プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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ブロックサイン。。。。


ささ、、今日もやたら長いですけどいつものようにポチってからお読みくださいねーw

こんにちは。

我々のいる不動産業界、、
大手中小数えると約25万社程度存在するようで業種的には「食堂・レストラン」が約23.5万で、以下、「医療業」23.3万、「教育・学習支援業」23.2万、「総合工事業」22.5万と続くことを考えるとこの不動産業界ってのはやはりすごく参入障壁が低い業種なんじゃないかと思います。

またレストランとか医療系であれば従業員数もそれなりにいないとサービス自体が成り立たないので頭数を揃えないといけませんが不動産業ってのはとりあえず一人仕事が出来るのがいれば成立する商売。。

また資格もさほど重要ではなく別に会社の代表が宅建資格が無くてもそこらへんにいる宅建持ちのおばちゃんでも雇ってしまえば成立しますしその宅建資格だって高卒レベルの学力があってちょっと真面目に勉強すれば取得出来そうな資格だけに開業資金数百万とちょっとした事務所スペースさえあればほぼ誰でも「俺も今日から不動産屋」として開業することが可能です。

しかも我々上限とはいえ、法定報酬額が決まってる関係で成約さえしちゃえば確実にお金になるし、仕事が定期的に入ってくれさえすれば理論上、死ぬ前日まで働けるなんとも素敵な業種なわけです。

えぇ、、
こう考えると宅建資格すら必要がない大家上がりの自称不動産コンサルタントがここのとこめちゃくちゃ増えてるのも納得ですw


ただそれには先ほどの「定期的に入ってくる収入」が必要で仲介業務だけに依存してる業者だと焼き畑農家のように絶えずクライアントを探し続ける必要が出てきて必ずも収益が安定しません。。

そこを見据えているのか知りませんが定期収入を求めて管理業務を業務に入れるところも多いですが、「そんなチマチマしたことはめんどくせー」と今まで以上に焼き畑を開拓していく不動産屋さんも少なくありません。

ただ我々の場合、報酬の上限が決まっている以上、一度によりたくさんの報酬を得ようとすると媒介金額が大きいモノか一つの物件を何回も往復ビンタを浴びせるかのような取引を選びがちになります。

特に前者の「媒介金額が大きいモノ」ですが、このロットが大きい取引ってのはブツ元でもない限りなかなか甘い汁は吸えません。(ロットが10億を超えだすとファンド案件とかの信託受益権売買として組み込まれちゃうことが多いので宅建業者ごときでは更に甘い汁は吸いにくくなるんですw)

しかしブローカーさんならいざ知らず、そう言うことがあまりわかってない宅建業者さんってのも案外多く、ワタクシのような弱小業者に対しても平気で「100億の物件を預かってるから客付けよろしく」と無理ゲーを仕掛けてきます。(しかも預かってるって言っても実際にあずかってるのは先の先の先の先の先であって決してこいつじゃないってことがほとんどですw)

こんな無理ゲーを仕掛けてくる業者さんですが、
ワタクシの経験では60代後半くらいから70代の「一応昔のバブルを味わった人」が多いのですが往々にして「長く業界にいるくせに不動産取引の仕組みを理解していない人」が多いです。

今日、物確してきた業者の社長さんもそうでした。

この社長さん、、物確電話からして社名も名乗らず「〇〇ある?」と横柄なのでうちのエスパーくんが電話に出た瞬間、「なんかまた変なのから電話来ましたよーww」って顔するのでワタクシ、ブロックサインで


「イ・ツ・モ・ノ・ヨ・ウ・ニ・テ・キ・ト・ウ・ニ・ア・シ・ラ・エ」

と送ったのですが、

電話口で「この物件、ファンドが現金で買うからありとあらゆる資料を送れ」とか言われてるようでなかなか電話を切らせてくれません。

さすがに業歴2年のエスパーくんでさえそんな乱暴な買い方するファンドなんかいないのは知ってますから「とりあえずレントロールだけでいいですか?」と軽くあしらってみたところこの社長、、電話越しに大激怒しちゃいました。。。

