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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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分科会のお話し(壮大な野望編w)


平成もあと一週間あまりとなりましたw

こんにちは。

先日のブログで旅団の分科会化の話を書いたところ、、めちゃめちゃ反響があったのでその続きを書きます。(ってか一気に300通くらいのアンケート結果が届いたのでちょっとびっくりしてますw)

ワタクシが思ってた通り、最近、ブログの内容やセミナーの内容が初心者向きに偏ってたためいわゆる「ひよこ系大家さん」が激増していて今までウチのセミナーに来ていたベテラン団員が参加しにくくなったという意見が非常に多かったです。

また、税金や相続で悩んでる人も非常に多いことがわかり今後はこういう話題にも触れておかないといけないってことがよーくわかりました。

そんなアンケートの結果を鑑みてこんな感じで分科会化出来ないかを模索してみます。

その①
「ひよこ系大家さん」と「非ひよこ系大家さん」を分科会化

そもそもワタクシ、初心者クラスの大家さんにベテラン大家さんがあれこれ教えてくれるってのを期待していたのですが、現実は初心者の大家さんはベテラン大家さんに何を聞いたらいいのかわからず結局、初心者大家さん同士で群れてしまい、ベテラン大家さんはベテラン同士でまとまってしまいます。(ベテランの人はやっぱり顔なじみの人が多いからどうしてもそうなっちゃうんです)

そのうち、ベテラン大家さんが「毎回初心者の人に同じ話をするのも嫌」と敬遠するようになり気が付けばワタクシのブログやセミナーは内容的にも初心者育成に大きく傾いちゃってます。(これはワタクシがベテラン大家さんはもう怪しい商売に引っ掛からないでしょ?って部分があって急務な「初心者投資家が変な道に迷い込まないように」と急激に舵を切ってしまったためでもあります)

ワタクシが一人で全部取り仕切ってることもあり時間的制約からこれら全部のことをまとめるってのは無理と思い、半分諦めていたことですが、これをちゃんと分科会化すればなんとかなんじゃねーかって気もするのでまずはここに手を付けてみます。

差し当たって分科会にするにあたりリーダー的存在の方の候補の方がいますので一人一人声掛けてお願いしてみます。

その②
「地主系」「非地主系」の分科会化


これも前々からあった話なのですが、サラリーマン大家世代の方と代々地主として不動産を持ってた人では物件への考え方や取り組み方が違うのでここもきちんと分けようかと思ってます。

ワタクシの見立てでは「地主系」は「持ってる財産を守る(増やすのではなく減らさない)で、「非地主系」は「物件を買い増して経営を安定させる(ひたすら拡大する)」ってイメージがあります。

ここが混在するとこっちも教えることがどっちかに偏るのは目に見えていますのでここも是正してみます。

幸い、旅団には「地主系」、「非地主系」の両方に頼りになる人材がたくさんいますのでこちらも地道にリーダーになってくれそうな人一人一人にお願いしてみます。

またこっちはワタクシの知識だけではどうにもならないので(特に税金w)助っ人を招聘しより専門的な話が出来るようにします。(こっちもすでに数人専門家をリストアップして協力してくれませんか?とお願いしておりますw)

あと今、一番投資家人口が多いであろう「築古系」に関してですが、ウチの旅団では「非ひよこ系」の大家さんがかなりやり込んでいる関係で分科化しなくても勝手に集まると思います。(それとやはり川村さん率いる「築古組」があるので旅団として堂々と「築古分科会」は作れませんwww)

と、今までとはひと味違った運営を目論んでるワタクシではございますが、、
非常に飽きっぽい性格なワタクシでもありますので分科会化して欲しければ「おい、あの件、、どうなってんだよ」と煽り倒していただきワタクシのモチベーションが下がらないよう叱咤激励いただければ幸いでございます。(最大の難関は実はこれだったりしますw)




ひとつよしなになんじゃんw

土地値の話(ざっくり編)


今日は多忙なので短めの更新です

こんにちは。

最近の融資渋々状態のせいなのか、昨年以上に「築古戸建て投資マーケット」が活況でございます。(っつーか一部地域ではバブル模様になってる模様。。。)

言うまでもなくこの築古戸建てと言うのは売りロットが小さいので買おうと思えば現金でも買えるし、融資額も大きくないので今のご時世であっても融資が引けることが最大の要因ではないかと思いますが、そんな築古戸建てを買うシーンで良く聞かれるフレーズで「これって土地値だよね」ってのがあります。

この土地値ですが、人によっていろいろ見解が違うようで、一番多いのが「固定資産税評価額より安い・同等レベル」。。。

一般論でこの固定資産税評価額ってのはマーケット価格の約8掛けくらいなのでこのレベルで収まっていれば確かに土地値だし、銀行評価の基準である積算価格もこの数字を使うことが多いので土地値評価としてこの数字は結構確かな指標になり得ます。

