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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと買いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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休載の青汁。。。。


神戸セミナーのお振込み期限は明日の振り込み分までですw

こんにちは。

本日のワタクシ、、
朝からなんか体がフラフラしてだるいなーっと思ってたのですが、会社で体温測ったらやっぱり熱があるようです。。

と言うことで本日はこれから病院行ってインフルじゃないか判定して貰い薬を貰ってそのまま家に帰ります。

ブログの更新を楽しみにしている方には大変申し訳ないのですが、ワタクシ、一度熱が出ると長引くタイプなので大事を取らせてくださいませ。。


今年は一度も風邪ひかなかったから「このまま行ける」と思ったら最後の最後でこれなんじゃんw

平成30年。。。


箱根駅伝のアンパンマン号が頭から離れませんw

こんにちは。

本来であれば来週の8日まで会社を休みにしようとしてたのですが、やらなきゃいけないことがたくさんあることに気が付き、結局本日からゆるゆると始動となったワタクシ、、、

エスパー君のいない会社でこうやって細々とブログを更新しております。(ちなみにエスパー君は恐らく9日から出勤してくる、、、はずですw)

そんな会社に来て年末に届いた年賀状やらFAXをチェックしていたのですが、年賀状はさておき年末年始に届いたFAXと言えばDELLのいつものパソコンのDMのみ。。。


毎週DM送ってきやがりますが、そうしょっちゅうPC入れ替えるわけにもいきませんってwww

去年までは新年に会社に来るとあちこちの仲介さんから鬼のようにFAXが届いてたのですが(えぇ、、12月31日の21時とか元旦の日の22時とかとにかく少しでも多く営業しなきゃって悲壮感漂ってたものですw)今年のFAXの量を考えるとほとんどの仲介さんがきっちりお正月休みを取っているんじゃないでしょうか?(そう考えると三が日明けの4日なんかに会社に来ちゃなんか「儲かってない仲介業者が新年早々頑張ってるじゃん」と思われそうなので「今週いっぱいは会社の電話出るのやめよう」と心に誓うワタクシですw)

と、考えるとやはり我々の業界、、
そこそこ景気がいいんじゃないかとも思うのですが、それに呼応するかのように今日の日経株価も23000円を余裕で超える幸先のいいスタートを切ったことも考えると官製とは言え、やはり今年も引き続き株高で景気が上向く予感ぷんぷんです。。

ただあれです。
今年は平成30年を迎えます。

何が言いたいかと言うと「平成築」と聞くと今まではなんとなく築浅っぽいイメージだったものが「そうは言っても築30年超えでしょ?w」と評価される時期に差し掛かるわけで昭和時代にあった「新耐震基準の昭和57年築以降じゃなきゃダメ」なんて言われるように平成築も「平成二桁じゃないと評価下がるよ」などと銀行に言われ始める時期なんじゃないかって気がします。

そんな平成築の建物ですが、現在不動産投資マーケットで流通している物件で比較的利回りがいいと言われるものはほとんどが「平成一桁築」です。(細かく書くと平成元年~平成4年築ってのが圧倒的に多く平成5年以降からの物件の流通は少ないんです)

また築30年もすると個々の物件のコンデション次第ではありますがかなり老朽化している物件も増え始め、売り手側は「大規模修繕の時期の前に売ってしまえ」、買い手側は「出来るだけ大規模修繕してるものが欲しい」と徐々にミスマッチな状況になってきます。(買い手の背後にいる金融機関もこぞって大規模修繕の有無を厳しくチェックし始めるのがこの「築30年」の世界でもあります)

今まではあまり言われていなかったこの「築30年の壁」が平成時代も30年目を迎えたところで「平成物件も一桁だともはや築古物件」と思われる可能性があるのでそろそろこれら「平成物件」を買う際には買ってからの大規模修繕の有無と規模とそれに要する費用をシビアに見ないといけないんじゃないかと思います。

ただ、最近はリノベ技術も高くなってますから逆にそこそこリノベスキルが高い人であればこの時期はチャンスでもあります。(他人が「こんなの買ったら大規模修繕で死ねるかも」と手をこまねいている間に美味しい物件をGET出来るチャンスですよ)