社長「あのなー、、ファンドが買うってのにレントロールだけってバカにしてんのかよ!!(怒)」

と言っても我々からすると、、
レインズに3か月も載っけてる売値1億6000万の築30年のS造物件をファンドが現金で買うと言われても困ってしまいます。。(しかもこの物件、マイソクには「容積オーバー」と書いてあるので遵法性もアウトでございますw)

「・・・・どう考えてもファンド様が買うわけないっすよねー」
電話口で思いきり怒鳴りつけられたエスパーくん、、電話を保留にしてワタクシに「どうします?」って聞いてきたので「具体的になにが必要か聞いてみて」とアドバイス。。

実はこの「具体的になにが必要か?」って質問ですが返ってくる答えで相手の業者スキルがわかるんです。

今回のように「ありとあらゆる資料を送れ」ってパターンが一番怪しいのですが、この手の「全部送ってこい」って人ほど「全部がなんなのか?」を理解してないことが多いんです。

案の定、「全部って言ったら、、全部だよ」とか言ってるとこ見ると
①知り合いのファンドと繋がってるやつがいる
②そんな知り合いが「なんかファンドに持って行けそうな物件があったら紹介してよ」と言われる
③しかもそのファンドは3000億くらい持ってるからなんでも買えるとか吹かれる
④どんな物件でも買えるならレインズに載ってる物件はなんでも買えちゃうじゃんと勘違いする
⑤どれが決まっても手数料3%貰えるので適当に利回りが高そうな物件を片っ端物確
⑥「ファンドが買うんだからたくさん資料が要るな・・・」とブツ元に電話して「資料を全部くれ」と困らす←いまここ
ってところじゃないかと思いますが、、

ファンドと知り合いの人もどうせそこまで依頼するなら「ファンドってこういう物件しか買わないよ」と教えておいてくれればいいのにそういう部分を端折ってお願いしてしまうとこの手のバブル時代を生き抜いてきた業者さんってのは「3000億の資金がある」って部分だけで動いてしまうのでウチもそうですがこの業者さんから物確された業者は皆さん迷惑することでしょう。。(ただでさえ普段から大量の物確電話を捌かないといけない我々、、こんな不毛なことにいつまでも付き合っちゃいられませんw)

と言うことで二郎のコールみたいに「全部入り」とうるさい業者さんなので
①最新レントロール
②間取り図(竣工図面)
③固定資産税評価証明
④修繕履歴(見積もり、請求書、工事写真)
⑤公図
⑥登記簿謄本(土地・建物)
⑦共用部光熱費明細
⑧その他支払明細
⑩検査済み証
⑪測量図
⑫境界確定図(隣地立ち合い書類含む)
⑬管理契約内容
⑭全部屋の賃貸契約書
をコピーして全部FAXで送ってやりました。(ちなみに全部で218ページありました)

えぇ、、本来であればこんな量だとメールデーターで送るもんなんですが例によってこの手の業者さん、、なんでもFAXでやり取りするようでFAXで送れって言うんですもん。。(メアド聞くといつものように「メールは無い(キリッ)」って言いますw)


で、しばらくしてFAX送った業者さんから着信。。。

当然我々、「あ、資料全部届きました」って電話だと思ったのですが開口一番、、、、またもやこの業者の社長さん大激怒です。。。


社長「おい!FAXがおかしくなっちゃったじゃねーかよ!!(怒怒怒)」


聞けばこの社長さんちのFAX、、
業務用ではなく家庭用のFAXだったらしく一気に200枚のFAXが届き全部メモリーに収納されてしまいわけがわからなくなっちゃったそうで「こんなにあるなら先に言え!」とエスパー君、、またもや電話で怒鳴られてます。。。

レントロールだけでも怒鳴られ、全部送っても怒鳴られ、、ホント、エスパーくんも気の毒なんですが、
「これで資料は全部なのでどうぞご検討ください(笑)」と笑顔で電話を叩き切るエスパー君を見てワタクシ、、「こいつもずいぶん成長したもんだなー」と感心しきりな木曜の夕刻でございました。。。(注:今日のネタも全然フィクションじゃございませんw)




