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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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某美人大家さんの物件見学会の話。。。

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今日も時間が無いので手短に更新するんですのw

こんにちは。

暗黒な週末を過ごすワタクシですが昨日は気分転換も兼ねて旅団の某美女大家さん(いつものように「太字特大フォント赤文字で強調しないとコロス、、(以下略)」)の都内某所にあるリノベ物件の見学会に出撃してきました。

本物件、、
先日、ウチの会社で買った中央線某駅の物件の反対側にある物件なのでいわばご近所さん物件なのですが、いわゆる「テラ借(お寺さんが地主の物件)」の借地物件でお安く購入出来た関係でその想定利回り、、ホント、凄まじいものがありますw。(かわいい顔してますが契約に際し、仲介さんとそれはそれは凄惨な駆け引きの末、まんまとゲットしたお宝物件ですw)

ワタクシも本物件の購入に際し、いろいろアドバイスさせていただきましたが、数々の難問をひとつひとつ紐解くように(真綿で仲介の首を絞めるって言った方が正確かもしれませんw)粘り強く交渉した末の成果物ですから感慨もひとしお。

まるで難産の末に生まれた初孫みたいな心境でございます。。。(ワタクシも歳が歳なもんですから初孫表記ですw)


で、本物件ですが、どのくらい難産だったかというとまず物件を見つけてから決済まで丸々一年を費やしてる点。。
ワタクシであれば途中で面倒くさくなって諦めてしまう話ですが、この某美人大家さん、、根性からして違いますw

なんでそんなに長引いたかと言うと本物件が借地だったという点なのですが、
寺所有の借地なため名義変更にあたり地主からいろいろな条件を付けられてしまいそれをいちいち解決しないと契約のテーブルに辿りつかなかったんです。

しかも地主は「法人への売買禁止」を打ち出したため(融資引くには今回は法人じゃないと厳しかったようです)個人名義で買うことになり現金を用意しないと売買が出来ないって事態になりました。

ところで、なぜ地主が法人への売り渡しにチャチャ入れてくるかというと物件を買った法人を「法人売買」で売り買いされちゃうと地主への名変費用なしでどんどん借地の権利が売買可能になるのでこれを防ぎたいって気持ちが強いからなのですが、さらにこの地主さん、建物に不特定多数の人間が出入りするのが嫌なのでシェアハウス、エアベーなどの用途も禁止してきました。

それでもこの買主の美人大家さん(ご本人の強い希望で5番目に美人の大家さんと書きたかったのですがむやみにそんな序列を作ってしまうと「誰が4番目で誰が6番目」だとか不用意な争いごとになる恐れがあるので差し控えましたw)、、「この物件は絶対に買う!」と強い決意で個人契約の現金買いを決断。

ロット的に数千万という物件ですが普通の大家さんがこのお金を用立てするのってそんな楽じゃありません。

しかも中古ビルですから買ってからのリノベ費用も掛かります。
当然その資金も準備しておく必要があります。

さらに本物件、、賃貸では比較的難易度の高い非住居物件ですから買っても埋めきれないリスクもあり本人に余程の覚悟とやる気が無いと買った後にものすごく苦労する可能性もあります。(だから金融機関もそれを見越して融資を渋るので一般のサラリーマン大家さんには売りビルへの融資を渋るんです)

幸か不幸か、契約交渉の過程が大幅に長引いたのでその間に賃貸の客付けが出来たそうで引き渡し時には全室満室となり現在のリノベ工事が終わると安定稼働が約束されてます。

こういうの見ると不動産って運だけじゃ絶対成功しねーな、、と思うのですが、本物件、、難ありでありながら1つすごく有利なことがあります。

それは立地です。

本物件、JR中央線某駅徒歩数分という場所なのですが駅からの歩いてくるとなんとなく視認性も高く角地にあるので賃貸ビルとして見ると賃料を欲張りさえしなければ埋めるのにはさほど苦労しない物件です。

