プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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針のむしろ。。。(人気の無い宅建ネタです。。。w)

banner赤ずきん
昨日、山手線でタワシで出来たトナカイと散歩してる人がいたんですのw

こんにちは。

本日は12月2日。。
今年宅建試験を受けた人にとっては正に本日がその最後の審判の日です。。

合格発表は朝の9:30なのですが肝心のボーダー発表は今日の0時を回った時点で発表があり
そのボーダーは、、


予想通りの31点でした。。


今年の合格率は15%ちょいですから、恐らく今年は30点で涙を飲んだ人が非常に多いんじゃないかと。。。(例年通り18%くらいが合格ラインだったら30点ボーダーもあり得た話ですからいかに今年は30点取得者が多かったか、、容易に想像できます。。)

そんな中、ワタクシのギターの師匠であらせられるでんじゃらす兄さん。。

10月のブログでもボーダースレスレの31点だったと報告があり、
ワタクシ、正直、「これで今年のボーダーが32点だったら超ウケるんすけどwww」と野次馬根性丸出しで見守ってましたが、めでたく合格と相成りました。(ホント、50点だろうが31点だろうが合格は合格です)

宅建試験でボーダースレスレの得点を取ると今日の合格発表までの約2か月間、、「針のむしろ」に座るかのように祈る気持ちで待たなければいけないのですが、まぁあれです。。

2カ月近く「針のむしろ」で過ごした経験、、きっとこれからの不動産ライフに役立つと思いますよwww(不動産仲介ではこの「針のむしろ」にどれだけ長く座ってられるかも大事なスキルですからww)

例えば、自分で仲介した物件の融資付け。。

融資が決まらなければ原則白紙解約になるのが通例ですから融資承認が下りるまでの数週間は針のむしろに座ることになります。。(このお客さんの融資が通らないとフィーが発生しませんからw)

慣れてくると融資打診中に支店に飛んでくる本部からの「質問(と言うかイチャモンw)」を聞いただけで「そもそもこの案件で融資の見込みがあるのか?」くらいはわかるようになるのですが、こんなスキルは一朝一夕ではわかりません。(ワタクシ、これの見分けが出来るまでに5年ほど掛かりましたw)

えぇ、、
これがわかるまでの間は毎回毎回、、融資打診する度に「針のむしろ」なんですwww。(だからって何回も銀行に様子伺いするとウザがられるしw)

また、仲介時に派手なクレームを喰らった時、

解決に全力を挙げることになるのですが、問題が長期化して裁判沙汰にでもなろうものなら問題が解決するまでの間、のどに骨が刺さったような感覚でずっと「針のむしろ」に座る羽目になります。。(仲介手数料ってこういうトラブルがあるので高額なんですよw)

また、お客さんの物件などで「新築物件で空から募集を始めないといけない」なんて時。。。

まず最初の成約が出るまでの間、「この賃料の設定で良かったのか?」なんて葛藤を抱えながら申し込みが入るまで、結構、「針のむしろ」に座ることになります。

これって単に成約すればいいってわけでもなく設定した賃料が「適正な賃料なのか?」が問われる場面なのでやたら安い部屋ばっかり決まっちゃう時(賃料単価が高すぎ)とやたら高い部屋ばっかり決まる時(賃料設定が低すぎた)などでその物件のその後の明暗を分けます。(ワタクシも新築やった時、これで相当痺れましたよw)

製鉄は焼いて叩けば叩くほど強くなると言いますが、この針のむしろに座った回数と時間が不動産仲介でのスキルアップに繋がるので宅建試験に受けるところからこういう経験をしてる人、、、相当強くなるはずです。。。(「は?そんなことねーよww」って思った人、、まだ不動産仲介の本当の恐ろしさを知りませんね?ww)

さて、
でんじゃらす兄さんが今日のブログでも言ってましたが、今回の試験問題、、
あざとい引っ掛けや勉強の成果がストレートの反映されてないような答えにくい設問が多かったです。(今年ほど過去問学習が役に立たなかった年はないんじゃないかと。。)