いい意味でも悪い意味でもスクスク成長してるんじゃんw

「応談」。。。


お寒い毎日ですが本日も張り切ってポチをお願いしますw

こんにちは。

去年の今頃、なにやらあれこれ物件を買い漁ってた我々。。(おかげさまで昨年はS造レジとシェア用の戸建てを買わせていただきました)

一年経ってそろそろCFがまた貯まりだしたので銀行からも「そろそろ喪も明けたし、なにかいい物件があれば融資しますよ(出来れば転売用のド短期プロジェクト融資が大歓迎なんすけどw)」と言われてます。(ちなみにウチの場合、最後の物件購入から一年すると銀行から喪明け宣言されるっぽいですw)

とは言え、不動産マーケットは相変わらずな高値市場。。
しかも買い取り業者さんやサラリーマン大家さんなどの競合しまくりの居住系物件では活路も見いだせないだろうと最近ちょっと物件の矛先を変えて居住用物件から事業系物件にシフトして買えそうな物件は無いかを模索しております。

幸い、物件購入でライバルになるのは居住系狙いの不動産投資家ばかりですから事業系物件はある意味ブルーオーシャン、、。

また事業系物件は居住用物件と違い融資も付きにくいですから売り出し利回りも居住系物件と比べればお高め設定で売りに出てます。

ただ問題は事業用物件の賃料です。。
居住用と違い事業用物件は賃貸の相場というモノがなく誰も借り手がいなければいくら賃料を下げても埋まりません。

想定利回りで評価するなら利回りは高めに見えても実際に成約する賃料が極端に低ければ借りたお金を返すときに大きな障害になるので単に店舗事務所系の事業用物件では我々も迂闊に手が出せません。(特に店舗系テナントは決まらないときはとことん決まらないので想定賃料なんてほんと絵に描いた餅でありますw)

ただ会社の近所であれば最悪、我々が入居して部屋を埋めることも可能ですから(毎月高い事務所代が返済に回るのでしたらそれもある意味投資、、ですw)場所を会社周辺に絞ってあちこちの仲介さんに声を掛けておきました。

そんなことをコツコツやってたら最近、ポツポツですが物件情報が集まり始めて先週は「これなら買っちゃってもいいんじゃね?」ってのが出現。。

最上階の部屋も都合よく空いてたし地下も空き状態だったので上をウチのオフィス、地下をオオカミバーにしようと事業計画書を書いて銀行に融資を打診、、、してるうちに現金投入のお金持ちにサクッと持って行かれちゃいましたw。(うーむ、、この分野も最近はブルーオーシャンじゃないかもしれません)

そんな「物件探してます情報」がほかにも漏れたのか、最近聞いたことも無い業者さんから物件がFAXで流れてくるようになりそんな中に「ホテル物件」が一つ含まれていました。

たぶん、ワタクシがホテル用地を探してるってのを聞いていた業者さんじゃないかと思うのですが「ホテル物件」と言って「稼働中の築浅のラブホテル物件」を送ってくるあたり、、この業者さんのセンスの無さをすごく感じます。。(合ってるのは「ホテル」ってとこだけじゃんw)

で、この売りホテル、、売り値は「応談」

「応談」とは特に売り主側から売値設定はしないけど妥当だと思うところで買いたい金額教えてって意味です。
しかし実際には仲介さんから「ま、このくらいが売買ラインの金額です」くらいは暗に教えて貰えるのですがそのラインは約10億。。

10億か、、、(ってかこんな床面積でずいぶんと吹っ掛けて来ましたねw)

10億とは言え、最近のラブホの稼働率は諸般の事情で上がってる関係で部屋数とかロケーションを考えれば稼働率次第では美味しい物件にも見えなくもありません。

しかしこれをウチで買うとなると銀行さんにどんな事業計画書作れば怒られないか、、見当もつきません。。(不動産屋がこんなの買いたいって大真面目に話したらグーで殴られること必至ですw)

また築年数もそんなに経ってないので壊すにはもったいないです。

そうは思いつつもやっぱり稼働率次第では利回りも高めな気がするワタクシ、、
この実際の稼働率を知るべくこのホテルに出入りしているリネン屋さんにリネンの納入量を聞いてみました。(今でもこれ系のリネン屋さんのお付き合いは続いてるのでこんなの聞き出すのは朝飯前なワタクシです)