貸しビルで難しいのがここの目利きなのですがこれを間違うといくら家賃を下げても埋まらないって事が起こります。

ワタクシも浜松町の売りビルで経験がありますが居住用賃貸と違って事業用物件ってのはそこで仕事をするのに借りるかどうかなので「ここで事業をするの難しい」と判断されちゃうといくら家賃を下げても誰も借りてくれないってことがあるんです。

特に住居地域にある売りビル。。
ワタクシの客付けしてた浜松町の売りビルは商業地域にありながら周辺はマンションとか古い戸建が立ち並ぶエリアだったので店舗での問い合わせは一切なしww

事務所としての問い合わせはありましたが現地案内すると大体尻切れトンボ。

居住用と違い事業用物件はそもそも家賃相場なんて無いので需要があれば相場の3倍でも貸せるし需要が無ければタダでも借りないってことがよく起こります

これにハマったワタクシの管理物件、、
無理やりSOHO仕様に改造して今は細々でも埋まってますが、賃料は居住用の家賃なので利回りは当初の目論見とは遥かに違うものになってます。。

今回の物件はすでに全室入居が決まってるし最悪は自己使用(法人をお持ちなのでどうにもならなくなればこっちに会社を移せばいいだけですw)で凌げるので買うにあたって「ま、なんとかなるよねw」って感覚を持っての購入だと思いますが物件周辺を見渡すと若い人がたくさん押しかけてくるような店ばかりで飲食店、事務所も多いので今の賃料設定であれば問題なく埋まってしまうでしょう。

面倒くさい地主が所有する借地なので出口局面は非常に難しいことが起こりそうですがこの某美人大家さん。。

最初から擦切れるまで使い倒すつもりで買ってますのでそこの心配は無用です。

こういう腹を括ったような買い方が出来る人ってそうそう不動産投資では失敗することは無いでしょうけど、ここまで腹の据わった大家さんが普通に存在するってのもある意味驚きです。

ホント、すごい時代になったもんですw



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さて、そろそろ笑点の時間なんじゃんw

団員が多数乱入してきましたよ。。。

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今年、初肉まん食ったんですのw

こんにちは。

本日は水曜日。。

いつものように業者さんが休みなのでのんびりしようと思っていましたが明日、明後日と契約が立て込んでるので本日は朝から袋とじ職人としてワタクシ、、大活躍ですw。(面倒な清算書作りは新戦力君の担当ですw)

そんな中、誰が企画したのかわかりませんが、夜に一部の団員が証券セミナーに参加するとのことで午後からウチの会社に団員が集結し始めてます。。。(ってか一体誰がうちの会社を集合場所に設定したんでしょうか?w)

ってことで証券セミナーに出発するまでの時間、在庫のチョコモナカジャンボを食い尽くしつつ、別室で不動産談義に花を咲かせているのですが酒が入っていない分、結構真面目な不動産話をしています。

と、そこに築古組の組長が自転車で乱入。。
なんでも近所の物件のリフォームの段取りがあるとかで通り掛かったのを団員が捕捉して寄っていただいたのですがこの組長の乱入で真面目な不動産談義が真面目な不動産談義(というかこれってミニセミナーでしょww)へと変貌w。

旅団セミナーでしゃべってもらおうとオファーしても来てくれない組長なのにこういう場ではお金も取らずにしゃべる、、、

まぁ、あれです、、

要するに不動産の話ならどこでもしゃべりたいってことですね?ww(じゃ、なんでうちではしゃべってくれないのか、、、と)

ワタクシ、ほかの仕事があったので組長の話は極めて断片的にしか聞こえてこなかったんですが、
①今後の不動産マーケットの動向
②金融機関の方針
③リノベあれこれ
④自主管理がいかに大切か
などなど1時間くらいで一気にしゃべって別件があるのでとまた自転車に乗ってどかに消えました。

ワタクシの知らない話ばっかりだったので横に座って聞きたかったのですが、あとで聞いたら今度、こんなネタを集めて自力でセミナーやるとか言ってました。(これって築古組の組員しか聞けないんでしょうか?)

