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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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最近の融資動向のお話し。。。


ぼちぼち本格的にポチっていただけると幸いでございますw

こんにちは。

本日は水曜日。。

まだ年明け早々なので今日までお休みって業者さんも多いのか、今日は物確電話の鳴りが弱く本格始動は明日からって気もするのですが、金融機関の方はすでに臨戦態勢に入っているところが多いようでウチの会社にも「挨拶周り」と称した「情報収集」目的で昨日今日は何行も金融機関様がいらっしゃいました。

と言ってもいくら金融機関様がウチの会社に来て貰ったところでウチからの融資案件なんてありませんから(よくよく考えたら最後に融資アレンジやってたのって3年くらい前じゃねーの?ww)せっかく来て貰ってもぬるめのお茶くらいしか出せませんが、どうもウチの会社、、まだまだお金を借りれる模様で口々に「いい案件があったらぜひ持ち込んでください(但し、オタクは業者なので間違っても金利が安くなることはございませんが」だってw)」と言ってました。

いい物件かぁ、、、(遠い目・・・)

ま、こんな時期にそんな酔狂な物件があればいつでも持ち込みたいとこですけど、、
ちょっと利回りがいいと思えば容積オーバー。。。
ちょっと価格が安いと思えば再建不。。。
ちょっと場所がいいと思えばあり得ない超強気な利回り。。。


えぇ、、
築古物件でも買ってスーパーリノベ出来るスキルでもあればあれですが、常に楽することしか考えてない我々からすると、、
そんな幸運を掴むにはまだまだ運が足らないことを力強く感じるワタクシでございます。。。(なんかもう、、物件探し自体が何かの罰ゲームじゃないかと思う今日この頃です。。)

それとは別に、銀行さんから昨今の融資事情も聞けました。。

一番驚いたのは某金利の高い銀行様。。
今まで融資倍率50倍だったのがあろうことか上限がいきなり20倍に変更になったそうです。。。それと某イケイケS信金様に至っては「融資額80%以外の残り20%の手持ち資金を先に口座振り込みしろ」と無茶なこと言い出してる模様です

これってどういうことかと言えば今までは年収1000万の人であればやりようによっちゃ最大5億まで借りれたものが融資の上限を2億にするってことと同義語。。。(どこまでホントの話かわかりませんがあちこちの銀行様がおっしゃってたので間違いない話なんでしょうね。。。)

ホント、あれです。。
地方のサンタメ系RC物件を買うには2億の上限ではかなり買える範囲が狭まってしまうのでこの決定が今年の不動産投資マーケットにどんだけの影響を与えるかなんて想像しなくてもわかってしまうお話です。(えぇ、、今年はサンタメ業者さんが派手に吹っ飛ぶシーンが多数目撃出来るんじゃないかと。。。

実際の話、これを12月も末近くに発動された一部サンタメ業者さん(特にヨンタメ系w)はこれで自爆して違約の一括払いが出来ずに現在、会社の電話が止まってるところもあるそうで昨日の和服屋のみならず、不動産業界にもぼちぼち夜逃げの嵐が吹き荒れるかもしれません。。

また、巷では久しぶりの好景気で湧いているので不動産投資物件も値上がりし、さらなるバブルを生む(少なくともオリンピックまでw)なんて思われていましたが、前々からブログでも触れている通り、不動産投資は融資がすべてなのでここが絞られてしまうとたちどころに出口が無くなりインカムで儲かっているならいざ知らず、サンタメ業者の家賃保証期間が切れた瞬間に手出しになるような物件を持ってる人はこれからが地獄の釜の入り口になります。

こうなってしまったのは金融庁の度重なる指導のせいだと思うかもしれませんが、そもそも行き過ぎた融資に手を染めてしまったのは金融機関だしそのジャブジャブ融資に目を付けた業者さんがあの手この手で「荒業」を駆使してあり得ない融資額を引っ張り続けたことに他なりません。

そんな過去の「荒業」を振り返ってみると、、
初期・・・収益性を軽く無視したかのような積算価格での融資
     通帳のコピーをあちこちの銀行に同時に送りつけ同日融資実行
     共同担保用物件の使いまわしw
     「二重売契」の悪用


