約書の原本なんか無くても死にはしませんw)

ついでに契約書の印紙について書く条文(19条とかあたりにある「印紙の負担区分」ってやつです)もドサクサに紛れて「印紙は売主が負担する」と書いておけばうまくいくと売り主負担に出来ちゃったりします。(契約当日まで気が付かない事が多いのでここまでやる気があればぜひお試しくださいw)

あと契約書冒頭にある「売買物件の表示」については重説と同じことを書けばいいのでここも簡単です。

それと契約に関する「各期限(手付解約の期限とか融資特約の期限など)」は買主が希望する期限をそのまま書いちゃっても構いません。(意外に一度書いてしまうとノーチェックで通ること多しですw)

ここまで出来たらあとは売契、重説の最後にある空欄(特約事項)が残るのですが、ここはウチの会社に基本フォーマット(と言っても情報商材屋がよく作るクソ長いランディングページ並みな40項目くらいのクソ長い条項集ですw)があるのでわからなければ送ります。

と言うことでこれでプロが作ったのとあまり変わらない売契重説が出来るはずなのでご参考ください。。(たぶんこの程度の仲介さんなので備考欄はそもそも空欄になってたはずですけどw)

最後になりますが、
通常買主に交付されるべき重説を買主自ら作るなんてことはあり得ない話なので、出来たあと、元付けさんにこう言ってください。

「いやー、、役所行ったけど右も左もわからずにすごい時間掛かっちゃいましたよー、、あと水道局行ったら委任状が無いとダメって追い返されちゃうし、ホント、、散々でしたよー(おかげで人間不信になりそうです)」

えぇ、、
きっと取られる仲介手数料は半分くらいになること間違いなしですw


ってか半分でも多い気がするんじゃんw

狼旅団相談室のご利用方法について。。。


うーむ、、3位の座すら危うくなって参りましたww

こんにちは。

昨日、所用で外を出歩いてたら携帯に見慣れない番号が着信。。

と言ってもワタクシ、、
見慣れない番号に着信なんていつものことなので気にすることなく電話に出たのですが、電話の主は今回新たに加入した団員さん。。

「狼さんですか?あのー、、ご相談があって、、」

すごく控えめな電話できっと恐る恐る電話を掛けてきたんじゃないかって雰囲気なのがヒシヒシと伝わってきて「そんな電話くらいでいちいち気にすんなよ」って感じのワタクシからするとこういう雰囲気、、逆に恐縮しちゃいますww(だからって「あ?狼?俺だよ俺w」って言われると振り込み詐欺じゃないかと疑っちゃいますけどねw)

とは言え、、
ブログを読んでるからいきなり「狼と友達」って気にもなれないでしょうし、何より、ワタクシは業者なのでうっかり電話しちゃって飛んで火に入る夏の虫になる可能性もゼロじゃありません。(ましてや、ワタクシ、「息を吐くように嘘をつくんだよww」って啓蒙しちゃってますからいつの間にかワタクシの話術に引っ掛かり騙されて酷い目に遭わせちゃうかもしれないしw)

そう考えるとワタクシに「気軽に電話してくださいねー」と言われた団員も一番最初の電話ってものすごく勇気を振り絞って掛けて来るんだなー、、と思いますw(昨日お電話くれた方もそれはそれはメチャメチャ緊張してましたもん)

と言うことでそんなワタクシにいちいち電話するくらいで緊張されないよう、今日は普段ワタクシが思ってることを書いてみます。

まず、よくいただく相談の電話。。
基本的にワタクシ、電話番号を教える時点でこの人なら電話で話してもいいやって思ってる人にしか番号を教えてませんのでワタクシの電話番号を知ってる人であれば誰から電話が来ても大歓迎ですw(稀に「あ、すみません、、ワタクシ名刺は持たない主義なんです」って言う時がありますが、そう言われた人、、貴方は初っ端からワタクシに嫌われてる存在なのでいい加減気付いて頂けると幸いでございますw)

あとワタクシ、一度も面識も無いのにいきなり相談して来る人ってのは「ホントに困ったことが起きてしまい、背に腹も変えられないので電話して来た」という認識でいます。

また、ワタクシ、いつもブログのポチを読者様に強制していますが(ww)、これの対価を読者様に還元する方法としてこういう「迷えるヒツジさん」へのアドバイスも含まれてるって認識でもあります。(何度も言いますがワタクシへの対価はお金じゃなくこの毎日のブログポチだけなんですw)

