O銀行。。。

長いこと生きて来ましたが、、
今の今になってマスクしてもメガネが曇らない方法を知りましたｗｗ

こんにちは。

本日は質問が一つしかないのでこれだけ答えて終わりにします。

質問①
融資について伺ってもいいですか？

こんにちは。
いつも楽しく読ませてもらっています。

融資に関してはあまりコメントされないようにされているのだと思いますが、それを承知で初歩的な質問をさせてください。

売主もしくは仲介業者の過去の悪行のせい（と思われるます）で、物件に対する融資が出ない時、仲介業者からO銀行をやたらと勧められました。
購入はしなかったのですが、実際にO銀行を使うとその次からの融資はどの程度難しくなるのでしょうか？
年収1200万の会社員（安定しています）、物件7000万、負債なしの状況を想定していただければと思います。
2020.01.29 Wed 08:25 | おーえす |

えーっと、、
この話、、去年の春から夏にかけての話じゃないかと思いますが、
実際、当時の融資環境は悲惨極まる状況で業者さんの過去の悪行のせいでどの金融機関も融資が出なくなり手数料で喰ってる業者さんからしたら死活問題になってた時期でございます。（ま、いまだに死活問題な業者も多いですけどね）

で、このO銀行ですが、木造物件であれば当時どこの金融機関よりも融資が下りやすく木造での融資条件が40年－残存年数だったため築5年以内の木造アパートであれば伸び伸びキャッシュフローでなんと35年融資が可能だったんです。（ソースはO銀行の中の人）

そんな築5年の木造アパートであれば利回りが７％切ってても返済期間が長期な分見た目のCFは潤沢に見え（見えないかｗ）当時マーケットに溢れてた「買って失敗したけど再売りしたら残債以下で売らないと買う人がいない」という物件までもが「優良物件」に見えちゃうのでこの手の物件を買う時は謄本見てやっちゃった系大家さんが保有してるのか？はたまた地主系大家さんが保有してたのかしっかり判断しないとダメだってことでもあります。

そんなゆるゆる融資条件を知ってる業者さんが「打ち出の小づち」代わりにこの銀行を勧めていたんじゃないかと思いますが、おーえすさんの属性を見るとO銀行なら文句なしに借りれる属性なので売りたくても売れない時期でもあった当時はおーえすさんのような属性の人を片っ端ノンバンク並みの金利のアウシュビッツO銀行送りにしてたんじゃないかと推察します。

ちなみにこのおーえすさんの属性であれば時間こそ掛かりますがSWYK信金さんやJ信金、エリアのよってはT信金さんあたりでも多少の手金は求められるものの融資が出てた可能性が高いですが、業者さんからしたら短期間、かつ、面倒な審査無し、かつ、融資年数の長期が読める金融機関じゃないといつまでも売り主さんから「お客さんいるんですよ」と物件を押さえることも出来ず他決されたり売り主業者であればいつまでも成約しないダメ物件認定される可能性があるので「融資が読める金融機関」としてO銀行一辺倒で推挙してたんでしょう。（と言うことでまずはこの話が業者さんから来た時点で「お客さんの幸せなんて一切考慮せず純粋に己の利益だけを追求してる」ということをご理解いただければと思います）

で、ご質問の「実際にO銀行を使うとその次からの融資はどの程度難しくなるのでしょうか？」ですが、
これは借り方の問題であって別にO銀行を一度使うと融資が難しくなるって話じゃありません。

要するに業者さんが「手軽に金が引っ張れるO銀行」と認識してるのはやはり長期融資、かつ、フルローンが出る可能性が高いからで誰がどう見ても物件に融資額ほどの価値がいない物件に属性だけで枠いっぱいの融資をしちゃえば次に他の銀行で借りようとした時にそこを見られ「これって債務超過してんじゃね？」と判断される可能性が高いからじゃないかと思います。

事実、過去にスルガさんにお世話になってた人が「スルガユーザーは他の銀行から融資が引っ張りにくい」ってのがありましたがこれもスルガで自己のサラリーマン属性枠いっぱいに融資額ほどの価値の無い物件を買ってしまってたからに過ぎません。

ちなみにこのO銀行ですが、まったく物件を持ってないまっさら属性の人にはかなり希望額に近い融資が出ますがその次くらいになると急に融資が厳しくなる傾向があり、業者さんも昔のサラ金巡りのようにどの順番で銀行を回ると目一杯融資を引けるか熟知してる人も多く、エリサー属性の人でまだ物件持ってないとか資産背景が超ホワイトな投資家さんにはとりあえず一番最初にO銀行で確実に借りて貰い次に時間を掛けて地銀、信金巡りをさせる傾向があるようです。