このホテル系の稼働率ってのは仲介に聞いても高く売りたい売り主に阻まれて適当に粉飾した売り上げデータが出てくるのでリネン屋のデータが一番信用できます。

で、その結果が意外にいい数字なんです。(やっぱ都心のラブホって回転率いいんですねw)

前はこの手の物件の取引を結構やってた関係でワタクシ、これ用の収益計算のエクセルシートを持ってるのですが、想定売り上げから販管費を差っ引いても年間利回りはどう低く見積もっても40%くらいあります。(となるとオーナーの実質利回りは20%程度になるってことになります)

建物が比較的新しいってことは設備更新も1~2年先に延ばせそうなので(ホテル系の設備更新は居住系の3倍のスピードで劣化するので5年くらいすると結構な設備の更新が必要になります)この間にCFを貯めてってやればなんとか回っていきそうな気がします。

なんてトラタヌしてたらワタクシ、、
この物件がどうしても欲しくなってきましたwww(これで年間CFが2億増えたらワタクシ、もう南の島でぷかぷか浮かんでドザえもんでもなんでもなっちゃいますw)


しかし、、しかしです。。(ちょっと待ってください)
こんな物件高騰期に築浅ラブホをこんな利回りで手放すオーナーがどこの世界にいるんでしょうか?(こんな稼働がいいのに売り出す理由もわかりません)

そう思って、さっきのリネン屋に再度情報収集です。。

狼 「なんかこの物件売りに出てるっぽいんだけどなんでだか知ってる?」

リネン屋さん、、「んー、、どうだろ、、資産の入れ替えじゃね?」

・・・

・・・

まるで大手仲介さんに聞いた「売却理由」みたいな答えが返ってきたのでこいつに聞いても無駄と判断して聞き込みは断念。。

しかし、その時、リネン屋さんがしきりに「地主がどうの」と繰り返してたのでもしやと思い謄本をあげてみました。。

・・・

・・・

・・・

えぇ、、
建物こそホテルオーナーのモノですが土地はまったくの他人の借地でございました。。。。(概要書には「所有権」って書いてあったのに、、、ですw)


これで所有権なら嘘でもなんでもついて融資引っ張ろうと目論んだワタクシ、、(取り壊してレジ建てるって言えば、、、(以下略))

情報送ってきた仲介さんを思いっきり罵倒してこれからやけ酒でございます。。。(ってか無駄な夢見た時間を返せってーのw)




今日もオネエバーのママさん(どうやらワタクシと同級生らしいですw)に愚痴聞いてもらうんじゃんw

スケールだけが大きい話。。。


ポチって「戻る」で幸せになれますw

こんにちは。

11月も残すところあと5日となったわけですが、必然的に今年もあと1か月と5日となります。

そんな年の瀬一か月前の頃になると普段あまり鳴らないワタクシの携帯に得体のしれない電話番号の着信があります。

「よー、久しぶり、、まだ不動産屋やってんの?」

前にも書きましたが、こういうあいさつで始まる電話、
ワタクシと数年会ってない人からの電話なのですが、普段一切連絡してこないくせにこの時期にこうやって安否確認してくるってことはワタクシが儲かっているか否かの確認であることがほとんどです。

「あ、まだ相変わらず不動産屋やってたんだ、、で、どうなの最近の不動産は?」

彼らが愛読してるスポーツ新聞などでも「不動産価格が上がってバブってる」くらいは報道されているんでしょう。
これでワタクシが「いやー、、バブって大変ですよww」なんて言おうものなら「儲かってるやつリスト」に登録され年末の切羽詰まった時期に「金を貸せ」とか言われかねないので「このままだと年越せそうもないくらい儲かってない」旨を強調します。