なのでよく相談したあとに「あの、、お礼とかどうすれいいんですか?」って言われるとムカつくわけです。(こちとらお礼欲しさに相談乗ってんじゃねーよって感じですw)

えぇ、、ワタクシはギブアンドテイクで世の中が成り立ってると思ってますし、困った人がいればワタクシの持ってる知識を使って解決すればいいじゃんって発想です。(ってかこの程度の知識に課金するほどワタクシ、、図々しくございませんw)

ただあれです。
せっかく教えた事なので後になって相談して来た人が他の人から相談されたらワタクシが教えたようにギブアンドテイクで教えてあげて欲しいんです。(こうすれば10年もすれば狼イズムが不動産投資業界に蔓延してクソみてーな金目コンサルとか仲手さえ貰えればなんでもやるってクソ業者から妙な知恵を付けられずに済みますw)

過去にいろいろな相談が飛んで来ましたが幸いにもワタクシが今持ち合わせてる知識だけでほとんど解決出来てますがそれは全部が全部、不動産業者ですら解決出来ない難問奇問ってことがないからです。

とは言え一般の投資家さんからしたら初めての経験であることが多く、悩んでしまうんじゃないかと思います。

また、「こんな些細な事を狼さんに聞くのもあれだし」と躊躇する人も多いと聞きます。

そういう人に言っておきたいのですが、
世のクソコンサルやクソ業者がやたら焚きつける「こんな時期だからこそ物件を買う行動力」とやら身につける前にそういうとこで躊躇なく「質問力」として行動出来るようにしないとダメなんです。(他人に質問出来る度胸のない奴は不動産投資では絶対大成しませんw)

どんな質問であれそれを正しく知ることによってスキルが上がるのでそういう時は迷うことなく質問ぶつけてください。

あとそんな相談で困るのがメールで相談に対してメールで答えるケース。。

最初からいきなり電話掛けて聞いちゃおうってなると事前にいろいろ頭で整理してからになるので最初は要点を自分でも整理したくてメールで相談、、、ってなるのでしょうけど、それをワタクシがメールで答えるとなると途中、わかりやすくするために改行変えたり表現変えたりするので文字で返すのは時間が掛かるんです。(特に質問事項が何個もある相談メールはブログ書く以上に大変なんですw)

これが電話であれば会話のキャッチボールするだけなので要点も教えやすく何より文字で書かなくてもいいのでどんな長くても30分もあれば解決しちゃうんです。(なのでワタクシ、最近、メールでの相談メールにも「電話で答えるから電話しますよ」って予告してるんです)

この電話ですが、
ワタクシの携帯は「かけ放題」なのでいちいち「あ、こっちから掛け直します」ってのは不要です。(いくら掛けてもワタクシの電話代は変わらないんです)

また、メールではわからない相談者の雰囲気がわかるので電話だとその問題に付随する「見えない問題」までも見えちゃいます。(例えば「物件を狼さんちで売って欲しい」って相談からその物件の空室問題が判明して1年掛けて満室にして銀行借り換えさせて金利下げて売らずに済んだって事例もありますw)

と言うことで不動産で悩みを抱えちゃった人でワタクシになにか聞きたいことがあるのでしたらまずメールを送っていただきこちからは電話で回答、、なんてパターンが楽チンで結構深掘りして問題が解決できるのでこんなやり方をお願いしたいです。(と言いつつも、大抵の相談は電話で10分程度話せば解決できる問題ばっかりなのでメールを送る前に一度、触りだけでも電話で教えてくれても大丈夫です)

またワタクシ、真剣に悩んでいる人で「この人は団員だから」とか「この人は団員じゃないから」と差別はしていません。(ただ団員じゃないと電話番号知らない人が多いと思いますけど)

困ってる人をそこで線引きしちゃうとブログの存在やワタクシのことは知ってても相談が出来ないというのは「なんだよポチもしてんのに相談はダメなのかよ」となり最悪ポチしてもらえず人気が落ちてモテなくなるというブログを書いてもダメな悪循環になるんですw

