プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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宅建祭りと先週の〇販大家の件。。。


富山のローカルネタと宅建ネタを連続で書いたら予想通りポチ数激減しましたwww

こんにちは。

先週書いた通り、昨日宅建の試験が終わったそうで今年受験された方、お疲れ様した。。。

早速2ちゃんの宅建スレを覗くと試験終了直後からボーダーラインを巡り阿鼻叫喚になってましたが今年はどうやら34点あたりがボーダーになりそうなので自己採点34点の方、、、

これから発表までの約2か月間を針のムシロでお過ごしくださいw(去年も書きましたが不動産実務では買付けや融資付けの場面で針のムシロに座る機会も多いですからいい訓練になりますよw)

そんな針のムシロな話のついでですが、、
先週の狼旅団〇販大家で「あ、これ買います(っつーか貰います)」と宣言した方が数名いらっしゃるようで誰に決まるかでヤキモキしてる人もいるんじゃないかと思います。(ちなみにお申込みは8名ありました)

ただあれです、
地元をよく知る富山系大家さんは尻込みする場所らしく(無料譲渡と聞きケツが浮き、水橋と聞いてケツ下ろすやつ続出でしたww)お申し込み8名のうち、2人はすでに土日の時点で脱落しましたww(あ?タダでも要らねーってどういうことだよww)

また本物件に対する有効活用法ですが、、
居住用物件として提案してくる人は皆無で(釣り具店、サーフショップが一番多かったですw)中にはホタルイカだの白エビ漁の「集合場所にしてはどうですか?」なんて完全に事業用物件としての提案ばかり。。。(なんだよ、、要するに倉庫ってことかよww)

そんな中、
ただ一人「居住用賃貸物件として再生させますから物件くださーい」とブログ更新直後の18時07分に買付け入れてきたクレイジーな方が若干1名おりました。。


っつーかブログを通じて買付け貰ったのは生まれて初めてですww

・・・・

・・・・

一応お断りしておきますが、、
この建物の賃貸面積でも取れる家賃は2万がいいとこです。。。(いや、賃料2万でも引き合いが全く無い気がするのはワタクシだけじゃないはずですw)

だからこそタダでもいいから譲りますとブログで書いたわけですが、このクレイジーソルトな人、、

どうもこのエリアでもう一件物件を持ってるようで辛酸舐めるほど現地を熟知している模様ですww、、。(FBのメッセでは「賃貸需要は皆無ですが華麗に再生してみせますww」とか言ってましたが、辛酸レベルで熟知してるエリアのそんな物件がもう一つ増えても精神的に大丈夫なんでしょうか?)

ワタクシも売ったあと、
「やいやいオオカミ、、これ2万でも埋まらねーじゃねーかよ!!(しかも白エビ漁のおっちゃんに集合場所で使えますよって言ったら「そんなとこじゃ漁になんねーよww」ってバカにされたじゃねーかよwww)」
と言いがかりに近いクレームを受けるのもイヤなので売主様とも日曜日に相談した結果、、このクレイジーマインドのお兄さんにお譲りすることに決定しました。。(べ、別にウラ取引で貰うコシヒカリ一俵に釣られたわけじゃないからねw)

と言うことで、クレイジーマインドの方、、
取り敢えず現地調査と契約書の作成をお願いしますので完了したらご連絡ください。。(えぇ、、我々、、金掛けて新幹線で富山まで行って現地調査なんて出来ませんからねwww

そんな「タダでもいいから譲ります物件」ですが、
あちこちで聞いた話のよればやはり地方で賃貸用途すら無いけどいまだに古家が建ってて市町村に寄付しようとしても拒絶され固定資産税を吸い取られ続けてる物件ってのも多いそうです。

タダでもいいからってレベルの物件だと不動産業者も仲介しようが無いので(コメント欄で契約書だけを作って個人間取引にすれば紹介料とか事務手数料が貰えますよとありましたが結局最終的に口利きした道義的責任がついて回るので実は我々消極的なんです)今後も世に溢れてくる可能性が高いです。

ただ、当初はきちんと売値が付いていて「売り物件」として扱われていることが多く、「どの物件がタダになるか?」は予測も付かないんじゃないかと思いますが、これは賃貸ニーズを的確に読み切ることで解決出来ることが多いです。(居住用、事業用の両方で需要が皆無であれば確率がアップするんですw)