中期・・・預金通帳のコピーを改ざんした預金の水増し
     レントロールの改ざんや空室の部屋が埋まってるように見せかける裏工作(カーテン・家具等設置)
     銀行にホントの利回りがバレないように審査中のレインズ掲載見合わせ依頼
     「売買代金変更の覚書」による売買価格改ざん


後期・・・一物件一法人ブームに伴うパソコン上での預金残高水増し
     賃貸契約書そのものの改ざんw
     高血圧で団信が通らない人向けに「降圧剤」をわざわざ海外から取り寄せ服用させ団信を強引に通すw

     
末期・・・預金通帳の改ざんが難しくなってきたのでわざわざ中古のATMを買って通帳の印字を試みるも肝心の足し算を間違えて合計金額が合わない偽造通帳を銀行に出してしまい速攻で出禁になるw(冗談かと思ったらホントの話じゃねーかよww)

と、ここまで引っ掻き回してしまえばさすがに金融機関も黙ってるわけにも参りません。。。(ってかここまで派手にやられちゃうと融資担当も己の身の危険を感じるでしょ、、、とw)

ここまでやっても犯罪にも問われず「売主・買主・仲介・銀行の四者がみんなWIN-WINなんだから文句ねーだろ」と調子に乗って取引を続けてしまったのがこんな好景気だってのに不動産融資だけが金融庁のやり玉になってしまう原因の一つではないかとワタクシ、、思慮するわけですが、ここから将来起きる不幸なことはまだ誰も経験が無い領域だけにワタクシも想像がつきません。(過去2回あった不動産バブル崩壊の時とは違う展開になるってくらいはわかりますけどそれ以上はホント、わかりません)

今の時点でわかってることは「今まで通用してた無茶な融資が出来なくなること」と、「融資を受けることが出来る人と出来ない人の格差がグンと広がる」ってことくらいですが、昨日今日来た銀行様の話によれば「これから不動産投資を始めるって人には厳しいけど今まで着実に不動産投資をしてる人にはさほど影響は無いんじゃねーの」ってことですので今年は我々同様に

ちょっと利回りがいいと思えば容積オーバー。。。
ちょっと価格が安いと思えば再建不。。。
ちょっと場所がいいと思えばあり得ない超強気な利回り。。。


って物件情報群の中から「これだ!!」と思われる物件をひたすら銀行に持ち込む作業に明け暮れても大丈夫そうですw(基本的に新規参入は厳しいですけどすでに大家さんやってる人には今年もまだ優しい模様ですw)

あと、もう一つ、
融資が絞られてくると確かに買う人が激減して来るのですが、それはあくまでも不動産投資を始めるにはギリギリのお金しか持ってない人の話であって、高属性の人や、株などの別の投資で大儲けした人から見るとこの不動産投資はまだまだ魅力的に映ってる模様です。(これは某都銀信託系金融機関様の情報ですw)

また二代目大家さんなどの相続絡みの人は相続税のことを考えると買わないわけにもいかず結局買いたい層は減少しても元々存在している既存層は健在ですから物件を売りに出せばそれなりに売れて行きます。(実はこれ、、意外に指値してこないのが驚きなんですww)

そう考えると売りに出せばまだまだ高値で売れる可能性が高いので「今売ればキャピタル稼げる人(但し、満室で当面無理して売らなくてもいい人は除くw)」に限っては今年の今ぐらいから逃げ切り売りをお勧めします。

えぇ、、実はワタクシ、
最近のマーケットを見ていてサンタメ系業者さんや一般の客付け業者さんが最後の大勝負に出てる気がしてるんです。。。(「荒業融資」に不慣れな地銀ルートを開拓してそこに上客をぶち込んで想像以上に融資を引っ張る戦術です)

と言うことで、恐らく春先までは使えそうな戦術ですので今売ればキャピタル取れるって人はお試しください。

さて、話は変わりますが、、
そんなここ数年で上記業者さんみたいなところに物件を掴まされてしまった方。。。

きっとこのブログを読んで落胆しちゃいそうになるんじゃないかと思いますが、そんな落胆してる暇があるなら今からすぐにリカバリーする政策を取る方が賢い選択です。

なーに、、
巷で言われてることで「こういう不正がバレたら金融機関に一括返済を求められる」というのがありますが、金融機関だって最初から薄々感づいて融資実行してますので一部の金融機関以外ならそうそうそんな無茶なことは言ってきません。(そんなこと本気で調べ始めたら融資担当さんや支店長クラスの首がいくつあっても足りませんからw