何度も言いますが業者さんはお客さんがたくさんの債務を背負ってくれた分、仲介手数料が増えますから「融資さえ付けば買います」なんてお客さんを見つけたら「融資枠がパンパンになるまで買わせたい」ってのが本音じゃないかと思う次第であります。。（まさにWIN-WINですねｗｗ）

最後になりますが、
今の時期に手金を入れるにしても融資が出る人は正直、いつの時代であっても融資が付きますのでこんな時代に物件を買うのであれば「なぜ今買う必要があるのか？」を冷静になって考えていただきたいと思います。

確かに融資が出なくなってるので安い物件は安いですが安い物件にはそれなりの理由があるものでその理由がわかってなおかつそれが自分にとって都合のいい理由で買わないより買っておいた方が損しないって思える物件なのかを今一度自問自答していただきたいと思います。

えぇ、、ワタクシ思うんですが
今のマーケット見てるとそう思える物件ってホント少ない気がするんです。。。。（ここ4～5年では今が安いのかも知れませんがそれってすでに物件高騰期に入った時代の価格だし）

これは値付けする業者側の問題でもあるのですが、
業者からしたら売り主さんから媒介契約を取らないことにはフィーが発生しませんから出来るだけ高い値付けしますし、客付け業者の場合、売主、元付業者が納得する買い取り額を持っていかなければ土台にも上がれません。

この時の売値は業者さんが考えうる最高値の設定価格になってしまうので（ここで安く設定したら売主が怒って他の業者に売却依頼しちゃうかもしれないしｗ）誰でも閲覧出来るネット情報として上がった状態ではどうしても高値に見えてしまうんです。

なんて書くと「何言ってんの？いつの時代でも買える時に買っとくのが得なんだよｗｗ」って声も聞こえてきそうですが、いつの時代も融資が止まって１～2年くらいは無理やりフカして融資を引っ張った物件を抱えた投資家が「せめて残債を上回る買値じゃないと売れないです」って物件がゴロゴロしてるもんなんです。（今日一番言いたいことなので赤文字デカフォントで書いておきます）

それでもここ読んでる人で「そうは言っても俺ってもうすぐローン組めない年齢になるんだよ」とご自分の年齢を気にする人がいるんじゃないかと思いますが、高齢になって後戻り出来ないって場面で失敗に気が付く方が精神的ダメージが遥かにデカいってパターンもあります。（実際、先日相談に来られた方がまさにそんなパターンでした）

えぇ、、
それでも今どうしても物件を買うっていうならせめてこのくらいの目利きは出来るようにしてください。。。（いつも言ってる保有耐性チェックと謄本見てどんな人が売主でどこの銀行からいくら金引っ張ってるかくらいわかればなんとかなります）


と言うことで今日までのご質問はすべて吐き出しましたのでこのまま質問が無ければ明日はお休みさせていただきます。


一つの質問でこれだけ引っ張るのも大変なんじゃんｗ

ちょっと湿っぽい話。。。

あれ？マジックが消えちゃったぞｗｗｗ

こんにちは。

暑いだの体調が悪いだのと言い訳カマしてブログをサボってたらいつの間にか9月になってしまいました。。

そんなサボり癖がついてしまったワタクシですが、仕事の方は8月にしては珍しく真面目に仕事に明け暮れお盆もほとんど休まずに会社に来てました。（ま、会社にいるからって必ずしも仕事してたってわけじゃないですけどねｗ）

と言うのも8月の中旬くらいから物確電話の質が変わったというか、最近まで開店休業状態だった一部の仲介さんが生き返ったかのように物確電話を掛けてくるようになってきたんです。（特にここ2週間くらい）

もちろんその物確電話に全盛期時代にちょくちょく掛かって来てたいわゆるサンタメ屋さんの姿はありませんが「昔から仲介業務専門でした」と言ってるような仲介さんからの物確電話が増えて来たのでもしかしたらですが、何か金融機関の方から新たな融資条件の提示があったのかもしれませんね。。。（だって9月末過ぎたら金融機関の融資方針に変化があるかもしれないしｗ）

