いつの間にか５月に突入なんですのｗ
こんにちは。
昨日は仕事帰りに浅草橋の「
世界の山ちゃん・浅草橋店」にて別口で両国で見学会をやっていた旅団員と合流しての親睦会に参加しました。
ま、いつものメンバーなので親睦会と言ってもどうでもいいっちゃいいんですが、その親睦会に
千葉が誇るリノベ王、あの「
世界のムラさん」が座ってました。
前にお会いした時もそうでしたが、
リノベ主体に投資をされている人って見た目のガラが悪いのって気のせいでしょうか？（
ほら、TEAM BOLOもなんかガラ悪そうじゃんｗ）
そんなムラさんからワンポイントアドバイス。
収益物件を
「物件」と言う人と
「現場」と言う人がいるけどあれの定義は
「物件」・・・リノベが２週間くらいで終わるもの
「現場」・・・リノベが３か月くらい掛かるもの（ってかそれってすでにリノベじゃねーだろｗｗ）
だそうですｗ。
ムラさんの物件は不動産投資のジャンル的には
「現場」と呼称するモノが多いので昨日の懇談会中はずっとこの呼称での不動産談義となりました。（「悪いけどうちの現場は二週間なんかで終わるなんて甘っちょろくはねーよ」とおっしゃってましたｗ）
さて、そんな懇談会で一部旅団員より
「一昨日のゴールドオーシャンネタの続編は書かないのか？」と言われました。（昨日はずっとcocoyouと「ごーるどおーしゃんびじねすぅぅ！！」って遊んでましたｗ）
また、このネタに関してタレコミメールを依頼したところたった一晩で２０件以上のタレコミメールが届き、やはり皆さん、お金儲けの話には敏感だと言うことがヒシヒシと感じられました。（儲かる儲からないは別としてｗ）
と言うことで最近、
ふくちゃんもブログランキングで派手に暴れていることも鑑み（あの潜水艦ブロガー、、４位まで急浮上ですw)、先日のタレコミメールを咀嚼しながら今日も懲りずに書いてみようかと思います。
まず一番多かったタレコミメールですが
この
「なんか誤解してるみたいですけどたぶん狼さんが痩せられると思っている話って結局お金持ちになってスポーツジムに行くってパターンですよｗ」ってやつです。（え？そうなの？ｗｗ）
要するに
この手法で儲けたお金で自由な時間を手に入れて朝からスポーツジム三昧になるのでそこで初めて痩せられるというオチだそうですが、
朝にスポーツジムに行くと暇そうなじいちゃんばあちゃんと一見、そのスジの人なんじゃね？って感じの浅黒いおっちゃんとかしかいないし、結局またエアロビの講師に「もっと健康的に有酸素運動が出来るんですのｗ」と甘い言葉で釣られて酸欠になるというオチが骨身に沁みているワタクシとしてはかなり落胆しました。。。
（
日本海大家さん、、やっぱり楽には痩せられないみたいですよ。。。）
そんなオチならもうこの話に用はありません。
そこでこの儲け話を不動産屋的見地で検証してこのネタは終わりにしようと思います。
ワタクシ、暇な時間を見つけては１本３０分弱の無料動画をせっせと全部拝見しましたが、、、結局のとこ、これってどこで課金出来るのかさっぱりわかりませんでした。
しかも動画の中でお二人が
「このビジネスは必ず儲かります！、保証します！」としきりに連呼していましたがご本人のクセなのか、一瞬、目が泳ぐ表情を見るとどうしても「儲かる」ように感じられません。。（表情を見てるとなんか自信なさそうに見えるのってワタクシの職業病のせいかもしれません）
ま、そこは差し引いて実際に収益物件を扱う不動産屋がどうやって物件を掘り起こしているかをお話します。
我々、不動産仲介業は
「物件を売りたいってお客さん」と
「それを買いたいってお客さん」とを繋ぐビジネスモデルです。
高額な商品なので取引に当たってはそりゃ慎重に調査して「この物件を売っても（買っても）大丈夫なのか？」を検証して双方が納得する形で取引を誘導するという義務があり、これを怠ると「説明義務違反」とか「不法行為」と認定されてお上から厳重な罰を受けるという因果な宿命を帯びてます。。（しかも取引が終わったあとでもその責任は続くのであとからやいのやいの言われないよう最善を尽くしてこそ「デキる仲介」として後世にわたり君臨出来るもんですｗ）
