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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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住宅着工動向のお話し。。。(からの狼旅団相談室ネタw)


今週も遠慮せずにポチってお読みくださいw

こんにちは。

不動産ってその時々の国の政策で変わってしまうものなのですが、
現在は日銀の金融緩和(それも政府が主導してるんじゃないかと思いますがw)が不動産融資を大きく牽引してる関係で「こんな金利が安い時代だってのになんで不動産買わないの(バカなの?死ぬの?)」という様相。。

しかし、金利が安くなれば「じゃ、俺も買おうかな」ってやつが続出することになり、また、「こんな低金利なんですから新築建てちゃいましょう(なーに弊社では30年家賃保証があr、、(以下略))」とバンバン建ててしまうやつが続出することになります。

そうなればやがて供給過剰になるのは火を見るより明らかなのですが、それが現実的に数字となって表れ始めてます。

「平成29年1月の住宅着工動向の概要」
(国土交通省がまとめた平成29年1月の「建築着工統計調査報告」より)

[主な住宅種別の内訳]
◆持家=2万228戸(前年同月比0.2%減、12か月ぶりの減少)
大部分を占める民間金融機関などの融資による持家が、同0.2%減の1万7686戸と11か月ぶりに減少し、住宅金融支援機構や地方自治体など、公的資金による持家が同0.1%減の2542戸で4か月ぶりの減少。
◆貸家=3万1684戸(前年同月比12.0%増、15か月連続の増加)
大部分を占める民間金融機関などの融資による貸家が同16.2%増の2万9488戸と15か月連続で増加。
◆分譲住宅=2万4061戸(前年同月比27.3%増、2か月連続の増加)うちマンションは同56.2%増の1万3098戸と2か月連続の増加、一戸建住宅は同4.9%増の1万863戸と15か月連続の増加。

要するに土地持ちの持ち家の住宅建て替えが減り、賃貸住宅の新築が増え、分譲業者が仕込む分譲物件が増えてるということになるのですが、これを今の金融緩和からくる銀行の融資姿勢に当て嵌めてみるとまさにデーターが裏付ける結果通りです。

特に問題なののが貸家の着工件数。。
15か月連続で増加傾向になってるという傾向を見れば、運営能力に乏しい大家さんが持ってる物件はたとえ今が新築であっても後発の安い賃料設定の物件もろとも馬群に沈み、売るにも売れずという状況が遠い未来じゃないってことくらいわかるんじゃないかと思います。

それでも不動産屋は売って手数料稼がないといけませんから「金利が安い分利回りが低くても収支は回りますから大丈夫です」なんて目くらましして売ろうとするのですが、そんな言葉を安易に信じてしまってもケツを拭くのはお金を借りた人であることには変わりありません。

あと分譲マンションの着工件数もメチャメチャ増えてます。
これは3年後のオリンピック景気を考えて多少需要が無いエリアであっても今なら高く売れるからと仕込んでしまったのが原因の一つではないかと思います。

しかし、現在、この分譲マンションの売れ行きが急速に落ちているので(サラリーマンが買えない価格で売り出せば当然そうなりますw)在庫が捌けないデベさんあたりは今後はそこまで傷口を広げずに収束出来るかが課題になるんじゃないかと思います。

そんな時だってのに新築区分(特に投資系)を投資対象と見ちゃう人がいまだにいるってのがホント不思議なんですが、これは買うもあれですが、売る方が必死なために起きてる現象です。(ま、ここ見てる人に書いても意味ない話なのはわかってますが、、w)

そんな傾向を数字で見てるとやはり気になるのは持家の着工数減少です。
ここをちょっとだけ深読みすると
①持家系の人で建て替えしようとすると高齢なためローンが組みにくい
②だからと言って子供や孫との同居は今のライフスタイルに合わない(っつーか同居はイヤw)

なんてあたりで新たに建て直すモチベーションも上がらずに「このままなにもしないで使い倒そう」と考える人が増えてきて減少してるんじゃないかと思います。

事実ワタクシの家の周りでもそんな持家系の人がこの手の古くなった戸建て住宅を売りに出していてここ3年くらいで随分空き地化さてそれを買い取った分譲業者さんがせっせと一次取得層向けの狭小戸建てにして売りさばいてます。(これが分譲着工件数の増加の原因でもあります)

となると今から不動産投資で一儲けと考える人はこの減少傾向にある持家物件に目を向けると統計的に負けにくいってことになるのですが、スケールメリットからいくとどうしてもホームランは打てません。(戸建て投資って結構チマチマした投資になりがちなんです)

