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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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セミナー告知やら諸々のお知らせ。。。


今さらながらランチパックの美味しさに目覚めましたw

こんにちは。

4月に入ってからの我々、、
なにがどうしてこうなったのかわかりませんがクソ忙しい毎日でございます。。。

明日もきっと都内を終日駆けずり回りそうなのでまずは今日のうちに明後日のセミナーと月曜に募集開始する神戸セミナーのことを書いておきます。

まず明後日のセミナーですがすでに申し込み、振り込みなどすべて終わり今回申し込みまでやっててもお振込みが無かった人はすでにキャンセル待ちの人に席を割り振ってしまった関係で今からお振込みいただいてもご参加出来ません。(毎回、お振込み締め切り後に「今からでも間に合いますか?」って問い合わせが多いので念のため申しあげます)

また、当日ですが今回はすべてのテーブルに椅子を3つづつ配置します。(今までは半分くらいのテーブルに椅子三つ、残り半分椅子2つで配置してました)

全部の席が3人掛けにはなりませんが3人掛け席を全部2人掛け座りすると後から来た人の席が無くなってしまいます。
あと、後から来た人が座るであろう後方席の人は3人掛けになる可能性が大ですので3人掛けが嫌だと言う人は出来るだけ前の席を確保してください。

あと、来週月曜日に5月の神戸セミナーの募集が始まるようです。(神戸セミナーは「DX大家の会」主催なのでワタクシのコントロール下ではございません)

さっきDX母ちゃんに電話したところ、「神戸セミナーのブログでの募集開始は15日(月)の朝7時とのことですので参加希望の方は少々早起きしてお申し込みください。。(DX母ちゃんのブログ更新のタイミングって毎回朝の7時だそうですw)

さて、話は変わりますが、不動産融資が止まった途端、不動産業界は暗いニュース一色でございます。
先週は西武信金の反社向け融資のニュースが飛び交い、昨日は昨日でレオパ物件の不具合が拡大して新規に3700物件追加というニュースが流れ、明日付けで喪明けになるスルガ様の話題など吹っ飛んで行きそうな勢いです。。(そんなスルガ様も喪明けした直後から営業活動再開するわけもなさそうなので引き続き不動産投資業界の雲は晴れない模様。。。

10年前のリーマンからの不動産融資渋々時代にもあれほど持て囃されていた不動産投資がけちょんけちょんにコキ降ろされ「今どき不動産投資なんて」って話題ばかりがニュースになってましたが、今回もそんな傾向になるんでしょうね。。

そんなワタクシ、
先日、某出版社から不動産投資に関する取材を受けました。(と言ってもヤングサラリーマンを狙った「区分投資の罠」みたいな主審者向けの記事なので読んだ方も少ないかとw)

今週の月曜発売の雑誌にその記事が出てたのですが、
採用された部分が少ない上に匿名で取材に応じてしまったため自分で読んでもよくわからずこれってホントにワタクシの取材を元に書いたのかさえ分からなくなっちゃいましたwwwツーブロックゴリラって用語を書いて欲しかったのですがワタクシの取材で唯一採用されたのは「不動産ソルジャー」という言葉のみでした(泣)

ま、それでもその雑誌読んで「やっぱ不動産投資なんてそんな甘くはないよな」って思ってくれる若い人がもっと増えてくれればいいので今後も匿名条件であれば引き続き取材は引き受けさせていただきますし、知ってることであれば実名込みでなんでも暴露させていただきますww。(今回の取材ではそこまで踏み込んだ取材じゃなかったのであまりに不完全燃焼でしたゆえw)

そんな初心者にとっては思ってるほど甘くない昨今の不動産投資ですが、
そこそこ経験を積まれた方にとっては株の投資みたいに一晩で身ぐるみ剥がされることが無い比較的リスクの低い投資であることは言うまでもありません。(振り返ってみれば不動産投資でたった数日で様相が変わるのって「総量規制の時」と「リーマンからの金融不安の時」と「かぼちゃの時」くらいしかないですから)