そんな期待感高まる昨今の融資事情ではありますが、先日、我が心の友の岡元さんが健美家でこんなコラム書いてました。。

「融資の現状。今後の不動産相場を左右する2つの「融資の基準項目」とは？」


要するに今後の融資マーケットは物件評価の基準に本業年収を含めないってことと残存年数に厳しい判断が下されるんじゃないか？ってことなのですが、これについてはワタクシも単に元に戻っただけだと認識しています。（融資評価に買主の本業収入を加味して評価を上げようとしたところと返済を超長期化させないと見た目のCFが確保出来ないくらいと物件価格が高騰化してしまったことが問題じゃないかと思うんです）

また、団員ｓhikonさんの今日のブログ記事「資産デフレの時代。」を読むとさらに不動産投資業界の先行きが不安になってきます。

ｓhikonさんは不動産投資以外にも様々な投資をされていて（どっちかと言うと不動産投資は趣味の範疇ｗ）こういうマクロ的な話の方が面白いのですが、そんなshikonさんが、

今後１０年ぐらいは、家賃下落しないところを購入しているつもりですが、将来ジリジリ経営状況が悪くなると想定されるので、心配ないようなポートフォリオにしていこうと思います。

と言い出してます。。

もちろんこの話はここ10年先くらいのことを読み込んでの話ですから明日明後日にどうかなってしまうことではありません。

また、10年先のことを今から予測しておこうってのも無理な話で結局のところ最悪の事態が起きても耐えられるようにするしかありません。（いつも書いてる保有耐性のことです）

ただあれです。。
単に保有耐性だの書いても読み手一人一人の物差しが違うのでどこまで最悪な事態を想定できるかは違うし、逆にそこまで想定しなくても大丈夫だよってこともあり得ます。

これをいろいろな人の条件に合わせるとそれこそ膨大なことを書かないといけなくなるので書けませんが、取り急ぎやって欲しいのは「今の家賃はホントに適正は賃料なのかどうか？」ってことと「今の融資情勢で自分の物件がいくらで売れるのか？」ってこと。。（特に無理目の家賃で貸してると思われる人はホントならいくらの家賃が適正なのか？を検証してください）

結局、「買った金額＞売値」では多少残債は減ってるかもしれませんが何のために不動産投資やってたのかわからなくなりますからここだけはとりあえず押さえておいて欲しいところです。

shikonさんも書いてましたが将来的には賃貸需要が怪しいところから先に家賃が下がり始めそもそも賃貸物件として成立しないエリアが出てくるのはほぼ確実だし、そうなれば今の利回りなんてのは何の役にも立ちません。

また、そういうエリアであっても賃貸スキルの高い人であれば平気で部屋を埋め続けることも出来るわけですからそういうエリアに物件を持ってる人はそのスキルを今のうちに上げておくという戦略も必要です。（えぇ、、埋め続けることが出来れば永遠に保有という戦略も取れちゃいますｗ）

こんな縦横のバランスを上手に取りながら大家業をやってる人は将来的にも困ることも無いでしょうがここ数年で不動産投資を始めた人はなかなかこのバランスを上手に取れません。（たまたまうまくいってるだけで実際は地雷原に物件が乗ってる人も多そうです）

そう考えると前半で書いた「何か金融機関の方から新たな融資条件の提示があったのかもしれません」って部分、、

実はワタクシが考えてること以外に何か起こっててこんな動きになってるのかもしれないってこともあり得るのでとにかく今月末の銀行に締め日からその後に注目でございます。。（恐らくは来月以降を見据えて金融機関の動きも変化する気がします）



なんか湿っぽい話で申し訳ないんじゃんｗ

最近の融資動向のお話し。。。

ぼちぼち本格的にポチっていただけると幸いでございますｗ

こんにちは。

本日は水曜日。。

まだ年明け早々なので今日までお休みって業者さんも多いのか、今日は物確電話の鳴りが弱く本格始動は明日からって気もするのですが、金融機関の方はすでに臨戦態勢に入っているところが多いようでウチの会社にも「挨拶周り」と称した「情報収集」目的で昨日今日は何行も金融機関様がいらっしゃいました。

と言ってもいくら金融機関様がウチの会社に来て貰ったところでウチからの融資案件なんてありませんから（よくよく考えたら最後に融資アレンジやってたのって3年くらい前じゃねーの？ｗｗ）せっかく来て貰ってもぬるめのお茶くらいしか出せませんが、どうもウチの会社、、まだまだお金を借りれる模様で口々に「いい案件があったらぜひ持ち込んでください（但し、オタクは業者なので間違っても金利が安くなることはございませんが」だってｗ）」と言ってました。