主任者から取引士なんて「士業」に変わる初めての試験だってのは言い分はわかりますが、ワタクシ、民法の第一問を見て悪意すら感じましたw。

平成27年宅建試験第一問

次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。

1.債務の不履行に基づく人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは、時効によって消滅する旨
2.事業のために負担した貸金債務を主たる債務とする保証契約は、保証人になろうとする者が、契約締結の日の前1か月以内に作成された公正証書で保証債務を履行する意思を表示していなければ無効となる旨
3.併存的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる旨
4.債務の不履行に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の責任及びその額を定める旨

これ、正解は4なのですが、1,2,3の記述は、「次回の民法改正点」ですので、現行法では規定されません。
ってかこれだと参考書や過去問以外にもっと広範囲で民法を押さえておかないと問題の意味すらわからないですw。(ま、「次回の民法改正点」も試験範囲だって言われれば仕方無いですけどね)

第一問でこんなのブツけて戦意喪失させる戦術はここ数年、当たり前のように行われてましたが今年のはひどすぎですw。。

でんじゃらす兄さんもブログで書いてましたが、これって
「士業として不動産屋やるんだったらこのくらいの文章読解力と悪意に対する注意力が無いとダメよw」ってことなんでしょうね。。。(だったら士業なんかにしないで今のままずっと主任者で良かったじゃんw)

ま、不動産売買なんて騙す側と騙される側のせめぎあいみたいなものですから業者自体のレベルアップをさせないといつまで経っても悪徳な商売ってレッテルを貼り続けられるわけでそこを何とかするつもりで士業に格上げして品位の向上を目指す、、、と言いたいんでしょう。(なにしろ我々の業界、、ろくな知識が無くても広告力だけで何億も稼ぐ業者さんだって存在しますからw

ちなみにワタクシのブログも読解力を鍛えて欲しいって観点わざと長く書いておりますw。(とってつけたような話で申し訳ありませんがw)

今日の話なんか要点をまとめると
①今年の宅建のボーダーは31点
②でんじゃらすがボーダースレスレで受かった
③不動産はおっかねぇだ

の3点ですがこれをここまで話を膨らませてさも「狼さんのブログは読み応えあるなー」と思わせつつ、実は内容的には極めて薄っぺらい内容なんですw。

話は変わりますが、
不動産取引での重要事項説明書。。

宅建取引士になるとこれを「ドヤ顔」で読むことになるのですが(ってかこれを読むための資格ですから実際、こんな資格が無くても不動産屋やるのに問題はございませんw)その内容はと言うと、、「不動産屋があとで不利にならないようひたすら逃げの文言」を羅列しているだけです。(「ちゃんと説明したから納得してハンコ押せよ」って意味合いだと思ってくださいw)


そう考えると今年の宅建試験もワタクシのブログもそう大して変わらないってことですね。。。(と自虐的に締める。。。)


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だからブローカーネタとウ○チネタの時だけ妙にポチが増えるんじゃんw

宅建。。。

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ツバメごときに完膚なきまでに叩きのめされたんですのw

こんにちは。

ワタクシの一年は昨日の夜20:59で終わってしまいましたが、(なぜ実松のところで由伸を代打で出さなかったのか、、永遠の謎のワタクシです)本日は一年に一度の宅建試験の日。。

早速試験終了後にぞろぞろとワタクシのところに受験レポートが届き始めましたが
民法・・・難化
法令の制限・・・微難化
建築基準法・・・例年並み
業法・・・正解数の問題が多くやや難化
その他・・・例年並み
とやはり士業になる年は難しくなるという都市伝説は現実のものとなりそうです。。

まだ今年の問題が届いていないのでわかりませんが届いたらワタクシも早速解いてみようかと。。(ちなみに全く宅建の勉強をしていない現役不動産屋がエラそうに解くと20点も取れないのが宅建の試験ですw)