しかも中古戸建は融資が付きにくいのでフルローンで買うのは相当な苦難の道。

融資が付きにくい物件だからこそ中古戸建は安く買える(結局資金力が無い投資家さんはなかなか買えませんのでプレーヤーも少ないです)って傾向になるのですが、昨今はここを狙ってくる投資家さんも増えたので一棟物件よりはブルーオーシャンでも段々ブルーじゃなくなってきてます。

でも今から低金利の融資が付きやすいからとその低金利を打ち消しちゃうくらいの高値で売ってる物件を掴んでしまっては元も子もありません。(高買いしてもキャピタルで売り抜けられる時代もそう長くないですから)

そんな折にメール相談で来た人のお話しなんですが、
この相談者さん、、「そこそこ預貯金が貯まってきたので新築物件をやりたいけど木造とRCどっちがいいですか?」って内容でした。

予算的に1億5千万くらいの予算らしいので「もうちょっと予算額を上げてRCにしたらどうでしょう」とお答えしたのですが、持ち物件とかの資産規模を考慮するとそれ以上の冒険はしたくないってこともお返事でありました。

で、その方が現在の所有物件などの資産内容をメールで送って来てくれたのですが、、、なんでしょう、、、w

きっとご本人は「投資価値のない区分レジばっかりでお恥ずかしい」って気持ちで送ってきたんでしょうけどワタクシから見ると「なんだよ、、どれもこれもすぐに換金出来て買った値段以上の価値で保有してんじゃん」って感じでしたww(軽くジェラシー感じちゃいましたw)

実はこの方、都内やその近郊の絶妙なところに50㎡超えの中古系ファミリー区分ばっかり保有しているんです。。。

この方、ワタクシのブログを最近読み始めたってことですのでワタクシがブログやセミナーで言ってた「オオカミ式区分投資」の手法も知らないはずですからきっと本能的にこういう物件ばっかり買い漁ってたんでしょう。。(えぇ、、これだとワタクシがこの方の投資手法をパクったことになっちゃうじゃねーかよって感じですww)

なんかムカつくので(w)メールで途中から返してませんがこの方、今の借り入れよりもどう安く見積もっても預貯金以外にプラスで約4000万程度の資産増になってるので今の時点で2億や3億の融資組むのなんて楽勝でしょう。。(逆にこの価格帯であればロット的に無理が出てくる木造アパート建てちゃダメですw)

しかし、この方、、
何が凄いってこれだけの資産を持ちながら奢ることなくここ5年間ずっと貯金に精を出して数千万の預貯金を築いたそうです。(家買うのも勿体ないといまだに数万円の社員寮暮らしだそうです)

なんかもうあれです、、
今流行りの「預金残高を水増ししてまで光速投資やってる人」に爪の垢でも煎じて飲ませたいような話なんですが、激しく儲かる儲からないって面はさておき、この方の不動産投資は絶対失敗することはないんじゃないかと思います。

ただそう思うとこの方に今RCでも木造でも新築を勧めていいものか、、悩んじゃいます。

だってさっきのデーター見る限りだと今新築計画を目論んだら上手く回ってる資産も食い尽くしちゃう予感がプンプンするんです。(このデーター見れば今がバブルだって一目でわかるじゃんw)

こういう人はいつ新築やっても銀行は喜んでお金を貸してくれるはずですからやっぱり今の建築単価が下がり始めた頃に新築を始める方がいいんじゃないかと。。。(その頃には延べ床1000㎡以下のCMはやらないって豪語してる越川君だって「ぜひやらせてください」って言う気もするしwww




と、オチもなく終わるんじゃんw

友人の暴走を止めたいです


今週もポチ押して「戻る」をよろしくお願いいたしますw

こんにちは。

最近、ワタクシのところにやたら区分マンション購入の是非を問う質問が増えてます。

と言うことで本日はこんなご質問にワタクシ流のお答えをさせていただきます。。

「友人の暴走を止めたいです」

長文お許しください。

友人が、ワンルームマンションを購入しようとしています。
投資系雑誌の別冊(広告)にでてくるように大手嵌め込み会社のようですが、「日本一の営業マンらしいし信頼できる」、と、もう完全にロックオンされています。一旦ハンコを押す直前までいき、ギリギリの理性で一旦持ち帰ることとしたようです。

近日説得する場を設け、なんとか思い正せるようにする手配をしましたが、不動産関連にも、金融関連にも全く疎いという前提ゆえ、何をどこから話をしたらいいのか、困っています。

彼女は、一生仕事にあぶれることはない仕事で、融資も問題なく、年齢が結婚をあきらめるかどうかを真剣に考えるタイミングです。業者からすると、完全にカモネギです。

具体的には、今は職場の寮(家賃負担はほぼなし)にいて、寮を出て賃貸物件に引っ越し、併せて、ワンルームマンション投資を行うことを考えているようです。寮を出るのは、寮が古く、漏水等もあったらしく、また、周囲の人の分譲マンションを見て、もう少しいい所に引っ越したいと思ったことが発端のようです。 (いい所に、というのも、そのポイントは食洗機がある!とか、3口コンロのIHだ!とか、そっち系です。)