とにかく、
手出しのお金が発生しないように部屋を埋め続けることに最大限努力していればいつかは嵐も通り過ぎます。
その間に借り換えできる金融機関を草の根分けてでも探し出し履いてくるインカムはひたすら留保、、、

ホント、城攻めの「籠城」では無いですが「耐えるも投資」と割り切って今年一年を乗り切っていただけると幸いです。。(ってこの話するのって何度目でしたっけ?w)



要するに今日は「中古のATMネタ」を書きたかっただけなんじゃんw

昨今の融資姿勢の話。。。


まずはポチってからお読みくださいw

こんにちは。

さて、昨今、ワタクシもそうですがブログやらなにやらで「なーんか最近金融機関の融資姿勢が厳しくなったよね」と書かれるようになりました。

事実、今までは年収で800万もあれば初心者であっても軽く5億程度まで物件購入出来たものが出来なくなってきてますから確かに金融機関の融資姿勢に変化があったのは間違いないかと思います。

ただ、これの実態はどちらかというと「融資付けする業者さん」に問題があるようです。。

実は最近、あちこちの業者と話をしてると、皆さん異口同音に「そういやオオカミさん、、〇〇って業者いたでしょ?あいつらいろいろ悪いことやり過ぎて〇〇銀行出禁になったんですよww」と会心の笑みで言われるんです。(まさに他人の不幸は蜜の味ってやつですwww)

噂レベルであればワタクシもあまり信用しないのですがそれを裏付けるかのようにウチに遊びに来る他の業者さんも「そういやオオカミ、、〇〇って業者が〇〇銀行出禁になったらしいぞww」と同じ業者名を挙げますので時間の経過からすると噂の業者以外でもさらに出禁になってるとこが増えてるんじゃないかと。。(ワタクシに寄せられた情報によれば今のところサンタメ業者で7社、仲介業者で11社ですw

ただ、先日もお話ししたように銀行などの金融機関はそんな業者に面と向かって「てめーらは出禁だ!」とは言いませんので(ウラ出禁と言います)そんな状態でも業者の融資付け担当はその物件を買いたい顧客属性もろとも物件の評価出しをやっちゃいます。

出禁業者に対しては「あー、、いろいろ検討しましたけどちょっとこれは取り組み出来ないかもですねー」とやんわりお断りして終わりなのですが、この際、持ち込まれた顧客情報や物件情報が銀行に残ることがあります。

実はこれが意外に厄介で、こういう残り方をするとどうなるかと言えば次回、別の物件でこの銀行を使おうと融資を打診しても「ん?この買主さん、、前に〇〇って業者から持ち込まれてない?」となり一発否決はされないにしてもかなり色眼鏡で見られることがあります。(「あんな業者から買おうとしてたくらいの客だからこの物件もなんかウラがあるんじゃねーの?」と疑いが掛かるんですw)

また物件の方は、「あ、この物件、、そういや前に〇〇って業者が賃料フカして打診してきたやつじゃね?」となり「ウチの銀行では扱えません」、、なんてことがよく起こります。(こうなるとこの売り物件はどこの業者が融資打診してもアウトになっちゃうんです)

ここ数年、我が世の春とばかりにどこの仲介さんも無茶な融資付けをやってたもんですから融資する金融機関の本部も相当賢くなり空室を賃貸中に見せかけようとカーテンぶら下げたり廊下から見えるキッチンに洗剤とか食器を並べてさも人が住んでる風を装っても金融機関は現地に飛びホントに人が住んでるかを以前よりも厳密に調査するようになりました。

これが最近の「融資が厳しくなった」と言われる主要原因であり各業者さんが「融資がそろそろ厳しくなるので今のうちに物件買っちゃいましょー!」とあおるのを見てると「その原因作ってるのはオマエラだろww」って大声で叫びたくなります。。(と言いましても不動産屋は儲かる時に儲けてないと、、ってこともあるので書いてて辛くなります。。)

