プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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休載届け。。。


17連騰ならずでございました。。。w

こんにちは。

日曜くらいから痛かった左の手首ですが、、
あまりに痛いので今朝、病院に行ったところ当然のように腱鞘炎と診断されお医者さんからとりあえず一週間は手首動かすなと厳命されました。。。(これ以上悪化すると手術だよとも脅されてしまいましたw)

ブログを更新するのがワタクシの唯一のストレス発散でしたが、痛いのを我慢して書き続けるのもさすがに無理があるので今回はお医者さんの言うことに従ってしばらくの間、ブログもお休みしようと思います。(前は無理して書き続けて治るの遅かったので今回は大事を取らせていただきます)

ただあれです。
仕事は休みませんので何かお悩みなどありましたらお気軽にご連絡ください。(ブログ書かない分、時間はたっぷりございますw)

で、休載期間ですが今日から大体一週間程度になる見込みです。

毎日熱心のお読みいただいてる方には大変恐縮ですがなにとぞご了承ください。。。



ホント、申し訳ないんじゃんw

業務連絡をいくつかご案内します。。。


連休もポチってくださいねーw

こんにちは。

本日は多忙につき業務連絡だけでの更新となります。

その①
来月の福岡セミナーのご案内メールを来週早々に発送します。
今回のセミナーもいつもの狼セミナー同様事前振り込み制になりますのでそのメールにはお振込り込み口座が記載されております。
いつものことで大変お手数おかけしますがお振込みよろしくお願いいたします。

また初めての福岡セミナーのため、ネタ的にどんな話を重点的にしゃべるか、、まだ決まっていません。
と言うことで「当日こんなこと聞きたいぞ」ってご意見を再度募集します。

コメント欄で構いませんのでそんな聞きたいネタ(出来れば抽象的なネタじゃなくて固有名詞とかで具体的に細かく教えて欲しいですw)があればご一報くださいw

その②
本ブログサイドバナーのブログリンクですが、前々からご指摘されていた「更新してないブログが混在してると読むのがめんどくさい」というご意見に対応して長期間更新してない方とすでにリンク先が無いブログリンクを削除しました。

その空いたスペースに旅団推薦ブログと旅団員系ブログをリンクしておりますが今回新たに団員となった人でブログやってる人、、ここにブログリンク貼りますのでご希望の方はご連絡ください。

但し、このブログリンクはアクティブに更新してないとこちらの判断で削除しますので予めご了承ください。

その③
先日、狼旅団の団員の新規募集してメンバーが増えましたが、よくよく考えたらこの団員に対してやらずボッタクリ状態が2年くらい続いてる予感がします。(特に第2期のメンバーは入団以来なんの恩恵すら無い気がします。。。)

そこで今回の新団員入団を機に若干心を入れ替え、団員向けになんかやります。

差し当たって検討しているのが「狼カフェ」。。。

現在、20人程度の規模でお茶が出来るスペースを物色中でそこで月2回程度団員限定で団員を招集し毎回3〜4時間時間程度のお茶会とその後希望者と倒れるまで飲むというイベントを実施する予定です。(これならすぐに定員に達してしまう狼セミナーに参加しにくい団員も参加しやすくなるしまだ一度も会ったことがない団員とも会うことが出来るんじゃないかと。。)

セミナーと違い、この企画、、
毎回苦戦するレジュメを作らなくてもいいので頻繁に開催出来ると思いますが当面は月2回くらいでやります。また団員が参加するのに飽きてきたら順次団員じゃない方にも解放しますのでよろしくお願いします。

またレジュメを作らなくてもいいとなるとこの狼カフェ、、
全国に出張も可能になりますwwww(ワタクシ、実はレジュメを作らないといけないので地方セミナーには消極的だったんです。。。)

と言うことで「狼の話聞くくらいでいちいち東京まで行ってらんねーよ」って団員のところにもある程度の需要があれば参上しますでご希望があればご連絡ください。

ただ、内容はレジュメが無くてもそれなりに話をしますw。
その内容ですが、今まで書いたブログからそのブログを書くときの裏話やホントはこう書きたかったんだけど公の場なのでこの程度で抑えた、、という暴露話が中心なのでいつものセミナーよりは面白い内容になるかもしれませんww(あ、誤解のないように言っておきますが、決して過去ログのリサイクルじゃあございませんww)