当方は、不動産金融業界におり、趣味も不動産で毎日のサイト巡回と狼旅団ブログとポチは欠かしません。狼セミナーにも何度か参加しております。バッチは持っておりますが、二次会は初回にその空気に圧倒され、そっと会費だけ払い店をあとにした身でそれっきりです。

数件の自宅の売買と、区分の賃貸経験だけはあり、仕事の関連で宅建と不動産証券化マスターの資格はあり、日本一の販売員の理屈は覆せるとは思います。

ただ、関係性にも配慮すると、買いたい気持ちを全否定するわけにはいかないかと考えております。しかしながら、百歩譲っても、わざわざ金銭的に優遇されている寮をででまで自分が賃貸に入り、投資用ワンルームを購入という狂気の沙汰な組み合わせだけは、絶対に阻止しなければいけないと思っています。最悪、ローン控除のとれる広さの中古を自宅として都心に買う方が、まだ儲かるのではという次善策を落としどころにできればと思っております。

狼さんなら、限られた時間で何て言いますでしょうか?

お忙しいところ恐縮ですが、助言を頂ければ幸いです。
仮にこんなことですネタになるのであれば、公開していただいても構いません。何卒、よろしくお願い致します。


こんな長文なご質問をいただいておきながら「は?そんなの買っても儲からないよ」と一言で済ましちゃ申し訳ないですし、そのご本人が営業マンを完全に信用しきってる場面であれば他の人がとやかく言っても「うるせー!外野は黙ってろ!」と思われてしまう気もするのであえて今日のブログネタとしてワタクシの考え方を書いてみます。

まず一番大事なのはその営業マンが「日本一の営業マン」である点。。
今どき、ホントに日本一の営業マンであればとても弁もたつ方じゃないかと思うし、結構イケメンじゃないかと思います。(と言うことでここからはこの営業マンがイケメンであると決めつけて書かせていただきますw)

こんなキャラの営業マンに「年齢が結婚をあきらめるかどうかを真剣に考えるタイミング」の方が営業されればワタクシだって契約書にハンコ押したくなっちゃいます。(「もしかしてこれって運命的な出会いってやつ?」とか言って完全に舞い上がってしまうところでございますw)

ここから崩すとなると「投資とはなんぞや」とネチネチ説明しても無駄なのでこの「信頼できる営業マン」の「信用」を落とす手法がお勧めです。

ちなみに今どきに区分ワンルームを買おうとする場合、場所がいいと20㎡ちょいの狭い物件でも2000万円くらいは平気でします。(城東地域でも築浅であれば21㎡で2800万なんてべらぼーなボッタクリ価格で売りに出てます)

これで部屋を賃貸に出せば得られる利回りはいいとこ5%程度。。。

区分ワンルームは5%くらいの利回りがあれば上等とか言われてる風潮があるし、属性がそれなりに良いとほぼ手金無しの融資で買えちゃいますから融資期間さえ長めにすれば数万円程度のCFが出るかもしれません。

これが積もり積もれば一年で20万くらいになりますから返済は賃借人にやらせてそれで残った数万を貯金、、と出来るのですが、、そうは問屋が卸さないのがこの区分マンション投資です

まず物件を持てば毎月修繕積立金と管理費が掛かります。
当然家賃に乗せたいと考えるのですが取れるのはせいぜい管理費として取れる7000円程度(エレベーターがあればこのくらいの管理費が取れます)

となると毎月の修繕積立金は持ち出しになるので家賃が毎月75000円くらい入って来ても実質的な賃料は68000円くらいでしょう。(どうでもいいですけど区分のワンルームってなんであんな安い修積みでやっていけるんでしょうねw)

これだけで年間賃料は10%下落してしまうのですが微々たるものですがこれに固定資産税が掛かります。
この規模だと毎年10万程度は掛かるんじゃないかと思いますが月換算で8300円。。

と言うことで年間賃料から見るとさらに10%下落して手残りは59700円。。

ここから返済となるのですがこれしか手残りが無い状態でノンバンク系のアパートマンションローンで組むと相当長い返済期間にしないとCFも出ませんので、出来る営業マンだとここで伝家の宝刀「なんちゃって住宅ローン」を使うはずです。(賃貸住宅に引っ越しさせようと目論んでるのって本人の意思じゃなくて営業マンの希望じゃないかと勘ぐってるのであえてこの話にも言及させていただきます)

住宅ローンなので金利はノンバンクの融資より安くしかもノンバンクみたいに最長25年ではなくうまくいけば固定35年なんて長期ローンが組めますので返済が少なくなった分、CFが残る収支表が作れます。

