プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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昨今の融資姿勢の話。。。


まずはポチってからお読みくださいw

こんにちは。

さて、昨今、ワタクシもそうですがブログやらなにやらで「なーんか最近金融機関の融資姿勢が厳しくなったよね」と書かれるようになりました。

事実、今までは年収で800万もあれば初心者であっても軽く5億程度まで物件購入出来たものが出来なくなってきてますから確かに金融機関の融資姿勢に変化があったのは間違いないかと思います。

ただ、これの実態はどちらかというと「融資付けする業者さん」に問題があるようです。。

実は最近、あちこちの業者と話をしてると、皆さん異口同音に「そういやオオカミさん、、〇〇って業者いたでしょ?あいつらいろいろ悪いことやり過ぎて〇〇銀行出禁になったんですよww」と会心の笑みで言われるんです。(まさに他人の不幸は蜜の味ってやつですwww)

噂レベルであればワタクシもあまり信用しないのですがそれを裏付けるかのようにウチに遊びに来る他の業者さんも「そういやオオカミ、、〇〇って業者が〇〇銀行出禁になったらしいぞww」と同じ業者名を挙げますので時間の経過からすると噂の業者以外でもさらに出禁になってるとこが増えてるんじゃないかと。。(ワタクシに寄せられた情報によれば今のところサンタメ業者で7社、仲介業者で11社ですw

ただ、先日もお話ししたように銀行などの金融機関はそんな業者に面と向かって「てめーらは出禁だ!」とは言いませんので(ウラ出禁と言います)そんな状態でも業者の融資付け担当はその物件を買いたい顧客属性もろとも物件の評価出しをやっちゃいます。

出禁業者に対しては「あー、、いろいろ検討しましたけどちょっとこれは取り組み出来ないかもですねー」とやんわりお断りして終わりなのですが、この際、持ち込まれた顧客情報や物件情報が銀行に残ることがあります。

実はこれが意外に厄介で、こういう残り方をするとどうなるかと言えば次回、別の物件でこの銀行を使おうと融資を打診しても「ん?この買主さん、、前に〇〇って業者から持ち込まれてない?」となり一発否決はされないにしてもかなり色眼鏡で見られることがあります。(「あんな業者から買おうとしてたくらいの客だからこの物件もなんかウラがあるんじゃねーの?」と疑いが掛かるんですw)

また物件の方は、「あ、この物件、、そういや前に〇〇って業者が賃料フカして打診してきたやつじゃね?」となり「ウチの銀行では扱えません」、、なんてことがよく起こります。(こうなるとこの売り物件はどこの業者が融資打診してもアウトになっちゃうんです)

ここ数年、我が世の春とばかりにどこの仲介さんも無茶な融資付けをやってたもんですから融資する金融機関の本部も相当賢くなり空室を賃貸中に見せかけようとカーテンぶら下げたり廊下から見えるキッチンに洗剤とか食器を並べてさも人が住んでる風を装っても金融機関は現地に飛びホントに人が住んでるかを以前よりも厳密に調査するようになりました。

これが最近の「融資が厳しくなった」と言われる主要原因であり各業者さんが「融資がそろそろ厳しくなるので今のうちに物件買っちゃいましょー!」とあおるのを見てると「その原因作ってるのはオマエラだろww」って大声で叫びたくなります。。(と言いましても不動産屋は儲かる時に儲けてないと、、ってこともあるので書いてて辛くなります。。)

要するにこれ、評価が出ないと買って貰えないので銀行騙して評価を上げてフルローン、オーバーローンを引こうとしてやってたことが銀行側に見破られてるだけで「手金無しのフルローン狙いじゃないと買わない」なんて類で行く道を間違えなければまだまだ「融資が厳しくなった」という話ではありません。

そう思うと例の光速投資系の業者さんの罪は相当なもので、また評価以上に融資を引かされて最終的な出口局面でにっちもさっちもいかなくなるであろう高属性で名を馳せた不動産投資家さん、、、

前にも「なんでもやり過ぎはよくない」と書きましたが、ホント、今のうちに「ヤバイ局面で泣きながら売らなくても安定運用が出来る手立て」を打っておいて欲しいです。(売らずに保有で耐えられるだけの資産にしておけばこんな局面でも死ぬことはありませんからw)

