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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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狼旅団セミナーのお知らせ


夕方になると猛烈に腹が減るのなんとかしたい。。w

こんにちは。

コロナの感染がなかなか収まらず、とうとう来週から「まん防」とかいう対象地域に東京都も指定されそうでございます。

と言ってもワタクシ、前に発出された非常事態宣言と今回のまん防の違いすらよくわかってないのですが、、
要するにまた19時に飲み物のラストオーダーで20時閉店が復活するということですよね?

この20時閉店にもすっかり慣れてしまったのでワタクシ的には全然構いませんがそろそろこの閉塞感に耐えきれない人が出て来てますのでどのくらい効果があるのかは正直、とても懐疑的でございます。。(どうせ店が閉まったら路上で飲み始めるんでしょうしw)

ただあれです。
この調子で経済活動を緩めたり締めたりを繰り返してると市民の財布の紐も締まってきちゃうので耐えきれない店舗や企業が増えてきてますます経済的にヤバい状況に陥りそうです。

前にも書きましたが次のターニングポイントはコロナ融資を受けておきながら立ち直れずに飛ぶ人が続出するここ1年~2年後くらいの間ではないかと思います。その時に何を投げ出して飛ぶのか?とか傷口を広げないようにどう店じまいするのか?とかその際の金融機関の姿勢、果てはその時の国の対策などによって情勢が大きく変わると思います。

不動産投資ではこういう微妙な風の変化を敏感に感じれる人が勝者になり得ますのでいつも以上に風を感じれる体制でいてください。(今の動乱期はホント、これに尽きます)

と、今日はダラダラとネタ書いてもブログを読んでくれる人も少ないと思いますのでさっさと本題にいきます。

はい、
先日ご案内しました通り本日は5月開催予定の狼セミナーの受付を開始させていただきます。

「狼旅団無観客セミナー 2021 初夏の狼辻説法w」

◇セミナー日時 5月15日(土) 13時~18時
◇セミナー内容 いつものワタクシの辻説法と昨今の不動産投資のお話
◇懇親会  18時20分~22時(ゲストを呼べたら呼びます)
◇会費 3000円(決済手数料が別途200円必要です)
◇参加資格 従来の狼旅団規則の通り
※なお、今回も従来通りセミナー費用は決済サイトでの先払いとなります。


なお、今回より多重申し込み(二回以上のお申込み操作)やメアド間違いでのお申込みは落選とさせていただきます。(メアド間違いでエラーで返ってきたらそこで落選しちゃうのでお申込みの際のメアド間違いにご注意ください)

お申し込みはこちらです
申し込み終了しました



セミナー告知と税金の話。。。


10年後の1億か目先の1億かで悩んでおります。。。w

こんにちは。

先日のブログでも書きましたが、次回の狼セミナーの日程が正式に5/15(土)に決まりました。
また募集開始は今週末4月9日(金)のブログ更新時となりますので参加をご希望の方はぜひお申し込みください。
なお、今回も当然ながらオンライン開催になります。

さて、話は変わりますが
物件を売買して利益が出ちゃうとその分に課税されちゃいますよね。

税金系の細かい部分をブログで書くといろいろ問題出ちゃうので詳しくは書きませんが、
大抵の人は売却益に対しての課税は結構ハードなものでそうならないために取得したときの費用などの記録を残しておき出来るだけ課税されないように努めるってのも立派な節税対策でございます。

特にその物件取得時の売買契約書は取得金額の根拠にもなるので売却が完了するまで絶対に無くしてはいけない書類。

なのでワタクシ、売買契約したお客様に対しては
①賃貸契約書と一緒のファイルで保管しない・・・更新の度にファイルが分厚くなるので管理が雑になるので
②どこに保管したかちゃんと記録しておく・・・家宝と同レベルの扱いじゃないと引っ越しのタイミングでどこにあるか不明になるので
③契約時に貰った書類と領収書関係を同一保管・・・領収書はその年の確定申告が終わったら必ず同ファイルで保管する