そんな皆無のところで物件を保有するのも空室期間中の固定資産税や諸々の出費を考えるとリスクですが、「最悪この家賃でもいいや」と割り切るとその割安感に釣られて一人くらい借りてみようかなって人もいるはずです。(ジモティーなんてきっとそういう用途でたくさん使われてるはずだし)

また、賃貸契約も個人間でやれば余計なお金も掛からないし(不動産契約って業者が重説作って仲介するからお金が掛かるんですよ)ある程度のボロさは納得して貸してしまえば大したクレームも飛んで来ないものです。(むしろちゃんとやってる風に装って高い賃料で貸そうとするから揉めちゃうんです)

そうは言っても、クレイジークライマーなお兄さんに言わせると「ジモティーとかで集客した直客は入居月から滞納してくるマジ基地が多いですよ」とのことなので貸す際にきちんと契約で「滞納時に追い出せるか(非合法含むw)」をちゃんと括っておかないといけませんが、無事に運用できる可能性もゼロではないので昨今の物件の高止まりで不動産投資を始められない人や、買い増し出来ない人はこの手法もご検討されてみては、、、と思います。(だからと言ってこれって宅建試験で2か月間針のムシロに座ってるより辛い体験を強いられる可能性が高いのでヤミクモにはお勧めはしませんけどw)

えぇ、、
実は先週、この話を書いたら「ウチの空き家物件もなんとか出来ませんか?」ってオファーが4件飛んできたんです。。。。


ホント、あれです。
今回の話はある意味、忖度されて引き受けただけで2回目はございませんのでご了承ください。。(元々これも10回くらい断った話なんですってw)




懲りずに今日も富山ネタと宅建ネタで終わったけどポチだけはして行って欲しいんじゃんw

宅建試験と民法の話。。。(なんか今日のネタ、、すごく自信がありませんw)


今日は最後に狼旅団通販ショッピングがございますので最後までお読みくださいw

こんにちは。

狼ブログのブログネタでいくら書いてもポチが伸びないネタとして「技術系ネタ(何度書いても伸びた試しがありません)」と「政治ネタ(外国じゃもはやタブー視されてますから当然ですw)」などがございますが、「宅建ネタ」というのも実は書いても書いてもポチが伸びません。

しかし、今年の宅建試験を今週末に控えてる関係もあるし、「やっぱ一度くらいは書かないといけないよなーw」という強迫観念もあるのでちょっとだけ触れておきます。(ホント、ちょっとだけですよw)

と言うことできっとこのブログを読んでる人の中でも今年受験する方もいるんじゃないかと思いますが、、、

そんな方にとって今の時期に一番注意すべき事は
「試験の本番で今までやってきたことを全部答案用紙にぶつけることが出来るか?」
に尽きます。

試験勉強はそれぞれそれなりにやってるはずなので今さらそれほどの伸びしろは期待できませんが、体調だけは今から入念に調整すれば当日、脳内フルパワーで試験に臨むことが可能だし、これはワタクシの経験ですが、当日体調さえよければ試験当日になって多少難問が出ても頭がフル回転出来るので意外に正答率があがるんです。(不思議に自信が無い問題でも体調次第で正解のマスを埋めることが出来ちゃうんですよw)

ただあれです。
毎年そうなのですが、この宅建試験の時期になるといきなり寒暖差が激しくなり夏の薄着気分から秋仕様の服装に切り替えるタイミングが非常に難しく体温調節に失敗して体調を壊し試験当日に具合が悪いまま本番を迎えるケースが続出します。。

特に今年は昨日と今日で寒暖差が15度くらいのところが多いので過去問解くのに集中し過ぎて知らず知らずに体調を壊すケースが続出すると予想が付きます。

と言うことで、今から試験に向けて追い込み掛けるのも大事ですが、当日に体調崩して実力を出し切れないってのはかなり悔いが残りますのでとにかく今から部屋全体を暖かくして今日のお風呂はゆっくりめに入って深夜の追い込み学習の際は体を冷やさない対策をお願いします。(えぇ、、これだけで難問奇問の難問かは解けちゃうはずですよw)

なお、試験前日、当日の心構えですが、
恐らく今日あたりラスティー君が過去ログ探し回ってコメント欄にリンクを貼ってくれるはずですのでお待ちくださいwww(ラスティー君、、特に「チョコを何時間前に食え」とかのネタがあったはずなのでそんなの探して貼り付けてくださいw)

さて、そんな宅建試験で出題される分野で「民法」ってのがあります。
ワタクシ、、実は民法が苦手項目で今になって考えてみればどうやって解いたのかすら覚えていませんが毎年毎年、出題者がこれでもかとこねくり回した難問奇問が出題されます。