あと、今の時期であれば「キャピタル狙いで売り逃げ」も出来なくは無いですが思ってる以上にそんな考えを持ってる人も多く、現在都内の売り物件の在庫を見ても相当積みあがってます。

と考えるとですが、、
今までは自分に融資が付けばよかっただけで済んだ話が、売り出し時にどこの銀行で有利な融資が引けるのかという出口戦略を緻密に考えて新たな買主がよりたくさんの融資が引けるよう、売り主も努力しないといけない時代になったと認識していただけると道も見えてくると思います。(ちなみにス〇メ→ス〇メが出来ない時代の流行りはス〇メ→り〇なor浜銀or西〇信金なんてよくききかじります

なんか最近この手の融資の話ばっかり書いてる気がするのですが、
最近、ウチの会社に遊びに来る業者さんが毎回同じようなことを口にするのでとても気になってるからなんです。


えぇ、、
微妙な違いはあれど、、これってリーマンショックの時にあった「なーんかあの業者、、融資が止まったみたいで危ないみたいだよ」からの「一発倒産」って状況にすごく似てる気がするんですよ。。。。(考えすぎ、、ですかねーw)




たぶん気のせいなんじゃんw

究極の二択。。。。


本日もポチして「戻る」を押してからお楽しみくださいw

こんにちは。

明日の夜中にあのトランプさんの45代大統領就任式が行われるそうです。

先日の記者会見ではCNNとやりあったりロシア疑惑の追求だけで時間が過ぎてしまい肝心の経済政策についてはほとんど言及がありませんでしたがさすがに就任演説ともなれば何らかの発言はあるかと思います。(と言うことで旅団FXクラブの面々は明日の25時からテレビに釘付けとなりますw)

返す返すになりますが、クリントンさんが大統領になってればこんなあれこれやきもきすることも無かっただけに規模こそ違いはしますがたった一人の同業者に世界中が振り回されるってこの構図、、なんとかして欲しいものです。。

さて、同業者と言えば先日、新年会がてら、同業者数人でいつもの欲望渦巻くところ(最近はこういうとこ行っても欲望が渦巻かなくなっちゃいましたがw)に出撃してきました。。

去年の忘年会と同じメンツなので単にワイワイ飲むだけの新年会でしたが、去年いたはずの某業者の一人が急遽欠席になりました。

我々の業者飲み会、、
旅団の飲み会と違い約束しておきながらドタキャンすると次回の飲み会の2次会はこの欠席者の全額負担という厳しい戒律があり今回のように欠席者が出るとわざと高そうな店を指定して奢らせるという鬼のようなことをしますw。(なので欠席するときは前もって言っておかないとひどい目に遭うんです)

そんな戒律がありながらも当日にドタキャンするってことは「貨幣価値で30万以上損する可能性があることが突発的に起こった」「オンナ絡み」でしょう。。(ま、どっちにしても当事者にとっては我々の用事よりも優先なことが起きたからドタキャンするんでしょうけどw)

ワタクシ、飲み会当日は気にしていなかったのですがさっきその某業者から電話があったので「ところでこの前なんでドタキャンしたの?」って聞いてみました。

えぇ、、30万どころか数千万単位の損をするところだったそうです。。。

聞けば、融資特約無しでやったサンタメ契約で決済直前にエンド客の融資がスベッたそうで中間業者の彼の会社が「違約を払うか?買い取るか?」のいわゆる「究極の二択」になり上司からガン詰めされてとても新年会どころじゃなかった模様。。(そりゃ「給料から差っ引くからオマエ、数年はタダ働きだなーw」と詰められれば誰しも新年会どこじゃありませんってw)

実は年末くらいからサンタメ契約での融資ご破算事件が続発していて下手な小細工して無理やり融資を通すスキームで融資を引こうとすると本部稟議の最終段階で却下されることが増えたんです。。(でん兄が前に「中間省略業者のくせに融資特約なんかありえねー」とか言ってましたがこんな背景があるからどこも最近は融資特約付けようとするんです)