ということを念押しで伝えております。

要するに売買時に貰った書類は決済日と同じ状態でタイムカプセル化しておきましょうってことなのですが、物件取得から30年、40年なんて人になると記憶も曖昧になってくるし、ましてや世代変わりしてしまうと契約当事者でも無いのでさっぱりわからなくなってしまうことも少なくありません。

先日もそんなお客様から入電があり「物件売却したけど購入時の契約書が無い」とおっしゃっておりました。

このお客さんの場合、物件取得から40年以上経過していて当時の土地取得単価は今の1/20以下じゃないかと思います。
また建物は当時新築していて仮に建築費の見積もりや土地取得時の契約書が見つかったところで例の5%ルールを適用した方がお得なんじゃないかってレベルでございます。※5%ルールとは地主様案件のように土地建物原価が証明出来ない場合一律5%を取得費用として計算する鬼ルールw

今では坪200万くらいする土地であっても40年前の相場観や貨幣価値だといいとこ坪10万円くらいでしょうから逆に超長期で保有してもめちゃめちゃ課税を食らうだけで電話でお話ししながら「結局誰のための不動産投資なんだろうなー」と思ってしまいました。(ままま、、それでも恐ろしいくらいの利益ですからそれはそれでいいのかもしれませんがw)

で、こういう派手な利益が出てしまう場合、逆に赤字をぶつけて相殺させたり一発で減価償却できるものを買ったりして当年の利益をうまいこと操作したりする人もいるのですがあいにくこの方は法人で保有されていてその法人も真っ黒な決算なため「これ大人しく税金払った方がキャッシュアウトも無くてお得なんじゃないですか?」って状態。。。(えぇ、、2億程度の売却益では赤字をぶつけようにもこの法人には焼け石に水でございます。。)

「不動産投資は税金との闘いでもある」
とはよく言ったものでうまく売却できたところでその分課税されてしまうわけですから売却で多額の利益が出る恐れがあるときはある程度計画的に売った後にどうするかまで考えておかないといけないようです。

あいにくワタクシにはそんな知恵もなく(ってか間違ってること教えたら大変ですからww)買い替え特例だってこのパターンには当てはまらない気もします。

ということで、、
こういう時どうすればいいのかわかる人がいましたらこっそりワタクシまでご連絡ください。。(コメント欄に書いちゃうといろいろ問題ありそうなのでこっそり教えてくださいw)

ってかやっぱりこのパターン、、
素直に税金払った方がいいのかなー。。(一度でいいのでこういう話で悩んでみたいワタクシでございますw)



識者の意見を待つんじゃんw

2月の狼セミナーのご案内。。。


今宵はさっさと読み飛ばされそうなのでちゃっちゃと更新ですw

こんにちは。

一向にコロナの感染者に歯止めが掛からず20時なんかで酒無し系飲食店までもが閉まっちゃうもんだから飲みに行くどころか晩ご飯食べられる店も無くなりつつあります。。(これ来月まで続くって正気ですか?w)

そんなですから都内の飲食店の閉店看板が去年よりも増え我が町池袋界隈は一等地の一階の飲食店でさえも撤退を余儀なくされております。(「こんなとこ募集看板見たことないぞ」ってとこまで募集中になってるのでこれは異常事態でございます)

平常時の都内の一等地立地はうっかり空きが出ようとも管理してる不動産屋が水面下で次の借主を誘致するか募集してしまうのでまったく空き情報が外部の漏れず閉店と同時に次の店舗の内装の準備が始まり我々不動産屋さんはまったく関わることも出来ず「こんなクソ高い賃料の仲介手数料っていくらなんだろ」と何度も思ったものですが、今の現状で貸主さんが満足するお家賃で借りてくれる借主を探すのも一苦労ですからやっぱり我々他業者は永遠に客付け出来ないんですね。。。