組長、、もしここ見てたらぜひ旅団セミナーでもしゃべってください。。(ギャラはあまり出ませんけどねw)

来年のセミナー回数を増やすと宣言しているワタクシ、、
こういう業界のシガラミの無い人をお招きしてしゃべってもらう機会も増やさないといけないと固く心に誓った次第でありますw。(ま、ギャラはあまり出ませんけどねw)

さて、
話は変わりますが、やはりブログを書くものとしては旬なネタにも触れておかないといけません。。

今、旬と合えばやはり「マンションの傾き問題」でしょうか?

こういう問題が起こるとテレビには必ずその道の専門家が登場して「これが建築業界の闇なんです」的論調で犯人捜しを始めるのですが、この杭の問題で中古の収益物件の売買でも「杭はちゃんと刺さっているのか?」って部分が物件確認時の話題になり始めてます。

我々仲介業者は建築の基礎知識くらいは持ち合わせていますが1級建築士並みの知識は持ち合わせていません。
従って「杭は大丈夫か?」と物確時に聞かれてもわかりません。(そもそもそういう専門分野の説明義務もありませんから)

ただ言えることは一般の大家さんが建てるマンションで20億とかのディベロッパークラスのブツみたいな「工期が予定より長くなるとペナルティー」という物件はそれほど多くありません。(せいぜい2月、3月の募集時期を逃したくないから最後は突貫工事になっちゃうくらいです)

大体、建築屋サイドから「予定の工期であがりません、ごめんなさい」と言われれば「うーん、、それは困ったけどどうしようもないよねー」くらいの話だし、杭が岩盤に届かないけど工期を考えたらギリギリなのでデーター誤魔化して工事を進めるなんてことになることもまずないんじゃないかと思います。(そうなれば追加料金をオーナーに請求して終了ですからw)

やはり大手のデカ物は設計から販売までのスケジュールが綿密に決まっていてそのスケジュールを乱してしまえば下請けに多大な罰が待ち受けていますので

杭の長さがちょっと足りない→ま、それが原因で傾くなんてことないよね
って感じでバレなきゃセーフって環境になっちゃうのも仕方がないかもしれません。(だって彼らはサラリーマンですから社命に従わなきゃいけませんから)

我々業界で働く側から見れば今回の事件。。。

買ってしまった人には気の毒ですが、いくつかの不運が重なってしまった末の事件ではないかと思います。(たぶん、建物を連結させていなければ絶対わからなかった話だし内部告発が無ければ大地震のせいになってた話だし)

とは言え、これで居住者全員に建て替えか?補修か?を問われる事態になるのは必至。。

傾いた建物だけ新築にすれば他の建物の居住者から不公平だと言われるでしょうし、もしかしたら今は補修で大丈夫と判定されても何年かしたら同様に傾き始めるかもしれません。

本件については一級建築士のでんじゃらす兄さん(一級建築士は一発で受かるくせになぜ宅建はボーダーギリギリなのか理解不能ですw)の見解を読む方がいいと思いますのでお任せしますが、ワタクシの個人的意見を言わせていただくと

大手だからって信用しちゃダメってことです。

ま、大手は信用があるから大きい物件を建てることが出来るんですが逆に、利益を上げるために下請けに多大な負担を強いる傾向があります。

えぇ、、
ボーリングやったのはウチかもしれないけど届かない杭を納品したのはオマエラ下請けなんだからそっちの責任でなんとかしろよ!(あと、その分工期が遅れたら支払いから差っ引くからな!)くらいは普通に言いますので我々一般消費者が出来ることとと言えば「工期にゆとりある物件を買う」くらいしかないのかもしれませんね。。