問題はその「そこそこ経験」をどうやって積んでいくか?って部分なのですが、ここで「不動産に対する知識を得て始めればいい(理論武装論)」とか「とりあえず小ぶりなモノから買って始めてみる(経験武装論)」みたいなとこにフォーカスしちゃ初っ端からクソ物件を掴まされるのがオチです。(特に最近は融資が出やすい区分なんかに誘導されるパターンばっかだし)

なにしろ昨今マーケットに出回ってる物件でお買い得だと思われる物件は少なく、あってもこの手の「そこそこ経験を積んだ人」が秒速で攫っていくし、その手の人達は常に砂漠で砂金を探すように常日頃から物件検索の1000本ノックに従事しています。

その中で「自分が買えそうなロット」の物件を見つけたところでそれは「そこそこ経験のある人」の選択肢から外れてる物件。

スキルある人が「これはダメ」と思って誰も手を出していない物件なのですからそれを初心者の人が買えばどうなるか、、そんなの誰にでも予想が付いちゃいます。(そんな時でも不動産投資は保有耐性さえあれば時間が解決してくれますが、ロスった時間は取り返せません)

結局のところ、不動産投資って「始める時期」というのが成功に占める割合でとても大きいってことなんですが、自分が今すぐ不動産投資を始めたいと意気込んでこの「始める時期」をまるっきり無視しちゃうと結局のところ、ロスった時間を取り戻すリカバリータイムで大きく損をしてしまいます。

過去に3回、不動産バブルが弾け(かぼちゃショックも含めて3回弾けてます)、当時、「俺って天才!」と言ってた人が消えて行きましたがその弾けたバブルから数年経つとまた不動産投資ブームに沸くのがこの国の不動産投資事情です。

当初は「不動産は利回り勝負だから地方でも利回り高い物件を選ぼう」と日々、検索サイトで物件探してる人も「高利回り物件を探してもそんな都合のいい物件が無いな」と徐々に欲しい物件のハードルを下げてしまい借地で利回り8%くらいの物件が高利回りに見えちゃうのっては結局、「早く不動産投資を始めたい」って願望が先に立ってしまうからじゃないかと思います。

今から7~8年前のスルガがまだ木造築古物件でも30年のフルローンが出てた時代に利回り10%くらいでも安く見えて物件を買い漁ってた人がたくさんいましたが、あれはその後の不動産投資ブームとアベノミクスの影響で銀行がさらにジャブジャブ融資になりサンタメスキームでフィーを稼ごうと躍起になってた業者さんが雨後のタケノコのように増殖したからこそこのスキームに「売り側参戦」出来たからこそ売却益で大儲け出来たのであって正直なところ、「いい時期に不動産投資に気が付いたから儲かった」ってだけに過ぎません。(そう思うと例の光速投資ってスキームも結果論であって一歩間違えたら大損害に繋がる薄氷ものスキームだった気がしますw)

勝てば官軍とはよく言ったものでその時流にうまく乗っかればズブの素人が不動産投資を始めても大儲け出来ちゃうのですがこれはホント、当時の世相だとまずはご認識ください。

さて、
そんな昨今ですが、融資の扉が閉まり、いつその扉が開くのかは誰にも予想が付きません。
こういう時に物件を安く買おうと思えば潤沢な現金や金融資産を持っててかつ、老獪に売りたい人の心を読み取って買い叩ける人の独壇場になるのが自然の理。(えぇ、、単なる金持ちってだけじゃ今の時世、悪意ある業者の養分になるだけですww)

事実、過去のバブル崩壊後に安くなった物件をたらふく仕込むことが出来たのはこの手の人達であって「出なくなった融資の扉をこじ開けてフルローン引っ張った人」じゃありません。

ワタクシが思う「そこそこの経験」ってのはまさにこの部分を理解してるかどうかであるのですが、これって一般社会でそこそこ揉まれている人だと自然と持ち合わせている人が多いんです。(ほら、あれです、、「水は上から下にしか落ちて来ない」ってレベルの話ですよww)