さて、そんな不況のど真ん中ではございますが先日お約束した次回狼セミナーの告知と受付を開始したいと思います。

なお、最近のオンラインセミナーは過去に参加された人を優先的にご案内してる関係ですでに定員枠の8割くらいが埋まっており今回の受付定員は70名ほどになっております。

前回は同時募集だったので結構長い時間受け付けておりましたが申し込み具合によっては早期に受付終了の可能性もございますのでご参加を希望される方はお早めにお申し込みください。

「狼旅団無観客セミナー 2021 新春の狼辻説法w」

◇セミナー日時 2月6日(土) 13時~18時
◇セミナー内容 いつものワタクシの辻説法と新年のご挨拶と狼生誕祭w
◇懇親会  18時20分~22時(ゲストを呼べたら呼びます)
◇会費 3000円(決済手数料が別途200円必要です)
◇参加資格 従来の狼旅団規則の通り

※なお、今回も従来通りセミナー費用は決済サイトでの先払いとなります。

なお、お申込み時の連絡用メアドですがセミナーで使うレジュメをセミナー前にPDFで送る都合上携帯メールでのお申し込みはご遠慮ください。

また、お申し込み時にメールアドレスを間違って入力した方には当選メールが送れないのでエラーで返ってきた時点で失格とさせていただきます。

それと毎回お申込み~当選しておきながら入金を忘れて入金締め切り後に「今から間に合いますか?」とメールしてくる方がいらっしゃいますが前回からこの手の救済は一切やらないことにしました。(締め切り過ぎたらこれも失格でキャンセル待ちの人に枠を譲ります)

以上をお含みの上お申し込みください。

お申し込みはこちらから
申し込み多数につき締め切りました
※お申込み定員を超えたので抽選になります



セミナーで何やってほしいか書いてくれると嬉しいんじゃんw

とにかく妄想が止まらなくなるのである。。。(セミナー感想文編)


誰もトナカイについては触れず。。。

こんにちは。

まずは土曜日のセミナーにいらした皆様、、
11時間なんてバカみたいな長丁場お付き合いいただきありがとうございました。そしてお疲れさまでした。

年末最後だしちょっとはファンサービスといつもより時間を長くしての狼セミナーでしたが、、、
舐めてました。。えぇ、、こんなにしゃべるのはもう無理です。。。(正直22時過ぎくらいから精も根も尽き果て完全に流してましたwww)

そんなセミナーで参加された方に感想を聞きたくて「感想文書け!」とお願いしたところなんと今日までに100通くらいの感想文(一部やっつけ仕事感ありw)をいただきワタクシ、うれしくてずっと読んでおります。

感想文を見る限り2章の「物件を安く買う方法」というのと3章の「新築ネタ」と5章の「心の審査部ネタ」が大ウケだったようですがその中で辛口ベテラン団員さんから4000文字にも及ぶ感想文が届きました。。(いや、感想文はお願いしましたが論文はお願いしてないんですよ、、w)

うちのベテラン団員ともなるとそれこそ何十回も狼セミナー受講してるのでいい加減飽きちゃってただ参加するだけって人も多くこの方もどちらかと言うと「セミナー連続参加記録を伸ばすためだけに参加してんじゃねーの?」って思っておりましたが、、、あまりの力作なので今日はその感想文をご紹介させていただきます。(一応ご本人からOK貰いました)

ま、膨大な文字数なので途中は割愛しちゃいますがとにかくお読みください。

※なお、本感想文はワタクシが書いたものではないので記述に関する責任は一切負えません。

狼旅団不動産セミナー:狼旅団のゆく年くる年 2020 感想文
                    DeNAを愛してやまない旅団員 著


 コロナ禍のもと、オンラインセミナー対応となった2020年だが、4月、5月、6月、11月に続き今回の12月セミナーにも参加させていただくことができた。

これだけ参加していれば、講師の言いたい事は大抵予想できる範囲となり、合いの手を入れるタイミングを待つほどの余裕ぶりであり、「顰蹙を買わない方法・買っちゃう悪例」あたりの笑うところでは素直に笑え一言も聞き逃してはならないといった妙な緊張感もなくただただ楽しめる域に達している手応えを感じる出だしであった。

