プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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どっちも嫌だw


今日も最後に問題が出ますw

こんにちは。

昨日のブログでごっどおぶコインランドリービジネスのスワさん「金融・投資ランキングでワンツーフォーメーション決めて一緒に新しい時代の扉を開けようや」とエールを送り「要するにもっと(実名を含む)暴露ネタを書け!」と煽ったところ、、、

どうやらホントにネタが無かったようで「コインランドリーエレジー(作詞:埼玉スワローズ 歌:埼玉スワローズ)」なんて最後っぺを振り絞ったらミが出ちゃった感マシマシなネタを炸裂させる事態となりました。。。(深夜にこれを録音しているスワさんの後ろ姿を想像したらスワさんの晩成を汚してしまった責任をヒシヒシと感じてしまいますw

と言うことでこれ以上スワさんを煽ると明日あたりは振付付きの動画で勝負に出そうなので金融・投資1位のS氏を追い抜いてワンツー体制を確立しよう計画はここで終わりにしようと思います。。。(と言うことでスワさん、、もう普通の不動産ネタに戻っていただいてOKですw)

さて、そんな連休の谷間の火曜日。。
通勤電車もガラガラで車内はスーツケース抱えて「俺たち(私たち)これから海外にバカンスに行くんです」ってカップルだらけで軽く殺意を覚えつつ出勤した我々ですが、朝一で「先日とある物件を手渡しであげたこの方」から電話がありました。


はい、、ご想像通りアフロなアロハさんですw

「連休の谷間だしどこからも電話なんか掛かってこないから会社の電話を留守番電話にしとけ」ってエスパー君に言っておかなかったワタクシが悪いのですが、受けてしまった以上、このアフロさんの電話も対応しないといけません。。。(ワタクシの経験則ではこの手の連休の谷間に電話してくるヤツってロクな話を持ってこないという法則があるんです。。)

仲介「先日資料をいただきありがとうございました。」

普通、資料送ったくらいでいちいちお礼の電話なんて掛かってこないのが常なのでこんな電話が来るってことは「も、もしかして商談に進展でもあるの?ww」と一瞬考えたりもしましたが、、資料を出してから一か月も経ってるし、途中一度も商談の打診も無かったわけですからそんな電話ひとつでぬか喜びしちゃいけません。。

仲介「あのあと買主候補の方に物件をご紹介して前向きな話になりそうなので・・・」


ん?

なになに?

こんなフリーランスなアフロでもちゃんと仕事してたのかよwwww(そうです、、今まさに奇跡が起きようとしているのかもしれませんww)

そう言うことであれば我々、相手がフリーランスなアフロであっても真摯に商談に応じちゃいます。(「人を外見で判断しちゃいけない」ってのが死んだ爺ちゃんの遺訓でもありますからw)

しかし、話はそううまくいかないのが不動産取引なのも事実です。。。

仲介「つきましては2、3お願いがございまして・・・」


ん?

なんだよ?お願いって?(もしかしてB勘よこせとか言うんじゃねーの?)

仲介「実はワタクシ、、業者の免許が無いので御社1社の仲介で手数料を半分分けていただきたいのですが、、、」

・・・

・・・

当然、契約となれば分かれの仲介で仲介手数料は売り主側と買主側で仲良くわけっこのはずなのですが宅建免許が無いので一旦両手仲介にして手数料を半分バックしろとおっしゃるこの仲介さん、、

そういう場合、仲介責任が全部こっちに飛んでくるので宅建免許が無いのならウチじゃなくどこか別の仲介さんに頼んで買い側仲介に入ってもらうのが世の習わしです。(じゃないとこのアフロは仲介印を押さずにノーリスクで手数料の半分をGET出来ちゃいますから我々、、圧倒的に不利になっちゃいます。)

当然、そんな都合のいい要求なんか飲めるわけもないので「ウチで両手仲介して仲介責任を一方的に負うのは無理なのでどこか別の仲介さん立ててください」とお願いしたのですが、、

「そうすると仲介手数料の分け前が減っちゃうので出来ない」とかヌカしてます。。(ま、名義だけ貸す仲介さんだって仲介リスクがありますから手数料の半分くらい欲しいって言いますからねーw)