で、この融資を無理やり通すスキームですが、、基本的に「何部屋空室があろうが埋まってることにしちゃう手段」が主な手段で、これも融資の評価が低いとレントロールの賃料をフカしますw(空想であっても賃料が増えれば利回りも上がりますからねーw)

最近はこれを見破る銀行も増えてきたので業者さんによっては賃貸契約書の原本をスキャンしてゴニョゴニョするそうですが昔、大流行した二重売契とか通帳の預金残高偽造なんて手法よりも確実に融資が引けるので最近の主流はこっちだそうです。。

しかし、これがバレると大変です。。(ってか通帳のエビデンス偽造するだけで犯罪ですけどねw)

大抵の場合、持ち込んだ業者は二度を融資は受けられませんし、融資を申し込んだお客も銀行によってはBL入りとなりすでに融資を受けていれば過去も全部調べられ場合によっちゃ一括返済という恐ろしい災難に見舞われます。

幸い、この業者さんはそういうインチキやって融資を引っ張る系の業者ではないのでそこまでひどいことにはなってないのですが最終エンド客の融資が付かなければ決済が出来ませんから話が振り出しに戻り「違約を払うか?買い取るか?」の二択になっちゃうんです。

ちなみにこの二択以外にもう一つ回避する方法があります。

それは「新たに買主を探す」 、、、です。

この手法、、
最終的に新たなエンド客が見つからなければさっきの二択になっちゃいますが、目前に迫った決済期限を土下座して再延長してもらい新たな買主を探すだけの時間が売り主様からいただければ可能になります。


但し、このくらい気合が入った土下座が必要です

例のスルメ系銀行であればこんな窮地に陥っても2週間もあれば再審査→融資実行なんてことも可能なので1か月程度決済時期を延長してもらえばなんとかなることも多いです。(ただ、本来であれば乗らなくて済んだ墜落機にキャンセルが出たからと乗らされちゃう次の買主さん、、なんて運が悪いんだろうと正直悲しくなります、、、)

しかし、、
融資の際にあれこれ小細工したのがバレて融資が飛んだってケースでは次回の融資ハードルが一気に上がっちゃうってこと、、ご存知ですか?

えぇ、、
実はこれがサンタメの怖いところでサンタメ業者さんが「とにかくオーバーローン引かなきゃ」と一度そういう悪さをすると業者だけでなく、その物件そのものが再審査の際にさらに融資掛け目が厳しくなることがよくあるんです。。。(ここら辺の話、、巷の不動産投資本にはまず載ってないでしょうからここで覚えていってくださいw)

なぜかと言えば元々これらの業者さんはフルローン、オーバーローンじゃないと買えないお客さんが多いのでどうしても融資をフカすために融資額増額を目論みます。

当然ながら空室だらけの物件では利回りが担保されませんから先ほどの手段で空室なんか存在しないかのように装います。(代表的な手段は「〇にカー〇〇を〇り〇ける」という単純な手法ですw)

しかしそこが嘘だと判定されればその物件自体の次回からの評価は下がっちゃいますから別の業者がいくら融資打診掛けても本部のデーターベースには「そういう悪さをしないとダメな物件」と記録が残ります。。

そんな不名誉な記録が残ってしまえばその銀行の方針が変わらない限りずっとブラック物件として登録され続けますから一番多く融資を出してくれるはずの銀行から見放され、都銀、地銀、信金さんあたりで「手金一割無いと貸さないよ」って言われ融資年数を絞られた挙句、本来売りたい価格での売り出しが事実上不可能になってしまうんです。

今後のマーケットを見ると物件価格は明らかに下落傾向だし評価が伸びないとなるとここ最近物件を買ってる人は価格の下げしろもないでしょうから売るに売れない状況になります。(だから不動産投資って安く買えた時代に買ってるやつが有利になって高い時期に掴んじゃった人が不利になるんですって)

元々埋まりにくい物件ですからそれをリカバリーしようと経費を掛けて広告料マシマシにするとかあれこれリノベやったりもするでしょうがCFでその追加費用を回収するにはかなり無理が出てきます。(しかも大抵この手の「都合の悪い経費」は買うときに業者から見せられる30年先までの収支表に載ってないしw

