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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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休載の青汁。。。


本日も短い更新になります。

こんにちは。

ここのところの暑さでなにやら体調がすぐれないなー、、と思ってたワタクシ、、

実はあれから更に悪化の一途を辿り、一昨日くらいから常にふらつくので「もしかして脳梗塞の前兆?」と心配し、
お腹は空くけど吐き気が止まらないので「もしかして胃がんの前兆?」心配し、
あれだけ減らなかった体重が一気に6キロも減ったので「さすがにこれはおかしいんじゃないか」と病院に行ったところ、、、

単なる夏バテでした。。(「そりゃ食わなきゃ体重も減るしふらふらもしますよw」とお医者さんもおっしゃってました)

今までのワタクシであれば真夏だろうが揚げ物を喰らい、つけ麺は特盛な生活だったので容赦なく体重は増えるのが当たり前で夏バテなんて縁もなかったのですが今年の夏は長梅雨から一気に真夏モードに切り替わったので体がまったく追いつかない人も多いそうでワタクシもその中の一人にノミネートされた模様です。。。(だからってこれで体力取り戻そうとバカ食いするとリバウンドして更に体重の上書きが起こるので夏が終わるまではこのまま控えめに生きろとお医者様より厳命されておりますw)

と言うことで、8月に入ったらもうちょっと更新しようと思ってましたがやっぱり体調が良くなるまでもう少しお休みします。(体感的にはお盆明けくらいでしょうか。。。)

そのかわりTwitterではちょいちょい書き込みしてますのでそちらを読んでいただければと思います。(3000文字は書けないけど140文字なら打てますw)

お医者さんにも言われましたが、我々の年代はまだ心は若い気でいても体はぼちぼち老いていくそうでこういう気候の激変があると如実に表れるそうです。(マメな水分補給だけやっててもダメだそうで、自分はもう若くないという自覚を持てとのことw)

となにやら書いてることがお達者クラブっぽくなってきたのでこのくらいにしておきますが、とにかくしばし休養させてくださいませ。。。



あいうぃるびーばっくなんじゃんw

一足早い暑中お見舞い。。。


ぎゃー、、ゲーム差がいきなり5.5まで縮まりましたよww

こんにちは。

なにやら梅雨も明けてしまったかのようなクソ暑い日が始まりましたが、
ワタクシ、いきなりの熱波ですっかり体調を崩してしまいました。。。(生まれて初めて熱中症とやらに罹ってしまいましたよw)

今まではこの程度の暑さでへこたれることもなかったのですが、やはり歳には勝てません。。。

と言うことでワタクシ、
今週いっぱいはゆっくり静養させていただきブログは来週くらいからまたぼちぼち書きます。

また、8月も旅団イベントが目白押しなので(って言っても2回くらいですがw)今年の8月はいつものように夏休みのブログ長期休暇を取らずに更新して行こうと思っております。(って言っても連日更新は出来ませんがw)

とにかくです、

いきなり暑くなりましたので皆様に於かれましても体調には充分ご注意ください。(特に来月3日に大阪に来る人に大きい声で言っておきますw)



部屋で熱中症ってエアコン無い人だけかと思ってたんじゃんw

諸々連絡事項など。。


今日は業務連絡のみの更新です

こんにちは。

日曜日の七夕イベントですが、
お願い事をコメント欄に書いてくださいと言ったところ、未承認コメントを含めて100件くらいのコメントをいただきました。(意外にド厚かましいお願い事が少ない気がしましたが、、w)


さすがにコメントで100越すとちょっと怖いですw

そんな今回のコメント欄、、やたら「承認待ちコメント」が多いですが、実はこのコメント、、
全部「狼旅団に入りたい」ってお願いのコメントでございます。(正確には「てめー、、なんでこんな願い事ブッこむんだよww」ってエロくて反映できないコメントが3件ありましたが、そのコメ主には後日キツイお仕置きさせていただきます

時々、「狼旅団に入るにはどうしたらいいの?」と質問されますが基本的にこれ以上団員を増やしてもめんどくさい作業が増えるだけなので普段は募集していません。(何度も言いますがウチの団員になったところで大した恩恵あるわけでもないんですってw)

とは言え、日曜の18時なんて時間にせっせとブログを読んでくれて願い事にまで「団員になりたい」って書いてくる人だけは叶えてあげたいので七夕の日付けにお願いしてくれた方33人(正確には34人いたのですが一人だけ送ったメールがエラーで戻って来てしまいました)の方に入団申し込み書をお送りしましたのでご確認ください。