ただ、どうしても目的とか目標を持ってしまうと自然の理を無視して突っ走ってしまい気が付けば「物件買わないと不動産投資が始められないから」ってところに行き着いてしまい、知らず知らずのうちに迷子になってしまうんです。

恐らくですが、ここを理解すると自分の投資物件に対するストライクゾーンが明確に出来上がり適切にジャッジして物件が買えるはずです。(来たボール全部スイングしてもダメなのが不動産投資でございますので最低限ここだけはきっちり覚えてください)

明後日の狼セミナーではこのストライクゾーンの部分を深堀りしようと思ってレジュメ作りましたが、今回は前にやった「実際に売り出てる物件を見てどうやって読み解くか?」をやろうと思ってます。(「第二章 素人大家さんが安く物件を仕込むには?」と「第三章 美味しい物件の見分け方」という章で触れます)

と言ってもこの方法論も今のご時世じゃそれほど再現性もありません。(えぇ、、これだけ融資がシオシオな今じゃどんな手法考えても役に立ちませんからw)

ただあれです、
今は再現性が無くてもちょっと融資が緩んで来た時や、金融機関に収支計画持ってプレゼンする時に担当者から「お、この人、、そこそこ不動産投資の経験踏んでるな」と思われるようなことを散りばめてありますので将来的に数年分の時間が節約できるはずです。

あと、今の時期はまだ物件が高止まりしているのですが、「なぜ融資が出なくなっても高止まりしちゃってんだろ?」ってのを理解してる投資家さんって案外少ないものです。

そんなことを明後日は紐解きながらお話ししますのでご参加される方に於かれましては居眠りなどしないようにお願いしますww(前回のセミナーでワタクシのパートで居眠りしてたやつが火災保険のパートになったらムクッと目覚めたの見てワタクシ憂鬱になりましたよw)



今回もレジュメのページが多いから寝てるとあっという間に置いて行っちゃうんじゃんw

4月の狼セミナー募集告知です。


定休日なのでセミナー告知だけで終了です

こんにちは。

先日のブログで告知しましたが、
来月13日のセミナー募集を開始します。

最近、一時間くらいで募集枠がいっぱいになるようなのでお早めにお申し込みください。
(申し込みリンクが切れた時点で募集終了となりますのでご了承ください)



「狼旅団 平成最後の狼セミナーIN池袋」

セミナー日時 4月13日(土) 13:00~18:00
セミナー会場 いつもの会場
セミナー内容 「平成最後にふさわしいワタクシの豪華辻説法w」

懇親会    同日 18:15~21:15
        ※延長あり(別途費用)

セミナーのみ 4000円
セミナー+懇親会 9000円
参加資格は従来通りです

お申し込みはこちらから受付終了
(応募多数の場合は抽選になります)



申し込みリンクが切れたら終了なんじゃんw

狼前夜祭の件w


セミナーに備えて最近黒ウーロンを水替わりに飲んでますw

こんにちは。

昨日の広島セミナーの募集の件ですが、、
結局、先に懇親会の枠が全部埋まってしまいセミナー定員の80人になる前に締め切りとなりました。。(懇親会出席率95%って一体どんだけお酒が好きなんですか?www)

あと、「お酒は一滴も飲めませんが懇親会に参加したい」って方がいましたが、
ワタクシ、懇親会の時は席を周って歩く関係でほとんどシラフですからどうぞご安心してご参加ください。(ってか皆さん、不動産談義に花を咲かすタイプの人ばっかりですからそんな泥酔するほどお酒飲まないですってww)

また今回の広島セミナーは通常のセミナーの半分くらいの人数ですのでいつもよりもお話しできる時間も多いと思います。
個別で相談事があればお気軽にお声掛けください。(いつもの人数だとその手の質問、相談にお答えする時間もないですがこの人数ならきめ細かいことで来そうですw)

それともう一つ、
今回の広島セミナー、、東京から新幹線で行くとなると当日発だと朝の6時とかに家を出る強行軍だし、万一にでも当日新幹線が動かなくなったら一大事なので前日金曜の夜から単身前乗りします。