さて、話は戻りますがこの新年会をドタキャンした業者さん。。

我々の新年会をキャンセルした同時刻に仲介さん経由で売り主さんに土下座して決済期限を延長して貰うことに成功した模様で現在、新しいカモ客エンドの買主様を探してるそうでもし再延長した期限までに決済できなければさっきの二択になるそうです。


でも最後にこの業者さん、、こう言ってました。。

「なーにそんときゃ違約を選択してずっと払わなきゃいいんだよwww」(「相手に裁判されたら会社を〇〇して〇〇すればオッケーオッケーww」だそうです) 

・・・

・・・

明日の夜中に我々と同業者であるトランプさんの45代大統領就任式が行われるそうです。。。

一介の不動産屋がアメリカの大統領になるのは前代未聞ですが、、不動産屋の根底ってこんな感じなだけなだけにいろいろな意味で心配でございます。。。(「あ?業者からメキシコの壁代の請求書が来たって?そんなの巡航ミ〇イルに張り付けてメキシコに撃ち込んじゃえばオッケーオッケーww」とか言ったりしてw)




今日からラスティーの力作3Dバナーに変わるんじゃんw

X氏の続報。。。。

banner赤ずきん
いぶりがっこって聞いたから美味そうな気がしてたんですけど、、これって要するにたくわんだったんですのw

こんにちは。

先日のブログ(「狼旅団シェアハウスクラブ」のネタ)の後半で旅団X氏の物件の話を書きましたが、あの時、ワタクシのこの物件への執着ぶりがこのX氏になんとなく伝わってしまい「じゃあ、買っちゃおうかな。。うん買うよ。じゃあね。ガチャ!」と一方的に電話を切られてしまったというところからの続きです。。

その後のワタクシ、、
このX氏が万万が一、融資がスベッた際に「じゃあ、こっちの銀行で融資通しておいたから使ってくれたまえ(ドヤ顔w)」と言えるようにウチのメインバンクの信金に話を通しておいたのですが(いえ、決してX氏の融資がスベッたときにワタクシが横取りするためじゃありませんよw)利回りがそれなりに良くて中央線某駅徒歩数分というロケーションな本物件。。

メインバンクの信金だって黙ってません。。(あとからわかったことですがこの信金さんの支店が本物件から徒歩2分のところにあるみたいです)

信金さん「狼さん、、この物件どうやっても狼さんちで買えませんか?(どう計算してもこれだとフルでいけますよw)」

・・・

・・・

うーむ、、

そうは言われても道義上、ワタクシが横取りするわけには参りません。。。(ネットでは腹黒さ全開なワタクシですがリアルの世界では好青年で通してますからw)

そう言って信金さんには担保評価だけお願いしておいたのですが、今朝方、そのX氏が融資条件が微妙に合わず本物件の購入を見送るらしいという情報を放っていた間者より入手しました

と、こんな流れになれば普通、


うれしいレベル1


うれしいレベル2


うれしいレベル振り切れw


となるところですが、、、

なにを隠そう、、
ワタクシ、不動産屋です。

えぇ、、融資の問題ではなく、この物件になにか問題があって見送ったって可能性も払拭出来ませんから素直に「スベってくれてありがとう!!」なんて思えません。。。(悲しいくらいに疑り深いワタクシなんです)

しかし、ワタクシ、
本物件で万万が一、X氏がわからないことがあってもすぐに答えられるよう事前に本物件に4回も出向きなんでも答えられるくらい調査していましたから(いえ、決してX氏の融資がスベッたときにワタクシが横取りするためじゃありませんってww)そこについては問題ありません。

となればX氏本人に電話してホントに買うのやめるのか?の確認です。。

ぷるりんこ♪

狼「あ、Xさん?あの物件買わないってホントですか?」

X氏「そうなんだよ。最終的に融資の条件がちょっと折り合わなくてねぇ」

・・・

・・・

えぇ、、不謹慎にもワタクシその瞬間から買い付け証明の作成開始、、です。。

X氏ももし自分で買えなかったら全く知らない他人に売るより知ってるやつに番手を譲る方が将来のことを考えれば得でしょうから(恩返しにワタクシ特選の物件をご紹介出来るかもしれませんw)ちょっと厚かましい話ですがワタクシ、、この番手を譲っていただくべくお願い攻撃です。

