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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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狼旅団相談室開設のお知らせw(ってかこれで何度目よ?ww)


先週ヘドバンしまくったのでいまだに首が痛いですw

こんにちは。

早いもので今年もあと一か月になりました。

そんな最近のワタクシ、、
ブログ更新が落ちた分、連日迷える子羊さんの相談に乗ってましたが、その相談の中で「危機的な相談」の数がやっと減り始めちょっとだけですが楽になってきました。。(相談があまりに深刻だったので聞いてるワタクシまで白髪が増えてしまいましたww)

と言ってもまた連日ブログを書くってのは面倒なのであれですが、深刻な相談が減った分「あまり深刻じゃないけどオオカミさんに聞いてみたい」って人の相談も時間の許す限り受けてみようと思ってます。

実は相談受けててわかったことなんですが、
相談を受けていると「あー、、今の投資家さんってこういうことで悩んでいる人が多いんだ」って思うことがあったり「むむ、、この相談はちょっと難しいぞ」って思いながらもワタクシもいろいろ調べているうちに思わぬ解決策があったりしてそれが意外に勉強になったりするんです。。(えぇ、、ワタクシの人生の経験値がアップすることに最近気が付きましたw)

あと、一度電話でお話しすると2回目からは結構気軽に相談出来るようになるようですが逆にワタクシも名前を覚えることが出来るのでセミナーとかであった時に名前と顔が一致してすごく便利です。(逆にメール相談をメールで返すと文章作るのに数時間掛かってしまいすごく効率悪いんです)

さらに最大のメリットですが、、相談する人は相談事が解決出来るのはもちろん、ワタクシは意外な相談を受けてより不動産について深堀して勉強できるってメリットがあるんです。

と言うことでこの相談事業、、しばらくは企画化して続けてみたいと思います。(金取る話でもないのでワタクシが飽きたらいつものように終了ですw

ややこしい相談は会社に来て貰いますが、ほとんどの場合電話レベルで解決出来るのでまずは電話でお話聞いてどうするか決めます。(大抵の相談は10分から15分程度で解決出来る自信がございますw)

ってなわけで相談したい人向けにテンプレ作っておきますのでまずはメールください。

以下テンプレ
----------------------------------------------------------------------
①お名前 出来れば本名でお願いしますがハンドルネームでも可

②おところ お住まいの都道府県まででいいです

③年齢  年齢がわからないと相談事の理解力がわかりません

④相談事 長文可

⑤折り返し用の電話番号

⑥電話に出れる時間
※メアドはメール貰ったときにアドレスが表示されるので原則そこに返信します

-----------------------------------------------------------------------
(これをコピペしてお使いください)

なお、今回は多少お遊び企画でもあるので不動産以外の悩み事も受け付けますw(ご家族の悩みとか仕事の悩みや恋愛相談も可ですww)

また受付期間は今月いっぱいで相談の返信は基本的に受付順にしますが相談内容の深刻度によっては順位が入れ替わるので返事が遅くなることもあります。

また、「特に相談事も無いけどワタクシと電話で話してみたい」って人も受付ますがそう言う方は少しくらいネタをご用意の上、お申し込みください。(なお、今回の企画、旅団員でなくても可です)

なんて告知してドバーーーーっとメールが取んで来たらどうしようって不安もありますが、、
連年と違い今年の12月はかなり暇になるんじゃないかと思ってますのでなんとかなると思います。。。(出来ればこんな暇なの今年だけにして欲しいですがww)

と言うことでご相談お待ちしてまーす。。(ってこんな書き方したから完全にお遊び企画になる予感マシマシです。。。w)




あと、今年も年末恒例企画の「狼旅団懺悔の部屋」やるのでそろそろ各自「懺悔」を考えておいて欲しいんじゃんw

うるさい投資家の話。。。


今日は21時までに読み終えてポチっておいてくださいw

こんにちは。

昨日のブログネタでこんなコメントが入りました。。

「うるさい投資家」

自分の事が言われているようで、恥ずかしいです。
先日、とある西宮の物件に指値を入れました。
490→400となり、仲介さんからもなんとか行けそうです。との、快い返事あり。
ここで、読め爆弾が、炸裂し、今回の仲介さんは、サンタメだし、今の居住者の個人情報丸出しで、送ってくる仲介だから、と、言う事で、嫁から、仲介さんに、振込の証明をだしてくれと、しかも、偽造できないような形でと、強く強く要請されました。
又、よせばいいのに、380でと、再交渉もしておりました。

週が明けて、仲介さんより、今回のは、別の460の人、融資特約ありますが、そちらに流れましたーとの、連絡ありました。
「築40年に融資なんてすぐにつくのか?」と、疑問にも思っており、面倒くさい、わたしらに売るのをやめたんじゃないのかと、勘ぐっております。

いつも物件見学行く際は、嫁と行くのですが、細かい嫁にいい顔されたこともなく、なんと言うか、あれですな。

そこで、質問ですが、
①わかんないでしょうけど、今回の物件は、やはり嫌がられたのですかね?
②不動産の、交渉では、女性は、嫌がられるものなのでしょうか?