そのくらい建築と工期の関係は重要ですので、このブログを読んでこれから新築やろうって方は建築会社に無茶な工期を要求して手抜き工事をされないようご注意ください。

ちなみに今だから言いますけどウチのレジのとある一室、、
生コン打ちの際、その工事日程でなにか起こったらしく十分に生コンが入ってない箇所があります。。

賃貸用で建てた物件だし、一応問題なく貸せているのでいちいちイチャモンは付けていませんがワタクシ、、これが自分で住む住居だったら完成後であっても容赦なくやり直しさせてますw。

なんて話を事件発覚後に書いてもただの後追いネタにしかなりませんが、こういう業界の闇の部分が当たり前のことだと理解しているだけに今回の事件は「オマエラ、ホント、、いい加減にしろよ」激しい憤りを感じてしまいます。。


なにしろこんなことが起こるたびに建築、不動産で働くやつはみんないい加減だって思われちゃうんですから。。。。



そんなわけで集まった団員が10人を超えて会議室が大騒ぎになってきました。

そんな団員にチョコモナカを一人3本以上食わせて今日中に在庫を一掃させて先ほど団員から届いた貢物の
伊勢海老と赤鯛の豪華詰め合わせを冷凍庫に格納したいと思います。。(今日団員が来なかったら大惨事になるとこでしたよw)


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伊勢海老なんて生まれて初めて食うんじゃんw


あの、宜しければ7000万で即金買いさせていただきますが。。。w

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今日もこれから飲みなんですのーw

こんにちは。

ちょっと前に名古屋で緊急企画した「現調ツアー」の影響ではないかと思うのですが、
最近、団員さんの欲しい物件や気になる物件に同行して「お、これいいじゃないですか」と褒めたたえたり「え?なんでこんなクソ物件買うの?(バカなの?ww)」とクソミソにダメ出しする鬼イベント、 「(仮称)狼さんと行く現調ツアー」の依頼が増えてきた気がします。。

この現調ツアー、、
事前に見てほしい物件をメールでいただき、実際に現地に行ってみないとわからないとか単にワタクシが見てみたいって場合に限り企画するのでどんな物件でもいいってわけじゃないのですが、最近、会社にいてもあまりやることも無いので外の空気を吸いがてら頻繁に出撃しています。(さらに時間があるときは近所のファミレスでワタクシのウンチクを披露するミニセミナーのおまけつきw)

昨日もそんな現調ツアーを団員A氏から依頼され出掛けてきました。(ホントはファミレスでケーキセット奢るからと言われてついて行っただけですがw)

都内某所の地下鉄の駅から徒歩5分の場所に佇む本物件。。

まっ平らな地形にほぼ真四角の整形地。。
道路幅員も6mで何でも出来そうな古家付きの土地なんですが、なんとこの物件、一低でありながら容積・建ぺいが60/200なんです。。。

近隣の新築物件でおおよそ建てられるモノを計算するワタクシ、、近隣をくまなく回りどう見ても道路斜線に引っ掛からない4階建てが建ちそうな雰囲気。。
ま、売値にもよりますがもし買えたら親孝行な物件が建ちそうです。。(一低で4階建てが建つなんで奇跡でございますw)

と言うことで久しぶりにお絵かきエディター登場です。


わざわざお絵かきエディターで書くまでもない地型ですがこのエディターだけはまだ使いこなせてませんw


土地の面積は約60坪。

建物は築古ですが、しっかりした造りなのでシェアハウスでも使えそうな気もするし、取り壊してDINKSレジ作ってもいいし、業者であれば三つに分筆して即転売して利確も出来そうなのでまさにどんな用途でもハマる物件のお手本みたいなブツです。。。

ま、こんな多用途で道路幅員が6mなんて絶妙な土地ですからこの周辺の相場から行けば最低でも坪単価180万くらいはするでしょう。。。(こういう時は誰でも欲しがるので安くならないんです)


