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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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オマエが不動産屋をやってる理由を教えろやw(ちょっぴりSF編w)


こんな天気いいGWだけにここ読んでる人ってホントにいるんでしょうか?ww


こんにちは。

本日も引き続きBoloセミナーで答える予定がないご質問のお答えします。(オープニング文章も段々手抜きっぽくなってますw)

本日の質問
「不動産屋をされている理由を教えてください」

おそらく、「なんでオオカミは不動産屋なんて因果な商売を志したのか?」と聞きたいのではないかと思うのですが、別に最初からこの業界を狙って飛び込んだ訳じゃありません。

ただ前の商売が作業服着用の危険極まりないサービス業(えぇ、、その業界は年に何人かは事故死しちゃう業界だったんですw)なので「出来れば死ぬ危険の無い商売がしたい」ってことと「出来れば服が汚れない仕事がしたい」と友人に相談したら「じゃ、うち来れば」ってトントン拍子に話が進んで最初の会社である店舗開発系の不動産会社に誘い込まれたのがきっかけです。

たしかにこの会社、、給料はそこそこ良かったし「明日死ぬ危険」もなく服も汚れませんでしたが前の「いつ死んでもおかしく無い会社」にあったヒリヒリ感がこれっぽっちも無く当時、現場で左官屋さんとか鳶職さんと展開していたような「刺激」が全く無いので「デスクワークってなんて退屈な商売なんだろ」って入社して1年くらいして今度はそれが苦痛になってきました。(今思うとワタクシ、多少のバイオレンスさが無い仕事はダメなようです)

ただ、ワタクシ、、
基本的にオタク体質なもんでせっかく覚えかけた不動産って仕事を途中で放り出すのが嫌な性格。。

転職するにもこの不動産って仕事は極めたいって気持ちがあり、そのスキルアップには「賃貸系管理会社が一番いいよ」と仲の良い不動産屋仲間に教えられいたこともあり、たまたま知り合いの社長がやってる賃貸管理系の不動産屋で欠員が出たこともありその流れでお世話になることになりました。

この会社の話はちょくちょくブログで書いてる会社なのでご存知の方も多いと思いますが、会社の場所柄、高級賃貸物件がメインで賃貸といっても一度の仲介料で100万なんてのはザラ。

駆け出しのワタクシでも適当な英語を駆使してセレブな人相手に賃貸物件を勧めて成約に持ち込めば基本給と歩合給で給料袋が自立するくらいの収入が得られました。

ただ、この会社、、やたら礼儀や義理人情にはうるさい会社で例の灰皿上司の恐ろしいまでの「個人レッスンABC」で帰りの時間が何時になるかはその灰皿上司の気分次第w(朝まで飲み明かす授業や焼肉屋のメニューは悩まずに右から順番に10人前ずつ頼むとか教わったのもこいつですw)

ま、この灰皿上司は仕事に一切の妥協を許さないオトコゆえ、当然ワタクシにもそれを要求してきます。

これが賃貸業務だけなら多少厳しい上司がいてその貴重なノウハウを吸収するだけで良かったんですがこの会社には管理業務(顧客から預かった管理物件の仕事)があったのでワタクシ、普段は賃貸業務で金を稼ぎつつこの金にもならない管理業務にも従事することになりました。

今、思い起こせばこの管理業務があるから今のワタクシがあるんじゃ無いかと思うのですが、これも過去のブログで書いた通り、それはそれは凄惨な業務でございました。。(あのアフリカ系大使館事件なんて最たる例です)

たしかワタクシ、この業界に入る時「死なない」ことと「汚れない」ことが条件だったのですがこの業務は「死にはしないけど時々死にそうなくらい酷い目に遭う」こと「タクシーに乗れないくらい異臭を放つことがある」ってことが年に数回起こるんです。。(ということでラスティさん、、連休申し訳ないですがそんな過去ログがどこかあるはずなので探してきてくださいw)