正直、私が仲介なら、うるさい女性は、避けたいし、テンション下がります。笑
なんとも、こたえにくい質問ですが、答えが、あるようなら是非お答えくださいませ。



うーん、、、

これは非常に答えにくいご質問ですねー。。。。(書けばいろいろ敵が増えそうだしw)


ワタクシ、不動産取引で細かいこと言う人が必ずしも嫌いになるってことはないと思うのですが、、、
不動産屋から見て「え?これって必要なことなの?」ってことを執拗に要求してくる人はヤバイと思います。(えぇ、、一気に警戒モードを2段階引き上げますw)

例えばですが、、「境界査定や測量」。。
確かに土地の売買もありますから土地の面積も重要です。
ただ物件が投資用不動産である場合、土地の面積が極端に違う可能性が無くまた、売主が現況有姿売買で公簿売買を希望してるってのに「境界立ち合いと民民、官民査定もやってくれ(しかも「測量なんて売り主責任なんだから売り主が費用負担するなんて当然w)」なんて言い出せば「あー、、わかった、、オマエには売らない」ってなります。(測量なんて簡単に出来るでしょって思ってるかもしれませんが都内であれば100万近く掛かるし、近隣に頭下げて境界立ち合いしてもらい全部のハンコを気持ちよく貰えればいいけど積年の恨み事を言う人も多く、また役所に官民立ち合いして貰って書類のやり土地するだけで3か月くらい掛かるってことを知ってればなぜ売り主が現況有姿、公簿売買にこだわるかわかって欲しいってもんです)

また仲介もそこを突いてくる買主じゃ「この手のタイプは売った後にもなに言ってくるかわからないからなー」と違うお客を客付けしようって気持ちになっちゃいます。

ご質問の方の「偽造出来ない形の振り込み証明」と言うのが何を指しているのかわかりませんが、銀行に出すエビデンスでも無いし、売買価格を考えると偽造するリスクの方が高いと思います。。(業者免許でやってる宅建業者は1000万くらいの供託している関係でそれ以下の儲けじゃあまりそこまで騙そうとはしないものです)

また買付け入れて買う意思を見せれば普通の不動産屋は賃借人の個人情報まで開示してくるのが通常の動きです。(えぇ、、買主が書面入れて「買う」って言ってんのに「どんな賃借人が住んでいるか?」なんてとこを「個人情報保護」の観点で見えなくするってのは買主にとってはアンフェアですから)

なので不動産屋からしたら「買付け出してきたから居住者情報を開示してんのになんで怒られるのよ?」って思ってるはずでそこに輪を掛けて更なる値引きを要求すれば「こいつ意味わかんねーよww」って流れになる可能性が高いです。

ただ、今回の場合、380万で買うって人に対して融資特約付きとは言え、460万の買い付けが取んで来れば売り主さんに隠すわけにもいきませんから「一番手のお客さん、380万て言ってますけどさっき460万の買い付けが入りまして・・」と言うでしょうし、売り主さんも高く売りたいに決まってますから「とりあえず460万の人の話を優先してくれ」というのは自然の理。。

仲介さんがめんどくさがって振り替えたという可能性も否定できませんが今回の場合は単に高い買い付けが飛んできたからって事情かもしれませんので一概に「めんどくさがって相談者の方に売るのをやめた」とも思えません。

ただ、「築40年に融資なんてすぐにつくのか?」って話、、
実際、買主の属性さえ良ければ築40年だろうとそこから30年ローンを引っ張るのも無理ではありません。(たぶんそこも不動産屋はよーく見て「この460万の客の属性を考えたらありうるなー」って思って自信たっぷりに振り替えてる可能性も低くありません)

と言うことでこれを質問①の答えとさせていただきます。

で、ご質問の②ですが、
これは結論から言って女性だから嫌われたと言うことではございません。。

冒頭でも書きましたがこれは、
不動産屋から見て「え?これって必要なことなの?」ってことを執拗に要求してくる人と判断されているからではないかと思います。

中古の投資物件の売買では同じものというモノが二つと存在しません。(まったく同じに見えても細かいところで微妙に違うものなんです)
しかし、不動産屋はその物件の違いについて一つ一つ検証して100%違うことを証明することが出来ません。

なぜならば不動産屋はあくまでも宅地建物の売買の専門家であって建築や設備の専門家ではないからです。(なので契約書にしても重説にしても宅建業者として説明すべき項目という事項があらかじめ決められています)

従って売主が「シロアリの被害や雨漏りなんて無いよ」と言えば売主のヒアリング結果を重説の落とし込みますが、間違ってもそれを裏付けるために屋根裏や床下に飛び込んで調査なんてしません。(外観で明らかにわかることは重説に落とし込みますがそれ以上のことは調査する義務も無いんです)

なにの売買が終わってから「こんなの説明不足だ」と仲介を責める方がいらっしゃいますが、我々不動産屋から言わせると「ホントに不動産売買を理解して買ったんですか?」って聞きたくなっちゃいます。

そう考えるとこれは相手が女性だから嫌がられてるのではなく「いくら説明しても理解して貰えないお客だ」と認定されてるからではないかと思うし、我々業者がこういう方を嫌うのは「決済後にいろいろイチャモン付けて無茶な訴訟提起をして来るんじゃないか?」って疑ってしまうからです。

ちなみにワタクシ、買主さんが「不動産屋から見て意味の分からない訴訟を提起する方」だと認識するとこの方とは絶対取引しません。

理由は簡単です。
一般的に昨今の不動産訴訟は過去に提訴された様々な裁判を経てほぼ判例が出揃っており判例主義な裁判所に対し、その判例と逆な訴訟を起こしても勝つ見込みがほぼ無いからです。(それと決まって我々クライアントの味方側まで訴えてくるんですw)

不動産屋は己のクライアントの要求を叶える立場ですのでうっかり仕事を引き受けてそういう「勝てる見込みのない訴訟を感情論だけで提訴したがる方」の言い分で動くと相手の仲介から「オタク、、この話の判例知ってて裁判やろうって言ってんの?」と笑われます。(弁護士って裁判で勝っても負けてもフィーが発生するけど不動産屋は裁判やるだけ時間と手間が無駄になるだけで一銭にもならないのに輪を掛けて我々まで訴えてくるんですからホント、関わりたくありませんw)