以上で業務連絡終わります。。


ではみなさん素敵な3連休をお過ごしくださいw



団員からの求心力アップを狙う姑息なドブ板戦術なんじゃんw

融資が付かなくなってきた今の時期にありがちなこと


ぶっちぎりで優勝する予定が11年ぶりのBクラスでございますw


こんにちは。

実質的に今日から10月に突入したわけですが、10月に入るということは金融機関の四半期が終わり、また新しい四半期が始まることを意味します。

あちこちの業者さんの声を聞くと今回の6月から9月までの四半期はさほど融資が盛り上がることなくひたすら否決の連発で契約してもなかなか融資が通らず苦労したというとこが多かったそうですが、10月に入れば気分一新、ゆるゆると融資の扉が開くんじゃないかと密かに願ってます。(ってか月末にあちこちの金融機関に聞いて回ったら期を跨げばいいことあんじゃね的意見が多かったですから今度の四半期はいいことありそうですw)

ただ融資が出にくくなってるのは事実なので金融機関から少しでも属性を高く見て貰うべく、「お金は無くても不動産投資スキルは高いのよ」ってとこを見せる努力だけは怠らないようお願いします。(何言ってるかわかんねー人はひろ*さんのブログをよーく読んで何が必要なのかを学んでくださいw)

さて、こんな融資が出にくい時期ですが、
我々不動産業者はこんな時期でも売り上げ目標に変化はございません。(いや、むしろ前年比よりアップさせないといけませんw)

と言うのも我々不動産業界はここんとこの好景気で人員増強を図った会社が多く、また、「儲かる業界」と認識されて新規に参入してくる業者もそこそこ増えていて、業界全体の人口も増えてます。

ただ、今の時期、買いたい層は横ばいかちょっと下がり気味なためいくら新規プレーヤーが増えたとはいえ、実質的に融資が弱くなってることも災いして「買いたいけど買えない」状態が続いてます。

これが続くと不動産屋も売り上げが上がらなくなり、これからアゲアゲ状態だと確信してせっかく社員を増やした業者さんはその社員の固定費がかさむのでなんとしてでも売買機会を増やすか、賃貸部門とか管理部門を増強するかして粗利を稼がなくてはなりません。(しかも稼げねーやつほど会社に居座るので無駄な固定費は増大するばかり。。。)

と、こんな相関関係から起こり得るのは、リピーター客の確保です。

リピーターと言えば聞こえがいいですが要するに何が言いたいかと言うと、
「一度引っ掛かった素人客をもう一度嵌めこむ」ってことです。。。

ご存知の通り投資系不動産屋から見て最大のカモ客不動産投資初心者なのですが、物件を買い増すにしたがい、いろいろ知恵もついてしまい最初は不動産初心者だった人も年数が経つにつれて経験値をどんどん上げてしまい二度と悪徳系業者には引っ掛からなくなっちゃいます。(妙な物件掴まされたけど詐欺とも言えないしなーって思ってる人多いんじゃないかとw

しかし、中には「物件数はやたら増えてるけどまだまだ初心者」って人も少なくありません。(買った物件に埋設されてる地雷が運よく爆発しなかったとかまだ出口局面じゃないので実際にいくらで売れるのかまで考えたことが無い人など)

今、どこの不動産屋も躍起になって抱えようとしてるのはまさにこの「初心者系リピート客」であり、さらに言わせていだくと、これに「年収1000万以上」なんてオプションが付いた「初心者系リピート客」な属性の人は早くこの領域から脱出しないと今後、この手の業者さんの養分(いつも言ってることですが社員を増やすってことは固定費がメチャメチャ増えるんですw)として召し抱えられてしまうことでしょう。。

実際、ネットでの広告を見てみると出来るだけ初心者っぽい属性を狙い撃ちしたセミナーや勉強会(または教材)が目立ち、間違っても中級、上級者向けの無料セミナーや勉強会は皆無です。。

ま、そんなレアなとこ狙い撃ちしたところで下手すると教える側の業者より不動産投資スキルが高い投資家ばっかりで「ん?オマエ、なんか間違ったこと口走ってね?ww」とツッコミと入れられてしまうし、いくら物件出しても「とりあえず半値で買付け通るなら検討してやってもいいぞ」とか言われちゃうので集客する側からするとデメリットばかりで少しも良いことがありません。