だがしかし、第三章にはいると予想外の展開が待っていた。
わが国のこれまでの住宅政策と人口動態、既存住宅流通市場の先進国比較から考察される流通シェアの課題などにまるで真っ向から挑むような仮説を主張し、想定外の結論を主張しはじめたではないか。

戦前の都市地域における住宅所有形態の中心は民営借家であり、住宅の私的所有は一部の階層の特権というべき状況であった。ところが戦中から戦後にかけての激しいインフレなどの経済混乱期になると、国民生活の安定をはかるための地代家賃統制令をはじめとする各種の戦後統制 によって、民営借家経済は縮小していくことになる。

戦後の日本経済が復興を遂げ高度成長期に入ると、・・・・

と、この先に約3000文字にも及ぶ不動産論文が展開されることになるので超割愛させていただきますw

ここから再開


ところが、
この後に及んで講師は唐突に第一種低層住居専用地域での新築投資物件の検討を主張し出したのである。

上述の通り、既に日本の住宅ストックは50年以上も前に全国の住宅総数で世帯数を上回り、全国の平均空き家率は2018年時点で13.6%、東京に目を向ければ、同年の空き家総数は81万戸と大量で、この積み上がった住宅ストックをどうするのかという深刻な課題に直面しながらも、よりによって容積が出ない一種低層で新築を〇〇〇〇でシミュレーションしているではないか。

そして更に「図面」の存在である。

なんということか、不動産とは夢である。
そう私は新築に夢のような魅力を感じる。もうとにかく妄想が止まらなくなるのである。

現在不動産投資家という方々の間で大変流行っている築古戸建てやアパートなどには残念ながら全くの魅力を感じないのである。

既存住宅市場の流通シェアをより増加させて流動的にしていかなくてはならないということは理論上理解できてはいるのだが感情的にはそこへは靡けないのである。

今回のセミナーでは、この時点で心を奪われてしまいこれ以降、実はもう上の空であった。

まあ、第五章に入り「わたぬきさん」が合流した頃には、少しは正気を取り戻しつつあったが、やはり懇親会に突入してからも時折この〇〇の土地が頭をよぎってしまいどうも集中できないままお開きを迎えることとなった。

やはり、連続でセミナーに参加しても必ず想定外のお土産を手に入れることができる狼セミナーである。

次回からもできるだけスケジュールを調整して参加し続けていきたいと思いこの感想文を終了いたします。


参考文献
小野浩「1940年代後半の戦災都市における住宅復興:戦後統制化の住空間の創出と分配」
『社会経済史学』第79巻 第2号 2013年 47-68頁

林茂「再生産力に関する見通しと問題点」『人口問題研究』第101号 1967年 90-94頁

原野啓「我が国の既存住宅流通量・既存住宅流通シェアに関する一考察」『都市住宅学』85号 2014年 124-132頁

本田龍雄「現下の人口および人口問題の問題史的意義」『人口問題研究』第106号1968年6-14頁

堀 鉄平『1人デベロッパーの勝ちパターンに学べ!:弁護士が実践する不動産投資最強戦略』日本法令 2020年


さて、
そんなわけで今年も今日入れてあと4日でございます。

このブログもそろそろお休みに入りたいところですが先日お願いしてた「狼旅団懺悔の部屋」の投稿が予想外にたくさん飛んできた関係で1日では終わりそうもなく今年は30日と31日の二日間に分けてお送りします。(結構力作が多いので誰とサシ飲みするかとても悩みますw)