笑われて信用なくせばこの仲介さんとは二度と取引出来なくなるし「あの不動産ってこんなことも知らねーみたいだぞw」と言い触らされればたちまち業界での信用を失い、貰えるはずの仲介手数料以上の損害を被るんです。

そんな面倒な経験をたくさん積んでる不動産屋ほど「こうやるとこうなるからあまり派手に責めない方がいいですよ」とか「こう言うことは取引の前に言っておいてコトが起きたら「ほら、言ったとおりになったでしょw」とそこを逆手に取って責めるといいですよ」とアドバイスして不動産取引中のトラブルを未然に防ごうとします。

それで大抵のトラブルは防げるものなのですが、もう一つややこしい問題があります。。

えぇ、、
こっちがそこまでいろいろ対策してるのにそれが全く伝わらない仲介さんの存在です。


例えるなら昨日のブログに登場した仲介さんみたいなタイプなのですが、
その相手業者さんの経験不足が原因で出てくる話がすべて後出しじゃんけんになりそれが原因で奥様が相手仲介なり業者に対して「言いようのない不信感」を覚え、何もかもが信用出来なくなってしまったんじゃないかと思います。

デキる業者さんであればこう言うことに対しての危険予知能力がありますからここまで話がこじれることもないのですが、そういう能力に欠ける業者に当たるとこの意思疎通がうまく機能しなくなりハッキリしないことがどんどん増えてしまい、「こいつ、、どこまで理解して取引してんだよww」って思いが増幅され「行った言わないの話じゃ困るから全部書面にしろ」なんて話になってしまいます。

実際、昨日の話でもワタクシが契約時に口酸っぱく言っても買主さんがあとからあとからいろいろ思い出したように「あれはこうしろ、これもこうしろ」と言い出すと「そんなの仲介レベルでうまく言いくるめてくれればいいのに」って思うことが多いです。(ちなみに昨日の仲介さんはあまりに売買の経験不足なためにほぼ伝書鳩レベルでしかなく買主の意向をそのままダイレクトに伝えるだけの役回りな模様です)

これを買主さん側で防ぐとしたら
①指値の最下限を理解してそれ以下の無茶な指値をしない(するなら買えない覚悟でおもいきり指し、買えなかったら縁が無かったと潔く諦める)
②仲介さんや業者に「こういうのは困るから先に言ってくれ」と困ることを取引前に列挙する(買い付けに「買い受け条件」として書いておくといいです)
③仲介さんや業者の性格と不動産スキルをチェックし頼りない仲介なり業者であればメールなどで台本を作ってやり相手にやらせる(交渉能力ってある意味作文能力が無いやつほどダメなことが多いです)
④相手の能力が欠けてると理解したらそういうタイプの人間だと割り切りそれにこっちが合わせる(決して同じ秤で図ってはいけませんw)

交渉事ってなんでもそうですがほぼ先手必勝で「物件を買うにあたりこちらはこことここについて拘ってます」とかを先に言っておくと相手も反論しにくく、相手がどこまで理解する能力があるのかをあらかじめ把握してその人に合った話し方をしないと本来であれば「難しくて理解出来ませんでした」ってことを「そんな風には受け取ってません」だの「食い違いになってますねw」とか言われてごまかされますw(先日書いたツーブロックゴリラの話しがまさにこれでございますww)

また「譲るべきところは譲り戦うべきとこを戦う」という正論に聞こえなくもない信義則を前面に出すと意外にこちらの言い分が通りやすくなるものです。(逆に何から何までこちらの言い分を通そうとすると問題がこじれてしまい解決の道が遠ざかるだけでなくその業者とは二度と取引して貰えなくなりますw)

またこれも大事なことなんですが、
不動産取引と言うのは物件が良い物件であればあるほど競争力が高くなり買いたい人は増えますが物件は一つしかありません。
そうなれば売り主が優位に立つのは当然でそこで買主があれこれケチつけては買える物件も買えなくなるのも事実です。


指値でよく勘違いされるのはここで
「他のやつならいくらで買付け入れて来るかな?」
って部分を
「自分はこれしか出せないからこの指値」
と自分の都合だけで考えてしまい、

挙句、
自分が買うならこことここも直して貰おうなんて鬼差ししたことをすっかり忘れてしまい
優位であるはずの売り主の心情を逆撫でしてしまうなんてことがよく起こります。。
(ちなみに「いくらまで指せますかねー?」と相談された時に「売り主さんとか仲介さんってどんな性格?」ってワタクシが逆質問するのもそのためですw)

不動産取引はお互いの利害が激しくぶつかる交渉ですので自分の主張ばかり通そうとすると「身勝手な奴だ」と思われるしなんでも認めてしまうと「ゆるい相手だからこっちの言い分をがんがん通しちゃえ」って話になりがちです。

我々不動産屋の考える取引上の常識や慣習を知らずに持ってる知識だけをぶつけると「不動産取引にそんなことまで持ち込むなよw」と笑われることもあるのでわからない時や迷ったときは担当仲介に「こういう時って不動産の商習慣ではどうなの?」って聞いてみるのもこんなことでもスキルアップの足しになるかと思います。(ワタクシは職業柄いつも無意識に考えてる不動産の商習慣ですが実社会とは結構かけ離れていることも多いですw)

そんな経験を一つ一つ着実に積み上げていくとそのうち仲介さんが幼く見えたりするもんです。


そこまで行けば、、あれです。。
もう自力で不動産屋開業して自分の物件を自社で仲介して手数料を落とすなんてことも可能になって来ますよwww(あ、でも業者やるならそれなりに物件買わないと宅建業者の維持費でガミるのでここはご注意ですw)



