プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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池中玄太、、握力20キロ。。。

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今日のネタは2分で読めちゃうんですのw

こんにちは。

連休明けの月曜日。。

週末にセミナーを控えてる関係でブログを書きつつセミナー原稿をまとめるという二重の作業を強いられているなか(「え?二カ月も間開いてんのにまたギリギリ進行ですか?ww」とか言わないでくださいw)やらなきゃいけないこと山積みでお昼の弁当を今頃貪り食うワタクシです。、、、。(今日も夜は接待なので今から90分でまた空腹モードに戻さないといけない局面ですw)

そんなクソ忙しい月曜日の午後。。
とある仲介さんから物件情報がもたらされました。。

物件スペック
カワサキ国某所
平成築のS造(なんと全戸居住用ですw)
利回り約10%
お値段2億ちょい

先日、耐用期限切れのS造物件を30年フルローンで引っ張ってるワタクシとしては「なんで今頃こんな物件出てくるんだよww」と地団太踏んじゃったのですが(利回りだけならこっち買っとけば良かったですw)なにより驚くのはこんな時世でもまだこんな利回りで物件が動いてるってこと。。。(謄本見たら個人の相続物件だったので管理会社の養分j、、、(以下略))

ワタクシ、物件くれた業者さんに「こんな利回りだったらうちなんかに出さないで中間省略とかで売ればいいじゃんw」って言ったのですがとある理由で出来ないので仲介に出したそうです。。(すっげーつまんない理由なんですけどそんなことで融資を出さない某銀行、、たぶんバカなんじゃないかと思いますw

幸いその某銀行が融資しないからウチに買ってくれと回って来たんでしょう。

と言うわけで物件資料を隅から隅まで読んだのですが、、、例の中央線某所のレジまでは行きませんが管理会社にいい感じにやられてやらなくても良さそうなとこまで手が入ってる気がします。。

ただ気になるのが全室1Kである点。。(部屋の面積も各部屋16㎡と狭いんです。。)

それでも場所的に考えるとこのエリアは家賃の安さが勝負(となると属性はあまり期待できませんけどw)なので埋めようと思えば・・・ま、なんとかなっちゃうでしょうw。。(人には買うな買うな言っときながら自分が買うときってなんでこんな寛容になっちゃうんでしょうw)

と言うことでここは物件も見ずに即決で買い付け入れちゃいます。(ただ今回はちょっと指し値入れちゃいましたけど)


さて、とは言え、我々の金庫にはお金がありませんので融資を引っ張っての購入となります。

そんなわけで、前回の購入時に「いいですか?これ買ったら最低一年間はおとなしくしててくださいね」と言われていた某信金さんに果敢に融資の打診をしてみました。(もしかしたらその「一年ルールも」ってのも社交辞令かもしんないしw)

・・・

・・・

秒殺でした。(今日は「融資」って言っただけで「あぁ?」って凄まれちゃいましたよww)



♪なーんでイチネンって言ったかわかるかな?

でもその担当さん、、そうは言いつつも「あ、でもその物件資料見たいです」とか言ってます。。


それってあれでしょ?

ウチみたいに共担突っ込んで融資パンパンなところには貸さないけど自行の顧客に紹介したいって言うんでしょ?(そんな他人が幸せになるようなことをワタクシがやるわけねーだろww)



♪そーんなうまくはいかないよ!、、いかないよーw


と言うことで今回はちょっと違う銀行さんにお願いしますが、「担保不足だからダメ」って言われたらこれはいつもの旅団○販大家さんに出すかもしれません。。(だからって大黒天にお参りに行かないようにw)


但し、

それ以前に誰かに買われちゃったらごめんなさいです。。。。(瞬間蒸発しないように頑張ってホールドしますけどワタクシの握力にも限界がありますから)


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ちなみに握力、、左右20キロしかないんじゃんw

ハワイアンパンケーキ。。。

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休みなのにギター弾く暇も無いんですのw

こんにちは。


なんとなく師走モードに入ってからブログの閲覧数がダダ落ちって気もしますがそんなのお構いなしに更新です。(そんなワタクシ、今年も自宅警備員ですからw)

まずはお知らせです。
来年の旅団セミナーの一回目(2月6日分)の受付を1ヶ月前の1月6日から始めます。
いつものように当日のブログ更新時間から始めますので参加したいって方は1月6日18:00にブログチェックしてください。