ただ、ワタクシ、、
どんな相談であれワタクシが同じ立場ならこうするという答えになるので必ずしも相談する人にとって希望する方向性に答えが出ない時もあります。(ほら、よく物件買うときにワタクシに相談して来て「なんでこんなの買うの?」とか物件売りたいときに相談して「なんでこれ売っちゃうの?」って答えるときがあるでしょ?ww)

また、相談内容によってはワタクシ、叱咤激励の意味を込めて怒鳴り散らすこともございます。

それもこれも相談者の利益を考えてのことですのでそういうぞんざいな扱いを受けてもあまり怒らないでください。(前にこれやったら相談者が他の人に「狼ってヒドいやつだ」と言いふらされたことがあるので念のため申し上げておきます)

と、いろいろ書きましたが、
聞くはいっときの恥、聞かぬは一生の恥って言葉もありますのでこんなワタクシで良ければどうぞご遠慮なくお使いくださいw

本来であればブログ最後になにかボケたオチでも付けようと思いましたが、
本日のワタクシ、、あいにくあまり体調も良くないのでこのままボケずに終わらせていただきます。。。




今気がついたけど今日のブログって「なーに、、電話するくらい気にすんなよ」と一言書いたら終わってた気がするんじゃんw

昨日吹っ飛んだデーターを思い出しつつ復元してみましたw


結局、アネゴの黒魔術で不法投棄の犯人を呪うという結論に落ち着きましたw


こんにちは。

昨日飛ばしたブログデーターを思い出しながら再度書き直したのでアップします。。(思い出しながら書いたので昨日書いた文字数には到底及びませんがw)

【ご質問】
17/06/16 素人大家
No title
いつもブログ読んでいます。質問なんですが 何社かに査定していただいて売値を決める時に1番高値の 大手の業者などを選ぶと囲い込まれて、失敗すると前に読んでますが、こういった場合に売値は何社かの査定額の中間ぐらいを参考にしたらいいのでしょうか?

また、無料査定とかよくありますが、すぐに売る予定では ないけど査定額を知りたいみたいな時に安易に利用すると情報が漏れるのでよくないなどありますか?

売却は専任ではない方がいいのはブログで読んでおりますが 売却時にはどういう業者にお願いするのが良いとかありますでしょうか?地元の町の不動産とか楽まちなどの 投資専門業者とか、その辺の事がよくわかりませんので ブログの議題にしていただけると勉強になります。


えーっと、、
売却時の査定のご質問なのですが、順番にお答えします。

何社かに査定していただいて売値を決める時に1番高値の 大手の業者などを選ぶと囲い込まれて、失敗すると前に読んでますが、こういった場合に売値は何社かの査定額の中間ぐらいを参考にしたらいいのでしょうか?

確かにワタクシ、以前のブログで「あり得ないくらいのバカ高値査定してきた業者なんかに仲介依頼すると囲い込まれるぞ」と注意しましたが、趣旨は微妙に違います。

と言うのも昨今の仲介さんの査定は「この売値なら確実に売り切れる」というレベルで査定することが多く、もうちょっと粘れば高く売れたのに残債が消えて多少利益が出ればいいでしょと査定し、当の売り主さんも「その金額で売れたら抵当の残債が消えてプラスがたくさん出るじゃんww」と喜んで売却に応じるケースが増えてるんです。。

これって仲介さんが売り主と締結する媒介契約が3か月で一区切りするってところに問題があると思うのですが、媒介物件を預かる仲介さんからすると、、

「この媒介期間の3か月以内に売却しないと他社に一般媒介で出されて客付けが他社と競争になる(ガクブル)」

という恐怖が付きまとうためどうしても3か月以内で決着させようと最初から売れそうな価格設定したがるもんなんです。

そんな状況下で「真ん中くらいの値付けしたところ」なんて考えをすると余裕でもっと高く売れてたものが安く売ることになり売り主さんは損しちゃいます。(ま、もっと高く売れるとわかってなければ損したとも思いませんから知らぬが仏とかまさにこのことですw)