で、この初心者系リピート集客ですが、
我々不動産業者は、顧客の保有物件を見ればなんとなくその投資家さんのスキルがわかるのでうっかり持ってる物件についてしゃべったりしただけで初心者度数がわかってしまいます。

また、社会属性(年収、勤続年数、勤務先の規模)がわかれば「この客はどのくらい融資を引っ張れるか?」なんて簡単に計算出来ちゃうのでこの二つの要素が悪意ある不動産屋に知れればあっという間に養分顧客名簿に載り、スキルを上げない限り何回も「融資が通りそうな物件」だけを出されて引っ掛かってしまいます。(スキルが上がるとどんな物件紹介メールが届いても自信を持ってゴミ箱行きに出来るようになるのですが初心者さんほどつい、業者さんに物確しちゃうものです)

そんな悪意ある業者さんかどうかを見極める方法として挙げるとすれば、
「投資不動産専門の業者でありながら新築区分投資がいかに儲からないかを語ろうとする業者」かどうかのチェックです。。。

「は?何を今さら、、w」
って思う人が多いと思いますが、
これって非常によく出来ていて、この「新築投区分資は儲からない」ってフレーズに「え?そうなの?」とか「あー、確かに新築区分は儲からないから投資対象から外さないとなー」なんて真面目に反応する時点で「カモ客フィルター」に引っ掛かってる初心者なのでこの層だけを上手に拾いたい業者にとってはこのフレーズは魔法のフレーズでもあるんです。。(ちなみに中級、上級クラスの人はこのフレーズを見つけた瞬間、軽く読み飛ばしちゃいますw)

不動産投資を志す際に、結構この「新築区分の不動産投資」を勧められた方も多いと思いますがここの失敗事例をフォーカスしてくる投資系不動産屋は、そんな低レベルなとこを基準に「儲かる不動産」と「儲かる不動産」を線引きしてくるし、下手すると「これ以外の投資であれば我々の言うことさえ聞いてれば必ず儲かる」なんて流れに持って行こうとします。(都内で新築賃貸併用住宅が儲かるなんてやつとか、一戸建て建ててそれをシェアに魔改造する投資とか、クズ土地に無理やり狭い部屋の木造アパート建てて「新築なので10年くらいは全く手が掛からない究極の投資です」とか言ってるやつとかw)

あとこれに付随して、手持ち資金が無いフルローン、オーバーローンタイプだと融資自体が組みにくいのでセミナー募集時に参加条件として「手持ち資金1000万以上とか本業年収1000万以上な」んて募集条件が付いてるパターンが最近増えてますが、これもある種のフィルターです。(融資が通らない客を集めても仕方ないのでここにもフィルター掛けておくんです)

こうやって知らず知らずに業者が設定したフィルターをクリアして迷い込み知らず知らずのうちにカモ客の道まっしぐらになっていく人が最近増えているのでもう一つ注意して欲しいことを挙げておきます。

それは初心者の人ってもは基礎から学びたがる傾向があり、業者さんが初心者向けに教えますってイベントがあると思わず参加したくなっちゃうってことです。(ま、初心者向けの比較的易しいセミナーとなると「まずはここから学ぼう」って考える人が多いですから)

よく「業者の無料セミナーは集客目的だ」と書いてる人は多いですが、単にたくさん集客する必要もなく、特に最近は募集人員3人とかやたら少人数に絞ったセミナーや勉強会が多いってことについてはあまり触れらていません。

ワタクシもセミナーをやったことがあるのでわかりますが一人あたり会費で3000円取るとして80人くらい集まらないとセミナー上の収支は赤字になっちゃいます。(ウチの場合、会場費が高いので100人くらいが損益分岐点ですw)

また一気に80人も集めてしまうとその参加者の中に業者が紛れ込んだり、妙に知恵のついてる不動産投資家がいたりしてせっかく洗脳したくてもそいつらが邪魔してうまく洗脳できないことがあります。(またセミナー中寝てるやつも多いのでそういうチェックも出来ませんw)

これが少人数であれば参加者全員の挙動をチェックできるし、会場費も安く借りられるし、邪魔も入りにくいので洗脳もしやすいです。

そんなセミナーを平日、休日問わず頻繁に開催すれば募集要項の段階で上手に初心者フィルターを仕込んでおくだけで効率よく「初心者フィルターに引っ掛かった年収1000万以上のカモ客」を集めることが出来ます。