さて、そんな中、今年悲壮感漂う受験生が1人いたのでご紹介します。

いずれも賃貸の仲介さんの営業マンなのですがこの会社、今年、こいつを含む受験生が4人います。
昨年も似たような事例がありましたがこの会社も年内にパートの重説要員であるおばちゃんが退社予定なのでこの4人のうち誰かが合格しないと宅建資格保有者がゼロになり、新たに宅建持ちを雇うことになります。(でなければこの会社は資格者を失うのでお取り潰しですw)

と言うことでこの会社も4人のうちだれでもいいから一人は絶対合格しろと厳命されてるようで9月くらいから必死に勉強を開始。。

肝心の試験結果は自己採点もできていないのでわかりませんが、事前の勉強内容を聞く限り、全滅必至。。
(だって先週の時点で模試15点とか18点とかで自慢してましたからw)


で、試験が終わってすぐに本人から電話がありましたが、
「本番の試験ってこんな難しいんですね。。w」とまるで他人顏www





ホント、
ここゆうが使った鉛筆コロコロ作戦を教えておけば良かったです。。。(4択試験で六角形の◯×って意味わかんないですけど、w)



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ところででんじゃらす兄さん、、どうなったか気になるんじゃんw

宅建試験2日前に寄せて。。。(と、よもやま話あれこれ)

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ツバメ退治、、、、だから、あと3勝なんですのw(ってかここから進むのかよw)


こんにちは。

さて、今週末はいよいよ宅建試験の日です。

今年から宅建取引士という士業になることで相当な難化が予測される今回の宅建試験。。
例年以上に「正しいものはいくつあるか?」的な出題が多そうな予感がするし、民法の問題も相当こねくり回したような出題が予想されます。。

そんな試験2日前ということもあり、今更ながらワタクシがアドバイスするとすれば
試験1時間くらい前にチョコレートでも食って糖分補給しておけ!くらいでしょうか?。。。(チョコモナカジャンボとか食うと腹が冷えちゃうのであくまでも普通のチョコを食ってくださいw)

あ、あともうひとつ大事なことがありました。

この試験、合格率が毎年約18%です。
日曜日の試験で教室に入るとその部屋には約40人程度の受験生が座ってるはずですが合格率を考えるとその部屋での合格者は平均7人少々。。(ま、一列に一人、合格者がいるかいないかくらいです)

えぇ、、おそらくあなたの前後左右に合格者が座ってる可能性はほぼゼロ%ですので間違っても試験中に見える他人の答案で「あれ?こいつやけに④の回答に偏ってるな、、、もしかして今回の試験ってそういう流れ?」なんて自分の回答に自信がなくなりそいつに合わせて試験後に「んがー!直さなかったら正解だったじゃんwwww」ってことが無いようにしてください。(毎年、2ちゃんの宅建スレではこのコメントで盛り上がりますw)

と、宅建試験ネタを毎年書いてるワタクシですがどうもこの宅建ネタを書くとポチ数がダダ落ちするので話題を変えます。

昨日のブログで
「狼さん、、この物件、、どう思います?」って話を書きましたが昨日みたいな物件相談以外にも新築アパート、レジの相談もたくさん飛んできます。

ワタクシ、この手の相談が来ると
①場所を確認して周囲の雰囲気を確認
②そのエリアに居住している大家さんに直電して賃貸環境を確認
③送られてきた図面と収支表を展開して矛盾点が無いか検証

という手順でその物件がホントに買う価値があるのか無いのかを見てます。

この作業、、どんなに早くやっても小一時間は掛かるので面倒な作業なのですが、恐らく検討してる人の人生を左右する可能性があるのでワタクシ、この相談に関しては徹底的に調査します。(ま、間取りとかのプランニングを見るの好きだから出来るんですけどw)

とは言え、送られてくるプランはほとんどの場合、業者さんが安いクズ土地にアパートのプランをぶち込んで机上の収支計算で出した収支計画なので肝心な募集経費とか原状回復経費などが計上されないまま簡易的な定数で巧妙にごまかされています。