なお、今回の6回セミナーシリーズは毎回120名が定員です。
応募多数の場合は毎回抽選となりますのであらかじめご了承ください。

さて、
そんなわけで今年もあと1週間余り。。

田舎の無いワタクシ、、
今年も相変わらずの自宅警備員暮らしとなりますが同業者の中には今年爆益過ぎて税金で持って行かれるくらいならと正月はハワイなんてのがいるそうで正直、死ねばいいのにって思います。。(悔しいのでワタクシ、少しでもハワイ気分を味わうべくコメント師バーニィ氏が買って来てくれた新婚旅行のハワイ土産のハワイアンパンケーキセットの封を開けますw)

そんな正月、どこに行くでもないワタクシ。。
年末の大掃除の傍ら、正月物資の買い出しに出たのですが、、、あれ?

来年の福袋ってもう予約受付終了とか書いてありましたよ。。。w

例年なら正月の朝、早く行くとまだ整理券配ってたりして買うことも出来たのに今年は良さげなのが無いらしいです。。

自宅警備員のワタクシ。。
この正月の福袋が何より楽しみだったのですが、、、なんかますます悲しくなって来ました。(我々も早くハワイから初日の出が見れる身分になりたいものです)

そんなハワイ組の某業者の社長からさっき電話があり、わざわざ「うちの新年は12日からだからヨロシクねーw」って言われ(てめーら10日くらいの飛行機で帰ってくる気じゃねーだろうな?w)悔しい思いをしたのですがその時に

「あ、そういや三茶で接道不良だけど安い戸建てがあるけど買う?」
とか言われました。

聞けば坪単価は100万ちょい。。(三茶で坪100ちょいってホントに三軒茶屋ですか?ww)

建物がどのくらい古いのかはわかりませんがこのまま使えるのかどうかわからないので明日年明け早々にでも見てきます。

また、この建物、、
4LDKとからしいのでシェアハウスで使えるということになれば新春狼旅団◯販大家の第一弾とします。(ただウチでもこのロットだと現金買い出来ちゃうのであくまでもウチが買わない場合に限定させていただきます)

なによりこの物件。。
接道不良とかいいつつ役所に掛け合えば再建築可になる可能性があるらしく(但し、多少荒技を駆使しないといけないそうですがw)そうなると投資金額が倍になる可能性も秘めてます。。(本当であれば昨日の「両建てバタフライ」を使わずにがっぽがっぽですw)

「ただ、俺らが帰ってくるの12日以降だから欲しいならそれ以降に連絡なw」

儲かってる会社と儲かってない会社の落差を垣間見たワタクシではありますが、年明けからこれ転がして儲けさせていただき、我々は春先くらいに京都奈良くらいに社員旅行と行きたいところです。。(途中USJに寄りハリーポッターの魔法の杖買いますw)

ってなわけでワタクシ、これからウチの犬のシャンプー作業に入ります。。(そろそろケモノ臭がして来たので今日やらないといけないそうです。。)



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イヌのくせに生意気にリンスインシャンプー使ってるらしいんじゃんw

狼旅団○販大家さんリターンズ。。。(ってか前やったのいつだっけ?ww)

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気がつけば月曜なんですのw

こんにちは。

先週のブログで
「新戦力君、気が付かないうちにスーツのボタンがとまらなくなるくらいのデブになってたんじゃんw」
と書いたら早速、新戦力君宛に団員番号319のS氏より貢物が届きました。。


48本あるので2カ月分ですw

ペットボトルのお茶48本を佐川で送ってくるのもすごいですが、よく見るとこれ、、賞味期限がすでに2カ月切ってます。。。(送ってきた目的が違う理由なんじゃないかって気がしてきましたw)

S氏「2カ月なんて悠長なこと言ってると賞味期限切れちゃいますから缶コーヒーなんてやめてこれを1カ月で飲み干してくださいね。。」

では、これを二人で飲んで次回のセミナーでは結果をコミットしたいと思います。。。(ってかこれ、ワタクシも飲まなきゃいけないの?ww)

さて、
話は変わりますが、久しぶりに「狼旅団○販大家さん」が出来そうな物件が登場しましたので今日はそのネタを書きます。

前回の「狼旅団○販大家さん」から約1年半。。(あの時は某エロサーファーに速攻で買われちゃいましたっけw)

あまりに物件を出していなかったので「狼の野郎、、いい物件が出てきたら中間省略でこっそり売ってんじゃねーの?」とあらぬ疑いを掛けられてると風の便りで聞きますが、、、
ホント、ケツが浮きそうな物件が全然来なかったんだってwww