団員「この物件、狼さんならいくらだったら買いますか?」

団員A氏からそんな質問をされましたが、これだけ用途の選択肢が多そうな物件ですから実際に欲しい値段を言ってもそんなの単なる独りよがりです。。

しかし、本音を言わせていただければ、、
ワタクシだったらこの物件、坪160くらいで仕込めるなら買いたいですね。。。(そのくらいで買えたら即転で2000万くらい儲かりそうだしw)

しかしこの物件、、ワタクシの想像よりもっと安く買えるんじゃないかって気がしたのはこのセリフを聞いたからです。。

団員「え?狼さん、、坪160で買ってくれるんですか?じゃあこの物件速攻で買っちゃいますww」


団員A氏、
そんなセリフを吐きつつ、その場でどこかに電話し始めました。。。


団員「あ、もしもし、、Aですけどこの物件、、やっぱり買います!」


その場で電話して買っちゃうのもすごいですけど、、
この物件、、ホントはいくらで買えるんですか?

なんとなくですが坪160万で買えても安いし、世の中、そんなおいしい話が簡単に転がっているわけもないのでせいぜい坪170くらいかな?と思っていたのですが・・・





なんとこの土地。。





建物付きで坪100万ですwwwww
(ケツが浮くどころかそのまま点火して成層圏まで飛んで行っちゃいそうな売値でしたwww)

ここで気になるのはどういうルートでこんな安く買えるか?、、、です。。(買い取り業者でもここまで安く買い叩くのは相当難しいですから)

しかし、その前にここまで安いとワタクシこう考えます。

①接道しているように見えて実は未接道w
②地下に不発弾が埋まっているw
③真夏の寝室で首つり自殺して2週間経過した。。。
④実はここで凄惨な殺人事件があった。。。
⑤単なる価格の印刷ミスw
⑥実は借地だったw
⑦話自体が実はガセネタw
などなど・・・。
(こんないらん経験ばっかりしてるから疑り深くなっちゃうんですねw)

実はこれ親族間売買なんです。。

なんでもこの物件の所有者さんとA氏の間で数年前から遺産相続で揉めていて、その裁判の時間の経過と共に相手方が疲れてきたみたいで持久戦に持ち込んだA氏に「やっぱりこの物件、、そっちの親族で買ってくれ」と泣きが入ったそうです。。(高齢な相手だからと相続裁判を最初から持久戦に持ち込んでゴチャゴチャにするA氏、、、敵に回したくないです。。。)

しかもこの物件、、高く売ろうと思えばほかでいくらでも高く売ることが出来るのですが(たぶん坪200でも楽勝です)相続と言うシガラミの中に売るに売れない理由があります。。

そうです。
先祖代々の土地なので「親族じゃない人には売りたくない」っていう理屈をどうしても排除できないんです。。。。(高齢の人ほどこの傾向が強いです)

こんなシチュエーションになった売り物件でしかも相手は旅団幹部のA氏。。

ワタクシが坪160で買うなんて言っちゃったら自信を持って買い叩きに走るのは容易に想像出来ちゃいます。

と言うことでA氏と相手弁護士の会話。

A氏「あの物件ですけど、、今不動産屋さんに同行して貰ったんですけどね、、」

弁護士「いくらくらいなら大丈夫そうですか?」

A氏「不動産屋さんの話だとどうも5000万くらいが相場じゃないかって言ってるんですよねー」

弁護士「いや、路線価評価だと6000万くらいですから、それはちょっと、、」

A氏「そうですか?じゃあ、弁護士さんの方で6000万で他人に売って貰ってもいいですよw」

・・・・

・・・・


あのー、、お話し中恐縮ですが、、ワタクシで良ければ・・7000万で即金買いさせていただきますが、、え?ダメですか?そうですか。。



敵の弱みに付け込んで執拗に攻めるA氏。。

ワタクシ、A氏と初めて会った頃はこんな性格じゃなかった記憶があるんですが、、

いつからこんな性格になっちゃったんでしょうねぇ。。。


と言うことで続報が入り次第続きを書きます。。



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その同行した不動産屋ですけど5000万なんて一言も言ってないんじゃんw