ただこれは住宅ローンなので実際に住まないといけません。
なので想像ですが住所が会社の寮だと都合が悪いので一旦外に出して賃貸の住所にしてそこから住宅ローンを組ませようと目論んでいる可能性が高いです。(だって実需としてお金借りるのにいつまでも社員寮居住じゃおかしいですよね?w)

実需で買うマンションだと嘘ついて買うわけですから銀行からの書類はすべてこの住んでるであろう買った区分マンションに届きますのでここに実際に住んでないと困ります。(その頃にはすでに賃借人が住んでるはずなのでそんなオーナーの郵便が届けば返送されてしまい銀行に非居住の実態がバレて大変なことが起ることもあります)

そこで銀行の郵便物が届く期間中は管理会社が頻繁にポストをチェックしたり決まった賃借人に対して「〇〇さんの郵便が届いたら受け取ってくれ」とかお願いするのと同時にポストに名前を張り出さないよう依頼しておきます。

こんな面倒な業務が付いてくるので賃貸管理の費用も必要になってくるでしょう。。
一般的な賃貸管理料は月賃料の5%。。

75000円得られるはずで購入した物件の賃料はこの時点で25%ダウンしてますので56250円。。

恐らく本物件の返済は月々4万円台後半から5万円前半でしょうから返済後の実際の手残りは毎月数千円。。

これで終わればまだプラスなのでいいですが賃貸物件は退去されると原状回復費用が掛かり、再募集する時には仲介手数料も掛かります。

ワンルームなのでファミリーよりも居住期間が短いですから3年程度で入れ替わるもの。。
そうなるとその度に原状回復費用で10万程度、募集費用で最低でも家賃1か月分は飛びます。(広告費とか入れると悲惨なことになるのであえてここまでは計上しませんw)

おそらくこのあたりでマイナスのCFになると思いますが、もっと怖いことがさらに待ち受けてます。

えぇ、、ご存知の通り、物件本体の価値の下落です。

実はこの区分マンション投資、、
5年前くらいの物件価格が安い時期に始めてれば年間CFは赤字でも売却すればキャピタルゲインが得られる可能性がありました。

しかし如何せん、、昨今の物件相場での売値じゃ出口局面を迎えたところで今の値段で売るのは至難の技でしょう。。(投資で始めたはずのマンション経営が最終的に赤字になるのではもはや投資でもなんでもありません)

おそらくこの営業マン、この辺の話を持ち前の饒舌なトークとイケメンぶりでこの方を口説き落としてるかと思いますが、「節税」とか「団信利用」の借金がチャラになるとかも織り交ぜて洗脳してるはずです。

そこで「どうせ不動産投資したいならこうすればいいんじゃね?」と言うことで、
「中古ファミリー物件を住宅ローンで買い、リノベしてちょっと済んだら転売する手法」をお勧めしてみてはいかがでしょうか?(区分レジのヤドカリ投資法と申しますw)

これであれば寮から出られるし自分の住みたいエリアを探せるし、住宅ローン組めて実際に住んじゃうので銀行からとやかく言われないし毎月の返済は恐らく普通の賃貸住宅以下の返済で済むのでクソみてーな区分レジで手出ししちゃうより遥かに投資になってます。。(と言うことでラスティーくん、、この投資法が書いてある過去ログを引っ張り出してコメント欄に張り付けてくださいw)

恐らくですが、その饒舌なイケメン営業マンにこの手法を「どう考えても彼女にはこっちの方が向いてる投資法だと思うんですけどどう思います?」って感じでぶつけたらこの女性も目を覚ますんじゃないでしょうか?

食洗機とかIHの3口コンロなんて大した費用でも無いしどうせフルローンで買うならこのリノベ費用も融資に乗っけちゃえばリノベ済みの区分マンションに住めて家賃はそのまま返済に回るので「住んでるだけで不動産投資」が可能です。(しかも団信にも入れるので万が一の時は借金もチャラになるおまけつきですw)

このムカつくイケメン営業マンを蹴散らしたあかつきにこの彼女にこう言ってあげてください。。

「不動産投資ってのは自分で住むってやり方でも出来るんだぜ。。。」

・・・

・・・

ままま、、今のご時世、、
ワタクシが推奨する投資法で物件買おうにも高値でなかなか手は出せないかもしれませんが、こんな訳の分かんねー区分買って時間を無駄にするくらいならこの手法で物件探してる間に物件価格も下がってくることでしょう。。(あくまでも時間稼ぎの手段としてお話ししてあげてくださいw)