いい物件かぁ、、、（遠い目・・・）

ま、こんな時期にそんな酔狂な物件があればいつでも持ち込みたいとこですけど、、
ちょっと利回りがいいと思えば容積オーバー。。。
ちょっと価格が安いと思えば再建不。。。
ちょっと場所がいいと思えばあり得ない超強気な利回り。。。

えぇ、、
築古物件でも買ってスーパーリノベ出来るスキルでもあればあれですが、常に楽することしか考えてない我々からすると、、
そんな幸運を掴むにはまだまだ運が足らないことを力強く感じるワタクシでございます。。。（なんかもう、、物件探し自体が何かの罰ゲームじゃないかと思う今日この頃です。。）

それとは別に、銀行さんから昨今の融資事情も聞けました。。

一番驚いたのは某金利の高い銀行様。。
今まで融資倍率50倍だったのがあろうことか上限がいきなり20倍に変更になったそうです。。。（それと某イケイケS信金様に至っては「融資額80％以外の残り20％の手持ち資金を先に口座振り込みしろ」と無茶なこと言い出してる模様です）

これってどういうことかと言えば今までは年収1000万の人であればやりようによっちゃ最大5億まで借りれたものが融資の上限を2億にするってことと同義語。。。（どこまでホントの話かわかりませんがあちこちの銀行様がおっしゃってたので間違いない話なんでしょうね。。。）

ホント、あれです。。
地方のサンタメ系RC物件を買うには2億の上限ではかなり買える範囲が狭まってしまうのでこの決定が今年の不動産投資マーケットにどんだけの影響を与えるかなんて想像しなくてもわかってしまうお話です。（えぇ、、今年はサンタメ業者さんが派手に吹っ飛ぶシーンが多数目撃出来るんじゃないかと。。。）

実際の話、これを１２月も末近くに発動された一部サンタメ業者さん（特にヨンタメ系ｗ）はこれで自爆して違約の一括払いが出来ずに現在、会社の電話が止まってるところもあるそうで昨日の和服屋のみならず、不動産業界にもぼちぼち夜逃げの嵐が吹き荒れるかもしれません。。

また、巷では久しぶりの好景気で湧いているので不動産投資物件も値上がりし、さらなるバブルを生む（少なくともオリンピックまでｗ）なんて思われていましたが、前々からブログでも触れている通り、不動産投資は融資がすべてなのでここが絞られてしまうとたちどころに出口が無くなりインカムで儲かっているならいざ知らず、サンタメ業者の家賃保証期間が切れた瞬間に手出しになるような物件を持ってる人はこれからが地獄の釜の入り口になります。

こうなってしまったのは金融庁の度重なる指導のせいだと思うかもしれませんが、そもそも行き過ぎた融資に手を染めてしまったのは金融機関だしそのジャブジャブ融資に目を付けた業者さんがあの手この手で「荒業」を駆使してあり得ない融資額を引っ張り続けたことに他なりません。

そんな過去の「荒業」を振り返ってみると、、
初期・・・収益性を軽く無視したかのような積算価格での融資
　　　　　通帳のコピーをあちこちの銀行に同時に送りつけ同日融資実行
　　　　　共同担保用物件の使いまわしｗ
　　　　　「二重売契」の悪用

中期・・・預金通帳のコピーを改ざんした預金の水増し
　　　　　レントロールの改ざんや空室の部屋が埋まってるように見せかける裏工作（カーテン・家具等設置）
　　　　　銀行にホントの利回りがバレないように審査中のレインズ掲載見合わせ依頼
　　　　　「売買代金変更の覚書」による売買価格改ざん

後期・・・一物件一法人ブームに伴うパソコン上での預金残高水増し
　　　　　賃貸契約書そのものの改ざんｗ
　　　　　高血圧で団信が通らない人向けに「降圧剤」をわざわざ海外から取り寄せ服用させ団信を強引に通すｗ
　　　　　
末期・・・預金通帳の改ざんが難しくなってきたのでわざわざ中古のATMを買って通帳の印字を試みるも肝心の足し算を間違えて合計金額が合わない偽造通帳を銀行に出してしまい速攻で出禁になるｗ（冗談かと思ったらホントの話じゃねーかよｗｗ）

と、ここまで引っ掻き回してしまえばさすがに金融機関も黙ってるわけにも参りません。。。（ってかここまで派手にやられちゃうと融資担当も己の身の危険を感じるでしょ、、、とｗ）