と言われても我々だってそんなリスクを冒してまでこの話に乗っかることは出来ませんのでこんな提案をしてみました。


えぇ、、
ここで覚書の登場です。。


要するにこちらはこのアフロに手数料半分あげるなら仲介リスクの責任分担の半分を持ってくれればいいので覚書で「万が一、仲介業務で媒介当事者から損害賠償請求があった場合、その仲介手数料以上の賠償請求が来ても当然、負担する」って約定にサインさせれば我々、何も問題ないんです。。(これさえサイン貰っとけばこのアフロに金が無くても裁判無しで徹底的に追い込めますからww)

不動産の仲介手数料が物件価格の3%(+6万+消費税)と売買価格が上がると手数料が連動して上がるのはこの仲介時の賠償リスクがあるためなんですが(売値30万の中古戸建の仲介業務を嫌がる仲介さんが多いってのはこの辺が理由だったりします)、この責任を負うのは契約書と重説に記載された宅建業者のみが負うので別紙の覚書で個別にこのリスク負担を決めておけば正直相手が宅建業者じゃなくてもウチ一社の仲介印で全然構いません。

ただこの手の非業者系ブローカーさん、、
「その仲介手数料以上の賠償請求が来ても当然、負担する」って文言を見ると大抵、「この文言だけは削除してくれ」と言ってきます。(要するに貰ったフィー以上は吐き出したくないって言うんですw)

それだと万一、損害賠償請求を喰らうとウチが一方的に損になるのでその責任回避を含めて「じゃ、他の宅建業者さんに頼んで仲介印押して貰ってよ」って選択を迫るのですがこのアフロ、、

結局、「どっちも嫌だ」と譲ってくれません。

まぁ、、彼らからしたらこんな仲介の話、、次回はいつになるかわかりませんから一度の仲介で1円でもフィーが欲しいって気持ちはわかるのですが過去にそんな話にうっかり乗ってしまい仲介手数料全額吐き出した上に追証1800万喰らったワタクシからしたら「どっちも嫌だ」と言われても聞く耳は持ち合わせていません。。


ってかあれです。

そんな話をするからには相当話が進んでいるんでしょうか?(まだ買付けすら出てないのにこんなタラレバ話してても意味ないでしょ?w)


そしらたアフロさん。。

語気を強めて自信たっぷりにこう言いました。

仲介「えぇ、、多少指値は入ってますがすでに買付け貰ってるからこんな話してんですよ!!!(ドヤ)」







さて、

そんなわけで本日もここで問題です。。



本物件の売値は2億ですが、、

このアフロが言ってた「多少の指値」はいくらだったでしょうか?
(いつものように答えは三択ですw)



①ここは控えめに4000万なんじゃんw



②いや、ちょっと欲張って4000万なんじゃんw



③いやいや、、買ってから大規模修繕やるので一気に4000万なんじゃんw






今日はどれ押しても飛ぶとこは一緒なんじゃんw

謎の業者降臨w


↑ささ、、今週もよろしくお願いしますw

こんにちは。

今年の冒頭から売り出してる物件の物確を巡ってのお話しなんですが、

本物件も以前にあった2年8か月掛かって売らせていただいた物件同様「もしかしたらこれも売却まで長期化しちゃう、、かもw」って物件になりそうな気がする物件です。。(いや、売り主さんが「安く売るなら長期保有でいいから気長に売ってよ」って言われてるからこっちも超強気でやってるって話ですよw)

ただ今なら融資が出そうな新耐震のRC造なので問い合わせ自体は多く、「もしかしたらこんな売値でも間違って買いに来るお客さんいるんじゃね?ww」って気もするのでこちらも無謀な指値に応ずるつもりもなくレインズという漁場でのんびり糸垂らして「間違って喰いついてくるお客さんをのんびり待つ」戦術を変更するつもりもないという状況であることは変わりません。。

で、そんな中、この物件に先週物確してきた業者さんがいるのですが、、

これがとにかくメチャメチャ怪しいんですww

何が怪しいかってこの業者さん、、
普通、物確で資料請求掛けてくるとなると「FAXかメールで資料を送る」ってのが常ですが、やれ「メールが壊れてて受け取れない」とか「FAXも壊れてるので受け取れない」、、「郵送もポストが無いので無理」とか言って「オタクの会社に取りに行く」と一歩も譲らないんです。。。