しかし、年末も近くなり、そろそろ相続財産を売り払っちゃおうかという流れが出てきたのか、どう考えても不動産のことをよくわかってない地主さん系の売り物件が増えてます。。

前にもブログで書きましたがワタクシの場合、収益物件専門の仲介さんとはそもそも情報の入手経路が違います。(ワタクシ、儲かりもしない単に融資が付くだけのクソ物件は全部ゴミ箱に捨てちゃいますからw)

どこから入手しているかを書いてしまうと商売に影響するのであまり詳しくは書けませんが要するに○○系転売業者さんのミスマッチ物件です。。(セミナーで時々しゃべってると思いますがこの○○をコメント欄で暴露することのないようお願いしますw)

と言うことで一応物件スペックです。
土地 約245㎡
商業地域 80/400(しかし道路が狭いので80/240)
都内某所の巨大ターミナル駅徒歩6分
現況 古家2つ
(抜かれるとムカつくので数値は多少ボカしてありますw)

恐らくレインズで売れば300万は軽く超えそうですが普段から手なずけている仲介に「いつものようにボリューム入れるまでは他に話すなよ」と厳命していますので今月いっぱいはこっちのコントロール下にあります。

と言ってもぬか喜びしたくもないので旅団公認設計士のT氏と旅団公認ひとりデべ(ww)のK氏に電話して売値が妥当かどうかチェックしたところ、、
「2番手でいいから行列に並んでもいいですか?」
と言われ一安心。。。(「高い」って言われたらこの計画は終了でしたw)

ワタクシの計算が正しければ本物件、、
巨大ターミナル駅徒歩6分でありながら多少強気な賃料設定であれば利回り9%は叩き出しそうな予感がします。。(鉛筆ナメナメ、、多少盛ってますw)

ただ本物件、、
土地のロットがデカいので新築レジにすると完成時は土地込みで3億弱までいっちゃいます。。
また古家は単なる居宅です。収益物件には使えないのでこの古家を再生させって・・・ってのはダメです。

また、「いい物件はまずお客様に・・」なんて心にもないことを言うのは嫌なので正直に言いますが、本物件、、まずうちでお金借りれたらそこで終了です。(あと、情報が漏れて高買い転売業者に抜かれても終了ですw)

しかし、うちのメインバンクに「え?こんなロットの物件じゃ金貸せねーよwww」と言うことになったら本物件は○販大家さん物件としてマーケットに放流しますw。(その際、うちは仲介に入れないので業務委託手数料として銀座の高い寿司を2回奢って貰いますw)

ん?

なんか大事なこと言うの忘れてるような。。。?

あ、そうそう。。

売り値を書くのを忘れてましたwww

本物件の価格は、一種単価で80万でございます。。。(このブログ読んでて一種がわかんねーやつはググってきなさいってwww)

と言うことでワタクシ、これからメインバンク(地元信金w)に出撃です。。。

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目だし帽かぶって行ってくるんじゃんw

無慈悲なくらい高く売ってくれw

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「Kのひつまぶしとひまつぶしの意外な関係」きぼんぬなんですのw

こんにちは。

旅団の週末イベントに備え仕事をほったらかしにしてパロディー重説を作ってるワタクシ、、、。(新戦力君から「ろくでなし」呼ばわりされてますw)

頭の中はGWの続きがまだ続いてますが(だって「よく遊び、よく遊べ」って言うじゃないですか?w)そんなお遊びモードでも仕事ってやってくるもんなんです。(遊んでいる方が仕事来る気がするので心を鬼にして遊んでるって側面もあります)

覚えてますか?
去年の今頃やった「狼旅団○販大家ネタ」。。。

あの時、お世話になった弁護士さんからまたもや「相続案件ネタ」がやって来ましたwwwww。。

前回は20人くらいに物件資料を配り最終的に団員N氏がさらっていきましたが、売った後になってあれほど問題になってた「告知事項」が存在しなかったことが判明。。(契約の日に言わないでもっと早く言ってくれれば良かったのに、、)

一転して「そんなことならN氏なんかに買わせないで自分で買っておけば良かった物件」に成り下がり現在、山手線の内側のロケーションでありながら利回り20%を叩き出すという憎たらしい惨状を見せつけられる毎日。。(だから君のブログコメントはほとんど反映させてねーんだよwww)

そんな弁護士先生の案件ですから
さぞヨダレが垂れそうな案件ではないかと思うのですが、、、今回の条件は・・・

「今回は無慈悲なくらい高く売ってください」
とのこと。。。(えー、、、)