なのでセミナー前日の金曜の夜、一緒に飲める人がいれば前夜祭もやろうと思ってますのでセミナーに参加される方限定になりますがご希望の方はコメント欄かメールにてご連絡ください。(出来れば広島で一番美味しいお好み焼きか魚介類食えるとこ行きたいですw)

さて、広島の話はこれくらいにして、、
来週の東京でのセミナーの出し物もぼちぼち決まりました。

今回は前回のクリスマスセミナーにご参加された方がほとんどなので前回の話を深堀りした内容になります。

どのくらい深堀りするかは当日のお楽しみにしておいて欲しいのですが、実名に関しては前回の5倍くらいの規模になりますww(えぇ、、今回は細かくジャンル分けした名簿みたいな形に仕上がりましたww)

これを見れば昨今のサラリーマン不動産投資業界の闇がほぼお分かりいただけるくらいに仕上げていますのでお楽しみに。。

また、それ以外に前回のセミナーで話した「加工力」についてもそこそこ深堀りします。

ただ深く掘り下げ過ぎると前回同様後半の時間が足りなくなるので中級レベルの人がちょっと物足りないって程度に仕上げてあります。(前回のセミナー、、結構初心者っぽい人が多かったので多少そっちに合わせます)

とやるとせっかく大枚ははたいて来てくれた中級レベルの人に申し訳ないので今回はスペシャルゲストを呼びました。(えぇ、、お金大好きな人にとっては耳寄りなお話し満載なゲスト様でございますw)

その方とワタクシ、最後の一時間くらい対談形式でしゃべりますのでここだけはメモをご用意しつつ耳をかっぽじってお聞きください。内容が内容だけにレジュメにはほとんど反映出来ない話でございます。。。


さて、そんなわけで1月も今日で終わり、明日から2月になるわけですが、、、
ここ最近、、我々の不動産業界にもやっと変化が見えてきました。

一番の変化はサンタメ屋と呼ばれる人達からの物確が壊滅したことですが、それに次ぐ変化は「一棟モノの買い取り再販業者」と呼ばれる人が物確電話ではなく会社に直接押し掛けてくること。。

前であれば週に数回程度だったものが今週は一日数回と襲撃回数も増えていて、なんでウチの会社ばっかり来るんだろうと思ってたなんてことありません。。。

単にレインズに社名が載ってる業者はブツモトの可能性が高いのでそんな会社をリスト化してしらみつぶしに訪問してるそうです。。。(あまりにしつこく来るので担当締め上げたらそう白状してました)

そんな砂漠で一粒の砂金を探すために外を出歩いているやつがいるとなると我々の業界、、ホントに人員が余ってるってことですね。。。(仕事出来ねーヤツとか仕事が無いやつを無駄に会社に置いておくと経費ばっかり掛かるのでこうやって野に放ってるんでしょう)

まあ、融資が出なくなれば仲介業務の数も格段に減りますから当然と言えば当然ですが、仕事が無くなったからと言って雇った社員をいきなり首にしちゃうわけにもいかないからこうやって先の見えない作業をさせているんでしょう。。(ワタクシ、この年になってこんな罰ゲームやらされるくらいならコンビニでレジ打ちしてる方がマシかもしれませんw)

でもあれです。
マーケットを見渡すとまだまだ物件価格も高止まりしちゃってますので今不動産買わないと困るって人以外はまだまだ大人しくしてたほうが無難な気がします。。

と言うのも最近、買い取り再販業者の中で過去に仕入れた物件でシコッた物件(リファインナスが効かないタイプ)の水面下での値下げ売りが始まってます。

値下がりと言ってもまだまだここをお読みの方が手を出すには時期尚早レベルの価格でしかないのでまだ放置でいいし、今のタイミングで爆安になってるのは何かしら問題を抱えているケースがほとんどです。