あ、そうそう忘れてた、、


最後になりますが、ご質問の文中に
「二次会は初回にその空気に圧倒され、そっと会費だけ払い店をあとにした身でそれっきりです」と書いてありましたが、、

別に我々、妙な商材売りつける気も、酔わせて裸にしちゃう気もございませんので飲み会も安心してご参加いただければ幸いでございますwww




一体、我々の飲み会ってどんな雰囲気だったんじゃんw

「オオカミさん、この物件どう思いますか?相談室」


ポチって「戻る」でお楽しみくださいw

こんにちは。

本日は水曜日。。
いつものように電話も少なくまったりしてた我々ですが、そんなとこに某団員様より着信あり。。ぷるりんこ♪

某団員様「狼さん、、なんか良さげな物件見つけたので調べてくれませんか?」

よくある「オオカミさん、この物件どう思いますか?相談室」かと思いきや某ポータル経由の業者が一方的に送り付けてきた「最新物件情報」の一つだそうで詳細資料がまったく付属してない「詳しい住所すらわからない状態で」届いたのこと。。

某団員「築年数も土地の面積も売値もドンピシャなので買えるものなら買いたいけど情報が少なくて判断出来ないのでせめて住所くらいわかりませんか?」

仲介たるもの、、
顧客に物件情報出すならせめて住所くらい先に調べてから情報出せばいいのですが、某団員によれば物件送ってきた仲介さんも「只今、ブツ元に確認中」とのこと。。(いや、ホント、、お客さんに物件紹介しようと思うならそういうとこ先に調べて送ってあげてくださいよww。。。。)

本物件、某ポータルの業者経由ってことですので
①恐らく昨日今日にレインズに掲載されたばっかりの物件
②住所表示をボカしてるので専任媒介ではなく一般媒介で売り出した物件
③送ってきた仲介の慌てぶりを考えるとブツ元の大幅な値付け間違いの可能性大
ではないかと予想したワタクシ。。

早速レインズ見て調べたところ、、、やっぱりレインズに今日登録されたばかりの物件でございましたww

しかも本物件、、
「一般媒介の関西系の業者」であることが判明。。

えぇ、、
細かい情報が無いのでわかりませんが物件の所在と土地面積、建物構造、などを考えると「値付け間違い」をやらかしてる可能性が高いです。。(注:都内の物件を遠隔地の仲介業者が媒介やる場合、結構な確率で値付け間違いすることが多いので覚えておいてくださいw)

しかも概要書によれば道路幅員8mで商業の80/500。。
そこそこおいしいモノが建ちそうだし何より物件情報によれば「角地」って書いてあるじゃないですか?(これで平成4年築の建物込みで一種単価70となるとワタクシだって欲しくなっちゃいますww)

となると速攻で所在地を突き止め場所の特定をしたいところ、、なのですが、、
明らかに値付け間違いしちゃったのかブツ元に電話してもずっと話し中です。。。w

で、やっと電話が繋がったと思ったら今度は電話に出た受付のおばちゃんらしき方に「さっきから電話がジャンジャン鳴るので担当がずっと電話中でなにもわからない」とか言い出す始末。。(やっぱりレインズ見た業者からの物確ラッシュに見舞われてるんですね。。。w)

ワタクシ、、「細かい資料はいいからとにかく住所だけでも教えてください!!」と懇願するも「えー、、それも担当じゃないとわからない」とかふざけたことをヌカすので折り返し電話なんか待ってられない我々、マイソクに載ってた写真を頼りに現地に飛びましたww(だってそんいつ来るかわからない折り返しを待ってたら瞬間蒸発しちゃうじゃないですかww)

現地は車で30分くらいのとこなんですが、車中、ipadを駆使して写真に写ってる周りの建物の飲食店の看板でおおよその住所は判明し、現住所から地番検索して謄本あげて見ると同じ土地面積の謄本を発見。。(どうやら我々、、住所無しに物件を見つけた模様ですww)

現地がわかればこっちのもの。。
早速、車を駐車場にぶち込み現地まで歩いて行ったのですが、、、あ?なんだこれ?

確かに道路付けは幅員8mなのですが接道距離が悲しいくらいに短いです。。
しかも角地っていうからいろいろ期待してたのにもう片方の道路は道路と呼んだら怒られそうな勢いの二項道路(推定幅員1.9mってとこです。。)。。


と、ここでわかりやすく図面にしてみます。


これ見てワタクシがどんだけ落胆したかわかればアナタも一人前ですww

確かに概要書上のスペックだけで考えれば掘り出し物なのですが、、、実際にに物件を見るともはやコントのオチみたいな地形にどうにも料理出来ない建物が乗っかってます。。。(ってかこの細い建物部分って人が住めるのかよwww)