安く売っていいなら旅団内で売っちゃうんですが今回は高値売買が条件。。
となるといつもの無慈悲な高値売り作戦(別名:砂漠の想い出作り作戦)となります。。。

どうやって売るかは企業秘密なので書けませんが築年数も新しめのRCレジなのでここは表面利回り6%台を狙いますww。(電話がたくさん鳴ったら買い上げさせちゃいますw)

と言うことで今回は「あの狼閣下から高く買いたい(安く買いたいじゃないですよw)」という勇者の方に売りますw。

売値が3億を超えるので手金で6000万くらい持ってないと無理じゃないかと思いますが金利1%台の融資なら辛うじて回る・・・かもしれません。。(手元で収支計算してみましたが、、、、手残り、、ほとんど無かったのは内緒ですw)

しかし、都内で築10年そこそこのRCレジですから都内で築浅RCを探してる人ならつい飛びついちゃうんじゃないかと。。。(利回り6%もあれば上等上等って方が多いと某大手仲介さんからのソースありw)

そんな訳で今回の申し込み条件です。
①手金6000万以上持ってること
②手金が無くてもそれに見合う担保を持ってること
③狼旅団をこよなく愛してくれてること
④ポチを毎日してくれてること
最近、真面目に押してるヤツ減ってるらしいじゃねーかよww
今回は3つ条件を満たしてくれたらレッツゴーですw。

ちなみに本物件。。
まだ正式に専任媒介を結んでいないのでどこのどんな物件かは書けませんが昨年、某ポータルサイトの一括査定で39000万だった物件を48000万で売り逃げした時の物件に匹敵するくらいの物件です。(大規模修繕なんかまだやんなくてもいいのにすでに一度終えてます)

ってか3億超えの利回り6%台の物件、、、
ホントに買うやついるんでしょうか?節税目当てとかじゃなければもはや何かの罰ゲームですw


と言うことで
求む!!勇者の人!!(いねーよw)



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ってかこんなネタでポチするやつもいないんじゃんw

第三回 狼旅団○販大家さん。。。

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スタンプの今月の売り上げ、、360円って一体どういうことなんだよwww


こんにちは。

先日、うちで買えるような物件を探してると書きましたが、それを読んだ都内の仲介さんから
「では。こんな物件、買いませんか?」と連絡がありました。(ブログに書いてみるもんですねwww)

とは言え、昨今はそういう業販系物件であってもモノになりそうな物件は少なくワタクシが「これ買いじゃんwww」とケツが浮くようなケースはほとんどありません。。。

だって一度も会ったことすらない人がそう易々と赤の他人が儲かるような物件を出すわけないじゃないですか?www(至極当然な理論)

最近そんなパターンばっかりだったので今回もそんなパターンじゃないかなーと思って「あ、それならFAXで送っといてください」とちょっぴり無下に扱ってしまいました。。。(今考えるとなんてバチ当たりなワタクシなんでしょw)

FAXが届いたのでチラ見したところでワタクシ、、ケツが浮きましたwww(仲介さん、、GJであります!!w)

ちなみに物件はこんなのです。。


狭小地に建ってる築古戸建です(画面はイメージ画像)

4m×4m角地に建つ推定年齢40歳超えの築古戸建なんですが価格は未定と言えど(業販物件は最初から売値なんて決まっていないんです)仲介さん情報では1000万を遥かに下回る価格で買えそうです。

しかし安い物件にはいろいろ問題が付きまといます(だから安いんですw)。

まずこの4×4の角地の道路。。。
どちらも公道ではありますが道路法上の道路じゃありません。。(いわゆる43条但し書きってやつです)

ま、但し書きでも役所に掛け合えば共同住宅はダメでも戸建なら建築許可が出ます。

ワタクシ、これを現金で仕入れて速攻で更地にして建築条件なしの土地で(建物まで建てちゃうとその間、寝ているキャッシュがもったいないです)秒速転売ですwww。(秒速って言っても実際には2か月くらい掛かるけど)

脳内計算
物件+解体費用=約900万

転売価格1900万

1900-900=1000万・・・粗利

買ってから解体して売るまでで約2か月とすると、、、あれ?