要するにこれ、評価が出ないと買って貰えないので銀行騙して評価を上げてフルローン、オーバーローンを引こうとしてやってたことが銀行側に見破られてるだけで「手金無しのフルローン狙いじゃないと買わない」なんて類で行く道を間違えなければまだまだ「融資が厳しくなった」という話ではありません。

そう思うと例の光速投資系の業者さんの罪は相当なもので、また評価以上に融資を引かされて最終的な出口局面でにっちもさっちもいかなくなるであろう高属性で名を馳せた不動産投資家さん、、、

前にも「なんでもやり過ぎはよくない」と書きましたが、ホント、今のうちに「ヤバイ局面で泣きながら売らなくても安定運用が出来る手立て」を打っておいて欲しいです。(売らずに保有で耐えられるだけの資産にしておけばこんな局面でも死ぬことはありませんからw)

あと、今の時期であれば「キャピタル狙いで売り逃げ」も出来なくは無いですが思ってる以上にそんな考えを持ってる人も多く、現在都内の売り物件の在庫を見ても相当積みあがってます。

と考えるとですが、、
今までは自分に融資が付けばよかっただけで済んだ話が、売り出し時にどこの銀行で有利な融資が引けるのかという出口戦略を緻密に考えて新たな買主がよりたくさんの融資が引けるよう、売り主も努力しないといけない時代になったと認識していただけると道も見えてくると思います。(ちなみにス〇メ→ス〇メが出来ない時代の流行りはス〇メ→り〇なor浜銀or西〇信金なんてよくききかじります

なんか最近この手の融資の話ばっかり書いてる気がするのですが、
最近、ウチの会社に遊びに来る業者さんが毎回同じようなことを口にするのでとても気になってるからなんです。


えぇ、、
微妙な違いはあれど、、これってリーマンショックの時にあった「なーんかあの業者、、融資が止まったみたいで危ないみたいだよ」からの「一発倒産」って状況にすごく似てる気がするんですよ。。。。(考えすぎ、、ですかねーw)




たぶん気のせいなんじゃんw

究極の二択。。。。


本日もポチして「戻る」を押してからお楽しみくださいw

こんにちは。

明日の夜中にあのトランプさんの45代大統領就任式が行われるそうです。

先日の記者会見ではCNNとやりあったりロシア疑惑の追求だけで時間が過ぎてしまい肝心の経済政策についてはほとんど言及がありませんでしたがさすがに就任演説ともなれば何らかの発言はあるかと思います。(と言うことで旅団FXクラブの面々は明日の25時からテレビに釘付けとなりますw)

返す返すになりますが、クリントンさんが大統領になってればこんなあれこれやきもきすることも無かっただけに規模こそ違いはしますがたった一人の同業者に世界中が振り回されるってこの構図、、なんとかして欲しいものです。。

さて、同業者と言えば先日、新年会がてら、同業者数人でいつもの欲望渦巻くところ(最近はこういうとこ行っても欲望が渦巻かなくなっちゃいましたがw)に出撃してきました。。

去年の忘年会と同じメンツなので単にワイワイ飲むだけの新年会でしたが、去年いたはずの某業者の一人が急遽欠席になりました。

我々の業者飲み会、、
旅団の飲み会と違い約束しておきながらドタキャンすると次回の飲み会の2次会はこの欠席者の全額負担という厳しい戒律があり今回のように欠席者が出るとわざと高そうな店を指定して奢らせるという鬼のようなことをしますw。(なので欠席するときは前もって言っておかないとひどい目に遭うんです)

そんな戒律がありながらも当日にドタキャンするってことは「貨幣価値で30万以上損する可能性があることが突発的に起こった」「オンナ絡み」でしょう。。(ま、どっちにしても当事者にとっては我々の用事よりも優先なことが起きたからドタキャンするんでしょうけどw)

ワタクシ、飲み会当日は気にしていなかったのですがさっきその某業者から電話があったので「ところでこの前なんでドタキャンしたの?」って聞いてみました。

えぇ、、30万どころか数千万単位の損をするところだったそうです。。。

聞けば、融資特約無しでやったサンタメ契約で決済直前にエンド客の融資がスベッたそうで中間業者の彼の会社が「違約を払うか?買い取るか?」のいわゆる「究極の二択」になり上司からガン詰めされてとても新年会どころじゃなかった模様。。(そりゃ「給料から差っ引くからオマエ、数年はタダ働きだなーw」と詰められれば誰しも新年会どこじゃありませんってw)