X氏「まぁ、全くの他人に買われるくらいなら狼さんの方がいいけど、、、ホントになにか特選物件紹介してくれる?」

・・・

・・・

まあ、ここ最近ケツが浮きそうな物件はありませんからすぐにとはいきませんが出てきたら優先的に紹介しますということで商談成立www(具体的にいつとかの時間的な約束はしてませんけどw)

と言うことでブツ元さんをX氏に紹介してもらい速攻で買い付けをFAXしちゃいました。


あ、そうだ、、
メインバンクの信金さんにも融資のお願いしとかなきゃ。。。

信金さんも前に「これ狼さんちで買いましょうよ」と言われてますからきっと担当さんも喜んでくれるはずです。。

と言うことで信金さんにもぷるりんこ♪

狼「と言うことであの物件、ウチで買うことになりましたよ」

信金の担当さんも電話口で喜んでくれたのでこれで問題無し、、かと思ってたら新たな問題噴出です。。。

信金さん「ところでこの融資ですけど、、今月中の実行じゃダメですか?」

・・・

・・・

え?

今月中って2月中ってことですか?(ってか今日って何日だよ?ww)

どうも信金さん、、2月の数字にしたいらしく「29日決済なら金利も融資年数もいいことありそうですよ」と言ってます。。。

仲介さんから得られた売主さん情報では「夏くらいまでに売れれば上出来w」って温度らしいのでこっちが2月中に決済したいなんて言おうものならあらぬ疑惑を持たれて「もしかして売値が安いからそんな決済急ぐのか?ww」って思われちゃう可能性もあります。。

うーん、、、困りました。。

こういう時はあまりこちらのペースで進めるのではなく売主さんのペースで進めないといけないところなのですがそれだと融資条件が悪くなっちゃうかもしれません。。(こちらを立てればあちらが立たずってやつです)

いつもそうですがワタクシのとこで物件買おうとするといつもなにか問題が噴出するなぁ。。。

と言うことでいろいろお願いしに大黒天行ってきます。。。(ま、神頼みの時点でなんにも問題は解決しないんですけどねw)


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ついでに前回のお礼参りもしておk、、、げふんげふん、、なんじゃんw

なまはげ。。。

banner赤ずきん
カフェベローチェのコーヒーゼリーにガムシロ入れるのって罪ですか?なんですのw

こんにちは。

前々から噂になっては消えていき、やるかやらないか当の行員でさえ懐疑的だったス○ガのゆるゆる融資キャンペーン。。

今週に入り急転直下実施されることになった模様です。。

自己資本比率からしたらまだまだ不動産融資に全力融資しても体力的にまだまだ有り余る本銀行。。。(例のバーセル条約なんて関係ないくらいの自己資本比率なので無茶な融資引っ張るよりむしろここの株買った方が儲かるんじゃ、、、げふんげふん、、)

この朗報だかなんだかわからないニュースではありますが、、
9月の期末まで限定とは言え今回の太っ腹企画に心躍らしている方も多いんじゃないでしょうか?

ただ悲しいことにこの融資はかなり融資可能エリアの絞った話なので(金利で1%も余計なリスク背負うんだから返せなくなった時に処分しやすいエリアじゃないとダメよってことらしいですw)今回の指定エリアじゃ結局築古S造(しかも軽鉄w)がメインになるんじゃないかと。。。

あ、そうそう、、。
今回の可能融資エリアでは金利と融資年数の優遇の両方がOKになるんですが、どうも今回の融資可能エリア以外では金利は下がりませんが融資期間の優遇はしてくれるそうなので「返済期間がもう5年長ければCF回るのに・・」なんてパターンではハマル可能性もあります。

ま、ワタクシ、「ここの融資を推奨して物件買いましょう」なんて思ってもいないのでアドバイスするとしたら
この期間を利用して築古過ぎて買い手がいないS造、RC造物件を「今ならこんな物件でも融資期間が伸びるからCFバンバン出ますよーww」と高値掴みさせる戦略をおススメしますw。