それでもずっと同じ事務所で仕事しているわけですから彼らからしたら

なんだかよくわからないけど食うには困ってはいない=10万くらいならいつでも貸してくれそう

となるらしく、誰が聞いても儲かりそうもない与太話を軸にマエ振りしてきます。

「年末に大きな取引があるんだけど狼も一枚嚙まないか?」

何年も連絡一つしてないやつにそんな儲け話を振ってくる時点で学校卒業して10年以上経って別のクラスでしゃべったこともないやつに同窓会名簿片手に近所の喫茶店に呼び出され変な宗教に勧誘されて3時間缶詰にされた黒歴史が蘇るのですが(あの頃はまだ若かったのでそこから脱出する術を知りませんでしたw)があるワタクシですが、要するにあれです、、

年末に行われる(はずのない)大きな取引を餌になんか金を引っ張ろうって魂胆なんでしょう。。(もはや毎年、この時期の風物詩ですw)

毎年のことなのでこういう話が舞い込んでくるとワタクシ、「あ、だからって先に金出せってのは無しだからねw」と先制パンチを見舞っておくのですが、今のワタクシ、、セミナーを再来週に控えた手負いのトラ状態です。(えぇ、、セミナー2週間前なんて時期はこんなネタが貴重な栄養源になるんですwww)

ということでワタクシこの電話主には
「いやー、、そういう話なら何枚でも噛みたいからお願いしますよーーー!!!」と答えておきました。

で、その電話主が今日の午後、たくさんの資料を持って訪ねて来ようとしてたわけですが、会社になんか迂闊に呼ぶといろいろ面倒なので会社のそばの喫茶店でおち会いました。(金目のモノをチェックしたりコピー機で何百枚もコピーされたりするのでこういうやつとは外で会うに限りますw)

喫茶店で何百億の話をするなんて常識的に考えたらアタマのおかしい話なのですが彼らは普段事務所を持たない人種なのでむしろ喫茶店とかで話した方が落ち着くみたいでワタクシがスタバに着いたとき、この電話主は手際よく一番奥の席を確保して待っててくれました。

「なんか最近エラい儲かってるらしいじゃんww」

この電話主の知り合いとは一切付き合いが無いし、仮にワタクシが儲かっていたとしても知る術がないはずなので大阪弁の「儲かってはりますか?(合ってます?)」みたいな挨拶代わりの言葉ではないかと思いますが、、、儲かってるフリくらいしないと話が先に進みません。(ちょっとでも金のない素振りを見せたら帰っちゃうかもしれないしw)

で、そんな電話主から出てきた「大きな取引」。。。

スケールだけが大きい話でした。。。。

なんでも彼曰く、現在、政府とアメリカが共同で密かに進めてる100兆円規模の建設計画があり一部民間からの出資で賄うそうです。

名のあるファンド会社の名前も挙がってましたが、それ以外に特別枠ってのがあるらしく一口100万円からの出資で2年後に3倍になって戻ってくるので最低5口からになるけどその話に乗らないか?、、、って言ってたと思います。(政府とアメリカってあたりから話はよく聞いてませんでしたw)

彼が言ってることが正しければ500万の投資が2年後に1500万円になって帰ってくる計算になりますが、出てくる資料がとても怪しいだけじゃなく100兆円のビッグプロジェクトのわりに一口100万円とか言われるとその出資金の半分くらいが彼の年末のモチ代に消えそうな勢い。。。(だれがどう考えたって今どきの低金利なお金でやった方が、、以下略)

で、この人、すでに出資した人が記載された「賛同者リスト」なるものを持ってたのですが、そこに書かれたそうそうたる財界人の名前を見てワタクシ、、

ちゃんと本人から掲載許可貰ってるのか、、とても心配になりました。。(だって某巨大IT企業のハ〇とかしまいには某皇族の方とかいましたよwww)

と、ブログに書いてしまったので今日のネタはセミナーで話すこともないネタになっちゃいましたが、我々の業界、、年末の閑散期に入る頃からこんなのが派手に動き回るので出来ることなら12月の早い段階から冬休みに入りたいところでございます。

えぇ、、
こういう人がお金にならない話で法務局が終わる12月に最後の日まであちこちでまじめにやってる不動産屋さんを引きずり回すんです。。。(「28日の水曜日までは法務局やってるから大丈夫」とか言ってんじゃねーよ)