実は年末くらいからサンタメ契約での融資ご破算事件が続発していて下手な小細工して無理やり融資を通すスキームで融資を引こうとすると本部稟議の最終段階で却下されることが増えたんです。。(でん兄が前に「中間省略業者のくせに融資特約なんかありえねー」とか言ってましたがこんな背景があるからどこも最近は融資特約付けようとするんです)

で、この融資を無理やり通すスキームですが、、基本的に「何部屋空室があろうが埋まってることにしちゃう手段」が主な手段で、これも融資の評価が低いとレントロールの賃料をフカしますw(空想であっても賃料が増えれば利回りも上がりますからねーw)

最近はこれを見破る銀行も増えてきたので業者さんによっては賃貸契約書の原本をスキャンしてゴニョゴニョするそうですが昔、大流行した二重売契とか通帳の預金残高偽造なんて手法よりも確実に融資が引けるので最近の主流はこっちだそうです。。

しかし、これがバレると大変です。。(ってか通帳のエビデンス偽造するだけで犯罪ですけどねw)

大抵の場合、持ち込んだ業者は二度を融資は受けられませんし、融資を申し込んだお客も銀行によってはBL入りとなりすでに融資を受けていれば過去も全部調べられ場合によっちゃ一括返済という恐ろしい災難に見舞われます。

幸い、この業者さんはそういうインチキやって融資を引っ張る系の業者ではないのでそこまでひどいことにはなってないのですが最終エンド客の融資が付かなければ決済が出来ませんから話が振り出しに戻り「違約を払うか?買い取るか?」の二択になっちゃうんです。

ちなみにこの二択以外にもう一つ回避する方法があります。

それは「新たに買主を探す」 、、、です。

この手法、、
最終的に新たなエンド客が見つからなければさっきの二択になっちゃいますが、目前に迫った決済期限を土下座して再延長してもらい新たな買主を探すだけの時間が売り主様からいただければ可能になります。


但し、このくらい気合が入った土下座が必要です

例のスルメ系銀行であればこんな窮地に陥っても2週間もあれば再審査→融資実行なんてことも可能なので1か月程度決済時期を延長してもらえばなんとかなることも多いです。(ただ、本来であれば乗らなくて済んだ墜落機にキャンセルが出たからと乗らされちゃう次の買主さん、、なんて運が悪いんだろうと正直悲しくなります、、、)

しかし、、
融資の際にあれこれ小細工したのがバレて融資が飛んだってケースでは次回の融資ハードルが一気に上がっちゃうってこと、、ご存知ですか?

えぇ、、
実はこれがサンタメの怖いところでサンタメ業者さんが「とにかくオーバーローン引かなきゃ」と一度そういう悪さをすると業者だけでなく、その物件そのものが再審査の際にさらに融資掛け目が厳しくなることがよくあるんです。。。(ここら辺の話、、巷の不動産投資本にはまず載ってないでしょうからここで覚えていってくださいw)

なぜかと言えば元々これらの業者さんはフルローン、オーバーローンじゃないと買えないお客さんが多いのでどうしても融資をフカすために融資額増額を目論みます。

当然ながら空室だらけの物件では利回りが担保されませんから先ほどの手段で空室なんか存在しないかのように装います。(代表的な手段は「〇にカー〇〇を〇り〇ける」という単純な手法ですw)

しかしそこが嘘だと判定されればその物件自体の次回からの評価は下がっちゃいますから別の業者がいくら融資打診掛けても本部のデーターベースには「そういう悪さをしないとダメな物件」と記録が残ります。。

そんな不名誉な記録が残ってしまえばその銀行の方針が変わらない限りずっとブラック物件として登録され続けますから一番多く融資を出してくれるはずの銀行から見放され、都銀、地銀、信金さんあたりで「手金一割無いと貸さないよ」って言われ融資年数を絞られた挙句、本来売りたい価格での売り出しが事実上不可能になってしまうんです。