さて、ここの銀行の融資を付けて物件を売ったことがほとんどないワタクシ、、、当然、この銀行とも接点は無いのですが物件仲介の場面で買い側仲介さんが決済銀行をこの銀行に指定してくることがある関係で時々は決済に立ち会う場面があります。

決済に出向けば名刺交換はビジネスマナーですから嫌でも名刺交換しないといけないのですが、
こっちが元付けの立場だってわかると「なにかいい物件があったら次回からは直接電話くださいw」と営業掛けてくる担当も多く、一度餌付けしちゃったら最後、毎朝ベランダに居座るハトみたいな営業電話攻撃に晒されます。


うちの銀行で融資出来そうな高属性のサラリーマン、医者、公務員はいねーがーーー!!!(仕事の邪魔になるので電話営業はご遠慮ください)

さて、そんな今回のキャンペーン。。
あちこちの業者さんと話してると毎回この話題になるのですがその仲介さんの会社によって反応が様々なのでその点は興味津々です。(いつも無料のGIMPだったけどこれを機にフォトショ買おうかなとかww

ま、それでもあれです。
共通していることと言えば各仲介担当の今年の夏休みはほとんど無いってことでしょうか?(やっぱり8末くらいまでに嵌めこんでおかないと間に合いませんからね)

ただ気を付けていただきたいのはこういうキャンペーンをどこかの銀行が始めた時、、マーケットの飽和の段階が必ず訪れ、必ずどこかのタイミングで融資の蛇口が閉まる前兆になるということ。。。。

元々こういう高属性サラリーマンに本業年収を担保にお金を貸すビジネスモデルで高収益をほぼ独占的に上げてたところに某地銀が乱入してこっちがやらない築古木造にまでジャブジャブ融資を拡大してるのを見て危機感を感じちゃったのか、こんなキャンペーンを打てば恐らく相手も黙っちゃいないでしょう。

いつの日かキャンペーンの応酬になりやがてこの手の競争が過熱し出した時の金○庁の動きは極めて敏速です。(過去の不動産バブルはいつもこのパターンで崩壊しています)

えぇ、、どこが逃げどころかの判断を迫られるシーンで上手に逃げきるべく、常にマーケットの監視を怠らないようお願いします。。。(毎回、あっという間に飲まれちゃいますからおっかないですよw)

とは言え、やっぱり他所の金融機関以上に担保評価を出してくれて審査機関も短く融資年数のありえないくらい長いのでここの金融機関の属性にマッチする人には上手に使いこなして欲しいところ。(どう上手に使うかの手法はよく知りませんがw

この発表を受けて一昨日くらいから我先にとブログなどで歓迎の言葉を綴っている方も多いですが(どうでもいいですが、どいつもこいつも「9月までが勝負ですよ的論評」ですね)うちの会社は不動産会社なので歓迎の言葉がメールやFAXで届くすべての物件概要書に表現されてます。。


えぇ、、昨日くらいからでしょうか?
うちの届く物件概要書の本文の一番上に

「ス○ガ銀行で金利3.5%・期間35年物件!」

とデカデカと書かれた

平成初期の下駄ばき鉄骨造の売りレジが想定利回り8%~10%台でジャンジャン届いてますwww(金利が下がった分、物件利回りも下がってるとこが少々イタいです)

しかも文末にはご丁寧に但し書きで
「申し訳ありませんが年収700万以上の方のみとさせていただきます」と書いてありましたが、、、




なにも本業年収700万以上あるなら無理してこんな危険な橋渡らなくてもいいのにと思うのはワタクシだけでしょうか?。。。(そう思ってるのはワタクシだけかもしれないので小さく書いておきます)



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なんでこうわざわざ敵を増やすことばっか書くんじゃんw

ちょっとだけ恐ろしいことを口走ってました。。。

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今日は水曜なのにやたら電話が多かったんですのw

こんにちは。

まずは昨日の七夕のお願い事の話。。

神様が裸足で逃げ出すようなド厚かましいお願いコメントが乱立するのかと思ってたら案外、慎ましやかなお願い事ばかりで皆さん、、意外に欲が無いようですねw。。(だた慎ましやかなお願いではありましたが切実なお願い事が多かったので少々泣けましたw)