しかし、、一部投資家の方で
土地値=アットホームとかで見かける更地売りしてる価格と思っている人がいらっしゃるようでこれで計算しちゃうとその土地値は一番高く売れるであろう「実需用地のエンド値」であることが多いんです。

また、その土地の上に築古なアパートが載ってて仮にそのアパートが容積オーバー物件だった場合、仮にその売値が固定資産税評価額並みの土地値であっても高いって場合があります。

なぜならばその土地にそんな建物があった場合、更地としての値段は付くわけもなく土地値で売ろうと思えば
①住人を追い出し
②建物を解体し
③更地にして民民境界までぶち込んで測量図を作る
までしないと更地価格として見て貰えず、そこまでかかる立ち退き・解体・測量などの費用を考えると固定資産税評価額で買えたとしても時として割高になっちゃうんです。

そう考えると「なぜ売値が土地値以下なのか?」ってのがお分かりいただけると思うのですが(要するに賃貸人付きの邪魔なアパートが乗っかってるから土地が高く売れないんです)業者さんの値付けはこの辺も良く考えて値付けしていることが多く、もしホントに土地値以下であれば仲介になんか出さずにその業者がワンタッチして転売して手数料以上の収益にしようと考えるものです。(「なんなら俺様が買って追い出しやって更地にして分筆すれば新築戸建屋に転売来るんじゃねーの?」って思うものですからw)

なので売り物件を見つけて「お、この物件、、土地値じゃん」って思う前に「これってホントに土地値なのか?」という部分をよく考えてから買付け入れるようにしてください。

と言いつつも本来ここの読者さんは不動産投資を月々のCFを積み上げていくタイプの投資家さんでしょうから大抵の場合、この邪魔なアパートを見事再生し、立派な賃貸物件として擦り切れるまで使うんじゃないかと思います。

そういうタイプの人であれば、多少土地値より高くてもCFが回るという条件付きですが土地値になんかこだわらずに積極的に買ってしまってもいいんじゃないかと思いますが、とにかくこの土地値のカラクリだけは覚えていただき、「土地値っぽい価格で買ったけどホントは土地値なんじゃないんだよな」と理解していただけるだけで結構です。(要するに理解してるかしてないかで将来出口を迎える時に「あれ?土地値じゃなかったっけ?」と失望しなくて済みますからww)

と、この話、、
次回の狼セミナーで深堀りするネタなのでこのくらいにしておきますが、

今週のワタクシ、、祝日が入ってるのに契約やったり広島行ったりなのでブログの更新頻度がかなり落ちると思います。。

ご了承ください。。。



つまんないネタで申し訳ないんじゃんw

台風接近。。。




こんにちは。

本日は午前中に決済やってさっさと会社に戻ろうと思ったのですが、

電車がいつ止まってもおかしくない雰囲気だったので会社に戻らず

そのまま家に帰って来てしまいました。

で、なんとなく疲れちゃったので昼寝して、、、

ハッと思って飛び起きたら時計の針は18:30。。。


すみません。。

今日のブログはお休みさせていただきます。。(今からブログネタ考える力はワタクシには残っておりませんw)


ってかあれです。

台風のエリアの入ってる人はこんなブログ読んでる暇があるならとっとと家にお帰りください。

都内の電車は樹木が倒れただけでおしまいですよwww


ところでラスティ君、、
例の発注した商品の進捗はどうなってますか?(ほら、2000回分のアーカイブですよw)
コメント欄で進捗を教えていただけると幸いですwww



言い訳がましいけど要するに寝過ごしちゃったんじゃんw

ブログ更新1984回目に際して。。。


次回セミナーで使う予定の「イクラの軍艦巻き型指し棒」が早速壊れてしまいましたwww

こんにちは。

さて、常日頃より「内容が薄いわりにやたら長文で読みにくい」とか「オマエはブログばっかり書いててちゃんと仕事してんのかよw」だの言われ続けていたこの狼ブログ、、、

本日のブログ更新で1984回となり目標にしていた2000回更新まで残りあと16回更新となりました。

お盆も休まず更新すれば今月末には達成しそうな気もしますが、それはさておき、
前々から言ってた話で「2000回更新を迎えたらブログ書くのをやめるか更新しても回数を減らそうかな」、、て話があります。


元々はアリバイ作りに1週間だけブログとして書くつもりが調子に乗って1カ月、1年、500回、1000回と続いてしまい、とうとう2000回なんて領域まで到達しつつありますが、SNSの目覚ましい発達もあり正直、今どきはもうブログで情報発信する時代でもないと思うし、また昨今はワタクシなんかよりすごい情報を発信する人も増えてます。