実は旅団で最終的に目指してるのはこのレベルなんじゃんw

明けない夜は無いって話、、。


ノートパソコンのキーボードが壊れたので自力で直そうと分解したら元に戻らなくなっちゃいましたw

こんにちは。

先日、読者様から相談がありその相談について回答したところ以下のメールが届きました。(但し、どうでもいい部分は小文字にしておくので読み飛ばしてくださいw)

--------------ここから本文
おおかみ様

わざわざご丁寧な返信を頂きまして有難う御座います!
憧れのおおかみ様よりの返信にちょっと震えています。

拝読させて頂きまして、やはりご自身の利益だけを求めている方ではないと分かって感動致しました!
こんなにも丁寧に、私の為に時間を使って下さって感謝しかありません。

頂戴しましたアドバイスに従いまして、ぐっと堪えて1年勉強致します!
おおかみ様がセミナーをされる際には絶対に参加したいので機会がありましたら宜しくお願い致します!
ブログ最新話も更新毎に読むようにします。


大変恐縮なのですが、もう一つ質問宜しいでしょうか。
知人が不動産投資を考えている、しているのですが、以下の2件の内容となっています。

その1
賃貸併用住宅を新築する
銀行から住宅ローンで融資を引く
実際は全て賃貸に出す
住民票や大家用ポストを用意して銀行の目をかわす


これを何回か繰り返して売却益を出しまた家賃所得を上げた所で1棟物にチャレンジするという事なのですが、犯罪じゃないの?としか思えず心配です。

その2
23区内駅徒歩10分以内の新築ワンルームマンション投資
サブリースですでに4件買っており、大体1%~2%くらいまでで銀行融資を受けているようです
こちらも、おおかみ様のブログを読む限り嵌ってるんじゃないかと心配です。


私に出来る事は無いかもしれませんが、嵌められてしまっている様でしたら少しでもアドバイスをしてあげたいと思っております。
お忙しいと思いますので、可能でしたらご返信をお願い致します。

--------------ここまで本文

どちらの質問もよくある質問ですね。。(えぇ、、この手の質問、、月に10通くらいは飛んでくる質問でございます。。。)

これをメールでご本人様だけに返信すると「答えたいことが山ほどあるので長文で返信しないといけない」ってことと「そんなことやってるとブログ更新の時間が少なくなる」という問題が起こるので「あ、ならその質問の回答をブログで書けばいいじゃん(月に10通飛んでくるこの手の質問も来なくなるかもしれないしw)」と思いついて今日のブログネタにさせていただきますが、、、

なかなか回答しがいのあるご相談でございます。。。。w(と言うことで遠慮なくネチネチを回答させていただきますw)

まず質問その1です。
要するにこれってどこかで賃貸併用住宅を投資のセミナーかなんかを受講してすっかりその気になっちゃってるお友達の話しなんじゃないかと思いますが、たった4行の文章の裏にはこんなことが秘められています。

賃貸併用住宅を新築する
①投資アパートだと融資が引きにくいのでオーナーが住むという企画モノで融資を引きやすくする
②企画した業者が新築工事出来るので利幅が大きい(しかもその後の管理契約まで取れると一粒で二度美味しいw)
③賃貸併用なんかに喰いつくくらいの初心者だから騙しやすい(多少見積もりモリモリでも気が付かないw)

銀行から住宅ローンで融資を引く

①オーナーが住むタイプなので住宅ローン金利で投資物件が建てられる(えぇ、、不動産投資ローンの金利と比較したら爆安です)
②但し投資物件なのに住宅ローン融資で金を引っ張る関係で銀行にバレると一括返済を求められる危険がある
 
実際は全て賃貸に出す
①賃貸併用の要件である半分自己使用って部分まで賃貸に回して高利回りを狙う
②床面積の50%部分を一括で一部屋にすると賃料が低くなるので竣工後、魔改造して自己使用部分の50%を細かく区切る(1世帯なのを3世帯くらいに区切る)

住民票や大家用ポストを用意して銀行の目をかわす
①住宅ローンなのでオーナーが実際に住んでないとシャレにならない
②銀行は時々この住所目がけて郵便物を送りオーナーが住んでるか確認してくる
③それを防ぐために大家用ポストを置き、郵便物がちゃんと届くようにする
④また半年くらいこの住所に住民票を移し居住してるように見せかける

この相談者の方がご指摘の通り、この手法はかなりグレーな部分が多いのでワタクシもこんな友人がいたら一言二言アドバイスしたくなるものですが、正直、このお友達は相談者の方が止めたところでガンガン行動に移すんじゃないかと思います。(だって銀行の追跡回避の術まで業者に授けられてますからめちゃめちゃやる気満々になってるはずですもんw)

また、どの程度の親しさなのかわかりませんが、単に会社の同僚とか学生時代の同窓生レベルの友人であればアドバイスしたところで「不動産のこともロクにわからない奴に言われたかねーよ(そもそも俺様はオマエと違ってあちこちの不動産セミナーに行って勉強してんだぜw)」と言われるのがオチですし、他人の不幸は蜜の味と言われるこの不動産業界では「こういう人が不動産投資に失敗し、そんな失敗した友人の相談に乗るふりしてその物件を安く引き取り自分が大儲けする(うーん、まさに弱肉強食ですねww)」という戦術を取ってこそ一人前の不動産投資家。。。(こう書くと「とてもいい人なオオカミ様」がいかに悪い事ばっかり目論んでるかおわかりいただけるかと思いますw)

ちなみに一般人であればこのケースだと「そんな銀行騙して万一、一括返済とかになったらヤベーじゃん」くらいしか言えないと思いますがそんなのは売りつけたい業者がきっちり対策を取ってくるはずなので当人にはまったく効きません。(「大丈夫だよ、、住民票も移すし、管理会社もこの会社がやってくれるからバレねーよ」って返されるはずですからw)