今後のマーケットを見ると物件価格は明らかに下落傾向だし評価が伸びないとなるとここ最近物件を買ってる人は価格の下げしろもないでしょうから売るに売れない状況になります。(だから不動産投資って安く買えた時代に買ってるやつが有利になって高い時期に掴んじゃった人が不利になるんですって)

元々埋まりにくい物件ですからそれをリカバリーしようと経費を掛けて広告料マシマシにするとかあれこれリノベやったりもするでしょうがCFでその追加費用を回収するにはかなり無理が出てきます。(しかも大抵この手の「都合の悪い経費」は買うときに業者から見せられる30年先までの収支表に載ってないしw

さて、話は戻りますがこの新年会をドタキャンした業者さん。。

我々の新年会をキャンセルした同時刻に仲介さん経由で売り主さんに土下座して決済期限を延長して貰うことに成功した模様で現在、新しいカモ客エンドの買主様を探してるそうでもし再延長した期限までに決済できなければさっきの二択になるそうです。


でも最後にこの業者さん、、こう言ってました。。

「なーにそんときゃ違約を選択してずっと払わなきゃいいんだよwww」(「相手に裁判されたら会社を〇〇して〇〇すればオッケーオッケーww」だそうです) 

・・・

・・・

明日の夜中に我々と同業者であるトランプさんの45代大統領就任式が行われるそうです。。。

一介の不動産屋がアメリカの大統領になるのは前代未聞ですが、、不動産屋の根底ってこんな感じなだけなだけにいろいろな意味で心配でございます。。。(「あ?業者からメキシコの壁代の請求書が来たって?そんなの巡航ミ〇イルに張り付けてメキシコに撃ち込んじゃえばオッケーオッケーww」とか言ったりしてw)




今日からラスティーの力作3Dバナーに変わるんじゃんw

X氏の続報。。。。

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いぶりがっこって聞いたから美味そうな気がしてたんですけど、、これって要するにたくわんだったんですのw

こんにちは。

先日のブログ(「狼旅団シェアハウスクラブ」のネタ)の後半で旅団X氏の物件の話を書きましたが、あの時、ワタクシのこの物件への執着ぶりがこのX氏になんとなく伝わってしまい「じゃあ、買っちゃおうかな。。うん買うよ。じゃあね。ガチャ!」と一方的に電話を切られてしまったというところからの続きです。。

その後のワタクシ、、
このX氏が万万が一、融資がスベッた際に「じゃあ、こっちの銀行で融資通しておいたから使ってくれたまえ(ドヤ顔w)」と言えるようにウチのメインバンクの信金に話を通しておいたのですが(いえ、決してX氏の融資がスベッたときにワタクシが横取りするためじゃありませんよw)利回りがそれなりに良くて中央線某駅徒歩数分というロケーションな本物件。。

メインバンクの信金だって黙ってません。。(あとからわかったことですがこの信金さんの支店が本物件から徒歩2分のところにあるみたいです)

信金さん「狼さん、、この物件どうやっても狼さんちで買えませんか?(どう計算してもこれだとフルでいけますよw)」

・・・

・・・

うーむ、、

そうは言われても道義上、ワタクシが横取りするわけには参りません。。。(ネットでは腹黒さ全開なワタクシですがリアルの世界では好青年で通してますからw)

そう言って信金さんには担保評価だけお願いしておいたのですが、今朝方、そのX氏が融資条件が微妙に合わず本物件の購入を見送るらしいという情報を放っていた間者より入手しました

と、こんな流れになれば普通、


うれしいレベル1


うれしいレベル2


うれしいレベル振り切れw


となるところですが、、、

なにを隠そう、、
ワタクシ、不動産屋です。

えぇ、、融資の問題ではなく、この物件になにか問題があって見送ったって可能性も払拭出来ませんから素直に「スベってくれてありがとう!!」なんて思えません。。。(悲しいくらいに疑り深いワタクシなんです)

しかし、ワタクシ、
本物件で万万が一、X氏がわからないことがあってもすぐに答えられるよう事前に本物件に4回も出向きなんでも答えられるくらい調査していましたから(いえ、決してX氏の融資がスベッたときにワタクシが横取りするためじゃありませんってww)そこについては問題ありません。