ま、百歩譲ってメールが受け取れないってのは、旧態依然の業者さんでパソコンがうまく使えないって人もいるのでわかるのですがFAXもダメで郵便で送るのもダメとか言われると宅建業者として存在しているのかも怪しくなってきます。。。

しかし物確はレインズ見て来てるので少なくともレインズが見られる環境下ではあるはずだし(他社のレインズパスでレインズにアクセスして物件資料請求してるってやつもいるらしいし)物確電話での話っぷりも業者風な言い回しだったので素人が出てきたわけでもないはずです。。

ただウチもどこの業者かもわからないやつに資料を渡す気もないのでとりあえず「申し訳ないでけどコンビニとかのFAXで名刺送ってくれませんか?」と懇願。。

しかしこの業者さん、、
「名刺をFAXするとあれなので(あれってなんだよww)書類を受け取る時に渡す」とここも譲らず、無理やり約束させられて14時を待つことにしました。

で、約束の14時の5分前に事務所のインターホンが鳴ったのですが、そこに立ってた人、、
インターホンのモニターいっぱいにアフロだったんです。。。w


まさかこの写真をこういう場面で使うとは思ってませんでしたww

ワタクシも長いこと不動産屋やってますがインターホンの枠に収まらないアフロの業者はさすがに初めての経験です。。

とは言え、別にアフロな業者でも仲介の仕事さえきっちり出来るんだったらそれは「ひとつの個性」として片付けますのでどうでもいいのですが(逆に禿げてる業者さんにだってワタクシ「ひとつの個性」として理解してるつもりでございます)、、、

初めての業者に資料取りに来るのにアロハシャツ着てこられるとワタクシの警戒レベルは一気に3つ上がります。。。(つか、今どきのDJでもこんなカッコしてねーだろww)

で、このアフロさん(年齢的に60代なので敬称を「さん付け」にします)、、
いつまでもエントランスに放置しておくとウチの会社にも悪影響になりかねないので速攻で事務所に上げたのですが肝心の資料を受け取る以前に、、まー、、よくしゃべること、、よくしゃべることwwww

レストランとかで席に案内されてもずっとおしゃべりして一時間経ってもなかなか注文しないイタリア人みたいに延々てめーの武勇伝を小一時間ほど喋り続けてその間、我々ずっとその話を拝聴させていただきました。。(もうあれですよ、、ワタクシですら話に割って入れませんでしたよww)

まあ、不動産系の武勇伝と言うのは「盛られてる」ことが多いので我々、ちっとも興味も無くエスパー君に至っては「そんなことよりアナタ、、なんでアフロにアロハなんですか?」ってずっと質問したくてウズウズしてます。(だって我々、この時点でこのアフロさんが契約をまとめてくれるなんてのは完全に諦めてますからw)

いつまでも会社にいて貰っても時間の無駄なので資料も渡さずにこのまま帰ってもらおうと思ったのですがひとしきり話し終えると「あ、そうだ、、資料貰うんだった」と我に返ったこのアフロさん、、、「じゃ、資料貰って帰りますか、、、。」って感じになりこちらも「じゃ、お名刺貰えますか(そういや、いきなり武勇伝だったので名刺貰ってませんでしたw)」と切り返すと、、、

「あ、今日は名刺持ってないんだよね」とか言い出しましたwwww

業者の名刺すら持ち合わせていたいやつに個人情報満載の物件資料は渡せませんから「じゃ、名刺貰えたらその住所に宅急便で(宅急便ならポスト要らねーよなw)送りますよ」って言ってとっととお帰り願おうとしましたが、アフロさん、、

返す刀で「じゃ、免許証見せるから、、それじゃダメ?」とか言ってきます。。

運転免許証に業者名でも入っているなら構いませんが我々、あなたの現住所や免許区分には興味もありません。(どっちかと言うと我々の興味は「あなたがなぜアフロでアロハなのか?」だけですw)

そんな押し問答してるうちにふと思ったのですが、このアフロさん、、
もしかしてモグリ業者なんじゃないでしょうか?(名刺も見せないあたりで疑い濃厚です)