ま、今から民法の攻略法はこれだ?と書いても無駄なので書きませんが(せいぜい「正しいのはどれか?」ってのと「間違ってるのはどれか?」て最初に出題の趣旨を捉えるとテンパりませんくらいしか書けません)この民法改正が2020年くらいに行われる模様です。

この民法改正ですが、今年の春の国会で成立した法律でこの民法改正は実に120年ぶりの改正になり、実際に施行されると様々な問題が起こるのではないかと思ってます。。(法律の変わり目って前例になる判例が無いことが多いので法の解釈で揉めるんです)

特に不動産の領域で言うと賃貸系での問題が真っ先に挙げられます。
今回この民法改正で大きく変わるのは以下の4つ。。

①敷金と原状回復の明確化
②賃料の減額義務
③連帯保証人への極度額設定義務化
④連帯保証人からの問い合わせに対する家主の回答義務の新設


特に①の敷金と原状回復の明確化と②の賃料の減額義務ってのは解釈次第では悪用も出来るので3年後の施行とは言え、今のうちから考えておかないといけない話なんじゃないかと思います。

例えば②の賃料の減額義務ですが、
要するにこれって借主が直して欲しいところをいつまでも直さないと借主が勝手に直してその補修代が高くても最悪売り主があとで負担するなんてケースが考えられます。

普段、保険で見積もりフカしてる人が多い大家業界の現状を鑑みてもわかると思いますが、こんな手口を賃借人がネットか何かで妙な知恵付けて対抗でもして来たらめんどくさい話になるし、かと言ってどこまで修繕すれば減額義務を逃れられるかなんてのもわかりません。(ワタクシであればちゃんと直ってても「うーん、、なんか変w」とか言って未来永劫「減額続行!」って言い続けますからw)

また③の場合、家賃保証会社を使わない連帯保証人付きで入居を認めている人は今後、補償範囲の極度額の金額にビビった連帯保証人が連帯保証を拒絶する動きに転じるはずなので家賃保証会社利用が激増するでしょう。

そんな時に必ず新規に参入してくる家賃保証会社がいるはずで、ノウハウや財務状況に問題がなければいいのですが客が増えるからと安易に参入した結果、家賃保証業務がいい加減になり加入した賃借人や大家さんが路頭に迷うなんてことがないとも言い切れません。(リ〇ラス事件を知ってるワタクシ、、やっぱりこの家賃保証会社を多少色眼鏡で見る癖が抜けてません)

と、この民法改正問題、、
よくよく調べたら売買の分野でもいろいろ改正があるらしいのでこの話は後日続編で書くつもりでいますが(瑕疵担保責任が無くなるなんて知りませんでしたよww)今年宅建試験の臨まれる方、、

あと3年するとこの民法改正でさらに出題傾向がややこしくなりそうなので出来るだけ今年、来年くらいで受かった方がいいですよw(と、試験直前に妙なプレッシャーを掛けて本日のブログは終了ですw)



あ、そうそう、、

そんな妙なプレッシャー掛けてしまったお詫びと言うわけでもありませんが、、、

今回、特別にあのエスパー君が実際に宅建試験でコロコロ転がして奇跡の一発合格を遂げた「奇跡の鉛筆(えぇ、、4択試験なのに六角形に番号がふってあるアレです、、、w)」をこのブログを読んでる人に限り2本セット2万円でお譲りいたします!!!(なお、今から30分はオペレーターを増強して受け付けますのでお早めにお申し込みくださいw)



え?あの鉛筆、、すでに誰かにあげちゃってもう一本も残ってないって、、、どういうことなんじゃんw

針のむしろ。。。(人気の無い宅建ネタです。。。w)

banner赤ずきん
昨日、山手線でタワシで出来たトナカイと散歩してる人がいたんですのw

こんにちは。

本日は12月2日。。
今年宅建試験を受けた人にとっては正に本日がその最後の審判の日です。。

合格発表は朝の9:30なのですが肝心のボーダー発表は今日の0時を回った時点で発表があり
そのボーダーは、、


予想通りの31点でした。。


今年の合格率は15%ちょいですから、恐らく今年は30点で涙を飲んだ人が非常に多いんじゃないかと。。。(例年通り18%くらいが合格ラインだったら30点ボーダーもあり得た話ですからいかに今年は30点取得者が多かったか、、容易に想像できます。。)