チブル星人。。。

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会社のエアコンからキナコみたいな匂いがするんですのw

こんにちは。

さて、先週お願いした「新戦力君の新しい称号の件」。。。(やる気が出る称号を与えて募集団員枠を増やす作戦です)

お休みにも関わらずこんな無茶振りしてすみませんでしたww。(力作ぞろいでさすがに迷いますw)

ワタクシの独断で選ばせて貰いますが、パッと見でツボったのが


「ムーニーマン」

「課長 新戦力君」。。。

・・・

・・・

↓でもムーニーマンって要するにこれでしょ?www

これに決めたら募集人員は新戦力君の手によって増えるどころか50人くらいに減らされそうなので残念ながら却下となりましたw。


で、課長 新戦力君ですが、、

こちらの方面からいろいろな意味で苦情が来そうなので却下ですw(ってか「課長」が付いただけでなんでツボっちゃうんでしょう。。w)


あと「右腕くん」ってのが応募にあって「お!これいいじゃんw」とワタクシ、、一瞬ケツが浮きましたが・・






残念ながらワタクシも右腕はここにあります。。。(惜しいw)


また


「出木杉くんも」IQの高い新戦力君にハマりそうで良かったのですが、、、

どう見ても彼はそこまで出来過ぎてません。。(そこまで買い被ると逆に増長するので残念ですが却下ですw)

・・・

・・・

↓そういや「IQが高い生物」ってので朝、ググったのですが世の中にはIQ50000ってのがいるらしいですね。。

チブル星人(しかし48年前にこんなキャラを編み出した円谷プロって天才ですwww)


結局、、新戦力君がやる気を出しそうな名前はあるにはあるのですがどれも帯に短し襷に長しって感じでなんかこうシックリくるものがありません。。(新戦力君本人は、謎のコメント師「山田ペトリュウス」にあやかり「山田ブルーシャトウ13世」にしてほしいと言ってますがこのネタがわかる人がごくごく少数なので却下しましたw

取りあえず新戦力君には「必ずいい名前を考えるから今回の募集定員150でお願いします」と懇願しましたので先週のお約束通り150人を抽選にて選出してご案内します。(ご案内メールが届かなかった人は残念ですがまた次回お願いします。。。)

ただ今回、応募がかなり多かったので抽選に時間が掛かるかもしれませんので「まだメールが届かないけど抽選に落ちたんでしょうか?」って問い合わせはご遠慮ください。(逆に毎回、この返事を書くだけで膨大な時間が掛かるんです)


さて、話は変わりますが、
先般の中国の景気失速懸念からなのか、日経平均株価が恐ろしいくらいに下落してます。。

先週末の米国株式相場やアジア市場も中国の景気失速懸念で狼狽売りが広がり一斉に下落しているのでしょうけど、元々は中国による例の株価操作と最近の元の切り下げに端を発してます。。(ま、国をあげてあれだけのことをやれば中華マネーが一気に国外に流失するのも頷けます。。。)

円高になれば当然、国内の輸出関連株がダダ下がり。。
去年あれだけ派手にぶっ放した日銀砲も無駄になりつつありますがここでこの株安の流れに飲み込まれるとアベノミクスも水の泡。。(国内の労働者賃金が上がってないだけに今、アベノミクスが潰えると現政府にとっては非常に都合が悪いです)

これで政府の金融緩和策の第二弾(補正予算をばら撒いて公共工事を増やすやつ)を推し進めるのは確定としてこれらの動きが不動産投資相場にどのような影響が出るのか?ワタクシ、、非常に興味があります。。

ご存じの通り、今の不動産投資市場が活性しているのは融資金利が下がりなおかつ不動産以外に融資するものが少なく、融資がジャブジャブだからってのが理由なのですが反面、銀行の融資が締め付けられると一気に不活性化します。(お金が借りれない人が増えると不動産相場は下落しますから)