我々、レインズ見てアクセスしてきたのでてっきり普通の業者さんだと思ってましたが、もしかしたら
①知り合いの不動産屋のレインズ使って物件検索
②手頃な物件が見つかり物確
③手渡しじゃないとバレるので会社まで取りに来る
④手数料をB勘でやってくれそうな仲介に仲介印押させる
⑤業者でもないのに手数料を丸々ゲットww

なんてこと考えてるんじゃないかと。。。

そう思えばすべてが辻褄合うのでワタクシ、勇気をもって直球で聞いてみました。

「ところでオタク、、宅建業者さんなんですか?」(うーん、、なんかコントみたいなノリですねww)


そしたらこのアフロさん、、



明るい声でこうおっしゃいました。。。。




「えぇ、、昔は業者やってましたが今はフリーランスです(それがなにか?)」。。。(ってか自信たっぷりに言うなよ。。。とw)


・・・・


・・・・


・・・・


不動産屋になってウン十年、、

そんなワタクシもこんな質問をストレートにぶつけるのは初めてなんですが、、

ドヤ顔で「フリーランス」と言われて返す言葉が浮かばない時点でワタクシもまだまだ経験不足だと心底思い知るいい機会となりましたw





あ、あっけにとられすぎて「なんでアフロでアロハ?」を聞くの忘れちゃったんじゃんw

ワタクシ、、アンコが嫌いなんです。。。


あなたのポチがワタクシの明日の糧でございますw

こんにちは。

先日よりちょい地方の物件の売買交渉を巡って業者さんと丁々発止してる我々。。(ちなみに指値がキツイのですでに我々こいつに売る気はとっくに失せてますw)

その中でよくある話なのですが、まだ買付けすら出ていない状態で「一度御社に伺って名刺交換したい」とか「一度お会いしてお打合せしたい」って方がいらっしゃいます。

来ていただくのも名刺交換するのも我々の仕事ですから全然構わないのですが、大抵の場合、最終的に話がポシャります。

想像するにこれって単に社内にいると上司から怒られるので(「仕事は足で稼げ系の仲介さん」に多いですw)とりあえずやって来ましたという流れで以降、話が全く煮詰まらず終わるってパターンなんだろうな、、と思うのですが、

そんな与太話にいちいち付き合ってたらこっちがたまったもんじゃありません。。(統計的に見てもポシャる率100%なんですもんw)

と言うことでウチではそういう「一度会社に伺いたい病」の人に対しては
「え?この程度の話でお越しいただく必要、、ありますか?」
とか
「そういう話でしたらまず買付けいただいてからお打合せしませんか?」
などと適当にあしらって出来るだけ会社に来させないようにしています。

で、今日のちょい地方の物件の売買の件。。
これも買い付け入れる前からやれ「この物件、いくらまでマケてもらえるのか?」だの「空き部屋は売り主で全部リフォームしてからの引き渡し」だの「融資特約の期間は2か月くれ」だのどう考えても売り主さんが容認しがたい条件ばっかりだったので商談自体を途中で打ち切りました。

そしたら昨日、我々がウンチまみれになってる時にこの仲介さんが(そういや、歯並び大家がブログでワタクシのことをウンチブロガー呼ばわりしてたのでなにか仕返しを考えないといけませんw)「明日の午前中、もう一度商談したいのでお邪魔してもいいか?」と電話してきました。

これ以上進展することもないだろうと思ったし、昨日はそんなことより目の前のウンチを片付けることがなにより優先だったのでお断りしようとしたのですが、「いや、明日は買主も連れて行くから」と強硬に頼み込まれ「うーん、、買主さんが来るなら仕方ないか、、」と渋々OKしました。

明けて今日の11時。。
約束の時間にその仲介さんがやってきたのですが、、あれ?

インターホン越しの画像にやたら大人数のおっちゃんが映ってます。。。

その後、玄関でお出迎えしたのですが、そのおっちゃんの数は5人。。

確か買主は個人だと聞いていたのでてっきり家族とか親戚とかも一緒に連れてきたのかな?って思ってたのですが、なんとその5人、、全員が業者でした。。(ブローカー的に言うとアンコが4つってことですねw)

我々、、買主さんが来るっていうから朝から待ってたのに一体何が起こったのかもわからず、その中の電話主の業者に「一体何事ですか?」と聞いたのですが、要するに

①ウチの会社の先に連れてきた業者が4人いてその先に買主がいる
②売ってくれるかどうかわからないので業者が話を聞いて持ち帰り買主が再検討する
③再検討するに当たり他決されると嫌なのでこの買主が検討している期間は売り止めにして欲しい