年利換算したら666%じゃないですかwww(あくまでも脳内妄想利回りですけどw)


そうと決まれば早速ボリュームチェックしてどのくらいの容積が食えるのか計算です。

机上の理論上はぎりぎり3LDK(リビングが8畳取れないのでLDK表記は出来ませんがw)いけそうな感じなので翌日、旅団の一級建築士(通称:ヒゲの旦那)を引き連れ、いざ現地調査へ行くことに。。。(旅団員であればたとえ今日の明日でも付き合って貰うんですw)

で。翌日。。
駅から7~8分歩いたところにその物件はありました。

そして現地について周囲を見回すと、、、あれ?



新築の家も2階建てじゃん。。



土地が小さい本物件。。
2階建てしか建築できないとなると3LDK分の容積が取れません。。

慌てるワタクシとヒゲの旦那。。。
HIGE
んだよー、、斜線当たりまくりじゃんwww

近隣でハウスメーカーが新築分譲やってたのでさりげなくヒアリングしてみましたが、、日影が厳しくて3階部分に建物乗せようとすると斜線にぶつかって鋭利な三角屋根になっちゃうと聞かされたワタクシとヒゲの旦那。。。

ここであえなく撤退です。。(我々、あきらめも早いですw)

念のため翌日になって役所の建築指導課に行き
「ここで3階建て建てたら・・・どうします?(我ながら意味不明な質問ですw)」とヒアリングに行きましたが結果はもちろん撃沈。。。(「なに寝言言ってんの?」と鼻で笑われましたw)

土地があと2坪あれば買い取り転売出来たのですが再販出来なければワタクシの守備範囲ではありません。


ここで方向転換です。。

えぇ、、売値だけは安いのでこの築古戸建を収益物件として考えることにします。(再建築不可でもないのですが床面積で50㎡超えないと実需売りは相当困難になりますから)

再建築出来る可能性のある土地はしばらく収益で寝かせておいて周辺環境が変わるといきなり物件価値が上がるんです。。

ワタクシは不動産にお金を寝かせておくのがイヤな性格なのでやりませんが(本物件はあくまでも買い取り即転売を狙ってましたから)見る人が見れば本物件は相当お宝に見えるはずです。。。

とは言え、
残置物も多く畳も擦り切れお風呂は当然ですがお風呂は新築時のままのバランス釜。。。

残置物を見ると昭和40年代の世相が色濃く反映された本物件の部屋ですが、
今どきの大家さんならこれをハイパーリノベで賃料を大幅アップさせて貸すことも出来るでしょう。(ちなみにワタクシはそういうことは考えたくもないですがw。。。)

と言うことで本物件、仲介さんの承諾をいただき
「第三回 狼旅団○販大家」として売り出すことにしました。

ただし、本物件はいつもと違いワタクシの立場は客付け。。(しかも先に1社いるのでワタクシは仲介にすら入れません。。。)また、先付けという弱い立場ですからマーケットが安いと思えばワタクシが客付けする前に瞬間蒸発しちゃうかもしれません。。

そんなことを考えて昨日、とにかく物件があるということだけでもこんな内容でfacebookで告知してみました。

「昨日の○○物件、、
役所の都市計画課と建築指導課にヒアリングに行きましたが、やっぱり実需向けの再販は無理と判断しました。
(中略)
と言うことでこの物件は久しぶりの「狼旅団○販大家物件」になりますw」



それから約40分後。。

某大物大家さんから書き込みがw(プライバシー保護の関係上、Gさんとさせていただきますw)


え?マジですか?www(こんないい加減な書き込みだけで「買う」と言いますかww)


この某大物大家さん、、
今日の朝、早速内見に行きその場で買付け入れた模様ですが
我々の業界でも有名な人だったらしく現地からLINEで「まさか○○○○○さんがいらっしゃるとは夢にも思ってなくて終始緊張の内見でしたwww」と連絡がありましたよw(「Team Bolo」の名前も飛び出したらしくこの仲介さん、、相当ブログ読み込んでる予感がしますwww)

しかし、、
仮にこの物件をこの某大物大家さんが買ってもワタクシに仲介料が転がり込んでくることはありません。。(業者物件は買う前提であれば買えないからと仲介には入れないんです)


でもこの某大物大家さん。。

まだ買えるかどうかわかりませんが無事買えたあかつきにはきっと恩義を感じて旅団スタンプくらい買ってくれるでしょう。。。(なんならまとめ買いして親戚縁者に配るも可w)


・・・・・


・・・・・


きっとこのブログも見てるでしょうからもう一度言います。


旅団スタンプくらい買ってくれるでしょう。。。 (まとめ買い推奨w)


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買ってくれないなら旅団主催の「豪華大内覧会」きぼんぬなんじゃんw