こうなる理由ですが、
それは売り主さんが売りたい物件の本当の価値というものを理解していないからなんです。。。

物件査定と言うと仲介さんがやたら分厚い査定書なる書類を作っていろんな数字を「根拠」として出して来ますが本音の部分では「近隣相場との対比」で売値を決めてるケースがほとんどです。(絶対、不動産鑑定士が査定する時の補正率とかなんたらで価格調整した数値で売値を決めてるはずないと思いますよw)

となればこの作業を売り主さん自らやればおおよそですが仲介さんに頼らずとも本来の物件の価値なんてのは簡単にわかるはずです。

例えば一番手っ取り早いのが「表面利回りで売値を決める」という手法。。。
恐らくですが一般の大家さんが持ってる物件で一番高く売れる価格設定方法がこれなのですが、要するに、、

「想定される最大値の家賃収入(満室想定家賃)」を「周辺で売られてる物件の満室表面利回り」で割り算するだけです。(あ、これって売りたい物件に近い周辺の物件利回りって意味ですよw)

(例)満室想定賃料800万の場合で周辺利回り相場が8%の場合
  800÷0.08=10,000万円


例で計算すると1億で売ってもすぐに売れはしませんが周辺相場と乖離してないのでとりあえず物確電話は鳴りますからワタクシの経験ではこれで十分に売れてしまいます。(周辺相場利回りと同じだと利回り優先でしか客付け出来ない仲介さんあたりはなぜかこの売値に釣られちゃうもんなんですww)

しかし仲介さんは「これだと売れるまで3か月以上掛かる可能性があるから・・」と別の計算式で査定してきます。

例えばですが、、、
土地評価について
・相続税路線価 138,000円/㎡×300㎡=4140万円
・事例による実勢価格 178,000円/㎡×300㎡=5340万円
なお、利用が想定される静岡銀行の評価はおおよそ路線価の120%程度ですので4968万円ほどになるかと思います。
(家屋に関しては耐用年数が過ぎておりますので評価なしとします)

収益評価について
〇〇〇〇駅徒歩5分の立地、築28年、1部屋約18㎡×12世帯、現在の募集賃料は63,000~66,000円という認識です。
1部屋66,000円で計算すると年収は約800万円、築年数からは大よそ利回り11%程度が相場となる為7200万円の評価となります。

と査定されると1億で売れる可能性のある物件なのに思わずこの一見、仰々しく見える計算式を信じちゃう人の方が絶対多い気がしますw(ちなみにこの査定で売り主がOKしたらワタクシ、速攻で自社購入、、げふんげふん、、、)

この査定を信じてしまうとどうなるかと言うと1億と7200万では差が2800万あるわけですから、、
ワタクシなら静銀で13000万のオーバーローン引かせて1000万を登記などの購入諸経費にして売値12000万円で売却して差額を全部懐に入れちゃいますwww

なので業者さんに仲介を依頼する場合、まず「想定される最大値の家賃収入(満室想定家賃)」を「周辺で売られてる物件の満室表面利回り」で割り算して売れるであろう最大値の売値を把握しつつこの売値に近い金額で査定してきた業者でサンタメ売買を主でやってない業者さんを選ぶ、、、と言うのが現状のジャブジャブ融資の局面では一番有効ではないかと結論付けちゃいますw

次の質問の
また、無料査定とかよくありますが、すぐに売る予定では ないけど査定額を知りたいみたいな時に安易に利用すると情報が漏れるのでよくないなどありますか?
ですが、

さすがに物件査定を依頼した業者さんそのものはこんな売り主の個人情報は絶対他社には流しません。。(そんなことしたらせっかく苦労して得た売り主情報を利用されて速攻で売り主にコンタクト取られちゃうじゃないですかww)

ただあり得るのは「その会社を退職した社員が辞めるドサクサで顧客データーを持ち去りそれが時間の経過とともに他社にも流失する」ってケースです。。

えぇ、、
具体的にどこの会社だとかブログに掛けないので書きませんが(ホントは書きたくてウズウズしてますがw)実際にその会社を辞めた社員がウチにやってきて「オオカミさんちの名刺さえ作ってくれれば会社からガメてきた名簿の顧客だけで営業出来るんだけど」と何度も打診されたことがあるんです。。。
(ホント、、こんな低モラルなやつが何億もする不動産持ってる顧客データーを悪用するもんだから我々の業界、、いつまで経っても悪い印象でしか見られねーんだってww)