また、なにより40代前半からブログを書き始めたワタクシも齢50を過ぎてしまい老朽化が急速に進んでます。

昔であれば勢いだけで結構面白いことも書けた気もしますが最近がその勢いも衰え始め「書き上げてみたけど読み返すと全然面白くねーじゃん」とボツになる原稿も増えてます。(稀にボツ原稿をそのまま掲載することもありますが、それはオトナの事情でございますw)

あと、不動産投資業界もいろいろな逆風が吹き始め不動産投資という業自体がそろそろ下火になり始め川○塾のノウハウを不動産業界に持ち込み、風雲児のようにご活躍だった某不動産屋さんも9月末で廃業するなんて風の便りも耳にするようになり、「ワタクシの時代もそろそろ終わりなんじゃねーの?ww」と思うようにもなってきました。(今思えば「なんでこんな野郎がランクング上位でのさばってんだよww」ってのがブログ書く動機だった時期もありましたからw)

「継続は力なり」ではありませんが、「なんかここ数年のいいとこ取りでしか見てないエセっぽい野郎が偉そうに不動産業界を語ってますけど、、ホントの不動産業界ってこんななんですよ」ってことをお伝えしたくて書き始め、7年掛けてなんとか2000回までは辿り着きそうですが、最近は無理やりネタを捻り出し数合わせみたいなブログを書いているような気もし始め、この調子で更に上の3000回を目指すとなると3000回に到達する頃には毎日書いてもランキング1位なんて位置に居続けられる気もしません。(「このおっさん、、こんなクソ詰まんねーブログをいつまで書いてんだよ」って言われるのも嫌ですw)

と言うことでワタクシ、
2000回更新が完了次第、しばしの冬眠状態に入ろうと思ってます。(オペレーション名:「ツンドラのアライグマ作戦」です)

冬眠が1年になるのか10年になるのか、はたまた2~3日になるのかわかりませんが、ここ7年間、、毎日毎日主婦の方が「今日の晩御飯どうしよう」とオカズのレシピを考えるかのようにブログネタを考える毎日から抜け出し、ついでにブログの世界から一旦外に抜け出して前々からやりたかった「会えるブロガー」みたいなことをやろうと思ってます。(えぇ、、一方的に情報発信するだけの人生に飽きてしまったワタクシですw)

なんて、ワタクシ、
過去にもブログの更新回数を落とすってまるでやめるやめる詐欺みたいな話を何回もしてますので「まーた始めったよ」と思われるでしょうし、ワタクシも冬眠に入ったはいいけどしばらくしてまた書きたくなって気が付けば連日更新してあっという間に3000回更新まで行っちゃうかもしれませんが、、とにかく一度この2000回を更新の節目にしたいのでご理解いただけると幸いです。。

あと、このブログが一旦2000回で止まるのでこのブログの過去ログでアーカイブを作りごちゃごちゃした過去ログを追わずに読めるように整理してみます。(と言ってもこんな難作業、ワタクシが出来るわけもないので外注しますw)

こんなワタクシですが、一応、ブログを一通り読みさえすれば不動産投資で騙されないスキル負けない耐性くらいは身に付くように書いてきたつもりなので7年前から読んでる方で不動産投資で路頭に迷うような人はいないんじゃないかって自負もありますが、今、必死に過去ログを読まれてる方も含め、これから不動産投資を学びたいって人向けにもう少し時系列で学習出来るように分類しますのでそれを読んでいただき更なるスキルアップにご利用いただければ幸いです。(と言うことでラスティー君、、本業で忙しいと思うけど前に作った分類表を2000回バージョンで作ってくださいw)

そんな訳でこの狼ブログ、、
残り16回ですが、、まぁ、、あれです、、

2000回更新時に今の今までせっかく維持してたランキングが落っこちるってのはあまりにカッコ悪いのでせめて2000回更新の日だけは1位でいさせてください。。。(って書くとわざとポチしなくなるやつがいるのがこの狼ブログですけど、、ホントお願いしますよw)

で、9月に入ったら例の狼カフェを月2ペースくらいで開催しようと思いますが、、

ん?

その告知ってブログ以外で出来ないから結局、またブログ書かなきゃいけないじゃんwwww(と、こうしてブログ更新は死ぬまで延々と続く気がするワタクシであった。。。)



このジレンマがあるからやめる踏ん切りがつかないんじゃんw

休載の青汁。。。。


神戸セミナーのお振込み期限は明日の振り込み分までですw

こんにちは。

本日のワタクシ、、
朝からなんか体がフラフラしてだるいなーっと思ってたのですが、会社で体温測ったらやっぱり熱があるようです。。

と言うことで本日はこれから病院行ってインフルじゃないか判定して貰い薬を貰ってそのまま家に帰ります。

ブログの更新を楽しみにしている方には大変申し訳ないのですが、ワタクシ、一度熱が出ると長引くタイプなので大事を取らせてくださいませ。。


今年は一度も風邪ひかなかったから「このまま行ける」と思ったら最後の最後でこれなんじゃんw