さて、
「売りたい方は高く売りたいし」「買いたい方は安く買いたい」ってのが現実ですから売り出す方は高い値段で広く広告して
「高買いしそうな客」を見つけようとします。これに反して安く買いたいって人は「マーケットに出回ってる物件の中から自己の持つ目利き力で物件を探している」わけですが、お宝物件と言うのはあまりマーケットに出回っていない物件の方がいい物件である確率は高いです。（ただ未公開物件だからって飛びつくとヤケドすることもあるのでそういう方
はこちらのfair landさんのブログをご参照ください。。）
なぜかと言えば仲介さんの手数料に関係してます。
不動産屋だってバカじゃないですから儲かりそうな物件をそのままエンド客がウジャウジャいるネットのマーケットなんかには絶対出しません。そんな物件だったら一度転がしてフィーを稼ごうとするんです。（これが
「転売屋に一度抱かせて往復ビンタ」ってやつですｗ）
またネット上のマーケットに情報を放出するってことはこの時点で両手手数料を諦めてます。諦めるってことは自分の顧客にはこんなクソ高い値段で買いそうなカモはいないってことと等しいので
「どこかにそんなカモいませんか？」というノリでネット掲載を企てます。（実際には元付けがネット掲載するって稀ですけど）
実際、物件の収支がうまく噛み合う物件って所有者から物件を預かる際に安い価格が設定出来た物件です、しかもフルローンが付きそうな物件だったら一度転売業者に抱かせて仲介手数料を稼ぎ、さらにもう一度売り出してもう一度仲介手数料を稼ごうとしますからネットに出回ってる時点でこの物件は繰り返しになりますが
「収支の合いそうもないクソ物件（または「収支が合いそうに見せかけたクソ物件ｗ）」である可能性が高いです。
そんな物件を我々がどうやって見分けているかと言うと、、
①その物件がサキモノ物件なのかどうか？②情報を出している仲介さんの特性（サキモノ物件ばっかり出している業者さんって案外この物件を本気で売る気はありません）
③その物件エリアの相場から見て高いか安いかです。
今回の動画では
「プロの仲介さんってこの作業に10分くらいかけているので1000件物件見るのに膨大な時間を掛けてますよ」とおっしゃっていましたが実際、我々が物件をチェックしている時間ってひと物件で２０秒くらいじゃないかと思います。（ワタクシ的に言わせていただくと
①土地の面積見て、②専有面積見て、③売値見て、④どこが仲介してるか？ってだけで充分目利き出来ちゃいますからｗ）
なぜなら我々業者はネット掲載される前の物件をレインズで検索機能を使って探せるからです。。（
ま、そんなエラそうなこと書いてもレインズさえ使い物にならないクソ物件しか載ってませんけどｗ）ここをお読みの方はもうご存知だと思いますがポータルサイトに掲載されている物件のほとんどがいわゆる
「サキモノ物件」です。
サキモノ物件である以上、そこに掲載されてる想定利回りはとてもじゃないけど信用できません。この想定利回りは売りに出す側が都合よくねつ造した賃料であって１万歩譲って仮にその賃料で満室だったとしても将来にわたってその賃料であるわけがありません
。その数字を入力してグラフの色がどうのというなら最初っからフルローンが通りそうな物件だけ探せる機能を付けたほうがまだ商品として成り立つんじゃないかと思います。（なんだかんだ言って初心者のカモ客は物件の収支なんかよりも融資が通るかどうかで買う買わないを決めてることが多い世界ですから）さて、
こんなネット上のサキモノ物件を
「夢のら○んばん」とかの無料で出回ってる収支計算ツールを使って必死に探していると確かに
３か月に１回くらいですが「元付け仲介が値付けを間違えて」かつ、「それにサキ付け業者も気が付かないで掲載してる」って物件を見つけることが出来ますが実際はと言えば
「ネットに載った時点で数万人の人が閲覧可能」になります。そんな場所でいくらツールを使って計算したところでその物件には１時間もしないうちに問い合わせが殺到して掲載が落ちると言う事態になっちゃいますｗ。（むしろそんな物件に対してグラフの色見て「〇」って判断しちゃ元も子もありませんが、、）