これの簡単な見分け方ですが、
査定を依頼する仲介さんに「ところであなたの携帯って個人の携帯ですか?それとも会社の携帯ですか?」と聞いてみてください。

ワタクシの経験ではなぜか会社の携帯だというやつの方がデーター持ち出す可能性が高いですよ。。。(理由は各自でお考え下さいw)

で、最後の質問。。
売却は専任ではない方がいいのはブログで読んでおりますが 売却時にはどういう業者にお願いするのが良いとかありますでしょうか?地元の町の不動産とか楽まちなどの 投資専門業者とか、その辺の事がよくわかりませんので ブログの議題にしていただけると勉強になります

うーん、、
恐らくですがワタクシ、売却は専任じゃない方がいいとは書いた覚えがないのですが、これは基本的にこう覚えてください。

専任媒介・・・物件を売却する時に使う
一般媒介・・・賃貸の仲介するときに使う

物件を買う・・・両手仲介狙いの業者を狙う
物件を売る・・・片手仲介でも売ってくれる業者を狙う


恐らく物件を売る際は仲介さんを競争させて売らせた方がいいと聞いてるから一般媒介の方が有利だとお考えなのかもしれませんが売買物件の場合、売値がそこそこ高いとか売りやすそうな物件の場合、一般だと売り主の謄本をあげて「うちにも買いたいって言ってる客がいるから一般媒介ください」という営業がしきりに飛んできます。(大抵の場合、家のポストに名刺か手紙が入ってます)

信じるも信じないも自由ですが、これがどうなるかと言うと<strong>「そもそも買いたい客なんかいないのに一般媒介を持って行かれ全国中に売買情報をばら撒かれた挙句サラシモノ物件として全国中で有名になる」というリスクが発生します、

また、ひどいやつになるとここでも両手仲介を目論み、買い取り業者に打診してとにかく安い買値でもいいから買い付けを入れさせ具体的に買いたい客がいることをアピールして他の一般媒介業者を断らせるとか、さらにさらにひどいやつになると最初にダミーの高い買い付けを入れて売り主を信用させて「融資が不調に終わったので話が飛びました。すぐ他のお客さんを付けるのでもう少し時間をください」とすっかりその気になった売り主さんを引っ張りまくり最終的には痺れを切らして安く売らざることになってしまった契約のテーブルには買い取り業者さんがニッコリ微笑んで座ってたなんてこともあります。

正直、売却なんて適当に販売図面作ってくれて間違いなくレインズに登録してくれてこっちが指定した売値以外では売らないって業者さんであればどこに頼んでも結果は一緒です。

また、よく「弊社は他社とも顔が広いし顧客もたくさんいますから安心してください」ってセリフを吐かれると思いますが、、、
実際のところ、そんな馴染みの会社であればそんな会社に高い売値で出したら「なんだこいつ、俺をバカにしてんのか?」と思われるので出しませんし、高値の物件を大事な自社の顧客に出すはずもありません。。(レインズ登録すると全国津々浦々の不動産屋とツーカーになれるのでそれだけでたくさんですってw)



今日はもう時間が無いのでご質問に対してここまでしか返事できませんでしたが、取り敢えず今日は基本的なことだけ書いておきますのでまずはこの辺をご参考いただけると幸いでございます。。(え?全然参考にならないって?ww)



昨日消えたデーターくらいは書けた気がするんじゃんw

さて、、、どっち買います?w


【お知らせ】
先日募集した「お茶会」ですが、、
コメント欄に募集定員以上のお申し込みがありましたので抽選とさせていただきます。
当選した方には今週末までにメールにてご連絡させていただきますので宜しくお願いいたします。


こんにちは。

不動産投資家さんって平日は本業がある関係で土日に物件を見に行ってるのか知りませんが、月曜日の朝になると決まって「オオカミさん、こんな物件があるんですけどどう思います?」って相談が飛んできます。(月曜の午前中は大抵この相談で始まるのが定番です)

こんな物件高騰期なのでワタクシに相談されても、もろ手をあげて「をを!これは買いじゃないですか?ww」と言いたくなる物件は少ないですがどこで見つけてくるのか、、そんな中でも時々「こいつに買わせないでウチで買ってしまおうか?」と思える物件が相談の遡上にあがります。(そういう物件を相談されると我々「この人の融資が飛びますように」と帝釈天にお参りに行くウチの会社は超ブラック企業ですww