この手法を取ると一人あたり1億の収益物件を嵌めこむだけで片手手数料300万ゲット出来ますので「こいつら毎回少人数セミナーばっかりやってるけど、、儲かるのかよ?」と心配するエスパー君よりたくさん稼ぐことが出来ちゃうわけですw

また宅建業者じゃなくてもこの手のセミナーで集客した初心者に懇意にしてる業者経由(こいつらこういう時、「私の信頼できる業者から物件出して貰いましょう」って言ってますが、実際はキックバックがあるから懇意になってるだけですけどねw)で物件を出して来ますが、彼らも最初の入り口は凄くハードルの低い「新築区分は絶対儲かりません」ってとこから入ってくる傾向があります。

これはこれで上手なトラップがあって、

例えば、
①融資が比較的組みやすい新築区分投資って実は儲からないんですよ
②実は私も最初、そういう不動産を買ってしまって一家離散、自己破産しそうになりました。
③でもとある方法をメンターから教わって今ではメガ大家です
④私と同じ目に遭う人が一人でも減るようこんなセミナーやりますので来てください

ってな流れで仕掛けてきます。

そんなセミナーに行けば最後に「あなたも毎日が休日な経済的自由を目指しましょう」と感動の大団円で終わりまるでやくざ映画を見た帰り道にありがちな「誰でもいいからケンカ売りたくなっちゃう状態」に似たような興奮状態になることがあります。(この興奮したタイミングでさらにアップグレードされた高額塾に嵌めこむのが彼らの手法ですが、最終的には懇意な提携業者によってクソ物件まで嵌めこまれてしまいますw)

ホント、皆さん、面白いくらいにまずこの「新築区分投資をdisるところ」「但し年収1000万以上w」から入るのでこのフレーズが登場した時点でフィルター掛け作業が始まってると思っていただいて間違いないかと思いますが、何より忘れないでいただきたいのは我々不動産屋は景気が良かろうが悪かろうが、融資がジャブジャブだろうがシオシオだろうが売り上げをあげ続けないといけない点です。。(しかも毎年右肩上がりじゃないと給料も上がらないんですw)

それには手っ取り早く、かつ、確実に売り上げを上げないといけないってことですので当然、投資家の弱いところを狙うのが当然だとお考え下さい。。。(だからとにかく早いとここの初心者リピートゾーンからの脱却してくださいって言ってんですよww)



ここから脱却するだけで不動産投資で失敗する確率が半減するはずなんじゃんw

お願い事の検証と狼セミナーのお話。。


いやー、、デブにはホント、辛い季節ですねーww

こんにちは。

昨日の七夕のお願い事。。

結構ド厚かましいのが飛んでくるかと思えば、意外に質素なお願い事が多く皆さんの欲のなさが如実に現れた格好になってる気がします。(特に101号室に言及してた方、、どんな住人なのかなんと無くわかるのですが、、それって「その住人が死ねばいいのに」くらいお願いしてもバチは当たりませんよww)

きっとここ読んでる人は「思考は現実化する」と自己啓発系セミナーとかに行くことも無いでしょうからだと思いますが、お願い事というのは100くらいお願い事して1つ2つくらいが一生掛かって成就するものですから来年はもっと厚かましく、かつ、無理難題をお願いしてみてください。(来年もまだブログ書いてたらお願い事の募集しますw)

さて、そんな訳で7月に入りそろそろ前回の狼セミナーから5ヶ月経過しました。。

実はワタクシ、、セミナーを2月で一旦打ち切ったにのはセミナーやるの飽きた以外にもう1つ理由があります。

えぇ、、前歯の差し歯がダメになり現在インプラント治療中だからなんです。

前は歯並び大家さんちで応急的にブリッジ治療してもらい辛うじて2月までのセミナーを乗り切りましたが、いつまでも応急的処置したままでは前歯がホントにダメになっちゃうので3月より本格的の治療を開始したのですが、この前歯の一本、、インプラントにして完治するにはあと半年の歳月が掛かるそうです。(前歯って骨が薄いので一旦骨を育成してからじゃ無いとインプラント入れられないんです)

ただ、昨日、歯医者さんに定期検診に行き途中経過をレントゲンでチェックして貰ったら根っこと仮歯の具合も良いのでその仮歯の当たりを変えて貰いずっと課題だった前歯の空気漏れ無くなりました。(ホント、今まで「さしすせそ」と「だぢづでど」がうまく言えなかったんです)