となればX氏本人に電話してホントに買うのやめるのか?の確認です。。

ぷるりんこ♪

狼「あ、Xさん?あの物件買わないってホントですか?」

X氏「そうなんだよ。最終的に融資の条件がちょっと折り合わなくてねぇ」

・・・

・・・

えぇ、、不謹慎にもワタクシその瞬間から買い付け証明の作成開始、、です。。

X氏ももし自分で買えなかったら全く知らない他人に売るより知ってるやつに番手を譲る方が将来のことを考えれば得でしょうから(恩返しにワタクシ特選の物件をご紹介出来るかもしれませんw)ちょっと厚かましい話ですがワタクシ、、この番手を譲っていただくべくお願い攻撃です。

X氏「まぁ、全くの他人に買われるくらいなら狼さんの方がいいけど、、、ホントになにか特選物件紹介してくれる?」

・・・

・・・

まあ、ここ最近ケツが浮きそうな物件はありませんからすぐにとはいきませんが出てきたら優先的に紹介しますということで商談成立www(具体的にいつとかの時間的な約束はしてませんけどw)

と言うことでブツ元さんをX氏に紹介してもらい速攻で買い付けをFAXしちゃいました。


あ、そうだ、、
メインバンクの信金さんにも融資のお願いしとかなきゃ。。。

信金さんも前に「これ狼さんちで買いましょうよ」と言われてますからきっと担当さんも喜んでくれるはずです。。

と言うことで信金さんにもぷるりんこ♪

狼「と言うことであの物件、ウチで買うことになりましたよ」

信金の担当さんも電話口で喜んでくれたのでこれで問題無し、、かと思ってたら新たな問題噴出です。。。

信金さん「ところでこの融資ですけど、、今月中の実行じゃダメですか?」

・・・

・・・

え?

今月中って2月中ってことですか?(ってか今日って何日だよ?ww)

どうも信金さん、、2月の数字にしたいらしく「29日決済なら金利も融資年数もいいことありそうですよ」と言ってます。。。

仲介さんから得られた売主さん情報では「夏くらいまでに売れれば上出来w」って温度らしいのでこっちが2月中に決済したいなんて言おうものならあらぬ疑惑を持たれて「もしかして売値が安いからそんな決済急ぐのか?ww」って思われちゃう可能性もあります。。

うーん、、、困りました。。

こういう時はあまりこちらのペースで進めるのではなく売主さんのペースで進めないといけないところなのですがそれだと融資条件が悪くなっちゃうかもしれません。。(こちらを立てればあちらが立たずってやつです)

いつもそうですがワタクシのとこで物件買おうとするといつもなにか問題が噴出するなぁ。。。

と言うことでいろいろお願いしに大黒天行ってきます。。。(ま、神頼みの時点でなんにも問題は解決しないんですけどねw)


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ついでに前回のお礼参りもしておk、、、げふんげふん、、なんじゃんw

なまはげ。。。

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カフェベローチェのコーヒーゼリーにガムシロ入れるのって罪ですか?なんですのw

こんにちは。

前々から噂になっては消えていき、やるかやらないか当の行員でさえ懐疑的だったス○ガのゆるゆる融資キャンペーン。。

今週に入り急転直下実施されることになった模様です。。

自己資本比率からしたらまだまだ不動産融資に全力融資しても体力的にまだまだ有り余る本銀行。。。(例のバーセル条約なんて関係ないくらいの自己資本比率なので無茶な融資引っ張るよりむしろここの株買った方が儲かるんじゃ、、、げふんげふん、、)

この朗報だかなんだかわからないニュースではありますが、、
9月の期末まで限定とは言え今回の太っ腹企画に心躍らしている方も多いんじゃないでしょうか?