ここまでやっても犯罪にも問われず「売主・買主・仲介・銀行の四者がみんなWIN-WINなんだから文句ねーだろ」と調子に乗って取引を続けてしまったのがこんな好景気だってのに不動産融資だけが金融庁のやり玉になってしまう原因の一つではないかとワタクシ、、思慮するわけですが、ここから将来起きる不幸なことはまだ誰も経験が無い領域だけにワタクシも想像がつきません。（過去２回あった不動産バブル崩壊の時とは違う展開になるってくらいはわかりますけどそれ以上はホント、わかりません）

今の時点でわかってることは「今まで通用してた無茶な融資が出来なくなること」と、「融資を受けることが出来る人と出来ない人の格差がグンと広がる」ってことくらいですが、昨日今日来た銀行様の話によれば「これから不動産投資を始めるって人には厳しいけど今まで着実に不動産投資をしてる人にはさほど影響は無いんじゃねーの」ってことですので今年は我々同様に

ちょっと利回りがいいと思えば容積オーバー。。。
ちょっと価格が安いと思えば再建不。。。
ちょっと場所がいいと思えばあり得ない超強気な利回り。。。

って物件情報群の中から「これだ！！」と思われる物件をひたすら銀行に持ち込む作業に明け暮れても大丈夫そうですｗ（基本的に新規参入は厳しいですけどすでに大家さんやってる人には今年もまだ優しい模様ですｗ）

あと、もう一つ、
融資が絞られてくると確かに買う人が激減して来るのですが、それはあくまでも不動産投資を始めるにはギリギリのお金しか持ってない人の話であって、高属性の人や、株などの別の投資で大儲けした人から見るとこの不動産投資はまだまだ魅力的に映ってる模様です。（これは某都銀信託系金融機関様の情報ですｗ）

また二代目大家さんなどの相続絡みの人は相続税のことを考えると買わないわけにもいかず結局買いたい層は減少しても元々存在している既存層は健在ですから物件を売りに出せばそれなりに売れて行きます。（実はこれ、、意外に指値してこないのが驚きなんですｗｗ）

そう考えると売りに出せばまだまだ高値で売れる可能性が高いので「今売ればキャピタル稼げる人（但し、満室で当面無理して売らなくてもいい人は除くｗ）」に限っては今年の今ぐらいから逃げ切り売りをお勧めします。

えぇ、、実はワタクシ、
最近のマーケットを見ていてサンタメ系業者さんや一般の客付け業者さんが最後の大勝負に出てる気がしてるんです。。。（「荒業融資」に不慣れな地銀ルートを開拓してそこに上客をぶち込んで想像以上に融資を引っ張る戦術です）

と言うことで、恐らく春先までは使えそうな戦術ですので今売ればキャピタル取れるって人はお試しください。

さて、話は変わりますが、、
そんなここ数年で上記業者さんみたいなところに物件を掴まされてしまった方。。。

きっとこのブログを読んで落胆しちゃいそうになるんじゃないかと思いますが、そんな落胆してる暇があるなら今からすぐにリカバリーする政策を取る方が賢い選択です。

なーに、、
巷で言われてることで「こういう不正がバレたら金融機関に一括返済を求められる」というのがありますが、金融機関だって最初から薄々感づいて融資実行してますので一部の金融機関以外ならそうそうそんな無茶なことは言ってきません。（そんなこと本気で調べ始めたら融資担当さんや支店長クラスの首がいくつあっても足りませんからｗ）

とにかく、
手出しのお金が発生しないように部屋を埋め続けることに最大限努力していればいつかは嵐も通り過ぎます。
その間に借り換えできる金融機関を草の根分けてでも探し出し履いてくるインカムはひたすら留保、、、

ホント、城攻めの「籠城」では無いですが「耐えるも投資」と割り切って今年一年を乗り切っていただけると幸いです。。（ってこの話するのって何度目でしたっけ？ｗ）



要するに今日は「中古のATMネタ」を書きたかっただけなんじゃんｗ

昨今の融資姿勢の話。。。

まずはポチってからお読みくださいｗ

こんにちは。

さて、昨今、ワタクシもそうですがブログやらなにやらで「なーんか最近金融機関の融資姿勢が厳しくなったよね」と書かれるようになりました。

事実、今までは年収で800万もあれば初心者であっても軽く5億程度まで物件購入出来たものが出来なくなってきてますから確かに金融機関の融資姿勢に変化があったのは間違いないかと思います。