最後になりますがこの100兆円のビッグプロジェクト、、、

彼の話がホントであれば4年後の11月にお台場の裏あたりに巨大なカジノが出来てるはずですのでその時のワタクシ、500万を1500万に増やせなかった負け犬としてこのブログに登場する予定です。。。(きっと自己啓発系の奴から「そうやって行動しないからダメなんです」とか言われるんだろうなーww)



そんな金があったら今から日経225に全力Sで参戦なんじゃんw

パッキパッキな話。。。


まずはポチって「戻る」ボタンですよw

こんにちは。

昨日は祝日。。
そんな祝日だってのにワケあってエスパー君と一緒に車で出掛けることになり二人で神奈川県某所に出撃。。

普段から仮面夫婦のようにあまり会話を交わさない我々ですが(しゃべってて楽しかったのは彼が来てからのわずか1週間でしたw)車の中だと暇なので結構しゃべります。

と言っても交わす会話はたわいもない世間話なのですが、そんな会話をしてたら碑文谷署の前でスピード違反の取り締まりをやってました。

普段から安全運転な我々、、
今日は祝日だからどこか遠くに行こうと朝から目黒通りはビュンビュン飛ばす車が多い中、キープレフトで静々と走ってましたがさっきすごいスピードで追い越していったポルシェが見事にパクられ警察署の構内に引きずり込まれていくのを目撃。。

で、そのポルシェの助手席に乗ってたノリピー似の女性が運転していた彼氏らしき人を激しく叱責しているのを見ながら通り過ぎたのですが、、、そんなノリピーと言えば先日、元夫の人がまた危険薬物とかでパクられてしまい離婚したノリピーがいるために「ノリピーの元夫パクられる」とニュースでデカデカと報道されてました。

ノリピーからしたら「なんで別れたダンナがパクられてアタシがニュースになっちゃうのよ!」と怒り心頭じゃないかと思うのですが、そんな光景を見ていて昔の話を思い出してしまいました。

もう時効なので書いちゃいますが、ワタクシに知り合いの不動産会社の社長で「こいつ絶対シ〇ブやってんだろ!!」ってのがいたんです。

ただワタクシよりも10歳以上年上でワタクシなんかよりもめちゃめちゃ稼いでたし、とっかえひっかえ連れてる愛人らしき女性もモデル並みに美人で常に気遅れ気味なワタクシ、、とてもお近づきになんかなれるわけもなく当然、「ねーねー、、もしかして社長ってジャンキーですか?ww」なんて面と向かって聞けるわけもなかったのですが、

①いつも瞳孔が開いてる
②変な汗かいてる
③時々言動がおかしい

って部分を見てると

「こいつ絶対〇ャブ中だろー!!」
としか思えませんでした。。

と言うのも我々の業界、、
今はそうでもありませんが昔は結構この手のタイプがいて、こういう人が警察のご厄介になるとそいつの携帯に登録されてる電話番号を片っ端調べるんです。(なんか「お前も仲間じゃねのーか?」って感じで電話してくるのでいつもムカついてましたっけw)

当然、仕事上の関係でワタクシの電話番号も登録されてるわけなので「そういや最近、あの人から電話が来ないなー」と思ってると警察から電話が掛かって来てその人がパクられたと知ることになるという話、、一度や二度ではございませんw。

で、この社長、そんなのでパクられる前に別件でパクられてしまったので結局のところ、ホントにシャ〇中だったのかどうかはわからず仕舞いでしたが、こういうやつと絡むとこっちまで面倒なことに巻き込まれるのでワタクシ、この社長とも商売上のお付き合いをすることなくフェードアウトしちゃいましたw(君子危うきに近寄らずってやつです)

と言うのもこの社長、、クスリとかやってる以前にとにかく時間にルーズだったんです。。

いや、ルーズなんて生易しいもんじゃないですね。。

なにしろこの社長、、待ち合わせに30分遅れなんて当たり前で最盛期は売り主をホテルのラウンジに4時間待たせて何食わぬ顔で現れましたからwww(ってか4時間も待つ方も待つ方ですけどw)