物件が良ければ早速某団員に連絡してブツ元教えて「あとは直接やってみて(その方が絶対安く買えますからww)」と考えていたのですが、恐らく高い方で値付け間違いしちゃってる感マシマシです。。。w(これなら正直、今の売り値の半値であっても悩みそうな気がしますw)

紙の上での物件スペックと実物がここまでかけ離れてる例ってそうそう無い話なのでワタクシもびっくりしましたが、こんな物件でも電話がガン鳴りする昨今のマーケットをご理解いただけると幸いでございます。。

と思ったところで夕方になりやっとブツ元から折り返しの電話が来ました。

ワタクシ、もう買う気も失せたので出たくもなかったのですがブツ元さん、、胸を張ってこうおっしゃいました。。




ブツ元「午前中お問い合わせいただいた物件ですが、、午後に満額の買い付けが入ってしまったので売り止めになりました」


・・・・


・・・・


この物件に満額買い付け入れた勇者に栄光あれ!ww(ってこれ買って一体何をすれば儲かるのよwww)







何度も言うけど細い部分には人が住めないんじゃんw

不動産投資とコインランドリービジネス、、どっちがいいですか?(その2)


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こんにちは。

今日は昨日のコインランドリーネタの続編です。

昨日は①~④まで書きましたが、本日は⑤思ったより苦労が多そうだとわかったこと、、です。

実際のところ上手にやってればホント連日ジャラジャラと小銭が落ちてくるのでおいしいビジネスであることに間違いは無いんです。

事実、某旅団員の方は週に一度だかの集金業務で100円硬貨と500円硬貨が詰まったズタ袋を引きずって家まで持って帰ってるそうで(この人はお金の単位はkg表示ですww)どんなノウハウなのかはわかりませんが儲かってる側になってるはずです。

しかし、、このコインランドリービジネス。。
参入障壁が低いのはどうしても否定できません。。

それは現金とは言え、初期投資が不動産投資より安いことに尽きます。
また昨今の不動産投資ではなかなか得られないであろう高利回りなので不動産投資を始めたいけど、、、コインランドリーの方が儲かるんじゃないかと思いワタクシに相談してくるのだと思います。。

まして、最近は不動産投資を目論む投資家さんに対してこのコインランドリービジネスを「マンション投資なんかより儲かるよw」とアピールしてせっせと売り込んでます。。

しかもその売り込みはフランチャイズに加盟すればあなたは定期的に集金に行くだけのラクチン経営とかなので「を?もしかして不動産投資より、、(以下略)」と考えがちです。(何度も言いますが不動産投資もそんな儲かりませんw)

と、ここでお聞きしますがこの売り込み手法、、
「一括償却の雄」である「太陽光発電の営業」となんか似てませんか?

ワタクシ、、いつも思うのですがこういう参入障壁が低いビジネスモデルはやがて競合が増えて当初の見込みなんかまったく届きもしないことになる人が続出するんじゃないかと思ってます。(ちなみにヤバくなる目安はSPAとかにこのビジネスモデルが掲載されることですw)

しかもこれをラクチンなFC加盟でやろうとすればマージンがたっぷり乗った設備や工事費用、あと最近はロイヤリティを安く見せての消耗品や資材にマージンを乗せて日々チューチューとオーナーから養分を吸い取るのはほぼ間違いない話でしょう。

えぇ、
ワタクシがもしこんなFC展開を事業を始めたら素人がたくさん参入しやすいように初期費用を原価でやって洗剤とかメンテ費用などのランニングコストで何年にも渡り吸い続けますからwww(某団員がFBで言ってましたが「FCでは社長が夢を語り、賛同者を募り、市場を拡大して利益を上げるお仕事ですから投資家とは違う人種なんですね」って言葉が刺さりますww)

そうなると最初はそれなりにキャッシュを生むビッグビジネスかもしれませんがどこまでその勢いが続くか疑問になってきます。

また集客を考えて慎重の上慎重に選定した立地であっても近所に同業他社が出店してくるという可能性も否定できません。(儲かる立地だとなれば他のFCも必ず出店してくるはずだし)

なんでもそうですが事業って儲かってるうちはホント楽しいものなんですが昨日まで来ていたリピート客が来なくなったり、それどころか訳も分からず客数が減りだすと楽しさから一転、、それは辛い辛い心理戦に突入します。(なんでお客が来なくなったんだろうって考えるのって商売やったやつならわかると思うけどメチャメチャ苦痛なんです、、。)

そう思って事業をやめようにも投下した初期投資はまだ回収出来てないでしょう。。(だってこんなの10年も待たずに起こる確率高いんだし)

途中でいくら利回り換算しても最終的に元金を回収しなければ事業としては成功ではないしなにより恐ろしいのはこの事業、、ほぼ換金出来ない点。。。

古くなった機械なんて二束三文だし、恐らくですがそんな儲からなくて廃業しちゃった機材もそのFCの親玉が格安で買い取ってくれるでしょう。。(廃業しようとしてる店舗の機材を高く買って貰えるわけないのは今も昔も変わりません)