しかも仕事がキツくて辞めていく社員も多く、気がつけばワタクシ、、その最前線で指揮を執る立場にまで成長してしまい最後の方では表参道あたりでセレブなフランス人の奥様に月200万のハイグレードマンションを案内した30分後には五反田の池田山にある一棟レジのトイレの詰まりを素手で対応するなんて状態になってました。(ちなみにトイレ詰まりに歩合は付かないんですw)

そんな毎日を送ってたワタクシ、
ある日、賃貸物件だけではなく投資物件も探してるってお客さんの担当になり収益物件というものを初めて探すことになったのですが、売買まだ実需の戸建とか区分マンションしかやったことが無かったワタクシとしてはこれが1つに新境地だったんじゃないかと思います。

当時は単にレインズ見てお客さんが欲しいニーズをマッチングしてただけなんですがやがてそれが不動産屋繋がりでやり取りしてた水面下物件を紹介するようになり例のブローカーさんとの関係強化に繋がっていくんですが当時の収益物件、レジだけじゃなくビル物件とかの取引も平気であったのでこのブローカーさんとの繋がりはワタクシにとっては打率の極端に低い場外ホームラン(当時は「田淵のランニングホームラン」とか言ってた記憶がありますw)的な位置付けで決まれば半端ない歩合が付く恐ろしいビジネスへ変貌しました。

ただこれらブローカーさん物件は極端に打率が低いので「なんでこいつらの話はいつもコケるんだろう」って部分をワタクシなりにすごく研究しました。(ってかGWだから手抜きで書いてごまかすつもりでしたがこんな長話になるとは思ってませんでしたw)

そこで「人は息を吐くように嘘を付く」こと学び、「不動産ってのは他人の嘘を見抜けるかどうか?」で成約率が変わることを突き止めたワタクシ、、

「もしかして売買業務をメインにすればあの忌まわしい管理業務のやらずに生きていけんじゃねーの?」って発想で今の会社に転がり込み(後継者がいないからと無理やり誘われたのがホントの話ですけどw)自分のやりたいようにやらせてもらい今のワタクシがあるのですが、

過去からワタクシやってたことを紐解くとやっぱり「不動産というものをトコトン極めたい」って部分があったからこそここまでやってこれたんじゃないかと思います。

誰も信じてくれる人なんかこのブログ読者にはいないと思いますが、実は若かりし頃のワタクシ、、

今とは比較にならないくらい純真な心を持つ好青年でこの業界に入った頃はこの商売が因果な商売だなんて露ほども思ってませんでした。

しかしこの不動産という仕事をそこそこ極めたワタクシ。。

気がつけばそんな純真無垢な心はすっかり消え去り、もはや「人を疑うこと」が常識になり目つきも夢見る少年の瞳からはかなりかけ離れてしまった感があります。

逆に言えばこんな卑屈なおっさんに成長できたからこそ不動産屋としてそれなりにカタチになっているんじゃないかと思いますが、正直言わせていただくとしたら、、

タイムマシンがあったら1998年の12月21日の池袋西口交番前に戻ってそこでとある友人と待ち合わせしてた当時のワタクシに「今から会う奴に不動産屋を勧められるけど絶対断れ」と伝えたいです(思い起こせばこの日がワタクシのターニングポイントでしたw)





あの約束をすっぽかしてたら絶対不動産屋にはなってなかったんじゃんw

立ち退き交渉のお話し。。(ってかこのネタ、、何回目だっけw)


あ、今日こそは開くまいと思っててもブログ開けちゃいましたね?w(はい、ポチってくださいw)

こんにちは。

本日も連休の手抜き企画で「Boloセミナーで答える予定のない質問」にお答えします。。(と、こればっかりやってるとセミナー当日にネタが無くなるって予感がしなくもないですがw)