と考えると今年は「不動産スキルの優劣で買える物件も変わってくる」と言うことでもあり、益々不動産投資スキルの格差が如実にあらわれる年になるんじゃないかと思います。

プレーヤーの増加で儲けられるところが少なくなってるこの不動産投資業界ではありますがワタクシ思うにまだまだ初心者だってのにむやみやたらと「こうすれば高利回りが期待出来る」とエアベーやらシェアハウス経営を考えるのではなく地に足が付いた不動産経営(ここでは一般の居住用賃貸経営のことを指します)が出来るような物件探しをしていただけると幸いでございます。

いつもそうですが高利回りってのには少なからずリスクが付きまといます。

例えば高利回りが期待できるエアベー的な民泊だって結局、法整備がまだ玉虫色で下手すると「全国的に住居地域での営業にはさらなる制限を付加する」なんて可能性もあります。

シェアハウスだって委託する運営者がクソであればたちまち経営難に見舞われるし「じゃ、自己管理で」なんて言ったところで今までに蓄積されたスキルを持つ自己管理系の投資家さんに敵うわけもなく結局それは「あくまでも想定利回りな話」で終わってしまいます。

この状態でとどめを刺すかのようにシェアハウス物件で新聞沙汰になるような事件でも起こればたちどころに新たな法整備が進み「こうこうこんな条件をクリアしないとシェア運営禁止」なんてことにでもなればせっかく投資した物件でのシェア運営が出来なくなり挙句の果てに「売りたくても買い手が付かない物件(あ、決してかぼちゃを揶揄してるわけじゃございませんよw)」になればそこからの挽回は相当な困難の道になることが容易に想像出来ます。

その点、一般的な居住用賃貸経営であれば後出しじゃんけん的なリスクは限りなくゼロです。(100%ゼロと言い切れないのは消防法の改定があるかもしれないからです)

ただ一般的な居住用賃貸経営はそこそこ安定した賃料が入ってきますがバカみたいな高額リノベでもしない限り賃料は下落傾向に向かいます。

それを持ち前の賃貸経営スキルで限りなく緩やかな下落曲線で耐えて行かないといけないのですがこのスキルが低ければ広告料を払うとかアクセントクロスを貼るとかの小手先のスキル頼りになってしまい賃料下落は防げても運営費で吸い取られ結局トータルではあまり儲かりません。

と言うことでこれから不動産投資に目覚めて始めようって方、、
今までは勢いで出来てる人も多かったですが今年くらいからはこのスキルと掛かるであろう運営経費に多少でも余力を持って臨まないとホント、やばいってことをご認識ください。。(いつも思うことですがこの不動産投資で儲からずにコケる人は大抵ここが弱いです)

えぇ、、
ただでさえ、ここ数年でキャピタルを得てそそくさと売りに掛かる先輩投資家さんは大規模修繕がどのくらい必要かをうまいことかくして売りに出してる人が多いですからそこで仲介さんの甘めの収益予想を信じて掴んでしまっては成功者への道のりも相当遠回りになりますよ。。



新年早々、説教ばっかりで申し訳ないんじゃんw

休載の青汁。。。


正月だけで推定3キロくらい増えてる気がします。。。w

こんにちは。

年末年始、ずっと更新してるといい加減、休みが無くなっちゃう関係で大変申し訳ありませんが今日明日は休載とさせていただきます。。。

それはそうと1つだけ。。

ワタクシ、元旦の夜が初夢だと思ってたのですがさっき神社(リヒテンシュタインにも神社があるなんて驚きですけどw)で1月2日の晩に見る夢が初夢だそうです。

と言うことで今宵は縁起の良い夢を見てください。(たしか縁起のいい夢って武富士 煮炊き 三恵比寿でしたっけ?w)

なおブログは明後日から通常更新に戻ります。。。


さて、今宵も飲み明かすんじゃんw

新年のご挨拶。。。。(軽く決意表明含むw)


YOSHIKIのドラムだけはわざとらしい演出だった気がしますw

皆様
新年明けましておめでとうございます。

皆様に於かれましては本年も不動産投資でシコタマ儲けていただきワタクシへの袖の下や狼旅団税をシコタマ納付いただけると幸いでございますw。(なお、旅団税につきましてはいつものように◯◯画像での物納可能ですw)

さて、そんな狼旅団ですが、ワタクシの高齢化に伴い昨年は後半一気に息切れしてすっかりイベント開催に消極的になってしまい「団員になったわりにイベント少ないじゃん」というお叱りを各方面からいただきました。