そんな中飛んできたのがこの物件。。

物件A
都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築24年のRC造
売値 1億後半
表面利回り 9%
現況 満室

物件B
都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築27年のRC造
売値 1億後半(但し物件Aよりは安い)
表面利回り 11%
現況 2部屋空き

まぁ、要するに174坪の敷地に同じようなRC造が3年の時間差を置いて2棟建ってるわけですが、容積もほぼ同じで違うところと言えば、物件Aはずっと満室状態が続いていたので部屋のリノベがあまりなされていない点。。(18部屋中11部屋は昭和チックな間取りと設備です)

しかし建物Bは利回り11%でありながら地主案件特有の「オーナーからの養分欲しさに管理会社が不要なリノベまでやってしまった物件」で18部屋中、15部屋がリノベ済。。

また細かいところで物件Aはタイル張りに対して物件Bは塗装壁(吹き付けタイルの玉吹いて押さえ後にトップコート仕上げ)で同じ敷地に並んでいる物件でありながら見た目は物件Aに軍配があがります。(だから物件Aは常に満室経営なんでしょう)

この物件の売り主さん、、
両方売るのであれば「こんなの両方買っちゃえよ」とアドバイスしたいところなのですが、相続の関係でどちらか一棟を売りたいので「どっちか欲しい方を選べ」となってるそうで「オオカミさん、、これどっちを買った方がいいですかねー」てな塩梅。。(どうでもいいけど朝っぱらからあまりに贅沢な悩み相談してんじゃねーよww

ただ、ワタクシどうも気になるのですが、

この物件二棟、、

タイル張りだとか築年数に微妙に違いがあれどこの利回りの差はなんですか?(これだけで利回り3%も違うのはちょっとあり得ません)

「いや、、実はですねー」
とこの相談者さんがおっしゃるにもう一つ違うことがあるそうなんです。。

ところでここをご覧の方ってこの賃貸募集広告を覚えてますか?


ん?このオバQのアイコンはなんだ?www

えぇ、、今から4年前に業界を騒然とさせた歴史的賃貸募集広告なのですが
「告知事項あり」だとか「心理的瑕疵物件」なんてわかりにくい表現を「部屋で人が死んだことを示すアイコンをオバQで一目でわかりやすくした」という画期的な募集広告です。。。(後にも先にもこのアイコン使った業者さんは見たことありませんが当時、この広告は業界の語り草になったものですw)

実はこの物件二棟のうち利回りが11%ある方の物件、、こんなスペックなんです。

物件B
都内某所(ちょっと下町)
メトロ線某駅 徒歩7分
土地 87坪 
建物 築27年のRC造
売値 17000万円
表面利回り 11%
現況 2部屋空き
    おばけ付き←NEWw

よく、物件で人が亡くなってしまい「心理的瑕疵物件」として扱われる物件は数多く存在しますがこの物件は違うんです。。

本当におばけが出るそうなんです。。。

そのおばけが出るという部屋、、
現況ではこの物件を管理する会社の社員さんが「格安な賃料」で借りてるそうなのですがその社員さん、、

時々、ユニットバスに入ってるとそのお風呂のドアを「コンコン」とノックされたり、部屋でテレビを見てるといきなり左腕を冷たい手で掴まれたり、クローゼットの奥から覗き込む初老の方の視線とばっちり合ったりするそうです。会社から「頑張ってなんとか2年住んでくれ」と言われてるそうで「いやー、、時々視線が合うおじいちゃんとのシェアハウス状態なんですよーww」と明るく言ってたそうですwww

物件住所を教えて貰いましたがその住所を例の「大島てる」で調べたら確かに炎マークに「告知事項あり」と書いてあり span style="font-size:large;">なにか事件があったんだろうなー、、ってのはわかります。(しかもその部屋に共同で棲むおじいちゃんが何か言いたそうなのでこの物件の過去を調べなくてもおおよそのことはこの社員さんもわかるそうです)