本日の質問
・アパート、マンションを建て替えることを予定している場合
「賃借人に出ていってもらうための方法はどんなものがありますか?」


今日は建て替え時の立ち退き(我々業者的に言わせていただくと「追い出しw」)の質問です。
この立ち退きですがなぜか最後のあと何部屋になると「ずっと住み慣れたここを出たくない」とか「ゼニカネの問題じゃない」とか言い出すやつがいるもんです。(あと「引っ越しするのが面倒」とかいうモノグサな方もいますが引っ越し代も引っ越しも全部こっちでやるって言ってんのに言うこと聞かないのって嫌がらせ以外のなにものでもない気がしますw)

だからといっても彼らは今まできちんと家賃を払って住んでてくれた人ですから(一部例外的な滞納してるくせに退去しないってのがいますがこれはまた折見て書きます)出来るだけ希望に沿う形で進めないとゴネられますので誠意ある対応をしなくてはいけません。。

ま、誠意と言っても要するに今住んでるとこよりも条件が良ければ案外ホイホイと引っ越してくれるものですが、ここで最大の障害があってそれは「本人に立ち退く気があっても高齢なため引っ越し先が見つからない」ってやつです。

高齢で単身だと受け入れ先の物件の契約条件に引っ掛かり「うちはお断りです」とか言われてなかなか引っ越し先が見つからず立ち退きが難航する場合も多いのですが、この問題にぶち当たると最悪そのオーナー自身が連帯保証人にでもなってあげて引っ越し先を探すなんてことになってきます。(ただ意外にこの手法使っても建て替えて己の利益が多かったりするので有効であることが多いです)

次によくやるのが兵糧攻め。。(ここでの兵糧とはライフラインを指します)

今まで使えていた共用部の電気などを意図的に止めてしまい住んでる部屋以外は真っ暗って状態を作ると住んでる人も段々不安になってくるものです。

当然住んでる人も「電気が切れてるので交換してください」とか言い出すもんですがここで「いや、点けたいのはやまやまなんですけど無理に点けると漏電して火災になるので出来ないんです」なんて建物が老朽化してて「どこがどう壊れるかオーナーですらわからん」と不安を煽ると効果は絶大。。(実際、世の地上げ屋さんはこの手法をよく使います)


あと人間、、水があるところ(濡れてる環境)では生活が出来ません。。(やっぱり寝るところが濡れてるってのはおちおち寝てられませんからw)

最後の方でなかなか立ち退かないって人が1階に住んでる、、なんて場合、、
大きな声じゃ言えませんが、
上のフロアで漏水事故が起きて1階が水浸しになると住む気も失せがちです。。(ちなみにこれが不定期で起こると不安で寝てられなくなります)

幸い二階にはすでに誰も住んでませんからこの漏水事故はもはやオーナー様のさじ加減でいくらでも発生させることが出来ますので(方法論はあとあと問題になるのでブログじゃ書きませんがw)最終手段ではありますがこんな方法もあるんだと覚えておいてください。。(但しそれに伴う結果については当方では責任は負えません)

あと、立ち退き交渉ですが、
①各住人同士情報交換させないように個別で行う
②立ち退き条件を文章で残さない

の2点は厳守で行ってください。。

古い建物になるとお隣さん同士の交流もあり、これが徒党を組むと立ち退き条件を大幅に釣り上げてくることがあります。

また条件とか細かい内容が立ち退きする人の時期で変わることもあるので書面で残すと住人同士で比較されて「なんでお隣さんがこの金額でウチがこれなんだ」と話がこじれちゃうことがあるんです。。

そうなると泥沼に陥り予定していた退去時期が大きくズレこみ計画が遂行できなくなる可能性も膨らみます。

今日はざっとですが思いつくだけ書いてみましたがこれ以外にもいろいろ(荒っぽいのも含む)ありますのでまた思いついたら随時更新します。。

ご参考ください。




たぶん質問者はその「荒っぽいこと」を聞きたかった気がするんじゃんw

大規模修繕のタイミング。。。


あ、ブログ開いちゃいましたね?開いちゃったらポチってくださいねw

こんにちは。

本日は5月3日。。
昨日、一昨日は暦の上では平日だったので実質的な連休は今日からって人も多いんじゃないかと思いますが、それに伴いこのブログを読んでる人も極端に少ないんじゃないかと思います。。。(なので連休中は少々手抜き系のネタをお送りしますw)