仮歯の空気漏れが無くなればまたいつものようにぶっ通しで喋っても大丈夫なのでまた9月あたりからまたセミナーを再開しようかと思ってます。。

でもあれです。
前回の2月セミナーまででセミナーネタのほとんどを出し尽くしてしまった関係で新しいネタは今のところまったくございません。。(やっても旧ネタの焼き直しっぽい気がします)

そういう時は読者の方に「ワタクシに聞きたい事、喋って欲しい事」を募集すると結構面白いネタになることが多いので今すぐで無くて良いので思い出した時にメールとかコメントで「あ、思い出したけど、、こんなこと聞きたいぞ」とご連絡ください。

特に「こんな時、、狼さんならどうする?」ってやつだと問題解決と共に未然に防ぐ手立てなんかも考えられるので面白いネタになりやすいです。

という事で他力本願で大変申し訳ありませんが、ネタの提供をお願い致します。。。(いや、意外にワタクシが思いもつかないようなネタが飛んできたりするんですよww)



今日は言い訳とお願いだけで終わりなんじゃんw

犯人は家賃滞納者。。。


あっという間の半年だった思う方はポチってくださいw

こんにちは。

昨日、契約関係の怒りのたけをブログでぶつけてしまった関係で、「昨日の時事ネタ」が今日にズレこんでしまいました。(ってか昨日と今日のネタを入れ替えれば良かっただけなんですが、昨日のネタは昨日のうちに書かないと面白くないんですw)

と言うことで本日は
「品川女性殴打事件、犯人は家賃滞納者」
について思ったことを書いてみます。

この事件ですが、先日、品川の路上でいきなり道路を歩いてた女性に見知らぬ男が殴り掛かり殴られた女性は意識不明の重体になったという見た目自体はよくある通り魔事件。。(ってかこんなのよくあっては困るんですけど。。)

ワタクシもテレビでこのニュースを見た時、、
「襲われた女性もたまったもんじゃないな」と思いつつ、最近まで「そういやこの犯人なかなか捕まらないな」と思ってました。

で捕まえてみたら犯人はなんとこの女性が働く不動産管理会社の管理物件の滞納者。。。

ワタクシも賃貸管理やってた時代に管理物件である高田馬場徒歩10分の古びたアパートの滞納者を「出るまでピンポン(居留守使ってんじゃねーよと根負けしてドア開けるまでピンポン攻撃)」や「自作自演水害(説明省略w)」など極限まで追い込み掛けたら包丁持って追い掛けられたことがありますが滞納者の家賃回収だと散々追い詰めちゃうと逆恨みされてこんな形で復讐されるのも大家業というものです。(人を本気で刺すって凶悪な顔を見たのはあれが最初で最後ですw)

今回はこの物件の管理会社の女性が一方的な逆恨みで襲われてしまいましたが、滞納者からすると督促に来る奴を味方だなんて絶対思ってませんからあまりしつこいと敵視するようになり、エスカレートするとここまでの凶行を起こしてしまうんじゃないかと思います。

ただ確率論的には相当低いので滞納者を執拗に追いかけ回して逆ギレされて襲われるなんてのはそうそう起こるもんじゃありませんが金持ちになって優雅に暮らそうと始めた不動産投資でこの宝くじに当たるのは悲劇そのものです。。

だからと言って滞納者を恐れて甘くしちゃうと逆に滞納がエスカレートする可能性も高く、これで滞納者を長期放置等でコントロールを誤ると刺されたりはしなくても切羽詰まって「夜逃げ」という流れにも成りかねません。。(夜逃げされるのも金銭的にかなりの損害を喰らいますから出来ればそうなる前に解決したいところです)

この滞納を究極的に防ぐには「滞納しそうな確率の高いやつは入居させない(水際戦術)」ってのがワタクシの持論なのですが、そうは言っても昨今の物件の供給過剰っぷりを考えるとそんな絵に描いた餅みたいな話をいくら言っても意味がありません。

また仲介さんによっては成約優先でそんな入居者の身分をアリバイ会社等と使ってごまかしたりして来ますので水際戦術もオーナー側で見抜くのは至難の技。

そうならないためにせめて連帯保証人がいないなら家賃保証会社に入って貰うというのも一つの手ですが、この家賃保証すら加入出来ない人でも受け入れないと満室にならないって大家さんも多いんじゃないかと思います。