・・・・
・・・・

ま、他にもいろいろ難条件があったのですがこれだけでもツッコミどころ満載なのでとりあえずこれだけで反論させていただきますが、、、(深呼吸)

ってか、オマエらそれだけを伝えにいい年したおっさんが5人もこぞってやってきたのかよ?それはそうと、その前になんでこんなアンコ詰まってるかも聞きたいけどもっとそれ以前に「今日は買主連れてくる」って言ってなかったっけ?で、なんだよ、買い主連れてこない上に再検討してるうちは売り止めにしろだと?じゃ、オマエらそんな大口叩くんだったら買付けくらい持ってきたんだろーな?え?なに?買い付けは再検討してからだと?オマエらホントふざけんなよwwww(注:あくまでもワタクシの心の叫び声だと思ってお読みくださいw)

ごく稀ではありますがレインズに乗ってる物件でこんな感じでアンコ業者引き連れての取引も無いわけじゃないですけど5人もいたのはワタクシも記憶がありません。しかも本物件の売買価格じゃ買い側の手数料を割り算したら寝てた方がマシな金額です。。

買付け入れる前の会社訪問の話は先ほども書きましたがポシャる率100%と言うことも考えるとこれ以上いて貰っても意味もないので早々にお引き取りいただいたのですが、、、、

その後、小一時間経った頃でしょうか?

一番買主にくっ付いているだろう業者さん単独で電話があり
「さっきの奴らはただのアンコだからウチと直接やらないか?」
「抜きの商談」を持ち掛けてきましたwwwww(うーん、、やっぱりアンコ業界っていつでも下剋上ですねwww)


いえね、、
我々、商売ですから誰と取引しても別に構わないんですけど、、

そもそも最初から売買条件が折り合ってないんだから無理なものは無理ですってwwww




買付けすら入れてこないで売り止めとかやめて欲しいんじゃんw

ブロックサイン。。。。


ささ、、今日もやたら長いですけどいつものようにポチってからお読みくださいねーw

こんにちは。

我々のいる不動産業界、、
大手中小数えると約25万社程度存在するようで業種的には「食堂・レストラン」が約23.5万で、以下、「医療業」23.3万、「教育・学習支援業」23.2万、「総合工事業」22.5万と続くことを考えるとこの不動産業界ってのはやはりすごく参入障壁が低い業種なんじゃないかと思います。

またレストランとか医療系であれば従業員数もそれなりにいないとサービス自体が成り立たないので頭数を揃えないといけませんが不動産業ってのはとりあえず一人仕事が出来るのがいれば成立する商売。。

また資格もさほど重要ではなく別に会社の代表が宅建資格が無くてもそこらへんにいる宅建持ちのおばちゃんでも雇ってしまえば成立しますしその宅建資格だって高卒レベルの学力があってちょっと真面目に勉強すれば取得出来そうな資格だけに開業資金数百万とちょっとした事務所スペースさえあればほぼ誰でも「俺も今日から不動産屋」として開業することが可能です。

しかも我々上限とはいえ、法定報酬額が決まってる関係で成約さえしちゃえば確実にお金になるし、仕事が定期的に入ってくれさえすれば理論上、死ぬ前日まで働けるなんとも素敵な業種なわけです。

えぇ、、
こう考えると宅建資格すら必要がない大家上がりの自称不動産コンサルタントがここのとこめちゃくちゃ増えてるのも納得ですw


ただそれには先ほどの「定期的に入ってくる収入」が必要で仲介業務だけに依存してる業者だと焼き畑農家のように絶えずクライアントを探し続ける必要が出てきて必ずも収益が安定しません。。

そこを見据えているのか知りませんが定期収入を求めて管理業務を業務に入れるところも多いですが、「そんなチマチマしたことはめんどくせー」と今まで以上に焼き畑を開拓していく不動産屋さんも少なくありません。

ただ我々の場合、報酬の上限が決まっている以上、一度によりたくさんの報酬を得ようとすると媒介金額が大きいモノか一つの物件を何回も往復ビンタを浴びせるかのような取引を選びがちになります。