そんな中、ワタクシのギターの師匠であらせられるでんじゃらす兄さん。。

10月のブログでもボーダースレスレの31点だったと報告があり、
ワタクシ、正直、「これで今年のボーダーが32点だったら超ウケるんすけどwww」と野次馬根性丸出しで見守ってましたが、めでたく合格と相成りました。(ホント、50点だろうが31点だろうが合格は合格です)

宅建試験でボーダースレスレの得点を取ると今日の合格発表までの約2か月間、、「針のむしろ」に座るかのように祈る気持ちで待たなければいけないのですが、まぁあれです。。

2カ月近く「針のむしろ」で過ごした経験、、きっとこれからの不動産ライフに役立つと思いますよwww(不動産仲介ではこの「針のむしろ」にどれだけ長く座ってられるかも大事なスキルですからww)

例えば、自分で仲介した物件の融資付け。。

融資が決まらなければ原則白紙解約になるのが通例ですから融資承認が下りるまでの数週間は針のむしろに座ることになります。。(このお客さんの融資が通らないとフィーが発生しませんからw)

慣れてくると融資打診中に支店に飛んでくる本部からの「質問(と言うかイチャモンw)」を聞いただけで「そもそもこの案件で融資の見込みがあるのか?」くらいはわかるようになるのですが、こんなスキルは一朝一夕ではわかりません。(ワタクシ、これの見分けが出来るまでに5年ほど掛かりましたw)

えぇ、、
これがわかるまでの間は毎回毎回、、融資打診する度に「針のむしろ」なんですwww。(だからって何回も銀行に様子伺いするとウザがられるしw)

また、仲介時に派手なクレームを喰らった時、

解決に全力を挙げることになるのですが、問題が長期化して裁判沙汰にでもなろうものなら問題が解決するまでの間、のどに骨が刺さったような感覚でずっと「針のむしろ」に座る羽目になります。。(仲介手数料ってこういうトラブルがあるので高額なんですよw)

また、お客さんの物件などで「新築物件で空から募集を始めないといけない」なんて時。。。

まず最初の成約が出るまでの間、「この賃料の設定で良かったのか?」なんて葛藤を抱えながら申し込みが入るまで、結構、「針のむしろ」に座ることになります。

これって単に成約すればいいってわけでもなく設定した賃料が「適正な賃料なのか?」が問われる場面なのでやたら安い部屋ばっかり決まっちゃう時(賃料単価が高すぎ)とやたら高い部屋ばっかり決まる時(賃料設定が低すぎた)などでその物件のその後の明暗を分けます。(ワタクシも新築やった時、これで相当痺れましたよw)

製鉄は焼いて叩けば叩くほど強くなると言いますが、この針のむしろに座った回数と時間が不動産仲介でのスキルアップに繋がるので宅建試験に受けるところからこういう経験をしてる人、、、相当強くなるはずです。。。(「は?そんなことねーよww」って思った人、、まだ不動産仲介の本当の恐ろしさを知りませんね?ww)

さて、
でんじゃらす兄さんが今日のブログでも言ってましたが、今回の試験問題、、
あざとい引っ掛けや勉強の成果がストレートの反映されてないような答えにくい設問が多かったです。(今年ほど過去問学習が役に立たなかった年はないんじゃないかと。。)

主任者から取引士なんて「士業」に変わる初めての試験だってのは言い分はわかりますが、ワタクシ、民法の第一問を見て悪意すら感じましたw。

平成27年宅建試験第一問

次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。

1.債務の不履行に基づく人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは、時効によって消滅する旨
2.事業のために負担した貸金債務を主たる債務とする保証契約は、保証人になろうとする者が、契約締結の日の前1か月以内に作成された公正証書で保証債務を履行する意思を表示していなければ無効となる旨
3.併存的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる旨
4.債務の不履行に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の責任及びその額を定める旨

これ、正解は4なのですが、1,2,3の記述は、「次回の民法改正点」ですので、現行法では規定されません。
ってかこれだと参考書や過去問以外にもっと広範囲で民法を押さえておかないと問題の意味すらわからないですw。(ま、「次回の民法改正点」も試験範囲だって言われれば仕方無いですけどね)

第一問でこんなのブツけて戦意喪失させる戦術はここ数年、当たり前のように行われてましたが今年のはひどすぎですw。。

でんじゃらす兄さんもブログで書いてましたが、これって
「士業として不動産屋やるんだったらこのくらいの文章読解力と悪意に対する注意力が無いとダメよw」ってことなんでしょうね。。。(だったら士業なんかにしないで今のままずっと主任者で良かったじゃんw)