不動産投資におけるこの「切り替わるタイミング」ってのがFXや株と違って非常にゆっくりなのでほとんどの人は気が付かないうちに逃げ遅れます。(事実、プロである不動産業者でも逃げ遅れているのに気が付かずにやられてますw)

しかもお盆明けの金融機関の反応を見てると6月頃のジャブジャブな勢いがありません。。(また急に手金の話をし始めてますよ・・w)

もちろん、一部の富裕層は別の保有資産を担保提供できるので築浅であれば相変わらずジャブジャブだし、例の金利の高い銀行などは売契フカせばまだまだオーバーローンも可能です。(要するに担保価値以上に貸してくれるってことです)

ただ問題は不動産価格下落局面の可能性が高くなってきたこの時期に担保価値以上の借り入れを起こすってことがどんだけリスクか?ってことです。。(どうでもいい話ですがワタクシのFXの玉も円高になると売り逃げが出来なくなるのですがワタクシ今、まさにこの状態をヤラカシ中ですww)

うちでも仲介業務をやってる関係でよくわかるのですが、実は8月に入ってから急激に築年数30年超えの物件(もちろん新耐震物件ですよ)の反響がダダ下がりなんです。。。(逆に高反響なのは築10年以内利回り5%以下の富裕層向けの都内のレジw)

これってもしかして不況期によくある売れる物件と売れない物件の棲み分けが始まってるんじゃないでしょうか・・・?

それともう一つ心配事があるんですが・・・
都内の投資用中古区分マンションの価格が上がってませんか?

最近、レインズ見てて思うのですが比較的小ロットで始められる区分投資レジの成約価格が15%くらい上がってる気がします。

恐らくこれって都内近郊の物件購入を諦めた投資家が今まで目を向けていた地方の一棟アパートなどでも融資がちょっぴり厳しくなってきたので「小ロットで始められる不動産投資」と位置づけられてる区分投資に目を向ける人が増えはじめているんじゃないかと。。。(ワタクシの経験ではこの現象が不動産価格値下がりの一番危険なシグナルじゃないかと思うんです)

高値でも欲しいって人が多いから売値が上がってしまうのしょうけどこういう局面でも物件が買いたいって人。。
買うなとは言いませんがどうせ買うならメジャーな名前のマンションで限りなく分譲仕様のマンションを買うようにしてください。

賃貸のマーケットではこのメジャーな名前の付いた分譲仕様のマンションはよほど下手打たない限り、成約率は通常の賃貸仕様の区分より高いです。。(但し、部屋の床面積が16㎡なんて狭さだと単に業者用客寄せ物件にしかなりませんよw)

と言うことで本日のブログ、、
ムーニーマンから始まり世界経済なんて仰々しいネタで締めてみましたが、結局、新戦力君の新しい称号は持ち越しってことで終了になります。。。


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早く決めてやんないとヘソ曲げられちゃうんじゃんw

狼旅団第二期団員募集のご案内。。。

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今日はやたら電話が多かったんですのw

こんにちは。

今回、狼旅団に入団したいって方にとってはもしかしたら今日の18時が待ち遠しかったんじゃないかと思いますが、それよりなにより昨日の新戦力君のオチを聞きたい人の方が多いと信じたい週末の18時でございます。。。(え?大したオチでもないだろうから期待もしてないですって?ww)

その新戦力君、、
結局、ブログを更新した直後に戻って来たのですが、何をしてたかと言うとホントにその(13)さんの会社に押し掛けて名刺と交換で物件資料置いてきたそうですwww(彼の着ていたシルクのシャツに赤いなにかが付着していた気もしますが、、まぁ、目の錯覚でしょう。。)

新戦力君「俺をバカ呼ばわりしたおっさんがどんなツラしてるか見てきましたよww」
といつからこんな挑戦的なヤツになったのかわかりませんが、この調子ならそろそろ滞納者の取立て業務や業者同士の価格交渉の場も任せても良さそうですw(勢い余ってぶん殴るくらいの気質がウチではちょうどいいですw)