ただ、これの実態はどちらかというと「融資付けする業者さん」に問題があるようです。。

実は最近、あちこちの業者と話をしてると、皆さん異口同音に「そういやオオカミさん、、〇〇って業者いたでしょ？あいつらいろいろ悪いことやり過ぎて〇〇銀行出禁になったんですよｗｗ」と会心の笑みで言われるんです。（まさに他人の不幸は蜜の味ってやつですｗｗｗ）

噂レベルであればワタクシもあまり信用しないのですがそれを裏付けるかのようにウチに遊びに来る他の業者さんも「そういやオオカミ、、〇〇って業者が〇〇銀行出禁になったらしいぞｗｗ」と同じ業者名を挙げますので時間の経過からすると噂の業者以外でもさらに出禁になってるとこが増えてるんじゃないかと。。（ワタクシに寄せられた情報によれば今のところサンタメ業者で7社、仲介業者で11社ですｗ）

ただ、先日もお話ししたように銀行などの金融機関はそんな業者に面と向かって「てめーらは出禁だ！」とは言いませんので（ウラ出禁と言います）そんな状態でも業者の融資付け担当はその物件を買いたい顧客属性もろとも物件の評価出しをやっちゃいます。

出禁業者に対しては「あー、、いろいろ検討しましたけどちょっとこれは取り組み出来ないかもですねー」とやんわりお断りして終わりなのですが、この際、持ち込まれた顧客情報や物件情報が銀行に残ることがあります。

実はこれが意外に厄介で、こういう残り方をするとどうなるかと言えば次回、別の物件でこの銀行を使おうと融資を打診しても「ん？この買主さん、、前に〇〇って業者から持ち込まれてない？」となり一発否決はされないにしてもかなり色眼鏡で見られることがあります。（「あんな業者から買おうとしてたくらいの客だからこの物件もなんかウラがあるんじゃねーの？」と疑いが掛かるんですｗ）

また物件の方は、「あ、この物件、、そういや前に〇〇って業者が賃料フカして打診してきたやつじゃね？」となり「ウチの銀行では扱えません」、、なんてことがよく起こります。（こうなるとこの売り物件はどこの業者が融資打診してもアウトになっちゃうんです）

ここ数年、我が世の春とばかりにどこの仲介さんも無茶な融資付けをやってたもんですから融資する金融機関の本部も相当賢くなり空室を賃貸中に見せかけようとカーテンぶら下げたり廊下から見えるキッチンに洗剤とか食器を並べてさも人が住んでる風を装っても金融機関は現地に飛びホントに人が住んでるかを以前よりも厳密に調査するようになりました。

これが最近の「融資が厳しくなった」と言われる主要原因であり各業者さんが「融資がそろそろ厳しくなるので今のうちに物件買っちゃいましょー！」とあおるのを見てると「その原因作ってるのはオマエラだろｗｗ」って大声で叫びたくなります。。（と言いましても不動産屋は儲かる時に儲けてないと、、ってこともあるので書いてて辛くなります。。）

要するにこれ、評価が出ないと買って貰えないので銀行騙して評価を上げてフルローン、オーバーローンを引こうとしてやってたことが銀行側に見破られてるだけで「手金無しのフルローン狙いじゃないと買わない」なんて類で行く道を間違えなければまだまだ「融資が厳しくなった」という話ではありません。

そう思うと例の光速投資系の業者さんの罪は相当なもので、また評価以上に融資を引かされて最終的な出口局面でにっちもさっちもいかなくなるであろう高属性で名を馳せた不動産投資家さん、、、

前にも「なんでもやり過ぎはよくない」と書きましたが、ホント、今のうちに「ヤバイ局面で泣きながら売らなくても安定運用が出来る手立て」を打っておいて欲しいです。（売らずに保有で耐えられるだけの資産にしておけばこんな局面でも死ぬことはありませんからｗ）

あと、今の時期であれば「キャピタル狙いで売り逃げ」も出来なくは無いですが思ってる以上にそんな考えを持ってる人も多く、現在都内の売り物件の在庫を見ても相当積みあがってます。

と考えるとですが、、
今までは自分に融資が付けばよかっただけで済んだ話が、売り出し時にどこの銀行で有利な融資が引けるのかという出口戦略を緻密に考えて新たな買主がよりたくさんの融資が引けるよう、売り主も努力しないといけない時代になったと認識していただけると道も見えてくると思います。（ちなみにス〇メ→ス〇メが出来ない時代の流行りはス〇メ→り〇なor浜銀or西〇信金なんてよくききかじります）