機材が真新しくてお金がザクザク入ってくるうちはいいのですが数年経って機材もなんとなく古くなりあちこちの防水パッキンとかの劣化が始まるころにはなんとなくやる気も無くなってくるはずです。

誰でも簡単に始められると触れ込みの事業の末路なんてほぼこんな感じですのでごく一部の広告塔代わりの「稀にいる成功者」の意見だけを鵜呑みにしても必ず成功できるわけじゃないってことを肝に銘じ、これは事業でやるんだからと言い聞かせてそれでも儲かると確信があるなら頑張ってみるといいです。(ただ頭で思い描いてるような成功を得るのであればそれなりに運と苦労は必要だと思いますけど)

あとこのビジネスモデルを不動産投資とやたら結び付けようしてるみたいですが恐らくそんな結び付け方をしてる人たちって不動案投資のホントのノウハウなんてほとんど理解してないでしょう。(知ってれば絶対同じ括りにしないはずですからww)



だからと言ってあれです。。

コインランドリービジネスなんて危険だからと不動産投資ビジネスに逆戻りしたところでそんなおいしいことも無いですよww(今から参入すれば高確率でいばらの道が待ってますってw)



「茨の道」と「茨城の道」ってなんか似てるんじゃんw

不動産投資とコインランドリービジネス、、どっちがいいですか?(その1)


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こんにちは。

昨日のライブドアのニュースでコインランドリーのネタがありました。

実はこの話、、ワタクシのところにもちょくちょく来る相談の一つで、決まって聞かれるのは
「不動産投資とコインランドリービジネス、、どっちがいいですか?」
です。

単なる不動産屋のワタクシにこれを比較しろと言われてもかなり無理があるのですが(正解はどっちでも無いしw)あくまでもワタクシの考え方でアドバイスしています。

ただこの話、ワタクシのところに来る相談でも結構多いのでそんな相談ばっかり聞いてるとそろそろ本業にも影響が出始めてます。(あと六本木某所の不動産屋さんに買わされた物件の相談も増えているのですが・・そんなの買ったところに相談してくださいw

ということでこの話、、
掻い摘んでになりますが今日明日の連載で書いてみます。

これは前にも書いた話ですが、ワタクシも一昨年位にこのコインランドリービジネスを考えたことがあります。

と言うのも実家のお店を畳んだあとの店舗物件を「他人に貸すか?」「売るか?」「自力でなにか事業をやるか?」の三択になったときにこの「コインランドリービジネスって儲かるのかな?」と考えたからです。。(同時に狼旅団バーも検討しましたが3秒で断念しましたw)

店舗の広さは約20坪くらいでしたし、一日一回くらいお金の回収と掃除くらいやってればいいし、なにより日銭商売ってのは魅力です。。

3か月くらい掛けて調べましたが結局これは絶対儲からないと確信して「他人に貸す」を選択して幸いにも近所で倉庫を探してたニーズと合致して今でもずっと貸し続けてますが、減価償却ベースでの現在の利回りは32%。。

ちなみに本物件、、
今では不人気な区分の店舗物件なので売ってれば二束三文。。(自己査定しましたがホント、微々たる数字でしたw)

結局、賃貸にしたのがベストな選択だったのかなと思ってはいますが、昨日みたいな記事が出ると「もしかしてコインランドリーをFCでやってた方が儲かったんじゃね?ww」と思い直し、昨日の夜、その記事を検証しながらいろいろ考えてみました。

で、このコインランドリービジネス。。
言うまでもなく立地がすべてのビジネスです。

えぇ、、不特定多数の人が利用する施設ですから当然と言えば当然の話で、人がいないところに店を出しても儲かるわけもありません。

ウチの場合、その立地が固定されてる関係でこの立地で経営が成り立つのかを考えましたが山手線の某駅徒歩数分のロケーションで周りは人口密集地。。

競合になりそうなコインランドリーもありましたが昔ながらの貧乏学生が利用するようなタイプだったのでもしかしたら勝てるんじゃねーのと思いつつも断念したのには理由があります。

理由
①初期投資がほぼ現金だったこと
②周辺に似たような空店舗物件が増えてきたこと
③水を扱うビジネスだったこと
④外国人がちょっと増えてきたエリアであること
⑤思ったより苦労が多そうだとわかったこと


理由をひとつづつ紐解いていきますがまずは
①初期投資がほぼ現金だったこと、、です。

実はこの時、FCで新品の機械を買って開業するか、中古の機械を買って安く開業するかで悩んでいたのですが最近のコインランドリーは清潔感が無いと集客は難しいと思いFCとかで新品機械を買って、、と考えました。