かと言って来年の七夕も同じことやるかと言えばそうでもないのでそんなに期待しないでください。(あと、今から日曜の記事に遡ってお願いしてもダメですよw)

さて、話は変わりますが、
例の汚部屋退去によるお茶会の件ですが、退去日程と原状回復の日程とワタクシの日程がどうやりくりしても合わず(ってか退去日をズルズル引き伸ばされてて日程が決まらないんです)残念ながら今回のお茶会は中止とさせていただきます。

そのかわりと言っちゃなんですが、今回お茶会に応募してくれた方で「別に汚部屋じゃなくてもいい」って方向けに8月中に狼カフェやります。

該当の方には今週中に個別にメールしますのでしばしお待ちください。(なんとなくですが8月17日を予定しています)

あと8月3日(土)の狼カフェ大阪編ですが、、
元々神戸セミナーの時の二次会でお話ししたくてもあまりお話が出来ずに後ろ髪引かれながら大阪市内に戻ってしまった人を軸に考えた企画だったのですが結局その時のところメンバーに声を掛けたところほぼ定員数に達してしまいました。。(残席3つをブログで募集したら大混乱になるのでもう募集やめます。。)

と言うことでブログでも募集するはずだったこの狼カフェ大阪編は一旦受付終了とさせていただきます。(今後も第二弾、第三弾やりますのでなにとぞご容赦ください。。)

あと大阪ついでの話ですが、
ワタクシ、今後はなんとなく大阪での売買が増えてるので関西方面にはちょくちょく出撃機会も増えるんじゃないかと思います。

出来るだけ金曜日に仕事を作って夜に集まって土曜日に帰るなんて感じに出来ればと思いますのでその時は事前にお知らせします。



別にア〇ロ連れてけっておねだりしてるわけじゃないんじゃんw

分科会のお話し(壮大な野望編w)


平成もあと一週間あまりとなりましたw

こんにちは。

先日のブログで旅団の分科会化の話を書いたところ、、めちゃめちゃ反響があったのでその続きを書きます。(ってか一気に300通くらいのアンケート結果が届いたのでちょっとびっくりしてますw)

ワタクシが思ってた通り、最近、ブログの内容やセミナーの内容が初心者向きに偏ってたためいわゆる「ひよこ系大家さん」が激増していて今までウチのセミナーに来ていたベテラン団員が参加しにくくなったという意見が非常に多かったです。

また、税金や相続で悩んでる人も非常に多いことがわかり今後はこういう話題にも触れておかないといけないってことがよーくわかりました。

そんなアンケートの結果を鑑みてこんな感じで分科会化出来ないかを模索してみます。

その①
「ひよこ系大家さん」と「非ひよこ系大家さん」を分科会化

そもそもワタクシ、初心者クラスの大家さんにベテラン大家さんがあれこれ教えてくれるってのを期待していたのですが、現実は初心者の大家さんはベテラン大家さんに何を聞いたらいいのかわからず結局、初心者大家さん同士で群れてしまい、ベテラン大家さんはベテラン同士でまとまってしまいます。(ベテランの人はやっぱり顔なじみの人が多いからどうしてもそうなっちゃうんです)

そのうち、ベテラン大家さんが「毎回初心者の人に同じ話をするのも嫌」と敬遠するようになり気が付けばワタクシのブログやセミナーは内容的にも初心者育成に大きく傾いちゃってます。(これはワタクシがベテラン大家さんはもう怪しい商売に引っ掛からないでしょ?って部分があって急務な「初心者投資家が変な道に迷い込まないように」と急激に舵を切ってしまったためでもあります)

ワタクシが一人で全部取り仕切ってることもあり時間的制約からこれら全部のことをまとめるってのは無理と思い、半分諦めていたことですが、これをちゃんと分科会化すればなんとかなんじゃねーかって気もするのでまずはここに手を付けてみます。

差し当たって分科会にするにあたりリーダー的存在の方の候補の方がいますので一人一人声掛けてお願いしてみます。

その②
「地主系」「非地主系」の分科会化


これも前々からあった話なのですが、サラリーマン大家世代の方と代々地主として不動産を持ってた人では物件への考え方や取り組み方が違うのでここもきちんと分けようかと思ってます。

ワタクシの見立てでは「地主系」は「持ってる財産を守る(増やすのではなく減らさない)で、「非地主系」は「物件を買い増して経営を安定させる(ひたすら拡大する)」ってイメージがあります。