と言うことで本日も「月末のBoloセミナーでは話すことはないであろう質問」に回答するネタ書きます。。

本日の質問
・大規模修繕のタイミング
「特に目立った症状が出ていなければ修繕のタイミングはできるだけ遅らせるべきでしょうか? 」


物件を買った際によくある質問がこの大規模修繕のタイミング。。
ワタクシもよく聞かれるのですが、この質問の答えはホント、物件ごとに違うので一概にこれだという答えはありません。。

ただ一つ言えることは、
買った物件は「投資物件」ですからいたずらに費用を掛け過ぎて投資資金の回収が遅れては元も子もないってことです。(部屋のリノベーションとかでも家賃5万の部屋に200万掛けてどうすんだってのと一緒です)

例えば5000万のRC物件を買ったとして利回りが10%だとすれば年間に入ってくる賃料は500万。
地方とかで賃料が安い設定だとすると物件価格の5000万に対して足場を立てて外壁まで手を出すと軽く1000万程度まで掛かるので物件価格との比率は約20%になり、これを家賃換算で計算すると2年分の賃料に匹敵します。(実際は500万の家賃からの返済や経費負担もあるので2年ってことはないですけどw)

大規模修繕を一度すれば10年くらいは無事故運転出来る確率は上がるし、最近の大家さんは買った瞬間に妙な愛着を覚えてしまい(それとたぶん自分色に染めたいんじゃないかって言うある種の所有欲がある気がします)買った瞬間に塗装工事をやりたがる傾向があります。

業者に塗装工事を依頼すると「どうせ足場組んで塗装工事やるんだから一気にクラック補修とか防水までやりましょうよ」と言われつい大規模修繕に突っ走るんじゃないかとも思うのですが、ワタクシ、買った現在満室であるケースと明らかに外装の見てくれで募集の可否が決まってるわけじゃないと判断すればこの金食い虫な大規模修繕は出来るだけ遅らせます(やるとしても最初から予算を決めてその予算の範囲で優先項目を決めてやります)

ただ中古物件の場合、見えないところで漏水や排水管の経年劣化が発生していることが多いのでワタクシの場合、買う時に売り主さんから徹底的にヒアリングします。

売買の取引では必ず「物件についての告知書」というものが交付され売り主が責任もってこれに記入する義務があります。

よくこの告知書を仲介さんが契約前に記載して印刷してる場合がありますがワタクシの場合はこれを契約の場で売り主が記載してるところをチェックしてます。(「告知書は面倒ですけど契約時に売り主さん自ら記載してください」とお願いするとやってくれることが多いです)

売り主さんが素人でこんな書類に記載したことが無いって場合、必ず仲介さんに聞きながら失敗しないように記載することになるんですが(ミスると訂正印押さないといけないので結構必死になって書いてくれますw)その時の表情見てると「あ、ここ書くの悩んでるとこ見るとなんかあるんだな」って部分に遭遇しますが、、そこでワタクシ質問攻めしますww

特に漏水関係なんですが、「ホントに過去に一度も漏水事故とか無いですか?」って聞くとホントに無いときは間髪入れずにありませんとか言うもんなんです。しかしなにか後ろめたいものがあると「んー、、あれは漏水っていうほどの話じゃないしなー」と無意識に仲介さんの顔を見ることがあるんです。

こういうやり取りで「あ、どんな些細なことでも後日の参考になるし、いちいち損害賠償なんて言いませんから教えてください」とか言うと最初は何も無いような話でも「あ、そういや、前にこんなことがあったなー」なんて話が飛び出すことがあります。