なんか最近この手の融資の話ばっかり書いてる気がするのですが、
最近、ウチの会社に遊びに来る業者さんが毎回同じようなことを口にするのでとても気になってるからなんです。


えぇ、、
微妙な違いはあれど、、これってリーマンショックの時にあった「なーんかあの業者、、融資が止まったみたいで危ないみたいだよ」からの「一発倒産」って状況にすごく似てる気がするんですよ。。。。（考えすぎ、、ですかねーｗ）




たぶん気のせいなんじゃんｗ

究極の二択。。。。

本日もポチして「戻る」を押してからお楽しみくださいｗ

こんにちは。

明日の夜中にあのトランプさんの45代大統領就任式が行われるそうです。

先日の記者会見ではCNNとやりあったりロシア疑惑の追求だけで時間が過ぎてしまい肝心の経済政策についてはほとんど言及がありませんでしたがさすがに就任演説ともなれば何らかの発言はあるかと思います。（と言うことで旅団FXクラブの面々は明日の25時からテレビに釘付けとなりますｗ）

返す返すになりますが、クリントンさんが大統領になってればこんなあれこれやきもきすることも無かっただけに規模こそ違いはしますがたった一人の同業者に世界中が振り回されるってこの構図、、なんとかして欲しいものです。。

さて、同業者と言えば先日、新年会がてら、同業者数人でいつもの欲望渦巻くところ（最近はこういうとこ行っても欲望が渦巻かなくなっちゃいましたがｗ）に出撃してきました。。

去年の忘年会と同じメンツなので単にワイワイ飲むだけの新年会でしたが、去年いたはずの某業者の一人が急遽欠席になりました。

我々の業者飲み会、、
旅団の飲み会と違い約束しておきながらドタキャンすると次回の飲み会の2次会はこの欠席者の全額負担という厳しい戒律があり今回のように欠席者が出るとわざと高そうな店を指定して奢らせるという鬼のようなことをしますｗ。（なので欠席するときは前もって言っておかないとひどい目に遭うんです）

そんな戒律がありながらも当日にドタキャンするってことは「貨幣価値で30万以上損する可能性があることが突発的に起こった」か「オンナ絡み」でしょう。。（ま、どっちにしても当事者にとっては我々の用事よりも優先なことが起きたからドタキャンするんでしょうけどｗ）

ワタクシ、飲み会当日は気にしていなかったのですがさっきその某業者から電話があったので「ところでこの前なんでドタキャンしたの？」って聞いてみました。

えぇ、、30万どころか数千万単位の損をするところだったそうです。。。

聞けば、融資特約無しでやったサンタメ契約で決済直前にエンド客の融資がスベッたそうで中間業者の彼の会社が「違約を払うか？買い取るか？」のいわゆる「究極の二択」になり上司からガン詰めされてとても新年会どころじゃなかった模様。。（そりゃ「給料から差っ引くからオマエ、数年はタダ働きだなーｗ」と詰められれば誰しも新年会どこじゃありませんってｗ）

実は年末くらいからサンタメ契約での融資ご破算事件が続発していて下手な小細工して無理やり融資を通すスキームで融資を引こうとすると本部稟議の最終段階で却下されることが増えたんです。。（でん兄が前に「中間省略業者のくせに融資特約なんかありえねー」とか言ってましたがこんな背景があるからどこも最近は融資特約付けようとするんです）

で、この融資を無理やり通すスキームですが、、基本的に「何部屋空室があろうが埋まってることにしちゃう手段」が主な手段で、これも融資の評価が低いとレントロールの賃料をフカしますｗ（空想であっても賃料が増えれば利回りも上がりますからねーｗ）

最近はこれを見破る銀行も増えてきたので業者さんによっては賃貸契約書の原本をスキャンしてゴニョゴニョするそうですが昔、大流行した二重売契とか通帳の預金残高偽造なんて手法よりも確実に融資が引けるので最近の主流はこっちだそうです。。

しかし、これがバレると大変です。。（ってか通帳のエビデンス偽造するだけで犯罪ですけどねｗ）

大抵の場合、持ち込んだ業者は二度を融資は受けられませんし、融資を申し込んだお客も銀行によってはBL入りとなりすでに融資を受けていれば過去も全部調べられ場合によっちゃ一括返済という恐ろしい災難に見舞われます。