ここが混在するとこっちも教えることがどっちかに偏るのは目に見えていますのでここも是正してみます。

幸い、旅団には「地主系」、「非地主系」の両方に頼りになる人材がたくさんいますのでこちらも地道にリーダーになってくれそうな人一人一人にお願いしてみます。

またこっちはワタクシの知識だけではどうにもならないので(特に税金w)助っ人を招聘しより専門的な話が出来るようにします。(こっちもすでに数人専門家をリストアップして協力してくれませんか?とお願いしておりますw)

あと今、一番投資家人口が多いであろう「築古系」に関してですが、ウチの旅団では「非ひよこ系」の大家さんがかなりやり込んでいる関係で分科化しなくても勝手に集まると思います。(それとやはり川村さん率いる「築古組」があるので旅団として堂々と「築古分科会」は作れませんwww)

と、今までとはひと味違った運営を目論んでるワタクシではございますが、、
非常に飽きっぽい性格なワタクシでもありますので分科会化して欲しければ「おい、あの件、、どうなってんだよ」と煽り倒していただきワタクシのモチベーションが下がらないよう叱咤激励いただければ幸いでございます。(最大の難関は実はこれだったりしますw)




ひとつよしなになんじゃんw

土地値の話(ざっくり編)


今日は多忙なので短めの更新です

こんにちは。

最近の融資渋々状態のせいなのか、昨年以上に「築古戸建て投資マーケット」が活況でございます。(っつーか一部地域ではバブル模様になってる模様。。。)

言うまでもなくこの築古戸建てと言うのは売りロットが小さいので買おうと思えば現金でも買えるし、融資額も大きくないので今のご時世であっても融資が引けることが最大の要因ではないかと思いますが、そんな築古戸建てを買うシーンで良く聞かれるフレーズで「これって土地値だよね」ってのがあります。

この土地値ですが、人によっていろいろ見解が違うようで、一番多いのが「固定資産税評価額より安い・同等レベル」。。。

一般論でこの固定資産税評価額ってのはマーケット価格の約8掛けくらいなのでこのレベルで収まっていれば確かに土地値だし、銀行評価の基準である積算価格もこの数字を使うことが多いので土地値評価としてこの数字は結構確かな指標になり得ます。

しかし、、一部投資家の方で
土地値=アットホームとかで見かける更地売りしてる価格と思っている人がいらっしゃるようでこれで計算しちゃうとその土地値は一番高く売れるであろう「実需用地のエンド値」であることが多いんです。

また、その土地の上に築古なアパートが載ってて仮にそのアパートが容積オーバー物件だった場合、仮にその売値が固定資産税評価額並みの土地値であっても高いって場合があります。

なぜならばその土地にそんな建物があった場合、更地としての値段は付くわけもなく土地値で売ろうと思えば
①住人を追い出し
②建物を解体し
③更地にして民民境界までぶち込んで測量図を作る
までしないと更地価格として見て貰えず、そこまでかかる立ち退き・解体・測量などの費用を考えると固定資産税評価額で買えたとしても時として割高になっちゃうんです。

そう考えると「なぜ売値が土地値以下なのか?」ってのがお分かりいただけると思うのですが(要するに賃貸人付きの邪魔なアパートが乗っかってるから土地が高く売れないんです)業者さんの値付けはこの辺も良く考えて値付けしていることが多く、もしホントに土地値以下であれば仲介になんか出さずにその業者がワンタッチして転売して手数料以上の収益にしようと考えるものです。(「なんなら俺様が買って追い出しやって更地にして分筆すれば新築戸建屋に転売来るんじゃねーの?」って思うものですからw)

なので売り物件を見つけて「お、この物件、、土地値じゃん」って思う前に「これってホントに土地値なのか?」という部分をよく考えてから買付け入れるようにしてください。

と言いつつも本来ここの読者さんは不動産投資を月々のCFを積み上げていくタイプの投資家さんでしょうから大抵の場合、この邪魔なアパートを見事再生し、立派な賃貸物件として擦り切れるまで使うんじゃないかと思います。

そういうタイプの人であれば、多少土地値より高くてもCFが回るという条件付きですが土地値になんかこだわらずに積極的に買ってしまってもいいんじゃないかと思いますが、とにかくこの土地値のカラクリだけは覚えていただき、「土地値っぽい価格で買ったけどホントは土地値なんじゃないんだよな」と理解していただけるだけで結構です。(要するに理解してるかしてないかで将来出口を迎える時に「あれ?土地値じゃなかったっけ?」と失望しなくて済みますからww)

と、この話、、
次回の狼セミナーで深堀りするネタなのでこのくらいにしておきますが、

今週のワタクシ、、祝日が入ってるのに契約やったり広島行ったりなのでブログの更新頻度がかなり落ちると思います。。

ご了承ください。。。



つまんないネタで申し訳ないんじゃんw