ワタクシ、、この時は売り主側の仲介で入っていたのですがいつまで経っても来ないこの社長に何度も電話入れました。
なにか予定がズレこんで遅れるならこっちも売り主さんに「かくかくしかじかで遅くなってるようです」って言えるのですが、この社長、、

「んー?今渋滞しててあと15分くらいで付くから待っててよ」って言うもんですからそれを真に受けて待つこと2時間半。。。(ってかこんな嘘に騙されて2時間半も待つ方も待つ方ですけどw))

どこから向かってるのか知りませんが3時間を超えたあたりから売り主さん、「なんか私、舐められてるんですかねー(いや、言いたくはありませんが、、すでに十分舐められてると思いますw)」とか言い出しそれをなだめて収めようとするワタクシと激しいバトルを展開してたんですけど最後になって「ごめん、車がパンクしちゃって今JAF呼んでるから」って電話がありこの売り主さん、最後はテーブルをひっくり返して帰ってしまいその後もそこで残って待ってたワタクシに向かって

「なんだ、売り主帰っちゃったのかよ、、、ま、いいや、、狼ちゃん、、ホットひとつお願い」とのたまった時点でコップの水をぶっかけてそれ以来音信不通ですw(そこに刃物があったらワタクシ、確実に心臓狙ってたはずですw)

今思えばあの時ノコノコ現れた社長、
途中で何回も給油(ブログなのでこんな陳腐な表現しか出来ませんw)してパッキパキに仕上がってやってきたんだと思いますが身のもの知らずな大きい取引を偶然やってウッカリ成功してしまい巨額なお金を手にして毎晩女の子の店で派手に飲み歩くようになった成金系の不動産屋の社長って案外こういう人が多いものです。(いわゆる成金デビューってやつですw)

たぶん儲かりだして気がデカくなってやりたい放題になっちゃうんだと思いますが、こういうタイプの不動産屋って会社自体が短命であることが多いです。(ま、一気に儲かるかもしれませんが信用は日に日に落ちちゃいますから当然ですw)

とは言え、最近の不動産屋はコンプラも相当うるさくなったので10年前くらいにたくさんいたぶっ飛んじゃった系の不動産屋さんは少なくなったとは思いますが、あの社長、、まだ不動産屋やってんでしょうか?

ということで、今度、昔の名刺引っ張り出して電話してみようかと思います。。


えぇ、、そこで思い切って聞いてみます。。



「あの時の社長ってパッキパキだったんですか?」ってww




今なら勇気を出して聞けそうな気がするんじゃんw

謎の着信番号。。。。(連夜のブローカーネタw)

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今日も最後で小テストがあるんですのw

こんにちは。

本日の午前中は、ずっと歯医者さんで緊急修繕作業実施と相成ったワタクシ。。(グラグラで折れそうになってる前歯をワイヤーと強力接着剤で固定してもらって来週から二週に渡って開催される東京、熊本セミナーをこの前歯残しでなんとか乗り切る算段ですw)

そんな緊急工事中にも関わらず週末と言うこともあり朝からギャンギャンと携帯に着信が入り続けます。

治療の合間にちらちらと携帯をチェックは入れてたのですが、折り返すとくだらない用件で何時間拘束されるかわからない電話ばかりだったので終始マナーモードにしてずっと無視。。

しかしその中に一本だけ「5分おきの断続で着信する見慣れない番号」がありました。

不動産とかの恋愛の相談とかしやすいようにと言うことで団員には携帯の番号を教えてるワタクシとしては「もしかして団員の誰かがなにか緊急の相談でもあって電話して来てんじゃねーの?!!」と思い始めるとなんとなくその電話にソワソワするワタクシ。。。(よく買う前相談の電話に出れず「一時間差で買い付け一番手逃した!」ってのがあるので気になっちゃうんです。。)

本日は精密検査もあったのでCTとかレントゲンを撮る時間もありその待ち時間を利用してこの見慣れない番号にリダイヤルしてみました。

えぇ、、
電話の相手は何かの特殊な事情で電話番号を変えたブローカー系業者Aさんでした。。。 
(番号変えた理由は定かじゃありませんが大抵、ろくでもない理由であることが多いですw)