特に前者の「媒介金額が大きいモノ」ですが、このロットが大きい取引ってのはブツ元でもない限りなかなか甘い汁は吸えません。(ロットが10億を超えだすとファンド案件とかの信託受益権売買として組み込まれちゃうことが多いので宅建業者ごときでは更に甘い汁は吸いにくくなるんですw)

しかしブローカーさんならいざ知らず、そう言うことがあまりわかってない宅建業者さんってのも案外多く、ワタクシのような弱小業者に対しても平気で「100億の物件を預かってるから客付けよろしく」と無理ゲーを仕掛けてきます。(しかも預かってるって言っても実際にあずかってるのは先の先の先の先の先であって決してこいつじゃないってことがほとんどですw)

こんな無理ゲーを仕掛けてくる業者さんですが、
ワタクシの経験では60代後半くらいから70代の「一応昔のバブルを味わった人」が多いのですが往々にして「長く業界にいるくせに不動産取引の仕組みを理解していない人」が多いです。

今日、物確してきた業者の社長さんもそうでした。

この社長さん、、物確電話からして社名も名乗らず「〇〇ある?」と横柄なのでうちのエスパーくんが電話に出た瞬間、「なんかまた変なのから電話来ましたよーww」って顔するのでワタクシ、ブロックサインで


「イ・ツ・モ・ノ・ヨ・ウ・ニ・テ・キ・ト・ウ・ニ・ア・シ・ラ・エ」

と送ったのですが、

電話口で「この物件、ファンドが現金で買うからありとあらゆる資料を送れ」とか言われてるようでなかなか電話を切らせてくれません。

さすがに業歴2年のエスパーくんでさえそんな乱暴な買い方するファンドなんかいないのは知ってますから「とりあえずレントロールだけでいいですか?」と軽くあしらってみたところこの社長、、電話越しに大激怒しちゃいました。。。

社長「あのなー、、ファンドが買うってのにレントロールだけってバカにしてんのかよ!!(怒)」

と言っても我々からすると、、
レインズに3か月も載っけてる売値1億6000万の築30年のS造物件をファンドが現金で買うと言われても困ってしまいます。。(しかもこの物件、マイソクには「容積オーバー」と書いてあるので遵法性もアウトでございますw)

「・・・・どう考えてもファンド様が買うわけないっすよねー」
電話口で思いきり怒鳴りつけられたエスパーくん、、電話を保留にしてワタクシに「どうします?」って聞いてきたので「具体的になにが必要か聞いてみて」とアドバイス。。

実はこの「具体的になにが必要か?」って質問ですが返ってくる答えで相手の業者スキルがわかるんです。

今回のように「ありとあらゆる資料を送れ」ってパターンが一番怪しいのですが、この手の「全部送ってこい」って人ほど「全部がなんなのか?」を理解してないことが多いんです。

案の定、「全部って言ったら、、全部だよ」とか言ってるとこ見ると
①知り合いのファンドと繋がってるやつがいる
②そんな知り合いが「なんかファンドに持って行けそうな物件があったら紹介してよ」と言われる
③しかもそのファンドは3000億くらい持ってるからなんでも買えるとか吹かれる
④どんな物件でも買えるならレインズに載ってる物件はなんでも買えちゃうじゃんと勘違いする
⑤どれが決まっても手数料3%貰えるので適当に利回りが高そうな物件を片っ端物確
⑥「ファンドが買うんだからたくさん資料が要るな・・・」とブツ元に電話して「資料を全部くれ」と困らす←いまここ
ってところじゃないかと思いますが、、

ファンドと知り合いの人もどうせそこまで依頼するなら「ファンドってこういう物件しか買わないよ」と教えておいてくれればいいのにそういう部分を端折ってお願いしてしまうとこの手のバブル時代を生き抜いてきた業者さんってのは「3000億の資金がある」って部分だけで動いてしまうのでウチもそうですがこの業者さんから物確された業者は皆さん迷惑することでしょう。。(ただでさえ普段から大量の物確電話を捌かないといけない我々、、こんな不毛なことにいつまでも付き合っちゃいられませんw)