特に初めて不動産投資をやるって方に多いのですが、都合のいい数値だけしか書いてない収支計算書を鵜呑みにしてしまい土地建物契約を締結して工事が進んで引き返すことが出来なくなった状態でこの事実を知り利回りが大幅に下がるハメになるなんて話がよくあります。

これ以外にも工事請負金額が決まり契約を締結して工事に入ってその工事が佳境になったくらいに発生する「客付けを良くするための追加工事に伴う追加料金発生や外構工事追加料金発生」でプロジェクトの全体価格が増大したわりには、設定募集賃料が高すぎて値下げして募集するハメになり予定利回りより2%ダウンなんて話もよくあります。

これの原因は売り側の業者さんの「まずは利回りありき」の考え方に起因します。

当然ですが、新築にしても中古にしても物件を検討する際、買い側として真っ先に気になるのが利回りです。
そうなれば売り側は少しでも利回りを高く見せて興味を引かないといけません。

えぇ、、売り側としてはまず先に売りたい利回りを設定してその数値になるように収支表をいじり倒すんです。。

その際、募集経費、原状回復費などをまともに計上すればたちまち利回りは低下するし、利回りが低下すればその分、売値を下げないといけないので売り側の利益が少なくなります。

毎回毎回、この手の相談で答えてることなのでブログでも書いておきますが、
新築物件で不動産投資を始めようと考えてる方に於かれましてはまずこのトリックに気が付いてください。

よくある話で、
素人大家さんが自力で土地を見つけて、自力で建築会社に相談して計画した利回り8%の物件と、
業者さんがクズ土地見つけてそこに建築プランぶち込んで計画した利回り8%の物件では
同じ利回り8%でも全然違う利回りになっちゃいますからw。


と書くと、「素人がそんな自力でなんでも出来るわけねーのになに無茶言ってんだよ、このデブ!w」
なんて言われそうなのですが、こういう時に役に立つのがセカンドオピニオンってやつです。

ワタクシの経験ですが、一般の大家さんで新築を自力でやってる人で「すっげーの建てましたねww」って思う人は大体、このセカンドオピニオン的な人が後ろに控えてました。

で、このセカンドオピニオンですが、




あ、すみません。。


ワタクシ、これから神宮に言ってやらなきゃいけないことがあるので続きは明日書きます。。(だって菅野君、、まだ今年、ツバメ軍団に一度も勝ったことないっていうんです。。)


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俺様が行かないと勝てそうにないんじゃんw

だめよ~だめだめ。。。

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こんにちは。

本日は12月3日。。
言うまでも無く宅建試験の合格発表日なのですが、今年の合格点は32点。。(やっぱり今年は難易度高かったみたいですね・・・)

と言うことで、本日はこのボーダーラインを巡り我々業界内では一喜一憂する方が多い一日なんじゃないかと思います。。(ちなみに先日のブログで触れた不戦敗の友人、、会社には「あと2問で合格だったのに・・・悔しいです、、、」と会社の社長に大嘘をついてるそうですw)

ワタクシの身近なところではあの母うっちー様のお嬢様(通称:長女うっちー)がめでたく合格したそうですがこのブログを読んでる方でも今年受験して合格した方も多いと聞きかじってます。。まずはおめでとうございます。

さて、そんな合格発表の日ですが、ワタクシ今年一年で一番びっくりする出来事が勃発しました。。。。



意外なやつがこっそり受験していたようなんです。。。




こいつです。









ここゆうですwww(通称:坂東米三郎)

彼も一応不動産投資家ですが我が旅団の中で一番不動産の話題を話さないこのオトコ。。(ワタクシとサシで飲んだ時でさえ一度も不動産の話題なんか話したこともないオトコなんですw)

先日、たまたま何かの機会で飲んだ時ぽそっと
「俺、実は暇だったんで宅建受験したんですよね・・」とか言うんです。。。

ま、受けるのはお金さえ払えば誰でも大丈夫ですから「へー、、そうなんだ」と軽く流しつつ見せてもらった受験票の番号をこっそり脳裏に叩き込んでおきました。。(当然落ちるだろうから落ちたら散々バカにしてやろうと心に決めてました)