こういう情報を総合して過去の傾向を把握しておくとなんとなくですが建物のどこが弱いのかくらい判断出来ちゃいます。(それ以外にも外国人主体とかペット可の物件なんかだと排水系になに流されてるかわからないので桝開けたりして警戒度は2レベルアップですw)

建物で何より怖いのは漏水系のトラブルなので一つ起きた漏水系のトラブルは別の似た系統の場所でも起きる可能性がありますからそんな話が出た場合はとりあえずその系統を簡易調査でもいいので実施してください。(業者さんが見れば「あ、ここ弱そうだな」って部分が見つかることが多いんです)

また買った直後は建物の癖みたいなのがわからないので修繕資金を温存しておいて建物の癖がある程度わかったところで修繕計画を立てるってのもアリではないかと思います。

よくありがちな話で、買ってすぐに大規模修繕の計画を立てて実施してみたらその大規模修繕以外の箇所でトラブルが発生して結局また足場を掛け直すなんて話もあります。

こんな二度手間掛けちゃうと投資だかなんだかわからなくなっちゃいますので
①買う時に過去に起きた話を聞いて傾向を探る
②しばらく何もしないで資金を温存して建物の癖がわかってから計画を立てる

の二段構えくらいがちょうどいいのではないかと言うのがワタクシの結論です。。


ちなみにワタクシの場合、
買う時に多額な資金が掛かるであろう箇所の修繕がある程度終わってる物件を探してます。

と言うのも素人の大家さんって売る際に「あとでなにか建物に不備があって訴えられたらたまらんw」って人も一定数存在しているようで売り出すタイミングでやらなくてもいい大規模修繕をやって売り出す人も多いんです。

こういう物件は、売り主さんの性格によるところが大きいのですが、几帳面でプライドが高い人ほどこの傾向が高いです。

あとはしばらく売る気も無いので長期保有するためにたっぷりお金を掛けて大規模修繕したけど何らかの理由で売り出すことになった、、なんて物件があります。(これは相続物件などで多い事例です)

またよくブログで書く話で「管理会社の言いなりで大規模修繕かましちゃってる地主さん物件」などでもよくあります。

最後の事例だとホントに買う人が気が付かないとこまで細かく修繕されてて買ってからなにもすることが無いわりに安く買えたって事例も多数あるのでこんな物件であれば多少高くても買っちゃったほうがいいです。(大規模修繕まで考えるとトータルでプラスになりそうな物件、、今でも結構転がってますよw)

と本日は手抜きっぽい短い記事でしたがご参考になれば幸いでございます。。



明日も質問に答えちゃうんじゃんw

カリスマスーパー・クールなブロガーになりたいからネタ作りなど秘訣教えろやw


海外のビーチにもWi-Fiくらいあるでしょうから連休もひたすらポチってくださいw

こんにちは。

連休の谷間の月曜日。。
こんな日にわざわざワタクシのブログを覗きに来るってことは、あれですよね?

土曜にワタクシが「緊急事態発生!」と言い残して消えたあとの続報が気になってるんじゃないかと思います。。

結論から言いますがたしかに「大〇てる」絡みな事件なのですが、内容的にかなりデリケートな問題も抱えてる関係でこの続報はもうちょっとほとぼりが冷めたら書きます。。(誰が見てるかわかならいのでネタにするにはしばしお時間が掛かりそうです)

そんなネタと言えば先週来、スワさんのコインランドリーネタで大いに盛り上がった不動産投資ブログ業界。。

気が付けばスワさんのポチも1万点を超え、ブログランキングで不動産投資ブログのジャンルの上の階層である「金融・投資ブログ」のジャンルで我々不動産投資ブログがワンツーフォーメーションを狙える位置まで来ましたww(恐らくこの金融投資ブログの人はGWの株式市場の休場でブログ更新も少ないでしょうから1・2を狙うなら今ですww)


我々の次なる野望はここでのワンツー体制ですw

と言うことでスワさん、、
ネタ切れとか弱気なこと言ってないでせめて今週くらいはどうにかして今の位置をキープしておいてください。。(なんとなく水曜日あたりからダダ落ちしそうな予感がするので気合入れて更新していただければとw)