自分の物件にこんなマーク付けられたら殺意を抱くこと間違いなしですよw

「と言うことでオオカミさん、、おばけ付きとおばけ無しのどっちを買ったらいいんでしょうかねー?」

単にCFを追求したいなら物件Bを選べばいいと思うのですが、大島てるに載ってる以上将来的な出口戦略で面倒なことも起こりそうです。(実際に我々業者でもこのサイトに載ったために売値を下げてしまった仲介さんもいますから)

しかし物件Aは出口戦略の局面ではタイル張りだし、築年数も物件Bよりは新しいので有利ですが肝心のCFで劣るのは事実。。(ってか下町とは言え、平成4年築のRCレジが9%の利回りで買えるんだからいいじゃねーかよって言いたいワタクシでもあります)

さーて、、一体どっちが得なんでしょうか?(個人的にはおばけがどうのよりも外壁とかのコンデションの方が気になるんですけど)



ちなみに今日の相談ですが、、

いろいろ話してるうちに買主はどっち買ってもいいって話になり本ブログのコメント欄の意見の多い方を選ぶことになりました。。(ホントにホントですよw)

と言うことで買主さん、、
ここ見てどっち買うか決めるそうですので皆さまの忌憚のないご意見をお待ちしています。。(ってかそんな選び方でホントにいいのかよ?ww)




どうせなら「オオカミさんちに譲ってあげて」ってコメントを待ってるんじゃんw

オマエが不動産屋をやってる理由を教えろやw(ちょっぴりSF編w)


こんな天気いいGWだけにここ読んでる人ってホントにいるんでしょうか?ww


こんにちは。

本日も引き続きBoloセミナーで答える予定がないご質問のお答えします。(オープニング文章も段々手抜きっぽくなってますw)

本日の質問
「不動産屋をされている理由を教えてください」

おそらく、「なんでオオカミは不動産屋なんて因果な商売を志したのか?」と聞きたいのではないかと思うのですが、別に最初からこの業界を狙って飛び込んだ訳じゃありません。

ただ前の商売が作業服着用の危険極まりないサービス業(えぇ、、その業界は年に何人かは事故死しちゃう業界だったんですw)なので「出来れば死ぬ危険の無い商売がしたい」ってことと「出来れば服が汚れない仕事がしたい」と友人に相談したら「じゃ、うち来れば」ってトントン拍子に話が進んで最初の会社である店舗開発系の不動産会社に誘い込まれたのがきっかけです。

たしかにこの会社、、給料はそこそこ良かったし「明日死ぬ危険」もなく服も汚れませんでしたが前の「いつ死んでもおかしく無い会社」にあったヒリヒリ感がこれっぽっちも無く当時、現場で左官屋さんとか鳶職さんと展開していたような「刺激」が全く無いので「デスクワークってなんて退屈な商売なんだろ」って入社して1年くらいして今度はそれが苦痛になってきました。(今思うとワタクシ、多少のバイオレンスさが無い仕事はダメなようです)

ただ、ワタクシ、、
基本的にオタク体質なもんでせっかく覚えかけた不動産って仕事を途中で放り出すのが嫌な性格。。

転職するにもこの不動産って仕事は極めたいって気持ちがあり、そのスキルアップには「賃貸系管理会社が一番いいよ」と仲の良い不動産屋仲間に教えられいたこともあり、たまたま知り合いの社長がやってる賃貸管理系の不動産屋で欠員が出たこともありその流れでお世話になることになりました。

この会社の話はちょくちょくブログで書いてる会社なのでご存知の方も多いと思いますが、会社の場所柄、高級賃貸物件がメインで賃貸といっても一度の仲介料で100万なんてのはザラ。

駆け出しのワタクシでも適当な英語を駆使してセレブな人相手に賃貸物件を勧めて成約に持ち込めば基本給と歩合給で給料袋が自立するくらいの収入が得られました。

ただ、この会社、、やたら礼儀や義理人情にはうるさい会社で例の灰皿上司の恐ろしいまでの「個人レッスンABC」で帰りの時間が何時になるかはその灰皿上司の気分次第w(朝まで飲み明かす授業や焼肉屋のメニューは悩まずに右から順番に10人前ずつ頼むとか教わったのもこいつですw)