幸い、この程度の資金であれば現金で用意出来たし何より当時はなんの税制特例だったか忘れましたが太陽光のように一括償却出来る可能性もあり「これって税金対策にもなるんじゃね?」と小躍りしてたのですが、よくよく考えると「この投下資金を全額回収するのに一体何年掛かるんだ?ww」ってところに疑問を生じました。

不動産などでも中古戸建を現金買いして賃貸で回すなんてのがありますがいくら高利回りでも投下資金を回収するまでは所詮「絵に描いた餅」です。(しかも途中で退去なんかされたら原状回復費のせいで3歩進んで2歩下がるワンツーパンチ状態になっちゃうじゃんw)

とは言え不動産であれば途中でなにかあれば売却が出来る可能性もありますが、コインランドリーなんて機械モノでは年数が経つにつれて価値が大幅に下落し最終的にはゼロになるのでこれを10年スパンで考えると正直、相当なリスクを伴います。

次の問題が
②周辺に似たような空店舗物件が増えてきたこと、、です。

不動産屋をやっててわかるのですが、最近の都内の空き店舗割合ってちょっと異常です。
恐らくリアル店舗で運営すると経費がメチャメチャ掛かるのでネット販売とかに切り替えてるんじゃないかと思いますが当時、ウチの空き店舗周辺もむなしい募集看板を掲げた空き店舗物件が多かったです。

当然持ち主も賃料は多少下がっても埋めたいって考えだったと思いますがそういうエリアってこういうコインランドリービジネスみたいな隙間ビジネスに狙い撃ちされる傾向があります。

事実、2年経った今、その空き店舗のうち3物件にこのコインランドリービジネスのFC店が出来てしまいそのエリアの顧客のパイを取り合ってますのでこれはワタクシの予感的中といったところ。。

えぇ、、涼しい感じで書いてますが今思うとホント、、冷や汗ものでしたww

次に③水を扱うビジネスだったこと、、です。

ワタクシ、昔、こういうモーター絡みの機械を年中いじってたおかげでその機械がどのくらい持つか?ってのが体感的にわかります。

特にこのコインランドリーは水を使う機械ですので乾燥状態で使う機械と違い経年劣化もそれなりに起きます。
メーカーは20年~40年くらい平気ですと言ってますが、毎日稼働させてる工場などの機械はプロがメンテしても10年程度で圧倒的に機能低下します。

また10年も同じ機械を使ってれば周辺に新店舗がニューマシンを用意した時点でそちらにも固定客が流れてしまいますのでリニューアルとしてどうせ新品の機械に交換する羽目になるでしょう。。

当然、水を扱う前提ですから絶縁とか防水などの対策も取れているとは思いますが、そんなに大量生産してるわけでもないコインランドリーの機械です。。

えぇ、、ワタクシが機械メーカーの人間であれば30年も安定稼働できるようには作りませんwwwソ〇ータイマーでも仕掛けちゃいますw

ということで水を使用する機械は思ったようには長持ちしないと覚えておいてください。。(パッキンだの交換するだけでも大変なんですからw)

次に④外国人がちょっと増えてきたエリアであること、、です。

ウチの物件のエリア、、
ワンルームなどのシングル物件が増えてきたのですが賃貸需要がかなり飽和していてどうやら外国人に貸してるオーナーが増えてるようです。

別に外国人がいくら増えても知ったことじゃないのですがどうも外国人から見るとこのコインランドリーの設備って路上に置いてある金庫に見えるそうです。(ソースは最近池袋の飲み屋で知り合ったベ〇ナム人男子w)

そんな情報を同じ国同士の仲間と共有しているそうで、ちょっとグレた集団とかにこのコインランドリー情報が洩れるとバールのようなものを従えた集団が夜中にこっそり荒らしに行くそうです。。

オーナーが巡回しに来る時間も事前に把握しているし最近のコインランドリーって大きなモノが洗える関係で客単価も高く一度の襲撃でそこそこ儲かるそうです。。(蛇足ですが自動販売機で1万円紙幣が使えるタイプが少ないのってこれが理由なんです)

さすがにその周辺に住んでる外国人が、、、とは言いませんが、彼らの情報網はすさまじい限りで日本にお金を稼ぎに来てる関係もあり人によっては合法非合法問わずに短期間で一気に稼げるものがあれば飛びつきますのでこんなのもこういう無人ビジネスの盲点だと思っておいてください。。

さて、最後の⑤思ったより苦労が多そうだとわかったこと、、ですが、、、

これはちょっと長くなりそうなので続きとして明日書きます。

明日はそんなFCビジネスのことも少々突っ込んで書いてみます。。



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