いうまでもなく投資家向け融資と業者向け融資は融資期間の関係で全く異質な融資なので業者に融資が出てるから一般投資家にも融資の扉が再度開くってことではありません。

なのに最近その業者向け融資が活況なのを見て「融資もそろそろよくなってくるかも」なんて集客してるクソ業者がいますのでこんな話に乗って妙な物件を掴まないでください。

あと最近競争率がクソ高い築古戸建てでも再建不とか借地だってのに利回り8%台で「安い」と思う投資家さんがいます。
確かに都内で一棟物件と比較すれば高利回りに見えますが、そこしか買えない投資家さんがメチャメチャ増えてるので物件を買い争う競争率から8%なんて利回りになってるだけですからそんなのを安いと感じて買付け入れるってのはお勧めしません。。(それって単に物件買いたい病だからって風にしか見えません)

この世相はあと数か月は続くと思いますのでとりあえずスルガさんの喪が明けて世相がどうなるかを見極めてから動く方が得策。。(ま、それでも稀に出る値付け間違い物件は速攻で襲い掛かっていただいて結構ですがw)

なにしろウチの会社の物確電話が増えないって場合、仲介業界全体がどん底な可能性が大。。
そんな物確電話に変化があればいち早くブログで書きますので少なくともそんな変化が起こるまでは大人しくお金を抱いて眠っててください。

えぇ、、買取業者が飛び始めたり死者が出始めて初めてバブルに終止符が打たれるものですから。。。(マジレスすると水〇大家さんが飛んだのって不動産バブル崩壊って意味合いじゃないですからねw)



九州の不動産営業3人が自殺した件も意味合いが違うのでノーカウントなんじゃんw

狼旅団広島セミナーのご案


電卓の9のボタンが飛び出して再起不能になりましたw

こんにちは。

本日はウチのレジでちょっとした作業があり普段使うことのない筋肉を使ってしまいボロボロになってます。。。(きっと明日の朝は酷い目に遭いそうですw)

そんなわけで本日は一昨日告知した狼セミナーIN広島の募集案内だけ載せて早々と帰宅します。。

と、その前に今回の広島セミナーでの注意事項を少々申し上げます。

まず、セミナー当日、セミナー終了後に懇親会をやりますがワタクシ、翌朝6時起床と言う過酷なスケジュールがありますので懇親会はどんなに遅くても22時30分で終了します。(ワタクシがいなくなっても二次会、三次会の開催は自由ですがワタクシはお付き合い出来ないのでご了承ください)

あと、応募資格ですが今回も通常通りです。(キラキラ系、共喰い系、マルチバカ、酒癖が悪い人、セクハラする人、セミナー登壇経験者、酔って帰巣本能を失う人等はお申込み出来ません)

そんなわけで告知です。

「狼旅団不動産セミナーIN広島」
開催日時  3月23日(土)13:00~18:00
セミナー会場 広島市文化財団 西区民文化センター
          広島市西区横川新町6番1号

セミナー内容 2月にやる狼セミナーの内容の改訂版
         ※過去最大規模に酷いことしゃべるのでキラキラ、共喰いの人はホント来ない方が身のためですw

懇親会日時  同日 18:30~3時間
会場      近所の居酒屋

参加費  セミナー 4000円
      懇親会  5000円
     (セミナー+懇親会の人は合計9000円)

募集定員 セミナー 80名
       懇親会  50名

お申し込みはこちらから
受付終了しました

あと、いつものようにお申込み多数の場合は抽選となりますのでご了承ください。



やっぱりもみじ饅頭はチョコ味に限るんじゃんw

今年の狼セミナーの件。。。


ワタクシに前澤さんから100万届くのっていつなんでしょうか?

こんにちは。

2月の狼セミナーの案内状ですが、、当選された方に今日の昼間に発送しましたのご確認ください。(大抵、迷惑メールホルダーに入ってるはずですw)

そんな狼セミナーですが、昨年、「来年はもっと回数増やすよー」と宣言しましたので増やします。

で、3月以降ですが、、
今検討しているのは「広島」。。。

今まで九州、関西にはちょくちょく行ってましたが広島あたりで開催すれば四国の方も来やすいんじゃないかと密かに計画していて、今のところ50人以上来てくれるのであれば3月23日(土)でやろうと思ってます。(すでに80人くらい収容できる会場を押さえておりますw)