そんな流れだといつぞやのしょぼくれんの二の舞になりかねないと危機感を持ったワタクシ、、昨日のブログで「ワタクシにやって欲しいこと」を募集したわけですが、今年は出来そうなことをピックアップして実行に移そうと思ってます。

そんな中でちょっと気になる提案があるのですが、それをワタクシなりに解釈すると「団員同士で集まるイベント」を増やした方がいいんじゃないかという結論に行き着きます。

例えば
「団員の物件をワタクシが実際に見て診断・評価する」
とか
「団員の投資成功談失敗談を赤裸々に語らせる」
とか
「地方遠征もっと開催する」
なんてのが一番手っ取り早いんじゃないかと思いますが、今年は大人数のイベントではなく極力小規模なイベントをたくさん仕込み、月に数回開催するようにしようと思います。(あ、もちろんセミナーもやりますけどねw)

また例の「二世大家のマネー(以下略)」は近日中に募集開始します。(これは狼道場のスピンオフイベントとしてやります)

ただあれです。
ワタクシが毎年心が折れてしまうのはこれをワタクシ主導で準備しないといけないってこと。。(本業やりながら名簿管理とか案内メールの発送なんで頻繁にやってられないんですよw)

他の大家の会とか見るとちゃんと事務局や世話人がいてその方達がボランティアでやってるそうなのでうちでもちゃんと事務局を立ち上げこの世話人制度(狼旅団的には「側用人」と呼称しますw)でフォローしてくれる人を募集して細かい募集業務とか会場手配などをやっていただけないかと思う次第であります。(今まではエスパーくん1人で耐えてましたがこれだけけ団員が増えちゃうとロートル2人では非常に厳しいものがあるんですw)

その世話人(側用人)さんの活躍度が高いと一年にたくさんのイベント開催が可能になりますし(だって絶対ワタクシのケツ叩いて開催頻度上げに掛かるでしょ?w)準備してくれる人が外部にいればワタクシ、カラダひとつで参戦出来るのでとても楽ちんですw。

この側用人制度、、
なっていただいた方への報酬は全てのイベントに参加出来ることとイベント費用は全部免除(もちろん飲み会費用もワタクシ持ちですw)くらいしか出来ませんが、ワタクシの旅団活動を側面からサポートしてくれる人がいれば我々も本業と旅団活動の両立が可能になり旅団イベントも増やせると思います。

そんな募集条件ですが、
①団員であること
②口が堅いこと(団員名簿を扱うので守秘義務にうるさいワタクシです)
③イベントを取り仕切る能力があること
④こちらがいちいち指示しなくても先回りして仕切れること
⑤「本業が忙しくて今回は無理です」と職務放棄しないことw
⑥懇親会とかで酒飲んで真っ先に壊れないこと(酒に飲まれちゃう人は無理ですw)
⑦パソコンでエクセルくらい使えるスキルがあること
⑧ウチの事務所にも時々来て打ち合わせ出来るくらいの距離に住んでること
です。

募集人員は数名くらいを希望しておりますが逆に本業そっちのけでこっちにのめり込まれては本末転倒なのでそういう傾向のある人はこっちでお断りします(そんなことになると奥様とかから絶対悪者扱いされちゃいますのでw)

我こそはと思う方、一度ご連絡ください。

あとそんなイベントの話で「バスを借り切ってなにかしたらどうよ?」ってのがありましたが、とてもプロとは思えないようなバス運転手が運転する保険もロクに掛かってない観光バスなんかに乗せて団員を連れ歩くなんてとてもじゃないけど考えられません。。(だって万一バスが転覆事故で起こしたら高属性な人達(一部何億も借金してる人含むw)の責任を誰が取れるんでしょう?)

こういうリスクを考えると狼旅団ではどんなイベントであっても現地集合現地解散(しかも交通手段は鉄道のみ)じゃないと絶対無理です。(こちとら商売でイベントやってるわけじゃ無いのでそんな責任まで取れませんw)

また、旅団でも一度泊まりイベントも、、、って考えも無くは無いですがウチの場合、本気で募集するとたちまち100人を超えてしまう大所帯だけに毎回毎回これを仕切るのはホント至難の技。。(セミナー後の懇親会だって120人を1人で仕切るのって見た目よりも大変なんですってww)