併せて言いますが前段のレインズ掲載の時点でほとんどの物件が晒しモノ状態になっちゃうんだからポータルサイトに載った時点の物件で「〇」になった物件って一体どんな物件なのよｗｗって思ってしまうのは気のせいでしょうか？
で、なんですか？
そのツールで見つけた物件を宅建業者経由の顧客に紹介してフィーを得るですって？ｗｗｗ業界の隙間とかおっしゃっていますが正直、そんな芸当が出来るような隙間は我々の業界はありません。。。（レインズだのなんだのと現在の仲介の流通システム作ったのが誰かわかればなぜダメなのかわかるはずですｗ）
あと、「なんでプロの不動産屋がこのツールを開発しなかったのか？」って質問がありましたが我々不動産屋は元々物件相場と賃料相場を暗記するくらい理解しているので
土地の面積
・賃貸面積
・そのエリアの平均家賃を修正したその物件に合ってる家賃単価
・近隣の直近の売買事例
・実需と収益の土地値の乖離差
・買った場合の将来の再販予想価格
・銀行融資の可否くらいはいちいち表計算なんかしなくてもローン電卓一つで即座に弾き出せますｗ。（だって私らこれでメシ食ってんですからｗ）
これは過去の狼セミナーで話した
「業者の値付けの仕方・考え方」というやつなのですがこれがわかっていれば
「どこまで指値しても仲介に買い付けを握りつぶされずに売り主さんに持って行ってもらえるか？ｗｗ」くらい出来ると思います。（口酸っぱく言いますけど不動産投資家の最大のライバルは同じ投資家同士の他に転売業者という強敵が同じフィールドにいるんですｗ）
あと、大手の業者はこんなことやらずに宅地開発とか分譲とかで儲けることが出来るのでわざわざこんなことをやらないともおっしゃってましたがそれも違います。（ってか論点がズレてます）
大手の「仲介さん」はもともと分譲とか開発はやってませんｗ。（それって大手さんの本体の開発系会社の話でしょｗ）
大手の仲介さんは派手な広告をエンド直に出せるので基本的に元付け物件が多いんです。従って彼らの売り物件はブツアゲ作業で得られた物件ががメインです。そんな大手の業者がわざわざサキモノ物件しか載ってないネットで検索出来るツールを開発してこんなシチめんどくさい作業を１件に１分も掛けてやるわけないじゃないかと。。。（特に大手さんは両手手数料がデフォなので片手手数料になるような手法はあまりやってくれません。だからなんです。ネットポータルで大手さんは滅多に物件を売り出さないでしょ？彼らは自社のHPに誘導するか水面下で売り出しして両手手数料にしようとするんですｗ）
更に言わせていただくと、動画で３４兆円市場ともおっしゃっていましたがそれはあくまでも開発・分譲なども含めた数字で実際「
不動産仲介」ってジャンルになるとマーケットの数字はこれの１０分の１も無いでしょう。（マメ知識ですが新築のマンション分譲って実は原則的に仲介さんって入れないんです。知ってます？）
まあ、そうは言ってもこのビジネスで
「裕福になって自由な時間を手に入れたい」って人もいるでしょう。
そんな方にこんなことを言うのは残酷かもしれませんが、、、
我々仲介はその物件がサキモノ物件であった場合、余程の義理でもない限りその先付け業者を抜きに掛かります（意味わかりますか？）
あ、そうそう。。
このビジネスに対して名だたるネットビジネス系の大御所さんが「すばらしいビジネスです!私も太鼓判押します！」みたいな推薦文がくっ付いていましたが当然彼ら大御所さんはこの辺の
「不動産仲介業界のカラクリ」がわかっていて推薦しているんですよね？（知らないで推薦してるだったらおっちゃん悲しいですｗ）
・・・
・・・
えーっと、、
ホントは今日でこの話を書くのをやめようかと思ったのですが書いてるうちに段々ノッて来ちゃいましたｗ。。
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どっちかってーと
「ナイキの靴がお店の安いサンダルに変わっちゃう理論」の方が気になるんじゃんｗ