そのコメント欄で「facebookで友人申請しているのに承認されない」と書いてる人が多かったのですが、おそらく友人申請のボタンだけ押して申請してるんじゃないかと思います。

えぇ、、ワタクシfacebook上では無尽蔵に友達の数を競ってるわけではないので基本的にメッセージとかが無いと承認してないんです。。

「申請してるのに承認されない」って人はおそらくこれではないかと思うので「ブログ見てます」とか「狼さんLOVEです」など何かお知らせメッセージ入れていただけると幸いです。

あと「旅団員になりたい」ってお願いも多かったのですが、、、、
最近は「狼旅団通信」も発行してないし売買物件もFB上で出すことが多いのでそもそも団員になるメリットも薄い気がします。。(そういや最近、旅団イベントもめっきり減っちゃったし)

また何より、300人くらいいるはずの団員でさえめんどくさがってポチボタンを押さない忠誠心のカケラも無い人が増えてる団員の数が多すぎては誰が誰だか把握できなくなりつつある、、ので当面、これ以上団員を募集することは考えていません。(実のところ1人でやってるのでこの辺が限界なんです、、)

もうちょっと仕事に余裕が出来たら考えますので粘り強くお待ちください。。。(あと3か月もすれば新戦力君も一人前になるかとw)


さて、話は変わりますが
とある銀行融資担当の人とお話してたのですがそこで「物件の遵法性の是非」の話題になりました。

一般的に最近の金融機関は容積オーバーの物件には融資しないというのが定着しているのでそういう物件で融資を引きたければノンバンクがそれに準ずる銀行にお願いするのが基本。。(ただし金利は高いですw)

ただし、今は昔と違って容積対象の計算式も変わり共用部の一部を容積参入から除外させて遵法性を整合させて融資を引くという技もあるので関西圏の「最初から容積オーバー(ww)の物件」であっても金融機関によってはまんまと融資奪取に成功しているという話もあるそうです。(ワタクシ、関西圏の物件の売買は最近ほとんどやらなくなったのでこの辺はあまり詳しくありません)

ちなみにその銀行(名前は伏せますが某地銀です)では公簿面積の時点で容積オーバーだと判定されると融資実行はほぼ不可能なので先日、その銀行で否決されたお客さんが他の銀行(ちなみにこっちは都銀らしいですw)で融資実行を受けて「なんで都銀で出来て地銀で出来ないのか不思議なんですよw」と地団駄を踏んでおられましたw。

実はこの手の容積オーバー物件。。
今では融資が引けない物件の典型ですがちょっと前はそんな物件でも「容積オーバーが20%未満なので大丈夫です」とか「うちは容積オーバーについては問題ありません」なんて言って普通に融資実行してた時期があるんです。

ワタクシも過去にそういう物件を普通に売買してたのですが最近、その中の持ち主の一人がその物件を売却しようとして仲介に依頼したら「この物件は現金客じゃないと買えないから高くは売れませんよ」と言われて途方に暮れてるんです。。(ってかなんでうちに売却依頼しないのかってとこも問題じゃないかと思いますがw)

あの時は「え?容積オーバーなんて問題ないですよww」とジャブジャブ融資してた銀行も時代が変わり「は?容積オーバーの物件ではそもそも稟議書が書けませんよ(おいおいw)」と言うようになっちゃうんですから長期で融資を引く不動産投資ではこの銀行の心変わり(ま、融資基準がコロコロ変わるのは金融庁の指導のせいかもしれませんが)、、
一瞬で天国から地獄に引きずり降ろされる可能性を常に秘めてるってことに等しいのではないかと思うわけです。。

当然ですが融資が引けない物件は高くは売れません。
数年前にあった「築古木造アパートには融資しない」と突然、方向転換した某地銀のおかげでまんまと売り逃げを狙ってた投資家さんもこの騒動で出口を失い、また一時期マーケットに売り出される築古木造アパートの利回りが急上昇したということも歴史の一部として学んでおかないといけない部分です。(最近の投資家さんでこの出来事すら知らないって人が増えてきてるのを見るとまさに「ゴム印矢の如し」ですw)