なので今年はご希望の多かった「少人数限定イベント」主体なるかと思いますので宜しくお願い致します。。

また、今年は今までちょっと消極的だった「初心者の不動産投資家」のイベントの開催もチャレンジしてみたいと思ってます。

えぇ、、
これは今までの弊害であった「初心者さんとベテラン大家さんが混ざるとどちらも内容的に消化不良になる」ってことを少しでも解消しようと思って考えているのですが、イベント回数を増やせばどちらからも不満の声も上がらないと思いますので初心者さんには「敵に騙されないテクニック」を、ベテラン勢には「そんな敵を貶めるテクニック」を伝授しようかと。。。w(ま、テクニックと言っても「他人は信用しちゃダメ」って話を単に深掘りするだけですけどww)

と、そんな狼ブログですが今年も何卒宜しくお願い致します。。。




これだけおおっぴらに書いたらやらないわけにはいかないんじゃんw

年末最後の更新でございます。。


今年の紅白は力強く白組勝利を予想しますw

こんにちは。

早いもので今年もあと6時間足らずとなりました。

ここをお読みの方のほとんどが一年充実した一年を終えて今頃、海外各地に散らばっているんじゃないかと思いますが、ワタクシもやっと一年の業務が終わり会社の別荘があるリヒテンシュタインで年越しとなります。


早速リヒテンシュタイン城の仲間たちがワタクシを出迎えてくれましたw

そんな一年を振り返ってみれば、年初は融資ゆるゆるだったものが春先から徐々に融資が閉まり始め秋を迎える頃に以前のように軽い気持ちで物件を買える人が少なくなって来ました。

本来の不動産投資は「誰でも簡単に買える」、「誰でも簡単に始められる」ってものじゃないですから我々業者からするとこれが本来の正常な状態、、、なのですが、物件が動かなくなる時期になると悪い業者はさらに悪知恵を絞って妙な物件を買わせようと目論むものです。

例えばですが、シ◯ケンさん。。
もしかしたらワタクシの勘違いかもしれませんが、、
テレビの広告が「頭金なしで」が「頭金少しで」に微妙に変化してる気がします。

さすがに頭金ゼロで新築融資が通りにくいのを社内的にも理解してるから無茶なこと言わなくなったんじゃないかと思いますが、これって恐らくカモにするターゲットを多少富裕層に向け始めたって意味にも取れるのでちょっと手金を持ってる人、、来年以降の業者の営業攻勢には充分ご注意ください。

これ以外にも各業者さんがカモにするターゲットを徐々に富裕層に引き上げ始めてます。

売れない時期でも売らないといけないって暗黙のルールがあるので各業者さんも「今買える層」に狙いをつけて仕掛けて来ますからこれにご注意ください。(これに大家上がりのエセコンサルが絡んで来てきっとすごいスキームが来年流行る気がしますw)

来年は今年よりも不動産投資を始められる人が選ばれる時代になって来るはずなので今まで力を溜め込んでいた人にとってはやりやすい一年になるんじゃないかと思いますが、そうじゃない人(後先考えずに無茶な買い方してる人)は来年くらいから今まで経験したことがない厳しい現実が待ち受けている、、、かもしれません。(ホントは断定したいですけど新年早々この記事を読む人が気分悪くなるでしょうから予想形で書いておきます)

ただ不動産の時間軸は他の投資に比べてとても緩やかな時間軸で動きますからいきなりドカーンとはなりません。

なので何が起きても慌てず冷静になってジャッジしてください。(えぇ、、大抵のことは冷静に考えればなんてことない問題ばっかりですから)

と、そんなワタクシ、、
今年は例年恒例だった栗きんとんの裏ごし業務や田作りの小魚のワタ抜き作業も無くのんびりムードで昼間から酒を飲み始め(リヒテンシュタインにいる関係で黒ビール飲んでますw)すでにグダグダになってブログ書いてますが、今日みたいな日でもワタクシのブログを読んでくれてる人にはホント感謝しております。(きっと一年間、ワタクシのブログを熱心に読んでポチっていただけた方じゃないかとw)

来年も変わりなく日々淡々とブログ更新しようと思ってますので来年もご贔屓いただけると幸いです。

あと、今日のコメント欄で「ワタクシに来年やって欲しいこと」を募集します。
セミナーとか狼カフェなんてのは引き続きやりますがそれ以外で「こんなやってくれると嬉しい」ってことがあれば書いておいてください。

最後になりますが今年一年皆様には大変お世話になりました。
良いお年をお迎えください。



来年もヨロシクなんじゃんw