ただ悲しいことにこの融資はかなり融資可能エリアの絞った話なので(金利で1%も余計なリスク背負うんだから返せなくなった時に処分しやすいエリアじゃないとダメよってことらしいですw)今回の指定エリアじゃ結局築古S造(しかも軽鉄w)がメインになるんじゃないかと。。。

あ、そうそう、、。
今回の可能融資エリアでは金利と融資年数の優遇の両方がOKになるんですが、どうも今回の融資可能エリア以外では金利は下がりませんが融資期間の優遇はしてくれるそうなので「返済期間がもう5年長ければCF回るのに・・」なんてパターンではハマル可能性もあります。

ま、ワタクシ、「ここの融資を推奨して物件買いましょう」なんて思ってもいないのでアドバイスするとしたら
この期間を利用して築古過ぎて買い手がいないS造、RC造物件を「今ならこんな物件でも融資期間が伸びるからCFバンバン出ますよーww」と高値掴みさせる戦略をおススメしますw。

さて、ここの銀行の融資を付けて物件を売ったことがほとんどないワタクシ、、、当然、この銀行とも接点は無いのですが物件仲介の場面で買い側仲介さんが決済銀行をこの銀行に指定してくることがある関係で時々は決済に立ち会う場面があります。

決済に出向けば名刺交換はビジネスマナーですから嫌でも名刺交換しないといけないのですが、
こっちが元付けの立場だってわかると「なにかいい物件があったら次回からは直接電話くださいw」と営業掛けてくる担当も多く、一度餌付けしちゃったら最後、毎朝ベランダに居座るハトみたいな営業電話攻撃に晒されます。


うちの銀行で融資出来そうな高属性のサラリーマン、医者、公務員はいねーがーーー!!!(仕事の邪魔になるので電話営業はご遠慮ください)

さて、そんな今回のキャンペーン。。
あちこちの業者さんと話してると毎回この話題になるのですがその仲介さんの会社によって反応が様々なのでその点は興味津々です。(いつも無料のGIMPだったけどこれを機にフォトショ買おうかなとかww

ま、それでもあれです。
共通していることと言えば各仲介担当の今年の夏休みはほとんど無いってことでしょうか?(やっぱり8末くらいまでに嵌めこんでおかないと間に合いませんからね)

ただ気を付けていただきたいのはこういうキャンペーンをどこかの銀行が始めた時、、マーケットの飽和の段階が必ず訪れ、必ずどこかのタイミングで融資の蛇口が閉まる前兆になるということ。。。。

元々こういう高属性サラリーマンに本業年収を担保にお金を貸すビジネスモデルで高収益をほぼ独占的に上げてたところに某地銀が乱入してこっちがやらない築古木造にまでジャブジャブ融資を拡大してるのを見て危機感を感じちゃったのか、こんなキャンペーンを打てば恐らく相手も黙っちゃいないでしょう。

いつの日かキャンペーンの応酬になりやがてこの手の競争が過熱し出した時の金○庁の動きは極めて敏速です。(過去の不動産バブルはいつもこのパターンで崩壊しています)

えぇ、、どこが逃げどころかの判断を迫られるシーンで上手に逃げきるべく、常にマーケットの監視を怠らないようお願いします。。。(毎回、あっという間に飲まれちゃいますからおっかないですよw)

とは言え、やっぱり他所の金融機関以上に担保評価を出してくれて審査機関も短く融資年数のありえないくらい長いのでここの金融機関の属性にマッチする人には上手に使いこなして欲しいところ。(どう上手に使うかの手法はよく知りませんがw

この発表を受けて一昨日くらいから我先にとブログなどで歓迎の言葉を綴っている方も多いですが(どうでもいいですが、どいつもこいつも「9月までが勝負ですよ的論評」ですね)うちの会社は不動産会社なので歓迎の言葉がメールやFAXで届くすべての物件概要書に表現されてます。。


えぇ、、昨日くらいからでしょうか?
うちの届く物件概要書の本文の一番上に

「ス○ガ銀行で金利3.5%・期間35年物件!」

とデカデカと書かれた

平成初期の下駄ばき鉄骨造の売りレジが想定利回り8%~10%台でジャンジャン届いてますwww(金利が下がった分、物件利回りも下がってるとこが少々イタいです)

しかも文末にはご丁寧に但し書きで
「申し訳ありませんが年収700万以上の方のみとさせていただきます」と書いてありましたが、、、




なにも本業年収700万以上あるなら無理してこんな危険な橋渡らなくてもいいのにと思うのはワタクシだけでしょうか?。。。(そう思ってるのはワタクシだけかもしれないので小さく書いておきます)



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なんでこうわざわざ敵を増やすことばっか書くんじゃんw