で、合格発表の今日。。
予想外の出来事にワタクシ、唖然とすることになりました。。


えぇ、、会社のPCで受験番号を照会したら・・・




あったんです。。。。あいつの受験番号。。。。。(元旦の朝に宝くじに当選した時ってきっとこんな驚きなんでしょうねww)

・・・・

・・・・

ってかオマエ、あれだけ休む間もなく一緒に飲んでばっかりだったのにいつ勉強してたんだよwwwwww(現役の不動産屋でさえ真面目に受験勉強してもなかなか受からない(しかも今年は32点ですから相当な難易度だったはずです)のによりによってなんで君が受かっちゃうのよw)

もう、ワタクシ、、速攻でここゆうの携帯に電話しましたよ。。。ぷるりんこ♪

狼「なんか合格してるみたいだよ」

こ「え?マジですか?だって問題読んでもなに書いてあるかさえわかりませんでしたよw」

狼「いや、間違いなく合格してたぞ!どうなってんだよ?」

こ「あ!あれです。もしかしてこれのおかげですかね?」


そう言うここゆうから送られてきた写真を見てワタクシ、、愕然としました。。。









え?えんぴつ?wwww

よーく見ると、この写真のエンピツ、、
なんか番号がふってあります。。。。。

そうなんです。
受験当日、このエンピツと駆使してわずか30分で解答したらしいですwwww(試験中、カランコロンとうるさかったんだろーなww)

とは言え、この宅建試験。。
エンピツ転がしたくらいで32問以上解けるほど甘くないのはワタクシも知ってます。(だってワタクシが受験当時に転がしたエンピツで正解できた問題はゼロでしたからw)

かと言って、彼が宅建試験に備えて勉強するはずが無いのは彼の親なんかより我々旅団員の方が遥かに熟知しています。(ここ一年はほぼ毎日のように飲みに連れ出していましたからw)

ってことはあれですか?
ホントにこのエンピツ転がして正答を積み重ねていったの?wwww



なんかウソのようでホントの話なのですが合格は合格です。。


まさかの合格ですが「万が一にも受かったらなんかあげるよ」と軽い気持ちで約束してしまってるワタクシ。。。。
ここは何か合格祝いを贈らなければならなくなりました。。。


うーん、、なにあげたらいいんだろう。。。

今日の午後、、、
ワタクシ一生懸命考えましたが、、、、

やはり今年の流行はこれでしょうか?









だめよ~だめだめ(倫理上モザイク掛けてます)



さきほど、旅団の掟通り「商品名を箱の表に明記」して着払いの宅急便で送りましたのでどうぞお受け取りください。。。





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箱に赤文字で「未亡人あけみちゃん3号在中」って書いてやったんじゃんw

オトナの都合。。。。

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週末かと思ってたらまだ今日は火曜日なんですのw

こんにちは。

今年はあまりブログで触れていなかった話で宅建ネタがあります。
実はこのネタ、、触れれば触れるほどアクセスが落ちるのでワタクシにとっては「書いてはいけないネタ」の一つなんです。。(これと技術系ネタはもはや旅団ブログの鬼門ネタですらありますw)

しかし、今日のはちょっと切実な話なので敢えて今のうちに書いておきます。

今年の宅建試験、、
ワタクシも問題を取り寄せて解いてみましたが、、なんでしょう、、
年々難易度が上がってませんか?(ワタクシ、今年の点数20点に届かなかったですよw)

そんな難易度の高い時期まで宅建試験を受け続けて4年というワタクシの友人(前回登場したGくんとは違うやつですw)、、

今年は絶対受からないといけない局面に追い込まれています。。


彼の会社、従業員は約20人ほどいる会社なのですが昨今の寿ラッシュ等で女性の主任者が3人ほど退社予定になってます。
宅建主任者は従業員5人に1人というのが決まりですから社員数20名くらいのこの会社だと最低4人は必要となり今いる社員の中で合格者が出ないと他から宅建主任者の社員を雇用するか従業員を削るかの二択となります。