と言うことで二郎のコールみたいに「全部入り」とうるさい業者さんなので
①最新レントロール
②間取り図(竣工図面)
③固定資産税評価証明
④修繕履歴(見積もり、請求書、工事写真)
⑤公図
⑥登記簿謄本(土地・建物)
⑦共用部光熱費明細
⑧その他支払明細
⑩検査済み証
⑪測量図
⑫境界確定図(隣地立ち合い書類含む)
⑬管理契約内容
⑭全部屋の賃貸契約書
をコピーして全部FAXで送ってやりました。(ちなみに全部で218ページありました)

えぇ、、本来であればこんな量だとメールデーターで送るもんなんですが例によってこの手の業者さん、、なんでもFAXでやり取りするようでFAXで送れって言うんですもん。。(メアド聞くといつものように「メールは無い(キリッ)」って言いますw)


で、しばらくしてFAX送った業者さんから着信。。。

当然我々、「あ、資料全部届きました」って電話だと思ったのですが開口一番、、、、またもやこの業者の社長さん大激怒です。。。


社長「おい!FAXがおかしくなっちゃったじゃねーかよ!!(怒怒怒)」


聞けばこの社長さんちのFAX、、
業務用ではなく家庭用のFAXだったらしく一気に200枚のFAXが届き全部メモリーに収納されてしまいわけがわからなくなっちゃったそうで「こんなにあるなら先に言え!」とエスパー君、、またもや電話で怒鳴られてます。。。

レントロールだけでも怒鳴られ、全部送っても怒鳴られ、、ホント、エスパーくんも気の毒なんですが、
「これで資料は全部なのでどうぞご検討ください(笑)」と笑顔で電話を叩き切るエスパー君を見てワタクシ、、「こいつもずいぶん成長したもんだなー」と感心しきりな木曜の夕刻でございました。。。(注:今日のネタも全然フィクションじゃございませんw)




いい意味でも悪い意味でもスクスク成長してるんじゃんw

「応談」。。。


お寒い毎日ですが本日も張り切ってポチをお願いしますw

こんにちは。

去年の今頃、なにやらあれこれ物件を買い漁ってた我々。。(おかげさまで昨年はS造レジとシェア用の戸建てを買わせていただきました)

一年経ってそろそろCFがまた貯まりだしたので銀行からも「そろそろ喪も明けたし、なにかいい物件があれば融資しますよ(出来れば転売用のド短期プロジェクト融資が大歓迎なんすけどw)」と言われてます。(ちなみにウチの場合、最後の物件購入から一年すると銀行から喪明け宣言されるっぽいですw)

とは言え、不動産マーケットは相変わらずな高値市場。。
しかも買い取り業者さんやサラリーマン大家さんなどの競合しまくりの居住系物件では活路も見いだせないだろうと最近ちょっと物件の矛先を変えて居住用物件から事業系物件にシフトして買えそうな物件は無いかを模索しております。

幸い、物件購入でライバルになるのは居住系狙いの不動産投資家ばかりですから事業系物件はある意味ブルーオーシャン、、。

また事業系物件は居住用物件と違い融資も付きにくいですから売り出し利回りも居住系物件と比べればお高め設定で売りに出てます。

ただ問題は事業用物件の賃料です。。
居住用と違い事業用物件は賃貸の相場というモノがなく誰も借り手がいなければいくら賃料を下げても埋まりません。

想定利回りで評価するなら利回りは高めに見えても実際に成約する賃料が極端に低ければ借りたお金を返すときに大きな障害になるので単に店舗事務所系の事業用物件では我々も迂闊に手が出せません。(特に店舗系テナントは決まらないときはとことん決まらないので想定賃料なんてほんと絵に描いた餅でありますw)

ただ会社の近所であれば最悪、我々が入居して部屋を埋めることも可能ですから(毎月高い事務所代が返済に回るのでしたらそれもある意味投資、、ですw)場所を会社周辺に絞ってあちこちの仲介さんに声を掛けておきました。

そんなことをコツコツやってたら最近、ポツポツですが物件情報が集まり始めて先週は「これなら買っちゃってもいいんじゃね?」ってのが出現。。

最上階の部屋も都合よく空いてたし地下も空き状態だったので上をウチのオフィス、地下をオオカミバーにしようと事業計画書を書いて銀行に融資を打診、、、してるうちに現金投入のお金持ちにサクッと持って行かれちゃいましたw。(うーむ、、この分野も最近はブルーオーシャンじゃないかもしれません)