さて、そんなわけで先週の続きです。
今週は来月開催予定のTeam Boloのセミナーに寄せられた質問の中から「たぶんセミナーじゃやんないだろうな」って質問にお答えしたいと思います。

まずは最初の質問です。
「狼閣下のようなデbu、いや間違えました。
カリスマスーパー・クールなブロガーになりたいです。ネタ作りなど秘訣ご教授下さい。 」


・・・

・・・

えーっと、、

そういや、昔、心無い方から「デブロガー」と揶揄された時期もありましたが(たしかあの方、今頃は暗い東京湾の底に沈んで魚の餌になってる頃じゃないかとwwブログを書くのに体形は関係ありません(裏を返せばデブでもブログさえ書いてればモテるってことですww)

そんなワタクシのブログネタですが、
基本的に書き溜めすることなくその日に適した旬なネタを書こうと日々意識してます。

書いてる時間ですが、大体、お昼休みくらいに「さて、今日は何書こうかな?」と考え始め午後の手が空いた時間の小一時間くらいを狙ってババババーーーっと書いちゃいます。

時々、午後になっても来客があったり仕事が忙しいなんて時がありますが、そんな時でも少しくらいは時間が空くのでそんな時間を見測って一気に本文の編集画面にベタベタを書き込みます。

ワタクシの場合ですが、いったんテキスト編集しちゃうと文章が纏まらないので編集画面に一気書きしますが、この手法だとパソコンになにかトラブルが起きると(よくあるのが編集画面が突然フリーズして今までの原稿がパーになるってやつw)今まで書いていた原稿が消失して放心状態になるのでブログ初心者の方はマネしないでください。。(何度か経験ありますが更新時間が押ししてて5時50分なんて時に原稿が全部消えると死にたくなりますよww)

で、肝心のネタ作りですが、ワタクシの場合、出勤時間の電車の中と散歩中の朝に考えてます。
ワタクシの場合、頭が空っぽの状態だとネタが降って来やすいのでこういう時にふと振ってきたフレーズ(例えば「民泊・騙し」とか最近だと「コインランドリー、業者」なんてフレーズさえ浮かべばそれだけで一つの記事が書けちゃいます。

今だと「コインランドリーネタ」が旬なので
①コインランドリー、、、
②近所のコインランドリーが散々な状態、、
③その理由ってなに?、、
④なんでそんなことになるまで気が付かなかったか、、、l
⑤今後の対策、、
⑥そういや、コインランドリーネタで昔、エメラルド―オーシャンビジネスってネタ書いた記憶があるぞ
⑦いやいや、そんなことよりあのゴールドオーシャンビジネスってどうなった?www
⑧そうだ、会社行ったらあのおっさん二人組のその後を追っかけてみよう
⑨それにしてもあのインチキビジネスの被害者の会ってなんで盛り上がってないんだろ?
⑩それもあわせて会社行ったらググってみようっとw

・・・と、ワタクシここまで2分くらいで考えますw。(こんな2分間でもこれで今日のブログネタ候補は2つくらい出来ましたww)

で、その後会社に行き、あれこれ調べてみたりするのですがワタクシの場合、読み手が楽しく読めるようにって部分を非常に重要視してるので「笑いが取れそうな画像探し」から始まります。(読み手が面白いって感じないとそのブログってすぐ飽きられて視聴率が落ちるんです)


ちなみに会社でググったらネット上にはまだこんな画像が転がってましたww

そこでワタクシの場合、面白い画像と思って貰える要素を最低でも3つくらい考えて探します。
よく「オオカミさんってどこでこんな画像探してくるのよww」と言われますが、探し方もフレーズありき。。

この探し方も案外適当で、調子に乗って書いてる最中に会社のトイレに行くとそのタイミングで降ってきますw。(なのでワタクシ、家にいる時より会社にいる時の方がブログ書きやすいんですw)