と言うことでここはあとになって失敗して「そうだ、あいつに相談してみよう」と思わせるように仕向けるのが吉かと思います。

例えばですが、こんな手段で賃貸併用住宅を建てるとあとで売却して換金する際に「用途違反」での出口喪失ってのがあります。

賃貸併用住宅を建てると謄本の用途欄には恐らく「居宅・共同住宅」と書かれるはずなのですが、実態は全部「共同住宅」ですから本物件を売却する際に買い手の銀行から「ん?これって用途違反じゃないですか?」と問われて融資金額を減額されるとか最悪、融資不可(ゼロ回答)なんてケースが想定されます。(実は最近この手の物件の売れ行きが悪くなってきたのってどうもこれらしいです)

こうなると投資物件(共同住宅)としての融資は不可になるだけでなく賃貸併用で売ろうにも買った人が住めない状態になってるので買い手が少なくなり最終的には「投資物件としても売れず、実需用物件としても売れず」なんて事態になりいくら利回りが高くても希望金額では売れなくなる可能性が出てきます。

この状態が投資物件では一番危険なパターンで最終的には「じゃ、その邪魔な建物を取り壊して新築するから土地値で買いますよ」と戸建て分譲業者に買い叩かれ「それじゃ残債も消せないから売れずに保有」→「空室増」の悪循環に陥るわけです。(新築物件の一番家賃が高い時期は新築後2年ですがそれ以降はほぼ確実に家賃が下がるだろうし新築当初から手金無しで融資組んじゃったために原状回復費用を捻出できないくらいの低空飛行で維持しているとさらに家賃はガンガン下がりますw)

恐らくこういうアドバイスを出来る人はその人の友達の周りではかなり少ないのでこんなちょっと高度っぽく聞こえるアドバイスをしておき、この友人が失敗した時に「ほら、だから謄本の用途欄には気を付けろって言ったじゃんww」と傷口に塩を塗るように責め立てるとこういう人はあなたが「不動産に詳しいヤツ」と認識し掛かってるご友人から再度相談を受け「じゃ、仕方ないから俺様が引き取ってやるよ(但し、こんな物件だからそんな高くは買えないけどねw)」とこちらペースで話を進めることが出来たりします。(コツはちょっと小難しいことを先に言っておき相手の記憶に「この人は不動産に詳しい人」と植え付けることですw)

そんな賃貸併用住宅、、
自分で最初から土地でも持ってれば面白い投資かもしれませんが土地から仕込んで新築でやるとなると今どきはかなり不利な戦いを強いられますのでもしそんな手法でやろうと考えているようでしたらこんな感じでアドバイスしてあげてくださいw(そもそもこんな手法で売却益を出して一棟モノにチャレンジなんて片腹痛い話ですけどねーw)


次は質問その②です

その2
23区内駅徒歩10分以内の新築ワンルームマンション投資
サブリースですでに4件買っており、大体1%~2%くらいまでで銀行融資を受けているようです
こちらも、おおかみ様のブログを読む限り嵌ってるんじゃないかと心配です。


このご質問にも隠された事項があるのですが、それは「大体、1%~2%」って部分。。
想像するにこれって物件によっては「住宅ローン」で融資を組み2戸目~4戸目は住宅ローンが組めないのでアパートローンみたいなので融資を受けてるんじゃないかと思います。

このパターンはこのご友人がこの業者にロックオンされた段階で「お、こいつ多頭飼い(不動産投資では多棟買いっていいますけどw)出来そうじゃんw」と認識されることが多く、信用情報などを上手に駆使し、
① 住宅ローン+家賃保証付きで区分レジを契約
② ①の物件の引き渡し前にアパートローンでもう一戸契約
③ ①と②を同日で決済(信用情報に反映されるのは1か月後くらいなので同時決済で1戸しか買ってないように見せかける)
④ 頃合い見てもう1~2戸をアパートローンかセカンドハウスローンで買わせるw

なんて感じで物件を掴ませていることも多いです。

この場合、すでに物件を買ってしまっている以上、相談者の方がこの友人にどんなアドバイスをしても救える術も無いしさすがに4つも持てば自分がやらかしてしまったことくらい認識してるはずでもあるのでむしろどんなアドバイスも相手の傷に塩を塗り込むことになってしまいます。(「騙されたことくらいもうわかってるよ」とウザそうな顔されるだけです)

と言うことでこっちの人にはせめてワタクシのブログの存在くらいを教えてあげてみてはいかがでしょうか?(とか書いてしまってその友人がワタクシに相談してくるのは困るけどwww

なにしろこの新築投資はそのうち法律で禁止されるんじゃないかと思うくらいの騙し商品。。(保険や年金替わりなんて真っ赤な嘘でございますし返済終了後は家賃が丸々入ってくるなんて言ってますがその前に35年融資の完走も困難を極めますw)

それをすでに4つも買ってしまってますからとにかく現状家賃から絶対下がらないような同意工夫を施し、その傷を埋めるような違う投資を作り出し、決して本業収入で穴埋めするのではなく違う副業で得た収入でこの新築区分の損失を補てんするようにすればいつかは返済も進みかなり遠回りにはなりますがなんとかなると思います。

不動産投資って一番最初の入り口を間違えるとあらぬ方向に持って行かれそれをリカバリーするのは結構時間が掛かるものです。
これを「損したから」と短期間でリカバリーしようとして無茶なことをやらかして更に傷口を広げてしまう人が多いですからとにもかくにも「返済は時間が経てばそれなりに進むもの」と位置づけ、慌てて傷口を塞ごうとしないようにと優しくアドバイスしてあげてください。



えぇ、、

「明けない夜は無い」って言うじゃないですか・・・・。




お、最後は思わずホロリとさせる締め方が出来た気がするんじゃんw

貴方、、買主さんですよね・・・?