そんな「物件探してます情報」がほかにも漏れたのか、最近聞いたことも無い業者さんから物件がFAXで流れてくるようになりそんな中に「ホテル物件」が一つ含まれていました。

たぶん、ワタクシがホテル用地を探してるってのを聞いていた業者さんじゃないかと思うのですが「ホテル物件」と言って「稼働中の築浅のラブホテル物件」を送ってくるあたり、、この業者さんのセンスの無さをすごく感じます。。(合ってるのは「ホテル」ってとこだけじゃんw)

で、この売りホテル、、売り値は「応談」

「応談」とは特に売り主側から売値設定はしないけど妥当だと思うところで買いたい金額教えてって意味です。
しかし実際には仲介さんから「ま、このくらいが売買ラインの金額です」くらいは暗に教えて貰えるのですがそのラインは約10億。。

10億か、、、(ってかこんな床面積でずいぶんと吹っ掛けて来ましたねw)

10億とは言え、最近のラブホの稼働率は諸般の事情で上がってる関係で部屋数とかロケーションを考えれば稼働率次第では美味しい物件にも見えなくもありません。

しかしこれをウチで買うとなると銀行さんにどんな事業計画書作れば怒られないか、、見当もつきません。。(不動産屋がこんなの買いたいって大真面目に話したらグーで殴られること必至ですw)

また築年数もそんなに経ってないので壊すにはもったいないです。

そうは思いつつもやっぱり稼働率次第では利回りも高めな気がするワタクシ、、
この実際の稼働率を知るべくこのホテルに出入りしているリネン屋さんにリネンの納入量を聞いてみました。(今でもこれ系のリネン屋さんのお付き合いは続いてるのでこんなの聞き出すのは朝飯前なワタクシです)

このホテル系の稼働率ってのは仲介に聞いても高く売りたい売り主に阻まれて適当に粉飾した売り上げデータが出てくるのでリネン屋のデータが一番信用できます。

で、その結果が意外にいい数字なんです。(やっぱ都心のラブホって回転率いいんですねw)

前はこの手の物件の取引を結構やってた関係でワタクシ、これ用の収益計算のエクセルシートを持ってるのですが、想定売り上げから販管費を差っ引いても年間利回りはどう低く見積もっても40%くらいあります。(となるとオーナーの実質利回りは20%程度になるってことになります)

建物が比較的新しいってことは設備更新も1~2年先に延ばせそうなので(ホテル系の設備更新は居住系の3倍のスピードで劣化するので5年くらいすると結構な設備の更新が必要になります)この間にCFを貯めてってやればなんとか回っていきそうな気がします。

なんてトラタヌしてたらワタクシ、、
この物件がどうしても欲しくなってきましたwww(これで年間CFが2億増えたらワタクシ、もう南の島でぷかぷか浮かんでドザえもんでもなんでもなっちゃいますw)


しかし、、しかしです。。(ちょっと待ってください)
こんな物件高騰期に築浅ラブホをこんな利回りで手放すオーナーがどこの世界にいるんでしょうか?(こんな稼働がいいのに売り出す理由もわかりません)

そう思って、さっきのリネン屋に再度情報収集です。。

狼 「なんかこの物件売りに出てるっぽいんだけどなんでだか知ってる?」

リネン屋さん、、「んー、、どうだろ、、資産の入れ替えじゃね?」

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まるで大手仲介さんに聞いた「売却理由」みたいな答えが返ってきたのでこいつに聞いても無駄と判断して聞き込みは断念。。

しかし、その時、リネン屋さんがしきりに「地主がどうの」と繰り返してたのでもしやと思い謄本をあげてみました。。

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えぇ、、
建物こそホテルオーナーのモノですが土地はまったくの他人の借地でございました。。。。(概要書には「所有権」って書いてあったのに、、、ですw)


これで所有権なら嘘でもなんでもついて融資引っ張ろうと目論んだワタクシ、、(取り壊してレジ建てるって言えば、、、(以下略))

情報送ってきた仲介さんを思いっきり罵倒してこれからやけ酒でございます。。。(ってか無駄な夢見た時間を返せってーのw)




今日もオネエバーのママさん(どうやらワタクシと同級生らしいですw)に愚痴聞いてもらうんじゃんw