ただ、これは暴論かもしれませんが「将来のセミリタイア」、「ストレスフリーな投資」と位置付けて不動産投資を志すのでしたら物件を買う際の入居者想定の段階から「家賃保証すら加入できないって人」をターゲットにしてはいけません。(それこそ滞納以外に細かいトラブルを抱えた入居者と対峙すると知らないうちに寿命が削られるんです。。)

今、安価で買える物件は融資がちょっと通りにくい木造築古物件ばっかりなので最低限のリノベで部屋を貸そうとするとどうしてもこういう家賃保証に加入できない客層がターゲットになりがちなのでここを上手にコントロールして連帯保証人はいなくても最低限家賃保証に加入できる入居者が申し込んでくるような部屋を作っていただけたら、、、と思うワタクシです。

で、このコントロールですが、、
例えば比較的滞納しても逆恨みして襲ってこない女性層をターゲットにするとか(女性でも襲ってくるかもしれないじゃんって意見は置いときます)、なんならいっそ高齢者専門の賃貸物件に舵を切ってもいいんじゃないかとも思います。(どうも最近の賃貸事情を見てると滞納とかの刃傷系トラブルで騒ぎを起こすのっていわゆる中高年の男性が多い気がします)

当然、高齢者は孤独死のリスクがありますが、これだって発見が早ければいかようにも出来ます。(安否確認さえきっちりできる体制を作れば意外になんとかなるもんです)

また、独り身で身の上になにかあった際は「部屋の荷物は自由に処分して構わない」とか一筆貰っておけばお金はオーナー負担になるかもしれませんが処分も可能だったはずです。(ってこれって法律的に有効なのか確実じゃないので有識者のコメントをお待ちしてますw)

ただこの高齢者向け賃貸ってのは基本的には声掛けなどで常に安否確認出来る体制やオーナー側である程度社会福祉に精通していると家賃以外に補助金等々の援助も期待できるので意外に儲けやすいそうです。(実際にやってる人から聞いた話なので間違い無いですw)

あと、滞納と言うのは「まったく無一文だから家賃が払えない」と言う人は少なく、「家賃より優先して払わないといけないものがある」と言う人の方が多いです。(家賃を溜めても携帯代を酒、たばこ、ギャンブル代には惜しげもなく払うってやつの方が多いんです)

これを見抜くには入居申し込みの段階でその人の職業をヒントにすると結構な確率で当たります。
例えば、もうこのレベルだと社会保険でなく国民保険に加入している人がほとんどなんじゃないかと思いますが、この「国民保険をちゃんと払ってるか?」なんてのも申し込みの段階で仲介さんに「身分証代わりに保険証の期限のところも確認して」とお願いしておけばお金が無くて国保にすら未加入かどうかくらいはチェック出来ます。(ワタクシの経験ではこの国保すら加入していないってのは滞納確率2割増しです)

あと、よくある話で
入居者を似たような属性で統一するってのもひとつの作戦です。

これはワタクシが実際にやった事例で、
先ほどの包丁持って襲われたアパートの入居者をそんな中高年の男性だけしか入居を受け付けない(受け付けないって言ってもそのランクの人ばっかり申し込んでくるのでそれ以外を全部お断りする戦術w)ってやったらそこがそれっぽい人だけのコロニーを化して同じ境遇なのか不思議と意気投合する人だけのアパートになり、荒れるどころか逆に滞納率が落ちたという実績があります。。

偶然うまくいっただけかもしれませんがこの同じような属性の人で固めるってのは意外に効果があるので持ってる物件でそんなトラブルになりがちなケースがあったらチャレンジしてみてもいいかもしれません。。

ただあれです。。
これって結構、喫煙による火災リスクが高いので(馬場の物件は滞納者は少ないけど全員「喫煙者の中高年」というラインアップになっちゃいましたからw)火災保険だけは厚めにとお願いしつつお金儲けでやってる不動産投資で命を落とすなんて確率は限りなく下げましょうと呼び掛けつつ本日のブログは終了です。。(ってワタクシの意図することがなんなのか分かった人ってどのくらいいるんでしょうか?ww)



不動産投資で死ぬってのは返済が出来なくて自己破産するってだけじゃないんじゃんw