ま、この灰皿上司は仕事に一切の妥協を許さないオトコゆえ、当然ワタクシにもそれを要求してきます。

これが賃貸業務だけなら多少厳しい上司がいてその貴重なノウハウを吸収するだけで良かったんですがこの会社には管理業務(顧客から預かった管理物件の仕事)があったのでワタクシ、普段は賃貸業務で金を稼ぎつつこの金にもならない管理業務にも従事することになりました。

今、思い起こせばこの管理業務があるから今のワタクシがあるんじゃ無いかと思うのですが、これも過去のブログで書いた通り、それはそれは凄惨な業務でございました。。(あのアフリカ系大使館事件なんて最たる例です)

たしかワタクシ、この業界に入る時「死なない」ことと「汚れない」ことが条件だったのですがこの業務は「死にはしないけど時々死にそうなくらい酷い目に遭う」こと「タクシーに乗れないくらい異臭を放つことがある」ってことが年に数回起こるんです。。(ということでラスティさん、、連休申し訳ないですがそんな過去ログがどこかあるはずなので探してきてくださいw)

しかも仕事がキツくて辞めていく社員も多く、気がつけばワタクシ、、その最前線で指揮を執る立場にまで成長してしまい最後の方では表参道あたりでセレブなフランス人の奥様に月200万のハイグレードマンションを案内した30分後には五反田の池田山にある一棟レジのトイレの詰まりを素手で対応するなんて状態になってました。(ちなみにトイレ詰まりに歩合は付かないんですw)

そんな毎日を送ってたワタクシ、
ある日、賃貸物件だけではなく投資物件も探してるってお客さんの担当になり収益物件というものを初めて探すことになったのですが、売買まだ実需の戸建とか区分マンションしかやったことが無かったワタクシとしてはこれが1つに新境地だったんじゃないかと思います。

当時は単にレインズ見てお客さんが欲しいニーズをマッチングしてただけなんですがやがてそれが不動産屋繋がりでやり取りしてた水面下物件を紹介するようになり例のブローカーさんとの関係強化に繋がっていくんですが当時の収益物件、レジだけじゃなくビル物件とかの取引も平気であったのでこのブローカーさんとの繋がりはワタクシにとっては打率の極端に低い場外ホームラン(当時は「田淵のランニングホームラン」とか言ってた記憶がありますw)的な位置付けで決まれば半端ない歩合が付く恐ろしいビジネスへ変貌しました。

ただこれらブローカーさん物件は極端に打率が低いので「なんでこいつらの話はいつもコケるんだろう」って部分をワタクシなりにすごく研究しました。(ってかGWだから手抜きで書いてごまかすつもりでしたがこんな長話になるとは思ってませんでしたw)

そこで「人は息を吐くように嘘を付く」こと学び、「不動産ってのは他人の嘘を見抜けるかどうか?」で成約率が変わることを突き止めたワタクシ、、

「もしかして売買業務をメインにすればあの忌まわしい管理業務のやらずに生きていけんじゃねーの?」って発想で今の会社に転がり込み(後継者がいないからと無理やり誘われたのがホントの話ですけどw)自分のやりたいようにやらせてもらい今のワタクシがあるのですが、

過去からワタクシやってたことを紐解くとやっぱり「不動産というものをトコトン極めたい」って部分があったからこそここまでやってこれたんじゃないかと思います。

誰も信じてくれる人なんかこのブログ読者にはいないと思いますが、実は若かりし頃のワタクシ、、

今とは比較にならないくらい純真な心を持つ好青年でこの業界に入った頃はこの商売が因果な商売だなんて露ほども思ってませんでした。

しかしこの不動産という仕事をそこそこ極めたワタクシ。。

気がつけばそんな純真無垢な心はすっかり消え去り、もはや「人を疑うこと」が常識になり目つきも夢見る少年の瞳からはかなりかけ離れてしまった感があります。

逆に言えばこんな卑屈なおっさんに成長できたからこそ不動産屋としてそれなりにカタチになっているんじゃないかと思いますが、正直言わせていただくとしたら、、

タイムマシンがあったら1998年の12月21日の池袋西口交番前に戻ってそこでとある友人と待ち合わせしてた当時のワタクシに「今から会う奴に不動産屋を勧められるけど絶対断れ」と伝えたいです(思い起こせばこの日がワタクシのターニングポイントでしたw)





あの約束をすっぽかしてたら絶対不動産屋にはなってなかったんじゃんw