大変ご無沙汰して申し訳ございませんでしたーw

こんにちは。

先週から無理やり休みと取らせていただいたおかげであれほど痛かった左手首も嘘のように痛みが取れました。(そんな留守中だってのに皆さんがポチってくれてたおかげで想像以上にメチャメチャ高順位で1週間乗り切れましたww)

ただ、あれです。。
せっかく一週間休むと宣言したので今日まできっちり休もうかと思い、今日も更新する気もなかったのですが、、、

こんな相談が飛んできたので書かないわけにはいかなくなりました。。(久しぶりに破壊力満点なご相談でございます。。。)



17/10/31 迷える子羊(カーカス大好き)

No title
先日、買い付けを入れていた物件の1番手をゲットしました。

元付けの業者さんから、
「俺、忙しいから売買契約書と重説 あんた作ってよ!!仲介手数料まけてやっから!」
と言われたので、
「作り方わかんないっすよww」とかえしたら、
「市役所行けばわかるから」と言われて、売買契約書と重要事項説明書のフォーマットを渡されました。

「よくわかんないから、現所有者が購入したときの重要事項説明書が欲しい」といったんですが、
「色々トラブルが有ると困るし、あんたの勉強にもなるし」と言われちゃいました。

本当に市役所に行けば良いんでしょうか?


・・・

・・・

えーっと、、

念のためお聞きしますけど、、カーカスさん、、(面倒なのでカーカスさんと呼ばせていただきますw)


貴方、、買主さんですよね・・・?


この話、売主さんが元付業者に「俺、今忙しいから売契と重説作っといてよ」って言われる場面はわかるのですが、、(ってかそんな依頼を売り主様にしてる時点であれですけどw)

買う側が売契、重説を作ってしまっては限りなく買主有利なモノが出来てしまうので売主さんからしたらタマンナイ話ではないかと思いますw(ワタクシが同じ立場であれば特約部分で限りなく買主有利な条項をガッツリ盛り込んでしまいますw)

想像するにこの話、
売り主さんはともかく、買主さんであるカーカスさんともこの元付さん、、相当仲が良いからこんな無茶苦茶なオファーをしてるんだと思います。

ま、あれです。。
こんなこと言っちゃアレですが、売契も契約書もフォーマットさえあれば昨日今日入社した不動産屋の新入社員でもある程度までなら作れますのでここはひとつ、ご自身で作ってみてはいかがでしょうか?(なーに、、買主さんが仲介印押すわけじゃないので責任は全部この元付業者さんが取りますから安心ですってwww)

と言うことで、実際にどうやるか簡単に書いておきます。

まず市役所に行きます。
取り敢えず1階の受付にフロアマップがあると思うのでそれを見てまず「都市計画課」に行ってください。

そこに行くと重説に記入する「用途地域、建ぺい、容積、計画道路、その他の制限」などを教えてくれます。(行く際には物件の住所とおぼろげながら住宅地図見てここだとわかるようにだけして行ってください)

聞き方は
「あのーすみません、、用途地域お願いします」と言えば係りの人も「あー、、こいつ、不動産屋で用途地域とか調べに来たんだな」とすぐ理解してくれますので機械的に教えてくれます。

但し、都市計画課の人は口頭で教えてくれますのでそれを自力でメモってください。(係りの人がメモを渡すなんてことはありません)

また場所によってはコンピューター化されているところもあるのでそういう時は住所を入力して場所を特定し、出てきた書類を片っ端印刷してください。

これがわかると重説の「都市計画法、建築基準法の法令に基づく制限の概要」についてはほぼ記入出来ちゃいます。

次に「道路課」に行きます。
道路課でのミッションは「道路の種別」と「道路幅員」と「道路台帳をGETする」という3つの作業があります。

道路課に行き、
「道路幅員とか調べたいんですけどー」と係の人に告げると、「はいはい、、場所はどこですか?」とおもむろに住宅地図を広げるのでそれを見て場所を特定すると道路台帳という分厚い資料を持ってきてくれます。

それを見ながら「道路法による道路なのか?」とか「公道か私道か」とか「道路幅員」などを教えてくれるのですが、道路の管理管轄が国なのか、県なのか、市なのか、私人なのかを忘れずに聞いてください。

市役所の管轄であればこの道路課で全部わかるのですがこれが国道だったり県道だったりすると所轄が違うので「ここじゃわからないので別の場所に行け」と言われます。(ちなみに国道は国交省の管轄事務所、県道は県庁とかに行かないとわからないことが多いです)

とは言え大抵の場合、市道であることが多いのでちゃんと幅員とか書いてあれば問題ありません。

あと稀に官民境界査定(道路と土地の境界関係)の実施の有無がわかる場合もあるので念のため「あ、官民査定って終わってますか?」って聞いて確認するとよりプロっぽく見えますw(ただ一般的に官民査定があろうとなかろうと実際にあまり困ることはありません)

これで道路幅員までわかりましたが、土地に接道してる距離だけは道路課でもわかりませんのでこれは現地に行ってざっくりでもいいので自力で測定してください。(売り主に言えば稀に測量図があったりするのでそれがあればそれを見て記入します)

次にインフラ関係の調査です。
これは市役所じゃわかりませんので水道局・ガス会社をまわることになります。(電力会社は「どこ電力か?」だけわかればいいのですが昨今は自由化された関係でそこも調べる必要があります)

ガス会社は都市ガスであればその地域での都市ガス会社に電話してFAXのやり取りで埋設口径とかまで教えてくれるし東京ガスであればほぼネットで取れます。但しネットで東ガス図面を貰う場合は登録しないといけないのでここは「こんなのくらいそっちでやってくれ」と元付け業者にお願いしてもいいでしょう)