ま、不動産売買なんて騙す側と騙される側のせめぎあいみたいなものですから業者自体のレベルアップをさせないといつまで経っても悪徳な商売ってレッテルを貼り続けられるわけでそこを何とかするつもりで士業に格上げして品位の向上を目指す、、、と言いたいんでしょう。(なにしろ我々の業界、、ろくな知識が無くても広告力だけで何億も稼ぐ業者さんだって存在しますからw

ちなみにワタクシのブログも読解力を鍛えて欲しいって観点わざと長く書いておりますw。(とってつけたような話で申し訳ありませんがw)

今日の話なんか要点をまとめると
①今年の宅建のボーダーは31点
②でんじゃらすがボーダースレスレで受かった
③不動産はおっかねぇだ

の3点ですがこれをここまで話を膨らませてさも「狼さんのブログは読み応えあるなー」と思わせつつ、実は内容的には極めて薄っぺらい内容なんですw。

話は変わりますが、
不動産取引での重要事項説明書。。

宅建取引士になるとこれを「ドヤ顔」で読むことになるのですが(ってかこれを読むための資格ですから実際、こんな資格が無くても不動産屋やるのに問題はございませんw)その内容はと言うと、、「不動産屋があとで不利にならないようひたすら逃げの文言」を羅列しているだけです。(「ちゃんと説明したから納得してハンコ押せよ」って意味合いだと思ってくださいw)


そう考えると今年の宅建試験もワタクシのブログもそう大して変わらないってことですね。。。(と自虐的に締める。。。)


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だからブローカーネタとウ○チネタの時だけ妙にポチが増えるんじゃんw

宅建。。。

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ツバメごときに完膚なきまでに叩きのめされたんですのw

こんにちは。

ワタクシの一年は昨日の夜20:59で終わってしまいましたが、(なぜ実松のところで由伸を代打で出さなかったのか、、永遠の謎のワタクシです)本日は一年に一度の宅建試験の日。。

早速試験終了後にぞろぞろとワタクシのところに受験レポートが届き始めましたが
民法・・・難化
法令の制限・・・微難化
建築基準法・・・例年並み
業法・・・正解数の問題が多くやや難化
その他・・・例年並み
とやはり士業になる年は難しくなるという都市伝説は現実のものとなりそうです。。

まだ今年の問題が届いていないのでわかりませんが届いたらワタクシも早速解いてみようかと。。(ちなみに全く宅建の勉強をしていない現役不動産屋がエラそうに解くと20点も取れないのが宅建の試験ですw)

さて、そんな中、今年悲壮感漂う受験生が1人いたのでご紹介します。

いずれも賃貸の仲介さんの営業マンなのですがこの会社、今年、こいつを含む受験生が4人います。
昨年も似たような事例がありましたがこの会社も年内にパートの重説要員であるおばちゃんが退社予定なのでこの4人のうち誰かが合格しないと宅建資格保有者がゼロになり、新たに宅建持ちを雇うことになります。(でなければこの会社は資格者を失うのでお取り潰しですw)

と言うことでこの会社も4人のうちだれでもいいから一人は絶対合格しろと厳命されてるようで9月くらいから必死に勉強を開始。。

肝心の試験結果は自己採点もできていないのでわかりませんが、事前の勉強内容を聞く限り、全滅必至。。
(だって先週の時点で模試15点とか18点とかで自慢してましたからw)


で、試験が終わってすぐに本人から電話がありましたが、
「本番の試験ってこんな難しいんですね。。w」とまるで他人顏www





ホント、
ここゆうが使った鉛筆コロコロ作戦を教えておけば良かったです。。。(4択試験で六角形の◯×って意味わかんないですけど、w)



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ところででんじゃらす兄さん、、どうなったか気になるんじゃんw

宅建試験2日前に寄せて。。。(と、よもやま話あれこれ)

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ツバメ退治、、、、だから、あと3勝なんですのw(ってかここから進むのかよw)


こんにちは。

さて、今週末はいよいよ宅建試験の日です。

今年から宅建取引士という士業になることで相当な難化が予測される今回の宅建試験。。
例年以上に「正しいものはいくつあるか?」的な出題が多そうな予感がするし、民法の問題も相当こねくり回したような出題が予想されます。。

そんな試験2日前ということもあり、今更ながらワタクシがアドバイスするとすれば
試験1時間くらい前にチョコレートでも食って糖分補給しておけ!くらいでしょうか?。。。(チョコモナカジャンボとか食うと腹が冷えちゃうのであくまでも普通のチョコを食ってくださいw)