当然3人が寿退社するわけですから実質は17人。。
しかし17人でも最低3人は必要ですからこの時点で2人足りません。。

去年までは受からなくても主任者は足りていてましたから、さほどプレッシャーもなかったのですが今年掛かるプレッシャーは例年にないほどのプレッシャーで社長からは「今年受からなかったらクビだぞ!」くらいの冗談が「冗談じゃない目つき」で言われてるそうです。。

不動産屋に勤務して実戦形式で勉強してるのに4年も受からないってどうよ?って気もするのですがやはり宅建試験って彼のような賃貸専門で仕事してる人にはかなり高いハードルです。。(逆に素のままの素人さんが受験した方が受かりやすいです)

ちなみにこの彼の過去の戦歴
2011年  34点(合格点36点)
2012年  31点(合格点33点)
2013年  27点(合格点33点)
2014年  発表待ち←いまここ

うーむ、、、年々点数が悪くなってます。。。。
(なんか会社のぬるま湯体質にどっぷりって感じの得点ですw)

しかもこの寿退社が知らされたのは試験終了後の話だったのですでに受験も終わりプレッシャーから解放されているところに言われなき無言のプレッシャーを掛けられ12月の合格発表までさぞかし針のむしろなんじゃなかと思います。。

でもあれです。
すでに受験が終わってるってことはある程度自分の得点を知ってるはずです。

今年の試験の難易度からすると32点なんてこともありそうなので真面目に試験を受けていればと言う仮定で言わせていただくと彼のキャリアならギリギリでも合格圏に飛び込めそうな気もしなくはありません。。

狼「で、今年の試験の自己採点は何点なのよ?」

先日、業者同士の飲み会でばったり会ったので聞いてみたのですが、、、4回も受験してる緊張感の無さからなのか事もなげにヤツはこうのたまいました。。

彼「え?宅建?、、えーっと、、今年は不戦敗・・なんだよね・・(おい、内緒だぞ、これ、、)」

・・・・・

・・・・・

え?

なになになになになになになに?

なんだよww不戦敗ってwwwww

なんでも当日の朝に「オトナの都合」とかが出来て肝心の試験会場に間に合わなくなって棄権したそうなんです。。。(このオトナの都合についてはさすがにここでは書けませんw)

試験の発表は12月上旬ですが彼の試験結果はこの時点で確定しました。。

2011年  34点(合格点36点)
2012年  31点(合格点33点)
2013年  27点(合格点33点)
2014年  不戦敗・・・

ワタクシ、この彼の会社の社長とは仲良しなのでこの「宅建受験の話」を聞いてましたが、
社長「今年はうちの社員も何人かは受かるだろうから来年は分社して店舗を広げようと思ってるんだよね」
「来年以降の野望」も聞いてます。。

ついでと言っちゃなんですが
社長「とくに○○(彼の本名)は4年目だしそろそろ分社した会社の社長に据えておこうなんて考えてるんだよ」って話も聞いてます。。

仕事の都合で受験できなかったってことならまだいいですけどさすがにこれはマズイでしょ?ww(こんな話、知らなきゃよかった、、)

聞けば残る社員もほぼ全滅だと聞いてますので(なんか他の社員でも不戦敗なのがいるらしいですw)この会社の来年の野望どころか会社の維持すらヤバいことになっちゃいます。。

で、あれでしょ?
「うーん、、あと1問あってれば受かってました、、すみません、」とか言ってまた来年とか言う気でしょ?(そんなゴクツブシなロクデナシじゃ社長も浮かばれねーよw)


と言うことで、、
ワタクシ、この話を先にこの親心満載の社長に伝えておくべきかどうするか真剣に悩んでます。。。

でも言えないですよ
「社長の会社の社員、、たぶん全滅ですよ」、、なんてww




なんて考えてたら脳裡からこの歌が離れません。。











♪知っちゃいけない知られちゃいけーないー


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♪デビルマンはだーれーなのーかーなんじゃんw