幸い、この業者さんはそういうインチキやって融資を引っ張る系の業者ではないのでそこまでひどいことにはなってないのですが最終エンド客の融資が付かなければ決済が出来ませんから話が振り出しに戻り「違約を払うか？買い取るか？」の二択になっちゃうんです。

ちなみにこの二択以外にもう一つ回避する方法があります。

それは「新たに買主を探す」　、、、です。

この手法、、
最終的に新たなエンド客が見つからなければさっきの二択になっちゃいますが、目前に迫った決済期限を土下座して再延長してもらい新たな買主を探すだけの時間が売り主様からいただければ可能になります。


但し、このくらい気合が入った土下座が必要です

例のスルメ系銀行であればこんな窮地に陥っても2週間もあれば再審査→融資実行なんてことも可能なので1か月程度決済時期を延長してもらえばなんとかなることも多いです。（ただ、本来であれば乗らなくて済んだ墜落機にキャンセルが出たからと乗らされちゃう次の買主さん、、なんて運が悪いんだろうと正直悲しくなります、、、）

しかし、、
融資の際にあれこれ小細工したのがバレて融資が飛んだってケースでは次回の融資ハードルが一気に上がっちゃうってこと、、ご存知ですか？

えぇ、、
実はこれがサンタメの怖いところでサンタメ業者さんが「とにかくオーバーローン引かなきゃ」と一度そういう悪さをすると業者だけでなく、その物件そのものが再審査の際にさらに融資掛け目が厳しくなることがよくあるんです。。。（ここら辺の話、、巷の不動産投資本にはまず載ってないでしょうからここで覚えていってくださいｗ）

なぜかと言えば元々これらの業者さんはフルローン、オーバーローンじゃないと買えないお客さんが多いのでどうしても融資をフカすために融資額増額を目論みます。

当然ながら空室だらけの物件では利回りが担保されませんから先ほどの手段で空室なんか存在しないかのように装います。（代表的な手段は「〇にカー〇〇を〇り〇ける」という単純な手法ですｗ）

しかしそこが嘘だと判定されればその物件自体の次回からの評価は下がっちゃいますから別の業者がいくら融資打診掛けても本部のデーターベースには「そういう悪さをしないとダメな物件」と記録が残ります。。

そんな不名誉な記録が残ってしまえばその銀行の方針が変わらない限りずっとブラック物件として登録され続けますから一番多く融資を出してくれるはずの銀行から見放され、都銀、地銀、信金さんあたりで「手金一割無いと貸さないよ」って言われ融資年数を絞られた挙句、本来売りたい価格での売り出しが事実上不可能になってしまうんです。

今後のマーケットを見ると物件価格は明らかに下落傾向だし評価が伸びないとなるとここ最近物件を買ってる人は価格の下げしろもないでしょうから売るに売れない状況になります。（だから不動産投資って安く買えた時代に買ってるやつが有利になって高い時期に掴んじゃった人が不利になるんですって）

元々埋まりにくい物件ですからそれをリカバリーしようと経費を掛けて広告料マシマシにするとかあれこれリノベやったりもするでしょうがCFでその追加費用を回収するにはかなり無理が出てきます。（しかも大抵この手の「都合の悪い経費」は買うときに業者から見せられる30年先までの収支表に載ってないしｗ）

さて、話は戻りますがこの新年会をドタキャンした業者さん。。

我々の新年会をキャンセルした同時刻に仲介さん経由で売り主さんに土下座して決済期限を延長して貰うことに成功した模様で現在、新しいカモ客エンドの買主様を探してるそうでもし再延長した期限までに決済できなければさっきの二択になるそうです。


でも最後にこの業者さん、、こう言ってました。。

「なーにそんときゃ違約を選択してずっと払わなきゃいいんだよｗｗｗ」（「相手に裁判されたら会社を〇〇して〇〇すればオッケーオッケーｗｗ」だそうです）　

・・・

・・・

明日の夜中に我々と同業者であるトランプさんの45代大統領就任式が行われるそうです。。。

一介の不動産屋がアメリカの大統領になるのは前代未聞ですが、、不動産屋の根底ってこんな感じなだけなだけにいろいろな意味で心配でございます。。。（「あ？業者からメキシコの壁代の請求書が来たって？そんなの巡航ミ〇イルに張り付けてメキシコに撃ち込んじゃえばオッケーオッケーｗｗ」とか言ったりしてｗ）




今日からラスティーの力作３Dバナーに変わるんじゃんｗ