ここで問題なのが「水道局」。。

水道の屋内引き込み系の配管図は個人情報の保護の観点で所有者の委任状が無いと開示してくれません。(ちなみに委任状が無いと取れないモノで他に「固定資産税系の評価証明・公課証明」があります)

と言うことで、これも「委任状が無いと取れないからオタクで取って」と元付に丸投げしてくださいw

次に「法務局」に行って謄本、公図を取ったりします。
ただ、売契、重説に反映させるのって土地で言うと「地番」「地目(宅地とか)」「地積(面積)と「権利関係」で所有権か?どうか?くらいで、建物は「所在(地番)」と「家屋番号」「種類(共同住宅とか)」「構造」「床面積」「建築時期」で
あとは土地建物の共通事項として「所有者」「権利部(甲区、乙区)に書かれてる内容」くらいです。

これがわかると重説の「土地」「建物」「売主の表示と占有に関する事項」くらいまでは埋めることが出来ますので基本的な部分ではありますがこれでほぼ重説のフォーマットは埋めきることが出来ちゃいます。

あと契約書ですが、
フォーマットの契約書であれば契約条項はほぼ記入済みなのでほぼイジルところはありませんが、カーカスさんは買主側なのでここはこっそりと「瑕疵担保の期限」を「2年」と書いちゃってくださいw(意外にチェックしない人が多いのでこれで通ったりしますw)

あと直すところで最後に記名押印する欄があると思いますが、そこの一つ上に契約書を何部作成して各1部を売主買主で保管とか書いてあると思います。

ここを「契約書は1部作製し、複製は売主、原本は買主が保管するものとする」と書いておくと契約書に貼る印紙代が半分になります。(売主なんざ契約書の原本なんか無くても死にはしませんw)

ついでに契約書の印紙について書く条文(19条とかあたりにある「印紙の負担区分」ってやつです)もドサクサに紛れて「印紙は売主が負担する」と書いておけばうまくいくと売り主負担に出来ちゃったりします。(契約当日まで気が付かない事が多いのでここまでやる気があればぜひお試しくださいw)

あと契約書冒頭にある「売買物件の表示」については重説と同じことを書けばいいのでここも簡単です。

それと契約に関する「各期限(手付解約の期限とか融資特約の期限など)」は買主が希望する期限をそのまま書いちゃっても構いません。(意外に一度書いてしまうとノーチェックで通ること多しですw)

ここまで出来たらあとは売契、重説の最後にある空欄(特約事項)が残るのですが、ここはウチの会社に基本フォーマット(と言っても情報商材屋がよく作るクソ長いランディングページ並みな40項目くらいのクソ長い条項集ですw)があるのでわからなければ送ります。

と言うことでこれでプロが作ったのとあまり変わらない売契重説が出来るはずなのでご参考ください。。(たぶんこの程度の仲介さんなので備考欄はそもそも空欄になってたはずですけどw)

最後になりますが、
通常買主に交付されるべき重説を買主自ら作るなんてことはあり得ない話なので、出来たあと、元付けさんにこう言ってください。

「いやー、、役所行ったけど右も左もわからずにすごい時間掛かっちゃいましたよー、、あと水道局行ったら委任状が無いとダメって追い返されちゃうし、ホント、、散々でしたよー(おかげで人間不信になりそうです)」

えぇ、、
きっと取られる仲介手数料は半分くらいになること間違いなしですw


ってか半分でも多い気がするんじゃんw

狼旅団相談室のご利用方法について。。。


うーむ、、3位の座すら危うくなって参りましたww

こんにちは。

昨日、所用で外を出歩いてたら携帯に見慣れない番号が着信。。

と言ってもワタクシ、、
見慣れない番号に着信なんていつものことなので気にすることなく電話に出たのですが、電話の主は今回新たに加入した団員さん。。

「狼さんですか?あのー、、ご相談があって、、」

すごく控えめな電話できっと恐る恐る電話を掛けてきたんじゃないかって雰囲気なのがヒシヒシと伝わってきて「そんな電話くらいでいちいち気にすんなよ」って感じのワタクシからするとこういう雰囲気、、逆に恐縮しちゃいますww(だからって「あ?狼?俺だよ俺w」って言われると振り込み詐欺じゃないかと疑っちゃいますけどねw)

とは言え、、
ブログを読んでるからいきなり「狼と友達」って気にもなれないでしょうし、何より、ワタクシは業者なのでうっかり電話しちゃって飛んで火に入る夏の虫になる可能性もゼロじゃありません。(ましてや、ワタクシ、「息を吐くように嘘をつくんだよww」って啓蒙しちゃってますからいつの間にかワタクシの話術に引っ掛かり騙されて酷い目に遭わせちゃうかもしれないしw)

そう考えるとワタクシに「気軽に電話してくださいねー」と言われた団員も一番最初の電話ってものすごく勇気を振り絞って掛けて来るんだなー、、と思いますw(昨日お電話くれた方もそれはそれはメチャメチャ緊張してましたもん)

と言うことでそんなワタクシにいちいち電話するくらいで緊張されないよう、今日は普段ワタクシが思ってることを書いてみます。

まず、よくいただく相談の電話。。
基本的にワタクシ、電話番号を教える時点でこの人なら電話で話してもいいやって思ってる人にしか番号を教えてませんのでワタクシの電話番号を知ってる人であれば誰から電話が来ても大歓迎ですw(稀に「あ、すみません、、ワタクシ名刺は持たない主義なんです」って言う時がありますが、そう言われた人、、貴方は初っ端からワタクシに嫌われてる存在なのでいい加減気付いて頂けると幸いでございますw)