このAさん、、
覚えている方もいるかと思いますが以前に池袋某所のマンション用地を買わないかと打診してきたのはいいけどこっちが買う気満々になった場面で売り主さんが原因不明の売り止めにして話を台無しにした前科があります。(セミナーの後の懇親会の後に集団で見に行ったあの物件です)


Aさん「あのさー、池袋で売り物件があるんだけど、、買わない?」

・・・

・・・

まーた池袋か・・・。(このAさん、、東武東上線がメインの業者さんなので仕方ないのですが。。)

聞けば池袋で
①土地が約40坪。
②一種住居の60/400
③道路付けがいいので容積はなんとか消化できそう

とのことですが、

肝心の住所は「買い付け入れてからじゃないと教えない」、、とこれまたずいぶんと無茶なこと言ってますw

なんでも夕方、専任媒介を売り主と締結するそうで「その前に住所教えたらオマエラ絶対、売り主に飛び込むだろ」と思ってるらしく「専任取ったら他業者にも話しちゃうけど今、買付け入れるならオマエダケ、、(以下略」とか言ってますが、、


そんな右も左もわからない話に買い付け入れるのはイヤですww(せめて池袋の西か東かくらい教えてくれてもいいのではないかと。。。)

と、ちょっと待ってください。。

場所は教えないとしても本物件、、一体いくらで買い付け入れたらいいんでしょ?w(そういや、ワタクシ、まだこの物件の売り値を聞いてませんw)

そしたらAさん
「その買いたいって金額を知りたいんだよw」

・・・

・・・

なーんだ、、

結局のところいくらで売ったらいいのかわかってなかったんじゃんw。(なんで今日買い付け欲しかったかって言うと専任取る際の値付けをいくらにしたらいいのかわからないからなんですねw)


確かに戸建て用地ばかりやってる業者さんじゃこの手の容積食えそうな土地の値付けは難しいものがあります。

ましてや容積がどのくらい食えるのかわからないとその土地の収益性なんてのは絶対わかりませんから戸建て用地みたいに周辺相場だけが判断基準(実際にはそうじゃないけどw)しか普段触ってないと事業用ビルのほうが儲かるのか?住居用ビルにしないとダメなのかなんて判断も出来ません。(ま、こういう業者さんに専任出しちゃう時点で養分も同然d、、、以下略)

ただこちらも場所がわからない以上、価格も出せません。

また唯一わかるのは池袋で一種住居地域ってことくらいですが、池袋で該当する地域はと言えばこの黄色表示の地域で、


このように池袋の中心地からはかなり離れてしまいます。。(しかもこの黄色い場所はチャイナ系の雑多なとこが多いんです)

更にこのエリアは道路も狭く道路斜線以外の日影規制も厳しいものがあり、ここにエレベーター付きの10階レジを建てようと思えば建築コストも一律坪100万ってわけにもいきません。

狼「とにかくもう少し詳しい場所を教えてくれればウチが買わなくても価格くらいは出しますよ」

教える義理なんかまったく無いのですがこっちが折れなければいつまで経っても話が進みませんのでせめて西口なのか東口かくらい教えてもらおうとお願いしたのですが、、、

「じゃあさ、鶴瀬の売り空きビルも買ってよ(君がいつも言ってたエアベーとやらににぴったりだと思うよ)」と任天堂さながらの抱き合わせ商法に討って出てきました。。。(これってある意味、キャバクラで散々入れあげたお姉さんに「どちらかと言うとあなたってすごーくいい人、、って存在なんですよねー」と軽くいなされるに等しい仕打ちですw)


と言うことで本日も問題で締めます(狼旅団検定☆☆)

【問】次の中で正解はいくつあるか?
(正しいと思うじろーくんを押してください)

①池袋40坪の方を目をつぶって坪300万で買う
②鶴瀬の空きビルの方を利回り10%で買う
③両方まとめて買う
④この携帯番号を着信拒否リストに入れる


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①全部正解なんじゃんw


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②いや、3つだけ正解なんじゃんw


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③2つだけ正解が正しいんじゃんw


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④いや、そもそも全部不正解なんじゃんw




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結局どれ押しても飛ばされるとこはおんなじなんじゃんw