あ、あともうひとつ大事なことがありました。

この試験、合格率が毎年約18%です。
日曜日の試験で教室に入るとその部屋には約40人程度の受験生が座ってるはずですが合格率を考えるとその部屋での合格者は平均7人少々。。(ま、一列に一人、合格者がいるかいないかくらいです)

えぇ、、おそらくあなたの前後左右に合格者が座ってる可能性はほぼゼロ%ですので間違っても試験中に見える他人の答案で「あれ?こいつやけに④の回答に偏ってるな、、、もしかして今回の試験ってそういう流れ?」なんて自分の回答に自信がなくなりそいつに合わせて試験後に「んがー!直さなかったら正解だったじゃんwwww」ってことが無いようにしてください。(毎年、2ちゃんの宅建スレではこのコメントで盛り上がりますw)

と、宅建試験ネタを毎年書いてるワタクシですがどうもこの宅建ネタを書くとポチ数がダダ落ちするので話題を変えます。

昨日のブログで
「狼さん、、この物件、、どう思います?」って話を書きましたが昨日みたいな物件相談以外にも新築アパート、レジの相談もたくさん飛んできます。

ワタクシ、この手の相談が来ると
①場所を確認して周囲の雰囲気を確認
②そのエリアに居住している大家さんに直電して賃貸環境を確認
③送られてきた図面と収支表を展開して矛盾点が無いか検証

という手順でその物件がホントに買う価値があるのか無いのかを見てます。

この作業、、どんなに早くやっても小一時間は掛かるので面倒な作業なのですが、恐らく検討してる人の人生を左右する可能性があるのでワタクシ、この相談に関しては徹底的に調査します。(ま、間取りとかのプランニングを見るの好きだから出来るんですけどw)

とは言え、送られてくるプランはほとんどの場合、業者さんが安いクズ土地にアパートのプランをぶち込んで机上の収支計算で出した収支計画なので肝心な募集経費とか原状回復経費などが計上されないまま簡易的な定数で巧妙にごまかされています。

特に初めて不動産投資をやるって方に多いのですが、都合のいい数値だけしか書いてない収支計算書を鵜呑みにしてしまい土地建物契約を締結して工事が進んで引き返すことが出来なくなった状態でこの事実を知り利回りが大幅に下がるハメになるなんて話がよくあります。

これ以外にも工事請負金額が決まり契約を締結して工事に入ってその工事が佳境になったくらいに発生する「客付けを良くするための追加工事に伴う追加料金発生や外構工事追加料金発生」でプロジェクトの全体価格が増大したわりには、設定募集賃料が高すぎて値下げして募集するハメになり予定利回りより2%ダウンなんて話もよくあります。

これの原因は売り側の業者さんの「まずは利回りありき」の考え方に起因します。

当然ですが、新築にしても中古にしても物件を検討する際、買い側として真っ先に気になるのが利回りです。
そうなれば売り側は少しでも利回りを高く見せて興味を引かないといけません。

えぇ、、売り側としてはまず先に売りたい利回りを設定してその数値になるように収支表をいじり倒すんです。。

その際、募集経費、原状回復費などをまともに計上すればたちまち利回りは低下するし、利回りが低下すればその分、売値を下げないといけないので売り側の利益が少なくなります。

毎回毎回、この手の相談で答えてることなのでブログでも書いておきますが、
新築物件で不動産投資を始めようと考えてる方に於かれましてはまずこのトリックに気が付いてください。

よくある話で、
素人大家さんが自力で土地を見つけて、自力で建築会社に相談して計画した利回り8%の物件と、
業者さんがクズ土地見つけてそこに建築プランぶち込んで計画した利回り8%の物件では
同じ利回り8%でも全然違う利回りになっちゃいますからw。


と書くと、「素人がそんな自力でなんでも出来るわけねーのになに無茶言ってんだよ、このデブ!w」
なんて言われそうなのですが、こういう時に役に立つのがセカンドオピニオンってやつです。

ワタクシの経験ですが、一般の大家さんで新築を自力でやってる人で「すっげーの建てましたねww」って思う人は大体、このセカンドオピニオン的な人が後ろに控えてました。

で、このセカンドオピニオンですが、




あ、すみません。。


ワタクシ、これから神宮に言ってやらなきゃいけないことがあるので続きは明日書きます。。(だって菅野君、、まだ今年、ツバメ軍団に一度も勝ったことないっていうんです。。)


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