で、この物件のオーナーですが、売買希望金額が25000万。
場所も城南エリアなので買った時の価格もそれなりに高額で当時の利回りでは8%。
買って7年経つので家賃の下落もそれなりで現在、この希望売却価格で売ると6%前半になります。

やはりこの方も今のアベノミクス景気とオリンピック景気を信じているらしく仲介さんのありえないくらいの高値査定(容積オーバーしてる物件なので築年数を考慮するとさすがに6%台ではちょっと難しいんじゃないかと。。。)にすっかり気をよくして売り出しをやってるんですが、困ったことにこの仲介さん、、
例の「囲い込み政策実行中」のためこの物件はレインズ登録することなく常に両手狙いで半年間粘ってるそうですww。(しかもこの仲介さん、思った通り最初は高値査定で媒介契約を取り、舌の根が乾かないうちに「利回り10%で買いたいお客さんがいるのですが売りませんか?」と15000万ちょいの買付をシレッと持ってきたそうですが15000万では残債も消せないじゃんw)

ワタクシ、本物件を25000万で売り切る自信が無いので今のところ知らないふりしてオーナーの愚痴を聞いてますがワタクシにもし先に相談していたら「この物件は今は売り時じゃないから擦り切れるまで保有しましょう」とアドバイスしてたと思います。(ま、こんな物件売りつけておいてこんなフォローしてるから売却依頼来なかったんでしょうね。。。)

物件にもよりますが現在のマーケットではこの手の遵法性に問題がある物件の売却は非常に不利な状況です。
そういう時に周りの好景気な熱に煽られて高額売却を狙っても買える人が少ない時は誰も高くは買ってはくれません。

これはワタクシ個人の意見ですが
元々、投資目的で物件を買ってるわけですから毎月家賃収入もあるはずなので家賃収入が安定していればこういう物件でも融資が出る局面になるまで待つか、物件が朽ち果てて全空になるまで待つかして売るなり再建築するなりの戦略の方がマシではないかと思います。(ま、こんな物件売りつけておいてマシだのなんだのなんて言える資格もありませんが)

ちなみにワタクシ、この物件を買わせてしまった罪滅ぼしの意味も含めてこの物件の融資の相談をしたのが先出の地銀の融資担当さんで、
「この物件、、どこをどうやったら融資引けますかねー?」と出るわけもない融資の相談をしてるついでにそんな遵法性の話になったのですがその地銀の融資担当、、、

ちょっとだけ恐ろしいことを口走ってました。。。

融資担当「狼さん、、そういや検査済み証がある物件ってもの最近いろいろ問題あるんですよ」

検査済み証とは文字通り物件が完成した際に役所が検査して遵法性に問題がなければ交付されるお墨付き的証明書ですが彼いわくその検査済み証を巡って銀行内の年次審査で度々問題が起こるそうです。

融資担当「この前なんか、とある普通の戸建住宅を検査済み証発行後に思いっきり改造して利回り物件に仕立てたやつがいるんですよ。住宅ローンで金借りといて収益物件にしちゃうのってもはや契約違反のナニモノでもないですよ。。。。」


・・・・・


・・・・・



融資担当「とにかく最近、この検査済み取得後の改造で遵法性がおかしくなってる物件が増えてきて審査がより厳格になりそうなんです。。融資先が段々細くなると私らも営業が難しくなるんで何とかしてほしいですよねー」


・・・・・


・・・・・



検査済み証さえあれば建築に詳しくない銀行員の査定ではそうそう見抜けないようなことが厳格化されちゃうと今までセーフたっだ「検査済み証取得後改造しちゃいました物件」でも将来的に融資が出ない物件になるんじゃないかとちょっと怖くなってきました。。


えぇ、、
ロフトいじくるとかくらいならまだいいでしょうけど戸建からシェ○ハ○スってのはホント、勘弁してください。。。(これで融資が厳格化されたら一生恨んでやる、、、)



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ちなみにこのオーナー物件の評価、、怒涛の建物ゼロ評価だったんじゃんw