さて、
そんなオチの無い話はさておき、「第二期の旅団員募集」の話です。

昨日のブログでコメントの数だけ団員募集枠を広げると宣言したワタクシ。。
現団員からのコメントは省くとしてもこれだけコメントがジャカスカ入ってるのを見て正直、ビビってますw。。。

・・と言いたいとこですが、、
これ、、みんなで寄ってたかって多重投稿して募集枠増やしてるだけなんじゃないですか?www(だってこの勢いってセミナー募集の時と同じノリだしw)

まぁ、いいです。
ワタクシも「100コメ増えたら100枠作る」と宣言してる以上、男に二言はございません。。(新戦力君は今頃になってコトの重大さに気が付いたようですけどw)

と言うことで今回の募集枠は100枠でいきますw

但し、この狼旅団、、そこら辺の大家の会と違って誰でも入団出来るわけじゃございません。(一応入団資格があるんですw)

だからと言って、不動産の知識があるとか無いとかなんてのは全然問いませんし、遠方だからダメなんてのは一切問題無いです。
ただ以前にもよくありましたが、コンサルやセミナー講師としててめーの知名度を上げようと接近して来て「あの狼さんのお墨付きだからワタクシ安全です」みたいな売り出し方をしようとしたやつも少なくないのも事実。(誰とは言いませんがそういう人はそういう人向けの受け皿団体があると思うのでそっちで思う存分活動してくださいw)

ワタクシ、他の団体と手を組んで一儲けしようって気もないし、他の団体の広告塔には義理人情でもない限りなることはありません。そういうヨコシマなことを考えて入りたいって人や現に不動産コンサルとかやってる人は後々トラブルの元になるのでご遠慮ください。(FBとかでもそうですけど気が付かずに一度入団させてから追い出すのってホント大変なんですよw)


てなわけで入団条件は以下の通りです。
①セクハラ行為や泥酔等で他の団員に迷惑を掛けないこと。(うちは女子団員が多いので守らないと即除名ですw)
②旅団内で私欲を肥やそうなんて目論まないこと。(旅団を利用して商売したら即除名ですw)
③インチキビジネスへの勧誘行為等をしないこと。(今までは大目に見てましたが今後発覚したらこれも容赦なく即除名ですw)
④「聞いた話は墓場まで」が守れること。(この世界、守秘義務なことが多いですw)

この他にも
④ワタクシには忠誠を誓うこと(ホント、ポチだけはお願いしますねw)
⑤二郎を「あれはブタの食いものだよ」とか中傷しないこと(二郎は「二郎」という食べものです)
⑥貢物を送るのはいいけどアンコの入ったものを送らないこと
⑦ワタクシのことをデブデブ言うのはいいですがうちの嫁に「奥さんってやっぱりデブ専なんですか?」と質問しないこと。
⑧事務所に遊びに来るのはいいけど買ってきたチョコモナカを自分の分まで買って来ておもむろにバリバリ食った挙句、「あ、そろそろ待ち合わせの時間なので」と暇つぶし目的に来ないこと
⑨「これから飲むけど来る?」って言われたら30分以内で来ることw
➉セミナー告知の際の申し込みメールで「バナナはおやつに入りますか?」とベタな突っ込みを入れないこと
など約束事が多いわりには「やらずボッタクリ」な要素も多いこの組織ですからお申込みされる際には「こんなとこに個人情報出したら単に囲われちゃうだけじゃねーの?ww」っていう可能性も含めて今一度よーく考えて申込みください。(ちなみに⑨を守れる団員はほとんどいませんがw)


と言うことでお申し込みはこちらです
狼旅団第二期団員お申込み申請書
※応募数が定員を超えたので抽選となりました

なお当選通知ですが相変わらずの手作業での返信になります。
来週から順次発送しますのでメールが届くまでお待ちください。

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実際、何人くるのかさっぱりわからないんじゃんw