ということで「広島なら行きます」って方、、今日のブログのコメント欄で名乗り出てくださいw(なお、参加資格については従来通りなのでお申込みいただいてもお断りすることもございます)

コメント欄だけでで40人くらい集まれば開催します。

あと5月に昨年同様神戸でもやります。(これはDX母ちゃん主催です)
日程は5月18日(土)を予定していますので参加希望の方、、今のうちから予定をあけておいてください。(そのうちDX母ちゃんから発表があるはずですw)

あと東京は6月10月12月の3回くらいを計画しています。
これも決まり次第順次お知らせします。

あと、、前回大ウケだった仙台。。(仙台で100人超えの方が集まるとはホント、びっくりしましたw)
まだ仙台大家の会の方とまったく詰めていませんが、きっと秋くらいにはお呼ばれされるんじゃないかと思うので9月くらいにやろうかな、、と思ってます。(ということで菅原さん、、ここ見てたら9月くらいで場所押さえてくださいw)

それと九州。。。
前回は福岡でやりましたが、やるとすれば7月か8月なんですけど、、御贔屓の熊本でやるか福岡でやるか揺れています。。。
これは旅団九州支部の方に従いますのでどっちがいいか教えてください。(ということでグエンさん、、うまく取りまとめていただけると幸いですw)

と、ここまでをまとめると、、、
2月9日(土)東京 チケット完売
3月23日(土)広島
5月18日(土)神戸
6月   (土)東京
7月か8月(土)福岡か熊本
9月   (土)仙台
10月  (土)東京
12月  (土)東京
って感じなのですが、、

前々から依頼のあった札幌をどうするか、、でも揺れています。。(なんか北海道ってJRECの人ばっかりってイメージがあって、、以下略

ということで札幌に関しては今年の流れを見て雪が降らない時期で出来るように検討します。

で、それ以外で空いた日程のところは例の狼カフェを「分科会形式」でやります。
昨年までは「ワタクシと今まで会ったことが無い人」なんて条件でやってましたが、今回からは参加した人が共通のネタで盛り上がるように「新築系」とか「築古系」とか「1棟もの系」とか「区分系」とか「2代目大家系」とか「相続系」とか最終的には「変態リノベ系」なんてのもジャンルで括ってみます。(ノンジャンルだと共通の話題が無い人が浮いてしまうので今年からはこういう感じでジャンル分けします)

これだけやれば全国津々浦々の読者の方に会えるんじゃないかと思うのですが、今年はちょっと進化した集まりにして大家さん同士の横の繋がりが構築しやすいようにします。(団員同士の横のつながりがもっと太くなると少しはやらずボッタクリって言われない気もするしww)

さて、話は変わりますが本日は水曜日。。

本来であれば物確電話も少なくてまったりしてるところなのですが、とある物件に買い付けが入ってちょっとした騒ぎになってます。。

というのも本来であればこの買付け、、
仲介業者である我々が客付け業者経由で買主さんからいただくものなのですが、、、

売り主さんが買主さんから直で買付けを預かってしまうという極めてレアなケースとなり取り扱いに苦慮しております。。。(自己発見取引なのにウチをわざわざ仲介で通してくれるなんて神様みたいな売主様でございますww)

しかもあれです、、
買値や買い受け条件まで交渉してきっちりと決めて来てくれたので我々もはや買主さんと細かい条件交渉することもありませんww(我々、単に売契重説作ってハンコ貰うだけとなりました)

いつもこうだと我々、、日々の不動産業務が楽しくなるのですが、、、たぶん後にも先にも今回だけでしょうね。。。

ただあれです、、
今回の取引を両手手数料でやっちゃうとバチが当たる気がするので半額にすることにしました。。

それでも売り主さん、「いや、ちゃんと貰っておきなよ」とうれしいこと言ってくれますが、
こういうお客様は今後も取引が続くでしょうし「その時儲けさせてくれればいいですよ」って気分なので丁重にお断りしておきました。

さて、、
この買主さん、、

融資通るといいなーw(ここ笑うとこですw)




こういういい話の後っていつも妙なオチが待ち受けてるんじゃんw