あとワタクシ、一度も面識も無いのにいきなり相談して来る人ってのは「ホントに困ったことが起きてしまい、背に腹も変えられないので電話して来た」という認識でいます。

また、ワタクシ、いつもブログのポチを読者様に強制していますが(ww)、これの対価を読者様に還元する方法としてこういう「迷えるヒツジさん」へのアドバイスも含まれてるって認識でもあります。(何度も言いますがワタクシへの対価はお金じゃなくこの毎日のブログポチだけなんですw)

なのでよく相談したあとに「あの、、お礼とかどうすれいいんですか?」って言われるとムカつくわけです。(こちとらお礼欲しさに相談乗ってんじゃねーよって感じですw)

えぇ、、ワタクシはギブアンドテイクで世の中が成り立ってると思ってますし、困った人がいればワタクシの持ってる知識を使って解決すればいいじゃんって発想です。(ってかこの程度の知識に課金するほどワタクシ、、図々しくございませんw)

ただあれです。
せっかく教えた事なので後になって相談して来た人が他の人から相談されたらワタクシが教えたようにギブアンドテイクで教えてあげて欲しいんです。(こうすれば10年もすれば狼イズムが不動産投資業界に蔓延してクソみてーな金目コンサルとか仲手さえ貰えればなんでもやるってクソ業者から妙な知恵を付けられずに済みますw)

過去にいろいろな相談が飛んで来ましたが幸いにもワタクシが今持ち合わせてる知識だけでほとんど解決出来てますがそれは全部が全部、不動産業者ですら解決出来ない難問奇問ってことがないからです。

とは言え一般の投資家さんからしたら初めての経験であることが多く、悩んでしまうんじゃないかと思います。

また、「こんな些細な事を狼さんに聞くのもあれだし」と躊躇する人も多いと聞きます。

そういう人に言っておきたいのですが、
世のクソコンサルやクソ業者がやたら焚きつける「こんな時期だからこそ物件を買う行動力」とやら身につける前にそういうとこで躊躇なく「質問力」として行動出来るようにしないとダメなんです。(他人に質問出来る度胸のない奴は不動産投資では絶対大成しませんw)

どんな質問であれそれを正しく知ることによってスキルが上がるのでそういう時は迷うことなく質問ぶつけてください。

あとそんな相談で困るのがメールで相談に対してメールで答えるケース。。

最初からいきなり電話掛けて聞いちゃおうってなると事前にいろいろ頭で整理してからになるので最初は要点を自分でも整理したくてメールで相談、、、ってなるのでしょうけど、それをワタクシがメールで答えるとなると途中、わかりやすくするために改行変えたり表現変えたりするので文字で返すのは時間が掛かるんです。(特に質問事項が何個もある相談メールはブログ書く以上に大変なんですw)

これが電話であれば会話のキャッチボールするだけなので要点も教えやすく何より文字で書かなくてもいいのでどんな長くても30分もあれば解決しちゃうんです。(なのでワタクシ、最近、メールでの相談メールにも「電話で答えるから電話しますよ」って予告してるんです)

この電話ですが、
ワタクシの携帯は「かけ放題」なのでいちいち「あ、こっちから掛け直します」ってのは不要です。(いくら掛けてもワタクシの電話代は変わらないんです)

また、メールではわからない相談者の雰囲気がわかるので電話だとその問題に付随する「見えない問題」までも見えちゃいます。(例えば「物件を狼さんちで売って欲しい」って相談からその物件の空室問題が判明して1年掛けて満室にして銀行借り換えさせて金利下げて売らずに済んだって事例もありますw)

と言うことで不動産で悩みを抱えちゃった人でワタクシになにか聞きたいことがあるのでしたらまずメールを送っていただきこちからは電話で回答、、なんてパターンが楽チンで結構深掘りして問題が解決できるのでこんなやり方をお願いしたいです。(と言いつつも、大抵の相談は電話で10分程度話せば解決できる問題ばっかりなのでメールを送る前に一度、触りだけでも電話で教えてくれても大丈夫です)

またワタクシ、真剣に悩んでいる人で「この人は団員だから」とか「この人は団員じゃないから」と差別はしていません。(ただ団員じゃないと電話番号知らない人が多いと思いますけど)

困ってる人をそこで線引きしちゃうとブログの存在やワタクシのことは知ってても相談が出来ないというのは「なんだよポチもしてんのに相談はダメなのかよ」となり最悪ポチしてもらえず人気が落ちてモテなくなるというブログを書いてもダメな悪循環になるんですw

ただ、ワタクシ、、
どんな相談であれワタクシが同じ立場ならこうするという答えになるので必ずしも相談する人にとって希望する方向性に答えが出ない時もあります。(ほら、よく物件買うときにワタクシに相談して来て「なんでこんなの買うの?」とか物件売りたいときに相談して「なんでこれ売っちゃうの?」って答えるときがあるでしょ?ww)

また、相談内容によってはワタクシ、叱咤激励の意味を込めて怒鳴り散らすこともございます。

それもこれも相談者の利益を考えてのことですのでそういうぞんざいな扱いを受けてもあまり怒らないでください。(前にこれやったら相談者が他の人に「狼ってヒドいやつだ」と言いふらされたことがあるので念のため申し上げておきます)

と、いろいろ書きましたが、
聞くはいっときの恥、聞かぬは一生の恥って言葉もありますのでこんなワタクシで良ければどうぞご遠慮なくお使いくださいw

本来であればブログ最後になにかボケたオチでも付けようと思いましたが、
本日のワタクシ、、あいにくあまり体調も良くないのでこのままボケずに終わらせていただきます。。。




今気がついたけど今日のブログって「なーに、、電話するくらい気にすんなよ」と一言書いたら終わってた気がするんじゃんw