ワタクシの場合、とにかく一瞬でも頭が空っぽになるタイミングで絶えずなんらかのフレーズが降ってくるのでそのフレーズが浮かんだら忘れないうちに書留めそれをネタに画像を駆使して話を目いっぱい膨らませます。(膨らませすぎると文章量のわりに内容の薄いブログになるので注意してくださいw

えぇ、、立ち止まって考えてみれば、、ワタクシのブログ、、
画像まで添付されているときは結構会心なネタが書けたときで文章だけの時はほぼやっつけ作業で書いているんじゃないかと。。w(いつもいつも会心なネタが書けてるわけじゃないんですw)


あと、いつも思うのですが、ブログを読んで貰いたければ読み手が面白いって思える内容を書き続けなければ最終的には必ず飽きられてしまいます。

単に自分用の備忘録で書いてる人とか会社の上司から「うちの会社は個人ブログを書くのが義務だから」と言われてアリバイ作るでイヤイヤ書いてる人(そういう人って決まって「さて、今日もがんばるぞー的なネタ」で終わるのでわかりやすいですwであればいいですがわざわざブログランキングにまで登録して毎日書いてる人であれば少なくともたくさんの人に読んで貰いたいって欲望はあるはずです。

そこで大事なのはパターン化です。

えぇ、、読み手と言うのはポンポンポンとリズミカルに読める内容じゃないと途中で読むのをやめてしまうことが多いんです。(長文ブログのワタクシがデータ見て言ってることですから間違いありませんw)

ある程度ブログネタに一定のパターンを付けると読者もある程度先を予測できるので「ここまで読めば面白いことが一つ二つ書いてあるだろ」とか「このブロガーはこの辺でなにか挟んでくる」と先読みして読んでくれます。

ワタクシの場合、冒頭の旅団キャラのポチバナーと最後のおさるバナーのところで前オチとか後オチを作ってボケとツッコミを一人でやるようにして本文のオチ以外にオチを作ってますがたぶんこれが無くなると「あれ?なんか狼ブログ、、つまんなくなったな」と思われるはずです。

と言ってもこの前オチと後オチ、、
深く考えているわけでもなく本文を書き切ってその流れでふわっと降ってきたフレーズをそのまま書いてるだけです。

でもこんなのでもパターン化しておくと読み手はなぜか安心するし(なにを安心してるかはよくわかりませんw)うまくいくと毎日欠かさず読む日課的なブログとして扱ってくれるようになります。

ここまで来ると書き手と読み手の信頼関係も出来上がって来ますが、ここで注意して欲しいのは「不定期に更新しないこと」、、です。

読み手からすると「毎日じゃなくても大体2日おきとか決まったタイミングで更新してくれる」とか思ってることが多いのでこの更新のタイミングがバラバラだと読み手がダレちゃいます。

あと更新時間も出来るだけ同じような時間にしないと視聴率はなかなか上がりません。

実はブログの読み手というのはブログランキングとか見ないで検索エンジンで飛んでくることが多く、大半の人は更新してるかをブログランキングの更新情報なんかじゃ確認していません。(これも6年間のデータを元にしてますので間違いありませんw)

えぇ、、
せっかく面白いブログ書いてるのに読み手が見たいときに更新してないと「なんだ今日も更新してないんだ」と次第に検索回数も減りせっかく築きかけた信頼も無くなり段々と読まれなくなるんです。

で、また面白いネタでブログが書けたとしても読み手は更新の存在を知らないことが多くなってますので書き手側は「なんだよせっかく書いたのに視聴率が上がんねーぞ」と思い、それが「このネタがつまらないからだ」と判断してどんどん読者ウケしないネタに流れ始め、、、こうなるともうバッティングフォームが崩れた4番バッターみたいな感じです。。(何がダメで視聴率が上がらないかわからなくなっちゃうんです)