と言うことで今から二日分の原稿作るんじゃんw

12月のセミナー告知。。。


今日もせっせと更新。。。w

こんにちは。

さて、11月も今日で終わり明日から12月。。

なんだかんだ言って今年はコロナで一年終わってしまいそうな勢いですがそんな暗い雰囲気を少しでも打破すべく12月の狼セミナーの告知をさせていただきます。

「狼旅団不動産セミナー 年忘れだよ!全員集合!!」

◇セミナー日時 12月26日(土) 12時~18時(長丁場なので時々休憩を入れます)
◇セミナー内容 いつものワタクシの辻説法と年末のご挨拶
◇オンライン懇親会  18時20分~23時(ゲスト決定!!)
◇会費 3000円(決済手数料が別途200円必要です)
◇参加資格 従来の狼旅団規則の通り

※なお、今回より従来通りセミナー費用は先払いとなります。

肝心のセミナーの内容ですが今回も受付時に「聞きたいこと」をお聞きして皆さんが興味あるネタを深堀りしてお話しようと思ってますが、今回もスペシャルゲストを予定しております。(Twitterやってる人にはなんとなくバレかかってますが今回は融資系のエキスパートを招聘しましたw)

いつものぶっつけ本番なセミナーではございますが今年の旅団最後の公式行事、、
ワタクシも最大限時間を延長して辻説法やりたいと思っておりますのでお時間のある方はぜひご参加ください。

あとどこかの質問箱に「参加資格の内容がわからん」と質問が来ておりましたが、
要するに参加資格の内容がわからんって方は基本お申込みいだただければ当選すると思います。(どこかのセミナー講師やってるとかそういうプロな方に聞かせる内容じゃないのでそういう方はお断りって意味合いでございます。。)

それと今回はいつもと違い開始時間が一時間早いし、終わる時間もはっきりしてません。(声が出る限りガンガン延長していく所存ですw)

なので年末のご多忙の時期でご家族との折り合い次第で「そんなコンビニ強盗みたいなカッコのおっさんの話聞いてる時間があるなら大掃除手伝ってよ」と言われないように早めに家族サービスを開始していただき、前日のクリスマスは寄り道せずにお帰りいただきご家族への家族サービスを徹底していただき翌26日は万全の態勢でお会いしたいでございます。。(11時間のロングランですからホント今のうちにポイント稼いでおいてくださいねw)

あと注意事項ですがよくお申込みいただく際に携帯メールでお申込みされる方がいらっしゃいます。
今回のセミナーもオンラインゆえ、当日のレジュメを添付ファイルで送る関係上、PDFファイルが受け取れる環境のメールにてお申し込みください。

それともう一つ、
今回のZOOMを使ってのセミナーになりますのでZOOM環境(ま、パソコンでもタブレットでも視聴できますがw)を自力で接続出来るくらいのスキルは身につけておいてくださ。

と言ってもZOOMは開いた窓のアナウンスに沿って繋げば誰でも簡単に繋げるのでそれほど苦労はしないと思います。
また当日はチャットを使って双方向通信が出来るようになってますが視聴者側の動画は無くこちらから一方的な動画配信になるので当日はパジャマ姿でもバレませんw

なので自宅で寛ぎながらご参加ください。

最後の注意事項ですが、毎回申し込み時に記載ミスをする方がいらっしゃいます。
例えば名前欄。。
苗字、名前って言ってんのに名前欄に苗字書いて、フリガナ欄に名前って方が結構いるのでご注意ください。

また、一番多いのがメルアド間違い。。
メルアド間違うと申し込み時に受付メールこそ届いてもこちらからの当選メールが送れませんので申し込み時の送信する段階でメルアドだけは今一度ご確認の上ご送信ください。

ということで、、
お申込みはこちらになります
(定員を超えたので締め切りました)

なお、定員に達した場合は抽選になりますのであらかじめご了承ください。



申し込みのはいいけどポチ忘れないで欲しいいんじゃんw