ブログの内容もそうなんですがブログを書いててダメになっていく人って大半がこれだと思うので「更新予約」を使ってでも出来るだけ一定のタイミングで更新するようにするといいと思います。

あと文字数ですが、最近はスマホ読みの人も多いので一介のブログで4000文字なんてボリュームで書いちゃうと読む方も大変らしいです。(えぇ、これも6年分のデーターを元に、、以下略)

前に江古田島塾長が言ってましたが、毎回400文字詰め原稿一枚分くらいが一度のブログで読んで貰うに最適な文字数らしいのでこれも試してみてください。

でも不動産投資ブログを読んでる人って案外本を読むのも好き人も多いので多少文字数が多くても読んでくれる人は読んでくれます。。(ってワタクシ、どこに向かって叫んでるんでしょうw)

ワタクシはどっちかというとそういう長文好きな人が好き好んで読んでくれればいいやと思って書いてるのでいいですが、毎回何千文字なんてバカみたいな記事を書いてもブログ順位が上がってこないと相当へこたれますw。(ワタクシもブログ開始当初はなかなか順位も上がらず結構へこたれてましたっけw)

そんな感じでとりあえず1か月くらい黙ってこんなとこに注意して書いてみるとご質問のような「カリスマスーパー・クールなブロガー」に一歩も二歩も進むんじゃないかと思います。

あと、最後になりますが、
キャラの設定にだけは十分ご注意ください。

キャラ設定を間違えると違うネタが書けなくなるだけでなく長続きしなくなる要因になるんです。。。

例えば不動産の知識を体系的に書こうとすると基本のところから始まって発展的なとこまで行き着くとその先で書くネタがなくなり結局キャラを変更して再始動って目に遭います。

別にこれはこれでいいのですが、キャラを変更すると次の設定キャラが当たるかどうかわからず「前のブログは良かったけど今度のブログはイマイチだよね」となる可能性があがるのでキャラ設定はオールマイティーなネタが書けるようなキャラ設定にしてください。

ちなみにワタクシの場合、
「不動産業者視点で日々思ったこと無責任にダラダラ書き殴る50代のおっさん(また一人称も「ワタクシ」と書くように最初から固定してます)」と言うキャラ設定しているので不動産に関わることであればオールジャンル書けます。また小難しいことを時々書きますが毎日書くといつぞやの技術系ネタみたいに一気に視聴率が下がるので時に「不動産絡みの時事ネタ」を挟んだり、自慢ネタより自虐ネタ(ブログって自分がどんだけすごいかを自慢するより自虐ネタの方が絶対ウケますよw)を挟んで引き締めを図ってます。(ウンチネタなんてのは自虐ネタの最たる例ですw)

といろいろ書いてみましたがこれからブログを書いてみたいという方、こんなのでも参考になれば幸いでございます。。




うーん、、参考になりそうなことが一つも無い気がするんじゃんw

緊急事態発生。。。


連休中もじゃんじゃんポチをお願いする次第でありますw

こんにちは。

さて、いよいよ今日からGW。。

このブログ読んでくれてる人もほとんど海外に出国しちゃってるはずなのでポチ率もダダ下がりな気もしますがGW中も更新すると宣言している以上、出来るだけ通常更新でブログを書いていこうと思います。。(だって海外からだってポチ出来ますよね?ww)

と言っても昨日までの忙しさで今日のブログネタまで手が回ってないワタクシ、、

今週が来月開催予定のTeam Boloのセミナーに寄せられた質問の中から「たぶんセミナーじゃやんないだろうな」って質問にお答えしたいと思います。

まずは一発目の質問です


、、、、



と行きたいところですが、、、



ウチの物件で緊急事態発生の模様です。。(えぇ、、ワタクシがブログ休むくらいの話ですから当然、大◯てる絡みでございます。。。)


と言うことでこれから現地に急行しなくちゃいけなくなりましたので今日のブログはおやすみさせていただきます。。。





コインランドリーネタどこじゃないんじゃんw